Bijlage 2 - STAB-verslag - anoniem

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 43

we Te!

YT|

am

Appellanten

ochten het perceel in 2016 en bouwden een nieuwe woning

binnen de contouren van de voormalige boerderij en de oude deel. Ten oosten van de woning is een bijgebouw opgericht dat dienst doet als garage. De hooimijt en enkele andere bouwwerken zijn verwijderd. Ook zijn enkele bomen gekapt.

Afbeelding 5.1: Het perceel

broken hn, en

regrenzing door STAB globaal weergegeven met de rode onder

‘angegeven met de gele onderbroken hijn.

Uit historische kaarten en luchtfoto's op www.topotijdreis.n! kan worden afgeleid dat het

perceel tot net voor de aankoop door appellanten

1in of meer eenzelfde

begrenzing heeft gekend. Daarna is de noordoostelijke perceelsgrens ongeveer 9m naar het zuidwesten verlegd (zodat het perceel daar smaller werd) en de zuidoostelijke

perceelsgrens 4 tot 5 m richting het zuidoosten (zodat het perceel daar groter werd).? Een rijtje bomen dat in de oude situatie op het perceel

-ond, staat nu op de

agrarisch gebruikte gronden achter het perceel STAB-05-01).

tie de foto's in bijlage

eeft bij het gesprek ter plaatse aangegeven dat de desbetreffende

gronden zijn eigendom zijn en door een derde agrarisch worden gebruikt.

3

Zie ook de zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan van appellanten

aarin zij

verzoeken de wijziging van de begrenzing van het perceel over te nemen in het definitieve bestemmingsplan.

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 44

@

nen Beas

Appellanten perceel

ebben in 2018 een plan voor de herinrichting van de tuin op het igediend bij de gemeente De Ronde Venen. De gemeente gaf

daarop per e-mail te kennen dat dat tuinplan zonder vergunning gerealiseerd kon worden. Bij aanvang van de herinrichting verzocht

ervolgens om handhaving van de

beheersverordening (zie paragraaf 5.4 van dit verslag), omdat het gebruik van de gronden als tuin daarmee volgens hem in strijd was. Dat verzoek werd bij besluit van de gemeente

van 16juli 2019 afgewezen. Tegen dat besluit heeft\

eroep ingesteld bij de

rechtbank Midden-Nederland. In de uitspraak daarop overwoog de rechtbank onder andere dat ter plaatse van de gronden rondom de woonbebouwing een woonbestemming van toepassing was. De rechtbank overwoog verder dat tussen partijen niet in geschil was dat het noordelijk deel van het perceel al ten tijde van de vaststelling werd gebruikt als oprit en

voortuin. Weliswaar hadden deze gronden een agrarische bestemming, maar het ging om bestaand gebruik zodat geen grondslag bestond voor handhaving. De rechtbank averwoog verder dat onvoldoende was komen vast te staan dat het bestaande gebruik van zuidoostelijk deel van het perceel niet-agrarisch was. Foto's die door

yaren

overgelegd, vormden daarvoor weliswaar een indicatie, maar niet bleek dat het niet agrarische gebruik ononderbroken was. Op basis van de toezegging in de e-mail van de gemeente over het tuinplan, was echter een gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat de gemeente niet zou handhaven.

Het tuinplan van appellanten

it 2018 hield onder meer een gebouwde

erfafscheiding in met een hoogte van 1,8 m langs (een deel van) de noord- en zuidoostelijke zijde van het perceel. Die perceelsafscheiding is tot op heden niet gerealiseerd.

5.4

Voorgaande planologische situatie

in de beheersverordening "Beschermd dorpsgezicht Abcoude en beschermd dorpsgezicht Baambrugge’ lag het perceel

eheel binnen de besluitviakken "Bestaand

gebruik en bestaande bouwwerken", "MIP-panden”, "Archeologisch Waardevol

Verwachtingsgebied 3” en "Beschermd dorpsgezicht Abcoude". Het noordelijk en oostelijk deel van het perceel lag tevens binnen het besluitvlak "Agrarisch”.

In artikel 3 van de planregels bij de beheersverordening is bepaald dat de gronden in het verordeningsgebied mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik. In de toelichting bij het artikel staat dat wat onder bestaand gebruik wordt verstaan, is aangegeven op de kaart in bijlage 3 bij de plantoelichting. Op die kaart was ter plaatse van

het hoofdgebouw een woonfunctie aangeduid (zie afbeelding 5.2 in dit verslag).

STAB~41993 | 26 mei 2025 | 45

SA

Bae

\ sk

ta

SA

Ss

Afbeelding 5.2: uitsnede van kaart 3 bij de toelichting op de beheersverordening ter hoogte van het perceel ‘

Abcoude.

In artikel 4.3.1 van de planregels van de beheerverordening was bepaald dat de gronden binnen het besluitvak "Agrarisch" gebruikt kunnen worden voor "agrarische

bedrjfsdoeleinden gericht op het houden van melk- en ander vee geheel op open grond".

Op 19 januari en 3 oktober 2017 zijn omgevingsvergunningen verleend voor de bouw van

het huidige woonhuis op het perceel van appellanten

nenkele

andere omwonenden hebben beroep ingesteld tegen de besluiten tot het verlenen van de omgevingsvergunningen. De omgevingsvergunningen zijn daarop in stand gebleven en

thans onherroepelijk.

5.5

Voorliggend bestemmingsplan

In het bestemmingsplan "Dorpskernen” zijn aan het perceel

e

bestemmingen "Wonen" en "Tuin - Onbebouwd" gegeven (zie afbeelding 5.3 in dit verslag). Aan het perceel is tevens de dubbelbestemming "Waarde — Beschermd Dorpsgezicht Abcoude" gegeven. De bestemmingen met betrekking tot waterstaat en archeologische verwachtingswaarden worden hier buiten beschouwing gelaten.

Op het westelijk deel van het bestemmingsvlak "Wonen" is een bouwvlak gelegd.

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 46

a

Afbeelding 5.3: u

<

*

5

Je van de planverbeelding ter hoogte van het perceel

Abcoude

Aan de percelen die direct langs de Stationsstraat liggen, zijn dezelfde bestemmingen gegeven als aan de

:e weten "Wonen" en "Tuin - Onbebouwd".

Aan de agrarische percelen rondom de

jn onder meer de bestemmingen

"Agrarisch", "Waarde — Beschermd Dorpsgezicht Abcoude" en de gebiedsaanduiding

“vrijwaringszone - werelderfgoed hollandse waterlinies” gegeven.

Gronden met de bestemming "Wonen" ajn bedoeld voor het wonen in een woning (zie art. 25.1 van de planregels).

Gronden met de bestemming "Tuin - Onbebouwd" zijn bedoeld voor tuinen, groenvoorzieningen en behoud, herstel en versterking van landschapswaarden (zie art. 22.1 van de planregels). In de bouwregels is bepaald dat op de gronden met deze bestemming geen gebouwen en overkappingen gebouwd mogen worden, met dien verstande dat bestaande gebouwen en overkappingen zijn toegestaan waarbij de bestaande omvang als maximum geldt (zie art. 22.2.1 van de planregels). In artikel 22.2.2 van de planregels is

STAB-41993 | 26 mei 2025| 47

-

—— = mie

bepaald dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde, uitsluitend zijn toegestaan in de vorm van erf- of terreinafscheidingen met een hoogte van ten hoogste 1 m. Gronden met de dubbelbestemming "Waarde - Beschermd Dorpsgezicht Abcoude" zijn

mede bestemd voor het behoud, herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het beschermd dorpsgezicht Abcoude (art. 31 van de planregels). In de bouwregels bij deze bestemming is bepaald dat een omgevingsvergunning voor

bouwen - met inachtneming van de bouwregels bij de andere geldende bestemming — slechts wordt verleend als de genoemde waarden niet onevenredig worden aangetast (zie art. 31.2.1 van de planregels).

Gronden met de bestemming "Agrarisch” zijn bestemd voor grondgebonden agrarische bedrijven, extensief recreatief medegebruik en landschapswaarden (zie art. 3.1, onder a t/m

c, van de planregels). De gronden zijn onder meer ook bestemd voor de daarbij behorende erven en tuinen, toegangswegen en groenvoorzieningen (zie art. 3.1, onder h t/m n, van de planregels).

Bij de regels voor het afwijken van de bouwregels in artikel 3.4, bijvoorbeeld voor het toestaan van tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen buiten bouwviakken, voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw

zijnde, of werkzaamheden in artikel 3.7, en de wijzigingsbevoegaheid in artikel 3.8, zoals voor de verandering van de vorm van een bouwvlak, is verwezen naar de gebiedsaanduiding "vrijwaringszone - werelderfgoed hollandse waterlinies". De betreffende regels houden steeds in dat de kernkwaliteiten van de Hollandse Waterlinie niet onevenredig mogen worden aangetast.

5.6

Gevolgen

Het plan heeft als gevolg dat het perceel

an worden gebruikt ten behoeve

van wonen met daarbij een tuin.

)

Appellant

eeft in het gesprek met STAB aangegeven dat zij een gebouwde

afscheiding met een hoogte van 1,8 m aan de oostzijde van het perceel onder meer

wenselijk acht vanwege de activiteiten bij hotel-restaurant De Witte Dame B.V. (zie ook hoofdstuk 6 van dit verslag). Die activiteiten vinden plaats op een locatie met zicht op de

tuin van appellanten. De activiteiten resulteren ook in enige geluidshinder. Het bestemmingsplan "Dorpskernen" voorziet echter niet in de mogelijkheid om de gewenste erfafscheiding te realiseren, De maximaal toegestane hoogte van erfafscheidingen op gronden met de bestemming "Tuin — Onbebouwa" is immers 1,0 m. STAB merkt net als verweerder op dat een gebouwde erfafscheiding, zelfs al zou die op basis

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 48

van het vertrouwensbeginsel wellicht vergunningsvrij mogen worden gebouwd, invloed heeft op de openheid van het landschap rondom het Fort bij Abcoude. De vraag of appellanten nog aanspraak kunnen maken op het vertrouwensbeginsel, laat STAB verder buiten beschouwing.

18)

Voor zover appellant

ezwaar maakt tegen de bestemming "Wonen" op de

gronden ten zuiden van het bouwvlak, wijst STAB op de tussenuitspraak van de rechtbank Midden-Nederland waarin dit punt al aan de orde is geweest.*

STAB merkt over dit bezwaar verder op dat de gronden waaraan thans een woonbestemming is gegeven, buiten het besluitvlak "Agrarisch" van de beheersverordening lagen. De begrenzing van het besluitvlak "Agrarisch” in de verordening komt overeen met de begrenzing van de agrarische bestemming uit het bestemmingsplan dat aan de verordening voorafging (zie blz. 60 van het verweerschrift). Op de kaart met bestaand gebruik was daarbij ter plaatse van de bebouwing binnen het huidige bouwvlak, een woonfunctie aangeduid. Het is volgens STAB dus niet zo dat de gronden waaraan nu een woonbestemming is gegeven, voorheen een agrarische bestemming hadden. Het

bestemmingsplan "Dorpskernen" heeft daarmee voor dit deel van het perceel geen andere gevolgen dan het vorige planologische regime.

STAB merkt overigens op dat het bestreden deel van het bestemmingsvlak "Wonen" —

bezien vanaf het perceel van op het perceel

grotendeels achter de woning en het bijgebouw gt. De gebruiksmogelijkheden van dit deel van het

bestemmingsvlak hebben daarom geen noemenswaardige invloed op de mate van

openheid van het landschap voor zover die openheid vanaf het perceel van

an

worden beleefd.

Voor wat betreft de bestemming "Tuin -Onbebouwd" van het zuidoostelijk deel van het

perceel

yerkt STAB op dat de rechtbank Midden-Nederland bij haar

tussenuitspraak van 20 april 2021 oordeelde dat het bestaande gebruik daarvan

onvoldoende was komen vast te staan (zie paragraaf 5.4 van dit verslag en de uitspraak in bijlage 1 van het beroepschrift van appellanten STAB wijst er in dit verband op dat het perceel al decennialang vrijwel dezelfde omvang

heeft. De gronden met de bestemming "Tuin - Onbebouwd" waren onder meer ingericht met hoog opgaand groen. De omliggende agrarische gronden werden en worden als

4

Zie overweging 7 in de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 20 april 2021.

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 49

weiland gebruikt. Tussen de gronden met de tuinbestemming en de weilanden is al een

(laag) hekwerk aanwezig (zie ook paragraaf 5.3 van dit verslag). In de beheersverordening was (alleen) ter plaatse van de oude woning een reguliere woonfunctie aangeduid. Het komt STAB echter niet aannemelijk voor dat het zuidoostelijk deel van het perceel

1 de afgelopen decennia een agrarische hoofdfunctie

heeft gehad "gericht op het houden van melk- en ander vee geheel op open grond". Daarnaast kan met verweerder worden gesteld dat een terugkeer naar agrarisch gebruik van

de desbetreffende gronden niet voor de hand ligt. De gronden maken onderdeel uit van een perceel waarop ook al enige tijd een reguliere woonbestemming rust. Los van de vraag of eventueel sprake was van agrarisch medegebruik van het zuidoostelijke deel van het perceel, stelt STAB vast dat uit de door partijen overgelegde foto's blijkt dat het

perceel (ten minste al) enkele decennia is ingericht met hoog opgaand groen. Het nu toegestane gebruik als tuin leidt in dat opzicht niet tot andere gevolgen voor de openheid van het landschap dan dat bestaande gebruik.

Het bestemmen van delen van het perceel als "Tuin - Onbebouwad" leidt dus niet tot andere gevolgen voor de mate van openheid voor het landschap ter plaatse dan het bestaande gebruik in de afgelopen decennia. Dit echter met uitzondering van de wijziging van de begrenzing van het perceel waarom appellanten

1 de zienswijze hebben

verzocht. Aan de noordoostzijde van het perceel heeft die wijziging namelijk tot gevolg dat

het uitzicht vanaf het perceel van

oor een groter deel bestaat uit gronden met

een agrarische bestemming dan in de bestaande situatie voor 2017 het geval was. Met het voorliggende plan is de mate van openheid van het landschap zo bezien dus toegenomen

ten opzichte van het feitelijk bestaande gebruik. Op de desbetreffende gronden zijn wel nog enkele bomen aanwezig die die openheid enigszins tenietdoen.

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 50

ps

—

LE Bi] 6

;

»,v. Abcoude (14 n 18)

Appellante De Witte Dame B.V. is eigenaar van hotel-restaurant De Witte Dame in het voormalige treinstationsgebouw met het adres

1 Abcoude. (zie

afbeelding 6.1). Naast de hotel- en restaurantfunctie, verhuurt appellante ook zalen in het stationsgebouw.

oont aan de |

> Abcoude.

“yn ongeveer 64

omwonenden die het beroep mede hebben ondertekend (hierna te noemen e.a.), wonen in de omgeving van het hotel-restaurant.

~\

yg

ae

vergaderpaviljoen

Separate hotelkamers

Afbeelding 6.1: Luchtfoto

9. (bron: veww.google.ni/maps)

STAB~41993 | 26 mei 2025 | 51

6.1.

Beroepsgronden

De Witte Dame B.V. Appellante voert aan dat haar legale, vergunde activiteiten in het voorliggende

bestemmingsplan positief bestemd hadden moeten worden. Het hotel-restaurant heeft de bestemming "Recreatie — Stationsgebied Abcoude” gekregen waar volgens haar een vioeroppervlakte van maximaal 400 m? aan horeca is toegestaan. De vioeropperviakte van de feitelijke horeca is echter groter dan 400 m’. In de zienswijzennota is weliswaar

aangegeven dat de vergunde activiteiten passend zijn bestemd en dat het omwille van de flexibiliteit onwenselijk is om de bestaande activiteiten tot in detail te regelen, maar volgens

appellante leidt die flexibiliteit tot rechtsonzekerheid. Appellante maakt daarnaast bewaar tegen het plan omdat het niet voorziet in de

mogelijkheid om zonnepanelen te realiseren op het zuidelijk deel van haar perceel. Verweerder is in de zienswijzennota weliswaar op dit punt ingegaan, maar niet op het argument van appellante dat verduurzaming van energievoorziening nodig is, Appellante meent daarom dat het plan onvoldaende is onderbouwd. a. (18)

Volgens appellanten

.a. (18) past het bestaande intensieve gebruik van het

hotel-restaurant niet bij de extensieve aard van de recreatieve bestemming die aan de desbetreffende gronden is gegeven. Appellanten menen dat met het plan een

horecacategorie is toegestaan waaraan een maximaal vloeroppervlak van 400 m’ is verbonden, terwij! het feitelijk gebruik meer horeca omvat dan 400 m?. Appellanten wijzen daarbij op de toelichting op de betreffende planregeling, waaruit zou blijken dat de

gemeente zich bewust is van deze discrepantie. Appellanten stellen dat aan de plantoelichting verder geen betekenis toekomt en dat de planregels aan duidelijkheid niets te wensen over laten.

Het gebruik van de gronden door De Witte Dame is zo intensief dat volgens appellanten sprake is van onevenredige aantasting van hun woon- en leefklimaat, vooral vanwege geluidsoverlast.

Verder wijzen zij erop dat het hotel-restaurant op het eigen perceel over slechts 52 parkeerplaatsen beschikt. Dat aantal is, gelet op de parkeerbehoefte, volgens appellanten niet toereikend. Als gevolg van het tekort aan parkeerplaatsen, parkeren bezoekers van het hotel-restaurant hun auto's in de smalle Stationsstraat. Die straat is niet geschikt voor het parkeren van grote aantallen auto's. Appellanten vinden het bezwaarlijk dat in het kader van

de planvorming geen onderzoek is verricht naar de gevolgen van het bestemmingsplan voor het verkeer en parkeren.

Tot slot is in het beroepschrift opgemerkt dat het plan voorziet in de exploitatie van 16

hotelkamers op de gronden van het hotel-restaurant, terwiijl er feitelijk maar 14 aanwezig zijn.

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 52

6.2.

Standpunt verweerder

De Witte Dame (14)

In reactie op het beroepschrift van de Witte Dame B.V. is in het verweerschrift vermeld dat het uitgangspunt van het bestemmingsplan is dat bestaande rechten zoveel mogelijk gerespecteerd worden en dat daartoe (onherroepelijk) vergunde situaties in het plan worden opgenomen (zie H14, blz. 41). De omgevingsvergunning uit 2021 waarmee het huidige gebruik van De Witte Dame is toegestaan, is volgens verweerder nog niet

onherroepelijk. Tegen de vergunning was beroep ingesteld. De rechtbank MiddenNederland heeft op 19 augustus 2024 uitspraak gedaan in de desbetreffende zaak. Tegen die uitspraak is hoger beroep ingesteld. Als uitgangspunt voor het bestemmingsplan zijn daarom de onherroepelijke vergunningen uit 2014 en 2016 gehanteerd. Verweerder geeft verder aan dat het terrein van De Witte Dame in de schootsvelden van Fort bij Abcoude ligt (zie blz. 42 e.v.). Het gaat om UNESCO Werelderfgoed. Een generieke regeling voor het toestaan van zonnevelden, acht verweerder daarom niet wenselijk. Als aan

de hand van een concreet plan blijkt dat een zonneveld ruimtelijk aanvaardbaar is, dan kan dat mogelijk worden gemaakt via een aparte planologische procedure.

.a. (18)

In het verweerschrift staat dat in het plan de omgevingsvergunningen die in 2014 en 2016 aan De Witte Dame zijn verleend, zijn verwerkt (zie onder 18a, blz. 53 e.v., van het

verweerschrift). Het gaat om bestaande rechten, de desbetreffende omgevingsvergunningen zijn onherroepelijk. De verwijzing van appellanten naar brochures en de website van De Witte Dame acht verweerder niet relevant voor het bestemmingsplan. Voor wat betreft de horecacategorie is in het verweerschrift vermeld dat de bedrijfsvoering weliswaar een flink oppervlak beslaat, maar dat de gekozen categorie 1b passend is. Verweerder meent dat het onwenselijk is om een aanduiding ten behoeve van categorie 1c op te nemen. Die categorie is bedoeld voor horecabedrijven met een grote

verkeersaantrekkende werking, zoals weg- en fastfoodrestaurants. De locatie leent zich niet voor dergelijk gebruik.

In het verweerschrift is vermeld dat het verweerder onduidelijk is waarom appellanten van mening zijn dat het bestemmingsplan extra verkeersbewegingen genereert en tot meer geluidsoverlast zal leiden ten opzichte van de in 2014 en 2016 vergunde situatie. Het is niet de bedoeling van het plan om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken en daarom zijn

ook geen aanvullende onderzoeken verricht. Het toegestane aantal hotelkamers is per abuis op 16 gesteld. Verweerder verzoekt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State om dat aantal bij te stellen tot 14 (zie blz. 57 van het verweerschrift). STAB laat dit punt daarom verder buiten beschouwing.

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 53

6.3

Feitelijke situatie

Op het terrein van de Witte Dame zijn een hoofdgebouw (het voormalige stationsgebouw), een separaat vergaderpaviljoen en vier separate hotelkamers aanwezig (zie afbeelding 6.1).

De vier separate hotelkamers worden ook wel aangeduid als de liniekamers. In het verleden lag de spoorlijn Amsterdam-Utrecht direct ten oosten van het hoofdgebouw. In 2005 is de spoorlijn verdiept aangelegd in een nieuw tracé net ten oosten van de voormalige spoorlijn. Daarbij is een nieuw station in gebruik genomen dat 700 m ten noorden van het hoofdgebouw op

Het hoofdgebouw op

gt.

estaat uit twee bouwlagen en een kap (zie de

fotobijlage in STAB-06-01 en enkele bouwtekeningen bijlage STAB-06-02). In de kelder van het gebouw zijn een keuken, koeling, sanitair, linnenkamer en kantoor aanwezig. Op de begane grond bevinden zich onder andere een bar met café-restaurant en een vergaderruimte. De begane grond heeft een totale bruto-opperviak van 270 m’. De eerste verdieping en de zolder van het gebouw hebben dezelfde opperviakte (al is de stahoogte op de zolder beperkt) en bieden elk ruimte aan vijf hotelkamers (in het hoofdgebouw zijn dus 10 hotelkamers aanwezig). Aan de zuid- en westkant van het gebouw bevinden zich terrassen.

Op een afstand van 27 m ten zuiden van het hoofdgebouw bevindt zich het vergaderpaviljoen. Deze is in het talud van het voormalige rangeer- en opslagterrein van het

station gebouwd. Deze vergaderlocatie heeft een opperviakte van 198 m’. In het gebouw is, naast een vergaderruimte, sanitair aanwezig. De vergaderlocatie kijkt in zuidwestelijke richting uit over de weilanden tussen de bebouwde kom van Abcoude en het Fort bij Abcoude. Langs de voorzijde (aan de zuidwestzijde) van de vergaderlocatie ligt (over een lengte van 22 m) een terras dat 2,5 m breed is.

Ten zuiden van het vergaderpaviljoen zijn de vier liniekamers, die worden gebruikt als hotelkamer, op dezelfde manier als de vergaderlocatie in het talud gebouwd. Elke

liniekamer heeft een opperviakte van 50 m?. Op het terrein zijn ongeveer 52 parkeerplaatsen aanwezig (zie ook bijlage STAB-06-02 bij dit verslag). In het oostelijke deel van de Stationsstraat mag aan één zijde van de weg

(onbetaald) geparkeerd worden. Het aantal beschikbare parkeerplekken is vaak beperkt omdat de bewoners van de woningen aan de Stationsstraat daar ook parkeren. De Stationsstraat vormt tevens de voornaamste ontsluitingsroute voor gemotoriseerd verkeer tussen de autosnelweg A2, het centrum van Abcoude en De Witte Dame aan het Stationsplein. De Stationsstraat is een erftoegangsweg binnen de bebouwde kom met een ongeveer 4,5 m brede rijbaan en op de meeste plaatsen aan é€én zijde een trottoir. De weg is

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 54

verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen of voor gewijzigd gebruik, verzekerd moet zijn dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein (zie art. 41., onder a, van de regels bij de verordening).

Bij besluit van 4 september 2014 hebben burgemeester en wethouders van De Ronde Venen een omgevingsvergunning verleend aan

oor het gebruik van het

hoofdgebouw (in strijd met de beheersverordening) als "bed & breakfast" en het bouwen

van een spoorpaviljoen, een tuinpaviljoen en vier dijkverblijven. In voorschrift 3 bij de omgevingsvergunning is aangegeven dat op het terrein minimaal 46 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden.

Op 15 november 2021 is een omgevingsvergunning verleend voor het gebruiken van het hoofdgebouw als hotel/restaurant (zie bijlage STAB-01-01). In de motivering van dat besluit is onder meer aangegeven dat het terras wordt uitgebreid en dat is onderzocht wat daarvan de gevolgen zijn voor de verkeerssituatie. Bij wijze van worstcase is daarbij aangenomen dat

de vergunning leidt tot 30 extra verkeersbewegingen per dag en dat het aantal parkeerplaatsen met zes stuks wordt uitgebreid. In de motivering is verder beschreven dat de doorstroming op de Stationsstraat problematisch is en dat geen maatregelen voorhanden zijn om die te verbeteren. Aangezien elke toename van verkeer onwenselijk is,

is het opheffen van een toeristische functie (TOP) op het terrein een voorwaarde (zie blz. 4 van het besluit).

Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan was — mede door appellanten — hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland over de

omgevingsvergunning van 15 november 2021. Dat hoger beroep werd echter ingetrokken.

6.5

Voorliggend bestemmingsplan

Aan het gehele terrein van hotel-restaurant De Witte Dame is de bestemming "Recreatie ~ Stationsgebied Abcoude” gegeven. Op het terrein ligt verder de dubbelbestemming

“Waarde — Beschermd Dorpsgezicht Abcoude". Op het noordelijk deel van het terrein liggen tevens de dubbelbestemmingen "Waterstaat - Waterkering" en "Waarde — Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 2b".

Aan de gronden ter plaatse van het hoofdgebouw en ter plaatse van het terras aan de zuidzijde van dat houdgebouw, is een bouwvlak toegekend. Aan dit bouwviak is de

functieaanduiding "specifieke vorm van horeca - horeca tot en met categorie 1b" gegeven. Het bouwvlak heeft een opperviak van 372 m?.

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 56

In de specifieke gebruiksregels bij de bestemming "Recreatie — Stationsgebied Abcoude" is

bepaald dat het aantal hotelkamers, inclusief de kamers in de dijkverblijven ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding — dijkverblijf", niet meer mag bedragen dan 16 (zie art. 18.4.1 van de planregels).

In bijlage 2 bij de regels is de Staat van Horeca-activiteiten opgenomen. Daarin worden "Categorie | 'lichte horecaTM, "Categorie 2 'middelzware horeca"

horeca"TM

en "Categorie 3 'zware

onderscheiden. In de bijlage staat dat onder "Categorie 1 ‘lichte horeca

horecabedrijven worden verstaan die overwegend overdag en's avonds zijn geopend. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de subcategorieén "1a. Aan de detailhandelsfunctie verwante horeca", "1b. Overige lichte horeca” en "1c. Bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking”. Onder subcategorie 1a worden broodjeszaken, cafetaria, lunchrooms, ijssalons en snackbars verstaan. Onder subcategorie 1b worden horecabedrijven verstaan zoals een bed &

breakfast, bistro, eetcafé, hotel, hotel-restaurant enzovoorts. Onder subcategorie 1c worden horecabedrijven verstaan zoals de horecabedrijven genoemd onder 1a en 1b, maar dan met

een viloeropperviak van meer dan 400 m’, en restaurants met een bezorg- en/of afhaalservice.

6.6

Gevolgen

Opperviakte van de horeca-activiteiten

Voor zover appellanten De Witte Dame B.V. (14) en

.a. (18) aanvoeren dat het

hotel-restaurant een bestemming heeft gekregen waarbij een maximaal vioeropperviak van

400 m’ is toegestaan, terwij| het bestaande oppervlak (veel) groter zou zijn, merkt STAB het volgende op. Beide appellanten leiden uit de definitie van een horecagelegenheid behorend tot categorie 1c in de Bijlage Staat van Horeca-activiteiten af dat met het plan aan een horecagelegenheid in categorie 1b een maximum vioeropperviakte is gesteld van 400 m? (zie paragraaf 6.5 van dit verslag). Los van de vraag of de bijlage op die manier geinterpreteerd moet worden, merkt STAB op dat artikel 18.1 van de planregels ter plaatse van het hoofdgebouw zowel de exploitatie mogelijk maakt van (onder a) een hotel, als (onder b) een horecagelegenheid

behorend tot categorie 1b zoals genoemd in de Bijlage Staat van Horeca-activiteiten. Een hotel is in de Bijlage Staat van Horeca-activiteiten weliswaar ook genoemd in de

opsomming van hetgeen onder categorie 1b kan worden verstaan, maar het gebruik van het hoofdgebouw als hotel is ook mogelijk zonder dat daarbij categorie 1b (en de daarbij veronderstelde beperking in opperviak) van toepassing is.

Categorie 1b is wel van toepassing op de horeca in het hoofdgebouw. De horeca bevindt zich in een gedeelte op de begane grond. De totale opperviakte van de begane

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 58

grondverdieping bedraagt 270 m?. Het aansluitende terras, waarop dezelfde functieaanduiding met betrekking tot de horecacategorie ligt, heeft een opperviak van

107 m? (bruto totaal 377 m’). De aanduiding ten behoeve van de toegestane horeca-categorie ligt niet op het

vergaderpaviljoen en de liniekamers. Het oppervlak van die bouwwerken hoeft daarom niet te worden meegerekend in het opperviak van de horeca behorend tot categorie 1b. STAB constateert dat de horeca in het hoofdgebouw geen groter oppervlak beslaat dan

400 m?. STAB kan zich daarom vinden in de stelling van verweerder dat de functies in het hoofdgebouw passend zijn bestemd.

Gevolgen voor de leefomgeving

Door verweerder is, onder meer in de omgevingsvergunning van 15 november 2021, onderkend dat de verkeersafwikkeling van De Witte Dame op de Stationsstraat problematisch is. Bij tijd en wijle zal het verkeer van en naar De Witte Dame leiden tot opstoppingen op de Stationsstraat. Voor zover verweerder in het kader van de omgevingsvergunning van 15 november 2021 heeft betoogd dat het toestaan van een hotel/restaurant niet leidt tot meer verkeersbewegingen dan daarvoor het geval was, merkt STAB op dat appellanten | -a. (18) daar in hun beroepschrift geen argumenten tegen in brengen. Voor zover

appellanten aanvoeren dat het feitelijk gebruik intensiever is dan hetgeen thans met het bestemmingsplan is toegestaan, verwijst STAB naar hetgeen onder het kopje "Opperviakte van de horeca-activiteiten" in deze paragraaf is beschreven.

De exploitatie van De Witte Dame zal tot een zekere mate van geluidsbelasting voor omwonenden leiden. Bijvoorbeeld als het vergaderpaviljoen en het terras daarbij, worden gebruikt voor bijeenkomsten. De vergaderlocatie ligt op relatief korte afstand van de

achtertuinen van de woningen van appellanten

.a. (18) met daartussen slechts

een weiland. Stem- en eventueel muziekgeluid zal duidelijk hoorbaar zijn in de achtertuinen

van de betreffende woningen. Het gebruik van deze vergaderlocatie werd echter al toegestaan met de omgevingsvergunning uit 2014.

Parkeren Voor zover appellanten

.a. (18) zich afvragen of met de bestaande 52

parkeerplaatsen op het terrein van De Witte Dame wordt voldaan aan de parkeernorm van 9

parkeerplaatsen per 100 m’ bvo uit de "Parkeervisie Abcoude”, merkt STAB het volgende op. Op basis van de cijfers die appellanten noemen, zou een parkeerbehoefte van circa 71 parkeerplaatsen berekend kunnen worden. STAB stelt echter vast dat het aantal van 9

>

640+ 145 m?= 785 m?/100 * 9 = 70,7 parkeerplaatsen

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 59

parkeerplaatsen per 100 m? niet als zodanig is terug te vinden in de "Parkeervisie Abcoude" (zie de tabel op blz. 42 van het betreffende stuk).® Het getal ligt wel binnen de marges van de parkeernormen die worden gebruikt voor een café, bar of restaurant in het buitengebied (6 tot 13), maar de visie geeft ook aanmerkelijk lagere parkeernormen voor hotels, bijvoorbeeld 5 parkeerplaatsen per 10 kamers voor een driesterrenhotel. STAB stelt vast dat appellanten

.a. voor het hoofdgebouw uitgaan van een

opperviak van 640 mi, terwijl de bar en het restaurant alleen op de begane grond aanwezig

zijn. Die begane grond heeft een bruto opperviak van 270 m? (zie paragraaf 6.3 van dit verslag). Appellanten rekenen voor het hoteldeel dus met een te hoge parkeerbehoefte.

Appellanten hebben daarom niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een tekort aan

parkeerplaatsen.

@

Zonnepanelen

Het plan voorziet niet in de mogelijkheid om een zonneveld aan te leggen op het terrein van De Witte Dame. Voor zover appellante de Witte Dame B.V. aanvoert dat zij streeft naar verduurzaming, merkt STAB op dat die verduurzaming niet noodzakelijkerwijs op het terrein plaats hoeft te vinden. Gezien de omstandigheid dat het terrein nabij Fort bij Abcoude ligt, is het voorstelbaar dat het plan niet bij recht voorziet in de aanleg van zonnevelden.

© — https://ov-ab.nl/wp-content/uploads/2021/01/Abcoude-parkeervisie-DEF2.pdf

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 60

Lt| Han 7 7.1.

an

~2)

Beroepsgronden

Appellanten (recreatie)woning

n

jn eigenaar en bewoners van de te Vinkeveen. De gronden waarop de woning staat,

hebben de bestemming "Recreatie — Verblijfsrecreatie" gekregen. Appellanten stellen dat

deze bestemming niet overeenkomt met het feitelijke gebruik (permanente bewoning) en dat de bestemming "Wonen" toegekend had moeten worden. De (recreatie)woning wordt namelijk al sinds 1995 permanent bewoond. Appellanten wonen er sinds 2008. De gemeente is van de permanente bewoning op de hoogte en appellanten staan in de

basisregistratie personen (BRP) op dit adres ingeschreven. In 2010

is een

handhavingsprocedure gevoerd om de permanente bewoning te beéindigen, maar de gemeente heeft het handhavingsbesluit ingetrokken.

Afbeelding 7.1: uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Dorpskernen”. Met de rode pijl is de woning van appellanten aangeduid.

7.2.

Standpunt verweerder

In het verweerschrift van 12 september 2024 (H2, blz. 7) wordt verwezen naar het gestelde in de Nota van Zienswijzen en ambtshalve aanpassingen. Daarin staat (blz. 207 en verder)

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 61

dat in het voorgaande bestemmingsplan "Achterbos achter 32-42 en 48a" is afgewogen dat legalisatie van de permanente bewoning van de recreatiewoning

i niet

mogelijk is. Een vergelijking met de andere nabijgelegen (recreatie)woningen ging niet op omdat voor die woningen in 2010 en 2012 raadsbesluiten waren genomen om de permanente bewoning van die woningen te legaliseren. Verder is in de Nota van Zienswijzen vermeld dat in artikel 9.3 van de Interim

Omgevingsverordening (IOV) van de provincie Utrecht is bepaald dat een bestemmingsplan

dat betrekking heeft op een locatie in het landelijk gebied (zoals in het voorliggende geval) kan voorzien in legalisatie van bestaand gebruik voor stedelijke activiteiten (zoals permanente bewoning) als tegen dat gebruik redelijkerwijs niet meer juridisch kan worden opgetreden.

In de Nota van Zienswijzen is gesteld dat in het geval van

| nog wel tegen de

permanente bewoning kan worden opgetreden. Appellanten zijn namelijk pas sinds 2008 in de recreatiewoning gaan wonen. Daardoor komen zij niet in aanmerking voor een persoonsgebonden beschikking voor permanente bewoning van de recreatiewoning. Een dergelijke beschikking wordt alleen toegekend aan degenen die op 31 oktober 2003 in een recreatiewoning woonden. Het toekennen van de bestemming "Wonen" aan het perceel

! zou

bovendien negatieve ruimtelijke gevolgen hebben in de zin dat meer bouwrechten voor

bijgebouwen, en daarmee dus verstedelijking en verstening, ontstaan. In het verweerschrift is herhaald dat handhaving nog steeds mogelijk is.

7.3

Feitelijke situatie

Het perceel met het adres

! ligt achter (ten noordoosten van) de

lintbebouwing aan de Achterbos in Vinkeveen. Op het perceel staat een houten woning met

één bouwlaag en een kap met dakkapel (zie fotobijlage STAB 07-1). Bij de woning zijn een serre en een balkon aangebouwd. In de woning zijn de voor reguliere bewoning gebruikelijke voorzieningen aanwezig.

Het perceel

! ligt achter de percelen

| waar

op elk perceel een reguliere (en als zodanig bestemde) woning staat. Op de noordoostelijk van

noordoosten van

! gelegen percelen

) t/m 32R-6 en de overige ten

' liggende percelen staan recreatiewoningen.”

De vorige eigenaar kocht de woning

‘in 1995. Vanaf dat moment is de

woning volgens appellanten permanent bewoond geweest. De vorige eigenaar heeft zich destijds op het adres ingeschreven bij de gemeente. In 2008 is de woning overgegaan naar 7

De desbetreffende percelen hebben in het op 6 mei 2023 ter inzage gelegde ontwerpbestemmingspian "Vinkeveense Plassengebied 2023” de bestemming "Recreatie - Verblijfsrecreatie recreatiewoning (R-VR4)"

gekregen.

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 62

bepaald dat het gebruik van recreatieverblijven voor permanente bewoning beschouwd wordt als een vorm van verboden gebruik (art. 11.2 onder c). In de overgangsbepalingen was bepaald dat het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mocht worden voortgezet (art. 16.2.1). Als het gebruik zoals bedoeld in artikel 6.2.1 na het

tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar was onderbroken, was het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten (art.

16.2.3). Artikel 16.2.1 was niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

In het voorafgaand aan bestemmingsplan "Achterbos achter 32-42 en 48a" geldende bestemmingsplan "1* Herziening Lintbebouwing Vinkeveen 2003" hadden de gronden van het perceel

! de bestemming 'Verblijfsrecreatie".* Gronden met die

bestemming waren bestemd voor verblijfsrecreatie alsmede en uitsluitend voor permanent wonen ter plaatse van de aanduiding "w" op de plankaart (zie art. 21, lid 1 van de voorschriften van dat bestemmingsplan). Aan de gronden van het perceel

q

was geen aanduiding "w" toegekend.

Ye 7

Afbeelding 7.3: Uitsnede blad 1 van de plankaart van bestemmingsplan “Te Herziening Lintbebouwing Vinkeveen 2003"

®

De gedeeltelijke vernietiging van dat plan (zie par. 2.2.9) had geen betrekking op de gronden van het percee!

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 64

In de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan "1° Herziening Lintbebouwing

Vinkeveen 2003" was eveneens bepaald dat het gebruik van grond en bouwwerken dat

bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mocht worden voortgezet (art. 34, lid 4). Als het gebruik zoals bedoeld in het vierde lid na

het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten (art. 34, lid 6). Het vierde lid is niet van toepassing op het gebruik dat al in strijd was met het

voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan (art. 34, lid 7).

Het voor de bestemmingsplannen "Litbebouwing Vinkeveen 2003"en "1° Herziening

Lintbebouwing Vinkeveen 2003” geldende bestemmingsplan "2

stond, zo

blijkt uit het besluit tot het opleggen van een last onder dwangsom in verband met de permanente bewoning van de (recreatie)woning

‘van 23 april 2012

(zie biz.

4in het besluit van 23 april 2012, bijlage STAB-07-02 — scan 013432-) evenmin toe. De permanente bewoning van de (recreatie)woning aan, in 1995 aangevangen toen het bestemmingsplan "2

7.5

! is, Z0 geven appellanten van kracht was.

Voorliggend bestemmingsplan

In het voorliggende plan heeft het perceel

de bestemming "Recreatie —

Verblijfsrecreatie” gekregen. Ter hoogte van de woning is een bouwviak gelegd. Gronden met de bestemming "Recreatie — Verblijfsrecreatie” ziin onder meer bestemd voor

recreatiewoningen ten behoeve van verblijfsrecreatie (zie art. 19.1 onder a, van de planregels). In de specifieke gebruiksregels is bepaald dat het gebruiken en/of laten gebruiken van grondenof opstallen (zoals recreatiewoningen) voor permanente bewoning, beschouwd wordt als strijdig gebruik {art. 19.5.1, onder a). In artikel 43 (Overgangsrecht) is bepaald dat het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd

is, mag worden voortgezet (artikel 43.2, onder a). Dit geldt niet voor gebruik dat al in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daarander begrepen de overgangsbepalingen van dat plan (artikel 43.2, onder d).

7.6

Gevolgen

Zoals in paragraaf 7.4 is beschreven, was op grond van het voorgaande bestemmingsplan "Achterbos achter 32-42 en 48a" op het perceel

’ een recreatiewoning

toegestaan, maar permanente bewoning van die recreatiewoning was niet toegestaan. In de bestemmingsplannen "Lintbebouwing Vinkeveen 2003", "1° Herziening Lintbebouwing 3

De datum van vaststelling, goedkeuring en eventueel Koninklijk besluit zijn STAB niet bekend.

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 65

Ly | ae

Vinkeveen 2003" en "7

die aan dit bestemmingsplan voorafgingen, was

permanente bewoning van de recreatiewoning evenmin toegestaan.

In het voorliggende plan "Dorpskernen” is op het perceel

!wederom een

recreatiewoning toegestaan en is permanente bewoning eveneens uitgesloten. Het voorliggende bestemmingsplan verandert in dit opzicht niets aan de gebruiksmogelijkheden van de gronden van appellanten. Appellanten hebben in het gesprek met STAB aangegeven dat zij destijds geen zienswijze hebben ingediend of beroep hebben ingesteld tegen (de vaststelling van) het bestemmingsplan "Achterbos achter 32-42 en 48a". Zij waren, gelet op brieven uit 2005 en 2006 van de gemeente aan de vorige bewoner van de recreatiewoning, in de veronderstelling dat de permanente bewoning van hun recreatiewoning mogelijk zou worden gemaakt (zie bijlage STAB-07-03 correspondentie 2005-2006). Appellanten wijzen verder op een brief van de gemeente van 9 april 2013 (bijlage STAB-07-4 correspondentie 2013

e.v.) waarin wordt bevestigd dat een aanvraag is gedaan voor een

omgevingsvergunning om permanente bewoning van de recreatiewoning mogelijk te maken. In een brief van de gemeente van 22 juli 2015 is aangegeven dat de gemeente bereid is om mee te werken aan het verzoek van appellanten door middel van een bestemmingsplanherziening.

Uit de plantoelichting van het bestemmingsplan "Achterbos achter 32- 42 en 48a” en uit de schriftelijke beantwoording van de vragen van STAB door verweerder (bijlage STAB-01-01, onder beroep 2) volgt dat in het bestemmingsplan “Achterbos achter 32- 42 en 48a" alleen bestaande, permanent bewoonde recreatiewoningen de bestemming "Wonen" hebben

gekregen. Van bestaande permanente bewoning van een recreatiewoning was volgens de plantoelichting van dat bestemmingsplan sprake als uit de gemeentelijke administratie bleek dat een recreatiewoning voorafgaand aan 31 oktober 2003 door dezelfde bewoners onafgebroken in gebruik was voor een reguliere woonfunctie en de hoofdbewoners meerderjarig zijn. Zoals gezegd waren appellanten in oktober 2003 geen bewoners van de (recreatie)woning

Op grond van de omschrijving van bestaand gebruik in de plantoelichting

van dat bestemmingsplan was er dus geen sprake van bestaande permanente bewoning die met het bestemmingsplan positief bestemd zou worden. Overigens is de datum van 31 oktober 2003 ook bepalend voor de vraag of een persoonsgebonden beschikking voor permanente bewoning van een recreatiewoning wordt verleend. Aangezien appellanten in oktober 2003 niet in de (recreatie)woning

woonden, komen zij ook niet in aanmerking voor een dergelijke persoonsgebonden beschikking.

STAB41993 | 26 mei 2025 | 66

8

Anno 2002 B.V. e.a. (3)

Appellanten Anno

@.a. Zijn eigenaren van een aantal percelen met opstallen in het

zuidelijk deel van de kern Wilnis. In hoofdstuk 3 in dit verslag is de algemene beroepsgrond van appellanten over de benuttingsregeling besproken. In dit hoofdstuk zijn de beroepsgronden, het verweer, de feitelijke situatie, het oude en het nieuwe planologische

regiem en de gevolgen van het bestemmingsplan per locatie beschreven.

8.1 Beroepsgronden

Appellanten voeren aan dat het voorheen geldende planologische regime op de locatie 1 de kern Wilnis meerdere woningen toestond. In het nieuwe bestemmingsplan is dat beperkt tot het bestaande aantal woningen. Appellanten vinden

dat niet terecht. Volgens hen leent de locatie zich goed voor een verbouwing van het pand tot appartementengebouw. Omdat het pand nu nog verhuurd wordt, is het niet haalbaar om het pand binnen twee jaar te transformeren tot woning(en).

Verder vinden appellanten het bezwaarlijk dat de mogelijkheid om het pand als kantoor te kunnen gebruiken, is komen te vervallen.

Standpunt verweerder Voor het standpunt over het toegestane aantal woningen op het perceel de mogelijkheden voor woningsplitsing en het toevoegen van woningen, verwijst

verweerder naar hun eerder beschreven verweer over de benuttingsregeling (blz. 12 in het verweerschrift).

Verder erkent verweerder dat de regeling voor kantoren in de voorgaande beheersverordening "Kom Wilnis" voor meerderlei uitleg vatbaar is en dat de bestemming "Gemengde doeleinden" in de verordening (art. 13) op het perceel

yellicht

ook kantoren (met of zonder baliefunctie) toestond op de begane grond. Aangezien kantoren op grond van de begripsomschrijving in het voorliggende bestemmingsplan (art. 1.69) slechts een beperkte ruimtelijke impact hebben, verzoekt de gemeenteraad de Afdeling zelf in de zaak te voorzien en binnen de bestemming "Gemengd" alsnog een kantoor op de begane grondlaag rechtstreeks toe te staan (zie blz. 14 in het verweerschrift).

Feitelijke situatie

Aan de

1 Wilnis staat een pand dat uit drie gedeelten bestaat (zie

afbeelding 8.1). De begane grondverdieping van het middelste en westelijke gedeelte (of vanaf de voorzijde gezien het rechter gedeelte) van het pand heeft huisnummer 30 en is

eigendom van appellanten. Op dit adres is thans een stoffenwinkel gevestigd. Boven de

STAB~41993 | 26 mei 2025 | 67

winkel bevinden zich twee woningen (I

en 30 B) die geen eigendom van

appellanten zijn.

De begane grondverdieping in het oostelijke gedeelte (of linker gedeelte) van het pand heeft huisnummer 32. Op dat adres is een fastfoodrestaurant gevestigd. Op de etages boven

evindt zich de woning |

jn geen

eigendom van appellanten.

De toegangen tot de woningen

, 30 B en 34 bevinden zich aan de

achterzijde van het gebouw bij het parkeerterreintje aan de weg Eendracht (zie ook de foto's in bijlage STAB-08-01).

Afbeelding 8.1:

ode p. jl wijst naar

egane grond verdieping)

Voorgaande planologische situatie In de beheersverordening "Kom Wilnis" lagen de gronden ter plaatse van het adres 1"Besluitviak 1" waardoor voor die gronden de regeling van het bestemmingsplan "Kom Wilnis 2000" gold (art. 2, onder a van de beheersverordening). In het bestemmingsplan "Kom Wilnis 2000" hadden de gronden van het perceel

e bestemming "Gemengde doeleinden" met de aanduidingen "bouwgrens” (bouwvlak) en "max. goothoogte 6" (zie afbeelding 8.2).

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 68

Gronden met de bestemming "Gemengde doeleinden" waren blijkens de

doeleindenomschrijving van de bestemming bestemd voor dienstverlening, bedrijven, winkels, hareca en wonen (art. 13, lid 1 van de voorschriften van dat plan). Op de gronden waren ten dienste van de bestemming onder meer woningen, kantoren (al dan niet met

baliefunctie) en winkels toegestaan (art. 13, lid 1, onder a t/m m). In de bouwvoorschriften was bepaald dat op de gronden uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken mochten worden gebouwd en dat hoofdgebouwen uitsluitend mochten worden gebouwd binnen de aangegeven bouwgrenzen (art. 13, lid 2, aanhef en onder b). In de planvoorschriften was geen maximum aantal woningen per bouw- of bestemmingsvlak aangegeven. Ook was in het bestemmingsplan en de daaropvolgende "Beheerverordening Kom Wilnis" geen regeling opgenomen over het parkeren bij nieuwe woningen. Regels over parkeren bij nieuwe woningen waren wel opgenomen in de “Paraplubeheersverordening Parkeren" (zie paragaaf 1.6 in dit verslag).

ee Horpsstoet

——

Afbeelding 8.2: Uitsnede plankaart “Kom Wilnis 2000" blad 2

Voorliggend bestemmingsplan

In het bestemmingsplan "Dorpskernen" hebben de gronden van het perceel de bestemming "Gemengd” gekregen, met een bouwvlak dat ook de aangrenzende

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 69

percelen |

mvat (zie afbeelding 8.3). Het bouwvlak is voorzien van de

aanduiding "maximum bouwhoogte: 11 m en maximum goothoogte: 6 m". Het bestemmingsvlak heeft de functieaanduidingen "kantoor uitgesloten", "specifieke vorm van bedrijf - begane grond", "specifieke vorm van detailhandel — begane grond" en "specifieke vorm van maatschappelijk — begane grond". Verder hebben de gronden van het percee! |

ret als het merendeel van de

gronden in het zuidelijk deel van de kern Wilnis, de dubbelbestemmingen "Waarde Archeologisch waardevol (verwachtings)gebied" (art. 30) en/of "Waarde - Cultuurhistorie" {art. 33) gekregen. De dubbelbestemming worden niet bestreden door appellanten en om die reden in dit hoofdstuk verder niet beschreven.

Afbeelding 8.3: Uitsnede verbeelding bestemmingspian "Dorpskernen*

Gronden met de bestemming "Gemenga" zijn, voor zover van belang in verband met het beroep, onder meer bestemd voor het wonen in een woning, waarbij het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het bestaande aantal (art. 9.1, onder e, sub 1). Bestaande aantallen zijn in de begrippenlijst omschreven als ".... aantallen die op het tidstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zjn, dan wel gebouwd

kunnen worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, met uitzondering van

.... aantallen die weliswaar bestaan op het t.jdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen

de overgangsbepalingen van dat plan” (zie art. 1.22). Bestaand gebruik is omschreven als "... het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strjd was met het voorheen geldende

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 70

bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan" (art.

1.21, onder

b). Ter plaatse van de aanduiding "kantoor uitgesloten” zijn kantoren niet toegestaan (art. 9.1, onder d, sub 1).

In artikel 9.6.1 (Toevoegen woningen) is bepaald dat het bevoegd gezag met een omgevingsvergunning kan afwijken van het bepaalde in lid 9.1 onder e, sub 1, 0m het toevoegen van woningen toe te staan, met inachtneming van een aantal voorwaarden. Zo

mogen alleen zelfstandige woningen worden gerealiseerd, die elk een gebruiksopperviakte

hebben van minimaal 30 m?. Elke woning dient te beschikken over een bergruimte van

minimaal 5 m? en een buitenruimte van minimaal 4m’. Verder moet voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid en moeten de woningen milieuhygiénisch inpasbaar zijn. Het straat- en bebouwingsbeeld en de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad en bij woningen op de begane grond mag het karakter en de functie van het gebied niet onevenredig worden aangetast (zie art. 9.6.1, aanhef en onder a t/m h).

Gevolgen Gelet op het verzoek van verweerder aan de Afdeling bestuursrechtspraak om zelf in de zaak te voorzien en op gronden met de bestemming "Gemengd" alsnog een kantoor op de begane grondlaag rechtstreeks toe te staan, zijn de gevolgen van de functieaanduiding "kantoor uitgesloten" voor het perceel

iet verder besproken.

Als gevolg van het bestemmingsplan "Dorpskernen" kan het huidige gebruik van het

gedeelte van het pand

s winkel (detailhandel) worden voortgezet. Ook is

het toegestaan om in dit pandgedeelte een bedrijf of een maatschappelijke functie te vestigen. Aangezien op het adres

een woningen aanwezig zijn, staat het

bestemmingsplan geen woningen toe in dit gedeelte van het pand (art. 9.1, onder e). De woningen

., 30 B en 34, die geen eigendom van appellanten zijn, zijn op

grond van het bestemmingsplan wel toegestaan. Appellanten hebben geen concreet voornemen getoond om het winkelpand om te vormen tot één of meerdere woningen. Een eventuele vergunningsaanvraag voor het afwijken van

het bestemmingsplan om in het winkelpand één of meerdere woningen te realiseren zal als

de aanvraag binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van het voorliggende bestemmingsplan wordt ingediend, op grond van de benuttingsregeling in artikel 35.9

onder c getoetst worden aan de beheersverordening "Kom Wilnis" c.g. het bestemmingsplan "Kom Wilnis 2000”. In de beheersverordening, dan wel het bestemmingsplan, was geen limiet gesteld aan het maximum aantal woningen op de gronden van

Daarnaast zal, als gebruik wordt gemaakt van de benuttingsregeling, getoetst worden of er bij de te bouwen woningen voldoende parkeergelegenheid voorhanden is (art. 39.5, onder

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 71

3). Zoals in paragraaf 1.6 in dit verslag al is vermeld, zijn de parkeerregels in artikel 42.2 van de planregels van het voorliggende bestemmingsplan identiek aan de parkeerregels in artikel 4.1 van de voorgaande "Paraplubeheersverordening Parkeren". Ook zal beoordeeld moeten worden of de omgevingsvergunning voor afwijking, resulteert in een evenwichtige

toedeling van functies aan locaties (etfal). Als de vergunningaanvraag voor de te realiseren woningen na twee jaar na het onherroepelijk worden van het voorliggende bestemmingsplan wordt ingediend, zal de

aanvraag opgevat kunnen worden als een verzoek om op grond van artikel 9.6.1 van de planregels (toevoegen woningen) af te wijken van artikel 9.1, onder e van de planregels. In dat geval zal moeten worden voldaan aan de voorwaarden die in artikel 9.6.1, onder a t/mh zijn gesteld. Het staat volgens STAB op voorhand niet vast dat nimmer aan die voorwaarden

kan worden voldaan, al zal de verplichte buitenruimte van minimaal 4 m? bij de woning(en) wellicht niet eenvoudig te realiseren zijn.

8.2

\-Den 42

Beroepsgronden

Volgens appellanten waren op grond van het voorgaande planologische regime op de gronden in kwestie kantoren en horeca tot categorie 3 toegestaan. Zij vinden het bezwaarlijk dat die gebruiksmogelijkheden in het voorliggende bestemmingsplan zijn vervallen. Appellanten wijzen erop dat in de plantoelichting niet is toegelicht waarom de mogelijkheid voor kantoren op de gronden is vervallen. De toegekende bestemming "Gemenga" staat immers wel dienstverlening toe. Volgens appellanten is het verschil tussen een

kantoorfunctie en een functie voor dienstverlening in ruimtelijk opzicht verwaarloosbaar. Over het vervallen van de mogelijkheden voor horeca merken appellanten op dat de gemeenteraad ten onrechte voorbij is gegaan aan het feit dat in de omgevingsvergunning uit 2012 voor de verbouw van het pand

ot meerdere woningen ook een

bedrijfsruimte van bijna 50 m? is vergund. Appellanten willen de mogelijkheid behouden om deze bedrijfsruimte te kunnen benutten voor horecadoeleinden. Een dergelijk gebruik sluit volgens appellanten goed aan bij de al aanwezige horeca in de naastgelegen panden. Omdat de bedrijfsruimte nu nog wordt verhuurd, is het niet zeker of de gebruiksverandering binnen twee jaar gerealiseerd kan worden. Appellanten vinden het ook bezwaarlijk dat het toegestane aantal woningen op de gronden

van perceel Over het perceel |

-D is beperkt tot het bestaande aantal woningen. yerken appellanten op dat zij al in 2020 voor deze locatie

een concept-ontwerpbestemmingsplan hebben ingediend bij de gemeente. Dat plan

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 72

voorzag in twee nieuw te bouwen woningen op het perceel. Ook is een anterieure

overeenkomst over het parkeren bij die twee woningen door het college opgesteld. Die overeenkomst is al door appellanten ondertekend. Volgens appellanten hadden de voornemens voor de ontwikkeling van dit perceel niet ongemotiveerd buiten het voorliggende bestemmingsplan gelaten mogen worden.

Standpunt verweerder

Voor wat betreft de mogelijkheden voor kantoren op deze percelen verwijst verweerder naar hetgeen hierover in het verweerschrift met betrekking tot

eeft vermeld

(zie blz. 14 in het verweerschrift).

Over de mogelijkheden voor horeca op deze percelen is vermeld dat in het voorliggende

bestemmingsplan alleen bestaande en vergunde horeca positief zijn bestemd. Verweerder vindt het niet wenselijk om mogelijkheden voor horeca te behouden op plekken waar nu geen horeca is. Vanwege mogelijke overlast is het van belang om bij nieuwvestiging een

nieuwe afweging te maken. Uit de vergunning die in 2012 is verleend voor drie appartementen en een bedrijfs- of winkelruimte op het perceel

-D volgt

bovendien niet dat de bedrijfsruimte op de tekening bedoeld is voor horeca. Met de benuttingsregeling kan (onder voorwaarden) worden afgeweken van het bestemmingsplan om de oude gebruiksmogelijkheden te benutten (zie biz. 14-15 in het verweerschrift).

Verweerder erkent dat appellanten plannen kenbaar hebben gemaakt om op het perceel nee nieuwe woningen te realiseren. Voar het parkeren bij de woningen moeten in de openbare ruimte parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Daarover moet nog overeenstemming worden bereikt. De anterieure overeenkomst daartoe is nog niet ondertekend, maar als dat gebeurd is, kan de ontwikkeling vergund worden met de

procedure voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Volgens verweerder was ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan het initiatief van appellanten nog niet concreet genoeg om mee te nemen in het bestemmingsplan. Ook

was de ruimtelijke aanvaarbaarheid nog niet voldoende aangetoond. Als het initiatief wel zou zijn opgenomen hadden omwonenden geen mogelijkheid meer gehad om op het plan te reageren of een zienswijze in te dienen en stond alleen beroep open. Gelet op de ligging van de locatie vond de raad dat geen nette wijze van handelen (zie biz. 15 in het verweerschrift).

Feitelijke situatie

De Dorpsstraat in de kern Wilnis vervult een centrumfunctie voor de kern. Zoals appellanten aangeven, bevinden zich tussen de woningen ook winkels, horeca (waaronder cafés en cafetaria's) en andere voorzieningen. Op het perceel

-D staat een gebouw waarin drie zelfstandige woningen (nrs.

36 B-D) en een bedrijfsruimte (nr. 36 A) zijn gerealiseerd (zie de namens appellanten

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 73

=

—— Bme

overgelegde en laatstelijk op 10 mei 2012 gewijzigde bouwtekening bij de bouwaanvraag voor de verbouwing en uitbreiding van de bebouwing op perceel

dijlage

STAB-08-02). In de bedrijfsruimte is momenteel een praktijk voor psychotherapie gevestigd. Op het direct naast het perceel

-D gelegen perceel

in de beschrijving van de feitelijke situatie voor

, Zoals

| is vermeld, een

fastfoodrestaurant gevestigd.

Het perceel

cadastraal bekend WNS00-A-4795) heeft een opperviakte van

1.145 m?. Op het perceel staat een vrijstaande woning (I

die momenteel

wordt gerenoveerd en verbouwd (zie voor een indruk van de situatie ter plaatse de foto's in bijlage STAB-08-01). Op het onbebouwde gedeelte van het perceel, dat ook wordt aangeduid als het perceel "Dorpsstraat tussen 36 en 42 en

willen

appellanten twee nieuwe woningen bouwen. Daarvoor is op 24 januari 2025 een aanvraag

is ingediend voor het afwijken van de regels van het omgevingsplan en voor de activiteit bouwen (zie de aanvraag omgevingsvergunning in bijlage STAB-08-03 en de ruimtelijke

onderbouwing in bijlage STAB-08-04). Voorgaande planologische situatie In de beheersverordening “Kom Wilnis” lagen de gronden ter plaatse van de adressen

-D en 42 in "Besluitvlak 1" waardoor voor die gronden de regeling van het bestemmingsplan "Kom Wilnis 2000" gold (art. 2, onder a van de beheersverordening).

In het bestemmingsplan "Kom Wilnis 2000" hadden de percelen

-Den 42

beide de bestemming "Gemengde doeleinden". De twee bestaande hoofdgebouwen op de percelen waren omgeven door bouwgrenzen met elk de aanduiding van een maximale goothoogte van 4 m (zie afbeelding 8.4). Het bouwviak

met "H3" (horeca, categorie 3) en het bouwviak

-D was aangeduid

ret de aanduiding

"Gemeentelijk monument".

Gronden met de bestemming "Gemengde doeleinden” waren bestemd voor dienstverlening, bedrijven, winkels, horeca en wonen. Op de gronden waren onder meer woningen toegestaan en op het perceel

-D ook horeca 3-bedrijven (art. 13,

lid 1, aanhef en onder d en h van de voorschriften van dat plan). Horeca 3 (cafés, cafetaria's

en overige drink- en eetgelegenheden) is in de begripsbepalingen van het bestemmingsplan omschreven als "inrichtingen ten behoeve van het bednjfsmatig verstrekken van overwegend alcoholhoudende dranken, al dan niet in combinatie met het verstrekken van kleine etenswaren; het accent ligt op de verkoop van dranken dan wel op het verstrekken van kleine etenswaren" (art. 1.28)

In de bouwvoorschriften was bepaald dat op de gronden uitsluitend in de bestemming

passende bouwwerken mochten worden gebouwd en dat hoofdgebouwen uitsluitend

STAB-41993 | 26 mei 2025 | 74

mochten worden gebouwd binnen de aangegeven bouwgrenzen. Horecabedrijven waren uitsluitend toegestaan op de begane grond (art. 13, lid 2, aanhef en onder a en b). In de planvoorschriften was geen maximum aantal woningen per bouw- of bestemmingsvlak aangegeven.

Afbeelding 8.4: Uitsnede plankaart "Kom Wilnis 2000, "blad 2 Voorliggend bestemmingsplan

In het bestemmingsplan "Dorpskernen" hebben de gronden van de percelen A-D en 42 de bestemming "Gemengd" gekregen, met op elk perceel een bouwvlak ter plaatse van de bestaande hoofdgebouwen (zie afbeelding 8.5). Beide bouwvlakken zijn voorzien van de aanduiding "maximum bouwhoogte: 9 m en maximum goothoogte: 4 m".

Het bouwvlak

eeft de bouwaanduiding “specifieke bouwaanduiding —

gemeentelijk monument". De bouwvlakken

-D en 42 hebben geen

functieaanduiding voor horeca gekregen.

STAB-41993 | 26 mei 2025 175

=

om Beh

Het bestemmingsvlak waarin beide percelen zijn opgenomen, heeft de functieaanduidingen "kantoor uitgesloten", "specifieke vorm van bedrijf — begane grond", “specifieke vorm van detailhandel - begane grond" en "specifieke vorm van maatschappelijk — begane grond".

Se +++ +o + t+eeeoeeoeee ete te exe ing WA ree