Bijlage 2 - Bedrijventerreinenstrategie gemeente De Ronde venen dd. 31 oktober 2024

De gemeente stelt voor alle dorpen en specifiek Bedrijventerrein Mijdrecht een uitvoeringsplan op, waarin de doelstellingen van het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030 worden vertaald in concrete maatregelen. Onderstaande alinea’s geven concrete aandachtspunten voor de bedrijventerreinen in de gemeente. Interne bereikbaarheid De interne bereikbaarheid op sommige terreinen staat onder druk. Ondernemers noemen op meerdere bedrijventerreinen de verkeersveiligheid als verbeterpunt. Het ontbreekt op een aantal terreinen aan voet- en fietspaden. Zeker als er op een terrein veel zware (vracht)bewegingen zijn, kan dit leiden tot verkeersonveilige situaties en minder gebruik van de fiets voor het woonwerkverkeer. Ook noemen de ondernemers de parkeerdruk en ‘wildparkeren’ als knelpunt in relatie tot de (verkeers)veiligheid en leefbaarheid op terreinen genoemd. ‘Wildparkeren’ geeft een rommelige uitstraling, kan de verkeersveiligheid negatief beïnvloeden en belemmert het laden en lossen. De parkeerdruk is enerzijds het gevolg van bedrijven met grote verkeersaantrekkende activiteiten (zoals dienstverlening of detailhandel), waarbij onvoldoende private parkeerplaatsen aanwezig zijn.

De parkeerdruk is anderzijds het gevolg van autogarages met onvoldoende eigen terrein en industriële bedrijven met veel vrachtwagenbewegingen, met onvoldoende ruimte om te laden en lossen op eigen terrein. Ook het ontbreken van goede alternatieven voor de auto is van invloed op de parkeerdruk. De gemeente gaat met de volgende punten aan de slag om de interne bereikbaarheid van de bedrijventerreinen te verbeteren: • Het verbeteren van de aantrekkelijkheid voor fietsers en voetgangers. De gemeente zet daarvoor in op de verbetering van de verkeersveiligheid op de terreinen. Denk hierbij aan onderzoek naar het aanleggen van wandelmogelijkheden, waar werknemers een lunchwandeling kunnen maken, en het verbeteren van de fietsvoorzieningen. Het gaat ook over het voorkomen van een te hoge verkeersintensiteit en het verbeteren van de verkeersveiligheid van kruisingen. • De gemeente stimuleert deelmobiliteit op en rondom de bedrijventerreinen. Dit kan de wegen ontlasten. Deelfietsen zorgen ervoor dat werknemers de “last mile” tussen de bushalte en het bedrijf eenvoudiger kunnen afleggen. Openbaar vervoer wordt daarmee een aantrekkelijker alternatief. Deelauto’s zorgen ervoor dat werknemers voor dienstreizen niet zijn aangewezen op een eigen auto. Ze kunnen voor het woon-werkverkeer een alternatief voor de auto gebruiken.

• De gemeente toetst omgevingsvergunningen op basis van het gemeentelijk beleid, met als uitgangspunt parkeren op eigen terrein.

27

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Externe bereikbaarheid Ook de externe bereikbaarheid van bedrijventerreinen staat onder druk. Ondernemers zijn vooral over de OV-verbinding op een aantal bedrijventerreinen ontevreden. Veel gebruikers zijn aangewezen op de auto, waardoor de drukte op de lokale wegen en de parkeerdruk toeneemt. Een goede OV-verbinding is een belangrijk criterium voor jonge werknemers en daarom voor de bedrijven belangrijk voor het aantrekken van personeel. De gemeente heeft de afgelopen twee jaar een traject doorlopen voor de bereikbaarheid van het Bedrijventerrein Mijdrecht met de ondernemers, onder begeleiding van Goed op Weg. Belangrijke constatering is dat de bereikbaarheid een gezamenlijke verantwoordelijkheid van overheden en werkgevers is. Belangrijke punten zijn: • De gemeente en de VIB ontwikkelen een carpoolapp voor het Bedrijventerrein Mijdrecht, zodat werknemers samen kunnen reizen; • Een maatregel om het fietsen te stimuleren in het woon-werkverkeer is het verbeteren van de arbeidsvoorwaarden voor de aanschaf en het gebruik van de fiets; • De gemeente zet in op de verbetering van de OV-haltes door aantrekkelijke wachtvoorzieningen te creëren en deelfietsen (voor de last mile) te plaatsen; • Er is onderzoek gedaan naar pendelbussen. Dit blijkt niet haalbaar door het beperkte aantal reizigers en de hoge kosten.

De gemeente blijft zich inzetten voor een snelle realisatie van de maatregelen in het kader van het Project Toekomst N201 (strekking van de bocht bij Mijdrecht) en het verbeteren van de fietsverbindingen van en naar (en op) de bedrijventerreinen. Daarnaast blijft de gemeente in gesprek met de provincie (als verantwoordelijke) over het openbaar vervoer.

4.4 Betrouwbare energievoorziening Belang van deze strategische lijn Bedrijventerreinen kunnen een belangrijke rol spelen in de energietransitie. Landelijk gezien vindt circa 35% van het totale elektriciteitsgebruik en bijna 50% van het totale gasverbruik op een bedrijventerrein plaats. Met het verduurzamen en elektrificeren van bedrijfsprocessen (maar bijvoorbeeld ook bestelbusjes en vrachtwagens) kunnen bedrijven een belangrijke bijdrage leveren aan de landelijke duurzaamheidsopgave. De afgelopen jaren is er echter steeds meer zand in de motor van de energietransitie gekomen. Het landelijke stroomnet is overvol, het terugleveren van duurzaam opgewekte energie of het verkrijgen van een nieuwe grootverbruikaansluiting is op veel plekken voorlopig niet meer mogelijk. De gemeente De Ronde Venen is hierop geen uitzondering. De netbeheerder heeft netcongestie afgekondigd voor grootverbruikers. Dit betekent dat er geen nieuwe aansluitingen en verzwaringen worden toegestaan op het net en er geen contracten voor teruglevering van zonne-energie meer mogelijk zijn. De verwachting is dat in 2026 ook netcongestie voor kleinverbruikaansluitingen wordt afgekondigd. Naar de huidige inzichten duurt dit tot 2033. Dit heeft uiteraard een groot effect op alle bedrijven. Bedrijven lijken tevens gedwongen om groei- en/of verduurzamingsplannen in de ijskast te moeten zetten.

Dit zet een (tijdelijke) rem op verdere economische ontwikkeling en daarmee ook op het faciliteren van ruimtevraag van bedrijven. Oplossingen op korte en lange termijn zijn al in gang gezet De oplossing op lange termijn is het verzwaren van het elektriciteitsnet. Onderdeel hiervan is de bouw van een nieuw 150 KV station op het nieuwe bedrijventerrein De Bocht. De gemeente overlegt met Stedin om hiervoor ruimte te bieden op het bedrijventerrein. Voor de korte termijn wordt momenteel gewerkt aan de oprichting van een energiehub op Bedrijventerrein Mijdrecht. Om volgende stappen te kunnen zetten, hebben verschillende organisaties (waaronder de gemeente) een intentieverklaring ondertekend en een kopgroep opgericht. Deze kopgroep zet vervolgstappen in de oprichting van de energiehub.

28

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

5. Programma

29

30

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Hoofdstuk 5: Programma voor onze bedrijventerreinen De strategische beleidslijnen maken we concreet in het programma. We gaan in op onze aanpak op bestaande bedrijventerreinen en beschrijven onze aanpak voor nieuwvestiging of uitbreiding van bedrijventerrein.

Strategie Wat gaan we doen?

Programma

Uitvoering

-

-

Waar gaan we dat doen?

Hoe gaan we dat doen?

5.1 Bestaande bedrijventerreinen Bedrijventerreinen hebben een grote economische en sociaal-maatschappelijke waarde voor de gemeente. Om deze waarde optimaal te benutten schetsen we het gebiedsprofiel per terrein, zie bijlage A. De gebiedsprofielen brengen enerzijds de huidige situatie en anderzijds het toekomstbeeld per bedrijventerrein in beeld. De toekomstbeelden zijn een concrete uitwerking van de strategische lijnen uit hoofdstuk 4: waar gaan we op focussen per terrein? Per bedrijventerrein schetsen we de huidige situatie, het toekomstbeeld en de belangrijkste opgaven. Op hoofdlijnen betekenen de toekomstbeelden het volgende: • Consolideren – Dit houdt in dat het bedrijventerrein in principe naar behoren functioneert maar sluit niet uit dat er opgaven zijn om het bedrijventerrein te verbeteren. Op bijna ieder bestaand bedrijventerrein kunnen verduurzamings- of intensiveringsmaatregelen getroffen worden. Ook de organisatiegraad, verkeersveiligheid of bereikbaarheid kunnen aandachtspunten zijn. • Werken aan toekomstbestendigheid – Er zijn een aantal (delen van) bedrijventerreinen waar het kwaliteitsniveau écht een trede hoger getild moet worden om toekomstbestendig te worden en de economische potentie van de locatie maximaal te benutten. De prioritaire plekken voor verbetering wijzen we aan. Revitalisatie vraagt doorgaans om een publiekprivate aanpak .

• Toekomst bepalen – Spoorlaan (Vinkeveen) mist in de huidige situatie de toekomstbestendigheid als bedrijventerrein en is in de huidige vorm op de middellange termijn daarvoor niet geschikt. We kijken samen met de ondernemers op het terrein of revitalisering of een functiewijziging de beste oplossing is. Ook op het terrein Voorbancken is het toekomstbeeld ‘toekomst bepalen’. Voor dit bedrijventerrein geldt dat het terrein over het algemeen prima functioneert in de huidige situatie (bedrijventerrein en bedrijfswoningen), maar dat we naar flexibiliteit bieden naar de toekomst toe: inzetten op kunnen aanpassen aan eventueel veranderende wensen en behoeften die spelen op het terrein. • Ontwikkelen tot gemengd woon-werkgebied - In gemeente De Ronde Venen is er een behoorlijke woningbouwopgave. Op het terrein Bovenkamp bevindt zich momenteel voornamelijk lichte bedrijvigheid en een aantal consumentverzorgende functies die zich goed lenen voor functiemenging. Daarnaast bevindt het gebied zich in aansluiting op bestaande woonbebouwing. De ligging nabij het station Abcoude zorgt ervoor dat het gebied zich kan ontwikkelen tot goed bereikbaar gemengd woon-werkgebied. • Transformeren – Bedrijventerrein Amstelhoek wordt herontwikkeld ten behoeve van woningbouw. Voor het deelgebied Engel geldt dat het Ruimtelijk Kader in het najaar van 2024 12F

31

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden. Voor het deelgebied Pothuizen wordt momenteel de haalbaarheid van de plannen verder onderzocht. Met deze transformatie(s) functioneert bedrijventerreinen Amstelhoek logischerwijs niet meer als bedrijventerrein. In de gebiedsprofielen brengen we ook de belangrijkste opgaven per terrein in beeld. We schetsen de opgaven die van toepassing zijn op het desbetreffende terrein. De opgaven komen voort uit de strategische beleidslijnen.

Strategische beleidslijn

Opgave bestaande bedrijventerreinen

Toelichting

Voldoende ruimte om te ondernemen

A

Optimaal ruimtegebruik

Op bestaande bedrijventerreinen wil de gemeente het beter benutten van de bouwvlakken, bouwhoogtes en milieuruimte stimuleren.

Toekomstbestendige en duurzame bedrijventerreinen

B

Vergroenen en verduurzamen

Inzetten op klimaatadaptieve inrichting van bestaande terreinen. Meer aandacht voor biodiversiteit, de energietransitie en circulaire economie.

C

Versterken organisatie, samenwerking & uitvoeringskracht

Organisatie en samenwerking op bedrijventerreinen. Werken aan meer gedeeld eigenaarschap en daarmee uitvoeringskracht op gebiedsniveau.7

D

Ruimtelijke kwaliteit

Inzetten op het vergroten van de gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde.

E

Veilig en goed bereikbaar

Inzetten op het verbeteren van de verkeersveiligheid en (interne) bereikbaarheid.

Goed bereikbare bedrijventerreinen

Onderstaande tabel laat de opgaven per bestaand bedrijventerrein zien, waarin per opgave de grootste winst te behalen is. Dit wil niet zeggen dat de opgaven niet spelen op andere terreinen. Deze lichten we verder toe in de gebiedsprofielen (zie bijlage A).

Bedrijventerrein

Toekomstbeeld

Opgave A

7

Baambrugge Noord – Baambrugge

Consolideren

Bedrijventerrein Mijdrecht – S.C. Johnson

Consolideren

Bedrijventerrein Mijdrecht – Werkeiland en Oost

Consolideren

Bedrijventerrein Mijdrecht – Industrieweg Noord

Werken aan toekomstbestendigheid

Bedrijventerrein Mijdrecht – Industrieweg Zuid

Werken aan toekomstbestendigheid

B

D

Omdat organisatie, samenwerking en uitvoeringskracht op ieder bedrijventerrein gewenst is, hebben we ervoor gekozen om deze opgave niet specifiek op te nemen in de vitaliteitsagenda’s van de bedrijventerreinen (gebiedsprofielen, bijlage A).

E

32

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Bovenkamp – Abcoude

Ontwikkelen tot gemengd woon-werkgebied

Hollandse Kade – Abcoude

Consolideren

Spoorlaan – Vinkeveen

Toekomst bepalen

Voorbancken – Vinkeveen

Toekomst bepalen

Bedrijventerrein Amstelhoek

Transformeren

Afhankelijk van toekomstbeeld

Niet van toepassing door transformatie

5.2 Nieuwe bedrijventerreinen De duurzame ontwikkeling van nieuw bedrijventerreinareaal in gemeente De Ronde Venen In gemeente De Ronde Venen is sprake van een hoge ruimtevraag naar nieuw bedrijventerrein, zoals ook toegelicht in hoofdstuk 3. Voor de periode t/m 2040 verwachten we een netto uitbreidingsvraag van maximaal 14,6 hectare. Deze ruimte is nodig voor de autonome dynamiek op de bedrijventerreinen van de gemeente De Ronde Venen. Naast uitbreidingsvraag constateren we een vervangingsvraag van 3,0 tot 6,1 hectare netto. Hiermee komt de totale ruimtevraag in de periode tot en met 2040 op maximaal 20,7 hectare netto. In de gemeente is geen planaanbod beschikbaar en de leegstand bevindt zich (ver) onder een gezond frictieniveau (zoals toegelicht in paragraaf 2.3). Dit maakt dat de gemeente de ambitie heeft om nieuwvestiging en uitbreiding van bedrijventerreinen mogelijk te maken conform het hoge scenario.

Tabel 4: Ruimtebehoefte naar bedrijventerreinen in netto hectare Tijdsperiode ▼

Scenario ►

Uitbreidingsvraag tot en met 2040

EIB Laag

EIB Hoog 6,2

Vervangingsvraag Totale ruimtevraag Planaanbod Ruimtebehoefte tot en met 2040

14,6 3,0 tot 6,1

9,2 tot 12,3

17,6 tot 20,7

0

0

9,2 tot 12,3

17,6 tot 20,7

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht (2023), bewerking Stec Groep (2024).

Aanvullend kan er additionele ruimtevraag optreden. Een voorbeeld hiervan is een ruimteclaim vanuit energie-infrastructuur (150 KV station Stedin). Een dergelijke ruimtevrager is aanvullend op hetgeen gepresenteerd in bovenstaande tabel. Programmatische inzet gemeente De Ronde Venen Zoals toegelicht in paragraaf 3.3 en 4.2 is kan de gemeente De Ronde Venen met de ontwikkeling van bedrijventerrein De Bocht in een deel van de geraamde behoefte voorzien. Het ontwerp Provinciale Programmering Wonen en Werken 2025 wordt in het eerste kwartaal van 2025 ter vaststelling aan Gedeputeerde Staten voorgelegd. In dit concept is opgenomen dat er tot en met 2030 8 hectare netto nieuw bedrijventerrein kan worden ontwikkeld op De Bocht in Mijdrecht. Ook is in het concept 4 hectare netto extra uitgeefbaar bedrijventerrein opgenomen voor de periode 2030-2035. Momenteel wordt gewerkt aan het ruimtelijk kader samen met de grondexploitatie. Deze worden medio 2025 aangeboden aan de gemeenteraad ter vaststelling.

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Voor de ontwikkeling van het nieuwe terrein sturen we als gemeente op kwaliteit door het stellen van duurzaamheidseisen en eisen wat betreft ruimtegebruik. Denk daarbij aan eisen aan een minimaal bebouwingspercentage en/of een minimale bouwhoogte, uiteraard enkel wanneer passend bij de aard van de bedrijfsvoering8. Om te zorgen dat de bedrijvigheid op deze uitbreiding aansluit op het profiel van Bedrijventerrein Mijdrecht en haar deelgebieden, is een beoogd profiel opgesteld. Dit profiel is uitgewerkt in een separaat memo.

8

Denk bijvoorbeeld aan uitzonderingen voor bedrijven die een belangrijke schakel vormen in de circulaire economie en behoefte hebben aan relatief veel buitenopslag.

33

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

6. Uitvoering

34

35

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Hoofdstuk 6 – Uitvoering In dit hoofdstuk zoomen we tot slot in op de manier waarop we het programma tot uitvoering willen brengen. Samen met stakeholders die betrokken zijn bij of gevestigd zijn op bedrijventerreinen willen we werken aan de toekomstbestendige locaties. De gemeentelijke rolopvatting zetten we uiteen in dit hoofdstuk.

Strategie Wat gaan we doen?

Programma

Uitvoering

-

-

Waar gaan we dat doen?

Hoe gaan we dat doen?

6.1 Samenwerken aan toekomstbestendige locaties Op een aantal bedrijventerreinen is een kwaliteitsimpuls nodig om toekomstbestendig te worden en de economische potentie optimaal te benutten. Door te werken aan de toekomstbestendigheid wordt economische, maatschappelijke, sociale en ecologische waarde meer in balans gebracht. Een basisvoorwaarde is een goede organisatie en samenwerking. Tussen gemeente en het bedrijfsleven en tussen ondernemers onderling. Een gezamenlijke inzet is hard nodig om uitdagingen en opgaven aan te pakken. Organisatie en samenwerking Cruciaal voor een sterke aanpak op terreinniveau is op de hoogte zijn wat bij bedrijven leeft, waar ze tegenaan lopen en om te signaleren wat de belangrijkste kansen en opgaven zijn. Om aan de slag te gaan is een zekere organisatiegraad en organisatiekracht op de bedrijventerreinen nodig om zaken in gang te zetten en uitvoering te geven aan collectieve projecten. Een goede organisatiegraad kan zorgen voor kostenbesparing als bepaalde voorzieningen (zoals beveiliging en afvalverwerking) gedeeld kunnen worden. Ook kunnen bedrijven door verbeterde samenwerking elkaars producten en diensten makkelijk gebruiken, wat positief is voor de eigen bedrijfsontwikkeling.

Maar ook het imago en uitstraling van het bedrijventerrein kan verbeteren, wanneer ondernemers samen investeren in bijvoorbeeld parkeergelegenheid of vergroening/verduurzaming. Ook de gemeente kan hierin bijdragen door duidelijke kaders te schetsen, samen met ondernemers heldere doelen en ambities te formuleren en door middel van duurzame economische stimulering. Een gezamenlijke inzet is dus hard nodig voor het realiseren van gemeenschappelijke doelen en gedeelde uitdagingen/opgaven. Zoals genoemd in paragraaf 4.3 kent de gemeente De Ronde Venen verschillende ondernemersverenigingen. De gemeente hecht veel waarde aan deze verenigingen en heeft daarom de ambitie om meer ondernemers op de bedrijventerreinen aan te laten sluiten bij de ondernemersverenigingen9. Ook tijdens de stakeholderssessie werd het belang van een goede organisatiegraad onderschreven door het gros van de aanwezige ondernemers. Onderstaande tabel geeft ter inspiratie een compact overzicht van verschillende organisatievormen, de mate van slagkracht en de belangrijkste kenmerken.

9

Omdat organisatie, samenwerking en uitvoeringskracht op vrijwel ieder bedrijventerrein gewenst is, hebben we ervoor gekozen om deze actie niet specifiek op te nemen in de vitaliteitsagenda’s van de bedrijventerreinen (gebiedsprofielen, bijlage A).

36

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Tabel 5: Organisatievormen en mate van slagkracht Ondernemersvereniging / vereniging van eigenaren

Coöperatie

Ondernemersfonds

Bedrijveninvesteringszone (BIZ)

Parkmanagementorganisatie (uitvoering)

• Veelal in de vorm

• Coöperatie heeft

• Alle ondernemers

• Gebiedsgericht

• Gericht op beheer

van een jaarlijkse

net als een

dragen verplicht

voor 5 jaar. Alle

en uitvoering. Vaak

contributie.

verenging leden,

financieel bij via

ondernemers en/of

divers: gemeen-

maar mag

opslag op OZB

eigenaren betalen

schappelijke

mee.

voorzieningen,

• VVE: alleen eigenaren kunnen

winstuitkering

lid worden

uitbetalen

(koopcontract)

• Leids model: voor een gemeente als geheel

• Voorwaarde: 50%

veiligheid,

respons en 2/3 is

arbeidsmarkt,

voor.

marketing, collectieve projecten etc. Ontzorging op thema’s, zoals profilering, verduurzaming, energietransitie, veiligheid, bereikbaarheid, mobiliteit, onderwijs, arbeidsmarkt, collectieve inkoop en kennisdelen

Bron: Stec Groep (2024).

Gemeentelijke rolopvatting Het is belangrijk om de ontwikkelingen op de bedrijventerreinen te monitoren en goed in de gaten te houden of de inzet van instrumenten leidt tot de gewenste resultaten. De houding (rol) die betrokken partijen (gemeente en bedrijfsleven) moeten nemen is cruciaal voor het succesvol toekomstbestendig maken van bedrijventerreinen. Hieronder beschrijven we – in meer algemene zin – de (combinatie van) rollen die we als gemeente kunnen inzetten. Kadersteller (reguleren en toetsen) De gemeente vervult een kaderstellende rol door sturing te geven aan ruimtelijke ontwikkelingen. Dit vanuit de Omgevingsvisie De Ronde Venen, de Bedrijventerreinenstrategie, vigerende omgevingsplan(en) en beleid/regelingen. De gemeente De Ronde Venen is de planopsteller, informatieverstrekker en kan reguleren. De gemeente heeft ook een toetsende rol in de vorm van vergunningverlening, toezicht en handhaving (VTH). Verbinder (samenwerken en enthousiasmeren) De gemeente vervult een verbindende rol door met bedrijven en bij voorkeur georganiseerd bedrijfsleven in contact te zijn (en ondernemers en vastgoedeigenaren met elkaar in contact te brengen). Dit om te komen tot een gezamenlijk toekomstplan (met concrete uitvoeringsacties). Hierbij moet oog zijn voor ieders belang.

In deze rol is de gemeente de regisseur, maar voor de planvorming en resultaten sterk afhankelijk van de samenwerking, kwaliteit en inbreng van het (georganiseerd) bedrijfsleven. Aanjager (actief stimuleren en eventueel mee-investeren) De gemeente vervult een aanjagende rol. Dit kan door een actie of project actief te stimuleren (bijvoorbeeld met een subsidie of een cofinanciering) of eventueel publiek te investeren. Dit zou

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

een actieve deelname betekenen. Het is een uitdaging om met slimme (financiële) arrangementen belemmeringen bij ondernemers en vastgoedeigenaren weg te nemen. Inzet van (proces)capaciteit Zoals genoemd is op de hoogte zijn wat bij bedrijven leeft cruciaal voor een sterke aanpak op bestaande en nieuwe werklocaties is. Het is belangrijk dat we kennis, expertise, capaciteit en middelen organiseren om met werklocaties aan de slag te gaan. De gemeente zal (proces)capaciteit inzetten voor coaching, advisering, het inzetten van instrumenten, gebiedsprocessen te begeleiden en projecten verder te brengen. De huidige capaciteit is ontoereikend om actief aan de slag te gaan met alle instrumenten die de gemeente kan inzetten om te werken aan toekomstbestendige bedrijventerreinen.

Tabel 6: Voor- en nadelen inzet (proces)capaciteit Voordelen

Nadelen

• Brengt nieuwe kennis en expertise in huis

• Kost tijd en geld

• Resultaatgericht en de interne organisatie kan zich focussen op kerntaken

• Tijdelijkheid bij afgebakende projecten

• Snellere implementatie van verandering / transities op de werklocaties • Flexibiliteit bij afgebakende projecten • Geeft input voor beleid

• Het aantrekken en inwerken van nieuwe medewerkers kan een verhoogde tijdelijke belasting zijn voor de interne organisatie • Gevaar dat voortgang en continuïteit stagneert bij beëindiging inzet

Bron: Stec Groep (2024).

6.2 Inzet instrumentarium De beschreven rollen die de gemeente kan vervullen linken uiteraard aan in te zetten instrumentarium. Als gemeente kan je sturing geven via instrumenten uit het publiekrechtelijk spoor (o.a. het omgevingsplan), via instrumenten uit het privaatrechtelijk spoor (o.a. uitgiftestrategie), of via duurzame economische stimulering. Een efficiënte sturing is een samenspel hiertussen. De verschillende instrumenten moeten elkaar versterken. De instrumenten zijn uitgewerkt in tabelvorm in bijlage B, waarbij per instrument is beschreven hoe deze bijdraagt aan het toekomstbestendig maken van bestaande locaties of het ontwikkelen van nieuwe locaties.

Figuur 10: Publiek- en privaatrechtelijke instrumenten en stimuleringsmaatregelen

C. Duurzame economische stimulering B. Privaatrechtelijke instrumenten A. Publiekrechtelijke instrumenten

Bron: Stec Groep, 2024.

37

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

6.3 Monitoring als sturingsinstrument Monitoring is een belangrijk sturingsinstrument om goed in te kunnen spelen op wijzigingen in de marktdynamiek en te anticiperen op trends en ontwikkelingen. Monitoring kan plaatsvinden op de volgende onderwerpen: courantheid vastgoedvoorraad en leegstand, het functioneren en presteren van de bedrijventerreinen, vraag en aanbod van bedrijventerreinen, de uitgifte van bedrijventerreinen, optimalisering van het ruimtegebruik door beter benutten, herontwikkelingsen/of transformatieplekken van de toekomst. We willen de situatie op de bedrijventerreinenmarkt minimaal eens in de vier jaar (laten) monitoren. De uitkomsten worden gerapporteerd aan het college. Het college kan vervolgens besluiten de inzichten te delen met de gemeenteraad. De monitoring kan aanleiding geven om de bedrijventerreinenstrategie op onderdelen te wijzigen.

38

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Bijlagen

39

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Bijlage A Gebiedsprofielen Uitleg gebiedsprofielen In dit bijlagehoofdstuk zijn de gebiedsprofielen van de bedrijventerreinen van gemeente De Ronde Venen uiteengezet. De gebiedsprofielen brengen enerzijds de huidige situatie en anderzijds het toekomstbeeld per bedrijventerreinen in beeld. Per bedrijventerrein schetsen we de huidige situatie, het toekomstbeeld en de belangrijkste opgaven. Op hoofdlijnen betekenen de toekomstbeelden het volgende: •

•

Consolideren – Dit houdt in dat het bedrijventerrein in principe naar behoren functioneert maar sluit niet uit dat er opgaven zijn om het bedrijventerrein te verbeteren. Op bijna ieder bestaand bedrijventerrein kunnen verduurzamings- of intensiveringsmaatregelen getroffen worden. Ook de organisatiegraad, verkeersveiligheid of bereikbaarheid kunnen aandachtspunten zijn. Werken aan toekomstbestendigheid – Er zijn een aantal (delen van) bedrijventerreinen waar het kwaliteitsniveau écht een trede hoger getild moet worden om toekomstbestendig te worden en de economische potentie van de locatie maximaal te benutten. De prioritaire plekken voor verbetering wijzen we aan. Revitalisatie vraagt doorgaans om een publiekprivate aanpak . Toekomst bepalen – Spoorlaan (Vinkeveen) mist in de huidige situatie de toekomstbestendigheid als bedrijventerrein en is in de huidige vorm op de middellange termijn daarvoor niet geschikt. We kijken samen met de ondernemers op het terrein of revitalisering of een functiewijziging de beste oplossing is. Ook op het terrein Voorbancken is het toekomstbeeld ‘toekomst bepalen’.

Voor dit bedrijventerrein geldt dat het terrein over het algemeen prima functioneert in de huidige situatie (bedrijventerrein en bedrijfswoningen), maar dat we naar flexibiliteit bieden naar de toekomst toe: inzetten op kunnen aanpassen aan eventueel veranderende wensen en behoeften die spelen op het terrein. Ontwikkelen tot gemengd woon-werkgebied - In gemeente De Ronde Venen is er een behoorlijke woningbouwopgave. Op het terrein Bovenkamp bevindt zich momenteel voornamelijk lichte bedrijvigheid en een aantal consumentverzorgende functies die zich goed lenen voor functiemenging. Daarnaast bevindt het gebied zich in aansluiting op bestaande woonbebouwing. De ligging nabij het station Abcoude zorgt ervoor dat het gebied zich kan ontwikkelen tot goed bereikbaar gemengd woon-werkgebied. Transformeren – Bedrijventerrein Amstelhoek wordt herontwikkeld ten behoeve van woningbouw. Voor het deelgebied Engel geldt dat het Ruimtelijk Kader in het najaar van 2024 ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden. Voor het deelgebied Pothuizen wordt momenteel de haalbaarheid van de plannen verder onderzocht. Met deze transformatie(s) functioneert bedrijventerreinen Amstelhoek logischerwijs niet meer als bedrijventerrein. 12F

•

•

•

We schetsen de opgaven die van toepassing zijn op het desbetreffende terrein. De opgaven komen voort uit de strategische beleidslijnen.

40

Baambrugge Noord, Baambrugge Huidige situatie Omvang

Bereikbaarheid

Vastgoed (BAG)

Bruto oppervlakte

Auto

Omvang voorraad

Milieucategorie

Bebouwingspercentage

Organisatiegraad

3 ha

A2

6.600 m²

Maximaal 3.1

29% en 52%

Netto oppervlakte

Multimodaliteit

Leegstand (%)

2,1 ha

-

0,0%

Ondernemersvereniging OVAB (Abcoude & Baambrugge)

Bouwhoogte

Bedrijfswoningen

Glasvezel

Netto uitgegeven

Openbaar vervoer

8,5 meter

Busstation Baambrugge Dorp

Mogelijk onder voorwaarden

Niet aanwezig

2,1 ha

Gemiddeld bouwjaar

Impressie

Mogelijkheden omgevingsplan

Overig

1992

Banen & vestigingen Werkzame personen

Bedrijfsvestigingen

55

3

Sectoren

Vestigingen Banen 0%

20%

Logistiek en groothandel

40%

60%

80%

Overheid, zorg en onderwijs

100%

42

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Toekomstprofiel Beoogde doelgroep Kleinschalig Lokaal Licht

Toekomstbeeld en opgaven Grootschalig Regionaal Zwaar

Beschrijving doelgroep Bedrijventerrein Baambrugge is een particulier bedrijventerrein. Het terrein leent zich goed voor lokaalgebonden, relatief kleinschalige bedrijvigheid met een milieucategorie tot maximaal 3.1 Het terrein is ontsloten via de Rijksstraatweg en is daarom minder geschikt voor bedrijven met veel (vracht)verkeer.

• Op bedrijventerrein Baambrugge Noord in Baambrugge zet de gemeente qua toekomstbeeld in op het consolideren van het terrein. Het terrein functioneert naar verwachting en er is geen reden om van het huidige profiel af te wijken. Recentelijk is op het terrein een bedrijfsverzamelgebouw ontwikkeld. Ook zijn is wat ouder vastgoed op het terrein recentelijk gerevitaliseerd. Deze investeringen hebben uiteraard een positief effect op de ruimtelijke kwaliteit van de locatie. Er spelen momenteel ook geen concrete opgaven op het terrein. Uiteraard is het belangrijk om naar de toekomst toe bewustzijn te creëren bij ondernemers/vastgoedeigenaren over de gebruikswaarde (bruikbaarheid en functionaliteit), toekomstwaarde (aanpasbaarheid, duurzaamheid en beheerbaarheid) en belevingswaarde (representativiteit en diversiteit) van het vastgoed en het terrein.

43

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Bedrijventerrein Mijdrecht, Mijdrecht Huidige situatie Omvang

Vastgoed (BAG)

Mogelijkheden omgevingsplan

Auto

Omvang voorraad

Milieucategorie

Bebouwingspercentage

Organisatiegraad

N201 en N212

685.500 m²

Max. 5.3

70% en 75%

Multimodaliteit

Leegstand (%)

Vereniging Industriële Belangen (VIB) De Ronde Venen

-

1,83%

Bouwhoogte

Bedrijfswoningen

Glasvezel Deels aanwezig

Openbaar vervoer

144,1 ha

Busstations op terrein

Gemiddeld bouwjaar

Tot 12 meter en tot 15 meter

Mogelijk onder voorwaarden

Netto uitgegeven

Bruto oppervlakte

Bereikbaarheid

Overig

175,2 ha Netto oppervlakte 144,3 ha

2003

Impressie

Banen & vestigingen Werkzame personen

Bedrijfsvestigingen

5.565

575

Sectoren Vestigingen Banen 0%

20%

Industrie Logistiek en groothandel Dienstverlening en ICT

40%

60%

80%

100%

Bouw, handel & reparatie Consumentendiensten Overheid, zorg en onderwijs

44

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Huidige situatie per deelgebied Bedrijventerrein Mijdrecht is vanwege de grote omvang opgedeeld in vier deelgebieden. Onderstaande tabel vat voor elk deelgebied de belangrijkste kenmerken samen.

S.C. Johnson

Werkeiland en Oost

Industrieweg Noord

Industrieweg Zuid

Impressie

Oppervlakte

32,4 ha

38,7 ha

46,7 ha

54,7 ha

4 vestigingen

220 vestigingen

185 vestigingen

165 vestigingen

360 werkzame personen

1.660 werkzame personen

1.630 werkzame personen

1.900 werkzame personen

Aantal vestigingen Aantal werkzame personen Profiel

•

Chemische industrie door S.C. Johnson

•

Mix van kleinschalige tot middelgrote bedrijven

•

Relatief veel banen in groothandel en bouw

•

Grote veiligheidscontouren rond het bedrijf

•

Ook relatief veel bedrijvigheid met hoger aandeel kantoormeters

•

PDV aan de Industrieweg

•

Bedrijven met relatief veel buitenruimte

Kenmerkende bedrijven: S.C. Johnson

Kenmerkende bedrijven: Brouwer Transport en Logistiek, AB Midden Nederland

Kenmerkende bedrijven: Walraven BV, Van Schie BV

•

Breed scala aan verschillende typen bedrijvigheid gevestigd

•

Sterke aanwezigheid van de sector logistiek en groothandel

•

PDV aan Industrieweg

Kenmerkende bedrijven: GXO logistics Netherlands BV, Breewel transport

45

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Toekomstprofiel - S.C. Johnson Beoogde doelgroep Kleinschalig Lokaal

Toekomstbeeld en opgaven Grootschalig Regionaal

Licht

Beschrijving doelgroep Dit deelgebied leent zich voor aan S.C. Johnson, een internationaal opererend bedrijf met relatief zware milieuactiviteiten en bijbehorende veiligheidscontouren. Het bedrijf dat zeep-, was-, poets- en reinigingsmiddelen produceert zorgt voor veel werkgelegenheid.

Zwaar

Op Bedrijventerreinen Mijdrecht – S.C. Johnson in Mijdrecht zet de gemeente qua toekomstbeeld in op het consolideren van het deelgebied. Het deelgebied functioneert naar verwachting en er is geen reden om van het huidige profiel af te wijken. Momenteel zijn er geen concrete opgaven die spelen binnen het deelgebied. Recentelijk is een separaat fietspad gerealiseerd op de Constructieweg wat een positief effect heeft op de verkeersveiligheid in het deelgebied (opgave Veilig en goed bereikbaar). Voor

Na

46

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Toekomstprofiel - Werkeiland en Oost Beoogde doelgroep Kleinschalig Lokaal Licht

Toekomstbeeld en opgaven Grootschalig

•

Regionaal Zwaar

Opgaven die spelen op het terrein: •

Vergroenen en verduurzamen: Het vastgoed in het deelgebied is relatief jong. Wel zijn er potentieel kansen om daken meervoudig te gebruiken (door groen en/of zonnepanelen). Ook kunnen verharde parkeerplaatsen (bijvoorbeeld in het zuidelijk deel van de Rendementsweg) vervangen worden voor grasbetonstenen. Dit resulteert in minder hittestress, meer biodiversiteit en een betere waterverwerking.

•

Veilig en goed bereikbaar: De rotonde in het zuidoosten van het deelgebied (Veenweg – Industrieweg) wordt door veel ondernemers aangeduid als een knelpunt. Hier wordt specifiek op ingegaan in het uitvoeringsplan behorende bij het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030. Daarnaast zetten we als gemeente specifiek in op de mogelijkheden voor deelmobiliteit. Bijvoorbeeld door deelfietsen te positioneren op logische locaties (nabij de bushaltes op de Industrieweg) wordt de OV-bereikbaarheid op het gehele Bedrijventerrein Mijdrecht en ook in het deelgebied Werkeiland en Oost bevorderd.

Beschrijving doelgroep Bedrijventerrein Mijdrecht als geheel leent zich goed voor lokaal en regionaal georiënteerde bedrijvigheid. Het terrein kenmerkt zich door een relatief goede ontsluiting via de N201. Ook wordt ruimte geboden aan zwaardere bedrijvigheid (in deelgebied Werkeiland en Oost t/m categorie 4). Specifiek het deelgebied Werkeiland en Oost kenmerkt zich door een mix van kleinschalige tot (middel)grote bedrijven, met uitzondering van enkele regionale/nationale spelers. Ook huisvest het deelgebied een relatief hoogwaardige bedrijvigheid met een gemiddeld hoger aandeel kantoormeters.

Op Bedrijventerreinen Mijdrecht – Werkeiland en Oost in Mijdrecht zet de gemeente qua toekomstbeeld in op het consolideren van het deelgebied. Het deelgebied functioneert naar verwachting en er is geen reden om van het huidige profiel af te wijken.

47

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Toekomstprofiel - Industrieweg Noord Beoogde doelgroep Kleinschalig Lokaal Licht

Toekomstbeeld en opgaven Grootschalig

•

Regionaal Zwaar

Op Bedrijventerreinen Mijdrecht – Industrieweg Noord in Mijdrecht zet de gemeente qua toekomstbeeld in op werken aan toekomstbestendigheid van het deelgebied. Dat wil zeggen dat er stappen gezet moeten worden om het terrein toekomstbestendig, aantrekkelijk en veilig te maken en houden.

Opgaven die spelen op het terrein:

Beschrijving doelgroep Bedrijventerrein Mijdrecht als geheel leent zich goed voor lokaal en regionaal georiënteerde bedrijvigheid. Het terrein kenmerkt zich door een relatief goede ontsluiting via de N201. Ook wordt ruimte geboden aan zwaardere bedrijvigheid (in deelgebied Industrieweg Noord t/m categorie 5). Specifiek het deelgebied Industrieweg Noord kenmerkt zich door een breed scala aan verschillende typen bedrijvigheid. Er is een sterke aanwezigheid van de industriële bedrijvigheid en bouwbedrijven. Aan de Industrieweg bevinden zich verschillenden Perifere Detailhandelsvestigingen (PDV). We zetten in op het behoud van deze structuur en daarmee een concentratie van consumentgerichte bedrijvigheid aan de Industrieweg (waar planologisch toegestaan) – en dus niet op andere delen van het deelgebied.

•

•

•

•

Optimaal ruimtegebruik: Binnen het deelgebied kenmerken sommige gebieden zich door relatief veel laagbouw. Het deelgebied wordt momenteel qua bouwhoogte relatief onderbenut. Gezien de hoge druk op de ruimte in de gemeente kijken we naar oplossingen om de ruimte zo goed mogelijk te benutten. Vergroenen en verduurzamen: Het vastgoed in het deelgebied is deels verouderd, wat kansen biedt voor verduurzaming. Daarnaast is het terrein relatief versteend (o.a. rondom de Genieweg). Vergroening (met biodivers groen) draagt bij aan de toekomstbestendigheid van het deelgebied, vergroot de verblijfskwaliteit op het terrein, en gaat hittestress tegen. Ook kunnen verharde parkeerplaatsen vervangen worden voor grasbetonstenen. Ruimtelijke kwaliteit: Op verschillende delen van het deelgebied is een kwaliteitsimpuls nodig om veroudering en verloedering tegen te gaan. De verouderde uitstraling en inrichting van dit deelgebied voldoen niet aan de eisen van een modern bedrijventerrein. Onder andere met vergroeningsprojecten kunnen stappen gezet worden om de ruimtelijke kwaliteit in het deelgebied te verhogen. Veilig en goed bereikbaar: Een belangrijk aandachtspunt is de Industrieweg (primaire verbindingsweg tussen Mijdrecht en Wilnis). De verkeersintensiteit is hoog, de snelheid ligt ook hoog en er zijn

48

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

veiligheidsrisico’s voor fietsers. De oversteekbaarheid (voor fietsers) staat onder druk, maar ook auto’s hebben moeite om de weg op te rijden. In het uitvoeringsplan behorende bij het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030 zal op deze knelpunten specifiek ingezoomd worden. •

Om de bereikbaarheid van het deelgebied te vergroten, zetten we ons als gemeente specifiek in voor de mogelijkheden voor deelmobiliteit. Bijvoorbeeld door deelfietsen te positioneren op logische locaties (nabij de bushaltes op de Industrieweg) wordt de OV-bereikbaarheid op het gehele Bedrijventerrein Mijdrecht en ook in het deelgebied Industrieweg Noord bevorderd.

49

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Toekomstprofiel - Industrieweg Zuid Beoogde doelgroep Kleinschalig Lokaal Licht

Toekomstbeeld en opgaven Grootschalig

•

Regionaal Zwaar

Opgaven die spelen op het terrein: •

Beschrijving doelgroep Bedrijventerrein Mijdrecht als geheel leent zich goed voor lokaal en regionaal georiënteerde bedrijvigheid. Het terrein kenmerkt zich door een relatief goede ontsluiting via de N201. Ook wordt ruimte geboden aan zwaardere bedrijvigheid (in deelgebied Industrieweg Zuid t/m categorie 4). Specifiek het deelgebied Industrieweg Zuid kenmerkt zich door een breed scala aan verschillende typen bedrijvigheid. Er is een sterke aanwezigheid van de sector logistiek en groothandel. Aan de Industrieweg bevinden zich verschillenden Perifere Detailhandelsvestigingen (PDV). We zetten in op het behoud van deze structuur en daarmee een concentratie van consumentgerichte bedrijvigheid aan de Industrieweg (waar planologisch toegestaan) – en dus niet op andere delen van het deelgebied.

Op Bedrijventerreinen Mijdrecht – Industrieweg Zuid in Mijdrecht zet de gemeente qua toekomstbeeld in op werken aan toekomstbestendigheid van het deelgebied. Dat wil zeggen dat er stappen gezet moeten worden om het terrein toekomstbestendig, aantrekkelijk en veilig te maken en houden.

•

•

•

Optimaal ruimtegebruik: Binnen het deelgebied kenmerken sommige gebieden zich door relatief veel laagbouw. Het deelgebied wordt momenteel qua bouwhoogte relatief onderbenut. Gezien de hoge druk op de ruimte in de gemeente kijken we naar oplossingen om de ruimte zo goed mogelijk te benutten. Vergroenen en verduurzamen: Het vastgoed in het deelgebied is grotendeels verouderd, wat kansen biedt voor verduurzaming. Daarnaast is het terrein relatief versteend. Vergroening (met biodivers groen) draagt bij aan de toekomstbestendigheid van het deelgebied, vergroot de verblijfskwaliteit op het terrein, en gaat hittestress tegen. Ook kunnen verharde parkeerplaatsen vervangen worden voor grasbetonstenen. Ruimtelijke kwaliteit: Op verschillende delen van het deelgebied is een kwaliteitsimpuls nodig om veroudering en verloedering tegen te gaan. De verouderde uitstraling en inrichting van dit deelgebied voldoen niet aan de eisen van een modern bedrijventerrein. Veilig en goed bereikbaar: Een belangrijk aandachtspunt is de Industrieweg (primaire verbindingsweg tussen Mijdrecht en Wilnis). De verkeersintensiteit is hoog, de snelheid ligt ook hoog en er zijn veiligheidsrisico’s voor fietsers. De oversteekbaarheid (voor fietsers) staat onder druk, maar ook auto’s hebben moeite om de weg op te rijden.

Ook de rotonde in het noordoosten van het deelgebied (Veenweg – Industrieweg) wordt door veel ondernemers aangeduid als een knelpunt. In het

50

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

•

uitvoeringsplan behorende bij het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030 zal op deze knelpunten specifiek ingezoomd worden. Daarnaast zetten we als gemeente specifiek in op de mogelijkheden voor deelmobiliteit. Bijvoorbeeld door deelfietsen te positioneren op logische locaties (nabij de bushaltes op de Industrieweg) wordt de OVbereikbaarheid op het gehele Bedrijventerrein Mijdrecht en ook in het deelgebied Industrieweg Zuid bevorderd.

51

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Bovenkamp, Abcoude Huidige situatie Omvang

Bereikbaarheid

Bruto oppervlakte

Auto

2,0 ha

A2

Vastgoed (BAG) Omvang voorraad

Mogelijkheden omgevingsplan

Overig

Milieucategorie

Bebouwingspercentage

Organisatiegraad

Maximaal 3.1

100%

Ondernemersvereniging OVAB (voor ondernemers Abcoude & Baambrugge)

10.900 m² Netto oppervlakte

Multimodaliteit

Leegstand (%)

1,3 ha

-

0,3%

Bouwhoogte

Bedrijfswoningen

Glasvezel

Netto uitgegeven

Openbaar vervoer

8, 9 en 14,5 meter

Mogelijk onder voorwaarden

Aanwezig

1,3 ha

Treinstation Abcoude

Gemiddeld bouwjaar

Impressie

2005

Banen & vestigingen Werkzame personen

Bedrijfsvestigingen

125

24

Sectoren Vestigingen Banen

0%

20%

40%

60%

80%

Industrie

Bouw, handel & reparatie

Logistiek en groothandel

Consumentendiensten

Dienstverlening en ICT

Overheid, zorg en onderwijs

100%

52

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Toekomstprofiel Beoogde doelgroep Kleinschalig Lokaal Licht

Toekomstbeeld en opgaven Grootschalig Regionaal Zwaar

Beschrijving doelgroep Het terrein Bovenkamp leent zich goed voor lokaalgebonden, kleinschalige bedrijvigheid overwegend tot maximaal milieucategorie 2. Hierbij is de bedrijvigheid goed mengbaar met woningbouw. Het terrein is ontsloten via lokale wegen en heeft een gunstige ligging ten opzichte van station Abcoude. Door de ontsluiting van het terrein en de aanwezige parkeerdruk is het terrein minder geschikt voor bedrijven met veel (vracht)verkeer.

• Op bedrijventerrein Bovenkamp in Abcoude zet de gemeente qua toekomstbeeld in op het ontwikkelen van een gemengd woon-werkgebied. Dat wil zeggen dat de beoogde doelgroep zich uitstekend moet kunnen mengen met woningbouw. Het bedrijventerrein moet op termijn een gemengd gebied worden met functies wonen, maatschappelijk/sport, en lichte bedrijvigheid die geen omgevingshinder veroorzaken voor omwonenden. De gemeente zet in op het – mits passend – behoud van de werkfuncties in het gebied. Voor bedrijven die niet binnen dit profiel passen wordt gezamenlijk naar een passende inpassing of alternatieve locatie gezocht. Opgaven die spelen op het terrein: • Vergroenen en verduurzamen: Op het terrein wordt een gemengd woonwerkmilieu gecreëerd. Een aantal bestaande panden op het terrein zijn 35 tot 50 jaar oud. Bij renovatie / herontwikkeling met functiemenging met wonen zijn kansen voor verduurzaming van het vastgoed. Ook kunnen verharde parkeerplaatsen vervangen worden voor grasbetonstenen. Dit resulteert in minder hittestress, meer biodiversiteit en een betere waterverwerking. • Veilig en goed bereikbaar: Het verbeteren van de (interne) ontsluiting van het terrein. Op het terrein is de druk op de ruimte hoog. De parkeerdruk is relatief hoog en er zijn verschillende consumentverzorgende bedrijfsvestigingen (o.a. een sportschool).

We zoeken samen met ondernemers naar een goede oplossing voor de parkeerproblematiek.

53

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Hollandse Kade, Abcoude Huidige situatie Omvang & aanbod (2024)

Bereikbaarheid

Bruto oppervlakte

Auto

4,7 ha

A2 en lokale wegen

Vastgoed (BAG) Omvang voorraad 28.800 m²

Huidige bebouwing beheersverordening

Overig

Milieucategorie

Bebouwingspercentage

Organisatiegraad

Beheersverordening bestaand gebruik

n.v.t.

Ondernemersvereniging OVAB (voor ondernemers Abcoude & Baambrugge)

Netto oppervlakte

Multimodaliteit

Leegstand (%)

3,1 ha

-

0,3%

Bouwhoogte

Bedrijfswoningen

Glasvezel

Netto uitgegeven

Openbaar vervoer

N.v.t.

Mogelijk onder voorwaarden

Aanwezig

3,1 ha

Trein en bus

Gemiddeld bouwjaar 2003

Impressie

Banen & vestigingen Werkzame personen

Bedrijfsvestigingen

535

107

Sectoren Vestigingen

Banen 0%

20%

40%

60%

80%

Industrie

Bouw, handel & reparatie

Logistiek en groothandel

Consumentendiensten

Dienstverlening en ICT

Overheid, zorg en onderwijs

100%

54

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Toekomstprofiel Beoogde doelgroep Kleinschalig Lokaal Licht

Toekomstbeeld en opgaven Grootschalig Regionaal Zwaar

• Op bedrijventerrein Hollandse Kade in Abcoude zet de gemeente qua toekomstbeeld in op het consolideren van het terrein. Het terrein functioneert naar verwachting en er is geen reden om van het huidige profiel af te wijken. Opgaven die spelen op het terrein: •

Beschrijving doelgroep Het terrein Hollandse Kade leent zich vooral goed voor lokaalgebonden, kleinschalige bedrijvigheid. Het terrein is ontsloten via lokale wegen en ligt aan het station Abcoude. Op het terrein bevinden zich relatief veel dienstverlenende bedrijven, waarvan een deel gevestigd is in overwegend kantoorachtig vastgoed.

Veilig en goed bereikbaar: Het verbeteren van de (interne) ontsluiting van het terrein. Op het terrein is de druk op de ruimte hoog. De parkeerdruk is relatief hoog onder andere door de ligging nabij het station. Naar aanleiding van eerder onderzoek is een blauwe zone (parkeerschijfzone) ingesteld bij het station Abcoude en op het terrein Hollandse Kade. Hiermee wordt de parkeeroverlast op het terrein verminderd.

55

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Spoorlaan, Vinkeveen Huidige situatie Omvang & aanbod (2024)

Bereikbaarheid

Vastgoed (BAG)

Mogelijkheden omgevingsplan

Overig

Bruto oppervlakte

Auto

Omvang voorraad

Milieucategorie

Bebouwingspercentage

Organisatiegraad

4 ha

N212

12.400 m²

Maximaal 3.1 en 3.2

70%

Netto oppervlakte

Multimodaliteit

Leegstand (%)

Ondernemersvereniging Ondernemers Vinkevéén

3,1 ha

-

0,0%

Bouwhoogte

Bedrijfswoningen

Glasvezel

Netto uitgegeven

Openbaar vervoer

11 meter

Mogelijk onder voorwaarden

aanwezig

3,1 ha

-

Gemiddeld bouwjaar 1982

Impressie

Banen & vestigingen Werkzame personen

Bedrijfsvestigingen

20

16

Sectoren Vestigingen Banen 0%

20%

40%

60%

80%

Industrie

Bouw, handel & reparatie

Logistiek en groothandel

Consumentendiensten

Dienstverlening en ICT

Overheid, zorg en onderwijs

100%

56

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Toekomstprofiel Beoogde doelgroep Kleinschalig Lokaal Licht

Toekomstbeeld en opgaven Grootschalig Regionaal Zwaar

Beschrijving doelgroep Momenteel huisvest het terrein enkele lokaalgebonden, kleinschalige bedrijven. Het is afhankelijk van de inventarisatie van het toekomstbeeld (zie hiernaast) of en zo ja welke bedrijfsdoelgroep wordt beoogd op het terrein.

Bedrijventerrein Spoorlaan in Vinkeveen mist in de huidige situatie de toekomstbestendigheid als bedrijventerrein en is in de huidige vorm op de middellange termijn daarvoor niet geschikt. Om deze reden is het toekomstbeeld op het terrein: toekomst bepalen. We inventariseren samen met de ondernemers op het terrein of revitalisering of een functiewijziging de beste oplossing is. Afhankelijk van deze uitkomst moeten bij het behoud van deze locatie als bedrijventerrein acties geformuleerd worden om het terrein toekomstbestendig te maken.

57

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Voorbancken, Vinkeveen Huidige situatie Omvang & aanbod (2024)

Bereikbaarheid

Vastgoed (BAG)

Mogelijkheden omgevingsplan

Overig

Bruto oppervlakte

Auto

Omvang voorraad

Milieucategorie

Bebouwingspercentage

Organisatiegraad

4 ha

N212

11.300 m²

Maximaal 4.1

70%

Netto oppervlakte

Multimodaliteit

Leegstand (%)

Ondernemersvereniging Ondernemers Vinkevéén

2,6 ha

-

0,0%

Bouwhoogte

Bedrijfswoningen

Glasvezel

Netto uitgegeven

Openbaar vervoer

15 meter

Busstation aan noordzijde terrein

Mogelijk onder voorwaarden

Niet aanwezig

2,6 ha

Gemiddeld bouwjaar

Impressie

1992

Banen & vestigingen Werkzame personen

Bedrijfsvestigingen

100

29

Sectoren Vestigingen Banen 0%

20%

40%

60%

80%

Industrie

Bouw, handel & reparatie

Logistiek en groothandel

Consumentendiensten

Dienstverlening en ICT

Overheid, zorg en onderwijs

100%

58

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Toekomstprofiel Beoogde doelgroep

Toekomstbeeld en opgaven

Kleinschalig

Grootschalig

Lokaal

Regionaal

Licht

Zwaar

Beschrijving doelgroep

Bedrijfswoningen

Bedrijventerrein Voorbancken leent zich goed voor lokaalgebonden en kleinschalige bedrijvigheid. Het terrein is ontsloten via Voorbancken/ Mijdrechtse Dwarsweg. Hierdoor is het minder geschikt voor bedrijven met veel (vracht)verkeer.

Verspreid over het terrein bevinden zich diverse bedrijfswoningen. Hier geldt dat er geen nieuwe bedrijfswoningen worden toegestaan. De bestaande situatie wordt gerespecteerd.

• Het toekomstbeeld voor bedrijventerrein Voorbancken in Vinkeveen is toekomst bepalen. Het terrein functioneert momenteel naar behoren (bedrijven in combinatie met bedrijfswoningen) maar we bieden flexibiliteit naar de toekomst toe. Voor herstructurering van het bedrijventerrein en transformatie van werken naar wonen (of gemengd wonen-werken) is op de korte termijn geen draagvlak onder de ondernemers/bewoners op het terrein. Ook het vastgoed is niet dusdanig verouderd is dat herstructurering aan de orde is. Daarom stellen we ons flexibel op: inzetten op kunnen aanpassen aan eventueel veranderende wensen en behoeften die spelen op het terrein. Opgaven die spelen op het terrein: •

Vergroenen en verduurzamen: Een aantal panden op het terrein zijn 35 tot 50 jaar oud. Bij renovatie zijn kansen voor verduurzaming van het vastgoed.

•

Ruimtelijke kwaliteit: Zoals genoemd bevinden zich verspreid over het terrein diverse bedrijfswoningen. De bestaande situatie functioneert in zekere zin naar behoren. Voor het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit zetten we in op het tegengaan oneigenlijk bewoning middels handhaving.

•

Veilig en goed bereikbaar: De verkeersveiligheid en bereikbaarheid op het terrein staat onder druk (met name door een aantal functies op het terrein die een consumentenstroom tot gevolg hebben [o.a. pakketpunt]). We inventariseren de mogelijkheden voor de verbetering van de verkeersveiligheid en de bereikbaarheid.

59

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Bijlage B – Overzicht instrumentarium In onderstaand overzicht zijn te overwegen instrumenten uitgewerkt in tabelvorm, waarbij per instrument is beschreven hoe deze bijdraagt aan het toekomstbestendig maken van bestaande bedrijventerreinen of het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen. Ook wordt toegelicht welk doel (per strategische beleidslijn) het instrument dient.

Tabel 7: Overzicht te overwegen instrumentarium Type

Instrument

Waarom?

Wat houdt het in?

Publiekrechtelijke instrumenten

Omgevingsplan (ongewenste doelgroepen uitsluiten – start met een voorbereidingsbesluit)

Voldoende ruimte om te ondernemen: sturing op type activiteiten

De vestigingsmogelijkheden beperken op locaties, denk aan het uitsluiten van bijvoorbeeld opslag en kleinschalige bedrijfs- en opslagunits op bestaande terreinen. Starten met een voorbereidingsbesluit is verstandig. Het voorbereidingsbesluit voegt voorbeschermingsregels toe aan het Omgevingsplan 10. Belangrijk om het voorbereidingsbesluit goed te onderbouwen. 12F21F19F19F19F

Wet Bibob (uitsluiten ondermijnende bedrijven)

Voldoende ruimte om te ondernemen: sturing op type activiteiten

De Wet Bibob staat voor 'Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur'. De wet biedt de mogelijkheid om de achtergrond van bedrijven en personen met wie zij zakendoen te screenen 11. De Bibob is enkel inzetbaar in de sectoren transport (personen - en goederenvervoer over de weg), de afvalverwerkingsbranche, speelhallen, bouw, horeca en de sector informatieen communicatietechnologie. 13F2F20F20F20F

Omgevingsplan (minimale milieuhinder categorie)

10 11

Voldoende ruimte om te ondernemen: bescherming van milieuruimte

Veel bedrijventerreinen hebben planregels zonder een minimale milieuhinder categorie. Op veel terreinen is lichte bedrijvigheid (vaak milieucategorie 1 en 2) aanwezig dat – vanwege de aard niet

https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/voorbereidingsbesluit/voorbeschermingsregels-omgevingsplan/

Het hoofddoel van een Bibob-onderzoek is het voorkomen van onbewuste medewerking van gemeenten aan criminele activiteiten door geen vergunning of subsidies te verstrekken aan ondermijnende bedrijven. Als de uitkomst van het Bibob-onderzoek aantoont dat een bedrijf niet zuiver acteert, dan heeft de heeft de gemeente de mogelijkheid om de vergunning-aanvraag te weigeren of een eerder verleende vergunning in te trekken. De Bibob werkt tevens preventief. Ondermijnende bedrijven kiezen sneller eieren voor hun geld zodra de kans bestaat dat de gemeente een Bibob-onderzoek wil uitvoeren.

60

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein gevestigd hoeft te zijn. Met een minimale milieuhindercategorie, wordt schaarse en kostbare hinderruimte beschermt voor bedrijven die dit nodig hebben voor bedrijfsactiviteiten. 12 14F23F21F21F21F

Omgevingsplan (verruimen van maximale bouwhoogte of instellen van een minimale bouwhoogte)

Voldoende ruimte om te ondernemen: Aanpassen planologische mogelijkheden

Nu gelden vaak nog verouderde bestemmingsplannen. Hierdoor is courante bouw (bv. in hoogte) nog niet overal mogelijk. Dit kan een belemmering zijn voor de markt om herontwikkeling op te pakken. Dit vraagt om een aanpassing (verruimen maximale bouwhoogte of instellen van een minimale bouwhoogte).

Omgevingsplan (verruimen van maximaal bebouwingspercentage of instellen van een minimaal bebouwingspercentage)

Voldoende ruimte om te ondernemen: Aanpassen planologische mogelijkheden

Nu gelden soms nog verouderde bestemmingsplannen. Hierdoor is in sommige gevallen het bouwvlak dat bebouwd mag worden beperkt (bebouwingspercentage). Dit kan een belemmering zijn voor de markt om herontwikkeling op te pakken. Dit vraagt om een aanpassing (verruimen maximale bebouwingspercentage of instellen van een minimaal bebouwingspercentage).

Omgevingsplan (behoud van aantal m2 bedrijvigheid / creëren geschikt vestigingsmilieu in gemengd gebied)

Voldoende ruimte om te ondernemen:

Het organiseren / behouden van het aantal m2 bedrijfsruimte op een locatie die ontwikkeld / transformeert. In programma’s moet de focus gaan naar kleinschalige, flexibele en betaalbare (sociale) bedrijfsruimte die voldoet aan de kwalitatieve en kwantitatieve vestigingswensen van de beoogde doelgroep 13.

Behouden en realiseren van ruimte voor economie in gemengde gebieden

15F24F2F2F2F

12

Dat milieucategorie 1 t/m 2 zich huisvest op bedrijventerreinen is goed te verklaren. Door lagere huurwaarden op bedrijventerreinen en specifieke locatiekwaliteiten (parkeren, grotere percelen/uitstallingsruimte en bereikbaarheid) bieden bedrijventerreinen momenteel echter een aantrekkelijker alternatief. Bedrijven kiezen vanuit de kosten-baten afweging daardoor sneller voor een locatie op een bedrijventerrein. Zonder een geschikt alternatief, selectie aan de poort en ondersteuning bij verplaatsing is dit patroon lastig te doorbreken. Het verplaatsen van milieucategorie 1 t/m 2 vraagt dan ook om een samenspel van diverse instrumenten. Zoals; creëren geschikt vestigingsmilieus in stedelijk gebied, inzet verplaatsingscoach en selectiviteit (omgevingsplan / uitgifteprotocol). Selectiviteit kan betekenen: het uitsluiten van specifieke bedrijvigheid in categorie 1 t/m 2 om daarmee nieuwe ongewenste vestigingen te voorkomen. Dit vraagt ook om keuzes. Welke bedrijven blijven we wel faciliteren? 13 Naast beschikbaarheid is betaalbaarheid van bedrijfsruimte is een belangrijke succesvoorwaarde. Betaalbaarheid is een steeds belangrijker vestigingscriterium voor zzp’ers en mkb.

Betaalbaarheid is ook vanuit een bredere, maatschappelijke beschouwing van groot belang (behoud/groei van banen op alle opleidingsniveaus, het zijn van een ondernemersvriendelijke en aantrekkelijke gemeente, et cetera). Conceptueel kan gedacht worden aan het oprichten van een ‘werkcorporatie’. Dit is de tegenhanger van de woningcorporatie (ontstaan eind 19e eeuw) en is een organisatie die samenwerkt met de overheid, mkb, projectontwikkelaars en beleggers. Elke partij draagt op zijn eigen manier bij aan de realisatie van betaalbare bedrijfsruimte.

61

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Omgevingsplan (profiel)

Voldoende ruimte om te ondernemen: Borgen van bedrijfsfuncties die passend zijn en elkaar kunnen versterken

Beeldkwaliteitsplan

Voldoende ruimte om te ondernemen: Kwalitatief hoogwaardige groen- en blauwstructuren in het openbaar gebied en een passende beeldkwaliteit voor gebouwen

Privaatrechtelijke instrumenten

Stedelijke kavelruil

Voldoende ruimte om te ondernemen: Juiste bedrijf op de juiste plek

Bij de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerreinen kan de gemeente een bepaald profiel aan (een deel van) de locatie toewijzen.

In het beeldkwaliteitsplan wordt de gewenste beeldkwaliteit van de buitenruimte en bebouwing beschreven met toetsbare criteria. Het plan verbind landschap, architectuur en stedenbouw. Een beeldkwaliteitsplan kan regels uit het Omgevingsplan verder concretiseren.

Door versnipperd zijn vaak meerdere eigenaren nodig om een herontwikkeling tot stand te brengen. Dit geeft macht aan de ‘dwarsliggers’. De Omgevingswet maakt stedelijke herverkaveling mogelijk. Een eigenaar kan niet ‘gedwongen’ worden om bij de herontwikkeling mee te participeren. Stedelijke kavelruil is vrijwillig 14. Dwang is niet mogelijk. 20F29F27F27F27F

Tendervoorwaarden / portfolio’s bij gemengde gebiedsontwikkeling

Voldoende ruimte om te ondernemen: Realisatie kwalitatief geschikte (betaalbare) bedrijfsruimte op transformatie locaties

Naast een visie op een gemengde gebiedsontwikkeling (en een gericht omgevingsplan), is het belangrijk om tendervoorwaarden te hanteren voor dit type gebiedsontwikkelingen. De betaalbaarheid van bedrijfsruimte staat vaak onder druk. Tendervoorwaarden kunnen sturen op de realisatie van het gewenste programma 15. 21F30F28F28F28 F

Uitgiftestrategie (protocol)

Voldoende ruimte om te ondernemen: Selectiviteit bij nieuwe vestigers en bij bedrijfsverplaatsing.

14

Een uitgiftestrategie en protocol regelt dat de uitgifte van bedrijfskavels op een transparante en efficiënte wijze verloopt. Het uitgifteprotocol hanteert toets- en selectiecriteria om gelijke kansen te bieden aan geïnteresseerde partijen en maakt voorwaarden voor

Dat betekent dat de plannen alleen door kunnen gaan als alle betrokken partijen zich kunnen vinden in de plannen. 15 Portfoliovorming ontsluit het investeren in de transformatie van de stad voor private investeerders en ontwikkelaars. Binnen een portfolio worden financiële tegenvallers van het ene project opgevangen door de inkomsten van andere projecten. Het is een methodiek om via gecombineerde projecten efficiency- en schaalvoordelen te behalen. Publieke partijen bakenen pakketjes met transformatie en nieuwbouwprojecten af, waar diverse marktpartijen op kunnen inschrijven.

62

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

toewijzing vooraf duidelijk. Het kan selectiecriteria bevatten voor situaties met meerdere geïnteresseerden 16. 23F32F30F30F30 F

Duurzame economische stimulering

Afwegingskader (als onderdeel van uitgiftestrategie)

Voldoende ruimte om te ondernemen:

Parkmanagement

Toekomstbestendige en duurzame bedrijventerreinen:

In tijden van schaarste is het verstandig om de bedrijven (doelgroepen) die belangrijk zijn voor het profiel van de gemeente (of regio) te prioriteren bij uitgifte.