Bijlage 2 - Bedrijventerreinenstrategie gemeente De Ronde venen dd. 31 oktober 2024

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen 31 oktober 2024

2

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3

4 5 7

Bedrijventerreinen in De Ronde Venen

8

2.1 2.2 2.3 2.4

9 11 11

3.2 3.3 3.4 3.5

5.

6.

Bedrijventerreinen van groot sociaaleconomisch belang Verhuisdynamiek kent lokaal karakter Hoge druk op de bedrijfsruimtemarkt Huidig ruimtegebruik en kansen beter benutten op de bestaande bedrijventerreinen

Ruimtebehoefte in beeld 3.1

4.

Aanleiding Kaders en context Leeswijzer

Uitbreidingsvraag vanuit provinciale prognose bedraagt maximaal circa 15 hectare netto t/m 2040 Vervangingsvraag bestaat uit 3,0 tot 6,1 hectare Geen hard planaanbod, plannen voor uitbreiding bedrijventerrein Mijdrecht in ontwikkeling Vraag-aanbodconfrontatie resulteert in een behoefte van maximaal 20,7 hectare t/m 2040 Ondernemerspeiling laat actuele concrete ruimtevraag van zo’n 7 hectare zien

12

16 17 18 18 19 20

Strategie

21

Ambitie: goed vestigingsklimaat met toekomstbestendige bedrijventerreinen 4.1 Voldoende ruimte om te ondernemen 4.2 Toekomstbestendige en duurzame bedrijventerreinen 4.3 Goed bereikbare bedrijventerreinen 4.4 Betrouwbare energievoorziening

22 23 25 27 28

Programma

29

5.1 5.2

30 32

Bestaande bedrijventerreinen Nieuwe bedrijventerreinen

Uitvoering

34

6.1 6.2 6.3

35 37 38

Samenwerken aan toekomstbestendige locaties Inzet instrumentarium Monitoring als sturingsinstrument

Bijlage A - Gebiedsprofielen

40

Bijlage B – Overzicht instrumentarium

59

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

1. Inleiding

3

4

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

1.1 Aanleiding Nieuwe opgaven doen zich voor op de bedrijventerreinen De economie in de gemeente De Ronde Venen groeit. Hiermee groeit ook de vraag naar ruimte voor groei en vestiging van bedrijven. Het beschikbare aanbod is beperkt, de leegstand van bedrijfsruimtes is laag en het vastgoed dat beschikbaar komt wordt vrijwel direct gevuld. Daarnaast is de vraag naar woningbouw groot en vragen ook andere opgaven in de gemeente om ruimte (denk aan natuur, energie, recreatie), waarbij de gemeente kwaliteit wil realiseren en het karakteristieke landschap van het buitengebied zo veel mogelijk wil ontzien van bebouwing. De gemeente staat dus voor een ruimtelijke puzzel die moet worden gelegd. Tegelijkertijd ontstaan er op de bestaande bedrijventerreinen steeds meer uitdagingen. Denk aan het toekomstbestendig, veilig en aantrekkelijk houden van de bedrijventerreinen, maar ook de bereikbaarheid en de digitale infrastructuur, de verduurzaming van vastgoed, de energietransitie en de netcongestieproblematiek en het klimaatadaptief maken van de openbare ruimte vormen uitdagingen. Er moet voldoende ruimte zijn voor ondernemers uit gemeente De Ronde Venen De bedrijventerreinen in gemeente De Ronde Venen zijn van groot sociaaleconomisch belang.

Ruim een derde van de banen in de gemeente bevindt zich op een bedrijventerreinen en veel werknemers op de terreinen zijn afkomstig uit een van de kernen in de gemeente. De gemeente wil voor de lokale ondernemers over een aantrekkelijk en toekomstbestendig vestigingsklimaat beschikken. We hechten daarom veel waarde aan een duidelijke koers voor onze bedrijventerreinen. In verband met alle opgaven en ontwikkelingen in de economie en druk op de beschikbare ruimte wil gemeente De Ronde Venen nieuwe afwegingen maken en dit vastleggen in een nieuwe bedrijventerreinenstrategie. Voldoende geschikte ruimte op bedrijventerreinen is van vitaal belang voor een sterke lokale economie. Strategie als basis om komende jaren aan de slag te gaan Deze strategie geeft richting aan het beleid van de gemeente met betrekking tot bedrijventerreinen, zowel nieuw als bestaand. Daarnaast geeft deze strategie handvatten voor het realiseren en behouden van kwantitatief voldoende en kwalitatief goede, toekomstbestendige bedrijventerreinen. Het doel van deze strategie en acties die hieruit volgen is om een goed ondernemers- en vestigingsklimaat, leefbare kernen en een duurzame economie te behouden en te bevorderen.

Bedrijventerreinen lopen steeds vaker tegen grenzen op We zien in de praktijk dat bedrijventerreinen steeds vaker tegen allerlei grenzen aanlopen 1. Het is hoog tijd voor een nieuwe generatie bedrijventerrein. Een volgende stap in de (door)ontwikkeling van bedrijventerreinen die nodig is voor de gezondheid en het welzijn van mensen (werkgevers, werknemers, omwonenden) en voor het veranderende klimaat. Zo dragen bedrijventerreinen ook in de toekomst bij aan een vitale economie en samenleving. 0F

1

Denk aan: beschikbare ruimte, energie-infrastructuur, maatschappelijk draagvlak, congestie verkeernetwerk, krappe arbeidsmarkt, woningbouw, stikstofproblematiek, et cetera. Dit vraagt om een transitie naar een nieuwe economie en toekomstbestendige bedrijventerreinen.

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

1.2 Kaders en context In deze paragraaf wordt kort ingezoomd op de kaders en context van deze bedrijventerreinenstrategie. We staan specifiek stil bij de relatief met de gemeentelijke Omgevingsvisie. In het separate analyserapport is een uitgebreidere uiteenzetting opgenomen van relevante beleidskaders voor de bedrijventerreinenstrategie. Omgevingsvisie De Ronde Venen – Fase 1: Raamwerk De Ronde Venen 2040 De gemeente De Ronde Venen is momenteel bezig met het opstellen van de omgevingsvisie. De omgevingsvisie is een belangrijk hulpmiddel waarmee antwoord wordt gegeven op de vraag: wat voor gemeente willen we zijn in 2040? De visie wordt ontwikkeld in drie fasen die worden afgesloten met een besluitvormende fase. In de eerste fase is in het najaar van 2023 bij inwoners en ondernemers opgehaald wat zij belangrijk vinden in de gemeente. De resultaten hiervan zijn vertaald in het Raamwerk De Ronde Venen 2040. In het Raamwerk De Ronde Venen 2040 wordt onder andere ingezoomd op het thema Economie (zie ook onderstaand figuur). De gemeente wordt gekenmerkt door een diverse economie. Deze bevindt zich op de sterke bedrijventerreinen, in commerciële en niet-commerciële voorzieningen in de kernen, het buitengebied en een sterke toename in thuiswerkers.

In het Raamwerk wordt gesteld dat bedrijventerreinen belangrijke economische dragers zijn, mede door de verbondenheid met de kernen en de sociaaleconomische waarde. De bedrijventerreinen in de gemeente huisvesten een belangrijk gedeelte van het lokale mkb, maar ook grotere internationale bedrijven. Ook wordt gesteld dat de uitbreiding van het Bedrijventerreinen Mijdrecht kan zorgen voor enige verlichting op de krappe bedrijfsruimtemarkt. De uitbreiding richt zich met name op het bieden van ruimte voor lokale bedrijvigheid. Naast deze nieuwe ontwikkeling liggen er kansen om de bestaande bedrijventerreinen samen met de ondernemers en eventuele andere stakeholders (denk bijvoorbeeld aan de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht [OMU]) te herstructureren en revitaliseren. Hiermee wordt een kwaliteitsimpuls gegeven aan de terreinen. De bestaande ruimte kan optimaler gebruikt worden en tegelijkertijd kunnen opgaven op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie worden aangepakt.

Figuur 1: Thema Werken in Raamwerk De Ronde Venen 2040

Bron: Raamwerk De Ronde Venen 2040 (2024).

5

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Omgevingsvisie De Ronde Venen – Fase 2: Koers bepalen Met het hiervoor genoemde Raamwerk als onderlegger volgde de volgende fase van de omgevingsvisie: koers bepalen. Om richting te geven aan de toekomst van De Ronde Venen, is het gesprek gevoerd langs drie verschillende sporen, elk met een eigen toekomstbeeld. De sporen belichten verschillende keuzes en gevolgen voor bijvoorbeeld dorpen, het buitengebied en bedrijventerreinen. Het doel was niet om een van deze sporen te kiezen, maar om het gesprek op gang te brengen over welke keuzes voor de toekomst van De Ronde Venen mogelijk en wenselijk zijn. Hiermee worden bouwstenen opgehaald voor de centrale koers in de omgevingsvisie. In de volgende fase wordt specifieker ingezoomd op concrete gebieden en locaties. Hierbij wordt eerst een toekomstverhaal opgesteld waarin richting wordt gekozen hoe gemeente De Ronde Venen om wil gaan met de belangrijkste opgaven, kansen en ambities richting de toekomst. Deze bedrijventerreinenstrategie dient als input voor de verdere uitwerking van de omgevingsvisie. Coalitieakkoord 2022 – 2026 – In het hart De Ronde Venen is een fijne plek om te wonen, werken en ontspannen. In het coalitieakkoord wordt uiteengezet op welke manier de coalitie zich wil inzetten om in de toekomst zo’n fijne leefomgeving te blijven. In het akkoord worden de verschillende speerpunten van het college toegelicht.

Op het gebied van economie wordt gesteld dat het college letterlijk en figuurlijk de ruimte wil bieden om in de gemeente succesvol te kunnen ondernemen. Ondernemers worden kansen gegeven om te innoveren en gezond met hun bedrijf te kunnen groeien. De bedrijven in de gemeenten dragen bij aan een vitale en levendige gemeente. Specifiek is in het coalitieakkoord opgenomen dat er een toekomstvisie voor de bedrijventerreinen wordt opgesteld. Deze bedrijventerreinenstrategie geeft hier invulling aan. Ook wil het college zich inzetten om de uitbreiding van 13 hectare bedrijventerrein officieel toegekend te krijgen vanuit de provincie Utrecht. Tot slot is opgenomen dat enkel waar passend randen van de huidige bedrijventerreinen, aansluitend op de bestaande woningbouw, kunnen worden ingezet voor woningbouw. In de toekomstbeelden per terrein (hoofdstuk 5) wordt toegelicht op welke locaties dit van toepassing is.

Impact energietransitie op bedrijventerreinen De energietransitie is in volle gang. Bedrijven willen in toenemende mate verduurzamen om een bijdrage te leveren aan de energietransitie, om te kunnen blijven opereren én mogelijk kosten te besparen. Denk hierbij aan het verminderen van of een efficiënter energiegebruik, maar in veel gevallen gaat het om elektrificatie van bedrijfspanden, bedrijfsprocessen en verduurzamen van mobiliteit en transport (wagenpark). De gemeente De Ronde Venen heeft het doel om in 2050 klimaatneutraal te zijn (zie ‘Naar een klimaatneutrale gemeente 2040’2). Dit houdt onder andere in dat in 2050 alle gebouwen op een duurzame manier verwarmd worden. De aanpak om dat te realiseren staat beschreven in de in 2021 opgestelde Transitievisie Warmte. Uiteraard krijgen bedrijven hier ook mee te maken. De netbeheerder heeft netcongestie afgekondigd voor grootverbruikers. Dit betekent dat er geen nieuwe aansluitingen en verzwaringen worden toegestaan op het net en er geen contracten voor teruglevering van zonne-energie meer mogelijk zijn. Het is niet uitgesloten dat netcongestie voor kleinverbruikaansluitingen ook wordt afgekondigd. Netcongestie is een knelpunt voor de langere termijn en zal zeker niet opgelost zijn voor 2030.

Dit heeft uiteraard een groot effect op de bedrijvigheid op bedrijventerreinen en bedrijven lijken tevens gedwongen om groei- en/of verduurzamingsplannen in de ijskast te moeten zetten. Dit zet een (tijdelijke) rem op verdere economische ontwikkeling en daarmee ook op het faciliteren van ruimtevraag van bedrijven.

2

In het nieuwe coalitieakkoord is de richtdatum bijgesteld van 2040 naar 2050. Deze wijzigingen worden op moment van opstellen van deze visie nog bijgesteld in een nieuw spoorboekje.

6

7

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

De oplossing op lange termijn is het verzwaren van het elektriciteitsnet. Onderdeel hiervan is de bouw van een nieuw 150 KV station op het nieuwe bedrijventerrein. De gemeente overlegt met Stedin om hiervoor ruimte te bieden op het bedrijventerrein. Voor de korte termijn hebben de duurzaamheidspartners en de gemeente onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheden voor een energiehub op Bedrijventerrein Mijdrecht. Door met elkaar capaciteit te delen, verbruikspieken op elkaar af te stemmen en gezamenlijk te investeren in accucapaciteit en andere technische maatregelen, kan voor de bestaande aansluitingen de periode van netcongestie overbrugd worden. Het concrete advies dat voortkwam uit het onderzoek is om een energiehub op te starten. Om volgende stappen te kunnen zetten, hebben verschillende organisaties (waaronder de gemeente) een intentieverklaring ondertekend en een kopgroep opgericht. Deze kopgroep zet vervolgstappen in de oprichting van de energiehub. De energiehub wordt in eerste instantie opgestart om de netcongestie te overbruggen. Wanneer de energiehub eenmaal succesvol in werking is, wordt het mogelijk onderdeel van het toekomstige energiesysteem.

1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 start met een overzicht van de bedrijventerreinen in de gemeente De Ronde Venen. Vervolgens brengt hoofdstuk 3 de ruimtebehoefte in beeld. Hierna gaan we in op de drie kernelementen en -vragen van de bedrijventerreinenstrategie: • Strategie – Wat gaan we doen? • Programma – Waar gaan we dat doen? • Uitvoering – Hoe gaan we dat doen?

Figuur 2: Kernelementen bedrijventerreinenstrategie Strategie Wat gaan we doen?

Programma

Uitvoering

-

-

Waar gaan we dat doen?

Hoe gaan we dat doen?

Hoofdstuk 4 beschrijft de ambitie van gemeente De Ronde Venen voor de bedrijventerreinen en de strategische beleidslijnen om die ambitie te bereiken (wat gaan we doen?). Hoofdstuk 5 maakt de aanpak inzichtelijk op bestaande en nieuwe bedrijventerreinen (waar gaan we dat doen?). Hoofdstuk 6 geeft inzicht in de wijze waarop de gemeente de bedrijventerreinenstrategie wil uitvoeren (hoe gaan we dat doen?).

Analyserapport en memo over circulaire bedrijven als verdiepende achtergrond Parallel aan dit hoofdrapport zijn twee verdiepende rapportages opgesteld: het analyserapport en het memo over circulaire bedrijven. Het analyserapport is een zelfstandig bijlagerapport. Hierin zijn de analyses die ten grondslag liggen aan de bedrijventerreinenstrategie opgenomen. Onderdelen zijn: aanvullende analyses van het ruimtelijk en economisch functioneren van de bedrijventerreinen, de resultaten van de Beter Benutten Indicator, nadere toelichting op de ruimtebehoefte en de resultaten van de ondernemersenquête. De verdiepende memo over circulaire bedrijven geeft meer inzicht in de circulaire bedrijven en kwalitatieve kenmerken van deze bedrijven in gemeende De Ronde Venen, en vormt hiermee een specifieke verdieping op de bedrijventerreinenstrategie.

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

2. Bedrijventerreinen in De Ronde Venen

8

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Hoofdstuk 2: Bedrijventerreinen in De Ronde Venen Dit hoofdstuk gaat in op de ruimtelijke en economische gegevens van de bedrijventerreinen in de gemeente. De gemeente De Ronde Venen kenmerkt zich door de acht kernen en een uniek uitgestrekt open landschap. Het ondernemerschap en de lokale betrokkenheid tekent de verschillende kernen. Ondernemers zijn vaak sterk betrokken bij hun directe omgeving, veel werknemers komen uit de buurt en daarmee dragen de bedrijven bij aan de leefbaarheid van de gemeente. Tegelijkertijd is er een nadrukkelijke relatie met omliggende grotere steden als Utrecht en Amsterdam.

2.1 Bedrijventerreinen van groot sociaaleconomisch belang Zeven bedrijventerreinen in gemeente De Ronde Venen Gemeente De Ronde Venen kent zeven bedrijventerreinen: Amstelhoek, Baambrugge Noord, Bovenkamp, Hollandse Kade, Mijdrecht, Spoorlaan en Voorbancken. In totaal hebben de bedrijventerreinen een netto oppervlakte van zo’n 160 hectare. In de kern Mijdrecht bevindt zich Bedrijventerrein Mijdrecht, veruit het grootste bedrijventerrein in de gemeente (circa 144 hectare netto). De overige bedrijventerreinen zijn relatief kleinschalig (tot 5 hectare netto) en bevinden zich in de overige kernen in de gemeenten. Onderstaand figuur laat de ligging van de bedrijventerreinen in de gemeente zien.

Figuur 3: Bedrijventerreinen in de gemeente De Ronde Venen

Bron: IBIS (2023), bewerking Stec Groep (2024).

9

10

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Bedrijventerreinen huisvesten ruim een derde van de banen in de gemeente Op de bedrijventerreinen in de gemeente De Ronde Venen zijn circa 6.430 banen gevestigd. Daarmee huisvesten de terreinen circa 34% van de totale werkgelegenheid in de gemeente. De bedrijventerreinen zijn daarmee van groot belang voor de economie in de gemeente. Naast deze directe werkgelegenheid zorgen de bedrijven ook voor spin-off (en indirecte werkgelegenheid). De creatie van indirecte werkgelegenheid wordt ook wel de multiplier genoemd. Gemiddeld gezien is de multiplier in de gemeente De Ronde Venen circa 1,73. Dit betekent dat voor iedere baan op een bedrijventerrein, er 0,7 baan extra ‘gecreëerd’ wordt elders (grotendeels in de gemeente zelf). Naar schatting gaat het om circa 4.200 ‘indirecte’ banen, direct gekoppeld aan bedrijven op bedrijventerreinen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan dienstverlening zoals catering, schoonmaak, accountancy, onderhoud of beveiliging. Inclusief indirecte banen schatten we dus dat circa 10.600 (circa 56%) van alle banen in de gemeente De Ronde Venen samenhangt met activiteiten op de bedrijventerreinen in de gemeente. Deze cijfers liggen net wat hoger dan het landelijk gemiddelde. Naast de belangrijke rol op het gebied van werkgelegenheid, vertegenwoordigen de bedrijventerreinen ook op het gebied van de bijdrage aan het bruto lokaal product (blp) een belangrijke rol.

In totaal is de jaarlijkse toegevoegde waarde op de terreinen circa € 660 miljoen. Hiermee dragen de bedrijventerreinen in de gemeente De Ronde Venen bij aan circa 43% van het totale blp – in totaal circa € 1,6 miljard – binnen de gemeente.

Tabel 1: Ruimtelijk-economisch belang bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen

760 bedrijfsvestigingen

6.430 banen

197 hectare bruto

€ 660.000.000 toegevoegde waarde

Circa 11% van het totaal aantal bedrijfsvestigingen

Circa 34% van de totale werkgelegenheid

Circa 2% van de totale landoppervlakte

Circa 43% van het bruto lokaal product

Bron: IBIS (2023), PAR (2023), bewerking Stec Groep (2024).

Specifieke kenmerken per terrein worden toegelicht in het separate analyserapport. Bijna een kwart van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de sector groothandel Op de bedrijventerreinen in de gemeente is een breed palet aan sectoren vertegenwoordigd. Qua omvang constateren we dat groothandel (circa 23% van de banen) en de sector dienstverlening & ICT (circa 19% van de banen) de grootste sectoren zijn. Dit zijn ook in de U10 de grootste sectoren op bedrijventerreinen. Daarnaast zijn de sectoren industrie (16%), bouwnijverheid (12%) en vervoer en opslag (12%) ook relatief sterk vertegenwoordigd. Dit zijn sectoren die zich traditioneel gezien vaak vestigen op bedrijventerreinen.

3

Deze multiplier is relatief hoog in vergelijking met de gemiddelde werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Nederland.

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Figuur 4: Sectorverdeling op de bedrijventerreinen in gemeente De Ronde Venen 3%

2%

Landbouw Afval, energie en water

16%

19%

1%

Industrie Bouwnijverheid Handel en reparatie

2%

12%

Groothandel Detailhandel

12%

4%

Vervoer en opslag Horeca, leisure en overige diensten

5% 23%

Dienstverlening en ICT Overheid, zorg en onderwijs

Bron: PAR (2023), bewerking Stec Groep (2024).

2.2 Verhuisdynamiek kent lokaal karakter Bijna 90% van bedrijfsverhuizingen betrof verhuizing binnen de gemeente De verhuisdynamiek van bedrijven in de gemeente De Ronde Venen vertoont over het algemeen een lokaal karakter. Afgelopen tien jaar betrof circa 88% van alle bedrijfsverhuizingen een verhuizing binnen de gemeentegrenzen (bron: Stec Groep, 2023). Daarnaast is er ook een verhuisdynamiek zichtbaar met andere gemeenten in de provincie, namelijk met Utrecht, Stichtse Vecht en Woerden, waarbij het gaat om zowel uitgaande als ingaande verhuisbewegingen. Verder zien we dat er ook een verhuisdynamiek met bedrijven uit nabij gelegen gemeenten uit andere provincies: provincie Noord-Holland (Amsterdam en Uithoorn) en Flevoland (Noordoostpolder). Deze dynamiek betreft verhuizingen van en naar Bedrijventerrein Mijdrecht. Een voorbeeld van zo’n verhuizing is de uitbreiding van Koopman International in 2022, afkomstig uit de gemeente Noordoostpolder in Flevoland.

2.3 Hoge druk op de bedrijfsruimtemarkt Leegstand onder gezond frictieniveau In onze Aanbodmonitor Bedrijfsruimte op Bedrijventerreinen houden we bij hoeveel vierkante meter bruto-vloeroppervlakte (bvo) wordt aangeboden op de bedrijventerreinen in Nederland. Op de bedrijventerreinen in De Ronde Venen wordt er momenteel circa 13.200 m2 bvo oppervlakte aangeboden (peilmoment mei 2024). Dit brengt het leegstandpercentage op circa 1,75% van de totale voorraad. Dit is ver beneden het aanbevolen gezonde frictieniveau van 5%. Enige leegstand is nodig om schuifruimte te creëren zodat bedrijven kunnen verhuizen, bijvoorbeeld bij uitbreiding. Dit betekent dat de ruimte op bedrijventerreinen in gemeente De Ronde Venen zeer schaars is. Als we de leegstand over de jaren bekijken, zien we dat deze fluctueert, maar doorgaans onder het frictieniveau van 5% blijft. Uitzonderingen zijn de tweede helft van 2020 en de tweede helft van 2022. In 2020 werd dit veroorzaakt door de leegstand van verschillende kleinere panden. In 2022 wordt het hoge leegstandspercentage veroorzaakt door het leegstaan van één relatief groot pand (20.000 m2) op Energieweg 123, waar nu onder andere Koopman International gevestigd zit. In beide gevallen is in het half jaar er na het leegstandspercentage min of meer gehalveerd. De ruimte die beschikbaar kwam, is dus ook snel weer ingevuld.

11

12

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Figuur 5: Aanbodpercentage op bedrijventerreinen in De Ronde Venen 8% 6% 4% 2% 0% H1 2019 H2 2019 H1 2020 H2 2020 H1 2021 H2 2021 H1 2022 H2 2022 H1 2023 H2 2023 H1 2024 Aanbodpercentage

Leegstand Energieweg 123

Frictieleegstand

Bron: Aanbodmonitor Bedrijfsruimte op Bedrijventerreinen, Stec Groep (2024).

Uitgifte van bedrijfskavels afgelopen jaren beperkt door ontbreken aanbod De afgelopen tien jaar heeft er relatief weinig uitgifte plaatsgevonden: alleen in het jaar 2013 (2,1 hectare) en 2019 (3,7 hectare) zijn er enkele hectares aan bedrijfskavels op bedrijventerreinen uitgegeven. De uitgifte van bedrijfskavels is uiteraard sterk afhankelijk van het beschikbare aanbod, maar dat ontbrak de afgelopen jaren. Momenteel is er ook zijn er ook geen uitgeefbare kavels (hard planaanbod) beschikbaar in gemeente De Ronde Venen.

2.4 Huidig ruimtegebruik en kansen beter benutten op de bestaande bedrijventerreinen Druk op de ruimte in De Ronde Venen loopt steeds meer op In paragraaf 2.3 concludeerden we al dat de druk op de bedrijfsruimtemarkt hoog is in de gemeente De Ronde Venen. Er is momenteel geen uitgeefbaar hard planaanbod en de leegstand bevindt zich onder gezond frictieniveau. De economie groeit en vraagt extra ruimte, hier zoomen we in hoofdstuk 3 verder op in. Andere belangrijke opgaven zoals de energietransitie, verduurzaming en de circulaire transitie komen daarbovenop. De ruimte voor bedrijven wordt hierdoor steeds krapper. Daarbij komt dat de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen op steeds meer hindernissen stuit. Denk aan de tekorten aan netcapaciteit, stikstofproblematiek en bredere maatschappelijke weerstand tegen verlies aan open ruimte. Dat dwingt de gemeente om na te denken over het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen. Wordt de beschikbare ruimte op de bestaande bedrijventerreinen wel optimaal benut? Optimaal ruimtegebruik in drie dimensies Om de potentie voor optimaal ruimtegebruik op de bedrijventerreinen in De Ronde Venen in beeld te brengen, hebben we gebruik gemaakt van de Beter Benutten Indicator (BBI). We geven inzicht in het huidig ruimtegebruik, waaronder de benutting van de milieuruimte en de mogelijkheden voor intensivering.

In de analyse is rekening gehouden met de mogelijkheden binnen de bestaande planologisch kaders; de maximale bouwhoogtes, bebouwingspercentages en milieucategorieën uit de vigerende omgevingsplannen. Binnen optimaal ruimtegebruik op bedrijventerreinen zien we drie dimensies: (1) intensief en meervoudig ruimtegebruik, (2) juiste bedrijf op de juiste plek en (3) duurzaam ruimtegebruik. Zie onderstaand figuur voor een toelichting op de drie dimensies.

13

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Figuur 6: Dimensies beter benutten bedrijventerreinen

Bron: Stec Groep (2024).

Beter benutten van bedrijventerreinen in deze analyse Beter benutten van bedrijventerreinen kent – zoals genoemd - verschillende dimensies en bedrijventerreinen kunnen op veel verschillende manieren beter worden benut. In deze analyse ligt de nadruk op het zo optimaal mogelijk benutten van bedrijventerreinen voor de functie waar ze oorspronkelijk voor bedoeld zijn. Dat wil zeggen: voor het bieden van ruimte voor werkgelegenheid, idealiter voor soorten werkgelegenheid die niet op een andere plek in het bebouwd gebied kunnen plaatsvinden. Bijvoorbeeld vanwege de omvang, veel verkeer, geuroverlast, et cetera. Intensiever benutten van bedrijventerreinen kan ook tegenstrijdig zijn aan andere cruciale randvoorwaarden om bedrijventerreinen toekomstbestendiger of gebruiksvriendelijker te maken. Denk aan voldoende parkeerruimte, groen en mogelijkheden voor waterberging. Dit lichten we hierna verder toe. Kansen voor beter benutten liggen voornamelijk bij bouwhoogtes De bevindingen van de Beter Benutten analyse zijn samengevat in onderstaande tabel. De tabel laat de kansen voor optimaal ruimtegebruik zien. Daarbij geldt: hoe meer plusjes, hoe meer ruimtewinst er theoretisch mogelijk is. Over het algemeen zien we dat de bedrijventerreinen in De Ronde Venen relatief goed benut worden, vooral op het gebied van het bouwvlak en de milieuruimte.

Wel zijn er nog kansen voor specifieke thema’s en terreinen. Voornamelijk op het gebied van bouwhoogtes valt er voor Bedrijventerrein Mijdrecht en Voorbancken (indien gewenst/passend) nog ruimtewinst te behalen. Voor Voorbancken (indien de huidige planologische kaders gewenst/passend zijn) geldt dat er naast de bouwhoogtes, ook qua milieuruimte grote kansen zijn voor beter benutten. Zie hoofdstuk 6 in het separate analyserapport voor een uitbreide toelichting op de methode en uitkomsten per terrein.

Tabel 2: Indicatief: kansrijke optimaliseringen per bedrijventerrein Bedrijventerrein

4

Benutting bouwvlak

Benutting bouwhoogte

Benutting milieuruimte

Gemiddeld bouwjaar

Baambrugge Noord

-

+

-

1986

Bedrijventerrein Mijdrecht4

+

+++

+

1987

Bovenkamp

-

+

-

1996

Exclusief potentiële ruimtewinst op het kavel van S.C. Johnson.

14

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Hollandse Kade

+

+

n.v.t.

2003

Spoorlaan

-

++

+

1982

Voorbancken

+

+++

++

1992

Legenda -

Geen tot minimale ruimtewinst

+

Enige ruimtewinst

++

Veel ruimtewinst

+++

Zeer veel ruimtewinst

Bron: Stec Groep (2024).

Zoals genoemd toont bovenstaande tabel de potentie voor beter benutten vanuit ruimtelijkeconomisch opzicht. Deze potentie dient afgezet te worden tegen urgentie, beleidsvisies en impact op andere opgaven. Denk aan klimaat (vergroening), energie, maar ook impact op verkeer/infrastructuur, omgeving, et cetera. Het investeringsmomentum is hierbij tevens van groot belang (zie ook tekstkader hierna). Wanneer zich een intensivering/betere benutting voordoet, kan ook gelijk een kwaliteitsimpuls plaatsvinden. Dat maakt investeringen ook haalbaarder omdat ook op andere vlakken meerwaarde kan worden gecreëerd. Er zijn een aantal nuances op zijn plaats: • Niet voor elk type bedrijf is intensivering kansrijk, bijvoorbeeld door het type activiteit dat op een kavel plaatsvindt (zoals buitenopslag). Ook heeft niet elk bedrijf de mogelijkheden en middelen om intensivering te realiseren. Bovendien is een dergelijke ruimtewinst pas op termijn haalbaar en met forse inzet van middelen. De lengte van deze termijn is voor een groot deel afhankelijk van het investeringsmomentum van het bedrijf en de eigenaar van het pand. Daarbij kunnen kleinere ingrepen voor beter benutten (denk aan restruimte bebouwen) mogelijk wel gemakkelijker gerealiseerd worden dan grotere ingrepen (denk aan een extra verdieping of uitplaatsing).

• In de alinea hierboven noemen we de opgave klimaat als belangrijk thema om af te wegen tegen de potentie om beter te benutten. Vergroenen helpt namelijk bij het tegengaan van gevolgen van klimaatverandering (hittestress en piekbuien) en verbetert de leefbaarheid van de terreinen. Dit vraagt om ruimte op de bedrijventerreinen. Onze verwachting is dat vergroening voornamelijk in de openbare ruimte gaat plaatsvinden, maar private kavels kunnen ook een rol spelen bij vergroening. Er dient daarom goed afgewogen te worden in hoeverre ruimte op private kavels, naast intensiveren, ook ingezet wordt voor vergroening. • Om ruimte beter te benutten is een aanpak op kavelniveau en in overleg met ondernemers nodig. Om deze reden is deze ruimte pas op langere tijd beschikbaar. Het is daarom belangrijk om vooraf meer zicht te krijgen op voorzienbare grote investeringen in het bedrijfsvastgoed en/of productiemiddelen. Dat zijn immers de momenten waarop intensivering van het ruimgebruik kan plaatsvinden. • We pretenderen niet dat alle mogelijkheden voor intensiever ruimtegebruik allemaal haalbaar zijn omdat er verschillende randvoorwaarden zijn die mogelijkheden voor hoger bouwen of intensiever ruimtegebruik in de weg kunnen staan. De analyses moeten dan ook als startpunt worden gezien voor een gesprek met de individuele bedrijven over de (on)mogelijkheden.

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Mogelijkheden beter benutten sterk afhankelijk van investeringsmomentum De mogelijkheden voor beter benutten op bedrijventerreinen zijn sterk afhankelijk van de actieve partijen op een terrein, denk aan het aandeel ondernemers/eigenaren, huurders, beleggers, ontwikkelaars etc. De eigendomssituatie bepaalt mede of en hoe makkelijk beter benutten gerealiseerd kan worden. De kansen voor beter benutten zijn verder sterk afhankelijk van het investeringsmomentum van ieder bedrijf. Moet het bedrijf bijvoorbeeld toch al investeren in een uitbreiding of in nieuwe installaties? Spelen er vraagstukken als herlocatie of krimp? Dat zijn allemaal momenten waar zich mogelijk een kans voor beter benutten voordoet. Daarnaast speelt de financiële situatie mee: zijn er überhaupt middelen om te investeren. Ook speelt de huidige constructie van bedrijfspanden een belangrijke rol: is een pand geschikt om op te toppen? Kortom, de mogelijkheden voor beter benutten zijn afhankelijk van diverse aspecten die per bedrijf en per bedrijfspand verschillen. Over het algemeen zijn een aantal momenten in de tijd waarop investeringen in een pand aan de orde zijn. Deze momenten zouden benut kunnen worden om een stap te zetten in beter benutten. Onderstaande figuur laat de levenscyclus van een bedrijfspand zien. We zien dat na 10 tot 15 jaar het eerste groot onderhoud plaatsvindt.

Na 30 jaar gaat het voornamelijk om renovatie. Vervolgens vindt er na 40 tot 45 jaar weer groot onderhoud plaats. Tot slot komt vaak na 50 tot 60 jaar de vraag of het vastgoed nog economisch courant en rendabel is. Deze termijnen kunnen natuurlijk anders zijn door maatschappelijke (denk aan druk op nieuwe terreinen aanleg), ruimtelijke (denk aan uitstraling onder de maat, hogere eisen aan uitstraling en inpassing), economische (denk aan indien een pand niet meer courant is, andere sectoren die groeien) en technologische (denk aan digitalisering, robotisering) ontwikkelingen. Desalniettemin geven deze termijnen wel een goede richtlijn.

Figuur 7: Investeringsmomenten (bedrijfs)vastgoed

Bron: Berenschot Osborne (bouwkosten management)

15

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

3. Ruimtebehoefte in beeld

16

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Hoofdstuk 3: Ruimtebehoefte in beeld In dit hoofdstuk zoomen we in op de ruimtebehoefte naar bedrijventerreinen in gemeente De Ronde Venen. De ruimtebehoefte is in beeld gebracht op twee manieren: een vertaling van de provinciale behoefteraming naar het niveau van gemeente De Ronde Venen (top-down) en een ruimtebehoeftepeiling onder de ondernemers gevestigd in de gemeente (bottom-up).

3.1 Uitbreidingsvraag vanuit provinciale prognose bedraagt maximaal circa 15 hectare netto t/m 2040 De uitbreidingsvraag voor bedrijventerreinen in de gemeente De Ronde Venen hebben we in beeld gebracht op basis van de provinciale prognose: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht (2023). Zie het separate analyserapport voor de volledige uitwerking van de topdown vraagraming. De geraamde uitbreidingsvraag voor de regio U10 hebben we indicatief vertaald naar het niveau van gemeente De Ronde Venen. Hierbij geven we de ruimtevraag weer in twee scenario’s: EIB laag en EIB hoog5. We verwachten in de gemeente De Ronde Venen een uitbreidingsvraag van zo’n 3,4 tot 7,8 hectare netto bedrijventerrein in de periode 2024 tot en met 2030. In de periode 2031 tot en met 2040 verwachten we een uitbreidingsvraag van circa 2,8 tot 6,7 hectare netto. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. De totale uitbreidingsvraag in de periode 2024 tot en met 2040 bedraagt circa 6,2 tot 14,6 hectare netto.

Tabel 3: Indicatieve uitbreidingsvraag gemeente De Ronde Venen Tijdsperiode

EIB laag

EIB hoog

2024 tot en met 2030

3,4 ha

7,8 ha

2031 tot en met 2040

2,8 ha

6,7 ha

2024 tot en met 2040

6,2 ha

14,6 ha

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht (2023), bewerking Stec Groep (2024).

Vertaling prognose naar gemeenteniveau geeft indicatie De provinciale bedrijventerreinenprognose is opgesteld voor drie regio’s in de provincie Utrecht. Op dit regionale schaalniveau zijn data (werkgelegenheid, ontwikkelingen sectoren, et cetera) robuust genoeg om een modelmatige, langjarige prognose te maken. Op een lager schaalniveau worden cijfers minder betrouwbaar omdat incidenten en uitschieters uit het verleden (in bijvoorbeeld ontwikkeling van sectoren of ruimtegebruik) verwachtingen richting de toekomst (te) sterk kunnen beïnvloeden. Om een indicatie te krijgen van de uitbreidingsvraag op gemeenteniveau maken we gebruik van marktaandelen. Het rekenen met een marktaandeel is gebaseerd op historische data en niet op een gereed toekomstbeeld van de vestigingsdynamiek

5

Dit zijn scenario’s opgesteld door het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, waarbij de scenario’s uitgaan van twee verschillende economische groeiscenario’s: laag en hoog.

17

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

van het bedrijfsleven in de gemeente en regio voor de komende jaren. We spreken daardoor expliciet over een indicatieve verdeling.

3.2 Vervangingsvraag bestaat uit 3,0 tot 6,1 hectare De vervangingsvraag is de vraag die ontstaat door onttrekking van een deel van de huidige voorraad bedrijventerreinen (bijvoorbeeld door transformatie van een bedrijventerrein naar een woonfunctie). De vervangingsvraag die is opgenomen in de provinciale prognose is gebaseerd op de inventarisatie onder gemeenten medio 2023. Nadere uitwerking van de vervangingsvraag volgt op het niveau van de U10 in de regionale afspraken (RPWW – eind 2024). In provinciale prognose is voor de gemeente De Ronde Venen rekening gehouden met een vervangingsvraag van 3,0 hectare. Dit betreft de transformatie van De Engel (1,8 ha) en Pothuizen (1,2 ha), beide onderdeel van bedrijventerreinen Amstelhoek. Daarnaast speelt op termijn mogelijk de transformatie van bedrijventerrein Spoorlaan in Vinkeveen (circa 3,1 ha). Hiermee komen we op een totale vervangingsvraag van minimaal 3,0 tot maximaal 6,1 hectare netto.

3.3 Geen hard planaanbod, plannen voor uitbreiding bedrijventerrein Mijdrecht in ontwikkeling Geen hard planaanbod in gemeente De Ronde Venen In paragraaf 2.3 is de historische uitgifte van bedrijfskavels in de gemeente De Ronde Venen toegelicht. Hieruit bleek dat de uitgifte de afgelopen jaren relatief beperkt was door het gebrek aan aanbod. Zoals genoemd is er momenteel dan ook geen hard planaanbod in de gemeente De Ronde Venen. Zacht planaanbod: uitbreiding Bedrijventerrein Mijdrecht - De Bocht De gemeente is bezig met de planontwikkeling van de uitbreiding van Bedrijventerreinen Mijdrecht: De Bocht. Met het verleggen van de N201 wordt de uitbreiding van het terrein in noordelijke richting mogelijk. De weg wordt ‘rechtgetrokken’, wat de verkeersdoorstroming zal verbeteren. Het verleggen van de N201 is een verantwoordelijkheid van de provincie Utrecht. De gemeente De Ronde Venen heeft samen met de provincie eind 2023 een overeenkomst getekend voor de realisatie van de verlegging. Zodra de verlegging klaar is, kunnen de bedrijfskavels in gebruik worden genomen. Het ontwerp Provinciale Programmering Wonen en Werken 2025 wordt in het eerste kwartaal van 2025 ter vaststelling aan Gedeputeerde Staten voorgelegd. In dit concept is opgenomen dat er tot en met 2030 8 hectare netto nieuw bedrijventerrein kan worden ontwikkeld op De Bocht in Mijdrecht.

Ook is in het concept 4 hectare netto extra uitgeefbaar bedrijventerrein opgenomen voor de periode 2030-2035. Momenteel wordt gewerkt aan het ruimtelijk kader samen met de grondexploitatie. Deze worden medio 2025 aangeboden aan de gemeenteraad ter vaststelling. Hierna kunnen de stukken voor de planologische procedure worden opgesteld. Hiervoor zijn een aantal wettelijk verplichte onderzoeken nodig, waaronder een flora en fauna onderzoek, bodemonderzoek, verkeersonderzoek, aerius berekening (stikstof), akoestisch onderzoek en onderzoek externe veiligheid. De uitkomst van deze planologische procedure wordt vervolgens verwerkt in het gemeentelijk omgevingsplan.

18

19

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

3.4 Vraag-aanbodconfrontatie resulteert in een behoefte van maximaal 20,7 hectare t/m 2040 In de behoefteraming wordt de uitbreidingsvraag in de gemeente De Ronde Venen in de periode 2024 tot en met 2040 geraamd op maximaal 14,6 hectare netto. Daarnaast verwachten we als gevolg van transformaties van bestaande bedrijventerreinen een vervangingsvraag van 3,0 tot 6,1 hectare netto in deze periode. Hiermee komt de totale ruimtevraag in de periode tot en met 2040 op maximaal 20,7 hectare netto. Daar staat een beperkt planaanbod tegenover. Momenteel is er geen hard planaanbod in de gemeente. Hiermee resteert in de periode tot en met 2040 een totale behoefte (totale ruimtevraag – hard planaanbod) van maximaal 20,7 hectare netto. In de gemeente wordt gewerkt aan het plan om de uitbreiding van Bedrijventerrein Mijdrecht – De Bocht te ontwikkelen. Op basis van afspraken met de provincie Utrecht kan 8 hectare kan worden uitgegeven in de periode tot en met 2030 en 4 hectare in de periode tussen 2030 en 2040. Met deze ontwikkeling kan deels in de resterende behoefte worden voorzien. Na de realisatie en volledige uitgifte van dit plan, resteert een behoefte maximaal 8,7 hectare in de periode tot en met 2040. Onderstaand figuur laat de vraag-aanbodconfrontatie in de gemeente De Ronde Venen zien.

Figuur 8: Vraag-aanbodconfrontatie De Ronde Venen in de periode 2024 t/m 2030 en in de periode 2024 t/m 2040 25 20 6,1 15 6,1

10

4,0

3,0 5

0

3,0

8,0

7,8

6,2

EIB hoog

EIB laag

3,4 EIB laag

14,6

2024 t/m 2030

EIB hoog

2024 t/m 2040

Uitbreidingsvraag

Vervangingsvraag

Zacht aanbod

Zacht aanbod (na 2030)

Planaanbod

Hard aanbod

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht (2023), bewerking Stec Groep (2024).

Selectief vestigingsbeleid als antwoord op ruimtedruk Zoals ook toegelicht in de aanleiding van de Bedrijventerreinenstrategie is de druk op de ruimte enorm, ook vanuit andere functies. Om deze reden kan mogelijk ook gedacht worden aan selectiever vestigingsbeleid. Verschillende sleutelsectoren kunnen op gemeentelijk (of regionaal) in beeld worden gebracht wat mogelijk een aanzet kan geven voor selectiever vestigingsbeleid door het niet meer faciliteren van bepaalde werkmilieus en/of sectoren. Dit heeft – zeker op de langere termijn – impact op de geraamde uitbreidingsvraag en de hieruit voortkomende behoefte aan bedrijventerreinen.

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

3.5 Ondernemerspeiling laat actuele concrete ruimtevraag van zo’n 7 hectare zien Ruimtebehoefte in beeld op basis van online ondernemerspeiling Aanvullend op de top-down vraagraming is er een online ondernemerspeiling gehouden onder de ondernemers in De Ronde Venen. Zie het separate analyserapport voor de volledige uitwerking van de resultaten van de online behoeftepeiling. De behoeftepeiling heeft onder andere in beeld gebracht hoeveel ondernemers verhuis- en/of uitbreidingsplannen hebben, hoe concreet deze plannen zijn, welke locaties zij wensen en wat voor kavel/vastgoed zij wensen. Kwantitatieve ruimtebehoefte: concrete ruimtevraag van zo’n 7 hectare netto Op basis van de resultaten van de ondernemersenquête is een taxatie gemaakt van de concrete ruimtevraag naar bedrijventerreinen die voor de komende jaren al in beeld is. Deze informatie geeft daarmee een concretisering van de ruimtevraag op de korte termijn. De resultaten van de enquête kunnen niet worden geëxtrapoleerd naar de totale populatie van ondernemers (op de bedrijventerreinen) in de gemeente De Ronde Venen. De respondenten vulden de enquête namelijk op eigen initiatief in en daarom is de steekproef van ondervraagde respondenten niet willekeurig.

We hebben de kwantitatieve ruimtebehoefte in drie perspectieven in beeld gebracht: (1) volledige nieuwbouw, (2) netto ontwikkeling en (3) maximaal benutten van vrijkomende bebouwing. In het separate analyserapport staat een uitgebreide toelichting van de verschillende perspectieven en de resultaten die hiermee gepaard gaan. In de methode zijn een aantal checks ingebouwd om een zo realistisch mogelijk beeld van de ruimtevraag weer te geven. Er wordt op basis van de hardheid van de plannen een correctie uitgevoerd op de geraamde uitbreidingsvraag op basis van ervaringsgetallen. Voor een beeld van de huidige, concrete ruimtevraag gaan we primair uit van het derde perspectief. We constateren door de enquête dat 3,7 tot 6,6 hectare van de totale ruimtevraag op dit moment concreet in beeld is. We constateren dat deze ruimtevraag min of meer in lijn is met de ruimtevraag t/m 2030 (EIB hoog) uit de vertaling van de provinciale prognose naar het niveau van gemeente De Ronde Venen. Kwalitatieve ruimtebehoefte: sterke voorkeur voor nieuwbouw op uitbreiding Bedrijventerrein Mijdrecht De resultaten van de ondernemersenquête geven ook inzicht in de kwalitatieve behoefte. Respondenten met verhuis- en/of uitbreidingsplannen hebben over het algemeen een sterke voorkeur voor een locatie op een bedrijventerrein in de gemeente De Ronde Venen.

Ook is er een sterke voorkeur voor nieuwbouw, met name voor een kavel op de uitbreiding van Bedrijventerrein Mijdrecht (De Bocht). Verhuizing naar een locatie buiten de gemeente wordt door veel ondernemers uitgesloten. De belangrijkste reden voor verhuizing of uitbreiding is de behoefte aan een groter pand. Ook een representatievere omgeving, een duurzamer pand of een beter bereikbare locatie wordt vaak genoemd. Bijna driekwart van de ondernemers zoekt een bedrijfshal met of zonder kantoorruimte. Tot slot gaat zo’n 70% van de ruimtevraag (op basis van de ondernemersenquête) uit naar kavels groter dan 0,5 hectare netto. Zie het separate analyserapport voor de volledige uitwerking van de (kwalitatieve) enquêteresultaten.

20

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

4. Strategie

21

22

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

Hoofdstuk 4: Strategische lijnen voor onze bedrijventerreinen In dit hoofdstuk lichten we de strategische lijnen toe. Deze lijnen vormen de fundering voor de nieuwe bedrijventerreinenstrategie. De lijnen zijn van toepassing op de gehele gemeente De Ronde Venen en hebben hun uitwerking op ieder (lokaal) bedrijventerrein.

Strategie Wat gaan we doen?

Programma

Uitvoering

-

-

Waar gaan we dat doen?

Hoe gaan we dat doen?

Ambitie: goed vestigingsklimaat met toekomstbestendige bedrijventerreinen Onze ambitie is het realiseren van een goed vestigingsklimaat met toekomstbestendige bedrijventerreinen. We willen samen met het bedrijfsleven werken aan aantrekkelijke, vitale en gezonde bedrijventerreinen, die kwantitatief en kwalitatief aansluiten bij de huidige en toekomstige behoefte van ondernemers. Om deze ambitie te bereiken zetten we in op het toekomstbestendig maken van onze bestaande bedrijventerreinen en het duurzaam ontwikkelen van nieuw bedrijventerreinareaal. Concreet vertaalt deze ambitie zich in de volgende strategische lijnen:

In de volgende paragrafen lichten we deze strategische lijnen toe.

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

4.1 Voldoende ruimte om te ondernemen Belang van deze strategische lijn De komende jaren verwachten we een (autonome) ruimtevraag van groeiende ondernemers. Voldoende kwalitatieve ruimte voor economie vinden we van groot belang in gemeente De Ronde Venen. Bedrijventerreinen zijn de plekken waar veel inwoners werk vinden en het lokale bedrijfsleven floreert. Om in de toekomst voldoende werkgelegenheid te bieden voor onze inwoners en onze lokale bedrijvigheid ruimte te bieden om te innoveren, is het van cruciaal belang om zowel kwantitatief als kwalitatief over voldoende bedrijventerreinen te blijven beschikken. Dat is een precaire opgave. Grenzen op het vlak van ecologie, stikstof, energie, water en simpelweg ruimte zijn namelijk bereikt of komen nabij, en we zijn zeker ook zuinig op ons buitengebied. Het uitbreiden van onze bedrijventerreinen is geen vanzelfsprekendheid. Daarom kijken we tegelijkertijd naar de mogelijkheden om bestaande bedrijventerreinen optimaler te benutten en toekomstbestendig door te ontwikkelingen. (Schuif)ruimte creëren met nieuwe bedrijventerreinen Om in de toekomstige ruimtevraag naar bedrijventerreinen te voorzien én voldoende schuifruimte te creëren, is de realisatie van het nieuwe bedrijventerrein De Bocht noodzakelijk. Verschillende ondernemers hebben een acute ruimtebehoefte en kunnen niet doorgroeien op de huidige locatie.

Er is een gebrek aan doorstroommogelijkheden. Voor de ontwikkeling van het nieuwe terrein sturen we als gemeente onder andere op kwaliteit door het stellen van duurzaamheidseisen en eisen wat betreft ruimtegebruik. Deze eisen worden opgenomen in het ruimtelijk kader. Om te zorgen dat de bedrijvigheid op deze uitbreiding aansluit op het profiel van Bedrijventerrein Mijdrecht en haar deelgebieden, is er een profiel opgesteld. Dit profiel is uitgewerkt in een separaat memo. Kansen door de transitie naar een circulaire economie De circulaire transitie zorgt voor nieuwe economische kansen. Zo ontstaan er nieuwe bedrijven en komen nieuwe, circulaire businessmodellen op, waarin bedrijven zich richten op reparatie en hergebruik. Ook ontstaan er een nieuwe industrie (recycling, verwerking), servicelogistiek, logistieke dienstverlening en circulaire hubs. Daaromheen zijn er lokale initiatieven, zoals ambachtscentra en kennisintensieve bedrijven die zich op de nieuwe markt focussen. Het zijn allemaal ontwikkelingen die bijdragen aan de transitie naar een circulaire economie waarvoor wel ruimte en de juiste randvoorwaarden nodig zijn. De gemeente wil dergelijke bedrijven graag faciliteren, maar niet alles past goed bij de gemeente. Bovendien is de beschikbare ruimte beperkt.

Daarom geeft de gemeente prioriteit aan het faciliteren van circulaire bedrijven met een lokale binding of oorsprong en/of bedrijven die lokale ketens versterken. Bestaande bedrijventerreinen optimaal benutten De gemeente kijkt naar mogelijkheden om de bestaande bedrijventerreinen optimaler te benutten. Uitbreiding is simpelweg niet overal mogelijk en we hechten veel waarde aan ons open landschap en aan behoud van de kwaliteit van wonen, werken en leven. De gemeente wil het beter benutten van de bouwvlakken, bouwhoogtes en milieuruimte stimuleren. Daarvoor gaat de gemeente met het volgende aan de slag: • De gemeente zorgt voor de juiste randvoorwaarden om optimaal ruimtegebruik te realiseren. Denk hierbij aan het stellen van minimumeisen omtrent de bouwhoogte, het bebouwingspercentage en het herzien van de planologische mogelijkheden ten aanzien van de milieuruimte. Op het niveau van de verschillende bedrijventerreinen nemen we in ieder geval deze juiste randvoorwaarden op in het op te stellen Omgevingsplan. Hiermee kan op langere termijn geprofiteerd worden zodra herontwikkeling plaatsvindt. Bij individuele herontwikkelingen kan – indien van toepassing – via de buitenplanse omgevingsactiviteit (BOPA) op kortere termijn ingezet worden op optimaal ruimtegebruik.

23

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

•

•

De gemeente verkent de mogelijkheid om bedrijven/functies (zoals: kleinschalige kantoren, dienstverlening of een sportschool) die niet noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein passen te verleiden naar plekken buiten de bedrijventerreinen, bijvoorbeeld naar centrumgebieden. Dit zijn twee vliegen in één klap. Enerzijds komt ruimte op de bedrijventerreinen beschikbaar voor de bedrijven die de (milieu)ruimte nodig hebben. Anderzijds draagt het bij aan de levendigheid in centrumgebieden. Concreet inventariseren we de mogelijkheden om deze lichte bedrijfsfuncties ruimte te bieden in nieuwe gebiedsontwikkelingen (waaronder bijvoorbeeld transformaties naar gemengde woon-werkgebieden) door planologische borging. De gemeente stuurt – waar mogelijk - proactief op een gewenste herontwikkeling van achterblijvende plekken. De accountmanager gaat met het vertrekkende bedrijf en/of de eigenaar het gesprek aan over de invulling van het bestaande pand, wijst daarbij op de wachtlijsten van ondernemers met een ruimtevraag en attendeert de eigenaar waar zinvol op de mogelijkheden voor het verduurzamen van het vastgoed of herontwikkeling van de kavel.

Reguleren van kleinschalige (bedrijfs)units en garageboxen De bedrijventerreinen in gemeente De Ronde Venen tellen verschillende kleinschalige (bedrijfs)units en garageboxen. Hiervan is in niet alle gevallen duidelijk wie de eigenaar of eindgebruiker is. Een deel van deze (bedrijfs)units en opslagboxen worden niet gebruikt door ondernemers. In principe zijn de bedrijventerreinen in onze gemeente primair bedoeld voor ondernemers. Een ondersteunende functie zoals opslag voor ondernemers is geschikt, maar particuliere opslag vinden we op onze bedrijventerreinen een onwenselijke ontwikkeling. We gaan daarom met het volgende aan de slag: • We zijn terughoudend in het toestaan van nieuwe (zelfstandige) opslagunits of kleinschalige bedrijfsverzamelgebouwen op onze terreinen. Op bestaande bedrijventerreinen willen de (milieu)ruimte behouden voor economische activiteiten – passend op deze locatie. We inventariseren de mogelijkheden die de Omgevingswet biedt, zoals bijvoorbeeld het afwijzen van nieuwe aanvragen voor nieuwvestiging en gebruikswijzigingen van bestaand vastgoed naar kleine bedrijfsunits (kleiner dan 100 m2 bvo per eenheid) via een voorbereidingsbesluit. • Op nieuw te realiseren bedrijventerrein staan we geen kleinschalig (bedrijfs)vastgoed en particuliere opslag toe met een oppervlakte van kleiner dan 100 m² bvo per eenheid.

Bedrijfswoningen op bedrijventerreinen Op verschillende bedrijventerreinen zijn bedrijfswoningen gesitueerd. Vaak komt dat voort uit de voorkeur van de betreffende ondernemers, maar wonen op bedrijventerreinen kan op langere termijn problematisch worden. Bijvoorbeeld omdat woningen de ruimte voor zwaardere bedrijfsactiviteiten kunnen belemmeren, terwijl die ruimte al schaars is. Ook bestaat er een groot risico voor splitsing van eigendom op lange termijn, bijvoorbeeld wanneer het bedrijf verhuist, wordt verkocht of de bewoners verhuizen, waardoor er sprake is van oneigenlijke bewoning. Om de bedrijventerreinen in de gemeente goed te benutten, maar ook om voor bedrijven flexibiliteit in milieuruimte behouden, kijkt de gemeente in het vervolg kritischer naar woningen op de bedrijventerreinen. De volgende richtlijnen gelden daarvoor: • Er worden geen nieuwe bedrijfswoningen op bedrijventerreinen toegestaan. • De gemeente respecteert de bestaande situatie, maar beoogt wanneer de kans zich voordoet (bijvoorbeeld bij verhuizing van bewoners en/of bedrijf) te komen tot een invulling waarbij de woning niet meer als zodanig gebruikt wordt. Uitgangspunt is daarbij een minnelijke overeenkomst.

• Wanneer de mogelijkheid zich voordoet en in zeer uitzonderlijke gevallen, kan de gemeente overwegen om de grond waar de bedrijfswoning op staat terug te kopen, zodat we op lange termijn deze ruimte voor bedrijvigheid kunnen reserveren. Deze visie is gericht op bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen zijn bedoeld voor bedrijven die niet passen in een woonomgeving. Lichtere bedrijvigheid die zich goed laten mengen met woningen

24

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

(bijvoorbeeld zakelijke dienstverlening of een kapsalon) kunnen zich buiten bedrijventerreinen vestigen. Wonen en werken in dat kader valt als categorie buiten de scope van deze visie.

4.2

Toekomstbestendige en duurzame bedrijventerreinen

Belang van deze strategische lijn Het toekomstbestendig maken van de bedrijventerreinen levert winst op voor maatschappij en ondernemer. Naast de maatschappelijke opgaven (bijvoorbeeld verduurzaming en klimaatadaptatie), heeft het ook een positieve impact op werknemersgezondheid, het aantrekken van talent, energielasten, de vastgoedwaarde en financierbaarheid van ondernemingen. De bedrijventerreinen zijn over de gehele linie behoorlijk versteend. Een bedrijventerrein met groen en blauw is niet alleen duurzamer en klimaatadaptiever, het zorgt ook voor een beter en mooier verblijfsklimaat en een gezonde en aantrekkelijkere (werk)omgeving voor de mensen die er werken. Vanwege klimaatverandering komt extreem weer steeds vaker voor. Denk bijvoorbeeld aan perioden met extreme hitte en langdurige zware neerslag. Dit kan een zware impact hebben op ‘grijze’ bedrijventerreinen, tot op het punt waar bedrijven tijdelijk moeten sluiten of werken met aangepaste werkschema’s vanwege de overlast. De gevoelstemperatuur kan op sommige terreinen oplopen tot ruim boven 40°C. Wateroverlast bij piekbuien treedt op sommige sterk versteende terreinen op waar ook waterpartijen ontbreken. Tot slot beïnvloedt hittestress en het ontbreken van voldoende groen de locatiewaarde van een bedrijventerrein in negatieve zin.

Het heeft een negatieve impact op de gezondheid van mensen, leefbaarheid van de omgeving, comfort in gebouwen en de arbeidsproductiviteit. Een groene werkomgeving zorgt volgens de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur voor 15% meer arbeidsproductiviteit en 23% minder ziekteverzuim. Daarnaast zorgt het voor een waardestijging van het bedrijfsvastgoed van 4 tot 8%. Versterken organisatie, samenwerking en uitvoeringskracht Om weerbaar te zijn tegen uitdagingen waar de bedrijventerreinen mee te maken hebben, is het belangrijk om samen te werken. De gemeente De Ronde Venen kent verschillende ondernemersverenigingen: Ondernemersvereniging OVAB, Ondernemersvereniging Ondernemers Vinkevéén, Zakenvrouwen, Wilnis Doet, Mijdrecht Dorp en De Vereniging Industriële Belangen De Ronde Venen (VIB). De gemeente hecht veel waarde aan deze verenigingen en heeft daarom de ambitie om meer ondernemers op de bedrijventerreinen aan te laten sluiten bij de ondernemersverenigingen. Uit vele onderzoeken blijkt dan dat een goede, professionele organisatie een van de belangrijkste basisvoorwaarden is voor het realiseren en onderhouden van een toekomstbestendig bedrijventerrein. Niet enkel op financieel vlak, maar ook op vlak van uiteindelijke baten.

Een bedrijf kan bijvoorbeeld zelf investeren in vergroening op de kavel, maar de impact is aanzienlijk groter als dit over het hele terrein wordt aangepakt. Daarnaast missen ondernemers zelf vaak capaciteit, kennis en prioriteit om zelf vanaf ‘nul’ de handschoen op te pakken. Door de organisatiegraad op bedrijventerreinen te versterken, kunnen uitdagingen samen efficiënter en effectiever opgepakt worden. Tijdens de stakeholdersessie op 17 september 2024 bleek dat ook veel aanwezige ondernemers het nut en belang inzien van een organisatiegraad bij het toekomstbestendig maken van de terreinen. De gemeente wil dit bereiken door het volgende te doen: • Streven naar een zo hoog mogelijke organisatiegraad op terreinniveau. De organisatiegraad en organisatiekracht op terreinniveau is nodig om ontwikkelingen collectief in gang te zetten. • We stellen een vorm van organisatiegraad6 voor een bedrijventerrein als gemeentelijke basisvoorwaarde voor grootschalige publieke investeringen in de revitalisering, herstructurering of verduurzaming van een bestaand bedrijventerrein. • We stellen een vorm van organisatie verplicht bij de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen. 7F

6

Kopgroep van bedrijven, vereniging, stichting, coöperatie, ondernemersfonds of BedrijvenInvesteringszone (BIZ).

25

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

‘Vergroenen en verblauwen’ om hittestress en wateroverlast te verminderen Zoals genoemd zijn de bedrijventerreinen over de gehele linie behoorlijk versteend. Door de terreinen te ‘vergroenen en verblauwen’ wordt het risico op hittestress en wateroverlast bij piekbuien verminderd. Het ‘vergroenen en verblauwen’ draagt daarnaast direct bij aan het versterken van de biodiversiteit en maakt van bedrijventerreinen een comfortabele en prettige werkomgeving. Een voorbeeld van vergroenen is het vervangen van parkeerplaatsen door grasbetonstenen. Dit resulteert in minder hittestress, meer biodiversiteit en een betere waterverwerking. Het is van belang dat ‘vergroening en verblauwing‘ hand in hand gaat met voldoende ruimte voor bedrijfsuitbreiding, parkeerruimte en verkeersveiligheid. Bovendien gaat het idealiter niet om losse snippers, maar om het realiseren van een daadwerkelijke groene structuur. De gemeente wil dit bereiken door het volgende te doen: • De gemeente stelt zich naar ondernemers en eigenaren op als meedenkende en inspirerende partij. De gemeente denkt graag met hen mee over de kansen en (on)mogelijkheden voor bijvoorbeeld het realiseren van groene daken en gevels.

• De uitbreiding van Bedrijventerrein Mijdrecht wordt duurzaam en toekomstbestendig ingericht: de openbare ruimte wordt zo duurzaam mogelijk aangelegd en op private kavels en panden moet aandacht zijn voor duurzaamheid.

Figuur 9: Inspiratiebeeld vergroenen op een bedrijventerrein

Bron: BIZ Grote Polder

Verbeteren ruimtelijke kwaliteit De hierboven genoemde inzet om te ‘vergroenen en verblauwen’ voor de vermindering van hittestress en wateroverlast heeft een positieve impact op de ruimtelijke kwaliteit. Het beheer en de kwaliteit van de openbare ruimte, de uitstraling van bedrijfskavels en -panden en de aanwezigheid van groen en blauw zijn stuk voor stuk aspecten die een grote bijdrage kunnen leveren aan de gebruikswaarde (bruikbaarheid en functionaliteit), toekomstwaarde (aanpasbaarheid, duurzaamheid en beheerbaarheid) en belevingswaarde (representativiteit en diversiteit) op bedrijventerreinen. Voor ondernemers staat vaak de functionaliteit van vastgoed en bedrijfsomgeving voorop. Dit terwijl investeringen in verduurzaming en representativiteit belangrijk zijn om als bedrijf bestaansrecht te houden en personeel aan je te binden. Daarom zetten we op het gebied van de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit op de bedrijventerreinen in zijn algemeenheid in op: • Meer bewustzijn creëren bij ondernemers/vastgoedeigenaren over de gebruikswaarde (bruikbaarheid en functionaliteit), toekomstwaarde (aanpasbaarheid, duurzaamheid en beheerbaarheid) en belevingswaarde (representativiteit en diversiteit) van vastgoed. • Bij eventuele uitbreiding van bestaande terreinen zetten we ons in voor een goede landschappelijke inpassing.

26

Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen

4.3 Goed bereikbare bedrijventerreinen Belang van deze strategische lijn Bereikbaarheid is één van de belangrijkste vestigingscriteria voor bedrijven. Hieronder valt zowel de interne bereikbaarheid als externe bereikbaarheid. Het gaat bij interne bereikbaarheid bijvoorbeeld om een goede doorstroming van het verkeer op het bedrijventerrein, de aanwezigheid van veilige voet- en fietspaden en een goede parkeersituatie. Dit zorgt voor een veilige, aangename werkomgeving. Het gaat bij externe bereikbaarheid bijvoorbeeld om een goede ontsluiting naar een provinciale of snelweg en een snelle en hoogfrequente OV-verbinding. Een goede externe bereikbaarheid is voor veel bedrijven een cruciale voorwaarde om hun bedrijfsactiviteiten goed te kunnen uitvoeren. De gemeenteraad heeft in 2023 het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030 vastgesteld. De gemeente spreekt daarin de ambitie uit om in 2040 een bereikbare, leefbare en verkeersveilige gemeente te zijn. De ontwikkelingen in de gemeente op het gebied van woningbouw en bedrijvigheid vragen om een verandering in het mobiliteitssysteem. Er is meer aandacht nodig voor de alternatieven voor de auto om de ambitie voor 2040 te behalen.