Bijlage 1 Bestemmingsplan Dorpskernen Nota zienswijzen en ambsthalve aanpassingen
Tekst van het document
57
In het vigerende bestemmingsplan is De Beuk bestemd als wonen met een aanduiding karakteristiek, waardoor de uitwendige hoofdvorm niet gewijzigd kan worden. De villa verkeert in slechte staat en uitsluitend opknappen is niet rendabel. De eigenaren willen De Beuk herontwikkelen tot meerdere levensloopbestendige appartementen. Daarover zijn indieners in gesprek met de gemeente. B Indiener stelt dat het nieuwe bestemmingsplan de gebruiksmogelijkheden beperkt door het opnemen van een maximum aan woningen per bouwperceel. Voor De Beuk geldt dat in het ontwerpbestemmingsplan maximaal 1 woning is toegestaan.
Het bestemmingsplan Dorpskernen heeft een harmoniserend karakter. Dit betekent dat bestaande rechten zoveel mogelijk gerespecteerd worden. In een beperkt aantal gevallen is hiervan afgeweken. De mogelijkheid wat betreft woningsplitsing, die in een (beperkt) aantal van onze huidige ruimtelijke plannen zit, is zo’n geval. Voor een nadere uitleg hierover wordt verwezen naar de thematische beantwoording in hoofdstuk 2.3. Conclusie: zienswijze is ongegrond
C Indiener heeft 2 plannen uitgewerkt. Plan I is als vooroverleg beoordeeld door de gemeente. Hierop is op 3 juni 2021 per brief gereageerd. Het plan gaat uit van sloop van de villa en volledige herbouw ten behoeve van 11 appartementen, waarbij deze deels in een aanbouw aan de achterzijde zijn gepositioneerd. Bij de herbouw is sprake van een geringe vergroting, met behoud van de verhoudingen van de gevel.
Feitelijkheden worden voor kennisgeving aangenomen. Zie verder onder E.
De gemeentelijke reactie was in de basis positief en zijn voor de verdere uitwerking nog uitgangspunten meegegeven. D Plan II komt voort uit overleg met omwonenden. Dit plan laat het idee van herbouw los, en gaat uit van vervanging door een appartementengebouw met maximaal 8 appartementen, 3 laags en plat afgedekt. En het toevoegen van twee vrijstaande woningen of een tweeonder-een-kapwoning.
Feitelijkheden worden voor kennisgeving aangenomen. Zie verder onder E.
58
Na afstemming met de gemeente bleek dat voor dit alternatieve plan er ambtelijk en bestuurlijk geen draagvlak is. Het behoud van de vorm van De Beuk is voor de gemeente essentieel. E Indiener heeft voor plan I en plan II een verbeelding opgesteld. Indiener vraagt één van deze varianten integraal op te nemen in het vast te stellen plan. Indiener wil de varianten (of compromissen daarop) graag nader bespreken en verder uitwerken met de gemeente.
Diverse plannen zijn ambtelijk besproken met de gemeente. De plannen voldoen niet aan de uitgangspunten zoals verwoord in de brief van 9 juni 2021 verstuurd aan indiener. In aanvulling op voorgaande: indiener verzoekt feitelijk om een ruimtelijke ontwikkeling op het perceel mogelijk te maken. Het is vaste jurisprudentie dat de raad bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening dient te houden met een particulier initiatief betreffende ruimtelijke ontwikkelingen, voor zover dat initiatief voldoende concreet is, tijdig kenbaar is gemaakt en ten tijde van de vaststelling van het plan op basis van de op dat moment bekende gegevens de ruimtelijke aanvaardbaarheid daarvan kan worden beoordeeld. Het verzoek is enkel voorzien van twee schetsplannen, maar niet van een ruimtelijke onderbouwing. Hierdoor kan bijvoorbeeld niet bepaald worden of er geen milieutechnische belemmeringen zijn voor de gewenste woonfunctie. Echter, van de schetsplannen is al bekend dat deze niet voldoen aan de meegegeven uitgangspunten. Daarmee kan op basis van deze informatie al geconcludeerd worden dat beide plannen bij voorbaat ruimtelijk niet aanvaardbaar zijn. Indiener wordt uitgenodigd om in gesprek te gaan met de gemeente om de plannen verder uit te werken binnen de meegegeven kaders.
Vervolgens kan eventueel met een aparte planologische procedure medewerking verleend worden aan een ontwikkeling op deze locatie. Conclusie: zienswijze is ongegrond
59
59. Ontvangstdatum: 13 februari 2023 Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op verschillende adressen in de Dorpsstraat in Wilnis die in het ontwerpbestemmingsplan een functieaanduiding “specifieke vorm van horeca tot en met 1b”, of, tot en met 2 hebben gekregen. Voor veel adressen betreft dit een uitbreiding danwel verzwaring van de bestemming. Per adres wordt dit toegelicht. B Dorpsstraat 24 t/m 28 Alleen het middelste pand heeft nu een horeca-aanduiding. In het ontwerpbestemmingsplan heeft het hele blok een functieaanduiding gekregen. Indiener vraagt de functieaanduiding, conform het vigerende plan enkel toe te kennen aan nummer 26, het middelste, pand.
Ontvankelijk Reactie gemeente Zie voor nadere reactie onder B t/m E.
Ter plaatse geldt beheersverordening Kom Wilnis. De beheersverordening verwijst naar het bestemmingsplan Kom Wilnis 2000. In dit bestemmingsplan is voor het middelste pand de aanduiding H1 opgenomen. De verbeelding wordt op dit punt aangepast. De functieaanduiding specifieke vorm van horeca – tot en met categorie 1b, wordt enkel toegekend aan het middelste pand, nummer 26. Conclusie: zienswijze is gegrond
C Dorpsstraat 30 en 34 Alleen het pand op nummer 34 heeft in het vigerende plan een horecaaanduiding. In het ontwerpbestemmingsplan heeft het hele blok een functieaanduiding gekregen. Indiener vraagt de functieaanduiding, conform het vigerende plan, enkel toe te kennen aan nummer 34. Ook vraagt indiener om de functieaanduiding van horeca tot en met categorie 2 aan te passen aan categorie 1b. In het vigerende plan is de aanduiding “H1” opgenomen, en is vergelijkbaar met Dorpsstraat 26.
Ter plaatse geldt beheersverordening Kom Wilnis. De beheersverordening verwijst naar het bestemmingsplan Kom Wilnis 2000. In dit bestemmingsplan is voor enkel nummer 32 (in de verbeelding staat 34) de aanduiding H1: horeca, categorie 1, opgenomen. Onder horeca 1, restaurants, wordt verstaan: inrichtingen ten behoeve van het bedrijfsmatig verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren, alsmede het verstrekken van alcoholhoudende en niet-alcoholhoudende dranken. Het accent ligt op de verkoop van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren; hieronder worden afhaalcentra mede begrepen; De horeca-categorie wordt aangepast in lijn met het huidige gebruik tot en met categorie 1b aan het meest oostelijk gelegen blok, nummer 32. Conclusie: zienswijze is gegrond
D
Dorpsstraat 44, 54 en 66
Voor de 4 adressen geldt beheersverordening Kom Wilnis. De beheersverordening verwijst 60
Onduidelijk is waarom Dorpsstraat 44 in het vigerende plan geen horecaaanduiding heeft. De feitelijke situatie wordt als prima ervaren en verzocht wordt dit als zodanig vast te leggen. Dat betekent dat Dorpsstraat 44 een functieaanduiding horeca tot en met categorie 1b dient te krijgen. Het middelste twee delen horeca tot en met categorie 2. En het blok aan de oostzijde, met nummer 66 geen aanduiding horeca krijgt.
naar het bestemmingsplan Kom Wilnis 2000. In dit bestemmingsplan is voor de nummer 44, 54, 56 en 66 de bestemming Gemengde Doeleinden opgenomen. Dorpsstraat 44: In dit bestemmingsplan is voor nummer 44 geen aanduiding voor horeca opgenomen. Ter plaatse is een cafetaria gevestigd. Het lijkt erop dat deze activiteit in het bestemmingsplan Kom Wilnis nog als winkel gezien werd. Nu beschouwen we de activiteit van de cafetaria als aan detailhandel verwante horeca. Een cafetaria valt onder de in het bestemmingsplan Dorpskernen opgenomen Staat van Horecaactiviteiten onder categorie 1a. Ter plaatse van Dorpsstraat 44 wordt de functieaanduiding ‘horeca tot en met categorie 2’ aangepast naar categorie 1a. Dorpsstraat 54 en 56 Voor nummer 54 is in het vigerende plan de aanduiding H3 opgenomen: horeca 3, cafés, cafetaria's en overige drink- en eetgelegenheden. Voor nummer 56 is in het vigerende plan de aanduiding H1 opgenomen: horeca 1, restaurants. Ter plaatse is een café gevestigd, passend binnen de in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen categorie 2 ‘middelzware horeca’. Voor deze adressen zijn correct weergegeven in het ontwerpbestemmingsplan en behoeven geen aanpassing. Dorpsstraat 66: In het bestemmingsplan is voor nummer 66 geen aanduiding voor horeca opgenomen. Ter plaatse is ook geen horeca gevestigd.
Per abuis is op dit perceel in het ontwerpbestemmingsplan de aanduiding “horeca tot en met categorie 2” opgenomen. Dit wordt hersteld. De verbeelding wordt aangepast. De functieaanduiding specifieke vorm van horeca – tot en met categorie 2, wordt verwijderd van het perceel Dorpsstraat 66. Conclusie: zienswijze is deels gegrond
61
E Dorpsstraat 72 Voor dit adres is de horeca-aanduiding goed in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen.
Dit wordt voor kennisgeving aangenomen.
F Kamerverhuur In het vigerende plan is geen enkele vorm van kamerverhuur toegestaan. Het opnemen van welke vorm dan ook van kamerverhuur, maar ook B&B, betreft een verzwaring ten opzichte van het vigerende planologische regime.
Indiener merkt terecht op het rechtstreeks mogelijk maken van kamerverhuur een verruiming van het huidige planologische regime betreft. De in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen regeling waarbij maximaal 2 kamers voor kamerverhuur kunnen worden ingezet komt voort uit de systematiek van bestemmingsplan Buitengebied-West. Deze regeling is in het ontwerpbestemmingsplan Dorpskernen overgenomen en past binnen het harmoniserende karakter van het bestemmingsplan. Bij nadere overweging kunnen wij indiener volgen in de redenering dat sprake is van een ongewenste planologische verruiming. Wij zien graag dat de bestaande woningvoorraad optimaal wordt gebruikt. Zeker gezien de krapte op de woningmarkt moeten we goed kijken naar de mogelijkheden binnen de bestaande bebouwing. Echter, een functieverzwaring in de vorm van kamerverhuur kan ook een onevenredige (onwenselijke) ruimtelijke impact op de omgeving tot gevolg hebben. Vanwege de impact op de omgeving is in ons parkeerbeleid voor kamerverhuur ook een aparte normering opgenomen. Waar in het buitengebied percelen over het algemeen ruim van opzet zijn en beschikken over voldoende parkeergelegenheid op eigen erf, is dit in de dorpskernen niet vanzelfsprekend. Als gevolg van voorgaande worden de verschillende begrippen zodanig aangepast dat kamerverhuur (van maximaal 2 kamers) niet direct toegestaan is.
Hiervoor wordt een binnenplanse afwijking opgenomen zodat per geval en locatie een goede ruimtelijke beoordeling gemaakt kan worden. Daarom worden diverse begrippen gewijzigd: In artikel 1.129 staat het begrip ‘wonen’ beschreven. Uitgangspunt is dat er per woning 1 62
huishouden gevestigd is. Het woord ‘bedrijfsmatig’ wordt geschrapt uit dit begrip. Ook uit het begrip ‘huishouden’ in artikel 1.61 wordt als het woord ‘bedrijfsmatig’ geschrapt. Bij begrip 1.66 wordt het tweede deel verwijderd (dat verhuur door particulieren van maximaal 2 kamers hier niet onder valt). Toegevoegd wordt dat sprake is van kamerverhuur wanneer onzelfstandige woonruimte wordt verhuurd. Wat betreft B&B: de regeling die in het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen betreft een beleidslijn die al sinds lange tijd wordt gevolgd binnen de gemeente. Een van de voorwaarden voor de uitoefening van een B&B aan huis is dat dit niet mag leiden tot een onevenredige verkeers- en parkeerdruk gelet op de capaciteit van de bestaande infrastructuur en parkeervoorzieningen ter plaatse. Met de voorwaarden die aan deze functie worden gesteld zijn wij van mening dat sprake is van een weloverwogen en zorgvuldige belangenafweging. Conclusie: zienswijze is deels gegrond G Het begrip “kamerverhuur”, artikel 1.66 roept vragen op. Onduidelijk is hoe dit artikel zich verhoudt tot artikel 1.129 “woning”.
Zie onder F. Hier is een nadere duiding gegeven van de verschillende begrippen en wijzigingen van bepaalde begrippen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Op basis van de aan te passen begrippen kan daar waar ‘wonen’ is toegestaan geen bedrijfsmatige kamerverhuur plaatsvinden, tenzij dit specifiek is geregeld. Voor percelen waar dit speelt is de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – kamerverhuur’ opgenomen op de verbeelding en is hiervoor in de regels een regeling opgenomen. Verder wordt een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om onder bepaalde voorwaarden kamerverhuur mogelijk te maken. Zie hiervoor ook onder F.
H Het verhuren van maximaal 2 kamers geeft geen beperking aan het aantal personen dat er zou kunnen wonen. In theorie zouden er dan 4 of nog meer personen kunnen wonen, hetgeen
De wijze waarop het begrip in het ontwerpbestemmingsplan is geformuleerd heeft inderdaad geen beperking van aantal personen. Dit is onwenselijk. Zie verder onder F. 63
neerkomt op het gebruik van de woning voor meerdere huishoudens. I De zinsnede “door hem zelf bewoonde woning” roept vragen op. Dit betekent dat ook een huurder van een woning kamers zou kunnen verhuren. Gevreesd wordt voor misbruik van dit artikel om zodoende toch een vorm van (bedrijfsmatige) kamerverhuur mogelijk te maken.
Zie onder F.
J Kamerverhuur heeft een toename van de parkeerdruk tot gevolg. Deze druk is al hoog, zowel binnen de kern Wilnis als binnen andere kernen van de gemeente.
Zie onder F.
K Verzocht wordt het begrip voor kamerverhuur te schrappen: 1.66 kamerverhuur: het bedrijfsmatig verhuren of het aanbieden van kamers voor bewoning. Hieronder wordt niet verstaan de verhuur door particulieren van maximaal twee kamers in de door hen zelf bewoonde woning.
Zie onder F.
L Indien de gemeente het begrip niet wil schrappen, wordt voorgesteld de regeling te verduidelijken en aan te scherpen. Voorstel van indiener: kamerverhuur: het bedrijfsmatig verhuren of het aanbieden van kamers voor bewoning. Hieronder wordt niet verstaan de verhuur door particulieren van maximaal twee kamers in de door de eigenaar zelf bewoonde woning aan maximaal 2 huurders. En dat het parkeren van auto’s plaats dient te vinden op eigen terrein.
Zie onder F.
64
60 - 69 60. Ontvangstdatum: 13 februari 2023 Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op het gebied “voormalig Meerbadterrein”, gelegen rondom de woningen Abcoudermeer 1 – 45 in Abcoude. In het ontwerpbestemmingsplan zijn voor het “voormalige Meerbadterrein” de bestemmingen “wonen”, “verkeer” en “groen” opgenomen. Indiener is van mening dat het hele terrein de bestemming “wonen” dient te krijgen, met vanzelfsprekend de 6 bouwvlakken. Deze systematiek is ook elders in het plangebied toegepast.
Ontvankelijk Reactie gemeente Het bestemmingsplan Dorpskernen heeft een harmoniserend karakter. Dit betekent dat meer dan 30 verschillende ruimtelijke plannen met heel veel verschillende regelingen zijn samengevoegd tot 1 regeling. In het bestemmingsplan Meerbad 2008 is aan de betreffende locatie de bestemming Woongebied toegekend. Dit type bestemming wordt merendeels toegepast bij gebieden die nog ontwikkeld moeten worden. Bij de inrichting van dit gebied werd onder andere gestreefd naar een open en transparante invulling van de openbare ruimte. De bebouwing op het Meerbadterrein is ondertussen gerealiseerd en de buitenterreinen zijn ingericht. Door het harmoniserende karakter van bestemmingsplan Dorpskernen ligt de bestemming Wonen - Woongebouw voor de woningen in de rede. Voor het toekennen van de verkeersbestemming vormt de huidige verkeersstructuur binnen het plangebied voor de dorpskernen het uitgangspunt. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen hoofdwegen, (wijk)ontsluitingswegen, woonstraten en/of verblijfsgebieden, aangezien er in de bestemmingsomschrijving nauwelijks significante verschillen zijn aan te geven die relevant zijn. Bestaande groenstructuren worden zo ook voorzien van een passende bestemming.
Met deze wijze van bestemmen kan, beter dan met een algemene woonbestemming, ook uiting worden gegeven aan de doelstelling van openheid en transparantie van de openbare ruimte, als verwoord in het huidige bestemmingsplan Meerbad 2008. De zienswijze vormt geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Conclusie: zienswijze is ongegrond
65
61. Ontvangstdatum: 13 februari 2023 Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op het perceel Herenweg 46A-1 in Vinkeveen. In het vigerende plan Kom Vinkeveen is een bedrijfsbestemming opgenomen. Binnen de bedrijfsbestemming zijn de gronden mede bestemd voor een bedrijfswoning per bedrijf. Indiener vraagt het ontwerpbestemmingsplan aan te passen zodanig dat het recht om een bedrijfswoning op te richten behouden blijft.
Ontvankelijk Reactie gemeente Ter plaatse van het adres Herenweg 46A-1 in Vinkeveen geldt het bestemmingsplan Kom Vinkeveen. Het perceel is voorzien van een bouwvlak en een bedrijfsbestemming. De gronden binnen deze bestemming zijn onder andere bestemd voor een bedrijfswoning per bedrijf. Ter plaatse is geen bedrijfswoning aanwezig. Het begrip bedrijfswoning is in dit bestemmingsplan als volgt gedefinieerd: een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bedoeld voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van de grond ter plaatse van het gebouw of het terrein, noodzakelijk moet worden geacht. Tot op heden is er geen bedrijfswoning aanwezig. Blijkbaar is huisvesting ter plaatse niet noodzakelijk geweest. Het bestemmingsplan Dorpskernen heeft een harmoniserend karakter. Dit betekent dat bestaande rechten zoveel mogelijk gerespecteerd worden. In een beperkt aantal gevallen is hiervan afgeweken. De mogelijkheid wat betreft het oprichten van (nieuwe) bedrijfswoningen, die in een aantal van onze huidige ruimtelijke plannen zit, is zo’n geval. Een hernieuwde voortzetting van deze mogelijkheid zou, zonder ruimtelijke afweging, tot onevenredige gevolgen voor de naaste omgeving kunnen leiden. Voor een nadere uitleg hierover wordt verwezen naar de thematische beantwoording in hoofdstuk 2.4.
Conclusie: zienswijze is ongegrond
62. Ontvangstdatum: 10 februari 2023 Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op het adres Herenweg 54 in Vinkeveen.
Ontvankelijk Reactie gemeente Doelstelling van het bestemmingsplan Dorpskernen is om de meer dan 30 verschillende bestemmingsplannen met 66
In het verleden was er een zomerhuis tegen de woning aangebouwd. Deze zomerwoning is gesloopt. Indiener wil graag het deel van het bouwvlak waarin vroeger de zomerwoning gesitueerd was behouden.
verschillende regels te voorzien van 1 uniform bestemmingsplan met dezelfde regels voor dezelfde situaties. Dit betekent ook dat er is gekozen voor 1 systematiek van bestemmen, waarbij het bouwvlak alleen om het hoofdgebouw heen is gelegd, zoals dat in veruit de meeste gevallen in de woonkernen van de gemeente al gebeurde. Een zomerwoning is door zijn ligging, constructie en afmetingen niet aan te merken als hoofdgebouw. Bovendien is het ruimtelijk ook ongewenst om deze gronden binnen het bouwvlak te brengen. Hierdoor kan het hoofdgebouw verder worden vergroot en ontstaan er extra en onevenredige mogelijkheden om bijgebouwen op het perceel te realiseren. Voorgaande betekent dat het in het ontwerpbestemmingsplan ingetekende bouwvlak niet wordt aangepast. Conclusie: zienswijze is ongegrond
B Dit deel van de zienswijze heeft betrekking op perceel Vinkeveen, sectie E, perceel 5344. Dit perceel is noordelijk gelegen van Herenweg 54 in Vinkeveen. Op dit perceel is de bestemming Recreatie-Dagrecreatie opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. Verzocht wordt om de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - stalling' toe te voegen aan dit perceel. Voorgaande was in 2012 bij het zienswijzetraject al verzocht, maar was niet correct verwerkt.
Indiener heeft inderdaad de gemeente middels een zienswijze bij het bestemmingsplan ‘Kom Vinkeveen’ verzocht om voor de percelen Herenweg 52 en 54 de aanduiding ‘botenstalling’ op te nemen. In de beantwoording van de zienswijze heeft de gemeenteraad aangegeven dat de aanduiding ‘botenstalling’ opgenomen wordt. Enkel op het perceel Herenweg 54 is vervolgens de aanduiding ‘botenstalling’ opgenomen. Uit de beschrijving in de ‘Zienswijzennota Bestemmingsplan Kom Vinkeveen’ wordt niet duidelijk of het ook de bedoeling was om op het perceel Herenweg 52 de aanduiding botenstalling op te nemen. Feitelijk zou het toevoegen van de aanduiding ‘botenstalling’ planologisch een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling op het perceel betreffen. Het is vaste jurisprudentie dat de raad bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening dient te houden met een particulier initiatief betreffende ruimtelijke ontwikkelingen, voor zover dat initiatief voldoende concreet is, tijdig kenbaar is gemaakt en ten tijde van de vaststelling van het plan op basis van de op dat moment bekende gegevens de ruimtelijke 67
aanvaardbaarheid daarvan kan worden beoordeeld. Het verzoek is niet voorzien van een ruimtelijke onderbouwing. Hierdoor kan bijvoorbeeld niet bepaald worden of er voldoende parkeerplekken aanwezig zijn en of er geen milieutechnische belemmeringen zijn voor de gewenste functie. Niet duidelijk is dus of het verzoek ruimtelijk aanvaardbaar is. Indiener is al in gesprek met de gemeente over een ontwikkeling op het perceel. Indien indiener dit wenst, kan het verzoek voor de botenstalling hierin meegenomen worden. Conclusie: zienswijze is ongegrond Aanvulling zienwijze Ontvangstdatum: 14 februari 2023 Inhoud zienswijze C In het vigerende bestemmingsplan worden er geen eisen gesteld aan het splitsen van woningen, m.u.v. parkeren. In het nieuwe bestemmingsplan is dit een ontheffingsmogelijkheid, waarvoor planologische medewerking van de gemeente nodig is. Verzocht wordt om woningsplitsing direct mogelijk te maken, zonder afwijkingsbevoegdheid.
63. Ontvangstdatum: 15 februari 2023 Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op de locatie Wilgenlaan 43 in Vinkeveen, kadastraal bekend sectie D, nummer 1310. In het verleden zat op dit perceel een scheepswerf met botenhelling. Er worden nu geen scheepswerfactiviteiten meer uitgevoerd. De helling wordt ook niet meer als zodanig gebruikt. In het bestemmingsplan is hiervoor nog wel een ronding met bestemming water opgenomen.
Ontvankelijk Reactie gemeente Het bestemmingsplan Dorpskernen heeft een harmoniserend karakter. Dit betekent dat bestaande rechten zoveel mogelijk gerespecteerd worden. In een beperkt aantal gevallen is hiervan afgeweken. De mogelijkheid wat betreft woningsplitsing, die in een (beperkt) aantal van onze huidige ruimtelijke plannen zit, is zo’n geval. Voor een nadere uitleg hierover wordt verwezen naar de thematische beantwoording in hoofdstuk 2.3. Conclusie: zienswijze is ongegrond
Ontvankelijk Reactie gemeente Verzocht wordt om een kleine correctie. Er zijn geen bezwaren medewerking te verlenen aan het rechttrekken van het bestemmingsvlak en het doortrekken van de betreffende functieaanduidingen. Conclusie: zienswijze is gegrond
68
Met het oog op een eventuele (gedeeltelijke) herontwikkeling van de kavel is deze ronding niet praktisch. Verzocht wordt het bouwvlak en bestemming recht te trekken. B Op het perceel is geen bedrijfswoning aanwezig. Op basis van het vigerende bestemmingsplan zou een bedrijfswoning gebouwd kunnen worden. In het ontwerpbestemmingsplan is dit deze mogelijkheid vervallen. Verzocht wordt om een functieaanduiding “bedrijfswoning” op te nemen op het voorste gedeelte van de bedrijfsloods.
Het bestemmingsplan Dorpskernen heeft een harmoniserend karakter. Dit betekent dat bestaande rechten zoveel mogelijk gerespecteerd worden. Het vigerende bestemmingsplan is 1e herziening Lintbebouwing Vinkeveen 2003. Voor het betreffende perceel is de bestemming Bedrijfsdoeleinden van toepassing (artikel 13). In lid 2 onder g staat vermeld dat per bedrijf één dienstwoning is toegestaan, mits bestaand. Dit betekent dat het realiseren van een nieuwe bedrijfswoning op basis van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk is. Conclusie: zienswijze is ongegrond
64. Ontvangstdatum: 15 februari 2023 Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op de locatie Herenweg 117, 119 en 119a in Vinkeveen. Verzoek om aanpassing van het bouwvlak. Het bouwvlak is onjuist weergegeven. Het oudste deel van de winkel (1976) is niet opgenomen als bouwvlak. En de laatste vergunde uitbreiding (2009) is niet opgenomen.
Ontvankelijk Reactie gemeente Een van de uitgangspunten van het bestemmingsplan is om de bestaande legale situatie vast te leggen. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Kom Vinkeveen en is de bestemming Gemend-1 toegekend. Om de hoofdmassa is een bouwvlak gelegd. In het bestemmingsplan Dorpskernen is dit bouwvlak precies zo overgenomen. Eind 1975 is een vergunning verleend voor het vervangen van de bestaande schuur. De vergunning uit 2009 heeft betrekking op het vergroten van de winkelruimte. Deze winkelruimte wordt echter gerealiseerd in een bijgebouw. Deze winkelruimte is ruimtelijk ondergeschikt aan het hoofdgebouw. De wijze waarop het bouwvlak in bestemmingsplan Dorpskernen is opgenomen komt overeen met de vergunde situatie. In de systematiek van bestemmingsplan Dorpskernen mogen hoofdgebouwen enkel 69
binnen het bouwvlak worden opgericht. Het klopt dan ook dat het bijgebouw, waar een deel van de winkel in gevestigd is, niet in het bouwvlak is opgenomen. Het bestemmingsplan legt juridisch de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied vast. Dit betekent dat het bestemmingsplan aangeeft wat er mag en niet wat er staat. Het heeft dus juridisch geen waarde dat de winkeluitbreiding niet is weergegeven op de ondergrond die voor de verbeelding is gebruikt. Van belang is dat de uitbouw in overeenstemming is met de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het plaatsen van een bijgebouw en/of vergund is. De winkeluitbreiding wordt dus niet op de verbeelding van het bestemmingsplan opgenomen. Conclusie: zienswijze is ongegrond B Verzoek om registratie van de extra woning op nummer 117. Nummer 119 en 119a worden gebruikt voor de hoofdwoning en de winkel. Op nummer 117 is een extra woning, die momenteel niet wordt bewoond. Deze woning wil indiener graag behouden.
Het adres Herenweg 117 in Vinkeveen is ons niet bekend. Een van de uitgangspunten van het bestemmingsplan is om de bestaande legale situatie vast te leggen. In bestemmingsplan Dorpskernen is bij de bestemming Gemengd opgenomen dat het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het bestaande aantal. Ons is enkel de bestaande (boven)woning op 119 bekend. Wij hebben geen vergunning kunnen vinden voor een woning op nummer 117. Het ontwerpbestemmingsplan heeft met art. 9.6.1 een afwijkingsbevoegdheid om onder voorwaarden het toevoegen van woningen toe te staan. De gemeente werkt graag mee aan het toevoegen van woningen in onze gemeente, maar wel enkel op locaties waar dit ook ruimtelijk gewenst en aanvaardbaar is. Daarom zijn er voorwaarden in de afwijkingsbevoegdheid opgenomen om de aanvaardbaarheid te toetsen, zoals voldoende parkeergelegenheid, een minimale gebruiksoppervlakte van de woning, dat voldaan moet worden aan de geluidsnormen et cetera. Deze voorwaarden kunnen als beperkend ervaren worden, maar geven de gemeente de mogelijkheid om aanvragen voor het splitsen of toevoegen van woningen te toetsen op ruimtelijke aanvaardbaarheid en 70
onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving te voorkomen. Wanneer aan de betreffende voorwaarden wordt voldaan, kan indiener na inwerkingtreding van het bestemmingsplan Dorpskernen verzoeken om planologische medewerking voor het toevoegen van de betreffende woning. Conclusie: zienswijze is ongegrond
65. Ontvangstdatum: 10 februari 2023 Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op het perceel Dorpsstraat 15 in Wilnis, met de kadastrale nummers 3560, 4287 en 4283. Verzocht wordt al deze percelen de bestemming Gemengd toe te kennen. Een deel van het perceel 4283 heeft in het ontwerpbestemmingsplan een bestemming Wonen. De noordzijde van dit perceel verschaft de toegang tot het perceel. Deze toegang was er altijd al en ook als zodanig in gebruik toen het nog hoorde bij een bakkerij en later bij een cateringbedrijf.
Ontvankelijk Reactie gemeente Het uitgangspunt is de bestaande legale situatie opnemen in het bestemmingsplan. Ter plaatse is de beheersverordening Kom Wilnis van toepassing. Deze verwijst naar het bestemmingsplan Kom Wilnis 2000. Het perceel Dorpsstraat 15 heeft hierin de bestemming Gemengde doeleinden. Dit geldt voor de percelen 3560 en 4287. Het perceel 4283 is deels voorzien van de bestemming Woondoeleinden. Het perceel 4283 is functioneel in gebruik bij het pand aan Dorpsstraat 15 en bovendien in eigendom van de eigenaar hiervan. Het is dan ook passend de bestemming Gemengd toe te kennen. Zoals indiener verzoekt wordt de bestemming van de grond (perceel 4283) gewijzigd van Wonen in Gemengd. Conclusie: zienswijze is gegrond
B Verzocht wordt om een kantoorfunctie op het hele perceel toe te staan. Dorpsstraat 15 is in 1948 gebouwd als bankkantoor en heeft decennia lang als zodanig gefungeerd.
Het bestemmingsplan heeft een harmoniserend karakter. Dit houdt in dat vigerende rechten zoveel mogelijk worden gerespecteerd. Voor het adres Dorpsstraat 15 was in het oude plan Beheersverordening Kom Wilnis de bestemming Gemengd van toepassing. In deze bestemming was de functie kantoor alleen toegestaan als deze nader op de kaart was aangeduid. Voor het adres Dorpsstraat 15 Wilnis was er geen nadere aanduiding K op de kaart. Verder is in 1998 vergunning verleend voor het veranderen van een kantoor in woning. 71
Sindsdien heeft er dan ook geen kantoor meer op dit adres gezeten. Er is geen sprake van een bestaande legale gebruik als kantoor. Gelet op de regelgeving in Beheersverordening Kom Wilnis en de vergunde situatie voor deze locatie, wordt geconcludeerd dat de bestemming op de juiste manier is overgenomen in het ontwerpbestemmingsplan Dorpskernen. De functie kantoor is dus terecht uitgesloten. Overigens valt een bankfiliaal in het ontwerpbestemmingsplan onder het begrip dienstverlening (zie artikel 1.47 van de regels). En dienstverlening is binnen de bestemming Gemengd wel toegestaan. Conclusie: zienswijze is ongegrond
66. Ontvangstdatum: 10 februari 2023 Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op het perceel aan de Baambrugse Zuwe 124 in Vinkeveen. Indiener vraagt zich af of de woning en het boothuis wel correct is weergegeven.
Ontvankelijk Reactie gemeente In het vigerende bestemmingsplan Kom Vinkeveen is een bouwvlak opgenomen voor de woning. Dit bouwvlak is overgenomen in het ontwerpbestemmingsplan Dorpskernen. Ook de maximale goot- en bouwhoogte blijven gelijk. Verder is een aanduiding opgenomen voor het botenhuis. Hiermee kan per bouwperceel één botenhuis worden opgericht. De woning en botenhuis lijken correct weergegeven. Conclusie: zienswijze is ongegrond
67. Ontvangstdatum: 10 februari 2023 Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op het perceel Herenweg 212 en 212 A t/m F in Vinkeveen. Indiener verzoekt op de bouwvlakken conform het huidige bestemmingsplan en de afgegeven bouwvergunning in het
Ontvankelijk Reactie gemeente Het uitgangspunt van het bestemmingsplan is de bestaande legale situatie over te nemen, met daarbij behoud van de huidige rechten. In het bestemmingsplan Kom Vinkeveen zijn voor deze locatie twee bouwvlakken opgenomen. Op 21 januari 2018 is vergunning verleend voor het oprichten van 7 appartementen. Per abuis zijn
72
vast te stellen bestemmingsplan op te nemen.
deze bouwvlakken niet overgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. Dit wordt hersteld.
In bestemmingsplan Kom Vinkeveen zijn op deze locatie twee bouwvlakken weergegeven die in het ontwerpbestemmingsplan zijn verdwenen.
Conclusie: zienswijze is gegrond
Op basis van deze bouwvlakken worden momenteel 7 appartementen gebouwd.
68. Ontvangstdatum: 10 februari 2023 Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op de locatie Dr. J. van der Haarlaan 3 in Mijdrecht. Indieners werken samen met o.a. de gemeente aan de ontwikkeling van het plan De Meijert. Het plan voorziet in herontwikkeling van de locatie van de tennishal in woningbouw. Een bestemmingsplan is hiervoor in voorbereiding. Verzocht wordt om in de plantoelichting van het bestemmingsplan Dorpskernen te vermelden dat het gemeentebestuur een nieuw bestemmingsplan voor “De Meijert” voorbereidt en in procedure zal brengen.
Ontvankelijk Reactie gemeente Voor deze locatie is op 6 oktober 2022 ingestemd met het Ruimtelijk Kader De Meijert als basis voor het tot ontwikkeling brengen van het plangebied. De ontwikkeling is beoogd op het terrein van de Tennisvereniging Mijdrecht (TVM), op het terrein van Tennishal de Ronde Venen en de locatie van voormalig partycentrum De Meijert. De planontwikkeling voor deze locatie wordt verder voorbereid. Het bestemmingsplan De Meijert staat los van het bestemmingsplan Dorpskernen. Uiteraard blijft de gemeente constructief samenwerken met indiener om succesvol het bestemmingsplan De Meijert af te ronden. Een van de uitgangspunten van het bestemmingsplan Dorpskernen is echter dat de bestaande situatie opnieuw juridischplanologisch wordt vastgelegd. Dit betekent dus dat het bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt. Dit is ook in paragraaf 1.2 en 4.1.1 van de toelichting toegelicht. Er is expliciet voor gekozen om nieuwe ontwikkelingen, zoals de Meijert, maar ook bijvoorbeeld centrumplan Vinkeveen en de Argonlocatie niet apart te vermelden in het bestemmingsplan. Alhoewel de gemeente positief aankijkt tegen bovenstaande ontwikkelingen, is er nog geen 100% duidelijkheid dat deze ontwikkelingen ook
73
doorgaan. Het benoemen van deze ontwikkelingen voegt niets toe. Conclusie: zienswijze is ongegrond B Indiener verzoekt bij de vaststelling van het bestemmingsplan Dorpskernen te verifiëren of het (postzegel)bestemmingsplan voor locatie De Meijert niet al is vastgesteld.
Op moment van schrijven wordt niet verwacht dat er eerder een bestemmingsplan voor De Meijert zal worden vastgesteld dan het bestemmingsplan Dorpskernen. Mocht voor De Meijert een bestemmingsplan worden vastgesteld voorafgaand aan bestemmingsplan Dorpskernen, dan is het de bedoeling het plangebied van De Meijert uit bestemmingsplan Dorpskernen te “knippen”. Conclusie: zienswijze is ongegrond
69. Ontvangstdatum: 17 februari 2023 Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op het adres Kerklaan 25 in Vinkeveen. Indiener maakt bezwaar tegen de nokhoogte en vraagt in de toekomst hoger te mogen bouwen dan de bestaande goothoogte.
Ontvankelijk Reactie gemeente Een van de uitgangspunten van het bestemmingsplan is om de bestaand legale situatie vast te leggen. In het vigerende bestemmingsplan Kom Vinkeveen is voor het twee geschakelde woningen aan de Kerklaan 25 en 27 de bestemming Wonen toegekend. Hierbij is een maatvoeringsaanduiding maximum goothoogte 6m opgenomen. Uit de regels geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte (m)' de goothoogte van hoofdgebouwen niet meer bedragen dan is aangeduid en mag de bouwhoogte van hoofdgebouwen niet meer bedragen dan de maximale goothoogte vermeerderd met 5 meter. In het ontwerpbestemmingsplan Dorpskernen zijn de maatvoeringen maximum goot- en bouwhoogte 6m opgenomen. De maximum bouwhoogte komt niet overeen met de maximum bouwhoogte van 11 meter zoals in het vigerende bestemmingsplan. Dit wordt aangepast. Conclusie: zienswijze is gegrond
74
70 – 79 70. Ontvangstdatum: 14 februari 2023 Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op het perceel Herenweg 108 in Vinkeveen. In het ontwerpbestemmingsplan is een goothoogte en een bouwhoogte van 6,5m opgenomen. Deze hoogtes lijken overeen te komen met de huidige bebouwing maar zijn dat zeker niet (goot is op maaiveld gelegen en nog 6m daarboven). In het vigerend bestemmingsplan is een goot van 4m opgenomen. Verzocht wordt om in het vast te stellen plan uitsluitend een goothoogte van 4m op te nemen.
Ontvankelijk Reactie gemeente In december 2012 is de woning vergund middels een afwijking van het bestemmingsplan. De woning heeft een bijzonder ontwerp. De bouwhoogte ligt op 6,3m hoogte. Op de verbeelding wordt per bouwvlak aangegeven hoe hoog de goothoogte en de bouwhoogte van het hoofdgebouw mag zijn. Ter bescherming van het ontwerp is het denkbaar om voor de schuine delen van het hoofdgebouw een lagere goothoogte op te nemen. Indiener verzoekt een goothoogte van 4m op te nemen. Deze 4m sluit maar gedeeltelijk aan bij het ontwerp van de woning. Bij een klein deel van de woning loopt het schuine dakvlak niet door tot het maaiveld. In bestemmingsplan Kom Vinkeveen is met een goothoogte van 4m aansluiting gezocht bij de omliggende bebouwing. Voor behoud van het ontwerp van de woning en om aan te sluiten op de goot- en bouwhoogte bij direct omliggende woningen op dezelfde landtong, worden een bouwhoogte van 7m en een goothoogte van 4 opgenomen. Conclusie: zienswijze is gegrond
71. Ontvangstdatum: 14 februari 2023 Inhoud zienswijze A Dit deel van de zienswijze heeft betrekking op het adres Raadhuislaan 6 in Mijdrecht. Verzocht wordt om de aanbouw aan de oostelijke zijde van de pastorie op te nemen in het bouwvlak.
Ontvankelijk Reactie gemeente Voor een nadere uitleg over waarom aan-, uiten bijgebouwen veelal buiten het bouwvlak zijn gesitueerd en niet zichtbaar zijn op de verbeelding (analoge ondergrond) wordt verwezen naar de thematische beantwoording onder 2.1 en 2.2. Conclusie: zienswijze is ongegrond
B Dit deel van de zienswijze heeft betrekking op het adres Prins Bernhardlaan 2 in Mijdrecht.
Op basis van artikel 36.2 zijn vergunde bestaande maten toegestaan, ook als deze niet overeenkomen met de gestelde maten in de 75
Het kerkelijk centrum De Rank is voorzien van een toren met klok. Verzocht wordt in de planregels op te nemen dat de huidige toren onderdeel is van het kerkelijk centrum en dat een nieuwe toren onderdeel mag zijn van het kerkelijk centrum (mits passend in de bouwhoogtes). C. Voor dezelfde locatie, Prins Bernhardlaan 2 in Mijdrecht, wordt verzocht een aanduiding dienstwoning op te nemen op de plankaart. De (kerkelijke) gemeente heeft de plicht om in woonruimte te voorzien voor haar predikanten. Woonruimte uit de vrije markt halen is momenteel heel lastig en nauwelijks te betalen. Ter plaatse van de (van de achterzalen / het lage deel) van het kerkelijk centrum zou dit binnen de bestaande bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden. Privacy, buitenruimte, (fietsen)berging en parkeerruimte is allemaal op eigen terrein in te passen.
planregels. De afmetingen conform de verleende vergunning voor de huidige toren met klok zijn niet in strijd met het bestemmingsplan. Er is dus geen reden om de planregels ter plaatse aan te passen. Conclusie: zienswijze is ongegrond
In het huidige bestemmingsplan, Kom Mijdrecht, is geen dienstwoning opgenomen. Indiener verzoekt feitelijk om een ruimtelijke ontwikkeling op het perceel mogelijk te maken. Het is vaste jurisprudentie dat de raad bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening dient te houden met een particulier initiatief betreffende ruimtelijke ontwikkelingen, voor zover dat initiatief voldoende concreet is, tijdig kenbaar is gemaakt en ten tijde van de vaststelling van het plan op basis van de op dat moment bekende gegevens de ruimtelijke aanvaardbaarheid daarvan kan worden beoordeeld. Het verzoek is niet voorzien van een ruimtelijke onderbouwing. Hierdoor kan bijvoorbeeld niet bepaald worden of er voldoende parkeerplekken aanwezig zijn en of er geen milieutechnische belemmeringen zijn voor de gewenste woonfunctie. Niet duidelijk is dus of het verzoek ruimtelijk aanvaardbaar is. Indiener wordt dan ook uitgenodigd om in gesprek te gaan met de gemeente om uit te zoeken of zijn plannen haalbaar zijn. Vervolgens kan eventueel met een aparte planologische procedure medewerking verleend worden aan het verzoek. Conclusie: zienswijze is ongegrond
D. Dit deel van de zienswijze heeft betrekking op het adres Janskerkplein 1 en 2 in Mijdrecht. Voor het hele bouwvlak van Janskerk en gebouw Irene is de specifieke bouwaanduiding – rijksmonument
Ket klopt dat de monumentale status is gelegen op de kerk en de toren. Het aangebouwde gebouw Irene, Janskerkplein 2, maakt geen onderdeel uit van deze rijksmonumenten. De aanduiding zal hier worden verwijderd. Conclusie: zienswijze is gegrond
76
opgenomen op de verbeelding. Echter, enkel de Janskerk is een rijksmonument. Verzocht wordt de aanduiding Rijksmonument van gebouw Irene te verwijderen. E. Dit deel van de zienswijze heeft betrekking op het adres De Lindeboom in Mijdrecht. Op deze locatie is het winkelcentrum De Lindeboom gevestigd. Rondom de ontwikkeling van het winkelcentrum zijn diverse afspraken gemaakt, onder andere over de bouwhoogte van het afgeronde deel en de plaatsing van installaties. In het ontwerpbestemmingsplan is een bouwhoogte van maximaal 12m opgenomen. Dit is niet in lijn met de gemaakte afspraken.
Voor De Lindeboom 25 in Mijdrecht is op 23 juli 2018 vergunning verleend voor het veranderen van winkelcentrum De Lindeboom. De beoogde uitbreiding en verbouwing zijn afgerond. Een van de uitgangspunten van het bestemmingsplan dorpskernen is dat de vergunde situatie wordt overgenomen in het plan. Dit is ter plaatse ten onrechte niet helemaal correct gebeurd. De aanduiding voor de supermarkt is inderdaad niet correct opgenomen. Dit wordt aangepast. Conclusie: zienswijze is gegrond
Verzocht wordt de toegestane bouwhoogte van dit deel terug te brengen naar hetgeen bij de omgevingsvergunning voor de activiteit bouw is toegestaan (en zo de bestaande situatie op te nemen in het bestemmingsplan). Overigens is dit lage deel onderdeel van de supermarkt, maar niet als zodanig opgenomen binnen de functieaanduiding ‘supermarkt’.
72. Ontvangstdatum: 28 februari 2023 Inhoud zienswijze A Indiener heeft bezwaar tegen artikel 25.2.1.a, beperking aantal woningen. Het betreft een wijziging ten opzichte van het vorige bestemmingsplan en levert een waardevermindering en beperking in het algemeen op.
Ontvankelijk Reactie gemeente Het bestemmingsplan Dorpskernen heeft een harmoniserend karakter. Dit betekent dat bestaande rechten zoveel mogelijk gerespecteerd worden. In een beperkt aantal gevallen is hiervan afgeweken. De mogelijkheid wat betreft woningsplitsing, die in een (beperkt) aantal van onze huidige ruimtelijke plannen zit, is zo’n geval. Voor een nadere uitleg hierover wordt verwezen naar de thematische beantwoording in hoofdstuk 2.3. 77
Conclusie: zienswijze is ongegrond
73. Ontvangstdatum: 14 februari 2023 Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op het adres Hofland 29 in Mijdrecht. De garage met overkapping aan de waterkant, gerealiseerd in 2012/2013, ontbreekt op de verbeelding. Verzocht wordt de garage op te nemen in de verbeelding.
Ontvankelijk Reactie gemeente Voor een nadere uitleg over waarom aan-, uiten bijgebouwen veelal buiten het bouwvlak zijn gesitueerd en niet zichtbaar zijn op de verbeelding (analoge ondergrond) wordt verwezen naar de thematische beantwoording onder 2.1 en 2.2. Conclusie: zienswijze is ongegrond
In 2019/2020 is een aanbouw aan de woning gebouwd. Deze ontbreekt op de verbeelding.
74. Ontvangstdatum: 14 februari 2023 Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op het perceel Postulaat 16 in Mijdrecht. De keuken, schuur en overkapping in de achtertuin zijn niet op de verbeelding weergegeven. In de toelichting van het bestemmingsplan, in paragraaf 4.2.3 staat dat het uitgangspunt is om binnen de woonbestemming de bestaande bouwwijze van woningen vast te leggen. Vandaar dat indiener vermoedt dat de benoemde bijgebouwen onderdeel van het bouwvlak zouden moeten zijn.
Ontvankelijk Reactie gemeente De systematiek van het bestemmingsplan is dat het bouwvlak enkel op het hoofdgebouw wordt gelegd. Bijgebouwen, met in uw geval bijvoorbeeld de keuken, kunnen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden opgericht. Voor het oprichten van bijgebouwen is in het bestemmingsplan een bijgebouwenregeling opgenomen. In uw zienswijze zit een uitsnede uit de beheersverordening Woonkernen 2006. Hierop is de topografische ondergrond goed zichtbaar, met daarop uw aangebouwde keuken. De regels en de verbeelding (waarop bestemmingen en functieaanduidingen en dergelijke zijn aangegeven) bepalen de gebruiks- en bouwmogelijkheden. Deze ondergrond heeft geen juridische betekenis, maar wordt op analoge verbeeldingen opgenomen om deze beter leesbaar te maken. Voor een nadere uitleg over waarom aan-, uiten bijgebouwen veelal buiten het bouwvlak zijn gesitueerd en niet zichtbaar zijn op de 78
verbeelding (analoge ondergrond) wordt verwezen naar de thematische beantwoording onder 2.1 en 2.2. Conclusie: zienswijze is ongegrond
75. Ontvangstdatum: 14 februari 2023 Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op woningen gelegen aan Muijeveld in Vinkeveen en artikel 25.4.1 in het algemeen. In de omgeving zijn de afgelopen jaren is een groeiend aantal dakopbouwen gerealiseerd. Beide buren van indiener hebben opbouwen gerealiseerd. De gemeente ziet graag dat inwoners haar woningen verduurzamen. Maar door de schaduwwerking van de dakopbouwen kan het plaatsen van zonnepanelen niet rendabel zijn. In artikel 25.4.1 staat dat de belangen van derden niet in onevenredige mate mogen worden geschaad, waarbij lichtinval wordt benoemd.
Ontvankelijk Reactie gemeente De gemeente is van mening dat niet elke vorm van schaduwvorming onrechtmatige hinder op zal leveren. Hinder is pas onrechtmatig als de gevolgen naar aard te ernstig, langdurig en/of omvangrijk zijn. Of sprake is van onrechtmatige hinder moet van geval tot geval beoordeeld worden. Een vaste norm daarvoor ontbreekt. Wel geldt dat in een dichtbebouwde woonomgeving men meer hinder te dulden heeft dan op een afgelegen locatie. Conclusie: zienswijze is ongegrond
Indiener wil graag het gemeentelijk standpunt weten in deze. Indiener is van mening dat er sprake is van onrechtmatige hinder van de dakopbouwen van de buren. B Gerealiseerde dakopbouwen zorgen voor wateroverlast bij naastgelegen percelen. Bij hevige regenbuien kan de waterafvoer op eigen perceel de afvoer niet aan en moet dit via de daken van de belendende panden worden afgevoerd. Indiener is van mening van bij het “belang van derden”, artikel 25.4.1, naast inval van licht, uitzicht en privacy het “lozen van regenwater” toegevoegd moet worden.
Regelgeving rondom hemelwaterafvoer is geregeld in afdeling 6.4 van het Bouwbesluit. De gerealiseerde dakopbouwen moeten voldoen aan de kaders uit het bouwbesluit. Verder is de eigenaar van een perceel primair verantwoordelijk voor de afvoer van het hemelwater dat op zijn/haar perceel valt. Dit volgt uit het Burgerlijk wetboek (5:52BW) Hieruit volgt dat waterafvoer plaats dient te vinden via het eigen perceel. Het toevoegen van een voorwaarde aan de afwijkingsbevoegdheid in artikel 25.4.1 – 79
dakopbouwen heeft geen toegevoegde waarde, aangezien dit al middels andere regelgeving is geborgd. Conclusie: zienswijze is ongegrond C. Indiener verzoekt bij het toekennen van toekomstige omgevingsvergunningen voor dakopbouwen een voorwaarde op te nemen dat afvoer van het regenwater op eigen perceel dient plaats te vinden.
In veel gevallen is in de omgevingsvergunning een dergelijke voorwaarde opgenomen. Voor toekomstige omgevingsvergunningen is dit ook de bedoeling. Hiervoor is geen aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk. Conclusie: zienswijze is ongegrond
76. Ontvangstdatum: 14 februari 2023 Inhoud zienswijze A Het verzoek heeft betrekking op het perceel Herenweg 276 R9 in Vinkeveen. Het perceel is gelegen binnen de bestemming “jachthaven”. Het perceel heeft echter geen relatie met de jachthaven of met watersport. Indieners wonen sinds 2002 op deze locatie. Sinds 2007 beschikken zij over een persoonsgebonden gedoogbeschikking (PGB). De woning voldoet aan het Bouwbesluit, het terrein is direct toegankelijk vanaf de openbare weg (2 parkeerplaatsen op eigen terrein) en beschikken over alle nutsvoorzieningen. Verzocht wordt de bestemming te wijzigen van “jachthaven” naar “wonen”.
Ontvankelijk Reactie gemeente Indiener verzoekt feitelijk om een ruimtelijke ontwikkeling op het perceel mogelijk te maken. Het is vaste jurisprudentie dat de raad bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening dient te houden met een particulier initiatief betreffende ruimtelijke ontwikkelingen, voor zover dat initiatief voldoende concreet is, tijdig kenbaar is gemaakt en ten tijde van de vaststelling van het plan op basis van de op dat moment bekende gegevens de ruimtelijke aanvaardbaarheid daarvan kan worden beoordeeld. Het verzoek is niet voorzien van een ruimtelijke onderbouwing. Hierdoor kan bijvoorbeeld niet bepaald worden of er geen milieutechnische belemmeringen zijn voor de gewenste woonfunctie. Niet duidelijk is dus of het verzoek ruimtelijk aanvaardbaar is. Indiener wordt dan ook uitgenodigd om in gesprek te gaan met de gemeente om uit te zoeken of zijn plannen haalbaar zijn. Vervolgens kan eventueel met een aparte planologische procedure medewerking verleend worden aan het verzoek. Conclusie: zienswijze is ongegrond
80
77. Ontvangstdatum: 14 februari 2023 Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op het perceel gelegen bij Koningsvaren 91 in Abcoude, kadastraal bekend gemeente Abcoude, Sectie A, perceel 1675. Door de nieuwbouw op het “zwembadterrein” is de zichtlijn veranderd en is er inkijk vanaf de nieuwbouw. Indieners willen graag op het betreffend perceel (1675) een berging realiseren van 25m2 als weergegeven in de bijlage bij de zienswijze. Aan de achterzijde zal beplanting worden aangebracht om de bebouwing minder zichtbaar te maken. Het resterende deel zal als tuin / speelruimte worden ingericht.
Ontvankelijk Reactie gemeente Door de bewoners van Koningsvaren 91 is in het verleden een stuk grond van de gemeente aangekocht. De grond valt aan te merken als ‘snippergroen‘. In hoofdstuk 4.2.8 van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan staat beschreven hoe deze stukjes snippergroen bestemd worden in het bestemmingsplan. Op basis van de uitgangspunten in deze paragraaf 4.2.8 valt op te maken dat het betreffende strook grond de bestemming ‘Tuin-Onbebouwd’ dient te krijgen. Het idee achter deze bestemming is dat het behoud van het groene, onbebouwde karakter centraal staat. De gemeente beoogt deze waarde zorgvuldig te beschermen. Dit geldt ook wanneer besloten is over te gaan tot verkoop van (het voormalige openbaar) groen. Het gebruiken van de gronden als tuin (voor gazon, beplanting ed.) is echter wel verantwoord. Indiener vraagt om bebouwingsmogelijkheden op te nemen in het bestemmingsplan. Dit is echter in strijd met de uitgangspunten waarbij behoud van het onbebouwde groene karakter centraal staat. Conclusie: zienswijze is ongegrond
78. Ontvangstdatum: 15 februari 2023 Inhoud zienswijze Inhoud zienswijze A De zienswijze heeft betrekking op het perceel Stationsstraat 44 in Abcoude.
Ontvankelijk Reactie gemeente Reactie gemeente Feitelijkheden worden voor kennisgeving aangenomen.
Op 19 januari 2017 (2016-001500) en 3 oktober 2017 (2017-011340) zijn omgevingsvergunningen afgegeven voor de bouw van een nieuw woonhuis met garage en zijn afspraken gemaakt over de inrichting en gebruik van de tuin.
81
Het achterste deel van de woning heeft het grootste volume omdat alleen hier een verdieping met slaapkamers is gerealiseerd. B.1 Indiener stelt dat een groot deel van de woning ten onrechte niet als hoofdgebouw is aangemerkt. Het bouwvlak is te klein. Gezien de in het bestemmingsplan gehanteerde begrippen voor hoofdgebouw en bijgebouw ligt het bouwvlak dat voor het betreffende perceel is opgenomen niet in de rede. Indiener stelt dat ten onrechte niet de gehele woning als hoofdgebouw is aangemerkt. In het ontwerpbestemmingsplan is enkel het voorste gedeelte van de woning binnen het bouwvlak gesitueerd. Het tweede deel van de woning kan vanwege haar constructie en afmetingen niet worden aangemerkt als ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Beide delen van de woning bevatten hiervoor essentiële functies. Beide delen moeten dan ook aangemerkt worden als één hoofdgebouw. Doordat in het ontwerpbestemmingsplan een te klein bouwvlak is opgenomen, geldt dat een deel van het hoofdgebouw ten onrechte niet als zodanig is bestemd. Hierdoor worden de bebouwingsmogelijkheden onevenredig beperkt en wordt een deel van de legaal aanwezige bebouwing onder het overgangsrecht geplaatst. Dit is in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel.
Indiener verwijst naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:237 waar in een vergelijkbare casus uitspraak is gedaan.
Doelstelling van het bestemmingsplan Dorpskernen is om de meer dan 30 verschillende bestemmingsplannen met verschillende regels te voorzien van 1 uniform bestemmingsplan met dezelfde regels voor dezelfde situaties. Dit betekent ook dat er is gekozen voor 1 systematiek van bestemmen, waarbij het bouwvlak alleen om het hoofdgebouw heen is gelegd, zoals dat in veruit de meeste gevallen in de woonkernen van de gemeente al gebeurde. Conform deze lijn wordt bij voormalige agrarische bedrijven enkel de bedrijfswoning als hoofdgebouw aangemerkt. Zo beschouwen wij een eventuele (aangebouwde) voormalige stal door de ligging, constructie en afmetingen veelal niet als hoofdgebouw. Bovendien is het ruimtelijk ook ongewenst om deze bebouwing binnen het bouwvlak te brengen en als hoofdgebouw aan te merken. Hierdoor ontstaan er extra en onevenredige mogelijkheden om bijgebouwen op het perceel te realiseren. Voor het perceel van indieners is het van belang de historie van het perceel te kennen. Het perceel betreft een voormalig agrarisch perceel waar voorheen sprake was van een oude boerderij met veel bijgebouwen. Naast het hoofdgebouw (de bedrijfswoning die niet zo groot was) waren er allemaal voormalige agrarische bijgebouwen. Indiener heeft deze bijgebouwen gesloopt en mocht daardoor met toepassing van onze bijgebouwenregeling de helft van het meerdere aan vierkante meters terugbouwen.
Het tweede deel van de woning, die in het ontwerpbestemmingsplan buiten het bouwvlak is gesitueerd, is vergund als bijgebouw bij de woning. Dit heeft indiener destijds tijdens de vergunningprocedure zelf ook beschreven in de motivering voor de vergunning. Hieronder een uitsnede:
82
“Met het bouwplan wordt een samenhangend geheel gerealiseerd dat rechtdoet aan de bestaande situatie. Er wordt een bescheiden hoofdgebouw gerealiseerd, waarbij de entree gericht is op de toegangsweg. Het hoofdgebouw blijft bescheiden van omvang en blijft duidelijk als hoofdgebouw herkenbaar door de situering op het voorerf. Het aangebouwde bijgebouw, dat weliswaar hoger wordt dan het hoofdhuis, ligt terug vanaf de weg en heeft daarmee een minder grote ruimtelijke uitstraling. Bovendien is het oppervlak van het bijgebouw maar beperkt groter dan de momenteel aanwezige koeienstal (113m2 vs 98m2). In de keuze voor materialisering en ruimtelijke invulling is uitdrukkelijk gekeken naar de huidige bebouwing.” Wij kunnen indiener dan ook niet volgen in de redenering dat in het ontwerpbestemmingsplan een te klein bouwvlak is opgenomen. Het aangebouwde bijgebouw is vergund als bijgebouw. Op basis van artikel 36.2 zijn vergunde bestaande maten toegestaan, ook als deze niet overeenkomen met de gestelde maten in de bouwregels in hoofdstuk 2 van de regels van het bestemmingsplan. Het aangebouwde bijgebouw wordt dan ook niet onder het overgangsrecht geplaatst. Er is geen sprake van onevenredige beperking. Conclusie: zienswijze is ongegrond B.2 Ook het huidige bouwvlak aan de voorzijde is te klein: de veranda en de overstek vallen buiten het bouwvlak.
De veranda en overstek maken integraal onderdeel uit van het ontwerp van het hoofdgebouw. De verbeelding zal op dit punt worden aangepast. Het bouwvlak wordt zodanig aangepast dat deze bebouwing binnen het bouwvlak komt te liggen. Conclusie: zienswijze is gegrond
B.3 De bestaande matenregeling van artikel 36.2 van de planregels lost het probleem niet op. Ten eerste wordt de regeling door indiener als rechtsonzeker beschouwd. Voor het bepalen van de toegestane bebouwing zijn zowel de bestemmingsplanregels (specifiek en
Niet valt in te zien waarom de regeling in artikel 36.2 rechtsonzeker zou zijn. Dat voor het bepalen van de toegestane bebouwing zowel de bestemmingsplanregels als oude bouwvergunningen noodzakelijk zijn, maakt niet dat de regeling rechtsonzeker is. Artikel 36.2 heeft geen betrekking op de situering van het hoofdgebouw binnen het 83
algemeen) als oude bouwvergunningen noodzakelijk. Ten tweede is de regeling geen oplossing voor dit specifieke geval aangezien art 36.2 geen betrekking heeft op art 25.2.2.
bouwvlak die is voorgeschreven in artikel 25.2.2. Echter, hierboven is onder B.1 en B.2 reeds aan de orde gekomen dat het hoofdgebouw op het perceel Stationsstraat 44 is voorzien van een bouwvlak en dat de gebouwen buiten het bouwvlak worden aangemerkt als bijgebouwen. Dat artikel 36.2 geen betrekking heeft op de situering van hoofdgebouwen is dus niet relevant. Voor zover de bijgebouwen op het perceel qua maatvoering afwijken van hetgeen in de bouwregels in artikel 25 is voorgeschreven, wordt het volgende overwogen. In aanvulling op de “Bestemmingsregels” in hoofdstuk 2 gelden onverminderd ook de “Algemene regels” in hoofdstuk 3. In artikel 36.2 is een bestaande matenregeling opgenomen. Met deze regeling wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de toegestane maatvoering - onbedoeld - geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen. Op grond van deze regeling mogen maatvoeringen, die groter en kleiner zijn dan in de bouwregels minimaal of maximaal zijn toegelaten, worden behouden en op dezelfde plaats worden herbouwd. Voorwaarde hierbij is dat de bebouwing legaal tot stand is gekomen, bijvoorbeeld via een omgevingsvergunning. Het overgangsrecht is hier dan ook niet van toepassing. Op de locatie Stationsstraat 44 in Abcoude is een woonhuis met bijgebouwen aanwezig waarvoor een omgevingsvergunning is verleend.
Dit betreft derhalve legale bebouwing. De bestaande matenregeling in artikel 36.2 is hier dan ook op van toepassing. De maatvoering van de bijgebouwen is, voor zover deze afwijkt van de bouwregels in artikel 25, middels artikel 36.2 dan ook positief bestemd en deze maatvoering kan op basis van dit artikel worden herbouwd. Tot slot zij erop gewezen dat de uitspraak van de Raad van State waar indiener naar verwijst in de onderhavige situatie niet relevant is. In de betreffende uitspraak was sprake van een bestemmingsplan met een bestaande matenregeling op grond waarvan herbouw van bijgebouwen niet was toegestaan. In het bestemmingsplan Dorpskernen is een 84
bestaande matenregeling opgenomen die herbouw wel mogelijk maakt. Conclusie: zienswijze is ongegrond B.4 Indiener verzoekt het bouwvlak zodanig aan te passen dat het bouwvlak de hele woning omvat. Daarbij wordt ook verzocht om op de verbeelding het figuur “gevellijn” vast te leggen op de voorgevel van de woning. En, om de definitie van het begrip “voorgevel” als volgt aan te passen: 1.120 voorgevel: Een naar de openbare weg en/of fietsen voetpad toegekeerde gevel van een hoofdgebouw. In geval een hoofdgebouw meerdere gevels heeft die aan deze voorwaarden voldoen, betreft de voorgevel de gevel die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt of de gevel die op de verbeelding is aangegeven.
Zie onder B.1 en B.2 voor de uitleg over de systematiek voor het toekennen een bouwvlak in dit bestemmingsplan in relatie tot dit perceel. Indiener verzoekt verder op de verbeelding de gevellijn in te tekenen. Het bestemmingsplan Dorpskerken is harmoniserend van karakter. In het verdere plan is nergens een gevellijn ingetekend. Voor deze specifieke locatie wordt dit ook niet nodig geacht. De voorgevel is namelijk, zoals indiener zelf ook aanhaalt, een naar de openbare weg toegekeerde gevel van een hoofdgebouw. De westgevel van het hoofdgebouw op het perceel Stationsstraat 44 is de naar de openbare weg toegekeerde gevel. Die gevel wordt dan ook aangemerkt als voorgevel. Ter verduidelijking voor indiener: de voorgevel is gesitueerd ter hoogte van de groene lijn in onderstaande weergave: