07. .BPLaDnBens-toelichting.pdf

Toelichting

Bestemmingsplan ‘Langenboom, Dominicanenstraat 34 e.o, Dn Bens’ NL.IMRO.0815.BPLaDnBens-VA01

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Toelichting Bestemmingsplan ‘Langenboom, Dominicanenstraat 34 e.o, Dn Bens’

in opdracht van Peters Projectontwikkeling T.a.v. de heer G. Wittenberg Postbus 41 5374 ZG SCHAIJK betreffende de locatie Dominicanenstraat 34 te Langenboom Gemeente Mill en Sint Hubert documentkenmerk 1812/073/JOW-t versie vastgesteld vestiging, datum Nuenen, 3 december 2020

opgesteld door:

gecontroleerd door:

Roman Schumacher

Joost Welmers

Junior projectleider ruimtelijke ordening

Senior projectleider ruimtelijke ordening

Dit document is digitaal gegenereerd en derhalve niet voorzien van een handtekening. De inhoud is aantoonbaar gecontroleerd en vrijgegeven. Het document mag uitsluitend in zijn geheel worden gereproduceerd. Door derden aangebrachte wijzigingen en/of toevoegingen dan wel oneigenlijk gebruik van het document vallen niet onder de verantwoording van Tritium Advies BV.

Tritium Advies BV Adviseurs in bouwen, milieu en veiligheid

Tritium Advies is gevestigd in:

T.

088 44 02 900

E.

info@tritium.nl

Arkel >> Neer >> Nuenen >>

I.

www.tritium.nl

Prinsenbeek >> Rijkevoort

KvK-nr.

17108024

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Inhoudsopgave pagina Inhoudsopgave

3

Hoofdstuk 1. Inleiding

4

1.1 Aanleiding

4

1.2 Ligging

4

1.3 Vigerend bestemmingsplan

5

1.4 Leeswijzer

6

Hoofdstuk 2. Planbeschrijving

7

2.1 Huidige situatie

7

2.2 Toekomstige situatie

8

Hoofdstuk 3. Beleidskader

12

3.1 Rijksbeleid

12

3.2 Provinciaal beleid

15

3.3 Gemeentelijk beleid

19

Hoofdstuk 4. Planologisch relevante (milieu)aspecten

23

4.1 Bodem

23

4.2 Flora en fauna

24

4.3 Geluid

27

4.4 Water

27

4.5 Bedrijven en milieuzonering

34

4.6 Luchtkwaliteit

37

4.7 Externe veiligheid

37

4.8 Archeologie

41

4.9 Cultuurhistorie

44

4.10 Milieueffectrapportage

44

4.11 Kabels en leidingen

45

Hoofdstuk 5. Juridische planaspecten

46

5.1 Inleiding

46

5.2 Toelichting op de verbeelding

46

5.3 Toelichting op de planregels

47

5.4 Beschrijving bestemmingen

48

Hoofdstuk 6. Uitvoerbaarheid

49

6.1 Economische uitvoerbaarheid

49

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

50

pagina 3 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld ten behoeve van de herontwikkeling van het voormalige horecabedrijf aan de Dominicanenstraat 34 te Langenboom, gemeente Mill en Sint Hubert. De initiatiefnemer beoogt het voormalige horecabedrijf te amoveren om op deze locatie en het achterliggende groene veld vervolgens een hofje te creëren met daar rondom heen 10 levensloopbestendige woningen, 5 rijwoningen, 6 tweekappers en 20 appartementen met bijhorende parkeer- en groenvoorzieningen.

1.2 Ligging Het plangebied is gelegen aan de Dominicanenstraat te Langenboom. De Dominicanenstraat is de doorgaande weg door Langenboom. Het plangebied ligt in het hart van het dorp. De locatie betreft het kadastrale perceel gemeente Mill, sectie K, nummer 2836 en heeft een oppervlakte van circa 9240 m².

Figuur 1.1: Ligging locatie in omgeving (betrokken perceel rood omcirkeld)

pagina 4 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Op het perceel bevindt zich een horecavoorziening (cafetaria – café met zalen D’n Bens). Het perceel is verder onbebouwd en betreft momenteel een veldje welke gebruikt wordt voor evenementen. Om het perceel heen zijn verschillende maatschappelijke- en bedrijfsfuncties evenals woningen met (achter)tuinen gelegen. Rondom het dorp is het buitengebied van Langenboom gelegen. Het buitengebied heeft aan de noordoostzijde een besloten karakter door het bos, en aan de anderen zijden een (half)open en meer agrarisch karakter. Door de ligging van de kerk met bijhorende begroeiing ten westen van de Dominicanenstraat is het plangebied enkel vanaf relatief korte afstand zichtbaar, maar desalniettemin maakt het plangebied deel uit van de meest beeldbepalende ruimte van het dorp.

Figuur 1.2 Kadastrale kaart (totaal perceel blauw uitgelicht)

1.3 Vigerend bestemmingsplan De locatie is gelegen binnen het vigerend bestemmingsplan ‘’Bestemmingsplan Kom Langenboom’ (vastgesteld op 27 september 2012). Hierin heeft het plangebied bestemming ‘Horeca’ en ‘Groen’. Aan een zuidwestelijke deel van het perceel is een bouwvlak toegekend met een maximum bebouwingspercentage terrein van 100%, een maximum bouwhoogte van 9 meter en een maximum goothoogte van 6 meter. Daarnaast geldt de dubbelbestemming ‘Archeologie 2’ voor een klein gedeelte van het perceel en de dubbelbestemming ‘Archeologie 3’ voor het overgrote gedeelte van het perceel. Voor het deel met de bestemming ‘Groen’ geldt ook grotendeels de dubbelbestemming ‘Archeologie 3’.

pagina 5 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Figuur 1.3: Vigerend bestemmingsplan (perceel is rood omlijnd)

Binnen de bestemming ‘Groen’ zijn geen woningen toegestaan. Binnen de bestemming ‘Horeca’ is enkel één bedrijfswoning per bouwvlak toegestaan. Het planvoornemen (de realisatie van in totaal 41 woningen) is derhalve niet toegestaan en dan ook in strijd met het vigerende bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer Het eerste hoofdstuk ‘Inleiding’ geeft kort weer waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft. Tevens wordt hier de ligging van de beoogde ontwikkeling in de omgeving weergegeven en wordt ingegaan op het vigerend bestemmingsplan. In het tweede hoofdstuk ‘Planbeschrijving’ komen achtereenvolgens de huidige situatie en de nieuwe situatie aan bod. Vervolgens komen in hoofdstuk 3 de meest relevante beleidskaders aan bod. Voorts worden de aspecten bodem, geluid, archeologie en andere mogelijke planologische belemmeringen besproken in hoofdstuk 4 (Milieuaspecten). In de juridische planbeschrijving (hoofdstuk 5) worden de regels en de verbeelding van het bestemmingsplan toegelicht. De uitvoerbaarheid wordt in hoofdstuk 6 toegelicht.

pagina 6 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Hoofdstuk 2. Planbeschrijving In voorliggend hoofdstuk wordt de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied beschreven.

2.1 Huidige situatie Het plangebied ligt in het hart van het dorp. Langenboom is te typeren als een Peelontginningsdorp dat pas in de twintigste eeuw tot ontwikkeling kwam. De Dorpsstraat, overgaande in de Dominicanenstraat, heeft een lintstructuur en bestaat uit vrijstaande woningen met afwisselende bouwhoogtes en in verschillende architectuurstijlen. Aan de oostzijde van de kern heeft uitbreiding plaatsgevonden ten behoeve van woningbouw. Deze kenmerkt zich door meer uniformiteit in verschijningsvorm en een hogere dichtheid. De meest voorkomende woningen in dit deel van de kern zijn twee-aaneen gebouwde en geschakelde woningen. De lintstructuur wordt plaatselijk onderbroken door kleine bedrijfsgebouwen en een kerk. De Dorpsstraat en de Dominicanenstraat vormen de hoofdweg voor Langenboom, en loopt van het noorden naar het zuiden. In oostelijke richting wordt Langenboom ontsloten door de Dennendijk en de Heideweg, die beide een doorgaande functie hebben voor agrarisch verkeer en de daarop aansluitende erfontsluitingswegen. Door de kern zijn enkele centrale openbare parkeermogelijkheden te vinden. In meerderheid bevinden de parkeermogelijkheden zich echter op eigen terrein. Langs de belangrijkste verkeersaders (Dorpsstraat en Dominicanenstraat) staat een bomenrij.

Er liggen verspreid over de kern enkele groenvoorzieningen / speelvoorzieningen, alsmede in het noorden een weiland/akker.

Figuur 2.1: Foto van de bestaande situatie aan de Dominicanenstraat.

Langenboom heeft naast verschillende woonfuncties een beperkt aantal andere functies, bestaande uit bedrijvigheid, horeca, detailhandel, maatschappelijke- en zakelijke dienstverlening en sport,

pagina 7 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

voornamelijk gelegen aan de Dorpsstraat en de Dominicanenstraat. Door het beperkte voorzieningenpakket is Langenboom sterk afhankelijk van het dichtbij gelegen Mill. Het perceel is momenteel bebouwd met een horecagebouw (witte bebouwing op figuur 2.1). Daarachter gelegen ligt een evenemententerrein voor sportactiviteiten en festiviteiten (zoals een kermis, braderie, etc.).

2.2 Toekomstige situatie Het horecagebouw zal worden geamoveerd ten behoeve van de beoogde realisatie van 41 woningen op het perceel. Er wordt centraal op het perceel een hofje gerealiseerd waarvan de invulling van het groen nader bepaald zal worden. Er worden 20 appartementen gerealiseerd, dit betreffen allen sociale huurappartementen. De 21 grondgebonden woningen, bestaande uit 6 tweeonder-één-kapwoningen, 10 rijwoningen en 5 levensloopbestendige rijwoningen (met een volledig programma op de begane grond) zijn allen koopwoningen. De appartementen, tweekappers, levensloopbestendige- en vrijstaande woningen worden in dezelfde architectonische stijl (de Delftse School) gebouwd. De gevels van de woningen zullen afwisselend worden vormgegeven. Waar bepaalde gevels van de woningen zullen worden vormgegeven met zowel rood (genuanceerd)- als wit baksteen (nader te bepalen), bestaan de gevels van andere woningen enkel uit rood genuanceerd baksteen. De daken van de op het perceel te realiseren woningen uit zwart materiaal. De bouwhoogte van de appartementen, tweekappers en vrijstaande woningen bedraagt maximaal 10,5 meter. De bouwhoogte van de levensloopbestendige woningen bedraagt circa 8,0 meter. De woningen / appartementen hebben een badkamer, keuken, woonkamer, slaapkamer(s) en eventueel een zolder. Elke woning is in bezit van ofwel een berging ofwel een garage.

Figuur 2.2: Indicatieve impressie van de beoogde appartementencomplex aan het perceel van de Dominicanenstraat 34 te Langenboom.

pagina 8 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Figuur 2.3: Stedenbouwkundig ontwerp van de woningbouw rondom het groene hofje.

pagina 9 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Figuur 2.4: Stedenbouwkundig ontwerp van het appartementengebouw aan de Dominicanenstraat.

In het planvoornemen vindt er naast de realisatie van de woningbouw en het hofje de aanleg van heggen, bomen, parkeerplaatsen (77 in totaal) en tuinen plaats. Parkeren Het benodigd aantal parkeerplaatsen binnen het plangebied wordt bepaald aan de hand van de CROW-publicatie 381 ‘Toekomstbestendig parkeren’ Tabel 2.1 weergeeft de berekening betreffende het benodigd aantal parkeerplaatsen. Het gebied is gelegen in niet stedelijk gebied in rest bebouwde kom (Langenboom). De kencijfers voor woningen zijn opgesteld met het oog op een brede, gemiddelde doelgroep. Wanneer woningen voor een zeer specifieke doelgroep worden gerealiseerd, kunnen zowel meer, als minder parkeerplaatsen benodigd zijn dan berekend aan de hand van deze kencijfers. Er wordt hierbij uitgegaan van de gemiddelde norm. Tabel 2.1: Benodigde parkeerplaatsen beoogde ontwikkeling Type gebouw

Norm

Aantal

Benodigde parkeerplaatsen

Appartementen (huur, etage,

1,4*

20

28 parkeerplaatsen

2,0*

15

30 parkeerplaatsen

2,2*

6

13,2 parkeerplaatsen

-

-

71 parkeerplaatsen (afgerond)

midden/goedkoop) Rijwoningen / levensloopbestendige woningen (koop, huis, tussen/hoek) Tweekappers (koop, huis, twee-onder-eenkap) Parkeerplaatsen totaal benodigd * Inclusief 0,3 parkeerplaats per persoon voor bezoekers

pagina 10 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Op basis van figuren 2.3 en 2.4 kan een driedeling in de gebieden gemaakt worden ten behoeve van het parkeren: het parkeren bij het appartementengebouw, het parkeren op eigen terrein (pijltjes) en het parkeren bij de woningen (openbare ruimte). Parkeren bij het appartementengebouw De parkeerplaatsen bij het appartementengebouw wordt toebedeeld aan de bezoekers en bewoners van het appartementencomplex. Hier zijn in totaal 30 parkeerplaatsen gelegen. Uit tabel 2.1 blijkt dat er 28 parkeerplaatsen benodigd zijn. Derhalve zijn er voldoende parkeerplaatsen binnen dit deel van het parkeergebied gelegen. Parkeren op eigen terrein Figuur 2.3 weergeeft op verschillende plekken op de tekening pijltjes. Deze pijltjes geven parkeermogelijkheden op eigen terrein aan. Er zijn in totaal (conform de CROW rekenmethodiek) 9,1 parkeerplaatsen ten behoeve van het parkeren op eigen terrein voor de bewoners en bezoekers in de tweekappers (en een hoekwoning). De parkeerplaatsen zijn in eerste instantie voor bewoners bedoeld. Parkeren bij de woningen (openbare ruimte) Ten zuidwesten, zuidoosten en noordoosten alsmede aan de noordkant en zuidkant van het hofje zijn parkeerplaatsen gelegen in de openbare ruimte. Dit zijn in totaal 38 parkeerplaatsen en onder andere bedoeld als parkeergelegenheid voor bewoners en bezoekers van de rijwoningen / levensloopbestendige woningen alsmede de tweekappers.

Conclusie In totaal zijn er 71 parkeerplaatsen benodigd voor het planvoornemen. Binnen het plangebied zijn er in totaal 77 parkeerplaatsen opgenomen. Er valt een driedeling in gebieden te maken ten behoeve van het parkeren: het parkeren bij het appartementengebouw, het parkeren op eigen terrein (pijltjes) en het parkeren bij de woningen (openbare ruimte). Er wordt binnen het plangebied ruimschoots voldaan aan de benodigde parkeernormen. Derhalve kan geconcludeerd worden dat er voldoende parkeerplaatsen binnen het plangebied zijn opgenomen voor onderhavige ontwikkeling. Mocht er (in de toekomst) alsnog sprake van koopappartementen zijn, wordt alsnog voldaan aan de parkeerbehoefte (dan 75,2 parkeerplaatsen benodigd).

pagina 11 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Hoofdstuk 3. Beleidskader 3.1 Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. In de structuurvisie schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangt verschillende nota's, zoals de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Verder vervallen met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd: • de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat; •

de bereikbaarheid verbeteren;

•

zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De structuurvisie benoemt met name Rijksdoelen en nationale belangen. De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen de provinciale kaders. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los. Alleen in stedelijk regio's rond de mainports zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, heeft het Rijk een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Onderhavig plan sluit aan bij de structuurvisie, gezien het niet in strijd is met de nationale belangen. Besluit ruimtelijke ordening Het Rijk heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd welke per 1 juli 2017 is geactualiseerd. In de nieuwe 'ladder' is vastgelegd dat een bestemmingsplan dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied dient het bestemmingsplan te voorzien in een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Doorwerking plangebied De ladder hoeft alleen te worden doorlopen indien sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling'. Het onderhavige plan maakt planologisch beschouwd 41 woningen mogelijk. Op basis van jurisprudentie staat vast dat er sprake van stedelijke ontwikkeling is als het om meer dan 12 woningen gaat. In onderhavige situatie is er daarmee sprake van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de ladder voor duurzame verstedelijking. Als een stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ligt en voorziet in een behoefte is voldaan aan de Ladder.

pagina 12 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

In de onderhavige situatie zijn de regionale woningbouwafspraken relevant zoals vastgelegd in het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) van Noordoost-Brabant. In 2017 bedroeg de totale woningvoorraad in Noordoost-Brabant 280.600 woningen. In de periode 2017 – 2024 is het benodigd om in de regio 23.100 woningen bij te bouwen. De verwachte woningbouwaantallen komen op de korte termijn niet overeen met de provinciale behoefteramingen (huishoudensgroei). Binnen de subregio Land van Cuijk (waar de gemeente Mill en Sint Hubert deel van uitmaakt) van het RRO Noordoost-Brabant moet in de periode 2017 – 2025 2550 woningen bijgebouwd worden. Het provinciale beleid van Noord-Brabant is gericht op het concentreren en het versterken van de verstedelijking. De woningvoorraad moet sterker groeien in stedelijke gebieden dan in landelijke gebieden. In 2017 stond 71,3% van de Brabantse woningvoorraad in stedelijke concentratiegebieden. Dit percentage moet jaarlijks oplopen. De gemeente Mill en Sint Hubert noemt in de programmabegroting 2018 – 2021 als beleidsdoelstelling dat er gezorgd moet worden voor een goed en actueel volkshuisvestingsbeleid waar gericht wordt op een actueel woningbouwprogramma. Hierin wordt gericht op: -

het afstemmen van de gemeentelijke woningbouwplannen met woningbouwcorporaties en de buurgemeenten in het Land van Cuijk;

-

in overleg met marktpartijen en instellingen nieuwe geschikte woningen realiseren voor de verschillende doelgroepen waaronder starters, jongeren en ouderen, en bestaande woningen aanpassen (levensloopbestendig maken;

-

stimuleren van particuliere initiatieven, waaronder CPO-projecten;

-

faciliteren Centrumplan Mill;

-

uitvoeren van de grondexploitatieprojecten.

Als speerpunt van een goed en actueel volkshuisvestingsbeleid wordt het bouwen naar behoefte genoemd. In de Regionale Woningmarktstrategie van het Land van Cuijk zijn, in samenspraak met de omliggende gemeenten, afspraken gemaakt over de woningbouwopgave. De koers van het Land van Cuijk wordt hierin omschreven als: 1.

een vitale regio. Tot 2030 is er de kans om te groeien. De regio biedt verder genoeg plancapaciteit. De uitdaging ligt in de regio in het sturen op realisatie van productie. Mensen vertrekken / verhuizen vanwege het tekort aan woningaanbod. Binnen de regio moet de woningproductie versnelt worden. Het doel is om tot 2030 met 3000 tot 4000 extra woningen te groeien;

2.

een gezonde woningmarkt. Het Land van Cuijk fungeert als regionale woningmarkt. Gemeenten moeten lokaal sturen en regionaal afstemmen. Er moet optimaal ingespeeld worden op woonwensen van mensen;

3.

het Land van Cuijk doet recht aan de eigenheid en vitaliteit van kernen. Er wordt verschil gemaakt in de wijze van gebiedsontwikkeling tussen grotere en kleinere kernen. In de kleinere kernen is de vraag immers kleiner en meer diffuus, maar niet minder belangrijk om op in te blijven spelen Dat vraagt maatwerk, een verschillende aanpak van gebiedsontwikkeling en soms andere vormen van woningtoevoeging;

4.

de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad moet verbeterd worden. Hier is voornamelijk de duurzaamheidsopgave belangrijk;

5.

een levensloopvriendelijke regio. Kwetsbare inwoners wonen zoveel mogelijk in hun eigen leefomgeving;

6.

een duurzame regio. Vanaf 2020 zijn alle woningen, bestaand en nieuw, grotendeels energieneutraal.

pagina 13 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Woningmarktonderzoek Er is naast de hierboven omschreven beleidsregels en woningmarktontwikkelingen verdergaand onderzoek verricht naar de woningmarkt van Langeboom en de behoefte naar de (extra) 20 appartementen en 21 grondgebonden woningen in Langenboom om zo te garanderen dat er voldoende vraag is naar de te realiseren appartementen en woningen. Binnen de gemeente Mill en Sint Hubert zijn de verhuisbewegingen voor 47% zelfvoorzienend, wat inhoudt dat 47% van de mensen die verhuist binnen de gemeente blijft wonen. Er wordt in principe weinig verhuisd naar appartementen. Echter is er in 2019 zesmaal verhuisd vanuit een appartement, dus is hieraan inherent ook zesmaal de behoefte naar een appartement ingevuld. Hierbij is de woningbehoefte voor 70% binnen afstand van 3 kilometer ingevuld. Dit toont aan dat mensen in Langenboom willen blijven wonen. De komende jaren neemt de vergrijzing toe, met daarmee de wens om anders te wonen. De vraag naar levensloopbestendige woningen en appartementen nemen hiermee toe. Hierbij zijn als kansrijke doelgroepen ‘landelijk leven’, ‘vrijheid en ruimte’ en ‘welverdiend genieten’ te typen. De doelgroep ‘landelijk leven’ zijn ouder dan 55 jaar, hebben geen thuiswonenden kinderen meer en houden van de dorpse omgeving.

De doelgroep ‘vrijheid en ruimte’ zijn 40 tot 75 jaar oud, betreffen grote dorpsgezinnen en stellen prijs op ruimte om het huis heen. De doelgroep ‘welverdiend genieten’ zijn ouder dan 55 jaar en hebben voldoende middelen. De kinderen zijn uit huis. De doelgroep ‘landelijk leven’ en ‘welverdiend genieten’ zijn potentieel geschikte doelgroepen voor de appartementen. De 20 appartementen in het plangebied zullen worden verkocht aan Social Invest OG II. Social Invest OG II is een beleggingsfonds voor sociale huurwoningen in Nederland. Social Invest OG II opereert op het gebied van sociale woningbouw. Als organisatie is Social Invest OG II actief naast gemeenten en woningcorporaties. Hierbij heeft Social Invest OG II zich tot doel gesteld sociale huurwoningen te bouwen en te exploiteren. De reeds aangekochte locaties van Social Invest OG II zijn al jaren volledig verhuurd. De vraag is vele malen groter dan het aanbod. Daarbij heeft Social Invest OG II een drietal objecten verhuurd in de CGM-gemeente. De initiatiefnemer heeft een lokale makelaar, van der Krabben en Bernheze, ingeschakeld voor het analyseren van het plan aan de Dominicanenstraat te Langenboom. De makelaars bevestigt de grote behoefte aan sociale huurwoningen. Social Invest OG II heeft bij aanvang van de crisis de toekomstige woningmarkt voorspeld en hier ook naar gehandeld.

Daarbij concludeert Social Invest tevens de grote behoefte in de gemeente Mill & Sint Hubert en in de omgeving. Social Invest OG II heeft bewezen de expert te zijn op het gebied van de sociale huurwoningen. Het bestuur van Social Invest OG II heeft enige jaren geleden besloten geen appartementen aan (grote) groepen arbeidsmigranten te verhuren. Dit doet afbraak aan waardeontwikkeling van de portefeuille. Social Invest OG II doet de verhuur van de woningen in eigen beheer. De verhuur wordt circa 3 maanden voor oplevering gestart. Dit houdt in dat Social Invest OG II informatie met betrekking van de appartementen verstrekt. Naar aanleiding van persoonlijke gegevens worden kennismakingsgesprekken gevoerd. Dit om een beeld van de betreffende persoon te krijgen en vragen m.b.t. de bouw, materialisatie, verhuur, etc. te beantwoorden. Social Invest OG II hanteert een minimaal huurtermijn van één jaar.

pagina 14 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Social Invest OG II bedient ook de mensen die niet in aanmerking komen voor de sociale huur middels de woningbouwverenigingen; mensen met teveel vermogen (> €25.000), mensen met een (te) hoog inkomen maar die door omstandigheden (tijdelijk) minder te besteden hebben (t.g.v. betaling van alimentatie). De doelgroep voor de appartementen in Langenboom zijn één- ,tweepersoonshuishoudens, met een inkomen beneden €30.800 (prijspeil 2019), met name personen die recht hebben op huurtoeslag. Inwoners uit de Gemeente Mill & Sint Hubert hebben voorrang bij de toewijzing. In 2017 zijn er in Langenboom 23, in 2018 34 en in 2019 tot en met 29 augustus 24 woningen verkocht. De markt ontwikkelt zich binnen Langenboom op een goede manier. Er is behoefte naar wonen in Langenboom. De looptijd van de verkoop wordt steeds korter en de prijzen stijgen. Uit gehouden klankbordsessies is gebleken dat ouderen willen blijven wonen in Langenboom. Hiervoor is het belangrijk om voor deze doelgroep woningaanbod te creëren. Het aanbod voor deze doelgroepen blijft uit, waardoor er kans is op uitstroom. Deze uitstroom kan beperkt worden door aanbod te creëren. Langenboom heeft het grootste aandeel in verkochte appartementen binnen de gemeente Mill en Sint Hubert. De verkooptijd van de appartementen neemt af, terwijl de prijs per m² oploopt.

Er is voor deze markt alsmede de markt van (eenpersoons-)starterswoningen nauwelijks mogelijkheden op zowel de koop- als de huurmarkt. Bernheze Makelaars & Adviseurs BVh adviseert dan ook tot ontwikkeling van het planvoornemen om zo te voldoen aan de vraag vanuit de markt. Conclusie De regionale woningbouwafspraken zijn in dit geval relevant. Binnen de subregio Land van Cuijk (waar de gemeente Mill en Sint Hubert deel van uitmaakt) van het RRO Noordoost-Brabant moet in de periode 2017 – 2025 2550 woningen bijgebouwd worden. Tot 2030 is er kans voor het Land van Cuijk als regio om te groeien. Daarnaast wordt gericht op een gezonde woningmarkt waar optimaal wordt ingespeeld op de woonwensen van mensen. Er is uit het woningmarktonderzoek gebleken dat er vraag is naar zowel appartementen als de grondgebonden woning, en de komende jaren deze – mede door demografische ontwikkelingen als vergrijzing – zal toenemen. De beoogde ontwikkeling van in totaal 41 appartementen en woningen welke plaatsvindt in stedelijk gebied past derhalve binnen de kwantitatieve en kwalitatieve behoeftevraag. Hiermee wordt voldaan aan de door de Ladder gestelde kaders.

3.2 Provinciaal beleid Omgevingsvisie Noord-Brabant De Omgevingsvisie Noord-Brabant is op 14 december 2018 vastgesteld en is tot stand gekomen met inbreng van professionals, inwoners, overheden en marktpartijen. De omgevingsvisie bevat de agenda richting 2030 en 2050. Deze visie beschrijft Brabant in 2050: welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend. In de Omgevingswet ziet de provincie de gemeente als eerstverantwoordelijke betreffende het ontwikkelen en beschermen van de fysieke leefomgeving. De provincie ziet vanuit een toegevoegde waarde in hoofdzaak drie rollen voor zichzelf: richting geven met betrekking tot visievorming, het benoemen van doelen en randvoorwaarden benoemen, het stimuleren van kennisontwikkeling en –onderzoek en het mogelijk maken van ontwikkelingen. Hierbij zijn de hoofdopgaven van de Omgevingsvisie belangrijk: energietransitie, klimaatproof

pagina 15 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

worden, een slimme netwerkstad en een concurrerende duurzame economie. Hiernaast benoemt de Omgevingsvisie hoe de provincie wil denken en handelen onder de nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, bijvoorbeeld voor natuur, water, veiligheid, ruimtelijke ordening en dergelijke, staan momenteel in bestaande plannen van de provincie. Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet thuis in een programma. Beleid en maatregelen worden uitgewerkt in programma’s en waarden worden beschermd via de op te stellen omgevingsverordening. De uitwerking van beleid, de vertaling naar concrete acties en de inzet van instrumenten vormen samen een programma. De programma’s vormen de kern voor de uitvoering. De keuze welke programma’s worden uitgewerkt staat momenteel niet vast. Structuurvisie ruimtelijke ordening Provinciale Staten hebben op 7 februari 2014 de partiële herziening 2014 van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 vastgesteld. Sinds de vaststelling in 2010 hebben Provinciale Staten diverse besluiten genomen die een verandering brengen in de provinciale rol en sturing, of van provinciaal beleid. Deze besluiten zijn vertaald in de ‘Structuurvisie RO 2010 – partiële herziening 2014’.

Provinciale Staten hebben niet een geheel nieuwe visie opgesteld, omdat de bestaande structuurvisie recentelijk is vastgesteld en de visie en sturingsfilosofie voor het overgrote deel nog actueel zijn. Onder andere de ‘Transitie van stad en platteland, een nieuwe koers’, het intrekken van de reconstructie- en gebiedsplannen en de ‘transitie naar een zorgvuldige veehouderij 2020’ zijn verwerkt in de partiële herziening. De kwaliteiten binnen de provincie Noord-Brabant zijn sturend bij de te maken ruimtelijke keuzes. Deze ruimtelijke keuzes zijn van provinciaal belang en zijn geformuleerd als: • het versterken van regionale contrasten tussen klei, zand en veenontginningen; •

ontwikkeling van een vitaal en divers platteland;

•

het creëren en behouden van een robuust water en natuursysteem;

•

het realiseren van een betere waterveiligheid door preventie;

•

de koppeling van waterberging en droogtebestrijding;

•

het geven van ruimte voor duurzame energie;

•

de concentratie van verstedelijking;

•

het ontwikkelen van een sterk stedelijk netwerk: Brabantstad;

•

het creëren van groene geledingszones tussen steden;

•

het ontwikkelen van goed bereikbare recreatieve voorzieningen;

•

het ontwikkelen van economische kennisclusters;

•

internationale bereikbaarheid;

•

de beleefbaarheid van stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur.

De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening wordt nader uitgewerkt in de Verordening ruimte. De Verordening ruimte is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie Noord-Brabant om genoemde doelen te realiseren. De provincie Noord-Brabant heeft in de Omgevingsvisie, vastgesteld op 14 december 2018, hoofdopgaven benoemd. Concrete doelen zoals benoemd in de Structuurvisie zijn nog van toepassing. Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Naast één omgevingsvisie moet de provincie vanuit de Omgevingswet ook één omgevingsverordening vaststellen voor haar grondgebied. In de omgevingsvisie staat wat de

pagina 16 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

provincie wil bereiken en wat ze wil doen om dat te bereiken. Soms vraagt dat om een nadere uitwerking van beleid en maatregelen in een (beleids)programma, soms zijn er regels nodig om de ambities te realiseren. Denk bijvoorbeeld aan het beschermen van belangrijke waarden als het drinkwater of de natuurgebieden. Dit zijn onderwerpen die de provincie moet regelen in een omgevingsverordening. Om straks als de Omgevingswet in werking treedt echt klaar te zijn, maakt de provincie eerst een Interim omgevingsverordening. Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen. Doordat de Omgevingswet volgens huidige planning pas in 2021 in werking treedt, kan er nog geen invulling worden gegeven aan deze wet. De Interim Omgevingsverordening is vastgesteld op 25 oktober 2019 en voor het laatst geconsolideerd op 1 maart 2020. Daarmee zijn de 6 provinciale vorderingen (waaronder de Verordening Ruimte) vervallen. De voor het plangebied relevante aanduidingen binnen de Interim omgevingsverordening NoordBrabant worden op verschillende kaarten uiteengezet.

Deze worden derhalve hier behandeld: Kaart 1 Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen Voor het plangebied geldt geen attentiezone waterhuishouding of andere relevante aanduidingen. Het aspect ‘milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen’ vormt vanuit de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant geen belemmering voor het planvoornemen. Kaart 2 Rechtstreeks werkende regels: landbouw Het plangebied is binnen het thema ‘landbouw’ gelegen binnen de aanduiding ‘stedelijk gebied’ en ‘stalderingsgebied’. Binnen deze kaart gelden met betrekking tot de aanduiding ‘stedelijk gebied’ voor veehouderijen in stedelijk gebied. Er worden geen veehouderijen binnen het plangebied mogelijk gemaakt. Derhalve vormt het aspect ‘landbouw’ vanuit de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant geen belemmering voor het planvoornemen. Kaart 3 instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed Het plangebied is gelegen binnen stedelijk gebied, in een landelijke kern. Aan het stedelijk gebied zijn verschillende voorschriften verbonden. De relevante voorschriften worden hieronder besproken: •

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied bevat een onderbouwing dat: o de ontwikkeling past binnen de regionaal gemaakte afspraken; o het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. In paragraaf 3.1 is op beide aspecten ingegaan. Het planvoornemen betreft een duurzame stedelijke ontwikkeling en past binnen de regionaal gemaakte afspraken.

•

Een bestemmingsplan dat een ontwikkeling toelaat in ofwel Stedelijk gebied ofwel Landelijk gebied en daarmee de ecologische waarden en kenmerken van een gebied gelegen in het Natuur Netwerk Brabant aantast, moet ingaan op enerzijds hoe de negatieve effecten waar mogelijk worden beperkt en anderzijds hoe de overblijvende, negatieve effecten worden gecompenseerd.

pagina 17 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Met het planvoornemen worden geen gebieden aangetast die gelegen zijn in het Natuur Netwerk Brabant (NNB). Tritium Advies heeft een quickscan flora en fauna uitgevoerd (zie hoofdstuk 4) waarin is geconcludeerd dat er geen negatief effect op het NNB-gebied te verwachten is. Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom en tussen het NNB-gebied en het plangebied zijn nog enkele tuinen en gebouwen gelegen, waaronder een sporthal. De voorschriften met betrekking tot veehouderijen en windturbines zijn niet van toepassing. Er wordt voldaan aan de voorschriften met betrekking tot het stedelijk gebied. Met betrekking tot de aanduiding ‘landelijke kern’ behoort het planvoornemen te passen binnen het regionaal overleg. Dit is behandeld in paragraaf 2.1. Derhalve vormt het aspect ‘stedelijke ontwikkeling en erfgoed’ vanuit de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant geen belemmering voor het planvoornemen. Kaart 4 instructieregels gemeenten: natuur en stiltegebieden Het plangebied is niet gelegen binnen een aanduiding met betrekking tot natuur en stiltegebieden. Derhalve vormt het aspect ‘natuur en stiltegebieden’ geen belemmering voor het planvoornemen. Kaart 5 instructieregels gemeenten: grondwaterbescherming, waterveiligheid en -berging Het plangebied is niet gelegen binnen een aanduiding met betrekking tot grondwaterbeschermingsgebieden.

Derhalve vormt het aspect ‘grondwaterbescherming, waterveiligheid en –berging’ geen belemmering voor het planvoornemen. Kaart 6 instructieregels gemeenten: basiskaart Landelijk gebied Het plangebied is niet gelegen binnen een aanduiding met betrekking tot de basiskaart ‘Landelijk gebied’. Derhalve vormt het aspect ‘Landelijk gebied’ geen belemmering voor het planvoornemen. Kaart 7 instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen Het plangebied is gelegen binnen de aanduiding ‘stalderingsgebied’. Er worden binnen het plangebied geen (vergroting van) hokdierhouderijen voorzien. Derhalve wordt voldaan aan de voorwaarden voor specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen. Kaart 8 instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging Het plangebied is gelegen binnen de aanduiding ‘norm wateroverlast Stedelijk gebied’. Er dient rekening gehouden te worden met de norm voor wateroverlast. Voor bebouwing die is gelegen binnen stedelijk gebied geldt, met oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, als norm een overstromingskans van: 1.

1/100 per jaar voor gebieden die in een ruimtelijk plan bestemd zijn voor bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwegen;

2.

1/10 per jaar voor overige gebieden.

Voor het plangebied geldt derhalve een overstromingskansnorm van éénmaal per 10 jaar (voor bebouwing).

pagina 18 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Conclusie Het planvoornemen betreft de realisatie van in totaal 41 appartementen en woningen. Het planvoornemen past binnen de regionaal gemaakte afspraken en betreft een duurzame stedelijke ontwikkeling (zie paragraaf 3.1). Gesteld kan worden dat voldaan wordt aan de voorwaarden en het planvoornemen niet in strijd is met het provinciaal beleid en de provinciale belangen Brabantse Agenda Wonen De Brabantse Agenda Wonen (september 2017) maant gemeenten tot spoed bij de ontwikkeling van woningen, gezien de flinke woningbouwopgave die de provincie ziet - vooral tot 2030. Hierbij is kwaliteit belangrijker dan de aantallen. Verder ligt de prioriteit bij inbreidingslocaties binnen bestaand stedelijk gebied. De opgave is onder meer het wonen zo goed mogelijk te laten bijdragen aan het versterken van ruimtelijke kwaliteit van dorpen. Het richtinggevend principe is het ruim baan geven aan ‘goede woningbouwplannen’ binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen: woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw kan worden genomen. Door demografische ontwikkelingen (veroudering, huishoudensverdunning) wordt de woonopgave gedifferentieerder. Deze vraag richt zich meer op de stadscentra en dorpskernen.

De komende jaren is het zaak dit ‘demografisch momentum’ te verbinden met binnenstedelijke transformatieopgaven en de aanpak van leegstandsvraagstukken in stad en dorp. Het plan betreft 41 woningen binnen bestaand stedelijk gebied. De beoogde ontwikkeling sluit in aantal woningen en doelgroep aan bij de actuele vraag en de gestelde woningbouwopgave van het Land van Cuijk. Er is uit het woningmarktonderzoek gebleken dat er vraag is naar zowel appartementen als de grondgebonden woning, en de komende jaren deze – mede door demografische ontwikkelingen als vergrijzing – zal toenemen. De voorgestane ontwikkeling is zodoende in overeenstemming met het beleid uit de Brabantse Agenda Wonen.

3.3 Gemeentelijk beleid In duurzaam perspectief – Structuurvisie Mill en Sint Hubert De Structuurvisie Mill en Sint Hubert: In duurzaam perspectief is vastgesteld op 29 september 2011. De structuurvisie een ruimtelijke vertaling op hoofdlijnen van verschillende thema’s, waarbij gedacht kan worden aan verduurzaming, sociale en economische vitaliteit, hoogwaardige omgevingskwaliteit en gastvrijheid. Daarnaast voorziet de structuurvisie in verbanden tussen de gewenste ontwikkelingen in de verschillende delen van het gebied.

pagina 19 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Figuur 3.1: Uitsnede Structuurvisie, relevante aanduidingen voor plangebied (rood omcirkeld).

De kern van het dorp Langenboom, gemeente Mill en Sint Hubert, is gelegen binnen de zone ‘Peelkant’. Het plangebied maakt deel uit van de bestaande bebouwing van het dorpslandschap. Binnen het dorpslandschap zijn de volgende beleidskwesties aan orde: •

het creëren van een gastvrij centrumgebied;

•

het herstructureren van de omgeving Vierhoeksweg en Dennendijk;

•

het realiseren van nieuwe uitbreidinglocaties/woningbouw;

•

het creëren van een landelijk en groen profiel van de hoofdstraat met grote voortuinen en

•

aandacht voor landelijke en gastvrije dorpsentrees;

•

aandacht voor langzaam verkeer;

•

realiseren van een ‘groene geleding’ van het bebouwingslint met doorzichten aan het aan-

•

afronding van de dorpsrand.

grote bomen;

/omliggende landschap;

De gemeente Mill en Sint Hubert onderschrijft het belang dat ieder bouwproject een toegevoegde waarde moet hebben voor de ruimtelijke kwaliteit en/of leefbaarheid van de kernen. Winstgevende (particuliere) ontwikkelingen moeten een ‘bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen’ leveren. Maatwerk is hier mogelijk. In paragraaf 8.4 (fonds ruimtelijke ontwikkelingen voor de kernen en voor het buitengebied) wordt om een financiële bijdrage gevraagd, welke gestort wordt in een fonds van waaruit de gemeente vooraf kenbaar gemaakte projecten van algemeen nut zal (mede)financieren. Ter uitvoering van de regeling zijn afspraken gemaakt met de gemeente in een anterieure overeenkomst. Het plangebied is verder gelegen in het zoekgebied ‘herstructurering’ en nabij de cultuurhistorische gave ensemble ‘Klooster Langenboom’. De gemeente onderzoekt met betrekking tot de eerst genoemde aanduiding hoe het centrum nabij het kerkplein en de Dominicanenstraat aan functionaliteit en aantrekkelijkheid kan winnen door nieuwe functies en voorzieningen kan creëren. De focus moet hierbij liggen op het eindresultaat: een gastvrij centrum met een groen plein, een openbare ontmoetingsruimte en ruimte voor evenementen en horeca. Onderhavig planvoornemen voegt in totaal 41 woningen toe op een momenteel leegstaand veld. Hiermee wordt het centrum

pagina 20 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

door extra levendigheid aantrekkelijker en dynamischer gemaakt. Het toevoegen van woningen nabij het centrum bewerkstelligt herstructurering. Op laatstgenoemde aanduiding (Klooster Langenboom) wordt ingegaan bij behandeling van het Welstandsbeleid alsmede paragraaf 4.9. Binnen de kern wordt een versterking van de dorpsstructuur nagestreefd door het versterken van de functionaliteit en aantrekkelijkheid van centrum. Binnen het plangebied zal zo goed mogelijk worden aangesloten bij de beleidskwesties zoals deze aangehaald zijn in de Structuurvisie van de gemeente Mill en Sint Hubert. Er worden nieuwe woningen gerealiseerd, waarbij een landelijk en groene invulling van het terrein (waaronder het hofje) belangrijk wordt geacht. Daarnaast dient er aandacht te zijn binnen het plangebied voor langzaam verkeer. Naast dat er binnen het plangebied gebruik moet kunnen worden gemaakt van de auto (parkeren en vervoeren), dient er rekening gehouden te worden met andere modaliteiten, zoals de fiets, brommer, lopen en dergelijke. Daarnaast moeten kinderen ook op straat kunnen spelen. Langzaam verkeer zal worden bewerkstelligt door het toepassen van een passend wegindeling (bijvoorbeeld passende verkeersborden, smalle straten, klinkers, drempels, et cetera). Welstandsbeleid Langenboom Voor de kern Langenboom is welstandsbeleid opgesteld.

De verschillende bebouwingstypen in deze kern zijn aangegeven in de kaart “bebouwingstypen kern Langenboom”. Een deel van het plangebied valt in het aandachtsgebied / bebouwingstype ‘Dominicanenklooster’. Historische dorpsgebied (zoals die van Langenboom) kenmerken zich door relatief open en kleinschalige bebouwing met daarbinnen een zekere variatie, en een grote functionele diversiteit. Binnen deze gebieden zijn vaak nog onbebouwde percelen in gebruik. Op enkele plaatsen, met name bij kruisingen van belangrijke wegen, komt verdichting voor. Gebouwen zijn individueel ontworpen en dateren uit verschillende tijdsperioden. De bebouwing bestaat overwegend uit één of twee lagen met een kap. Samenvoegingen van individuele bouwmassa’s is ongewenst. Vaak kent dit gebied een concentratie van objecten met cultuurhistorische waarde. Het historisch dorpsgebied heeft een belangrijke functie als drager van de identiteit van de lokale gemeenschap. Het gebied is een ensemble van (religieuze) cultuurhistorische objecten en gebouwen, ontstaan vanuit het Dominicanenklooster. De cultuurhistorische waarde van dit gebied staat bij ontwerpopgaven voorop De Welstandscommissie heeft op 23 mei 2019 het beoogde bouwplan beoordeeld en acht het in hoofdopzet voorstelbaar.

De schaal van het appartementengebouw sluit aan bij het belendende appartementengebouw, en is qua karakteristiek passend bij de bestaande bebouwing. De commissie heeft desalniettemin een aantal opmerkingen gemaakt: •

de erfafscheiding van de rechterwoning van blok 5 ligt pal aan de entree van het hof. Een bij de woning passende erfafscheiding wordt noodzakelijk geacht;

•

de dwarsmassa’s bij verschillende blokken en de kopse gevels zijn in een witte kleur gedacht. De commissie adviseert om ten behoeve van een rustig en samenhangend beeld dezelfde baksteenkleur als de overige gevels te houden;

•

om te voorkomen dat geparkeerde auto’s bij blok 1 het beeld bij de entree bepalen wordt geadviseerd de garage wat meer naar achteren te schuiven.

pagina 21 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Conclusie Het beoogde planvoornemen doet geen afbreuk aan de cultuurhistorische waarde van de cultuurhistorische objecten en gebouwen aan de Dominicanenstraat. De adviezen van de Welstandscommissie zijn verwerkt. Hoewel het bouwplan op onderdelen inmiddels is gewijzigd, sluit de bouwmassa, architectuur en uitstraling nog aan op het eerder gepresenteerde plan. Derhalve vormt het welstandsbeleid geen belemmering voor de beoogde realisatie van 41 woningen aan de Dominicanenstraat.

pagina 22 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Hoofdstuk 4. Planologisch relevante (milieu)aspecten 4.1 Bodem Door Tritium Advies zijn verschillende milieukundige bodemonderzoeken uitgevoerd (Tritium Advies B.V., milieukundige bodemonderzoeken Dominicanenstraat 34 te Langenboom, projectkenmerk 1812/070/BST-01, versie 0, 23 juli 2019). Het doel van het onderzoek meerledig, namelijk het vaststellen van: -

van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) om te bepalen of er sprake is van bodemverontreiniging op de locatie;

-

van de aan- of afwezigheid van asbest in de bodem;

-

van het bepalen van de infiltratiemogelijkheid van hemelwater door middel van het uitvoeren van infiltratiemetingen;

-

van de civieltechnische herbruikbaarheid van de vrijkomende grond.

Uit de resultaten van het uitgevoerde onderzoek blijkt het volgende: Zintuigelijke waarnemingen Zintuiglijk zijn heterogeen verdeeld over de locatie in de laag 0,00 – 0,90 m-mv bijmengingen aangetroffen variërend van sporen puin tot sterk baksteenhoudend. Vanwege de zintuiglijke waarnemingen is aanvullend een verkennend asbestonderzoek uitgevoerd. Verkennend bodemonderzoek Deellocatie A: gehele onderzoekslocatie Uit de analyseresultaten blijkt dat in de grond lichte verontreinigingen zijn aangetoond met PAK, zink, lood, cadmium en kwik. In het grondwater zijn lichte verontreinigingen aangetoond met barium en koper. De aangetroffen gehaltes zijn echter dermate laag, dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht. Deellocatie B: voormalige weg Uit het analyseresultaat blijkt dat in de grond ter plaatse van de voormalige weg geen verontreiniging is aangetoond. Nader onderzoek hiernaar wordt niet noodzakelijk geacht. Verkennend asbestonderzoek Zintuiglijk zijn zowel op het maaiveld als in de uitkomende grond geen asbestverdachte materialen (fractie > 20 mm) waargenomen. In de fijne fractie (< 20 mm) werd analytisch geen asbest aangetoond. Aangezien zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest is aangetoond, kan worden geconcludeerd dat de puinhoudende grond niet verontreinigd is met asbest.

Dit geldt voor beide onderzochte deellocaties (ingang van het terrein en voormalige weg). De hypothese dat de puinhoudende grond verdacht is op de aanwezigheid van asbest wordt derhalve verworpen. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. Doorlatendheidsonderzoek De gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) op de locatie wordt geschat op circa 1,0 m-mv.

pagina 23 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

Uit de meetresultaten van de ringmetingen en omgekeerde putproeven blijkt dat de onverzadigde zone van 0,00 – 1,40 m-mv redelijk doorlatend is. De k-waarde varieert van 2,0 tot 4,5 m/dag. Uit onderzoek is verder gebleken dat de doorlatendheid van de verzadigde zone zeer goed is. De kwaarde varieert van 28,6 tot 58,3 m/dag. Infiltratie van regenwater zal derhalve niet leiden tot opbolling van de grondwaterspiegel. Op basis van de te verwachten GHG en de meetresultaten is infiltratie in principe mogelijk. Wel kunnen, afhankelijk van de toekomstige inrichting van het terrein en keuze van het infiltratiesysteem, aanvullende maatregelen (zoals grondverbetering) noodzakelijk zijn. Civieltechnisch onderzoek Uit de interpretatie van de analyseresultaten blijkt het vrijkomende matig fijn, zwak siltig en plaatselijk humeuse zandlaag (0,0 - 0,5 m-mv) indicatief herbruikbaar is als “zand in aanvulling of ophoging” en “zand in zandbed”. Het vrijkomende grindachtig materiaal (0,4 - 1,7 m-mv) is indicatief herbruikbaar is als “zand in aanvulling of ophoging”. Resumé De onderzoeksresultaten leveren geen beperkingen op ten aanzien van het voorgenomen gebruik van de locatie en vormen geen belemmering voor bestemmingswijziging en afgifte van een omgevingsvergunning voor de geplande bouwactiviteiten.

Indien grond wordt afgegraven (bijvoorbeeld bij bouwwerkzaamheden) en van de locatie wordt afgevoerd, dient er rekening mee te worden gehouden dat deze grond elders niet zonder meer toepasbaar is. Met betrekking tot het elders hergebruiken van grond zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit van toepassing, die doorgaans een grotere onderzoeksinspanning vereisen. Het aspect bodem vormt, met in gedachte nemende het bovenstaande, geen belemmering voor het planvoornemen.

4.2 Flora en fauna Door Tritium Advies is een quickscan flora en fauna uitgevoerd om te bepalen of de wijzigingen binnen het plangebied mogelijk leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming (Tritium Advies B.V., quickscan flora en fauna Dominicanenstraat 34, projectkenmerk 1812/073/JOW-02, versie B, 2 december 2020). Uit de quickscan flora en fauna blijkt het volgende: Het plangebied ligt buiten de begrenzing van het NNB. De provincie Noord-Brabant hanteert een externe werking als het gaat om NNB, indien een bestemmingsplan leidt tot aantasting van de ecologische waarden en kenmerken anders dan door de verspreiding van stoffen in lucht of water. In dit geval is het plangebied op een relatief korte afstand gelegen. Er is echter geen negatief effect op het NNB-gebied te verwachten. Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom en tussen het NNB-gebied en het plangebied zijn nog enkele tuinen en gebouwen gelegen, waaronder een sporthal. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied is met circa 14 kilometer op relatief grote afstand gelegen. Gezien de aard van de ingreep binnen de bebouwde kom waarbij is beoogd om circa 21 woningen op het achterterrein en aan de straatzijde 20 appartementen te realiseren valt een significant negatief effect niet snel te verwachten.

Om negatieve significante effecten op nabijgelegen Natura-2000 gebieden uit te sluiten is door Tritium Advies een stikstofdepositie

pagina 24 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

berekening uitgevoerd (Tritium Advies, Dominicanenstraat Langenboom, 1812/073/JOW-04.A, d.d. 2 december 2020) om zekerheid te verkrijgen van eventuele stikstofdepositie op Natura-2000 gebieden. Uit de rekenresultaten van AERIUS Calculator 2020 blijkt dat er ten gevolge van de beoogde planontwikkeling geen stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden plaatsvindt. Derhalve zijn ‘significante (negatieve) effecten’ op beschermde natuurgebieden ten aanzien van stikstofdepositie uit te sluiten. De stikstofdepositie berekening is als separate bijlage bij dit plan opgenomen. Flora Er zijn binnen het plangebied geen beschermde wilde soorten aangetroffen. Deze soorten zijn ook niet te verwachten. Om deze redenen zullen er door de voorgenomen plannen geen nadelige effecten optreden ten aanzien van deze soortgroep en zijn er, naast de zorgplicht, vanuit de Wnb geen verdere verplichtingen. Vogels Er zijn vogelnesten c.q. verblijfplaatsen aangetroffen van vogels waarvan de nest- en verblijflocaties jaarrond zijn beschermd. De meidoornhaag aan de noordoostelijke erfgrens van het plangebied wordt gebruikt als dekking door een groep huismussen en vormt hiermee een vast onderdeel van de functionele leefomgeving van de huismus. Er zijn geen aanwijzingen dat de huismus gebruikt maakt van de bestaande horecavoorziening in het plangebied als vaste verblijfsplaats.

De meidoornhaag zal worden gerooid, waarvoor nader onderzoek naar de huismus is verricht. Uit het nadere onderzoek (Tritium Advies B.V., 1812073JOW-09.B aanvullend huismusonderzoek Dominicanenstraat 34 Langenboom, 2 december 2020) is gebleken dat het plangebied geen essentieel foerageergebied zal zijn voor deze soort. Tijdens de uitgevoerde veldbezoeken zijn geen foeragerende huismussen waargenomen binnen het plangebied. In de directe omgeving zijn voldoende alternatieve en geschiktere foerageergebieden beschikbaar, zoals de tuinen ten noorden, noordwesten en zuiden van het plangebied, waar wel meerdere huismussen zijn waargenomen tijdens beide veldbezoeken. Bij de ontwikkeling van de nieuwe woningen zal naast de bestaande tuinen ook nieuw leefgebied ontstaan door de aanleg van nieuwe groenstructuren en tuinen waar de huismussen kunnen foerageren. Om deze redenen zullen de voorgenomen plannen geen nadelige effecten hebben op de huismus. Anders dan de algemene zorgplicht bestaan er vanuit de Wet natuurbescherming geen verplichtingen ten aanzien van deze soort. Voor aanbevelingen omtrent het onder andere rooien van de meidoornhaag wordt verwezen naar de quickscan flora en fauna en het aanvullend huismusonderzoek.

De omschreven werkwijzen met betrekking tot de zorgplicht dienen in acht te worden genomen zodat een overtreding van de natuurwetgeving wordt voorkomen Grondgebonden zoogdieren Binnen het plangebied zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen vastgesteld van soorten die zijn beschermd bij de Habitatrichtlijn of van soorten die niet zijn vrijgesteld door de provincie. Algemeen voorkomende soorten zijn door de provincie vrijgesteld van de verbodsbepalingen als

pagina 25 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

het een ruimtelijke ingreep of inrichting betreft. Wel geldt de zorgplicht voor dergelijke soorten. Zolang de zorgplicht word nageleefd zijn er geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot grondgebonden zoogdieren. Vleermuizen Er zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen aanwezig binnen het plangebied. Mogelijk wordt er gefoerageerd binnen en nabij het plangebied. Foerageergebied is alleen beschermd wanneer dit gebied noodzakelijk is om de functionaliteit van een vaste verblijfplaats te behouden. In de directe omgeving van het plangebied is echter voldoende alternatief foerageergebied aanwezig in de vorm van tuinen van woningen en openbaar groen. Ook is het verstorend effect op foeragerende vleermuizen uit te sluiten indien de sloop- en bouwwerkzaamheden overdag uitgevoerd worden. Een negatief effect op vaste vliegroutes is eveneens niet te verwachten. Gezien het vorenstaande zijn er derhalve geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot vleermuizen. Amfibieën, reptielen en vissen Binnen het plangebied zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen vastgesteld van soorten die zijn beschermd bij de Habitatrichtlijn of van soorten die niet zijn vrijgesteld door de provincie. Algemeen voorkomende soorten zijn door de provincie vrijgesteld van de verbodsbepalingen als het een ruimtelijke ingreep of inrichting betreft.

Wel geldt de zorgplicht voor dergelijke soorten. Zolang de zorgplicht wordt nageleefd zijn er derhalve geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot amfibieën, reptielen en vissen. Ongewervelden/ overige soorten Vaste verblijfplaatsen of exemplaren van Habitatrichtlijnsoorten of van nationaal beschermde soorten zijn niet aangetroffen. Er zijn derhalve geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot deze soortgroepen. Zorgplicht Voor alle soorten geldt een zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan deze soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen. Indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden beschermde soorten worden waargenomen dienen maatregelen te worden genomen om schade aan deze individuen zo veel mogelijk te beperken (bijvoorbeeld wegvangen en verplaatsen). Checklist natuurvriendelijke maatregelen Bij het ontwerp van de nieuwbouw wordt geadviseerd gebruik te maken van de checklist natuurvriendelijke maatregelen aan gebouwen van de Vogelbescherming. Diverse natuurbeschermingsinstanties en bedrijven geven hier meer informatie over.

Erfbeplanting Indien er een erfbeplanting is gepland of wordt vernieuwd, adviseren wij deze met inheemse en streekeigen soorten bomen en struiken te realiseren. Informeer hiervoor bij uw provincie of gemeente.

pagina 26 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

De quickscan flora en fauna, berekening stikstofdepositie en het huismussenonderzoek zijn als separate bijlage bij dit plan opgenomen.

4.3 Geluid Door Tritium Advies is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd (Tritium Advies B.V., akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Dominicanenstraat 34, projectkenmerk 1812/073/JOW-01.B, versie B, 2 december 2020). Uit akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai blijkt het volgende: Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de gedeeltes van de Dorpsstraat en de Dempseystraat met een snelheidsregime van respectievelijk 50 en 60 km/uur. Het plan is tevens gelegen in de nabijheid van de 30 km/uur wegen Espenstraat, Kiezellei, Vuursteen, Dominicanenstraat en de gedeeltes van de Dorpsstraat en de Dempseystraat met een snelheidsregime van 30 km/uur. Voor de 30 km/uur wegen Vuursteen, Nieuwe Weg, Keizellei, Espenstraat en de gedeeltes van de Dorpsstraat en de Dempseystraat met een snelheidsregime van 30 km/uur geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de richtwaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen overschrijdt. Voor de 30 km/uur weg Dominicanenstraat geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen de voorkeursgrenswaarde met maximaal 4 dB overschrijdt.

Voor de gedeeltes van de Dorpsstraat en de Dempseystraat met een snelheidsregime van respectievelijk 50 en 60 km/uur geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen overschrijdt. Derhalve is een procedure hogere waarde niet aan de orde. Ondanks dat voor onderhavig pand geen hogere waarde aangevraagd kan worden, wordt in het kader van een goed woon- en leefklimaat (in verband met de geluidbelasting ten gevolge van 30 km/uur wegen) alsnog geadviseerd een aanvullend onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevels uit te voeren. Een dergelijk onderzoek kan tevens worden geëist door de gemeente. Er wordt geadviseerd aan te sluiten bij voornoemde nieuwbouweis waarbij voor de hogere waarde de geluidbelasting op de gevel kan worden aangehouden. Tevens blijkt uit de rekenresultaten dat de appartementen kunnen beschikken over een geluidluwe gevel dan wel buitenruimte. Aan deze geluidluwe gevel dient een verblijfsruimte te zijn gelegen. Voor de grondgebonden woningen geldt dat deze niet geluidbelast zijn.

4.4 Water Water en ruimtelijke ordening hebben met elkaar te maken. Enerzijds is water een sturende factor in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik. Anderzijds kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beide is derhalve noodzakelijk om problemen,

pagina 27 van 51

documentkenmerk: 1812/073/JOW-t, vastgesteld

zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit en verdroging te voorkomen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Waterschap Aa en Maas Waterbeheerplan 2016 - 2021 Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het ‘Waterbeheerplan 2016 2021’. Het beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van het water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. De missie van het waterschap hierbij is: “het ontwikkelen, beheren en in stand houden van gezonde, robuuste en veerkrachtige watersystemen, die ruimte bieden aan een duurzaam gebruik voor mens, dier en plant in het gebied, waarbij de veiligheid is gewaarborgd en met oog voor economische aspecten”. Voor een duurzaam waterbeheer hanteert het waterschap een vijftal doelstellingen: -