221114 BIJLAGE 1 Eindrapport RIGO Actualisatie Regioakkoord Wonen def

4.2.2

Bod

De gemeente Barendrecht is voor nemens 3 .62 2 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad tot en met 2 0 3 0 . Daarvan zijn de meeste woningen gepositioneerd in de middeldure en dure huur en koop. Daarnaast biedt de gemeente ongeveer 1 .200 woningen voor de DA EBvoor raad (figuur 4 .2 -1). f i g u u r 4 .2 -1 Geb o d en t o evo eg i n g en a a n d e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0

Dat betekent d at een derde van de geboden nieuwbouw is b estemd voor de sociale voorraad. O ngeveer 4 0 % van de nieuwbouw is gepland in het dure segment. De over ige 2 9% is toegewezen in de middeldure huur en koop ( figuur 4 .2-2). f i g u u r 4 .2 -2 A a n d eel so c i a a l , m i d d el d u u r en d u u r i n g eb o d en n i eu wb o u w t o t en m et 2 0 3 0

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

30

De geboden woningen voor de woningvoorraad bestaan niet alleen uit nieuwbou w, maar kunnen ook tot stand komen door transformatie van bijvoor beeld oude kantoren. In Barendrecht vindt op beper kte schaal transformatie van gebouwen plaats (met name van oude schoolgebouwen). O ok is in een aantal gemeenten een deel van de geboden nieuwbouw aangemer kt als flexwoningen. De gemeente spant zich in om minimaal 1 50 flex woningen te realiseren maar heeft nog geen geschikte grond in eigendom. Naast toevoegingen door nieuwbouw vinden er ook andere ontwikkelingen plaats in de woningvoorraad, zoals onttrekkingen door sloop of groei of krimp van segmenten door prijsontwikkelingen. In de paragrafen hieronder zetten we de geboden nieuwbouw af tegen deze ontwikkelingen en onder zoeken we de effe cten daarvan op de opgave tot en met 2 0 3 0.

4.2.3

Totale voor raad

In tabel 4 .2 -1 is allereerst de opgave voor de gemeente per segment weergegeven. In de middelste kolom is de opgave gecor rigeerd voor ontwikkelingen in 2 0 20, om de bieding aan te sluiten op de opgave. Door ontwikkelingen in de woningvoorraad in 2 02 0 is de opgave tot en met 2 0 3 0 voor de totale voor raad gedaald van 2 .40 0 woningen naar 2 .38 0 woningen. In de derde kolom is de netto ontwikkeling tot en met 2 0 30 op basis van het bod van de gemeente per segment te zien. Het bod voor de uitbreiding van de totale woningvoorraad omvat 3 .5 3 4 woningen. Door sloop van 8 8 DAEB -woningen valt de netto toevoeging lager uit dan de geboden nieuwbouw van 3.6 22 woningen. t a b el 4 .2 -1 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d Ba r en d r ec h t vo o r d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d

Opgave na correctie Opgave ABF 2020 Sociale voorraad

Bod

waarvan DAEB waarvan Sociale huur particulier waarvan Sociale koop Middelduur en duur waarvan Middeldure voorraad huur en koop

2.200 2.000 200 200 100

2 .2 1 0 2 .0 0 0 200 10 170 80

923 1.123 -200 2.611 1.096

waarvan Dure voorraad huur en koop Totale voorraad

100 2.400

90 2 .3 8 0

1.515 3.534

Effecten In figuur 4 .2-3 is ook het verschil tussen de opgave voor de gemeente na cor rectie met de ontwikkelingen in 2 0 20 en het resultaat van de bieding weergegeven. Het bod voor middeldure woningen en de toevoegin g van dure woningen over treffen de opgave. Daarentegen ligt het bod voor de sociale voorraad lager dan de opgave. Er worden netto 1 .1 2 3 woningen toegevoegd aan de DA EB voorraad. Dat is minder dan de opgave van 2 .0 0 0 DAEB-woningen. Bovendien wordt de positieve ontwikkeling deels tenietgedaan door verdamping van woningen uit de particuliere sociale huurvoorraad. Met het huidige bod realiseer t de gemeente veel meer woningen dan de opgave voor de totale voorraad.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

31

f i g u u r 4 .2 -3 Ef f ec t va n h et b o d o p o p g a ve i n d e d i ver se seg m en t en i n d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0 .

4.2.4

Sociale voor raad

In deze paragraaf zoomen we verder in op de opgave en het bod voor de sociale voorraad. Hier in maken we onderscheid tussen het beïnvloedbare, beperkt beïnvloedbare en niet beinvloedbare deel van de sociale voorraad, zoals toegelicht in hoofdstuk 2. Beïnvloedbaar: DAEB In onderstaande tabel 4 .2-2 is de opgave tot en met 2 0 3 0, de gecor rigeerde opgave inclusief ontwikkelingen in 2 0 20 en de opgegeven activiteiten van de gemeente tot en met 2 0 3 0 in de DA EB-voorraad weergegeven. Wanneer de ontwikkelingen in 2 02 0 worden meegerekend is de opgave tot en met 2 0 3 0 gelijk gebleven. De gemeente Barendrecht is voor nemens per saldo 1.1 23 woningen toe te voegen aan de DA EB-voorraad tot en met 2 0 3 0. Daarvan worden er 1 .20 1 nieuwbouwwoningen toegevoegd en 8 8 woningen gesloopt. Daar naast worden er 1 0 woningen gedeliberaliseerd. Dat betekent een resterende opgave van 8 77 sociale huurwoningen tot en met 2 0 30 . t a b el 4 .2 -2 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d Ba r en d r ec h t vo o r d e so c i a l e c o r p o r a t i e h u u r vo o r r a a d (DA EB)

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan Nieuwbouw waarvan sloop waarvan verkoop/aankoop waarvan DAEB <-> Niet-DAEB Resterende opgave

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

2.000 2.000 1.123 1.201 -88 10 877

32

Be pe r kt beïnvloedbaar : Part iculiere huur De gemeente heeft beper kt invloed op de sociale particuliere huur voorraad. Er kan in de sociale par ticuliere huurvoorraad sprake zijn van prijsstijgingen, waardoor deze woningen in een hogere pr ijsklasse terechtkomen en uit de sociale voor raad verdwijnen. Door afspraken te maken over een instandhoudingstermijn van nieuwbouwwoningen in het sociale par ticuliere segment kan verdamping deels worden tegengegaan. Dat geldt echter niet voor de bestaande voor raad. De gemeente Barendrecht heeft een opgave van 2 00 s ociale par ticuliere huurwoningen. De gemeente biedt geen woningen in de sociale particuliere huurvoorraad. Daar naast neemt de gemeente de aanname van A BF over dat tot en met 2 0 3 0 2 00 woningen uit de sociale particuliere huur voorraad zullen verdampen. De resterende opgave tot en met 2 0 3 0 is 4 00 par ticuliere huur woningen in het sociale segment (tabel 4 .2-3 ). t a b el 4 .2 -3 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d Ba r en d r ec h t vo o r d e so c i a l e p a r t i c u l i er e h u u r vo o r r a a d

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave

200 200 -200 -200 400

N iet be ïnvloedbaar : Sociale koop De sociale koopvoorraad vormt een moeilijk stuurbaar segment. De gemeente kan sociale koopwoningen opnemen in de nieuwbouwplannen . Echter het r isico bestaat dat deze koopwoningen tot € 2 10.0 00 door prijsstijgingen verdampen uit het sociale segment. A BF gaat over de gehele per iode niet uit van verdamping van de sociale koopvoorraad tot en met 2 0 3 0 . Cijfers over 20 20 laten zien dat dit in dat jaar op grote schaal is voorgekomen in de regio. Dat is te zien aan de gecor r igeerde opgave na de ontwikkelingen i n 2 020 mee te rekenen. De vraag blijft welk langetermijneffect het heeft op de sociale voorraad in 2 03 0. Er is geen opgave in de sociale koop in de gemeente Barendrecht. Na cor rectie van de opgave aan de hand van de ontwikkelingen in 2 020 dienen er 10 soci ale koopwoningen worden toegevoegd voor 2 03 0. De gemeente heeft geen nieuwbouw van sociale koopwoningen geboden en volgt de lijn van A BF en becijfert ook geen verdamping van sociale koop in hun bieding. Daar mee is er een resterende opgave van 1 0 sociale ko opwoningen in Barendrecht (tabel 4 .2 -4 ).

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

33

t a b el 4 .2 -4 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 en b o d Ba r en d r ec h t vo o r d e so c i a l e ko o p vo o r r a a d

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave

10 10

Effecten In figuur 4 .2-4 hieronder wordt het effect van de bieding op de sociale voorraad en de resterende opgave getoond. Voorname oorzaken van de resterende opgave voor de gemeente Barendrecht zijn de geboden sloop van DA EB-woningen en de ver wachte verdamping in de sociale par ticuliere huurvoorraad. Dat resulteert in een resterende opgave van 1 .287 woningen voor de sociale voor raad. f i g u u r 4 .2 -4 On t wi kkel i n g so c i a l e vo o r r a a d en r est er en d e o p g a ve t o t en m et 2 0 3 0

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

34

In tabel 4 .2 -5 wordt het effect van het bod op het aandeel sociale voorraad en het aandeel van de DA EB voor raad in de gemeente getoond. Het aandeel sociale voorraad in de totale woningvoorraad in Barendrecht blijft gelijk met 2 2 % in 2 02 1 en in 2 030 . Het aandeel DAEB voor raad in de totale voorraa d stijgt van 20 % in 2 0 21 naar 2 2% in 2 03 0. t a b el 4 .2 -5 A a n d eel i n so c i a a l i n t o t a l e vo o r r a a d i n 2 0 3 0 (sp r ei d i n g )

totale woningvoorraad sociale woningvoorraad DAEB voorraad aandeel sociaal aandeel DAEB

4.2.5

2021

2030

1 9 .4 3 3 4 .2 3 0 3 .9 4 5 22% 20%

2 2 .9 6 7 5 .1 5 3 5 .0 6 8 22% 22%

Be schikbaar he id e n Betaalbaar he id

Tenslotte is aan de gemeenten gevraagd welke bijdragen geleverd wordt aan de Beschikbaar heid en Betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad van woningcorporaties. De gemeente Barendrecht behaalde in 2 02 0 de doelstelling voor de betaalbaarheid van de sociale cor poratievoorraad. De gemeente heeft de intentie aan beide normen te voldoen in de per iode tot en met 2 0 3 0 (tabel 4 .2-6). De gemeente Barendrecht heeft in het ver l eden de doelstelling van 75 % beschikbaarheid niet gehaald. Volgens de gemeente is dat te ver klaren door de samenstelling van de bevolking. De gemeente heeft er ver trouwen in dat dit percentage komende jaren omhooggaat. Doordat op dit moment veel woningen n aar statushouders gaan, gebeurt dit deels vanzelf. O ok zet de gemeente zich er voor in dat de geplande nieuwbouw die ontwikkeling niet in de weg zit. De gemeente heeft voor de meest recente plannen, voor 1 50 woningen, afspraken gemaakt over de huur pr ijs tot de eerste aftoppingsgrens. t a b el 4 .2 -6 Op g a ve, st a n d va n za ken 2 0 2 0 en b o d Besc h i kb a a r h ei d en Bet a a l b a a r h ei d va n d e so c i a l e h u u r sec t o r

Opgave 2020 Betaalbaarheid Beschikbaarheid

70% 75%

Bod

73% 53%

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

70% 75%

35

4.3

Capelle aan den IJssel In deze paragraaf leggen we de bieding van de gemeente Capelle aan den IJssel naast de opgave tot en met 2 0 3 0 . Allereerst beschr ijven we de contex t waarin het bod tot stand is gekomen en de belemmer ingen waar de gemeente mee te maken heeft. Daar na analyseren we het bod. Eerst bekijken we de bieding van de gemeente op basis van de geboden nieuwbouw. Dan onder zoeken we de andere ver wachte toevoegingen en onttrekkingen in de totale en sociale vo or raad. Daarin wordt ook rekening gehouden met de actuele ontwikkelingen in 2 0 2 0 , zoals beschreven in hoofdstuk 2 . Vervolgens laten we zien wat de effecten zijn van het bod op de opgave. Tenslotte bekijken we wat geboden is t.a.v. beschikbaarheid en betaalbaar heid in de sociale cor poratiehuursector.

4.3.1

Context

De gemeente Capelle aan den IJssel is een ex -groeiker n. In de gemeente wordt een grote nieuwe woonwijk ontwikkeld: op het kantorenpark Rivium worden 5 .000 woningen gebouwd. Deze plannen vormen het groot ste deel van het bod van de gemeente en zijn daarmee bepalend voor de koers van de gemeente. In het gebied is het doel 6 0% betaalbaar te bouwen, waar van 10 % sociaal. Er zijn daarbij instandhoudingstermijnen afgesproken van 2 0 jaar voor (een deel van) de so ciale sector en 1 5 jaar voor het middeldure segment. In het huidige Coalitieakkoord is het steven naar 3 0% sociale voorraad in de totale woningvoor raad opgenomen. Ook gaat de gemeente in 2 0 23 het Programma Wonen actualiseren. Daar uit zouden een aantal koerswijzigingen voort kunnen komen. De Raad stelt uiteindelijk het programma vast, maar de coalitie wil inzetten op het behouden van 3 0 % sociale voorraad in de totale voor raad. Verander ingen in de huidige plannen verwacht de gemeente niet. De meeste plannen liggen in het nieuwe Rivium. De gemeente wil daar een hoog stedelijke buurt ontwikkelen: meer sociaal toevoegen zal de opbouw van de wijk te veel veranderen. Bovendien ligt het woningbouwprogramma in Rivium vast. Echter, wijzigingen in het overige woningb ouwprogramma gaan via de gemeenteraad en hangen dus ook af van politiek draagvlak.

Belemmeringen en kansen De gemeente houdt rekening met planuitval en zegt daarmee een realistisch bod te doen. Niet alle plannen zijn meegenomen in het bod. Dan gaat het me t name om zachte plannen die nog in ontwikkeling zijn. Daar naast is er de mogelijkheid dat er meer plannen worden toegevoegd aan het woningbouwproject Rivium en dat de cor poratie Havensteder meer invester ingsruimte kr ijgt. In het bod zitten bovendien ook p lannen die al in de bouwfase zitten en dus zeker worden gerealiseerd. De gemeente maakt zich zorgen over de verdamping van woningen uit de particuliere sector. De gemeente geeft aan dat het lastig is om te sturen wanneer de opgave verschuift. Bovendien heeft de gemeente geen zicht op nieuwe bouwlocaties. O ok vraagt zij zich af of het haalbaar is om de hele sociale opgave bij cor poraties te beleggen.

4.3.2

Bod

De gemeente Capelle aan den IJssel is voornemens 7 .41 6 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad tot en met 2 0 3 0. Daarvan zijn de meeste woningen gepositioneerd in de middeldure en dure huur en koop. Daarnaast biedt de gemeente 3 20 woningen voor de

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

36

DA EB-voorraad en ongeveer 1 .000 woningen in de par ticuliere sociale huurvoorraad ( figuur 4 .3 -1 ). f i g u u r 4 .3 -1 Geb o d en t o evo eg i n g en a a n d e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0

Dat betekent dat ongeveer 2 0 % van de geboden nieuwbouw is bestemd voor de sociale voor raad, 4 % is aangemer kt als DA EB. Ongeveer 8 0% van de nieuwbouw is gepland in het middeldure en dure segment ( figuur 4 .3-2). f i g u u r 4 .3 -2 A a n d eel so c i a a l , m i d d el d u u r en d u u r i n g eb o d en n i eu wb o u w t o t en m et 2 0 3 0

De geboden woningen voor de woningvoorraad bestaan niet alleen uit nieuwbouw, maar kunnen ook tot stand komen door transformatie van bijvoor beeld oude kantoren. De gemeente Capelle aan den IJssel voegt in totaal 2 10 woningen toe door transformatie. Deze projecten vor men slechts een klein deel van de geboden toe te voegen woningen ( figuur 4 .3 -3 ).

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

37

f i g u u r 4 .3 -3 Sp ec i f i c a t i e va n t o evo eg i n g en p er seg m en t t o t en m et 2 0 3 0

O ok is in een aantal gemeenten een deel van de geboden nieuwbouw aa ngemer kt als flexwoningen. De gemeente Capelle aan den IJssel voegt geen flexwoningen toe. Naast toevoegingen door nieuwbouw vinden er ook andere ontwikkelingen plaats in de woningvoorraad, zoals onttrekkingen door sloop of groei of krimp van segmenten doo r prijsontwikkelingen. In de paragrafen hieronder zetten we de geboden nieuwbouw af tegen deze ontwikkelingen en onder zoeken we de effecten daarvan op de opgave tot en met 2 0 3 0.

4.3.3

Totale voor raad

In tabel 4 .3 -1 is allereerst de opgave voor de gemeente per segment weergegeven. In de middelste kolom is de opgave gecor rigeerd voor ontwikkelingen in 2 0 20, om de bieding aan te sluiten op de opgave. Door ontwikkelingen in de w oningvoorraad in 2 02 0 is de opgave tot en met 2 0 3 0 voor de totale voor raad gedaald van 4 .50 0 woningen naar 4 .21 0 woningen. In de derde kolom is de netto ontwikkeling tot en met 2 0 30 op basis van het bod van de gemeente per segment te zien. Het bod voor de uitbreiding van de totale woningvoorraad omvat 7 .0 7 7 woningen. Door sloop van 3 3 9 DAEB -woningen valt de netto toevoeging lager uit dan de geboden nieuwbouw van 7.4 16 woningen.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

38

t a b el 4 .3 -1 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d C a p el l e a a n d en IJ ssel vo o r d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d

Opgave na correctie Opgave ABF 2020 Sociale voorraad waarvan DAEB waarvan Sociale huur particulier waarvan Sociale koop Middelduur en duur waarvan Middeldure voorraad huur en koop waarvan Dure voorraad huur en koop Totale voorraad

1 .6 0 0 1 .1 0 0 200 300 2 .9 0 0 1 .6 0 0 1 .3 0 0 4 .5 0 0

2 .3 4 0 1 .2 0 0 200 940 1 .8 7 0 820 1 .0 5 0 4 .2 1 0

Bod 444 -2 8 7 729 2 6 .6 3 3 3 .4 4 4 3 .1 8 9 7 .0 7 7

Effecten In figuur 4 .3-4 is ook het verschil tussen de opgave voor de gemeente na cor rectie met de ontwikkelingen in 2 0 20 en het resultaat van de bieding weergegeven. Het bod voor middeldure woningen en de toevoegin g van dure woningen over treffen de opgave. O ok in de par ticuliere sociale huur voorraad worden meer toevoegingen geboden dan nodig om de opgave tot en met 2 0 3 0 te realiseren. Daarentegen worden er netto 2 87 woningen onttrokken uit de DA EB voorraad, ter wijl er 1 .200 woningen toegevoegd dienen te worden voor het realiseren van de opgave. Met het huidige bod behaalt de gemeente de opgave voor de totale voorraad. f i g u u r 4 .3 -4 Ef f ec t va n h et b o d o p o p g a ve i n d e d i ver se seg m en t en i n d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0 .

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

39

4.3.4

Sociale voor raad

In deze paragraaf zoomen we verder in op de opgave en het bod voor de sociale voorraad. Hier in maken we onderscheid tussen het beïnvloedbare, beperkt beïnvloedbare en niet beinvloedbare deel van de sociale voorraad, zoals toegelicht in hoofdstuk 2. Beïnvloedbaar: DAEB In onderstaande tabel 4 .3-2 is de opgave tot en met 2 0 3 0, de gecor rigeerde opgave inclusief ontwikkelingen in 2 0 20 en de opgegeven activiteiten van de gemeente tot en met 2 0 3 0 in de DA EB-voorraad weergegeven. Wanneer de ontwikkelingen in 2 02 0 worden meegerekend is de opgave tot en met 2 0 3 0 met 1 0 0 DA EB-woningen gestegen. De gemeente Capelle aan den IJssel is voornemens per saldo 2 87 woningen te onttrekken aan de DA EB-voorraad tot en met 2 0 3 0. Er worden 3 20 nieuwbouwwoningen toegevoegd, maar ook 3 3 9 woningen gesloopt. Daar naast worden er 7 5 woningen ver kocht en 1 93 woningen geliberaliseerd. Dat betekent een resterende opgave van 1 .48 7 sociale huur woningen tot en met 2 0 3 0 . t a b el 4 .3 -2 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d C a p el l e a a n d en IJ ssel vo o r d e so c i a l e c o r p o r a t i e h u u r vo o r r a a d (DA EB)

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan Nieuwbouw waarvan sloop waarvan verkoop/aankoop waarvan DAEB <-> Niet-DAEB Resterende opgave

1.100 1 .2 0 0 -287 320 -339 -75 -193 1. 4 8 7

Be pe r kt beïnvloedbaar : Part iculiere huur De gemeente heeft beper kt invloed op de sociale particuliere huur voorraad. Er kan in de sociale par ticuliere huurvoorraad sprake zijn van prijsstijgingen, waardoor deze woningen in een hogere pr ijsklasse terechtkomen en uit de sociale voor raad verdwijnen. Door afspraken te maken over een instandhoudingstermijn van nieuwbouwwoningen in het sociale par ticuliere segment kan verdamping deels worden tegengegaan. Dat geldt echter niet voor de bestaande voor raad. De gemeente Capelle aan den IJssel heeft een opgave van 2 00 sociale particuliere huurwoningen. De gemeente biedt 7 2 9 woningen in de sociale particuliere huur voorraad. 1.0 19 woningen worden in de gemeente toegevoegd door nieuwbouw. Daarnaast gaat de gemeente er vanuit dat er tot en met 2 0 3 0 2 90 woningen uit de sociale particuliere huurvoorraad zullen verdampen . Daar mee neemt de gemeente niet de aann ame van A BF over dat er tot en met 2 0 3 0 5 00 woningen zullen verdampen. O p basis van het bod is er geen resterende opgave in het par ticuliere sociale huursegment, maar worden er 52 9 woningen ex tra toegevoegd (tabel 4 .3 -3 ).

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

40

t a b el 4 .3 -3 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d C a p el l e a a n d en IJ ssel vo o r d e so c i a l e p a r t i c u l i er e h u u r vo o r r a a d

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave

200 200 729 1.019 -290 -529

De gemeente Capelle aan den IJssel heeft voor een deel van de geplande nieuwbouw van sociale par ticuliere huurwoningen afspraken gemaakt over een instandhoudingstermijn van langer dan 1 5 jaar in het sociale segment ( figuur 4 .3-5 ). Voor 43 5 woningen ontbreken instandhoudingsafspraken. f i g u u r 4 .3 -5 Bi ed i n g en vo o r d e so c i a l e p a r t i c u l i er e h u u r vo o r r a a d wa a r vo o r wel o f g een a f sp r a ken zi j n g em a a kt o ver d e i n st a n d h o u d i n g st er m i j n l a n g er d a n 1 5 j a a r .

N iet be ïnvloedbaar : Sociale koop De sociale koopvoorraad vormt een moeilijk stuurbaar segment. De gemeente kan sociale koopwoningen opnemen in de nieuwbouwplannen . Echter het r isico bestaat dat deze koopwoningen tot € 2 10.0 00 door prijsstijgingen verdampen uit het sociale segment. A BF gaat over de gehele per iode niet uit van verdamping van de sociale koopvoorraad tot en met 2 0 3 0 . Cijfers over 20 20 laten zien dat dit in dat jaar op grote schaal is voorgekomen in de

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

41

regio. Dat is te zien aan de gecor r igeerde opgave na de ontwikkelingen in 2 020 mee te rekenen. De vraag blijft welk langetermijneffect het heeft op de sociale voorraad in 2 03 0. Er is een opgave van 3 0 0 woningen in de socia le koop in de gemeente Capelle aan den IJssel. Na cor rectie van de opgave aan de hand van de ontwikkelingen in 20 20 dienen er 9 40 sociale koopwoningen worden toegevoegd voor 2 030. De gemeente heeft 2 sociale koopwoningen geboden en volgt de lijn van ABF en becijfert ook geen verdamping van sociale koop in hun bieding. Daarmee is er een resterende opgave van 9 38 sociale koopwoning en in Capelle aan den IJssel ( tabel 4 .3 -4). t a b el 4 .3 -4 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 en b o d C a p el l e a a n d en IJ ssel vo o r d e so c i a l e ko o p vo o r r a a d

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave

300 940 2 2 938

Effecten In figuur 4 .3-6 hieronder wordt het effect van de bieding op de sociale voorraad en de resterende opgave getoond. Voorname oorzaken van de resterende opgave voor de gemeente Capelle aan den IJssel zijn de geboden sloop, liberalisatie en verkoop van DAEB -woningen en de ver wachte verdamping in de sociale particuliere huur voorraad. Dat resulteer t in een resterende opgave van 1 .89 6 woningen voor de sociale voorraad.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

42

f i g u u r 4 .3 -6 On t wi kkel i n g so c i a l e vo o r r a a d en r est er en d e o p g a ve t o t en m et 2 0 3 0

In tabel 4 .3 -5 wordt het effect van het bod op het aandeel sociale voorraad en het aandeel van de DA EB voor raad in de gemeente getoond. Het aandeel sociale voorraad in de totale woningvoorraad in Capelle aan den IJssel daalt van 4 4% in 2 021 naar 3 7% in 2 030. Het aandeel DA EB voor raad in de totale voorraad daalt van 3 4% in 2 02 1 naar 2 7% in 2 030 . t a b el 4 .3 -5 A a n d eel i n so c i a a l i n t o t a l e vo o r r a a d i n 2 0 3 0 (sp r ei d i n g )

totale woningvoorraad sociale woningvoorraad DAEB voorraad aandeel sociaal aandeel DAEB

4.3.5

2021

2030

3 1 .5 5 6 1 3 .9 2 7 1 0 .6 7 2 44% 34%

3 8 .6 3 3 1 4 .3 7 1 1 0 .3 8 5 37% 27%

Be schikbaar he id e n Betaalbaar he id

Tenslotte is aan de gemeenten gevraagd welke bijdragen geleverd wordt aan de Beschikbaar heid en Betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad van woningcorporaties. De gemeente Capelle aan den IJssel behaalde in 2 0 20 de doelstelling voor de betaalbaarheid van de sociale cor poratievoorraad. De beschikbaarheid van de sociale corporatievoor raad

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

43

lag in 2 0 2 0 onder de gestelde norm. De gemeente heeft de intentie aan beide normen te voldoen in de per iode tot en met 2 0 30 (tabel 4 .3 -6 ) t a b el 4 .3 -6 Op g a ve, st a n d va n za ken 2 0 2 0 en b o d Besc h i kb a a r h ei d en Bet a a l b a a r h ei d va n d e so c i a l e h u u r sec t o r

Opgave 2020 Betaalbaarheid Beschikbaarheid

Bod

70%

86%

79%

75%

69%

75%

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

44

4.4

Krimpen aan den IJssel In deze paragraaf leggen we de bieding van de gemeente Krimpen aan den IJssel naast de opgave tot en met 2 0 3 0 . Allereerst beschr ijven we de contex t waarin het bod tot stand is gekomen en de belemmer ingen waar de gemeente mee te maken heeft. Daar na analyser en we het bod. Eerst bekijken we de bieding van de gemeente op basis van de geboden nieuwbouw. Dan onder zoeken we de andere ver wachte toevoegingen en onttrekkingen in de totale en sociale voor raad. Daarin wordt ook rekening gehouden met de actuele ontwikke lingen in 2 0 2 0 , zoals beschreven in hoofdstuk 2 . Vervolgens laten we zien wat de effecten zijn van het bod op de opgave. Tenslotte bekijken we wat geboden is t.a.v. beschikbaarheid en betaalbaar heid in de sociale cor poratiehuursector.

4.4.1

Context

De gemeente Kr impen aan den IJssel is een van de kleinste gemeenten in de regio: zij heeft ook een bescheiden woningbouwprogramma. Het woningbouwprogramma is gebaseerd op de Woonvisie Krimpen aan den IJssel 2 0 20-203 0 en daarin is tot 2 0 30 een aandeel van 3 3 % sociaal in de op het moment van vaststelling van de woonvisie voor ziene nieuwbouwplannen opgenomen. De gemeente geeft aan dat het Meer Evenwicht scenar io voor hen niet haalbaar is. O m dat te realiseren zouden de nieuwbouwplannen (bijna) volledig uit sociale woning bouw moeten bestaan. O ok mer kt de gemeente op dat de netto toevoeging van cor poratiewoningen langzaam gaat doordat er voorafgaand aan een herontwikkeling vaak corporatiewoningen gesloopt worden. Dat stuurt de gemeente bij met de afspraak dat de cor poratie voor iedere te slopen woning minimaal een nieuwbouwwoning toevoegt. O ok schaalt de cor poratie QuaWonen in afstemming met de gemeente de ver koop van sociale huur woningen af. Een klein deel van de woningen blijft nog beschikbaar voor verkoop. Dan gaat het met name om gespikkeld bezit in buurten waar de doelstelling is deze meer te differentiëren. Belemmeringen en kansen De gemeente houdt in het bod geen rekening met planuitval. Het bod bevat alle plannen die gerealiseerd kunnen worden.

Daar bij zitten ook projecten met een onrendabele top, waar vooralsnog ex tra geld bij moet komen vanuit de gemeente. Daar maakt de gemeente zich zorgen over. Een andere belemmer ing waar de gemeente tegen aanloopt is het feit dat de zij weinig eigen grond in bezit heeft en er sowieso weinig grond binnen de gemeente beschikbaar is voor woningbouw (volgebouwd tot aan de gemeentegrenzen).

4.4.2

Bod

De gemeente Kr impen aan den IJssel is voornemens via nieuwbouw 7 33 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad tot en met 2 0 3 0. De nieuwbouw is verdeeld over de diverse segmenten. Daar van is 3 7% gepositioneerd in de dure huur en koop en 2 9% in het middeldure huur- en koopsegment. Daarnaast biedt de gemeente in de sociale sector 1 75 woningen voor de DA EB -voorraad, 9 4 par ticuliere sociale huurwoningen en 5 sociale koopwoningen. (figuur 4 .4-1), in totaal 3 7 % van de nieuwbouw.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

45

f i g u u r 4 .4 -1 Geb o d en t o evo eg i n g en a a n d e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0

Dat betekent dat r uim een derde van de geboden nieuwbouw is bestemd voor de sociale voor raad en 2 4% is aangemer kt als DAEB. O ngeveer een derde van de nieuwbouw is gepland in het dure segment. De over ige 2 9 % is toegewezen in de middeldure huur en koop ( figuur 4 .4 -2 ). f i g u u r 4 .4 -2 A a n d eel so c i a a l , m i d d el d u u r en d u u r i n g eb o d en n i eu wb o u w t o t en m et 2 0 3 0

De geboden woningen voor de woningvoorraad bestaan niet alleen uit nieuwbouw , maar kunnen ook tot stand komen door transformatie van bijvoor beeld oude kantoren. In Krimpen aan den IJssel staat geen transformatie van gebouwen gepland tot en met 2 0 3 0. O ok is in een aantal gemeenten een deel van de geboden nieuwbouw aangemer kt als f lexwoningen. De gemeente Kr impen aan den IJssel voegt geen flexwoningen toe.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

46

Naast toevoegingen door nieuwbouw vinden er ook andere ontwikkelingen plaats in de woningvoorraad, zoals onttrekkingen door sloop of groei of krimp van segmenten door prijsontwikkelingen. In de paragrafen hieronder zetten we de geboden nieuwbouw af tegen deze ontwikkelingen en onder zoeken we de effecten daarvan op de opgave tot en met 2 0 3 0.

4.4.3

Totale voor raad

In tabel 4 .4 -1 is allereerst de opgave voor de gemeente per segment weergegeven. In de middelste kolom is de opgave gecor rigeerd voor ontwikkelingen in 2 0 20, om de bieding aan te sluiten op de opgave. Door ontwikkelingen in de woningvoorraad in 2 02 0 is de opgave tot en met 2 0 3 0 voor de totale voor raad gedaald van 6 00 woningen naar 5 90 woningen. In de derde kolom is de netto ontwikkeling tot en met 2 0 30 op basis van het bod van de gemeente per segment te zien. Het bod voor de uitbreiding van de totale woningvoorraad omvat 5 1 2 woningen. Door sloop van 2 21 woningen (11 7 DAEB -huur woningen,10 2 particuliere sociale huur woningen en 2 dure koopwoningen) valt de netto toevoeging lager uit dan de geboden nieuwbouw van 7 33 woningen. t a b el 4 .4 -1 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d Kr i m p en a a n d en IJ ssel vo o r d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d

Sociale voorraad waarvan DAEB waarvan Sociale huur particulier waarvan Sociale koop Middelduur en duur waarvan Middeldure voorraad huur en koop waarvan Dure voorraad huur en koop Totale voorraad

Opgave ABF

Opgave na correctie 2020

400

570 400 -

200

600

-2 0 480 90

20 100 100

15 5 590

Bod 28 -5 3 5 532 256 276 512

Effecten In figuur 4 .4-3 is ook het verschil tussen de opgave voor de gemeente na cor rectie met de ontwikkelingen in 2 0 20 en het resultaat van de bieding weergegeven. Het bod voor middeldure woningen en de toevoegin g van dure woningen over treffen de opgave. Daarentegen ligt het bod voor de sociale voorraad lager dan de opgave. Bovendien worden de plannen voor de sociale voor raad, met name de toevoegingen aan de DAEB -voorraad, geheel tenietgedaan door de effecten in d e par ticuliere voorraad. Met het huidige bod behaalt de gemeente grotendeels de opgave voor de totale voorraad.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

47

f i g u u r 4 .4 -3 Ef f ec t va n h et b o d o p o p g a ve i n d e d i ver se seg m en t en i n d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0 .

4.4.4

Sociale voor raad

In deze paragraaf zoomen we verder in op de opgave en het bod voor de sociale voorraad. Hier in maken we onderscheid tussen het beïnvloedbare, beperkt beïnvloedbare en niet beinvloedbare deel van de sociale voorraad, zoals toegelicht in hoofdstuk 2. Beïnvloedbaar: DAEB In onderstaande tabel 4 .4-2 is de opgave tot en met 2 0 3 0, de gecor rigeerde opgave inclusief ontwikkelingen in 2 0 20 en de opgegeven activiteiten van de gemeente tot en met 2 0 3 0 in de DA EB-voorraad weergegeven. Wanneer de ontwikkelingen in 2 02 0 worden meegerekend is de opgave tot en met 2 0 3 0 gelijk gebleven. De gemeente Kr impen aan den IJssel is voornemens per saldo 28 woningen toe te voegen aan de DA EB-voorraad tot en met 2 0 3 0. Daar van worden er 17 5 nieuwbouwwoningen toegevoegd, maar ook 1 17 woningen gesloopt en 5 0 woningen verkocht. Daar naast worden er 2 0 woningen gedeliberaliseerd. Dat betekent een resterende opgave van 45 2 sociale huurwoningen tot en met 2 0 3 0. t a b el 4 .4 -2 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d Kr i m p en a a n d en IJ ssel vo o r d e so c i a l e c o r p o r a t i e h u u r vo o r r a a d (DA EB)

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verkoop/aankoop waarvan DAEB <-> Niet-DAEB Resterende opgave

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

400 480 28 175 -1 1 7 -5 0 20 452

48

Be pe r kt beïnvloedbaar : Part iculiere huur De gemeente heeft beper kt invloed op de sociale particuliere huur voorraad. Er kan in de sociale par ticuliere huurvoorraad sprake zijn van prijsstijgingen, waardoor deze woningen in een hogere pr ijsklasse terechtkomen en uit de sociale voor raad verdwijnen. Door afspraken te maken over een instandhoudingstermijn van nieuwbouwwoningen in het sociale par ticuliere segment kan verdamping deels worden tegengegaan. Dat geldt echter niet voor de bestaande voor raad. De gemeente Kr impen aan den IJssel heeft geen opga ve van sociale particuliere huurwoningen. In de gemeente worden per saldo 5 3 woningen uit de sociale particuliere huur voor raad onttrokken. Er worden 9 4 woningen toegevoegd en 1 0 2 woningen gesloopt. Daarnaast gaat de gemeente er vanuit dat er tot en met 2 0 30 4 5 woningen uit de sociale particuliere huurvoor raad zullen verdampen . Daarmee neemt de gemeente niet de aann ame van A BF over dat er tot en met 2 0 3 0 1 00 woningen zullen verdampen 8 . De resterende opgave tot en met 2 0 3 0 is 5 3 particuliere huur woningen in h et sociale segment ( tabel 4 .4-3 ). t a b el 4 .4 -3 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d Kr i m p en a a n d en IJ ssel vo o r d e so c i a l e p a r t i c u l i er e h u u r vo o r r a a d

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave

-5 3 94 -1 0 2 -4 5 53

N iet be ïnvloedbaar : Sociale koop De sociale koopvoorraad vormt een moeilijk stuurbaar segment. De gemeente kan sociale koopwoningen opnemen in de nieuwbouwplannen. Echter het r isico bestaat dat deze koopwoningen tot € 2 10.0 00 door prijsstijgingen verdampen uit het sociale segment. A BF gaat over de gehele per iode niet uit van verdamping van de sociale koopvoorraad tot en met 2 0 3 0 . Cijfers over 20 20 laten zien dat dit in dat jaar op grote schaal is voorgekomen in de regio. Dat is te zien aan de gecor r igeerde opgave na de ontwikkelingen in 2 020 mee te rekenen. De vraag blijft welk langetermijneffect het heeft op de sociale voorraad in 2 03 0. Er is geen opgave in de sociale koop in de gemeente Kr impen aan den IJssel. Na cor rectie van de opgave aan de hand van de ontwikkelingen in 20 20 dienen er 9 0 sociale koopwoningen worden toegevoegd voor 2 0 30. De gemeente heeft een toevoeging van 5 sociale koopwoningen geboden en volgt de lijn van A BF en becijfert ook geen verdamping van sociale

8 Dit hangt samen met afronding

op honderdtall en door ABF.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

49

koop in hun bieding. Daarmee is er een resterende opgave van 8 5 sociale koopwoningen in Kr impen aan den IJssel ( tabel 4 .4-4). t a b el 4 .4 -4 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 en b o d Kr i m p en a a n d en IJ ssel vo o r d e so c i a l e ko o p vo o r r a a d

Tot en met 2030 Opgave ABF

-

Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave

90 5 5 85

Effecten In figuur 4 .4-4 hieronder wordt het effect van de bieding op de sociale voorraad en de resterende opgave getoond. Voorname oorzaken van de resterende opgave voor de gemeente Kr impen aan den IJssel zijn de geboden sloop van DAEB - en particuliere woningen, verkoop van DA EB-woningen en de ver wachte verdamping in de sociale particuliere huur voorraad. Dat resulteer t in een resterende opgave van 5 90 woningen voor de sociale voorraad. f i g u u r 4 .4 -4 On t wi kkel i n g so c i a l e vo o r r a a d en r est er en d e o p g a ve t o t en m et 2 0 3 0

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

50

In tabel 4 .4 -5 wordt het effect van het bod op het aandeel sociale voorraad en het aandeel van de DA EB voor raad in de gemeente g etoond. Het aandeel sociale voorraad in de totale woningvoorraad in Krimpen aan den IJssel daalt van 3 7% in 2 021 naar 3 6% in 20 30. Het aandeel DA EB voor raad in de totale voorraad daalt van 3 3% in 2 02 1 naar 3 2% in 2 030 . t a b el 4 .4 -5 A a n d eel i n so c i a a l i n t o t a l e vo o r r a a d i n 2 0 3 0 (sp r ei d i n g )

totale woningvoorraad sociale woningvoorraad DAEB voorraad aandeel sociaal aandeel DAEB

4.4.5

2021

2030

1 2 .6 4 8 4 .7 1 0 4 .2 3 5 37% 33%

1 3 .1 6 0 4 .6 9 0 4 .2 6 3 36% 32%

Be schikbaar he id e n Betaalbaar he id

Tenslotte is aan de gemeenten gevraagd welke bijdragen geleverd wordt aan de Beschikbaar heid en Betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad van woningcorporaties. De gemeente Kr impen aan den IJssel behaalde in 2 02 0 beide doelstellingen voor de Beschikbaar heid en Betaalbaarheid van de sociale corporatievoorraad. De gemeente heeft tevens de intentie aan de betaalbaar heidsnor m te blijven voldoen in de per iode tot en met 2 0 30 . De gemeente Kr impen aan den IJssel legt de beschikbaarheidsdoelstelling op 7 0% ( tabel 4 .4 -6 ). De gemeente licht toe dat de woningcorporatie QuaWonen ziet dat de kansen voor de secundaire doelgroep steeds kleiner worden. Voor deze groep is volgens de g emeente en corporatie de toegang tot de sociale huursector te laag. Daarom stelt ze in samenspraak met de cor poratie de beschikbaarheidsnorm naar beneden bij. Ten aanzien van de betaalbaarheid streeft de gemeente naar minimaal 7 0%. O p dit moment ligt dat p ercentage hoger, namelijk op 8 5%, dus ze voorziet daarin geen problemen. Wel is het mogelijk dat dit percentage wat gaat dalen, maar de gemeente stuurt daar niet actief op. t a b el 4 .4 -6 Op g a ve, st a n d va n za ken 2 0 2 0 en b o d Besc h i kb a a r h ei d en Bet a a l b a a r h ei d va n d e so c i a l e h u u r sec t o r

Opgave 2020 Betaalbaarheid Beschikbaarheid

70% 75%

Bod

85% 75%

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

70% 70%

51

4.5

Lansingerland In deze paragraaf leggen we de bieding van de gemeente Lansingerland naast de opgave tot en met 2 0 3 0 . A llereerst beschrijven we de context waar in het bod tot stand is gekomen en de belemmer ingen waar de gemeente mee te maken heeft. Daar na analyseren we het bod. Eerst bekijken we de bieding van de gemeente op basis van de geboden nieuwbouw. Dan onder zoeken we de andere ver wachte toevoegingen en onttrekkingen in de totale en sociale voor raad. Daarin wordt ook rekening gehouden met de actuele ontwikkelingen in 2 0 20, zoals beschreven in hoofdstuk 2 . Ver volgens laten we zien wat de effecten zijn van het bod op de opgave. Tenslotte bekijken we wat geboden is t.a.v. beschikbaarheid en betaalbaarheid in de sociale cor poratiehuursector.

4.5.1

Context

De gemeente Lansinger land, bestaande uit de dr ie ker nen Bergschenhoek, Bleiswijk en Berkel en Rodenr ijs, biedt na Rotterdam het hoogste aantal nieuwbouwwoningen: de gemeente zet in op het bouwen van 1 1 .0 00 woningen tot 2 0 30. Daar van wil de gemeente 3 .1 00 sociale woningen real iseren. O ok wil de gemeente dat er woningen in het middeldure segment bijkomen, omdat hier veel vraag naar is en dit zorgt voor doorstroming uit het sociale segment. Tenslotte is er dure huur en koop gepland om de diverse projecten financieel rond te komen en de wijken in balans te houden. De inzet t.a.v. het sociale segment betekent een toename van het cor poratiebezit van 7 0%. De gemeente belegt dit volledig bij de cor poraties, omdat de gemeente ver wacht daarmee duur zamere lange ter mijn afspraken te kunnen maken over het behoud van de woningen in het sociale segment. Het bod is in overeenstemming met de woningbouwcorporatie 3 B Wonen tot stand gekomen. Voor grote nieuwbouwprojecten betekent het een toevoeging van 2 5 % tot 3 0 % sociaal, voor kleine projecten ga at het over tot wel 1 0 0% sociaal. De plannen en de percentages zijn vastgelegd in het lokale coalitieakkoord op basis van de Woonvisie en deze vallen binnen de grenzen die zijn afgesproken met de gemeenteraad.

Een substantieel deel van de ingebrachte nie uwbouwwoningen worden naar verwachting gerealiseerd in het project Bleizo West, hierover loopt het gesprek met de gemeente Zoetermeer en de Provincie Zuid-Holland. Het gaat o.a. om de transformatie van een bedrijventerrein nabij een infrastructureel knoopp unt. O p dit moment zijn de plannen voor dit terrein zacht. De gemeente benadr ukt dat er geen ‘plan B’ is: de gemeente benadr ukt dat het voor het behalen van de regionale opgave heel belangrijk is dat dit woningbouwproject er komt. De gemeente benadr ukt nu graag vaart te maken in het realiseren van de woningbouwprojecten die er nu liggen en niet te blijven zoeken naar andere mogelijkheden of aanpassingen in de huidige plannen. Dat zou de voortgang in de weg zitten. Belemmeringen en kansen De gemeente zet met dit bod max imaal in, er is geen planuitval ingerekend. Het project Bleizo West vor mt hierin een r isico, omdat het plan nog zacht is en het tevens om veel woningen gaat. De gemeente geeft aan op dit moment niet de middelen en de mogelijkheden (zie ook onder zoek A ntea) te hebben om verder te zoeken naar alter natieve locaties en plannen. Volgens de gemeente is de ambitie voor het realiseren van 3.1 00 sociale huurwoningen hoog. En ook voor de cor poratie 3 B Wonen is de opgave groot.

Daar bij gelden nog randvoorwaarden, waar bij afhankelijkheid is van Rijk en Provincie Zuid -Holland. Dat gaat over het

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

52

goedkeuren van de plannen en financiën spelen daar bij ook een rol. De gemeente kan niet alles zomaar financieren. De realisatie van dure huur en koop is ook vanuit dat perspectief hard nodig.

4.5.2

Bod

De gemeente Lansinger land is voornemens 11 .104 woningen toe te voegen aan de woningvoor raad tot en met 2 0 3 0. Daarvan zijn de meeste woningen gepositioneerd in de dure huur en koop. Daar naast biedt de gemeente onge veer 3 .090 woningen voor de DAEB -voor raad en 2 .2 5 0 woningen in het middeldure segment ( figuur 4 .5-1). f i g u u r 4 .5 -1 Geb o d en t o evo eg i n g en a a n d e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0

Dat betekent dat ongeveer 3 0 % van de geboden nieuwbouw is bestemd voor de sociale voor raad en is aangemer kt als DAEB. Ruim 5 0 % van de nieuwbouw is gepland in het dure segment. De over ige 2 0 % is toegewezen aan de middeldure huur en koop ( figuur 4.5 -2). f i g u u r 4 .5 -2 A a n d eel so c i a a l , m i d d el d u u r en d u u r i n g eb o d en n i eu wb o u w t o t en m et 2 0 3 0

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

53

De geboden woningen voor de woningvoorraad bestaan niet alleen uit nieuwbouw , maar kunnen ook tot stand komen door transformatie van bijvoor beeld oude kantoren. In Lansinger land staat geen transformatie van gebouwen gepland tot en met 2 0 30. O ok is in een aantal gemeenten een deel van de geboden nieuwbouw aangemer kt als flexwoningen. De gemeente Lansingerland biedt 1 5 0 flexwoningen die allemaal toegevoegd zullen worden in het DA EB -segment (tabel 4 .5-1). t a b el 4 .5 -1 A a n t a l g ep r o g r a m m eer d e f l exwo n i n g en i n d e h u u r vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0 .

Bod Flexwoningen waarvan DAEB waarvan sociale huur particulier waarvan middeldure huur

150 150 -

Naast toevoegingen door nieuwbouw vinden er ook andere ontwikkelingen plaats in de woningvoorraad, zoals onttrekkingen door sloop of groei of krimp van segmenten door prijsontwikkelingen. In de paragrafen hieronder zetten we de geboden nieuwbouw af tegen d eze ontwikkelingen en onder zoeken we de effecten daarvan op de opgave tot en met 2 0 3 0.

4.5.3

Totale voor raad

In tabel 4 .5 -2 is allereerst de opgave voor de gemeente per segm ent weergegeven . In de middelste kolom is de opgave gecor rigeerd voor ontwikkelingen in 2 0 20, om de bieding aan te sluiten op de opgave. Door ontwikkelingen in de woningvoorraad in 2 02 0 is de opgave tot en met 2 0 3 0 voor de totale voor raad gedaald van 4 .90 0 woningen naar 4 .46 0 woningen. In de derde kolom is de netto ontwikkeling tot en met 2 0 30 op basis van het bod van de gemeente per segment te zien. Het bod voor de uitbreiding van de totale woningvoorraad omvat 1 0 .9 7 4 woningen. Door sloop van 1 30 DAEB -woningen valt de netto toevoeging lager uit dan de geboden nieuwbouw van 11 .104 woningen. t a b el 4 .5 -2 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d L a n si n g er l a n d vo o r d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d

Opgave ABF Sociale voorraad waarvan DAEB waarvan Sociale huur particulier waarvan Sociale koop Middelduur en duur waarvan Middeldure voorraad huur en koop waarvan Dure voorraad huur en koop Totale voorraad

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

4 .1 0 0 3 .6 0 0 300 200 800 700 100 4 .9 0 0

Opgave na correctie 2020 4 .0 4 0 3 .5 4 0 300 200 420 660 -2 4 0 4 .4 6 0

Bod 2 .8 4 5 2 .9 1 0 -6 5 8 .1 2 9 2 .2 5 5 5 .8 7 4 1 0 .9 7 4

54

Effecten In figuur 4 .5-3 is ook het verschil tussen de opgave voor de gemeente na cor rectie met de ontwikkelingen in 2 0 20 en het resultaat van de bieding weergegeven. Het bod vo or middeldure woningen en de toevoeging van dure woningen over treffen de opgave. Daarentegen ligt het bod voor de sociale voorraad lager dan de opgave . Er worden wel netto 2 .9 1 0 woningen toegevoegd aan de DA EB voorraad. In het particuliere sociale huur en sociale koopsegment worden geen woningen toegevoegd. Met de huidige plannen behaald de gemeente r uimschoots de opgave voor de totale voorraad. f i g u u r 4 .5 -3 Ef f ec t va n h et b o d o p o p g a ve i n d e d i ver se seg m en t en i n d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0 .

4.5.4

Sociale voor raad

In deze paragraaf zoomen we verder in op de opgave en het bod voor de sociale voorraad. Hier in maken we onderscheid tussen het beïnvloedbare, beperkt beïnvloedbare en niet beinvloedbare deel van de sociale voorraad, zoals toegelicht in hoofdstuk 2. Beïnvloedbaar: DAEB In tabel 4 .5 -3 is de opgave tot en met 2 0 30 , de gecor rigeerde opgave inclusief ontwikkelingen in 2 0 2 0 en de opgegeven activiteiten van de gemeente tot en met 2 0 3 0 in de DA EBvoor raad weergegeven. Wanneer de ontwikkelingen in 2 020 worden meegerekend is de opgave tot en met 2 0 3 0 gelijk gebleven. De gemeente Lansinger land is voornemens per saldo 2 .910 woningen toe te voegen aan de DA EB-voorraad tot en met 2 0 3 0. Daarvan worden er r uim 3 .0 00 nieuwbouwwoningen toe gevoegd en 1 3 0 woningen gesloopt. Ook worden er 5 0 woningen verkocht. Dat betekent een resterende opgave van 6 30 sociale huurwoningen tot en met 2 0 30 .

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

55

t a b el 4 .5 -3 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d L a n si n g er l a n d vo o r d e so c i a l e c o r p o r a t i e h u u r vo o r r a a d (DA EB)

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verkoop/aankoop waarvan DAEB <-> Niet-DAEB Resterende opgave

3 .6 0 0 3 .5 4 0 2 .9 1 0 3 .0 9 0 -1 3 0 -5 0 630

Be pe r kt beïnvloedbaar : Part iculiere huur De gemeente heeft beper kt invloed op de sociale particuliere huur voorraad. Er kan in de sociale par ticuliere huurvoorraad sprake zijn van prijsstijgingen, waardoor deze woningen in een hogere pr ijsklasse terechtkomen en uit de sociale voor raad verdwijnen. Door afspraken te maken over een instandhoudingstermijn van nieuwbouwwoningen in het sociale par ticuliere segment kan verdamping deels worden tegengegaan. Dat geldt echter niet voor de bestaande voor raad. De gemeente Lansinger land heeft een opgave van 3 00 sociale particuliere huur woningen. De gemeente biedt geen woningen in de sociale particuliere huurvoor raad. Daarnaast gaat de gemeente er vanuit dat er tot en met 2 0 30 6 5 woningen uit de sociale particuliere huurvoor raad zullen verdampen . Daarmee neemt de gemeente niet de aann ame van A BF over dat er tot en met 2 0 3 0 3 00 woningen zullen verdampen. De resterende opgave tot en met 2 0 3 0 is 3 65 particuliere huurwoningen in het sociale segment (tabel 4 .5-4).

t a b el 4 .5 -4 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d L a n si n g er l a n d vo o r d e so c i a l e p a r t i c u l i er e h u u r vo o r r a a d

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave

300 300 -6 5 -6 5 365

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

56

N iet be ïnvloedbaar : Sociale koop De sociale koopvoorraad vormt een moeilijk stuurbaar segment. De gemeente kan sociale koopwoningen opnemen in de nieuwbouwplannen . Echter het r isico bestaat dat deze koopwoningen tot € 2 10.0 00 door prijsstijgingen verdampen uit het sociale segment. A BF gaat over de gehele per iode niet uit van verdamping van de sociale koopvoorraad tot en met 2 0 3 0 . Cijfers over 20 20 laten zien dat dit in dat jaar op grote schaal is voorgekomen in de regio. Dat is te zien aan de gecor r igeerde opgave na de ontwikkelingen in 2 02 0 mee te rekenen. De vraag blijft welk langetermijneffect het heeft op de sociale voorraad in 2 03 0. Er is een opgave van 2 0 0 woningen in de sociale koop in de gemeente Lansingerland. O ntwikkelingen in 2 0 20 hebben geen invloed op deze opgave. De gemeente he eft geen nieuwbouw van sociale koopwoningen geboden en volgt de lijn van A BF en becijfer t ook geen verdamping van sociale koop in hun bieding. Daar mee is er een resterende opgave van 2 00 sociale koopwoningen in Lansingerland (tabel 4 .5-5). t a b el 4 .5 -5 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 en b o d L a n si n g er l a n d vo o r d e so c i a l e ko o p vo o r r a a d

Tot en met 2030 Opgave ABF

200

Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave

200 200

Effecten In figuur 4 .5-4 hieronder wordt het effect van de bieding op de sociale voorraad en de resterende opgave getoond. O ndanks de geboden uitbreiding van de DA EB -voor raad blijft er een resterende opgave in de sociale voorraad. Voorname oor zaken van de resterende opgave voor de gemeente Lansinger land zijn de geboden sloop en ver koop van DAEB -woningen en de ver wachte verdamping in de sociale particuliere huur voorraad. Bovendien worden er geen woningen toegevoegd voor de opgaven in de par ticuliere sociale huur voorraad en sociale koopvoor raad. Dat resulteert in een resterende opgave van 1 .195 woningen voor de sociale voor raad.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

57

f i g u u r 4 .5 -4 On t wi kkel i n g so c i a l e vo o r r a a d en r est er en d e o p g a ve t o t en m et 2 0 3 0

In tabel 4 .5 -6 wordt het effect van het bod op het aandeel sociale voorraad en het aandeel van de DA EB voor raad in de gemeente getoond. Het aandeel sociale voorraad in de totale woningvoorraad in Lansinger land stijgt van 1 9% in 2 021 naar 21 % in 20 30. Het aandeel DA EB voor raad in de totale voorraad stijgt ook , van 1 8% in 2 021 naar 2 0% in 20 30. t a b el 4 .5 -6 A a n d eel i n so c i a a l i n t o t a l e vo o r r a a d i n 2 0 3 0 (sp r ei d i n g )

totale woningvoorraad sociale woningvoorraad DAEB voorraad aandeel sociaal aandeel DAEB

4.5.5

2021

2030

2 4 .6 8 6 4 .7 3 3 4 .3 8 8 19% 18%

3 5 .6 6 0 7 .5 7 8 7 .2 9 8 21% 20%

Be schikbaar he id e n Betaalbaar he id

Tenslotte is aan de gemeenten gevraagd welke bijdragen geleverd wordt aan de Beschikbaar heid en Betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad van woningcorporaties. De gemeente Lansinger land behaalde in 2 020 beide doelstellingen voor de beschikbaarheid en betaalbaar heid van de sociale cor poratievoorraad. De gemeente heeft ook de intentie aan beide nor men te blijven voldoen in de per iode tot en met 2 0 30 (tabel 4 .5 -7 ).

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

58

Wanneer de gemeente veel nieuwbouw toevoegt in de corporatievoorraad, heeft dat ook effect op de beschikbaar heidsdoelstelling. De gemeente heeft zich in het bod gecommitteerd aan de doelstelling van 75 % beschikbaarheid. Dat betekent dat er ook woningen ond er de aftoppingsgrens dienen te worden toegevoegd. De gemeente zet daar ook op in en geeft aan dat dit ook in de prestatieafspraken is opgenomen. t a b el 4 .5 -7 Op g a ve, st a n d va n za ken 2 0 2 0 en b o d Besc h i kb a a r h ei d en Bet a a l b a a r h ei d va n d e so c i a l e h u u r sec t o r

Opgave 2020 Betaalbaarheid Beschikbaarheid

70% 75%

Bod

79% 75%

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

70% 75%

59

4.6

Maassluis In deze paragraaf leggen we de bieding van de gemeente Maassluis naast de opgave tot en met 2 0 3 0 . A llereerst beschrijven we de contex t waar in het bod tot stand is gekomen en de belemmer ingen waar de gemeente mee te maken heeft. Daar na analyseren we het bod . Eerst bekijken we de bieding van de gemeente op basis van de geboden nieuwbouw. Dan onder zoeken we de andere ver wachte toevoegingen en onttrekkingen in de totale en sociale voor raad. Daarin wordt ook rekening gehouden met de actuele ontwikkelingen in 2 0 2 0, zoals beschreven in hoofdstuk 2 . Ver volgens laten we zien wat de effecten zijn van het bod op de opgave. Tenslotte bekijken we wat geboden is t.a.v. beschikbaarheid en betaalbaarheid in de sociale cor poratiehuursector.

4.6.1

Context

De gemeente Maassluis is een kleine, compacte stad, ingeklemd tussen de Maas en de A 2 0 en heeft voor haar omvang een stevig nieuwbouwprogramma . Voorafgaand aan het bod heeft een debat met de gemeenteraad plaatsgevonden, waarin de r ichting voor nieuwe projecten is bepaald en waar mee de raad heeft ingestemd. Daar uit kwam een ambitie van veel betaalbaar en minimaal 5 0% realisatie met cor poraties, maar ook aandacht voor het middensegment, meer verdichting en lagere parkeer normen. Dat is ook vastgelegd in het lokale coalitieakkoord. De gemeente heeft tegelijker tijd ook te maken met herstr ucturer ingsprojecten en bestaande plannen met oude contracten die uitgediend moeten worden. Dat zorgt voor een aandeel van 5 0 % dure segment in het uiteindelijke nieuwbouwbod. De gemeente heeft in het kader van de bieding ook oude contracten heronderhandeld. Daar uit kwam een max imum haalbaar compromis van 2 5 % sociaal. De gemeente geeft aan dat zij nu de meeste invloed heeft op nieuwe bestemmingsplannen en nieuwbouwprojecten, zoals plannen rondom de Hoeksche lijn. Dit is een proces waar bij meerdere gemeenten en de Provincie Zuid -Holland betrokken zijn. Tenslotte voegt de gemeente een deel sociale koop toe, maar heeft deze niet meegeteld in het bod voor de sociale voorraad, omdat dit segment verdampt.

O m d e verdamping tegen te gaan heeft de gemeente een er fpachtmodel ontwikkeld voor de bouwlocaties in eigendom van de gemeente (rondom OV-haltes). Het doel is om deze woningen te behouden in de sociale voor raad en om eventuele over waarde op sociale woningen te r ug te laten vloeien. Belemmeringen en kansen De gemeente heeft al haar plannen in het bod opgenomen. De gemeente Maassluis maakt zich geen grote zorgen over planuitval. De helft van de plannen is hard. O ok vertrouwt de gemeente op de cor poraties waar mee z ij samenwer kt. Die kunnen bijspringen als de mar ktvraag tegenvalt. Er is volgens de gemeente wel een voor behoud bij het bod, en dat heeft te maken met verkeersafwikkelingen waar voor via een bijdrage van het Rijk een infrastr ucturele oplossing nodig is. Dat is ook de reden waarom de gemeenteraad kr itisch is over verdichting: wanneer er geen oplossing komt voor de ontsluiting van nieuwbouwlocatie s en de dr uk op de huidige infrastr uctuur toeneemt dan is dat voor de raad een drempel om te verdichten. Onderst euning van het Rijk en steun van de raad zijn daarom ook randvoorwaarden.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

60

4.6.2

Bod

De gemeente Maassluis is voornemens 5 .02 1 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad tot en met 2 0 3 0 . Daarvan zijn de meeste woningen gepositioneerd in de dure huur en koop. Daar naast biedt de gemeente ongeveer 1.5 44 woningen voor de DAEB -voorraad en 1 .0 1 0 woningen in het middeldure segment ( figuur 4 .6-1). f i g u u r 4 .6 -1 Geb o d en t o evo eg i n g en a a n d e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0

Dat betekent dat r uim 3 0 % van de geboden nieuwbouw is bestemd voor de sociale voorraad (DA EB). O ngeveer 5 0% van de nieuwbouw is gepland in het dure segment. De overige 2 0% is toegewezen in de middeldure huur en koop ( figuur 4 .6-2). f i g u u r 4 .6 -2 A a n d eel so c i a a l , m i d d el d u u r en d u u r i n g eb o d en n i eu wb o u w t o t en m et 2 0 3 0

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

61

De geboden woningen voor de woningvoorraad bestaan niet alleen uit nieuwbouw , maar kunnen ook tot stand komen door transformatie van bijvoor beeld oude kantoren. In Maassluis staat geen transformatie van gebouwen gepland tot en met 2 0 3 0. O ok is in een aantal gemeenten een deel van de geboden nieuwbouw aangemer kt als flexwoningen. De gemeente Maassluis heeft in haar bod geen plannen opgenomen voor flexwoningen tussen 2 0 21 en 2 0 30. Bovenstaande cijfers zijn inclusief studentenwoningen. De gemeente heeft in het DA EB-segment plannen voor 3 0 studentenwoningen tot 20 30. Naast toevoegin gen door nieuwbouw vinden er ook andere ontwikkelingen plaats in de woningvoorraad, zoals onttrekkingen door sloop of groei of krimp van segmenten door prijsontwikkelingen. In de paragrafen hieronder zetten we de geboden nieuwbouw af tegen deze ontwikkelin gen en onder zoeken we de effecten daarvan op de opgave tot en met 2 0 3 0.

4.6.3

Totale voor raad

In tabel 4 .6 -1 is allereerst de opgave voor de gemeente per segment weergegeve n. In de middelste kolom is de opgave gecor rigeerd voor ontwikkelingen in 2 0 20, om de bieding aan te sluiten op de opgave. Door ontwikkelingen in de woningvoorraad in 2 02 0 is de opgave tot en met 2 0 3 0 voor de totale voor raad gedaald van 3 .40 0 woningen naar 3 .20 0 woningen. In de derde kolom is de netto ontwikkeling tot en met 2 0 30 op basis van het bod van de gemeente per segment te zien. Het bod voor de uitbreiding van de totale woningvoorraad omvat 4 .3 7 9 woningen. Door sloop van 6 4 2 DAEB -woningen valt de netto toevoeging lager uit dan de geboden nieuwbouw van 5.0 21 woningen. t a b el 4 .6 -1 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d M a a ssl u i s vo o r d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d

Opgave ABF Sociale voorraad waarvan DAEB waarvan Sociale huur particulier waarvan Sociale koop Middelduur en duur waarvan Middeldure voorraad huur en koop waarvan Dure voorraad huur en koop Totale voorraad

Opgave na correctie 2020

Bod

1 .2 0 0 900 100 200 2 .2 0 0 1 .2 0 0 1 .0 0 0

1 .2 9 0 860 100 330 1 .9 1 0 1 .0 6 5 845

782 982 -2 0 0 3 .5 9 7 1 .0 5 0 2 .5 4 7

3 .4 0 0

3 .2 0 0

4 .3 7 9

Effecten In figuur 4 .6-3 is ook het verschil tussen de opgave voor de regio na correctie met de ontwikkelingen in 2 0 20 en het resultaat van de bieding weergegeven. Het bod voor middeldure woningen is ongeveer gelijk aan en de toevoeging van dure woningen over treffen de opgave. Daarentegen ligt het bod voor de sociale voor raad lager dan de opgave. Er worden wel netto 9 82 woningen toegevoegd aan de DAEB voorraad. Dat is meer dan de opgave van 8 60 DAEB-woningen. Echter wordt die ontwikkeling deels tenietgedaan

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

62

door verdamping van woningen uit de par ticuliere sociale huur voorraad. Met het huidige bod behaalt de gemeente de opgave voor de totale voorraad r uimschoots. f i g u u r 4 .6 -3 Ef f ec t va n h et b o d o p o p g a ve i n d e d i ver se seg m en t en i n d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0 .

4.6.4

Sociale voor raad

In deze paragraaf zoomen we verder in op de opgave en het bod voor de sociale voorraad. Hier in maken we onderschei d tussen het beïnvloedbare, beperkt beïnvloedbare en niet beinvloedbare deel van de sociale voorraad, zoals toegelicht in hoofdstuk 2. Beïnvloedbaar: DAEB In onderstaande tabel 4 .6-2 is de opgave tot en met 2 0 3 0, de gecor rigeerde opgave inclusief ontwikkelingen in 2 0 20 en de opgegeven activiteiten van de gemeente tot en met 2 0 3 0 in de DA EB-voorraad weergegeven. Wanneer de ontwikkelingen in 2 02 0 worden meegerekend is de opgave tot en met 2 0 3 0 gelijk gebleven. De gemeente Maassluis is voornemens per saldo 98 2 woningen toe te voegen aan de DA EBvoor raad tot en met 2 0 3 0, inclusief 3 0 studentenwoningen . Daarvan worden er 1 .54 4 nieuwbouwwoningen toegevoegd, maar ook 64 2 woningen gesloopt en 2 0 woningen verkocht. Daar naast worden er 1 00 woningen gedeliberaliseerd. O p basis van het bod is er geen resterende opgave in DA EB voorraad, maar worden er 9 2 woningen ex tra toegevoegd.