221114 BIJLAGE 1 Eindrapport RIGO Actualisatie Regioakkoord Wonen def
Tekst van het document
BIJLAGE 1 bij Regioakkoord 2022 RIGO Research en Advies Wo o n - werk- en leefomgeving www.rigo.nl
E INDRAPPORT
Analyse gemeentelijke biedingen 2022 Actualisatie Regioakkoord Wonen Rotterdam
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebr uik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in ar tikelen, scr ipties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies Wo o n - werk- l eefomgeving www.rigo.nl
E INDRAPPORT
Analyse gemeentelijke biedingen 2022 Actualisatie Regioakkoord Wonen Rotterdam O pdrachtgever
Pro jectnummer P4 4 4 3 0
Datum 7 november 2 0 2 2
A uteurs Wouter Schepers; Wouter.Schepers@r igo.nl ; 0 20 5 22 11 1 1 Peter van O s; Peter.van.O s@ rigo.nl Veer le Veraar t; Veer le.Veraar t@rigo.nl
Inhoud 0.
Sam envatt ing
7
1
Inle iding
4
2
Uit gangspunten
6
2 .1
Totale voor raad
6
2 .2
Sociale voor raad
7
2 .3
Spreiding
8
3
Re gio
9
3 .1
Totale voor raad
9
3 .2
Sociale voor raad
12
3 .3
Spreiding
16
3 .4
Beschikbaar heid en Betaalbaarheid
19
4
Ge mee nte n
21
4 .1
A lbrandswaard
21
4 .1 .1
Contex t
21
4 .1 .2
Bod
22
4 .1 .3
Totale voor raad
23
4 .1 .4
Sociale voor raad
25
4 .1 .5
Beschikbaar heid en betaalbaar heid
27
4 .2
Barendrecht
29
4 .2 .1
Contex t
29
4 .2 .2
Bod
30
4 .2 .3
Totale voor raad
31
4 .2 .4
Sociale voor raad
32
4 .2 .5
Beschikbaar heid en Betaalbaarheid
35
4 .3
Capelle aan den IJssel
36
Ei n d rappor t An alyse gemeentelijke b ied ingen 2022
4 .3 .1
Contex t
36
4 .3 .2
Bod
36
4 .3 .3
Totale voor raad
38
4 .3 .4
Sociale voor raad
40
4 .3 .5
Beschikbaar heid en Betaalbaarheid
43
4 .4
Kr impen aan den IJssel
45
4 .4 .1
Contex t
45
4 .4 .2
Bod
45
4 .4 .3
Totale voor raad
47
4 .4 .4
Sociale voor raad
48
4 .4 .5
Beschikbaar heid en Betaalbaarheid
51
4 .5
Lansingerland
52
4 .5 .1
Contex t
52
4 .5 .2
Bod
53
4 .5 .3
Totale voor raad
54
4 .5 .4
Sociale voor raad
55
4 .5 .5
Beschikbaar heid en Betaalbaarheid
58
4 .6
Maassluis
60
4 .6 .1
Contex t
60
4 .6 .2
Bod
61
4 .6 .3
Totale voor raad
62
4 .6 .4
Sociale voor raad
63
4 .6 .5
Beschikbaar heid en Betaalbaarheid
66
4 .7
Nissewaard
68
4 .7 .1
Contex t
68
4 .7 .2
Bod
69
4 .7 .3
Totale voor raad
71
4 .7 .4
Sociale voor raad
72
4 .7 .5
Beschikbaar heid en Betaalbaarheid
75
4 .8
Ridder ker k
76
Ei n d rappor t An alyse gemeentelijke b ied ingen 2022
4 .8 .1
Contex t
76
4 .8 .2
Bod
76
4 .8 .3
Totale voor raad
78
4 .8 .4
Sociale voor raad
79
4 .8 .5
Beschikbaar heid en Betaalbaarheid
83
4 .9
Rotterdam
84
4 .9 .1
Contex t
84
4 .9 .2
Bod
85
4 .9 .3
Totale voor raad
86
4 .9 .4
Sociale voor raad
87
4 .9 .5
Beschikbaar heid en Betaalbaarheid
90
4 .1 0
Schiedam
92
4 .1 0 .1
Contex t
92
4 .1 0 .2
Bod
92
4 .1 0 .3
Totale voor raad
94
4 .1 0 .4
Sociale voor raad
95
4 .1 0 .5
Beschikbaar heid en Betaalbaarheid
99
4 .1 1
Vlaardingen
100
4 .1 1 .1
Contex t
100
4 .1 1 .2
Bod
100
4 .1 1 .3
Totale voor raad
102
4 .1 1 .4
Sociale voor raad
103
4 .1 1 .5
Beschikbaar heid en Betaalbaarheid
106
4 .1 2
Voorne aan Zee
108
4 .1 2 .1
Contex t
108
4 .1 2 .2
Bod
109
4 .1 2 .3
Totale voor raad
110
4 .1 2 .4
Sociale voor raad
111
4 .1 2 .5
Beschikbaar heid en Betaalbaarheid
115
5
Refle ct ie
116
5 .1
Woningvoor raad totaal: hoge ambitie, maar ook reëel?
116
5 .2
O ntwikkeling sociale voorraad: een ‘dubbel gevoel’
116
5 .3
Gr ip op de voor raad?
118
5 .4
Betaalbaarheid en beschikbaar heid in een energiecrisis perspectief?
118
Ei n d rappor t An alyse gemeentelijke b ied ingen 2022
0. Samenvatting In deze rappor tage analyseren we de gemeentelijke biedingen die zijn uitgebracht in het traject dat moet leiden tot een geactualiseerd Regioakkoord Wonen voor de regio Rotterdam. De analyse is ger icht op de wijze waarop gemeenten aangeven invulling te geven aan de herziene o pgave die voortvloeit uit de vijf doelstellingen uit het Regioakkoord van 2 01 9, te weten: 1 . Het realiseren van voldoende woningen om in de behoefte hierin te voorzien; 2 . Het realiseren van voldoende sociale woningvoorraad, welke is gedefinieerd als de sociale huur voorraad van corporaties, particuliere huur onder de liberalisatiegrens (€ 7 6 3 ,47, prijspeil 2 02 2) en goedkope koopwoningen (WOZ -waarde tot € 210 .0 00, pr ijspeil 2 022); 3 . Het realiseren van een meer evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad over de regio; 4 . Voldoende beschikbaarheid, gedefinieerd als het aandeel vrijgekomen sociale corporatiewoningen dat is toegewezen aan de pr imaire doelgroep van beleid (huishoudens met een inkomen waar mee in pr incipe Huurtoeslag kan worden ver kregen). 5 .
Voldoende betaalbaarheid, gedefinieerd als het aandeel sociale corporatiewoningen onder de tweede aftoppingsgrens van de Huur toeslag (€ 678 ,6 6, prijspeil 2 02 2) in de voor raad van de cor poraties; O p basis van de biedingen lijkt de regio in staat om eind 2 030 voldoende uitbreiding van de totale woningvoorraad te leveren om te voorzien in de door A BF becijferde opgave (zie figuur hieronder). In het dure, middeldure en het DAEB segment geldt dat er meer uitbreiding wordt geboden dan str ikt genomen de opgave is. In het particuliere sociale segment (koop en huur ) is de regio niet in staat om te voorzien in de opgave, voor namelijk als gevolg van een forse voor ziene verdamping van deze voor raad als gevolg van mar ktontwikkelingen. Ef f ec t va n d e b i ed i n g en o p o p g a ve i n d e d i ver se seg m en t en i n d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0 .
Ei n d rappor t An alyse gemeentelijke b ied ingen 2022
In het geboden nieuwbouwprogramma zien we regionaal een aandeel terug van (afgerond) 2 8 % sociaal, 2 9 % middelduur en 4 2% koop. A a n d eel so c i a a l , m i d d el d u u r en d u u r i n g ep l a n d e n i eu wb o u w i n d e r eg i o t o t en m et 2 0 3 0
De inzet op sociaal – en de segmenten daar binnen – var ieer t sterk per gemeente, waar bij geldt dat de meeste gemeenten zich ‘bewegen’ in een r ichting die op grond van het Meer Evenwichtscenar io verwacht zou mogen worden. A a n d eel DA EB i n t o t a l e vo o r r a a d i n 2 0 3 0 (sp r ei d i n g )
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
2
A lle gemeenten conformeren zich op basis van de biedingen aan doelstelling 5 (betaalbaarheid). Voor doelstelling 4 (beschikbaarheid) geldt dat een drietal gemeenten (Vlaardingen, Schiedam en Kr impen a/d IJssel) een lager percentage voorstellen dan de norm uit 2 01 9 (7 0 %). De onder zoekers reflecteren in het laatste hoofdstuk van deze rapportage op de resultaten van de analyse die voorligt. Daarbij worden een vier tal kanttekeningen geplaatst: I.
Het hoge am bit ie niveau (bijna 1 0 0.000 nieuwbouwwoningen!) moet uiteraard worden toegejuicht want dit is goed nieuws voor de woningzoekende in de regio Rotterdam. Maar hoe re ëe l zijn de geboden aantallen in de wetenschap dat in de praktijk regelmatig plannen uitvall en als gevolg van stikstof, geluidhinder, financiele problemen etc. etc.? De verschillen per gemeente (wel of niet rekening houden met planuitval in het gemeentelijk bod) zijn groot.
II.
Nog geen vier jaar geleden koerste de regio op een stevige afname (r uim -1 9.000 ) van de sociale voor raad in de regio. Dat nu blijkt uit de gemeentelijke biedingen dat gemeenten gaan voor r uim 2 2.00 0 nieuwbouwwoningen in de DAEB (tegen minder dan 1 0 .000 sloop) is een be moedigend teken. Tegelijkertijd wordt deze – met name voor de woningzoekende met een lager inkomen – positieve ontwikkeling bijna te niet ge daan door (onzekere) ver wachtingen t.a.v. de pr ijsontwikkelingen in het aanzienlijke par ticuliere sociale se gme nt in de regio. Vanuit dat perspectief blijft het belangrijk te zoeken naar meer mogelijkheden in ‘sociaal’.
III.
Met de ‘verdampingslessen’ (zie punt hier boven) van de afgelopen jaren in het achter hoofd, wordt wel de vraag opgeroepen of gemeenten niet meer gr ip kunnen kr ijgen én pakken op deze part iculiere voorraad. Deels wordt de regio daar bij geholpen door bijvoor beeld de r ijksoverheid (denk aan de recente introductie van de WOZ-cap in het puntenstelsel, het wetsvoorstel rondom goed verhuurderschap, etc.) Deels geldt echter ook dat gemeenten zelf aan het ‘stuur ’ (kunnen) zitten: voor een groot deel van de beoogde nieuwbouw in het particuliere sociale segment geldt dat er (nog) geen langjarige instandhoudingster mijnen zijn afgesproken. De kans dat deze woningen in het volgende decennium nog tot de sociale voor raad behoren, is daarmee ver moedelijk niet heel groot.
IV.
Tot slot vragen we aandacht voor de invloed van overige w oonlasten (in het bijzonder energielasten) op de betaalbaarheid. De afbakening van segmenten vindt logischer wijs (veel wet- en regelgeving is daar op ger icht) nu nog plaats langs de lijn van de huurprijs, denk aan passend toewijzen), ter wijl in de huidige energiecr isis de energetische staat van de woning een steeds belangrijker element van betaalbaar heid wordt.
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
3
1
Inleiding In de regio Rotterdam wordt op regionaal niveau samengewerkt op het gebied van o.a. wonen. A ls uitvloeisel hiervan werd in 2 019 – samen met provincie Zuid -Holland en de Maaskoepel-cor poraties – een Regioakkoord Wonen opgesteld. Dit Regioakkoord omvat de inzet van de in de regio actieve par tijen t.a.v. vijf doelstellingen: 1 . Het realiseren van voldoende woningen om in de behoefte hierin te voorzien; 2 . Het realiseren van voldoende sociale woningvoorraad, welke is gedefinieerd als de sociale huur voorraad van corporaties, particuliere huur onder de liberalisatiegrens (€ 7 6 3 ,47, prijspeil 2 02 2) en goedkope koopwoningen (WOZ -waarde tot € 210 .0 00, pr ijspeil 2 022); 3 . Het realiseren van een meer evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad over de regio; 4 . Voldoende beschikbaarheid, gedefinieerd als het aandeel vrijgekomen sociale corporatiewoningen dat is toegewezen aan de pr imaire doelgroep van beleid (huishoudens met een inkomen waar mee in pr incipe Huurtoeslag kan worden ver kregen). 5 . Voldoende betaalbaarheid, gedefinieerd als het aandeel sociale corporatiewoningen onder de tweede aftoppingsgrens van de Huur toeslag (€ 678 ,6 6, prijspeil 2 02 2) in de voor raad van de cor poraties ;
Enkele jaren na de vaststelling van het Regioakkoord hebben par t ijen in de regio geconstateerd dat er o.a. sprake is van een toenemende dr uk op de woningvoorraad (in alle segmenten) en dat dit mogelijk vraagt om bijstelling van het Regioakkoord uit 2 0 19. De vijf hier boven genoemde doelstellingen hebben daarbij niet ter discussie gestaan , wel is er inmiddels een zesde doelstelling (op het gebied van voldoende middeldure voorraad) aan toegevoegd 1 . A an onderzoeksbureau A BF is in 2 02 1 gevraagd de opgave die de regio heeft , opnieuw te becijferen op grond van de laatste inzichten. Uit deze opgave, vor mgegeven in het zogeheten Meer Evenwicht scenario, is inderdaad gebleken dat er forse ex tra inspanning nodig is om in de behoefte op de regionale woningmarkt te voorzien. Daar waar in deze rappor tage spreken over de opgave, hebben we het over de door A BF becijferde opgave confor m het Meer Evenwicht scenario. De par tijen in de regio hebben onder begeleiding van RIGO ver volgens een proces met elkaar ontwor pen dat moet leiden tot een geactualiseerd Regioakkoord in het najaar van 202 2 (zie schema hieronder ) .
1 De toevoeging
van een zesde doelstelling vloeit voort uit het actualisatietraject en wordt opgenomen
in de geactualiseerde tekst van het Regioakkoord. De uitvraag onder gemeenten en de analyse is gericht op de vijf ‘oude’ doelstellingen, al biedt de rapportage ook alle benodigde inzichten op de nieuwe (zesde) doelstelling op het gebied van de middeldure voorraad.
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
4
Voorbereiding bod inclusief lokaal proces (voor de zomer van ‘22), mogelijkheid proefindiening
Bod (1 september 2022)
Analyse & Rapportage, (3 e week september)
Bestuurlijke intervisie (eind september, begin oktober)
Eindrapportage 3 e week oktober)
Geactualiseerd Regioakkoord (31 oktober)
Door de gemeenten is – op basis van een vooraf aangeleverd en afgestemd format – een bod uitgebracht, waar in duidelijk is gemaakt welke bijdrage zij kunnen leveren aan het vervullen van de becijferde opgave. Deze rapportage is een kwantitatieve weergave van (de optelsom van) deze biedingen , aangevuld met een vier tal gehouden ‘driehoeksgesprekken’ tussen wethouders Wonen uit de regio. Tijdens deze gesprekken is ‘het verhaal achter de cijfers’ aan bod gekomen . De inh oud van de gesprekken is toegevoegd om zodoende kleur te geven aan de cijfers, tabellen en grafieken die deze rappor tage domineren. Leeswijzer We star ten deze rapportage in hoofdstuk twee met de ‘techniek’: welke uitgangspunten zijn gehanteerd bij de analyse, hoe moeten de gepresenteerde resultaten worden gelezen? In hoofdstuk drie beschrijven we de optelsom van de twaalf biedingen én het bijbehorende effect in relatie tot de opgave. In hoofdstuk vier zoomen we in op de gemeenten. We sluiten deze rappor tage in hoofdstuk vijf af met een kor te reflectie van RIGO op de uitkomsten zoals gepresenteerd in de hoofstukken 3 en 4 .
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
5
2
Uitgangspunten Te n be hoeve van de analyse van de biedinge n is e e n aantal aannam en ge daan. Allere erst om de bie dingen van de t waalf ge meenten op e lkaar aan te late n sluiten e n te kunnen verge lijke n. Daar naast om de effecte n op de w oningbouwopgave in de re gio en de ver wachte uit kom sten te kunnen duiden. In dit hoofdstuk zette n w e de ge hantee rde uitgangspunten die de basis vor m de n voor de analyse, op e en rijtje . In de analyses zetten we de biedingen van de gemeenten af tegen de opgave tot en met 2 0 3 0 zoals becijferd door A BF 2 . A BF neemt daarin de star tvoor raad in 2 0 20 als basis. De opgave is berekend voor de sociale-, middeldure en dure voorraad en totale voorraad in de regio tot en met 2 0 3 0 . In de opgave wordt onderscheid gemaakt tussen zeven segmenten: dure huur ; dure koop; middel dure huur; middeldure koop; DAEB, particuliere sociale huur en sociale koop. Middels de biedingen hebben gemeenten opgegeven hoeveel woningen zij per saldo per segment gaan realiseren tot en met 2 0 3 0 . Voor enkele gemeenten is het op dit moment nog niet mogelijk gebleken een onderscheid te maken tussen huur of koop in de geplande nieuwbouw in het middeldure en dure s egment. Daarom is in de analyse gekozen om deze categor ieën samen te voegen en alleen te kijken naar de prijsklassen: middelduur (huur /koop) en duur (huur/koop). In het for mat t.b.v.
de gemeentelijke biedingen is specifiek uitgevraagd in hoever re gemeenten ook flex woningen bouwen, en in hoever re zij t.a.v. nieuwbo uw in het particuliere sociale segment ook afspraken hebben gemaakt voor langjarige (>15 jaar) instandhouding. In de optelsom van de nieuwbouwinzet zijn in deze rappor tage alle woningen – regulier of flex, instandhoudingsafspraken of niet – meegeteld. De gemeenten Hellevoetsluis, Brielle en Westvoorne zullen per 1 janua ri 20 23 fuseren tot de gemeente Voor ne aan Z ee. Deze gemeenten hebben vooruitlopend daarop één gezamenlijk bod uitgebracht.
2.1
Totale voorraad A llereerst bekijken we de effecten van de biedinge n van de gemeenten op de totale woningvoor raad , per gemeente en in de regio. De opgave die A BF heeft berekend en die ten grondslag ligt aan de biedingen heef t betrekking op de per iode 2 020 tot en met 2 0 30. De biedingen van de gemeenten – met uitzonder ing van die van Rotterdam – hebben betrekking op de per iode 2 0 21 tot en met 2 0 3 0. De reeds bekende ontwikkelingen in de woningvoorraad in 2 020 hebben we om die reden verrekend met de opgave zoals berekend door A BF. Deze cor rectie is gebaseerd op de Monitor Regioakkoord Regio Rotterdam 2 0 21 3 . Toevoegingen in de woningvoorraad in 2 020 betekenen dus een kleinere resterende opgave tot en met 2 0 30 en onttrekkingen in de woningvoor raad in 2 020 betekenen een grotere resterende opgave tot en met 2 0 3 0. De gemeente Rotterdam hield zelf al rekening met de ontwikkelingen in 2 020, door in het bod de ter mijn 2 0 2 0 tot en met 2 0 3 0 te hanteren.
2 ABF Research
(2021) Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam.
3 Stec Groep (2021) Update Monitor
Regioakkoord Regio Rotterdam.
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
6
O m de cijfers over de ontwikkeling van de diverse segmenten in 2 020 in de analyse te kunnen gebr uiken hebben we enkele aannamen gedaan : • De Monitor Regioakkoord Regio Rotterdam geeft geen afzonderlijk inzicht in ontwikkelingen in de par ticuliere sociale huurvoorraad en de duurdere/dure huurvoorraad in 2 020 . We hebben daarom de ontwikkeling van sociale par ticu liere huur in 20 20 op 0 gesteld; • We nemen aan dat de (negatieve) ontwikkeling van het goedkope koopsegment in 2 02 0 het gevolg is van pr ijsstijgingen. Deze woningen worden volgens onze aanname allemaal opgeteld bij het middeldure segment. • We nemen tevens aan dat in 2 0 2 0 (nagenoeg) geen goedkope koopwoningen aan de voorraad zijn toegevoegd. De biedingen van de gemeenten betreffen niet alleen nieuwbouw maar betreffen ook aannamen omtrent sloop, ver koop, aankoop en verschuivingen tussen segmenten als gevolg van pr ijsontwikkelingen. In d e analyse zijn we steeds van de door gemeenten ‘geboden’ cijfers uitgegaan. Met uitzonder ing van sloop, hebben ver koop, aankoop en verschuivingen door pr ijsontwikkelingen geen invloed op de ontwikkeling van de totale voor raad.
Wel heeft dat invloed op de ontwikkeling van segmenten: • Ver wachte verdamping van sociale koopwoningen of particuliere sociale huurwoningen door pr ijsstijgingen en ver koop of liberalisatie van DAEB -woningen worden opgeteld bij het middeldure segment. • Ver wachte 4 verdamping van het middeldure naar het dure huursegment door prijsstijgingen, worden afgetrokken van het middeldure segment en opgeteld bij het dure segment.
2.2
Sociale voorraad De sociale huur voorraad bestaat uit de DAEB-voor raad van de cor poraties , particuliere sociale (gereguleerde) huur tot € 7 63,47 en sociale koop tot € 2 1 0.000 (prijspeil 1 -1-202 2). O ok hier geldt dat d e ontwikkelingen in de sociale woningvoorraad in 2 02 0 worden ver rekend met de opgave, met uitzondering van de gemeente Rotterdam die in de bieding al rekening hield met ontwikkelingen in 20 20. Daar mee sluiten de biedingen over de periode 2 0 2 1 tot en met 2 0 3 0 aan op de berekende opgave (over 2 020 tot en met 2 0 30). Verdamping van sociale koop - of sociale par ticuliere huurwoningen leidt tot een grotere uitbreidingsopgave in de sociale voorraad, maar tegelijker tijd tot een uitbreiding van het middeldure huur en/of koopsegment. Dat heeft als resultaat een kleinere uitbreidingsopgave in dit middensegment. In de rappor tage verdelen we de bied ingen voor de sociale voorraad in drie categorieën: •
Het DA EB-segment (in bezit van de woningcorporaties). Dit is het meest beïnvloedbare deel van de biedingen: het gaat daar bij om nieuwbouw, sloop, (de)liberaliser ing, aankoop en ver koop. Ver volgens kijken we naar het effect van deze activiteiten op de sociale woningvoorraad tot en met 2 0 3 0.
•
Het par ticuliere sociale huursegment. Dit is een beperkt beïnvloedbaar deel van de woningvoorraad, bijvoorbeeld stuur baar als het gaat om het maken van afspraken
4 ABF gaat voor de particuliere
sociale huurvoorraa d uit van een verdamping van 15% van deze voorraad
voor de periode t/m 2030. ABF doet geen aanname t.a.v. verdamping uit het middeldure naar het dure segment: RIGO heeft hiertoe een verdamping van 10% over de periode t/m 2030 ingerekend.
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
7
over instandhoudingstermijnen bij nieuwbouw in de par ticuliere huursector. De pr ijsstijgingen in de bestaande particuliere huurvoorraad zijn door de gemeenten niet beïnvloedbaar. A lle biedingen voor de sociale particuliere huur voorraad worden meegeteld in het bod voor de sociale voorraad. Wel wordt de verdeling van geboden nieuwbouwwoningen met instandhoudingsafspraken >1 5 jaar en zonder deze afspraken apar t getoond. Particuliere huursector Wat betreft de sociale par ticuliere huur bestaat de kans dat deze na verloop van tijd, door huur verhoging of uitponding, weer aan het sociale segment wordt onttrokken. In de biedingen is daarom onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw of transfor matie van particuliere sociale huurwoningen waarvoor afspraken zijn gemaakt over langdurige instandhouding in het sociale segment van 1 5 jaar of langer en waar voor geen afspraken zijn gemaakt. Toevoeging van sociale particuliere huurwoningen zonder afspraken vormen een r isico voor voldoende omvang van de sociale voor raad op de langere ter mijn . •
De sociale koopvoorraad tenslotte vormt een moeilijk stuurbaar segment; alleen de pr ijsstelling van de nieuwbouw is in enige mate door gemeenten beïnvloedbaar, de pr ijsstijgingen in de bestaande voorraad niet.
A BF gaat bij de bereken ing van de opgaven uit van een verdampingssaldo van 0 in het sociale koopsegment tot en met 2 0 3 0 , vanwege de onzeker heden in en de ver moedelijke volatiliteit van de koopmar kt. Saldo 0 voor de periode 2 02 0 tot en met 2 0 30 zou betekenen dat, gegeven de al gerealiseerde ‘verdamping’ in 2 020 , in de per iode 2 021 tot en met 2 0 3 0 zich per saldo in gelijke mate pr ijsdalingen zouden moeten voordoen. In het onder zoek van RIGO over de stand van zaken van de sociale voorraad in de regio 5 hebben we geconstateerd dat sinds 2 0 1 7 het goedkope koopsegment al voor een aanzienlijk deel is verschoven naar een hoger pr ijssegment. O ok de ontwikkelingscijfers over 2 02 0 laten een kr imp (door prijsstijging) van het sociale koopsegment zien. Voor het realiseren van saldo 0 aan het e inde van 2 0 3 0 is dus de komende jaren een stevige trendbreuk vereist. Daar bij geldt uiteraard ook dat verdamping niet tot in het einde der tijden in het tempo van de afgelopen jaren door kan gaan: op een zeker moment is de goedkope koopvoor raad dan immers nagenoeg verdwenen en valt er weinig meer te verdampen.
2.3
Spreiding Voor het onder zoeken van de spreiding van de sociale voorraad in de regio wordt per gemeente het aandeel sociale voorraad in de totale voorraad berekend. Met uitzondering van Rotterdam bekijken we eerst het aandeel van de sociale voor raad in de totale voor raad in 2 0 2 1 . Voor de gemeente Rotterdam wordt het jaar 2 0 20 als startvoorraad gekozen, zodat het aansluit op de bieding van de gemeente. Ver volgens wordt op basis van de biedingen het ver wachte aandeel sociale voor raad berekend voor ultimo 2 03 0.
5 RIGO (2021) Actualisatie
Regioakkoord Rotterdam: Hoe staan we ervoor?
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
8
3
Regio In dit hoofdst uk onder zoeken we de re gionale effe cten van de ge mee ntelijke biedingen op de vijf doe lste llingen uit het Re gioakkoord.
3.1
Totale voorraad In tabel 3 .1 -1 is allereerst de opgave voor de gemeenten per segment weergegeven. In de middelste kolom is de opgave gecor rigeerd voor ontwikkelingen in 2 0 20, om de bieding aan te sluiten op de per iode waarop de opgave betrekking heeft. De gemeente Rotterdam is daarop de uitzondering, omdat zij de ontwikkelingen in 2 0 20 in hun bod hebben meegenomen. In de derde kolom is de netto ontwikkeling tot en met 2 0 30 op basis van de biedingen van de gemeenten per segment te zien. A llereerst valt op dat de opgave voor de totale voor raad is gedaald van 7 3.7 00 woningen naar 7 1 .6 00 woningen door toevoegingen aan de woningvoorraad in 2 02 0. O p basis van de biedingen zou de totale voor raad in de regio toenemen met 8 7 .8 70 woningen ultimo 2 03 0. Dat is dus r uim boven de opgave. t a b el 3 .1 -1 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b i ed i n g en vo o r d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d
Opgave ABF Sociale voorraad waarvan DAEB waarvan Sociale huur particulier waarvan Sociale koop Middelduur en duur waarvan Middeldure voorraad huur en koop waarvan Dure voorraad huur en koop Totale voorraad
Opgave na correctie 2020
Bod
1 3 .9 0 0 8 .4 0 0 100 5 .4 0 0 5 9 .8 0 0 3 1 .5 0 0 2 8 .3 0 0
1 9 .1 1 0 8 .4 1 0 100 1 0 .6 0 0 5 2 .4 9 0 2 5 .7 7 5 2 6 .7 1 5
2 .3 9 4 1 1 .8 8 9 -5 .3 9 4 -4 .1 0 1 8 5 .4 7 6 3 2 .6 6 2 5 2 .8 1 5
7 3 .7 0 0
7 1 .6 0 0
8 7 .8 7 0
In figuur 3 .1-1 is eveneens het verschil tussen de opgave voor de regio na correctie met de ontwikkelingen in 2 0 20 en het resultaat van de biedingen weergegeven. De biedingen van de gemeenten tezamen voor m iddeldure en dure woningen overtreffen de opgave. Dat geldt eveneens voor de geboden DA EB-ontwikkeling: er worden meer sociale cor poratiewoningen toegevoegd dan strikt noodzakelijk is op basis van het Meer Evenwicht scenar io. Daar geldt dan wel de kantteke ning bij dat voor het totale segment deze ontwikkeling geheel tenietgedaan wordt door de negatieve ontwikkelingen in de par ticuliere voorraad. Daar bij spelen prijsstijgingen in de particuliere huur en sociale koop een grote rol.
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
9
f i g u u r 3 .1 -1 Ef f ec t va n d e b i ed i n g en o p o p g a ve i n d e d i ver se seg m en t en i n d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0 .
Nieuwbouw versus uitbreiding In figuur 3 .1-2 wordt de geboden nieuwbouw vergeleken met de gewenste nieuwbouw aantallen voor het behalen van de opgave per segment. In het aantal nieuwbouwwoningen dat gerealiseerd dient te worden ten beho eve van de opgave worden de geboden activiteiten in het bod per segment meegenomen. Dat betekent dat onttrekking van woningen door sloop, liberalisatie, uitponding en verdamping in een segment resulteren in een nieuwbouwopgave in het betreffende segment di e groter is dan de uitbreidingsopgave zoals becijferd door A BF. Toevoegingen aan een segment door nieuwbouw, aankoop, deliberalisatie en prijsstijgingen kunnen daarentegen zorgen voor een nieuwbouwopgave die kleiner is dan de uitbreidingsopgave. In het DA EB-segment is de nieuwbouwopgave (1 9.062 woningen) r uim twee maal groter dan de gewenste uitbreiding van dit segment (8.4 10 woningen) . Dat komt door geplande sloop en onttrekkingen (door verkoop en liberalisering) van DAEB-woningen. We zien dat er r uim voldoende nieuwbouwwoningen zijn geboden (22 .541) om die onttrekkingen op te vangen en in de opgave in dit segment te voor zien . In de par ticuliere sociale huur is de uitbreidingsopgave zeer beper kt: 1 00 woningen. De benodigde nieuwbouw is wel omvangrijk: 1 0. 46 2 woningen. Dat is een gevolg van de aangenomen verdamping van en sloop in dit segment.
De geplande nieuwbouw (4 .9 68 woningen) is niet toereikend om in de opgave in dit segment te voorzien. In de goedkope koop is de uitbreidingsopgave 1 0 .6 00, uitgaande van een verdamping in 2 0 2 0 (exclusief Rotterdam). In de jaren 2 0 21 tot en met 2 0 3 0 vindt eveneens verdamping plaats, volgens opgave van de gemeenten, van nog eens 4 .260 woningen. Hierdoor ontstaat een nieuwbouwopgave in dit segment van maar liefst 1 4.8 62 woningen. In de biedingen is nieuwbouw in de sociale koop zelden ter ug te vinden.
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
10
In de middeldure en dure huur en koopsector zijn voldoende nieuwbouwwoningen geboden om de uitbreidingsopgave te behalen. Daarbij wordt de nieuwbouwopgave verkleind doordat de pr ijzen van huur- en koopwoningen zijn gestegen waardoor deze hogere prijssegmenten ’vanzelf ’ groeien als gevolg van mar ktontwikkelingen. Met name in het d ure segment zorgt dat er voor dat er bijna driemaal zoveel nieuwbouwwoningen geboden word en (4 1 .9 0 8) dan nodig voor het realiseren van de uitbreidingsopgave (1 5.80 6). f i g u u r 3 .1 -2 Ui t b r ei d i n g sn i eu wb o u w en ver va n g en d e n i eu wb o u w g ewen st t .b .v. d e r ea l i sa t i e va n d e o p g a ve t o t en m et 2 0 3 0 .
Het geboden aantal woningen dat toegevoegd word t aan de woningvoorraad betreft niet alleen nieuwbouwwoningen, maar kan ook tot stand komen door transformatie van bijvoorbeeld oude kantoren. In totaal worden 9 60 woningen toegevoegd in de regio door transformatie van gebouwen. Daar van wordt ook r uim 8 5% toegevoegd aan het middeldure of dure segment. Een aantal gemeen ten heeft in de nieuwbouw ook flexwoningen gepland. Het ga at om vijf gemeenten en om totaal 1 .3 2 8 flexwoningen. O ngeveer de helft daar van komen terecht in de sociale par ticuliere huur. O ngeveer 3 0% van de flexwoningen worden naar ver wachting in de DA EB-voorraad gepositioneerd en 2 1% in het middeldure huursegment (figuur 3 .1-3 ).
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
11
f i g u u r 3 .1 -3 A a n d eel f l exwo n i n g en i n n i eu wb o u w p er seg m en t .
3.2
Sociale voorraad In deze paragraaf zoomen we verder in op de opgave en de biedingen t.a.v. de sociale voorraad. Hier in maken we onderscheid tussen het beïnvloedbare DAEB-deel, het beperkt beïnvloedbare par ticuliere sociale huurdeel en het niet beïnvloedbare deel van de sociale koop, zoals toegelicht in hoofdstuk 2. Beïnvloedbaar: DAEB In tabel 3 .2 -1 is de opgave tot en met 2 0 30 , de gecor rigeerde opgave inclusief ontwikkelingen in 2 0 2 0 en het bod van de gemeenten voor de DA EB-voorraad weergegeven. Wanneer de ontwikkelingen in 2 020 worden meegerekend is de opgave tot en met 2 0 30 met 1 0 DAEBwoningen toegenomen. De gemeenten doen gezamenlijk een bod voor uitbreiding van de DA EB -voorraad met 1 1 .8 8 9 woningen tot en met 2 0 30. Daar van worden 2 2.541 nieuwbouwwoningen toegevoegd en 9 .5 0 6 woningen gesloopt. Daarnaast worden er per saldo 1.1 46 woningen geliberaliseerd of ver kocht. Dat betekent dat er binnen het DA EB segment geen resterende opgave is, maar dat er potentieel tot en met 2 0 3 0 3 .47 9 woningen ex tra worden toegevoegd. t a b el 3 .2 -1 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b i ed i n g en vo o r d e so c i a l e c o r p o r a t i e h u u r vo o r r a a d (DA EB)
Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verkoop/aankoop waarvan DAEB <-> Niet-DAEB Resterende opgave
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
8 .4 0 0 8 .4 1 0 1 1 .8 8 9 2 2 .5 4 1 -9 .5 0 6 -3 7 9 -7 6 7 -3 .4 7 9
12
Be pe r kt beïnvloedbaar : Part iculiere huur De gemeenten hebben beper kt invloed op de sociale particuliere huurvoorraad. Er kan in de sociale par ticuliere huurvoorraad sprake zijn van prijsstijgingen, waardoor deze woningen in een hogere pr ijsklasse terechtkomen en uit de sociale voor raad verdwijnen . Door afspraken te maken over een instandhoudingstermijn van nieuwbouwwoningen in het sociale segment kan verdamping voorlopig worden tegengegaan. Dat geldt echter niet voor de bestaande voor raad tenzij daar al in een eerdere fase afspraken over gemaakt z ijn. De regio heeft een opgave van 1 00 sociale par ticuliere huurwoningen. De g emeenten bieden tezamen 4 .9 6 8 nieuwbouwwoningen in de sociale particuliere huur voorraad en geven ook sloop van 1 .26 2 particuliere sociale huurwoningen aan. Daar naast nemen de g emeenten de aanname 6 van A BF over dat tot en met 2 0 30 woningen uit de sociale particuliere huurwoningen zullen verdampen. In totaal wordt verwacht dat 9 .10 0 woningen door prijsstijgingen uit het segment zullen verdwijnen. Deze activiteiten leiden tot een kr imp van dit deel van de voor raad. De resterende opgave is dan 5 .49 4 particuliere sociale huur woningen (tabel 3 .2 -2 ). t a b el 3 .2 -2 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b i ed i n g en vo o r d e so c i a l e p a r t i c u l i er e h u u r vo o r r a a d
Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave
100 100 -5 .3 9 4 4 .9 6 8 -1 .2 6 2 -9 .1 0 0 5 .4 9 4
Een deel van de gemeenten heeft afspraken gemaakt over de instandhouding van nieuwbouwwoningen in de par ticuliere huur voor een ter mijn van langer dan 1 5 jaar. Dat geldt voor 3 1 % van de geboden par ticuliere sociale huurwoningen. Voor 2 .766 woningen zijn geen afspraken gemaakt en voor 6 53 woningen is dat nog niet bekend (figuur 3.2 -1 ). Voor een aanzienlijk deel van de geboden nieuwbouw in de par ticuliere sociale huur geldt dus het r isico dat deze binnen afzienbare tijd aan het sociale segment zal worden onttrokken.
6 Niet alle gemeenten nemen de verwachte
verdamping van de particuliere huur, zoals becijferd door
ABF exact over. Op regionaal niveau telt het wél op tot de door ABF becijferde verdamping van 15% van de particuliere sociale huurvoorraa d.
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
13
f i g u u r 3 .2 -1 Bi ed i n g en vo o r d e so c i a l e p a r t i c u l i er e h u u r vo o r r a a d wa a r vo o r wel o f g een a f sp r a ken zi j n g em a a kt o ver d e i n st a n d h o u d i n g st er m i j n l a n g er d a n 1 5 j a a r .
N iet be ïnvloedbaar : Sociale koop De sociale koopv oorraad vormt een moeilijk stuurbaar segment en er zijn verschillende manieren om naar dit segment te kijken . A BF gaat in de becijferde opgave niet uit van verdamping van de sociale koopvoor raad. In 2 020 (maar ook in de jaren eraan voorafgaand) heeft – weten we inmiddels - een forse verdamping van een deel van het sociale koopsegment plaatsgevonden. Dat is te zien aan de gecor rigeerde opgave na verrekening van de ontwikkelingen in 2 0 20 in tabel 3 .2-3. De meeste gemeenten volgen de lijn van A BF en becijferen geen verdamping van sociale koop in hun bieding. Gezamenlijk wordt uitgegaan van verdamping van 4.2 60 woningen uit de sociale koopvoorraad tot en met 2 0 3 0. Echter, alleen al in 2 02 0 was er sprake van een verdamping van 5 .200 woningen uit dit segment. Prijsstijgingen hebben dus invloed op de onttrekkingen in dit segment en de resterende opgave. Er resteert dan in de regio een opgave van 1 4 .7 01 woningen. t a b el 3 .2 -3 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 en b i ed i n g en vo o r d e so c i a l e p a r t i c u l i er e ko o p vo o r r a a d
Tot en met 2030 Opgave ABF
5 .4 0 0
Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave
1 0 .6 0 0 -4 .1 0 1 159 -4 .2 6 0 1 4 .7 0 1
A ls we er van uit zouden gaan dat de verdamping in 2 020 en de mogelijke verdamping in de per iode 2 0 21 tot en met 2 0 3 0 gecompenseerd zal worden door toekomstige prijsdalingen in
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
14
de per iode tot en met 2 0 3 0 , blijft d e opgave op 5 .400 staan ter wijl er (slechts) 1 59 nieuwbouwwoningen worden geboden. Er resteer t bij dat uitgangspu nt een opgave in dit segment van 5 .2 4 1 woningen. Gezien de ontwikkelingen in 2 0 20 (en ook de jaren er voor) waaruit blijkt dat in dat jaar reeds 1 0.50 0 woningen door pr ijsstijging uit dit segment verdwenen zijn is de ver wachting dat dit uitgangspunt niet re ëel is. Temeer daar eventueel grote toekomstige pr ijsdalingen waarschijnlijk een gevolg zullen zijn van een sterk neergaande conjunctuur waardoor tevens de vraag naar goedkope (sociale) woningen en dus ook de regionale opgave zullen toenemen. Effecten In figuur 3 .2-2 zijn de biedingen in de sociale voorraad vergeleken met de opgave tot en met 2 0 3 0 . Hierin is goed te zien dat er voldoende DAEB -woningen wo rden toegevoegd om de opgave in dat segment te behalen. Echter, mede door verdamping, zorgt de krimp in de par ticuliere sociale huur- en sociale koopvoorraad er voor dat de ex tra toevoegingen in de DA EB voor raad hierdoor grotendeels teniet worden gedaan. Ten aanzien van de gehele sociale voor raad resteer t dan een opgave van 1 6.716 (= 1 9.11 0 – 2 .3 94) woningen. f i g u u r 3 .2 -2 Ef f ec t va n d e b i ed i n g en o p o p g a ve i n d e d i ver se seg m en t en i n d e so c i a l e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0 .
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
15
In figuur 3 .2-3 worden de geboden activiteiten in de sociale voorraad en het effect daarvan op de opgave weergegeven . f i g u u r 3 .2 -3 On t wi kkel i n g so c i a l e vo o r r a a d en r est er en d e o p g a ve t o t en m et 2 0 3 0
3.3
Spreiding In deze paragraaf analyseren we de spreiding van de sociale voorraad in de regio aan de hand van het aandeel sociale voorraad van de totale woningvoorraad in de gemeente. Eerst kijken we naar de verdeling van de segmenten in de ver wachte nieuwbouw tot en met 2 0 30, zoals geboden door de gemeenten. Vervolgens onderzoeken we het aandeel sociale woningvoor raad van de totale voor raad eind 2 03 0. Tenslotte bekijken we ook het aandeel DA EB in de totale woningvoor raad eind 2 03 0. Dit perspectief is vanuit stuurbaarheid en vanuit nieuw r ijksbeleid (waarbij gekoerst lijkt te gaan worden op percentages DAEB in de gemeentelijke woningvoor raad) relev ant. In de regio is r uim een vijfde deel van de geboden nieuwbouw DAEB. 5 % van de nieuwbouw heeft betrekking op de par ticuliere sociale voorraad. Ruim 7 0% van de nieuwbouw heeft betrekking het middeldure of dure segment ( zie figuur 3 .3-1).
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
16
f i g u u r 3 .3 -1 A a n d eel so c i a a l , m i d d el d u u r en d u u r i n g ep l a n d e n i eu wb o u w i n d e r eg i o t o t en m et 2030
In figuur 3 .3-2 wordt het effect van de biedingen op de spreiding van de sociale voor raad in de regio weergegeven. Het aandeel sociale voor raad in de totale voor raad in de regio krimpt van 5 1 % naar 4 5%. In de gemeente Lansingerland stijgt het aandeel sociaal in de woningvoor raad. In de an dere gemeenten is een daling van het aandeel sociale woningvoor raad te zien. Met name in de gemeenten Capelle aan den IJssel, Rotterdam en Vlaardingen is op basis van de biedingen een sterke d aling van de sociale voor raad te ver wachten . De daling, en ook het gelijk blijven of beperkte stijging van de sociale voorraad, wordt in de meeste gemeenten ster k beïnvloed door de verdamping van sociale particuliere huur en koop.
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
17
f i g u u r 3 .3 -2 A a n d eel so c i a l e vo o r r a a d i n t o t a l e vo o r r a a d i n 2 0 3 0 (sp r ei d i n g )
* Vo o r de gemeente Ro tterdam is het aandeel sociale voo rraad in de t otale voorraad gebaseer d op de woningvo o r raad in 2020.
In onderstaand figuur 3 .3-3 wordt het effect van biedingen van de gemeen ten op de spreiding van de DA EB voor raad in de regio getoond. Het aandeel DAEB voorraad in de totale voor raad in de regio daalt van 36 % naar 3 3%. Voor twee gemeenten geldt dat er sprake is van een stijging van het aandeel DA EB voorraad in de totale woningvoorraad in 2 030 . Het gaat om Barendrecht en Lansinger land. In A lbrandswaard en Voorne aan Zee blijft het aandeel gelijk. In de andere gemeenten in de regio kr impt het aandeel DA EB-woningen tot en met 2 0 3 0 . Bij de geschetste ontwikkeling zoals hier boven verwoord, kan gesteld worden dat i n de meeste gemeenten een duidelijke samenhang is tussen de geschetste ontwikkeling en de opgave zoals becijferd door A BF. Dat het aan deel sociale voorraad (t.o.v. de totale voorraad) in de regio daalt is – gegeven het feit dat de uitbreidingsopgave ‘socia al’ slecht 1 /6 deel van het totaal is - niet vreemd: de daling van het aandeel DAEB in de totale voorraad eind 20 30 is niet een gevolg van een kr impende DA EB-voor raad, maar van een veel ster ker stijgende middeldure- en dure voorraad. In een gemeente als Vl aardingen neemt het aandeel DAEB behoor lijk af en in Lansingerland juist toe, maar dat is op basis van het Meer Evenwichtscenar io ook juist de bedoeling.
We zullen in hoofdstuk 4 dan ook nadrukkelijk de relatie leggen tussen de door gemeenten geschetste vo orraadontwikkeling en de opgave zoals deze becijferd is door A BF.
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
18
f i g u u r 3 .3 -3 A a n d eel DA EB i n t o t a l e vo o r r a a d i n 2 0 3 0 (sp r ei d i n g )
* Vo o r de gemeente Ro tterdam is het aandeel sociale voo rraad in de t otale v oorraad gebaseer d op de woningvo o r raad in 2020.
3.4
Beschikbaarheid en Betaalbaarheid Tenslotte is aan de gemeenten gevraagd welke bijdrage geleverd wordt aan de Beschikbaarheid en Betaalbaar heid van de sociale voor raad. Er zijn in het Regioakkoord uit 2 019 een tweetal nor men bepaald voor deze twee doelstellingen: • Beschikbaar heid: O p gemeentelijk niveau wordt tenminste 7 5% van de vrijgekomen huurwoningen van corporaties met een huurprijs onder de liberalisatiegrens toegewezen aan de pr imaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigden). • Betaalbaar heid: O p gemeentelijk niveau een sociale huurvoorraad van de cor poraties die voor tenminste 7 0% bestaat uit woningen met een huur pr ijs tot de bovenste (tweede) aftoppingsgrens.
A lle gemeenten voldoen op basis van de biedingen aan de betaalbaarh eidsnorm in 2 020 en onderschr ijven deze nor m in hun biedingen tot en met 2 0 30. Capelle aan den IJssel stelt als enige gemeente een hoger doel dan de norm, al geven andere gemeenten in hun biedingen ook aan geen actief beleid te hebben om het huidige betaal baarheidsniveau (vaak boven 7 0 %) actief omlaag te brengen. Veel gemeenten voldoen momenteel in veel gevallen nog niet aan de nor m voor beschikbaar heid, maar hebben wel het streven daarnaar toe te wer ken voor de per iode tot en met
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
19
2 0 3 0 . Uitzonder ing hierop zijn de gemeenten Krimpen aan den IJssel, Schiedam en Vlaardingen, die zich ten doel stellen minimaal 60 % tot 7 0% van de vr ijgekomen corporatiewoningen met een huur pr ijs onder de liberalisatiegrens toe te wijzen aan de primaire doelgroep. f i g u u r 3 .4 -1 Bi ed i n g en vo o r Besc h i kb a a r h ei d en Bet a a l b a a r h ei d va n d e so c i a l e h u u r sec t o r p er g em een t e i n d e r eg i o .
Betaalbaarheid 2020 Bod Albrandswaard Barendrecht Capelle aan den IJssel Krimpen aan den IJssel Lansingerland Maassluis Nissewaard Ridderkerk Rotterdam Schiedam Vlaardingen Voorne aan Zee
Beschikbaarheid 2020 Bod
78% 73% 86% 85% 79% 85% 82%
70% 70% 79% 70% 70% 70% 70%
69% 53% 69% 75% 75% 76% 74%
75% 75% 75% 70% 75% 75% 75%
78% 88% 88% 86% 82%
70% 70% 70% 70% 70%
65% 75% 60% 79% 69%
75% 75% 60% 70% 75%
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
20
4
Gemeenten In dit hoofdst uk gaan we per ge me ente in op de bieding e n de effe cten op de totale en de sociale woningvoor raad. We vergelijke n het bod met de opgave e n le ggen deze naast act ue le ont wikkelinge n in de woningvoorraad in 2 020 . Daar naast be steden we aandacht a an flexwoningen, afspraken in de par ticuliere huurse ctor en ontw ikkelingen in de sociale koopvoor raad. Te nslotte be kijken w e de bie dingen van de ge meente voor de beschikbaarhe id e n betaalbaar he id van de corporatievoorraad .
4.1
Albrandswaard In deze paragraaf l eggen we de bieding van de gemeente A lbrandswaard naast de opgave tot en met 2 0 3 0 . A llereerst beschrijven we de context waar in het bod tot stand is gekomen en de belemmer ingen waar de gemeente mee te maken heeft. Daar na analyseren we het bod. Eerst bekijken we de bieding van de gemeente op basis van de geboden nieuwbouw. Dan onder zoeken we de andere ver wachte toevoegingen en onttrekkingen in de totale en sociale voor raad. Daar in wordt ook rekening gehouden met de actuele ontwikkelingen in 2 0 2 0 , zoals beschreven in hoofdstuk 2 . Ver volgens laten we zien wat de effecten zijn van het bod op de opgave. Tenslotte bekijken we wat geboden is t.a.v. beschikbaarheid en betaalbaar heid in de sociale corporatiehuursector.
4.1.1
Context
De gemeente A lbrandswaard heeft naar aanloop van de bieding een Raadsakkoord gesloten, waar in een aantal uitgangspunten t.a.v. Wonen vastgelegd zijn. De afspraak is dat in ieder project een derde sociaal wordt toegevoegd. Ook is daar in opgenomen dat blijvend wordt gezocht naar bouwlocaties vo or het ontwikkelen van nieuwe plannen. Het doel is om meer rond de metro stations te bouwen en te zoeken naar n ieuwe vormen van wonen. O ok de ambitie voor verdichting is opgenomen in het Raadsakkoord. Met name door te kijken naar andere oplossingen voor mo biliteit, zoals deelvervoer. Voor het sociale segment gaat de gemeente ex pliciet met cor poraties in zee, ook voor het middensegment, omdat de er varing is dat ontwikkelaars vooral geïnteresseerd zijn in het dure segment. De gemeente is de prestatieafsprake n met cor poraties aan het her ijken. De ambities en plannen zijn gedeeld met de cor poraties en die willen meedoen. Echter, de gemeente geeft ook aan dat er aandacht moet blijven voor gedifferentieerde wijken. Het behalen van 3 0 % sociaal in de totale voorraad wordt daarom nog besproken. Tenslotte worden met par ticuliere ontwikkelaars afspraken gemaakt over instandhoudingster mijnen van 2 5 jaar voor het behouden van huurwoningen tot het middensegment. Sociale koop voegt de gemeente niet toe, vanwege het potentiële verdampingseffect.
Belemmeringen en kansen Voor de gemeente A lbrandswaard is planuitval een r isico. De gemeente heeft alle plannen, zowel hard als zacht in het bod ingebracht. De gemeente ziet ook onzekerheden bij de ontwikkelingen. O ver de locatie O mloop is de gemeente bijvoorbeeld nog nader in gesprek, want de oplever ing van veel plannen is gepland voor 2 02 8, maar nog niet alles is rond. De gemeente zet in op zoveel mogelijk plannen op de plank, door te zoeken naar bouwlocaties
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
21
en nieuwe p lannen te ontwikkelen, om snel van start te kunnen gaan en voortgang te houden.
4.1.2
Bod
De gemeente A lbrandswaard is voornemens 1 .5 66 woningen toe te voegen aan de woningvoor raad tot en met 2 0 3 0. De verdeling over de DA EB -voorraad en middeldure en dure segment zijn ongeveer gelijk ( figuur 4 .1-1 ) 7 . f i g u u r 4 .1 -1 Geb o d en t o evo eg i n g en a a n d e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0
Een derde van de geboden nieuwbouw is bestemd voor de sociale voorraad en is aangemer kt als DA EB. Een vergelijkbaar deel is toegewezen aan middeldure en aan dure huur en koop (figuur 4 .1-2).
7 Van 171 woningen
in het woningbouw prog ramma is het (prijs)segment nog onbekend. De gemeente heeft aangegeven 33% van de nieuwbouw aan de sociale voorraad wil toevoegen. Om deze verdeling te behalen zijn de 171 woningen evenredig verdeeld over het middeldure en dure segment.
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
22
f i g u u r 4 .1 -2 A a n d eel so c i a a l , m i d d el d u u r en d u u r i n g eb o d en n i eu wb o u w t o t en m et 2 0 3 0
De geboden woningen voor de woningvoorraad bestaan niet alleen uit nieuwbouw, maar kunnen ook tot stand komen door transformatie van bijvoor beeld oude kantoren. In A lbrandswaard staat geen transformatie van gebouwen gepland tot en met 2 0 3 0. O ok is in een aantal gemeenten een deel van de geboden nieuwbouw aangemer kt als flexwoningen. De gemeente A lbrandswaard heeft geen flexwoningen opgenomen in het bod ; de mogelijkheden worden wel onderzocht . Naast toevoegingen door nieuwbouw vinden er ook andere ontwikkelingen plaats in de woningvoorraad, zoals onttrekki ngen door sloop of groei of krimp van segmenten door prijsontwikkelingen. In de paragrafen hieronder zetten we de geboden nieuwbouw af tegen deze ontwikkelingen en onder zoeken we de effecten daarvan op de opgave tot en met 2 0 3 0.
4.1.3
Totale voor raad
In tabel 4 .1 -1 is allereerst de opgave voor de gemeente per segment weergegeven. In de middelste kolom is de opgave gecor rigeerd voor ontwikkelingen in 2 0 20, om de bieding aan te sluiten op de opgave. Door ontwikkelingen in de woningvoorraad in 2 02 0 is de opgave tot en met 2 0 3 0 voor de totale voor raad gedaald van 1 .30 0 woningen naar 1 .24 0 woningen . In de derde kolom is de netto ontwikkeling tot en met 2 0 30 op basis van het bod van de gemeente per segment te zien. Het bod voor de uitbreiding van de totale woningvoorraad omvat 1 .4 2 5 woningen. Door sloop van 1 4 1 DAEB -woningen valt de netto toevoeging lager uit dan de geboden nieuwbouw van 1.5 66 woningen.
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
23
t a b el 4 .1 -1 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d A l b r a n d swa a r d vo o r d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d
Opgave ABF Sociale voorraad waarvan DAEB waarvan Sociale huur particulier waarvan Sociale koop Middelduur en duur waarvan Middeldure voorraad huur en koop waarvan Dure voorraad huur en koop Totale voorraad
1 .1 0 0 1 .0 0 0 100 200 200 1 .3 0 0
Opgave na correctie 2020 1 .1 3 0 1 .0 1 0 100 20 110 175 -6 5 1 .2 4 0
Bod 280 380 -100 1 .1 4 5 540 606 1 .4 2 5
Effecten In figuur 4 .1-3 is ook het verschil tussen de opgave voor de gemeente na cor rectie met de ontwikkelingen in 2 0 20 en het resultaat van de bieding weergegeven. Het bod voor middeldure en de toevoeging van dure woningen over treffen de opgave. Daarentegen ligt het bod voor de sociale voorraad lager dan de opgave. Er worden netto 3 80 woningen toegevoegd aan de DA EB voorraad. Dat is minder dan de opgave van 1 .010 DA EB-woningen . Bovendien wordt die ontwikkeling deels tenietgedaan door verdamping van woningen uit de par ticuliere sociale huurvoorraad. Met het huidige bod behaalt de gemeente wel de opgave voor de totale voor raad. f i g u u r 4 .1 -3 Ef f ec t va n h et b o d o p o p g a ve i n d e d i ver se seg m en t en i n d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0 .
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
24
4.1.4
Sociale voor raad
In deze paragraaf zoomen we verder in op de opgave en het bod voor de sociale voorraad. Hier in maken we onderscheid tussen het beïnvloedbare, beperkt beïnvloedbare en niet beinvloedbare deel van de sociale voorraad, zoals toegelicht in hoofdstuk 2. Beïnvloedbaar: DAEB In onderstaande tabel 4 .1-2 is de opgave tot en met 2 0 3 0, de gecor rigeerde opgave inclusief ontwikkelingen in 2 0 20 en de opgegeven activiteiten van de gemeente tot en met 2 0 3 0 in de DA EB-voorraad weergegeven. Wanneer de ontwikkelingen in 2 02 0 worden meegerekend is de opgave tot en met 2 0 3 0 met 1 0 DAEB-woningen gestegen . De gemeente A lbrandswaard is voornemens per saldo 3 80 woningen toe te voegen aan de DA EB-voorraad tot en met 2 0 3 0. Daarvan worden er 5 1 1 nieuwbouwwoningen toegevoegd en 1 4 1 woningen gesloopt. Daarnaast worden er 1 0 woningen gedeliberaliseerd. Dat betekent een resterende opgave van 6 30 sociale huurwoningen tot en met 2 0 30 . t a b el 4 .1 -2 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d A l b r a n d swa a r d vo o r d e so c i a l e c o r p o r a t i e h u u r vo o r r a a d (DA EB)
Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan Nieuwbouw waarvan sloop waarvan verkoop/aankoop waarvan DAEB <-> Niet-DAEB Resterende opgave
1.000 1.010 380 511 -141 10 630
Be pe r kt beïnvloedbaar : Part iculiere huur De gemeente heeft beper kt invloed op de sociale particuliere huur voorraad. Er kan in de sociale par ticuliere huurvoorraad sprake zijn van prijsstijgingen, waardoor deze woningen in een hogere pr ijsklasse terechtkomen en uit de sociale voor raad verdwijnen. Door afspraken te maken over een instandhoudingstermijn van nieuwbouwwoningen in het sociale par ticuliere segment kan verdamping deels worden tegengegaan. Dat geldt echter niet voor de bestaande voor raad. De gemeente A lbrandswaard heeft een opgave van 1 0 0 sociale particuliere huur woningen. De gemeente biedt geen woningen in de sociale particuliere huurvoor raad. Daarnaast neemt de gemeente de aanname van A BF over dat tot en met 2 0 3 0 1 00 woningen uit de sociale par ticuliere huurvoorraad zullen verdampen. De resterende opgave tot en met 2 0 3 0 is 2 0 0 par ticuliere huurwoningen in het sociale segment (tabel 4 .1-3).
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
25
t a b el 4 .1 -3 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d A l b r a n d swa a r d vo o r d e so c i a l e p a r t i c u l i er e h u u r vo o r r a a d
Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan Nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave
100 100 -100 -100 200
N iet be ïnvloedbaar : Sociale koop De sociale koopvoorraad vormt een moeilijk stuurbaar segment . De gemeente kan sociale koopwoningen opnemen in de nieuwbouwplannen . Echter het r isico bestaat dat deze koopwoningen tot € 2 10.0 00 door prijsstijgingen verdampen uit het sociale segment. A BF gaat over de gehele per iode niet uit van verdampi ng van de sociale koopvoorraad tot en met 2 0 3 0 . Cijfers over 20 20 laten zien dat dit in dat jaar op grote schaal is voorgekomen in de regio. Dat is te zien aan de gecor r igeerde opgave na de ontwikkelingen in 2 020 mee te rekenen. De vraag blijft welk langetermijneffect het heeft op de sociale voorraad ultimo 20 30. Er is geen opgave in de sociale koop in de gemeente A lbrandswaard. Na cor rectie va n de opgave aan de hand van de ontwikkelingen in 2 020 dienen er 20 sociale koopwoningen worden toegevoegd . De gemeente heeft geen nieuwbouw van sociale koopwoningen geboden en volgt de lijn van A BF en becijfer t ook geen verdamping van sociale koop in hun bieding. Daar mee is er een resterende opgave van 2 0 sociale koopwoningen in A lbrandswaard (tabel 4 .1 -4 ). t a b el 4 .1 -4 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 en b o d A l b r a n d swa a r d vo o r d e so c i a l e ko o p vo o r r a a d
Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave
20 20
Effecten In figuur 4 .1-4 wordt het effect van de bieding op de sociale voorraad en de resterende opgave getoond. Voor name oorzaken van de resterende opgave voor de gemeente A lbrandswaard zijn de geboden sloop van DAEB-woningen en de ver wachte verdamping in de sociale par ticuliere huurvoorraad. Dat resulteert in een resterende opgave van 8 50 woningen voor de sociale voor raad.
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
26
f i g u u r 4 .1 -4 On t wi kkel i n g so c i a l e vo o r r a a d en r est er en d e o p g a ve t o t en m et 2 0 3 0
In tabel 4 .1 -5 wordt het effect van het bod op het aandeel sociale voorraad en het aandeel van de DA EB voor raad in de gemeente getoond. Het aandeel sociale voorraad in de totale woningvoorraad in A lbrandswaard blijft gelijk tot 2 03 0. Dat geldt ook voor h et aandeel DA EB voor raad in de totale voorraad: 2 4 % in 2 02 1 en in 2 030 . t a b el 4 .1 -5 A a n d eel i n so c i a a l i n t o t a l e vo o r r a a d i n 2 0 3 0 (sp r ei d i n g )
totale woningvoorraad sociale woningvoorraad DAEB voorraad aandeel sociaal aandeel DAEB
4.1.5
2021
2030
1 0 .5 7 3 2 .6 9 2 2 .5 2 7 25% 24%
1 1 .9 9 8 2 .9 7 2 2 .9 0 7 25% 24%
Be schikbaar he id e n betaalbaarheid
Tenslotte is aan de gemeenten gevraagd welke bijdragen geleverd wordt aan de Beschikbaar heid en Betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad van woningcorporaties. De gemeente A lbrandswaard behaalde in 2 020 de doelstelling voor de betaalbaar heid van de sociale cor poratievoor raad . De beschikbaarheid van de sociale cor poratievoorraad lag in
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
27
2 0 2 0 onder de gestelde norm. De gemeente heeft de intentie aan beide normen te voldoen in de per iode tot en met 2 0 3 0 (tabel 4 .1 -6 ). A lbrandswaard zet ten aanzien van b etaalbaarheid in op 7 0%, omdat zij in praktijk ziet dat het lastig is het percentage betaalbaar heid boven de norm te houden. Dat komt volgens de gemeente omdat het cor poratiebezit in A lbrandswaard uit veel eengezinswoningen bestaat. Door de maatregel van passend toewijzen, wordt hier in wel bijgestuurd. Daardoor komt een groot deel van de ver huringen wel onder de aftoppingsgrens. Wat betreft de beschikbaar heid kan het streefpercentage van 7 5% onder druk komen te staan door veel nieuwbouwwoningen. De gemeente ziet dat cor poraties wel de randen opzoeken in de huur prijzen die zij kunnen vragen. De gemeente zet zich in om financieel te ondersteunen, bijvoorbeel d via fondsvorming, om dit te ondervangen. Daarnaast zorgt de maatregel van het passend toewijzen er ook voor dat de hoge huurprijzen gedr ukt kunnen worden. De gemeente wil echter ook de focus houden op het realiseren van de sociale huurwoningen, in plaats van de discussie voeren over betaalbaarheid met cor poraties: woningen moeten er eerst zijn, alvorens over beprijzen te spreken. t a b el 4 .1 -6 Op g a ve, st a n d va n za ken 2 0 2 0 en b o d Besc h i kb a a r h ei d en Bet a a l b a a r h ei d va n d e so c i a l e h u u r sec t o r
Opgave Betaalbaarheid Beschikbaarheid
70% 75%
2020
Bod 78% 69%
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
70% 75%
28
4.2
Barendrecht In deze paragraaf leggen we de bieding van de gemeente Barendrecht naast de opgave tot en met 2 0 3 0 . A llereerst beschrijven we de context waar in het bod tot stand is gekomen en de belemmer ingen waar de gemeente mee te maken heeft. Daar na analyseren we het b od. Eerst bekijken we de bieding van de gemeente op basis van de geboden nieuwbouw. Dan onder zoeken we de andere ver wachte toevoegingen en onttrekkingen in de totale en sociale voor raad. Daarin wordt ook rekening gehouden met de actuele ontwikkelingen in 2 0 20, zoals beschreven in hoofdstuk 2 . Ver volgens laten we zien wat de effecten zijn van het bod op de opgave. Tenslotte bekijken we wat geboden is t.a.v. beschikbaarheid en betaalbaarheid in de sociale cor poratiehuursector.
4.2.1
Context
Barendrecht is een midd elgrote gemeente, ingeklemd tussen O ude Maas en de A 1 5. De gemeente heeft weinig grond meer in eigendom. In het verleden is in Barendrecht een grote VINEX-locatie (Car nisselande) ontwikkeld. Toen de gemeente 3 0 % van de nieuwbouwwoningen op de VINEX-locatie in het sociale segment wilde realiseren, kreeg zij daar op grond van het toenmalige contingent de mogelijkheden niet voor. Nu probeert de gemeente dat recht te trekken, maar dat is volgens de gemeente niet in de komende 1 0 jaar opgelost. Het realiseren van nieuwbouwprojecten enkel in de sociale sector is volgens de gemeente ongewenst. Er var ingen in buurgemeenten hebben aangetoond dat dit zorgt voor een stapeling van problemen in de wijken. De gemeente streeft naar een verdeling van 30 % sociaal, 3 0% middens egment en 4 0% duur in nieuwbouwprojecten. Met name in inbreidingslocaties heeft de gemeente de mogelijkheden om 1 0 0 % sociale woningbouw te realiseren. O p locaties in het buitengebied probeert de gemeente in onder handeling met par ticuliere ontwikkelaars soc iaal toe te voegen, maar dat gesprek is moeilijk. De gemeente benadr ukt dat de ambitie voor 30 % sociale woningbouw in nieuwbouwprojecten hoger is dan de lokale behoefte aan sociale woningen.
Daar naast is het de gemeente gelukt om in samenwer king met de cor poraties Wooncompas, Patr imonium en Havensteder 9 0 0 woningen van Vestia te kopen en te behouden voor het sociale segment. De gemeente heeft in samenspraak met de cor poraties besloten de verkoop van sociale woningen stil te leggen. Tenslotte zet de gemeente in op het realiseren van flex woningen. In eerste instantie werden deze gepland op bestaande nieuwbouwlocaties, echter dat zat de voortgang van de nieuwbouw in de weg. De gemeente is in over leg met de Provincie Zuid -Holland over een grote locatie van 5 hectare waar circa 1 0 0 flexwoningen gerealiseerd kunnen worden. Deze zijn niet opgenomen in het bod. Belemmeringen en kansen De gemeente houdt in het bod geen rekening met planuitval. Veel plannen zijn in vergevorderd stadium, dus ver wacht men alle plannen te kunnen realiseren. Het zijn veelal kleine inbreidingslocaties: daar speelt geen stikstofproblematiek en is er veel regie vanuit de gemeente. Het grote project de Stationstuinen vor mt het enige reële r isico. Bij projecten in het buitengebied is zij afhankelijk van projectontwikkelaars. Bij het realiseren van sociale woningen probeert de gemeente in te zetten op het bouwen van woningen tot de eerste aftoppingsgrens. O p sommige locaties is dat gelukt.
Echter, de gemeente er vaar t dat de woningen steeds kleine r worden gebouwd om de huurprijs onder
Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022
29
de eerste aftoppingsgrens te houden. De gemeente vindt dat een knelpunt en vraagt zich af of dit wel aansluit bij de behoefte.