Document · PDF

221114 BIJLAGE 1 Eindrapport RIGO Actualisatie Regioakkoord Wonen def

Overige evenementen 21 maart 2023, gemeente Capelle aan den IJsselBij agendapunt: Bijlagen35.845 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 3

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

t a b el 4 .6 -2 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d M a a ssl u i s vo o r d e so c i a l e c o r p o r a t i e h u u r vo o r r a a d (DA EB)

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verkoop/aankoop waarvan DAEB <-> Niet-DAEB Resterende opgave

900 860 982 1 .5 4 4 -6 4 2 -2 0 100 -1 2 2

Be pe r kt beïnvloedbaar : Part iculiere huur De gemeente heeft beper kt invloed op de sociale particuliere huur voorraad. Er kan in de sociale par ticuliere huurvoorraad sprake zijn van prijsstijgingen, waardoor deze woningen in een hogere pr ijsklasse terechtkomen en uit de sociale voor raad verdwijnen. Door afspraken te maken over een instandhoudingstermijn van nieuwbouwwoningen in het sociale par ticuliere segment kan verdamping deels worden tegengegaan. Dat geldt echter niet voor de bestaande voor raad. De gemeente Maassluis heeft een opgave van 1 00 soc iale par ticuliere huurwoningen. De gemeente biedt geen woningen in de sociale particuliere huurvoorraad. Daar naast neemt de gemeente de aanname van A BF over dat tot en met 2 0 3 0 2 00 woningen uit de sociale particuliere huur voorraad zullen verdampen. De resterende opgave tot en met 2 0 3 0 is 3 00 par ticuliere huur woningen in het sociale segment (tabel 4 .6-3 ). t a b el 4 .6 -3 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d M a a ssl u i s vo o r d e so c i a l e p a r t i c u l i er e h u u r vo o r r a a d

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave

100 100 -2 0 0 -2 0 0 300

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

regio. Dat is te zien aan de gecor r igeerde opgave na de ontwikkelingen in 2 02 0 mee te rekenen. De vraag blijft welk langetermijneffect het heeft op de sociale voorraad in 2 03 0. Er is geen opgave in de sociale koop in de gemeente Maassluis. Na cor rectie van de opgave aan de hand van de ontwikkelingen in 2 02 0 dienen er 3 30 sociale ko opwoningen worden toegevoegd voor 2 03 0. De gemeente heeft geen nieuwbouw van sociale koopwoningen geboden en volgt de lijn van A BF en becijfert ook geen verdamping van sociale koop in hun bieding. Daar mee is er een resterende opgave van 3 3 0 sociale koopwon ingen in Maassluis (tabel 4 .6 -4 ). t a b el 4 .6 -4 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 en b o d M a a ssl u i s vo o r d e so c i a l e ko o p vo o r r a a d

Tot en met 2030 Opgave ABF

200 330

Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave

330

Effecten In figuur 4 .6-4 hieronder wordt het effect van de bieding op de sociale voorraad en de resterende opgave getoond. O ndanks de geboden uitbreiding van de DA EB -voor raad blijft er een resterende opgave in de sociale voorraad. Voorname oor zaken van de resterende opgave voor de gemeente Maassluis zijn de geboden sloop van DAEB -woningen en de ver wachte verdamping in de sociale particuliere huur voorraad. Dat resulteer t in een res terende opgave van 5 0 8 woningen voor de sociale voor raad.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

f i g u u r 4 .6 -4 On t wi kkel i n g so c i a l e vo o r r a a d en r est er en d e o p g a ve t o t en m et 2 0 3 0

In tabel 4 .6 -5 wordt het effect van het bod op het aandeel sociale voorraad en het aandeel van de DA EB voor raad in de gemeente getoond. Het aandeel sociale voorraad in de totale woningvoorraad in Maassluis daalt van 4 4% in 2 021 naar 3 8% in 20 30. Het aandeel DA EB voor raad in de totale voorraad daalt ook van 3 7% in 2 02 1 naar 3 4% in 2 030 . t a b el 4 .6 -5 A a n d eel i n so c i a a l i n t o t a l e vo o r r a a d i n 2 0 3 0 (sp r ei d i n g )

totale woningvoorraad sociale woningvoorraad DAEB voorraad aandeel sociaal aandeel DAEB

4.6.5

2021

2030

1 5 .3 8 9 6 .8 2 0 5 .6 4 5 44% 37%

1 9 .7 6 8 7 .6 0 2 6 .6 2 7 38% 34%

Be schikbaar he id e n Betaalbaar he id

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

De gemeente Maassluis is tevens niet voornemens te sturen op een daling van het percentage betaalbaar heid, dat op dit moment op 8 5 % ligt. Wel wil de gemeente in sommige wijken meer kunnen variëren in de huurprijs en meer huishoudens uit de secundaire doelgroep huisvesten. De gemeente Maassluis heeft namelijk ingezet op gemengde wijken en wil die koers behouden om de stapeling van problemen, die je in sommige buurgemeenten ziet, te voor komen. t a b el 4 .6 -6 Op g a ve, st a n d va n za ken 2 0 2 0 en b o d Besc h i kb a a r h ei d en Bet a a l b a a r h ei d va n d e so c i a l e h u u r sec t o r

Opgave 2020 Betaalbaarheid Beschikbaarheid

70% 75%

Bod

85% 76%

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

70% 75%

4.7

Nissewaard In deze paragraaf leggen we de bieding van de gemeente Nissewaard naast de opgave tot en met 2 0 3 0 . A llereerst beschrijven we de contex t waar in het bod tot stand is gekomen en de belemmer ingen waar de gemeente mee te maken heeft. Daar na analyseren we het bo d. Eerst bekijken we de bieding van de gemeente op basis van de geboden nieuwbouw. Dan onder zoeken we de andere ver wachte toevoegingen en onttrekkingen in de totale en sociale voor raad. Daarin wordt ook rekening gehouden met de actuele ontwikkelingen in 2 0 20, zoals beschreven in hoofdstuk 2 . Ver volgens laten we zien wat de effecten zijn van het bod op de opgave. Tenslotte bekijken we wat geboden is t.a.v. beschikbaarheid en betaalbaarheid in de sociale cor poratiehuursector.

4.7.1

Context

Spijkenisse, ver reweg de grootste ker n in de gemeente Nissewaard, is een ex-groeikern. Dat zorgt voor een specifieke problematiek. De woningvoorraad is in een kor te tijd gebouwd, waardoor de ver vangingsopgave tevens in een kor te tijd op de gemeente afkomt. Daarnaast is de woningv oorraad eenzijdig. Er is een groot aandeel in het bezit van cor poraties. De gemeente zet daarom in op differentiatie, vanwege de leefbaarheid en het woonklimaat, en verdichting. De gemeente pleit voor maatwer k op alle in - en uitbreidingslocaties. Daarbij wordt eerst gekeken naar de samenstelling van de omliggende wijk, voordat de opbouw van de nieuwbouwplannen wordt bepaald. Zo is dat ook vastgelegd in de woonvisie. Volgens de gemeente is de opgave in het middensegment van groot belang in de komende tien ja ar. De gemeente Nissewaard heeft buiten de ex-groeikern Spijkenisse ook de ker nen A bbenbroek, Geer vliet, Heenvliet, Hekelingen, Simonshaven en Zuidland en het buurtschap Biert in het landelijk gebied welke zij vitaal wenst te houden. Hier voor is een “ontwikkelperspectief vitale ker nen” ontwikkel d om ook hier de differentiatie omwille van de leefbaarheid en het woonklimaat toe te voegen wat de ker n nodig heeft om vitaal te blijven.

O ok wordt hier gekeken naar de bestaande voor raad en zal buiten het toevoege n van woningen ook onderzocht worden welke woningtypen en woonvormen noodzakelijk en gewenst zijn. Behoud van omgevingskwaliteit is daarbij van belang. De gemeente zet bewust in op samenwer king met cor poraties en niet op par ticuliere huur of sociale koop. Daar bij wordt ook gekeken of woningbouwcorporaties middenhuur of een var iant van sociale koop zouden kunnen realiseren. De gemeente heeft tevens de plannen van een langlopend project opgebroken, zodat daarin meer sociaal gerealiseerd kon worden. In de gemeente Nissewaard worden ook nog cor poratiewoningen gesloopt. Het doel is om op deze locaties gedifferentieerd terug te bouwen. Wel is daarop geanticipeerd door sociale woningen voorafgaand aan de sloop te realiseren op een andere plek. Belemmeringen en kansen In het bod van Nissewaard is rekening gehouden met een zekere planuitval, al zijn er ondanks die insteek de nodige onzeker heden en zorgen: kenners van de woningmar kt spreken soms de ver wachting uit dat tot wel 7 0% van de woningbouwplannen in delen van het land dreigen uit te vallen, o.a. als gevolg van stijgende bouwkosten en inflatie . De gemeente ziet ook meerdere belemmer ingen waar woningbouwplannen mee te maken kr ijgen.

A llereerst is de ontsluiting van de gemeente een belangrijke randvoorwaarde voor verschillende nieuwbouwprojecten en met name een groot project bij de entree van de stad.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

Daar naast staat het gemeentebudget onder druk. Wanneer er in projecten sprake is van een onrendabele top, dan er vaart Nissewaard dat zowel corporaties als mar ktpartijen naar de gemeente kijken voor compensatie. De gemeente hoopt dat het Rijk daarin oo k meer ondersteuning zou kunnen bieden. O ok staat projectontwikkeling in de gemeente onder druk door capaciteitsproblemen. Tenslotte heeft de gemeente geconstateerd dat cor poraties zich erg zorgen maken over de her vor ming van de Huur toeslag (op basis van normhuren), waar het Ministerie aan wer kt. De cor poraties ver wachten dat de invoering hiervan hen veel geld gaat kosten. Daar naast hebben cor poraties ook een opgave in het verduurzamen van hun bezit. Dat zorgt er voor dat er minder geld over blijft voor het bouwen van nieuwe woningen.

4.7.2

Bod

De gemeente Nissewaard is voor nemens 4 .700 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad tot en met 2 0 3 0 . Daarvan zijn de meeste woningen gepositioneerd in de middeldure huur en koop, gevolgd door de dure huur en koop. Daarna ast biedt de gemeente 1 .20 0 woningen voor de DA EB -voorraad en 1 0 0 woningen in de particuliere sociale huurvoorraad ( figuur 4 .7 -1). f i g u u r 4 .7 -1 Geb o d en t o evo eg i n g en a a n d e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0

Dat betekent dat ongeveer 3 0 % van de geboden nieuwbouw is bestemd voor de sociale voor raad en 2 6% is aangemer kt als DAEB. Ruim 4 0% van de nieuwbouw is gepland in het middeldure segment. De over ige 3 0 % is toegewezen aan de dure huur en koop ( figuur 4 .7 -2 ).

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

f i g u u r 4 .7 -2 A a n d eel so c i a a l , m i d d el d u u r en d u u r i n g eb o d en n i eu wb o u w t o t en m et 2 0 3 0

De geboden woningen voor de woningvoorraad bestaan niet alleen uit nieuwbouw , maar kunnen ook tot stand komen door transformatie van bijvoor beeld oude kantoren. De gemeente Nissewaard voegt in totaal 2 0 0 woningen toe door transformatie aan de duurdere segmenten. Deze projecten vor men slechts een klein deel van de geboden toe te voegen woningen in het middeldure en dure segment ( figuur 4 .7 -3). f i g u u r 4 .7 -3 Sp ec i f i c a t i e t o evo eg i n g en p er seg m en t

O ok is in een aantal gemeenten een deel van de geboden nieuwbouw aangemer kt als flexwoningen. De gemeente Nissewaard bied t 2 00 flexwoningen, die worden toegevoegd aan het middeldure huursegment (tabel 4 .7-1).

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

t a b el 4 .7 -1 A a n t a l g ep r o g r a m m eer d e f l exwo n i n g en i n d e h u u r vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0 .

Bod Flexwoningen waarvan DAEB waarvan sociale huur particulier waarvan middeldure huur

200 200

Naast toevoegingen door nieuwbouw vinden er ook andere ontwikkelingen plaats in de woningvoorraad, zoals onttrekkingen door sloop of groei of krimp van segmenten door prijsontwikkelingen. In de paragrafen hieronder zetten we de geboden nieuwbouw af tegen d eze ontwikkelingen en onder zoeken we de effecten daarvan op de opgave tot en met 2 0 3 0.

4.7.3

Totale voor raad

In tabel 4 .7 -2 is allereerst de opgave voor de gemeente per segm ent weergegeven . In de middelste kolom is de opgave gecor rigeerd voor ontwikkelingen in 2 0 20, om de bieding aan te sluiten op de opgave. Door ontwikkelingen in de woningvoorraad in 2 02 0 is de opgave tot en met 2 0 3 0 voor de totale voor raad gedaald 3 .000 woningen naar 2 .760 woningen. In de derde kolom is de netto ontwikkeling tot en met 2 0 30 op basis van het bod van de gemeente per segment te zien. Het bod voor de uitbreiding van de totale woningvoorraad omvat 3 .7 6 0 woningen. Door sloop van 9 4 0 DAEB -woningen valt de netto toevoeging lager uit dan de geboden nieuwbouw van 4.7 00 woningen. t a b el 4 .7 -2 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d Ni ssewa a r d vo o r d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d

Opgave ABF Sociale voorraad waarvan DAEB waarvan Sociale huur particulier waarvan Sociale koop Middelduur en duur waarvan Middeldure voorraad huur en koop waarvan Dure voorraad huur en koop Totale voorraad

Opgave na correctie 2020

Bod

1 .0 0 0 700 100 200 2 .0 0 0 1 .3 0 0 700

1 .5 6 0 640 100 820 1 .2 0 0 630 570

80 180 -1 0 0 3 .6 8 0 2 .2 3 0 1 .4 5 0

3 .0 0 0

2 .7 6 0

3 .7 6 0

Effecten In figuur 4 .7-4 is ook het verschil tussen de opgave voor de gemeente na cor rectie met de ontwikkelingen in 2 0 20 en het resultaat van de bieding weergegeven. Het bod voor middeldure woningen en de toevoegin g van dure woningen over treffen de opgave. Daarentegen ligt het bod voor de sociale voorraad lager dan de opgave . Er worden netto 1 8 0 woningen toegevoegd aan de DAEB voor raad. Dat is minder dan de opgave van 6 4 0 DA EB-woningen. Bovendien wordt die ontwikkel ing deels tenietgedaan door verdamping van woningen uit de particuliere sociale huurvoor raad. Met het huidige bod behaalt de gemeente r uimschoots de opgave voor de totale voorraad.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

f i g u u r 4 .7 -4 Ef f ec t va n h et b o d o p o p g a ve i n d e d i ver se seg m en t en i n d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0 .

4.7.4

Sociale voor raad

In deze paragraaf zoomen we verder in op de opgave en het bod voor de sociale voorraad. Hier in maken we onderscheid tussen het beïnvloedbare, beperkt be ïnvloedbare en niet beinvloedbare deel van de sociale voorraad, zoals toegelicht in hoofdstuk 2. Beïnvloedbaar: DAEB In onderstaande tabel 4 .7-3 is de opgave tot en met 2 0 3 0, de gecor rigeerde opgave inclusief ontwikkelingen in 2 0 20 en de opgegeven activiteiten van de gemeente tot en met 2 0 3 0 in de DA EB-voorraad weergegeven. Wanneer de ontwikkelingen in 2 02 0 worden meegerekend is de opgave tot en met 2 0 3 0 gelijk gebleven. De gemeente Nissewaard is voor nemens per saldo 1 8 0 woningen toe te voegen aan de DA EB-voorraad tot en met 2 0 3 0. Daarvan worden er 1 .20 0 nieuwbouwwoningen toegevoegd, maar ook 9 40 woningen gesloopt en 8 0 woningen verkocht. Dat betekent een resterende opgave van 4 60 sociale huur woningen tot en met 2 0 3 0. t a b el 4 .7 -3 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d Ni ssewa a r d vo o r d e so c i a l e c o r p o r a t i e h u u r vo o r r a a d (DA EB)

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verkoop/aankoop waarvan DAEB <-> Niet-DAEB Resterende opgave

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

700 640 180 1 .2 0 0 -9 4 0 -8 0 460

Be pe r kt beïnvloedbaar : Part iculiere huur De gemeente heeft beper kt invloed op de sociale particuliere huur voorraad. Er kan in de sociale par ticuliere huurvoorraad sprake zijn van prijsstijgingen, waardoor deze woningen in een hogere pr ijsklasse terechtkomen en uit de sociale voor raad verdwijnen. Door afspraken te maken over een instandhoudingstermijn van nieuwbouwwoningen in het sociale par ticuliere segment kan verdamping deels worden tegengegaan. Dat geldt echter niet voor de bestaande voor raad. De gemeente Nissewaard heeft een opgave van 1 00 so ciale par ticuliere huurwoningen. De gemeente biedt tevens 1 0 0 woningen in de sociale par ticuliere huurvoorraad. Daarnaast neemt de gemeente de aan name van A BF over dat tot en met 2 0 3 0 2 00 woningen uit de sociale par ticuliere huurvoorraad zullen verdampen. De resterende opgave tot en met 2 0 3 0 is 2 0 0 par ticuliere huurwoningen in het sociale segment (tabel 4 .7-4). t a b el 4 .7 -4 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d Ni ssewa a r d vo o r d e so c i a l e p a r t i c u l i er e h u u r vo o r r a a d

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave

100 100 -1 0 0 100 -2 0 0 200

N iet be ïnvloedbaar : Sociale koop De sociale koopvoorraad vormt een moeilijk stuurbaar segment. De gemeente kan sociale koopwoningen opnemen in de nieuwbouwplannen . Echter het r isico bestaat dat deze koopwoningen tot € 2 10.0 00 door prijsstijgingen verdampen uit het sociale segment. A BF gaat over de gehele per iode niet uit van verdamping van de sociale koopvoorraad tot en met 2 0 3 0 . Cijfers over 20 20 laten zien dat dit in dat jaar op grote schaal is voorgekomen in de regio. Dat is te zien aan de gecor r igeerde opgave na de ontwikkelingen in 2 02 0 mee te rekenen. De vraag blijft welk langetermijneffect het heeft op de sociale voorraad in 2 03 0. Er is een opgave van 2 0 0 sociale koopwoningen in de gemeente Nissewaard. Na cor rectie van de opgave aan de hand van de ontwikkelingen in 20 20 dienen er 8 20 sociale koopwoningen worden toegevoegd voor 2 0 30. De gemeente heeft geen nieuwbouw van sociale koopwoningen geboden en volgt de lijn van A BF en becijfert ook geen verdamping van sociale koop in hun bieding. Daarmee is er een resterende opgave van 8 20 socia le koopwoningen in Nissewaard (tabel 4 .7 -5).

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

t a b el 4 .7 -5 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 en b o d Ni ssewa a r d vo o r d e so c i a l e ko o p vo o r r a a d

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave

200 820 820

Effecten In figuur 4 .7-5 hieronder wordt het effect van de bieding op de sociale voorraad en de resterende opgave getoond. O ndanks de geboden uitbreiding van de DA EB -voor raad blijft er een resterende opgave in de sociale voorraad. Voorname oor zaken van de resterende opgave voor de gemeente Nissewaard zijn de geboden sloop van DAEB -woningen en de ver wachte verdamping in de sociale particuliere huur voorraad. Dat resulteer t in een resterende opgave van 1 .4 8 0 woningen voo r de sociale voorraad. f i g u u r 4 .7 -5 On t wi kkel i n g so c i a l e vo o r r a a d en r est er en d e o p g a ve t o t en m et 2 0 3 0

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

In tabel 4 .7 -6 wordt het effect van het bod op het aandeel sociale voorraad en het aandeel van de DA EB voor raad in de gemeente getoond. Het aandeel sociale voorraad in de totale woningvoorraad in Nissewaard daalt van 4 3% in 2 021 naar 40 % in 20 30. Het aandeel DAEB voor raad in de totale voorraad daalt van 3 6% in 2 021 naar 3 3% in 2 030. t a b el 4 .7 -6 A a n d eel i n so c i a a l i n t o t a l e vo o r r a a d i n 2 0 3 0 (sp r ei d i n g )

totale woningvoorraad sociale woningvoorraad DAEB voorraad aandeel sociaal aandeel DAEB

4.7.5

2021

2030

3 9 .4 6 9 1 7 .0 9 8 1 4 .1 1 8 43% 36%

4 3 .2 2 9 1 7 .1 7 8 1 4 .2 9 8 40% 33%

Be schikbaar he id e n Betaalbaar he id

Tenslotte is aan de gemeenten gevraagd welke bijdragen geleverd wordt aan de Beschikbaar heid en Betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad van woningcorporaties. De gemeente Nissewaard behaalde in 2 02 0 de doelstelling voor de betaalbaarheid van de sociale cor poratievoorraad. De beschikbaar heid van de sociale cor poratievoorraad lag in 2 0 2 0 net onder de gestelde norm. De gemeente heeft de intentie aan beide nor men te voldoen in de per iode tot en met 2 0 3 0 (tabel 4 .7-7) en ligt op koers voor de doelstellingen Beschikbaar heid en Betaalbaar heid van de sociale voorraad. Er wordt geen actief beleid gevoerd het huidige percentage betaalbaarheid naar beneden te b rengen. t a b el 4 .7 -7 Op g a ve, st a n d va n za ken 2 0 2 0 en b o d Besc h i kb a a r h ei d en Bet a a l b a a r h ei d va n d e so c i a l e h u u r sec t o r

Opgave 2020 Betaalbaarheid Beschikbaarheid

Bod

70%

82%

70%

75%

74%

75%

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

4.8

Ridderkerk In deze paragraaf leggen we de bieding van de gemeente Ridder kerk naast de opgave tot en met 2 0 3 0 . A llereerst beschrijven we de contex t waar in het bod tot stand is gekomen en de belemmer ingen waar de gemeente mee te maken heeft. Daar na analysere n we het bod. Eerst bekijken we de bieding van de gemeente op basis van de geboden nieuwbouw. Dan onder zoeken we de andere ver wachte toevoegingen en onttrekkingen in de totale en sociale voor raad. Daarin wordt ook rekening gehouden met de actuele ontwikkel ingen in 2 0 20, zoals beschreven in hoofdstuk 2 . Ver volgens laten we zien wat de effecten zijn van het bod op de opgave. Tenslotte bekijken we wat geboden is t.a.v. beschikbaarheid en betaalbaarheid in de sociale cor poratiehuursector.

4.8.1

Context

Een groot deel van de woningbouwprojecten in de gemeente Ridderker k zijn herstructurer ings- en sloop-nieuwbouwprojecten. De gemeente wer kt daar in samen met de woningbouwcor poratie Wooncompas. Samen wordt daarbij gekeken naar mogelijkheden om te verdichten, zodat er meer woningen ter ug kunnen komen. Daarvoor onder zoekt de gemeente o.a. de par keer nor men : deze kan in enkele locaties wellicht naar beneden worden bijgesteld, zodat wat meer verdichting mogelijk is . Er wordt ook een hoogbouwvisie opgesteld. Het doel van de gemeente is om het aandeel sociaal in de totale voorraad iets te laten zakken. Voor heen was 4 8 % van de woningvoorraad sociaal. Belemmeringen en kansen De gemeente Ridder ker k heeft bijna alle beschikbare plancapaciteit opgevoerd in het bod, zowel harde als zachte plannen. Er zijn nog een aantal plannen die pas heel recent naar voren zijn gekomen: deze zijn niet meegenomen in het bod. De gemeente ver wacht dat er wel plannen uit zullen vallen. De gemeente heeft weinig locaties beschikbaar voor nieuwbouwprojecten. Er zijn een aantal locaties langs de oever van de Noord. Het gaat echter om kleine locaties met r uimte voor een beper kt aantal woningen. Een ander obstakel zijn mobiliteitsproblemen en de hoge parkeer norm. Daar voor is de gemeente ook aan het kijken naar oplossingen als deelmobiliteit.

O ok geluidoverlast vanuit de scheepvaar t en de Rotterdamse haven kan een obstakel vor men voor een aantal locaties.

4.8.2

Bod

De gemeente Ridder ker k is voornemen s 2 .71 0 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad tot en met 2 0 3 0 . Daarvan zijn de meeste woningen gepositioneerd in de DAEB -voorraad. O ok worden er r uim 1 5 0 woningen toegevoegd aan de par ticuliere sociale huur en koop. Daar naast biedt de gemeente ongev eer 1.5 00 woningen in de middeldure en dure segmenten ( figuur 4 .8 -1).

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

f i g u u r 4 .8 -1 Geb o d en t o evo eg i n g en a a n d e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0

Dat betekent dat 4 5 % van de geboden nieuwbouw is bestemd voor de sociale voorraad en is aangemer kt als DA EB. Een kwart van de nieuwbouw is gepland in het dure segment. De over ige 3 2 % is toegewezen in de middeldure huur en koop ( figuur 4 .8 -2 ). f i g u u r 4 .8 -2 A a n d eel so c i a a l , m i d d el d u u r en d u u r i n g eb o d en n i eu wb o u w t o t en m et 2 0 3 0

De geboden woningen voor de woningvoorraad bestaan niet alleen uit nieuwbouw, maar kunnen ook tot stand komen door transformatie van bijvoor beeld oude kantoren. In Ridderker k staat geen transfor matie van gebouwen gepland tot en met 2 0 3 0. O ok is in een aan tal gemeenten een deel van de geboden nieuwbouw aangemer kt als flexwoningen. De gemeente Ridder kerk heeft geen plannen voor flex woningen tussen 20 21 en 2030.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

Naast toevoegingen door nieuwbouw vinden er ook andere ontwikkelingen plaats in de woningvoorraad, zoals onttrekkingen door sloop of groei of krimp van segmenten door prijsontwikkelingen. In de paragrafen hieronder zetten we de geboden nieuwbouw af tegen deze ontwikkelingen en onder zoeken we de effecten daarvan op de opgave tot en met 2 0 3 0.

4.8.3

Totale voor raad

In tabel 4 .8 -1 is allereerst de opgave voor de gemeente per segment weergegeven . In de middelste kolom is de opgave gecor rigeerd voor ontwikkelingen in 2 0 20, om d e bieding aan te sluiten op de opgave. Door ontwikkelingen in de woningvoorraad in 2 02 0 is de opgave tot en met 2 0 3 0 voor de totale voor raad gedaald van 1 .70 0 woningen naar 1 .35 0 woningen. In de derde kolom is de netto ontwikkeling tot en met 2 0 30 op basis van het bod van de gemeente per segment te zien. Het bod voor de uitbreiding van de totale woningvoorraad omvat 1 .9 1 0 woningen. Door sloop van 8 0 0 DAEB -woningen valt de netto toevoeging lager uit dan de geboden nieuwbouw van 2.7 10 woningen. t a b el 4 .8 -1 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d Ri d d er ker k vo o r d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d

Opgave ABF

Opgave na correctie 2020

Sociale voorraad

400

710

waarvan DAEB waarvan Sociale huur particulier waarvan Sociale koop Middelduur en duur waarvan Middeldure voorraad huur en koop

300 100 1 .3 0 0 800 500

waarvan Dure voorraad huur en koop Totale voorraad

1 .7 0 0

310 400 640 475 165 1 .3 5 0

Bod 84 180 8 -1 0 4 1 .8 2 6 738 1 .0 8 8 1 .9 1 0

Effecten In figuur 4 .8-3 is ook het verschil tussen de opgave voor de gemeente na cor rectie met de ontwikkelingen in 2 0 20 en het resultaat van de bieding weergegeven. Het bod voor middeldure woningen en de toevoegin g van dure woningen over treffen de opgave. Daarentegen ligt het bod voor de sociale voorraad lager dan de opgave . Er worden netto 1 8 0 woningen toegevoegd aan de DAEB voor raad. Dat is minder dan de opgave van 3 1 0 DA EB-woningen. Bovendien wordt die ontwikkel ing deels tenietgedaan door verdamping van woningen uit de particuliere sociale huur- en koopvoorraad. Met het huidige bod behaalt de gemeente de opgave voor de totale voor raad.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

f i g u u r 4 .8 -3 Ef f ec t va n h et b o d o p o p g a ve i n d e d i ver se seg m en t en i n d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0 .

4.8.4

Sociale voor raad

In deze paragraaf zoomen we verder in op de opgave en het bod voor de sociale voorraad. Hier in maken we onderscheid tussen het beïnvloedbare, beperkt beïnv loedbare en niet beinvloedbare deel van de sociale voorraad, zoals toegelicht in hoofdstuk 2. Beïnvloedbaar: DAEB In onderstaande tabel 4 .8-2 is de opgave tot en met 2 0 3 0, de gecor rigeerde opgave inclusief ontwikkelingen in 2 0 20 en de opgegeven activiteiten van de gemeente tot en met 2 0 3 0 in de DA EB-voorraad weergegeven. Wanneer de ontwikkelingen in 2 02 0 worden meegerekend is de opgave tot en met 2 0 3 0 gelijk gebleven. De gemeente Ridder ker k is voornemens per saldo 1 80 woningen toe te voegen aan de DAEB voor raad tot en met 2 0 3 0. Daarvan worden er 1 .05 0 nieuwbouwwoningen toegevoegd, maar ook 8 0 0 woningen gesloopt en 7 0 woningen verkocht. Dat betekent een resterende opgave van 1 30 sociale huur woningen tot en met 2 0 3 0. t a b el 4 .8 -2 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d Ri d d er ker k vo o r d e so c i a l e c o r p o r a t i e h u u r vo o r r a a d (DA EB)

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verkoop/aankoop waarvan DAEB <-> Niet-DAEB Resterende opgave

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

300 310 180 1 .0 5 0 -8 0 0 -7 0 130

Be pe r kt beïnvloedbaar : Part iculiere huur De gemeente heeft beper kt invloed op de sociale particuliere huur voorraad. Er kan in de sociale par ticuliere huurvoorraad sprake zijn van prijsstijgingen, waardoor deze woningen in een hogere pr ijsklasse terechtkomen en uit de sociale voor raad verdwijnen. Door afspraken te maken over een instandhoudingstermijn van nieuwbouwwoningen in het sociale par ticuliere segment kan verdamping deels worden tegengegaan. Dat geldt echter niet voor de bestaande voor raad. De gemeente Ridder ker k heeft geen opgave voor de s ociale particuliere huur voor raad. De gemeente biedt 1 0 8 woningen in de sociale particuliere huur voorraad. Daarnaast neemt de gemeente de aan name van A BF over dat tot en met 2 0 3 0 1 00 woningen uit de sociale particuliere huur voorraad zullen verdampen. O p basis van het bod is er geen resterende opgave in het par ticuliere sociale huursegment, maar worden er 8 woningen ex tra toegevoegd (tabel 4 .8 -3 ). t a b el 4 .8 -3 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d Ri d d er ker k vo o r d e so c i a l e p a r t i c u l i er e h u u r vo o r r a a d

Tot en met 2030 Opgave ABF Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave

8 108 -1 0 0 -8

De gemeente Ridder ker k heeft voor een grootste deel van alle geplande nieuwbouw van sociale par ticuliere huurwoningen afspraken gemaakt over een instandhoudingster mijn van langer dan 1 5 jaar in het sociale segment (figuur 4 .8-4 ).

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

f i g u u r 4 .8 -4 Bi ed i n g en vo o r d e so c i a l e p a r t i c u l i er e h u u r vo o r r a a d wa a r vo o r w el o f g een a f sp r a ken zi j n g em a a kt o ver d e i n st a n d h o u d i n g st er m i j n l a n g er d a n 1 5 j a a r .

N iet be ïnvloedbaar : Sociale koop De sociale koopvoorraad vormt een moeilijk stuurbaar segment. De gemeente kan sociale koopwoningen opnemen in de nieuwbouwplannen . Echter het r isico bestaat dat deze koopwoningen tot € 2 10.0 00 door prijsstijgingen verdampen uit het sociale segment. A BF gaat over de gehele per iode niet uit van verdamping van de sociale koopvoorraad tot en met 2 0 3 0 . Cijfers over 20 20 laten zien dat dit in dat jaar op grote schaal is voorgekomen in de regio. Dat is te zien aan de gecor r igeerde opgave na de ontwikkelingen in 2 020 mee te rekenen. De vraag blijft welk langetermijneffect het heeft op de sociale voorraad in 2 03 0. Er is een opgave van 1 0 0 soci ale koopwoningen in de gemeente Ridder kerk. Na cor rectie van de opgave aan de hand van de ontwikkelingen in 2 02 0 dienen er 4 00 sociale koopwoningen worden toegevoegd voor 2 0 30. De gemeente heeft 5 6 sociale koopwoningen geboden. Daarnaast gaat de gemeente er vanuit dat er 1 60 woningen uit het segment zullen verdampen. Daar mee is er een resterende opgave van 5 04 sociale koopwoningen in Ridderkerk (tabel 4 .8 -4 ). t a b el 4 .8 -4 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 en b o d Ri d d er ker k vo o r d e so c i a l e ko o p vo o r r a a d

Tot en met 2030 Opgave ABF

100

Opgave na correctie 2020 Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave

400 -1 0 4 56 -1 6 0 504

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

Effecten In figuur 4 .8-5 hieronder wordt het effect van de bieding op de sociale voorraad en de resterende opgave getoond. O ndanks de geboden uitbreiding van de DA EB -voor raad blijft er een resterende opgave in de sociale voorraad. Voorname oor zaken van de resterende opgave voor de gemeente Ridder kerk zijn de geboden sloop en verkoop van DAEB -woningen en de ver wachte verdamping in de sociale particuliere huur - en koopvoorraad. Dat resulteert in een resterende opgave va n 6 2 6 woningen voor de sociale voorraad. f i g u u r 4 .8 -5 On t wi kkel i n g so c i a l e vo o r r a a d en r est er en d e o p g a ve t o t en m et 2 0 3 0

In tabel 4 .8 -5 wordt het effect van het bod op het aandeel sociale voorraad en het aandeel van de DA EB voor raad in de gemeente getoond. Het aandeel sociale voorraad in de totale woningvoorraad in Ridderker k daalt van 4 5% in 2 021 naar 4 2% in 2 030 . H et aandeel DA EB voor raad in de totale voorraad daalt van 3 5% in 2 021 naar 3 3% in 2 030. t a b el 4 .8 -5 A a n d eel i n so c i a a l i n t o t a l e vo o r r a a d i n 2 0 3 0 (sp r ei d i n g )

totale woningvoorraad sociale woningvoorraad DAEB voorraad aandeel sociaal aandeel DAEB

2021

2030

2 1 .3 0 8 9 .5 6 1 7 .4 5 6 45% 35%

2 3 .2 1 8 9 .6 4 5 7 .6 3 6 42% 33%

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

4.8.5

Be schikbaar he id e n Betaalbaar he id

Tenslotte is aan de gemeenten gevraagd welke bijdragen geleverd wordt aan de Beschikbaar heid en Betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad van woningcorporaties. De gemeente Ridder ker k behaalde in 2 0 20 de doelstelling voor de betaalbaarheid van de sociale cor poratievoorraad. De beschikbaarheid van de sociale corporatievoorraad lag in 20 20 onder de gestelde norm. De gemeente heeft de intentie aan beide normen te voldoen in de per iode tot en met 2 0 3 0 (tabel 4 .8-6 ) t a b el 4 .8 -6 Op g a ve, st a n d va n za ken 2 0 2 0 en b o d Besc h i kb a a r h ei d en Bet a a l b a a r h ei d va n d e so c i a l e h u u r sec t o r

Opgave 2020 Betaalbaarheid Beschikbaarheid

70% 75%

Bod

78% 65%

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

70% 75%

4.9

Rotterdam In deze paragraaf leggen we de bieding van de gemeente Rotterdam naast de opgave. A llereerst beschr ijven we de contex t waarin het bod tot stand is gekomen en de belemmer ingen waar de gemeente mee te maken heeft. Daar na analyseren we het bod. Eerst bekijken we de bieding van de gemeente op basis van de geboden nieuwbouw. Dan onder zoeken we de andere ver wachte toevoegingen en onttrekkingen in de totale en sociale voorraad. De gemeente Rotterdam heeft in hun b ieding rekening gehouden met de ontwikkeling van de woningvoorraad in 2 02 0. Daarom is de opgave niet gecorr igeerd , zoals bij de andere gemeenten het geval is. Ver volgens laten we zien wat de effecten zijn van het bod op de opgave. Tenslotte bekijken we wat geboden is t.a.v. beschikbaar heid en betaalbaarheid in de sociale cor poratiehuursector.

4.9.1

Context

De gemeente Rotterdam is de grootste gemeente in de regio : ontwikkelingen in de woningvoor raad van deze gemeente hebben invloed op de ontwikkelingen van de woningvoorraad in de regio. O p basis van het Meer Evenwicht scenario heeft de gemeente geen opgave in de sociale voor raad en zou dit aandeel mogen dalen. In de gemeente Rotterdam is sprake van stevige verdamping van de par ticuliere sociale huurvoorraad en sociale koop door prijsstijgingen. De gemeente Rotterdam houdt vast aan het Meer Evenwicht scenar io, maar koerst bewust niet op een kr imp van de sociale voorraa d. Wel is de grootste opgave volgens Rotterdam op dit moment het middensegment. De kwantitatieve opgave in sociaal is voor Rotterdam minder groot. In het lokale coalitieakkoord is vastgelegd dat er gestreefd wordt naar 35 % middensegment en 2 0 % sociaal in nieuwbouwplannen. Vanaf 2 0 26 gaat dat percentage voor het middensegment omhoog naar 4 0 % en sociaal naar 2 5 %. De gemeente geeft aan dat de plannen voor 2 0 2 6 nu worden gemaakt. Voor het sociale segment zet de gemeente Rotterdam wel in op samenwer king met cor poraties. De gemeente zet minder in op sloop dan voorgenomen in de Woonvisie. Wel is sloop nog regelmatig nodig om de kwaliteit van de woningvoor raad te verbeteren . O ok wil de gemeente de bestaande voorraad beter benutten.

De gemeente onderzoekt daartoe de mogelijkheden, zoals het optoppen van woningen, het woningdelen, het tegengaan van leegstand etc.. Belemmeringen en kansen De gemeente houdt in het bod rekening met (veel) planuitval. De gemeente heeft plannen voor 7 0 .000 woningen op de plank, maar biedt circa 3 9.000 woningen (nieuwbouw – sloop) tot 2 0 3 0 . Het realiseren van dit aantal plannen is niettemin een stevige uitdaging. De recente er var ing van de gemeente is dat rekening houden met 3 0 % planuitval aan de krappe kant is. O ok maakt de gemeente zich z orgen over de ontwikkelingen op de mar kt, qua bouwen en reguler ing. De gemeente mer kt dat beleggers zich ter ugtrekken. De bouwkosten stijgen tevens hard. Wel heeft de gemeente ook goede er var ingen met projectontwikkelaars die zich binden aan en inzetten voor de stad. O ok ziet de gemeente dat zij bereid zijn om betaalbare woningen te bouwen.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

Toch is de segmenter ing van de plannen een zorg voor de gemeente. De gemeente Rotterdam legt zelf geld bij om betaalbare woningen te realiseren, maar dat is naar eigen z eggen niet voldoende. Daarvoor is ook financiële ondersteuning door het Rijk nodig. De gemeente benadr ukt dat een bijdrage vanuit het Rijk gewenst is om kwalitatief betaalbare woningen te realiseren en niet alleen de opgave in kwantitatieve zin te behalen. Tenslotte zijn er bouwprojecten met specifieke randvoorwaarden, zoals infrastr ucturele oplossingen en oever verbindingen.

4.9.2

Bod

De gemeente Rotterdam is voor nemens 4 4.10 0 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad tot en met 2 0 3 0 . Daarvan zijn de meeste woningen gepositioneerd in de middeldure en dure huur en koop. Daarnaast biedt de gemeente ongeveer 8 .900 woningen voor de DA EB voor raad en 2 .20 0 particuliere sociale huur woningen ( figuur 4 .9-1 ). f i g u u r 4 .9 -1 Geb o d en t o evo eg i n g en a a n d e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0

Dat betekent dat een kwar t van de geboden nieuwbouw is bestemd voor de sociale voorraad en 2 0 % in DA EB. Ruim 4 0% van de nieuwbouw is gepland in het dure segment. De over ige 3 2 % is toegewezen in de middeldure huur en koop ( figuur 4 .9 -2 ).

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

f i g u u r 4 .9 -2 A a n d eel so c i a a l , m i d d el d u u r en d u u r i n g eb o d en n i eu wb o u w t o t en m et 2 0 3 0

In een aantal gemeenten is een deel van de geboden nieuwbouw aangemerkt als flex woningen of transfor matie van oude kantoren . De gemeente Rotterdam heeft wel plannen voor flex woningen en transformatie tussen 2 021 en 2 030 , maar deze niet opgeno men in het gemeentelijke bod . Deze woningen zijn dus ook niet in deze rapportage ter ug te vinden. Naast toevoegingen door nieuwbouw vinden er ook andere ontwikkelingen plaats in de woningvoorraad, zoals onttrekkingen door sloop of groei of krimp van segme nten door prijsontwikkelingen. In de paragrafen hieronder zetten we de geboden nieuwbouw af tegen deze ontwikkelingen en onder zoeken we de effecten daarvan op de opgave tot en met 2 0 3 0.

4.9.3

Totale voor raad

In tabel 4 .9 -1 is allereerst de opgave voor de gemeente per segment weergegeven . In de tweede kolom is de netto ontwikkeling tot en met 2 0 30 op basis van het bod van de gemeente per segment te zien. De opgave tot en met 2 0 3 0 voor de totale voor raad is 3 8.300 woningen. Het bod voor de uitbreiding van de totale woningvoorraad omvat 3 8.94 0 woningen. Door sloop van 5.1 60 DA EB- en par ticuliere huu rwoningen valt de netto toevoeging lager uit dan de geboden nieuwbouw van 4 4.10 0 woningen. t a b el 4 .9 -1 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 en b o d Ro t t er d a m vo o r d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

Bod

-3 0 0 -2 .7 0 0 -1 .0 0 0 3 .4 0 0 3 8 .6 0 0 1 9 .3 0 0 1 9 .3 0 0

-4 .5 8 0 4 .4 6 0 -5 .7 4 0 -3 .3 0 0 4 3 .5 2 0 1 4 .9 2 0 2 8 .6 0 0

3 8 .3 0 0

3 8 .9 4 0

Effecten In figuur 4 .9-3 is ook het verschil tussen de opgave voor de gemeente en het resultaat van de bieding weergegeven. Het bod voor middeldure woningen ligt onder de opgave voor dit segment en het bod voor dure woningen overtreft de opgave. Het bod voor de sociale voor raad ligt lager dan de opgave. Wel worden er netto 4 .4 60 woningen toegevoegd aan de DAEB voor raad. Echter, de uitbreiding van de sociale voorraad, met name de toevoegingen aan de DA EB -voorraad, worden bijna geheel tenietgedaan door de effecten in de par ticuliere voorraad. Daarbij spelen pr ijsstijgingen in de particuliere huur en sociale koop een grote rol. Met de huidige plannen behaald de gemeente de opgave voor de totale voorraad. f i g u u r 4 .9 -3 Ef f ec t va n h et b o d o p o p g a ve i n d e d i ver se seg m en t en i n d e t o t a l e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0 .

4.9.4

Sociale voor raad

In deze paragraaf zoomen we verder in op de opgave en het bod voor de sociale voorraad. Hier in maken we onderscheid tussen het beïnvloedbare, beperkt beïnvloedbare en niet beinvloedbare deel van de sociale voorraad, zoals toegelicht in hoofdstuk 2. Beïnvloedbaar: DAEB In onderstaande tabel 4 .9-2 is de opgave tot en met 2 0 3 0 en de opgegeven activiteiten van de gemeente tot en met 2 0 3 0 in de DAEB-voorraad weergegeven. D e gemeente heeft een negatieve opgave in de DAEB -voorraad. De gemeente Rotterdam is voor nemens per saldo 4 .46 0 woningen toe te voegen aan de DA EB-voorraad tot en met 2 0 3 0. Daarvan worden er 8 .88 0 nieuwbouwwoningen toegevoegd, maar ook 4 .00 0 woningen gesloopt en 6 4 0 woningen geliberaliseerd. Daar naast worden er 2 2 0 woningen aangekocht . O p basis van het bod is er geen resterende opgave in DA EB voor raad, maar worden er 7 .160 woningen ex tra toegevoegd c.q. behouden .

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

t a b el 4 .9 -2 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d Ro t t er d a m vo o r d e so c i a l e c o r p o r a t i e h u u r vo o r r a a d (DA EB)

Tot en met 2030 Opgave ABF Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verkoop/aankoop waarvan DAEB <-> Niet-DAEB Resterende opgave

-2 .7 0 0 4 .4 6 0 8 .8 8 0 -4 .0 0 0 220 -6 4 0 -7 .1 6 0

Be pe r kt beïnvloedbaar : Part iculiere huur De gemeente heeft beper kt invloed op de sociale particuliere huur voorraad. Er kan in de sociale par ticuliere huurvoorraad sprake zijn van prijsstijgingen, waardoor deze woningen in een hogere pr ijsklasse terechtkomen en uit de sociale voor raad verdwijnen. Door afspraken te maken over een instandhoudingstermijn van nieuwbouwwoningen in het sociale par ticuliere segment kan verdamping deels worden tegengegaan. Dat geldt echter niet voor de bestaande voor raad. De gemeente Rotterdam heeft een negatieve opgave in de sociale par ticuliere huurvoorraad. De gemeente biedt per saldo een onttrekking van 5 .74 0 woningen uit de sociale par ticuliere huur voorraad. De gemeente biedt 2 .220 nieuwbouwwoningen Daar naast neemt de gemeente de aanname van A BF over dat tot en met 2 0 3 0 woningen uit de sociale particuliere huur voorraad zullen verdampen. De gemeente gaat met 6 .8 0 0 woningen uit van een hogere verdamping dan in de opgave. Daar naast sloopt de gemeente 1 .1 60 woningen in de par ticuliere sociale huurvoorraad. De resterende opgave tot en met 2 0 3 0 is 4 .740 par ticuliere huur woningen in het sociale segment (tabel 4 .9-3). t a b el 4 .9 -3 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 , g ec o r r i g eer d e o p g a ve en b o d Ro t t er d a m vo o r d e so c i a l e p a r t i c u l i er e h u u r vo o r r a a d

Tot en met 2030 Opgave ABF Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave

-1 .0 0 0 -5 .7 4 0 2 .2 2 0 -1 .1 6 0 -6 .8 0 0 4 .7 4 0

De gemeente Rotterdam heeft voor de geplande nieuwbouw van sociale par ticuliere huurwoningen (nog) geen afspraken gemaakt over een instandhoudingster mijn van langer dan 15 jaar in het sociale segment.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

N iet be ïnvloedbaar : Sociale koop De sociale koopvoorraad vormt een moeilijk stuurbaar segment. De gemeente kan sociale koopwoningen opnemen in de nieuwbouwplannen . Echter het r isico bestaat dat deze koopwoningen tot € 2 10.0 00 door prijsstijgingen verdampen uit het sociale segment. A BF gaat over de gehele per iode niet uit van verdamping van de sociale koopvoorraad tot en met 2030. Er is een opgave van 3 .4 00 sociale koopwoningen in de gemeente Rotterdam. De gemeente heeft geen nieuwbouw va n sociale koopwoningen geboden. Wel houdt de gemeente rekening met verdamping van 3 .300 woningen tot en met 2 0 30 . Dat is minder dan de wer kelijke ontwikkeling in het jaar 2 02 0: per saldo gaat de gemeente er dus vanuit dat er in de per iode 2 0 2 1 tot en met 2 0 3 0 zo’n 2 .0 00 goedkope koopwoningen bijkomen als gevolg van waardedaling. Daar mee is er een resterende opgave van 6 .7 00 sociale koopwoningen in Rotterdam (tabel 4 .9 -4 ). t a b el 4 .9 -4 Op g a ve A BF t o t en m et 2 0 3 0 en b o d Ro t t er d a m vo o r d e so c i a l e ko o p vo o r r a a d

Tot en met 2030 Opgave ABF Bod waarvan nieuwbouw waarvan sloop waarvan verdamping Resterende opgave

3 .4 0 0 -3 .3 0 0 -3 .3 0 0 6 .7 0 0

Effecten In figuur 4 .9-4 wordt het effect van de bieding op de sociale voorraad en de resterende opgave getoond. O ndanks de geboden uitbreiding van de DAEB -voor raad blijft er een resterende opgave in de sociale voor raad. Voorname oorzaken van de resterende opgave voor de gemeente Rotterdam zijn de geboden sloop van DA EB-woningen en de ver wachte verdamping in de sociale par ticuliere huur- en koopvoorraad. Dat resulteer t in een resterende opgave van 4 .2 8 0 woningen voor de sociale voorraad.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

f i g u u r 4 .9 -4 On t wi kkel i n g so c i a l e vo o r r a a d en r est er en d e o p g a ve t o t en m et 2 0 3 0

In tabel 4 .9 -5 wordt het effect van het bod op het aandeel sociale voorraa d en het aandeel van de DA EB voor raad in de gemeente getoond. Het aandeel sociale voorraad in de totale woningvoorraad in Rotterdam daalt van 6 0% in 2 020 naar 52 % in 2 0 30. Het aandeel DAEB voor raad in de totale voorraad daalt van 4 0% in 2 020 naar 3 7% in 2 030. t a b el 4 .9 -5 A a n d eel i n so c i a a l i n t o t a l e vo o r r a a d i n 2 0 3 0 (sp r ei d i n g )

totale woningvoorraad sociale woningvoorraad DAEB voorraad aandeel sociaal aandeel DAEB

4.9.5

2020

2030

3 1 5 .5 61 1 8 9 .8 49 1 2 7 .5 04 60% 40%

3 5 4 .5 01 1 8 5 .2 69 1 3 1 .9 64 52% 37%

Be schikbaar he id e n Betaalbaar he id

Tenslotte is aan de gemeenten gevraagd welke bijdragen geleverd wordt aan de Beschikbaar heid en Betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad van woningcorporaties. De gemeente Rotterdam behaalde in 2 02 0 beide doelstellingen voor de Beschikbaarheid en Betaalbaar heid van de sociale voorraad. De gemeente heeft de intentie aan beide normen te blijven voldoen in de per iode tot en met 2 0 3 0 (tabel 4 .9-6).

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

De gemeente Rotterdam voer t tevens geen beleid om het percentage betaalbaarheid naar beneden te brengen. De gemeente er vaar t wel dat cor poraties het in sommige wijken lastig vinden om af te toppen . Toch zullen deze obstakels niet ver hinderen dat de betaalbaarheidsdoelstelling gehaald wordt. O ok mer kt de gemeente op dat de huidige regels rondom passend toewijzen de betaalbaarheid ook bijstuurt. t a b el 4 .9 -6 Op g a ve, st a n d va n za ken 2 0 2 0 en b o d Besc h i kb a a r h ei d en Bet a a l b a a r h ei d va n d e so c i a l e h u u r sec t o r

Opgave 2020 Betaalbaarheid Beschikbaarheid

Bod

70%

88%

70%

75%

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

4.10 Schiedam In deze paragraaf leggen we de bieding van de gemeente Schiedam naast de opgave tot en met 2 0 3 0 . A llereerst beschrijven we de contex t waar in het bod tot stand is gekomen en de belemmer ingen waar de gemeente mee te maken heeft. Daar na analyseren we het bod. Eerst bekijken we de bieding van de gemeente op basis van de geboden nieuwbouw. Dan onder zoeken we de andere ver wachte toevoegingen en onttrekki ngen in de totale en sociale voor raad. Daarin wordt ook rekening gehouden met de actuele ontwikkelingen in 2 0 20, zoals beschreven in hoofdstuk 2 . Ver volgens laten we zien wat de effecten zijn van het bod op de opgave. Tenslotte bekijken we wat geboden is t .a.v. beschikbaarheid en betaalbaarheid in de sociale cor poratiehuursector.

4.10.1

Context

De gemeente Schiedam heeft van oudsher een zeer groot aandeel sociaal in de woningvoorraad, deels ook in het par ticuliere segment. Het is op grond van het Meer Evenwicht s cenar io één van de gemeenten zonder opgave in de sociale voor raad. Een deel van de sociale voor raad is verouderd en van onvoldoende kwaliteit. Daarom is er een noodzaak om cor poratiewoningen te slopen. Desondanks streeft de gemeente er naar de DA EB -voorraad zoveel mogelijk gelijk te houden. Het doel is ongeveer 2 8 % van de totale voorraad in het bezit van de cor poraties te behouden. Het aandeel daalt daar mee 3 %. De gemeente compenseer t ook een deel van de verdamping van de par ticuliere sociale huursector met cor poratiewoningen. De basis van het bod is de woonvisie en het lokale coalitieakkoord. Daarin is tevens afgesproken dat de sociale voor raad in absolute omvang gelijk blijft. Het doel is om de woningvoorraad meer in balans te brengen middels een daling van het aandeel sociale voorraad in de totale woningvoor raad. De gemeente heeft het bod afgestemd met de grootste woningbouwcor poratie in de gemeente, Woonplus. Daar mee doet de gemeente de meeste zaken. Belemmeringen en kansen De gemeente Schiedam houdt in het bod rekening met planuitval. Specifiek voor Schiedam zijn er dr ie grote gebiedsontwikkeling en die zorgen voor de hoofdmoot van de woningbouwaantallen.

Het is van belang dat deze ontwikkelingen doorlopen . De gemeente geeft aan geen last te hebben van sti kstofproblemen.

4.10.2

Bod

De gemeente Schiedam is voor nemens tot en met 2 0 3 0 7 .200 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Daar van zijn 2 800 woningen gepositioneerd in de dure huur en koop. Daar naast biedt de gemeente 2 .2 00 woningen voor de DA EB-voor raad , 1 .500 middeldure huur en koopwoningen en 7 00 particuliere sociale huurwoningen ( figuur 4.1 0-1 ).

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

f i g u u r 4 .1 0 -1 Geb o d en t o evo eg i n g en a a n d e wo n i n g vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0

Dat betekent dat ongeveer 4 1 % van de geboden nieuwbouw is beste md voor de sociale voor raad en 3 1% is aangemer kt als DAEB. O ngeveer 4 0 % van de nieuwbouw is gepland in het dure segment. De over ige 2 1 % is toegewezen in de middeldure huur en koop ( figuur 4 .1 0 -2 ). f i g u u r 4 .1 0 -2 A a n d eel so c i a a l , m i d d el d u u r en d u u r i n g eb o d en n i eu wb o u w t o t en m et 2 0 3 0

De geboden woningen voor de woningvoorraad bestaan niet alleen uit nieuwbouw, maar kunnen ook tot stand komen door transformatie van bijvoor beeld oude kantoren. In Schiedam is een deel van de woningtoevoeging middels transformatie. In de toevoegingen in de DA EB voor raad bestaan voor een klein deel uit transformatieprojecten. O ok in de middeldure en dure huur- of koopsector worden er 5 00 woningen toegevoegd door transformatie (figuur 4 .10 -3).

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

f i g u u r 4 .1 0 -3 Sp ec i f i c a t i e t o evo eg i n g en p er seg m en t

O ok is in een aantal gemeenten een deel van de geboden nieuwbouw aangemer kt als flexwoningen. De gemeente Schiedam biedt 3 00 flex woningen. Daar van worden 1 50 als DAEB woningen, 7 5 particuliere sociale huurwoningen en 7 5 middeldure huurwoningen gerealiseerd (tabel 4 .1 0 -1). t a b el 4 .1 0 -1 A a n t a l g ep r o g r a m m eer d e f l exwo n i n g en i n d e h u u r vo o r r a a d t o t en m et 2 0 3 0 .

Bod Flexwoningen waarvan DAEB waarvan sociale huur particulier waarvan middeldure huur

300 150 75 75

4.10.3

Totale voor raad

In tabel 4 .1 0 -2 is allereerst de opgave voor de gemeente per segment weergegeven . In de middelste kolom is de opgave gecor rigeerd voor ontwikkelingen in 2 0 20, om de bieding aan te sluiten op de opgave. Door ontwikkelingen in de woningvoorraad in 2 02 0 is de opgave tot en met 2 0 3 0 voor de totale voor raad gedaald van 5 .80 0 woningen naar 5 . 62 0 woningen. In de derde kolom is de netto ontwikkeling tot en met 2 0 30 op basis van het bod van de gemeente per segment te zien. Het bod voor de uitbreiding van de totale woningvoorraad omvat 5 .9 0 0 woningen. Door sloop v an 1 .30 0 DAEB-woningen valt de netto toevoeging lager uit dan de geboden nieuwbouw van 7.2 00 woningen.

Eindr appo rt Analyse gemeentelijke biedingen 2022

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12527001/1