KNVB van idee naar werkelijkheid NIEUWBOUW.pdf

5.4.3 Definitief ontwerp Aan de hand van het goedgekeurde VO wordt door de architect en de overige adviseurs een definitief ontwerp (DO) uitgewerkt. Nadat dit gereed is, wordt de definitieve kostenraming gemaakt en uiteraard wederom getoetst aan het beschikbare budget. Bij de uitwerking van het DO houdt de architect rekening met vigerende bouwvoorschriften, met inbegrip van de daarin opgenomen brandveiligheidseisen. In het kader van de verplicht bij de gemeente aan te vragen gebruiksvergunning, worden veelal aanvullende eisen gesteld, zoals aanduiding vluchtroutes, vaste blusmiddelen (o.a. brandslangen), alarminstallatie, etc. Het verdient daarom aanbeveling bij de totstandkoming van het DO, in het bijzonder voor wat betreft de installaties, overleg te hebben met de (regionale) brandweer. Dit overleg kan door of samen met de architect en de installatieadviseur worden gevoerd. Als de marge tussen het beschikbare budget en de kostenraming gering is verdient het aanbeveling een aantal bezuinigingsopties (bijvoorbeeld goedkopere materialen) te definiëren, om bij een eventueel tegenvallend aanbestedingsresultaat te kunnen anticiperen, dan wel om de marge te vergroten.

Programma van Eisen voor overige apparatuur Ook voor de niet tot de ‘bouwkundige installaties’ (sanitair, elektra, verwarming) behorende apparatuur verdient het aanbeveling om een PvE op te stellen. Dit betreft o.a. keukenapparatuur, barinstallaties, audio- en videoapparatuur, telefoon en computer(s), airconditioning, etc. Deze afzonderlijke PvE’s kunnen dienen om offertes te vragen, deze onderling goed te kunnen vergelijken en eventueel goedkopere oplossingen te zoeken door gerichte aanpassingen van de eisen.

Duurzaam bouwen en energiebesparende maatregelen In overleg met deskundigen, zoals een bouwfysische adviseur, kan nagegaan worden of het zinvol is om, naast de in diverse (bouw-)voorschriften vastgelegde bepalingen betreffende energiebesparing en milieu, extra investeringen in deze te doen. Van belang hierbij is de terugverdientijd, rekening houdend met een stijgende energieprijs in de (naaste) toekomst. Daarbij is het zinvol om na te gaan of er actuele subsidiemogelijkheden zijn (www.senternovem.nl) Besparingen kunnen liggen in energieopwekking en/of warmwatervoorziening door middel van zonnecellen, toepassing van een warmtepomp / aardwarmte systeem (opslag van warmte in de bodem in de zomerperiode en gebruik van grondwater voor verwarming in de winterperiode), e.d. Wat dit onderwerp betreft wordt ook verwezen naar [KNVB, 2008].

Legionella preventie Een niet onbelangrijk en lastig onderdeel waarmee bij het ontwerp en het beheer van het gebouw rekening moet worden gehouden is de legionella preventie. Maatregelen kunnen worden ingebouwd bij het ontwerp en onderdeel vormen van het beheer. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn dat de ‘heet water’ en ‘koud water’ stromen door het gebouw zolang mogelijk gescheiden blijven, goed geïsoleerd worden en continue stroming in beide systemen mogelijk is. Voorkomen moet worden dat het hete water afkoelt, het koude water opwarmt en alle water stil kan gaan staan. In dit kader is het zinvol om kennis te nemen van de inhoud van § 6.7.

38 ¿ Handleiding voor de realisatie van een nieuw sportcomplex

Van idee naar werkelijkheid

5.4.4 Bouwvoorbereiding Bestek en tekeningen Nadat het Definitief Ontwerp (DO) gereed is, dan wel (gedeeltelijk) in de tijd overlappend, wordt door de architect en de verschillende adviseurs het bestek opgesteld. Het bestek bestaat uit een technische beschrijving (o.a. materiaalgebruik en technische randvoorwaarden) en een deel met algemene contractuele bepalingen, zoals de bouwtijd, voorzieningen die door de opdrachtgever respectievelijk door de aannemer(s) worden gerealiseerd en de overige verplichtingen van de aannemer(s). Het is aan te bevelen in het bestek tevens bepalingen op te nemen betreffende gunningcriteria en hoe het aanbestedingsproces in elkaar zit. De mate van uitwerking van het bestek wordt bepaald door de te kiezen contractvorm en marktbenadering; zie hiervoor verder § 5.5.

Aansluitingen nutsbedrijven Het aanvragen en coördineren van de nutsaansluitingen kan het beste door de gecontracteerde installateur(s) worden gedaan, gezien de benodigde deskundigheid voor het overleg daarover. Ook kunnen de werkzaamheden daardoor het beste worden afgestemd. Indien vóór de aanvang van de bouw deze voorzieningen aanwezig dienen te zijn dit zonodig vooruitlopend, in overleg met de installatieadviseur, regelen(zie § 3.12). Voor het beheer van het sportpark zijn meestal ook nutsaansluitingen nodig. Afstemming met de beheerder (gemeente) en afspreken wie één en ander coördineert dient tijdig plaats te vinden. Het is aan te bevelen om bij de keuze van kabel- en leidingtracés op het sportpark rekening te houden met toekomstige uitbreidingen. Dit kan bijvoorbeeld inhouden dat op diverse plaatsen mantelbuizen worden aangelegd. Elektriciteit Voor het realiseren van een aansluiting kan een aantal aandachtspunten worden genoemd: - streef naar een zo laag mogelijk doch voldoende hoog gecontracteerd vermogen. Het gecontracteerde vermogen wordt geschat door de installateur. Indien de gekozen waarde te laag blijkt te zijn wordt deze automatisch door het energiebedrijf verhoogd. Als de waarde te hoog is gekozen dan moet de gebruiker zelf een lagere waarde bij het energiebedrijf aanvragen.

Het is daarom aan te bevelen, bijvoorbeeld na drie maanden volledig gebruik van het clubgebouw, dit na te gaan en zonodig een verzoek voor een lagere waarde in te dienen. Het gecontracteerde vermogen en het daadwerkelijke maandelijkse maximaal vermogen staan vermeld op de factuur van het energiebedrijf; - er zijn diverse elektriciteitsmeters in de handel; door een goede keuze kan een besparing worden bereikt; - er zijn meerdere leveranciers voor meetdiensten op de markt, met verschillende voorwaarden; - keuze voor ‘hoog’ en ‘laag’ tarief. Water Voor de afname van water geldt naast de prijs per m3 een zogenaamd capaciteitstarief dat hoger is naarmate de wateraansluiting een hogere maximale capaciteit heeft, de zogenaamde Qv (hoeveelheid water per uur die over een aansluiting met meetinrichting kan worden afgenomen). Bij het afsluiten van een contract voor de afname van water moet een keuze worden gemaakt voor de Qv. Als de Qv later gewijzigd wordt zijn hiermee administratieve kosten gemoeid en de kosten van het vervangen van de watermeter. Het is dus zinvol om hier kritisch naar te kijken. De Qv moet op basis van inschattingen bepaald worden. Het waterleidingbedrijf heeft hiervoor een hulpprogramma dat de Qv van alle tappunten in het gebouw optelt. De Qv moet groot genoeg zijn voor piekmomenten in het gebruik. In het bijzonder de brandslangen zijn een punt van aandacht.

5.4.5 Kostenraming In belangrijke mate bepalend voor de kosten zijn het bouwoppervlak, het esthetische niveau van het ontwerp, de technische installaties, de keuze van materialen en de inrichting. Bij dit alles speelt het te kiezen kwaliteitsniveau een grote rol, dit kan variëren van sober tot luxe. De kosten kunnen beter worden bepaald naarmate het ontwerp verder is uitgewerkt. Toch is het belangrijk om in de diverse ontwerpstadia inzicht te hebben in de te verwachten kosten. Deze vormen namelijk de basis voor de keuze om over te stappen op een volgende fase. Als blijkt dat de kostenraming het beschikbare budget te boven gaat kan worden gekozen voor het terugdringen van het aantal m2, toepassing van andere (goedkopere) materialen of verminderen van de esthetische kwaliteit. Bedenk hierbij dat de ontwerpinspanning en daarmee de ontwerpkosten toenemen en dat het steeds lastiger wordt om een stap terug te doen. Het is aan te bevelen om gedurende het gehele proces een reservering te houden voor ‘diversen’ en voor onvoorziene uitgaven en deze post niet te snel aanspreken. Ook tijdens en direct na de bouw kunnen zich nog onverwachte uitgaven voordoen. Bij de verschillende ontwerpfasen hoort een specifieke ramingmethodiek:

Handleiding voor de realisatie van een nieuw sportcomplex ¿ 39

Van idee naar werkelijkheid

Voorontwerp De kostenraming kan door de architect of door middel van een in te schakelen deskundig calculatiebureau, worden gemaakt. In dit stadium betreft het een kostenraming op basis van een gemiddelde prijs per m2 of op basis van kengetallen per ruimtesoort per m2. Gegevens voor een dergelijke berekening zijn dikwijls te verkrijgen via de architect of kostendeskundige, maar ook bij andere verenigingen die pas een nieuwbouw achter de rug hebben. Definitief ontwerp In het definitief ontwerp zijn de afmetingen van ruimtes en de materiaalkeuzen bekend. Voor de kostenraming, door een kostendeskundige (architect of calculatiebureau), kan gebruik worden gemaakt van de zogenaamde elementenmethode en/of van prijzen per m3 bouwvolume.

5.5 Prijs- en contractvorming 5.5.1 Wet- en regelgeving Voor het opstellen van contracten en voor de aanbesteding is de volgende regelgeving van belang: - UAR 2001: het Uniform Aanbestedingsreglement 2001 regelt de manier waarop een aannemer wordt geselecteerd en voorkomt juridische touwtrekkerij; - UAV: de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de Uitvoering van Werken regelen praktische voorschriften over de uitvoering van de bouw; - SR ’97: de Standaardvoorwaarden 1997 Rechtsverhouding opdrachtgever-architect regelen de relatie tussen opdrachtgever en architect; - DNR: De Nieuwe Regeling kan in plaats van de SR ’97 worden gebruikt. Binnenkort treedt de Aanbestedingswet in werking. Deze wet is 20 september 2006 aangenomen in de Tweede kamer en is nu in (schriftelijke) behandeling bij de Eerste Kamer. De wet is vooral bedoeld voor overheidsopdrachten. Mogelijk heeft dit invloed op de UAR. Nadere informatie is te verkrijgen op de site van het ministerie van EZ (www.minez.nl).

5.5.2 Contractvormen Bij de bouw van een clubaccommodatie is de meest gebruikelijke contractvorm die waarbij het ontwerp vooraf wordt opgesteld en de aannemer enkel de uitvoering voor zijn rekening neemt. Indien de architect het bestek maakt, zal dat veelal op basis van een door hem/haar gehanteerde standaard contractvorm worden gedaan. Daarnaast wordt ook wel het zogenaamde bouwteamcontract toegepast. Hierbij wordt de aannemer betrokken bij het ontwerpproces en in een vroeg stadium van het proces aangetrokken. Het gaat dan om een contract tussen (meestal) drie partijen, de opdrachtgever, ontwerper (architect en installatieadviseur) en aannemer(s). Het voordeel van deze werkwijze is dat lopende het ontwerpproces zicht blijft op de bouwkosten. Nadeel is dat de prijsvorming niet tot stand komt via competitie (concurrentie). Deze vorm wordt vaak gekozen ingeval de vereniging nauwe contacten heeft met een aannemer. Minder gebruikelijke contractvormen zijn: - DB (Design and Built): de aanbesteding vindt plaats op basis van een Programma van Eisen, waarbij de aannemer zelf het ontwerp maakt; - DBM (Design, Built, Maintenance): hierbij wordt ook het onderhoud over een bepaalde periode bij de aannemer gelegd. Van deze contractvormen zal slechts in bijzondere gevallen gebruik worden gemaakt.

Omdat een vereniging over het algemeen is gebonden aan een budget is het van belang om in het bestek een formulering op te nemen dat een aannemer ingeval de aanbestedingssom het beschikbare budget overschrijdt bereid moet zijn om te onderhandelen over bezuinigingsmaatregelen.

40 ¿ Handleiding voor de realisatie van een nieuw sportcomplex

Van idee naar werkelijkheid

5.5.3 Één of meerdere contracten Op hoofdlijnen kan onderscheid worden gemaakt in het bouwkundig deel van het project en de (sanitaire- , werktuigkundige- en elektrotechnische-) installaties. Beide onderdelen kunnen worden ondergebracht in één bestek of in aparte bestekken. Ingeval van aparte bestekken worden de onderdelen apart aanbesteed en gegund. De coördinatie van de werkzaamheden van de installateur(s) wordt dan over het algemeen bij de bouwkundige aannemer gelegd. Het voordeel van deze aanpak is dat de vereniging het eventuele concurrentievoordeel zelf kan verzilveren. Het is wel belangrijk dat voorzieningen worden getroffen om de coördinatie tijdens de uitvoering goed te regelen, wat in de bestekken verwoord dient te worden. Een nadeel is dat de bouwkundige aannemer niet zelf de installateur(s) kan kiezen. Voor- en nadelen van beide methoden moeten in overleg met de adviseurs goed worden afgewogen.

Mate van uitwerking contract installaties Er kan voor worden gekozen om een aantal leveranciers en installateurs een aanbieding te laten doen op basis van uitgewerkte tekeningen en beschrijvingen. In dat geval worden de installaties uitgewerkt door de adviseur installaties en op onderdelen (deels) door de installateur. Een andere mogelijkheid is om een aanbieding te laten doen op basis van een programma van eisen. In dat geval wordt het ontwerp door de installateur gemaakt. Het voordeel van de eerste werkwijze is dat in het ontwerpstadium betere afstemming tussen bouwkundige- en installatierandvoorwaarden tot stand komt. Het nadeel kan zijn dat de installateur minder vrijheid heeft alternatieve (en eventuele goedkopere) aanbieding te doen.

5.5.4 Marktbenadering In beginsel zijn er twee mogelijkheden om een aannemer te contracteren, te weten (i) een openbare aanbesteding en (ii) een onderhandse aanbesteding Een openbare aanbesteding houdt in dat, naar aanleiding van een advertentie in vakbladen, aannemers worden opgeroepen een aanbieding te doen. Voor een clubgebouw van een vereniging is dit geen gebruikelijke aanpak. Bij een onderhandse aanbesteding kan worden gekozen voor: (i) een aanbesteding op uitnodiging (van een aantal tevoren geselecteerde aannemers, die zich ook daartoe bereid hebben verklaard) en (ii) het vragen van een aanbieding van één, tevoren geselecteerde, aannemer op basis van een open begroting met een afstandsverklaring. Dit laatste houdt in dat op basis van deze open begroting onderhandeld kan worden over de prijs en dat, indien de onderhandelingen niet leiden tot een voor de vereniging aanvaardbare bouwsom, met een ander bouwbedrijf in zee gegaan kan worden. De genoemde methoden hebben voor- en nadelen:

Aanbesteding met meerdere aannemers Voordelen: - minder nauwkeurige raming nodig - scherpe prijs bij grote markthonger Nadelen: - weinig onderhandelingsvrijheid bij een te hoge aanbieding; in beperkte mate kan hiervan worden afgeweken door hiervoor in het bestek aanvullende bepalingen op te nemen (zie § 5.5.5)

Onderhandelen op basis van open begroting Voordelen: - vrijheid om te onderhandelen over prijs en (alternatief) materiaalgebruik met bijbehorend prijsniveau - mogelijkheid om prijzen bij concurrerende leveranciers op te (laten) vragen - onderhandelingsprocedure kan (deels) plaatsvinden parallel aan het ontwerpproces, wat tijdwinst oplevert - inpassing zelfwerkzaamheid beter te regelen - mogelijkheid met andere aannemer in zee te gaan indien onderhandelingen niet tot gewenste bouwsom leiden (afstandsverklaring!) Nadelen: - geen concurrerende aanbieding hoofdaannemer - nauwkeurige raming nodig

Selectiemethode Onderhandeling met een open begroting geeft de mogelijkheid om tot een verantwoorde afweging te komen. Ook bij een aanbesteding met meerdere aannemers kan worden gevraagd naar een open begroting met de mogelijkheid achteraf te onderhandelen over de prijs. Dit kan van belang zijn als de aanbieding boven de begroting ligt. Voorwaarde is wel een goede kostenraming en een goed onderhandelingsteam. Een en ander zal vooraf in een nadere procedure en protocol dienen te worden vastgelegd. Handleiding voor de realisatie van een nieuw sportcomplex ¿ 41

Van idee naar werkelijkheid

Keuze De keuze voor één van de geschetste methoden is afhankelijk van de marktsituatie op het moment van aanbesteding en van eventuele contacten van de verenging met een bepaalde aannemer.

5.5.5 Onderhandelingen en opdrachtverlening Als bij de aanbesteding blijkt dat de aangeboden bouwsom hoger is dan het beschikbare budget zullen bezuinigingen moeten worden doorgevoerd. Dit kan bijvoorbeeld door de inschrijvers met de 2 à 3 laagste aanbiedingen in een aanvullende ronde prijzen voor de gedefinieerde bezuinigingsopties en eigen voorstellen voor bezuinigingen te laten aanbieden. Het voordeel van een aanvullende ronde met twee of drie deelnemers is dat er dan ook nog sprake is van concurrentie, wat tot een gunstiger prijsniveau kan leiden. Van belang is ‘het spel’ op een transparante en integere wijze te spelen en niet op slinkse wijze partijen tegen elkaar uit te spelen. Dit houdt namelijk het risico van arbitrage en in het uiterste geval een gang naar de rechter in, indien een partij zich onjuist behandeld vindt. Als wordt gekozen voor een dergelijke aanpak is het belangrijk het te volgen protocol in het bestek op te nemen. Indien de laagste inschrijfsom(men) binnen het beschikbare budget val(t)(len), kan onmiddellijk worden overgegaan tot opdrachtverlening. Deze dient schriftelijk gegeven te worden en ingeval van voorafgaande onderhandeling, vergezeld van een document, waarin nauwkeurig is vastgelegd welke prijsaanpassingen zijn overeengekomen.

5.6 Uitvoering en oplevering Bouwbegeleiding

De aannemer is verantwoordelijk voor de uitvoering van het werk en wijst een uitvoerder aan die de bouw ter plekke regelt. Het is gebruikelijk dat de architect de directievoering doet. Hij geeft aanwijzingen en controleert de voortgang en de kwaliteit. Tevens zal de architect een rol spelen in de kostenbewaking. In bouwvergaderingen wordt de voortgang van het werk en het doorvoeren van ontwerpwijzigingen en meer- en minderwerk besproken. De architect maakt verslagen van de bouwvergaderingen en houdt de financiën in het oog. Het is aan te bevelen een daartoe gemandateerde vertegenwoordiger van de vereniging, in de rol van opdrachtgever, de bouwvergaderingen te laten bijwonen. Bij voorkeur iemand met kennis van bouwen en het bouwproces. Een belangrijk punt is de besluitvorming binnen de vereniging. Tijdens de bouw zijn er nog diverse keuzes te maken, bijvoorbeeld bepaalde materiaalkeuzes en wijzigingen in het ontwerp. Voorkomen moet worden dat de besluitvorming hierover leidt tot vertraging van de bouw. Het verdient aanbeveling het bestuur, in samenspraak met de bouwcommissie, hiervoor te mandateren, zonodig tot een maximum bedrag.

Inrichting bouwplaats Als sprake is van verbouw of nieuwbouw op een bestaand sportcomplex moet speciale aandacht worden besteed aan de veiligheid op het sportpark en de bouwplaats. Onder andere moet worden voorkomen dat het bouwwerk toegankelijk is en dat losliggende (bouw)materialen bereikbaar zijn. Daartoe moet het bouwterrein goed worden afgesloten en is de nodige controle vereist. In het bijzonder in het weekend, als de aannemer niet aanwezig is, ligt hier ook een taak voor de vereniging. Verder is afstemming met de aannemer nodig voor de tijdstippen dat bouwactiviteiten en verenigingsactiviteiten samenvallen, bijvoorbeeld op woensdagmiddag.

Zelfwerkzaamheid Als de vereniging een deel van de werkzaamheden zelf uitvoert moeten hierover zeer goede afspraken worden gemaakt met de aannemer. De mogelijkheden hiertoe worden medebepaald door de gekozen aanbestedingsvorm. Voorkomen moet worden dat de eigen inbreng leidt tot vertraging, uitsluiten van garanties en claims van de aannemer. Het is daarom aan te bevelen de eigen inbreng pas te starten als de aannemer zijn deel van het werk heeft opgeleverd.

Oplevering Zodra het werk gereed is inspecteert de architect of het werk is uitgevoerd volgens bestek en tekeningen en afgesproken wijzigingen. Geconstateerde onvolkomenheden worden vastgelegd in een opleveringsrapport. Deze onvolkomenheden dienen, voorzover deze onder de besteksverplichting vallen, door de aannemer te worden hersteld. De architect stelt de eindafrekening op en ziet toe op het nakomen van de afspraken, onderhoudstermijn en garanties. Afhankelijk van de beschikbaarheid van deskundigen binnen de vereniging kan een deel van de werkzaamheden in eigen beheer worden uitgevoerd.

42 ¿ Handleiding voor de realisatie van een nieuw sportcomplex

Van idee naar werkelijkheid

6 Beheer en onderhoud 6.1 Inleiding Als de nieuwe accommodatie is gerealiseerd en in gebruik is genomen is het werk nog lang niet gedaan. Ook het beheer en onderhoud vragen de nodige aandacht. Bedenk dat nadenken over beheer en onderhoud al in de ontwerpfase moet starten. Veel problemen kunnen worden voorkomen of beperkt door hierop te anticiperen in het ontwerp. Verder moeten nog vele zaken (vroegtijdig) worden geregeld zoals het afsluiten van verzekeringen en onderhoudscontracten. Op het beheer en onderhoud van velden en infrastructuur wordt hier niet ingegaan; aangenomen wordt dat dit door de gemeente wordt verzorgd. Wat betreft de opstallen zijn verschillende scenario’s mogelijk: (i) De gemeente heeft de realisatie voor haar rekening genomen en blijft tevens eigenaar van de accommodatie en verzorgt het onderhoud. (ii) De gemeente is eigenaar doch het beheer en onderhoud ligt bij de vereniging. In dat geval is het belangrijk om afspraken hierover schriftelijk goed vast te leggen. (iii) De vereniging is eigenaar en neemt het beheer en onderhoud voor haar rekening. De beschrijving in dit hoofdstuk is gebaseerd op het scenario dat de vereniging eigenaar is en zelf verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud.

6.2 Beheerplan Om een duidelijke structuur aan te brengen in het beheer en onderhoud van de accommodatie is het van belang om alle zaken die hierbij een rol spelen vast te leggen in een beheerplan. Dit biedt tevens het voordeel dat de materie toegankelijk is voor anderen en continuïteit waarborgt. In het beheerplan kunnen de volgende zaken worden opgenomen: - organisatiestructuur: beheercommissie, contactpersonen, taakverdeling - archiveren documenten nieuwbouw: contractdocumenten + tekeningen, onderzoeksrapporten, archief commissie nieuwbouw - archiveren en toegankelijk houden van gemaakte afspraken met gemeente betreffende: • de realisatie van (de uitbreiding van) het nieuwe sportpark • het beheer en verhuur van het sportpark • eigendomsverhoudingen • notariële akte tot vestiging van het zakelijke recht van opstal - gedragsregels gebruik accommodatie - inventarislijsten gebouw en sportpark - sleutelplan sportpark en kleed- en clubaccommodatie - registratie garantieverklaringen en handleidingen - gebruikersinstructies: audio-/video, telefooninstallatie, intercom, antwoordapparaat, alarminstallatie, camerabeveiliging etc.

- overzicht verleende vergunningen - afgesloten abonnementen - informatie energievoorziening en water - afgesloten verzekeringen - overzicht belastingen en heffingen - afgesloten onderhoudscontracten - meerjarenonderhoudsplan - beheerplan voor legionellabesmetting - calamiteitenplan (o.a. instructies bij brand, telefoonnummers hulpdiensten)

6.3 Verzekeringen Mogelijke af te sluiten verzekeringen clubaccommodatie: - Opstal - Glas - Inboedel - Bedrijfsschade Daarnaast kent een vereniging over het algemeen nog een aantal verzekeringen, o.a.: - Rechtsbijstand - Aansprakelijkheid (bestuur, vrijwilligers)

Handleiding voor de realisatie van een nieuw sportcomplex ¿ 43

Van idee naar werkelijkheid

Het is belangrijk om goed af te wegen welke verzekeringen al dan niet worden afgesloten en tevens voor welke onderdelen; dat wil zeggen weeg het risico af tegen het bedrag van de premie. Het is ten minste noodzakelijk om een opstal- en inboedelverzekering en een bedrijfsschadeverzekering (inkomstenderving bij bijvoorbeeld brand) af te sluiten. Overwogen kan worden om een aantal onderdelen buiten de verzekering te houden zoals tribune, dugouts, scorebord, reclameborden, lichtinstallatie etc. Bij het afsluiten van een verzekering moet aandacht worden besteed aan en overleg worden gevoerd over de polisvoorwaarden. Het is aan te bevelen om de belangrijkste bepalingen uit de verzekeringspolissen op te nemen in het beheerplan.

Opstalverzekering Ter indicatie volgt hierna een opsomming van bepalingen die onderdeel kunnen zijn van een opstalverzekering: toepassen metalen afvalbakken met metalen (vlamdovende) deksels; - rookverbod in delen van het gebouw, bijvoorbeeld de kleedkamers; - bij toegangen naar ruimten met een rookverbod metalen, met zand gevulde asbakken plaatsen; - bij een in gebruik zijnde clubgebouw moet iemand aanwezig zijn die via oefening en instructie vertrouwd is met de werking van de aanwezige blusmiddelen; - brandgevaarlijke werkzaamheden dienen onder toezicht van iemand van de vereniging plaats te vinden; een medewerker moet aanwezig zijn met brandslang of brandblusser; - eisen die worden gesteld aan de aard (blusapparaat, brandslanghaspel), het aantal en de plaats van blusmiddelen; - eisen ten aanzien van inspectie van de elektrische installatie en onderhoud van de gasinstallatie en gastoestellen; - eisen die worden gesteld aan de frituurinrichting; - eisen die worden gesteld aan de beveiligingsinstallatie.

Inboedelverzekering Er moet expliciet worden vastgelegd welke onderdelen vallen onder de inboedelverzekering. Dit om discussie bij het claimen van schade te voorkomen. Veelal zal de verzekeraar de waarde vast laten stellen door een onafhankelijke taxateur.

Bedrijfsschade Als de exploitatie van de kantine is ondergebracht bij een pachter kan deze verzekering, afhankelijk van de voorwaarden in het pachtcontract, mogelijk achterwege worden gelaten.

6.4 Belastingen en heffingen 6.4.1 Wet waardering onroerende zaken Wetgeving De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) regelt de waardering van onroerende zaken ten behoeve van de belastingheffing. Het gaat hierbij om de waarde van velden (grond en toplaag) en opstallen (clubgebouw, tribune, etc.). Dankzij deze wet gaan gemeenten, waterschappen en de Rijksbelastingdienst bij het heffen van hun belastingen uit van dezelfde waarde en dezelfde gegevens. Sportverenigingen die eigenaar zijn van een opstal kunnen met deze instanties te maken krijgen. WOZ‑beschikkingen De waarde van de onroerende zaken wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente. Via een zogenaamde WOZ‑beschikking wordt de vereniging geïnformeerd. Op basis van het bedrag, dat jaarlijks wordt bijgesteld, worden diverse belastingen berekend: de onroerende zaakbelastingen (OZB) en de omslagheffing van het waterschap of hoogheemraadschap. De WOZ gaat voor het gehele land uit van een uniforme waardepeildatum, één januari. De WOZ‑beschikking is formeel geen aanslag maar wordt tegenwoordig wel samen met de aanslag verzonden. Tegen de hoogte van de waarde op de beschikking kan de vereniging bezwaar aantekenen, zolang de beschikking nog niet onherroepelijk is geworden. Het bezwaarschrift moet binnen 6 weken bij de gemeente worden ingediend.

Wanneer de vereniging als belanghebbende het niet eens is met de uitspraak op het bezwaarschrift, kan daartegen beroep worden ingesteld bij de belastingkamer van het Gerechtshof.

44 ¿ Handleiding voor de realisatie van een nieuw sportcomplex

Van idee naar werkelijkheid

WOZ‑objecten Voor de taxatie moeten de grenzen van het te taxeren object bekend zijn. In de Wet WOZ staan regels voor de afbakening van de te taxeren onroerende zaak: ‘het WOZ‑object’. Voor het bepalen van de grenzen van het object wordt onderscheid gemaakt in de eigenaar en de gebruiker. Veelal geldt dat de vereniging eigenaar is van het gebouw en de gemeente eigenaar van de grond. Bij sportaccommodaties is het gebruikelijk dat een vereniging de velden huurt van de gemeente (eigenaar van de grond) en grond ter beschikking gesteld krijgt om op eigen kosten een verenigingsgebouw te realiseren. Ingeval een recht van opstal wordt gevestigd – gewenste situatie - is de vereniging eigenaar van het gebouw. Als er geen opstalrecht wordt gevestigd, wordt de eigenaar van de grond juridisch als eigenaar van de zich daarop bevindende opstallen beschouwd, ook als deze door een sportvereniging zijn gerealiseerd. De juridische eigenaar van de grond ontvangt in die situatie de WOZ-beschikking, maar zal de aanslag waarschijnlijk verhalen op de vereniging. Waardebepaling in het kader van de Wet WOZ Aan een onroerende zaak wordt de waarde in het economische verkeer toegekend of de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde. Gecorrigeerde vervangingswaarde Niet voor alle soorten onroerende zaken vinden transacties op de markt plaats.

Niet-commerciële sportaccommodaties worden in het algemeen niet verkocht. Het bepalen van een waarde in het economische verkeer is voor dat soort objecten daarom moeilijk of onmogelijk. In de Wet WOZ is bepaald dat voor niet‑woningen de waarde dan wordt vastgesteld op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De gecorrigeerde vervangingswaarde geeft dan zo goed mogelijk de waarde van een onroerende zaak weer. Dit zal bij sportaccommodaties in het algemeen het geval zijn. De vastgestelde waarde geldt zowel voor de eigenaar als de gebruiker. Bij de waardebepaling op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde tellen mee: de oppervlakte van het object, het aantal bouwlagen, de stichtingskosten, de afschrijving/restwaarde. De bepaalde totale waarde geldt zowel voor de eigenaar als voor de gebruiker. Bij de waardebepaling is het niet relevant wie de onroerende zaken (investeringen) heeft aangebracht. Alleen als er opstalrechten juridisch aanwezig zijn, kan de waarde eventueel gesplitst worden. Vrijstellingen Vrijstellingen van sportaccommodaties zijn niet in de Wet WOZ en de Gemeentewet geregeld. Sportaccommodaties (sportverenigingen ­en gemeentes) dienen dus gewoon onroerende zaak belastingen en andere belastingen te betalen.

6.4.2 Onroerende zaakbelastingen De gemeente hanteert de WOZ‑waarde voor de heffing van de onroerende zaakbelastingen (OZB). De regels in de Wet WOZ voor de bepaling van de waarde zijn voor een belangrijk deel overgenomen van de bepalingen in de Gemeentewet. Er zijn twee onroerende zaakbelastingen, namelijk één voor de eigenaar en één voor de gebruiker. Een eigenaar die tevens gebruiker is, krijgt voor één onroerende zaak twee aanslagen. De tarieven voor de onroerende zaakbelastingen worden elk jaar door de gemeenteraad vastgesteld.

6.4.3 Waterschapsheffingen De kosten die de waterschappen, soms ook hoogheemraadschappen, maken voor het uitvoeren van taken als het beheer en onderhoud van dijken, en het bewaken van het waterpeil en de kwaliteit van het oppervlaktewater, worden doorberekend aan de gebruikers. Voor deze doorberekening bestaan twee soorten belastingen: verontreinigingsheffing en omslagheffing. De verontreinigingsheffing is een belasting voor het zuiveren van afvalwater. Het tarief wordt bepaald door het verbruik van het water te vermenigvuldigen met een bepaalde factor, waarmee het aantal vervuilingeenheden (VE) wordt vastgesteld. Het aantal VE’s wordt vermenigvuldigd met een jaarlijks vast te stellen tarief, wat als verontreinigingsheffing in rekening wordt gebracht. Voor de omslagheffing ‘gebouwd’ geldt de WOZ‑waarde als heffingsmaatstaf. Daarnaast heffen de waterschappen een omslag ‘ongebouwd’. Deze zal bij sportparken alleen aan de vereniging in rekening worden gebracht als er een zakelijk recht van opstal op gevestigd is voor de vereniging.

6.4.4 Rioolrecht Het rioolrecht (eigenaren) wordt geheven per object, aansluiting of aansluitingsmogelijkheden. Wie op één januari van een jaar eigenaar is van een object, betaalt het rioolrecht. Voor het rioolrecht geldt in vele gemeenten dat het tarief (voor grootverbruikers) bepaald wordt aan de hand van het waterverbruik boven een bepaald minimum niveau.

Handleiding voor de realisatie van een nieuw sportcomplex ¿ 45

Van idee naar werkelijkheid

6.4.5 Reinigingsrecht In bepaalde gevallen, als het afval wordt opgehaald door een gemeentelijke dienst, is hiervoor een heffing verschuldigd, het zogenaamde reinigingsrecht. Dit is een kostendekkende heffing voor het inzamelen en verwerken van bedrijfsafval.

6.4.6 Baatbelasting Onder de naam baatbelasting kan door de gemeente een belasting worden geheven van de eigenaar of gebruiker van een onroerend goed, indien ten behoeve van dat onroerend goed met medewerking van de gemeente voorzieningen zijn aangebracht. In dat geval worden de daaraan verbonden lasten geheel of gedeeltelijk omgeslagen over de eigenaar (eigenaren) of bezitter(s) van de onroerende zaak. Hierbij moet worden gedacht aan een speciale toegangsweg, extra riolering, etc.

6.5 Abonnementen Hierbij kan worden gedacht aan: - telefoon - internetverbinding - kabelaansluiting TV - muziek - beveiliging Afhankelijk van de veranderingen ten opzichte van de oude situatie, moeten deze zaken veelal worden herzien.

6.6 Onderhoud Meerjarenonderhoudsplan Om te voorkomen dat achterstallig onderhoud optreedt en de vereniging ongepland wordt geconfronteerd met hoge uitgaven, is het van belang bij het uitvoeren van onderhoud gestructureerd te werk te gaan. Dit kan bijvoorbeeld aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan. Met een dergelijk plan wordt het onderhoud van gebouwen, op korte en lange termijn, inzichtelijk gemaakt en worden te verwachten kosten over een periode van 10 jaar of langer berekend. Gebleken is dat verenigingen een dergelijk plan graag zelf opstellen, maar hiervoor niet altijd beschikken over de nodige kennis en hulpmiddelen. De KNVB heeft dit signaal opgepakt en hiervoor een modern en gebruiksvriendelijk hulpmiddel vervaardigd. Het meerjarenonderhoudsplan is te vinden op www.KNVB-opstalbeheer.nl. Toegang tot de afgesloten website kan worden verkregen door zich te melden bij de afdeling Ondersteuning clubbesturen van het districtskantoor waaronder men valt.

Onderhoudscontracten Voor de instandhouding van diverse installaties en apparaten is het nodig (meer)jaarlijks onderhoud te (laten) plegen. Soms is dit onderhoud een wettelijke verplichting of wordt onderhoud opgelegd in verleende vergunningen en verzekeringsvoorwaarden. In hoeverre de vereniging met genoemd onderhoud te maken heeft is uiteraard afhankelijk van de aanwezigheid van betreffende installaties. Voorzover geen verplichting tot het sluiten van een onderhoudscontract bestaat kan, onder meer op basis van een financiële afweging worden besloten het onderhoud in eigen beheer uit te voeren. Hieronder volgt een opsomming van onderdelen waarvoor mogelijk een onderhoudscontract moet worden gesloten: - blusmiddelen - ontruimingsinstallatie - alarminstallatie - liftinstallatie - verwarmingsinstallatie - boilers - ventilatie- en luchtbehandeling - elektrische installatie - noodverlichting - afvoer frituurvet - ledigen vetput - leegmaken vuilcontainers - veldverlichting

46 ¿ Handleiding voor de realisatie van een nieuw sportcomplex

Van idee naar werkelijkheid

6.7 Legionella Een niet onbelangrijk en lastig onderdeel waarmee bij het ontwerp en het beheer van het gebouw rekening moet worden gehouden is de legionella preventie. Legionella bacterie De legionella bacterie bevindt zich in de grond en in het (leiding)water, echter in zulke kleine aantallen dat dit geen gevaar vormt. De legionella bacterie vormt pas een probleem als deze zich heeft kunnen vermenigvuldigen. Dit kan vooral gebeuren in water met een temperatuur tussen 25 en 50 graden. Boven de 50 graden vindt afsterving van de bacterie plaats. Als het water niet door het hele watersysteem kan stromen, is het mogelijk dat het water blijft stilstaan in dode hoeken. Omdat op deze plaatsen geen hoge temperatuur wordt bereikt, kan verdere groei plaatsvinden. De meeste risico’s zijn echter verbonden aan koud waterleidingen die direct of indirect worden opgewarmd door de omgeving.

Handleiding voor de realisatie van een nieuw sportcomplex ¿ 47

Van idee naar werkelijkheid

Infectie Besmetting met de legionella bacterie vindt plaats via de longen. Aangenomen wordt dat de infectie overgebracht wordt door het inademen van de bacterie in zeer kleine druppeltjes water, verspreid in de lucht (nevel). De ziekte kan niet van de ene mens op de andere worden overgedragen en is dus niet besmettelijk. Het drinken van water vormt geen risico. Wetgeving leidingwaterinstallaties Omdat legionella uiteenlopende besmettingsbronnen kent gelden er voor de bestrijding van deze bacterie diverse wetten en zijn verschillende instanties erbij betrokken. Voor leidingwaterinstallaties zijn de volgende twee wetten van belang: - Waterleidingbesluit hoofdstuk IIIC (legionella preventie) - Waterleidingbesluit artikel 4 lid 1 (algemene zorgplicht) Waterleidingbesluit, Hoofdstuk IIIC Het Waterleidingbesluit Hoofdstuk IIIC is van toepassing op 7 met name genoemde categorieën bedrijven en instellingen. Deze bedrijven en instellingen zijn verplicht een risicoanalyse voor legionella besmetting uitvoeren. Bij verneveling moeten ze een beheersplan opstellen en uitvoeren, een logboek bijhouden en periodiek het water analyseren op legionella bacteriën. Algemene sportaccommodaties, zoals verenigingsaccommodaties en sporthallen, worden in hoofdstuk IIIC niet genoemd. Algemene zorgplicht Voor verenigingsaccommodaties en sporthallen geldt de algemene zorgplicht (Waterleidingsbesluit art.

4 lid 1). De overheid gaat er daarbij vanuit dat wanneer de waterinstallatie en toegepaste apparatuur voldoet aan de wettelijke eisen, en deze ook periodiek wordt gecontroleerd en onderhouden, in beginsel wordt voldaan aan de zorgplicht. De overheid legt de verantwoordelijkheid voor het goed aanleggen en goed onderhouden dus bij de (juridische) eigenaar van de waterinstallatie. In geval er toch een legionellabesmetting optreedt, kan deze worden beboet. Uiteraard zal ook de waterinstallatie aangepast moeten worden. Maatregelen Bij het ontwerp van de watersystemen in een nieuwe verenigingsaccommodatie moet rekening worden gehouden met de verantwoordelijkheid van de vereniging in het kader van de zorgplicht. Preventie is in dit kader het belangrijkste uitgangspunt: Voorkomen is beter dan genezen! Preventie begint al bij het ontwerp van de waterinstallatie. Deze moet voldoen aan de wettelijke eisen zoals deze o.a. in KIWA-werkbladen is vastgelegd. Uit onderzoek van het RIVM is gebleken dat niet alle installaties volgens de voorschriften worden aangelegd. In het leidingwatercircuit moet geen stagnatie (stilstand) kunnen optreden. De temperatuur moet zo lang mogelijk hoog (boven 60° C) of laag (onder 20° C) worden gehouden. Mengpunten moeten dicht bij de tappunten liggen (binnen 5 m). Voorkomen moet worden dat (opgewarmd) water kan terugstromen in koud water (terugslagkleppen).

Dit pleit ervoor om een gescheiden en geïsoleerd heet en koud watersysteem aan te leggen met mengkranen binnen 5 meter van het tap(douche)punt. Daarnaast moet kritisch worden gekeken naar het opwarmen van koud watersystemen. Door een hoge omgevingstemperatuur, directe warmtestraling en of (in)directe zonnestraling kan koud water worden opgewarmd. Isolatie van koud waterleidingen voorkomt opwarming en plaatsen van terugslagkleppen voorkomt dat het opgewarmde water terugstroomt. Op de markt worden talrijke systemen aangeboden om invulling te geven aan de legionellapreventie. Automatische doorspoelsystemen, desinfectie met UV of chemische middelen, ionisatie, ultrafiltratie, etc. Volgens VROM zijn dit soort dure systemen niet nodig als de eisen en normen voor leidingwater worden gevolgd en de maatregelen voor legionellapreventie beter worden nageleefd. Voor meer informatie wordt verwezen naar : www.vrom.nl, www.rivm.nl, www.legionellavraagbaak.nl.

48 ¿ Handleiding voor de realisatie van een nieuw sportcomplex

Van idee naar werkelijkheid

7 Financiën 7.1 Inleiding Een zeer belangrijk onderdeel bij (een onderzoek naar de mogelijkheden van) nieuwbouw is de financiële haalbaarheid zowel wat betreft de eenmalige investering als de gevolgen voor de verenigingsbegroting in de komende jaren. Denk bij dit laatste aan een kostenverhoging van verzekeringen, belastingen, energievoorzieningen en de rentelasten en aflossing ingeval een geldlening wordt aangegaan. Omdat pas in de loop van het realisatieproces goed zicht komt op enerzijds de financiële mogelijkheden van de vereniging en anderzijds de bouwkosten, zullen deze posten gedurende het realisatieproces regelmatig op elkaar moeten worden afgestemd. In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van een aantal mogelijke kostenposten (§ 7.2) en inkomstenposten (§ 7.3) en wordt ingegaan op de consequenties van een hypothecaire geldlening (§ 7.4), fiscale aspecten die een rol spelen bij investeringen (§ 7.5) en het inzichtelijk maken van het financiële plaatje ten behoeve van besluitvorming binnen de vereniging in een businessplan (§ 7.6).

7.2 Kostenposten Bij de realisatie van een nieuw sportcomplex kunnen we tal van kostenposten onderscheiden. Daarbij speelt een rol in hoeverre bestaande materialen of onderdelen kunnen worden hergebruikt en in hoeverre de gemeente zaken beschikbaar stelt. Hierna wordt ter ondersteuning een opsomming gegeven die kan dienen als checklist. Let bij de aanschaf of investering niet alleen op de kosten, een goede kwaliteit is zeker zo belangrijk. Zuinigheid bij de bouw kan leiden tot veel zorg en hoge kosten in de gebruiksfase. a. Bouwsom kleed- en clubaccommodatie: dit betreft zowel het bouwkundig deel als de installaties b. Inrichtingskosten, o.a.: - meubilair - zonwering - bar + installaties - keukeninrichting - inrichting vergaderruimtes - audio-video binnen en buiten - verlichting - schoonmaak- en verhuiskosten c. Bijkomende kosten - adviseurs: architect, constructeur, adviseur installatietechniek etc. - grondonderzoek (sonderingen) - vergunningen - leges bouwaanvraag en gebruiksvergunning - aansluitkosten nutsbedrijven, riool, telefoon, internet, TV - notariskosten opstalrecht - juridische bijstand d. Inrichting velden De standaardinrichting wordt meestal verzorgd door de gemeente. Mogelijk additioneel voor de vereniging: - dug-outs - losse doeltjes

Handleiding voor de realisatie van een nieuw sportcomplex ¿ 49

Van idee naar werkelijkheid

e. Inrichting sportpark - tribune: herbouw of nieuwbouw - veldverlichting - kassa unit - informatie borden - scorebord - zitbanken - bewegwijzering - (verplaatsen) reclameborden - vlaggenmasten - afvalbakken - speeltoestellen f. Financieringskosten - notariskosten hypotheek - afsluitprovisie - bouwrente - borgstelling SWS g. Overdracht grond - overdrachtsbelasting - kadastraal recht - notariskosten h. Diversen en onvoorzien

7.3 Inkomstenposten Er kunnen diverse inkomstenposten worden onderscheiden, o.a.: - schadeloosstelling bij verplichte verhuizing - bijdrage van de gemeente, bijvoorbeeld in het kader van privatisering van onderdelen - subsidies - eigen middelen - sponsoring - opbrengst van acties - verrekening BTW; hierop wordt nader ingegaan in § 7.5.1

Schadeloosstelling bij verplaatsing Indien een vereniging op initiatief van de gemeente moet verplaatsen, moet een (schade)vergoeding worden betaald voor de achter te laten eigendommen van de vereniging. In de meeste gevallen wordt de hoogte van het bedrag bepaald door wat er in de overeenkomst, waarmee het recht van opstal of de erfpacht is gevestigd, in het verleden is overeengekomen. Wat de waardebepaling betreft is de gemeente echter te allen tijde gehouden om een schadeloosstelling te betalen in overeenstemming met de Onteigeningswet met daarbij behorende / gevormde jurisprudentie. De ervaring leert weliswaar dat de bij overeenkomst vastgelegde afspraken voldoende duidelijk zijn, maar dat verenigingen met toepassing van de overeengekomen systematiek niet in staat blijken te zijn om een functioneel gelijkwaardige nieuwbouw te realiseren. Zelfs bij een volledige schadeloosstelling blijkt het bedrag in de praktijk meestal onvoldoende te zijn om vervangende nieuwbouw te plegen. Vaak wil men bij nieuwbouw toch iets rianter en luxer bouwen dan in de oude situatie het geval was. Oude wensen kunnen misschien nu eens worden ingevuld. Ook moet men voldoen aan de laatste eisen van het bouwbesluit, de regelgeving van de KNVB en tegenwoordige inzichten. Denk maar aan de isolatie-eisen, de technische installaties of de legionella-preventie.

Het nieuwe gebouw moet verder gemakkelijk zijn te onderhouden. Dit stelt eisen aan de materialen die worden toegepast. Verder komen verenigingen bij verhuizing vaak terecht in een situatie dat groei van de vereniging kan worden verwacht (uitbreiding- en Vinex-locaties). In dat soort situaties zal er zonder meer groter gebouwd moeten worden om in de toekomstige behoefte te voorzien. Echter de onteigeningswet voorziet niet in een vergoeding voor deze extra’s dat betekent dat deze kosten voor rekening van de vereniging komen en zelf dienen te worden gefinancierd. Een bijkomend probleem is regelmatig dat verenigingen niet in staat zijn geweest om hun financieringslast op hun bestaande locaties in voldoende mate af te lossen en een vervangingsreserve aan te leggen. Dit heeft tot gevolg dat er een relatief hoge restschuld blijft rusten op het te verlaten complex, waardoor er minder eigen vermogen beschikbaar is om aan te wenden voor het nieuwe complex.

50 ¿ Handleiding voor de realisatie van een nieuw sportcomplex

Van idee naar werkelijkheid

Door deze factoren blijken verenigingen niet in staat om op een financieel duurzame manier te verplaatsen. Echter, gelet op het maatschappelijke en bestuurlijke belang van het goed functioneren van sportclubs, blijken gemeenten in de regel bereid om tot ruimhartiger schadeloosstellingregelingen te komen, waardoor het verenigingen makkelijker wordt gemaakt om te kunnen verplaatsten zonder daarbij in financiële zin op onverantwoorde lasten komen te zitten. In hoofdstuk 8 wordt nader ingegaan op de juridische aspecten van de zakelijke rechten van opstal en erfpacht

7.4 Hypothecaire lening De meest voor de hand liggende leningsvormen zijn de lineaire lening en de annuïteitenlening. Een hypotheek op basis van beleggingen of kapitaalverzekering is alleen voor de particuliere markt beschikbaar. Er zijn banken die uitsluitend een lineaire lening willen afsluiten. Bij een lineaire lening zijn de jaarlijkse kapitaalslasten aan het begin hoger en nemen daarna jaarlijks af. Bij een annuïteitenlening zijn de jaarlijkse kapitaalslasten (aflossing + rente) gedurende de looptijd van de lening gelijk. De in de tijd afnemende financieringslasten bij een lineaire lening kunnen worden gebruikt voor het opbouwen van een reserve voor groot onderhoud.

Borgstelling Stichting Waarborgfonds Sport (SWS) Verenigingen die moeten investeren in de aanleg van een nieuwe sportaccommodatie, uitbreiding van een bestaande accommodatie en/of renovatie, kunnen voor de borgstelling een beroep doen op de Stichting Waarborgfonds Sport1 (SWS). Bij het afsluiten van een hypothecaire lening zal een bank dikwijls een garantstelling van de (SWS) en/of de betreffende gemeente als voorwaarde stellen. De SWS verleent voor maximaal 50% van het totale investeringsbedrag voor een sportaccommodatie een borgstelling, met een maximum van € 226.890. Als voorwaarde geldt dat de betreffende gemeente voor de andere 50% borg staat, behalve als die gemeente een flinke investeringssubsidie verleent. Het maximum bedrag waarvoor SWS en gemeente samen een garantstelling afgeven is € 500.000. De looptijd van de borgstelling door de SWS hangt af van de levensduur van de accommodatie en wordt meestal op vijftien jaar gesteld. Belangrijke voorwaarde voor de SWS is dat de plannen met betrekking tot de aanleg, uitbreiding en/of renovatie vooraf door haar zijn goedgekeurd. Dit betekent dat niet met de werkzaamheden mag worden begonnen voordat: de sporttechnische goedkeuring op het project door NOC*NSF is afgegeven en het bestuur van de SWS een besluit heeft genomen ten aanzien van de ingediende borgstellingaanvraag.

Het vroegtijdig indienen van de (concept)bouwplannen kan teleurstellingen en het mislopen van de borgstelling voorkomen. Er moet nadrukkelijk rekening mee worden gehouden dat er door SWS op- of aanmerkingen ten aanzien van het bouwplan worden gemaakt. Soms leiden deze tot aanpassing van het bouwplan. De goedkeuring van SWS dient dus te worden verkregen in een fase dat aanpassingen nog mogelijk zijn. In dit verband wordt opgemerkt dat het voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit of van uw gemeente niet automatisch betekent dat ook aan de eisen van NOC*NSF/KNVB wordt voldaan! ISA Sport BV2 voert namens NOC*NSF de sporttechnische beoordelingen uit. ISA Sport hanteert de richtlijnen zoals deze zijn beschreven in de KNVB brochure ‘Voordat u gaat bouwen’, [KNVB, 2008] of Handboek Sportaccommodaties [Arko]. Aan de sporttechnische beoordeling zijn kosten verbonden die voor rekening komen van de aanvrager van de borgstelling. In de praktijk is ervaren dat vaak al in een zeer vroeg stadium van de planontwikkeling belangrijke beslissingen moeten worden genomen die daarna onomkeerbaar zijn. Denk aan instemming van de ledenvergadering, afspraken met de gemeente over subsidies, onderhandelingen met de bank, etc. De KNVB beveelt aan in die fase al contacten met SWS te leggen opdat in een later stadium de procesgang niet wordt opgehouden door het ontbreken van de goedkeurende SWS-verklaring.

1 De Stichting Waarborgfonds Sport (SWS) verleent borgstellingen ten behoeve van de financiering van de bouw, aanleg, renovatie of aankoop

van sport­accommodaties. Daarnaast worden op commerciële basis haalbaarheidsadviezen uitgebracht aan de overheid en sportorganisaties; te bereiken via www.sws.nl 2 ISA Sport, Instituut voor Sportaccommodaties, www.isa-sport.com Handleiding voor de realisatie van een nieuw sportcomplex ¿ 51

Van idee naar werkelijkheid

Let op! Hoewel de inhoudelijke beoordeling door de SWS wordt uitgevoerd en de gemeente in het algemeen dit oordeel overneemt, dient bij beiden afzonderlijk de garantstelling te worden aangevraagd. Bij de meeste gemeenten is sprake van een subsidie en/of is een garantstellingverordening van kracht, op grond waarvan een garantstelling wordt afgegeven. Omdat met de procedure de nodige tijd is gemoeid wordt aanbevolen beide stukken vroegtijdig op te vragen en goed te bestuderen. Complicerende factor is dat de SWS zowel de sporttechnische beoordeling (door ISA-Sport), als de financiële beoordeling voor haar rekening neemt en dat beide zaken qua tijdsvolgorde niet altijd goed op elkaar aansluiten, maar wél onlosmakelijk zijn verbonden. Met andere woorden afkeuring op grond van technisch-inhoudelijke onvolkomenheden betekent geen garantstelling! Ten behoeve van de sporttechnische beoordeling moet het ontwerp tot op detailniveau zijn uitgewerkt om niet het risico te lopen dat afkeuring volgt wegens ontbrekende informatie. Dit kan procesmatig problemen opleveren omdat de opdracht voor uitwerken van een ontwerp veelal pas kan starten na goedkeuring door de ledenvergadering, waarbij duidelijkheid over de financiering een essentieel onderdeel vormt.

Om problemen te voorkomen is het aan te bevelen om in een vroegtijdig stadium contact te hebben met de KNVB om vast te stellen op welke onderdelen uit de brochure ‘Voordat u gaat bouwen’ desgewenst beredeneerd mag worden afgeweken, dan wel aan welke voorwaarden absoluut moet worden voldaan en dit ook schriftelijk te laten bevestigen. Voor de financiële beoordeling dient uitgebreide informatie overlegd te worden, met als belangrijkste onderdeel een meerjarenbegroting waaruit blijkt dat aan de rente- en aflossingsverplichting kan worden voldaan. Een businessplan zoals is beschreven in § 7.6 kan hierbij goede diensten bewijzen. Uiteraard is het pas goed mogelijk om de juiste financiële informatie te overleggen als de kostenraming voor de realisatie binnen een redelijke mate van nauwkeurigheid bekend is, wat vaak pas na voltooiing van het bestek het geval is. En dat kan voor de besluitvorming in relatie tot het beschikbare budget een groot probleem zijn! Daarom is het van belang om vooroverleg met de SWS over de te volgen procedure en de mate van zekerheid over de mogelijkheid van goedkeuring te voeren in samenspraak met de KNVB.

7.5 Fiscale aspecten De regels voor de toepassing van de BTW zijn neergelegd in de Wet op de omzetbelasting 1968. Artikel 11 vermeldt de vrijstelling voor de diensten van sportverenigingen en artikel 15 vermeldt de regels voor het in aftrek brengen van BTW die door leveranciers in rekening wordt gebracht. Daarnaast zijn er nog ministeriële voorschriften. Als een vereniging BTW belaste prestaties verricht, komt de BTW die aan die activiteit is toe te rekenen voor aftrek in aanmerking. BTW vrijgestelde prestaties geven geen recht op aftrek

7.5.1 Omzetbelasting en kantine Het standpunt van de Belastingdienst is dat een sportvereniging BTW-plichtig is voor de exploitatie van een kantine. Over de verkopen moet BTW op aangifte worden afgedragen (6% of 19%). Tevens kan de vereniging de omzetbelasting op ‘belaste’ (horeca gerelateerde) investeringen verrekenen met de fiscus. Denk hierbij aan de aankoop van kantinemeubilair, keuken- en barinrichting, etc. Wat betreft de bouwsom en de ‘bijkomende kosten’ (architect, constructeur, aansluiting, nutsbedrijven, etc.) is het aandeel ‘belast’ lastiger vast te stellen. Er is geen eenduidige methode te geven hoe dit aandeel moet worden bepaald. Hierover zal overeenstemming moeten worden verkregen met de betreffende inspectie van de belastingdienst.

Aandeel aftrekbare BTW in de bouwsom Allereerst moet per ruimte worden vastgesteld in welke categorie deze ruimte valt: ‘belast’/aftrek (kantine, keuken, keukenberging, etc.) dan wel vrijgesteld (kleedruimten, bestuurskamer etc). Er zijn ook ruimtes die voor een deel kunnen worden aangemerkt als ‘belast’, de zogenaamde ‘gemengde’ ruimtes (bijv. technische ruimtes en een toegangshal). Vervolgens moeten van de verschillende ruimtes de bouwkosten worden bepaald en kan vervolgens het percentage van de totale bouwsom worden berekend dat als ‘belast’ kan worden gekenmerkt. Er zijn twee methoden om het percentage ‘belast’ vast te stellen. De hoofdregel is dat het aftrekpercentage berekend wordt op basis van omzetverhoudingen dan wel op basis van werkelijk gebruik. Hierbij moet gedacht worden aan een berekening op basis van oppervlakte of inhoud. Teneinde discussie met de fiscus te voorkomen, verdient het aanbeveling de aannemer c.q. architect een verklaring betreffende oppervlakte en/of inhoud te laten afgeven. Vervolgens is het aan te bevelen voorafgaande aan de bouwwerkzaamheden overleg met de fiscus te openen betreffende de BTW-positie en de uitkomst hiervan schriftelijk vast te leggen.

7.5.2 Omzetbelasting bij aanleg en exploitatie van een kunstgrasveld Regelmatig worden vragen gesteld over de fiscale aspecten bij de aanleg en vervolgens het gebruik van een sportaccommodatie door verenigingen zelf. In toenemende mate gaat het daarbij specifiek om de aanleg van een kunstgrasveld. De vragen hebben in het bijzonder betrekking op de BTW: wanneer komt de BTW in aanmerking voor aftrek? 52 ¿ Handleiding voor de realisatie van een nieuw sportcomplex

Van idee naar werkelijkheid

Antwoorden op dergelijke vragen zijn niet eenvoudig te geven. Vaak spelen de exacte omstandigheden een belangrijke rol. Bovendien is het financiële belang groot. Om deze reden wordt er vaak niet aan ontkomen een belastingadviseur in te schakelen. Hoewel elk geval (dus) op zich staat, volgen hieronder enkele algemene aandachtspunten.

De hoofdregel: de vereniging is vrijgesteld De hoofdregel voor wat betreft BTW is dat een sportvereniging geen recht heeft op aftrek, omdat een sportvereniging van BTW heffing is vrijgesteld. Op deze regel is een aantal uitzonderingen. Voorbeeld van een uitzondering betreft het heffen van entreegeld en sponsoring, indien het drempelgedrag van € 31.765 wordt overschreden. Voorts is de (ver)huur van een onroerende zaak vrijgesteld. Op deze laatste regel is weer een uitzondering van toepassing. Het is mogelijk dat de verhuur wel aan BTW wordt onderworpen. Hierdoor kan een verhuurder wel aanspraak maken op BTW-aftrek. Bij de aanleg van sportaccommodaties (of specifiek: een kunstgrasveld) wijst de huidige praktijk uit dat er sprake is van een tweetal situaties: ofwel men accepteert de BTW als kostenpost ofwel men wil toch BTW aftrek realiseren.

BTW als kostenpost In het geval men de BTW als kostenpost accepteert, zijn er geen fiscale gevolgen. De aftrek van BTW komt zoals hiervoor al aangehaald - in principe niet aan de orde omdat de sportactiviteiten van BTW heffing zijn vrijgesteld. Daarom kan geen aanspraak op aftrek van BTW worden gemaakt. De enige uitzondering hierop is de situatie dat de vereniging die het kunstgrasveld exploiteert naast eigen gebruik dit veld tevens als sportaccommodatie verhuurt aan een derde. Voor de vraag wanneer sprake is van verhuur als sportaccommodatie wordt verwezen naar de regeling die de staatssecretaris van Financiën op 15 februari 2005, nr. CPP 2004/2318M, bekend heeft gemaakt. Kern van de regeling is dat onder bepaalde omstandigheden de verhuur van de sportaccommodatie geschiedt met 6% BTW. Let wel, voor de verhuur als sportaccommodatie moet dan sprake zijn van een situatie die meer is dan de ‘kale’ verhuur. Aangezien de regeling van de staatssecretaris niet voldoende duidelijkheid biedt ten aanzien van de exploitatie van (kunst)grasvelden is het aan te bevelen hierover in contact te treden met de Belastingdienst en de afspraak schriftelijk vast te leggen. Is van een dergelijke verhuur sprake dan is de BTW slechts aftrekbaar voor zover sprake is van verhuur aan derden. Het eigen gebruik van het veld komt niet voor aftrek in aanmerking.

Aftrekbare BTW: De vereniging huurt van een stichting die het kunstgrasveld exploiteert Hiervoor is aangemerkt dat de BTW op de aanleg van een kunstgrasveld niet voor aftrek (teruggaaf) in aanmerking komt indien enkel de vereniging van het veld gebruikt maakt. Wil men toch deze BTW van de fiscus terugvragen, dan dient een structuur voor fiscale doeleinden te worden opgezet. Daarbij valt te denken aan het oprichten van een stichting die de aankoop realiseert en vervolgens het kunstgrasveld als sportaccommodatie met 6% BTW verhuurt aan de vereniging. Daarbij moet het om meer gaan dan de kale verhuur, aangezien kale verhuur van BTW heffing is vrijgesteld waardoor geen aanspraak op BTW aftrek bestaat. In feite wordt in dit geval gebruik gemaakt van eerdergenoemde regeling CPP 2004/2318M. Juist de situatie dat rechtspersonen die in principe geen BTW-aftrek hebben (zoals sportverenigingen) door middel van het gebruikmaken van een speciaal daartoe opgerichte verhuurstichting, BTW aftrek realiseerden bij de verhuurstichting (zodat daardoor de huurprijs aan de vereniging laag kon zijn), is voor de staatssecretaris van Financiën in het verleden aanleiding geweest deze situatie als misbruik aan te merken.

Vervolgens is de wet ingrijpend gewijzigd door onder andere als voorwaarde op te nemen dat BTW aftrek alleen nog mogelijk is indien de huurder (vereniging) aanspraak kan maken op 90% aftrek van de door de verhuurde berekende BTW op de huur. In principe is een sportvereniging van BTW heffing vrijgesteld zodat niet aan dit 90% criterium wordt voldaan. Het oprichten van een stichting biedt in deze gevallen dus geen oplossing. Zoals eerder aangegeven: de regeling van 15 februari 2005 laat wel BTW-aftrek bij de verhuurder toe, indien de verhuur meer omvat dan de ‘kale’ verhuur.

Handleiding voor de realisatie van een nieuw sportcomplex ¿ 53

Van idee naar werkelijkheid

Ingeval een vereniging denkt aan deze voorwaarden te kunnen voldoen is het raadzaam ter zake deskundigen in te schakelen om u te begeleiden in de procedure waarbij fiscus en notaris een belangrijke rol spelen. Elementen die daarbij aan de orde zijn, zijn onder meer: · - Heffing van 6% overdrachtsbelasting bij de juridische of economische overdracht van de grond aan de exploitant. De waarde van de grond moet de waarde in het maatschappelijke verkeer zijn. Dit geldt ook in de situatie dat een recht van erfpacht dan wel recht van opstal jegens de exploitant wordt gevestigd. - De exploitant dient zich bij de fiscus in te schrijven als BTW-plichtig ondernemer. De toekenning van een BTW nummer en de toezending van een aangifteformulier betekent nog niet dat de fiscus de gekozen opzet goedkeurt. De fiscus heeft het recht gedurende 5 jaar na te heffen. Alleen een schriftelijke akkoordverklaring van de fiscus kan als een erkenning van de gekozen structuur worden beschouwd. Een goedkeuring van de structuur door een inspecteur uit een ander ambtsgebied biedt u evenmin bescherming. Alleen uw eigen inspecteur kan zich binden aan de gekozen structuur. - Tevens dient zekerheid te worden verkregen over de positie van de exploitant in het kader van de vennootschapsbelasting.