Document · PDF

Rvs 21072021 Vaststellen Hoogvisie Breda incl bijlagen

gemeenteraad 20 september 2021, gemeente BredaBij agendapunt: Vaststellen Hoogvisie Breda30.372 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

(Inter)nationale positie van Breda binnen het netwerk van de economische regio’s West-Brabant, Brabantstad, Randstad en Vlaamse Ruit.

p. 31/31 - kaartbeeld en legenda gewijzigd

Conform eerdere opmerkingen Visiekaart (p. 18)

p. 33 – wijziging in opbouw van hoogtes / scherpere formuleringen

Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie:

Om meer duidelijkheid te creëren wordt de hoogteopbouw vereenvoudigd tot 1530-50-70 meter. Uitzonderingen en nuances hierop worden zoveel mogelijk geborgd d.m.v. een bredere formulering in de vorm van bewoordingen als ‘’circa/richtinggevend’’.

Voor die plekken en gebieden waar hoogbouw als kansrijk wordt gezien, worden de volgende hoogten gehanteerd: • • •

• •

•

In het buitengebied en het beschermd stadsgezicht is hoogbouw niet toegestaan. Voor die delen in de stad waar hoogbouw gewenst is, wordt over nieuwe hoogbouw gesproken vanaf 16,5 meter.* Op aangewezen plekken binnen de singel wordt hoogbouw voorzien middels de vuistregel circa 2x hoger dan de omgevingscontext wat resulteert in een referentiehoogte van om en nabij de 35 meter**. Buiten de singels is de maximale hoogte voor hoogbouw zo’n 50 meter. Een hoogte die binnen de context van Breda vaker voorkomt en als passend wordt ervaren. Voor die gebieden of plekken waarbij hoogbouw naast een hoogstedelijke ook een sterk visuele betekenis heeft en/of een nationale of internationale betekenis, is hoogbouw tot circa 70 meter mogelijk. Ten aanzien van de rest van de stad wordt terughoudend omgegaan met hoogbouw. * voor de bestaande stad, waar terughoudend met hoogbouw wordt omgegaan blijft 15 meter, waarvan af over hoogbouw wordt gesproken van kracht.

** 2x de huidige hoogte van nieuwe referentiehoogte van 16,5 → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: Voor de plekken en gebieden waar hoogbouw als kansrijk wordt gezien, wordt de volgende hoogteopbouw als basis gehanteerd: • • • •

•

In het buitengebied en het beschermd stadsgezicht is hoogbouw in beginsel uitgesloten. In Breda wordt van hoogbouw gesproken vanaf 15 meter. Op aangewezen plekken binnen de singel geldt voor hoogbouw een hoogte van circa 2x de omgevingscontext. Een hoogte van circa 30 meter is daarbij richtinggevend. Buiten de singel geldt voor hoogbouw een hoogte van circa 30 tot 50 meter. Een hoogte die binnen de context van Bredaase hoogbouw vaker voorkomt en als passend wordt ervaren voor de stad. Uitzondering hier op zijn aangewezen plekken in de stad waar een ruimtelijke verbijzondering de visuele potentie van de plek kan versterken. Hoogbouw kan op deze locaties naast een hoogstedelijke ook een visueel ruimtelijke betekenis creëren waarmee het de stad aanhecht op de (inter)nationale assen. Op deze plekken wordt een richtinggevende hoogte van 70 meter gehanteerd. Ten aanzien van de rest van de stad wordt terughoudend omgegaan met hoogbouw.

Binnen de kaders zoals gesteld in hoofdstuk 3, de Hoogbouw Effect Onderzoek: • Worden de opgenomen hoogten als richtinggevende maten gehanteerd. Afwijkingen hierop zijn mogelijk als onderdeel van beoordeling tijdens de planfase. • Op die plekken, waar 70 meter als richtinggevende hoogte wordt gehanteerd, zijn gemotiveerd vanuit de planfase ongelimiteerd hogere gebouwen mogelijk. p. 35 grammaticale wijziging

Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie:

A. markeren knooppunt van singel en entree binnenstad en de verdichting van gebieden in de binnenstad niet behorende bij het beschermd stadsgezicht → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: A. markeren van knooppunt singel en entree binnenstad en de verdichting van gebieden in de binnenstad die niet tot het beschermd stadsgezicht behoren. p. 36 – kaartbeeld weg gehaald, verandering in lay-out t.g.v.

Kaartbeeld weg gehaald omdat dit veel verwarring op levert en meer inventariserend dan visievormend is. De uiteindelijke verschijningsvorm van hoogbouw dient tenslotte in een gebiedsperspectief onderzocht te worden.

p. 37 – wijziging definitie basishoogte naar eenduidig 15 meter en meer helderheid in kopjes/onderwerpen om verwarring te voorkomen. Onderschriften toegevoegd aan afbeeldingen.

Volgorde van thema’s is omgewisseld. Hoogte → Bakens, Assen en gebieden → Basement en top Onderstaande tekst aangepast en verplaats van onder het kopje ‘’Hoogte’’ naar kopje ‘’Basement en top’’: Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie: De overwegend meest voorkomende hoogte in Breda is tot zo’n 15 meter. Om die reden beschouwen we alle bestaande gebouwen hoger dan 15 meter als hoogbouw. Voor die nieuwe ontwikkelingen waarbij hoogbouw een onderdeel vormt wordt echter een basishoogte van 16,5 meter aangehouden. Deze maat houdt rekening met de veranderende eisen en verdiepingshoogten in het bouwbesluit, geeft uitdrukking aan de wens om verhoogde plinten te maken en biedt de mogelijkheid om een diversiteit aan programma in de daarboven gelegen lagen te maken. → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie:

De overwegend meest voorkomende hoogte in Breda is tot zo’n 15 meter. Om die reden beschouwen we alle gebouwen hoger dan 15 meter als hoogbouw. In nieuwe stedelijke ontwikkelingen kan hoogbouw een rol spelen mits de basis er van op een goede wijze aansluit op het stedelijk weefsel. Een basishoogte bestaande uit vier a vijf bouwlagen (afhankelijk van het type programma) die hierbij veelvuldig voorkomt is zo’n 16,5 meter. Deze maat houdt rekening met de veranderende eisen en verdiepingshoogten in het bouwbesluit, geeft uitdrukking aan de wens om verhoogde plinten te maken en biedt de mogelijkheid om een diversiteit aan programma in de daarboven gelegen lagen te maken. p. 37 –grammaticale wijziging (eerste alinea)

Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie: Zowel de mate waarin de gevel ervaarbaar is vanuit de straat als de eventuele iconische waarde van het gebouw vanaf een verdere afstand zijn beiden aan de orde maar spelen zich op een ander schaalniveau af. → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: Zowel de mate waarin de gevel te ervaren is vanuit de straat als de mogelijke iconische waarde van het gebouw vanaf een grotere afstand zijn beiden aan de orde maar spelen zich op een ander schaalniveau af

p. 37 –verscherpte formulering omtrent vijf bouwlagen (tweede alinea)

Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie: De meeste hoogbouw maakt onderdeel uit van een bouwblok. De onderste lagen van het gebouw worden hierbij het basement genoemd. Onder het basement worden die lagen van het gebouw verstaan die een bijdrage leveren aan de beleving ervan vanaf straatniveau. Het basement vormt een onderdeel van het stedelijke weefsel waarin het staat en reageert daarmee op de straat, het plein of andere openbare ruimte waarvan het onderdeel uitmaakt. Dit betreft doorgaans de eerste 5 lagen van een gebouw met speciale

aandacht voor de plint als zijnde de begane grond laag van het gebouw. De overgangen tussen privé en openbaar moeten hierbij zorgvuldig worden vormgegeven. → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: De onderste vijf bouwlagen van het gebouw worden hierbij het basement genoemd. Tot aan vijf bouwlagen is er contact vanuit het gebouw met het straatleven en andersom. Het basement vormt daarmee een onderdeel van het stedelijke weefsel waarin het staat en reageert op de straat, het plein of andere openbare ruimte waarvan het onderdeel uitmaakt. Binnen het basement van een gebouw is speciale aandacht nodig voor de plint als zijnde de begane grond laag van het gebouw. De overgangen tussen privé en openbaar moeten hierbij zorgvuldig worden vormgegeven p. 37 – ‘’baken’’ vervangen door accent om verwarring te voorkomen met ‘’Bakens, Assen en Gebieden’’ + grammaticale wijziging (derde alinea)

Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie:

p. 38 – toevoeging ‘vijf bouwlagen’

Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie:

De top is dat deel van het gebouw wat zich verheft boven deze 5 lagen en zich daarmee als ‘baken’ een visuele positie verwerft in het stedelijke beeld van Breda. → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: De top is dat deel van het gebouw dat zich verheft boven deze vijf lagen en zich daarmee als accent een visuele positie verwerft in het stedelijke beeld van Breda.

Bij voorkeur maakt hoogbouw onderdeel uit van een (samengesteld) bouwblok, bestaande uit een basement tot 16,5 meter hoogte met daarop hogere bouwdelen, de top. → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: Bij voorkeur maakt hoogbouw onderdeel uit van een (samengesteld) bouwblok, bestaande uit een basement van

vijf bouwlagen met daar boven op hogere bouwdelen, de top. p. 38 – grammaticale wijziging

Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie: Er ruimte is om technische- en nutsvoorzieningen en logistieke ruimtes onderdeel van het basement in het bouwblok te laten zijn zonder dat deze direct aan de gevel geplaatst moeten worden. → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: Er ruimte is om technische- en nutsvoorzieningen en logistieke ruimtes als onderdeel van het basement in het bouwblok op te nemen waarbij directe plaatsing aan de gevel zo veel mogelijk voorkomen moet worden;

p. 41 – foto toegevoegd

Foto toegevoegd, lay-out aangepast op wijzigingen

p. 48 – tekstuele wijziging

Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie: Echter, van gebouwen die tweemaal hoger zijn dan de gebouwen binnen de invloedssfeer kan geconstateerd worden dat deze vrijwel altijd een verslechtering veroorzaken op het windklimaat. → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: Echter, van gebouwen die tweemaal hoger zijn dan de gebouwen binnen de invloedssfeer kan geconstateerd worden dat deze vrijwel altijd van invloed zijn op het windklimaat.

p. 49 – Kopje bezonning en schaduw uitgebreid

Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie: Bezonning en Schaduw Een evident aandachtspunt behorend bij hoogbouw is de schaduwwerking die optreedt. In het geval van solitaire hoogbouw te midden van laagbouw levert dit vaak meer hinder op dan bij een

clustering van hoogbouw. De verwachtte schaduwwerking kan per seizoen en op verschillende momenten van de dag nauwkeurig worden gemeten door middel van een bezonningsstudie. Ondanks dat er geen wettelijke normen zijn voor het aantal uren bezonning is het uitganspunt dat de optredende schaduwwerking zo min mogelijk de leefbaarheid van de omgeving mag aantasten. Het is lastig algemene regels op te stellen voor het maximum aantal uren dat er schaduwwerking op de omgeving mag optreden omdat de impact hiervan afhankelijk is van verschillende factoren zoals de oriëntatie of functie van omliggende gebouwen. Waar het bijvoorbeeld gaat om woningen met tuinen is het voorstelbaar dat schaduwwerking een grotere impact zal hebben dan wanneer het gaat om bijvoorbeeld kantoorfuncties. De impact van schaduwwerking van hoogbouw op de omliggende omgeving zal daarom per ontwikkeling in een vroeg stadium onderzocht moeten worden. → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: Bezonning Een aandachtspunt behorend bij hoogbouw is de schaduwwerking die optreedt. De verwachtte schaduwwerking kan per seizoen en op verschillende momenten van de dag worden gemeten door middel van een bezonningsstudie. De impact van schaduw is afhankelijk van verschillende factoren zoals de oriëntatie of functie van omliggende gebouwen.

De impact van schaduwwerking van hoogbouw op de omliggende omgeving zal daarom per ontwikkeling in een vroeg stadium onderzocht moeten worden als onderdeel van de planontwikkeling. Nodig is om te bepalen of er voldoende direct zonlicht op de gevel, in een tuin of op een terras valt. Hiervoor geldt dat 'de bruikbaarheid van deze plekken niet onaanvaardbaar mag afnemen'. Onderdeel van de afweging is of er sprake is van een goede fysieke leefomgeving. Als er een toename is van schaduw, kan het toch een wenselijke ontwikkeling zijn mits de bruikbaarheid van plekken daarmee niet onaanvaardbaar zal afnemen. Er is in Nederland geen wet- en regelgeving voor bezonning. Over het algemeen wordt in Nederland, als maatstaf de TNO-norm gehanteerd.

Zo ook wordt deze norm in Breda als maatstaf gehanteerd. De TNO norm is bedoeld om te toetsen of er voldoende daglicht valt ter plaatse van de ramen en gaat uit van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren, niet noodzakelijkerwijs aansluitend, per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden ). Dit wordt gemeten in het midden van de vensterbank binnenkant raam. Deze norm wordt toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen immers - hoogbouw of niet - nooit direct zonlicht. Door middel van een 3d-model kan een bezonningsstudie worden opgesteld waarbij de toekomstige situatie vergeleken wordt met de bestaande situatie. Hiervoor zijn de volgende momenten in het jaar maatgevend: • 22 december: de dag dat de zon het laagst staat; • 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat; • 21 maart/ 23 september: de dagen dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en 21 juni in (zomer/wintertijd); Hierbij wordt een 1 uur interval tussen zonsopgang en -ondergang gehanteerd. p. 49 – Kopje Geluid toegevoegd

Een ander aspect dat bij hoogbouw van belang is, is het beperken van overlast van geluid. Het voornaamste aandachtspunt hierbij is het beperken van door wind geïnduceerd geluid (ook bekend als fluitgeluid). Hierbij wordt geluid verstaan dat ontstaat door interactie van de wind met vaste structuren in de gebouwde omgeving. Over het algemeen zijn de spijlen van hekwerken (rond terrassen en balkons) en roosters (bijvoorbeeld bij technische ruimtes op het dak) de grootste opwekkers van geluid door toedoen van de wind. Ook kunnen geluiden gehoord worden bij gebouwen met een groot oppervlakte aan gespannen geveldoek (zonwering), onbedoelde gaten in de kozijnen of bij spleten of ventilatieroosters. Vanwege de grote geveloppervlakken bij hoogbouw speelt daarnaast ook weerkaatsing van geluid een belangrijke rol. De mogelijk nadelige effecten van geluid dienen daarom onderzocht te worden.

p. 51 – Kopje Privacy en Zicht. Titel en volgorde gewijzigd en tekst uitgebreid met aandacht voor zichtlijnen op de Grote Kerk

Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie: Eén van de voordelen aan hoogbouw is de mogelijkheid om bijzondere woningen te kunnen realiseren met een mooi uitzicht over de stad of het landschap. Een belangrijk aandachtspunt bij zicht vanuit hoge gebouwen is echter privacy. Er dient rekening gehouden te worden met de situering van hoogbouw zodat er geen onwenselijke inkijk op bijvoorbeeld tuinen of andere woongebouwen ontstaat. Naast uitzicht vanuit een hoog gebouw is natuurlijk ook zicht op een hoog gebouw een gegeven dat zorgvuldig in acht moet worden genomen. Waar zichtbaarheid van hoogbouw soms een wenselijk doel kan zijn, kan het de omgeving in veel gevallen ook onwenselijk domineren of leiden tot ‘horizonvervuiling’. Een aandachtsgebied hiervoor is het zicht op nieuwe hoogbouw en de wijze waarop deze zich verhoudt met de historische delen van de stad en met name het beschermd stadsgezicht. Een ander aspect omtrent zicht is het gebrek aan sociale controle dat langs de plinten van hoogbouw kan ontstaan. De eerder genoemde utilitaire functies die een groot gedeelte van de gevel op de begane grond in beslag nemen leiden tot een plint met veel blinde gevels waar vanuit weinig zicht is op de openbare ruimte. Dit kan leiden tot plekken in de buitenruimte rondom de hoogbouw die als onveilig of onprettig ervaren worden. Ook dient er met zorg met luifels om gegaan te worden.

Bij hoogbouw wordt de plint veelal met een luifel ontworpen om hinderlijke valwinden langs de gevel tegen te gaan. Wanneer deze niet goed ontworpen worden kan het gevolg zijn dat er vanuit de bovenliggende woningen geen zicht meer is op de straat, met name direct langs de gevel. Vanuit het oog van sociale veiligheid dienen eventuele luifels daarom op een goede wijze in het gebouw ontworpen te worden. → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie Zicht Eén van de voordelen aan hoogbouw is de mogelijkheid om bijzondere woningen te kunnen realiseren met een mooi uitzicht over de stad of het landschap. Een belangrijk aandachtspunt bij zicht vanuit hoge gebouwen is echter privacy. Er dient rekening gehouden te worden met de situering van hoogbouw zodat inkijk zoveel mogelijk moet

worden voorkomen op bijvoorbeeld tuinen of andere woongebouwen. Een ander aspect omtrent zicht is het gebrek aan sociale controle dat langs de plinten van hoogbouw kan ontstaan. De eerder genoemde utilitaire functies die een groot gedeelte van de gevel op de begane grond in beslag nemen leiden tot een plint met veel blinde gevels waar vanuit weinig zicht is op de openbare ruimte. Dit kan leiden tot plekken in de buitenruimte rondom de hoogbouw die als onveilig of onprettig ervaren worden. Ook dient er met zorg met luifels om gegaan te worden. Bij hoogbouw wordt de plint veelal met een luifel ontworpen om hinderlijke valwinden langs de gevel tegen te gaan. Wanneer deze niet goed ontworpen worden kan het gevolg zijn dat er vanuit de bovenliggende woningen geen zicht meer is op de straat, met name direct langs de gevel. Vanuit het oog van sociale veiligheid dienen eventuele luifels daarom op een goede wijze in het gebouw ontworpen te worden. Naast uitzicht vanuit een hoog gebouw is natuurlijk ook zicht op een hoog gebouw een gegeven dat zorgvuldig in acht moet worden genomen. De impact van hoge gebouwen op de omgeving moet daarom in een vroegtijdig stadium onderzocht worden. Waar zichtbaarheid van hoogbouw in sommige gevallen een wenselijk doel kan zijn, kan het de omgeving in veel gevallen ook onwenselijk domineren of leiden tot ‘horizonvervuiling’.

Een aandachtsgebied hiervoor is het zicht op nieuwe hoogbouw en de wijze waarop deze zich verhoudt met de historische delen van de stad en met name het beschermd stadsgezicht. Ook dient er met het toevoegen van nieuwe hoogbouw in de stad rekening gehouden te worden met waardevolle zichtlijnen op de Grote Kerk. Met 97 meter als hoogste gebouw is de Grote Kerk op veel plekken in de stad goed zichtbaar en fungeert het als een baken. Het is een iconisch en beeldbepalend gebouw voor de stad Breda en het zicht er op wordt door veel bewoners als zeer waardevol gezien. Zichtlijnen op de Grote Kerk zijn uiteraard niet overal in de stad mogelijk maar op verschillende plekken in de stad zijn deze voor de oriëntatie en de beleving van de stad waardevol en dus behoudenswaardig. Het gaat bijvoorbeeld om lange zichtlijnen vanuit de diverse stadsentrees zoals de Claudius Prinsenlaan of de Graaf Hendrik III Laan. Ook kunnen bepaalde zichtlijnen vanuit het

buitengebied of landschappelijke structuren behoudenswaardig zijn zoals bijvoorbeeld de zichtlijn op de Grote Kerk vanuit de Weerijssingel. Bij het toevoegen van nieuwe hoogbouw in de stad dient het effect op zichtlijnen daarom altijd onderzocht te worden. Hoofdstuk 3 – wijzigingen

Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie: Hoogbouw effecten rapportage In hoofdstuk 1 zijn kansrijke gebieden aangewezen voor hoogbouw op stedelijk niveau. Voor veel van die gebieden moeten de gebiedsgerichte kaders nog bepaald worden waarbij pas dan bepaald wordt wat de betekenis en bijdrage van hoogbouw voor dat gebied betekent. Dat betekent echter nog niet dat hoogbouw op elke locatie binnen die zone zonder meer wordt toegelaten. Op locatieniveau wordt aan marktpartijen gevraagd om een Hoogbouw Effect Rapportage op te stellen. Middels dit instrument wordt het initiatief integraal beoordeeld. Er zijn een aantal criteria benoemd die tenminste aan de orde moeten komen in de rapportage. Programmatisch • Woonagenda • Kantoornota / economische visie • Ladder van duurzame verstedelijking Ruimtelijk / functioneel • De wijze waarop de hoogbouw stedenbouwkundig is ingepast waar met name de hoogte en situering belangrijke aspecten zijn. • Indien van toepassing de wijze waarop rekenschap wordt gegeven van de cultuurhistorische structuren • Architectuur • De functie van de begane grondlaag van het bouwplan, de inrichting van de omringende openbare ruimte en de sociale veiligheid in de directe omgeving. • De wijze waarop omgegaan wordt met mobiliteit en parkeren • Effecten op uitzicht, privacy

Technisch • Consequenties van de hoogtebeperkingen zoals straalpaden, zendstations en vliegroutes van vliegveld Gilze en Rijen en Breda Airport. • Effecten van windhinder in de directe omgeving. • Effecten van schaduwwerking in de directe omgeving. • Luchtkwaliteit • Stikstof • Veiligheid • Duurzaamheid → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie Hoogbouw effect onderzoek (HEO) In hoofdstuk 1 zijn kansrijke gebieden aangewezen voor hoogbouw op stedelijk niveau. Voor veel van die gebieden moeten de gebiedsgerichte- c.q. plankaders nog bepaald worden. Pas dan wordt bepaald wat de effecten van hoogbouw voor dat gebied betekent. Dat betekent dat hoogbouw niet op elke locatie binnen die zone zonder meer wordt toegelaten. De hoogbouwvisie is daarnaast geen vervanging van rechten die reeds verankert zijn in vigerende bestemmingsplannen. Op locatieniveau wordt aan initiatiefnemers gevraagd om een Hoogbouw Effect Onderzoek, aanvullend op reguliere planonderzoeken, op te stellen. Op basis van het ontwerp en alle onderzoeken wordt het initiatief integraal beoordeeld. Er zijn een aantal criteria benoemd die aan de orde moeten komen in het onderzoek: •

De wijze waarop aan de gestelde ambitie een bijdrage wordt geleverd en de wijze waarop hoogbouw tot uiting komt op stadsdeel en stadsniveau. Belangrijke aspecten daarbij zijn de zeggingskracht van het gebouw en wat de betekenis is voor het stadsbeeld. Met daarbij inzicht in wat de effecten zijn die hoogbouw heeft op bestaande zichtlijnen op de grote Kerk en

andere betekenisvolle bebouwing. •

De wijze waarop de hoogbouw in de omgeving is ingepast, waarbij met name de visuele impact op de omgeving van belang is. De belangrijkste aspecten die hier een rol spelen zijn hoogte, verschijningsvorm, situering en oriëntatie (privacy).

•

In aanvulling op de uitwerking van de architectuur /beeldkwaliteit wordt specifiek aandacht gevraagd voor aan hoogbouw verbonden thema’s zoals benoemd in hoofdstuk 2.

•

De functie van de begane grondlaag van de hoogbouw, de inrichting van de omringende openbare ruimte en de sociale veiligheid in de directe omgeving. Met name de uitwerking van de plint als typische uitdaging voor hoogbouw is een belangrijk aspect. Tevens wordt aandacht gevraagd voor de ‘sociale’ ordening van het gebouw intern als ook de relatie met de stedelijke context om te voorkomen dat er een anoniem gebouw ontstaat waar gebruikers elkaar niet kunnen tegenkomen en er geen eigenaarschap ontstaat.

•

Indien van toepassing de wijze waarop rekenschap wordt gegeven van cultuurhistorische en/of ecologische structuren.

•

Technische beperkingen voor de hoogte zoals onder andere straalpaden, zendstations en vliegroutes van vliegvelden Gilze-Rijen en Breda Airport.

•

Effecten van wind op de hoogbouw zelf en op de directe omgeving.

•

Effecten van geluidhinder ontstaan door de hoogbouw

•

Effecten van schaduwwerking op de (directe) omgeving ontstaan door de hoogbouw.

Om het effect van hoogbouw voor de omgeving, stadsdeel en stadsniveau inzichtelijk te maken worden visualisaties, fotomontages, 3D beelden en/of een maquette van voldoende schaal als basis gehanteerd.

3. Relatie met de aanpassingen Omgevingsvisie Zoals eerder in deze Nota van Commentaar is aangegeven, is ervoor gekozen om (onder andere) de Hoogbouwvisie niet meer als integrale bijlage bij de Omgevingsvisie vast te stellen, maar als aparte beleidsnota. Aanleiding hiervoor zijn onder andere: •

Beter aansluiten op de doelstellingen van de Omgevingsvisie, ook in relatie tot de toekomstige Omgevingswet. De Omgevingsvisie is de integrale, strategische visie voor de fysieke leefomgeving tot 2040. In de ter vaststelling aangeboden Omgevingsvisie is daarom scherper gelet op het strategische niveau van de opgaven.

•

De leesbaarheid van de Omgevingsvisie te verbeteren.

De Hoogbouwvisie wordt in de vast te stellen Omgevingsvisie alleen nog maar op hoofdlijnen behandeld. In de ter vaststelling aangeboden Omgevingsvisie is de tekst over hoogbouw daarop aangepast en de is kaart verwijderd. Onderstaande tekst is opgenomen in de vast te stellen Omgevingsvisie over hoogbouw (als inzetstuk in hoofdstuk 2 Sterk Breda): We geven in Breda ruimte aan hoogbouw. Om duidelijk te maken waar dit kan is de Hoogbouwvisie Breda opgesteld. Door de nieuwe schaal en dynamiek die hoogbouw introduceert, heeft hoogbouw invloed op het karakter en de identiteit van zowel de locatie als de stad. Zo speelt hoogbouw bijvoorbeeld een rol in de zichtbaarheid en herkenbaarheid van Breda en in de oriëntatie in Breda. Daarom wordt in de hoogbouwvisie aangegeven waar hoogbouw gewenst is en dus ook waar we terughoudend omgaan met hoogbouw. Hoogbouw biedt nieuwe mogelijkheden op het gebied van wonen, werken en recreatie, in afzonderlijke vorm én in combinatie met elkaar. De combinatie van dichtheid van bebouwing, mengen van functies en hoogbouw vormen de basis ingrediënten voor hoogstedelijkheid. Hierin spelen ze een rol in het creëren van stedelijke allure en het realiseren van intensief ruimtegebruik. Hoogbouw levert daarmee een bijdrage aan bijvoorbeeld het versterken van Breda als internationaal knooppunt.

Aan Veerkrachtig Breda draagt hoogbouw bij aan bijvoorbeeld het bieden van nieuwe soorten woningen. En in regionaal verband vergroot hoogbouw het in de regio aanwezige en aangeboden verscheidenheid aan woon- en werkmilieus. Op deze manier draagt hoogbouw draagt bij aan een Sterk en Veerkrachtig Breda. In de hoogbouwvisie worden vier posities benoemd waar hoogbouw kansrijk is en een bijdrage kan leveren aan de doelen van de Omgevingsvisie: • Hoogbouw ter versterking en markering van de binnenstad • Hoogbouw ter versterking en markering van bestaande wijk- en dorpscentra • Hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke milieus • Hoogbouw als onderdeel van aanhechting op (inter)nationale assen Deze posities zijn in de hoogbouwvisie verder uitgewerkt, onder andere door aan te geven op welke locaties en tot welke hoogte daar hoogbouw mogelijk is. Daarnaast wordt ingegaan op aspecten die bij de planvorming van hoogbouw van belang zijn, waaronder het opstellen van een ‘hoogbouw effect onderzoek’. Voor meer informatie zie: Hoogbouwvisie Breda.

4. Zienswijzen Hoogbouwvisie 4.1 Hoogstedelijk karakter: Algemeen Status Hoogbouwvisie Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassing

073 128 159

Indieners vragen naar de status van de Hoogbouwvisie. Moet de hoogbouwvisie Breda gezien worden als bijlage bij deze ontwerp Omgevingsvisie of als apart programma?

De hoogbouwvisie is losgekoppeld van de Omgevingsvisie en wordt als separaat besluit voorgelegd aan de raad. Dit betekent dat de hoogbouwvisie geen integraal onderdeel uitmaakt van de Omgevingsvisie, maar als een thematische beleidsuitwerking van de Omgevingsvisie aan de raad ter vaststelling wordt aangeboden.

Aanpassingen tekst Omgevingsvisie De hoogbouwvisie wordt in de ter vaststelling aangeboden Omgevingsvisie alleen nog maar op hoofdlijnen behandeld. In de Omgevingsvisie is de tekst aangepast en de kaart verwijdert. De aangepaste tekst staat in ‘Onze doelen’, ‘Bouw van 25.000 woningen’. Aanpassingen tekst Hoogbouwvisie Geen Aanpassing kaart Geen

Leesbaarheid Hoogbouwvisie Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassing

156

Indieners geven aan dat de kaarten, legenda en termen in de hoogbouwvisie verduidelijkt moeten worden om de leesbaarheid te vergroten.

De hoogbouwvisie is abstract van aard zo ook de bijbehorende kaartbeelden. De notaties op de kaart geven daarom geen exacte positie weer maar zijn een indicatie daar waar, vanuit een in de visie opgenomen motief/doel hoogbouw voorstelbaar wordt geacht. Een meer gedetailleerde kaart past niet bij de opzet van de visie. Echter de kaart en bijbehorend legenda’s worden op een aantal aspecten aangepast om de leesbaarheid en de ‘bedoeling’ te verduidelijken.

Aanpassingen tekst Omgevingsvisie Geen Aanpassingen tekst Hoogbouwvisie Zowel de kaarten als de legenda’s worden aangepast ter verduidelijking en precisering. Aanpassing kaart Geen

De keuze voor groei en een hoogstedelijk karakter Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassing

162 232

Indieners geven aan dat in de Omgevingsvisie duidelijk wordt gekozen voor groei en hoogstedelijk karakter. Indieners realiseren zich dat deze keuze voor een belangrijk deel voortvloeit uit demografische en sociaaleconomische ontwikkelingen en daarmee een minder vrije keuze vormt als in de Omgevingsvisie naar voren komt. Het siert het college dat ze in deze ontwikkelingen kansen zien voor stad.

De Omgevingsvisie geeft een abstracte koers en ambitie weer die in de diverse aanvullende kaders worden uitgewerkt. De hoogbouwvisie is een nadere thematische uitwerking van de Omgevingsvisie.

Verstedelijking, verdichting en hoogbouw kennen echter ook negatieve kanten, zoals een grotere concurrentie voor het gebruik van de schaarse ruimte, een intensiever gebruik van de publieke ruimte, toename verkeersdrukte en gevoelens van vervreemding bij bewoners. Het verdient aanbeveling dat er in de Omgevingsvisie meer aandacht komt voor deze schaduwkanten van de gemaakte keuzes.

In de hoogbouwvisie is daarom hoogbouw geplaatst in de context van Breda door hoogtes voor te stellen die als passend worden gezien en door deze te plaatsen daar waar ze een bijdrage leveren aan een bepaald doel en/of ambitie. Dit in tegenstelling tot het huidige beleid waar hoogbouw overal in de stad, tot 40m mogelijk is, buiten het beschermd stadsgezicht en het buitengebied.

Aanpassingen tekst Hoogbouwvisie Geen Aanpassing kaart Geen

Ook wordt in de hoogbouwvisie, aan de hand van thema’s, aangegeven aan welke aspecten er aandacht besteed moet worden bij het realiseren van hoogbouw. Deze aspecten en dus de effecten op de leefomgeving worden bij ieder hoogbouwinitiatief in een regulier planontwikkelingstraject onderzocht en beoordeeld door de gemeente. De verdieping en motivering van deze kaders vindt plaats op het niveau van de planvorming. Tijdens de planvorming vindt een integrale afweging plaats van de diverse relevante thema’s met als doel het creëren van een goede en prettige leefomgeving. Daaraan ten grondslag ligt onder andere de dan geldende wet- en regelgeving. Demografische ontwikkelingen zijn de basis voor de groei van de stad. De provinciale prognoses

houden tenminste rekening met een groei van circa 9000 woningen de komende 10 jaar. Dit vraagt inderdaad om het maken van goede afwegingen maar ook het doen van investeringen om de leefbaarheid van de stad op orde te houden. De omgevingsvisie is een abstracte weergave van de keuzes en de wijze waarop tegen deze groei gekeken wordt.

Behoefte hoogbouw Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassing

156 162 232

Indieners betwijfelen of hoogbouw wel aansluit bij de (mede door Corona gewijzigde) woonbehoefte en wensen van bewoners. Ook zijn indieners van mening dat uit de hoogbouwvisie onvoldoende de beweegredenen voor hoogbouw blijkt.

Wonen in hoogbouw is niet voor elke bewoner en/of doelgroep gewenst. Vandaar dat diverse soorten woningen worden gerealiseerd.

Hoogbouw biedt nieuwe mogelijkheden op het gebied van wonen, werken en recreatie, in afzonderlijke vorm én in combinatie met elkaar. De combinatie van dichtheid van bebouwing, mengen van functies en hoogbouw vormen de basis ingrediënten voor hoogstedelijkheid. Hierin spelen ze een rol in het creëren van stedelijke allure en het realiseren van intensief ruimtegebruik. Hoogbouw levert daarmee een bijdrage aan, bijvoorbeeld het versterken van Breda als internationaal knooppunt. Ook draagt hoogbouw bij aan een Veerkrachtig Breda, bijvoorbeeld door het bieden van nieuwe soorten woningen. Daarnaast vergroot hoogbouw in regionaal verband de verscheidenheid aan woon- en werkmilieus. Op deze manier draagt hoogbouw draagt bij aan een Sterk en Veerkrachtig Breda.

Aanpassingen tekst Hoogbouwvisie Geen Aanpassing kaart Geen

Meer hoogbouw toestaan Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassing

072

Indieners constateren dat opnieuw wordt gekozen voor het beperkt toestaan van hoogbouw in de stad. Indieners zijn van mening dat Breda hierdoor de kans mist om in de stedenrij van Brabant een grootstedelijk imago te realiseren.

In de structuurvisie 2030 is reeds gekozen voor een compacte stad benadering onder andere om de relatie tussen stad en buitengebied te behouden en te beschermen. Deze keuze is tevens de onderlegger geweest voor de Omgevingsvisie 2040. Het grootste deel van de groei van de stad wordt dan ook binnen de contouren van de bestaande stad opgevangen. Gezien de verwachte groei wordt voorzien dat dit niet allemaal in een grondgebonden milieu gemaakt kan worden ook omdat de ‘woonvraag’ veranderd is. Om tevens gestalte te geven aan de grootstedelijke ambitie wordt op een aantal plekken hoogbouw voorgesteld. Breda is in de omstandigheid dat ze nog veel ruimte heeft om aan deze grootstedelijke ambities, binnenstedelijk te kunnen voldoen. Dit in tegenstelling tot veel andere steden in Nederlanden Brabant die de grenzen van hun mogelijkheden hebben bereikt. Dat betekent dat Breda de unieke gelegenheid heeft om de stad te verdichten zonder dat dit persé alleen in hoogbouw hoeft. Bij verdere uitwerking van de gebieds- en planontwikkelingen zal gezocht gaan worden hoe er een Bredaas evenwicht kan ontstaan tussen hoogbouw als middel ter verdichting en andere stedelijke vormen die eenzelfde maat van verdichtingsgraad kennen. Er is een wijdverbreid misverstand dat hoogbouw een meer verdichte vorm oplevert dan andere vormen. Breda heeft de luxe om daarin weloverwegen beslissingen te kunnen nemen.

Hoogbouw kan ook vanwege andere aspiraties dan verdichting een onderdeel van verstedelijking vormen.

Aanpassingen tekst Omgevingsvisie Geen Aanpassingen tekst Hoogbouwvisie Geen Aanpassing kaart Geen

Hoogstedelijk karakter stad Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassing

086 099 101 103 106 111 118 120 150 156 162 167 175 176 196 202 203 205 207 208 214 215 216

Indieners zijn het niet eens met de keuze voor een hoogstedelijk karakter: • Hoogbouw past niet in de ruimtelijke structuur van de stad; • Horizonvervuiling; • Wegvallen van het dorpse karakter van de wijk; • Een uitgewerkte onderbouwing voor wenselijkheid van hoogbouw ontbreekt; • Hoogbouw heeft ecologisch gezien geen meerwaarde; • Hoogbouw maakt inbreuk op het cultuurhistorisch leefgebied; • De Visie Hoogbouw “Lef en iconisch op de juiste plek” uit februari 2021 is volgens de indiener strijdig met de uitgangspunten uit de Omgevingsvisie Breda 2040.

In de structuurvisie 2030 is reeds gekozen voor een compacte stad benadering onder andere om de relatie tussen stad en buitengebied te behouden en te beschermen. Deze keuze is tevens de onderlegger geweest voor de Omgevingsvisie 2040. Het grootste deel van de groei van de stad wordt dan ook binnen de contouren van de bestaande stad opgevangen. Gezien de verwachte groei wordt voorzien dat dit niet allemaal in een grondgebonden milieu gemaakt kan worden ook omdat de ‘woonvraag’ veranderd is. Om tevens gestalte te geven aan de grootstedelijke ambitie wordt op een aantal plekken hoogbouw voorgesteld. De hoogbouwvisie biedt een kader in de wijze waarop hoogbouw in de stad aan moet voldoen zonder daar direct een uitwerking aan te geven. Onderdeel van de afweging voor de fysieke leefomgeving over de wenselijkheid en inpasbaarheid van hoogbouw is: • een kader (bijvoorbeeld gebieds-perspectieven en stedenbouwkundige plannen) waarin gebiedsgericht, integraal afwegingen worden gemaakt over de inpassing van hoogbouw; • aangevuld met te onderzoeken aspecten die met name over hoogbouw (HEO) gaan. Daarbij worden effecten voor de directe omgeving op het gebied van cultuur, zichtlijnen, wind, bezonning etc. in beeld gebracht en integraal beoordeelt en middels een regulier planologisch traject vastgelegd in een bestemmingsplan of omgevingsplan.

Hoogbouw maakt reeds onderdeel uit van de ruimtelijke structuur van de stad. Veelal nabij infrastructuren uit de jaren 60

of als solitaire initiatieven. De visie hoogbouw geeft een kader om gericht nieuwe hoogbouwlocaties aan de stad toe te voegen, onder andere om de groei van de stad te faciliteren of om bestaande delen van de stad sociaal/economisch te versterken. De wijze waarop de hoogbouw gestalte krijgt is onderdeel van de planontwikkelingen op de daarvoor aangewezen locaties. Met het aanwijzen van locaties waar hoogbouw, als onderdeel van een gebieds- of planontwikkeling, mogelijk is wordt hoogbouw voor andere delen van de stad niet meer als vanzelfsprekend gezien. Hoogbouw moet altijd in evenwicht zijn met de omgevingscontext, zo ook in het geval van de dorpen. De hoogbouwvisie geeft zowel een kader voor een potentiële plek, zoals het dorpshart/centrum, alsmede een afbakening in hoogte van maximaal 2x de hoogte die overwegend in de omgeving aanwezig. In de hoogbouwvisie is, in hoofdstuk 2, het thema duurzaamheid opgenomen. Hierbij zijn ook de ecologische potenties van hoogbouw aangegeven. Bij het opstellen en uitwerking van plannen, waar hoogbouw een onderdeel van uitmaakt, wordt hier aandacht voor gevraagd.

Hoogbouw en leefbaarheid wijken Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassing

046 162 232

Indieners spreken hun zorgen uit over verschillende leefbaarheidsaspecten in hoogstedelijke, dichtbebouwde wijken.

Dat hoogstedelijke, dichtbebouwde wijken zeer leefbaar kunnen zijn is te zien in vele steden, binnen en buiten Nederland. Bij de uitwerking van plannen voor hoogstedelijke, dichtbebouwde wijken wordt vanzelfsprekend, net als bij andere plannen, rekening gehouden met de leefbaarheid. Deze aspecten komen bij de uitwerking aan de orde.

Aanpassingen tekst Omgevingsvisie Geen Aanpassingen tekst Hoogbouwvisie Een aantal thema’s die over leefbaarheid gaan, zijn aangescherpt in de hoogbouwvisie zoals ten aanzien van zicht, geluid en bezonning.

Aanpassing kaart Geen

Hoogbouw aan de rand van de stad Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassing

046 162 232

Indieners spreken zich uit tegen hoogbouw aan de rand van de stad. Hoogbouw aan de randen geeft een te harde afsluiting van de natuur, de beleving van de natuur wordt minder.

Het hoogbouwbeleid van Breda zet in op verschillende doelen, waaronder het doel om een herkenbare stad zijn op knooppunten. Daarom wordt ruimte geboden voor hoogbouw bij de aansluitingen van de zuidelijke en noordelijke rondweg op de snelwegen. Per hoogbouwinitiatief zal nader gekeken worden hoe de hoogbouw het beste ingepast kan worden in de omgeving, ook in relatie tot het groen en de natuur in de directe omgeving.

Aanpassingen tekst Omgevingsvisie Geen Aanpassingen tekst Hoogbouwvisie Geen Aanpassing kaart Geen

Hoogbouw en kaders Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassing

175

In de Hoogbouwvisie Breda staan de negatieve effecten van hoogbouw beschreven en dat er onderzoeken gedaan moeten worden om deze in kaart te brengen. Wat indiener nergens terug kan vinden is hoeveel negatieve gevolgen de gemeente acceptabel acht.

Hoogbouw kan niet los gezien worden van de locatie. Bij planontwikkeling wordt altijd gestreefd naar een goede fysieke leefomgeving Dit wordt bereikt als sociale, ruimtelijke en functionele aspecten zodanig zijn geordend, dat er een prettige, aantrekkelijke en veilige leefomgeving ontstaat. Vanuit de hoogbouwvisie wordt aanvullend op de reguliere planontwikkeling een hoogbouw effect onderzoek gevraagd om specifieke effecten van hoogbouw inzichtelijk te maken. Al deze aspecten worden als onderdeel van het reguliere planproces beoordeeld vanuit de zorg voor een goede fysieke leefomgeving.

Aanpassingen tekst Omgevingsvisie Geen Aanpassingen tekst Hoogbouwvisie In de hoogbouwvisie worden ten aanzien van de aspecten, zicht, geluid en bezonning aanscherpingen gedaan. Daarnaast wordt hoofdstuk 3, Hoogbouw Effect Onderzoek (HEO) eveneens aangescherpt en verduidelijkt ten opzichte van het gangbare of regulier planontwikkelingstraject. Aanpassing kaart Geen

Al deze aspecten komen (ook) aanbod bij het opstellen van het juridische kader, (bestemmingsplan of omgevingsplan). Voor sommige thema’s geleden wet- en regelgeving, zoals de diverse milieuthema’s, maar ook parkeernormen. Andere thema’s worden in de juridische procedure beoordeeld in het kader van de integrale belangenafweging. De Omgevingsvisie en de hoogbouwvisie zijn van een abstracter niveau en gaan niet in op deze aspecten.

Hoogbouw en karakter dorpen Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassing

002 037

Indieners geven aan dat hoogbouw niet past in de dorpen. Behoud van dorps en landelijk karakter draagt bij aan kwaliteit van leven. Indieners verwijzen naar de visie waarin staat dat ‘Hoogbouw wordt ingezet om bestaande stadsdelen te versterken of accentueren waaronder ... dorpskernen.’ De stelling dat hoogbouw zou bijdragen “aan het in standhouden van het voorzieningenniveau in de wijkcentra en bevorderen van levendigheid en bruisendheid van wijkcentra met meer ruimte voor sociale ontmoetingen’ is niet onderbouwd. Er wordt niet verwezen naar een onderzoek of studie waar dit uit blijkt.

Dorpen zijn over het algemeen vrij gemêleerd wat opbouw en bouwhoogte betreft. Diversiteit in (oude) structuren is één van de kenmerken van een dorp. In dorpen komen ook bouwhoogten van 4 tot 5 lagen voor, echter minder frequent en doorgaans doorgaans ter plekke van het centrum c.q. dorpshart

Aanpassingen tekst Omgevingsvisie Geen

Van hoogbouw wordt gesproken vanaf 5 bouwlagen en moet, ook in het geval van de dorpen, in evenwicht zijn met de omgevingscontext. De hoogbouwvisie geeft zowel een kader voor een potentiële plek (bolletje op de kaart) waar een versteviging van de structuur o.a. door middel van met hoogbouw aan de orde kan zijn (centrum) als een afbakening in hoogte. Deze is tweemaal de hoogte die overwegend in de omgeving aanwezig is, waarbij de richtinggevende hoogte 5 bouwlagen is.

Aanpassingen tekst Hoogbouwvisie In de ontwerp hoogbouwvisie was opgenomen dat alles hoger dan tweemaal de overwegende omgevingshoogte wordt gezien als hoogbouw. Dit is in de vast te stellen hoogbouwvisie genuanceerd door op te nemen dat de term hoogbouw gebruikt wordt voor gebouwen van (minimaal) 5 bouwlagen. Dit betekent een richtinggevende hoogte van 15 meter. Aanpassingen kaart Hoogbouwvisie Geen

De hoogbouwvisie is niet bedoeld om het karakter van het dorp te ‘verstedelijken’. Alleen daar waar versteviging van sociaal/maatschappelijke en/of economische motieven een rol spelen (verstevigen dorpse voorzieningen, wonen voor ouderen in relatie tot mobiliteitsvoorzieningen) wordt overwogen om gebouwen toe te staan die de overwegende omgevingshoogte overstijgen. Dit is bij dorpen doorgaans in het centrum. De afweging voor hoogbouw is onderdeel van het reguliere planontwikkelingsproces. De hoogbouwvisie geeft alleen een kader dat, indien dit motief speelt, er ruimte is op hierop te kunnen acteren. Bij planontwikkelingen kan het zijn dat een gebouw of gebouwdeel hoger is dan de overwegend gehanteerde hoogte in de omgeving. Deze afweging en motivering maakt onderdeel uit van de planontwikkeling op zich. Op grond van de door de raad vastgestelde participatieleidraad moet per initiatief de dialoog met de omgeving worden gevoerd.

Hoogbouw en zichtlijn Grote Kerk Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassing

021 023 061 076

Indieners wijzen op de waardevolle zichtlijn vanaf de Weerijssingel/ Bernhardsingel naar de Grote Kerk. Hoogbouw kan deze zichtlijn verstoren. Deze zichtlijn moet behouden en beschermd worden.

De zichtbaarheid van de Grote Kerk, als middelpunt van de radiale stad Breda is belangrijk. Bij die plan-initiatieven/ontwikkelingen waarbij hoogbouw aan de orde is wordt gevraagd om de effecten van deze ontwikkeling, onder andere op zichtlijnen, in beeld te brengen. Met als uitgangspunt om het zicht vanuit de grote radiale structuren van de stad in stand te houden.

Indieners stellen de onderstaande aanpassingen voor in het ontwerp

Omgevingsvisie 2040 (originele zienswijze bevat kaartbeelden met toelichting): 1. De zichtlijn vanaf de Weerijssingel/Bernhardsingel richting de Grote Kerk op te nemen in de (definitieve) Omgevingsvisie Breda 2040. 2. Het kaartbeeld ‘Sterk Breda: Opgavekaart Integraal’, pagina 12 en 13 hierop aan te passen. 3. De Visiekaart Hoogbouw, pagina 15, hierop aan te passen door het hoogteaccent meer naar het westen te positioneren. 4. In de planuitwerking van Seelig Zuid/ Gasthuisvelden rekening te houden met de zichtlijn vanuit de Weerijssingel/ Bernhardsingel en de kaartbeelden in ‘Perspectief voor het centrum’ hierop aan te passen.

De cirkels die op de kaart zijn aangegeven zijn indicatief en duiden niet de exacte plek waar hoogbouw moet en/of kan komen. De exacte locatie is onderwerp van onderzoek tijdens de planontwikkeling en mede afhankelijk van het effect op zichtlijnen en dergelijke.

Aanpassingen tekst Hoogbouwvisie De kaart met zichtlijnen over de grote structuren wordt opgenomen en benoemt als onderdeel van het onderzoek In hoofdstuk 2 van de hoogbouwvisie wordt de tekst bij kopje zicht aangevuld om de relatie tussen zichtlijnen en hoogbouwinitiatieven aan te halen. In het hoogbouw effect onderzoek wordt er, in aanvulling op een regulier planontwikkelingstraject, onderzoek naar gevraagd. Aanpassingen kaart Hoogbouwvisie Onder de kaart wordt een tekst opgenomen dat de stippen op de kaart indicatief zijn en derhalve niet de exacte locatie weerspiegelen.

Hoogbouwvisie en de donuteconomie Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassing

206

Indieners geven aan dat de hoogbouwvisie niet in lijn is met de donuteconomie (balans tussen de sociale vloer en het ecologische plafond). Het belang van energietransitie, biodiversiteit, tegengaan van hittestress moet een prominentere plek krijgen in de hoogbouwvisie. Ook moet in de visie een betere koppeling gemaakt worden met de uitdagingen die er zijn. De afweging moet verder gaan dan esthetiek en groei (uitstraling), maar meer gericht zijn op ecologische doelstellingen en de levensbehoeften van de bevolking.

De Hoogbouwvisie is een thematische beleidsuitwerking van de Omgevingsvisie. Bij het opstellen van de Omgevingsvisie is gebruik gemaakt van het model van de donuteconomie. Het model van de donuteconomie is een economisch model. De Omgevingsvisie is een visie op de fysieke leefomgeving. Dat is een belangrijke reden om het model van de donuteconomie niet als kaderstellend over te nemen. Wel hebben we het model gebruikt als denkraam. Het is het uitgangspunt geweest voor de structuur van de Omgevingsvisie en het heeft als basis gediend bij de opgestelde doelen in de

Aanpassingen tekst Omgevingsvisie Geen Aanpassingen tekst Hoogbouwvisie Geen Aanpassingen kaart Hoogbouwvisie Geen

Indiener stelt tevens dat niet wordt benoemd hoe de extra ruimte die ontstaat door ‘in de lucht te bouwen’ zal worden benut. Betekent ‘ranke verschijningsvormen’ bijvoorbeeld dat een groot deel van de ruimte te smal is om goed benut te worden?

Omgevingsvisie. Op deze manier werkt de donuteconomie door in zowel de omgevingsvisie en, aangezien het onderliggend beleid is, in de Hoogbouwvisie. In de Omgevingsvisie wordt ook de relatie van ontwikkelen en energietransitie, hittestress en biodiversiteit vertaald in gemeentebrede opgaven. Op meerdere plekken in de Omgevingsvisie wordt natuurinclusief benoemd. Onder andere in 'Centrum' en 'Vitale natuur en landschap'. De opgaven die in de Omgevingsvisie worden gesteld voor een duurzaam en natuurinclusief Breda zijn dus ook van toepassing op onderliggend beleid, zoals de Hoogbouwvisie en bij projecten waarin hoogbouw aan de orde is. Bij het opstellen en uitwerking van plannen, waar hoogbouw een onderdeel van uitmaakt, wordt aandacht besteed aan de invulling van de extra ruimte die door hoogbouw ontstaat.

4.2 Hoogbouw Heusdenhout Hoogbouw Heusdenhout: Ruimtelijke aspecten Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassingen

086 096 097 100 101 106 108 109 110 113

Indieners uiten hun zorgen over de ruimtelijke aspecten van het plan Kemelstede in Heusdenhout op de omgeving. Aspecten die worden aangehaald zijn onder andere: • Windhinder en windgevaar; • Akoestiek: Geluidsoverlast door weerkaatsing tussen geplande gebouwen, de leef-geluiden van

De ingediende zienswijzen over hoogbouw in Heusdenhout spitsen zich vaak toe op de planvorming van het voormalige kantoor van ABN-AMRO aan de Kemelstede. Gelijktijdig met de ter inzage termijn van de ontwerp omgevingsvisie en de concept hoogbouwvisie is een bewonersavond over dit initiatief geweest. Voor deze locatie wordt momenteel een haalbaarheidsstudie uitgevoerd waar, op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde

116 120 156 162 166 167 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 197 198 199 201 202 203 204 205 207 208 209

• • • • • • • •

bewoners van de woontoren en evenementen; Afname luchtkwaliteit; Veiligheid i.r.t. LPG benzinestation; Wegvallen van zon en toename van schaduw; Toename parkeerdruk en verkeersbewegingen in de wijk; Afname van natuurwaarden; Verstoring van de ondergrond; Verslechtering van waterhuishouding; Druk op voorzieningen in de wijk.

Indieners zijn van mening dat deze aspecten niet zijn onderzocht en inzichtelijk gemaakt wat de effecten van de hoogbouw op deze locatie zijn. Ook is op grond van de Hoogbouwvisie een hoogbouw effectenrapportage noodzakelijk. Dit onderzoek ontbreekt ook nog.

participatieleidraad, afstemming plaatsvindt met de omgeving. Dit traject loopt parallel aan het traject van de omgevingsvisie en de hoogbouwvisie. De zienswijzen gaan over de zorgen met betrekking tot de ruimtelijke effecten van het initiatief op deze locatie. In het kader van de haalbaarheidsstudie van Kemelstede worden al deze ruimtelijke effecten onderzocht en gewogen, ook in relatie tot de uitgangspunten zoals benoemd in de omgevings- en hoogbouwvisie. De zienswijzen worden meegenomen in het vervolgproces en de uitwerking van de plannen voor Kemelstede. Algemeen geldt dat bij planontwikkeling altijd wordt gestreefd naar een goede fysieke leefomgeving. Dit wordt bereikt als sociale, ruimtelijke en functionele aspecten zodanig zijn geordend, dat er een prettige, aantrekkelijke en veilige leefomgeving ontstaat.

en verduidelijkt ten opzichte van het gangbare of regulier planontwikkelingstraject. Voor bezonning wordt voorgesteld om een veel gehanteerde ondergrens aan te houden, de TNO-norm. Ten aanzien van geluid wordt gevraagd om onderzoek te doen naar de geluideffecten van het gebouw, het zogenoemde windgeïnduceerd geluid.

Ook is zichtlijnen als thema opgenomen en dat hier als onderdeel van het planinitiatief onderzoek naar gedaan moet worden. Aanpassingen kaart Hoogbouwvisie Geen

De visie geeft niet direct richting aan de planontwikkeling zelf. De hoogbouwvisie duidt locaties waar hoogbouw op de in de stad wel of niet mogelijk wordt geacht. Ook geeft de hoogbouwvisie aan met welke specifieke aspecten rekening gehouden moet worden. Dit zijn aspecten, die op het gebouw betrekking hebben, maar ook effecten voor de directe omgeving die door de hoogbouw kunnen optreden. In de hoogbouwvisie zijn in hoofdstuk 3 onderzoeken opgenomen, die specifiek over effecten van hoogbouw gaan, het hoogbouw effect onderzoek (HEO) genoemd. Het gaat onder andere om: • Wind; • Geluid; • Schaduwwerking;

•

210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 228 229 230 231 232 233 234 235

Zicht.

Veel (milieu)thema's die in de zienswijzen worden aangehaald (zoals externe veiligheid en luchtkwaliteit), maar ook mobiliteit en verkeersveiligheid, zijn standaard onderdeel bij de uitwerking van planontwikkelingen. Al deze aspecten komen aanbod bij het beoordelen van een initiatief en bij het opstellen van het juridische kader (bestemmingsplan of omgevingsplan) en zijn op dat moment onderwerp van beoordeling en integrale belangenafweging. De Omgevingsvisie en de hoogbouwvisie zijn van een abstracter niveau en gaan niet in op deze aspecten in relatie tot de specifieke plannen, zoals Kemelstede.

Hoogbouw Heusdenhout: Maximale hoogte Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassing

156 178 197 216 219 232

Indieners geven aan dat in de concepthoogbouwvisie een maximale hoogte van 70 meter wordt genoemd. Bij de presentatie van het plan werd gesproken over een hoogte van 80 of 90 meter. Dit is in strijd met de maximale hoogten op basis van het geldende bestemmingsplan en de hoogbouwvisie

De hoogtes, genoemd in de hoogbouwvisie, zijn richtinggevend (dus geen maximalen) en passen inderdaad niet rechtstreeks in het geldende bestemmingsplan. De hoogbouwvisie is een visie op stadsniveau die na planontwikkeling voor een specifieke locatie vertaald wordt in nieuwe juridisch-planologische kaders. Hierbij is, naast de hoogte, ook de afmeting van de bebouwing, groen of functieverandering onderdeel van een nieuw

bestemmingsplan. In het kader van een bestemmingsplanprocedure moeten alle aspecten van de fysieke leefomgeving beoordeeld en gewogen worden, zo ook de door de indieners aangehaald aspecten indien daar sprake van is. Ook voor de locaties Kemelstede en Bergschot geldt dat hoogbouw nu niet in het huidige bestemmingsplan past.

en verduidelijkt ten opzichte van het gangbare of regulier planontwikkelingstraject. De hoogten worden in de hoogbouwvisie meer eenduidig gehanteerd in een reeks van 15-30-50-70 meter, waarbij deze maten richtinggevend zijn. Aanpassingen kaart Hoogbouwvisie Geen

De genoemde hoogbouw aan de Kemelstede is enkel mogelijk nadat het bestemmingsplan wordt gewijzigd. In dit kader zal ook afstemming met de omgeving plaatsvinden.

Hoogbouw Heusdenhout: Mogelijke belemmeringen Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassing

156 178 197

Indieners zijn van mening dat er diverse belemmeringen zijn waardoor hoogbouw in de wijk (specifiek bij Kemelstede) niet mogelijk is. Aspecten die worden aangehaald zijn onder andere: • Straalpaden; • (Aan)vliegroutes; • Windmolens.

Onderdeel van een planontwikkeling is het inzichtelijk maken wat mogelijke belemmeringen zijn zoals straalpaden, vliegroutes, molenbiotopen en dergelijken. Het klopt dat er een straalpad ter hoogte van Heusdenhout aanwezig is, lopende tussen de zendmast bij Loon op zand en de ‘oude’ zendmast op het voormalige KPN-gebouw. Dit straalpad is echter 200m breed en raakt de voorgestelde hoogbouw locaties in de wijk Heusdenhout niet. De zendmast op het voormalige KPN-gebouw is inmiddels ook verwijderd. Ook is er vanuit het vliegveld een zogenaamde vliegfunnel aanwezig. De beperking voor de bouwhoogte is vanaf 150m en vormt daarmee geen belemmering voor de voorgestelde locaties. Tijdens de planontwikkeling zullen mogelijke effecten verder onderzocht worden en getoetst

Aanpassingen tekst Omgevingsvisie Geen Aanpassingen tekst Hoogbouwvisie In de hoogbouwvisie worden ten aanzien van de aspecten, zicht, geluid en bezonning aanscherpingen gedaan. Daarnaast wordt hoofdstuk 3, Hoogbouw Effect Onderzoek eveneens aangescherpt en verduidelijkt ten opzichte van het gangbare of regulier planontwikkelingstraject. Aanpassingen kaart Hoogbouwvisie Geen

aan de geldende wet- en regelgeving en inzichten.

Hoogbouw Heusdenhout: Uitvoeringsaspecten Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassing

109 113 156 175 191 202 218 232

Indieners uiten hun zorgen over verschillende uitvoeringsaspecten waaronder: • Bouwwerkzaamheden veroorzaken mogelijk schade aan (funderingen van) woningen/ monumenten in de nabijheid; • Overlast door bouwverkeer.

Ontwikkelingen in een stedelijke omgeving kunnen gepaard gaan met overlast voor de (directe) omgeving. Onderdeel van een planontwikkelings-traject is dan ook om de gevolgen van de planontwikkeling inzichtelijk te maken en zo nodig maatregelen te treffen. Deze maatregelen zijn locatie- en projectafhankelijk en worden doorgelegd aan de desbetreffende initiatiefnemer. De Omgevingsvisie en de hoogbouwvisie zijn van een abstracter niveau en gaan niet in op deze aspecten. Deze komen pas aan de orde bij de juridische procedure of bij de aanvraag omgevingsvergunning aan de orde. Bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt gekeken hoe de bouw kan plaatsvinden zodat de mate van overlast voor de wijk zo veel mogelijk wordt beperkt. Indien van toepassing worden er ook 0-metingen gedaan of metingen tijdens de bouw om de effecten voor bestaande gebouwen te monitoren en mogelijke schade te voorkomen.

Aanpassingen tekst Omgevingsvisie Geen Aanpassingen tekst Hoogbouwvisie Geen Aanpassingen kaart Hoogbouwvisie Geen

Hoogbouw Heusdenhout: Karakter van de wijk Nr.

Ingekomen reactie

Reactie gemeente

Aanpassing

086 097 098 100 106

Indieners zijn van mening dat hoogbouw niet past in de ruimtelijke structuur en het karakter van de wijk Heusdenhout Hoogbouw heeft geen meerwaarde voor de wijk.

De hoogbouwvisie duidt locaties aan waar hoogbouw in de stad wel of niet voorstelbaar wordt geacht. In de hoogbouwvisie is opgenomen met welke effecten tijdens de planontwikkeling rekening moet worden gehouden. Ook voor de locaties in Heusdenhout gelden deze kaders. Er

Aanpassingen tekst Omgevingsvisie Geen Aanpassingen tekst Hoogbouwvisie De kaart is aangepast. De locatie is meer richting de snelwegen verplaatst. In de

107 108 116 120 156 166 173 179 182 186 187 188 189 190 191 197 198 200 201 204 212 213 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 232 234 235

moet zorgvuldig worden gekeken wat de effecten van de hoogbouw voor en op de omgeving zijn. Het transformeren van in ongebruikt geraakte kantoorgebouwen heeft een meerwaarde voor de stad als geheel. Voor bepaalde gebieden/locaties kan hoogbouw kansrijk zijn om een herontwikkeling te doen slagen. Twee locaties in Heusdenhout, Kemelstede en Bergschot, zijn gelegen aan de A27, en kunnen met hoogbouw de noordelijke en zuidelijke rondweg als entree van de stad markeren. Daarmee verankeren ze de stad in ruimtelijk/visuele zin met het snelweglandschap en visualiseren ze tevens de groei-ambitie van Breda.

ontwerp Hoogbouwvisie was onder de locatiestip een paarse vlek opgenomen. Deze vlek zorgde voor onduidelijkheid, omdat hierdoor leek dat hoogbouw op een veel groter deel toegepast kon worden. De paarse vlek is in de vast te stellen hoogbouwvisie verwijderd. Daarnaast is onder de kaart een tekst opgenomen dat de stippen op de kaart indicatief zijn en derhalve niet de exacte locatie weerspiegelen. Aanpassingen kaart Hoogbouwvisie Geen

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10421930/1