Rvs 21072021 Vaststellen Hoogvisie Breda incl bijlagen

50

30

top

kantoren / voorzieningen 16,5

16,5

15

15

bouwblok

Basement en top

36

3 3 3 3

4 plint

bouwblok

16,5

4 4

basement plint

wonen

16,5

plint

4,5

plint

4,5

bouwblok

Algemene basishoogte voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen

Hoogbouw visie

37

Onderdeel van bouwblok Uitgangspunt voor nieuwe hoogbouwgebieden is het realiseren van samenhangend en herkenbaar stadsweefsel met het bouwblok als basis. Hoogbouwaccenten in bouwblokken hebben daarmee over het algemeen de voorkeur omdat deze zich voegen naar het weefsel van de stad. Bouwblokken dragen bij aan de continuïteit van het weefsel van straten en openbare ruimten in de stad terwijl solitaire torens zich hier juist van onttrekken. Dit weefsel wordt bijeengehouden door een hoogwaardige openbare ruimte. Een ruimte die de overgangen tussen privé en openbaar, entrees, functies en voorzieningen faciliteert alsmede een plek biedt aan heldere routes. Een ruimte die mede sterk bepalend is voor de identiteit van het desbetreffende stadsdeel. Bij voorkeur maakt hoogbouw onderdeel uit van een (samengesteld) bouwblok, bestaande uit een basement van vijf bouwlagen met daar boven op hogere bouwdelen, de top. Het dak van het basement wordt uitgevoerd als een groen dak, daktuin of tweede maaiveld voor de bewoners en/of gebruikers. Een goede combinatie van een basement met top is dat: • Het basement goed aansluit bij de schaal van de omringende stad en de openbare ruimte; • De combinatie van basement en top geschikt is voor een menging van functies in wonen en werken en het differentiëren daarin naar aard, types, prijsklassen etc.

• Het basement een plint bevat die ruimte biedt voor andersoortige functies; • Er ruimte is om technische- en nutsvoorzieningen en logistieke ruimtes als onderdeel van het basement in het bouwblok op te nemen waarbij directe plaatsing aan de gevel zo veel mogelijk voorkomen moet worden; • Er ruimte is voor daktuinen, zonnepanelen e.d.; • Windhinder beperkt kan worden door plastiek (vormgeving gebouw en gevel); • Schaduw (deels) kan vallen op het eigen volume.

10%

20%

40% 100%

Voor een aantrekkelijke, goed functionerende en sociaal veilige stad is bovendien een goed vormgegeven begane grondlaag in de stad van essentieel belang. Vanwege de grote hoeveelheid aan gestapeld programma op een relatief klein grondoppervlak, is er bij hoogbouw vaak sprake van veel programmatische druk op de begane grondlaag. Bij hoogbouw wordt de begane grondlaag doorgaans dan ook voor een groot gedeelte in gebruik genomen door facilitaire functies zoals technische nutsvoorzieningen, in- en uitrit van de parkeervoorziening, bevoorrading, (afval) bergingen, liften etc. Wanneer deze functies het straatbeeld teveel domineren zal dit ‘doodse’ plinten opleveren. De plint is echter minder kwetsbaar in het geval deze een onderdeel vormt van een bouwblok dan bij een vrijstaande toren. Doordat het grondoppervlak met een bouwblok aanzienlijk vergroot wordt kunnen deze functies namelijk over een groter deel van het gebouw verspreid worden waardoor het negatieve effect ervan op de levendigheid van de plint wordt beperkt. Bij een vrijstaande toren wordt bovendien niet alleen het grondvlak van het gebouw zelf maar doorgaans ook de ruimte om het gebouw heen ingenomen door parkeren. Vrijstaand Een zorgvuldige inpassing van hoogbouw in de stad is belangrijk. Vrijstaande torens zullen om eerder genoemde redenen daarom eerder een uitzondering dan regel zijn.

Deze zogenaamde ‘stand alone’ torens onttrekken zich van het stedelijk weefsel en creëren ’eigen plekken’ in de rooilijn van een straat. Dit leidt in veel gevallen tot een versnippering van de openbare ruimte en daarmee een minder heldere structuur in de stad. Daarnaast leveren dit soort torens vaak een gebrekkige plint op wat resulteert in een minder levendig straatbeeld. In Breda is het accent van hoogbouw daarom doorgaans onderdeel van een bouwblok. Het realiseren van op zichzelf staande hoogbouw is echter voorstelbaar wanneer de locatie in de stad of het beoogde doel van de hoogbouw hier aanleiding toe geeft. Dit kan het geval zijn wanneer het om een cluster met bijvoorbeeld een campusopzet gaat, een stedenbouwkundige typologie die zich bewust onttrekt van het stedelijke weefsel om een eigen (vaak groene) identiteit te creëren. Een vrijstaande toren kan ook aan de orde zijn wanneer het beoogde doel ervan is om een specifieke plek te markeren, waarbij het gebouw bewust een volledige solitaire positie in neemt. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn op de locatie van betekenisvolle knooppunten of ten behoeve van belangrijke zichtlijnen.

Door bij hoogbouw het grondoppervlak te vergroten kan de programmatische druk op de begane grondlaag over een groter oppervlak verspreid worden.

38

Hoogbouw visie

39

Architectuur en Verschijningsvorm De uiteindelijke ruimtelijke verschijningsvorm die hoogbouw kan krijgen is van veel verschillende factoren afhankelijk. Wanneer het om de massa van het gebouw gaat spelen er bij hoogbouw in combinatie met de hoogte van het gebouw ook altijd andere parameters een belangrijke rol. Eenduidige regels die van toepassing zijn voor alle gebouwen en plekken in de stad zijn daarom moeilijk te stellen. Zo vragen kantoorgebouwen vanuit hun functie om andere gebruiksoppervlakten en daarmee ruimtelijke dimensies dan woongebouwen. Daarnaast is ook de context van waar het gebouw is gesitueerd voor een groot deel leidend. Op sommige locaties in de stad zullen hogere en forsere gebouwen immers gewenster zijn dan op andere locaties. Er zijn echter bepaalde parameters omtrent de massa van hoogbouw die wel degelijk als uitgangspunt gehanteerd kunnen worden. De oorsprong van Breda als stad van pieken vraagt om een gerichte ruimtelijke uitwerking van hoogbouw op een wijze die als passend voor Breda wordt gezien. Uitgangspunt is dat hoogbouw over het algemeen als onderdeel van een bouwblok wordt gezien, waarbij het accent zich duidelijk verheft van het bouwblok en dit in een ranke vorm tot stand komt. Ook voor solitaire torens geldt dat er rankheid in verschijningsvorm het uitgangspunt is.

Dimensionering - diameter

Schijfvorming - gevelvlak

Verjonging van de top in het kader van het maken van een goede leefklimaat geniet de voorkeur dat de top zich ‘verjongt’ ten opzichte van het basement. Deze trapsgewijze opbouw beperkt een aaneengesloten gevelvlak wat over het algemeen een positieve bijdrage heeft in het voorkomen van windhinder en voldoende bezonning. Met een verjonging van de gevel ontstaat eveneens de mogelijkheid om het dak van het basement een beleefbare betekenis te geven door deze te vergroenen, het aanbod aan woontypologieën te vergroten en een betekenis te geven aan de herkenbaarheid van Breda. Beëindiging van de top De wijze waarop het gebouw wordt beëindigd bepaalt mede de zeggingskracht van het gebouw en de manier waarop het gebouw het silhouet van de stad mede vormgeeft. De architectuur van de top vormt derhalve de wijze waarop de beëindiging wordt vormgegeven. Een uitgesproken beëindiging van het gebouw is daarbij uitgangspunt. Hierbij is de beëindiging dusdanig vormgegeven dat technische zaken aan het oog worden onttrokken of zijn geïntegreerd in de architectuur.

Rankheid - hoogte-breedte verhouding

Architectonische uiting van basement en top In de wijze waarop het basement en de top vorm gegeven kunnen worden zijn verschillende keuzes mogelijk. Zo kunnen het basement en de top zich versmelten tot één kloek stedelijke blok of zich juist losmaken tot een stevige basis met daarop een zich verjongende top. De wijze waarop het gebouw hierin gestalte krijgt is afhankelijk van de omgeving en positie waarin het gebouw zich bevindt. Binnen de context van de stad zal architectonisch uiting gegeven worden aan de positie van het basement en de top. Dit kan in een spel van nuances tussen deze twee lagen of in een variant waarbij de top zich juist losmaakt van het basement. De top wordt alzijdig ontworpen, dat wil zeggen dat aan alle zijden een aantrekkelijk gevelbeeld ontstaat. Gerechtsgebouw, Stationslaan

40

Hoogbouw visie

41

Plint

Plint met slaapkamers op de begane grond, vitrage geeft een gesloten gevelbeeld vanuit de straat (Markendaalseweg)

Plint met horeca en winkels creëren een levendig straatbeeld (Doctor Struyckenplein)

Plint met bergingen op de begane grond geeft een gesloten gevelbeeld vanuit de straat (Doornboslaan, Hoge Vucht)

Plint met goede overgang van woonfunctie op de begane grond d.m.v. inpandige buitenruimte en groene bufferzone (Graaf Hendrik III Plein)

Plint met goede aansluiting op de straat van woonfunctie op de begane grond d.m.v. voortuintjes met lage erfafscheiding (De Zon, Marksingel)

42

Een gebrek aan levendigheid op straatniveau behoort tot één van de meest voorkomende negatieve effecten van hoogbouw. Dit is een direct gevolg van het feit dat er bij hoogbouw vaak te weinig zorg wordt gedragen voor een goede aansluiting van het gebouw op het maaiveld en de organisatie van de openbare ruimte er omheen. De onderste laag van het gebouw, de plint, is van essentieel belang voor de beleving van hoogbouw op het niveau van de straat. Uit ervaringen blijkt dat zo’n 80% van de plinten van de tot nu toe gerealiseerde hoogbouw in Nederland niet bijdragen aan de gewenste levendigheid op straatniveau (Highrise op ooghoogte, Marlies de Nijs 2015). Functie Het type en aantal functies in de plint is één van de belangrijkste factoren voor de mate van levendigheid van de plint. Een diversiteit aan functies verhoogt het activiteitenniveau en verhoogt de attractieve waarde van de buitenruimte rondom het gebouw. Om de grootste bijdrage aan de levendigheid op straatniveau te realiseren zijn publieke functies het meest wenselijk. Functies in de plint zoals winkels of horeca betekenen daarbij een groter aantal punten van uitwisseling tussen binnen en buiten. Een overdaad aan functies op de verkeerde plekken in de stad kan echter tot leegstand leiden en daarmee een averechts effect tot gevolg hebben.

Naast commerciële functies kunnen ook functies die bij het wonen horen bijdragen aan de levendigheid van een plint. Vanwege het gestapelde woonprogramma bij torens komt het vaak voor dat er appartementen op de begane grond worden gesitueerd. Een woningtypologie die op deze plek kwetsbaar is in verband met de privacy van de woning. Het gevolg is dat de ramen door de bewoners vaak met vitrage gesloten worden waardoor de plint vanaf de straat erg gesloten oogt. In het geval van een woonfunctie op de begane grond hebben typologieën over meerdere woonlagen de voorkeur. Op deze manier kunnen de minder privacygevoelige woonfuncties op de begane grond gesitueerd worden, zoals bijvoorbeeld een woonkeuken, wat ten goede komt van de levendigheid op straat. De zorg voor een goede overgang van privé en openbaar is daarom van essentieel belang voor de levendigheid van de gevel en de openbare ruimte, met name bij hoogbouw. Ook de gezamenlijke gebruiksruimten voor bewoners zoals een collectieve (binnen)tuin of ontmoetingsruimte, een goed vormgegeven fietsenberging en uitgesproken entrees kunnen worden ingezet om de wisselwerking tussen privé en openbaar te bevorderen.

Hoogbouw visie

43

Open plint met grote raampartijen en veel glas (Groot Ypelaardreef)

Entree met standaard verdiepingshoogte (Maasdijk)

Plint met veel detaillering in de gevel (De Markant, Nieuweweg)

44

Open plint met hoge verdiepingshoogte en veel glas (Rat Verleghstraat)

Verhoogde entree geeft grandeur en uistraling op de openbare ruimte (Sint Ignatiusstraat)

Entree met verticale geleding en verspringingen in de gevel (De Zon, Marksingel)

Transparantie Naast een goede overgang tussen privé en openbaar speelt transparantie van de gevel een belangrijke rol in een positieve beleving van zowel het gebouw als het straatbeeld. De mogelijkheid om van binnen naar buiten te kijken en van buiten naar binnen bevordert de openheid en daarmee de aantrekkelijkheid van de plint. Naast de mate waarin het geveloppervlak uit glas bestaat is het ook van belang dat het glas doorzichtig is in plaats van spiegelend en de ruimte van binnen ‘s avonds goed is verlicht. Daarnaast bepaalt ook het aantal ramen en deuren en een eventuele transitiezone tussen gevel en straat (bijvoorbeeld voor terrassen of uitstallingen) hoe open en uitnodigend de plint ervaren wordt. Gestreefd wordt naar een goede verhouding tussen gesloten (30%) en open (70%) geveldelen en om hierbij de open geveldelen zo veel mogelijk te situeren daar waar zich de meeste activiteiten op straat bevinden. Verdiepingshoogte Een hogere verdiepingshoogte op de begane grond versterkt de verticaliteit van de gevel en maakt de plint daarmee dynamischer voor voorbijgangers. Een ruime verdiepingshoogte met hoge entrees hebben daarnaast een uitnodigend karakter en een geven de plint extra grandeur en uitstraling op de openbare ruimte. Daarnaast maakt een extra hoge verdiepingshoogte de plint flexibel en geschikt voor functieveranderingen in de toekomst.

Het uitgangspunt voor nieuwe (hoog)stedelijke ontwikkelingen is om een verhoogde verdiepingshoogte te hanteren van 4,5 meter. De combinatie van een 4,5m hoge plint met ofwel vier bouwlagen van 3m of drie bouwlagen van 4m hoog leidt tot de standaardmaat van het basement van 16,5m. Detaillering De plint van een gebouw kan een grote variatie aan verschijningsvormen kennen. Bepaalde elementen in de verschijningsvorm van de plint kunnen helpen om hoogbouw een betere aansluiting op de openbare ruimte te geven en meer dynamiek in de openbare ruimte er om heen teweeg te brengen. Gevels van plinten met veel detail nodigen voorbijgangers uit tot stoppen en verblijven en dragen daarmee bij aan een aangenamer verblijfsmilieu. Van het maaiveld verheven stoepen en opstapjes, uitstekende randen, verspringingen in de gevel en kolommen verrijken het gevelbeeld en zijn details waar op voorbijgangers kunnen zitten of tegenaan kunnen leunen. Het zijn de plinten met dit soort details waar mensen afspreken om op elkaar te wachten, stilstaan om op hun telefoon te kijken of hun veters strikken. Ook materiaal en geleding van de gevel kunnen een positieve bijdrage leveren aan een dynamische plint waar mensen graag langs lopen. Een verticaal ritme in de plint heeft de voorkeur boven een horizontaal georiënteerde plint.

Deze maakt de ervaring van de voetganger visueel interessanter doordat de deze als het ware van kolom naar kolom beweegt terwijl een horizontale gevel het gevoel van afstand vergroot en sneller verveelt. Verticaliteit in de plint kan onder ander bereikt worden door middel van een hoge verdiepingshoogte, uitgestoken verticale elementen (lamellen) en verticale accenten in het platte vlak van de gevel. Ook een diversiteit en rijkdom aan de materialen met mooie details zijn belangrijk voor een aangename beleving van de voetganger.

Hoogbouw visie

45

Technische voorzieningen in de plint geven een gesloten gevelbeeld (Chasséveld)

Hellingbaan parkeergarage, slagbomen, verkeerslichten, bebording en paaltjes buiten de rooilijn van het gebouw geven een rommelig straatbeeld (Nieuwe Leuvenaarstraat)

Entree fietsenstalling transparant vormgegeven (Gerechtsgebouw, Stationslaan)

Entree parkeergarage binnen de rooilijn van gebouw en transparant vormgegeven (Doctor Struyckenplein)

Parkeren half verdiept in de openbare ruimte. Maaiveld rondom hoogbouw wordt gedomineerd door parkeren (Nonnenveld, Chassépark)

Parkeren in een talud. Maaiveld rondom hoogbouw wordt gedomineerd door parkeren. (Sculptura, Dirk Hartogstraat)

Parkeren op de eerste verdieping met winkels in de plint (Doctor Struyckenplein)

Parkeren op het dak. Entree parkeergarage inpandig binnen de rooilijn van het gebouw (Centraal Station, Stationslaan)

46

Utilitaire functies en parkeren Een uitdaging bij hoogbouw is het aantal utilitaire functies die op de begane grond georganiseerd moeten worden ten behoeve van de grote hoeveelheid aan gestapeld programma. Het gaat hierbij om de noodzakelijke functies zoals entrees, ontvangstruimten en een liftenhal maar ook de minder aantrekkelijke functies als technische installaties, bergingen en ruimte voor bevoorrading en afvalcontainers. Bijkomend op deze utilitaire functies vergt vooral ook het parkeren een hoop ruimte op de begane grond van het gebouw. Naast de (fiets) parkeervoorziening zelf dient er ook rekening gehouden te worden met in- en uitritten en eventuele poortjes, paaltjes, borden, kaartautomaten en dergelijke. Als gevolg van al deze functies die bij hoogbouw op de begane grond georganiseerd moeten worden, ontstaan er veel gesloten plinten en veel verrommeling op het maaiveld. Deze negatieve effecten kunnen voor een groot gedeelte beperkt worden door hoogbouw onderdeel te maken van een bouwblok waardoor al deze functies over een groter oppervlak gespreid kunnen worden. Aanvullend hierop moeten de utilitaire functies zo minst zichtbaar mogelijk ingepast worden binnen de rooilijn en aan de minst publieke zijdes van het gebouw. Voor parkeren bij hoogbouw geldt als uitgangspunt dat het ondergronds of als onderdeel van het bouwblok opgelost dient te worden.

In het geval hiervan moet worden afgeweken dan mag het parkeren in ieder geval niet zichtbaar zijn vanuit het maaiveld er om heen. In- en uitritten en bijbehorend straatmeubilair dienen bovendien binnen de rooilijn van het gebouw opgelost te worden.

Hoogbouw visie

47

Wind

Bezonning

Een belangrijk aspect dat bij hoogbouw komt kijken is het ontstaan van windhinder en windgevaar. Als uitgangspunt geldt dat hoogbouw de kwaliteit van de leefomgeving op straatniveau niet overmatig negatief mag beïnvloeden. Het gebied rondom een hoog gebouw waarin windhinder zich kan manifesteren overstijgt de directe straten rondom het gebouw. Deze zogenaamde invloedssfeer wordt gedefinieerd als het gebied rondom het bouwwerk met een straal van zesmaal de hoogte met een maximum van 300 meter. In het geval gebouwen tussen andere gebouwen van ongeveer dezelfde hoogte staan is er over het algemeen geen sprake van overmatige windhinder. Dit is het geval zolang de verhouding tussen de hoogte van het gebouw en de hoogte van de gebouwen in de directe omgeving kleiner is dan 1,5. Oftewel wanneer het gebouw niet meer dan 50% uit steekt boven de gemiddelde hoogte van haar context. Tot deze grens wordt een gebouw dan ook als beschut gelegen beschouwd. Echter, van gebouwen die tweemaal hoger zijn dan de gebouwen binnen de invloedssfeer kan geconstateerd worden dat deze vrijwel altijd van invloed zijn op het windklimaat. Naast de hoogte van een gebouw zijn er een hoop andere factoren die van invloed zijn op het al of niet ontstaan van windhinder. Naast de vorm, geometrie en oriëntatie van het gebouw zijn ook de geografische ligging (bijv.

aan open water of open terrein) en de inrichting van het gebied binnen de invloedssfeer van het gebouw van invloed hierop. Bouwplannen kunnen voorafgaand worden getoetst op een te verwachten windhinder met behulp van een windtunnel simulatie of CFD-onderzoek. Om te bepalen wanneer dit nodig is wordt gebruik gemaakt van het beslismodel van de Nederlandse norm voor windhinder en windgevaar NEN 8100. Hieruit volgt dat voor beschut liggende gebouwen tot een hoogte van 15 meter er geen nader onderzoek noodzakelijk is. Voor beschut liggende gebouwen met een hoogte tussen de 15 en 30 meter én voor onbeschut liggende gebouwen tot een hoogte van 30 meter is de hulp van een windhinderdeskundige noodzakelijk om te beoordelen of er wel of niet een windhinderonderzoek noodzakelijk is. Voor gebouwen hoger dan 30 meter is nader onderzoek met CFD- of windtunnelsimulatie altijd noodzakelijk.

Een aandachtspunt behorend bij hoogbouw is de schaduwwerking die optreedt. De verwachtte schaduwwerking kan per seizoen en op verschillende momenten van de dag worden gemeten door middel van een bezonningsstudie. De impact van schaduw is afhankelijk van verschillende factoren zoals de oriëntatie of functie van omliggende gebouwen. De impact van schaduwwerking van hoogbouw op de omliggende omgeving zal daarom per ontwikkeling in een vroeg stadium onderzocht moeten worden als onderdeel van de planontwikkeling.

In het onderzoek naar windhinder en windgevaar worden verschillende drempelwaarden vastgesteld voor de door hoogbouw ontstane windsnelheden op straatniveau. Deze drempelwaarden zijn afhankelijk van de activiteiten die er rondom de hoogbouw plaatsvinden en kunnen in drie categorieën worden ingedeeld, te weten: I Doorlopen, II Slenteren en III Langdurig zitten. Als uitgangspunt wordt genomen dat de openbare ruimte rondom hoogbouw voldoende verblijfskwaliteit moet hebben. Derhalve wordt windhinder op verblijf- en slenter niveau beoordeeld (categorie II en III).

48

Nodig is om te bepalen of er voldoende direct zonlicht op de gevel, in een tuin of op een terras valt. Hiervoor geldt dat ‘de bruikbaarheid van deze plekken niet onaanvaardbaar mag afnemen’. Onderdeel van de afweging is of er sprake is van een goede fysieke leefomgeving. Als er een toename is van schaduw, kan het toch een wenselijke ontwikkeling zijn mits de bruikbaarheid van plekken daarmee niet onaanvaardbaar zal afnemen. Er is in Nederland geen wet- en regelgeving voor bezonning. Over het algemeen wordt in Nederland, als maatstaf de TNOnorm gehanteerd. Zo ook wordt deze norm in Breda als maatstaf gehanteerd. De TNO norm is bedoeld om te toetsen of er voldoende daglicht valt ter plaatse van de ramen en gaat uit van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren, niet noodzakelijkerwijs aansluitend, per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden ). Dit wordt gemeten in het midden van de vensterbank binnenkant raam. Deze norm wordt toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen immers - hoogbouw of niet - nooit direct zonlicht. Door middel van een 3d-model kan een bezonningsstudie worden opgesteld waarbij de toekomstige situatie vergeleken wordt met de bestaande situatie.

Hiervoor zijn de volgende momenten in het jaar maatgevend: • 22 december: de dag dat de zon het laagst staat; • 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat; • 21 maart/ 23 september: de dagen dat de zon op ‘half’ staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en 21 juni in (zomer/wintertijd); Hierbij wordt een 1 uur interval tussen zonsopgang en -ondergang gehanteerd.

Hoogbouw visie

49

Geluid Een ander aspect dat bij hoogbouw van belang is, is het beperken van overlast van geluid. Het voornaamste aandachtspunten hierbij is het beperken van door wind geïnduceerd geluid (ook bekend als fluitgeluid). Hierbij wordt geluid verstaan dat ontstaat door interactie van de wind met vaste structuren in de gebouwde omgeving. Over het algemeen zijn de spijlen van hekwerken (rond terrassen en balkons) en roosters (bijvoorbeeld bij technische ruimtes op het dak) de grootste opwekkers van geluid door toedoen van de wind. Ook kunnen geluiden worden gehoord bij gebouwen met een groot oppervlakte aan gespannen geveldoek (zonwering), onbedoelde gaten in de kozijnen of bij spleten of ventilatieroosters. Vanwege de grote geveloppervlakken bij hoogbouw speelt daarnaast ook weerkaatsing van geluid een belangrijke rol. De mogelijk nadelige effecten van geluid dienen daarom onderzocht te worden.

Zicht Eén van de voordelen aan hoogbouw is de mogelijkheid om bijzondere woningen te kunnen realiseren met een mooi uitzicht over de stad of het landschap. Een belangrijk aandachtspunt bij zicht vanuit hoge gebouwen is echter privacy. Er dient rekening gehouden te worden met de situering van hoogbouw zodat er geen onwenselijke inkijk op bijvoorbeeld tuinen of andere woongebouwen ontstaat. Een ander aspect omtrent zicht is het gebrek aan sociale controle dat langs de plinten van hoogbouw kan ontstaan. De eerder genoemde utilitaire functies die een groot gedeelte van de gevel op de begane grond in beslag nemen leiden tot een plint met veel blinde gevels waar vanuit weinig zicht is op de openbare ruimte. Dit kan leiden tot plekken in de buitenruimte rondom de hoogbouw die als onveilig of onprettig ervaren worden. Ook dient er met zorg met luifels om gegaan te worden. Bij hoogbouw wordt de plint veelal met een luifel ontworpen om hinderlijke valwinden langs de gevel tegen te gaan. Wanneer deze niet goed ontworpen worden kan het gevolg zijn dat er vanuit de bovenliggende woningen geen zicht meer is op de straat, met name direct langs de gevel. Vanuit het oog van sociale veiligheid dienen eventuele luifels daarom op een goede wijze in het gebouw ontworpen te worden. Visuele impact van hoogbouw op de wijde omgeving

50

Hoogbouw visie

51

Naast uitzicht vanuit een hoog gebouw is natuurlijk ook zicht op een hoog gebouw een gegeven dat zorgvuldig in acht moet worden genomen. De impact van hoge gebouwen op de omgeving moet daarom in een vroegtijdig stadium onderzocht worden. Waar zichtbaarheid van hoogbouw in sommige gevallen een wenselijk doel kan zijn, kan het de omgeving ook onwenselijk domineren. Een aandachtsgebied hiervoor is het zicht op nieuwe hoogbouw en de wijze waarop deze zich verhoudt met de historische delen van de stad en met name het beschermd stadsgezicht.

Zichtlijn op de Grote Kerk vanaf Weerrijssingel

Ook dient er met het toevoegen van nieuwe hoogbouw in de stad rekening gehouden te worden met waardevolle zichtlijnen op de Grote Kerk. Met 97 meter als hoogste gebouw is de Grote Kerk op veel plekken in de stad goed zichtbaar en fungeert het als een baken. Het is een iconisch en beeldbepalend gebouw voor de stad Breda en het zicht er op wordt door veel bewoners als zeer waardevol gezien. Zichtlijnen op de Grote Kerk zijn uiteraard niet overal in de stad mogelijk maar op verschillende plekken in de stad zijn deze voor de oriëntatie en de beleving van de stad waardevol en dus behoudenswaardig. Het gaat bijvoorbeeld om lange zichtlijnen vanuit de diverse stadsentrees zoals de Claudius Prinsenlaan of de Graaf Hendrik III Laan. Ook kunnen bepaalde zichtlijnen vanuit het buitengebied of landschappelijke structuren behoudenswaardig zijn zoals bijvoorbeeld de zichtlijn op de Grote Kerk vanuit de Weerijssingel. Bij het toevoegen van nieuwe hoogbouw in de stad dient het effect op zichtlijnen daarom altijd onderzocht te worden.

Relatie met de openbare ruimte

Enkele waardevolle zichtlijnen op de Grote Kerk [niet limitatief]

52

Hoge gebouwen hebben de eigenschap om als het ware een claim op de omliggende openbare ruimte te leggen. Wanneer hoogbouw bijvoorbeeld aan een park of plein is gelegen dan wordt de beleving vanuit deze openbare ruimte sterk beïnvloed door de aanwezigheid van de hoogbouw. Dit hoeft niet per definitie negatief te zijn maar het is een factor waar ten alle tijden rekening mee gehouden dient te worden. Zo is het onwenselijk als men vanuit de openbare ruimte het gevoel heeft gedomineerd te worden door aanwezige hoge gebouwen. Als uitgangspunt geldt dat er bij de realisatie van hoogbouw daarom ook op kwaliteit vanuit de openbare ruimte getoetst dient te worden. Wanneer er gekozen wordt voor hoogbouw moet dit een bijdrage leveren aan de leefbaarheid op straatniveau. Naast een goede aansluiting van het gebouw op maaiveld dient er een goed ontwerp te komen voor de openbare ruimte om het gebouw heen. Een juiste maat van het profiel voorkomt dat hoogbouw de menselijke schaal verliest. Ook de afmetingen van direct omliggende pleinen en stoepen zijn van groot belang. Bij een te smalle stoep zal een hoog gebouw de voetganger het gevoel geven weggedrukt te worden.

Hoogbouw visie

53

Daklandschap Bij het realiseren van hoogbouw dient er aandacht geschonken te worden aan het creëren van een daklandschap van hoge kwaliteit. Het daklandschap is met name van belang als inpassing op de eerder genoemde basislaag van 16,5 meter. Een attractief daklandschap draagt bij aan een getraptheid in het gebouw en geeft hoogbouw daarmee een meer menselijke maat. Daklandschappen hoeven echter niet altijd compleet groen te zijn. Het is vooral belangrijk dat daklandschappen een combinatie van functies bevatten en daardoor meer betekenis hebben dan alleen de plaatsing van noodzakelijke technische installaties. Met ruimte voor groen, gebruik, water en energie dragen daklandschappen bij aan de belevingswaarde van hoogbouw in de stad. Met een mogelijke toename van hoogbouw in de stad dient immers ook met de beleving vanuit andere hoge gebouwen rekening gehouden te worden. In tegenstelling tot platte gevels zonder buitenruimten en daken vol met installaties helpen daklandschappen met goede terrassen daarbij om hoogbouw een menselijke uitstraling en een grotere gebruikswaarde te geven.

Duurzaamheid Daklandschappen hebben veel voordelen, op zowel gebouwniveau als stadsniveau dragen ze bij aan de belevingswaarde van hoogbouw en het realiseren van diverse klimaatdoelstellingen op het gebied van energieverbruik, waterhuishouding, een gezonde omgeving en biodiversiteit. Groene daken hebben een isolerende werking waardoor ze energie besparend zijn en de uitstoot van CO2 verminderen. Met name in het stedelijk gebied met veel verharding dragen groene daken bij aan een leefbare omgeving door het bestrijden van hittestress, het opvangen en vertragen van regenwater, het filteren van fijnstofdeeltjes uit de atmosfeer en het dempen van stadsgeluid. Daarnaast kunnen groene daklandschappen een significante bijdrage leveren aan de biodiversiteit in de stad en het beeld van Breda als stad in het park versterken. Daarbij kan hoogbouw een specifieke rol vervullen in de stedelijke ecologie vanwege de diversiteit aan hoogtes die ermee geboden worden. Vanuit stedelijke ecologie bezien kan de stad met haar verschillende hoogteaccenten voor planten en dieren opgevat worden als een berg. De stad als berg Door de ogen van veel dieren is een stad niet veel meer als een verzameling rotsen met daartussen wat beplanting en veel voedsel. Hierbij ziet elke diersoort zijn eigen stad en zijn er daarmee evenveel verschillende stedelijke werkelijkheden als er soorten dieren zijn.

Door met de werkelijkheden van andere organismen rekening te houden en daar op in te spelen kan in hun behoefte worden voorzien. Voor hoogbouw zijn daarbij in de eerste plaats gebouw bewonende dieren van belang. Hierbij

54

valt te denken aan gebouwbewonende vleermuizen, huismussen, spreeuwen, gierzwaluwen, de slechtvalk en zwarte roodstaart. Deze soorten broeden in de gevels of op de daken van gebouwen indien geschikte broedplekken voor handen zijn. Deze kunnen eenvoudig kunstmatig worden aangebracht in de buitenste schil zonder dat dit van negatieve invloed is op de energetische prestaties van een gebouw. Hierbij geldt des te meer variatie in porositeit (kleine en grote, ondiepe en diepe gaten), des te meer dieren van kleine springspinnen tot slechtvalken zich in een gebouw kunnen vestigen. Ook op daken kunnen naast een biodiverse beplanting verschillende deelbiotopen worden aangebracht zoals open stukken zand, boomstronken, stenen etc. om een grote diversiteit aan organismen een plaats te bieden. Voor veel dieren is het daarbij ook noodzakelijk om de omgeving van het gebouw conform de gewenste werkelijkheid in te richten. Hierbij fungeert het gebouw veelal als woonplaats terwijl voedsel uit de omgeving wordt gehaald. Dit betekent dat zowel de omgeving als het gebouw moeten passen binnen de gewenste werkelijkheid van het organisme en deze op elkaar moeten worden afgestemd. Binnen het groenkompas wordt nader ingegaan op de rol die de stad vervult voor biodiversiteit en biodiversiteit voor de stad en hoe we daar in de Bredase context mee om gaan.

Biodiversiteit en klimaat Een biodiverse beplanting op daktuinen heeft als voordeel dat planten met een verschillende worteldiepte aanwezig zullen zijn. Dit is van belang omdat planten alleen de lucht koelen als ze water verdampen. Hierdoor zal een daktuin met biodiverse beplanting op stadsniveau een koelend effect leveren in tegenstelling tot een sedumdak wat op gebouwniveau weliswaar isoleert tegen warmte maar geen water verdampt op warme dagen waardoor de koelende werking buiten het gebouw nihil is. Vanuit klimaatadaptatie zijn dan ook daken met een biodiverse beplanting en een wat dikker substraat aan te raden.

Overige hoge elementen Naast hoge gebouwen vragen ook andere hoge bouwwerken, zoals windturbines, reclamemasten en zendmasten, om een afweging. Bij voorkeur worden deze bouwwerken ingepast in stedelijk gebied, met vergelijkbare uitgangspunten zoals beschreven voor gebouwen. Voor reclamemasten is afzonderlijk beleid geformuleerd. Een uitzondering geldt voor bouwwerken voor (duurzame) energiewinning. Bij de keuze van zoeklocaties voor windturbines is rekening gehouden met zichtlijnen en landschappelijke waarden. Dit om te voorkomen dat windturbines belangrijke landschappelijke kwaliteiten onaanvaardbaar aantasten. In het buitengebied langs de snelwegen zijn zoeklocaties aangegeven voor windturbines. Zo wordt een bijdrage geleverd aan de ambities met betrekking tot duurzaamheid en wordt overlast voor bewoners zo veel mogelijk voorkomen.

Hoogbouw visie

55

3

Hoogbouw Effecten Rapportage Hoogbouw Effect Onderzoek (HEO) In hoofdstuk 1 zijn kansrijke gebieden aangewezen voor hoogbouw op stedelijk niveau. Voor veel van die gebieden moeten de gebiedsgerichte- c.q. plankaders nog bepaald worden. Pas dan wordt bepaald wat de effecten van hoogbouw voor dat gebied betekent. Dat betekent dat hoogbouw niet op elke locatie binnen die zone zonder meer wordt toegelaten. De hoogbouwvisie is daarnaast geen vervanging van rechten die reeds verankert zijn in vigerende bestemmingsplannen.

HEO

Hoogbouw effect Onderzoek

Op locatieniveau wordt aan initiatiefnemers gevraagd om een Hoogbouw Effect Onderzoek, aanvullend op reguliere planonderzoeken, op te stellen. Op basis van het ontwerp en alle onderzoeken wordt het initiatief integraal beoordeeld. Er zijn een aantal criteria benoemd die aan de orde moeten komen in het onderzoek:

56

•

De wijze waarop aan de gestelde ambitie een bijdrage wordt geleverd en de wijze waarop hoogbouw tot uiting komt op stadsdeel en stadsniveau. Belangrijke aspecten daarbij zijn de zeggingskracht van het gebouw en wat de betekenis is voor het stadsbeeld. Met daarbij inzicht in wat de effecten zijn die hoogbouw heeft op bestaande zichtlijnen op de grote Kerk en andere betekenisvolle bebouwing.

•

De wijze waarop de hoogbouw in de omgeving is ingepast, waarbij met name de visuele impact op de omgeving van belang is. De belangrijkste aspecten die hier een rol spelen zijn hoogte, verschijningsvorm, situering en oriëntatie (privacy).

•

In aanvulling op de uitwerking van de architectuur / beeldkwaliteit wordt specifiek aandacht gevraagd voor aan hoogbouw verbonden thema’s zoals benoemd in hoofdstuk 2.

•

De functie van de begane grondlaag van de hoogbouw, de inrichting van de omringende openbare ruimte en de sociale veiligheid in de directe omgeving. Met name de uitwerking van de plint als typische uitdaging voor hoogbouw is een belangrijk aspect. Tevens wordt aandacht gevraagd voor de ‘sociale’ ordening van het gebouw intern als ook de relatie met de stedelijke context om te voorkomen dat er een anoniem gebouw ontstaat waar gebruikers elkaar niet kunnen tegenkomen en er geen eigenaarschap ontstaat.

•

Indien van toepassing de wijze waarop rekenschap wordt gegeven van cultuurhistorische en/of ecologische structuren.

Hoogbouw visie

57

•

Technische beperkingen voor de hoogte zoals onder andere straalpaden, zendstations en vliegroutes van vliegvelden GilzeRijen en Breda Airport.

•

Effecten van wind op de hoogbouw zelf en op de directe omgeving.

•

Effecten van geluidhinder ontstaan door de hoogbouw.

•

Effecten van schaduwwerking op de (directe) omgeving ontstaan door de hoogbouw.

HEO

Hoogbouw effect Onderzoek

Om het effect van hoogbouw voor de omgeving, stadsdeel en stadsniveau inzichtelijk te maken worden visualisaties, fotomontages, 3D beelden en/of een maquette van voldoende schaal als basis gehanteerd.

58

Hoogbouw visie

59

juni 2021

Hoogbouwvisie Breda

Nota van Commentaar over zienswijzen Datum

juli 2021

1

Inhoudsopgave 1. Inleiding .................................................................................................. 3

Hoogbouw Heusdenhout: Mogelijke belemmeringen ....................... 44

1.1. Doel en status van deze nota ........................................................... 3

Hoogbouw Heusdenhout: Uitvoeringsaspecten ................................ 45

1.2 Leeswijzer .......................................................................................... 4

Hoogbouw Heusdenhout: Karakter van de wijk ................................ 45

1.3 Overzicht indieners zienswijzen op nummer .................................... 6

Hoogbouw Heusdenhout: Cultuurhistorische waarden .................... 47

2. Aanpassingen aan de Hoogbouwvisie ................................................ 8

Hoogbouw Heusdenhout: Precedent................................................. 48

3. Relatie met de aanpassingen Omgevingsvisie ................................ 30

Hoogbouw Heusdenhout: OV-voorzieningen .................................... 48

4. Zienswijzen Hoogbouwvisie ............................................................... 31

4.1 Hoogstedelijk karakter: Algemeen .................................................. 31 Status Hoogbouwvisie ....................................................................... 31 Leesbaarheid Hoogbouwvisie............................................................ 31 Behoefte hoogbouw .......................................................................... 33 Meer hoogbouw toestaan ................................................................. 34 Hoogstedelijk karakter stad............................................................... 35 Hoogbouw en leefbaarheid wijken ................................................... 36 Hoogbouw aan de rand van de stad.................................................. 37 Hoogbouw en kaders......................................................................... 37

Hoogbouw Heusdenhout: Sociale karakter wijk ................................ 49 Hoogbouw Heusdenhout: Explosiegevaar ......................................... 50 Hoogbouw Heusdenhout: Privacy en waardedaling woningen ......... 50 Hoogbouw Heusdenhout: Financiële uitvoerbaarheid ...................... 51 Hoogbouw Heusdenhout: Participatie en draagvlak ......................... 52 4.3 Hoogbouw: Overige locaties ............................................................ 52 Hoogbouw Rithmeesterpark 2 ........................................................... 52 Hoogbouw Prinsenbeek ..................................................................... 53 Hoogbouw Ulvenhout ........................................................................ 54 Hoogbouw Steenakker ....................................................................... 55

Hoogbouw en karakter dorpen ......................................................... 38 Hoogbouw en zichtlijn Grote Kerk .................................................... 39 Hoogbouwvisie en de donuteconomie ............................................. 40 4.2 Hoogbouw Heusdenhout ................................................................ 41 Hoogbouw Heusdenhout: Ruimtelijke aspecten ............................... 41 Hoogbouw Heusdenhout: Maximale hoogte .................................... 43 2

1. Inleiding 1.1. Doel en status van deze nota Deze nota van commentaar gaat over de zienswijzen die zijn ingediend op de ontwerp Hoogbouwvisie. Op 8 maart 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders van Breda besloten de ontwerp Hoogbouwvisie (toen nog als bijlage bij de ontwerp Omgevingsvisie) vrij te geven voor zienswijzen. De zienswijzentermijn liep oorspronkelijk van 13 maart 2021 tot en met 23 april 2021. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 20 april 2021 besloten de zienswijzentermijn met drie weken te verlengen tot 15 mei 2021. Gedurende deze periode kon eenieder een zienswijze indienen. Ook is de ontwerp Hoogbouwvisie voor een inhoudelijke reactie voorgelegd aan gemeenten in de regio, het waterschap en de provincie. Alle stukken waren digitaal te raadplegen op www.breda.nl/omgevingsvisie en op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl.

Terinzagelegging Tijdens de periode van terinzagelegging zijn in totaal 99 zienswijzen binnengekomen, die (onder andere) betrekking hebben op de Hoogbouwvisie. De zienswijzen komen van diverse partijen, zoals buurgemeenten, diverse belangenorganisaties en diverse burgers en bedrijven. Gelijktijdig met de ter inzage termijn is de ontwerp Hoogbouwvisie (als bijlage bij de ontwerp Omgevingsvisie) aan de raad aangeboden ter consultatie. Gedurende deze periode is het gesprek met de raad gevoerd om een inhoudelijke reactie en het gevoel bij de raad op te halen. Er is een aantal informatieve sessies geweest, een beeldvormende sessie op 22 april en een oordeelsvormende sessie op 27 mei. In de oordeelsvormende sessie heeft de raad al een eerste reflectie gegeven op de stukken, waaronder de hoogbouw. De Hoogbouwvisie is richting vaststelling losgekoppeld van de Omgevingsvisie en wordt als separaat besluit voorgelegd aan de raad. Dit betekent dat de Hoogbouwvisie geen integraal onderdeel uitmaakt van de Omgevingsvisie, maar als een thematische beleidsuitwerking van de Omgevingsvisie nu aan de raad ter vaststelling wordt aangeboden. Zowel de ingediende zienswijzen als de bevindingen van de raad zijn meegenomen in de vast te stellen Hoogbouwvisie. Alle aanpassingen ten opzichte van de ontwerp Hoogbouwvisie zijn verderop in deze Nota van Commentaar opgenomen.

3

1.2 Leeswijzer De zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien in deze Nota van Commentaar. Indien niet alle afzonderlijke onderdelen van de zienswijzen in de samenvatting zijn opgenomen, zijn deze wel in de totale beoordeling meegenomen. De gemeenteraad is het bevoegd gezag om een besluit op de beantwoording van de zienswijzen te nemen. In de Nota van Commentaar is een lijst met de indieners van een zienswijze opgenomen. In het kader van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) zijn zowel deze lijst als de zienswijzen zelf geanonimiseerd en worden de persoonsgegevens van de indieners van de zienswijzen niet openbaar gemaakt. In deze Nota van Commentaar zijn de zienswijzen ingedeeld naar de inhoudelijke onderwerpen waar zij betrekking op hebben.

Voor hoofdstuk 2 geldt de onderstaande leeswijzer: De wijzigingen zijn opgenomen in tabellen. Hierin zijn de volgende kopjes gebruikt: Wijzigingen: Hier is per pagina aangegeven welke wijzigingen zijn doorgevoerd. Ambtshalve: Hier zijn ambtshalve wijzigingen opgenomen die door de gemeente zelf zijn doorgevoerd. Zienswijze: In de laatste kolom is aangegeven welke aanpassingen zijn doorgevoerd op basis van de zienswijzen

Voor hoofdstuk 4 geldt de onderstaande leeswijzer: De zienswijzen zijn opgenomen in tabellen. Hierin zijn de volgende kopjes gebruikt: Nr.: Hier is door een nummer aangegeven wie de beschreven zienswijze heeft ingediend. Aan het einde van deze inleiding is een overzicht opgenomen van alle zienswijzen. Daarin zijn vanwege AVG geen namen van particulieren opgenomen. Het nummer van de door u ingediende zienswijze kunt u gebruiken om binnen deze geanonimiseerde Nota van Commentaar snel uw zienswijze op te zoeken. Dit kunt u doen door in het zoekvenster te zoeken naar uw 3-cijferige volgnummer. Op een Windows-pc opent u het zoekvenster met de sneltoetscombinatie Ctrl+F. Op een Apple-computer gebruikt u in plaats van de Ctrl-toets de Command-toets. Deze kunt u links van de spatiebalk vinden. De sneltoetscombinatie op een Apple-computer is Command + F. Samenvatting zienswijze: Hier is de zienswijze inhoudelijk samengevat. Als er meerdere personen of instanties over eenzelfde onderwerp een zienswijze hebben ingediend, wordt alleen als daartoe aanleiding bestaat, verduidelijkt wie welke argumenten heeft ingebracht. Reactie gemeente: Hier is de reactie van de gemeente op de ingediende zienswijze opgenomen.

4

Aanpassing: In de laatste kolom is aangegeven of er op basis van de zienswijze aanleiding is om de tekst / kaarten van Omgevingsvisie, het MER of een van de andere bijlagen aan te passen. Als dit het geval is, wordt ook aangegeven wat de essentie van de wijziging is. Indien mogelijk wordt ook verwezen naar de aangepaste tekst in de omgevingsvisie en de paragraaf waar deze aanpassing is toegepast.

5

1.3

Overzicht indieners zienswijzen op nummer

Nr. 002

Naam indiener zienswijze Particulier Belangenvereniging Steenakker

012 021 023 026 037 046

Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier

061 067 072 073 076 086

Particulier Dorpsraad Ulvenhout Maas Jacobs Groep BV BEKOM Particulier Particulier

090 096 097 098 099 100

Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier

101 103 106 107 108 109 110

Particulier Wijkraad Buitengebied Breda Zuidwest Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier

111 113 116 118 120 128

Particulier Particulier Particulier Vereniging Particuliere Historische Buitenplaatsen (VPHB) Particulier De Groene Koepel

150 156 159 161 162 166

Belangenvereniging 't Hout Particulier Natuurplein Behoud Bavels Buitengebied St. Innovatief Hoge Vucht namens: Wijkraad Breda Noord

167 173 174 175 176 177

Nederlandse Kastelenstichting Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier

178 179 180 181 182 183

Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier

184 185 186 187 188 189

Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier

Particulier

6

190 191 192 193 194 195

Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier

214 215 216 217 218 219

Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier

196 197 198 199 200 201

Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier

220 221 222 223 224 225

Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier

202 203 204 205 206 207

Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier

226 227 228 229 230 231

Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier

208 209 210 211 212 213

Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier

232 233 234

Wijkraad Heusdenhout Particulier Particulier Particulier

235

7

2. Aanpassingen aan de Hoogbouwvisie Onderstaand zijn alle wijzigingen weergegeven die ten opzichte van de ontwerp Hoogbouwvisie zijn gedaan. Een aantal wijzingen is naar aanleiding van de ingediende zienswijzen en de input vanuit de raad gedaan. Andere wijzingen zijn vanuit de gemeente (ambtshalve) doorgevoerd.

Hoofdlijn van de aanpassingen: 1. Taalkundig: Tekstuele verduidelijkingen en taalfoutjes zijn aangepast. 2. Kaart aanpassingen: De kaart is verduidelijkt en verscherpt. Op de verbeelding is duidelijker aangegeven waar wel en waar geen hoogbouw voorstelbaar is. Ook de legenda is aangepast evenals de kleuren van de verbeelding. 3. Hoogtes gepreciseerd: De reeks 15-30-50-70 meter wordt als richtinggevend gehanteerd. De hoogtes in de dorpen zijn aangescherpt. 4. Thema’s aangescherpt: Diverse thema’s zoals geluid, bezonning, wind, zichtlijnen en privacy zijn aangescherpt n.a.v. zienswijzen. 5. Het Hoogbouw Effect Onderzoek (HEO) is aangescherpt: Het HEO is een aanvullend onderzoek in de reguliere planontwikkelingsfase.

Algemene aanpassingen: • •

•

Overal is het woord CSM vervangen voor ’t Zoet . Het document is aangepast op consequent gebruik van termen wat betreft het nieuwe centrum met daar binnen 3 gebieden: Nieuwe centrum (noorden van het spoor + Stationsbuurt + Nassau Wallon); Binnenstad (binnen de singels); Historisch Stadshart ('t Eitje). In de Hoogbouwvisie is hiervan een kaartje toegevoegd op bladzijde 7. Hiërarchie in de kopjes i.r.t. de inhoudsopgave is aangepast ten behoeve van de leesbaarheid van het document.

Wijzigingen

Ambtshalve

p. 7 – wijziging m.b.t. hoogbouwvisie i.r.t. omgevingsvisie

Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie:

Zienswijze

Hoogbouwvisie als onderdeel van de Bredaase omgevingsvisie De hoogbouwvisie is een thematische verdieping op het onderwerp hoogbouw en een integraal onderdeel van de omgevingsvisie ‘Breda, Sterk en Veerkrachtig. Omgevingsvisie Breda 2040’. Het is hiermee een van de kaders voor afwegingen over ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. De visie wijst plekken en gebieden aan waar hoogbouw een bijdrage kan leveren aan de stedelijke uitdagingen die Breda rijk is.

8

De hoogbouwvisie biedt een kader in de wijze waarop hoogbouw in de stad aan moet voldoen zonder daar direct een uitwerking aan te geven. Onderdeel van de afweging voor de fysieke leefomgeving over de wenselijkheid en inpasbaarheid van hoogbouw is: • een kader (bijvoorbeeld gebiedsperspectieven en stedenbouwkundige plannen) waarin gebiedsgericht, integraal afwegingen worden gemaakt over de inpassing van hoogbouw; • het opstellen van een Hoogbouw Effecten Rapportage op locatie niveau. →Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: Hoogbouwvisie als bouwsteen voor de Bredaase omgevingsvisie De hoogbouwvisie is een thematische verdieping op het onderwerp hoogbouw en vormt een bouwsteen voor de omgevingsvisie ‘Breda, Sterk en Veerkrachtig’, Omgevingsvisie Breda 2040’. Het is één van de kaders voor afwegingen over ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. De hoogbouwvisie wijst plekken en gebieden aan waar hoogbouw een bijdrage kan leveren aan de stedelijke uitdagingen die Breda rijk is. De hoogbouwvisie biedt een kader in de wijze waarop hoogbouw in de stad aan moet voldoen zonder daar direct een uitwerking aan te geven.

Onderdeel van de afweging voor de fysieke leefomgeving over de wenselijkheid en inpasbaarheid van hoogbouw is: • een kader (bijvoorbeeld gebiedsperspectieven en stedenbouwkundige plannen) waarin gebiedsgericht, integraal afwegingen worden gemaakt over de inpassing van hoogbouw; • het opstellen van een Hoogbouw Effect Onderzoek op locatie niveau

9

p. 9 – overbodige tekst weggehaald

Kopje ‘Breda en hoogbouw’ is weggehaald. Dit was overbodig en niet consequent met de structuur van de inhoudsopgave.

p. 15 - overbodige tekst weggehaald

Onderaan het kopje ‘’Kwaliteit en Verstedelijking’’ stond de tekst: (zie kaart nieuwe Bredaase stedelijke milieus en stadsdelen). Dit verwijst nog naar een kaart uit de QuickScan Centrum. Deze afbeelding is vervangen door de luchtfoto van het voormalige CSM terrein.

p. 15 - grammaticale wijziging

Woordje ‘tot slot’ wordt vervangen door ‘daarnaast’

p. 15 – tekstuele aanpassing

Op de plekken met deze (bovenliggende) stedelijke betekenis is hoogbouw mogelijk van zo’n met een richtinggevend hoogte van 70 meter en gemotiveerd vanuit de planontwikkeling hoger. Dit is een hoogte die de overwegende hoogste hoogbouw in Breda van circa 50 meter overstijgt en daarmee als verbijzondering in de stad gezien kan worden.

p. 18 – aanpassing kaartbeeld en legenda

Dit kaartbeeld is aangepast. Hoogbouw in het gebied binnen de singels is in de totaalkaart er uitgehaald en komt nog alleen in de afzonderlijke kaart aan bod. Dit ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart. In de totaalkaart is een arcering met verwijzing naar het kaartbeeld binnenstad opgenomen.

Dit kaartbeeld is aangepast De tekenwijze is op details wat aangescherpt (een bol net ietsjes verschoven of een gloed net wat kleiner gemaakt). Disclaimer tekst is onder elke kaartbeeld toegevoegd: De getekende punten en arceringen zijn indicatief en weergeven niet de exacte locatie voor hoogbouw. Om meer duidelijkheid te creëren wordt de hoogteopbouw vereenvoudigd tot 15-30-50-70 meter. Uitzonderingen en nuances hierop worden zoveel mogelijk geborgd d.m.v. een bredere formulering in de vorm van bewoordingen als ‘’circa/richtinggevend’’. Voor hoogbouw binnen de singels is de tekst aangepast: Tekst in ontwerp Hoogbouwvisie: 2x omgevingscontext ca. 30-35 meter.

10

Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: 2x omgevingscontext ca. 30 meter richtinggevend. Voor hoogbouw in de dorpskernen worden de ‘bollen’ weggehaald, alleen gele gloed blijft behouden: Tekst in ontwerp Hoogbouwvisie: 2x omgevingscontext ca. 15 – 20 m Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: 2x omgevingscontext tot ca. 5 lagen / 15 meter richtinggevend. Voor hoogbouw als aanhechting op (inter)nationale assen is de kaart aangepast: - De ‘paarse gloed’ rondom de bollen is weggehaald, alleen de bollen zijn behouden. De bollen zijn wat meer verschoven richting de knooppunten van de snelwegen. - De bol bij ‘t Zoet andere kleur en eigen legenda eenheid. p. 19 – wijziging m.b.t. formulering van hoogbouw in de dorpen

Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie: Hoogbouw wordt ingezet om bestaande stadsdelen te versterken of te accentueren, waaronder delen van de historische binnenstad, wijkcentra en dorpskernen. → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: Bestaande stadsdelen waaronder delen van de binnenstad, wijk- en dorpscentra worden versterkt of geaccentueerd waar hoogbouw een onderdeel van kan zijn.

p. 19 - korte leeswijzer toegevoegd (laatste alinea)

In de visiekaart zijn de kansrijke gebieden en locaties voor hoogbouw en de hoogtes die daarbij richtinggevend zijn in beeld gebracht. Deze zullen op de volgende pagina’s afzonderlijk op kaart gebracht en toegelicht worden.

p. 20 – aanpassing kaartbeeld binnenstad en legenda

- Tekenstijl is gewijzigd om de kaart leesbaarder te maken. - KPN gebouw en Kadaster zijn als lopende ontwikkelingen separaat aangeduid - Schorsmolen als zoekgebied is er uit gehaald. - Legenda eenheid beschermd stadsgezicht toegevoegd:

11

→ Beschermd stadsgezicht: Hoogbouw in beginsel uitgesloten p. 21 – grammaticale wijziging

Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie: hoge/iconische → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: hoge en iconische

p. 21 – Schorsmolen uit tekst gehaald, geen lopende gebiedsontwikkeling.

p. 21 – wijziging om onduidelijkheid t.a.v. 30-35m in binnenstad te voorkomen (laatste alinea)

Ook een aantal andere gebieden die niet tot het beschermd stadsgezicht horen kunnen door middel van hoogbouw worden verdicht, zoals rondom de voormalige rechtbank aan de Gasthuisvelden, een deel van Schorsmolen en het Chasséveld. → Ook een aantal andere gebieden die niet tot het beschermd stadsgezicht horen kunnen door middel van hoogbouw worden verdicht, zoals de gebiedsontwikkelingen rondom de voormalige rechtbank aan de Gasthuisvelden en het Chasséveld. Als algemene regel geldt een hoogtemaat van circa 2x hoger dan de overwegend meest voorkomende hoogte van 15 meter in de binnenstad. Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie: Op aangewezen plekken is hoogbouw van rond de 30-35 meter voorstelbaar. → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: Op aangewezen plekken geldt hoogbouw van ca. 30 meter als richtinggevend.

p. 24 – kaartbeeld en legenda gewijzigd

Conform eerdere opmerkingen Visiekaart (p. 18)

12

p. 25 - grammaticale wijziging

Woordje ‘bevindt’ wordt vervangen door ‘bevinden’.

p. 25 – verscherping hoogteformulering

Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie: Wanneer het gaat om hoogbouw in de wijkcentra is een hoogte tot circa 50 meter voorstelbaar. Dit is een hoogte die het meest voorkomt bij de hoogste hoogbouw in Breda. Een hoogte die zich verheft boven de overwegend meest voorkomende hoogte binnen Breda van 15 meter maar wel als passend voor Breda wordt gezien. → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: Voor hoogbouw in de wijkcentra is een hoogte van circa 30 tot 50 meter voorstelbaar. Dit is een hoogte die het meest voorkomt bij de hoogste hoogbouw in Breda. Een hoogte die zich verheft boven de overwegend meest voorkomende hoogte binnen Breda van 15 meter maar wel als passend voor Breda wordt gezien.

p. 25 - verscherping van tekst dorpen

Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie: Vanwege vitaliteit en sociaal-economische redenen kunnen ook de bestaande dorpskernen binnen Breda worden verdicht. Met name de dorpskernen zijn kansrijk om te verdichten met woningen ten behoeve van ouderen. Veelal zijn de dorpskernen al voorzien van hoogbouw in de vorm van een kerktoren. Vanwege het dorpse karakter, de vrijwel volledige opbouw uit laagbouw en het respecteren van de historische kerken zal hoogbouw, als middel ter verdichting, in de dorpen sterk in hoogte en omvang beperkt zijn. Wanneer het in de dorpskernen om hoogbouw gaat dan wordt hier een maat aangehouden van circa twee keer de overwegend meest voorkomende hoogte die in de omgeving aanwezig is. Een maat van circa 15 tot maximaal 20 meter is daarmee voorstelbaar en werkt uitstekend als accentwerking binnen deze omgeving zonder een afbreuk te doen aan de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van de dorpen.

13

→ Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: Om de sociaal-economische vitaliteit te versterken kunnen ook de bestaande dorpskernen binnen Breda worden verdicht. De dorpscentra zijn kansrijk om te verdichten met woningen ten behoeve van ouderen. De dorpskernen zijn veelal reeds verdicht en voorzien van hoogbouw in de vorm van een kerktoren. Vanwege het dorpse karakter, de vrijwel volledige opbouw uit laagbouw en het respecteren van de historische kerken is het toevoegen van nieuwe hoogbouw in de dorpen niet vanzelfsprekend. De dorpscentra bieden wel de potentie om te verdichten en daarom wordt een hoogte van circa vijf bouwlagen als passend gezien. Hierbij is een hoogte van circa 15 meter richtinggevend. Deze maat komt overeen met ongeveer twee keer de overwegend meest voorkomende hoogte in de dorpen. Binnen de dorpse omgeving fungeert deze maat daarmee prima als accent zonder een afbreuk te doen aan de cultuurhistorische en landschappelijke waarden. p. 26 – kaartbeeld en legenda gewijzigd p. 27 – hoogteaanduiding van kaart/legenda ook aan de tekst toegevoegd t.b.v. leesbaarheid

Conform eerdere opmerkingen Visiekaart (p. 18) Voor hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke milieus geldt een hoogte van circa 30 tot 50 meter als richtinggevend.

p. 28 – kaartbeeld en legenda gewijzigd

Conform eerdere opmerkingen Visiekaart (p. 18)

p. 29 – tekstuele verduidelijking

Ter markering van de aanhechting van Breda aan de (inter) nationale assen wordt in hoogbouw voorzien langs de A16 en A27. Dit geldt met name op de locaties waar de stedelijke entrees gelegen zijn. Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie: De A27 wordt reeds begeleidt door hoogbouwelementen door een reeks van schijfvormige

14

flatgebouwen. Deze structuur wordt afgemaakt door twee accenten op de koppen mogelijk te maken. → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: Aan de A27 staan reeds hoogbouwelementen in de vorm van een reeks van schijfvormige flatgebouwen. Op de uiteinden daarvan, in aansluiting op de stadsentrees worden twee ruimtelijk/visuele accenten voorzien. Tekst in de ontwerp Hoogbouwvisie: Hoogbouw biedt daarmee een potentie voor de ontwikkeling van deze delen van de stad, met een aan-werken-gelieerd programma. Het station Prinsenbeek net het reeds bestaande kantoren, is daarbij een leidmotief alsmede de verdere ontwikkeling van dit stadsdeel als bedrijventerrein. → Tekst in de vast te stellen Hoogbouwvisie: Hoogbouw biedt daarmee een potentie voor de ontwikkeling van deze delen van de stad, met een aan-werken-gelieerd programma. Het station Prinsenbeek, met de reeds bestaande kantoren, is daarbij een leidmotief alsmede de verdere ontwikkeling van dit stadsdeel als bedrijventerrein dit deel van de stad. p. 29 – derde alinea tekst toegevoegd

p. 29 – vierde alinea tekst toegevoegd

Een andere plek in de stad waar Breda zich aanhecht aan de (inter)nationale assen is het gebied 't Zoet. De directe nabijheid van het HSL station en de binnenstad, de ligging aan de Mark en de omvang en potentie van het gebied biedt de kans om dit terrein te ontwikkelen tot een hoogstedelijk milieu. Op de plekken met deze (bovenliggende) stedelijke betekenis is hoogbouw mogelijk van zo’n 70 meter. Een hoogte die de overwegende hoogste hoogbouw in Breda van circa 50 meter overstijgt en daarmee als verbijzondering in de stad gezien kan worden. Hoogbouw heeft op deze locaties een visueel ruimtelijke betekenis waarmee het de stad aanhecht op de (inter)nationale assen. Aanvullend op hoogbouw is een bijzondere uitwerking in

15

architectonische zin en/of in aansluiting op de landschappelijk kenmerken van de locatie een middel om de ruimtelijk/visuele potentie van de plek te versterken. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de zichtbaarheid vanuit het spoor- en snelweglandschap. p. 29 – bijschrift afbeelding toegevoegd