Document · PDF

Rvs 21072021 Vaststellen Hoogvisie Breda incl bijlagen

gemeenteraad 20 september 2021, gemeente BredaBij agendapunt: Vaststellen Hoogvisie Breda30.372 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Zaaknummer: 1517393 Raadsvoorstel

Vaststellen Hoogbouwvisie Breda Aantal bijlagen: 3

Voorgesteld besluit 1. 2.

De Nota van Commentaar en wijzigingen Hoogbouwvisie Breda vast te stellen; De Hoogbouwvisie Breda gewijzigd vast te stellen, conform de 'Nota van Commentaar en wijzigingen Hoogbouwvisie Breda’.

Portefeuillehouder: Weth. De Beer

Samenvatting Uw raad wordt gevraagd om de Hoogbouwvisie Breda vast te stellen. In het bestuursakkoord ’Lef en Liefde’ en het opstellen van de nieuwe Omgevingsvisie ‘Breda, Sterk en Veerkrachtig. Omgevingsvisie Breda 2040, is een herijking van de hoogbouwkaders uit de Structuurvisie 2030 aan de orde. Als onderdeel van het bestuursakkoord is op 19 februari 2020 een discussienota over Hoogbouw in Breda in de raad (beeldvormend) besproken. De aanzet voor deze discussienota was onder andere de, op 14 november 2019 aangenomen, richtinggevende motie ‘De hoogte in,’ waarmee de raad het college opdraagt om in de op te stellen hoogbouwvisie lef te tonen door ruimte te maken voor toevoeging van een aantal iconische gebouwen van minstens 100 meter hoog en tevens zoeklocaties aan te wijzen. Het doel van de discussienota was om samen met de raad van gedachten te wisselen en standpunten op te halen over hoogbouw, iconen en stedelijkheid. De opgehaalde bevindingen van de raad zijn meegenomen in de opgestelde Hoogbouwvisie. Op 8 maart 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders van Breda besloten de ontwerp Omgevingsvisie, het MER en de overige bijlagen vrij te geven voor zienswijzen. De ontwerp Hoogbouwvisie Breda is als bijlage bij de ontwerp Omgevingsvisie ter inzage gelegd. De zienswijzentermijn liep oorspronkelijk van 13 maart 2021 tot en met 23 april 2021.

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 20 april 2021 besloten de zienswijzentermijn met drie weken te verlengen tot 15 mei 2021. Na de ter inzage termijn is, in het kader van de leesbaarheid en de overzichtelijkheid, besloten om onder andere de Hoogbouwvisie Breda geen integraal onderdeel meer uit te laten maken van de vast te stellen Omgevingsvisie. De Hoogbouwvisie wordt als zelfstandige thematische beleidsnota aan de raad ter vaststelling aangeboden parallel aan de vaststelling van de Omgevingsvisie. De Hoogbouwvisie geeft de ambitie en richting weer alsmede de thema’s waar specifiek rekening mee gehouden moet worden als het hoogbouw betreft. De Hoogbouwvisie is een richtinggevend beleidsstuk. Er is geen verplichting om mee te werken aan initiatieven die passend zijn binnen de visie. Per project wordt een integrale afweging gemaakt of het initiatief voldoende bijdraagt aan stad en in voldoende mate voldoet aan de ambities en doelstellingen van de gemeente. Om een hoogbouwinitiatief goed te kunnen beoordelen worden, naast reguliere planonderzoeken extra onderzoeken gevraagd die specifiek met hoogbouw van doen hebben middels een Hoogbouw Effect Onderzoek (HEO).

Beoogd effect van het besluit De Hoogbouwvisie geeft aan vanuit welke betekenis of doel hoogbouw een meerwaarde biedt en op welke locaties en gebieden in de stad hoogbouw wenselijk of voorstelbaar is. In de Hoogbouwvisie is opgenomen welke effecten van de hoogbouw inzichtelijk gemaakt moeten worden in het kader van de belangenafweging bij de beoordeling van hoogbouwinitiatieven.

Pagina 1 van 4

Zaaknummer: 1517393 Door concreter locaties en gebieden te benoemen, wordt beoogd te komen tot een uitnodiging naar eigenaren en ontwikkelende partijen.

Uitvoering van het besluit De Hoogbouwvisie is een thematische uitwerking van de Omgevingsvisie. Na vaststelling door de gemeenteraad wordt de Hoogbouwvisie bekendgemaakt. Het beleid treedt de dag na bekendmaking in werking.

Motivering Aanleiding Het huidige hoogbouwbeleid is generiek van aard. Buiten het buitengebied, het beekdalensysteem en het beschermde stadsgezicht is hoogbouw tot 40 meter zo goed als overal mogelijk. Dit leidt tot willekeur, gebrek aan samenhang en tot een reactieve houding als er een initiatief is. Door maatschappelijke- en economische ontwikkelingen, met een richtinggevende grootstedelijke ambitie in het bestuursakkoord ’Lef en liefde’ en het opstellen van de nieuwe Omgevingsvisie, is een herijking van de hoogbouwkaders uit de Structuurvisie 2030 aan de orde. Op 19 februari 2020 is de discussienota Hoogbouw Breda "Lef en iconisch op de juiste plek" in een beeldvormende sessie in de raad behandeld. De discussienota is aangeboden ten behoeve van een discussie in de raad over hoogbouw. De uitkomst van de behandeling van de discussienota met de raad vormde de basis voor het opstellen van nieuw hoogbouwbeleid. Samenhang met Omgevingsvisie De hoogbouwvisie is losgekoppeld van de Omgevingsvisie en wordt, nu met dit voorstel, als separaat besluit voorgelegd aan de raad. Dit betekent dat de hoogbouwvisie geen integraal onderdeel uitmaakt van de Omgevingsvisie, maar als een thematische beleidsuitwerking van de Omgevingsvisie aan de raad ter vaststelling wordt aangeboden. In de vast te stellen Omgevingsvisie wordt de hoogbouwvisie alleen nog maar op hoofdlijnen behandeld.

De hoogbouwvisie is een vertaling van deze doelen naar locatie, thema’s en onderzoek aspecten. Hoogbouwvisie Hoogbouw dient een middel te zijn om specifieke doelen op een gerichte plek te bereiken. Zo kan hoogbouw een bijdrage leveren aan de woningbouwopgave, het creëren van stedelijke allure en/of het versterken van intensief ruimtegebruik. Het is naast onder andere bebouwingsdichtheid en functiemenging één van de ingrediënten om hoogstedelijkheid te creëren. Daarnaast kan hoogbouw van belang zijn voor een gewenste oriëntatie, zichtbaarheid en herkenbaarheid van de stad. Hoogbouw is een middel van verdichting om, binnenstedelijk aan de woningvraag te kunnen voldoen, maar ook om nieuwe woonmilieus aan te kunnen bieden. Door te verdichten in nabijheid van bestaande voorzieningen, zoals bijvoorbeeld het station wordt het gebruik hiervan beter benut. De hoogbouwvisie wijst plekken en gebieden aan waar hoogbouw een bijdrage kan leveren aan de stedelijke uitdagingen die Breda rijk is. Daardoor weten initiatiefnemers dat er in die gebieden en/of stadsdelen een positieve grondhouding bestaat ten opzichte van hoogbouw. Daar staat tegenover dat in de overige stadsdelen terughoudend tegen hoogbouw wordt aangekeken. Met het aanwijzen van gebieden en/of stadsdelen kan de markt effectiever worden uitgenodigd.

Daarnaast wordt met het vaststellen van de Hoogbouwvisie een kader geschept om een hoogbouwinitiatief te kunnen beoordelen. Onderdeel van de afweging voor de fysieke leefomgeving over de wenselijkheid en inpasbaarheid van hoogbouw is: • een kader (bijvoorbeeld gebiedsperspectieven en stedenbouwkundige plannen) waarin gebiedsgericht, integraal afwegingen worden gemaakt over de inpassing van hoogbouw; • het opstellen van een Hoogbouw Effect Onderzoek op locatie niveau. De hoogbouwvisie geeft de ambitie en richting weer als onderlegger voor juridische kaders die op gebied- en/of planniveau opgesteld worden na goedkeuring van deze gebiedsontwikkelingen en/of planinitiatieven.

Pagina 2 van 4

Zaaknummer: 1517393 Zienswijzen Op 8 maart 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders van Breda besloten de ontwerp Omgevingsvisie, het MER en de overige bijlagen vrij te geven voor zienswijzen. De zienswijzentermijn liep oorspronkelijk van 13 maart 2021 tot en met 23 april 2021. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 20 april 2021 besloten de zienswijzentermijn met drie weken te verlengen tot 15 mei 2021. De Hoogbouwvisie Breda heeft in deze periode als bijlage bij de ontwerp Omgevingsvisie ter inzage gelegen. Alle stukken waren digitaal raad te plegen opwww.breda.nl/omgevingsvisie en op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Tijdens de periode van terinzagelegging zijn in 99 zienswijzen ingediend, die (onder andere) betrekking hebben op de Hoogbouwvisie. De zienswijzen komen van diverse partijen, zoals buurgemeenten, diverse belangenorganisaties en diverse burgers en bedrijven. De zienswijzen, die betrekking hebben op de Hoogbouwvisie, zijn samengevat en van een reactie voorzien in de bijgevoegde Nota van Commentaar. Indien niet alle afzonderlijke onderdelen van de zienswijzen in de samenvatting zijn opgenomen, zijn deze wel in de totale beoordeling meegenomen. In de Nota van Commentaar is een lijst met de indieners van een zienswijze opgenomen.

In het kader van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) zijn zowel deze lijst als de zienswijzen zelf geanonimiseerd en worden de persoonsgegevens van de indieners van de zienswijzen niet openbaar gemaakt. De Nota van Commentaar en de geanonimiseerde zienswijzen zijn als bijlage bij dit voorstel gevoegd. Gelijktijdig met de ter inzage termijn is de ontwerp Hoogbouwvisie (als bijlage bij de ontwerp Omgevingsvisie) aan de raad aangeboden ter consultatie. Gedurende deze periode is het gesprek met de raad gevoerd om een inhoudelijke reactie en het gevoel bij de raad op te halen. Er is een aantal informatieve sessies, een beeldvormende sessie op 22 april en een oordeelsvormende sessie op 27 mei geweest. In de oordeelsvormende sessie heeft de raad al een eerste reflectie gegeven op de stukken, waaronder de hoogbouwvisie. De ingediende zienswijzen en de bevindingen van de raad hebben geleid tot bijstellingen in de opzet van de Hoogbouwvisie, de inhoudelijke keuzes en de kaartbeelden. Daarnaast is er een aantal ambtshalve wijzingen doorgevoerd. In de bijgevoegde Nota van Commentaar zijn alle wijzingen opgenomen ten opzichte van de ontwerp Hoogbouwvisie.

Juridisch Consequenties Tegen de vaststelling van de Hoogbouwvisie Breda staan geen rechtsmiddelen open. Bevoegdheid De gemeenteraad is op basis van artikel 147 Gemeentewet bevoegd gezag om een besluit te nemen over de Hoogbouwvisie Breda. Bekendmaking Na vaststelling van de Hoogbouwvisie wordt het beleid bekend gemaakt. Het beleid treedt de dag na bekendmaking in werking.

Financieel De Hoogbouwvisie is een kaderstellend document en heeft geen financiële consequenties.

Risicomanagement Niet van toepassing

Pagina 3 van 4

Zaaknummer: 1517393 Bijlagen bij dit bestuursvoorstel 1. Hoogbouwvisie Breda 2. Nota van Commentaar en wijzigingen Hoogbouwvisie Breda 3. Geanonimiseerde zienswijzen

Burgemeester en wethouders van Breda,

, burgemeester

, gemeentesecretaris

Pagina 4 van 4

Zaaknummer: 1517393 Raadsbesluit

Vaststellen Hoogbouwvisie Breda Aantal bijlagen: 3

De raad van de gemeente Breda, gezien het voorstel van burgemeester en wethouders en met overname van de daarin vermelde overwegingen; gelet op artikel 147 van de Gemeentewet;

Besluit 1. 2.

De Nota van Commentaar en wijzigingen Hoogbouwvisie Breda vast te stellen; De Hoogbouwvisie Breda gewijzigd vast te stellen, conform de 'Nota van Commentaar en wijzigingen Hoogbouwvisie Breda’.

Aldus besloten in zijn openbare vergadering van

, voorzitter

, griffier

Pagina 1 van 1

Dossiernummer: 1517401 Advies college aan Agendacommissie t.b.v. behandeling in BredaasBeraad

Vaststellen Hoogbouwvisie Breda

Besluit college d.d.: 13-07-2021

Behandeling gemeenteraad Agendacommissie

Ter vaststelling

Portefeuillehouder: Weth. de Beer Ambtelijk contactpersoon: Anika Onderwater - Sacharias

Informatie ten behoeve van behandeling in Bredaas beRaad A. Te doorlopen fase(s) BOB De hele procedure van Beeldvorming/Oordeelsvorming/Besluitvorming moet worden doorlopen B. Totstandkoming voorstel/document Uw raad wordt gevraagd om de Hoogbouwvisie Breda vast te stellen. In het bestuursakkoord ’Lef en Liefde’ en het opstellen van de nieuwe Omgevingsvisie ‘Breda, Sterk en Veerkrachtig. Omgevingsvisie Breda 2040, is een herijking van de hoogbouwkaders uit de Structuurvisie 2030 aan de orde. Als onderdeel van het bestuursakkoord is op 19 februari 2020 een discussienota over Hoogbouw in Breda in de raad (beeldvormend) besproken. De aanzet voor deze discussienota was onder andere de, op 14 november 2019 aangenomen, richtinggevende motie ‘De hoogte in,’ waarmee de raad het college opdraagt om in de op te stellen hoogbouwvisie lef te tonen door ruimte te maken voor toevoeging van een aantal iconische gebouwen van minstens 100 meter hoog en tevens zoeklocaties aan te wijzen. Het doel van de discussienota was om samen met de raad van gedachten te wisselen en standpunten op te halen over hoogbouw, iconen en stedelijkheid. De opgehaalde bevindingen van de raad zijn meegenomen in de opgestelde Hoogbouwvisie. Op 8 maart 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders van Breda besloten de ontwerp Omgevingsvisie, het MER en de overige bijlagen vrij te geven voor zienswijzen.

De ontwerp Hoogbouwvisie Breda is als bijlage bij de ontwerp Omgevingsvisie ter inzage gelegd. De zienswijzentermijn liep oorspronkelijk van 13 maart 2021 tot en met 23 april 2021. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 20 april 2021 besloten de zienswijzentermijn met drie weken te verlengen tot 15 mei 2021. Na de ter inzage termijn is, in het kader van de leesbaarheid en de overzichtelijkheid, besloten om onder andere de Hoogbouwvisie Breda geen integraal onderdeel meer uit te laten maken van de vast te stellen Omgevingsvisie. De Hoogbouwvisie wordt als zelfstandige thematische beleidsnota aan de raad ter vaststelling aangeboden parallel aan de vaststelling van de Omgevingsvisie. De Hoogbouwvisie geeft de ambitie en richting weer alsmede de thema’s waar specifiek rekening mee gehouden moet worden als het hoogbouw betreft. De Hoogbouwvisie is een richtinggevend beleidsstuk. Er is geen verplichting om mee te werken aan initiatieven die passend zijn binnen de visie. Per project wordt een integrale afweging gemaakt of het initiatief voldoende bijdraagt aan stad en in voldoende mate voldoet aan de ambities en doelstellingen van de gemeente. Om een hoogbouwinitiatief goed te kunnen beoordelen worden, naast reguliere planonderzoeken extra

Pagina 1 van 3

Dossiernummer: 1517401 onderzoeken gevraagd die specifiek met hoogbouw van doen hebben middels een Hoogbouw Effect Onderzoek (HEO). C. Bijzonderheden De ontwerp Hoogbouwvisie maakte als bijlage onderdeel uit van de ontwerp Omgevingsvisie en heeft gelijktijdig met de ontwerp Omgevingsvisie ter inzage gelegen. De Hoogbouwvisie is losgekoppeld van de Omgevingsvisie en wordt, nu met dit voorstel, als separaat besluit voorgelegd aan de raad ter vaststelling. Dit betekent dat de Hoogbouwvisie geen integraal onderdeel meer uitmaakt van de Omgevingsvisie, maar als een thematische beleidsuitwerking van de Omgevingsvisie aan de raad ter vaststelling wordt aangeboden. In de vast te stellen Omgevingsvisie wordt de ontwikkelingsrichting voor de bestaande werklocaties op hoofdlijnen behandeld.

Samenvatting Aanleiding Het huidige hoogbouwbeleid is generiek van aard. Buiten het buitengebied, het beekdalensysteem en het beschermde stadsgezicht is hoogbouw tot 40 meter zo goed als overal mogelijk. Dit leidt tot willekeur, gebrek aan samenhang en tot een reactieve houding als er een initiatief is. Door maatschappelijke- en economische ontwikkelingen, met een richtinggevende grootstedelijke ambitie in het bestuursakkoord ’Lef en liefde’ en het opstellen van de nieuwe Omgevingsvisie, is een herijking van de hoogbouwkaders uit de Structuurvisie 2030 aan de orde. Op 19 februari 2020 is de discussienota Hoogbouw Breda "Lef en iconisch op de juiste plek" in een beeldvormende sessie in de raad behandeld. De discussienota is aangeboden ten behoeve van een discussie in de raad over hoogbouw. De uitkomst van de behandeling van de discussienota met de raad vormde de basis voor het opstellen van nieuw hoogbouwbeleid. Samenhang met Omgevingsvisie De hoogbouwvisie is losgekoppeld van de Omgevingsvisie en wordt, nu met dit voorstel, als separaat besluit voorgelegd aan de raad. Dit betekent dat de hoogbouwvisie geen integraal onderdeel uitmaakt van de Omgevingsvisie, maar als een thematische beleidsuitwerking van de Omgevingsvisie aan de raad ter vaststelling wordt aangeboden. In de vast te stellen Omgevingsvisie wordt de hoogbouwvisie alleen nog maar op hoofdlijnen behandeld.

Pagina 2 van 3

Dossiernummer: 1517401 • •

een kader (bijvoorbeeld gebiedsperspectieven en stedenbouwkundige plannen) waarin gebiedsgericht, integraal afwegingen worden gemaakt over de inpassing van hoogbouw; het opstellen van een Hoogbouw Effect Onderzoek op locatie niveau.

De hoogbouwvisie geeft de ambitie en richting weer als onderlegger voor juridische kaders die op gebied- en/of planniveau opgesteld worden na goedkeuring van deze gebiedsontwikkelingen en/of planinitiatieven. Zienswijzen Op 8 maart 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders van Breda besloten de ontwerp Omgevingsvisie, het MER en de overige bijlagen vrij te geven voor zienswijzen. De zienswijzentermijn liep oorspronkelijk van 13 maart 2021 tot en met 23 april 2021. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 20 april 2021 besloten de zienswijzentermijn met drie weken te verlengen tot 15 mei 2021. De Hoogbouwvisie Breda heeft in deze periode als bijlage bij de ontwerp Omgevingsvisie ter inzage gelegen. Alle stukken waren digitaal raad te plegen opwww.breda.nl/omgevingsvisie en op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Tijdens de periode van terinzagelegging zijn in 99 zienswijzen ingediend, die (onder andere) betrekking hebben op de Hoogbouwvisie. De zienswijzen komen van diverse partijen, zoals buurgemeenten, diverse belangenorganisaties en diverse burgers en bedrijven. De zienswijzen, die betrekking hebben op de Hoogbouwvisie, zijn samengevat en van een reactie voorzien in de bijgevoegde Nota van Commentaar.

Indien niet alle afzonderlijke onderdelen van de zienswijzen in de samenvatting zijn opgenomen, zijn deze wel in de totale beoordeling meegenomen. In de Nota van Commentaar is een lijst met de indieners van een zienswijze opgenomen. In het kader van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) zijn zowel deze lijst als de zienswijzen zelf geanonimiseerd en worden de persoonsgegevens van de indieners van de zienswijzen niet openbaar gemaakt. De Nota van Commentaar en de geanonimiseerde zienswijzen zijn als bijlage bij dit voorstel gevoegd. Gelijktijdig met de ter inzage termijn is de ontwerp Hoogbouwvisie (als bijlage bij de ontwerp Omgevingsvisie) aan de raad aangeboden ter consultatie. Gedurende deze periode is het gesprek met de raad gevoerd om een inhoudelijke reactie en het gevoel bij de raad op te halen. Er is een aantal informatieve sessies, een beeldvormende sessie op 22 april en een oordeelsvormende sessie op 27 mei geweest. In de oordeelsvormende sessie heeft de raad al een eerste reflectie gegeven op de stukken, waaronder de hoogbouwvisie. De ingediende zienswijzen en de bevindingen van de raad hebben geleid tot bijstellingen in de opzet van de Hoogbouwvisie, de inhoudelijke keuzes en de kaartbeelden. Daarnaast is er een aantal ambtshalve wijzingen doorgevoerd.

In de bijgevoegde Nota van Commentaar zijn alle wijzingen opgenomen ten opzichte van de ontwerp Hoogbouwvisie.

Vraag aan gemeenteraad De raad wordt gevraagd: 1. De Nota van Commentaar en wijzigingen Hoogbouwvisie Breda vast te stellen; 2. De Hoogbouwvisie Breda gewijzigd vast te stellen, conform de 'Nota van Commentaar en wijzigingen Hoogbouwvisie Breda’.

Bijlagen bij dit bestuursvoorstel 1. Hoogbouwvisie Breda 2. Nota van Commentaar en wijzigingen Hoogbouwvisie Breda 3. Geanonimiseerde zienswijzen

Pagina 3 van 3

Hoogbouw Breda

Visie

“Lef en iconisch op de juiste plek”

Inhoudsopgave

1 Visie

Inleiding Hoogbouwvisie als bouwsteen voor de Bredaase omgevingsvisie Hoogbouw in de huidige situatie Kwaliteit en verstedelijking Motief voor hoogbouw

5 7 9 15 15

Visie op hoogbouw Focus op kansrijke gebieden en locaties Hoogbouw ter versterking en markering van de binnenstad Hoogbouw ter versterking en markering van bestaande wijk- en dorpscentra Hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke milieus Hoogbouw als onderdeel van aanhechting op (inter)nationale assen

19 19 21 25 27 29

2 Thema’s

Hoogbouw op Bredaase wijze Hoogte Bakens, assen en gebieden Basement en top Onderdeel van bouwblok Vrijstaand

33 33 35 37 38 39

Architectuur en Verschijningsvorm

Plint

Wind

Bezonning

Geluid

zicht

Relatie met de openbare ruimte

Daklandschap

Duurzaamheid

Overige hoge elementen

3 Hoogbouw Effect onderzoek

Hoogbouw visie

1 Visie Inleiding

In de discussie over hoogbouw wordt in Breda altijd gerefereerd aan de hoogte van de Grote Kerk van 97 meter hoog. Het overschrijden van deze hoogte is echter geen doel op zich. Hoogbouw dient een middel te zijn om specifieke doelen op een gerichte plek te bereiken. Zo kan hoogbouw een bijdrage leveren aan het creëren van stedelijke allure of het versterken van intensief ruimtegebruik. Het is naast onder andere bebouwingsdichtheid en functiemenging één van de ingrediënten om hoogstedelijkheid te creëren. Daarnaast kan hoogbouw van belang zijn voor een gewenste oriëntatie, zichtbaarheid en herkenbaarheid van de stad.

VIsie

Bij hoogbouw ligt altijd een opgave om deze zo te realiseren dat deze geen onacceptabele invloed op het lokale verblijfsklimaat en de cultuurhistorische waarden van de plek heeft. Bij hoogbouwplannen is daarom een hoogbouweffecten rapportage noodzakelijk. Door maatschappelijke- en economische ontwikkelingen, met een richtinggevende grootstedelijke ambitie in het bestuursakkoord ’Lef en liefde’ en het opstellen van de nieuwe omgevingsvisie, is een herijking van de hoogbouwkaders uit de Structuurvisie 2030 aan de orde.

Als onderdeel van de opgave om de stedelijkheid van Breda te vergroten door transformatie en verdichting, heeft hoogbouw veel invloed op het karakter en de identiteit van de stad. Het draagt bij aan een nieuwe schaal en dynamiek. Het biedt ook nieuwe mogelijkheden op het gebied van wonen en werken, in afzonderlijke vorm maar vooral in combinatie met elkaar. Met een geïntensiveerd programma kan hoogbouw gebieden in de stad voeden met een nieuwe dynamiek en bijdragen aan de identiteit. Hoogbouw is geen programmatisch doel op zich, maar een manier om de grootstedelijke ambitie en uitstraling te benadrukken. Hoogbouw wordt om die reden gezien als kans voor specifieke gebieden of locaties. Naast een verdichtingsvraagstuk zijn vaak andere motieven aan de orde om voor hoogbouw te kiezen zoals betekenis en identiteit, markeringen of accentwerking, iconografie, verrijking in woon- en werkmilieus en dergelijke.

Hoogbouw visie

Hoogbouwvisie als bouwsteen voor de Bredaase omgevingsvisie De hoogbouwvisie is een thematische verdieping op het onderwerp hoogbouw en vormt een bouwsteen voor de omgevingsvisie ‘Breda, Sterk en Veerkrachtig’, Omgevingsvisie Breda 2040’. Het is één van de kaders voor afwegingen over ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. De hoogbouwvisie wijst plekken en gebieden aan waar hoogbouw een bijdrage kan leveren aan de stedelijke uitdagingen die Breda rijk is. De hoogbouwvisie biedt een kader in de wijze waarop hoogbouw moet voldoen zonder daar direct een uitwerking aan te geven. Onderdeel van de afweging voor de fysieke leefomgeving over de wenselijkheid en inpasbaarheid van hoogbouw is: • een kader (bijvoorbeeld gebiedsperspectieven en stedenbouwkundige plannen) waarin gebiedsgericht, integraal afwegingen worden gemaakt over de inpassing van hoogbouw; • het opstellen van een Hoogbouw Effect Onderzoek op locatie niveau.

Het nieuwe centrum van Breda

Centrum

CrossMark

Binnenstad

Stadshart

Hoogbouw in de binnenstad

Hoogbouw visie

Hoogbouw in de huidige situatie Breda is geen stad van hoogbouw. De stad wordt gekenmerkt door een horizontale bouworiëntatie met her en der een verticaal accent. Deze accenten dragen bij aan de (historische) wijze waarop je de stad ervaart, je oriënteert en de stad ‘leest’. De Grote Kerk neemt daarbij een prominente rol in en is vanuit veel delen van de stad en buitengebied goed waarneembaar.

Breda als Stad van pieken, anno 1160

De mate van hoogbouw wordt in verschillende steden van Nederland anders ervaren. De culturele en historische kenmerken van de stad spelen daarbij een belangrijke rol. Ten opzichte van de overwegend meest voorkomende hoogte in Breda tot 15 meter worden gebouwen van boven de 30 meter al snel als hoogbouw ervaren. Dit in tegenstelling tot een aantal andere steden waar hoogbouw pas ervaren wordt vanaf veel grotere hoogten (hoger dan 70 meter). Hoogbouw maakt van nature geen onderdeel uit van de stad Breda. Breda heeft dan ook niet of nauwelijks een stedelijk silhouet. Er is geen vastgestelde norm wanneer er gesproken wordt over hoogbouw. In het bouwbesluit (wettelijk kader) wordt de term hoogbouw gebruikt voor gebouwen waarbij een lift vereist is. Deze eis geldt voor gebouwen vanaf vijf verdiepingen, wat overeenkomt met een hoogte vanaf circa 15 meter. Een ander veel gebruikt handvat is om hoogbouw af te meten aan de hand van de omliggende gebouwen in de omgeving. Zo wordt gesteld dat alles hoger dan 2x deze “omgevingscontext” (hetgeen overwegend het meest voorkomt in de omgeving) als hoogbouw kan worden gezien. De mate waarin hoogbouw vanuit deze context beleefd wordt is in dat geval de graadmeter. Om de verdichting van de stad Breda en daarbij de mate van hoogbouw een handvat te bieden kan alles hoger dan 15 meter als hoogbouw worden beschouwd.

Immers de meest voorkomende hoogte in Breda gaat momenteel tot zo’n 15 meter. Slechts ongeveer 4% van alle gebouwen in Breda is hoger dan deze 15 meter. Niet alleen de gebouwen maar ook de boomkruinen in de stad hebben een hoogte van om en nabij 15 meter. De bebouwde stad en het groen zijn daarmee in een mooi evenwicht met hier en daar een doorbreking van dit horizontale beeld door enkele verticale accenten.

Samenhang in bestaande hoogbouw

De beleving van deze accenten is hierdoor optimaal omdat deze goed zijn te ervaren in de omgeving waarin ze liggen. Aangezien immers een relatief klein deel van de gebouwen hoger is dan 15 meter, is de beleving van alles dat hoger is goed ervaarbaar. Van de gerealiseerde hoogbouwaccenten is het gros tussen de 30 en 50 meter hoog. Gebouwen hoger dan 50 meter zijn op één hand te tellen.

Hoogbouw visie

Verstedelijking Na de tweede wereldoorlog is de groei van steden drastisch versneld. Mondiaal leeft op dit moment zo’n 55% van de mensheid in steden met een verwachting dat dit percentage zal groeien naar 70%. Ook de groei van Breda is nog niet op haar eind. Door onder andere een verdere bevolkingsgroei, urbanisatie en immigratie zal er enerzijds een groei in absolute aantallen van personen zijn, van 183.000 naar circa 200.000 inwoners. Anderzijds zal ook de behoefte aan meer woningen verder stijgen door demografische veranderingen zoals huishoudverdunning en verandering in woonbehoeften. In tegenstelling tot de groei van het aantal woningen is er programmatisch nauwelijks ‘markt’ voor zelfstandige kantoorhoogbouw. De kantoormarkt bestaat voornamelijk uit een vervangingsmarkt die deels al voorzien is in lopende plannen zoals in het Stationskwartier. Er zijn substantieel grote afnemers/huurders noodzakelijk om via een kantoormarkt hoogbouw gerealiseerd te krijgen. Een voorbeeld hiervan is het Gerechtsgebouw met een hoogte van 67 meter en ca 27.000 m2 BVO. Deze worden op korte en middellange termijn niet voorzien. Indien het voorziene programma wordt afgezet ten opzichte van het potentieel aan ontwikkelruimte dat Breda te bieden heeft, kan de conclusie getrokken worden dat hoogbouw, met als doel verdichting niet of minimaal nodig is op de schaal van de stad.

Lokaal kunnen er echter verschillen zijn en kan hoogbouw hier wel een bijdrage aan leveren. Dit is met name het geval binnen een bestaande stedelijke context zoals aan de Markendaalseweg en in Schorsmolen. Tevens worden, met name voor het gebied rondom het station, kansen gezien om programma te mixen waarbij werken en wonen dichter bij elkaar worden gebracht. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij het project 5 tracks, ten westen van het station.

Gebouwen in Breda > 15 meter > 70 m 40 - 69 m 25 - 39 m 15 - 24 m

Hoogbouw visie

Hoogbouw in het centrum

Hoogbouw met wonen

Wand van hoogbouw, Loevesteinstraat (ca. 35 m)

Gasthuispoort (ca. 20 m)

John F. Kennedylaan (ca. 25 m)

Hoogbouwmilieu met eigenstandige signatuur, Chassépark (ca. 30 - 40 m)

De Markant, Nieuweweg (ca. 35 m)

Markendaalseweg (ca. 35 m)

Doornboslaan (ca. 50 m)

Doctor Struyckenplein (ca. 45 m)

Hoogbouw met kantoren

Markendaalseweg (ca. 30 m)

Mathenessestraat (ca. 35 m)

Gerechtsgebouw, Stationslaan (ca. 65 m)

Maasdijk (ca. 40 m)

Sculptura, Dirk Hartogstraat (ca. 60 m)

Claudius Prinsenlaan (ca. 35 m)

Bijster (ca. 35 m)

Hoogbouw van de naoorlogse uitbreidingen

Voormalig belastingkantoor, Gasthuisvelden (ca. 30 m)

Hoogbouw langs de A27 (ca. 40 m)

Parkway Hoge Vucht, Doornboslaan (ca. 30 m)

Parkway Boeimeer, Graaf Hendrik III Laan (ca. 35 m)

Tuinzigtlaan (ca. 25 m)

Luchtmachttoren, hoogbouw langs A16 en station Prinsenbeek (ca. 70 m)

Hoogbouw visie

Hoogbouw langs A16, Lage Mosten (ca. 25 m)

Kwaliteit en verstedelijking Een groot deel van de groei van Breda kan worden opgevangen in het centrum; een gebied van circa 336 hectare groot. In het centrum is al circa 150 hectare aan initiatieven of plannen gaande. Dit betekent dat ruim 1/3 van het centrum aan het veranderen is. Een immense opgave die leidt tot een intensivering van het gebruik van het centrum als totaal en de openbare ruimte in het bijzonder. Wanneer dit gebied met een gemiddelde centrumdichtheid van 50 woningen per hectare ontwikkeld zou worden, dan zouden er minimaal zo’n 6000 woningen aan het centrum toegevoegd kunnen worden, hetgeen neerkomt op circa 7% van het totaal aantal huidige woningen.

Voormalige CSM-terrein

Naast een kwantitatieve opgave van het toevoegen van woningen is er echter ook een kwalitatieve ambitie die om ruimte vraagt. Een ambitie die sterk bijdraagt aan een grootstedelijke uitstraling en de gewenste ontwikkeling van de stad. Voorbeelden daarvan zijn het maken van kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte, het klimaat adaptief maken van de stad, het terugbrengen van het water in het centrum, het ondersteunen van nieuwe economische activiteiten en het aanboren van nieuwe stedelijke milieus. De optelsom van het verdichtingsvraagstuk en de kwalitatieve ambities ten aanzien van de openbare ruimte zorgt voor een meer geconcentreerde en gedifferentieerde vorm van stedelijke ontwikkeling. Zo zijn er gebieden die voorzien in meer dan 100 woningen per hectare om voldoende ruimte te scheppen c.q. over te houden voor de openbare ruimte. De ontwikkeling van een omvangrijke en hoogwaardige openbare ruimte in combinatie met een hoogstedelijke ontwikkeling leiden tot nieuwe Bredaase stedelijke milieus en stadsdelen. Motief voor hoogbouw Hoogbouw heeft een grote visuele invloed op de stad en de omgeving, vergelijkbaar met kerktorens in vroegere tijden. Hoogbouw fungeert dan ook vaak als landmark in de stad en bevordert het oriëntatie vermogen in de stad.

Hoogteaccenten kunnen tevens gewenst zijn aan entrees van de stad of op het snijpunt van belangrijke wegen ten behoeve van de afleesbaarheid van de stad. Hoogbouw kan ook ingezet worden om belangrijke plekken of assen in de stad te benadrukken door bijvoorbeeld het beëindiging van lange zichtassen met hoogbouw. Omgekeerd geldt echter ook dat hoogbouw waardevolle zichtlijnen kan blokkeren zoals het zicht op de Grote Kerk vanaf de diverse stadsboulevards. Hoogbouw kan daarnaast ingezet worden om een gebied een ‘adres’ te geven. Zo kan hoogbouw aanduiden dat er achter de bomen of lage bebouwing meer of iets nieuws te beleven is. Het kan daarmee bijvoorbeeld een wijkcentrum of stadspark markeren.

Hoogbouw als markering van wijkcentrum (Doctor Struyckenplein)

Hoogbouw visie

Differentiatie in hoogten van gebouwen kan een belangrijk middel zijn om een positieve bijdrage te leveren aan de dynamiek en het beeld van de stad. Hoogteaccenten kunnen daarbij de beleving, de kwaliteit en de herkenbaarheid van een plek versterken en bijvoorbeeld ingezet worden om een belangrijke plek in de stad te onderscheiden van andere plekken. Daarnaast kan variatie in gebouwhoogten in sommige gevallen een monotonie doorbreken en iets extra’s toevoegen aan de levendigheid van het straatbeeld. Hoge gebouwen zijn vaak beeldbepalende elementen van de stad. Het stadssilhouet draagt vaak ook bij aan het imago van de stad en het beeld waarmee de stad zich naar buiten toe wilt tonen. Hoogbouw heeft daarnaast ook zijn uitstraling op locatieniveau. Ondanks dat hoogbouw niet per definitie leidt tot een hogere dichtheid kan het beeld er van wel bijdragen aan het imago van stedelijkheid. Hoogbouw kan ook ingezet worden als toevoeging van een nieuwe tijdslaag en daarbij een imago van eigentijdsheid creëren. Op de juiste locaties kan hoogbouw daarom een verrijking zijn of een manier zijn om bijzondere locaties te onderscheiden van andere. Hoogbouw op een bijzondere plek in combinatie met een geschikte architectonische vormgeving kan tot slot ingezet worden om een iconische werking te bewerkstelligen.

Echter niet elk hoog gebouw is per definitie iconisch en iconen van de stad hoeven niet perse hoogbouw te zijn. De effecten van hoogbouw op de gebouwde omgeving dienen echter niet onderschat te worden. Het introduceren van gebouwen met een duidelijk afwijkende hoogte heeft een onmiskenbare impact op de maat en schaal en de beleving van de omgeving waarin het staat. Extra zorg dient er te worden gedragen wanneer het gebieden betreft met waardevolle cultuurhistorische, stedenbouwkundige, architectonische of landschappelijke kwaliteiten. Het beargumenteren van het doel dat met hoogbouw bereikt tracht te worden en het kiezen voor de juiste locaties is daarom van belang. Voor de (her)ontwikkellocaties die Breda kent zijn verschillende of gestapelde ambities aan de orde. Zo speelt er bij de wijkcentra zowel een sociaal als economisch motief. Rondom het station zowel het laten renderen van de publieke voorzieningen, het creëren van nieuwe stedelijke milieus als het aanbieden van een internationaal perspectief onder andere door een nieuwe betekenis en identiteit ruimtelijk te etaleren. Langs de A27 en A16 speelt het motief om de entree van de stad te benadrukken of uitdrukking te geven aan de positie van Breda op de schaal van Nederland. Hoogbouw als beeldpebalend element (De Poort van Breda, vanuit Park Valkenberg)

Hoogbouw visie

Visie op hoogbouw

Om de ambitie van stedelijkheid en hoogbouw gestalte te geven zijn er eenduidige uitgangspunten geformuleerd: • Kansrijke gebieden en locaties ten aanzien van hoogbouw worden aangewezen; • Bestaande stadsdelen waaronder delen van de binnenstad, wijk- en dorpscentra worden versterkt of geaccentueerd waar hoogbouw een onderdeel van kan zijn. • Hoogbouw maakt onderdeel uit van nieuwe stedelijke milieus en ten behoeve van de aanhechting van de stad op (inter) nationale assen Focus op kansrijke gebieden en locaties Hoogbouw is niet vanzelfsprekend in Breda. Het tot nu toe gevoerde beleid laat heel veel toe maar is daardoor relatief ongericht en niet expliciet in het stellen van een ambitie. Het helder neerzetten van ambitie, doel en locatie geeft richting aan het realisatiegehalte. De keuze voor een aantal gebieden waar hoogbouw gewenst is, vergroot de kans op vernieuwende milieus en de realisatie er van. Dit houdt ook in dat voor delen van de stad waar geen hoogbouw voorzien wordt, terughoudendheid betracht wordt.

In de visiekaart zijn de kansrijke gebieden en locaties voor hoogbouw en de hoogtes die daarbij richtinggevend zijn in beeld gebracht. Deze zullen op de volgende pagina’s afzonderlijk op kaart gebracht en toegelicht worden.

Visiekaart [De getekende punten en arceringen zijn indicatief en weergeven niet de exacte locatie voor hoogbouw]

Loca�es:

Mo�ef:

Hoogte rich�nggevend:

Hoogbouw ter verdich�ng en accentuering historisch centrum (zie detailkaart p.20)

2x omgevingscontext ca. 30 m

Verdich�ng van bestaande dorpscentra

2x omgevingscontext ca. 5 bouwlagen / 15 m

Hoogbouw ter versterking van bestaande wijkcentra

ca. 30 - 50 m

Hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke iden�teit CrossMark

ca. 30 - 50 m

Hoogbouw wordt gebruikt om deze (nieuwe) plekken of gebieden te kunnen markeren en ‘nieuwe’ (hoog)stedelijke milieus aan de stad toe te voegen. Op die manier kan zowel aan een stedelijke ambitie als aan maatschappelijke veranderingen tegemoet gekomen worden. Zo zal het stapelen van een divers programma bijdragen aan het maken van nieuwe vormen van stedelijke milieus. Hoogbouw in separate kantoortorens zal binnen Breda zeldzaam worden. Echter, gecombineerd met wonen biedt het kansen om nieuwe milieus en verschijningsvormen te ontwikkelen.

Ondergrond: Woongebied

Werkgebied

In de overige delen van de stad wordt hoogbouw met terugheidendheid betracht

Historische stad Landschap Bos Water Sta�on

Hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke milieus

ca. 30 - 50 m

Hoogbouw als onderdeel van aanhech�ng stad op (inter)na�onale assen

ca. 70 m

Hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke iden�teit ‘t Zoet

ca. 70 m

Hoogbouw visie

De Poort

De Prins

In de binnenstad is nieuwe hoogbouw voorstelbaar mits het een bijdrage levert aan de afleesbaarheid en beleving van de bestaande stad en het de historische waarden er van respecteert. Daarbij wordt een duidelijk onderscheidt gemaakt tussen het historisch stadshart (“het eitje”, p. 7) en de overige delen van de binnenstad. In het historisch stadshart is het toevoegen van hoogbouw uitgesloten vanwege het feit dat nieuwe hoogbouw gezien wordt als een aantasting op het beschermd stadsgezicht. In de delen van de binnenstad die niet tot het beschermd stadsgebied behoren is hoogbouw voorstelbaar en is deze trend op sommige plaatsen al ingezet zoals langs de Markendaalseweg en met het Chassépark. Ook een aantal andere gebieden die niet tot het beschermd stadsgezicht horen kunnen door middel van hoogbouw worden verdicht, zoals de gebiedsontwikkelingen rondom de voormalige rechtbank aan de Gasthuisvelden en het Chasséveld. Versterken en respecteren van de bestaande kwaliteit vormt echter ook hier de basis. Precisie op de juiste knoop c.q. plek is van belang.

De Zon

Visiekaart binnenstad [De getekende punten en arceringen zijn indicatief en weergeven niet de exacte locatie voor hoogbouw]

Loca�es:

Mo�ef:

Hoogte rich�nggevend:

Beschermd stadsgezicht

Hoogbouw in beginsel uitgesloten

Ondergrond: Woongebied Werkgebied

Bestaande gebieden met hoogbouw

ca. 30 m

Gebiedsontwikkeling met mogelijk nieuwe hoogbouw ter verdich�ng

2x omgevingscontext ca. 30 m

Bestaande hoogbouw ter markering van entree binnenstad

ca. 30 m

Hoogbouw ter versterking en markering van de binnenstad De binnenstad van Breda is de drager voor de identiteit van Breda. Een belangrijke reden voor velen om de stad te bezoeken. de binnenstad heeft zowel een maatschappelijke-, economische- als sociale waarde c.q. betekenis. Ook is de binnenstad het meest hoogstedelijke deel van de stad met een dynamische mix van wonen, werken, detailhandel, recreatie en andere voorzieningen. Dit deel van de stad is al voorzien van een aantal uitstekende hoge en iconische gebouwen die een bijdrage leveren aan de ervaring en afleesbaarheid van de binnenstad. Deze gebouwen hebben zich gevoegd naar de klassieke waarden van dit deel van de stad en fungeren door hun inbedding in de bestaande structuur vaak als accent.

Historische stad Landschap Bos Water

In de overige delen van de stad wordt hoogbouw met terugheidendheid betracht

Naast het verdichten van deze gebieden kan hoogbouw ook ingezet worden om de binnenstad te accentueren. In de huidige situatie wordt de entree van de binnenstad al op diverse plekken gemarkeerd door een aantal uitstekende hoge en iconische gebouwen. Zo staan de Poort van Breda, de Zon en De Prins op belangrijke plekken in de stad waar men de singel oversteekt en de binnenstad in komt. De accentwerking van deze hoge gebouwen op de belangrijke knooppunten dragen bij aan de beleving en afleesbaarheid van het centrum. De beperkte hoogte en de zorgvuldige overgang op de omliggende historische bebouwing zorgen er voor dat deze gebouwen zich met respect naar de historische waarden van dit deel van de stad voegen. Voor alle hoogbouw die in de binnenstad voorstelbaar is, wordt er rekening gehouden met deze historische binnenstedelijke waarden. Als algemene regel geldt een hoogtemaat van circa 2x hoger dan de overwegend meest voorkomende hoogte van 15 meter in de binnenstad. Op aangewezen plekken geldt hoogbouw van ca. 30 meter als richtinggevend.

Sta�on Mogelijk nieuwe hoogbouw ter markering van entree binnenstad

2x omgevingscontext ca. 30 m

Hoogbouw visie

De Prins, Nieuwe Prinsenkade

De Poort van Breda, John F. Kennedylaan

De Zon, Marksingel

Hoogbouw visie

Visiekaart wijk- en dorpscentra [De getekende punten en arceringen zijn indicatief en weergeven niet de exacte locatie voor hoogbouw]

Loca�es:

Mo�ef:

Hoogte rich�nggevend:

Ondergrond:

Verdich�ng van bestaande dorpscentra

2x omgevingscontext ca. 5 bouwlagen / 15 m

Hoogbouw ter versterking van bestaande wijkcentra

ca. 30 - 50 m

Reeds uitgevoerde hoogbouw ter versterking van bestaande wijkcentra

ca. 30 - 50 m

Woongebied Werkgebied Historische stad Landschap Bos Water

In de overige delen van de stad wordt hoogbouw met terugheidendheid betracht

Hoogbouw ter versterking en markering van bestaande wijk- en dorpscentra Naast de binnenstad wordt hoogbouw ook als kansrijk gezien in de bestaande wijkcentra van de verschillende stadsdelen. Op deze plekken in de stad bevinden zich een concentratie aan voorzieningen, functies en interacties tussen mensen. Ter versterking van de sociaal-economische positie van wijkcentra kan hoogbouw, als middel van stedelijke verdichting een bijdrage leveren. Het toevoegen van meer woningen en daarmee meer bewoners op deze plekken draagt bij aan het in stand houden van het voorzieningenniveau dat hier reeds aanwezig is. Ook wordt de levendigheid en de kans om van de wijkcentra meer bruisende plekken te maken bevorderd met meer ruimte voor sociale ontmoetingen. Vanwege de nabijheid van voorzieningen en goede (openbaar vervoer) verbindingen met de rest van de stad zijn deze locaties onder andere geschikt om woningen toe te voegen die meer gericht zijn op de oudere doelgroep. De meeste wijkcentra worden echter gekenmerkt door laagbouw, veelal in de vorm van éénlaagse winkelcomplexen. Vanuit ruimtelijk en functioneel optiek zijn er op deze locaties mogelijkheden om bij te dragen aan het versterken van de vitaliteit van deze wijkcentra. Door het toevoegen van woningen kunnen hierdoor meer stedelijke gebieden ontstaan.

Hoogbouw kan tevens worden ingezet om deze wijkcentra binnen de stad beter te markeren. De veelal centrale ligging in het stadsdeel in combinatie met een hoogteaccent kan fungeren als een baken, dat de concentratie aan stedelijke functies een herkenningspunt geeft die vanuit de omliggende stad is af te lezen. Een voorbeeld hiervan is het reeds uitgevoerde Doctor Struyckenplein. Voor hoogbouw in de wijkcentra is een hoogte van circa 30 tot 50 meter voorstelbaar. Dit is een hoogte die het meest voorkomt bij hoogbouw in Breda. Een hoogte die zich verheft boven de overwegend meest voorkomende hoogte binnen Breda van 15 meter maar wel als passend voor Breda wordt gezien. Om de sociaal-economische vitaliteit te versterken kunnen ook de bestaande dorpscentra binnen Breda worden verdicht. De dorpscentra zijn met name kansrijk om te verdichten met woningen ten behoeve van ouderen. De dorpskernen zijn veelal reeds verdicht en al voorzien van hoogbouw in de vorm van een kerktoren. Vanwege het dorpse karakter, de vrijwel volledige opbouw uit laagbouw en het respecteren van de historische kerken is het toevoegen van nieuwe hoogbouw in de dorpen niet vanzelfsprekend. De dorpscentra bieden wel de potentie om te verdichten en daarom wordt een hoogte van circa vijf bouwlagen als passend gezien. Hierbij is een hoogte van circa 15 meter richtinggevend.

Deze maat komt overeen met ongeveer twee keer de overwegend meest voorkomende hoogte in de dorpen. Binnen de dorpse omgeving fungeert deze maat daarmee prima als accent zonder een afbreuk te doen aan de cultuurhistorische en landschappelijke waarden.

Sta�on

Hoogbouw visie

Hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke milieus In de Structuurvisie 2030 is de keuze vastgelegd om, buiten de (organische) groei van de dorpen, de groei binnen de stad op te vangen (compacte stad-gedachte). Er zijn een groot aantal gebieden in de stad die aan het transformeren zijn. Zo is bijna de hele zone langs het spoor van kleur aan het verschieten van klassieke bedrijventerreinen naar wonen of, afhankelijk van de plek, een combinatie van functies waaronder wonen. Daarnaast is er een maatschappelijke trend van enerzijds een groei in aanwas van het inwoneraantal en anderzijds een verdunning van het aantal personen dat een huishouden vormt. Vooral het aantal éénpersoonshuishoudens zal substantieel toenemen. Er zullen dus meer eenheden gemaakt moeten worden om deze maatschappelijke beweging op te kunnen vangen. Daarnaast worden deze wooneenheden ook kleiner. Met als gevolg dat er meer eenheden gemaakt moeten worden om tot een bepaalde mate van stedelijkheid te komen. Gebiedsontwikkelingen zoals SterkWest, Eureka-Faam, en Claudius Prinsenlaan ontwikkelen zich daarom met een voor Breda hogere mate van stedelijkheid, zowel ruimtelijk (dichtheid) als functioneel (menging). Hoogbouw is daarbij een ruimtelijke motief.

Enerzijds ter markering van deze plekken in de stad en anderzijds om voor Breda interessante en nieuwe woonmilieus te creëren in contrast met de bestaande stedelijke gebieden, de dorpen en de regio.

Een eigenstandige identiteit draagt bij aan het versterken van deze internationale potentie. Op het kruispunt van de rivier de Mark, het spoor en de noordelijke rondweg kan hoogbouw een motief zijn of bijdrage leveren aan het vormgeven van de bovenstedelijke ambitie. Een nieuw gebied, identiteit, tijdperk en wellicht ook hoogte.

Visiekaart nieuwe stedelijke milieus [De getekende punten en arceringen zijn indicatief en weergeven niet de exacte locatie voor hoogbouw]

Loca�es:

Naast het faciliteren van groei en verandering is er met het gebied rond het station, CrossMark Breda ook de ambitie om de stad internationaal te verbinden. Breda is dankzij de aansluiting op het internationale snelweg- en spoorwegnetwerk de poort van Brabant en heeft optimale verbindingen met de Randstad, de Vlaamse Ruit, Brabantstad (B5) het de rest van Europa.

Mo�ef:

Hoogte rich�nggevend:

Ondergrond:

Hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke iden�teit CrossMark

ca. 30 - 50 m

Hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke milieus

ca. 30 - 50 m

Voor hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke milieus geldt een hoogte van circa 30 tot 50 meter als richtinggevend.

Woongebied Werkgebied

In de overige delen van de stad wordt hoogbouw met terugheidendheid betracht

Historische stad Landschap Bos Water Sta�on

Hoogbouw visie

Hoogbouw als onderdeel van aanhechting op (inter) nationale assen Ter markering van de aanhechting van Breda aan de (inter) nationale assen wordt in hoogbouw voorzien langs de A16 en A27. Dit geldt met name op de locaties waar de stedelijke entrees gelegen zijn. Aan de A27 staan reeds hoogbouwelementen in de vorm van een reeks van schijfvormige flatgebouwen. Op de uiteinden daarvan, in aansluiting op de stadsentrees worden twee ruimtelijk/visuele accenten voorzien. Langs de A16 is eveneens een motief voor hoogbouw, met name daar waar de A16 met de noordelijke- en zuidelijke rondweg samenkomt. Hoogbouw biedt daarmee een potentie voor de ontwikkeling van deze delen van de stad, met een aan-werkengelieerd programma. Het station Prinsenbeek met de reeds bestaande kantoren, is daarbij een leidmotief alsmede de verdere ontwikkeling van dit deel van de stad. Een andere plek in de stad waar Breda zich aanhecht aan de (inter)nationale assen is het gebied ‘t Zoet. De directe nabijheid van het HSL station en de binnenstad, de ligging aan de Mark en de omvang en potentie van het gebied biedt de kans om dit terrein te ontwikkelen tot een hoogstedelijk milieu. Hoogbouw kan daarbij een motief zijn qua identiteit en betekenis, ter verdichting en om nieuwe stedelijke en in potentie (inter)nationale milieus qua wonen, werken en voorzieningen aan te bieden.

Visiekaart aanhechting op (inter) nationale assen [De getekende punten en arceringen zijn indicatief en weergeven niet de exacte locatie voor hoogbouw]

Loca�es:

Mo�ef:

Hoogte rich�nggevend:

Hoogbouw als onderdeel van aanhech�ng stad op (inter)na�onale assen

ca. 70 m

Hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke iden�teit ‘t Zoet

ca. 70 m

Op de plekken met deze (bovenliggende) stedelijke betekenis is hoogbouw mogelijk met een richtinggevende hoogte van 70 meter en gemotiveerd vanuit de planontwikkeling hoger. Dit is een hoogte die de overwegende hoogste hoogbouw in Breda van circa 50 meter overstijgt en daarmee als verbijzondering in de stad gezien kan worden. Hoogbouw heeft op deze locaties een visueel ruimtelijke betekenis waarmee het de stad aanhecht op de (inter)nationale assen. Aanvullend op hoogbouw is een bijzondere uitwerking in architectonische zin en/of in aansluiting op de landschappelijk kenmerken van de locatie een middel om de ruimtelijk/visuele potentie van de plek te versterken. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de zichtbaarheid vanuit het spoor- en snelweglandschap.

Ondergrond:

Woongebied Werkgebied

In de overige delen van de stad wordt hoogbouw met terugheidendheid betracht

Historische stad Landschap Bos Water Sta�on

(Inter)nationale positie van Breda binnen het netwerk van de economische regio’s WestBrabant, Brabantstad, Randstad en Vlaamse ruit.

Hoogbouw visie

Stad

Loca�es:

Mo�ef:

Hoogte rich�nggevend:

Verdich�ng van bestaande dorpscentra

2x omgevingscontext ca. 5 bouwlagen / 15 m

Hoogbouw ter versterking van bestaande wijkcentra

ca. 30 - 50 m

Hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke iden�teit CrossMark

ca. 30 - 50 m

Hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke milieus

ca. 30 - 50 m

Hoogbouw als onderdeel van aanhech�ng stad op (inter)na�onale assen

ca. 70 m

Hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke iden�teit ‘t Zoet

ca. 70 m

Binnenstad Loca�es:

Mo�ef:

Hoogte rich�nggevend:

Beschermd stadsgezicht

Hoogbouw in beginsel uitgesloten

Bestaande gebieden met hoogbouw

ca. 30 m

Gebiedsontwikkeling met mogelijk nieuwe hoogbouw ter verdich�ng

2x omgevingscontext ca. 30 m

Bestaande hoogbouw ter markering van entree binnenstad

ca. 30 m

Mogelijk nieuwe hoogbouw ter markering van entree binnenstad

2x omgevingscontext ca. 30 m

Loca�es:

Mo�ef:

Hoogte rich�nggevend:

Ondergrond: Ondergrond

Hoogbouw ter verdich�ng en accentuering historisch centrum (zie detailkaart p.20)

2x omgevingscontext ca. 30 m

Woongebied Werkgebied

Verdich�ng van bestaande dorpscentra

2x omgevingscontext ca. 5 bouwlagen / 15 m

Hoogbouw ter versterking van bestaande wijkcentra

ca. 30 - 50 m

Hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke iden�teit CrossMark

ca. 30 - 50 m

Hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke milieus

ca. 30 - 50 m

Hoogbouw als onderdeel van aanhech�ng stad op (inter)na�onale assen

ca. 70 m

Hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke iden�teit ‘t Zoet

ca. 70 m

In de overige delen van de stad wordt hoogbouw met terugheidendheid betracht

Historische stad Landschap Bos Water Sta�on

Visiekaart hoogbouw [De getekende punten en arceringen zijn indicatief en weergeven niet de exacte locatie voor hoogbouw]

2 Thema’s

thema’s

Hoogbouw op Bredaase wijze

Hoogte Voor de plekken en gebieden waar hoogbouw als kansrijk wordt gezien, wordt de volgende hoogteopbouw als basis gehanteerd: • In het buitengebied en het beschermd stadsgezicht is hoogbouw in beginsel uitgesloten. • In Breda wordt van hoogbouw gesproken vanaf 15 meter. • Op aangewezen plekken binnen de singel geldt voor hoogbouw een hoogte van circa 2x de omgevingscontext. Een hoogte van circa 30 meter is daarbij richtinggevend. • Buiten de singel geldt voor hoogbouw een hoogte van circa 30 tot 50 meter. Een hoogte die binnen de context van Bredaase hoogbouw vaker voorkomt en als passend wordt ervaren voor de stad. • Uitzondering hier op zijn aangewezen plekken in de stad waar een ruimtelijke verbijzondering de visuele potentie van de plek kan versterken. Hoogbouw kan op deze locaties naast een hoogstedelijke ook een visueel ruimtelijke betekenis creëren waarmee het de stad aanhecht op de (inter)nationale assen. Op deze plekken wordt een richtinggevende hoogte van 70 meter gehanteerd. • Ten aanzien van de rest van de stad wordt terughoudend omgegaan met hoogbouw. Binnen de kaders zoals gesteld in hoofdstuk 3, Hoogbouw Effect Onderzoek: • Worden de opgenomen hoogten als richtinggevende maten gehanteerd. Afwijkingen hierop zijn mogelijk als onderdeel van beoordelijng tijdens de planfase.

• Op die plekken waar 70 meter als richtinggevende hoogte wordt gehanteerd zijn gemotiveerd vanuit de planfase ongelimiteerd hogere gebouwen mogelijk.

Hoogbouw visie

markeren knooppunt van singel en entree binnenstad en de verdichting van gebieden in de binnenstad niet behorende bij het beschermd stadsgezicht

sociaal economische versterking van bestaande wijkcentra

sociaal economische versterking van bestaande dorpscentra

Bakens, assen en gebieden Hoogbouw heeft een grote visuele impact op de stad. Daarbij is niet alleen de individuele verschijningsvorm maar ook de positie die hoogbouw inneemt ten opzichte van de structuur van de stad van belang. Hoogbouw of de concentratie daarvan kan daarin drie structuren aan nemen op het niveau van de stad. De drie structuren zijn te reduceren tot de eenvoudige geometrische dimensies van een punt, een lijn of een vlak. Naast de structuur die met hoogbouw ingezet kan worden, kan hoogbouw ook voor andere of meerdere doelen en motieven ingezet worden. Zoals in de visiekaart in beeld is gebracht kan hoogbouw op verschillende plekken in de stad met een ander motief worden ingezet. Zo kan hoogbouw in de wijkcentra een sociaal-economische versterking bieden, in de binnenstad bijdragen aan het verdichtingsvraagstuk en in CrossMark een vernieuwende identiteit creëren. Wanneer de structuur en het doel aan elkaar gekoppeld worden ontstaan er drie vormen: Bakens, Assen en Gebieden.

Hoogbouw als samenhangende zone langs stedelijke assen

Bakens Breda is van oorsprong een stad van pieken. Hoogbouw als ruimtelijke motief of ter vorming van een stedelijke identiteit heeft daarbij in geringe mate een rol gespeeld in de ontwikkeling van de stad. Hoogbouw heeft in Breda daardoor een vrij incidenteel karakter. Om meer richting te geven aan de positionering van hoogbouw in de stad zal met het plaatsen van nieuwe pieken daarom met terughoudendheid worden omgegaan. Op specifieke plekken waar belangrijke plekken in de stad geaccentueerd kunnen worden is het plaatsen van nieuwe hoogteaccenten voorstelbaar. Deze hoogteaccenten fungeren daarbij als bakens doordat ze de importantie van de plek markeren en de afleesbaarheid van de stad bevorderen. Bakens zullen bij wijze van accupunctuur op een zeer gerichte wijze op specifieke locaties ingezet worden vanuit een duidelijk doel. Dit kan zijn: A. markeren knooppunt van singel en entree binnenstad en de verdichting van gebieden in de binnenstad die niet tot het beschermd stadsgezicht behoren. B. sociaal economische versterking van bestaande wijkcentra C. sociaal economische versterking van bestaande dorpscentra Assen Daarnaast kan hoogbouw ingezet worden op samenhangende zones zoals waar Breda aanhecht aan de (inter)nationale assen. Hoogbouw wordt in deze vorm alleen langs de A16 en A27 voorzien en versterkt een bestaande- of maakt een nieuwe opeenvolgende structuur.

Langs de A27 zijn de locaties die de entree naar de stad markeren van belang waarbij de reeds bestaande hoogbouwstructuur voorzien kan worden van een kop en een staart.

Samenhangend gebied waarbij hoogbouw een identiteitbepalend onderdeel is

Hoogbouw visie

Basement en top Nabijheid en afstand spelen een belangrijke rol bij hoge gebouwen. Vanaf straatniveau spelen andere delen van het gebouw een rol dan die delen van het gebouw die op afstand worden gezien. Zowel de mate waarin de gevel te ervaren is vanuit de straat als de mogelijke iconische waarde van het gebouw vanaf een grotere afstand zijn beiden aan de orde maar spelen zich op een ander schaalniveau af. De architectuur moet daarbij aansprekend zijn, zowel van een afstand als van dichtbij. Er moet bijzondere aandacht worden besteed aan gevelontwerp, afwerking, textuur en reliëf.

Langs de A16 is er eveneens ruimte om te voorzien in hoogbouw, daar waar de A16 met de noordelijke- en zuidelijke rondweg samenkomt. Hoogbouw biedt daarmee een potentie voor de ontwikkeling van deze delen van de stad, met daarbij een aanwerken-gelieerd programma. Gebieden In de derde mogelijke vorm gaat het om het creëren van samenhangende gebieden waarbij hoogbouw bijdraagt aan- of de basis vormt voor een (nieuwe) stedelijke identiteit. Als bestaand voorbeeld kan het Chassépark worden genoemd als zijnde een sterk ruimtelijk concept waarbij hoogbouw onderdeel uitmaakt en mede de identiteit bepaald. Ook nieuwe gebiedsontwikkelingen zoals SterkWest, Eureka-Faam, en Claudius Prinsenlaan omvatten gebieden waarbij hoogbouw bijdraagt aan de stedelijke identiteit.

De onderste vijf bouwlagen van het gebouw worden hierbij het basement genoemd. Tot aan vijf bouwlagen is er contact vanuit het gebouw met het straatleven en andersom. Het basement vormt daarmee een onderdeel van het stedelijke weefsel waarin het staat en reageert op de straat, het plein of andere openbare ruimte waarvan het onderdeel uitmaakt. Binnen het basement van een gebouw is speciale aandacht nodig voor de plint als zijnde de begane grond laag van het gebouw. De overgangen tussen privé en openbaar moeten hierbij zorgvuldig worden vormgegeven.

Tevens wordt CrossMark: het gebied rondom de Mark aan de noordzijde van het spoor als onderdeel van het Havenkwartier, Stationskwartier en/of Corbion terrein, als potentievol gezien. Hier kan hoogbouw een bijdrage leveren aan de internationale potentie en de mogelijkheid om een compleet nieuw onderscheidend milieu te maken met een eigen identiteit en allure.

De top is dat deel van het gebouw dat zich verheft boven deze vijf lagen en zich daarmee als accent een visuele positie verwerft in het stedelijke beeld van Breda. In nieuwe stedelijke ontwikkelingen kan hoogbouw een rol spelen mits de basis er van op een goede wijze aansluit op het stedelijk weefsel. Een basishoogte bestaande uit vier a vijf bouwlagen (afhankelijk van het type programma) die hierbij veelvuldig voorkomt is zo’n 16,5 meter. Deze maat houdt rekening met de veranderende eisen en verdiepingshoogten in het bouwbesluit, geeft uitdrukking aan de wens om verhoogde plinten te maken en biedt de mogelijkheid om een diversiteit aan programma in de daarboven gelegen lagen te maken.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10421930/1