Vaststelling bp De Ruiting 3, 3a, 4, 4a, 5 en 7 (1299851)- Bijlage 2b Toelichting B Inhoudelijke toets ontwerp 28 juli 2022.pdf
Tekst van het document
dempen van de bestaande sloot aan de voorzijde van de recreatiewoning
realiseren van een nieuwe sloot aan de voorzijde van de recreatiewoning met een
breder maken bestaande sloot met eenzijdig flauwe oever
natuurvriendelijke oever en planten knotwilgen tussen halfverharding en sloot
het aanbrengen van een duiker en veerooster aan het eind van de nieuwe oprit (in de vorm van een karrenspoor)
aanplanten van struiken voor de recreatiewoning
aanplanten van een lage groensingel naast het karrenspoor
planten van een solitaire boom aan het einde van dit karrenspoor
realiseren natuurgrasland op natuurterrein (middels bezaaiing)
De volgende figuur geeft de beoogde situatie na herontwikkeling van de planlocatie De Roudonck weer.
Figuur 19: Begrenzing van de huidige situatie van de deellocaties De Ruiting 3 en De Ruiting 3A (Bron: Inrichtingsplan P15 (stads)landschappen)
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
34
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
2.4
Toets aan provinciale Interim omgevingsverordening
2.4.1
Artikel 3.6, Zorgvuldig ruimtegebruik
Met de beoogde herontwikkeling wordt de vigerende woonbestemming van vorm veranderd, waarmee het bouwperceel enigszins wordt vergroot. Het oppervlakte bijgebouwen wordt minimaal vergroot. Geen sprake zal zijn van nieuwvestiging, maar optimaal gebruik maken van de ruimte in het landelijk gebied, waarbij sprake zal zijn van uitbreiding aansluitend aan het huidige bouwperceel. Alle bebouwing en bijbehorende functies zullen daarmee binnen de woonbestemming vallen. Ook de recreatiebestemming zal van vorm veranderen en daarmee enigszins in oppervlakte toenemen. Ook hier is geen sprake van nieuwvestiging, maar de planologische situatie zal hiermee in overeenstemming zijn met de feitelijke situatie. Ingezet wordt tevens op het verbeteren van de natuurwaarden ter plaatse. Sprake zal zijn van zorgvuldig ruimtegebruik.
2.4.2
Artikel 3.9, Kwaliteitsverbetering landschap
Met de beoogde herontwikkeling wordt de vigerende woonbestemming van vorm veranderd en daarmee enigszins vergroot. De vergroting zal een bestemmingsplanwinst tot gevolg hebben. Ook de recreatiebestemming zal van vorm veranderen en daarmee enigszins in oppervlakte toenemen. De toename van oppervlakte bijgebouwen heeft tevens een bestemmingswinst tot gevolg. Onderstaand is een berekening gemaakt van de bestemmingswinst ter plaatse en daarmee de benodigde kwaliteitsverbetering van het landschap voor de locatie De Roudonck. In deze berekening is zowel De Ruiting 3 als De Ruiting 3A meegenomen. Berekening tegenprestatie kwaliteitsverbetering Huidige waarde Wonen 0-1000 m² Wonen > 1000 m² Agrarisch met waarden onbebouwd Water Recreatie Natuur Inhoud woning Oppervlakte bijgebouwen Totaal oud Toekomstige waarde Wonen Wonen Agrarisch met waarden onbebouwd Natuur of water Recreatie Inhoud woning met serre 33 m³ Oppervlakte bijgebouwen Totaal nieuw
m² 1000 1676 12683 7566 942 69
m³ of m² € € € € € € 1000 € 150 €
waarde/m² 200,00 € 200,00 € 5,00 € 1,00 € 65,00 € 1,00 € 250,00 € 250,00 €
waarde 200.000,00 335.200,00 63.415,00 7.566,00 61.230,00 69,00 250.000,00 37.500,00
€
954.980,00
€ € € € € € €
200.000,00 333.000,00 36.430,00 12.706,00 83.135,00 258.250,00 82.500,00
€
1.006.021,00
€
51.041,00
€
10.208,20
23936
1000 1665 7286 12706 1279
€ € € € € 1033 € 330 €
200,00 200,00 5,00 1,00 65,00 250,00 250,00
23936
Bestemmingswinst Inspanning voor kwaliteitsverbetering Bestemmingswinst Minimale basisinspanning
€
51.041,00
20%
Tabel 7: Te leveren tegenprestatie De Roudonck
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
35
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Als gevolg van de beoogde herontwikkeling van de planlocatie De Roudonck zal sprake zijn van een bestemmingswinst van € 51.041,-. Een tegenprestatie van € 10.208,20 wordt dan ook vereist. In aanvulling hierop heeft de voormalige gemeente Haaren nog een sloopverplichting voor de toename van de 180 m² aan bijgebouwen plus een tegenprestatie van € 20,-/m² met een factor 2 omdat het gaat over nieuwbouw zijnde in totaal € 7.200,-. Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 3 heeft de afgelopen jaren een forse investering plaatsgevonden in de landschappelijke inpassing ter plaatse. Met de beoogde herontwikkeling wordt daarnaast nog verder geïnvesteerd in de landschappelijke inpassing en worden de ecologische waarden versterkt. Ook wordt geïnvesteerd in de cultuurhistorische waarden ter plaatse door middel van het behoud en onderhoud van het Herenhuis. Beoogd wordt tevens om de oude waterput en een bakhuis weer op te bouwen ten behoeve van het cultuurhistorisch ensemble. De Ruiting 3A wordt eveneens landsschappelijk versterkt door middel van de aanleg van natuur- en landschapselementen. In onderstaande tabel is de tegenprestatie ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 3 inzichtelijk gemaakt.
Element
Bestaand Struweelhaag Knip- en scheerhaag Landschapsboom in bomenrij Hoogstamfruitboom Houtsingel natuurvijver
Norm per eenheid st. incl. BTW
Oppervlakte in m² aantal
lengte
48 100
144 150 24 32 4450
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00
eenheid
m² 4st/m² st st st m³
Vergoeding aanleg
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00
Beheersbijdrage per eenheid (are) eenheid
€ 0,74 € 1,18 € 5,63 € 5,42 € 11,78 € 62,22
m²/jr m/jr st/jr st/jr are poel
Jaarlijkse vergoeding onderhoud
Totale vergoeding onderhoud
€ 106,56 € 1.065,60 € 118,00 € 1.180,00 € 135,12 € 1.351,20 € 173,44 € 1.734,40 € 524,21 € 5.242,10 € 0,00 € 5.000,00
Waardedaling per m²
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00
Waarde-daling
€ 0,00 € 0,00
€ 0,00 € 0,00
Compensatie vergoeding totaal
€ 1.065,60 € 1.180,00 € 1.351,20 € 1.734,40 € 5.242,10 € 5.000,00
Trajectbegeleiding
€ 1.500,00
Totaal
€ 17.073,30
Tabel 8: Tegenprestatie planlocatie De Ruiting 3
Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 3 wordt een tegenprestatie geleverd van € 17.073,30. Hiermee wordt net niet voldaan aan de vereiste tegenprestatie van in totaal € 17.408,20. Over het hele plangebied wordt echter ruimschoots voldaan aan de vereiste tegenprestatie binnen het plangebied. Binnen de verschillende planlocaties wordt dan ook met elkaar afspraken gemaakt over de te leveren tegenprestatie en de uiteindelijke tegenprestatie.
2.4.3
Artikel 3.15, Bescherming Natuur Netwerk Brabant
Zowel het oostelijke als westelijke gedeelte van de planlocatie De Roudonck is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als gelegen binnen het ‘Natuur Netwerk Brabant’. Met de beoogde herontwikkeling wordt de waterplas zodanig aangepast dat het oppervlaktewater beter zichtbaar wordt en een hogere natuurwaarde wordt gerealiseerd met natuurlijke oeverzones en beplanting als structurerende elementen. De voorzijde van het plangebied dat gelegen is binnen het Natuur Netwerk wordt eveneens landschappelijk en ecologische ingericht. Met de beoogde herontwikkeling worden de landschappelijke en ecologische waarden en kenmerken sterk verbeterd en daarmee tevens juridisch verankerd door middel van de bestemming ‘Natuur’. De beoogde herontwikkeling is niet in strijd met de regels die gelden binnen het Natuur Netwerk Brabant.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
36
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
2.4.4
Artikel 3.26, Attentiezone waterhuishouding
De planlocatie kent in de Interim omgevingsverordening tevens de aanduiding ‘Attentiezone waterhuishouding’. Met de beoogde inrichting van de planlocatie wordt rekening gehouden met de grondwaterstand ter plaatse. De hydrologische situatie wordt met het oog op de waterkwaliteit van de waterplas verbeterd.
2.4.5
Artikel 3.27, Behoud en herstel watersystemen
Het meest oostelijke deel van de planlocatie ter plaatse van een deel van de voormalige visplas, kent in de Interim omgevingsverordening tevens de aanduiding ‘Behoud en herstel watersystemen’. Dit gedeelte van de planlocatie wordt met de beoogde herontwikkeling voor een deel heringericht, waarbij tevens de waterkwaliteit wordt verbeterd. Ten behoeve van de beoogde inrichting is reeds overleg gevoerd met Waterschap De Dommel.
2.4.6
Artikel 3.32, Groenblauwe mantel
De planlocatie De Roudonck is voor een deel aangewezen als gelegen binnen de ‘Groenblauwe mantel’. Ter plaatse van de deellocatie De Ruiting 3 wordt het bijgebouw uitgebreid, binnen het bestaande bouwperceel, ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroep. De Interim omgevingsverordening stelt geen nadere eisen voor het uitbreiden van bijgebouwen en het voeren van een aan huis verbonden beroep binnen de groenblauwe mantel. Voor de nieuwe toegang naar de recreatiewoning (De Ruiting 3A) worden ook geen nadere eisen gesteld binnen de regels voor de groenblauwe mantel.
2.4.7
Artikel 3.36, Reservering waterberging
De planlocatie De Ruiting 3 en 3a is gelegen binnen het reserveringsgebied voor waterberging. Functies en activiteiten die ten koste gaan van een waterbergend vermogen van het gebied moeten worden beperkt. Nieuwe bebouwing moet droge voeten houden. Dat vraagt om voldoende hoge bouwpeilen. Het waterbergend vermogen van het totale plangebied zal verbeteren, daar de oppervlakte verharding in totaal zal afnemen. Bij enkele planlocaties wordt nader aandacht besteed aan de waterberging, waarbij het totale plangebied is betrokken. De beoogde herontwikkeling gaat dan ook niet ten koste van het waterbergend vermogen in het gebied.
2.4.8
Artikel 3.51, Beperkingen veehouderij
Een gedeelte van de planlocatie ter plaatse van de voormalige visplas in het oosten, kent in de Interim omgevingsverordening tevens de aanduiding ‘Beperkingen veehouderij’. De beoogde herontwikkeling heeft geen betrekking op de veehouderij en is dan ook niet in strijd met de regels van artikel 3.51, ‘Beperkingen veehouderij’.
2.4.9
Artikel 3.52, Staldering
De planlocatie kent in de interim omgevingsverordening tevens de aanduiding ‘Stalderingsgebied’. De beoogde herontwikkeling heeft geen betrekking op de veehouderij en is dan ook niet in strijd met de regels van artikel 3.52, ‘Staldering’. ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
37
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
2.5
Water
2.5.1
Keur
De planlocatie De Roudonck is grotendeels gelegen binnen het ‘Attentiegebied’ en voor het meest oostelijke gedeelte binnen het ‘Beschermd gebied waterhuishouding’. Ontwikkelingen binnen het attentiegebied mogen niet leiden tot een negatief effect op de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse. Het beschermingsgebied is gericht op instandhouding en waar mogelijk verbetering van de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuur Netwerk Brabant. De ambitie ter plaatse van de planlocatie is om de oude visplas, gelegen binnen het beschermd gebied, een betere doorstroming te geven. De huidige afwatering op de Essche Stroom, die thans langs de plas loopt, zal daartoe op dit oppervlaktewater aan worden gesloten. Deze hydrologische maatregel zal geregeld worden met een aanvraag voor een watervergunning. De beoogde herontwikkeling zal geen negatief effect hebben op het attentiegebied dan wel het beschermd gebied.
2.5.2
Hydrologisch neutraal ontwikkelen
Binnen de planlocatie zal het oppervlak aan bijgebouwen worden vergroot van 150 m² naar 330 m² en er wordt een serre gebouwd aan het hoofdgebouw. Verder wordt er nieuwe verharding aangelegd ten behoeve de nieuwe toegang tot de recreatiewoning, waarvoor elders een deel van de verharding wordt gesaneerd. Per saldo neemt de verharding ten behoeve van de ontsluiting toe met 180 m². Het totale verharde oppervlakte binnen de planlocatie neemt hiermee toe met minder dan 2.000 m². Er is dus geen compensatie vereist in de vorm van extra waterberging.
2.5.3
Aanpassing afwatering planlocatie
De beoogde aanleg van een vispassage en vervanging van de bestaande stuw door een nieuw kunstwerk heeft ook consequenties voor deze planlocatie. De bestaande afwatering is nu gericht op de Essche Stroom. De sloten wateren uiteindelijk af naar de verzamelsloot achter de kade. Deze verzamelsloot watert nu nog uit in de Essche Stroom bij de brug, maar zal komen te vervallen. Dit vraagt om een aanpassing van de detailafwatering. De waterkerende functie van de bestaande kade vervalt ook hier, zodat de Essche Stroom bij hoge waterstanden binnen een breder gebied zal overstromen. Dit betekent dat de oude visvijver onder directe invloed van de Essche Stroom komt te staan. Overstroming met beekwater kan een verslechtering van de waterkwaliteit betekenen. Momenteel wordt de waterkwaliteit van de oude visvijver reeds negatief beïnvloed door de aanwezigheid van veen in de ondergrond, belasting met meststoffen en de aanwezigheid van een sliblaag. De inschatting van het waterschap en Stichting Het Brabants Landschap is dat kortdurende overstroming met beekwater in de wintermaanden niet tot verslechtering van de waterkwaliteit zal leiden. De geplande omvorming van landbouwgronden naar natuur zal de waterkwaliteit doen verbeteren. Het inlaten van water uit de landbouwsloten zal dan ook niet leiden tot een slechtere waterkwaliteit in de plas.
Zolang de bestaande overstort van het drukriool aan de weg blijft bestaan zal de waterkwaliteit in aansluitende sloten periodiek onder druk kunnen komen te staan. Deze overstort zal daarom bij voorkeur verwijderd of anders verplaatst moeten worden.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
38
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Het is de ambitie de oude visvijver tot een natuurplas te ontwikkelen. Er zijn thans reeds belangrijke natuurwaarden aanwezig. Door de plas meer doorstroming te geven kunnen die waarden worden versterkt. Daarom wordt voorgesteld de bestaande en aan te passen sloten direct hierin uit te laten wateren en aan de noordzijde een nieuwe uitlaat te maken. Zo kan het water via de natuurplas langs de voet van de nieuwe steilrand en kade in noordelijke richting worden afgevoerd. De bestaande sloot aan de zuidzijde van de plas kan daarmee komen te vervallen. Deze kan eventueel ook worden omgevormd naar een drassige laagte. Om wateroverlast in de tuinen van De Ruiting 3 en De Ruiting 3A te beperken zal de grond langs de westoever van de natuurplas plaatselijk 10 tot 40 cm moeten worden opgehoogd. Deze rand van iets hogere grond geeft zo hetzelfde hoogwaterbeschermingsniveau als de bestaande kade langs de Essche Stroom. Om de kerende werking van de hoge grond te garanderen dienen de sloten te worden voorzien van een klepduiker. Met een klepduiker is het niet mogelijk dat beekwater via de sloten de tuinen instroomt. In de detaillering zal rekening gehouden worden met de bestaande natuurwaarden achter De Ruiting 3. Dit zal worden uitgewerkt in overleg met het waterschap. Om de nieuwe toegang tot de recreatiewoning mogelijk te maken zal de sloot aan de voorzijde worden aangepast.
Zie daarvoor de beschrijving bij de planlocatie De Ruiting 5.
Figuur 20: Aanpassing van de detailafwatering van De Roudonck met in rood de te dempen B-wateren. In oranje is de nieuwe steilrand langs de oude visplas aangegeven. Het oppervlaktewater is weergegeven in blauwe met in geel de kunstwerken (duikers en klepduikers). De sloten centraal op de locatie -de oude omgrachting- betreft C-wateren
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
39
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
2.6
Ecologie
2.6.1
Gebiedsbescherming
Het meest dicht bij gelegen Natura 2000-gebied betreft ‘Kampina & Oisterwijkse Vennen’ en is gelegen op een afstand van circa 2,4 kilometer ten zuiden van het plangebied. De planlocatie De Roudonck is op dusdanig grote afstand gelegen dat gesteld kan worden dat de beoogde herontwikkeling geen negatief effect heeft op dit Natura 2000-gebied. Een gedeelte van de planlocatie is aangewezen als gelegen binnen het NNB. Met de beoogde herontwikkeling wordt juist ingespeeld op de aanwezigheid van het Natuurnetwerk. De voormalige vispassage wordt zodanig aangepast dat het oppervlaktewater beter zichtbaar wordt en een hogere natuurwaarde wordt gegeven met natuurlijke oeverzones en beplanting als structurele elementen. De beoogde herontwikkeling ziet niet op activiteiten die een negatief effect kunnen hebben op het NNB.
2.6.2
Soortenbescherming
Door Lomans Ecoworks is ter plaatse van het gehele plangebied een Quickscan flora en fauna uitgevoerd. In navolgende tabel is een conclusie gegeven, voortvloeiend uit de uitgevoerde quickscan:
Tabel 9: Samenvatting (soort)groepen, mogelijke effecten en vervolgacties (Bron: Quickscan flora en fauna)
De Quickscan flora en fauna (Lomans Ecoworks, d.d. 18 juni 2020) is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd. In 2021 is door Sweco een aanvullend natuuronderzoek uitgevoerd naar vleermuizen en kleine marterachtigen. Tijdens het onderzoek zijn vier vleermuissoorten aangetroffen. Deze soorten zijn ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
40
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
alleen foeragerend en langs vliegroutes aangetroffen. Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn niet aangetroffen in de te amoveren of herinrichten bebouwing. De beoogde herontwikkeling kan volgens Sweco met het oog op leefgebied voor vleermuizen doorgang vinden vanuit de Wet natuurbescherming. Tijdens het onderzoek naar kleine marterachtigen zijn geen bunzing, hermelijn, wezen en steenmarter aangetroffen. Er worden met de beoogde herontwikkeling geen negatieve effecten of essentieel leefgebied van betreffende soorten verwacht. Het uitgevoerde aanvullende natuuronderzoek (Sweco, d.d. 29 september 2021) is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd.
2.7
Cultuurhistorie en archeologie
2.7.1
Cultuurhistorie
De bestaande bebouwing ter plaatse van de planlocatie is cultuurhistorisch waardevol en vormt een waardevol ensemble. De bestaande woning betreft een Herenhuis. In de oude beschrijvingen van deze woning wordt het een ‘Principale woning’ genoemd; een woning van een adellijke persoon. Aan de woning De Ruiting 3 is in het vigerende bestemmingsplan dan ook reeds de functieaanduiding ‘cultuurhistorische waarden’ toegekend. Met de beoogde herontwikkeling zullen geen wijzigingen worden aangebracht aan de bestaande bebouwing maar de bebouwing wordt duurzaam behouden en onderhouden. Wel wordt aan de achterzijde van de woning een serre gerealiseerd. Deze serre wordt in de stijl van de cultuurhistorisch waardevolle boerderij opgericht. Als gevolg van de beoogde herontwikkeling gaan dan ook geen cultuurhistorische waarden verloren.
2.7.2
Archeologie
Met de beoogde herontwikkeling vinden geen activiteiten plaats die leiden tot een bodemverstoring over een oppervlakte van meer dan 100 m². Een archeologisch onderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. Niettemin blijft de vigerende dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ met onderhavig bestemmingsplan gehandhaafd, waarmee ook in de toekomst eventueel aanwezige waarden beschermd blijven.
2.8
Agrarische bedrijvigheid
De beoogde herontwikkeling van de planlocatie heeft geen geuruitstoot tot gevolg. Herontwikkeling van de planlocatie heeft dan ook geen nadelige effecten op het woon- en leefklimaat in de omgeving. Met de beoogde herontwikkeling wordt ook geen geurgevoelig object opgericht. Herontwikkeling van de planlocatie belemmert de ontwikkelingsmogelijkheden van veehouderijbedrijven in de omgeving daarmee dan ook niet. Het aspect geur is in het kader van de beoogde herontwikkeling dan ook geen bezwaar.
2.9
Niet-agrarische bedrijvigheid
De planlocatie De Roudonck is met een afstand van circa 400 meter gelegen op ruim voldoende afstand van de bestaande nutsvoorziening aan De Ruiting ongenummerd. Het agrarisch technisch hulpbedrijf aan Haarenseweg 29 is gelegen op een afstand van circa 500 meter van de planlocatie en is hiermee dan ook geen belemmering. Andersom worden binnen de planlocatie geen nieuwe
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
41
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
bedrijfsactiviteiten beoogd welke leiden tot milieuhinder ten opzichte van gevoelige functies in de omgeving. Het aspect Bedrijven en Milieuzonering is dan ook geen bezwaar.
2.10
Geluid
De beoogde herontwikkeling van de planlocatie De Roudonck heeft geen extra geluidemissie tot gevolg. Er wordt ook geen nieuw geluidgevoelig object opgericht. Een akoestisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.
2.11
Luchtkwaliteit
De planlocatie De Roudonck is gelegen op een afstand van circa 690 meter tot de veehouderij Nergena 18. Ruim voldaan wordt aan de richtafstand van 114 meter en is derhalve in het kader van endotoxinen geen bezwaar. Ter plaatse van de planlocatie is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
2.12
Bodemkwaliteit
De bestaande functies ter plaatse van de planlocatie blijven ongewijzigd. Enkel het huidige bijgebouw wordt uitgebreid en een nieuw bijgebouw wordt gerealiseerd ten behoeve van de educatieve neventak.
Geen
nieuwe
verblijfsruimte
wordt
opgericht.
Andersom
zullen
ook
geen
bodemverontreinigende activiteiten plaatsvinden. Bodemonderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.
2.13
Verkeer en parkeren
2.13.1 Verkeer De deellocaties De Ruiting 3 en De Ruiting 3A zijn beide middels één oprijlaan met laanbomen vanuit De Ruiting te bereiken. De recreatiewoning (De Ruiting 3A) wordt in de nieuwe situatie voorzien van een nieuwe ontsluiting aan De Ruiting. Ten behoeve van de huidige woning met de reeds aanwezige bed and breakfast (De Ruiting 3) en de recreatiewoning (De Ruiting 3A) zullen zich verder geen wijzigingen voordoen voor wat betreft verkeer. Het bestaande bijgebouw ten (noord)oosten van de cultuurhistorisch waardevolle woning zal worden uitgebreid ten behoeve van de educatieve nevenfunctie. Ter plaatse zullen onder andere cursussen en trainingen worden gegeven. Ten behoeve van deze nevenfunctie wordt tevens een nieuwe schuur met een oppervlakte van circa 70 m² beoogd ten zuiden van deze bestaande bebouwing, ter vervanging van een aantal bestaande schuurtjes en afdaken. De beoogde nevenfunctie wordt thans al op kleinere schaal uitgevoerd. De toename van motorvoertuigbewegingen van personenvervoer van de beoogde gemengde bedrijfsvoering ter plaatse zal niet leiden tot problemen over De Ruiting.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
42
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
2.13.2 Parkeren Ter plaatse van de recreatiewoning (De Ruiting 3A) wordt een nieuwe parkeermogelijkheid in de vorm van halfverharding gerealiseerd voor maximaal 4 parkeerplaatsen. Hiertoe is voldoende ruimte. De huidige parkeergelegenheid bij De Ruiting 3 blijft met de beoogde herontwikkeling behouden. Deze parkeergelegenheid bevindt zich aan het einde van de bestaande oprijlaan en langs de oprijlaan.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
43
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
3.
DE RUITING 5: DE ANTONIUSHOEVE
3.1 Inleiding Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 5 is sprake van een voormalig rundveebedrijf. Sprake is van een langgevelboerderij en een veldschuur. Ter plaatse vigeert nog een agrarische bestemming. Alle stallen zijn inmiddels gesloopt, en de vergunning voor het houden van dieren is ingetrokken in 2015. Met de beoogde herontwikkeling wordt de huidige agrarische bedrijfsbestemming met bedrijfswoning gedeeltelijk omgezet naar reguliere burgerwoning en gedeeltelijk naar bedrijfswoning ten behoeve van de beoogde recreatie ter plaatse. Ter plaatse worden tevens 5 bed & breakfast kamers beoogd en een boerenterras met bijbehorende faciliteiten.
3.2
Huidige situatie planlocatie
3.2.1
Begrenzing
De planlocatie De Ruiting 5 is kadastraal bekend als gemeente Esch, sectie B, nummer 1494 en 1865 en gemeente Haaren, sectie C, nummer 1559, 1777 (gedeeltelijk), 1792, 1796 en 1797. Op de volgende figuur is een kadastraal overzicht van de planlocatie De Ruiting 5 weergegeven, geprojecteerd op luchtfoto. De planlocatie is hierbij weergegeven met de zwarte bolletjeslijn.
Figuur 21: Kadastraal overzicht planlocatie De Ruiting 5
3.2.2
Planologische situatie
De volgende figuur betreft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 2020’ ter plaatse van de locatie De Ruiting 5. De planlocatie is hierbij omkaderd met de blauwe bolletjeslijn.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
44
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Figuur 22: Uitsnede vigerend bestemmingsplan ter plaatse van De Ruiting 5
De locatie De Ruiting 5 is in het vigerende bestemmingsplan grotendeels bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschaps- en Natuurwaarden 1’ en voor een klein gedeelte als ‘Natuur’. De locatie kent tevens de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’, een ‘bouwvlak’ (gedeeltelijk), de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden – natuurontwikkelingsgebied’ en de gebiedsaanduidingen
‘reconstructiewetzone
–
verwevingsgebied’
en
‘reconstructiewetzone
–
extensiveringsgebied’. Ter plaatse wordt derhalve een grondgebonden agrarisch bedrijf toegestaan met bijbehorende bedrijfsgebouwen en een bedrijfswoning met daar bij behorende bijgebouwen.
3.2.3
Invulling en gebruik
Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 5 is sprake van een voormalig rundveebedrijf. Sprake is nog van een langgevelboerderij en een veldschuur met een oppervlakte van circa 240 m². Ter plaatse vigeert nog een agrarische bestemming. De vergunning voor het houden van dieren is ingetrokken in 2015. Alle stallen zijn inmiddels gesloopt. Ter plaatse is nog een mestzak aanwezig en een kuilvoerplaat. Op de volgende luchtfoto is nader ingezoomd op de planlocatie De Ruiting 5.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
45
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Figuur 23: Luchtfoto planlocatie De Ruiting 5
Onderstaand is een aantal foto’s weergegeven van de planlocatie De Ruiting 5 in de huidige situatie.
Figuur 24: Huidige situatie planlocatie: langgevelboerderij (a en c), landschapselementen (b, d, f, g, h en i), schuur (e). (Bron: Inrichtingsplan P15 (stads)landschappen) ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
46
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
3.3
Beoogde situatie planlocatie
3.3.1
Beoogde invulling en bebouwing
Met de beoogde herontwikkeling wordt de voormalige rundveehouderij omgezet naar wonen, recreatie en natuur. De cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij wordt gesplitst in twee wooneenheden, waarbij de ene helft wordt omgezet naar reguliere burgerwoning en voor het overige gedeeltelijk wordt ingezet
voor
bedrijfswoning
behorende
bij
het
gemengde
bedrijf
en
gedeeltelijk
voor
vakantieappartementen en bed and breakfast accommodaties. Aan de boerderij wordt tevens de aanduiding ‘cultuurhistorische waarden’ toegekend. De huidige veldschuur ten zuiden van de woning blijft in verkleinde vorm gehandhaafd, met een oppervlakte van circa 160 m². Tevens wordt een boerenterras beoogd met bijbehorende faciliteiten. In totaal neemt de oppervlakte bebouwing ter plaatse van de planlocatie De Ruiting af met circa 1.100 m². De overige gronden van de planlocatie De Ruiting 5 worden ingericht met nieuwe natuur.
3.3.2
Beoogde planologische situatie
Onderstaand is de beoogde planologische situatie van de planlocatie De Ruiting 5 weergegeven.
Figuur 25: Beoogde planologische situatie planlocatie De Ruiting 5
3.3.3
Inrichtingsmaatregelen
De beoogde inrichting van de planlocatie De Ruiting 5 is nader uitgewerkt in het inrichtingsplan, welke als bijlage bij onderhavige toelichting is gevoegd. De meest belangrijke inrichtingsmaatregelen voor wat betreft De Ruiting 5 worden als volgt omschreven:
aanpassen bestaande veldschuur
herinrichting aansluitende terreinen (tuin, moestuin en boomgaard)
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
47
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
aanpassen voormalig stalgedeelte tot nieuwe woning
realisatie bijgebouw nieuwe woning op achterterrein
aanleg tuin bij nieuwe woning
aanpassen voormalig stalgedeelte tot verblijfsrecreatie (logies)
realisatie bijgebouw recreatieve functies op achterterrein
aanleg parkeerterrein voor verblijfsrecreatie - tevens transporthof leveranciers
realisatie nieuw boerenterras met bijbehorende faciliteiten
aanleg parkeerplaatsen ingang boerenterras
aanleg boerenterras
aanleg fietsenstallingsplaatsen
aanleg groenvoorziening recreatieterreinen (hagen, gras en bomen)
verwijderen van de mestzak met grondwal
verwijderen van de kuilvoerplaat (elementverharding)
hergebruik kuilvoerplaat als puinbed onder nieuwe toegang boerenterras
graven van een nieuwe sloot op de kavelgrens naar de hoek van de sloot bij de
dempen bestaande sloot bij oude locatie mestzak
aanleg van een duiker voor de aansluiting tussen bestaande en nieuwe sloten (tevens
recreatiewoning (De Ruiting 3A)
functionele aansluiting op aansluitende landgoed)
aanplant van knotwilgen tussen natuurzone en privétuinen
opdikken en verlengen bestaande groensingel (aanvullen met besdragend
struiken en extra boomvormers)
toevoegen solitaire bomen en bomenrijen (de genoemde knotbomen)
inplanten nieuwe plukboomgaard met een haag van veldesdoorn
aanleg grasland met bloemen onder de nieuwe boomgaard (middels bezaaiing)
aanleg natuurgrasland op natuurterreinen aan de zuid- en oostzijde (middels bezaaiing)
De volgende figuur geeft de beoogde situatie na herontwikkeling van de planlocatie De Ruiting 5 weer.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
48
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Figuur 26: Beoogde situatie planlocatie De Ruiting 5 (Bron: Inrichtingsplan P15 (stads)landschappen)
3.4
Toets aan provinciale Interim omgevingsverordening
3.4.1
Artikel 3.6, Zorgvuldig ruimtegebruik
Met de beoogde herontwikkeling wordt de voormalige rundveehouderij omgezet naar wonen, recreatie en natuur. De cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij wordt gesplitst, waarmee dan ook een passende herbestemming wordt gevonden binnen deze waardevolle bebouwing. Gebruik wordt hiermee gemaakt van de bestaande bebouwing, binnen het bestaand bouwperceel. Ter plaatse van de planlocatie worden wel nieuwe bijgebouwen gerealiseerd en tevens een boerenterras met bijbehorende faciliteiten. Dit vindt plaats binnen het bestaande bouwperceel, daar waar reeds ontsierende bebouwing is gesloopt en verharding is verwijderd. Het huidige bouwperceel kan daarmee worden verkleind en zal deels plaatsmaken voor de aanleg van nieuwe natuur. Sprake is dan ook van zorgvuldig ruimtegebruik.
3.4.2
Artikel 3.9, Kwaliteitsverbetering landschap
Met de beoogde herontwikkeling wordt het voormalige rundveebedrijf gesaneerd. De cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij wordt gesplitst in twee wooneenheden, waarbij de ene helft wordt omgezet
naar
reguliere
burgerwoning
en
de
andere
helft
naar
bedrijfswoning
en
vakantieappartementen. Ter plaatse worden nieuwe bijgebouwen bij de bedrijfswoning en recreatiebestemming beoogd en een boerenterras met bijbehorende faciliteiten. De overige gronden van de planlocatie De Ruiting 5 worden ingericht met nieuwe natuur. Onderstaand is een berekening
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
49
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
gemaakt van de bestemmingswinst ter plaatse en daarmee de benodigde kwaliteitsverbetering van het landschap voor de locatie De Ruiting 5. Berekening tegenprestatie kwaliteitsverbetering Huidige waarde m² 1497 8358 1052 247
Agrarisch Bouwvlak Agrarisch Agrarisch met waarden Natuur
m³ of m²
Inhoud woning Oppervlakte bedrijfsgebouwen Totaal oud
€ € € €
waarde/m² € 25,00 € 5,00 1,00 €
waarde 208.950,00
1400 €
25,00 €
35.000,00
€
244.197,00
€ € € € €
172.965,00 2.531,00 4.483,00 15.000,00 19.500,00
€
214.479,00
€
-29.718,00
11154
Toekomstige waarde Wonen (CHW categorie 1) Recreatieve bestemming met horeca Groen Natuur Bijgebouw bij wonen Oppervlakte bedrijfsgebouwen Horeca
1497 2661 2531 4483
Totaal nieuw
€ € € 60 € 300 €
65,00 1,00 1,00 250,00 65,00
11172
Bestemmingswinst
247,00
Tabel 10: Te leveren tegenprestatie De Ruiting 5
Als gevolg van de beoogde herontwikkeling zal ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 5 sprake zijn van een bestemmingsverlies van € 29.718. Er wordt geen tegenprestatie vereist. In aanvulling op de reguliere landschapsinvestering heeft de voormalige gemeente Haaren nog een sloopverplichting voor de toename van de 300 m² aan bijgebouwen plus een tegenprestatie van € 20,/m² met een factor 2 omdat het gaat over nieuwbouw: € 12.000,-. Inmiddels heeft echter reeds sloop plaatsgevonden van circa 1.400 m² aan stallen en 400 m² aan erfverharding. Daarbij is de planlocatie reeds landschappelijk ingepast, en wordt alsnog geïnvesteerd in de vorm van de aanleg van nieuwe landschapselementen. In onderstaande tabel is de tegenprestatie in de vorm van deze bestaande, te handhaven landschappelijke inpassing en de beoogde nieuwe landschappelijke inpassing inzichtelijk gemaakt.
Element
Oppervlakte in m² aantal
lengte
Nieuw Knip- en scheerhaag Landschapsboom in bomenrij Hoogstamfruitboom
132
613
sloop gebouwen sloop erfverharding Bestaand Knip- en scheerhaag
198
100
16 24
Norm per eenheid st. incl. BTW
€ 1,61 € 61,64 € 70,00
1400 400
€ 25,00 € 5,00
150
€ 0,00
eenheid
Vergoeding aanleg
4st/m² € 1.275,12 st € 986,24 st € 1.680,00
Beheersbijdrage per eenheid (are) eenheid
€ 1,18 € 5,63 € 5,42
Jaarlijkse vergoeding onderhoud
Totale vergoeding onderhoud
m/jr € 155,76 € 1.557,60 st/jr € 90,08 € 900,80 st/jr € 130,08 € 1.300,80
Waardedaling per m²
€ 0,00 € 0,00 € 0,00
Waarde-daling
€ 0,00
Compensatie vergoeding totaal
€ 2.832,72 € 1.887,04 € 2.980,80 € 35.000,00 € 2.000,00
4st/m²
€ 0,00
€ 1,18
m/jr € 118,00 € 1.180,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 1.180,00
Trajectbegeleiding
€ 1.500,00
Totaal
€ 47.380,56
Tabel 11: Tegenprestatie planlocatie De Ruiting 5
Geen tegenprestatie wordt vereist. Niettemin zal initiatiefnemer kwaliteitsverbetering leveren in de vorm van het behoud en duurzame onderhoud van de bestaande landschapselementen en de aanleg van nieuwe beplanting.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
50
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
3.4.3
Artikel 3.15, Bescherming Natuur Netwerk Brabant
De gronden tussen De Ruiting 3 en De Ruiting 5 en het meest oostelijke gedeelte van de planlocatie De Ruiting 5 zijn aangewezen als gelegen binnen het ‘Natuur Netwerk Brabant’. Ontwikkelingen binnen het Natuur Netwerk Brabant dienen te strekken tot het behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden. De ecologische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden dienen te worden beschermd, waarbij rekening wordt gehouden met de overige aanwezige waarden en kenmerken, waaronder de cultuurhistorische waarden en kenmerken. Ingespeeld wordt op de natuurstrook ter plaatse. De beoogde herontwikkeling is niet in strijd met de regels voor het Natuur Netwerk Brabant.
3.4.4
Artikel 3.26, Attentiezone waterhuishouding
De planlocatie De Ruiting 5 kent in de Interim omgevingsverordening tevens de aanduiding ‘Attentiezone waterhuishouding’. Met de beoogde inrichting van de planlocatie De Ruiting 5 wordt rekening gehouden met de grondwaterstand ter plaatse.
3.4.5
Artikel 3.36, Reservering waterberging
De planlocatie De Ruiting 5 kent in de Interim omgevingsverordening tevens de aanduiding ‘Reservering waterberging’. Functies en activiteiten die ten koste gaan van een waterbergend vermogen van het gebied moeten worden beperkt. Nieuwe bebouwing moet droge voeten houden. Dat vraagt om voldoende hoge bouwpeilen. Het waterbergend vermogen van het totale plangebied zal verbeteren, daar de oppervlakte verharding in totaal zal afnemen. Ook binnen de planlocatie De Ruiting 5 neemt de oppervlakte verharding af. Bij enkele planlocaties wordt daarnaast nader aandacht besteed aan de waterberging, waarbij het totale plangebied is betrokken. De beoogde herontwikkeling gaat dan ook niet ten koste van het waterbergend vermogen in het gebied.
3.4.6
Artikel 3.51, Beperkingen veehouderij
Een gedeelte van de planlocatie De Ruiting 5, tussen De Ruiting 3 en De Ruiting 5, kent in de Interim omgevingsverordening tevens de aanduiding ‘Beperkingen veehouderij’. De beoogde herontwikkeling heeft geen betrekking op de veehouderij en is dan ook niet in strijd met de regels van artikel 3.51, ‘Beperkingen veehouderij’.
3.4.7
Artikel 3.52, Stalderingsgebied
De planlocatie De Ruiting 5 kent in de Interim omgevingsverordening tevens de aanduiding ‘Stalderingsgebied’. De beoogde herontwikkeling heeft geen betrekking op de veehouderij en is dan ook niet in strijd met de regels van artikel 3.52, ‘Stalderingsgebied’.
3.4.8
Artikel 3.67, Sanerings- en verplaatsingslocatie – RBV
Met onderhavig bestemmingsplan wordt voorzien in een passende herbestemming. Voorzien wordt in een recreatiebestemming, wat passend is in de omgeving. Daarnaast wordt de cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij gesplitst in twee wooneenheden, waarbij een gedeelte wordt omgezet
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
51
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
naar reguliere burgerwoning. Gebruik wordt gemaakt van het bestaande bouwvlak. Sprake is van een passende herbestemming ter plaatse door hergebruik van de voormalige agrarische bedrijfswoning.
3.4.9
Artikel 3.69 Burgerbewoning in Landelijk gebied
Artikel 3.68 van de Interim omgevingsverordening stelt dat binnen het Landelijk gebied enkel bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan en dat zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten. In afwijking van artikel 3.68 stelt artikel 3.69, sub d dat het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning is toegestaan, indien is verzekerd dat er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt en overtollige bebouwing wordt gesloopt. Beoogd wordt om de helft van de (gesplitste) langgevelboerderij aan De Ruiting 5 om te zetten naar reguliere burgerwoning. Overtollige bebouwing is reeds gesloopt. Artikel 3.69, sub b geeft een uitzondering op het splitsingsverbod, en maakt de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing mogelijk, als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing. Met de beoogde herontwikkeling wordt de cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij aan De Ruiting 5 gesplitst in twee wooneenheden. De splitsing met daarmee de permanente bewoning van de boerderij heeft duurzaam behoud en onderhoud van de cultuurhistorische waarden tot gevolg. De beoogde splitsing en bewoning wordt derhalve mogelijk gemaakt op grond van artikel 3.69 sub b en d van de Interim omgevingsverordening.
3.4.10 Artikel 3.73, Vestiging niet-agrarische functie in Landelijk gebied Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 5 wordt voorzien in een recreatiebestemming ten behoeve van vakantieappartementen en kleinschalige horeca in de vorm van boerenterras met bijbehorende faciliteiten. Voorzien wordt dan ook in kleinschalige niet-agrarische bedrijfsactiviteit. Navolgend wordt de beoogde herontwikkeling getoetst aan de voorwaarden die worden gesteld in artikel 3.73, voor vestiging van een niet-agrarische functie binnen Landelijk gebied. Lid 1 Op grond van artikel 3.73, eerste lid van de Interim omgevingsverordening kan een bestemmingsplan voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. De vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. Een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. Welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3. Hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het landelijk gebied; b. Er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel; c. Overtollige bebouwing wordt gesloopt; d.
De vestiging heeft geen betrekking op: 1. Een kantoor met baliefunctie; ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
52
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
2. Lawaaisport; 3. Mestbewerking De beoogde ontwikkeling bevindt zich binnen het huidige bouwperceel. De beoogde activiteit ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 5 zal kleinschalig van aard zijn. De ontwikkeling wordt afgestemd op het landschap in de omgeving. Voorzien wordt in een aanzienlijke kwaliteitsverbetering van de planlocatie zelf en de omgeving hiervan. Om te voorkomen dat de vestiging impliciet leidt tot nieuwvestiging, zo stelt de Toelichting van de Interim omgevingsverordening, is splitsing van het bouwperceel niet mogelijk. Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 5 wordt echter voorzien in een splitsing ten behoeve van het behoud en duurzame onderhoud van de cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij. Overtollige bebouwing wordt gesloopt. De vestiging heeft geen betrekking op een kantoor, lawaaispot of mestbewerking. Lid 2 Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. Over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; b. Welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; c. Dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; d. Dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang.
Binnen de recreatiebestemming van de planlocatie De Ruiting 5 wordt enkel bebouwing beoogd in de vorm van de bedrijfswoning en vakantieappartementen en bed and breakfast accommodaties binnen de bestaande langgevelboerderij met daar bij behorend bijgebouw en een boerenterras. De beoogde bedrijfsactiviteiten zijn kleinschalig van aard en zullen niet dusdanig groeien zodat het niet meer passend zal zijn in de omgeving. Ingestoken wordt op de wandelaar en de fietser en de recreant van de eigen vakantieappartementen, waarmee de verkeersaantrekkende werking zal passen in de recreatieve omgeving. Geen sprake zal zijn van buitenopslag. Sub d is niet van toepassing op de kleinschalige recreatie. Lid 3 Als een binnen de omgeving passend omvang geldt: a. Bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; b. Een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; c. Een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare. Sprake zal zijn van een kleinschalig recreatiebedrijf. De beoogde activiteiten op een voormalige agrarische bedrijfslocatie zijn passend binnen het Landelijk gebied en passen niet op een bedrijventerrein. Geen sprake zal zijn van een detailhandelsvoorziening.
Het betreft een kleinschalige ontwikkeling met een omvang van de bebouwing van minder dan 1 hectare. Conclusie artikel 3.73 Voldaan
wordt
aan
de
voorwaarden
zoals
gesteld
in
artikel
3.73
van
de
Interim
omgevingsverordening. Sprake zal zijn van een passende ontwikkeling in het landelijk gebied, waarbij
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
53
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
geen nadelige gevolgen ontstaan voor omliggende al dan niet agrarische locaties. Een passende herbestemming wordt gegeven aan de voormalige agrarische bedrijfslocatie De Ruiting 5.
3.4.11 Artikel 3.75 Aanvullende regels voor vrije-tijdsvoorziening Artikel 3.75, tweede lid van de Interim omgevingsverordening stelt dat in geval een bestemmingsplan de vestiging van verblijfsrecreatie, waaronder de bouw van een recreatiewoning toestaat, in aanvulling op artikel 3.73 geborgd dient te worden dat het terrein en de woningen bedrijfsmatig worden beheerd, en dat permanente bewoning is uitgesloten. Het beoogde recreatiebedrijf ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 5 wordt bestemd naar ‘Recreatie’, waarbij in de regels is verankerd dat de vakantieappartementen niet permanent bewoond mogen worden. Ter plaatse wordt tevens voorzien in een bedrijfswoning. Het recreatiebedrijf wordt bedrijfsmatig beheerd.
3.5
Water
3.5.1
Keur
De planlocatie De Ruiting 5 is gedeeltelijk gelegen binnen het ‘Attentiegebied’ en gedeeltelijk binnen het ‘Beschermd gebied waterhuishouding’. Ontwikkelingen binnen het attentiegebied of het beschermd gebied mogen niet leiden tot een negatief effect op de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse. Met de beoogde herontwikkeling wordt ingespeeld op de geohydrologische situatie in de omgeving, waarbij onder andere de bestaande afwateringsstructuur op punten wordt herzien, vooral waar het gaat om kwaliteitsverbetering van het oppervlaktewater in en rondom het gebied. De beoogde herontwikkeling ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 5 leidt niet tot een negatief effect op de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse.
3.5.2
Hydrologisch neutraal ontwikkelen
Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 5 wordt een nieuw bijgebouw gerealiseerd ten behoeve van de beoogde extra wooneenheid binnen de te splitsen langgevelboerderij en ten behoeve van de recreatieve functie. Tevens wordt een parkeerterrein aangelegd voor de verblijfsrecreatie en een nieuw boerenterras met bijbehorende faciliteiten en fietsenstallingsplaatsen. Daar tegenover staat dat de bestaande mestzak met grondwal wordt verwijderd, evenals de kuilvloerplaat binnen de planlocatie. Het puin afkomstig van de kuilvloerplaat wordt gebruikt voor de nieuwe toegang van het boerenterras. In totaal zal de oppervlakte verharding binnen de planlocatie De Ruiting 5 niet aanzienlijk toenemen en is er dus geen compensatie vereist in de vorm van extra waterberging.
3.5.3
Aanpassing afwatering planlocatie
De afwatering rondom de Antoniushoeve is nu gescheiden. Een deel watert langs de zuidzijde van de weg en de oprijlaan van De Roudonck af op de Essche Stroom (via natuurlijk verval). Het westelijke deel watert via de sloot op de erfscheiding met Landgoed De Ruiting af in zuidwestelijke richting en wordt dan uiteindelijk over de huidige kade in de Essche Stroom gepompt. De huidige afwatering in zuidwestelijke richting komt te vervallen. Dit betekent dat de ontwatering van de Antoniushoeve moet worden omgeleid. De eenvoudigste oplossing is deze aan te sluiten op de bestaande sloot tussen De Roudonck en het Landgoed De Ruiting. Dit betekent effectief een ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
54
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
omkering van de stroomrichting. Een nieuwe sloot maakt vanaf de bestaande sloot op de perceelsgrens met Landgoed De Ruiting de verbinding in oostelijke richting en volgt daarbij de grens tussen deze planlocatie en die van Landgoed De Ruiting. De afwatering aan de straatzijde wijzigt niet, de bestaande sloot watert nu af richting de sloot langs de laan van De Roudonck. Wel is het aan te bevelen de hier nu aanwezige overstort van het drukriool of te verplaatsen of te laten vervallen. De sloot die langs het natuurterrein tussen De Ruiting 3/3A en De Ruiting 5 voert zal wel aangepast worden om enerzijds de natuurwaarde te verhogen en anderzijds het water beter zichtbaar te maken. Deze sloot zal aan de zijde van de nieuwe natuur een flauwere oever krijgen en ter plaatse van de nieuwe ingang tot de recreatiewoning (De Ruiting 3A) worden aangepast. De sloot wordt hier langer gemaakt en door middel van een duiker onder de nieuwe toegang doorgeleid. Aan het eind van deze verlegde sloot zal de nieuwe sloot vanaf de Antoniushoeve aansluiten.
Figuur 27: Aanpassing van de detailafwatering van de Antoniushoeve met in rood het te dempen B-water, een sloot achter het huidige erf. In blauw zijn de nieuwe sloten weergegeven met in geel de kunstwerken (duikers). Ondanks de weergave op de leggerkaart zijn de wegsloten niet continu, deze ontbreken voor de Antoniushoeve
3.6
Ecologie
3.6.1
Gebiedsbescherming
Het meest dicht bij gelegen Natura 2000-gebied betreft ‘Kampina & Oisterwijkse Vennen’ en is gelegen op een afstand van circa 2,2 kilometer ten zuiden van het plangebied. De planlocatie De Ruiting 5 is op dusdanig grote afstand gelegen dat gesteld kan worden dat de beoogde herontwikkeling geen negatief effect heeft op dit Natura 2000-gebied. Een gedeelte van de planlocatie ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
55
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
is aangewezen als gelegen binnen het NNB. Met de beoogde herontwikkeling wordt juist ingespeeld op de aanwezigheid van het Natuurnetwerk door aanleg van landschapselementen.
3.6.2
Soortenbescherming
Door Lomans Ecoworks is ter plaatse van het gehele plangebied een Quickscan flora en fauna uitgevoerd. In navolgende tabel is een conclusie gegeven, voortvloeiend uit de uitgevoerde quickscan:
Tabel 12: Samenvatting (soort)groepen, mogelijke effecten en vervolgacties (Bron: Quickscan flora en fauna)
De Quickscan flora en fauna (Lomans Ecoworks, d.d. 18 juni 2020) is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
56
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Door Lomans Ecoworks is ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 5 tevens een nader onderzoek uitgevoerd naar paarverblijfplaatsen van vleermuizen. Navolgende conclusies en aanbevelingen komen hieruit voort: “Tijdens het onderzoek zijn in het plangebied en directe omgeving 5 soorten vleermuizen waargenomen: - Gewone dwergvleermuis (Pipistrellus- pipistrellus) - Ruige dwergvleermuis (Pipistrellus nathusii) passerend - Laatvlieger (Eptesicus serotinus) - Rosse vleermuis (Nyctalus noctula) overvliegend en foeragerend in de omgeving - Watervleermuis (Myotis daubentonii) passerend Tijdens de paarperiode (augustus-september) zijn binnen het plangebied geen paarverblijfplaatsen van vleermuizen waargenomen.” De rapportage (Lomans Ecoworks, d.d. 29 september 2020) is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd. Naar aanleiding van eerder gevoerd onderzoek is ter plaatse tevens een nader onderzoek naar vleermuizen en huismussen gevoerd en een mitigatieplan voor huismussen opgesteld. Navolgende eindconclusie komt hieruit voort: “Op basis van de uitgevoerde nadere onderzoeken kan gesteld worden dat het plangebied afdoende is onderzocht op aanwezigheid van verblijfsfuncties voor vleermuizen en vaste rust- en verblijfplaatsen (nesten) van huismussen.
Vleermuizen Uit de onderzoeken is gebleken dat binnen het plangebied geen vleermuisverblijfplaatsen aanwezig zijn en dat geen sprake is van essentieel foerageergebied en/of vliegroutes. Huismussen Uit het onderzoek is gebleken dat jaarrond beschermde nesten van huismussen aanwezig zijn in de langgevelboerderij. Met de verbouwingswerkzaamheden gaan nesten verloren en worden verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming overtreden. Door het uitvoeren van mitigerende maatregelen conform het Kennisdocument Huismus kunnen overtredingen van verbodsbepalingen worden voorkomen en het behoud van de vaste verblijfplaatsen worden gewaarborgd. Hiervoor zijn mitigerende maatregelen opgenomen in een mitigatieplan en als bijlage bijgevoegd in dit document.” De rapportage (Lomans Ecoworks, d.d. 26 juni 2021) is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
57
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Op het dak van De Antoniushoeve kunnen aangepaste dakpannen worden geplaatst die de mogelijkheid geven aan de Huismus om zich opnieuw onder het dak te vestigen dan wel terug te keren. In 2021 is door Sweco een nader onderzoek uitgevoerd naar kleine marterachtigen door middel van het uitzetten van verschillende cameravallen en sporenonderzoek. Gebleken is dat er geen kleine marterachtigen zijn aangetroffen. Geen vervolgstappen worden noodzakelijk geacht rondom deze soortgroep. De rapportage (Sweco, d.d. 29 september 2021) is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd.
3.7
Cultuurhistorie en archeologie
3.7.1
Cultuurhistorie
De boerderij aan De Ruiting 5, de Antoniushoeve, betreft een cultuurhistorisch waardevolle boerderij. Dit is onderschreven door middel van de ‘Redengevende omschrijving’ zoals opgesteld door Monumentenhuis Brabant. De volgende conclusies komen voort uit het uitgevoerde onderzoek: “Cultuurhistorische waarden Boerderij ‘Antoniushoeve’ is cultuurhistorisch van belang als uitdrukking van de sociaaleconomische en agrarische ontwikkeling van Esch in de naoorlogse periode. De boerderij is tevens van belang als typologisch voorbeeld van een Brabants boerderijtype uit de Wederopbouwperiode. Architectuur- en kunsthistorische waarden De boerderij is van architectuurhistorisch belang vanwege de traditionalistische en vormgeving met een sober en doelmatig karakter dat met name in landelijk gebied veelvuldig werd toegepast in de jaren na de Tweede Wereldoorlog. Het interieur bevat nog enkele sober Traditionalistische detailleringen uit de jaren ’50 van de 20ste eeuw. Situationele en ensemblewaarden De boerderij heeft een stedenbouwkundige betekenis als onderdeel van historische bebouwing aan een historisch wegenpatroon en is beeldbepalend voor het aanzien van zijn omgeving. Gaafheid en herkenbaarheid De hoofdvorm van de boerderij is gaaf bewaard gebleven. De oorspronkelijke indeling van het woongedeelte is niet meer aanwezig, maar nog wel afleesbaar.
Door wijzigingen in de agrarische bedrijfsvoering in de loop der tijd is het bedrijfsgedeelte enigszins aangepast, maar nog herkenbaar. De invulling van de openingen van het woongedeelte zijn, niet geheel in stijl, vernieuwd. De openingen in het bedrijfsgedeelte zijn nog authentiek en bevat nog gave historische elementen. De herkenbaarheid van het woongedeelte en bedrijfsgedeelte is groot. Zeldzaamheid
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
58
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Vanwege de cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarde in relatie tot de redelijke gaafheid is sprake van zeldzaamheid op lokaal niveau.” De redengevende omschrijving door Monumentenhuis Brabant is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd. Met de beoogde herontwikkeling zal de boerderij worden gesplitst. Als gevolg hiervan wordt de boerderij duurzaam behouden en in stand gehouden. Geen wijzigingen zullen worden aangebracht aan de uiterlijke verschijningsvorm. Met de beoogde herontwikkeling gaan de cultuurhistorische waarden niet verloren. Met onderhavig bestemmingsplan wordt aan de cultuurhistorisch waardevolle boerderij de aanduiding ‘cultuurhistorische waarden’ toegekend.
3.7.2
Archeologie
Als gevolg van de beoogde herontwikkeling vinden ter plaatse geen activiteiten plaats die leiden tot een bodemverstoring over een oppervlakte van meer dan 100 m². Een archeologisch onderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. Niettemin blijft de vigerende dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ met onderhavig bestemmingsplan gehandhaafd, waarmee ook in de toekomst eventueel aanwezige waarden beschermd blijven.
3.8
Agrarische bedrijvigheid
3.8.1
Woon- en leefklimaat
3.8.1.1
Inleiding
Met de beoogde herontwikkeling wordt de voormalige agrarische bedrijfswoning aan De Ruiting 5 omgezet naar gedeeltelijk een reguliere burgerwoning, gedeeltelijk een bedrijfswoning behorende bij het beoogde recreatiebedrijf ter plaatse en gedeeltelijk voor vakantieappartementen en bed and breakfast. De langgevelboerderij wordt in de huidige situatie reeds gezien als geurgevoelig object vanuit omliggende bedrijven. Niettemin dient te allen tijde sprake te zijn van een aanvaardbaar woonen leefklimaat. In de volgende subparagrafen wordt voor deze woningen zowel de voor- als achtergrondbelasting berekend om het woon- en leefklimaat ter plaatse te bepalen.
3.8.1.2
Voorgrondbelasting
Op de veehouderijen aan Haarenseweg 17 en Nergena 18 worden (ook) dieren gehouden waarvoor bij ministeriële regeling een geuremissiefactor is vastgesteld. Gezien de afstand tot de planlocatie en de geuremissie van de veehouderijen kan worden gesteld dat de veehouderij aan Nergena 18 de dominante veehouderij betreft. Voor deze veehouderij is dan ook de voorgrondbelasting bepaald op de langgevelboerderij ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 5. Op de volgende figuur zijn de gehanteerde XY-coördinaten weergegeven op luchtfoto.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
59
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Figuur 28: Emissiepunt veehouderij en toetspunten geurgevoelige locaties
Onderstaand is de uitgevoerde berekening weergegeven. Berekende ruwheid: 0,23 Meteo station: Eindhoven Brongegevens: Volgnr.
BronID
X-coord.
Y-coord.
EP Hoogte
Gem.geb. hoogte
EP Diam.
EP Uittr. snelh.
E-Aanvraag
1
Nergena 18
147 005
401 577
6,0
6,0
0,50
4,00
35 782
Geur gevoelige locaties: Volgnummer
GGLID
Xcoordinaat
Ycoordinaat
2
1
147 415
402 221
Geurbelasting
1,8
3
2
147 396
402 195
2,0
4
3
147 424
402 213
1,9
5
4
147 403
402 189
2,0
Tabel 13: Voorgrondbelasting Nergena 18 op planlocatie De Ruiting 5
De voorgrondbelasting afkomstig van de veehouderij Nergena 18 op de planlocatie De Ruiting 5 is maximaal 2,0 oue/m³. Hiermee wordt ruim voldaan aan de norm van 14 oue/m³.
3.8.1.3
Achtergrondbelasting
In de volgende tabel is de achtergrondbelasting ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 5 weergegeven. De XY-coördinaten betreffen hierbij de hoekpunten van de gehele planlocatie De Ruiting 5.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
60
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Cumulatieve geurbelasting op receptorpunten, zoals berekend RecepID X-coor Y-coor Geurbelasting [OU/m3] 1001 147452 402277 2,50 1002 147366 402163 2,56 1003 147521 402202 2,76 1004 147451 402143 2,70 Tabel 14: Achtergrondbelasting ter plaatse van planlocatie De Ruiting 5
Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 5 is sprake van een achtergrondbelasting van maximaal 2,76 oue/m³. Op basis van de achtergrondbelasting is ter plaatse sprake van een ‘zeer goed woon- en leefklimaat’.
3.8.1.4
Conclusie woon- en leefklimaat
Als vuistregel voor de beoordeling van het woon- en leefklimaat geldt dat de voorgrondbelasting bepalend is voor de hinder, als de voorgrondbelasting tenminste de helft bedraagt van de achtergrondbelasting. De voorgrondbelasting bedraagt meer dan de helft van de achtergrondbelasting en is daarmee dan ook bepalend bij het bepalen van het woon- en leefklimaat. Met een dergelijke lage geurbelasting kan worden gesteld dat ter plaatse sprake is van een ‘zeer goed woon- en leefklimaat’.
3.8.2
Belangenafweging
De naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning aan De Ruiting 5 maakt thans nog deel uit van de intensieve veehouderij ter plaatse. Op deze woning is dan ook zowel in de huidige als in de beoogde situatie, artikel 3, tweede lid van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) van toepassing: “In afwijking van het eerste lid bedraagt de afstand tussen een veehouderij en een geurgevoelig object dat onderdeel uitmaakt van een andere veehouderij, of dat op of na 19 maart 2000 heeft opgehouden deel uit te maken van een andere veehouderij: a.
ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en
b.
ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.”
De bescherming van de woning ten opzichte van agrarische bedrijvigheid door derden wijzigt derhalve niet door de omzetting van bedrijfswoning naar gedeeltelijk burgerwoning, gedeeltelijk bedrijfswoning behorende bij het recreatiebedrijf en recreatiewoning. Deze ontwikkeling zal eventuele toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven dan ook niet meer belemmeren dan nu het geval is. De woning De Ruiting 5 maakt thans onderdeel uit van een veehouderij en zal ook altijd een woning blijven die op of na 19 maart 2000 opgehouden heeft deel uit te maken van een veehouderij. De bescherming blijft derhalve op grond van artikel 3, tweede lid van de Wgv hetzelfde. Omliggende agrarische bedrijven zullen altijd rekening moeten houden met de woning De Ruiting 5, zowel als zijnde agrarische bedrijfswoning als zijnde voormalige agrarische bedrijfswoning met een reguliere burgerwoonbestemming dan wel bedrijfswoning behorende bij het recreatiebedrijf of recreatiewoning. Omliggende veehouderijen worden dan ook door de omzetting niet meer belemmerd in de ontwikkelingsmogelijkheden dan in de huidige situatie. ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
61
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
3.9
Niet-agrarische bedrijvigheid
De planlocatie De Ruiting 5 is met een afstand van ruim 400 meter gelegen op ruim voldoende afstand van de bestaande nutsvoorziening aan De Ruiting ong. Het agrarisch technisch hulpbedrijf aan Haarenseweg 29 is gelegen op een afstand van eveneens ruim 400 meter van de planlocatie en is hiermee dan ook geen belemmering. Ter