Vaststelling bp De Ruiting 3, 3a, 4, 4a, 5 en 7 (1299851)- Bijlage 2b Toelichting B Inhoudelijke toets ontwerp 28 juli 2022.pdf
Tekst van het document
Crijns Rentmeesters BV
Witvrouwenbergweg 12
BESTEMMINGSPLAN DE RUITING 3, 3A, 4, 4A, 5 EN 7 TOELICHTING DEEL B NL.IMRO.0757.BP01RUITINGESCH-OTW1
Crijns Rentmeesters bv 28 juli 2022
5711 CN Someren T: 0493 – 47 17 77 E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
2
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
INHOUDSOPGAVE 1. DE RUITING 4 EN 4A: DE JOFRAHOEVE ______________________________ 6 1.1
Inleiding ____________________________________________________________ 6
1.2
Huidige situatie planlocatie ____________________________________________ 6
1.3
Beoogde situatie planlocatie __________________________________________ 10
1.4
Toets aan provinciale Interim omgevingsverordening _____________________ 13
1.5
Water ______________________________________________________________ 18
1.6
Ecologie ___________________________________________________________ 19
1.7
Cultuurhistorie en archeologie ________________________________________ 22
1.8
Agrarische bedrijvigheid _____________________________________________ 22
1.9
Niet-agrarische bedrijvigheid __________________________________________ 25
1.10
Geluid _____________________________________________________________ 25
1.11
Luchtkwaliteit _______________________________________________________ 26
1.12
Bodemkwaliteit _____________________________________________________ 26
1.13
Verkeer en parkeren _________________________________________________ 26
2. DE RUITING 3 EN 3A: DE ROUDONCK _______________________________ 28 2.1
Inleiding ___________________________________________________________ 28
2.2
Huidige situatie planlocatie ___________________________________________ 28
2.3
Beoogde situatie planlocatie __________________________________________ 32
2.4
Toets aan provinciale Interim omgevingsverordening _____________________ 35
2.5
Water ______________________________________________________________ 38
2.6
Ecologie ___________________________________________________________ 40
2.7
Cultuurhistorie en archeologie ________________________________________ 41
2.8
Agrarische bedrijvigheid _____________________________________________ 41
2.9
Niet-agrarische bedrijvigheid __________________________________________ 41
2.10
Geluid _____________________________________________________________ 42
2.11
Luchtkwaliteit _______________________________________________________ 42
2.12
Bodemkwaliteit _____________________________________________________ 42
2.13
Verkeer en parkeren _________________________________________________ 42
3. DE RUITING 5: DE ANTONIUSHOEVE ________________________________ 44 3.1
Inleiding ___________________________________________________________ 44
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
3
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
3.2
Huidige situatie planlocatie ___________________________________________ 44
3.3
Beoogde situatie planlocatie __________________________________________ 47
3.4
Toets aan provinciale Interim omgevingsverordening _____________________ 49
3.5
Water ______________________________________________________________ 54
3.6
Ecologie ___________________________________________________________ 55
3.7
Cultuurhistorie en archeologie ________________________________________ 58
3.8
Agrarische bedrijvigheid _____________________________________________ 59
3.9
Niet-agrarische bedrijvigheid __________________________________________ 62
3.10
Geluid _____________________________________________________________ 62
3.11
Luchtkwaliteit _______________________________________________________ 63
3.12
Bodemkwaliteit _____________________________________________________ 63
3.13
Verkeer en parkeren _________________________________________________ 64
4. DE RUITING 7: LANDGOED DE RUITING _____________________________ 66 4.1
Inleiding ___________________________________________________________ 66
4.2
Huidige situatie planlocatie ___________________________________________ 66
4.3
Beoogde situatie planlocatie __________________________________________ 69
4.4
Toets aan provinciale Interim omgevingsverordening _____________________ 71
4.5
Water ______________________________________________________________ 75
4.6
Ecologie ___________________________________________________________ 77
4.7
Cultuurhistorie en archeologie ________________________________________ 79
4.8
Agrarische bedrijvigheid _____________________________________________ 80
4.9
Niet-agrarische bedrijvigheid __________________________________________ 81
4.10
Geluid _____________________________________________________________ 81
4.11
Luchtkwaliteit _______________________________________________________ 81
4.12
Bodemkwaliteit _____________________________________________________ 81
4.13
Verkeer en parkeren _________________________________________________ 82
SEPARATE BIJLAGEN: 1. Inrichtingsplan Gebiedsontwikkeling De Ruiting 2. Inrichtingsschetsen 3. Quickscan flora en fauna vier locaties De Ruiting 4. Nader onderzoek steenmarter en kleine marterachtigen De Ruiting 4 en 4a 5. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai De Ruiting 4 6. Nader onderzoek paarverblijfplaatsen vleermuizen De Ruiting 5 7. Nader onderzoek vleermuizen huismussen en mitigatieplan huismussen De Ruiting 5 ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
4
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
8. Aanvullend natuuronderzoek Buurtschap De Ruiting 9. Stikstofdepositieonderzoek 10. Redengevende omschrijving De Ruiting 5 11. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai De Ruiting 5 12. Verkennend bodemonderzoek De Ruiting 5 13. Bouwhistorische verkenning en aanbeveling De Ruiting 7 14. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai De Ruiting 7 15. Verslag omgevingsdialoog 16. Eindverslag inspraak en vooroverleg
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
5
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
1.
DE RUITING 4 EN 4A: DE JOFRAHOEVE
1.1 Inleiding Ter plaatse van de planlocatie De Jofrahoeve (De Ruiting 4 en 4a) wordt thans een gemengd veehouderijbedrijf gevoerd. Beoogd wordt om de veehouderij te saneren en de locatie om te zetten naar een maatschappelijke bestemming ten behoeve van een zorgboerderij. Ingezet wordt op dagbesteding voor voornamelijk licht dementerende ouderen en tevens enkele woonvoorzieningen in de vorm van ‘beschermd wonen’. De huidige rundveestal wordt omgebouwd en heringericht voor het nieuwe gebruik. Voor de dagbesteding wordt gebruik gemaakt van de bestaande rundveestal en voor een klein gedeelte van dit gebouw wordt gebruik gemaakt voor de agrarische beleving van de maatschappelijke functie in de vorm van een zorghoeve. Voor het ‘beschermd wonen’ wordt een tweetal nieuwe gebouwen gerealiseerd waarbinnen in totaal 18 zorgplaatsen worden gerealiseerd. De bestaande Vlaamse schuur wordt in gebruik genomen als bedrijfswoning bij de beoogde maatschappelijke functie ter plaatse (De Ruiting 4a). Overtollige bebouwing wordt gesloopt. De huidige bedrijfswoning (De Ruiting 4) met bijbehorende bed and breakfast wordt omgezet naar reguliere burgerwoning met behoud van de bed and breakfast als nevenactiviteit.
1.2
Huidige situatie planlocatie
1.2.1
Begrenzing
De planlocatie aan De Ruiting 4 is kadastraal bekend als gemeente Esch, sectie B, nummer 2335, 2698, 2976, 2977 en gemeente Haaren, sectie C, nummer 1540 en 1541. De planlocatie omvat hiermee het vigerende agrarische bouwvlak met daarmee de omliggende agrarische gronden. Op de volgende figuur is de kadastrale situatie van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a weergegeven, geprojecteerd op luchtfoto.
Figuur 1: Kadastraal overzicht planlocatie De Ruiting 4 en 4a
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
6
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
1.2.2
Planologische situatie
De volgende figuur betreft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 2020’ ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a. De planlocatie is hierbij omkaderd met de blauwe bolletjeslijn.
Figuur 2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan ter plaatse van De Ruiting 4 en 4a
De locatie De Ruiting 4 en 4a is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als ‘Agrarisch’ (gedeeltelijk) en ‘Agrarisch met waarden – Landschaps- en Natuurwaarden 1’ (gedeeltelijk). De locatie kent tevens de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’, de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden – natuurontwikkelingsgebied’ (gedeeltelijk) en de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – ambtshalve wijziging’, ‘overige zone – attentiezone waterhuishouding’, ‘overige zone – gemengd landelijk gebied’, ‘overige zone – reservering waterberging’ en ‘overige zone – stalderingsgebied’. De locatie kent tevens een ‘bouwvlak’ (gedeeltelijk) met de functieaanduidingen ‘cultuurhistorische waarden’ en ‘intensieve veehouderij’. Ter plaatse wordt derhalve een agrarisch bedrijf toegestaan in de vorm van een intensieve veehouderij met bijbehorende bedrijfsgebouwen binnen het ‘bouwvlak’ en een bedrijfswoning met daar bij behorende bijgebouwen.
1.2.3
Invulling en gebruik
Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4a was in het verleden sprake van een intensieve veehouderij in de vorm van varkenshouderij. In 2016 is de veehouderij omgeschakeld naar een gemengd veehouderijbedrijf met koeien, schapen en een aantal paarden. Ter plaatse is sprake van stallen met een oppervlakte van circa 4.400 m², een Vlaamse schuur met een oppervlakte van circa 180 m² in gebruik voor boerderijwinkel met ondersteunende horeca, een bedrijfswoning met bijbehorende bijgebouwen met daarbinnen bed and breakfast en een klein schuurtje / kapelletje aan de straatzijde, ten zuiden van de overige bebouwing. Op de volgende luchtfoto is nader ingezoomd op de planlocatie De Ruiting 4 en 4a.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
7
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Figuur 3: Luchtfoto planlocatie De Ruiting 4 en 4a
Onderstaand is het huidige gebruik van de bestaande bebouwing inzichtelijk gemaakt.
Figuur 4: Bestaande bebouwing planlocatie De Ruiting 4 en 4a
Ter plaatse zijn tevens nog twee bouwvergunningen vigerend voor de realisatie van in totaal circa 2.400 m² extra bebouwing (loods à 900 m² en biggenstal met loods à 1.507 m²). Deze bebouwing is met de planontwikkeling met het buurtschap niet tot uitwerking gebracht. De betreffende bouwvergunningen zullen na vaststelling van onderhavig bestemmingsplan worden ingetrokken. Navolgend is een aantal foto’s weergegeven van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a in de huidige situatie.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
8
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Figuur 5: Huidige invulling planlocatie: beplanting (a, b, c en d), stallen (e en f), inritten (g, h en k), Vlaamse schuur (j), beplanting (i en l). (Bron: Inrichtingsplan P15 (stads)landschappen)
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
9
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
De volgende dieraantallen zijn thans nog vergund op de locatie De Ruiting 4:
Figuur 6: Vergunde dieraantallen De Ruiting 4 (Bron: Web BVB provincie Noord-Brabant)
1.3
Beoogde situatie planlocatie
1.3.1
Beoogde invulling en bebouwing
Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a zal de veehouderij worden gesaneerd, waarbij alle stallen in gebruik voor de intensieve veehouderij (circa 3.475 m²) worden gesloopt, de milieuvergunning wordt ingetrokken en de dierrechten worden doorgehaald. De bouwvergunningen voor de extra bebouwing worden ook ingetrokken. Het agrarisch bouwvlak komt hiermee te vervallen en de locatie wordt herbestemd naar maatschappelijke functie in de vorm van een zorgboerderij. Ingezet wordt op een combinatie van dagbesteding en ‘beschermd wonen’. De bestaande bedrijfswoning (4) zal worden omgezet naar reguliere burgerwoning. De reeds vergunde bed and breakfast wordt tevens met onderhavig bestemmingsplan juridisch verankerd binnen deze woonbestemming als zijnde nevenfunctie naast de woonfunctie. De boerderijwinkel in de Vlaamse schuur (4a) zal als gevolg van de sanering van de intensieve veehouderij komen te vervallen. Het huidige ondersteunende horecagedeelte in de Vlaamse schuur zal worden verplaatst naar de te handhaven schuur achter op het terrein. De Vlaamse schuur zal worden omgezet naar bedrijfswoning behorende bij de beoogde maatschappelijke functie ter plaatse. De huidige rundveestal met een oppervlakte van circa 925 m² blijft behouden ten behoeve van de maatschappelijke functie in combinatie met het houden van enkele runderen voor begrazing van de omliggende natuurterreinen.
Deze dieren dienen ook voor de ‘beleving’ van het buitenleven voor de zorgboerderij. Tevens wordt een tweetal nieuwe gebouwen gerealiseerd met in totaal 18 zorgplaatsen voor het ‘beschermd wonen’-concept. Eén en ander zal met elkaar samenhangen binnen de bestaande rundveestal. Ook qua beeldkwaliteit wordt de nieuwe bebouwing op de bestaande afgestemd, waarmee ingespeeld wordt op de voormalige agrarische bebouwing en voornamelijk de Vlaamse schuur. De zorghoeve wordt 24 uur per dag aangestuurd door een vaste groep personeel vanuit een professionele zorgverlener, ondersteund met diverse vrijwilligers. Het concept voor dagbesteding en de woonvorm kan worden gekoppeld, door de doorstroommogelijkheid voor cliënten uit de dagbesteding naar extra zorg in het ‘beschermd wonen’-concept. Andersom is er ook interactie met de zelfde doelgroep met ondersteuning van de dagbesteding.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
10
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
In de volgende figuur wordt indicatief de beoogde invulling van de te handhaven bebouwing inzichtelijk gemaakt, evenals de nieuw te realiseren bebouwing. De bouwvergunningen voor de niet-gerealiseerde 2.400 m² bedrijfsgebouwen zullen worden ingetrokken.
Figuur 7: Beoogde invulling bebouwing De Ruiting 4 en 4a na herontwikkeling
Met de sloop van circa 3.475 m² aan stallen in gebruik voor de intensieve veehouderij, het inleveren van de vergunning voor nog eens 2.400 m² in samenhang met de realisatie van circa 775 m² ten behoeve van nieuwe bebouwing voor het beschermd wonen en het behoud van 925 m² aan bebouwing niet in gebruik voor de intensieve veehouderij, zal ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a sprake zijn van een afname van 4.175 m² aan vergunde bebouwing.
1.3.2
Beoogde planologische situatie
Beoogd wordt de agrarische bedrijfsbestemming te herbestemmen naar ‘Wonen’, ‘Maatschappelijk’ en ‘Natuur’. De voormalige agrarische bedrijfswoning krijg de bestemming
‘Wonen’ met de
functieaanduidingen ‘bed and breakfast’. De zorgboerderij zal de bestemming ‘Maatschappelijk’ kennen met een ‘bouwvlak’ ter plaatse van de beoogde bebouwing en de functieaanduidingen ‘bedrijfswoning’ en ‘cultuurhistorisch waardevol’ ter plaatse van de Vlaamse schuur. Omliggende gronden worden ingezet voor natuur en worden dan ook bestemd naar ‘Natuur’. Onderstaand is de beoogde planologische situatie van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a weergegeven.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
11
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Figuur 8: Beoogde planologische planlocatie De Ruiting 4 en 4a
1.3.3
Inrichtingsmaatregelen
De beoogde inrichting van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a is nader uitgewerkt in het inrichtingsplan, welke als bijlage bij onderhavige toelichting is gevoegd. De meest belangrijke inrichtingsmaatregelen voor wat betreft De Ruiting 4 en 4a worden als volgt omschreven:
aanpassen voormalige bedrijfswoning aan moderne woonwensen
herinrichting tuin naar de wensen van de nieuwe bewoners
afbraak van niet functionele bebouwing en opbreken verhardingen
realiseren van zorghoeve met zijn faciliteiten
aanleg nieuw parkeerterrein achterop het terrein
hergebruik verharding voor nieuwe parking
aanpassen te handhaven schuurdeel, verbeteren beeldkwaliteit
herstel en aanpassing hooiberg aan beoogde functie
aanleg kabels en leidingen en realisatie nieuw schakelhuisje
realisatie paden en verhardingen
realisatie nieuwe beplanting en inzaaien natuurterreinen
aanleg wandelpad in natuurzone
verbreden van sloot met natuurvriendelijke oever
dempen van de greppel naast de tweede inrit
verbreding van de sloot naast het wandelpad met een natuurvriendelijke oever en aanplant van knotwilgen tussen wandelpad en sloot
aanpassen afwatering waar nodig (bijvoorbeeld verondiepen sloot om de afwateringsrichting te sturen)
graven van een nieuwe sloot tussen dagbesteding en zorgwoningen
graven van een tweede vijver bij het parkeerterrein
graven van grote poel in de natuurstrook
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
12
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
opdikken bestaande groensingels (aanvullen met besdragende struiken)
toevoegen boomgroepen en bomenrijen (ook knotbomen)
toevoegen overige opgaande beplanting (hakhoutbosjes, ‘voedselbosjes’ en gemengde bosjes met opgaande bomen)
toevoegen hagen op scheiding zorghoeve en natuurterrein
aanleg grasland met bloemen (middels bezaaiing)
aanleg natuurgrasland (middels bezaaiing)
extra natuurmaatregelen gericht op de doelsoorten (vleermuiskasten)
ophangen nestkasten voor vogels
aandacht voor nestelmogelijkheden zwaluw
geen afrasteringen met prikkeldraad i.vm. migratiemogelijkheden Ree
De volgende figuur geeft de beoogde situatie na herontwikkeling van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a weer.
Figuur 9: Beoogde situatie planlocatie De Ruiting 4 en 4a (Bron: Inrichtingsplan P15 (stads)landschappen)
1.4
Toets aan provinciale Interim omgevingsverordening
1.4.1
Artikel 3.6, Zorgvuldig ruimtegebruik
Met de beoogde herontwikkeling wordt een agrarisch bedrijf gesaneerd en omgezet naar een maatschappelijke bestemming ten behoeve van dagbesteding en zorgplaatsen en daarnaast natuur. Alle stallen in gebruik voor de intensieve veehouderij worden gesloopt. De huidige bedrijfswoning met bijbehorende bed and breakfast wordt omgezet naar reguliere burgerwoning met behoud van de bed and breakfast als nevenactiviteit. De bestaande Vlaamse schuur wordt in gebruik genomen als bedrijfswoning bij de beoogde maatschappelijke functie ter plaatse. Gebruik wordt grotendeels gemaakt van de bestaande bebouwing. Overtollige bebouwing wordt gesloopt, waarvoor een tweetal ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
13
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
nieuwe gebouwen wordt gerealiseerd, passend bij het geheel. De oppervlakte bebouwing neemt echter aanzienlijk af en het bouwperceel wordt verkleind. Sprake zal zijn van zorgvuldig ruimtegebruik.
1.4.2
Artikel 3.9, Kwaliteitsverbetering landschap
Met de beoogde herontwikkeling wordt een agrarisch bouwvlak gesaneerd en omgezet naar gedeeltelijk ‘Wonen’, gedeeltelijk ‘Maatschappelijk’ en voor het overige naar ‘Natuur’. Omzetting heeft een bestemmingsplanwinst tot gevolg. Onderstaand is een berekening gemaakt van de bestemmingswinst ter plaatse en daarmee de benodigde kwaliteitsverbetering van het landschap voor de locatie De Ruiting 4 en 4a. Berekening tegenprestatie kwaliteitsverbetering Huidige waarde Agrarisch Bouwvlak (categorie 1 ontwikkeling) Agrarisch Bouwvlak Agrarisch onbebouwd
m² 3674 11761 7605
oppervlakte bedrijfsgebouwen
m³ of m² € € €
waarde/m² € 25,00 € 10,00 €
waarde 294.025,00 76.050,00
4471 €
25,00 €
111.775,00
Totaal oud
23040
€
481.850,00
Toekomstige waarde Wonen (categorie 1 ontwikkeling) Wonen bedrijfswoning CHW (cat 1 ontw.) Maatschappelijk Natuur
1568 2106 11353 8013
€ € 65,00 € 1,00 € € 65,00 €
737.945,00 8.013,00 110.500,00
€
856.458,00
€
374.608,00
€
74.921,60
Oppervlakte bedrijfsgebouwen Totaal nieuw
€ € 1700 €
23040
Bestemmingswinst Inspanning voor kwaliteitsverbetering Bestemmingswinst Minimale basisinspanning
€
374.608,00
20%
Tabel 1: Te leveren tegenprestatie planlocatie De Ruiting 4 en 4a
Als gevolg van de beoogde herontwikkeling van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a zal sprake zijn van een bestemmingswinst van € 374.608,-. Een tegenprestatie van € 74.921,60 wordt dan ook vereist. Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a zal een tegenprestatie worden geleverd in de vorm van sloop van voormalige varkensstallen, de landschappelijke inpassing van de planlocatie (aanleg en beheer voor 10 jaar), aanleg van wandelpaden en maatregelen ter behoud van de cultuurhistorische waarden van de Vlaamse schuur. Tevens wordt de bouwvergunning voor 2.400 m² aan extra bedrijfsgebouwen, ingetrokken. In navolgende tabel is de beoogde tegenprestatie ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 inzichtelijk gemaakt.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
14
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Element
Norm per eenheid st. incl. BTW
Oppervlakte in m² aantal
lengte
eenheid
Vergoeding aanleg
Beheersbijdrage per eenheid (are) eenheid
Nieuw Landschapsboom in bomenrij 31 € 61,64 st € 1.910,84 € 5,63 Hoogstamfruitboom 420 16 € 70,00 st € 1.120,00 € 5,42 Houtsingel 239 € 1,61 st € 384,79 € 11,78 Bloemrijke rand/grasland 3793 € 16,52 are € 626,60 € 8,56 Poel > 300 m² 1008 1 € 5,49 m³ € 5.533,92 € 1.361,70 Wandelpad Omzetten landbouwgrond in natuur Haaren C 1540 (50% afwaardering 20.020 m²) Conform beschikking GOB) sloop erfverharding 850 € 5,00 Bestaand Knip- en scheerhaag Landschapsboom in bomenrij
90
135 12
€ 0,00 € 0,00
4st/m² st
€ 0,00 € 0,00
€ 1,18 € 5,63
Jaarlijkse vergoeding onderhoud
Totale vergoeding onderhoud
st/jr € 174,53 € 1.745,30 st/jr € 86,72 € 867,20 are € 28,15 € 281,54 are € 324,68 € 3.246,81 poel € 136,17 € 1.361,70
Waardedaling per m²
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00
Waarde-daling
€ 0,00 € 0,00 € 0,00
Compensatie vergoeding totaal
€ 3.656,14 € 1.987,20 € 666,33 € 3.873,41 € 6.895,62 € 65.065,00 € 4.250,00
m/jr € 106,20 € 1.062,00 st/jr € 67,56 € 675,60
€ 0,00 € 0,00
€ 0,00
€ 1.062,00 € 675,60
Trajectbegeleiding
€ 1.500,00
Totaal
€ 89.631,30
Tabel 2: Tegenprestatie planlocatie De Ruiting 4 en 4a
Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a wordt € 89.631,30 geïnvesteerd in kwaliteitsverbetering van het landschap. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de vereiste € 74.921,60.
1.4.3
Artikel 3.26, Attentiezone waterhuishouding
De planlocatie De Ruiting 4 en 4a kent in Interim omgevingsverordening tevens de aanduiding ‘Attentiezone waterhuishouding’. Met de beoogde inrichting van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a wordt rekening gehouden met de grondwaterstand ter plaatse.
1.4.4
Artikel 3.32, Groenblauwe mantel
Het zuidelijk gedeelte van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a, met inbegrip van een gedeelte van het vigerende agrarische bouwvlak, is aangewezen als gelegen binnen de ‘Groenblauwe mantel’. Binnen de ‘Groenblauwe mantel’ worden binnen de planlocatie De Ruiting 4 en 4a geen activiteiten beoogd, anders dan de aanleg van natuur.
1.4.5
Artikel 3.36, Reservering waterberging
De planlocatie De Ruiting 4 en 4a is geheel gelegen binnen het reserveringsgebied waterberging. Functies en activiteiten die ten koste gaan van een waterbergend vermogen van het gebied moeten worden beperkt. Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a zal de oppervlakte verharding in totaal afnemen. De beoogde herontwikkeling zal geen negatief effect hebben op het waterbergend vermogen.
1.4.6
Artikel 3.69, Wonen binnen Landelijk gebied
Artikel 3.68 van de Interim omgevingsverordening stelt dat binnen het Landelijk gebied enkel bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan en dat zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten. In afwijking van artikel 3.68 stelt artikel 3.69, sub b dat kan worden voorzien in de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
15
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
het behoud of herstel van deze bebouwing. Met de beoogde herontwikkeling wordt aan de bestaande Vlaamse schuur binnen de planlocatie De Ruiting 4 een woonfunctie toegekend als zijnde bedrijfswoning bij het beoogde gemengde bedrijf ter plaatse. De Vlaamse Schuur is in het verleden herbouwd en daarmee tevens verplaatst richting de straatzijde. Het gebouw van een enkele bouwlaag met een hoge rieten kap kent gevels in hout en baksteen. Het schilddak is aan de achterzijde laag doorgeschoten. Aan de voorzijde is de ingang gemaakt ter plaatse van de oude staldeur. Het laten vervallen van deze Vlaamse Schuur zou leiden tot kapitaalvernietiging. Hoogwaardig gebruik van de Vlaamse Schuur is dan ook gewenst. De Vlaamse Schuur is reeds dusdanig verbouwd dat deze geschikt gemaakt kan worden voor bewoning. Bewoning leidt tot een hoogwaardig gebruik, met duurzaam behoud en onderhoud tot gevolg. De invulling van de Vlaamse Schuur voor bewoning is ook een logisch gevolg van de situering van de bebouwing binnen de planlocatie, waarbij de bedrijfsactiviteiten zich op het achterterrein centreren, en de bedrijfswoning daarmee gesitueerd zal zijn aan de straatzijde. De vestiging van een woonfunctie binnen de Vlaamse schuur heeft derhalve door middel van de permanente bewoning het duurzame behoud en onderhoud van de cultuurhistorische waarden tot gevolg.
De beoogde omzetting van bijgebouw naar bedrijfswoning binnen de Vlaamse schuur wordt mogelijk gemaakt op grond van artikel 3.69, sub b van de Interim omgevingsverordening. In afwijking van artikel 3.68 stelt artikel 3.69, sub d dat het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning is toegestaan, indien is verzekerd dat er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt en overtollige bebouwing wordt gesloopt. Beoogd wordt de voormalige bedrijfswoning aan De Ruiting 4 af te splitsen en om te zetten naar burgerwoning. Verankerd zal worden dat de vestiging van andere functies dan de woonfunctie is uitgesloten. De woning wordt niet gesplitst in meerdere wooneenheden en overtollige bebouwing wordt gesloopt. Omzetting van de agrarische bedrijfswoning naar burgerwoning is daarmee passend binnen de regels van de Interim omgevingsverordening.
1.4.7
Artikel 3.73, Vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied
Artikel 3.73 van de Interim omgevingsverordening stelt dat binnen het Landelijk gebied onder voorwaarden kan worden voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel. Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a wordt de bestaande veehouderij omgezet naar een maatschappelijk bestemming ten behoeve van een zorgboerderij met dagbesteding en het zogenoemde ‘beschermd wonen’. Bed & breakfast blijft behouden. Navolgend wordt de beoogde ontwikkeling ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a getoetst aan artikel 3.73. Lid 1 Op grond van artikel 3.73, eerste lid van de Interim omgevingsverordening kan een bestemmingsplan voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. De vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. Een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. Welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders;
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
16
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
3. Hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het landelijk gebied; b. Er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel; c. Overtollige bebouwing wordt gesloopt; d. De vestiging heeft geen betrekking op: 1. Een kantoor met baliefunctie; 2. Lawaaisport; 3. Mestbewerking De beoogde ontwikkeling bevindt zich binnen het huidige bouwperceel. De beoogde activiteit ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 zal kleinschalig van aard zijn. De ontwikkeling wordt afgestemd op het landschap in de omgeving. Voorzien wordt in een aanzienlijke kwaliteitsverbetering van
de
planlocatie
zelf
en
de
omgeving
hiervan.
In
de
Toelichting
van
de
Interim
omgevingsverordening is benadrukt dat nieuwvestiging middels splitsing van het bouwperceel niet is toegestaan, maar gesteld wordt dat het wel wordt toegestaan om bijvoorbeeld meerdere (kleinschalige) functies te vestigen zoals een recreatiebedrijf en een zorgfunctie. Hieraan wordt voldaan met de beoogde ontwikkeling van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a. Overtollige bebouwing wordt gesloopt. De vestiging heeft geen betrekking op een kantoor, lawaaispot of mestbewerking. Lid 2 Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. Over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; b. Welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; c. Dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; d. Dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang. De omgeving van het plangebied leent zich voor maatschappelijke mogelijkheden. Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 wordt een zorgboerderij beoogd, waarbij de omvang en publieksaantrekkende werking past bij de omgeving. Op de verbeelding en in de regels van onderhavig bestemmingsplan is verwoord welke activiteiten zijn toegestaan op welke plek. Er vindt geen opslag of stalling plaats buiten de bebouwing.
Sub d is niet van toepassing op de kleinschalige recreatie. Lid 3 Als een binnen de omgeving passend omvang geldt: a. Bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; b. Een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; c. Een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare. Sprake zal zijn van een kleinschalig maatschappelijk bedrijf, gericht op de agrarische omgeving. De beoogde activiteiten op een voormalige agrarische bedrijfslocatie zijn passend binnen het Landelijk gebied en passen niet op een bedrijventerrein. De huidige boerderijwinkel in de Vlaamse schuur zal
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
17
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
als gevolg van de beoogde ontwikkeling komen te vervallen. Het betreft een kleinschalige ontwikkeling met een omvang van de bebouwing van minder dan 1 hectare. Conclusie artikel 3.73 Voldaan
wordt
aan
de
voorwaarden
zoals
gesteld
in
artikel
3.73
van
de
Interim
omgevingsverordening. Sprake zal zijn van een passende ontwikkeling in het landelijk gebied, waarbij geen nadelige gevolgen ontstaan voor omliggende al dan niet agrarische locaties. Een passende herbestemming wordt gegeven aan de voormalige agrarische bedrijfslocatie De Ruiting 4, waarmee leegstand en verloedering in het landelijk gebied wordt voorkomen en tevens wordt geïnvesteerd in de omgevingskwaliteit middels de sloop van overtollige bebouwing en landschappelijke inpassing ter plaatse.
Het
betreft
een
passende
ontwikkeling
binnen
het
Landelijk
gebied
met
een
kwaliteitsverbetering van het landschap als gevolg. De reeds verleende vergunning voor de uitoefening van een bed and breakfast als nevenfunctie naast de woonfunctie in de naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning wordt met onderhavig bestemmingsplan eveneens verankerd door toevoeging van de functieaanduiding ‘bed and breakfast’. Geen nadere regels worden gesteld ten aanzien van deze nevenfunctie.
1.4.8
Artikel 3.52, Staldering
De planlocatie De Ruiting 4 en 4a kent in de Interim omgevingsverordening tevens de aanduiding ‘Stalderingsgebied’. De beoogde herontwikkeling heeft sanering van de intensieve veehouderij tot gevolg en is dan ook niet in strijd met de regels van artikel 3.52, ‘Stalderings’.
1.5
Water
1.5.1
Keur
De planlocatie De Ruiting 4 en 4a is gelegen binnen het ‘Attentiegebied’. Ontwikkelingen binnen het attentiegebied mogen niet leiden tot een negatief effect op de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse. Ter plaatse van de planlocatie worden de stallen in gebruik voor de intensieve veehouderij gesloopt, waarvoor in de plaats kleinschalig nieuwbouw wordt gerealiseerd voor zorgwoningen. De oppervlakte bebouwing zal echter in totaal afnemen met circa 2.000 m². De beoogde herontwikkeling heeft geen effect op de geohydrologische situatie ter plaatse of in de omgeving. De beoogde herontwikkeling heeft dan ook geen negatief effect op het ‘Attentiegebied’.
1.5.2
Hydrologisch neutraal ontwikkelen
Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a zal circa 2.500 m² aan varkensstallen worden gesloopt met bijbehorende erfverharding. Nieuwe zorgwoningen worden gerealiseerd met een oppervlakte van in totaal maximaal 500 m². Het verhard oppervlak ter plaatse zal als gevolg van de beoogde herontwikkeling dan ook aanzienlijk afnemen. Ter plaatse wordt dan ook hydrologisch neutraal ontwikkeld. Er is dus geen compensatie vereist in de vorm van extra waterberging.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
18
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
1.5.3
Aanpassing afwatering planlocatie
De ontwatering van deze planlocatie staat los van de overige planlocaties zuidelijk van de weg; er is sprake van een hydrologische scheiding. Deze situatie blijft ook in de nieuwe situatie gehandhaafd. De afwatering is zowel in noordoostelijke richting via een sloot noordelijk van de weg en in westelijke richting via een sloot die aansluit op de Broekleij. In de nieuwe situatie worden alle niet langer functionele sloten gedempt. Tevens wordt ingezet op nieuw (natuur)water dat bij voorkeur niet verbonden is met bestaande sloten en zo niet drainerend werken. Om de beoogde functies droge voeten te laten houden zal het achterterrein licht worden opgehoogd. Dit moet in combinatie met een aanliggende natuursloot en -vijver (met drempel op GHG – Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand) voor voldoende drooglegging zorgen dat het terrein hier begaanbaar blijft. Verder krijgt de centrale sloot een aangepast natuurprofiel (eenzijdige natuurvriendelijke oever met moerasplanten) en worden er enkele poelen gerealiseerd.
Figuur 10: Aanpassing van de detailafwatering van De Jofrahoeve met in rood de te dempen B-wateren. In blauw zijn de nieuwe sloten (nu grotendeels B-wateren) weergegeven met in geel de kunstwerken (duikers). Overigens stroomt een deel van het water niet af in noordelijke richting (naar de Broekley) maar richting de wegsloot aan de noordzijde van de straat De Ruiting
1.6
Ecologie
1.6.1
Gebiedsbescherming
Het meest dicht bij gelegen Natura 2000-gebied betreft ‘Kampina & Oisterwijkse Vennen’ en is gelegen op een afstand van circa 2,4 kilometer ten zuiden van het plangebied. De planlocatie De Ruiting 4 en 4a is op dusdanig grote afstand gelegen dat gesteld kan worden dat de beoogde ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
19
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
herontwikkeling geen negatief effect heeft op dit Natura 2000-gebied. Het Natuur Netwerk Brabant bevindt zich aan de overzijde van de straat en is dan ook gelegen op korte afstand van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a. Sanering van de veehouderij ter plaatse heeft enkel een positief effect op het NNB. Met de beoogde inrichting van de planlocatie wordt tevens ingespeeld op de flexibilisering van het NNB door het bestaande netwerk uit te breiden en tevens daarmee delen van erven en tuinen die uit het netwerk worden gehaald te compenseren. In hoofdstuk 4 van het Inrichtingsplan (P15 (stads)landschappen) wordt nader aandacht besteed aan de beoogde natuur binnen het gehele plangebied, waarbij wordt ingespeeld op de aanwezigheid van het NNB ter plaatse.
1.6.2
Soortenbescherming
Door Lomans Ecoworks is ter plaatse van het gehele plangebied een Quickscan flora en fauna uitgevoerd. In navolgende tabel is een conclusie gegeven, voortvloeiend uit de uitgevoerde quickscan:
Tabel 3: Samenvatting (soort)groepen, mogelijke effecten en vervolgacties (Bron: Quickscan flora en fauna)
De Quickscan flora en fauna (Lomans Ecoworks, d.d. 18 juni 2020) is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd. ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
20
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Een nader onderzoek is uitgevoerd naar de aanwezigheid van de steenmarter en kleine marterachtigen. Navolgende conclusies komen voort uit het uitgevoerde onderzoek: “Steenmarter Door de wildcamera’s is aangetoond dat het plangebied niet door de steenmarter bezocht. Er zijn geen aanwijzingen dat binnen het plangebied beschermde vaste rust- of verblijfplaatsen zoals voortplantingsplaatsen (nestplaatsen) en/of plekken aanwezig zijn waar prooien opgeslagen of verorberd worden. Dit betekent dat met de beoogde herontwikkeling (sloop en nieuwbouw) geen overtreding van verbodsbepalingen uit de Wnb zullen plaatsvinden. Kleine marterachtigen De aanwezigheid van kleine marterachtigen, bunzing, wezel en hermelijn kunnen op basis van het nader veldonderzoek worden uitgesloten. Negatieve effecten van de beoogde ontwikkeling op kleine marterachtigen zijn niet aan de orde. Samenvatting Op basis van het nader onderzoek kan gesteld worden dat het plangebied afdoende is onderzocht op aanwezigheid van de steenmarter en kleine marterachtigen.
Uit het
onderzoek is gebleken dat geen kleine marterachtigen aanwezig zijn, en dat geen vaste rust- en verblijfplaatsen (voedselopslag/voortplantingsplaatsen) van de steenmarter aanwezig zijn het plangebied. Hiermee is het nader onderzoek afgesloten. Verdere procedures in het kader van de Wet natuurbescherming zijn niet aan de orde.” Het uitgevoerde onderzoek (Lomans Ecoworks, d.d. 17 augustus 2020) is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd. In 2021 is tevens binnen het plangebied een vleermuizenonderzoek uitgevoerd door Sweco. Tijdens het onderzoek zijn vier vleermuissoorten aangetroffen. Deze soorten zijn alleen foeragerend en langs vliegroutes aangetroffen. Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn niet aangetroffen in de te amoveren of herinrichten bebouwing. De beoogde herontwikkeling kan volgens Sweco met het oog op leefgebied voor vleermuizen doorgang vinden vanuit de Wet natuurbescherming. Wel is tijdens het aanvullende natuuronderzoek door Sweco geconstateerd dat binnen de werkschuur op De Ruiting 4, 4a sprake is van een rustplaats van de kerkuil. Voor de verbouw van deze schuur zal een ontheffingsaanvraag worden gedaan en passende mitigerende maatregelen dienen te worden getroffen. Het aanvullend natuuronderzoek, inclusief vleermuizenonderzoek (Sweco, d.d. 29 september 2021) is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
21
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
1.7
Cultuurhistorie en archeologie
1.7.1
Cultuurhistorie
De te slopen varkensstallen ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a kennen geen cultuurhistorische waarden. De bestaande Vlaamse schuur is in 2002 naar deze locatie verplaatst om deze van sloop op een andere plek te redden. Met de beoogde herontwikkeling zal aan de Vlaamse schuur een woonfunctie worden toegekend als zijnde bedrijfswoning bij het beoogde gemengde bedrijf ter plaatse. De toekenning van deze passende invulling leidt tot het duurzaam bewonen van de bebouwing met daarbij behorende behoud en onderhoud hiervan. Als gevolg van de beoogde herontwikkeling gaan dan ook geen cultuurhistorische waarden verloren. Met de realisatie van de nieuwe bebouwing wordt ook ingespeeld op de cultuurhistorisch waardevolle schuur. Ingezet wordt op soortgelijke uitstraling van bebouwing, passend bij het geheel.
1.7.2
Archeologie
Als gevolg van de beoogde herontwikkeling wordt circa 4.400 m² aan stallen gesloopt. Deze stallen zijn echter bijna volledig onderkelderd. Gesteld kan worden dat de bodem aldaar reeds dusdanig is geroerd, dat geen sprake kan zijn van archeologische waarden. Anders dan de sloop van deze stallen vinden ter plaatse geen activiteiten plaats die leiden tot een bodemverstoring over een oppervlakte van meer dan 100 m². Een archeologisch onderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. Niettemin blijft de vigerende dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ met onderhavig bestemmingsplan gehandhaafd, waarmee ook in de toekomst eventueel aanwezige waarden beschermd blijven.
1.8
Agrarische bedrijvigheid
1.8.1
Woon- en leefklimaat
1.8.1.1
Inleiding
Met de beoogde herontwikkeling wordt de voormalige agrarische bedrijfswoning aan De Ruiting 4 omgezet naar reguliere burgerwoning. Deze woning wordt echter in de huidige situatie reeds gezien als geurgevoelig object vanuit omliggende bedrijven. Niettemin dient te allen tijde sprake te zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Tevens wordt aan de huidige Vlaamse schuur een woonfunctie toegekend als zijnde bedrijfswoning behorende bij het beoogde gemengde bedrijf ter plaatse. In de volgende subparagrafen wordt voor de beide woningen zowel de voor- als achtergrondbelasting berekend om het woon- en leefklimaat ter plaatse te bepalen.
1.8.1.2
Voorgrondbelasting
Op de veehouderijen aan Haarenseweg 17 en Nergena 18 worden (ook) dieren gehouden waarvoor bij ministeriële regeling een geuremissiefactor is vastgesteld. Om te bepalen welke veehouderij de dominante veehouderij betreft, is voor de beide veehouderijen de voorgrondbelasting berekend op de planlocatie De Ruiting 4. De XY-coördinaten van de veehouderijen betreffen de meest dicht bij de planlocatie gelegen hoekpunten van de bouwvlakken. Hierbij is de worst-case-scenario berekend. De XY-coördinaten van de geurgevoelige functies zijn hierbij de hoekpunten van de woonbestemming en de beoogde Vlaamse schuur.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
22
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Figuur 11: Emissiepunt veehouderij en toetspunten geurgevoelige locaties
Hierna zijn de uitgevoerde berekeningen weergegeven. Berekende ruwheid: 0,23 Meteo station: Eindhoven Brongegevens: Volgnr.
BronID
X-coord.
Y-coord.
EP Hoogte
Gem.geb. hoogte
EP Diam.
EP Uittr. snelh.
1
Haarenseweg 17
147 637
402 644
6,0
6,0
0,50
4,00
E-Aanvraag
428
Geur gevoelige locaties: Volgnummer
GGLID
Xcoordinaat
Ycoordinaat
2
1
147 439
402 356
Geurbelasting
0,0
3
2
147 398
402 293
0,0
4
3
147 484
402 339
0,0
5
4
147 439
402 277
0,0
Tabel 4: Voorgrondbelasting Haarenseweg 17 op planlocatie De Ruiting 4
De voorgrondbelasting afkomstig van de veehouderij Haarenseweg 17 op de planlocatie De Ruiting 4 en 4a is 0. Dit is dan ook niet relevant. Brongegevens: Volgnr.
BronID
X-coord.
Y-coord.
EP Hoogte
Gem.geb. hoogte
EP Diam.
EP Uittr. snelh.
E-Aanvraag
1
Nergena 18
147 005
401 577
6,0
6,0
0,50
4,00
35 782
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
23
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Geur gevoelige locaties: Volgnummer
GGLID
Xcoordinaat
Ycoordinaat
Geurbelasting
2
1
147 439
402 356
1,3
3
2
147 398
402 293
1,5
4
3
147 484
402 339
1,3
5
4
147 439
402 277
1,4
Tabel 5: Voorgrondbelasting Nergena 18 op planlocatie De Ruiting 4
De voorgrondbelasting afkomstig van de veehouderij Nergena 18 op de planlocatie De Ruiting 4 en 4a is maximaal 1,5 oue/m³. De veehouderij aan Nergena 18 is dan ook de dominante veehouderij ten aanzien van de planlocatie De Ruiting 4.
1.8.1.3
Achtergrondbelasting
In de volgende tabel is de achtergrondbelasting ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a weergegeven. De XY-coördinaten betreffen hierbij de hoekpunten van de gehele planlocatie De Ruiting 4.
Cumulatieve geurbelasting op receptorpunten, zoals berekend RecepID X-coor Y-coor Geurbelasting [OU/m3] 1001 147290 402422 1,50 1002 147037 402324 1,61 1003 147490 402356 2,36 1004 147374 402196 2,51 Tabel 6: Achtergrondbelasting ter plaatse van planlocatie De Ruiting 4 en 4a
Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a is sprake van een achtergrondbelasting van maximaal 2,51 oue/m³. Op basis van de achtergrondbelasting is ter plaatse sprake van een ‘zeer goed woon- en leefklimaat’.
1.8.1.4
Conclusie woon- en leefklimaat
Als vuistregel voor de beoordeling van het woon- en leefklimaat geldt dat de voorgrondbelasting bepalend is voor de hinder, als de voorgrondbelasting tenminste de helft bedraagt van de achtergrondbelasting. De voorgrondbelasting bedraagt meer dan de helft van de achtergrondbelasting en is daarmee dan ook bepalend bij het bepalen van het woon- en leefklimaat. Met een dergelijke lage geurbelasting kan worden gesteld dat ter plaatse sprake is van een ‘zeer goed woon- en leefklimaat’.
1.8.2
Belangenafweging
De naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning aan De Ruiting 4 maakt thans nog deel uit van de intensieve veehouderij ter plaatse. Op deze woning is dan ook zowel in de huidige als in de beoogde situatie, artikel 3, tweede lid van de Wet geurhinder en veehouderij van toepassing. De bescherming van de woning ten opzichte van agrarische bedrijvigheid door derden wijzigt derhalve niet door de omzetting van bedrijfswoning naar burgerwoning. Deze ontwikkeling zal eventuele toekomstige
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
24
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven dan ook niet meer belemmeren dan nu het geval is. Ter plaatse van de planlocatie wordt tevens een nieuw geurgevoelig object opgericht binnen de Vlaamse schuur als zijnde bedrijfswoning behorende bij de zorgboerderij. Tussen omliggende veehouderijen en de Vlaamse schuur zijn reeds geurgevoelige objecten gelegen. Met de toekenning van een woonfunctie als zijnde bedrijfswoning in de Vlaamse schuur zullen omliggende veehouderijbedrijven dan ook niet in de ontwikkelingsmogelijkheden worden belemmerd.
1.9
Niet-agrarische bedrijvigheid
De planlocatie De Ruiting 4 is gelegen op een afstand van ruim 355 meter tot de nutsvoorziening aan De Ruiting ong. en is daarmee gelegen op ruim voldoende afstand. Het agrarisch technisch hulpbedrijf aan Haarenseweg 29 is gelegen op een afstand van circa 250 meter en is hiermee dan ook geen belemmering. Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a wordt een maatschappelijk bedrijf beoogd met dagbesteding en zorgwoningen. Gezien de beoogde kleinschaligheid is het bedrijf ter plaatse te karakteriseren als een categorie 2-activiteit. In het gemengd gebied dient daartoe een afstand van ten minste 10 meter aangehouden te worden tot gevoelige objecten. Binnen een straal van 10 meter is geen gevoelig object gelegen. De naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning binnen de eigen planlocatie is ook gelegen op grotere afstand. Het aspect Bedrijven en Milieuzonering is dan ook geen bezwaar.
1.10
Geluid
De naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning betreft reeds een geluidgevoelig object. Een akoestisch onderzoek wordt voor deze woning niet noodzakelijk geacht. Binnen de planlocatie De Ruiting 4 en 4a wordt tevens een nieuw geluidgevoelig object opgericht binnen de bestaande Vlaamse schuur. Deze Vlaamse schuur is in de huidige situatie nog geen geluidgevoelig object. Voor dit nieuwe geluidgevoelig object is door tritium Advies een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Navolgende conclusie komt voort uit het uitgevoerde akoestisch onderzoek: "Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de wegen De Ruiting en Koolwijksestraat. Voor zowel De Ruiting als de Koolwijksestraat geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de woning overschrijdt. Derhalve is een procedure hogere waarde niet aan de orde. Aangezien in onderhavige situatie geen sprake is van een procedure hogere waarde, wordt voor de woning een aanvullend onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
25
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
gevels niet noodzakelijk geacht. Bij toepassing van standaard geluidwerende materialen en maatregelen is een goed akoestisch woon- en leefklimaat gewaarborgd." Het uitgevoerde onderzoek (Tritium Advies BV, documentnummer 2002/277/CK-01, d.d. 2 april 2019) is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd.
1.11
Luchtkwaliteit
De planlocatie De Ruiting 4 en 4a is gelegen op een afstand van circa 900 meter tot de veehouderij Nergena 18. Ruim voldaan wordt aan de richtafstand van 114 meter en is derhalve in het kader van endotoxinen geen bezwaar. Ter plaatse is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
1.12
Bodemkwaliteit
Na sanering van de intensieve veehouderij zal een eindsituatieonderzoek worden uitgevoerd, waarbij gelijktijdig het benodigde verkennende bodemonderzoek zal worden uitgevoerd. PM.
1.13
Verkeer en parkeren
1.13.1 Verkeer De planlocatie De Ruiting 4 is reeds ontsloten op De Ruiting middels drie inritten. Als gevolg van de beoogde herontwikkeling ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 4 en 4a zal de intensieve veehouderij worden gesaneerd. Alle stallen in gebruik voor de intensieve veehouderij worden gesloopt. Daarmee komt tevens een fors aantal vervoersbewegingen van zwaardere voertuigen te vervallen. De huidige bedrijfswoning wordt omgezet naar reguliere burgerwoning en de daar bij behorende reeds bestaande bed and breakfast blijft behouden. Het aantal vervoersbewegingen blijft hiermee gelijk. In de huidige Vlaamse schuur wordt een woonfunctie toegekend in de vorm van bedrijfswoning. Dit brengt enkel een toename van personenvervoer ten behoeve van deze wooneenheid met zich mee. Ten behoeve van de dagrecreatie en de zorgwoningen zal het aantal vervoersbewegingen over De Ruiting minimaal toenemen. Plaats wordt geboden voor circa 15 personen voor de dagbesteding. Gedeeltelijk zal dit echter worden gebruikt door bewoners ter plaatse. Voor het overige zal gebruik worden gemaakt van busjes met meerdere personen. Naar schatting neemt het aantal vervoersbewegingen toe met 20 per etmaal (brengen en halen) voor de dagrecreatie en zorgplaatsen en circa 10 vervoersbewegingen van overig personenvervoer als personeel en bezoek.
Daar tegenover staat het vervallen van een intensieve veehouderij ter plaatse. Hiervoor staan geen richtlijnen genoemd in de CROW. Naar schatting vervalt hiermee 7 vervoersbewegingen van zwaardere voertuigen per etmaal en 30 vervoersbewegingen per etmaal van personenauto’s die de inrichting bezoeken (boerderijwinkel/excursieruimte). De toename van motorvoertuigbewegingen van ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
26
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
personenvervoer van de beoogde gemengde bedrijfsvoering ter plaatse zal, mede gelet op de afname van vervoersbewegingen van zwaardere voertuigen, niet leiden tot problemen over De Ruiting.
1.13.2 Parkeren Het parkeren ten behoeve van de naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning met de daar bij behorende bed and breakfast vindt plaats bij deze woning. Ter plaatse is voldoende ruimte voor parkeren. Ook bij de beoogde bedrijfswoning binnen de Vlaamse schuur kan worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Het parkeren van alle overige functies binnen de planlocatie De Ruiting 4 wordt gecentraliseerd bij de te handhaven schuur. Dit parkeerterrein wordt ontsloten middels een circuit waarvoor de bestaande inritten worden gebruikt. De planlocatie De Ruiting 4 biedt voldoende ruimte voor parkeren op eigen terrein.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
27
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
2.
DE RUITING 3 EN 3A: DE ROUDONCK
2.1 Inleiding Ter plaatse van de planlocatie De Roudonck is een historische woning in de vorm van een Herenhuis met bijbehorende bijgebouwen binnen de woonbestemming (De Ruiting 3) gelegen en een recreatiewoning binnen de recreatiebestemming (De Ruiting 3A). De planlocatie is dan ook onderverdeeld in 2 deellocaties, de deellocatie De Ruiting 3 en de deellocatie De Ruiting 3A. De beoogde terreinindeling is functioneel en tevens gericht op het verbeteren van de natuurwaarden ter plaatse. De vigerende woonbestemming wordt van vorm veranderd en de educatieve nevenactiviteit, evenals de reeds vergunde bed and breakfast in een vrijstaand bijgebouw en in de woning, wordt planologisch verankerd. De achtergelegen gronden worden natuurlijk ingepast, passend bij de landschappelijke en hydrologische situatie ter plaatse. De mogelijkheid wordt geboden om ter plaatse een niet permanent zeer kleinschalig natuurkampeerterrein te realiseren ten behoeve van natuureducatie.
2.2
Huidige situatie planlocatie
2.2.1
Begrenzing
De planlocatie De Roudonck is kadastraal bekend als gemeente Esch, sectie B, nummer 1488, 1490, 1543, 1543, 1777 (gedeeltelijk), 1864 en 2244. De volgende figuur geeft een kadastraal overzicht van de planlocatie, geprojecteerd op een luchtfoto.
Figuur 12: Kadastraal overzicht planlocatie de Roudonck bestaande uit deellocaties De Ruiting 3 en de Ruiting 3A
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
28
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
2.2.2
Planologische situatie
De volgende figuur betreft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 2020’ ter plaatse van de planlocatie De Roudonck. De planlocatie is omkaderd met de blauwe bolletjeslijn.
Figuur 13: Uitsnede vigerend bestemmingsplan ter plaatse van De Roudonck
De locatie is in het vigerende bestemmingsplan deels bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschapswaarden 2’ (gedeeltelijk), ‘Recreatie – Recreatiewoning 2’ (gedeeltelijk), ‘Water’ (gedeeltelijk) en ‘Wonen’ (gedeeltelijk). De locatie kent tevens de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie
2’
en
‘Waterstaat
–
Waterberging’
(gedeeltelijk),
de
functieaanduidingen
‘cultuurhistorische waarden’ (ter plaatse van de woonbestemming) en ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden – landschapsontwikkelingsgebied’ (gedeeltelijk) en de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – attentiezone waterhuishouding’, ‘overige zone – beperkingen veehouderij’, ‘overige zone – Natuur Netwerk Brabant’, ‘overige zone – reservering waterberging’ en ‘overige zone – stalderingsgebied’. Ter plaatse wordt derhalve een woning toegestaan binnen de woonbestemming en een recreatiewoning binnen de recreatiebestemming. Het meest oostelijke deel van de locatie is bestemd voor watergangen, waterpartijen en oeverstroken.
2.2.3
Invulling en gebruik
Ter plaatse van de deellocatie De Ruiting 3 is sprake van een woonbestemming met een historische woning in de vorm van een Herenhuis (De Ruiting 3) met bijbehorende bijgebouwen. In de woning en in het vrijstaande bijgebouw ten zuidwesten van de woning is thans een bed and breakfast toegestaan. Ten (noord) oosten van de woning is conform vergunning een ruimte ingericht voor therapie en trainingen. Ter plaatse van de deellocatie De Ruiting 3A is sprake van een recreatiewoning.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
29
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
De planlocatie De Roudonck is middels een oprijlaan met laanbomen vanuit De Ruiting te bereiken. De planlocatie is landschappelijk goed ingepast. In het oosten van de planlocatie is sprake van een waterplas, welke in het verleden bedrijfsmatig is benut als visvijver. Mogelijk is het een voormalige arm van de Essche Stroom of een voor het kweken van vis gegraven visvijver. Op De volgende luchtfoto is nader ingezoomd op de planlocatie.
Figuur 14: Luchtfoto planlocatie De Roudonck
Op de volgende pagina is een aantal foto’s weergegeven van de planlocatie in de huidige situatie.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
30
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Figuur 15: Huidige invulling planlocatie: cluster aan het einde van de oprijlaan (a), oprijlaan (b), monumentale huis (c), ruigtekruiden (d), bebouwing (e), landschapselementen achter de donk (f), wilgen en riet aan de rand van de visplas aan de achterzijde (g), recreatiewoning in voormalige stal (h), landschapselementen (i, j, k en l). (Bron: Inrichtingsplan P15 (stads)landschappen)
Figuur 16: Allure van het Herenhuis: de achterzijde van de zogenoemde ‘Principale woning’
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
31
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
2.3
Beoogde situatie planlocatie
2.3.1
Beoogde invulling en bebouwing
De beoogde herontwikkeling van deze planlocatie bestaat voornamelijk uit functionele veranderingen, de wijziging van de bestemming van de bebouwing en het mogelijk maken van specifiek gebruik en uitbreiding van dit gebruik. Het Herenhuis (De Ruiting 3) wordt uitgebreid met een serre en er wordt een carport gerealiseerd. De reeds vergunde bed and breakfast in het vrijstaande bijgebouw ten zuiden van de woning en in de woning De Ruiting 3 wordt verankerd in dit bestemmingsplan. Het bestaande bijgebouw ten (noord)oosten van de cultuurhistorisch waardevolle woning zal worden uitgebreid ten behoeve van de educatieve nevenfunctie. Ter plaatse zullen onder andere cursussen en trainingen worden gegeven. Ten behoeve van deze nevenfunctie wordt tevens een nieuwe schuur met een oppervlakte van circa 70 m² beoogd ten zuiden van deze bestaande bebouwing, ter vervanging van een aantal bestaande schuurtjes en afdaken. De oppervlakte aan bijgebouwen zal in totaal toenemen met circa 180 m². Tevens wordt de mogelijkheid geboden om een niet permanent zeer kleinschalig natuurkampeerterrein te realiseren achter het noordelijke bijgebouw, ten behoeve van de educatieve nevenfunctie. Op dit natuurterrein worden niet permante kampeermiddelen geplaatst zoals een Yurt. Ten behoeve van het herstel van de cultuurhistorische waarden wordt tevens beoogd een verdwenen bakhuisje en een waterput te herbouwen.
De recreatiewoning op de deellocatie De Ruiting 3A blijft met de beoogde herontwikkeling ongewijzigd. Wel wordt er een nieuwe toegangsweg in de vorm van een half verhard karrespoor richting de recreatiewoning gerealiseerd. De overige grond aan de westzijde van de Roudonck wordt ingericht als natuurgebied. Achter de bestaande woning aan De Ruiting 3 wordt de natuurwaarde eveneens aanzienlijk verbeterd met natuurlijke oeverzones en beplanting als structurerende elementen. De waterkwaliteit van de waterplas (voormalige arm van de Essche Stroom) wordt door een aantal hydrologische ingrepen ecologisch verbeterd. In de volgende figuur wordt indicatief de beoogde invulling van de te handhaven en beoogde bebouwing inzichtelijk gemaakt.
Figuur 17: Beoogde invulling bebouwing De Roudonck na herontwikkeling ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
32
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
2.3.2
Beoogde planologische situatie
De planologische situatie ter plaatse van de planlocatie De Roudonck zal voor wat betreft de woonbestemming en de recreatiebestemming nauwelijks wijzigen. De woonbestemming (De Ruiting 3) zal van vorm veranderen, waarmee alle bebouwing en bijbehorende functies binnen de woonbestemming passen. De bestaande bed and breakfast in een gedeelte van het Herenhuis en in het vrijstaande bijgebouw ten zuiden van de reguliere woning zal tevens planologisch worden verankerd. Dit geldt ook voor de educatieve nevenfunctie in het vrijstaande bijgebouw ten noorden van de reguliere woning, de beoogde schuur ten zuiden hiervan en het niet permanent zeer kleinschalig natuurkampeerterrein op de achtergelegen gronden. De recreatiebestemming op de deellocatie De Ruiting 3A zal van vorm veranderen zodat het bijbehorende bijgebouw van de recreatiewoning binnen de bestemming valt. De gronden aan de voorzijde en de achtergelegen gronden zullen gedeeltelijk worden bestemd naar ‘Natuur’ ten behoeve van de natuurlijke inpassing ter plaatse. Onderstaand is de beoogde planologische situatie van de planlocatie De Roudonck weergegeven.
Figuur 18: Beoogde planologische situatie De Roudonck
2.3.3
Inrichtingsmaatregelen
De beoogde inrichting is nader uitgewerkt in het inrichtingsplan, welke als bijlage bij onderhavige toelichting is gevoegd. De belangrijkste inrichtingsmaatregelen betreffen:
kappen enkele bomen voor realisatie nieuwbouw (bij De Ruiting 3)
aanpassen terreininrichting rondom deze nieuwbouw
aanpassen terreininrichting bij B&B als gevolg van opheffen toegang tot recreatiewoning aan deze zijde
aanpassen ontsluiting recreatiewoning (De Ruiting 3A) met eigen karrenspoor
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
33
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
verleggen kabels en leidingen recreatiewoning langs karrenspoor
realiseren nieuwe parkeermogelijkheden bij recreatiewoning - halfverharding
verbeteren van waterkwaliteit (verplaatsen of opheffen overstort)
aanpassen van de sloot langs de buitenrand aan de zijde van het naastgelegen landgoed –