Vaststelling bp De Ruiting 3, 3a, 4, 4a, 5 en 7 (1299851)- Bijlage 2b Toelichting B Inhoudelijke toets ontwerp 28 juli 2022.pdf
Tekst van het document
plaatse
van
de
planlocatie
De
Ruiting
5
wordt
een
recreatiebedrijf
beoogd
met
vakantieappartementen en een boerenterras met bijbehorende faciliteiten achter op het perceel. De vakantieappartementen kunnen worden gezien als een categorie 1-ontwikkeling, waarbij geen richtafstanden gelden ten aanzien van gevoelige functies. Ook de horecafunctie kan worden geschaard onder een categorie 1-ontwikkeling. Niettemin is gekozen voor een situering van het terras op dusdanige wijze dat zo min mogelijk overlast ontstaat bij de buurpercelen De Ruiting 3 en 3A. Het aspect Bedrijven en Milieuzonering is dan ook geen bezwaar.
3.10
Geluid
De beoogde herontwikkeling van de planlocatie De Ruiting 5 heeft geen geluidemissie tot gevolg welke
leidt
tot
milieueffecten
op
omliggende
gevoelige
objecten.
Andersom
wordt
de
langgevelboerderij wel gesplitst waarmee een nieuw geluidgevoelig object wordt gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing. Derhalve is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Navolgende conclusies en aanbevelingen komen voort uit het uitgevoerde onderzoek: “Voor wegverkeerslawaai is het plan enkel gelegen binnen de geluidzone van de weg Ruiting. Voor de weg Ruiting geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze weg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de woning overschrijdt. Derhalve is een procedure hogere waarde niet aan de orde. Aangezien in onderhavige situatie geen sprake is van een procedure hogere waarde, wordt voor de woning een aanvullend onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevels niet noodzakelijk geacht. Bij toepassing van standaard geluidwerende materialen en maatregelen is een goed akoestisch woon- en leefklimaat gewaarborgd. De overige twee bestemmingen binnen de boerderij behoeven geen toetsing aan de Wet geluidhinder. De afstand van de gevels van deze panden tot de wegas van de weg Ruiting is gelijk aan deze afstand tot de getoetste woonbestemming.
Derhalve kan worden aangenomen dat de geluidbelasting op deze gevels gelijk is aan de geluidbelasting ter plaatse van de getoetste gevels en dat bij toepassing van standaard geluidwerende materialen en maatregelen een goed akoestisch woon- en leefklimaat gewaarborgd is.”
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
62
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Het akoestisch onderzoek (Tritium Advies, d.d. 26 juni 2020) is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd.
3.11
Luchtkwaliteit
De planlocatie De Ruiting 5 is gelegen op een afstand van ruim 800 meter tot de veehouderij Nergena 18. Ruim voldaan wordt aan de richtafstand van 114 meter en is derhalve in het kader van endotoxinen geen bezwaar. Ter plaatse van de planlocatie is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
3.12
Bodemkwaliteit
Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 5 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd en tevens een onderzoek naar asbest. Navolgende conclusies komen voort uit het uitgevoerde onderzoek: “Resultaten NEN5740 In de bodem zijn bij een groot aantal meetpunten sporen baksteen, puin en glas waargenomen tot een maximale diepte van 1,0 meter -mv. In de visueel schone bovengrond ter plaatse van de voormalige bovengrondse dieseltank (BG1) is geen gehalte aan minerale olie gemeten boven de achtergrondwaarde. In de sporen puinhoudende bovengrond (BG2) is een gehalte aan minerale olie gemeten boven de achtergrondwaarde. Mogelijk is het gehalte aan olie het gevolg van de aanwezigheid van puin of het gebruik van het terrein door de jaren heen. Het gehalte vormt geen aanleiding voor aanvullend onderzoek. In de overige mengmonsters van boven- en ondergrond (BG3, BG4, OG1 en OG2) zijn geen gehaltes aan onderzochte stoffen gemeten boven de achtergrondwaarden. In het grondwater ter plaatse van peilbuis 01 (voormalige tank) zijn gehaltes aan barium, benzeen en naftaleen gemeten boven de achtergrondwaarden. De marginaal verhoogde gehaltes aan benzeen en naftaleen zijn waarschijnlijk gerelateerd aan de voormalige aanwezigheid van een brandstoftank en vormen geen aanleiding voor nader onderzoek.
De verhoging aan barium, die ook is aangetoond in het grondwater ter plaatse van peilbuis 02, kan als natuurlijk verhoogd worden beschouwd en vormt geen aanleiding voor nader onderzoek. Resultaten asbestonderzoek NEN5707 Door aanwezigheid van hoge vegetatie (gras) is een maaiveldinspectie niet verricht. Formeel blijft de locatie asbestverdacht, tot een maaiveldinspectie heeft plaatsgevonden. Tijdens inspectie van maaiveld is, voor zover inspecteerbaar, geen asbestverdacht plaatmateriaal visueel waargenomen. Ter plaatse van meetpunt 31 is een klein fragment asbest aangetroffen. Uit analyse van het fragment en de uitgezeefde grond (mm2), blijkt sprake van een gewogen gehalte aan asbest van 8,8 mg/kgds. Dit gehalte vormt geen aanleiding voor nader onderzoek. In twee mengmonsters (mm1 en mm3), samengesteld uit de gezeefde grond uit overige proefgaten, is geen asbestfractie aangetoond.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
63
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Conclusie en advies Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn geen verontreinigingen aangetoond die aanleiding vormen voor het uitvoeren van nader of aanvullend bodemonderzoek. De locatie is onverdacht op aanwezigheid van asbest in bodem in een gehalte boven interventiewaarde. De bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vormt geen belemmering voor de beoogde bestemmingswijziging.” De rapportage (BodemInzicht, d.d. 24 september 2020) is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd.
3.13
Verkeer en parkeren
3.13.1 Verkeer De planlocatie De Ruiting 5 is thans ontsloten middels drie inritten aan De Ruiting: één ter plaatse van de kuilvoerplaat, één ten noorden van de langgevelboerderij voor de ontsluiting van de achtergelegen stallen en één ten zuiden van de langgevelboerderij voor de ontsluiting van de naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning. De ontsluitingen blijven met de beoogde herontwikkeling behouden. Een scheiding wordt gemaakt tussen de ingang voor leveranciers en voor bezoekers van het terras. De toegang voor leveranciers wordt gecombineerd met de toegang tot het bijgebouw voor de tweede woning en de gasten van de vakantieappartementen. Tussen het oude gebouw en het terras wordt een plukboomgaard gerealiseerd. Een korte laan met bloesembomen ontsluit het terras. Met de beoogde herontwikkeling wordt de cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij gesplitst, waarbij het zuidelijk deel wordt omgezet naar reguliere burgerwoning en het middelste deel naar bedrijfswoning behorende bij de beoogde recreatiefunctie. De toevoeging van deze woonfunctie leidt enkel tot een toename van personenvervoer van deze wooneenheid. Daarnaast
wordt
voorzien
in
een
vijftal
bed
and
breakfast
accommodaties
dan
wel
vakantieappartementen in het noordoostelijk deel van de langgevelboerderij. De CROW kent hiervoor geen richtlijnen, maar komt gezien de mogelijkheden het meest overeen met een bungalowpark. Conform de CROW-richtlijn brengt een bungalowpark in het buitengebied, niet-stedelijk, circa 2,8 motorvoertuigbewegingen per weekdagetmaal met zich mee. Met vijf accommodaties houdt dit een toename van circa 14 vervoersbewegingen per etmaal over De Ruiting in. Daar bij het beoogde boerenterras wordt ingestoken op de wandelaar en de fietser en de recreant van de eigen vakantieappartementen, wordt het aantal extra motorvoertuigbewegingen als gevolg van deze horecafunctie verwaarloosbaar geacht. Als gevolg van de beoogde herontwikkeling komt ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 5 de rundveehouderij te vervallen, waarmee dan ook alle vervoersbewegingen van zwaardere voertuigen komt te vervallen. De toename motorvoertuigbewegingen van personenvervoer als gevolg van de beoogde herontwikkeling weegt niet op tegen de afname van motorvoertuigbewegingen van zwaardere voertuigen. De beoogde herontwikkeling leidt dan ook niet tot problemen over De Ruiting.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
64
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
3.13.2 Parkeren Het parkeren ten behoeve van de naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning vindt plaats bij deze woning, zoals in de huidige situatie. Ook het parkeren ten behoeve van de beoogde bedrijfswoning vindt bij de langgevelboerderij plaats. De planlocatie biedt hiertoe voldoende ruimte. Tussen de bomen ten noordoosten van de langgevelboerderij wordt een aantal nieuwe parkeerplaatsen gemaakt. Het boerenterras met bijbehorende faciliteiten is vooral gericht op fietsers en wandelaars en kan als centrale voorziening voor de verblijfsrecreatie aan De Ruiting dienst doen. Binnen de planlocatie De Ruiting 5 kan worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
65
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
4.
DE RUITING 7: LANDGOED DE RUITING
4.1 Inleiding De planlocatie De Ruiting 7 omvat de kern van de bestaande natuur in de Natte Natuurparel. De planlocatie is aangemerkt als landgoed onder de Natuurschoonwet 1928 (NSW). Met onderhavig bestemmingsplan wordt aan de planlocatie De Ruiting 7 tevens bestemmingsplanmatig de aanduiding ‘landgoed’ toegevoegd. Met de beoogde herontwikkeling wordt ingezet op het verhogen van de natuur- en belevingswaarde van het landgoed. Daarnaast wordt een cultuurhistorisch waardevolle schuur herbouwd op deze planlocatie, welke dienst zal doen voor opslag en overdekt terras. Ook wordt de cultuurhistorisch waardevolle boerderij gesplitst in twee wooneenheden, waarbij tevens de reeds vergunde bed and breakfast wordt verankerd binnen de noordelijke woonbestemming.
4.2
Huidige situatie planlocatie
4.2.1
Begrenzing
De planlocatie De Ruiting 7 is kadastraal bekend als gemeente Esch, sectie B, nummer 1491, 1492, 2935, 2937, 3106, 3118, 3119 en 3122. De volgende figuur geeft een kadastraal overzicht van de planlocatie De Ruiting 7, geprojecteerd op luchtfoto. De planlocatie is hierbij weergegeven met de zwarte bolletjeslijn.
Figuur 29: Kadastraal overzicht planlocatie De Ruiting 7
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
66
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
4.2.2
Planologische situatie
De volgende figuur betreft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 2020’ ter plaatse van de locatie De Ruiting 7. De planlocatie is hierbij omkaderd met de blauwe bolletjeslijn.
Figuur 30: Uitsnede vigerend bestemmingsplan ter plaatse van De Ruiting 7
De locatie De Ruiting 7 is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als ‘Wonen’ (gedeeltelijk) en ‘Natuur’ (gedeeltelijk). De locatie kent tevens de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2’ (gedeeltelijk) en ‘Leiding’ (gedeeltelijk). De locatie kent tevens de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – attentiezone waterhuishouding’, ‘overige zone – beperkingen veehouderij’, ‘overige zone – Natuur Netwerk Brabant’, ‘overige zone – reservering waterberging’ en ‘overige zone – stalderingsgebied’ en de figuur ‘hartlijn leiding – water’.
4.2.3
Invulling en gebruik
Ter plaatse is sprake van een monumentale boerderij met aangebouwde schuur welke in gebruik is voor gastenverblijf en enkele bouwvallige bijgebouwen binnen de woonbestemming. De omliggende gronden zijn thans bestemd als ‘Natuur’ en in gebruik als graasgrond. Op de volgende luchtfoto is nader ingezoomd op de planlocatie De Ruiting 7.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
67
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Figuur 31: Luchtfoto planlocatie De Ruiting 5
Onderstaand is een aantal foto’s weergegeven van de planlocatie De Ruiting 7 in de huidige situatie.
Figuur 32: Huidige invulling planlocatie: woning (a), ligusterhaag (b), bijgebouwen op de achtergrond (c), landschappelijke inpassing (e, f, g, h, i en j), bebouwing vanaf achterzijde gezien (k). (Bron: Inrichtingsplan P15 (stads)landschappen)
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
68
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
4.3
Beoogde situatie planlocatie
4.3.1
Beoogde invulling en bebouwing
Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 7 wordt het bestaande landgoed heringericht. Het terrein is aangemerkt als landgoed onder de Natuurschoonwet 1928 (NSW). Met de beoogde herontwikkeling wordt ingezet op het verhogen van de natuur- en belevingswaarde waarmee het landgoed wordt versterkt. Aan de locatie wordt de aanduiding ‘landgoed’ toegekend. Binnen het landgoed wordt tevens een kleinschalige veldschuur à 90 m² gerealiseerd ten behoeve van de bewerking van de omliggende gronden en daarmee het behoud en onderhoud van het landgoed. De bestaande cultuurhistorisch waardevolle woning wordt gesplitst in twee wooneenheden. Daarbij wordt het bestaande gastenverblijf verankerd door middel van de aanduiding ‘bed and breakfast’. Beoogd wordt de twee bijgebouwen ten oosten van de woonboerderij te behouden met een oppervlakte van circa 145 m² en 15 m² overkapping. De overige 50 m² aan bijgebouwtjes, in het zuidoosten van de planlocatie, zullen worden gesloopt. Hiervoor in de plaats wordt een Vlaamse schuur met een oppervlakte van 250 m² herplaatst, passend bij het cultuurhistorisch waardevolle ensemble. Deze cultuurhistorisch waardevolle schuur zal dienst doen voor opslag en overdekt terras bij het zwembad.
In samenwerking met Schamp bouwkundig advies wordt deze schuur verplaatst naar De Ruiting 7 en daarmee nieuw leven ingeblazen op een passende plek waarmee het de omgeving tevens versterkt. De overige gronden van de planlocatie behouden de bestemming ‘Natuur’ ten behoeve van het bestaande, her in te richten landgoed.
4.3.2
Beoogde planologische situatie
Onderstaand is de beoogde planologische situatie van de planlocatie De Ruiting 7 weergegeven.
Figuur 33: Beoogde planologische situatie planlocatie De Ruiting 7
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
69
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
4.3.3
Inrichtingsmaatregelen
De beoogde inrichting van de planlocatie De Ruiting 7 is nader uitgewerkt in het inrichtingsplan, welke als bijlage bij onderhavige toelichting is gevoegd. De meest belangrijke inrichtingsmaatregelen voor wat betreft De Ruiting 7 worden als volgt omschreven:
afbraak bouwvallige bijgebouwen
nieuwbouw van bijgebouwen, veelal cultuurhistorisch waardevol en ten behoeve van het natuurbeheer
herinrichting terrein (tuingedeelte)
dempen van de bestaande sloot om de ponyweide en achter de bestaande (bouwvallige)
graven van een nieuwe sloot met eenzijdige flauwe oever rondom de tuin als begrenzing
bijgebouwen richting de aanliggende natuurterreinen
het verwijderen van beplanting aan de rand van de huidige ponyweide
het opdikken bestaande groensingel aan de straatzijde (aanvullen met besdragende struiken)
realisatie nieuwe schuur voor onderhoud van landgoed
aanplant nieuwe boomgaard met haag van veldesdoorn bij schuur
realisatie (nieuwe) dienstingang bij boomgaard en schuur
op eenduidige wijze markeren van alle ingangen van het landgoed
dempen van de diepe sloot richting Essche Stroom
vergroten van de bestaande poel tot natuurplas
realisatie van tweede natuurplassen in plaats van de diepe sloot
aanpassen terreinhoogtes aan zijde natuurzone SBL tot peilwaarde
verlengen bestaande laan
realisatie uitkijkpunt op einde van de gebogen laan
realisatie extra voorzieningen voor flora en fauna
toevoegen boomgroepen en bomenrijen (ook knotbomen)
toevoegen overige opgaande beplanting (hakhoutbosje en ‘reebosjes’ met struiken en opgaande bomen)
verbetering bestaand grasland (middels bezaaiing met Ratelaar en bloemplanten)
aanleg natuurgrasland op natuurterrein (middels bezaaiing)
verleggen wandelpaden en uitbreiden lengte daarvan
De volgende figuur geeft de beoogde situatie na herontwikkeling van de planlocatie De Ruiting 7 weer.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
70
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Figuur 34: Beoogde situatie planlocatie De Ruiting 7 (Bron: Inrichtingsplan P15 (stads)landschappen)
4.4
Toets aan provinciale Interim omgevingsverordening
4.4.1
Artikel 3.6, Zorgvuldig ruimtegebruik
Met de beoogde herontwikkeling ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 7 wordt grotendeels gebruik gemaakt van het bestaande bouwperceel en de bestaande bebouwing. De woonbestemming wordt kleinschalig vergroot ten behoeve van de realisatie van een historische Vlaamse schuur ten behoeve van opslag en als overdekt terras. Dit vindt plaats grenzend aan het bestaande bouwperceel, waarmee het niet zal leiden tot nieuwvestiging. Sprake zal ook zijn van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, waarmee het cultuurhistorisch ensemble wordt versterkt. In samenhang met deze nieuwbouw zal een aantal ontsierende bijgebouwen worden gesloopt. Binnen het NNB wordt tevens een kleine veldschuur toegevoegd ten behoeve van het natuurbeheer. Op grond van artikel 3.18 past deze veldschuur binnen het landgoed. De beoogde herontwikkeling is enkel ten dienste van het natuurbeheer en past daarmee binnen de regels van de Interim omgevingsverordening. Voldaan wordt aan het aspect van zorgvuldig ruimtegebruik, waarbij de bebouwing zoveel mogelijk wordt geconcentreerd.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
71
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
4.4.2
Artikel 3.9, Kwaliteitsverbetering landschap
Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 7 wordt de oppervlakte bijgebouwen vergroot voor de toevoeging van een schuur voor de opslag van landbouwwerktuigen. De cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij wordt gesplitst, mede ten behoeve van het behoud en onderhoud van de cultuurhistorische waarden. De voorzijde van de planlocatie zal worden bestemd naar ‘Groen’ ten behoeve van de groene inrichting ter plaatse. Onderstaand is een berekening gemaakt van de bestemmingswinst ter plaatse en daarmee de benodigde kwaliteitsverbetering van het landschap voor de locatie De Ruiting 7. Berekening tegenprestatie kwaliteitsverbetering Huidige waarde Wonen (CHW categorie 1) Wonen Natuur Agrarisch met waarden
m² 3000 820 96291 618
m³ of m²
inhoud woning oppervlakte bijgebouwen Totaal oud
100729
Toekomstige waarde Wonen (CHW categorie 1) wonen Groen Natuur
3000 1375 1900 94454
inhoud woningen Bijgebouw bij wonen Totaal nieuw
waarde/m² € € €
200,00 € 1,00 € 5,00 €
164.000,00 96.291,00 3.090,00
1200 € 280 €
250,00 € 250,00 €
300.000,00 70.000,00
€
633.381,00
€ € €
€ 200,00 € 1,00 € 1,00 €
275.000,00 1.900,00 94.454,00
1200 € 410 €
250,00 € 250,00 €
300.000,00 102.500,00
€
773.854,00
€
140.473,00
100729
Bestemmingswinst
Inspanning voor kwaliteitsverbetering Bestemmingswinst Minimale basisinspanning
waarde
€ 28.094,60 €
140.473,00
20%
Tabel 15: Te leveren tegenprestatie De Ruiting 7
Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 7 wordt voorzien in een bestemmingsplanwinst van € 140.473,-. Een tegenprestatie van € 28.094,60 wordt dan ook vereist. In aanvulling hierop heeft de voormalige gemeente Haaren nog een sloopverplichting voor de toename van de 130 m² aan bijgebouwen plus een tegenprestatie van € 20,-/m² met een factor 2 omdat het gaat over nieuwbouw: € 5.200,-. Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 7 wordt fors geïnvesteerd in de landschappelijke inpassing van de planlocatie. Tevens wordt geïnvesteerd in het behoud en onderhoud van de cultuurhistorische waarden ter plaatse. Geïnvesteerd wordt in de bestaande boerderij De Ruiting 7, maar ook aan de herbouw van de Vlaamse schuur ter plaatse. In onderstaande tabel is de tegenprestatie in de vorm van de bestaande, te handhaven landschappelijke inpassing en de beoogde landschappelijke inpassing inzichtelijk gemaakt.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
72
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Element
Nieuw Landschapsboom in bomenrij Bosje 8075 Poel > 300 m² 1123 Wandelpad 250 375 2 ooievaarspalen, steenuilkasten, oeverzwaluwwand Bestaand Knip- en scheerhaag Landschapsboom in bomenrij
Norm per eenheid st. incl. BTW
Oppervlakte in m² aantal
lengte
100
10 1
€ 61,64 € 1,61 € 5,49 € 18,60
150 35
€ 0,00 € 0,00
Vergoeding aanleg
eenheid
Beheersbijdrage per eenheid (are) eenheid
st € 616,40 € 5,63 st € 13.000,75 € 4,78 m³ € 6.165,27 € 1.361,70 are € 69,75 € 0,82
4st/m² st
€ 0,00 € 0,00
€ 1,18 € 5,63
Jaarlijkse vergoeding onderhoud
Totale vergoeding onderhoud
Waardedaling per m² Waarde-daling
st/jr € 56,30 € 563,00 are € 385,99 € 3.859,85 poel € 136,17 € 1.361,70 meter € 205,00 € 2.050,00
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00
m/jr € 118,00 € 1.180,00 st/jr € 197,05 € 1.970,50
€ 0,00 € 0,00
€ 0,00 € 0,00 € 0,00
€ 0,00
Compensatie vergoeding totaal
€ 1.179,40 € 16.860,60 € 7.526,97 € 2.119,75 € 8.000,00
€ 1.180,00 € 1.970,50
Trajectbegeleiding
€ 1.500,00
Totaal
€ 40.337,22
Tabel 16: Tegenprestatie planlocatie De Ruiting 7
Met de benoemde landschapselementen wordt volledig voldaan aan de vereiste tegenprestatie van € 33.294,6. Bovendien wordt als gevolg van de beoogde herontwikkeling tevens aanzienlijk geïnvesteerd in het behoud, herstel en onderhoud van cultuurhistorische waarden, waarmee sprake zal zijn van een aanzienlijke kwaliteitsverbetering. De uiteindelijke kwaliteitsverbetering zal de vereiste tegenprestatie aanzienlijk overstijgen.
4.4.3
Artikel 3.15, Natuur Netwerk Brabant
Een groot deel van de planlocatie De Ruiting 7 is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als gelegen binnen het ‘Natuur Netwerk Brabant’. Met de beoogde inrichting van het landgoed wordt ingespeeld op het Natuur Netwerk Brabant. Voor de beoogde inrichting wordt verwezen naar het inrichtingsplan, welke als bijlage bij onderhavige toelichting is gevoegd. De feitelijke ontwikkelingen binnen de planlocatie bevinden zich buiten het Natuurnetwerk. De gronden binnen het Natuurnetwerk behouden de bestemming ‘Natuur’ en worden dan ook als zodanig ingericht. Onderhavig bestemmingsplan strekt daarmee tot het behoud, herstel en de duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken.
4.4.4
Artikel 3.18, Nieuwe ontwikkeling in het Natuur Netwerk Brabant
Binnen het landgoed, binnen het Natuur Netwerk Brabant wordt een kleinschalige veldschuur gerealiseerd ten behoeve van het natuurbeheer. Op grond van artikel 3.18 wordt deze nieuwvestiging toegestaan, mits dit geen aantasting geeft aan de ecologische waarden en kenmerken van het NNB. Sprake zal zijn van opslag van landbouwvoertuigen, voer en hooiopslag. De beoogde veldschuur zal een oppervlakte kennen van maximaal 90 m². Geen aantasting zal plaatsvinden van de ecologische waarden en kenmerken van het NNB, enkel de versterking door het gebruik ten behoeve van het natuurbeheer aldaar.
4.4.5
Artikel 3.69, Burgerwoningen binnen Landelijk gebied
Artikel 3.68 van de Interim omgevingsverordening stelt dat binnen het Landelijk gebied enkel bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan en dat zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten. Artikel 3.69, sub b stelt dat de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is toegestaan indien dit bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing. Met de beoogde herontwikkeling wordt de cultuurhistorisch waardevolle ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
73
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
langgevelboerderij aan De Ruiting 7 gesplitst in twee wooneenheden. De splitsing met daarmee de permanente bewoning van de boerderij heeft duurzaam behoud en onderhoud van de cultuurhistorische waarden tot gevolg. De beoogde splitsing wordt derhalve mogelijk gemaakt op grond van artikel 3.69, sub b van de Interim omgevingsverordening. Bed and breakfast als nevenfunctie De bestaande, reeds vergunde bed and breakfast in de aan de woning gebouwde schuur, wordt met onderhavig bestemmingsplan verankerd door de toevoeging van de aanduiding ‘bed and breakfast’. De bed and breakfast betreft een nevenfunctie naast de woonfunctie. Geen nadere regels worden gesteld ten aanzien van deze nevenfunctie.
4.4.6
Artikel 3.26, Attentiezone waterhuishouding
Met de beoogde inrichting van de planlocatie De Ruiting 7 wordt rekening gehouden met de grondwaterstand ter plaatse.
4.4.7 Het
Artikel 3.35, Regionale waterberging
meest
zuidelijke
gedeelte
van
de
planlocatie
De
Ruiting
7
kent
in
de
Interim
omgevingsverordening de aanduiding ‘Regionale waterberging’. De beoogde inrichting van de planlocatie, met name voor wat betreft de hydrologische situatie en de aanpassing voor wat betreft afwatering, is reeds kortgesloten met Waterschap De Dommel.
4.4.8
Artikel 3.36, Reservering waterberging
Het overgrote deel van de planlocatie De Ruiting 7 kent in de Interim omgevingsverordening tevens de aanduiding ‘Reservering waterberging’. Met de beoogde inrichting van de planlocatie is rekening gehouden met de waterberging. De beoogde inrichting van het landgoed wordt nader toegelicht in het inrichtingsplan, welke als bijlage bij onderhavige toelichting is gevoegd. De beoogde herontwikkeling zal enkel een positief effect hebben op het waterbergend vermogen van het gebied.
4.4.9
Artikel 3.51, Beperkingen veehouderij
De planlocatie De Ruiting 7 kent voor het overgrote deel tevens de aanduiding ‘Beperkingen veehouderij’. Binnen de aanduiding ‘Beperkingen veehouderij’ wordt de uitbreiding van, de nieuwvestiging van en de omschakeling naar een veehouderij niet toegestaan. De beoogde herontwikkeling heeft geen betrekking op de veehouderij en is dan ook niet in strijd met de regels van artikel 3.51, ‘Beperkingen veehouderij’.
4.4.10 Artikel 3.52, Staldering De planlocatie De Ruiting 5 kent in de Interim omgevingsverordening tevens de aanduiding ‘Stalderingsgebied’. De beoogde herontwikkeling heeft geen betrekking op de veehouderij en is dan ook niet in strijd met de regels van artikel 3.52, ‘Staldering’.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
74
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
4.5
Water
4.5.1
Keur
De planlocatie De Ruiting 7 is gedeeltelijk gelegen binnen het ‘Beschermd gebied waterhuishouding’ en gedeeltelijk binnen het ‘Attentiegebied’. Het beschermingsgebied is gericht op instandhouding en waar mogelijk verbetering van de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuur Netwerk Brabant. Ontwikkelingen binnen het attentiegebied mogen niet leiden tot een negatief effect op de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse. Gewerkt wordt aan een verbetering van de hydrologische situatie voor natuur. Onder andere nieuwe onttrekkingen, die niet zijn gericht op het behoud of de versterking van de natuurwaarden, zijn niet toegestaan. Binnen de planlocatie vindt geen onttrekking plaats en wordt met de herontwikkeling niet beoogd. Met de beoogde herontwikkeling vindt enkel een verbetering plaats van de natuur ter plaatse..
4.5.2
Hydrologisch neutraal ontwikkelen
Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 7 wordt een nieuwe schuur opgericht ten behoeve van de opslag van landbouwvoertuigen voor de bewerking van de omliggende gronden van het NSWlandgoed. Daartegenover staat dat een aantal ontsierende bijgebouwen wordt gesloopt. In totaal zal de oppervlakte verharding binnen de planlocatie De Ruiting 7 nauwelijks wijzigen. Er is hier dan ook sprake van hydrologisch neutraal ontwikkelen en aldus is er geen compensatie vereist in de vorm van extra waterberging.
4.5.3
Aanpassing afwatering planlocatie
De beoogde aanleg van een vispasage en vervanging van de bestaande stuw in de Essche Stroom naast Esch door een nieuw kunstwerk betekent dat de huidige kade met achterliggende verzamelsloot niet langer functioneel zullen zijn in de detailafwatering en hoogwaterbescherming. De oude meander aan de rand van het landgoed zal volgens de plannen van het waterschap weer worden aangesloten op de Essche Stroom. Dit betekent dat de huidige afwatering op de verzamelsloot achter de kade, vanwaar deze in de Essche Stroom wordt gepompt komt te vervallen. De detailafwatering zal ook hier moeten worden aangepast. Vanuit praktische en ecologische overwegingen is gekozen voor een ingrijpende oplossing. De bestaande diepe afwateringssloot komt te vervallen. Ook de aansluiting op de grenssloot tussen deze planlocatie en de Antoniushoeve, via een sloot zuidelijk van het erf en de huidige ponyweitjes, komt te vervallen. De sloot op de grens met de Antoniushoeve wordt via een nieuwe sloot aangesloten op de afwatering langs de Roudonck. De mogelijkheid de diepe sloot te dempen betekent dat de huidige afwatering te vervangen door een grote poel. Met de vrijkomende grond kan vervolgens de bestaande sloot gedempt worden. De huidige poel zal aldus vergroot worden om een betere verhouding tussen wateroppervlakte en inhoud te krijgen. De nieuwe poel krijgt aan één zijde een hele flauwe oever.
De omvorming van de ponyweitjes naar nieuwe natuur en de realisatie van een veldschuur bij de dienstingang, in combinatie met een nieuwe boomgaard, betekent eveneens een aanpassing van het huidige stelsel van greppels en sloten ter plaatse. Waar de veldschuur is geprojecteerd zal een ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
75
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
bestaande greppel worden gedempt. De afwatering zal hier plaatsvinden richting de bestaande weggreppel aan de zuidzijde van de weg. Het erf en de tuin rondom de woning worden eveneens aangepast. Er zal een nieuwe sloot worden gegraven, die als terugverwijzing naar de verdwenen omgrachting van dit huis, de grens vormt tussen tuin en (nieuwe) natuur. Deze nieuwe sloot volgt overigens niet een historisch tracé. Deze sloot zal afwateren naar de noordoostzijde en door middel van een buis worden aangesloten op de grenssloot tussen het landgoed en de Antoniushoeve. Verder zal de Essche Stroom, volgens modellen van het waterschap, door het vervallen van de functie van de bestaande kade bij hoge waterstanden de grote nieuwe poel overstromen. Dit is onwenselijk vanwege de hoge potentiële natuurwaarden van deze poel. Door een nieuwe steilrand te maken en plaatselijk het maaiveld op te hogen in de als nieuwe natuur in te richten strook kan dit worden voorkomen. Dit wordt nog nader uitgewerkt in samenspraak met het waterschap. Alle beoogde aanpassingen aan de detailafwatering ter plaatse van alle planlocaties zijn bekend bij het waterschap en worden in hun planvorming betrokken.
Figuur 35: Aanpassing van de detailafwatering van Landgoed De Ruiting met in rood de te dempen B- en C-wateren. De te dempen diepe sloot kent straks geen functie meer. De andere sloten worden gedempt in het kader van de terreinaanpassing. De diepe afwateringssloot die het water richting een pomp voert is een B-water, de gebogen greppel tussen twee weilanden is een C-water. Alle oppervlaktewater is weergegeven in blauw met in geel de kunstwerken (duikers). Ook hier ontbreekt een deel ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
76
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
van de wegsloot die hier volgens de leggerkaart zou moeten lopen. De afwatering is daarmee twee kanten op. Om overstroming van de nieuwe poel te voorkomen dient een deel van het terrein zuidwestelijk daarvan opgehoogd te worden (aangegeven in oranje). Hetzelfde geldt voor het uitkijkpunt aan het eind van de eikenlaan bij de oude meander, die weer aangesloten zal worden op de hoofdstroom
4.6
Ecologie
4.6.1
Gebiedsbescherming
Het meest dicht bij gelegen Natura 2000-gebied betreft ‘Kampina & Oisterwijkse Vennen’ en is gelegen op een afstand van circa 2 kilometer ten zuiden van het plangebied. De planlocatie De Ruiting 7 is op dusdanig grote afstand gelegen dat gesteld kan worden dat de beoogde herontwikkeling geen negatief effect heeft op dit Natura 2000-gebied. Een gedeelte van de planlocatie is aangewezen als gelegen binnen het NNB. Met de beoogde herontwikkeling wordt juist ingespeeld op de aanwezigheid van het Natuurnetwerk door aanleg van landschapselementen.
4.6.2
Soortenbescherming
Door Lomans Ecoworks is ter plaatse van het gehele plangebied een Quickscan flora en fauna uitgevoerd. In navolgende tabel is een conclusie gegeven, voortvloeiend uit de uitgevoerde quickscan:
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
77
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Tabel 17: Samenvatting (soort)groepen, mogelijke effecten en vervolgacties (Bron: Quickscan flora en fauna)
De Quickscan flora en fauna (Lomans Ecoworks, d.d. 18 juni 2020) is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd. In 2021 is door Sweco een aanvullend natuuronderzoek uitgevoerd naar vleermuizen en kleine marterachtigen. Tijdens het onderzoek zijn vier vleermuissoorten aangetroffen. Deze soorten zijn alleen foeragerend en langs vliegroutes aangetroffen. Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn niet aangetroffen in de te amoveren of herinrichten bebouwing. De beoogde herontwikkeling kan volgens Sweco met het oog op leefgebied voor vleermuizen doorgang vinden vanuit de Wet natuurbescherming. Tijdens het onderzoek naar kleine marterachtigen zijn geen bunzing, hermelijn, wezen en steenmarter aangetroffen. Er worden met de beoogde herontwikkeling geen negatieve effecten of essentieel leefgebied van betreffende soorten verwacht. Het uitgevoerde aanvullende natuuronderzoek (Sweco, d.d. 29 september 2021) is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
78
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
4.7
Cultuurhistorie en archeologie
4.7.1
Cultuurhistorie
De bestaande boerderij aan De Ruiting 7 is te bestempelen als cultuurhistorisch waardevol. De boerderij is thans nog niet als zodanig aangeduid. Door P15 (stads)landschappen is de bebouwing ter plaatse nader beschreven, waaruit op te maken is dat de bebouwing is te bestempelen als cultuurhistorisch waardevol: “Op de locatie waar nu het Huis Ruiting is gevestigd wordt in elk geval sinds 1306 gewoond. De diverse eigenaren van het perceel zijn tot deze datum teruggevonden in archieven. De oudste vermelding van De Ruiting dateert aldus uit 1306. De huidige bebouwing is nieuwer; het oudste deel dateert uit 1625 (hetgeen is gebleken uit dendrologisch onderzoek door bureau Baac). Het hoofdgebouw van 1,5 bouwlagen onder een rietgedekt zadeldak met dakkapellen als opgemetselde geveldelen en een schoorsteen op iedere topgevel, is in de loop der eeuwen meermaals aangepast en gemoderniseerd. De straat eindigde ooit op het omgrachte erf, waar de voorganger van de Antoniushoeve ook deel van uitmaakte. Aanvankelijk was het Huis Ruiting geen boerderij maar een buitenhuis van inwoners van ’s-Hertogenbosch. Het huis was in die tijd omgracht. Duidelijk is te zien dat het huis uit twee delen bestaat. Een rechter deel (van voren gezien) dat als buitenhuis werd gebouwd en het linker deel, wat naar schatting rond 1850 is aangebouwd als koeienschuur.
Vanaf dat moment is Huis Ruiting als boerenbedrijf in gebruik geweest. Het stalgedeelte kent een opvallende overstekende rieten kap en is zo van een schuurtype dat typerend is voor de Betuwe. Bebouwingsvormen die niet kenmerkend zijn voor een gebied is iets wat vaker voorkomt bij (zomer)residenties van stedelingen buiten de stad. Beide gebouwdelen kennen bakstenen gevels rondom een houten dragende gebintconstructie. Het voormalige stalgedeelte is verbouwd om dienst te doen als deel van de woning en heeft daarbij ook dakkapellenen dakramen gekregen. Het stalgedeelte kent tegen het oude buitenhuis een topgevel afgetimmerd met houten beplanking. Het andere geveleind betreft een Uilenbord met een sterk overstekend aangeschild dakvlak waar een luik toegang gaf tot de hooizolder. In 1965 is de laatste boer opgehouden met boeren en is het gehele huis verbouwd tot woonhuis.” Aan de boerderij wordt dan ook de aanduiding ‘cultuurhistorische waarden’ toegekend. Met de splitsing van de boerderij in twee wooneenheden gaan geen cultuurhistorische waarden verloren. Beoogd wordt binnen de woonbestemming aan De Ruiting 7 een Vlaamse schuur te herplaatsen, passend bij de bestaande woning. Deze Vlaamse schuur is afkomstig van elders binnen de provincie Noord-Brabant, waar deze diende te worden gesloopt. Navolgend is een foto weergegeven van de te herplaatsen schuur, voor demontage.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
79
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
Figuur 36: Te herplaatsen Vlaamse schuur, voor demontage (Bron: Bouwhistorische verkenning en aanbeveling De Ruiting 7, Schamp Bouwkundig Advies)
Om te voorkomen dat dergelijke cultuurhistorisch waardevolle bebouwing komt te verdwijnen, wordt aangeraden de Vlaamse schuur elders te herplaatsen. Door Schamp Bouwkundig Advies is een bouwhistorische verkenning uitgevoerd naar de betreffende Vlaamse schuur en de planlocatie De Ruiting 7 en diens omgeving en zijn aanbevelingen gedaan over de herplaatsing van deze schuur aan De Ruiting 7. De toevoeging van de Vlaamse schuur binnen de planlocatie De Ruiting 7 heeft een toegevoegde waarde voor het cultuurhistorisch waardevolle ensemble, maar vooral ook voor de cultuurhistorische waarden in de omgeving. De bouwhistorische verkenning en aanbeveling (Schamp Bouwkundig Advies, d.d. 6 juli 2021) is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd.
4.7.2
Archeologie
Als gevolg van de beoogde herontwikkeling vinden ter plaatse geen activiteiten plaats die leiden tot een bodemverstoring over een oppervlakte van meer dan 100 m². Een archeologisch onderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. Niettemin blijft de vigerende dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ met onderhavig bestemmingsplan gehandhaafd, waarmee ook in de toekomst eventueel aanwezige waarden beschermd blijven.
4.8
Agrarische bedrijvigheid
De beoogde herontwikkeling van de planlocatie aan De Ruiting 7 heeft geen geuruitstoot tot gevolg. Herontwikkeling van de planlocatie heeft dan ook geen nadelige effecten op het woon- en leefklimaat in de omgeving. Met de beoogde herontwikkeling wordt de bestaande cultuurhistorisch waardevolle boerderij gesplitst in twee wooneenheden. Deze woning wordt thans in het geheel bewoond. Met de beoogde herontwikkeling wordt dan ook feitelijk geen geurgevoelig object opgericht. Herontwikkeling van de planlocatie belemmert de ontwikkelingsmogelijkheden van veehouderijbedrijven in de omgeving daarmee dan ook niet. Het aspect geur is in het kader van de beoogde herontwikkeling dan ook geen bezwaar.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
80
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
4.9
Niet-agrarische bedrijvigheid
De planlocatie De Ruiting 7 is met een afstand van circa 560 meter gelegen op ruim voldoende afstand van de bestaande nutsvoorziening aan De Ruiting ong. Het agrarisch technisch hulpbedrijf aan Haarenseweg 29 is gelegen op een afstand van circa 440 meter van de planlocatie en is hiermee dan ook geen belemmering. Andersom wordt ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 7 ook geen niet-agrarische bedrijvigheid beoogd. Het aspect Bedrijven en Milieuzonering is dan ook geen bezwaar.
4.10
Geluid
De beoogde herontwikkeling van de planlocatie De Ruiting 7 heeft geen geluidemissie tot gevolg. Andersom wordt wel een extra geluidgevoelig object gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing. Derhalve is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd voor deze extra wooneenheid. Navolgende conclusies en aanbevelingen komen voort uit het uitgevoerde onderzoek: “Voor wegverkeerslawaai is het plan enkel gelegen binnen de geluidzone van de weg Ruiting. Voor de weg Ruiting geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze weg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de woning overschrijdt. Derhalve is een procedure hogere waarde niet aan de orde. Aangezien in onderhavige situatie geen sprake is van een procedure hogere waarde, wordt voor de woning een aanvullend onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevels niet noodzakelijk geacht. Bij toepassing van standaard geluidwerende materialen en maatregelen is een goed akoestisch woon- en leefklimaat gewaarborgd.” De rapportage (Tritium Advies, d.d. 26 juni 2020) is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd.
4.11
Luchtkwaliteit
De planlocatie De Ruiting 7 is gelegen op een afstand van ruim 400 meter tot de veehouderij Nergena 18. Ruim voldaan wordt aan de richtafstand van 114 meter en is derhalve in het kader van endotoxinen geen bezwaar. Ter plaatse van de planlocatie is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
4.12
Bodemkwaliteit
Ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 7 wordt geen nieuwe verblijfsruimte opgericht buiten de bestaande gevoelige functies. Andersom zullen ook geen bodemverontreinigende activiteiten plaatsvinden. Bodemonderzoek ter plaatse van de planlocatie De Ruiting 7 wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
81
Bestemmingsplan ‘De Ruiting 3, 3A, 4,4A, 5 en 7’ Toelichting deel B
4.13
Verkeer en parkeren
4.13.1 Verkeer De planlocatie De Ruiting 7 is thans ontsloten middels een inrit aan De Ruiting. De inrit biedt direct toegang tot de woning. Het zuiden van de planlocatie kent tevens een toegang tot het landgoed vanuit de straat over een duiker, te bereiken via een hekje. De bestaande inrit tot de woning blijft met de beoogde herontwikkeling behouden. Er zal wel een nieuwe dienstingang en een tractorpad komen bij de boomgaard en de schuur, waarmee de landbouwvoertuigen de gronden op het landgoed goed kunnen bereiken. De bestaande laan achter de bestaande bebouwing zal worden verlengd. De cultuurhistorisch waardevolle boerderij wordt gesplitst in twee wooneenheden, waarbij tevens de reeds vergunde bed and breakfast wordt verankerd binnen de noordelijke woonbestemming. De toevoeging van een woonfunctie binnen de boerderij heeft een minimale toename van vervoersbewegingen van personenvervoer tot gevolg. Deze toevoeging wordt verwaarloosbaar geacht en leidt dan ook niet tot problemen over De Ruiting.
4.13.2 Parkeren Het parkeren ten behoeve van de tweede wooneenheid binnen de boerderij vindt plaats bij de woning. De planlocatie biedt hiertoe voldoende ruimte.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
82