Vaststelling Beleid VAB- Bijlage 2 Beleid VAB Boxtel

Minimaal in te leveren oppervlakte bestaand bouwvlak (inclusief verwijderen van de daarop aanwezige bebouwing en verharding)

Minimaal te slopen feitelijk en legaal aanwezig oppervlakte gebouwen25

600m3 800m3 1.000m3 1.200m3 1.400m3

1200m2 1600m2 2.000m2 2.600m2 3.200m2

150m2 300m2 500m2 700m2 900m2

1.600m3

3.800m2

1.100m2

1.800m3

4.400m2

1.300m2

2.000m3

5.000m2

1.500m2

2.200m3

6.000m2

1.700m2

2.400m3

7.000m2

1.900m2

2.600m3

8.000m2

2.100m2

2.800m3

9.000m2

2.300m2

3.000m3

10.000m2

2.500m2

Tabel 4.4 overzicht in te leveren bouwvlak en te slopen bebouwing om bouwmassa voor wonen toe te voegen aan bebouwingslint. Zie bijlage 4 voor een aantal schematische voorbeelduitwerkingen

10. binnen een in figuur 4.2 aangewezen bebouwingscluster is het toevoegen van woningen toegestaan, mits dit gepaard gaat met sloop in het buitengebied van de gemeente Boxtel conform tabel 4.5 en planologisch is geborgd dat op de plaats waar de bebouwing wordt gesloopt vervanging hiervan niet meer is toegestaan: Toe te voegen bouwmassa voor wonen (inclusief bijbehorende bouwwerken) op een bestaand bouwvlak 600m3 800m3 1.000m3

Minimaal te slopen feitelijk en legaal aanwezig oppervlakte gebouwen26 150m2 300m2 500m2

24

Een bouwperceel waarbinnen het geldende omgevingsplan/bestemmingsplan het bouwen van gebouwen en bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijke oppervlakte van meer dan 100 m2 toestaat. 25 Het is toegestaan om voor de op grond van deze tabel te slopen bebouwing, bebouwing in te zetten waarvoor voor de sloop ook subsidie is/wordt ontvangen of waarmee ook wordt voldaan aan de provinciale ‘Beleidsregel omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’. Bijvoorbeeld als op een locatie alle agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt vanwege deelname aan een LBV-regeling dan mag daarvoor woonbebouwing terug komen. Wel zal dan daarnaast nog voldoende in omgevingskwaliteit moeten worden geïnvesteerd conform de provinciale beleidsregel. Voor de gehanteerde maatvoering in de tabel is gezocht naar een logische verhouding op basis van de geïnventariseerde situatie op de bestaande agrarische bouwvlakken, zodat de maatvoering van de nieuwe woonbebouwing in verhouding staat tot de omvang van het agrarisch bedrijf dat op de betreffende locatie wordt gesaneerd. 26 Het is toegestaan om voor de op grond van deze tabel te slopen bebouwing, bebouwing in te zetten waarvoor voor de sloop ook subsidie is/wordt ontvangen of waarmee ook wordt voldaan aan de provinciale ‘Beleidsregel omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’.

Bijvoorbeeld als op een locatie alle agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt vanwege deelname aan een LBV-regeling dan mag daarvoor woonbebouwing terug komen. Wel zal dan daarnaast nog voldoende in omgevingskwaliteit moeten worden geïnvesteerd conform de provinciale beleidsregel.

36

1.200m3 1.400m3

700m2 900m2

1.600m3

1.100m2

1.800m3

1.300m2

2.000m3

1.500m2

2.200m3

1.700m2

2.400m3

1.900m2

2.600m3

2.100m2

2.800m3

2.300m2

3.000m3

2.500m2

Tabel 4.5 overzicht te slopen bebouwing om bouwmassa voor wonen toe te voegen in een bebouwingsluster

11.

Verder dient de nieuwe bebouwing in een bebouwingscluster ingepast te worden binnen de karakteristiek van het betreffende cluster, dient aandacht te worden besteed aan het versterken van doorzichten en rekening te worden gehouden met de uitgangspunten van het betreffende cluster zoals opgenomen in onderstaande tabel 4.6:

Legenda

37

Cluster

Te respecteren kenmerken/aandachtspunten:

1. Langenberg (cluster in essen/kampenlandschap, tegen het Dommeldal) •

• • • • •

• • •

38

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; bebouwing verschillende afstanden tot weg; speelse rooilijnen volgen niet altijd de weg; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; afwisselend kleinschalig coulissenlandschap met mozaiekverkaveling; rekening houden met de zichtlijnen. Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan. Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur; aandacht voor Natuurnetwerk Brabant en cultuurhistorie.

2. Kasteren (cluster in essen/kampenlandschap en deels beekdal) •

• • • • •

• • • •

39

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; in het beekdal is het toevoegen van wooneenheden niet toegestaan; bebouwing verschillende afstanden tot weg; speelse rooilijnen volgen niet altijd de weg; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; rekening houden met de zichtlijnen. Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan. Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; aandacht voor Natuurnetwerk Brabant en bestaande landschappelijke kwaliteit; watersysteem en beekherstel (waterreserveringsgebied); aandacht voor cultuurhistorie o.a. monumentale boerderijen en bijbehorende erflandschapsinrichting (bolle akkers), verdwenen watermolenlandschap, spoorlijn en station.

3. Meuleken (cluster in essen/kampenlandschap en deels broekontginningen) •

• • • •

• • •

40

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; bebouwing verschillende afstanden tot weg; bebouwing voornamelijk langs de weg georiënteerd; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; rekening houden met de zichtlijnen. Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan. Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; waterreserveringsgebied; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur. Specifiek het beleefbaar maken van het collectieve akkercomplex (toegankelijkheid landschapselementen).

4. Hezelaar (cluster in essen/kampenlandschap en deels broekontginningen) • er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; • voorkom aaneengroeien Meuleken; • respecteer zichtlijnen over akkercomplex; • Grote Waterloop aan oostzijde; • beekdal(vormige laagte); elzen/populier/kleinschalige verkaveling; • bebouwing verschillende afstanden tot weg; • bebouwing voornamelijk langs de weg georiënteerd; • aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; • rekening houden met de zichtlijnen. Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan. Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; • waterreserveringsgebied; • bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; • kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur: specifiek het beleefbaar maken van het collectieve akkercomplex (toegankelijkheid landschapselementen).

41

5. Vrilkhoven (cluster in essen/kampenlandschap) •

• • • • • • • • •

• • •

42

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; Blauwehoefse loop; beekdal(vormige laagte); bestaande bosjes met poelen; groenstructuur van voormalige rijksweg (begeleiding landschapselement populieren); kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur; bebouwing verschillende afstanden tot weg; bebouwing voornamelijk langs de weg georiënteerd; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; rekening houden met de zichtlijnen. Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan. Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur; aandacht voor Natuurnetwerk Brabant en cultuurhistorie.

6.De Roond (cluster in essen/kampenlandschap) •

• • • • • •

• • • • •

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; kapel; jonge bebouwing (landgoederenregeling); bebouwing vergelijkebare afstanden tot weg; bebouwing volgt de weg; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; rekening houden met de zichtlijnen. Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan. Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; waterreserveringsgebied; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur; aandacht voor Natuurnetwerk Brabant en cultuurhistorie; behoud open akkercomplexen, landschappelijke kwaliteit en groenstructuren.

7. ’t Huukske (cluster deels in beekdal en deels heideontginningen) •

• • • • •

• • • • •

43

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; in het beekdal is het toevoegen van wooneenheden niet toegestaan; bebouwing op ruime afstand tot weg; bebouwing volgt de weg; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; rekening houden met de zichtlijnen. Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan. Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; waterreserveringsgebied; bebouwing in een erfopzet/ voorstelbaar; kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur; aandacht voor Natuurnetwerk Brabant en cultuurhistorie.

8. Luissel (cluster deels in essen/kampenlandschap en deels in beekdal) • er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; • in het beekdal is het toevoegen van wooneenheden niet toegestaan; • bebouwing verschillende afstanden tot weg; • speelse rooilijnen volgen niet altijd de weg; • aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; • rekening houden met de zichtlijnen. Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan. Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan; • om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; • bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; • kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur.

Tabel 4.6 overzicht te respecteren kenmerken en aandachtspunten per bebouwingscluster (zie voor een verdere uitwerking bijlage 5).

12. wooncollectieven27 conform mogelijkheden op grond van de Omgevingsvisie, het provinciaal beleid en het Programma Volkshuisvesting zijn toegestaan op een bestaand bouwvlak 28 mits deze niet is gelegen in de beekdalen (fig. 4.2) of in en aansluitend op het Natuurnetwerk Brabant. Uitgangspunt is waar mogelijk hergebruik van de bestaande bebouwing of bij nieuwbouw een afname van de huidige op de locatie aanwezige bebouwing met minimaal 25%. Naast de afstand tot voorzieningen dient de ontwikkeling ook passend te zijn gezien de aanwezige gebiedskwaliteiten, bereikbaarheid en ontsluiting.

27

Onder collectieve woonvormen wordt verstaan: • geclusterde woonvormen (o.a. voor ouderen) • collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) met meerwaarde • begeleid wonen en 'wonen met aandacht'. Deze woonvormen worden voor een groot deel vanuit de maatschappij opgepakt en in ontwikkeling gebracht. De woonvormen worden ontwikkeld vanuit een specifiek concept, bijvoorbeeld het versterken van sociale innovatie zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen of met aandacht voor zorgcomponenten of vanuit specifieke duurzaamheidsdoelen. 28 Een bouwperceel waarbinnen het geldende omgevingsplan/bestemmingsplan het bouwen van gebouwen en bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijke oppervlakte van meer dan 100 m2 toestaat.

44

1. Het kan in een specifiek geval voorkomen dat zich een initiatief aandient dat niet past binnen dit afwegingskader, maar waarvan de gemeente en provincie constateren dat het initiatief toch voldoende bijdraagt aan de kwaliteit van het landelijk gebied van de gemeente Boxtel en past binnen de ambities zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie Boxtel. Indien een dergelijk initiatief zich niet beperkt tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak, maar daarmee wel een duidelijke meerwaarde realiseert in relatie tot de geformuleerde doelstellingen van dit beleidskader kan besloten worden tot het aangaan van een maatwerkafspraak, zodat in afwijking van paragraaf 4.1 en 4.2 meer ruimte kan worden geboden. Dit betekent in ieder geval dat de kwaliteitswinst zich niet beperkt tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak maar ook op omliggende gronden een bijdrage plaatsvindt aan de met de Omgevingsvisie beoogde belevingswaarde, landschaps- natuur-, landbouw- en/of klimaatdoelen. Hiervan kan ook sprake zijn indien de ontwikkeling meerdere overbelaste situaties op het gebied van geur opheft. 2. Maatwerk kan ook van toepassing zijn op een formele aanvraag voor omgevingsvergunning of wijziging van het omgevingsplan ingediend voor 1 juni 2026 voor ontwikkelingen waarover in het verleden een positieve formele gemeentelijke uitspraak op een princiepverzoek is ontvangen.

Dit betreft een collegebesluit en/of positieve beoordeling op de intaketafel.

45

46

agrarisch bedrijf bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door het telen van gewassen of door het houden van dieren, zijnde: een teeltbedrijf, een veehouderij, een glastuinbouwbedrijf of een overigagrarisch bedrijf; agrarisch-technisch hulpbedrijf bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het leveren van goederen en diensten aan agrarische bedrijven of dat agrarische producten bewerkt, vervoert of verhandelt, waaronder loonwerkbedrijven, bedrijven voor mestopslag en handel, veetransport en veehandel, met uitzondering van mestbewerking; agrarisch-verwant bedrijf bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het verlenen van diensten aan particulieren of niet-agrarische bedrijven waarbij gebruik gemaakt wordt van het telen van gewassen, het houden van dieren of het toepassen van andere land-, bos- of natuurbouwkundige methoden, met uitzondering van mestbewerking; bebouwing bouwwerken; bebouwingscluster vlakvormige verzameling van bebouwing die geheel of gedeeltelijk in Landelijk gebied ligt; bebouwingsconcentratie kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster; bebouwingslint min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg, die geheel of gedeeltelijk in Landelijk gebied ligt; bedrijfswoning een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens

huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is; bestaand bouwperceel bouwperceel waarbinnen het geldende omgevingsplan het bouwen van gebouwen en bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijke oppervlakte van meer dan 100 m2 toestaat; bouwvlak aaneengesloten virtueel of aangeduid vlak, waarop functioneel bij elkaar behorende bebouwing en voorzieningen worden geconcentreerd, en dat bestaat uit een bouwvlak, waarbinnen de gebouwen 47

zijn toegelaten, met de direct daaraan grenzende gronden waar ook bouwwerken geen gebouwen zijnde en vergunningvrije bouwwerken zijn toegestaan; buitenopslag het in de open lucht opslaan van goederen en materialen die naar hun aard geen regelmatige verplaatsing behoeven zonder dat deze een bewerking ondergaan en zonder dat deze verhandeld worden alsmede het stallen van machines voertuigen en werktuigen ten behoeve van de bedrijfsvoering op het perceel; collectieve woonvorm • geclusterde woonvormen (o.a. voor ouderen) • collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) met meerwaarde • begeleid wonen en 'wonen met aandacht'. Deze woonvormen worden voor een groot deel vanuit de maatschappij opgepakt en in ontwikkeling gebracht. De woonvormen worden ontwikkeld vanuit een specifiek concept, bijvoorbeeld het versterken van sociale innovatie zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen of met aandacht voor zorgcomponenten of vanuit specifieke duurzaamheidsdoelen. cultuurhistorische waarde sporen, objecten en structuren die onderdeel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling; daghoreca een bedrijf waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor consumptie ter plaatse worden verstrekt en/of waar bedrijfsmatig logies wordt verstrekt tot maximaal 20:00.

Het houden van feesten en partijen valt niet onder daghoreca; energietransitie de overgang van het gebruik van fossiele energie naar energie uit hernieuwbare bronnen; gebouw constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren, met inbegrip van de daarvan deel uitmakende bouwwerkgebonden installaties anders dan een schip dat wordt gebruikt voor verblijf van personen en dat is bestemd en wordt gebruikt voor de vaart; kernrandzone overgangszone van stedelijk gebied naar het buitengebied, met daarin relatief veel bebouwing op korte afstand van elkaar met een toenemende menging van functies; klimaat(adaptieve)doelstelling voorbereiden op de risico's van het veranderende klimaat en hierop de omgeving aanpassen;

48

landbouw akkerbouw, weidebouw, veehouderij, tuinbouw, waaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen, en elke andere vorm van bodemcultuur; landschappelijke karakteristiek de waardering van aanwezige kenmerken, zoals verkavelingen, oude waterlopen, bodemschatten of soortenrijkdom van planten en dieren natuurwaarden aanwezige en potentiële ecologische waarden, gebaseerd op de beoogde natuurkwaliteit voor het gebied, waartoe behoren natuurdoelen en natuurkwaliteit, geomorfologische processen, waterhuishouding, kwaliteit van bodem, water en lucht, rust, mate van stilte, donkerte, openheid, landschapsstructuur en belevingswaarde; ondersteunende detailhandel beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de hier toegestane activiteiten; statische opslag binnenopslag van goederen die geen regelmatige verplaatsing behoeven zoals (seizoens)stalling van (antieke) auto's, boten, caravans, campers en dergelijke.

De opslag mag niet zijn bedoeld voor handel; vrijkomende agrarische bebouwing bedrijfsgebouwen die geen functie hebben voor de agrarische bedrijfsvoering; vrijkomend agrarisch bouwvlak een voor agrarisch gebruik toegewezen bouwvlak waar de agrarische bedrijfsvoering is gestaakt; waterreserveringsdoelen ruimte reserveren voor het vasthouden van water bovenstrooms, ruimte reserveren voor het bergen van overtollig water, beperken van bouwen in lage en natte gebieden compensatie van versnelde afvoer van water door (nieuwe) verharding, bijvoorbeeld door het verbreden van waterlopen.

49

50

UITKOMST CONSULTATIE STAKEHOLDERS

VAB-beleid Boxtel

Gemeente Boxtel Juli 2024

51

1. Inleiding In het 2e kwartaal 2023 stelde het college de bestuursopdracht VAB-beleid vast met daarin de processtappen om te komen tot beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken in Boxtel. Dit om op basis van een gebiedsanalyse en kaders uit het (in voorbereiding zijnde) beleid te komen tot een ontwikkelvisie uitgewerkt in concrete beleidsregels voor: • herbestemmen vrijkomende agrarische bouwvlakken; • mogelijkheden voor woningbouw in het buitengebied (maatwerkwoningen en collectieve woonvormen); • maatwerk. Een belangrijke stap hierbij is het voor raadpleging voorleggen van de conceptvisie en beleidsregels aan belangenbehartigers en de provincie. Dit om op basis van de daardoor ontvangen input te komen tot een conceptvisie en -beleidsregels die voor raadpleging kunnen gaan worden voorgelegd aan de inwoners. In maart 2024 is een grote groep belangenbehartigers (waaronder ZLTO, natuurverenigingen, waterschap, ondernemersverenigingen, lokale vertegenwoordigers van Recron en Horeca Nederland, heemkundekringen en wijk- en dorpsraden) en provincie uitgenodigd om input te leveren op de door de gemeente voorbereide conceptopzet. De hierbij ontvangen reacties zijn gebundeld in deze nota en deze input is meegewogen in de verdere uitwerking van de conceptvisie en beleidsregels.

Leeswijzer In hoofdstuk 2 van deze nota wordt een weergave gegeven van de ingekomen reacties en deze worden vervolgens beantwoord.

52

2. Ingekomen reacties belangenbehartigers Als vervolg op de uitnodiging om met ons mee te denken met het VAB-beleid voor de gemeente Boxtel zijn reacties ontvangen van: 1. Heemkundekring De Kleine Meijerij 2. ZLTO 3. Heemkunde Boxtel 4. KHN 5. Dorpsberaad Liempde 6. Provincie Noord-Brabant

1. Heemkundekring De Kleine Meijerij Als heemkundekring De Kleine Meijerij, nemen wij graag de mogelijkheid aan, op hoofdlijnen te reageren op het toekomstige VAB BELEID. Duidelijk is dat op vele van de plaatsen waar agrarische bebouwing voorkomt er sprake is van een lange, soms eeuwenlange, bewoning en gebruik van die locatie voor agrarische bedrijfsvoering. Immers vele van de locaties zijn gesitueerd op de wat hoger gelegen gebieden in het landschap of op de overgangszones van de hogere drogere gronden en de nattere beekdalen. In de lagenbenadering zijn deze erg van belang. Archeologisch gezien zijn deze plaatsen erg interessant en zijn dit ook de plaatsen uit het verleden waar diverse vindplaatsen zijn geweest van vele sporen uit het verleden. Denk aan de romeinse graven welke in de jaren 50 en 60 van de vorige eeuw in Esch zijn blootgelegd. Maar ook de nog aanwezige sporen van bewoning in de ijzertijd en ontwikkeling van landbouw en nijverheid op die locaties mogen we zeker niet uit het oog verliezen. Maar ook sporen van een jonger verleden, zoals de heideontginningen etc. Het Boekwerk Het Stroomgebied van de Dommel, “Een Gebiedsbiografie” verschenen in april 2023, geeft een heel helder beeld van wat er zich afspeelde in de verschillende perioden in onze omgeving Boxtel, Lennisheuvel, liempde en Esch.

Maar het geeft ook een goed beeld waar vanuit het verleden, in het heden nog sporen zichtbaar zijn en waar de verwachtingswaarden hoog mogen zijn rond het aanwezig zijn van archeologische zaken uit het verleden, van verre ijzertijd tot vandaag en alles wat daartussen zit. Wij vragen de gemeente dan ook in het VAB-beleid, nadrukkelijker dan nu het geval is, bescherming en borging van de waarden en nog aanwezige zaken vanuit het verleden. Dit in de diverse lagen van de gekozen lagenbenadering Het gaat ons dus niet alleen om agrarische gebouwen, bijv. een historische boerderij, Vlaamse schuur, karschop, mestvaalt etc., maar ook wat in de ondergrond mogelijk nog verborgen ligt, als ook de overige gebruikswaarden op het boerenerf vanuit het verleden. Zoals de bescherming van houtwallen, oorspronkelijke boerenerven, oude bakhuisjes, heggen, historische beplantingen, bolle akkers, aanwezige zand- en akkerpaden slootstructuren, leibomen, hoogteverschillen boomgaarden etc. Allen zaken welke rechtstreeks verbonden waren aan de voormalige agrarische bedrijfsvoering.

53

Graag zien wij regels ten aanzien van behoud, herstel en versterking hiervan terugkomen in het toekomstige VAB Beleid. Een integraal beleid wat niet alleen gaat onzes inziens over gebouwen, maar over gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving. Waarbij deze samen integraal het agrarisch bouwvlak vullen en dit weer onderdeel uitmaakt van het omliggende landschap, ons verleden, onze cultuur en onze toekomst. We behouden ons het recht voor om later nog aanvullende zaken te benoemen in het kader van het in ontwikkeling zijnde VAB Beleid. We realiseren ons terdege dat we zeker niet volledig zijn in deze reactie. Maar graag denken wij met u mee. We zijn blij met de gegeven mogelijkheid om al in dit vroege stadium van de beleidsvorming mee te mogen denken over de inrichting van onze leefomgeving. Met belangstelling zien wij de uitwerking van het VAB Beleid tegemoet. Reactie Wij delen uw visie dat het in het kader van de ruimtelijke kwaliteit niet alleen moet gaan om het beschermen van cultuurhistorische bebouwing maar ook alle daarmee in en onder het landschap samenhangende componenten. Dit wordt daarom aangevuld met de door u benoemde suggesties.

2. ZLTO U heeft ons als lokale ZLTO afdeling gevraagd om daar over mee te denken. Uiteraard willen wij dit graag doen daar wij het van groot belang vinden dat er een VAB beleid komt. Wij hebben al ruim 2 jaar geleden hierom gevraagd en zijn verheugd dat er nu eindelijk een opzet ter behandeling ligt. Goede beleidsregels kunnen voor stoppende als zowel voor toekomstgerichte Agrarische bedrijven kansen en mogelijkheden bieden maar mogelijk ook beperkingen. Wij hebben geconstateerd dat er een grote overlap zit in de voorzet van beide gemeentes en roept deze ook vragen bij ons op. Hierbij als ZLTO afdeling Dommel en Aa onze reactie op de voorzetten VAB- beleid. Gezien dat er een grote overlap is in beide beleidsregels hebben onze punten betrekking op de opzetten van beide gemeentes. Als ZLTO zijn wij een belangenbehartiger voor onze leden, dit zijn in eerste instantie de agrarische ondernemers en gezinsbedrijven welke een toekomst gericht bedrijf hebben met al dan niet mogelijke opvolgers. Het is voor ons maar ook voor de maatschappij als zowel het landelijk gebied van belang dat er in onze gemeentes gangbare agrarische bedrijven blijven met mogelijkheden om toekomstgericht te blijven ondernemen. Daarnaast hebben wij ook leden welke gestopt zijn of overwegen om op korte of wat langere termijn te stoppen met hun agrarisch bedrijf.

Voor deze laatste groep is het ook van groot belang dat zij mogelijkheden hebben op hun VAB locatie om te saneren, andere bedrijfsvorm aan te nemen en of ander activiteiten te kunnen ontplooien. In de Aanleiding (1.1) van de opzet wordt beschreven dat o.a. de uitgangspunten vanuit de ontwerp- omgevingsvisie leidend en bindend zullen zijn. Als ZLTO hebben wij voor dit ontwerp een zienswijze ingediend. Almede ook diverse agrariërs uit beide gemeenten. Worden de punten 54

die wij in onze zienswijze hebben aangedragen meegenomen, afgewogen en aangepast in de opzet van het VAB-beleid? En krijgen wij krijgen wij deze nog te zien voor een en ander definitief wordt? Onder Ruimtelijke kwaliteit (3.1) worden 4 punten aangedragen voor onderbouwing van nieuwe ontwikkeling ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Hiermee worden nogal wat voorwaarden genoemd waaraan moet worden voldaan, dit schrikt af, het werkt ook kostenverhogend en belemmert maatwerk. Moet een nieuwe ontwikkeling / initiatief op VAB locatie voor al deze 4 punten versterking realiseren? Voor de stoppende agrariër moet het wel economisch haalbaar en betaalbaar zijn. Daarnaast missen wij een 5e punt. Namelijk: Is een nieuwe ontwikkeling / initiatief op VAB locatie een belemmering voor bestaande bedrijven in de nabije omgeving? Gelden de regels van het VAB beleid ook voor bestaande bedrijven die bijvoorbeeld: o een nevenactiviteit willen starten. o een vorm van mestbewerking wil doen al dan niet op hun bouwblok of er buiten. o aan waterberging willen doen voor hun eigen watervoorziening of commercieel voor andere agrarische bedrijven. o teeltondersteuning al dan niet in op hun bouwblok of op aangelegen percelen willen realiseren. ( bijvoorbeeld zonnepanelen bovenop T.O.

bij zacht fruit) o allerlei vormen van kleinschalige energieopwekking voor eigen bedrijf willen realiseren o Gelden deze regels bijvoorbeeld ook voor de locatie van de Herenboeren? Functies bij hergebruik VAB (3.2) Men geeft aan dat er in de eerste plaats kansen gezien worden om vrijkomende agrarische bedrijfslocaties (bouwvlakken) in te zetten voor de duurzame landbouw. Vooral de vrijkomende agrarische gronden dienen hiervoor zoveel mogelijk behouden te blijven. Als ZLTO vinden wij dit ook zeer belangrijk maar hebben wel hierbij de kanttekening dat het merendeel van de moderne en gangbare agrarische bedrijven duurzaam bezig is en dat deze gronden dus ook beschikbaar moeten blijven voor deze bedrijven. Wat verstaat u onder Duurzame landbouw? Toerisme, recreatie initiatieven en in beginsel kleinschalige recreatieve functies evt. met kleinschalige horeca welke mogelijk in de loop van jaren kunnen uitgroeien van nevenactiviteit naar hoofdactiviteit mag geen overhand nemen. Dit mag nimmer een belemmering zijn of worden voor de nabije bestaande agrarische bedrijven. Bij bolletje 3 wordt stapelen van regelingen uitgesloten wordt Waarom? Dit biedt immers kansen voor overbelaste situaties. Verder wordt genoemd dat LBV een sloopvergoeding is. LBV+ heeft wel een sloopvergoeding LBV heeft geen sloopvergoeding.

Welke rol speelt LBV bij agrarische bedrijven zonder extra landbouwpercelen behalve het eigen bouwblok? Wonen (3.3) Het is goed en soms ook zelfs noodzakelijk dat er voor een evt. sanering van een VAB locatie onder voorwaarden kansen worden gezien voor kleinschalige woningbouwinitiatieven. Hiervoor is wel landschappelijke inpassing , inpasbaarheid en een kwaliteit verbetering leidend.De nieuwe woningen en evt. aanleg van nieuw groen, lees natuur mogen nimmer een belemmering zijn of worden voor de nabije bestaande agrarische bedrijven. Mocht dit toch overkomelijk zijn of worden, wordt er dan een financiële compensatie aangeboden aan de nabije agrarische bedrijven die hierdoor beperkt worden? Mogen er meerdere bedrijfsfuncties zijn op VAB locatie in beekdal? Wat wordt er verstaan onder een Agrarisch aanverwant bedrijf en krijgt deze dezelfde mogelijkheden / beleidsregels als een gangbaar bedrijf met Agrarische hoofdactiviteit. 55

Functiewijziging VAB locaties (4.1) Punt 1 Waarom uitsluiten van LBV+ en LBV locaties voor een stukje herontwikkeling in woningbouw? Dit werpt grote beperkingen op ons inziens. Een andere regeling alleen is vaak onvoldoende om te stoppen. Als men wil dat (intensieve) agrarische bedrijven moeten verdwijnen om het buitengebied aantrekkelijker te maken dan bieden regelingen om te stapelen juist kansen om aan te sluiten op een saneringsregeling. Andere gemeenten zien het juist als een kans om in te spelen op de vraag naar goedkopere (starters) woningen. Punt 3, buitenopslag is niet toegestaan. Als bijv. een hovenier/ groenvoorziener een VAB locatie invult dat moet buitenopslag van aanverwante harde materialen en kleinschalige opslag van grond of compost mogelijk zijn. Punt 4, activiteiten die worden uitgevoerd door derden in opdracht of in samenwerking met stoppende of verbredende agrariër. . Waarom? Denk hierbij bijvoorbeeld aan kinderopvang of dagbesteding. Hiervoor zijn vakdiploma’s nodig die een stoppende agrariër niet heeft. Punt 8: Statische opslag zien wij niet als verkeer aantrekkende werking. Punt 9: zie onze eerdere opmerking bij 3.1 Waar is de kaart van de Gebiedsindeling figuur 4.1 (Boxtel) op gebaseerd? Welke beekdalgrens wordt aangehouden daar dit zover wij weten nog nergens definitief bepaald is en vast staat.

De jurisprudentie van de grens van de beekdalen ontbreekt nog? Er liggen een flink aantal agrarische bedrijven in het beekdal van Boxtel en hier komen in de nabije toekomst ook diverse VAB locaties welke onevenredige en kleine mogelijkheden hebben in dit VAB Beleid. Woningbouw op VAB locaties (4.2) Ook hier is niet duidelijk of locaties die gebruik maken van LBV of LBV+ wel woningbouw kunnen ontwikkelen en of er bouwtitels gekocht moeten worden? 4.2.3 en 4.3.8 hier wordt veel inpassing en voorwaarden gevraagd. Dit mag enerzijds nimmer een belemmering zijn voor omliggende bedrijven en werkt anderzijds extra kosten verhogend waardoor de wens betaalbare woningen onder druk komt. Er wordt al een verbetering geboden waarom niet sober en doelmatig? Bijlage 5 Bebouwingsclusters. Zo min mogelijk inritten bijmaken en bestaande gebruiken mag een streven zijn maar moet geen eis worden. Soms is het beter m.b.t. tot al bestaande voorzieningen, vanwege verkeersveiligheid en (ruimtelijke) omgeving om wel een inrit toe te voegen. Op de afbeeldingen staan gebieden omcirkeld waar bebouwing mogelijk is. Hoe gaat men om met VAB locaties buiten deze lijnen? Zijn deze lijnen bindend of is de grens van een bebouwingscluster flexibel zodat een VAB locatie nabij de grens ook bebouwingsmogelijkheden kan krijgen? Ook staan er in de clusters zichtlijnen ingetekend.

Wordt alleen VAB beleid geldend / toegestaan binnen deze zichtlijnen? Als ZLTO pleiten wij ervoor dat de aanvraag voor een VAB locatie initiatief, toetsing van de beleidsregels en een evt. daaruit voorkomend Maatwerk traject behandeld wordt door een team van ambtenaren van verschillende geledingen en zo nodig een externe onafhankelijk adviseur. Ook de verantwoordelijke wethouder welke VAB beleid en ruimtelijke ordening in portefeuille heeft. 56

De ZLTO vind het erg belangrijk dat zoveel mogelijk agrarische bedrijven en landbouwgronden behouden worden. Al decennia zijn de vele agrarische bedrijven in Boxtel en Sint-Michielsgestel de economische drager van het landelijk gebied. Veranderingen bij VAB locaties mogen geen beperkingen zijn voor de omwonenden en omliggende agrarische bedrijven. Er moet ten alle tijden maatwerk geleverd kunnen worden door de gemeente. Het VAB beleid is een richting maar geen wet. Hierbij mag een gemeente zich niet verschuilen dat het niet mag of kan door het VAB beleid. Ter toetsing van het een en ander hebben wij vragen over een aantal voorbeeld casussen. o Agrariër met varkensbedrijf stopt in het beekdal, wat is mogelijk voor hem? o Boomkweker/ tuinder heeft bedrijfslocatie en teelten in het beekdal. Wat is en blijft mogelijk op zijn bedrijfslocatie t.o.v. een bedrijf buiten de beekdalgrens? o Agrariër met bedrijf in beekdal wil agrarisch bedrijf van buurman kopen buiten het beekdal.

Kan hij deze bedrijven samenvoegen en het bedrijf buiten het beekdal uitbreiden in productie en van het bedrijf in het beekdal een VAB locatie maken? o Mag of kan een VAB locatie welke buiten de vermelde bebouwingsclusters ligt toch in aanmerking komen voor een plan van (grootschalige) huisvesting voor arbeidsmigranten? Reactie De planning is dat het VAB-beleid pas nadat de Omgevingsvisie is vastgesteld, voor vaststelling wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. Uiteraard worden eventuele wijzigingen in deze Omgevingsvisie waar relevant ook verwerkt in het VAB-beleid. We begrijpen dat de punten die wij noemen voor wat betreft het borgen van de Ruimtelijke Kwaliteit ambitieus zijn. Ook zal niet iedere ontwikkeling kansen bieden om op al deze punten te scoren. Het gaat erom dat op die punten geen kansen worden gemist. Dit zullen we verduidelijken in de formulering. Ook zullen we hier expliciet aandacht vragen voor de bestaande agrarische activiteiten die niet gehinderd mogen worden door eventuele nieuwe ontwikkelingen op vrijkomende agrarische bouwvlakken. Ook bij kleinschalige woningbouwontwikkelingen is het uitgangspunt dat omliggende agrarische bedrijven niet belemmerd mogen worden door de herontwikkeling, tenzij een initiatiefnemer zelf daarover afspraken heeft gemaakt met omliggende belanghebbenden.

In het VAB-beleid voor de gemeente Boxtel is geen aandacht voor nevenactiviteiten anders dan nu al is vastgelegd in het geldende omgevingsplan. Met betrekking tot de mogelijkheden voor omschakeling naar andere niet agrarische bedrijfsactiviteiten is voor wat betreft mestbewerking aangesloten bij de uitgangspunten van het provinciaal beleid. Dit is nu verduidelijkt in de voorbereide beleidsregels. Buitenopslag is ongewenst. Het kan zeker zo zijn dat er zich situaties voordoen, bijvoorbeeld bij waterberging of hoveniersbedrijven, waarbij dit essentieel is dan zal dit op basis van maatwerk moeten worden beoordeeld. Dit wordt ter verduidelijking toegevoegd als voetnoot. Het VAB-beleid richt zich op vrijkomende agrarische bouwvlakken en vormt dus niet het afwegingskader voor zaken die onderdeel zijn van een agrarisch bedrijfsvoering zoals teeltondersteunende voorzieningen en energieopwekking voor het eigen bedrijf. Uiteraard geldt het VAB-beleid voor alle locaties waar sprake is van een vrijkomend agrarisch bouwvlak. Wat betreft de kansen voor duurzame landbouw volgt het VAB-beleid de formuleringen uit de Omgevingsvisie. 57

Met het oog op de verplichte doelmatigheid bij overheidshandelen is het niet gewenst om bebouwing waarvoor een sloopvergoeding wordt verleend in te zetten voor een nieuwe functie. De sloopvergoeding is er immers op gericht om agrarische bebouwing te laten verdwijnen. Het klopt dat deelname aan een dergelijke regeling los staat van de planologische beoordeling of een locatie geschikt is om in te zetten voor woningbouw. Om daarover onduidelijkheid te voorkomen wordt dit nu aangepast. Ook is bij deelname aan een dergelijke compensatieregeling herontwikkeling naar een andere bedrijfsmatige functie mogelijk, maar als compensatie om hiervoor extra oppervlakte te realiseren is het niet mogelijk bebouwing in te zetten waarvoor al op een andere wijze vergoeding voor sloop wordt ontvangen. De voorbereide beleidsregels geven ook richting aan de mogelijkheden bij meerdere bedrijfsfuncties. Uitgangspunt is dat er altijd sprake is van één planologische hoofdfunctie en dat de daarvoor bepaalde maximale maatvoering leidend is voor de toegestane totale bedrijfsomvang. In lijn met de Omgevingsvisie zijn herontwikkelingsmogelijkheden binnen de beekdalen beperkt. Wel is er nog aandacht voor de begrenzing van deze beekdalen in lijn met de Omgevingsvisie. De definities voor agrarisch verwant bedrijf en agrarisch technisch hulpbedrijf worden toegevoegd.

De mogelijkheden voor dit type bedrijven zijn opgenomen in de beleidsregels. Het klopt dat bij hergebruik niet altijd de bewoner zelf de persoon is die ook de bedrijfsactiviteiten uitvoert. Deze bepaling wordt daarom aangepast in: “eventuele bedrijfsmatige activiteiten worden uitgevoerd door de bewoner(s) of in opdracht van”. Onderdeel van de beleidsregels is ook een uitwerking van de bebouwingslinten en -clusters waarbinnen onder voorwaarden mogelijkheden worden gezien om een locatie te herontwikkelen naar wonen. De begrenzing van deze aangewezen bebouwingsclusters zijn bindend. Dit wordt nader uitgewerkt met ook aandacht voor een zorgvuldige formulering. De casussen zijn besproken in het ambtelijk overleg met de ZLTO, maar dit is ook afhankelijk van wat uiteindelijk als regeling gaat worden vastgesteld.

3. Heemkunde Boxtel Dank voor het toezenden van het concept voor ‘Beleid voor vrijkomende agrarische bedrijfslocaties (bouwvlakken) gemeente Boxtel’. Ik heb het met interesse gelezen. Voor zover ik kan beoordelen, komen in het document alle van belang zijnde aspecten voor het vaststellen van beleid op dit gebied aan bod. Ik vind het als contactpersoon van Heemkunde Boxtel positief dat er aandacht is voor de cultuurhistorische waarde van het buitengebied en ook dat de kleinschaligheid van het cultuurlandschap bescherming krijgt. Het biedt een goed afwegingskader dat bij de beoordeling van de individuele gevallen kan worden gebruikt. De enige opmerking die ik heb is dat de in het document getoonde kaartjes onduidelijk zijn. Deze zijn belangrijk bij de afweging. Door de lage resolutie is ook inzomen niet mogelijk. Reactie Het klopt dat in de pdf versie van het bestand de kaartjes een erg lage resolutie hebben en daardoor niet altijd even goed leesbaar zijn. Hier zullen we aandacht voor hebben in het vervolg.

4. KHN 58

Onlangs ontvingen wij de opzet VAB (vrijkomende agrarische bedrijfslocaties (bouwvlakken) beleid voor de gemeentes Boxtel & Sint-Michielsgestel. Fijn dat wij hier als Koninklijke Horeca Nederland over mogen meedenken. Tijdens de rondgang langs onze leden hebben wij geconstateerd dat er zorgen zijn met uitbreiding van horecabestemmingen in het buitengebied. Voor horecaondernemers is het de laatste jaren pittig om te ondernemen. Even als de Agrariërs hebben onze ondernemers ook te maken met beperkingen in hun bedrijfsvoering door de stikstofproblematiek. Op dit moment voor ons gelukkig (nog) niet in dezelfde gradaties als voor de agrarische bedrijven. Maar onze sector heeft op dit moment ook behoorlijk wat uitdagingen! Onze marges staan enorm onder druk. Wanneer we dit vergelijken met 2019 is dit een wereld van verschil. Krapte op de arbeidsmarkt, regeldruk, schuldenlasten na corona en stijging in personeelskosten (mede door bizarre stijgingen WML) zijn factoren waar wij op dit moment mee te maken hebben. Hierin is het voor ons het allerbelangrijkste dat er gewaakt wordt voor balans! Naarmate er meer horeca gerelateerde initiatieven ontstaan binnen en net buiten onze gemeente grenzen, moet de koek door steeds meer ondernemers worden verdeeld.

Nieuwe initiatieven zullen er uiteraard komen, daarin willen wij waken voor balans zoals eerder aangegeven en daarnaast willen we als KHN dat er een eerlijk speelveld voor alle ondernemingen moet worden gewaarborgd. Binnen de gemeentes moet daarom duidelijke keuze worden gemaakt over de wenselijkheid en behoefte van nieuwe ontwikkelingen en is het zeer wenselijk dat de regels transparant en handhaafbaar zijn. Te vaak wordt de horeca geconfronteerd met activiteiten die zonder vergunning of handhaving plaatsvinden, dit brengt kwaliteit, maar ook veiligheid van gasten in gevaar. Vragen: 1. Wat is de visie van de gemeente omtrent wonen, toerisme & horeca?; 2. Wat is de behoefte van de inwoners?; 3. Wat is de behoefte van agrarische ondernemers?; 4. Er is een groot tekort aan woningen. Hoe kan het VAB beleid bijdragen om dit woning tekort te verlagen? Uitgangspunten: 1. Bepaal middels een gedegen visie welke (nieuwe) ontwikkelingen passens zijn in het gebied. Doe dit in samenspraak met de horeca/recreatie & andere belanghebbende(n)en stel duidelijke grenzen waardoor overaanbod of uitholling van bestaande horeca wordt voorkomen; 2. Zorg voor adequate handhaving van de regels,; 3. Maak het voor bestaande horecaondernemers ook mogelijk om uit te breiden en te investeren.; 4. Hanteer in de omgevingsvisie en het omgevingsplan een duidelijk kader voor de overige horecaontwikkelingen.

Gebruik hierbij de leidraad van KHN. Graag gaan wij met u College in gesprek om de punten nader te bespreken. Reactie Wij begrijpen dat de horeca momenteel voor behoorlijk wat uitdagingen staat. De gemeente Boxtel heeft een Omgevingsvisie voorbereid met daarin haar ambities tot 2040 ook voor wat betreft recreatie en horeca. Hiervoor is meerdere keren geparticipeerd, zowel intern als extern. Inwoners, ondernemers, (maatschappelijke) organisaties, verenigingen, deskundigen en belanghebbenden hebben daarbij hun inbreng kunnen geven. Daarmee zijn veel meningen en ideeën verzameld die in de Omgevingsvisie zijn meegenomen. De ontwerp Omgevingsvisie heeft 59

van 22 januari tot en met maandag 4 maart 2024 voor iedereen ter inzage gelegen. In de Omgevingsvisie is opgenomen dat het landelijk gebied ook een belangrijke recreatieve functie krijgt. Dit als ‘uitloopgebied’ voor de kernen. Het groen en de recreatieve routes binnen de kernen worden meer verbonden met het landelijk gebied. Bestaande zandpaden worden (ook uit ecologisch oogpunt) beschermd en verbeterd. Zo ontstaan er meer mogelijkheden om te wandelen en fietsen dichtbij huis. Recreatie en toerisme worden een belangrijkere economische drager voor een deel van het landelijk gebied. Denk hierbij aan kamperen bij de boer, de verkoop van streekproducten en andere kleinschalige recreatieve activiteiten. Ook is de gemeentelijke visie Bezoekerseconomie Boxtel 2022-2030 betrokken bij de voorbereiding van deze opzet voor het VAB-beleid. In deze opzet voor het VAB-beleid zijn de mogelijkheden voor horeca beperkt tot de mogelijkheid om voormalige agrarische bouwvlakken in te zetten voor recreatie met daaraan ondergeschikt de mogelijkheid om maximaal 100m2 in te zetten voor daghoreca. Er zijn geen mogelijkheden opgenomen om op deze locaties een zelfstandige horecagelegenheid te ontwikkelen. Uitsluitend op basis van de maatwerkbepaling zou het gemeentebestuur gemotiveerd in een zeer specifieke situatie tot afwijking hiervan kunnen besluiten, mits dit past binnen de Omgevingsvisie.

Al jarenlang is het uitgangspunt van provinciaal en gemeentelijk beleid dat het bestaand stedelijk gebied en de in geldend beleid benoemde kansrijke uitbreidingslocaties primair de plekken zijn waar het bouwen van woningen dient plaats te vinden. In afwijking daarvan worden onder een aantal voorwaarden beperkte kansen gezien voor kleinschalige woningbouwinitiatieven op een daartoe, op basis van de criteria uit de Omgevingsvisie, geschikt bevonden vrijkomend agrarisch bouwvlak. Wel geldt hierbij altijd de voorwaarde dat dit gepaard gaat met een kwaliteitsverbetering van het landschap waaronder sloop van bebouwing. Het VAB-beleid kan in beperkte mate zeker bijdragen aan de woningbehoefte maar daarbij staat wel altijd de kwaliteit van het buitengebied voorop. De leidraad van de KHN waar in de reactie naar wordt verwezen, is opgevraagd en ontvangen. De voorbereide opzet sluit hier naar onze mening op aan.

5. Dorpsberaad Liempde Als Dorpsberaad Liempde willen wij graag ingaan op uw uitnodiging om als stakeholder deel te nemen aan het op te stellen VAB beleid. Wij waren verheugd dat wij een uitnodiging ontvingen om aan de voorkant mee te denken en praten. Het is goed dat er een beleid komt om de verloedering van het buitengebied tegen te gaan. Het moet er op gericht zijn om criminaliteit tegen te gaan en het buitengebied leefbaar en dynamisch te houden. Het stuk gelezen en besproken te hebben constateren wij dat met voorliggend beleid het doel voorbij gelopen wordt. Alle bedrijven die willen stoppen en gebruik willen maken van de regeling op basis van eisen en wensen worden uitgesloten. Als dit het beleid wordt hoeven we geen beleid te maken. Er is dan niemand in Boxtel en zeker niet in Liempde die over die lat heen kan springen. Onze opmerking en vragen. Pagina 3. U schrijft in dit stuk dat het VAB beleid onderdeel wordt van een nog op te stellen programma onder de paraplu van de ontwerp Omgevingsvisie. Deze is (ten tijde van het opstellen van het VAB beleid) nog niet vastgesteld en er zijn diverse zienswijze ingediend op dit beleidsplan. Waarom gaat u beleid ontwikkelen op nog niet vastgesteld beleid? Hoe worden de aanpassingen 60

op onderliggend beleid verwerkt in dit beleidsstuk? Krijgen wij als stakeholder de aanpassingen op onderliggend en voorliggend beleidsstuk? Is er voor ons dan nog een mogelijkheid tot reactie op de aanpassingen? Pagina 4 U schrijft dat bij het opstellen van het visiedocument en de beleidsregels diverse stakeholder zijn geconsulteerd. Helaas zijn wij als Dorpsberaad hier niet bij betrokken geweest. Wie waren deze stakeholders? Waar en wanneer zijn deze geconsulteerd? Wat is de uitkomst van die consultatie? Pagina 4 en 5 Op deze pagina’s geeft u aan met welk ander beleid voorliggend beleidsstuk verbonden is. Daarbij refereren wij aan onze reactie op pagina 3 Pagina 6 t/m 17 Hier geeft u een uitgebreide gebiedsanalyse. We begrijpen dat niet overal alles kan maar voelen en proeven op deze pagina’s weinig tot geen mogelijkheden voor een VAB locatie. Als een VAB locatie moet voldoen aan beschreven wensen uit deze gebiedsanalyse zijn er te veel beperkingen en gebeurd er niets daar de eisen te hoog zijn. Maak het beleid niet onbetaalbaar en dus onhaalbaar. De eigenaar van een VAB locatie mag en moet in onze ogen toegevoegde waarde zien en krijgen om te her ontwikkelen. Met dit voorgestelde beleid is dat onmogelijk. Hoe wilt u dit bereiken? Door het beleid in te delen in diverse gebieden bepaalt de geschiedenis en de ligging van de locatie de mogelijkheden.

Dit is in onze ogen onrechtvaardig. De insteek van VAB moet zijn om verloedering van het buitengebied te voorkomen /tegen te gaan en de eigenaar van de locatie daarin mogelijkheden bieden. Blz 18 Een opmerking bij het inleidend stukje van 3.1 Om resultaat te bereiken zullen er kaders opgesteld moeten worden die ruimte bieden om te her ontwikkelen. Bij 3.1 ruimtelijke kwaliteit geeft u een viertal punten waaraan voldaan moet worden bij een VAB initiatief. Het zijn allemaal landschap versterkende punten. Moet een aanvraag van een initiatiefnemer op al deze punten versterking realiseren? Een initiatiefnemer moet door het mogen her ontwikkelen de kosten voor sloop en verbetering voor omgeving kunnen bekostigen. Wij missen bij de vragen de vraag: Is het initiatief een belemmering voor de bestaande omliggende bedrijven?De herontwikkeling van een VAB locatie mag nooit een belemmering zijn/worden voor (collega) bedrijven die wel doorgaan in de agrarische sector. Bij 3.2 Hier noemt u een aantal functies die mogelijk zijn bij hergebruik VAB. Vallen niet-agrariërs, maar wel met grote bouwwerken, ook binnen dit beleid? Vrijkomende agrarische locaties (bouwvlakken) worden in eerste plaats ingezet voor duurzame landbouw. Het is zeer goed dat agrarische gronden agrarisch blijven. Dit kunnen wij ondersteunen.

Als agrarische locaties in de landbouw blijven is het in onze ogen geen vrijkomende agrarische bebouwing en vragen wij ons af hoe u dit ziet en bedoelt? En wat zijn dan de mogelijkheden voor de agrarische locaties met geen of weinig grond? Blz 18 en 19 In het stuk staat dat locaties die deel nemen aan LBV+ of LBV uitgesloten worden vanwege het al ontvangen van sloopkosten. Navraag vertelt ons dat in de LBV regeling een vergoeding voor de waarde van de gebouwen en voor dierrechten is opgenomen. Er is geen vergoeding voor 61

sloopkosten opgenomen. Waarom worden locaties die gebruikmaken van deze regelingen uitgesloten? Op deze locaties liggen juist de kansen voor overbelaste en onwenselijke situaties. Daarna geeft u twee fictieve voorbeelden. Dit zijn wensen van terug in de tijd. Blz 20 de paragraaf wonen. In deze paragraaf beschrijft u een plan wat kansen biedt, mits u geen locaties uitsluit op basis van andere regelingen. Blz 26 t/m 30 Hier geeft u een aantal punten waaraan het wijzigen van hoofdfunctie en gebruiksdoel van VAB locaties. Punt 1 moet volgens ons uit deze voorwaarden. Juist deze locaties bieden mogelijkheden voor het ontwikkelen van de zeer gewenste betaalbare starters en senioren woningbouw. Iets waar wij als Dorpsberaad voor staan en we vinden dat iedere mogelijkheid voor het bouwen van betaalbare woningen aangegrepen moet worden. Doordat er al een financiële impuls is hoeven sloopkosten e.d. niet doorgerekend te worden op de te ontwikkelen woningen. Maak op deze locaties een win-win situatie! Betaalbare woningen voor starters. Punt 3 Dit werp grote beperkingen op voor bijvoorbeeld startende hoveniers. Punt 4 Waarom sluit u verhuur uit? Ook hier liggen kansen voor jonge starters om via huren te starten, Wat is hier mis mee als de locatie daarmee verbetert? Punt 14 Hier sluit u functies uit. Wederom een kansenbeperking.

Blz 31.In hoofdstuk 4.2 gaat u in op de voorwaarden voor herontwikkeling in woningbouw. Onduidelijk is of er bij sloop van agrarische gebouwen alsnog bouwtitels gekocht moeten worden bij woningbouw. Verder wilt u aan de ene kant kansen bieden aan een VAB locatie maar aan de andere kant is het wensen - en voorwaarden lijstje zo groot dat geen enkele locatie nog aan de voorwaarden kan voldoen, de eisen worden te hoog. Reactie Het klopt dat het beleid veel aandacht schenkt aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit bij nieuwe ontwikkelingen. Om te voorkomen dat hierdoor de indruk ontstaat dat op alle punten een bijdrage noodzakelijk is zullen we de formulering aanpassen zodat duidelijk is dat het er om gaat dat in ieder geval de kansen hiervoor onderzocht moeten worden en op de punten waar mogelijk hieraan wordt bijgedragen. De planning is dat het VAB-beleid pas nadat de Omgevingsvisie is vastgesteld, voor vaststelling wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. Uiteraard worden eventuele wijzigingen in deze Omgevingsvisie waar relevant ook verwerkt in het VAB-beleid. Gezien de grote behoefte aan een helder afwegingskader voor initiatieven op vrijkomende agrarische bouwvlakken is bestuurlijk besloten met de voorbereiding van dit beleid niet te wachten tot een vastgestelde Omgevingsvisie en Programma Vitaal Landelijk gebied.

De opgenomen tekst in het aan u voorgelegde concept liep al iets vooruit op het te doorlopen proces. Juist de stap waarin u bent gevraagd om op dit concept reageren betreft het genoemde moment dat alle stakeholders worden geconsulteerd. Deze nota betreft de uitkomst van deze consultatie. 62

In een goede ruimtelijke afweging mag het belang van de landschapskwaliteit en cultuurhistorische waarden niet ontbreken. Het klopt dat dit als gevolg heeft dat hierdoor de locatie voor een deel de toekomstige gebruiksmogelijkheden bepalen. We hebben daarnaast ook zeker aandacht voor de uitvoerbaarheid en trachten daarom ook om in alle gebieden waar sprake is van vrijkomende agrarische bouwvlakken reële omschakelingsmogelijkheden te bieden. We begrijpen dat de punten die wij noemen voor wat betreft het borgen van de Ruimtelijke Kwaliteit ambitieus zijn. Ook zal niet iedere ontwikkeling kansen bieden om op al deze punten te scoren. Het gaat erom dat op die punten geen kansen worden gemist. Dit zullen we verduidelijken in de formulering. Ook zullen we hier expliciet aandacht vragen voor de bestaande agrarische activiteiten die niet gehinderd mogen worden door eventuele nieuwe ontwikkelingen op VABlocaties. Ook bij kleinschalige woningbouwontwikkelingen is het uitgangspunt dat omliggende agrarische bedrijven niet belemmerd mogen worden door de herontwikkeling, tenzij een initiatiefnemer zelf daarover afspraken heeft gemaakt met omliggende belanghebbenden. Het VAB-beleid richt zich op vrijkomende agrarische bouwvlakken en niet op andere bebouwing in het buitengebied.

Met het oog op de verplichte doelmatigheid bij overheidsbestedingen is het niet gewenst om bebouwing waarvoor een sloopvergoeding wordt verleend in te zetten voor een nieuwe functie. De sloopvergoeding is er immers op gericht om agrarische bebouwing te laten verdwijnen. Het klopt dat deelname aan een dergelijke regeling los staat van de planologische beoordeling of een locatie geschikt is om in te zetten voor woningbouw. Om daarover onduidelijkheid te voorkomen wordt dit nu aangepast. Ook is bij deelname aan een dergelijke compensatieregeling herontwikkeling naar een andere bedrijfsmatige functie mogelijk, maar als compensatie om hiervoor extra oppervlakte te realiseren is het niet mogelijk bebouwing in te zetten waarvoor al op een andere wijze vergoeding voor sloop wordt ontvangen. Al jarenlang is het uitgangspunt van provinciaal en gemeentelijk beleid dat het bestaand stedelijk gebied en de in geldend beleid benoemde kansrijke uitbreidingslocaties primair de plekken zijn waar het bouwen van woningen dient plaats te vinden. In afwijking daarvan worden onder een aantal voorwaarden beperkte kansen gezien voor kleinschalige woningbouwinitiatieven op een daartoe geschikt bevonden vrijkomend agrarisch bouwvlak. Wel geldt hierbij altijd de voorwaarde dat dit gepaard gaat met een kwaliteitsverbetering van het landschap waaronder sloop van bebouwing.

Het VAB-beleid kan in beperkte mate zeker bijdragen aan de woningbehoefte maar daarbij staat wel altijd de kwaliteit van het buitengebied voorop. Het klopt dat de voorgestelde beleidsregels buitenopslag niet toestaan, vanwege de landschappelijke impact. Het kan zeker zo zijn dat er zich situaties voordoen, bijvoorbeeld bij hoveniersbedrijven, waarbij dit essentieel is dan zal dit op basis van maatwerk moeten worden beoordeeld. Het klopt dat bij hergebruik niet altijd de bewoner zelf de persoon is die ook de bedrijfsactiviteiten uitvoert. Deze bepaling wordt daarom aangepast in: “eventuele bedrijfsmatige activiteiten worden uitgevoerd door de bewoner(s) of in opdracht van”. De onder punt 14 van de beleidsregels uitgesloten functies zijn afkomstig uit het provinciaal beleid waaraan uiteraard de gemeente gebonden is.

63

Voor het bouwen van woningen in het landelijk gebied is op grond van het provinciaal beleid het verwerven van titels verplicht. Dit kan (deels) gerealiseerd worden door de sloop van agrarische bebouwing.

6. Provincie Noord-Brabant Op 18 april 2024 heeft er ambtelijk overleg plaatsgevonden met de provincie over de voorbereide concept-opzet. Er is daarbij over een aantal zaken besproken. De belangrijkste zaken: • gronden rondom de vrijkomende agrarische bouwvlakken en aandacht voor de landbouw; • cultuurhistorie in samenhang met recreatie; • bebouwingsclusters en linten en daarbij ook aandacht voor de draagkracht van het gebied gezien het grote aantal agrarische locaties dat naar verwachting de komende periode vrij gaat komen; • relatie met bestaande sloopregelingen zoals LBV en LBV+. Beide regelingen houden op een verschillende wijze rekening met een vergoeding voor het slopen van bebouwing; • de provinciale verplichting voor het verwerven van bouwtitels. Afgesproken is dat het aangepaste concept nogmaals ambtelijk met de provincie wordt besproken.

64

Fig. 2.1 Gebiedsanalyse bestaande uit de kernen, oude ontginningen, heide- en broekontginningen en beekdallandschap Om tot de opgenomen gebiedsindeling te komen heeft een veldinventarisatie plaatsgevonden en zijn verschillende documenten geraadpleegd waaronder: Actueel Hoogtebestand Nederland, historische topografische kaart (topotijdreis), handreiking kwaliteitsverbetering Boxtel en Welstandsnota Boxtel 2016. De laag agrarische bouwvlakken is afkomstig uit het deel van het omgevingsplan ‘bestemmingsplan Buitengebied 2011’ en bestemmingsplan Buitengebied Haaren, herziening 2020’ . De laag beekdallandschap betreft een uitwerking en begrenzing op perceelsniveau van het aangeduide beekdal uit de Omgevingsvisie 29 en Signaleringskaart Watersysteem als basis voor de verstedelijking- uit ontwikkelperspectief en eerste uitvoeringsafspraken Stedelijk Brabant 2040; pagina 27. Voor de begrenzing van het bestaand stedelijk gebied is aangesloten bij het provinciaal beleid zoals vastgelegd in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Link naar kaart: https://mijngemeentedichtbij.bestuurlijkeinformatie.nl/Agenda/Document/1e0bc48d-6e8b-4360-872d9627b56db32f?documentId=bca1a2b0-4294-416a-9059-b6f0cd0775f3&agendaItemId=10188aa3dcb3-4403-b85e-66535ed5abbd Fig.

2.2 Cultuurhistorische kenmerken De informatie van deze kaart is afkomstig van de Cultuurhistorische waardenkaart provincie Noord-Brabant, veldinventarisatie, open data over gebouwleeftijd, kadastrale minuutplans 1832 en historische topografische kaart (topotijdreis.nl). Fig. 2.3 Natuurgebieden De laag natuurgebieden is gebaseerd op Natuur Netwerk Brabant (NNB), wat onderdeel is van Natuur Netwerk Nederland (NNN). Bufferzone Kampina en landschapsversterking is overgenomen uit de Omgevingsvisie30. Fig. 2.4 Bouwstenen vanuit water De laag waterbergingsgebieden is gebaseerd op de Omgevingsverordening Noord-Brabant. In de Omgevingsverordening zijn de gebieden opgenomen die gevoelig zijn voor wateroverlast c.q. de waterbergingsgebieden. Fig. 2.5 Recreatie en horeca Op deze kaart zijn de in Brabant benoemde natuurpoorten opgenomen: https://natuurpoorten.nl, bezoeklocaties van www.maps.google.nl en informatie uit de visie bezoekerseconomie Boxtel.

29

De laag beekdalen is gebaseerd op waar de beekdalen zich in de praktijk bevinden. Omdat een sluitende definitie en onderlegger ontbrak is dit nadrukkelijk een indicatieve laag. De kaartlaag is tot stand gekomen op basis van expertjudgement van Royal HaskoningDHV in afstemming met de projectgroep Omgevingsvisie van Mijn Gemeente Dichtbij. 30 Dit is indicatief en gebaseerd op expert- judgement van Royal Haskoning DHV in afstemming met de projectgroep Omgevingsvisie van Mijn Gemeente Dichtbij. De achtergrond van deze kaartlaag is de bescherming van de kwetsbare natuur van Natura-2000 gebied de Kampina. De natuur is kwetsbaar voor met name verdroging, verstoring en stikstofdepositie. De laag landschapsversterking is indicatief en gebaseerd op expert judgement van Royal HaskoningDHV in afstemming met de projectgroep omgevingsvisie van Mijn Gemeente Dichtbij. Deze laag is geprojecteerd op de gebieden waar dit onderwerp het meeste speelt/ er ambities zijn op dit vlak.