Vaststelling Beleid VAB- Bijlage 2 Beleid VAB Boxtel

Beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken (vabbeleid) gemeente Boxtel

Datum: april 2025 Auteur: gemeente Boxtel

Inhoudsopgave ............................................................................................................................... 2 1.

Inleiding ................................................................................................................... 3

1.1 Aanleiding ........................................................................................................................................................ 3 1.2 Proces .............................................................................................................................................................. 3 1.3 Relatie met ander beleid .............................................................................................................................. 4 1.4 Leeswijzer ....................................................................................................................................................... 5 2.

Gebiedsanalyse ........................................................................................................ 6

2.1. Kenmerken landschap Boxtel .................................................................................................................... 7 2.2 Bijzondere landschapseenheden, natuur-, water- en recreatiegebieden ..................................... 14 2.3 Bebouwing .................................................................................................................................................... 17 3.

Visie ........................................................................................................................ 19

3.1 Ruimtelijke kwaliteit ................................................................................................................................... 19 3.2 Functies bij hergebruik VAB ..................................................................................................................... 19 3.3 Wonen ........................................................................................................................................................... 22 4.

Beleidsregels vrijkomende agrarische bouwvlakken gemeente Boxtel ........ 28

4.1 Functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken .....................................................................28 4.2 Woningbouw in het buitengebied (maatwerkwoningen en collectieve woonvormen) ............... 33 4.3 Maatwerk ......................................................................................................................................................45 Bijlagen

46

Bijlage 1: Begrippenlijst .................................................................................................................................... 47 Bijlage 2: Uitkomsten consultatie stakeholders .........................................................................................50 Bijlage 3 Verantwoording van de kaartlagen/bronbestanden ................................................................ 65 Bijlage 4: Schematische voorbeelduitwerkingen sloop ............................................................................ 67 Bijlage 5: bebouwingsclusters Boxtel ........................................................................................................... 69

1. Inleiding

In het beleidsakkoord 2021 – 2026 ‘Samen aan de slag’ heeft de gemeente Boxtel vastgelegd dat plattelandsontwikkeling en agrarische innovatie essentieel zijn voor duurzame landbouw en veeteelt. Samenhangend daarmee is vastgelegd dat beleid rondom vrijkomende agrarische bouwvlakken (VAB) wordt opgesteld. Voor VAB-locaties wordt uitgegaan van een maatwerkaanpak met duidelijke afwegingsaspecten, waaronder het bijdragen aan het behoud van de waarden van het Boxtels buitengebied. Onder de paraplu van de Omgevingsvisie Boxtel zijn daarom in onderhavig stuk concrete beleidsregels uitgewerkt voor het beoordelen van initiatieven voor het herbestemmen van vrijkomende agrarische bouwvlakken. Naast een toetsingskader biedt het document ook inzicht in de mogelijkheden. Hierbij zijn de uitgangspunten vanuit de Omgevingsvisie leidend en bindend. Dit nieuwe beleid heeft daarom concreet tot doel: • duidelijke kaders te bieden waarbinnen herontwikkeling van een vrijkomend agrarisch bouwvlak mogelijk is; • leveren van bijdragen aan de vitaliteit van het buitengebied en de leefbaarheid; • behouden van sociale structuren; • bieden van perspectief voor gestopte agrariërs/realiseren nieuwe economische dragers in het buitengebied; • voorkomen criminaliteit, verpaupering buitengebied e.d.; • ontstening van het buitengebied.

Dit VAB-beleid wordt onderdeel van het binnen de kaders van de Omgevingsvisie Boxtel nog op te stellen programma Vitaal Landelijk gebied. Er is daarom gekozen voor het instrument beleidsregels omdat deze eenvoudig zijn te actualiseren op het moment dat een actualisatie van de Omgevingsvisie, het programma Vitaal Landelijk gebied of andere actualiteiten daartoe aanleiding geven.

Om tot een goed afgewogen beleid te kunnen komen is gestart met een gebiedsanalyse op grond van de lagenbenadering1. Ook is het relevante gemeentelijk en provinciaal beleid in beeld gebracht. Daarbij is gekeken naar beleid dat is gericht op de herbestemming van vrijkomende agrarische bouwvlakken. Met deze informatie is een onderliggende visie inclusief beleidsregels geformuleerd met als leidraad de in de onderlegger van het beleidsakkoord genoemde uitgangspunten voor het VAB-beleid.

1

De lagenbenadering legt de ruimte uiteen in drie lagen. De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het watersysteem en het biotisch systeem. De volgende laag bevat netwerken van infrastructuur met onder meer wegen, spoorlijnen en waterwegen. Tot slot de laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren en de fysieke neerslag daarvan.

3

Figuur 1.1: lagenbenadering

Bij het opstellen van het visiedocument en de beleidsregels zijn diverse stakeholders geconsulteerd (zie bijlage 2 voor de ontvangen reacties en beantwoording). Het resultaat daarvan is vervolgens ter consultatie aan de inwoners voorgelegd, gevolgd door een procedure waarbij iedereen in de gelegenheid is gesteld een inspraakreactie over het visiedocument en de beleidsregels bij de gemeenteraad kenbaar te maken.

Dit VAB-beleid staat niet op zichzelf en heeft in ieder geval een relatie met: Het provinciale beleid zoals vastgelegd in de Omgevingsverordening Noord-Brabant is een belangrijk kader. In dit VAB-beleid is vastgelegd hoe de gemeente Boxtel hier vanuit haar gemeentelijke rol verdere invulling aan geeft. De Omgevingsvisie Boxtel is een strategische visie voor de lange termijn (2040) voor de gehele fysieke leefomgeving. Uitwerking van de Omgevingsvisie vindt plaats in programma’s. Een van de op te stellen programma’s is het programma Vitaal landelijk. Het VAB-beleid vormt een onderdeel van dit beleid. In de Omgevingsvisie Boxtel is vastgelegd hoe we Boxtel ook in 2040 een fijne plek laten zijn om te wonen, werken, leven en genieten. Belangrijke ambities voor het landelijk gebied hierbij zijn: • het landelijk gebied is vitaal en het gebruik van het land is in balans met natuurlijke systemen; • de gemeente Boxtel staat bekend als recreatieve bestemming om Het Groene Woud en Van Gogh Nationaal Park te ontdekken. De aantrekkelijke en gastvrije kernen dienen ook als uitvalsbasis voor natuur, cultuur en erfgoed; • de gemeente Boxtel onderscheidt zich door een goed vestigingsklimaat voor duurzame en inclusieve bedrijven. • Agrariërs die willen stoppen krijgen de mogelijkheid om binnen bepaalde randvoorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen.

Voor de gebouwen en erven ligt hierbij de nadruk op kleinschalige recreatieve voorzieningen en duurzame energieopwekking. Ontwikkelingen, zoals de transformatie naar kleinschalige woningenbouwontwikkeling, moeten passen binnen de identiteit en ontwikkelingsrichting van een gebied. Als de ontwikkelrichting kleinschalige woningbouwontwikkeling mogelijk maakt is dit onder voorwaarden mogelijk. De agrarische gronden dienen indien mogelijk behouden te blijven voor de omslag naar duurzame landbouw en niet te worden ingezet voor teelten die veel water en/of chemische gewasbeschermingsmiddelen nodig hebben. 4

Het toetsingskader zoals opgenomen in het programma volkshuisvesting geldt ook voor plannen in het buitengebied met een component Wonen. Uitgangspunt is dat deze plannen zoveel mogelijk voldoen aan het opgenomen toetsingskader maar dat er maatwerk mogelijk is mits er woningen worden toegevoegd voor de transformatie van vrijkomende agrarische bebouwing. De ‘Visie en uitvoeringsprogramma Bezoekerseconomie Boxtel 2022 – 2030’ (verder: Visie bezoekerseconomie) bevat een visie op de deelsectoren Retail, Horeca, Evenementen, Recreatie en Toerisme. Voor toekomstige ontwikkelingen, ook in het buitengebied en op VAB-locaties, geldt een ‘ja, mits-principe’. Als afwegingscriteria moet een ontwikkeling maatschappelijke en economische meerwaarde hebben, regioversterkend zijn, een stuwende economische functie met zich meebrengen en wordt ingezet op circulariteit. Bij herontwikkelingen wordt aangesloten bij de uitgangspunten van de visie, bijvoorbeeld bij het realiseren van kleinschalige boerderij- of landwinkels en het realiseren van kleinschalige daghoreca die ondergeschikt is aan een recreatieve hoofdbestemming. In de ‘Strategie Klimaatadaptatie 2023 – 2030 Boxtel’ zijn doelstellingen opgenomen om de gemeente klimaatbestendiger te maken. De manier waarop met hemelwater wordt omgegaan vormt daarbij het uitgangspunt.

Hemelwater dat op daken en verhardingen valt mag niet versneld afgevoerd worden. Het water- en bodemsysteem hebben een sturende rol bij nieuwe ontwikkelingen, waarbij hemelwater zoveel mogelijk in de bodem infiltreert op de plek waar het valt. Hemelwater wordt zoveel mogelijk lokaal verwerkt, vastgehouden en hergebruikt. Bij toename van bebouwing en verharding wordt waterberging gecreëerd.

Hoofdstuk 2 beschrijft de belangrijkste uitgangspunten die uit de gebiedsanalyse naar voren zijn gekomen. Hoofdstuk 3 geeft de visie en tot slot hoofdstuk 4 een uitwerking van deze visie in concrete beleidsregels.

5

2. Door ontwikkelingen in de agrarische sector (maatschappij/vergrijzing, schaalvergroting mondialisering,) en landelijk- en europeesbeleid (o.a. stikstof) is het de verwachting is dat een groot aantal agrarische bouwvlakken hun functie gaan verliezen in de komende decennia. Ook in de gemeente Boxtel die bestaat uit de vier kernen: Boxtel, Liempde, Lennisheuvel en Esch. De gemeente telt momenteel circa 150 agrarische bedrijven waarvan er ongeveer 100 een veehouderij zijn en verder een diversiteit aan akkerbouw en boomteeltbedrijven De verwachting is dat de komende periode vooral een groot aantal bouwvlakken van veehouderijen vrij gaan komen. Om tot een passende regeling voor het herbestemmen van deze locaties te kunnen komen heeft er eerst een inventarisatie plaatsgevonden van het huidig planologisch kader van deze bedrijven (omvang bouwvlak, vergunde bedrijfsbebouwing etc.). Onderstaande figuur geeft daar een beeld van.

Figuur 2.1 Planologisch kader veehouderijbedrijven

De omvang van de bouwvlakken van de veehouderijbedrijven varieert. Zo zijn er bouwvlakken groter dan 15.000m2, bouwvlakken van rond de 10.000m2 en bouwvlakken kleiner dan dat. Ook de oppervlakte aan agrarische bedrijfsbebouwing per bouwvlak varieert. Zo zijn er bouwvlakken met minder dan 1.000m2 agrarisch bebouwing, maar ook tussen de 1.000m2 en 5.000m2 en een aantal bedrijven heeft zelfs meer dan 5.000m2 agrarische bebouwing. Dit beleid richt zich primair op vrijkomende agrarische bouwvlakken, maar gaat daarvoor in de gebiedsanalyse en visie ook deels in op de omliggende gronden om ook aandacht te kunnen hebben voor nieuwe functies in samenhang met de omgeving.

6

De gemeente Boxtel is gelegen in de Meierij. Dit gebied wordt getypeerd door het kleinschalige en afwisselend kampenlandschap met verspreide bebouwing, kleine essen en struwelen, akkers en grasland, afwateringssloten, veel houtsingels en laanbeplantingen. Dit vormt een kleinschalig mozaïeklandschap van oude en jonge ontginningslandschappen en woeste gronden. Door het gebied stroomde de rivier de Dommel met haar zijstromen, die beekdalen insneden in het dekzand. Daardoor zijn in het gebied opvallende hoogteverschillen ontstaan zoals in het Dommeldal, waar de beek diep in het dekzand is ingesleten en oeverwallen zijn ontstaan. De Meijerij is onderdeel van het dekzandplateau bestaande uit verschillende min of meer oost-west georiënteerde dekzandruggen met daartussen dekzandlaagten. Door de plaatselijke leemrijke samenstelling van de bodem stagneerde in de laagten water en vormde zich veen: de woeste gronden en broekgebieden. De eerste boeren vestigden zich op de hogere gronden langs de beekdalen. Vanuit hier ontgonnen zij het omliggende landschap ongepland en min of meer organisch. De beekdalen werden gebruikt als weide- en hooiland, hogerop ontstonden bolle akkercomplexen door continue bemesting en het opbrengen van plaggen en strooisel van de beweide heidegebieden of woeste gronden. Her en der ontstonden stuifzanden als gevolg van overbeweiding.

Langs de loop van de Dommel en de zijstromen vormden zich zo linten, dorpen en gehuchten in een afwisselend en kleinschalig landschap. Daartussen liggen verschillende landgoederen en buitenplaatsen met uitgestrekte bebossing. Later werden de woeste gronden grootschaliger en gepland ontgonnen en ontstonden de open, jonge heideontginningen. Tijdens de ruilverkaveling verdwenen in het oude ontginningslandschap veel bosschages en zijn delen van de waterlopen in het gebied gekanaliseerd. .

7

Figuur 2.2: gebiedsanalyse bestaande uit de kernen, oude ontginningen, heide- en broekontginningen en beekdalen met overgangszones2

Zoals uit figuur 2.2 blijkt, zijn in het buitengebied van de gemeente Boxtel oude ontginningen (essen en kampenlandschap), heide- en broekontginningen en beekdallandschap te herkennen. Dit vormt de eerste laag oftewel de fysieke ondergrond bestaande uit het watersysteem en biotisch systeem. Hierboven ontwikkelde zich netwerk- en occupatielagen. Deze zijn ook voor een toekomstbestendige VAB-ontwikkeling relevant. Dit betreft onder andere grote infrastructuur zoals de A2, spoorlijnen en (cultuur)historisch waardevolle landschapseenheden zoals landgoederen en buitenplaatsen. Deze overschrijden regelmatig meerdere landschapstypes en worden door recreatieve routes verbonden met kernen. Daarnaast is ook de planologische context relevant van zaken zoals nabijheid van natuur- recreatieve- of stedelijke voorzieningen. Deze occupatie- en netwerklaag vormt daarom samen met de landschappelijke laag het afwegingskader. Het beekdallandschap betreft de abiotische situatie die bestaat uit natte, laaggelegen gronden in (voormalige) beekdalen begrensd door drogere dekzandruggen. Naast de grotere beken de Dommel en de Essche Stroom betreft het plaatselijk ook ‘kleinere beekdalen’ zoals die van de Kleine Aa en de Beerze. Op de overgangen van nat naar droog was de grond relatief vruchtbaar en hebben de eerste bewoners zich gevestigd. Op hoge plaatsen langs de rivier/beek vestigden zich bewoners 2

Bijlage 3 bevat een verantwoording over de gehanteerde bronbestanden die gehanteerd zijn om te komen tot de in dit stuk opgenomen kaarten.

8

die de gronden daaromheen ontgonnen. De droge delen werden gebruikt als bouwland waardoor karakteristieke open en bolle akkers ontstonden. De natte delen werden gebruikt als hooiland, die zich kenmerkten door de open kleinschalige strookvormige verkaveling. Later, in de middeleeuwen, ontstonden kleinschalige kampontginningen op grotere afstand van de rivier en beken. Het Dommeldal tussen Boxtel en Sint-Michielsgestel, het beekdal van de Beerze en delen langs de Essche Stroom zijn goed bewaard gebleven en in het landschap nog herkenbaar als beekdal met graslanden, broekbosjes en oude meanders. Kernmerken: • kleinschalig besloten/half-open landschap; • meanderende stromen met verkavelingen haaks op de beek; • broekbossen en houtwallen - ook knotbomen en beemdgronden; • onregelmatige verkaveling ; • kromme wegen en zandpaden; • boerderijzwermen en lintdorpen; • open, bolle akkers. Voor gemeente Boxtel is er onderscheid te maken tussen de oude zandontginningen en oude broekontginning, samen het landschap van Essen- en Kampen. Dit kleinschalige landschap van oude zandontginningen met vele houtsingels en andere kleinschalige landschapselementen heeft een onregelmatige blokvormige verkaveling (ca200x200m) en verspreid liggende oude boerderijen.

Het is van oudsher een gevarieerd maar samenhangend landschap, waar verschillende landbouwkundige gebruiken, mate van geslotenheid en bodemgesteldheid voor komen. Een oude broekontginning betreft een gebied aangeduid met in oorsprong een kleinschalige, onregelmatige verkaveling met relatief smalle lange kavels. Dit gebied is van oorsprong nat als gevolg van veel storende leemlagen in de ondergrond. Toch is het gebied al voor 1 900 in gebruik genomen met een afwisselend gebruik als akker- of grasland. Langs de randen van de percelen stonden knotwilgen en elzensingels. Veel van deze gebieden zijn ten prooi gevallen aan de ruilverkaveling, waardoor vaak weinig meer van de oorspronkelijke karakteristiek is terug te vinden. Zo zijn hierdoor landschapselementen op veel plekken verdwenen. Kenmerken; • kleinschalig landschap; • onregelmatig gevormde kavels; • gehuchten met een eigen karakter; • kleinschalige, verbrede landbouw als drager; • bosschages en houtwallen; • kamerlandschap’ van open akkers en weiden omzoomd door lanen en bosranden.

Heideontginningen zijn woeste gronden die pas in de negentiende eeuw zijn ontgonnen. Grote delen hiervan zijn bebost ten behoeve van mijnbouw (en vaak later alsnog omgezet in akkers). De rest werd ontgonnen en in gebruik genomen als landbouwgrond met name ten behoeve van akkerbouw. Deze gebieden kennen grote rechte blokverkavelingen van ca 450x450m. Langs de rechte wegen liggen boerderijen die soms solitair, soms in linten zijn gebouwd. De bebouwing is vaak voorzien van erfbeplanting, afhankelijk van het al dan niet aanwezig zijn van woonbebouwing. De wegen met laanbeplanting van vooral eiken vormen het grofmazige raamwerk van het landschap. Op de topografische kaart van 1850 zijn nog grote open heidegebieden te zien. 9

Voorbeelden zijn: Sparrenrijk, Venrode, Zegenrode, Wilhelminapark en Kinderbos. Bovendien werden landgoederen gesticht: Den Eikenhorst en Venrode. De landgoederen zijn voornamelijk boerderijgroepen in een parkachtige en bosrijke omgeving. Kenmerken • vlak en half-open landschap; • rationele verkavelingsstructuur (blokverkaveling); • grootschalige landbouw als belangrijke drager; • rechte wegen; • grote bos- en natuurcomplexen; • bebouwing langs wegen. Deze landschapskarakteristiek is tamelijk recent ontstaan. Voor een deel door ontginning van nog overgebleven natte woeste gronden, maar voor een deel ook als gevolg van herverkaveling van oude broekontginningsgebieden. Het belangrijkste verschil met de heideontginningen is dat de broekgebieden een vochtig karakter hebben die wordt veroorzaakt door de ondiepe leemlaag. Hierdoor heeft het landschap veel diepe sloten. Deze gebieden kennen eveneens grote rechte blokverkavelingen van ca 450x450m, waarbij het schaakbordpatroon van perceelsgrenzen en wegen nog meer loodrecht op elkaar staat dan bij heideontginningen het geval is. Langs de rechte wegen liggen boerderijen die soms solitair soms in linten zijn gebouwd. De bebouwing is vaak voorzien van erfbeplanting. In broekgebieden komen verschillende vormen van landgebruik voor.

Kenmerken: • rechte wegen; • populierenlanen en- bosjes; • blokverkaveling; • slotenpatroon; • verspreide bebouwing langs wegen; • populierenteelt.

10

11

12

13

Naast de verschillende landschapstypen zijn er nog een aantal andere thema’s van invloed op de landschapsbeleving in het buitengebied van de gemeente Boxtel.

Figuur 2.3: Cultuurhistorische kenmerken

Vanuit cultuurhistorie zijn diverse elementen van belang: • cultuurhistorisch waardevolle complexen bestaande uit verschillende landgoederen; • uitgestrekte open akkers (50 – 200 ha groot). Een open akkercomplex is een groot akkergebied. Deze zijn in de loop van de geschiedenis ontstaan door plaggenbemesting; • daarnaast is een aantal waardevolle bolle akkercomplexen verspreid door de hele gemeente te vinden (0,5 tot 2 ha). Vaak werden de akkers omgeven door een housingel, haag of wal; • Liempde is gekwalificeerd als een cultuurhistorisch super ensemble. Dit betreft de samenhang (daterend uit de middeleeuwen) tussen woonkern, akkercomplexen, beemdgronden en natuurgebieden (zgn woeste gronden). Dit heeft een grote waarde, zelfs op Europees niveau;. • de verschillende natuurgebieden onder andere De Kampina, De Scheeken en De Geelders zijn cultuurhistorisch waardevol. De Kampina bestaat uit uitgestrekte heideterreinen, bossen, vennen, doorsneden door lange dreven en door de beken de Reusel, de Rosep en de Beerze. De Scheeken is een gevarieerd bosgebied dat zicht kenmerkt door drassige plekken en oude populierenbossen en -lanen. Samen met het naastgelegen natuurgebied De Mortelen vormt dit bos het grootste landschapsreservaat van Brabant. 14

Leembos De Geelders behoort met zijn zeldzame flora en fauna tot de belangrijkste natte bosgebieden van Nederland. Zowel De Scheeken als De Geelders zijn van oudsher zogenaamde ‘gemeene gronden’ ook wel gemeynt genaamd. Een gemeynt was in de middeleeuwen de aanduiding voor de gemeenschappelijk gebruikte woeste gronden, onder meer in het hertogdom Brabant, met de daaraan verbonden rechtsverschijnselen.

Figuur 2.4: Natuur

De gemeente Boxtel ligt midden in Het Groene Woud en is rijk aan waardevolle natuurwaarden (zie figuur 2.4). Deze zijn onder andere te vinden in de natuurgebieden Venrode, Sparrenrijk, de Kampina, De Mortelen, De Scheeken, De Geelders en in de diverse landgoederen. Een groot aantal van deze natuurgebieden is te vinden in de buitenste ring van de gemeente. Natura 2000 gebied Kampina vormt het meest omvangrijke natuurgebied in de gemeente Boxtel. Het gebied bestaat uit bossen, natte en droge heide, schrale graslanden en beekdalen van de Beerze en de Rosep (buiten de gemeente Boxtel). Ook de sterk meanderende Kleine Aa is omgeven door veel beplanting en maakt deel uit van Natuur Netwerk Brabant. Ten noorden van het buurtschap Luissel en het dorp Esch stroomt de Essche stroom die ook onderdeel uitmaakt van het Natuur Netwerk Brabant. Tussen grotere natuurkernen van het Natuur Netwerk Brabant liggen verschillende Ecologische Verbindingszones (EVZ’s). De zones zorgen ervoor dat fauna veilig tussen de natuurgebieden kan bewegen. In de gemeente Boxtel is een aantal van dergelijke verbindingszones al gerealiseerd, voornamelijk langs watergangen. Een aantal moet nog worden gerealiseerd. 15

Juist het verder natuurlijk inrichten van deze zones is van belang om de natuurwaarden van de gemeente Boxtel verder te versterken. Naast het inrichten van EVZ's gebeurt dit ook door onder meer de realisatie van groen-blauwe dooradering door het landelijk gebied en de realisatie van natuurlijke stepping stones.

Figuur 2.5: Bouwstenen vanuit water.

Met name in de beekdalen ligt een grote opgave om verdroging tegen te gaan en om water op te vangen in het kader van de hoogwaterbescherming (zie figuur 2.5). Ook liggen hier belangrijke kansen om de kwaliteit van grond- en oppervlaktewater te verbeteren en kwelstromen herstellen door grondwaterstand te verhogen (ook in de omliggende gebieden). In de natuurgebieden zoals Kampina (N2000) en de natte natuurparels De Scheeken en De Geelders liggen ook grote opgaven op dit gebied.

16

Figuur 2.6: Recreatie en horeca

De gemeente Boxtel is gelegen in de stedendriehoek ‘s-Hertogenbosch – Tilburg – Eindhoven en vervult daarmee een belangrijke recreatieve functie voor de steden en dorpen (zie figuur 2.6). De gemeente staat bekend als recreatieve bestemming om Het Groene Woud en Van Gogh Nationaal Park te ontdekken. De aantrekkelijke en gastvrije kernen van Boxtel dienen als uitvalsbasis voor natuur, cultuur en erfgoed. De kernen hebben een aantrekkelijk aanbod van horeca, overnachtingsplekken, cultuur en winkels met lokale producten. Ook lopen er diverse wandel- en fietsroutes door het gebied en zijn er diverse horecapunten te vinden, met name rondom de natuurgebieden. De recreatieve sector in het buitengebied is de afgelopen jaren gegroeid. Dit betreft ontwikkelingen zoals kleinschalige dag- en verblijfsrecreatie en kleinschalige horeca. Het Oertijdmuseum en recreatieplas De Langspier vormen een duidelijk cluster waar recreatie plaatsvindt.

Tot slot is de in het buitengebied te vinden bebouwing kenmerkend voor de landschapsbeleving. De bebouwing in het buitengebied van de gemeente Boxtel is door de eeuwen heen voornamelijk agrarisch van karakter geweest en komt verspreid, in linten en gehuchten (bebouwingsclusters) met een wisselende dichtheid voor. Vanuit de bebouwingsclusters en -linten is vrijwel altijd doorzicht naar het achterliggende landschap mogelijk. 17

De overgangsgebieden van dorpen naar het buitengebied worden ook wel kernrandzone genoemd. Op veel plekken zie je een geleidelijke overgang ontstaan van de dichte bebouwing in de kernen naar het buitengebied met steeds meer doorzichten naar het achterliggende (vaak agrarische) landschap. In deze zones zijn vaak nog de wat meer aan het dorp gebonden functies te vinden, zoals sportvelden. De oorspronkelijke bebouwing in het buitengebied was vaak geclusterd in een erfopzet. Dit is op veel plaatsen ook nog herkenbaar. Van oudsher is hierbinnen een hiërarchie te herkennen van de woning aan de weg en op het achtererf hieraan ondergeschikte bedrijfsbebouwing.

18

3. Visie De uitgangspunten vanuit de Omgevingsvisie Boxtel en de programma’s zijn leidend en bindend voor de hergebruiksmogelijkheden van VAB-locaties. Ook zijn er uitgangspunten van andere relevante thematische beleidsstukken relevant. Hieruit volgt onder meer dat het van belang is dat deze ontwikkelingen passen binnen de gebiedseigen kenmerken. Naast de verschillen per landschapstype is ook de (planologische) context zoals nabijheid van natuur- recreatieve- of stedelijke voorzieningen daarin relevant. Ook is het een uitgangspunt dat de ondergrond (bodem en water) sturend is. Deze visie bestaat daarom uit een aantal onderdelen. De paragraaf ruimtelijke kwaliteit maakt inzichtelijk met welke uitgangspunten nieuwe ontwikkelingen rekening moeten houden vanuit diverse thema’s. Daarna worden de uitgangspunten bij verschillende hergebruiksmogelijkheden en daarbij behorende voorwaarden nader omschreven. Ook zijn de voorwaarden voor kleinschalige woningbouw inzichtelijk gemaakt.

Boxtel, Liempde, Esch en Lennisheuvel worden omgeven door een waardevol buitengebied dat bestaat uit natuur, landgoederen en een kleinschalig agrarisch cultuurlandschap met mooie landbouwbedrijven en een karakteristiek populierenlandschap. Ontwikkelingen in het buitengebied moeten deze kwaliteiten versterken. Een aantal thema’s is bepalend voor de ruimtelijke kwaliteit van een ontwikkeling en vraagt daarom aandacht bij herontwikkeling van vrijkomende agrarische bouwvlakken en ontwikkelingen in de bebouwingsclusters. Het is daarom belangrijk dat bij nieuwe ontwikkelingen de kansen onderzocht zijn in antwoord op de volgende vragen: ➢ wat is de landschappelijke karakteristiek van de plek en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze?; ➢ welke cultuurhistorische waarde bevat de betreffende locatie en haar omgeving en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze? Het gaat daarbij ook om zaken zoals de bescherming van houtwallen, oorspronkelijke boerenerven, gebouwen bijv.

oude bakhuisjes, heggen, historische beplantingen, bolle akkers, aanwezige zand- en akkerpaden slootstructuren, leibomen, hoogteverschillen en boomgaarden oftewel over gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving; ➢ welke natuurwaarden en doelen zijn in de omgeving van de nieuwe ontwikkeling te vinden. Op welke wijze versterkt de nieuwe ontwikkeling deze en op welke wijze wordt bijgedragen aan het versterken van de biodiversiteit?; ➢ op welke wijze draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de energietransitie en klimaat(adaptieve)doelstellingen en wordt rekening gehouden met de waterreserveringsdoelen?; ➢ op welke wijze wordt geborgd dat de beoogde herontwikkeling geen belemmering vormt voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving? Om een goede inpassing te borgen dient iedere nieuwe ontwikkeling gepaard te gaan met een kwalitatief goed stedenbouwkundig- en inrichtingsplan met analyse en toelichting gebaseerd op de uitgangspunten die gelden voor het landschap van de betreffende locatie en waarmee zichtbaar wordt op welke wijze de ontwikkeling invulling geeft aan de genoemde opgaven.

De agrarische sector blijft een belangrijke functie en economische drager in het buitengebied die met respect voor de omgeving hun bedrijfsvoering steeds verder verduurzamen. 19

Daarnaast zijn er agrariërs die willen stoppen met hun agrarisch bedrijf. Zij krijgen de mogelijkheid om binnen bepaalde randvoorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Voor de gebouwen en erven ligt hierbij de nadruk op kleinschalige recreatieve voorzieningen en duurzame energieopwekking. Ontwikkelingen, zoals de transformatie naar kleinschalige woningenbouwontwikkeling, moeten passen binnen de identiteit en ontwikkelingsrichting van een gebied. Als de ontwikkelrichting kleinschalige woningbouwontwikkeling mogelijk maakt is dit onder voorwaarden mogelijk. De agrarische gronden dienen indien mogelijk behouden te blijven voor de omslag naar duurzame landbouw en niet te worden ingezet voor teelten die veel water en/of chemische gewasbeschermingsmiddelen nodig hebben. •

•

•

•

Voor kleinschalige recreatieve functies eventueel in combinatie met kleinschalige horeca worden vooral kansen gezien op locaties in het beekdalenlandschap en het essen en kampenlandschap. Voor kleinschalige bedrijvigheid wordt beperkt ruimte gezien in het essen en kampenlandschap. In de heide- en broekontginningen worden ruimere mogelijkheden gezien voor bedrijvigheid. Het VAB-beleid is mede gericht op ontstening van het landelijk gebied en het behoud van een leefbaar buitengebied. Hierdoor zijn op alle voormalige agrarische bouwvlakken kleinschalige herontwikkelingsmogelijkheden. Wel geldt hierbij een beperking van de ruimte indien er sprake is van een locatie met weinig bebouwing of waarvoor de sloop van de bebouwing op grond van een ander project of een andere regeling (bijvoorbeeld de LBV3 en LBV+regeling) is of wordt vergoed. De mogelijkheden voor functiewijziging zijn in de basis kleinschalig. Er wordt in afwijking daarvan in specifieke gevallen ruimte gezien voor maatwerk indien dit voldoende bijdraagt aan de kwaliteit van het landelijk gebied en de ambities uit de Omgevingsvisie Boxtel. Hierbij dient de kwaliteitswinst zich niet te beperken tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak maar ook op omliggende gronden een bijdrage plaats te vinden aan de met de Omgevingsvisie beoogde belevingswaarde, landschaps- natuur-, landbouwen/of klimaatdoelen.

Ter inspiratie zijn er twee fictieve voorbeelden uitgewerkt:

3

Vergoeding voor sloop is impliciet opgenomen in deze vergoeding.

20

Afbeelding 3.1: fictief Voorbeelduitwerking van een herontwikkeling naar ander agrarisch gebruik

Afbeelding 3.2: Voorbeelduitwerking van een herontwikkeling naar ‘Recreatie’

21

In de Omgevingsvisie Boxtel is bepaald, dat de voorkeur uitgaat naar inbreiding, herstructurering en transformatie. Om de doelstelling op het gebied van wonen te halen zijn op basis van de Omgevingsvisie ook kleinschalige uitbreidingen mogelijk aan de randen van Esch, Liempde en Lennisheuvel. Bij de kern Boxtel zijn enkele grootschalige woninguitbreidingen mogelijk. Verder krijgen agrariërs die willen stoppen de mogelijkheid om binnen bepaalde randvoorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Ontwikkelingen, zoals de transformatie naar kleinschalige woningbouwontwikkeling, moeten passen binnen de identiteit en ontwikkelingsrichting van een gebied. Hierdoor zijn er in dit VAB-beleid mogelijkheden opgenomen voor kleinschalige woningbouwontwikkeling4 aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster. Mits dit gepaard gaat met een kwaliteitsverbetering van het landschap waaronder sloop van bebouwing, past binnen de draagkracht van het gebied en de locatie passend is voor de beoogde doelgroep. Het provinciaal beleid schrijft daarnaast ook voor dat het toevoegen van woningen in het buitengebied uitsluitend mogelijk is door te voldoen aan: • de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Noord-Brabant en de ‘Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’.

Hierin is vastgelegd welke fysieke tegenprestaties in de omgevingskwaliteit kunnen worden geleverd (bijv. sloop van gebouwen, verwijderen van voorzieningen, aanleg van natuur etc.) voor de bouw van een woning. Deze zijn verrekend in vaste bedragen die voor heel Brabant gelden; of door te voldoen aan: • de regeling ‘Maatwerk voor collectieve woonvormen’ zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Uitgangspunt is woningbouw als hergebruiksmogelijkheid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken, in ruil voor sloop van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing en waarbij een goede landschappelijke inpassing wordt geborgd. Conform het Programma volkshuisvesting is hiervoor maatwerk mogelijk en zijn de stedenbouwkundige inpasbaarheid en de kwaliteitsverbetering leidend. Het heeft de voorkeur dat op basis van de kleinere maatwerktitels uit de provinciale Beleidsregel (bijvoorbeeld meerdere woningen in één bouwmassa) gebouwd wordt conform de ambities uit het Programma volkshuisvesting oftewel voldoende betaalbare en passende woningen voor met name starters, kleine huishoudens, doorstromende medioren en senioren (levensloopbestendig) aangevuld met woningen voor gezinnen met kinderen.

Woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ kunnen uitsluitend worden toegestaan indien er sprake is van een aanvaardbare locatie (zie hiervoor de bebouwingsclusters en bebouwingslinten zoals aangewezen in figuur 3.1).

4

Op grond van de Ladder Duurzame verstedelijking betreft een ontwikkeling met 12 of meer woningen een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit is niet passend in landelijk gebied.

22

Figuur 3.1 Visiekaart bebouwingsconcentraties

De afweging om te komen tot de in figuur 3.1 aangewezen aanvaardbare locaties (bebouwingscluster of bebouwingslint) is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: • het betreffende gebied moet het toe te voegen aantal woningen ook qua draagkracht aankunnen. Hierover wordt per nieuw initiatief een afweging gemaakt; • woningbouw in het buitengebied mag geen belemmering vormen voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving; • conform de Omgevingsvisie Boxtel komen de beekdalen niet in aanmerking voor aanvullende woningbouw, vanwege de waterveiligheid; • er is een aantal overgangsgebieden van de beekdalen naar de omliggende landschappen te onderscheiden. In enkele gevallen zijn hier ook agrarisch bouwvlakken gelegen op gronden die uitsluitend qua landschappelijke karakteristiek aansluiten bij het beekdal. Deze zijn daarom benoemd als overgangsgebied, waarbij voor de bouwmogelijkheden de mogelijkheden van het naastgelegen landschapstype gelden; • overgang van de dorpen naar het buitengebied moet duidelijk herkenbaar zijn om de identiteit van de dorpen te behouden. Er is daarom de keuze gemaakt om in dit beleid geen kernrandzones aan te wijzen voor het toevoegen van woningen.

Eventuele afwegingen daarover kunnen op een ander moment plaatsvinden; • een bebouwingslint betreft een min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg, geheel of gedeeltelijk, in landelijk gebied. Doorgaans is deze bebouwing dubbelzijdig aanwezig, met geringe afstanden tussen de bouwkavels, veelal met een historisch gegroeide menging van kleinschalige functies, al dan niet gebonden aan agrarische functies. 23

•

• •

Het betreft primair de structuren waar woningen onder voorwaarden mogelijk zijn, het betreft niet de linten als landschappelijke structuren. Deze zijn langer, talrijker/fijnmaziger en gaan bijvoorbeeld door kernen; een verdere verdichting van linten is ongewenst. Wel worden hier mogelijkheden gezien om op vrijkomende agrarische bouwvlakken op basis van de provinciale regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ door te voldoen aan de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ woningen te realiseren als er ook sloop en inlevering van bouwrechten plaatsvindt. De zichtrelatie tussen het lint (de openbare weg) en het landschap wordt bij een ontwikkeling versterkt. Er is ruimte voor initiatieven, maar een verdere verdichting van de linten wordt voorkomen. Daarbij is de oppervlakte te slopen bebouwing en in te leveren bouwvlak bepalend voor de omvang van woonbebouwing die kan worden toegestaan. Bebouwing in erfopstelling is denkbaar; een bebouwingscluster betreft een vlakvormige verzameling van bebouwing, geheel of gedeeltelijk, in Landelijk gebied; in de geselecteerde bebouwingsclusters (rood omcirkeld) worden mogelijkheden gezien voor het toevoegen van woningen om op die wijze de samenhang en herkenbaarheid van deze buurtschappen te versterken, mits ook dit gepaard gaat met sloop van bebouwing in het buitengebied van de gemeente Boxtel.

Belangrijkste uitgangspunt voor het selecteren van de bebouwingsclusters is het streekeigen nederzettingspatroon. Ook is hierbij het uitgangspunt dat dorpen- en buurtschappen niet aan elkaar groeien en landschap- en groenstructuren hiertussen worden versterkt. Er zijn uitsluitend clusters op de kaart opgenomen waar nog kansen worden gezien voor het toevoegen van woningen passend binnen de stedenbouwkundige en landschappelijke structuur van het gebied.

Voor collectieve woonvormen5 hoeft geen sprake te zijn van een bouwvlak gelegen binnen deze aangewezen bebouwingsconcentraties, maar deze zijn in ieder geval niet passend in de beekdalen en in en aansluitend aan het Natuurnetwerk Brabant. De gemeente staat positief tegenover deze initiatieven mits hierbij waar mogelijk sprake is van hergebruik van bestaande bebouwing en bij nieuwbouw sprake is van een afname van de huidige bebouwing met minimaal 25%. Wooncollectieven zijn uitsluitend mogelijk op een bestaand bouwvlak binnen de randvoorwaarden van het provinciaal beleid en het Programma Volkshuisvesting. Daarnaast dient te zijn aangetoond dat er vraag is vanuit de betreffende doelgroep en de locatie op gunstige afstand is gelegen van voorzieningen passend voor die doelgroep. Ook deze ontwikkeling mag omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving niet hinderen. Ter inspiratie is een fictief voorbeeld uitgewerkt van een herontwikkeling van een VAB naar wonen en van een VAB naar collectief wonen:

5

Onder collectieve woonvormen wordt verstaan: • geclusterde woonvormen (o.a. voor ouderen) • collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) met meerwaarde • begeleid wonen en 'wonen met aandacht'. Deze woonvormen worden voor een groot deel vanuit de maatschappij opgepakt en in ontwikkeling gebracht. De woonvormen worden ontwikkeld vanuit een specifiek concept, bijvoorbeeld het versterken van sociale innovatie zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen of met aandacht voor zorgcomponenten of vanuit specifieke duurzaamheidsdoelen.

24

Afbeelding 3.3 Voorbeelduitwerking van een herontwikkeling van agrarisch bouwvlak naar wonen

Afbeelding 3.4 Voorbeelduitwerking van een herontwikkeling van agrarisch bouwvlak naar collectief wonen

25

Verder is er een aantal foto’s toegevoegd om een beeld te geven van het inpassen van woonbebouwing in het buitengebied:

26

27

4. Beleidsregels vrijkomende agrarische bouwvlakken gemeente Boxtel Het huidige Omgevingsplan6 biedt beperkte mogelijkheden voor hergebruik van vrijkomende agrarische bouwvlakken. Er is daarom op basis van een gebiedsanalyse en de kaders uit de Omgevingsvisie Boxtel onderzocht onder welke voorwaarden de gemeente Boxtel mogelijkheden ziet voor: 1. functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken; 2. woningbouw in het buitengebied (maatwerkwoningen en collectieve woonvormen); 3. maatwerk.

Figuur 4.1 gebiedsindeling VAB-beleid7

Op het moment dat de agrarische bedrijfsactiviteiten op een locatie zijn beëindigd is het mogelijk op deze locatie de hoofdfunctie en het gebruiksdoel van het bouwvlak te wijzigen. Hierbij geldt in ieder geval dat: 6

Het geldende bestemmingsplan is op basis van het overgangsrecht van de Omgevingswet het geldende omgevingsplan geworden. 7 Voor wat betreft het benoemde beekdal betreft het een benadering hiervan op basis van de kenmerken van het aldaar aanwezige landschap.

28

1.

overtollige bedrijfsbebouwing8 dient te worden gesloopt, waarbij waardevolle bebouwing wordt behouden;

2.

buitenopslag is niet toegestaan. Indien noodzakelijk voor de bedrijfsvoering en goed landschappelijk ingepast, is maatwerk mogelijk;

3.

eventuele bedrijfsmatige activiteiten worden uitgevoerd door de bewoner(s) of in opdracht van bewoners9;

4.

ondersteunende detailhandel10 bij de activiteit ter plaatse tot een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m² is in beginsel voorstelbaar, passend binnen de maximaal toegestane maatvoering van de hoofdfunctie;

5.

de ontwikkeling is op milieu hygiënische aspecten inpasbaar en er mag uitsluitend sprake zijn van een bedrijf in milieucategorie 1 en 211;

6.

er is geen sprake van onevenredige publieks- en of verkeersaantrekkende werking en er zijn op eigen terrein voldoende parkeervoorzieningen, er is een goede verkeersontsluiting en de verkeersveiligheid komt niet in het geding;

7.

er wordt zorg gedragen voor een goede ruimtelijke inpassing in relatie tot het buitengebied 12. Dit betekent in ieder geval dat de kansen onderzocht zijn in antwoord op de volgende vragen: ➢ wat is de landschappelijke karakteristiek van de plek en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?; ➢ welke cultuurhistorische waarde bevat de betreffende locatie en haar omgeving en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk (gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving)?; ➢ welke natuurwaarden en doelen zijn in de omgeving van de nieuwe ontwikkeling te vinden. Op welke wijze versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk en op welke wijze wordt bijgedragen aan het versterken van de biodiversiteit?; ➢ op welke wijze draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de energietransitie en klimaat(adaptieve)doelstellingen en wordt rekening gehouden met de waterreserveringsdoelen?; ➢ op welke wijze wordt geborgd dat de beoogde herontwikkeling geen belemmering vormt voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving?;

8

cultuurhistorisch

Bedrijfsgebouwen die geen functie hebben voor de gewenste bedrijfsvoering. In de nieuwe situatie blijft sprake van een bedrijfswoning en dit is een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is; 10 Beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de hier toegestane activiteiten ; 11 Bij bedrijvigheid behorende bij de milieucategorie 2 en hoger (maximaal 3.1) dient dit te worden aangetoond voor het aspect met de grootste richtafstand (geur, stof, geluid en/of gevaar) middels een kwantitatief onderzoek (verspreidingsberekening geur, verspreidingsberekening fijn stof, akoestisch onderzoek industrielawaai of QRA). 12 Uitgangspunten hiervoor zijn te vinden in de diverse gemeentelijke visies en beleidsstukken m.b.t. deze thema’s. 9

29

Beekdalen Overgangszone

Essen & kampen

Heide ontginningen

Broek ontginningen

Inpassing in het kleinschalig besloten/halfopen landschap

Inpassing in het kleinschalig landschap

Inpassing in het vlak en half-open landschap

Inpassing in de opzet van rechte wegen

Rekening houden met meanderende stromen met verkavelingen haaks op de beek

Rekening houden met onregelmatig gevormde kavels relatief smal- en lang

Rekening houden met rationele verkavelingsstructuur (blokverkaveling)

Bijdragen aan populierenlanen en- bosjes (voormalige) teelt

Bijdragen aan broekbossen en houtwallen - ook knotbomen en beemdgronden

Inpassing in gehuchten met een eigen karakter

Rekening houden met grootschalige landbouw als belangrijke drager

Inpassing in blokverkaveling

Rekening houden met onregelmatige verkaveling met kromme wegen en zandpaden

Versterken van bosschages, bomenrijen en (hak)houtwallen

Inpassing in de opzet van rechte wegen

Rekening houden met het herkenbare slotenpatroon

Inpassing in een opzet van boerderijzwermen en lintdorpen

Inpassing in het kamerlandschap’ van open akkers en weiden omzoomd door lanen en bosranden.

Rekening houden met grote bos- en natuurcomplexen

Inpassing in het karakter van verspreide bebouwing langs wegen

Versterken van bosvlakken (rabatten) van o.a. populier (bomenweides) Tabel 4.1: te respecteren kenmerken per landschapstype

Inpassing in het karakter van bebouwing langs wegen

Bescherming bolle akkers

van

en

open,

de

8.

de ontwikkeling moet een kwalitatief goed stedenbouwkundig- en inrichtingsplan13 met analyse en toelichting voor de totale erfinrichting (inclusief de bijbehorende bouwwerken, ontsluiting en parkeren) bevatten, gebaseerd op de uitgangspunten die gelden voor het landschapstype van de betreffende locatie zoals benoemd in tabel 4.1. Ook moet rekening worden gehouden met de opgaves met betrekking tot versterking van cultuurhistorische-, landschaps- en natuurwaarden, energietransitie, klimaat(adaptieve) doelstellingen en waterbergingsdoelstellingen;

9.

functiewijzigingen anders dan naar wonen worden beschouwd als ‘categorie 3 ontwikkelingen’ in het kader van de kwaliteitsverbetering van het landschap. Sloop die plaatsvindt op basis van deze beleidsregels maakt onderdeel uit van de bijdrage in de kwaliteitsverbetering van het landschap;

10. bij herontwikkeling geldt dat in de verschillende gebieden zoals opgenomen in figuur 4.1 wordt uitgegaan van de functies en daarbij behorend bebouwingsoppervlak zoals vastgelegd in onderstaande tabel 4.2 14: Functiewijzing naar:

Wonen (uitsluitend wijzigen bestaande bedrijfswoning met

Gebiedsindeling: Beekdalen

Essen & kampen Heideontginningen Broekontginningen landschap en overgangszone Bouwvlak van maximaal 1.500 m2 met 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken. Van het oppervlakte te slopen bedrijfsbebouwing mag de helft worden toegevoegd tot een totaal oppervlakte van maximaal 400m2* aan bijbehorend bouwwerk bij de woning.

13

Door een ter zake deskundige. In alle gevallen dient sprake te zijn van 1 hoofdfunctie en gelden de daarvoor opgenomen maatvoeringsbepalingen. Hierbinnen kan een combinatie met andere functies voorstelbaar zijn. 14

30

bijgebouwen naar wonen) Recreatie (eventueel met maximaal 100 m2 ondersteunende daghoreca) 15 Voor een aansluitend campingterrein is in alle gevallen sprake van maatwerk.

Duurzame energieopwekking Maatschappelijk Bedrijf

Bouwvlak van maximaal 1.500 m2. Naast behoud van de al aanwezige bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken is 400 m2 (inclusief ondersteunende horeca) bedrijfsbebouwing toegestaan.

Bouwvlak van Bouwvlak van maximaal 3.000 m2. Naast maximaal 2.000 m2. behoud van de al aanwezige bedrijfswoning Naast behoud van met maximaal 100 m2 aan bijbehorende de al aanwezige bouwwerken is 400 m2 (inclusief bedrijfswoning met ondersteunende horeca) bedrijfsbebouwing maximaal 100 m2 toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met aan bijbehorende 25% van de oppervlakte gebouwen die op de bouwwerken is 400 locatie wordt gesloopt tot een totaal van m2 (inclusief maximaal 1.000 m2* bedrijfsbebouwing. ondersteunende horeca) bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 25% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 1.000 m2* bedrijfsbebouwing. Een functiewijziging naar duurzame energieopwekking betreft een complexe afweging en vraagt daarom in alle gevallen om maatwerk. Een functiewijziging tot maatschappelijk vraagt in alle gevallen om maatwerk vanwege de diversiteit aan functies die hierbinnen kunnen passen. Niet toegestaan. Bouwvlak van Bouwvlak van maximaal 3.000 m2. Naast maximaal 2.000 m2. behoud van de al aanwezige bedrijfswoning Naast behoud van met maximaal 100 m2 aan bijbehorende de al aanwezige bouwwerken is 400 m2 bedrijfsbebouwing bedrijfswoning met toegestaan.

Dit mag worden uitgebreid met maximaal 100 m2 50% van de oppervlakte gebouwen die op de aan bijbehorende locatie wordt gesloopt tot een totaal van bouwwerken is 200 maximaal 1.000 m2* bedrijfsbebouwing. m2 bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 25% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 600 m2* bedrijfsbebouwing.

15

Een bedrijf waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor consumptie ter plaatse worden verstrekt en/of waar bedrijfsmatig logies wordt verstrekt tot maximaal 20:00. Het houden van feesten en partijen valt niet onder daghoreca.

31

Functiewijzing naar:

Statische opslag/binnen opslag

Agrarisch technisch hulpbedrijf/agrarisch verwant bedrijf (inclusief paardenhouderij)16

Gebiedsindeling: Beekdalen

Essen & kampen landschap en overgangszone Conform voorwaarden die op grond van het Omgevingsplan op de betreffende locatie gelden (maximaal 1.000m2)

Broekontginningen

Bouwvlak van maximaal 2.500 m2. Naast behoud van de al aanwezige bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken is 400 m2 bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 50% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 1.500 m2* bedrijfsbebouwing. Bouwvlak van maximaal 5.000 m2. Naast behoud van de al aanwezige bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken is 400 m2 bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 50% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 2.500 m2* bedrijfsbebouwing.

Bouwvlak van maximaal 2.000 m2. Naast behoud van de al aanwezige bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken is 400 m2 bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 25% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 1.000 m2* bedrijfsbebouwing. * het is niet toegestaan gebouwen in te zetten om te slopen voor meer bedrijfsbebouwing waarvoor op grond van een ander project of een andere regeling (bijv. LBV17 of LBV+ regeling) vergoeding is verleend of verleend gaat worden. Tabel 4.2 overzicht functies en passende maatvoering binnen de gebiedsindeling, zie bijlage 4 voor een schematische voorbeelduitwerking.

11.

Niet toegestaan.

Heideontginningen

op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na een integrale ruimtelijke toets blijkt of de functiewijziging op de locatie mogelijk is. Daarbij worden (niet-limitatief) aspecten zoals de voorstelbaarheid van de functie op de betreffende locatie (samenhang met omgeving), inpasbaarheid binnen provinciaal beleid, archeologie en cultuurhistorie, geluidshinder, bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid op locatieniveau bekeken en onderzocht;

12. de volgende functies zijn in ieder geval niet toegestaan: a. kantoor met baliefunctie; b. detailhandel met een verkoopvloeroppervlak van meer dan 200 m²; c. lawaaisport; 18 d. mestbewerking. 19

16

Dit betreft: agrarisch-technisch hulpbedrijf: bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het leveren van goederen en diensten aan agrarische bedrijven of dat agrarische producten bewerkt, vervoert of verhandelt, waaronder loonwerkbedrijven, bedrijven voor mestopslag en handel, veetransport en veehandel, met uitzondering van mestbewerking; agrarisch-verwant bedrijf: bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het verlenen van diensten aan particulieren of niet-agrarische bedrijven waarbij gebruik gemaakt wordt van het telen van gewassen, het houden van dieren of het toepassen van andere land-, bos- of natuurbouwkundige methoden, met uitzondering van mestbewerking. 17 Vergoeding voor sloop is impliciet opgenomen in deze vergoeding. 18 Voorziening voor sportactiviteiten waarbij motorisch of mechanisch geluid wordt geproduceerd, waaronder in ieder geval begrepen de rallysport, de motorsport en de modelvliegsport. 19 De toepassing van basistechnieken of combinaties daarvan met als doel de aard, samenstelling of hoedanigheid van dierlijke mest te wijzigen, zoals droging, bezinking, (co)vergisting, scheiding, hygiënisatie of indamping van mest.

32

Figuur 4.2 overzicht bebouwingslinten en -concentraties

In de Omgevingsvisie Boxtel is bepaald dat de voorkeur uitgaat naar inbreiding, herstructurering en transformatie. Om de doelstelling op het gebied van wonen te halen zijn op grond van de Omgevingsvisie ook kleinschalige uitbreidingen mogelijk aan de randen van Esch, Liempde en Lennisheuvel. Bij de kern Boxtel zijn enkele grootschalige woninguitbreidingen mogelijk. Verder krijgen agrariërs die willen stoppen de mogelijkheid om binnen bepaalde randvoorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Ontwikkelingen, zoals de transformatie naar kleinschalige woningbouwontwikkeling, moeten passen binnen de identiteit en ontwikkelingsrichting van een gebied. Hierdoor zijn er in dit VAB-beleid mogelijkheden opgenomen voor kleinschalige woningbouwontwikkeling aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster20. Hierbij geldt in ieder geval dat: 1.

20

het toevoegen van woningen uitsluitend mogelijk is door te voldoen aan: ➢ de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Noord-Brabant en de ‘Beleidsregel ‘omgevingsrecht NoordBrabant hoofdstuk 7’. Hierin is vastgelegd welke fysieke tegenprestaties in de

Splitsing van bestaande woningen heeft een eigen afwegingskader en vormt geen onderdeel van dit beleid.

33

omgevingskwaliteit kunnen worden geleverd (bijv. sloop van gebouwen, verwijderen van voorzieningen, aanleg van natuur etc.) voor de bouw van een woning. Deze zijn verrekend in vaste bedragen die voor heel Brabant gelden; of door te voldoen aan: ➢ de regeling ‘Maatwerk voor collectieve woonvormen’ zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Noord-Brabant; 2.

er dient sprake te zijn van een kleinschalige woningbouwontwikkeling buiten de beekdalen (zie fig. 4.221). Het betreffende gebied dient het toe te voegen aantal woningen ook qua draagkracht aan te kunnen en de locatie dient passend te zijn voor de beoogde doelgroep. Hierover wordt per nieuw initiatief een afweging gemaakt. Er zijn uitsluitend woningen conform het Programma volkshuisvesting toegestaan (bijvoorbeeld meerdere woningen in één bouwmassa);

3.

er wordt zorg gedragen voor een goede ruimtelijke inpassing in relatie tot het buitengebied 22. Dit betekent in ieder geval dat de kansen onderzocht zijn in antwoord op de volgende vragen: ➢ wat is de landschappelijke karakteristiek van de plek en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?; ➢ welke cultuurhistorische waarde bevat de betreffende locatie en haar omgeving en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk (gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving)?; ➢ welke natuurwaarden en doelen zijn in de omgeving van de nieuwe ontwikkeling te vinden. Op welke wijze versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk en op welke wijze wordt bijgedragen aan het versterken van de biodiversiteit?; ➢ op welke wijze draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de energietransitie en klimaat(adaptieve)doelstellingen en wordt rekening gehouden met de waterreserveringsdoelen?; op welke wijze wordt geborgd dat de beoogde herontwikkeling geen belemmering vormt voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving?;

21

Voor de locaties binnen de aangewezen overgangszones wordt voor deze beoordeling niet uitgegaan van een ligging binnen het beekdal. 22 Uitgangspunten hiervoor zijn te vinden in de diverse gemeentelijke visies en beleidsstukken m.b.t. deze thema’s..

34

Beekdalen Overgangszone

Essen & kampen

Heide ontginningen

Broek ontginningen

Inpassing in het kleinschalig besloten/halfopen landschap

Inpassing in het kleinschalig landschap

Inpassing in het vlak en half-open landschap

Inpassing in de opzet van rechte wegen

Rekening houden met meanderende stromen met verkavelingen haaks op de beek

Rekening houden met onregelmatig gevormde kavels relatief smal- en lang

Rekening houden met rationele verkavelingsstructuur (blokverkaveling)

Bijdragen aan populierenlanen en- bosjes (voormalige) teelt

Bijdragen aan broekbossen en houtwallen - ook knotbomen en beemdgronden

Inpassing in gehuchten met een eigen karakter

Rekening houden met grootschalige landbouw als belangrijke drager

Inpassing in blokverkaveling

Rekening houden met onregelmatige verkaveling met kromme wegen en zandpaden

Versterken van bosschages, bomenrijen en (hak)houtwallen

Inpassing in de opzet van rechte wegen

Rekening houden met het herkenbare slotenpatroon

Inpassing in een opzet van boerderijzwermen en lintdorpen

Inpassing in het kamerlandschap’ van open akkers en weiden omzoomd door lanen en bosranden.

Rekening houden met grote bos- en natuurcomplexen

Inpassing in het karakter van verspreide bebouwing langs wegen

Versterken van bosvlakken (rabatten) van o.a. populier (bomenweides) Tabel 4.3: te respecteren kenmerken per landschapstype

Inpassing in het karakter van bebouwing langs wegen

Bescherming bolle akkers

van

en

open,

de

4. de ontwikkeling moet een kwalitatief goed stedenbouwkundig- en inrichtingsplan23 met analyse en toelichting voor de totale erfinrichting (inclusief de bijbehorende bouwwerken, ontsluiting en parkeren) bevatten, gebaseerd op de uitgangspunten die gelden voor het landschapstype van de betreffende locatie zoals benoemd in tabel 4.3. Ook moet rekening worden gehouden met de opgaves met betrekking tot versterking van cultuurhistorische-, landschaps- en natuurwaarden, energietransitie, klimaat(adaptieve) doelstellingen en waterbergingsdoelstellingen; 5. overtollige bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt, waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt behouden. Voor de functiewijziging en nieuwe functies gelden de voorwaarden zoals opgenomen in 4.1 Functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken; 6. de ontwikkeling moet binnen het straatbeeld passen en/of dit versterken en het landschap respecteren en/of dit versterken. In veel situaties betreft dit een lage goot met een landelijke architectonische verschijningsvorm (kan ook hedendaags worden geïnterpreteerd) en uit te gaan van een in het betreffende gebied passende erfopzet; 7. op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na een integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn.

Daarbij worden (nietlimitatief) aspecten zoals provinciaal beleid, archeologie en cultuurhistorie, geluidshinder, bedrijvigheid, verkeer- en mobiliteitstransitie, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid op locatieniveau bekeken en onderzocht;

23

Door een ter zake deskundige.

35

8. woning(en) op grond van de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ zijn uitsluitend toegestaan binnen een in figuur 4.2 aangewezen bebouwingslint of bebouwingscluster; 9. binnen een in figuur 4.2 aangewezen bebouwingslint zijn uitsluitend nieuwe woningen toegestaan op een bestaand bouwvlak 24 Op een bestaand bouwvlak mag uitsluitend een bouwmassa voor wonen conform onderstaande tabel worden gerealiseerd: Toe te voegen bouwmassa voor wonen (inclusief bijbehorende bouwwerken) op een bestaand bouwvlak