RIB Woningmarktonderzoek en woonzorganalyse Boxtel 2022- Bijlage 1 Woningmarkt onderzoek en onderzoek wonen met zorg.pdf
Tekst van het document
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
52
• In Munsel-Selissen, Lennisheuvel en Esch is de behoefte aan nieuwe woningen gevarieerd. Er is behoefte aan zowel woningen voor starters (betaalbare koop), ouderen (appartementen/levensloopgeschikt) als voor gezinnen (duurdere eengezinswoningen in de koopsector). Het is belangrijk om op te merken dat de accenten naar wijken en kernen zoals hierboven beschreven zijn ingegeven door de behoefteontwikkeling op basis van demografische, economische en woningmarkttrends. Er is niet gekeken naar ruimtelijke uitbreidingsmogelijkheden. In de praktijk is niet altijd te voorzien in de behoefteontwikkeling in een specifieke wijk, omdat de fysieke mogelijkheden ontbreken. Een uitbreidingslocatie als Noordwesthoek kan een deel van de behoefte in andere delen van de gemeente invullen.
Belangstelling voor nieuwe woonvormen en flexwonen Een aanzienlijk deel van de verhuisgeneigden heeft volgens het regionale woonwensenonderzoek ook belangstelling voor ‘nieuwe woonvormen’. Opnieuw kon men meerdere antwoorden geven. Van de starters staat ruim 15% open voor een tijdelijke woonruimte. Bijna een derde wil wel wonen in een verbouwd kantoor of een verbouwde school of kerk. Ongeveer één op de vijf starters heeft belangstelling voor een tiny house. Ook een zelfstandige woning met een collectief deel in de vorm van een gemeenschappelijke leefruimte is voor zo’n 15% van de starters interessant. Ruim 10% noemt ‘friends wonen’ het delen van een zelfstandige woning met anderen als mogelijkheid. Kleine huishoudens in de leeftijd tot 35 jaar (huishoudens die al gestart zijn en al zelfstandig wonen) hebben veel minder belangstelling voor nieuwe woonvormen. Dat geldt ook voor kleine huishoudens in de leeftijd van 35 tot 55 jaar en voor gezinnen. Het verbouwde kantoor en de verbouwde school of kerk worden door deze groepen naar verhouding veel genoemd als aantrekkelijke optie. Deze groepen noemen ook geregeld de meergeneratiewoning. Naarmate huishoudens ouder worden, neemt de interesse in nieuwe woonvormen weer toe. Deze huishoudensgroepen hebben belangstelling voor kleinschalige woonzorgprojecten en zelfstandige woonvormen met een gemeenschappelijke leefruimte.
Ook is er onder ouderen naar verhouding veel behoefte om te wonen met alleen gelijkgestemden.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
53
Figuur 4.9: Gemeente Boxtel. Aandeel van de woningzoekenden met interesse in nieuwe en bijzondere woonvormen, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2019. Starters
17%
31%
1-2 phh <35 jaar
16%
9% 8% 6%
1-2 phh 35 - 54 jaar gezin 1-2 phh 55 - 64 jaar
8%
23%
5% 13%
15% 5%
8% 5%
28%
13%
18%
1-2 phh 65 - 74 jaar
18%
5% 15%
6%
1-2 phh 75+ jaar
14%
10%
38%
20%
40%
0%
tijdelijke woonruimte (max 2jr)
19%
8%
23%
8%
15%
13%
8% 12%
17%
23% 5%
60%
24% 80%
33% 100%
120%
verbouwd kantoor / school / kerk / etc.
anti-kraak
tiny-house / micro-appartement
kleinschalig woonzorgproject
meergeneratiewoning
zelfst. Met gemeenschappelijke leefruimte
wonen met alleen gelijkgestemden
140%
‘friends-wonen’
Bron: Regionaal woonwensenonderzoek regio ’s-Hertogenbosch, afdeling O&S ’s-Hertogenbosch
Veel belangstelling voor Particulier Opdrachtgeverschap en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Uit de enquête van het regionale woonwensenonderzoek, blijkt dat in Boxtel een behoorlijke belangstelling bestaat voor particulier opdrachtgeverschap en collectief particulier opdrachtgeverschap. Met name onder doorstromers is deze belangstelling groot. Van de jonge en middelbare kleine huishoudens heeft 30% tot 40% belangstelling voor het zelf bouwen van een woning op een eigen bouwkavel. Onder gezinnen is dit zelfs bijna de helft. Van deze groepen geeft ruim een kwart aan (ook) belangstelling te hebben voor collectief particulier opdrachtgeverschap, het samen met anderen ontwikkelen van woningen. Naarmate huishoudens ouder zijn neemt de interesse in PO en CPO af. Toch is er ook onder de oudste huishoudens belangstelling. De vraag is uiteraard of iedereen zich voldoende beseft wat er komt kijken bij het zelf ontwikkelen van een woning.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
54
Figuur 4.10: Gemeente Boxtel. Aandeel van de woningzoekenden met interesse voor zelfbouw of CPO, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2019. Starters
32%
1-2 phh <35 jaar
31%
23% 28%
1-2 phh 35 - 54 jaar
44%
gezin
47%
1-2 phh 55 - 64 jaar
15%
28% 27%
24%
1-2 phh 65 - 74 jaar
10%
11%
1-2 phh 75+ jaar
10%
10%
0% 10% 20% zelfbouw; eigen bouwkavel
30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% CPO: zelfbouw in een project met andere zelfbouwers
100%
Bron: Regionaal woonwensenonderzoek regio ’s-Hertogenbosch, afdeling O&S ’s-Hertogenbosch
4.4 Woningvraag speciale doelgroepen Vergunninghouders De huisvesting van vergunninghouders is een specifiek aandachtspunt. Over het huisvesten van deze groep worden afspraken gemaakt met de woningcorporaties. Hoewel niet goed te voorspellen is hoe de omvang van deze doelgroep zich gaat ontwikkelen, kan wel een richting gegeven worden. Voor de kortere termijn is er zicht op de aantallen vergunninghouders die gemeenten moeten huisvesten. Het Rijk publiceert hiervoor halfjaarlijks de Taakstelling Huisvesting Vergunninghouders. Om voor de komende jaren een bandbreedte te geven, kijken we naar pieken in de taakstelling van de afgelopen jaren. Vervolgens vertalen we dit naar een daadwerkelijke woningvraag door ons te baseren op cijfers over de gemiddelde woningbezetting bij vergunninghouders in de regio en het aantal woningen dat in de afgelopen jaren werd toegewezen aan vergunninghouders.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
55
Figuur 4.11: Gemeente Boxtel. Ontwikkeling taakstelling vergunninghouders 2013 - 2022, en verwachte ontwikkeling 2022 - 2027 bij een trendmatige en hoge instroom. 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Trendmatig
Hoog
Historie
Bron: Taakstelling Vergunninghouders Rijksoverheid, bewerking Companen.
In bovenstaand figuur is de bandbreedte voor de ontwikkeling van de taakstelling in de komende jaren voor Boxtel weergegeven. Een trendmatige ontwikkeling vormt hierbij de onderkant van de bandbreedte. Dit komt voor Boxtel neer op een jaarlijkse taakstelling van 45 vergunninghouders. De bovengrens ligt hierbij op de gemiddelde taakstelling van de twee piekjaren 2015 en 2016. Dit komt neer op een jaarlijkse taakstelling van 65 vergunninghouders. De corporaties gegeven aan dat er in 2020 en 2021 gemiddeld 24 vergunninghouders per woning werden gehuisvest. Als we de bandbreedte van de taakstelling vertalen naar een daadwerkelijke woningvraag gaat het voor de gemeente Boxtel de komende jaren om een behoefte van 23 tot 335 woningen.
Arbeidsmigranten In 2018 waren er volgens onderzoek van PON 603 arbeidsmigranten woonachtig in Boxtel en werkten er 564 arbeidsmigranten in Boxtel. Uit een recentere analyse op basis van de gemeentelijke Basisregistratie Personen (BRP) die medio 2020 is uitgevoerd, bleek dat er toen ongeveer 900 arbeidsmigranten in Boxtel woonden. Een inventarisatie bij bedrijven in de zomer van 2020 wees uit dat er toen 2.250 arbeidsmigranten in Boxtel werkzaam waren. De verhouding tussen woonachtige en werkzame arbeidsmigranten in Boxtel lijkt dus scheef. Het is echter bekend dat veel arbeidsmigranten zich niet inschrijven in de BRP. In de Beleidsnotitie Huisvesting arbeidsmigranten gemeente Boxtel 2020 wordt genoemd dat uit onderzoek van Companen blijkt dat het aantal arbeidsmigranten dat in de gemeente woont tweemaal zo hoog kan zijn als uit de inschrijvingen in de BRP blijkt. Dan zou het gaan om 1.800 arbeidsmigranten die in Boxtel wonen, waarvan een belangrijk deel short stay. Onder de arbeidsmigranten die staan ingeschreven zijn Polen en Roemenen (bij elkaar de helft van de mensen met een buitenlandse nationaliteit in de gemeente), 70% betreft mannen en de helft is jonger dan 35. Het betreft in Boxtel veelal laaggeschoolde arbeid. Er zijn in Boxtel geen grootschalige huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten. Huisvesting vindt nu vooral plaats in de reguliere woningvoorraad.
Dit blijkt ook uit de verhouding tussen het aantal 4 Voorlopig cijfer in afwachting van informatie van de corporaties. 5 Idem
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
56
ingeschreven huishoudens dat in een particuliere huurwoning woont en het aantal particuliere huurwoningen. Dit aantal is aanmerkelijk hoger dan het aantal huishoudens, wat er op duidt dat een deel van deze woningen wordt bewoond door mensen die niet staan ingeschreven. Dit wordt gezien als een ongewenste situatie. De Beleidsnotitie Huisvesting arbeidsmigranten gemeente Boxtel 2020 zegt het volgende over de doelstellingen ten aanzien van de huisvesting van arbeidsmigranten in de gemeente: Doelstelling is om voor 800 arbeidsmigranten met een korte verblijfsduur (tot één jaar) in Nederland woongelegenheid te realiseren in de komende drie jaar. (Beleidsnotitie huisvesting arbeidsmigranten). Woningen zijn bedoeld voor het huisvesten van mensen die terplekke hun hoofdverblijf hebben en zijn ingeschreven in de BRP. Arbeidsmigranten die een korte tijd (tot één jaar) in Boxtel verblijven voldoen hier vaak niet aan. Voor het realiseren van de genoemde doelstelling is daarom gezocht naar aanvullende huisvestingsvormen. Deze dienen aan te sluiten bij de wensen van arbeidsmigranten die (voor het eerst) naar Boxtel komen en hier een beperkte periode (tot 1 jaar) willen blijven.
Om te kunnen voorzien in deze gedifferentieerde vraag naar huisvesting binnen een prettig woon-en leefklimaat introduceert de gemeente Boxtel kwalitatieve huisvesting in complexen die expliciet zijn ingericht en bestemd voor personen die tijdelijk in Boxtel verblijven. Er wordt hierbij nadrukkelijk gesproken over ‘verblijven’ en niet over ‘wonen’. De huisvesting is kwalitatief goed, maar sober en alleen geschikt voor tijdelijk verblijf. Hierbij is de doelgroep arbeidsmigranten. Ervaringen uit andere gemeenten leren dat het gelijktijdig huisvesten van spoedzoekers (denk aan statushouders, alleenstaanden als gevolg van een echtscheiding en jongeren) in huisvesting met gedeelde voorzieningen niet tot tevredenheid leidt, omdat de doelgroep verschillende ritmes, behoeften en wensen hebben6.
Spoedzoekers Een deel van de woningzoekenden in de gemeente heeft met grote spoed een woning nodig. Dit zijn doorgaans mensen die door een plotselinge verandering in hun leven moeten verhuizen en snel een andere woning nodig hebben of mensen die vanwege hun thuissituatie met spoed willen verhuizen. Waar het de groep betreft die zich richt op een sociale huurwoning, is in beeld gebracht om hoeveel mensen het in Boxtel gaat wat hun achtergrondkenmerken zijn. Een deel van de spoedzoekers komt op grond van hun situatie in aanmerking voor voorrang bij de woningtoewijzing omdat zij vallen onder de urgentieregeling van de corporaties. Een deel is in beeld omdat zij extreem veel reageren op vrijkomend woningaanbod (gemiddeld minstens eens per week). Ook weten we overigens dat een deel van de spoedzoekers via de corporaties niet in beeld is, vaak omdat zij niet staan ingeschreven voor een corporatiewoningen en zelf op voorhand inschatten dat zij kansloos zijn om op korte termijn via de corporatie aan een woning te worden geholpen. Vaak vinden deze mensen een woning in de particuliere huur of slapen tijdelijk bij vrienden op de bank. Er zijn 183 woningzoekenden uit Boxtel die het afgelopen jaar 52 keer of vaker hebben gereageerd op een vrijkomende woning. Van hen is 25% in de leeftijd van 18 tot 23 jaar, 40% in de leeftijd van 24 tot 35 jaar en 25% in de leeftijd van 35 tot 55 jaar.
Het gaat dus vaak om jongere mensen die met grote spoed een woning nodig hebben. Het zijn ook veelal alleenstaande woningzoekenden, 70% is alleenstaand, 15% vormt een 2-persoonshuishouden en 15% heeft een huishouden met 3 of meer personen. De spoedzoekers die reageren op vrijkomende corporatiewoningen hebben veelal een laag inkomen, driekwart behoort tot de primaire doelgroep van de corporaties en de rest vrijwel geheel tot de overige corporatiedoelgroep.
6 Beleidsnotitie huisvesting arbeidsmigranten gemeente Boxtel 2020
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
57
Urgentieregeling Maar weinig mensen die zich melden om op grond van de urgentieregeling met voorrang een woning te krijgen komen daarvoor ook in aanmerking. In 2021 werden in Boxtel 110 kansadviesgesprekken gevoerd. Dit leidde in 15 gevallen tot een urgentieaanvraag. Van deze urgentieaanvragen werden er 12 afgewezen. Dit is 80% van de urgentieaanvragen. Een dergelijk hoog percentage afwijzingen vraagt er om de procedure van het aanvragen van urgentie nader onder de loep te nemen. Mogelijk worden de kansen tijdens het kansadviesgesprek te rooskleurig ingeschat, hoewel de verhouding tussen het aantal gesprekken en het aantal urgentieaanvragen daar niet op wijst. Mogelijk ook loopt de aanvraag vast op het niet kunnen overleggen van de benodigde bewijsstukken door de woningzoekende, waardoor de aanvraag tot een afwijzing leidt. In dat geval zou onderzocht kunnen worden of woningzoekenden hier meer bij geholpen kunnen worden.
Woonwagenbewoners Recent is onderzoek gedaan naar de woonwensen ten aanzien van woonwagenstandplaatsen in de regio Noordoost Brabant7. Daarbij ook nagegaan wat de behoefte is in de gemeente Boxtel. Er zijn op dit moment twee woonwagenlocaties in de gemeente, een locatie met 4 standplaatsen in Esch (waarvan 3 in gebruik) en een locatie met 14 standplaatsen in de Bunderhoef. Op basis van de leeftijden van de bewoners van de standplaatsen is door de onderzoekers een inschatting gemaakt van het aantal standplaatsen dat in de komende jaren mogelijk vrij komt door natuurlijke verloop. De inschatting is dat dit voor de komende 25 jaar mogelijk om vijf standplaatsen gaat. De onderzoekers constateren dat er op dit moment geen extra behoefte is aan woonwagenstandplaatsen in de gemeente Boxtel.
4.5 Kwetsbaarheid van wijken en kernen Om potentiële kwetsbaarheid in buurten te signaleren maakt Aedes zogenoemde veerkrachtkaarten. Deze kaarten geven een beeld van de kwetsbaarheid en de veerkracht van buurten op een laag schaalniveau. Aedes geeft de volgende uitleg: In de meeste buurten en wijken leven mensen tevreden samen op een manier die hen past. Er zijn ook gebieden waar belemmeringen het prettig samenleven in de weg staan. Dat komt vaker voor in buurten en wijken waar veel bewoners geen werk hebben, een deel van de bewoners te maken heeft met licht verstandelijke beperkingen en een relatief groot deel afhankelijk is van een uitkering. Vrij veel bewoners in deze buurten ervaren problemen met de (psychische) gezondheid en worstelen met schulden. Een kleiner deel heeft ook te maken met verslavingsproblemen. Kortom, in veel van dergelijke buurten en wijken heeft een flink deel van de bewoners een beperkte zelfredzaamheid. 8
7 Inventarisatie woonwensen woonwagenstandplaatsen, Regio Noordoost Brabant, Be Flex, 9 juni 2022 8 Handleiding bij Veerkrachtkaarten, Aedes-Datacentrum, 2022
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
58
Figuur 4.12: Kern Boxtel. Kwetsbaarheid deelgebieden op basis van veerkracht, 2020
Bron: Veerkrachtkaarten Aedes, 2020
In de meeste gebieden van de kern Boxtel is het aantal kwetsbare groepen stabiel of afgenomen (grijs). In delen van Boxtel-Centrum, -Noord en -Oost is volgens de Veerkrachtkaart sprake van weinig veerkracht en vrij veel problemen met betrekking tot overlast en veiligheid. Binnen de gemeente zijn dit de meest kwetsbare gebieden die vanuit het oogpunt van leefbaarheid en veiligheid de meeste aandacht behoeven. Figuur 4.13: Kern Liempde. Kwetsbaarheid deelgebieden op basis van veerkracht, 2020
Bron: Veerkrachtkaarten Aedes, 2020
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
59
In delen van de kern Liempde is het aantal kwetsbare groepen stabiel of afgenomen (grijs). Toch zijn er ook delen waar sprake is van weinig veerkracht en waar er problemen zijn vanuit het oogpunt van overlast en veiligheid. Deze problemen zijn op basis van de Veerkrachtkaart minder groot dan in delen van de kern Boxtel. Figuur 4.14: Kern Lennisheuvel. Kwetsbaarheid deelgebieden op basis van veerkracht, 2020
Bron: Veerkrachtkaarten Aedes, 2020
In de kern Lennisheuvel is op basis van de veerkrachtkaart geen sprake van een zorgwekkende ontwikkeling ten aanzien van de veerkracht van de inwoners. Het aantal kwetsbare groepen is stabiel gebleven of afgenomen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
60
Figuur 4.15: Kern Esch. Kwetsbaarheid deelgebieden op basis van veerkracht, 2020
Bron: Veerkrachtkaarten Aedes, 2020
In Esch is maar zeer beperkt sprake van problemen met overlast en veiligheid. Alleen aan de Noordrand speelt dit volgens de Veerkrachtkaart in enige mate en zijn de problemen niet toegenomen.
4.6 Woningbehoeftescenario’s en toekomstverkenningen Uitgangspunten ambitiescenario We hebben eerder in dit hoofdstuk de woningbehoefteontwikkeling in beeld gebracht volgens de provinciale prognose en de Trendprognose, met als uitgangspunt een hogere jaarlijkse nieuwbouwproductie dan waar de provincie mee rekent, gebaseerd op productiecijfers die er zijn geweest in de afgelopen 10 jaar. De Trendprognose is de basis geweest voor de doorrekening van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in dit hoofdstuk. In deze paragraaf werken we een scenario uit dat niet is gebaseerd op trendmatige ontwikkeling van woningbehoefte, maar op de ambitie van de gemeente om een rol te spelen in de regionale verstedelijkingsopgave in de regio ‘s-Hertogenbosch. Daarbij wordt ingezet op het toevoegen van 500 extra woningen ten opzichte van de Trendprognose in de periode tot 2030. De onderstaande tabel vat de ontwikkeling van de behoefte volgens de drie uitgewerkte scenario’s samen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
61
Tabel 4.7:
Gemeente Boxtel. Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte volgens de provinciale prognose, het trendscenario en het voorlopig ambitiescenario, 2022 tot 2025 en 2025 tot 2030.
17.000 16.500 16.000 15.500 15.000 14.500 14.000 13.500 13.000 12.500 12.000 2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Woningbehoefte provinciale prognose (inlopen woningtekort tot 2%) Woningbehoefte trendscenario (inlopen woningtekort tot 2%) Woningbehoefte voorlopig ambitiescenario (inlopen woningtekort tot 2%)
2022 tot 2025 Woningbehoefte provinciale prognose (inlopen +455 woningtekort tot 2%) Woningbehoefte trendscenario (inlopen +705 woningtekort tot 2%) Woningbehoefte voorlopig ambitiescenario +955 (inlopen woningtekort tot 2%) Bron: Prognose provincie Noord-Brabant, CBS, bewerking Companen
2025 tot 2030
Totaal 2022 tot 2030
+525
+975
+775
+1.480
+1.025
+1.980
Het toevoegen van extra woningen biedt Boxtel de mogelijkheid om te sturen op het aantrekken van specifieke doelgroepen en geeft ruimte om te voorzien in de woningbehoefte van groepen die minder makkelijk aan bod komen. De volgende uitgangspunten zijn geformuleerd voor de uitwerking van het ambitiescenario: • Minimaal het op peil houden van het percentage sociale huurwoningen en een plus waar nodig om toe te groeien naar het percentage dat het Rijk aangeeft. • Kleinere woningen/appartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens, zowel huur als koop (nadruk op goedkoop en middelduur). • Voor senioren dicht bij de voorzieningen en bijvoorbeeld clustering op terrein gezondheidsinstellingen. • Permanente woningen voor huisvesting statushouders en arbeidsmigranten (gelet op de vergrijzing zullen we waarschijnlijk ook op termijn een beroep doen op arbeidsmigranten). • Sociale structuur van Boxtel vraagt zeer zeker ook om het toevoegen van woningen in het duurdere segment. Meer mix van doelgroepen in de wijken.
Kansen De gemeente ziet het ambitiescenario als een realistisch scenario, het is ambitieus maar voorstelbaar. Met name het toevoegen van meer woningen in de kern Boxtel is kansrijk. • Om verschillende reden (onder andere ruimtelijk, milieutechnisch, procedureel en bemensing) is het daadwerkelijke bouwen van woningen de laatste jaren achtergebleven. Op dit moment wordt gebouwd aan onder andere de wijk ‘Heem van Selis’ (uitbreiding) en Lindenlust (inbreiding), waar tot
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
62
•
•
• •
•
•
•
circa 2025 in totaal ruim 500 woningen zullen worden gebouwd. Een deel van de intentie ‘Bouwen, bouwen en (ver)bouwen wordt hiermee al ingevuld. Versnelling is dan ook daadwerkelijk aan de orde. Boxtel ligt op een droomlocatie (dit wordt geconstateerd in de bevindingen van Studio Bereikbaar ten behoeve van de Verstedelijkingsstrategie ’s-Hertogenbosch (concept)). De aanwezigheid van het NSstation op een cruciale plek in het nationale treinnetwerk, de mogelijkheden tot kwaliteitsverbetering van het stationsgebied en de aanwezigheid van voorzieningen in het levendige centrum van Boxtel om de hoek van dit station, zorgen ervoor dat Boxtel een zeer interessant woon- en leefmilieu biedt voor diverse doelgroepen die maar op beperkte plekken (bij HOV-hubs) in de regio bediend kunnen worden. Voor deze doelgroepen moet dan wel voldoende aandacht komen in de woningbouwprogrammering. Boxtel Noord-Oost kan hier (in samenhang bezien met de bestaande woningvoorraad en woningbouwplannen) kansen voor bieden. De woningbouwcapaciteit van het gebied Boxtel Noord-Oost wordt nader onderzocht. De toekomstige ontwikkeling van Boxtel Noord-West (afhankelijk van keuzes die nog moeten worden gemaakt gaat het om 850 tot 1.500 woningen) kan ook een belangrijke rol spelen in het invullen van de toekomstige woningbehoefte in de gemeente.
Naast de aansluiting op de spoorwegen, sluiten Boxtel direct aan op de as A2. Ook in economisch opzicht ligt Boxtel dan ook sterk. Dit brengt potentieel een vraag in de woonopgave met zich mee. Er zijn kansen om de woonaantrekkelijkheid van Boxtel sterk te verbeteren door herstructurering van bestaande kwetsbare wijken en door het toevoegen van onderscheidende woonmilieus. Dit kan gekoppeld worden aan onder andere de warmtetransitie: Door meer woningen voor ouderen en starters toe te voegen, kan doorstroming worden gecreëerd. De vrijkomende woningen zijn niet alleen belangrijk voor de vraag vanuit de huidige inwoners van de dorpen, maar ook voor instroom van buiten de gemeenten (binnenlandse migratie; aantrekkelijk woonmilieu). Dit geeft speelruimte om woningen toe te kunnen voegen, zonder de bestaande voorraad te hoeven terugbrengen (afname van bepaalde doelgroepen volgens de prognose migratiesaldo 0 betekent op termijn een aanbodoverschot). Niet alleen de verstedelijkingsopgave in de regio ’s-Hertogenbosch biedt kansen voor Boxtel. Er zijn signalen dat Eindhoven er niet in slaagt voldoende woningen te bouwen om de groei (onder andere door ASML) op te vangen en een beroep doet op andere regiogemeenten. Het is aannemelijk dat dit ook effect kan hebben op de Boxtelse woningmarkt.
Druk op de woningmarkt is er niet alleen vanuit ’s-Hertogenbosch, maar in de toekomst mogelijk ook vanuit Eindhoven. In de huidige situatie is er al een relevante verhuisrelatie tussen Boxtel en Eindhoven. Wonen in de kern Boxtel is met haar meer groen-stedelijke karakter (en goede bereikbaarheid) volledig anders dan wonen in een van de dorpskernen (Esch, Liempde, Lennisheuvel). Deze dorpen hebben elk hun eigen karakter (ruimtelijk, sociaal, bereikbaarheid, voorzieningen), dat maatwerk zeer belangrijk maakt om de juiste woningen te kunnen toevoegen. Woningen die bijdragen aan een goede woningvoorraad én de kwaliteiten van het betreffende dorp ondersteunen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
63
Woonkwaliteiten Op basis van de uitgangspunten voor het ambitiescenario is bepaald welke woningkwaliteiten hier bij passen. De extra woningtoevoegingen ten opzichte van de Trendprognose zijn als volgt: Figuur 4.16: Gemeente Boxtel. Kwalitatieve woningbehoefte volgens ambitiescenario, naar eigendom, woningtype en prijsklasse, 2022 tot 2025 en 2025 tot 2030 Huur grondgebonden sociaal
45 25
Huur appartement sociaal/levensloopgeschikt
80
Vrije sectorhuur grondgebonden
110
25
50
200
50
-35-25
Vrije sectorhuur appartement/levensloopgeschikt
45 10 50 15
Koop rijwoning tot 200.000
80
Koop rijwoning € 200-€ 350.000
35
105
Koop rijwoning € 350.000+
80 45
35 75
45
90
35
35 152515
Koop 2-1 kap / vrijstaand tot € 350.000
90
Koop 2-1 kap / vrijstaand € 350-€ 450.000
45 1025
Koop 2-1 kap / vrijstaand € 450.000+
45 1015
Koop appartement tot € 200.000
85
50 15 55 15
Koop appartement € 200.000+
110 -100 -50
0
35
50 100 150 200 250 300 350 400 450
Trendprognose 2022-2025
Ambitiescenario 2022-2025
Trendprognose 2025-2030
Ambitiescenario 2025-2030
Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2022
• Sociale huur. Op dit moment is 29% van de woningvoorraad een sociale huurwoning. Het is in het ambitiescenario niet mogelijk om dit percentage op 30% te brengen. Daarom moet het streven zijn om 30% van de toe te voegen woningen als sociale huurwoningen te realiseren. Dat betekent het toevoegen van 150 sociale huurwoningen, 50 grondgebonden woningen en 100 appartementen/levensloopgeschikte woningen. • Middenhuur. De behoefte aan middenhuur bedraagt in het ambitiescenario 5% van de extra woningbehoefte. Dat betekent het toevoegen van 25 middenhuurappartementen. • Koop. Er is in het ambitiescenario behoefte aan 325 extra koopwoningen. Deels is dat dure koop om de sociale structuur in Boxtel wat meer in balans te brengen. We gaan uit van het toevoegen van 65 woningen in het dure koopsegment (20% van de extra woningen). Verder moet de helft van de koopwoningen als goedkope en betaalbare grondgebonden koopwoningen worden gerealiseerd. Dit zijn 160 woningen. Ten slotte stellen we voor om 30% van de behoefte aan koopwoningen te realiseren als koopappartementen. Dit zijn 100 woningen. In de uitwerking van de woonkwaliteiten in het licht van de uitgangspunten, is er van uitgegaan dat starters behoefte hebben aan sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
64
koopwoningen. Met het toevoegen van koopappartementen wordt voorzien in de woonvraag van ouderen, waarmee grotere koopwoningen vrijkomen die aantrekkelijk zijn voor jongere vestigers van buiten de gemeente. Dure koopwoningen zijn aantrekkelijk voor eigen inwoners, maar ook voor vestigers van buiten de gemeente. Als er een vraag van hoogopgeleiden uit de regio Eindhoven zou ontstaan, komt meer nadruk op dit segment te liggen. Statushouders zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Arbeidsmigranten zijn dat vaak ook als zij een permanente woning nodig hebben. Daarnaast hebben arbeidsmigranten die in Nederland blijven behoefte aan betaalbare koopwoningen.
4.7 Vergelijking met de planvoorraad Om te voorzien in de inloop van het huidige woningtekort en de aanvullende woningbehoefte die de komende jaren ontstaat, moeten voldoende en de juiste woningen worden toegevoegd. We vergelijken in deze paragraaf daarom de bekende planvoorraad in de gemeente met de ontwikkeling van de woningbehoefte volgens de Trendprognose. Figuur 4.17: Gemeente Boxtel. Planvoorraad 2022 tot 2030, naar eigendom en woningtype. Sociale huur egw
46
54
Sociale huur mgw
51
35
Vrije sector huur egw
65
Vrije sector huur mgw
45
Koop egw goedkoop
8 27
38 79
Koop egw middelduur
179
Koop egw duur
109 251
85
Koop mgw goedkoop 6 22 Koop mgw middelduur
15
95
Koop mgw duur
50
Zorgeenheden
22 24 0
52
50
100
150
Harde plannen
200
250
300
350
400
Zachte plannen
Bron: Gemeente Boxtel
De planvoorraad omvat voor de periode 2022 tot 2030 738 plannen met een harde planstatus en 620 zachte plannen. Ten opzichte van de aanvullende woningbehoefte op basis van de Trendprognose is er daarmee nog onvoldoende plancapaciteit. De aanvullende woningbehoefte volgens de Trendprognose is tot 2030 1.480 woningen. Er zijn plannen voor 1.358 woningen. Dit betekent dat er, op basis van de Trendprognose, plannen moeten worden toegevoegd en dat er geen enkele ruimte is voor planuitval, die zich doorgaans wel voordoet. Er zijn voldoende harde plannen om in de aanvullende woningbehoefte in de komende jaren te voorzien. Voor de periode vanaf 2025 is dat zeker nog niet het geval.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
65
Tabel 4.8: Gemeente Boxtel. Harde plancapaciteit 2022 tot 2030 per kern, naar eigendom. Kern Liempde LennisEsch BuitenBoxtel heuvel gebied Sociale huur
92
5
-
Vrije sector huur Goedkope koop
110
-
0
6
Middeldure koop
188
Dure koop Zorgeenheden Totaal
Totaal
-
-
97
-
-
-
110
-
8
-
14
-
-
6
-
194
258
20
-
19
4
301
22
-
-
-
-
22
670
31
-
33
4
738
Bron: Gemeente Boxtel
In alle kernen is sprake van te weinig plannen om te voorzien in de ontwikkeling van de woningbehoefte volgens de Trendprognose. De harde plancapaciteit in de kern Boxtel voorziet in de behoefteontwikkeling in de eerste jaren, maar niet in die in de periode vanaf 2025. In Esch, maar met name in Liempde is de harde planvoorraad veel kleiner dan uit de behoefte volgens de Trendprognose blijkt. In Lennisheuvel zijn er geen harde woningbouwplannen, terwijl ook daar sprake is van een aanvullende woningbehoefte. Figuur 4.18: Gemeente Boxtel. Vergelijking harde plannen met woningbehoefte trendvariant 2022 tot 2030, naar eigendom en prijsklasse. Sociale huur egw Sociale huur mgw Vrije sector huur egw Vrije sector huur mgw Koop egw goedkoop Koop egw middelduur Koop egw duur Koop mgw goedkoop Koop mgw (middel)duur -100
0
100
Harde plannen
200
300
400
500
Behoefte 2022 tot 2030
Bron: Gemeente Boxtel
Als we de harde planvoorraad vergelijken met de kwalitatieve woningbehoefte in de periode tot 2030, stellen we het volgende vast: • Er is in bijna alle woningmarktsegmenten de komende periode sprake van een aanvullende woningbehoefte. In die zin sluiten de plannen aan bij de behoefteontwikkeling. • De enige echte mismatch doet zich voor bij grondgebonden woningen in de vrije huursector. Dit is geen segment dat aansluit bij de woonwensen van huishoudens, liever koopt men een betaalbare koopwoning. Als betaalbare koopwoningen schaars zijn, zal er in de praktijk wel vraag zijn naar deze woningen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
66
• In de koopsector ligt het zwaartepunt in de plannen in het dure en het middeldure segment. Getalsmatig zijn er geen grote discrepanties, maar in de koopsector is ook veel vraag naar goedkopere woningen, zowel grondgebonden als appartementen. De planvoorraad voorziet hierin niet of nauwelijks. • In de sociale huursector zijn er veel te weinig harde plannen om in de behoefteontwikkeling volgens de Trendprognose te voorzien.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
67
5 Wonen met zorg Inwoners met een zorgvraag hebben vaak een specifieke woonvraag. Door extramuralisering van wonen in instellingen naar langer of weer zelfstandig wonen, zien we een vraag ontstaan naar woonvormen in een omgeving waar sociale en zorginfrastructuur op elkaar zijn afgestemd, zodat men kan terugvallen op een steunnetwerk. De vraag naar wonen met zorg komt zowel van ouderen als van mensen in de gehandicaptenzorg (mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking), Geestelijke Gezondheidszorg (mensen die een beroep doen op Beschermd Wonen of uitstromen naar zelfstandige woonvormen) en mensen die een beroep doen op de Maatschappelijke Opvang (MO). Het aantal zorgbehoevenden dat hierdoor actief is op de woningmarkt neemt toe. De analyse baseren we voor de behoefteontwikkeling op de Woonzorgweter van Companen. Voor het aanbod hebben we een inventarisatie gedaan onder zorgaanbieders en corporaties. Daarmee ontstaat een benadering van het beschikbaar woonzorgaanbod in de gemeente.
5.1 Woonvraag ouderen Demografische ontwikkeling De grens tussen de doelgroepen van wonen met zorg is niet altijd scherp te trekken. Een oudere die woont in een 24-uursinstelling heeft soms ook een (licht) verstandelijke beperking, een bewoner van een Beschermd Wonen instelling (GGZ) soms ook. Bij de behoefteraming van wonen met zorg zijn we uitgegaan van de indicaties die aan zorgvragers zijn afgegeven. Op basis van die indicatiestelling maken we een raming van hun woonzorgbehoefte. Hoewel het bij de zorgvraag gaat om personen (indicaties worden immers afgegeven aan personen), gaat het bij de woonvraag om huishoudens. Om een inschatting te kunnen maken van het deel van de ouderen dat behoefte heeft aan een bijzondere woonvorm zoals geclusterd wonen voor ouderen, maken wij gebruik van het vitaliteitstredenmodel van Companen. Dit model bevat vier treden. In de eerste trede zitten de meest vitale ouderen, die niet of nauwelijks gebruik maken van zorg; in de vierde trede vallen ouderen met een zware zorgvraag. In het model worden ouderen (65+) ingedeeld op basis van de ‘zwaarste’ zorgvorm die zij in het afgelopen jaar ontvingen. Als voorbeeld: ouderen die zowel huishoudelijke hulp vanuit de Wmo krijgen als wijkverpleging vanuit de Zvw, tellen we mee in vitaliteitstrede 3. • De meest vitale ouderen zitten in vitaliteitstrede 1.
Zij hebben geen zorgindicatie, maar maken hooguit gebruik van eerstelijns huisartsenzorg of zorg van de specialist (vanwege een acute zorgvraag, chronische ziekte of specialistische geestelijke gezondheidszorg). • Als ouderen gebruik maken van Wmo-ondersteuning, dan vallen ze in vitaliteitstrede 2. Het gaat ook hier om relatief vitale ouderen. De ondersteuning die zij krijgen bestaat uit hulpmiddelen, voorzieningen, huishoudelijke hulp of andere ondersteuning waarvoor een eigen bijdrage verschuldigd is. • In vitaliteitstrede 3 vallen ouderen die wijkverpleging ontvangen vanuit de Zvw. • In vitaliteitstrede 4 vallen ouderen die een Wlz-indicatie hebben. Ouderen met een Wlz-indicatie kunnen terecht in een verpleeghuis, maar zij kiezen er tegenwoordig vaker voor om zelfstandig te blijven wonen met intensieve zorg (vanuit een Modulair Pakket Thuis of Volledig Pakket Thuis). Op die manier kunnen zij zo lang mogelijk zelf regie houden over hun woon(zorg)situatie.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
68
Figuur 5.1: Vitaliteitstredenmodel
Bron: Companen
De indeling in treden geeft inzicht in de zorgvraag en vitaliteit van ouderen, en is daarmee een goede voorspeller van de woonvraag. De ervaring leert dat ouderen, naarmate ze minder vitaal worden, er vaker voor kiezen om te verhuizen naar een geclusterd woonconcept voor ouderen. Een deel van de ouderen in vitaliteitstrede 1 of 2 kiest er ook voor om te verhuizen naar geclusterd wonen: niet vanwege hun actuele zorgvraag, maar vaak uit voorzorg of vanwege een behoefte aan sociaal contact of comfort. Ouderen in vitaliteitstrede 3 maken vaker de keuze om te verhuizen, al woont ook van deze groep nog een aanzienlijk deel in een reguliere woning. In vitaliteitstrede 4 woont een aanzienlijk deel van de ouderen in een geclusterd woonconcept waar intensieve zorg geboden wordt (zoals een verpleeghuis); ook voor deze groep geldt echter dat een deel nog in een reguliere woning woont. Regulier wonen: ‘Gewone’ woning, die niet is gelabeld of bestemd voor een bepaalde doelgroep. Het gaat hierbij zowel om gezinswoningen als om appartementen of studio’s. Geclusterd wonen voor ouderen: Woonvorm voor ouderen die zelfstandig willen wonen, maar wel met een zekere mate van beschutting en de mogelijkheid voor laagdrempelig contact met buren.
De woningen zijn levensloopgeschikt en er is vaak een mogelijkheid voor ontmoeten (ontmoetingsruimte, recreatievoorziening of buitenruimte voor gezamenlijk gebruik) inpandig of in de directe woonomgeving. Eventuele zorg aan bewoners wordt betaald vanuit de Zvw, Wmo of Wlz. Intramurale voorzieningen vallen niet in deze categorie. Geclusterd wonen met Wlz-zorg (SOM + PG): Woonvorm voor ouderen met een Wlz-zorgvraag. Er zijn verschillende verschijningsvormen: binnen deze categorie vallen zowel verpleeghuizen en grootschalige woonzorgcentra als kleinschalige woonvormen, bijvoorbeeld voor mensen met dementie.
Prognose Als we de ‘zorgprognose’ vertalen naar een prognose van de woonvraag dan leidt dit tot een vraagprognose voor woonvormen die beleidsvrij is en alleen uitgaat van demografische ontwikkelingen. Er zijn echter maatschappelijke trends die van invloed zijn op de toekomstige vraag naar wonen met zorg voor ouderen. Wij hebben daarom een trendmatige prognose opgesteld waarin we uitgaan van de doorstroming van ouderen van reguliere woningen naar geclusterde woonvormen, omdat verwacht kan worden dat vitale ouderen vaker zullen kiezen voor het wonen in een geclusterde woonvorm. Uit sociale overwegingen en om zelf regie te blijven houden over hun woon(zorg)situatie. Ook zal richting de
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
69
toekomst relatief gezien minder vaak een beroep worden gedaan op geclusterde woonvormen met Wlzzorg. Onder andere vanwege toenemende personeelstekorten in de zorg en stijgende zorgkosten. Figuur 5.2:
Gemeente Boxtel. Vraagontwikkeling woonvormen ouderen, 2022 – 2040
8.000 7.000 6.000 5.000 4.000
330 210 250 160 1.000
280 180
450 280
400 250 1.540
1.710
4.150
4.360
4.400
2030
2035
2040
1.340
1.130
3.000 2.000
3.550
3.750
2022
2025
Regulier wonen
Geclusterd wonen
1.000 0
24-uurszorg SOM
24-uurszorg PG
Bron: Prognosemodel Companen
De vraag naar regulier wonen is het grootst. Veel ouderen wonen in een gewone woning, eventueel met aanpassingen. Zij blijven er ook lang wonen. Dat geldt zeker voor vitale ouderen, maar ook ouderen met een ondersteuningsvraag zijn vaak gehecht aan hun huidige woning. Aanpassing van bestaande woningen kan mensen met groeiende mobiliteitsbeperkingen ondersteunen bij het zelfstandig wonen. Daarnaast kunnen en willen mensen in hun eigen woning blijven wonen wanneer zij ook sociaal nog meetellen in hun eigen buurt of wijk. Daarvoor zijn netwerken nodig waar mensen onderdeel van kunnen uitmaken in hun eigen omgeving. De vraag naar geclusterd wonen voor ouderen zal in verhouding meer gaan toenemen. Deze vraag hebben we per marktsegment in beeld gebracht. Op basis van het WoON, woonwensenonderzoeken voor ouderen in Nederland en CBS-Microdata, weten we waar mensen nu wonen en hoe zij graag willen wonen. Wij verwachten dat ongeveer 55% van de ouderen die geclusterd wil wonen in Boxtel een sociale huurwoning wenst, 30% van de ouderen wenst een koopwoning en 15% een particuliere huurwoning. Richting 2040 neemt door het generatie-effect het aandeel ouderen dat een sociale huurwoning wenst af, terwijl het aandeel ouderen dat een koopwoning wil toeneemt. Tabel 5.1: Gemeente Boxtel.
Vraag geclusterd wonen voor ouderen naar marktsegment, 2022 - 2040 2022 2025 2030 2035 Sociale huur 550 600 700 770 Particuliere huur 150 170 200 215 Koop 300 360 440 555 Totaal 1.000 1.130 1.340 1.540 Bron: Woonzorgweter, WoON2018, bevolkingsprognose Boxtel en CBS-Microdata.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
2040 840 240 630 1.710
70
Uitsplitsing naar kernen De behoefteprognose is ook op een lager schaalniveau doorgerekend. Hierin is rekening gehouden met de wisselende bevolkingsopbouw binnen de kernen en wijken in Boxtel. Uitgangspunt van de berekening is de veronderstelling dat de meeste ouderen het liefst in de eigen wijk of kern willen blijven wonen als zij verhuizen naar een geclusterde woonvorm (met of zonder zorg). Tabel 5.2: Vraag geclusterd wonen voor ouderen per kern (2022 – 2040; huishoudens; afgerond op 10-tallen) 2022 2025 2030 2040 Boxtel-Centrum 330 360 420 510 Boxtel-Oost 280 320 380 460 Boxtel-Noord 100 120 140 180 Munsel-Selissen 80 90 100 140 Lennisheuvel 20 30 40 60 Liempde 130 150 190 260 Esch 50 60 70 100 Totaal 1.000 1.130 1.340 1.710 Bron: Woonzorgweter en bevolkingsprognose Boxtel. Tabel 5.3: Vraag geclusterd wonen met Wlz-zorg per kern (2022 – 2040; huishoudens; afgerond op 5-tallen) 2022 2025 2030 2040 Boxtel-Centrum 170 170 180 220 Boxtel-Oost 90 115 145 210 Boxtel-Noord 40 50 55 75 Munsel-Selissen 30 35 40 55 Lennisheuvel 10 10 15 25 Liempde 50 55 75 105 Esch 25 25 25 40 Totaal 415 460 535 730
Bron: Woonzorgweter en bevolkingsprognose Boxtel.
5.2 Woonvraag cliënten Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en Jeugdhulp met verblijf Ontwikkeling woonvraag Doelgroep Beschermd wonen Bij definitie is Beschermd Wonen (BW) bedoeld voor mensen die niet zelfstandig kunnen wonen vanwege psychische en/of psychosociale problematiek, en wordt gefinancierd en georganiseerd vanuit de Wmo. BW is ingericht op een tijdelijk verblijf, met 24-uursbegeleiding aanwezig of beschikbaar op afroep. Echter, vanaf 1 januari 2021 maken sommige mensen met psychische problematiek aanspraak op financiering vanuit de Wlz, omdat zij ‘langdurig’ ondersteuning nodig hebben. Zorg en verblijf worden dan niet meer betaald vanuit de Wmo, maar vanuit de Wlz. Een deel van de mensen die gebruik maakten van Beschermd Wonen, valt met de inwerkingtreding van de Wlz voortaan onder de verantwoordelijkheid van het zorgkantoor. Landelijk is ongeveer 35% van de mensen in Beschermd Wonen verschoven richting verantwoordelijkheid onder en financiering uit de Wlz. De woon- en zorgvraag van deze doelgroep zal onder dit nieuwe financieringsregime niet wezenlijk veranderen. Zij hebben immers nog steeds behoefte aan een beschermde woonplek; zij kunnen hier nu langdurig verblijven zonder dat herindicering nodig is. Na verloop van tijd zullen de meeste cliënten weer zelfstandig(er) gaan wonen met meer of minder intensieve begeleiding.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
71
Ontwikkeling woonvraag doelgroep Maatschappelijke Opvang Mensen die (tijdelijk) geen vorm van onderdak hebben, kunnen terecht bij de maatschappelijke opvang. In Nederland geldt dat iedereen hier terecht moet kunnen voor een slaapplek; er is geen maximum aantal plekken in de nachtopvang. De Maatschappelijke Opvang kent een grote verscheidenheid aan vormen, en ook een grote diversiteit aan ‘gebruikers’. Gezinnen kunnen op diverse locaties terecht in gezinsopvang, terwijl de nachtopvang dient voor korter verblijf voor met name alleenstaanden. Er zijn vaak aparte locaties waar ook verslavingszorg geboden wordt. Op enkele locaties worden vormen van begeleid wonen aangeboden, om de stap naar zelfstandigheid te vergemakkelijken. Tot slot kunnen jonge moeders en/of vrouwen vaak ook terecht in specifieke woonvormen om in een beschutte omgeving te werken aan herstel of stabiliteit: de vrouwenopvang. Maatschappelijke opvang is per definitie tijdelijk. Cliënten zullen vervolgens ook uitstromen naar een (begeleide) woonvorm of zelfstandige woning. Uitstroom Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang Voor de woningmarkt is de uitstroom vanuit Beschermd Wonen en Maatschappelijke opvang naar een (begeleide) woonvorm of zelfstandige woning van belang.
MijnGemeenteDichtbij heeft gegevens aangeleverd over het aantal mensen dat naar verwachting in 2022 zal uitstromen in Boxtel; dit kan van zowel instellingen binnen als buiten Boxtel zijn. De verwachting is dat in de gemeente Boxtel 25 personen zullen uitstromen en dus behoefte hebben aan een woonplek: 20 aan een studio en 5 aan een eengezinswoning in de sociale huur. Tabel 5.4: Gemeente Boxtel. Prognose jaarlijkse uitstroom BW/MO, 2022 Uitstroom naar studio Uitstroom naar eengezinswoning 20 5 Bron: MijnGemeenteDichtbij, 2022
Totaal uitstroom 25
Ontwikkeling woonvraag uitstroom Jeugdhulp met verblijf Voor de woningmarkt is de jaarlijkse vraag naar woonruimte van belang die bestaat onder jongvolwassenen (18+) die een vorm van problematiek ervaren: bijvoorbeeld gedragsproblematiek of psychiatrische problematiek. Het gaat daarbij met name om uitstromende jongeren vanuit een verblijfssituatie. Zij wonen om uiteenlopende redenen niet meer thuis, en voor hen is de stap naar vervolghuisvesting geen gegeven. In een drukke woningmarkt is het wenselijk om ook voor deze jongeren tijdig passende huisvesting te bieden, zodat zij niet escaleren in hun problematiek en/of dak- of thuisloos raken. Als vertrekpunt voor de groep jongeren zijn de beschikkingen Jeugdzorg per 2022 genomen, uitgesplitst naar verschillende woonvormen. Begin 2022 maakten 18 jongeren in Boxtel gebruik van een vorm van jeugdhulp met verblijf. Tabel 5.5: Gemeente Boxtel. Jeugdzorg met verblijf per 1 januari 2022 Woonvorm Pleegzorg voltijd JeugdzorgPlus: inspanningsgericht Verblijf intensief oud provinciale jeugdzorg/Driemilieuvoorzieningen Gezinsvervangend-gericht zwaar Totaal Bron: MijngemeenteDichtbij, 2022
Totaal 14 1 1 2 18
Voor de jongeren die 18 zijn of worden heeft de gemeente doorgegeven of en waar deze jongeren naar uitstromen in 2022. Sommigen blijven in jeugdhulp met verblijf, anderen stromen uit en verhuizen naar een andere gemeente of hebben juist wel behoefte aan een woning in Boxtel. Van 5 uitstromende
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
72
jongeren kan een vraag op de woningmarkt in Boxtel worden verwacht. Het inkomen van deze jongvolwassenen is (vaak) laag, waardoor er vooral behoefte zal zijn aan goedkope sociale huurwoningen of kamers.
UrgentiePlus-regeling In Boxtel is er een UrgentiePlus-regeling. Het doel hiervan is de huisvesting van mensen die uitstromen uit zorg (bijvoorbeeld Beschermd Wonen) of Maatschappelijke Opvang zo passend en duurzaam mogelijk te regelen. Met duurzaamheid worden zo min mogelijk verhuisbewegingen bedoeld, met goede afspraken over zorg en begeleiding die dit mogelijk maken. Deze doelen zijn in het belang van de uitstromers zelf als de woonomgeving.
5.3 Woonvraag overige doelgroepen Ontwikkeling woonvraag mensen met een verstandelijke beperking Het aantal Wlz-indicaties voor zorg aan mensen met een verstandelijke beperking (VG) is over de jaren 2015 tot en met 2022 in Boxtel gestegen. In 2022 waren er volgens de afgegeven Wlz-indicaties 230 mensen met een VG-indicatie. In 2015 waren er 140 mensen met een VG-indicatie. Deze stijging komt mede doordat er omstreeks 2016 en 2017 een fors aantal mensen een herindicering naar de Wlz-zorg heeft gekregen. Definities woonvormen voor de doelgroep VG: • Geclusterd wonen is voor deze doelgroep een beschutte of beschermde woonvorm, vaak met een eigen appartement of studio met voorzieningen, maar ook met een ontmoetingsruimte in of direct bij het pand (zelfde complex). De woningen zijn geschikt voor bewoners met een zwaardere zorgvraag. • Gespikkeld wonen: wonen in een reguliere, niet-geclusterde woning die vaak in de nabijheid staat van een woonvorm waarvandaan lichtere zorg en begeleiding geboden kan worden. Aan de hand van deze indicatiegegevens en de bevolkingsprognose hebben wij voor de periode tot en met 2040 een inschatting gemaakt van de zorgvraag van mensen met een verstandelijke beperking. Dit vertalen we naar een vraag naar geclusterd wonen en gespikkeld wonen. De behoefte aan deze woonvormen is onderdeel van de geraamde woningbehoefte (trendscenario).
De vraag verschuift door ‘lokaal wonen’: ‘Lokaal wonen’ betekent dat er een toenemende behoefte is om te wonen nabij het ouderlijk huis of waar men is opgegroeid. Als gevolg daarvan zal de vraag naar VG-zorg meer evenwichtig verdeeld worden over de regio. Gelet op het feit dat er momenteel meer mensen met een VG-indicatie in Boxtel wonen ten opzichte van het landelijk gemiddelde (landelijk gemiddelde: 6.4 indicaties per 1000 inwoners; gemiddelde Boxtel: 7.5 indicaties per 1000 inwoners), en de vraag bij ‘lokaal wonen’ meer naar het landelijke gemiddelde beweegt, zal het aandeel mensen met een Verstandelijke Beperking dalen richting het landelijk gemiddelde. We hebben een ‘mild’ scenario gebruikt, omdat verwacht kan worden dat niet iedereen de behoefte heeft om te wonen nabij het ouderlijk huis of waar men is opgegroeid, bijvoorbeeld omdat er een sociaal netwerk in Boxtel is opgebouwd. Rekening houdend met deze trend neemt de vraag naar woonplekken voor VG licht af in de gemeente Boxtel: van 230 in 2022 tot 210 in 2040. Daarnaast neemt het aandeel gespikkeld wonen toe ten koste
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
73
van geclusterd wonen. Enerzijds omdat mensen met een verstandelijke beperking meer de regie willen houden over hun woon(zorg)situatie, waarbij er behoefte is aan meer zelfstandig wonen (gespikkeld) dan in een intramurale setting (geclusterd). Daarnaast zal door een tekort aan zorgpersoneel en minder (financiële) middelen ook meer ingezet worden op gespikkeld wonen. Figuur 5.3:
Gemeente Boxtel. Vraagprognose doelgroep VG, 2022 - 2040
250 20
20
30
200
30
30
150 100
210
210
200
190
180
2022
2025
2030
2035
2040
50 0 Geclusterd wonen
Gespikkeld wonen
Bron: CIZ gegevens, bevolkingsprognose Boxtel, bewerking Companen.
Woonvraag dak- en thuislozen Er is geen sluitende registratie van het aantal dak- en thuislozen in de gemeente Boxtel. Om toch een beeld te krijgen van de omvang van deze groep, is op basis van landelijke cijfers een inschatting gemaakt. Er zijn volgens het CBS ongeveer 32.000 dak- en thuislozen in de leeftijd van 18 tot 65 jaar in Nederland. Daarvan verblijven er 11.700 (37%) in de vier grote steden en 20.300 (63%) in overig Nederland. Van de 18 tot 65-jarigen inwoners in overig Nederland woont 0,2% in Boxtel. Dat zou betekenen dat er (afgerond op vijftallen) ongeveer 40 dak- en thuislozen in Boxtel zouden verblijven. De corporaties herkennen zich in deze inschatting en geven aan dat de inschatting wellicht aan de lage kant is. Men ziet een groeiende groep thuislozen die niet op straat leven, maar geen woning meer hebben en van logeeradres naar logeeradres gaan. De gemeente heeft het beeld dat het aantal van 40 te laag is ingeschat en dat dit eerder 50 zou moeten zijn. De groep die niet op straat leeft, maar met spoed een woning nodig heeft, overlapt overigens met de eerder beschreven groep spoedzoekers (zie paragraaf 4.4). Bij de groep dak- en thuislozen die wel op straat leven, is een aandachtspunt dat zij vaak moeilijk aan een urgentieverklaring komen omdat zij de benodigde documenten niet kunnen overleggen.
Daarmee vallen ze vaak tussen wal en schip bij het vinden van een corporatiewoning.
5.4 Aanbod wonen met zorg Aanbodinventarisatie ouderen Uit een inventarisatie onder zorgaanbieders en corporaties komt naar voren dat de gemeente Boxtel momenteel beschikt over 425 sociale huurwoningen in geclusterde woonvormen voor ouderen. Het gaat hier om woningen in complexen die hoofdzakelijk door ouderen worden bewoond én toegankelijk zijn zonder Wlz-indicatie. Verder zien we circa 432 plaatsen (267 + 129 + 36) voor geclusterd wonen met Wlzzorg, waarvan ongeveer 267 plekken voor ouderen met psychogeriatrische klachten (dementie) en 129
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
74
plekken voor ouderen met somatische klachten (lichamelijk). De praktijk leert dat een (groot) deel van deze plekken wisselend inzetbaar is: hetzij voor mensen met somatische of psychogeriatrische problematiek, maar soms ook voor thuiszorg (Zvw) en tijdelijke zorg. Tabel 5.6:
Geclusterd woningaanbod naar aanbieder (situatie 2022) Geclusterd wonen met Wlz-zorg PG SOM Verpleging zonder behandeling Zorgaanbieders Zorggroep Elde Maasduinen 231 129 36 Herbergier Boxtel 16 Dagelijks Leven 20 Corporaties Woonstichting JOOST
Geclusterd wonen Sociale huur
267
129
Koop
160 160
170 170
397 28
Woonveste Onbekend Totaal
Particuliere huur
36
425
755 Bron: aanbodinventarisatie Companen Noot: Alleen het huidige aanbod is meegenomen in de aanbodinventarisatie; plannen zijn niet meegenomen.
Voor geclusterd wonen met Wlz-zorg is ook bekend hoe de locaties verdeeld zijn over de kernen. Dit is te zien in onderstaande tabel. Het valt op dat veruit het meeste aanbod in Boxtel-Centrum gelegen is. Tabel 5.7:
Geclusterd woningaanbod, onderverdeeld naar locaties en kernen.
Zorgaanbieder
Locatie
Zorggroep Elde Maasduinen Zorggroep Elde Maasduinen Zorggroep Elde Maasduinen Zorggroep Elde Maasduinen Zorggroep Elde Maasduinen Zorggroep Elde Maasduinen Herbergier Boxtel
Simeonshof (Boxtel-Centrum)
PG
SOM
Verpleging zonder behandeling
39 Liduina (Boxtel-Centrum) Het Wereldhuis (BoxtelCentrum) Vinckenrode (Boxtel-Centrum)
100
63
40
27
36
31 Vlaswiek (Liempde) 32 Buitenhuis (Esch)
Herbergier Boxtel (BoxtelCentrum) Dagelijks Leven Het Langenlindenhuis (BoxtelNoord) Bron: aanbodinventarisatie Companen
28 16 20
Aanbodinventarisatie VG Aan zorgaanbieders in de gemeente Boxtel die zich richten op zorg voor mensen met een verstandelijke beperking is gevraagd hoeveel woonzorgplekken zij hebben voor deze doelgroep. In de onderstaande tabel wordt het geïnventariseerde aanbod weergegeven.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
75
Tabel 5.8: Woonzorg-aanbod voor mensen met een verstandelijke beperking, naar woonvorm (2022) Zorgaanbieder Locatie Groepswonen Geclusterd wonen Gespikkeld wonen Cello Den Dries 1 18 Cello Molenstraat 70-72 16 Cello Princenlant 101-110 14 Cello Baandervrouwenlaan 13-19-21 2 Cello Bracbant 18 Cello Zusterpad 33-34 27 Stichting De Ridder Amarant 16 Koraal De La Salle drie milieus voorziening 3* Stichting Stichting Woongewoon Woongewoon 7 Stichting Redoutestraat 2 Noster Domus 9 Totaal 78 50 2 130 Bron: aanbodinventarisatie Companen * Op deze locatie van Koraal zitten 3 mensen met een Wlz VG indicatie die wachten op een plek binnen een andere woonzorgvoorziening.
5.5
De huisvestingsopgave: match tussen vraag en aanbod
Huisvestingsopgave ouderen In onderstaande tabellen is te zien wat de balans is van vraag en aanbod aan diverse woonvormen, uitgaande van het huidig aanbod en de vraagprognose. Tabel 5.9:
Vraag-aanbodbalans, geclusterde woonvormen voor ouderen (2022 - 2040; huishoudens; afgerond op 10-tallen) 2022 2025 2030 2035 2040
Geclusterd wonen voor ouderen
-245
-375
-585
-785
-955
+20 -30 -110 -220 -300 Geclusterd wonen met wlz-zorg Geclusterd wonen met wlz-zorg +35 +5 -45 -115 -165 (PG) Geclusterd wonen met wlz-zorg -15 -35 -65 -105 -135 (SOM) -225 -405 -695 -1.005 -1.255 Totaal Bron: Woonzorgweter, bevolkingsprognose Boxtel, aanbodinventarisatie en CBS-Microdata. Noot: De 36 plekken verpleging zonder behandeling binnen de Wlz-zorg zijn voor de match tussen vraag en aanbod gelijk verdeeld onder PG en SOM, zodat al het aanbod wordt meegenomen.
Een vergelijking van de vraagprognose met het aanbod aan woonvormen voor ouderen, laat zien dat het totale woningaanbod voor ouderen op dit moment en richting de toekomst toe onvoldoende is om aan de vraag te voldoen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
76
• In de huidige situatie is het aanbod aan geclusterde woningen voor ouderen lager dan de vraag: een tekort van 245 woningen. In 2040 loopt het tekort op naar 955 geclusterde woonvormen. • Op dit moment is het totale aanbod aan geclusterde woningen met Wlz-zorg ongeveer in balans met de vraag. Op korte termijn ontstaat er echter een tekort aan woningen met Wlz-zorg. In 2040 loopt dit tekort op naar 300 woningen. Gezien de trend naar minder intramurale zorg en meer zware zorg aan huis, kan een deel van deze opgave ook extramuraal verzilverd worden (vanuit MPT of VPT). Kwantitatief / kwalitatief aanbod geclusterd wonen voor ouderen: de gemeente heeft het gevoel dat er in de huidige situatie geen kwantitatief tekort is aan geclusterde woningen voor ouderen, maar dat er een kwalitatieve mismatch kan zijn: • Het (meeste) geclusterde aanbod voor ouderen is ten minste rollatorgeschikt, maar een kleiner deel is rolstoelgeschikt. Voor mensen die afhankelijk zijn van een rolstoel is dus niet al het aanbod passend. • Corporaties geven aan dat op een deel van het geclusterd aanbod met seniorenlabel maar weinig reacties binnenkomen. Dit kan komen door de kwaliteit van de woning: vaak maar 1 slaapkamer, terwijl een deel van de 65-plussers liever verhuisd naar een woning met 2 slaapkamers (hobbykamer).
Ook is het meeste aanbod traditioneel (seniorencomplex), terwijl er een toenemende vraag is naar meer moderne woonvormen (zoals hofjeswonen). Tabel 5.10:
Vraag-aanbodbalans, geclusterde woonvormen voor ouderen naar marktsegment (2022 - 2040; huishoudens; afgerond op 5-tallen) 2022 2025 2030 2035 2040 Sociale huur -125 -175 -275 -345 -415 Particuliere huur +10 -10 -40 -55 -80 Koop -130 -190 -270 -385 -460 Totaal -245 -375 -585 -785 -955 Bron: Woonzorgweter, bevolkingsprognose Boxtel, aanbodinventarisatie en CBS-Microdata
Kijkend naar de marktsegmentatie van de geclusterde woonvormen van ouderen, dan valt het volgende op: • In de sociale huursector is het aanbod nu al lager dan de vraag, en dit tekort zal in 2040 oplopen naar 415. • In de particuliere huursector is het aanbod op dit moment ongeveer gelijk aan de vraag naar geclusterde woonvormen. Richting 2040 treedt een klein tekort op. • In de koopsector bestaat nu al een tekort en op de (middel)lange termijn ontstaan nog grotere tekorten aan geclusterde woonvormen: het tekort loopt op naar 460 woningen in 2040.
Huisvestingsopgave VG Onderstaande tabel geeft de huisvestingsopgave voor mensen met een verstandelijke beperking weer. In de huidige situatie is er al een tekort te zien aan VG-plekken. Mogelijk wordt dit veroorzaakt doordat de aanbodinventarisatie onder zorgaanbieders niet heeft geleid tot een compleet beeld van het aanbod. Daarnaast woont een deel van de mensen met een verstandelijke beperking thuis bij de ouders en ontvangt zorg via een persoonsgebonden budget (pgb), waardoor de werkelijke vraag naar geclusterd en gespikkeld wonen in de praktijk lager zal uitvallen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
77
Tabel 5.11:
Balans vraag en aanbod aan woonvormen, scenario ‘Lokaal wonen, mild’ 2022 2025 2030 Geclusterd wonen -80 -80 -70 Gespikkeld wonen -20 -20 -30 Totaal -100 -100 -100 Bron: Woonzorgweter, bevolkingsprognose Boxtel, aanbodinventarisatie.
2035 -60 -30 -90
2040 -50 -30 -80
Een vergelijking van de vraagprognose met het huidige woonzorgaanbod voor de doelgroep mensen met een verstandelijke beperking laat het volgende zien: • Het aanbod dat in beeld is gebracht van geclusterd wonen en groepswonen levert een tekort van 80 plekken op. Richting de toekomst ontstaat er een kleiner tekort van 50 plekken. • De vergelijking van vraag en aanbod van gespikkeld wonen leidt op het moment tot een tekort van 20 plekken. Dit tekort loopt op tot 30 plekken in 2040.
5.6 Opgave in de kernen en wijken Opgaven per deelgebied De vraag-aanbodbalans voor geclusterd wonen met Wlz-zorg is uit te splitsen naar de kernen. In tabel 5.12 is te zien dat er in Boxtel-Centrum en Esch een (theoretisch) overschot is aan plekken met Wlz-zorg, terwijl er in de overige kernen een (theoretisch) tekort is. Tabel 5.12:
Vraag-aanbodbalans, geclusterde wonen met Wlz-zorg per kern (2022 – 2040; huishoudens; afgerond op 5-tallen) 2022 2025 2030 2040 Boxtel-Centrum +180 +180 +170 +130 Boxtel-Oost -90 -115 -145 -210 Boxtel-Noord -20 -30 -35 -55 Munsel-Selissen -30 -35 -40 -55 Lennisheuvel -10 -10 -15 -25 Liempde -20 -25 -45 -75 Esch +5 +5 +5 -10 Totaal +20 -30 -110 -300 Bron: Woonzorgweter, bevolkingsprognose Boxtel en aanbodinventarisatie
De resultaten van deze analyse zijn vooral bedoeld om een overzicht te krijgen van de discrepanties per wijk/kern op basis van de maximale vraag, gebaseerd op demografische verschillen en ontwikkelingen. Het schetst hiermee de risico’s gelet op de locaties van het huidige aanbod. De resultaten zijn niet direct te vertalen in een uitbreidingsopgave. In de praktijk hebben zorginstellingen enige omvang nodig om op een efficiënte manier zorg te kunnen verlenen. Hierdoor ontstaat clustering van het aanbod rond de kernen met voorzieningen. In theorie is er sprake van een overschot aan wonen met Wlz-zorg in BoxtelCentrum, maar in de praktijk wordt dit gecompenseerd door het ontbreken van aanbod in de kleinere kernen. Het gevolg is dat ouderen uit kleinere kernen op dit moment naar Boxtel-Centrum moeten verhuizen wanneer zij meer zorg nodig hebben. Gezien de beperkte omvang van het aantal mensen met een verstandelijke beperking in de gemeente, is deze huisvestingsopgave niet verder door te vertalen naar de kernen en wijken.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
78
Vergelijking met de veerkrachtkaarten Ouderen die in een ongeschikte woning wonen, doen dit doorgaans zonder grote problemen. Totdat er plots iets gebeurt waardoor zij zorg of ondersteuning nodig hebben. In dat geval is men afhankelijk van een partner, de veerkracht van de omgeving of professionele zorg en ondersteuning die in de omgeving aanwezig is. Als deze factoren onvoldoende aanwezig zijn vormt dit een risico. Ouderen kunnen vanuit hun omgeving dan niet rekenen op ondersteuning waardoor zij mogelijk zullen moeten verhuizen. Als we binnen de gemeente Boxtel kijken naar gebieden waar veel alleenstaande ouderen ongeschikt wonen (paragraaf 3.1) vallen er een aantal potentiële risicogebieden op: • Boxtel Oost: is een gebied waar volgens de Veerkrachtkaarten sprake is van weinig veerkracht en relatief veel sociale problematiek. Hoewel er in Boxtel Centrum wel professionele zorg aanwezig is, ligt dit voor delen van Boxtel-Oost mogelijk te ver (niet op loopafstand). • Lennisheuvel: op basis van de Veerkrachtkaarten is er geen sprake van een zorgwekkend lage veerkracht van inwoners. Echter zorgt de afwezigheid van professionele ondersteuning en zorg in de kern zorgt ervoor dat alleenstaande ouderen hier volledig afhankelijk zijn van buurtbewoners wanneer zij te maken krijgen met tegenslagen.