RIB Woningmarktonderzoek en woonzorganalyse Boxtel 2022- Bijlage 1 Woningmarkt onderzoek en onderzoek wonen met zorg.pdf
Tekst van het document
Streefhuur
Abs.
%
Abs.
%
569
14%
227
6%
2.586
64%
2.035
51%
Tussen 1e aftoppingsgrens en 2e aftoppingsgrens
373
9%
527
13%
Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens
358
9%
1.092*
27%*
Boven liberalisatiegrens
139
3%
143
4%
4.025
100%
4.025
100%
< kwaliteitskortingsgrens Tussen kwaliteitskortingsgrens en 1e aftoppingsgrens
Totaal
Bron: VHE bestanden corporaties, 2022. *Bij een groot deel van deze woningen geldt een meer-huren-beleid. Wanneer iemand uit de primaire doelgroep op dit aanbod reageert, geldt er een lagere (streef)huurprijs .
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
25
Met het streefhuurbeleid streven de corporaties er naar om de huurprijzen in hun voorraad zo goed mogelijk aan te laten sluiten bij de inkomenssituatie van hun huurders en woningzoekenden en tegelijk te zorgen voor een verantwoorde bedrijfsvoering. Het streefhuurbeleid van de corporaties in Boxtel is er op gericht het aandeel huurwoningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens wat te laten afnemen en wat meer woningen een huur te geven in de segmenten tussen de aftoppingsgrenzen en tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Het aandeel woningen in de vrije sector is in het streefhuurbeleid vergelijkbaar met de situatie nu.
Particuliere huurvoorraad: driekwart middenhuur en dure huur De huurprijzen in de particuliere huurvoorraad zijn niet geregistreerd in een openbaar toegankelijke bron. De Lokale Monitor Wonen geeft dit inzicht wel, op basis van een inschatting. Dat betekent dat deze informatie kan afwijken van de werkelijke situatie en als indicatief moet worden beschouwd. Volgens de Lokale Monitor Wonen heeft ongeveer een kwart van de particuliere huurwoningen in de gemeente Boxtel een sociale huur. Ongeveer een derde van de particuliere huurwoningen zou behoren tot de middenhuur, met een huur tussen de liberalisatiegrens (€ 763) en € 950 per maand. Ruim 40% van de particuliere huurwoningen in de gemeente heeft volgens de Lokale Monitor Wonen een huur vanaf € 950. Figuur 3.4: Gemeente Boxtel. Particuliere huurvoorraad naar bruto huurprijsklassen, 2020.
Gemeente Boxtel
26%
32%
0% 20% 40% < Kwaliteitskortingsgrens 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens Boven €950
42%
60% 80% 100% Kwaliteitskortingsgrens tot 2e aftoppingsgrens Liberalisatiegrens tot €950
Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.
Energetische kwaliteit van de woningvoorraad: ruim een kwart label D of slechter Bijna driekwart van de woningvoorraad in de gemeente Boxtel heeft een energielabel A, B of C en heeft daarmee een groen energielabel. In de sociale huurvoorraad is het aandeel woningen met een groen energielabel aanmerkelijk groter dan in de koopvoorraad en de particuliere huurvoorraad. Bijna een kwart (23%) van de corporatiewoningen in de gemeente Boxtel heeft een energielabel A, ruim een kwart (26%) heeft een energielabel B en ruim een derde (38%) heeft een energielabel C. Daarmee heeft bijna 90% van de corporatiewoningen een groen label. In de koopvoorraad heeft twee derde van de woningen een groen label en in de particuliere huurvoorraad ongeveer 60%. De meeste echt slechte energielabels zijn er in de particuliere huurvoorraad; hier heeft 13% van de woningen een label G, 6% een label F en 7% een label E. In de koopvoorraad is dit 9%, 8% en 3%.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
26
Figuur 3.5: Gemeente Boxtel. Energetische kwaliteit van de woningvoorraad, 2022.
Huur corporatie
23%
Huur particulier
26%
29%
Koop
19%
Totaal
21% 0%
10%
38%
10%
22%
15%
20%
7%
14%
33%
30% A/A+
13%
32%
17%
10% 3%
40% B
C
50% D
E
13%
3% 8%
9%
13% 60%
F
6%
70%
80%
4% 6% 90%
7% 100%
G
Bron: Gemeente Boxtel
De onderstaande kaart laat de spreiding zien van de woningen met goede en minder goede energielabels over de kernen en wijken in de gemeente. Dit hangt met name samen met de periode dat buurten in de gemeente zijn gebouwd. Figuur 3.6: Gemeente Boxtel. Energetische kwaliteit van de woningvoorraad naar kernen en wijken, 2022
Bron: Gemeente Boxtel, RVO
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
27
Vanuit landelijke kaders uit het Beleidsprogramma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving en het Nationale Isolatieprogramma worden diverse concrete duurzaamheidsdoelen gesteld. Zo moeten in 2030 alle woningen met label E, F, G op minimaal label D gebracht zijn, en moeten woningen overstappen op duurzame installaties of een warmtenet. De gemeente is bezig met het vertalen van deze doelen in uitvoeringsplannen voor de warmtetransitie samen. Daarin komende de doelen en acties per wijk van de gemeente te staan voor 2030, met een doorkijk naar 2040 en 2050. Voor de corporatiewoningen worden afspraken gemaakt in het duurzaamheidsakkoord en jaarlijks geconcretiseerd in de prestatieafspraken. Voor de particuliere huur en koopwoningen wil de gemeente verleiden door stimulering. Het tempo van verdere verduurzaming zal hier mede bepaald worden door de toekomstige energieprijzen.
Relatief weinig levensloopgeschikte woningen, wel veel potentie Met het ouder worden van de bevolking en de sterke toename van het aantal huishoudens in de leeftijd van 75 jaar en ouder in de komende jaren (zie ook paragraaf 4.1), neemt het belang van voldoende levensloopgeschikte woningen toe. Levensloopgeschikte woningen zijn woningen die bereikbaar zijn zonder trappen te lopen, waarin alle primaire functies (badkamer, toilet, keuken, woonkamer, slaapkamer) bereikbaar zijn zonder trappen te hoeven lopen en waarin voorzieningen zijn getroffen om de woning veilig en comfortabel te maken voor mensen met een lichte functiebeperking. Op basis van de WOZ-registratie van de gemeente is een Quick Scan, de ‘Doorzonscan’, uitgevoerd om te bepalen welk deel van de woningvoorraad geschikt is voor mensen met een lichte functiebeperking, welk deel relatief goedkoop geschikt is te maken (daarbij moet met name gedacht worden aan het plaatsen van een traplift om alle primaire woonfuncties zonder trappenlopen bereikbaar te maken) en welk deel niet geschikt is te maken. In bijlage 4 staat een uitleg van de Doorzonscan. Een klein deel van de woningvoorraad in de gemeente Boxtel is geschikt voor mensen met een lichte functiebeperking. Het betreft minder dan één op de zeven woningen (13%).
Wel is een groot deel van de woningvoorraad potentieel geschikt; met een relatief beperkte investering geschikt te maken. Dit betreft bijna twee derde (63%) van de woningvoorraad in de gemeente. Bijna een kwart (24%) van de woningvoorraad is op basis van de uitgevoerde Quick Scan niet geschikt te maken. Figuur 3.7: Gemeente Boxtel. Geschiktheid van de woningvoorraad voor mensen met een lichte functiebeperking, 2022
Huur corporatie
43%
Huur Particulier
39%
18%
52%
Koop
47%
76%
Totaal
13%
0%
10%
24%
63%
20%
30%
Geschikte woningen
40%
24%
50%
60%
Potentieel geschikt
70%
80%
90%
100%
Niet-geschikt
Bron: Gemeente Boxtel, bewerking Companen
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
28
Er zijn grote verschillen tussen de eigendomscategorieën op het punt van de geschiktheid van de woningvoorraad. Van de corporatiewoningen is een groot deel geschikt (43%) en een naar verhouding beperkt deel ongeschikt (18%). In de koopsector en de particuliere huursector zijn er bijna geen woningen die zonder meer geschikt zijn. Echter, in deze sectoren is het aandeel woningen dat geschikt te maken is nog groot. Van de koopvoorraad is driekwart (75%) potentieel geschikt. In de particuliere huurvoorraad is dit ruim de helft (52%). In de particuliere huurvoorraad valt het grote aandeel woningen op dat niet geschikt is en ook niet geschikt is te maken (bijna de helft; 47%). Hierbij moet worden bedacht dat de particuliere huursector klein is en het daarom ook een beperkt aantal woningen betreft. De onderstaande kaart laat de spreiding zien van de woningen naar geschiktheid over de kernen en wijken in de gemeente. Figuur 3.8: Gemeente Boxtel. Aandeel levensloopgeschikte woningen naar kernen en wijken, 2022
Bron: Gemeente Boxtel, bewerking Companen
Veel alleenstaande ouderen wonen niet in een levensloopgeschikte woning Als mensen ouder worden neemt de kans toe dat men wordt geconfronteerd met lichamelijke gebreken. Vooral vanaf de leeftijd 75 jaar neemt de kans hierop toe. Met lichamelijke beperkingen wonen in een woning die daar niet op is toegerust is voor mensen beperkend, zeker als er geen gezonde partner is die kan helpen bij de ‘dagelijkse levensverrichtingen’, de activiteiten en handelingen die mensen normaal gesproken dagelijks verrichten. Het is daarom belangrijk om een beeld te hebben of alleenstaande 75plussers in een woning wonen die geschikt is voor mensen met een lichte functiebeperking, of dat dit niet het geval is. In de onderstaande kaart is in beeld gebracht in welke mate alleenstaande 75-plussers in een geschikte woning wonen of niet. Het blijkt dat in enkele gebieden met veel appartementen naar
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
29
verhouding veel 75-plussers inderdaad in een geschikte woning wonen, maar dat in grote delen van de gemeente alleenstaande 75-plus huishoudens vaak in een niet-geschikte woning wonen. Figuur 3.9: Gemeente Boxtel. Aandeel alleenstaande ouderen (75+) in een geschikte woning, 2022
Bron: Gemeente Boxtel, bewerking Companen
3.2 Ontwikkeling woningvoorraad in de afgelopen jaren Aandeel particuliere huur wat toegenomen De samenstelling van de bestaande woningvoorraad in een gemeente verandert maar beperkt, ook als over een langere periode wordt gekeken. Toch is er wel enige verschuiving zichtbaar naar eigendom van de woningvoorraad. In de afgelopen 10 jaar bleef het aandeel koopwoningen ongeveer gelijk, maar nam het aandeel corporatiewoningen licht af (van 30% in 2012 naar 28% in 2021) en nam het aandeel particuliere huurwoningen licht toe (van 8% in 2012 naar 10% in 2021).
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
30
Figuur 3.10: Gemeente Boxtel. Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendom, 2012 - 2021 100%
8%
8%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
10%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
29%
28%
62%
62%
61%
61%
62%
61%
62%
61%
61%
62%
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Koopwoningen
Corporatiewoningen
Woningen overige verhuurders
Bron: CBS
3.3 Bewoning van de woningvoorraad Jonge mensen wonen vaak in een particuliere huurwoning Twee derde van de huishoudens in Boxtel woont in een koopwoning, bijna 30% in een corporatiewoning en een kleine 10% in een particuliere huurwoning. Het aandeel huishoudens dat in een particuliere huurwoning woont is wat lager dan het aandeel particuliere huurwoningen op de totale woningvoorraad. Dit duidt erop dat een deel van de particuliere huurwoningen niet door reguliere huishoudens wordt bewoond. Vaak betreft het in dit geval woningen die worden bewoond door alleenstaanden en kleine huishoudens die kort in de gemeente verblijven en zich niet inschrijven in de BRP. Vaak betreft het arbeidsmigranten. Het aandeel jonge huishoudens (tot 25 jaar) dat in een koopwoning woont, is aanmerkelijk kleiner dan gemiddeld in de gemeente. Van deze groep woont ongeveer één op de vijf in een koopwoning. Veel vaker (57%) wonen zij in een corporatiewoning, maar een groot deel (bijna een kwart) woont in een particuliere huurwoning. Ook alleenstaanden en eenoudergezinnen wonen minder vaak dan gemiddeld in een koopwoning. Deze groepen wonen vaak in een corporatiewoning. Van de alleenstaande huishoudens heeft een groter deel een lager inkomen, omdat per definitie maar één inkomen aanwezig is binnen het huishouden. Bij stellen en gezinnen is een deel tweeverdiener en heeft dan snel een hoger inkomen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
31
Figuur 3.11:
Gemeente Boxtel. Woonsituatie naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, naar eigendomscategorie woning, 2020 Jonger dan 25 jaar
19%
Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW
57% 38%
24% 51%
Paar zonder kinderen 25 tot AOW
11%
77%
Gezin met kind(eren)
17%
83%
7%
14% 3%
Eenoudergezin
41%
49%
10%
Eenpersoonshuishouden AOW of ouder
45%
46%
9%
Paar zonder kinderen AOW of ouder
74%
Totaal
21%
64% 0%
Koopwoning
29%
4% 7%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Corporatiewoning
Particuliere huurwoning
Bron: Lokale Monitor Wonen
Bewoning woningvoorraad naar inkomen Ongeveer de helft van de huishoudens in de gemeente Boxtel behoort tot de doelgroep van de woningcorporaties. Zij hebben een bruto jaarinkomen tot € 44.655. Een kwart van de huishoudens behoort tot de doelgroep voor passend toewijzen. Bijna 30% van de huishoudens in de gemeente Boxtel heeft een middeninkomen tussen € 44.655 en € 56.600. Eén op de vijf huishoudens heeft een hoog inkomen, vanaf € 56.600. Figuur 3.12: Gemeente Boxtel. Bewoning van de woningvoorraad naar eigendomscategorie en inkomenssituatie, 2020 100% 90% 80%
8% 14% 6%
19% 33% 30%
70% 60%
30%
29% > € 56.600
4%
50%
39%
5%
€ 40.024 - € 44.655
32%
40%
24% 30% 20%
26%
10%
17%
Huurtoeslag - € 40.024 < Huurtoeslag
5%
48%
€ 44.655 - € 56.600
23%
6%
0% Corporatie huurwoning
Particuliere huurwoning
Koopwoning
Totaal
Bron: Lokale Monitor Wonen
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
32
Van de huishoudens die in een corporatiewoning wonen, behoort meer dan 80% tot de corporatiedoelgroep. Bijna de helft behoort tot de doelgroep voor passend toewijzen. Een kleine 20% van de corporatiewoningen wordt bewoond door huishoudens die op grond van hun inkomen eigenlijk te goedkoop wonen. Van de huishoudens die in de particuliere huursector wonen, behoort ongeveer 60% tot de corporatiedoelgroep. Als bedacht wordt dat naar schatting een kwart van de particuliere huurwoningen een sociale huur heeft, woont een flink deel van de huishoudens met een laag inkomen in een te dure particuliere huurwoning. Het gaat om een naar verhouding klein deel van de woningvoorraad in Boxtel en de huurprijzen in de particuliere huursector zijn zoals beschreven gebaseerd op een schatting, maar de conclusie is dat een deel van de huishoudens in een particuliere huurwoning mogelijk een te groot deel van het inkomen kwijt is aan de huur. Doorgaans betreft dit mensen die met spoed een woning nodig hebben en jonge huishoudens die nog niet voldoende inschrijftijd hebben opgebouwd om in aanmerking te komen voor een corporatiewoning. Ongeveer een kwart van de huishoudens die behoren tot de corporatiedoelgroep, wonen in een koopwoning.
Dit betekent niet zonder meer dat zij problematische woonlasten hebben; vaak betreft het huishoudens die een inkomensdaling hebben gehad door pensionering, maar die in een (grotendeels) afbetaalde koopwoning wonen en daarom naar verhouding lage woonlasten.
3.4 Ontwikkeling van de marktdruk Marktdruk in de koopsector toegenomen De marktdruk in de koopsector in de gemeente Boxtel is de afgelopen jaren toegenomen. Het aantal transacties bleef redelijk gelijk, maar de gemiddelde transactieprijs nam aanmerkelijk toe, van zo’n € 300.000 eind 2018 naar zo’n € 440.000 in het laatste kwartaal van 2021. Figuur 3.13: Gemeente Boxtel. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde transactieprijs in de koopsector, derde kwartaal 2018 – 4e kwartaal 2021 180
€ 500.000
160
€ 450.000
140
€ 400.000 € 350.000
120
€ 300.000
100
€ 250.000
80
€ 200.000
60
€ 150.000
40
€ 100.000
20
€ 50.000
0
€0 '18 3 '18 4 '19 1 '19 2 '19 3 '19 4 '20 1 '20 2 '20 3 '20 4 '21 1 '21 2 '21 3 '21 4
Bron: Woningmarktcijfers.nl
De stijging van de gemiddelde transactieprijs in de gemeente Boxtel ligt overigens in lijn met de ontwikkeling in de regio en in Nederland als geheel.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
33
Figuur 3.14: Gemeente Boxtel. Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs gemeente Boxtel, regio en Nederland, derde kwartaal 2018 – 4e kwartaal 2021 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €0 '18 3 '18 4 '19 1 '19 2 '19 3 '19 4 Boxtel
'20 1 '20 2 '20 3 '20 4 '21 1
Noordoost-Noord Brabant
'21 2 '21 3 '21 4
Nederland
Bron: Woningmarktcijfers.nl
Marktdruk in de sociale huursector ook toegenomen Het aantal verhuringen in de sociale huursector is in de gemeente Boxtel de afgelopen jaren niet sterk toe- of afgenomen. In 2021 lag het aantal verhuurde woningen ongeveer op hetzelfde niveau als in 2019. In 2020 lag het aantal lager. Mogelijk speelde de situatie met corona daarbij een rol. In 2021 werden meer eengezinswoningen verhuurd dan in de voorgaande jaren. Figuur 3.15: Gemeente Boxtel. Aantal verhuringen corporatiewoningen, 2019 - 2021 250 225 200 175 150 125 100 75 50 25 0 EGW
Appartement 2019
2020
2021
Bron: Woningcorporaties
Het gemiddelde aantal reacties3 op aangeboden woningen nam wel toe. Dit is een signaal dat de druk op de sociale huursector in Boxtel wat is toegenomen. Bij appartementen nam het gemiddelde aantal reacties sterker toe dan bij eengezinswoningen.
3 De woonruimteverdeling is een regionaal systeem. Dit betekent dat er ook mensen uit andere gemeenten kunnen reageren op
het aanbod in de gemeente Boxtel. In deze cijfers is niet gefilterd op de reacties van woningzoekenden uit de gemeente zelf. Doorgaans geldt wel dat de overgrote meerderheid van de woningzoekenden op een woning in hun eigen gemeente / dorp reageert.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
34
Figuur 3.16: Gemeente Boxtel. Gemiddeld aantal reacties op aangeboden corporatiewoningen, 2019 - 2021 160 140 120 100 80 60 40 20 0 EGW
Appartement 2019
2020
2021
Bron: Woningcorporaties
Bij eengezinswoningen nam de actieve zoekduur het laatste jaar toe, bij appartementen was dit niet het geval. Figuur 3.17: Gemeente Boxtel. Gemiddelde actieve zoektijd corporatiewoningen (in maanden), 2019 - 2021 35 30 25 20 15 10 5 0 EGW
Appartement 2019
2020
2021
Bron: Woningcorporaties
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
35
Middeninkomens kunnen moeilijk kopen in Boxtel De sterke prijsontwikkeling is gunstig voor huishoudens die een koopwoning hebben, maar minder gunstig voor huishoudens die de koopmarkt willen betreden. Op dit moment kan een huishouden met een bruto jaarinkomen van circa € 40.000 een hypotheek krijgen van circa € 175.000 en een huishouden met een inkomen van € 45.000 een hypotheek van circa € 200.000. Om in de gemeente Boxtel een tussenwoning te kopen met een gemiddelde prijs van € 330.000 is een bruto jaarinkomen van ongeveer € 68.000 nodig. Bij een gemiddelde twee-onder-eenkapwoning (€ 80.000) of een vrijstaande woning (€ 125.000) is een aanmerkelijk hoger inkomen nodig. In de onderstaande tabel staat een overzicht van het benodigde jaarinkomen dat nodig is om een gemiddelde woning te kopen in de gemeente. Tabel 3.2: Gemeente Boxtel. Benodigd jaarinkomen per woningtype.
Woningtype Appartement Tussenwoning Hoekwoning 2^1-kap Vrijstaand
Transactieprijs € 324.000 € 330.000 € 363.000 € 403.000 € 670.000
Benodigd jaarinkomen € 67.000 € 68.000 € 74.000 € 80.000 € 125.000
Bron: Rabobank Hypotheken en Woningmarktcijfers.nl, 2022.
Huishoudens met een inkomen rond € 45.000 hebben doorgaans een lastige positie op de woningmarkt. Deze groep middeninkomens verdient net te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig om een koopwoning te kunnen financieren. Op basis van de gemiddelde transactieprijzen van appartementen en tussenwoningen zijn de mogelijkheden voor lage middeninkomens in de bestaande voorraad in de gemeente Boxtel beperkt. Ook zijn er maar beperkte mogelijkheden voor de groep hoge middeninkomens met een inkomen tussen circa € 45.000 en circa € 56.000.
Keuzemogelijkheden inkomensgroepen op de woningmarkt De behoefteraming voor de verschillende woningsegmenten luistert nauw. Als we enkel vooruitkijken op basis van woonvoorkeuren, prognoses en economische groeiscenario’s houden we onvoldoende rekening met de vertreksituatie: de actuele fricties tussen vraag en aanbod. Een manier om de fricties tussen vraag en aanbod in beeld te brengen is door gebruik te maken van een zogenaamde keuze-index. Hiervoor kijken we naar de inkomensopbouw in de gemeente en zetten we dat af tegen het potentieel beschikbaar komend aanbod in de bestaande voorraad. Dit toont in welke segmenten vraag en aanbod onvoldoende parallel lopen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
36
Tabel 3.3: Gemeente Boxtel. Confrontatie tussen inkomensgroepen in de gemeente en de woningvoorraad (potentieel aanbod)
Aanbod
tot HTgrens
EU-grens tot € 44.655 755
€ 45.000 tot € 56.600 2.025
> € 56.000
3.055
HT-grenst tot EUgrens 3.200
Potentiële keuze
2.360
1.665
3.065
4.550
4.195
Potentiële vraag
3.055
3.200
755
2.025
5.345
Keuze-index aanbod/vraag
0,77
0,52
4,06
2,25
0,78
Vraag ➔ Soc. t/m 1e aftoppingsgrens
2.360
Soc. vanaf 1e aftoppingsgrens
1.665
Particuliere huur
1.400
Koop tot € 250.000
1.090
Koop € 250.000 tot € 350.000
3.460
Koop va. € 350.000
4.195
5.345
Bron: Lokale Monitor Wonen (2022), Gemeente Boxtel (2022), bewerking Companen.
Er wonen ongeveer 3.055 huishoudens in de gemeente Boxtel met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Door passend toewijzen zijn zij aangewezen op de sociale huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Hiervan staan er 2.360 in de gemeente. Huishoudens met een inkomen tot ongeveer € 40.025 hebben een iets groter prijsbereik. Door het toewijzingsbeleid van de corporaties zijn voor hen alleen woningen boven de aftoppingsgrens toegankelijk. De groep lage middeninkomens is in de gemeente het kleinst. (Eenpersoons)huishoudens met een inkomen van € 40.025 tot € 44.655 verdienen doorgaans te weinig voor koopwoningen en te veel voor een sociale huurwoning. Zij komen hierdoor in de praktijk vaak terecht in een vrije sectorhuurwoning. De meeste huishoudens in de gemeente hebben een inkomen van meer dan € 44.655. Zij richten zich op de koopsector. Onder in de tabel is per inkomensgroep een keuze-index weergegeven. Dit geeft een indicatie van de keuzemogelijkheden van de inkomensgroepen in de gemeente. Uit hoeveel woningen kunnen woningzoekenden in de gemeente potentieel kiezen? De volgende groepen vallen hierin op: • De huishoudensgroepen met een inkomen tot de EU-grens (de corporatiedoelgroep) hebben in de gemeente Boxtel minder keuze dan andere groepen. Een woningzoekende met een inkomen tot de huurtoeslaggrens heeft in potentie gemiddeld maar keuze uit 0,77 woningen.
Een huishouden met een iets hoger inkomen tot de EU-grens uit 0,52 woningen. Dit betekent dat ten opzichte van de inkomensopbouw binnen de corporatiedoelgroep in de gemeente Boxtel op dit moment de huurvoorraad met een huur vanaf de eerste aftoppingsgrens wat klein is en de huurvoorraad onder de eerste aftoppingsgrens iets ruimer. Een deel van deze doelgroep richt zich in de gemeente overigens niet op een corporatiewoning, maar woont in een koopwoning. Dit kan onder andere het gevolg zijn van ouderen die door het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd een inkomensdaling doormaken maar vervolgens wel in hun koopwoning blijven wonen. Ook woont een deel in een particuliere huurwoning. • De groep huishoudens met een hoog inkomen heeft in verhouding tot het potentiële aanbod in de voorraad ook weinig keuzemogelijkheden. Gemiddeld hebben zij keuze uit 0,78 woningen. Deze groep richt zich vooral op koopwoningen in het duurdere segment. • De groep huishoudens met een middeninkomen heeft in principe veel keuze op de woningmarkt. De groep is naar verhouding klein en het aanbod is groot ten opzichte van de omvang van de groep. Een aanzienlijk deel van het aanbod bestaat uit corporatiewoningen met een huur tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens en particuliere huurwoningen.
Corporaties zijn gebonden aan een maximum aandeel van hun vrijkomende woningen met een gereguleerde huur die zij mogen toewijzen
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
37
aan huishoudens met een midden- of een hoog inkomen. Los van die beperking is het beleid van veel corporaties dat zij zich richten op hun primaire doelgroep. Daarnaast ondervinden huishoudens met een middeninkomen veel concurrentie van andere inkomensgroepen. Bovendien lijkt een groot deel van de particuliere huurwoningen een dure huur boven € 950 te hebben. In dat licht is de situatie voor huishoudens met een middeninkomen wellicht minder rooskleurig dan uit de tabel zou blijken. Daar komt bij dat zij nauwelijks toegang tot de koopsector hebben.
3.5 Buy to let Het opkopen van goedkope en middeldure koopwoningen door investeerders leidt in veel gemeenten tot zorgen over de woningmarktpositie van koopstarters. De nieuwe Wet Opkoopbescherming biedt gemeenten een instrument om dit fenomeen tegen te gaan. Om dit instrument in te kunnen zetten, moet aangetoond worden dat daadwerkelijk sprake is van negatieve gevolgen voor koopstarters en huishoudens met een middeninkomen van het opkopen van woningen door investeerders. In de gemeente Boxtel wordt jaarlijks een zeer beperkt deel van woningen gekocht door investeerders. Sinds 2017 is dit jaarlijks 4% à 5%. In 2021 liep dit aandeel terug naar 2%, zeer waarschijnlijk als gevolg van het verhogen van de overdrachtsbelasting voor kopers die niet zelf in hun woning gaan wonen. In dezelfde periode kochten koopstarters jaarlijks ongeveer een kwart tot een derde van de koopwoningen. De meeste koopwoningen werden gekocht door doorstromers binnen de koopsector. Figuur 3.18: Gemeente Boxtel. Aandeel verkopen aan koopstarters, doorstromers en investeerders, 2017 - 2021 100% 90% 80%
5% 4%
5% 4%
4% 5%
28%
26%
28%
64%
65%
63%
2017
2018
2019
5% 4%
4%
20%
31%
70% 60% 50% 40% 30%
71%
63%
20% 10% 0%
Doorstromer
Koopstarters
Tweede woning
2020
2021
Investeerder
Bron: Kadaster, 2022
Als koopwoningen door investeerders werden gekocht, was dit veelal in de kern Boxtel. In de andere kernen ging het hooguit om een enkele woning. In de periode 2017 tot en met 2021 werden in de kern Boxtel ongeveer 60 woningen gekocht door investeerders. Het betrof vooral particuliere investeerders.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
38
Figuur 3.19: Gemeente Boxtel. Aantal verkopen aan koopstarters, doorstromers en investeerders per kern, 2017 2021 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Boxtel Doorstromer
Lennisheuvel
Liempde
Koopstarters
Tweede woning
Esch Investeerder
Bron: Kadaster, 2022
Koopstarters vinden naar verhouding in de kern Boxtel wat makkelijker een koopwoning dan in de andere kernen. Dit hangt samen met verschillen in het prijsniveau tussen de kernen. In 2021 werd meer dan 35% van de koopwoningen in de kern Boxtel gekocht door koopstarters. In de jaren daarvoor lag dit aandeel wat lager, maar (met uitzondering van 2020) boven de 25%. In veel gemeenten is een dip zichtbaar in het aantal door koopstarters gekochte woningen in 2020 omdat investeerders vooruitlopend op de verhoging van de overdrachtsbelasting meer woningen kochten. In de gemeente Boxtel is de dip in 2020 ook zichtbaar, maar ging deze niet gepaard met een duidelijk hoger aandeel door investeerders gekochte woningen. In de gemeente Boxtel kochten doorstromers in dat jaar naar verhouding meer woningen. Figuur 3.20: Gemeente Boxtel. Ontwikkeling van het aandeel verkochte woningen aan koopstarters, per kern, 20172021 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Boxtel
Lennisheuvel 2017
2018
Liempde 2019
2020
Esch
2021
Bron: Kadaster, 2022
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
39
Figuur 3.21: Gemeente Boxtel. Ontwikkeling van het aandeel verkochte woningen aan investeerders, per kern, 20172021 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Boxtel
Lennisheuvel 2017
2018
Liempde 2019
2020
Esch
2021
Bron: Kadaster, 2022
Als we de ontwikkeling van het aandeel woningen dat wordt gekocht door investeerders en door koopstarters in de tijd vergelijken, zien we dat er geen sprake is van het verdringen van koopstarters door investeerders. De ontwikkeling van het aandeel woningen dat wordt gekocht door investeerders heeft geen verband met de ontwikkeling van het aandeel woningen dat wordt gekocht door koopstarters. In 2020, het jaar dat het aandeel door koopstarters gekochte woningen daalde, nam het aandeel door investeerders gekochte woningen niet toe; doorstromers kochten in 2020 meer woningen. Figuur 3.22: Gemeente Boxtel. Aandeel aan investeerders verkochte woningen ten opzichte van aandeel aan koopstarters verkochte woningen, 2017-2021 35% 30%
31% 28%
26%
28%
25% 20% 20% 15% 10% 5%
5%
5%
4%
5%
2019
2020
2%
0% 2017
2018 Koopstarter
2021
Investeerder
Bron: Kadaster, 2022
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
40
4 Ontwikkeling van de woningbehoefte Hoofdstuk 4 gaat over de ontwikkeling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente in de komende jaren. Allereerst gaan we in op de bevolkingsontwikkeling en huishoudensontwikkeling in Boxtel en kijken we naar de benodigde inloop van het woningtekort. Vervolgens wordt aan de hand van de woonvoorkeuren en verhuisgedrag van verschillende groepen huishoudens een beeld gegeven van de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte. We staan in dit hoofdstuk ook stil bij de belangstelling voor nieuwe woonvormen en flexwonen en bij de belangstelling voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap.
4.1 Bevolkings- en huishoudensprognose Om de kwantitatieve woningbehoefte in beeld te brengen, baseren we ons in de basis op de bevolkingsen huishoudensprognose van de provincie Noord-Brabant. Deze prognose is een zogenoemde ‘migratiesaldo=0’ prognose. In de prognose wordt ervan uit gegaan dat vestiging en vertrek in de gemeente in evenwicht zijn, er vestigen zich per saldo evenveel mensen als er vertrekken. Dit sluit voor Boxtel aan de op de trend van de afgelopen jaren. Echter, de reden dat zich niet meer mensen in de gemeente hebben gevestigd, is dat er naar verhouding erg weinig woningen aan de voorraad zijn toegevoegd, te weinig om per saldo ook te voorzien in de vraag van buiten de gemeente. Die vraag is er wel degelijk, Boxtel biedt een aantrekkelijk groen stedelijk woonmilieu en licht zeer gunstig ten opzichte van openbaar vervoer en snelweg. In jaren dat er meer woningen werden opgeleverd, was in Boxtel duidelijk sprake van een positief migratiesaldo. Daarom is voor Boxtel ook een Trendprognose gemaakt die is gebaseerd op de woningbouw in deze jaren. Volgens de provinciale prognose neemt het aantal huishoudens in de gemeente in de periode 2022 – 2030 toe met 725. Het aantal inwoners stijgt volgens deze prognose in dezelfde periode met 495.
Dit is vooral het gevolg van de huishoudensverdunning van eigen bevolking in de gemeente; door de vergrijzing neemt het aantal kleine huishoudens toe en stijgt het aantal huishoudens sneller dan de bevolking. Hierdoor neemt de gemiddelde huishoudensgrootte de komende jaren af, zie onderstaand figuur. Figuur 4.1: Gemeente Boxtel. Ontwikkeling van de gemiddelde huishoudensgrootte 2022-2040, volgens de provinciale prognose. 2,35 2,30 2,25
2,26 2,23 2,18
2,20
2,16
2,15 2,10 2,05 2,00 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
Gemiddelde huishoudensgrootte Bron: Prognose Provincie Noord-Brabant 2021
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
41
Tabel 4.1:
Gemeente Boxtel. Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose, 2022 - 2040 2022
Bevolking
33.000
2025 33.260
2030
2035
2040
2022 -
2022 -
2022 -
2025
2030
2040
33.495
33.440
33.165
+260
+495
+165
Huishoudens 14.615 14.895 15.340 Bron: Prognose Provincie Noord-Brabant 2021
15.530
15.370
+280
+725
+755
Volgens de Trendprognose neemt het aantal huishoudens in Boxtel in de periode 2022 tot 2025 toe met 425 en in de periode 2022 tot 2030 met 1.125. De snelle groei in de ontwikkeling van 2020 op 2021 komt door het toevoegen van Esch aan de gemeente. Figuur 4.2:
Gemeente Boxtel. Huishoudensontwikkeling 2011 – 2022 en huishoudensprognose 2022 – 2039 volgens provinciale prognose en Trendprognose.
17.000 16.000 15.000 14.000 13.000 12.000 11.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 3031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
10.000
Ontwikkeling
Provinciale prognose
Trendscenario
Bron: CBS, Prognose provincie Noord-Brabant 2021
Op dit moment is 15% van de huishoudens in de gemeente Boxtel in de leeftijd van 75 jaar of ouder. Een bijna even grote groep huishoudens (17%) is in de leeftijd van 65 tot 75 jaar. Het aantal 75-plus huishoudens in de gemeente neemt de komende jaren sterk toe. In 2030 is volgens de prognose 20% van de huishoudens 75 jaar of ouder en in 2040 is dit 25%. Dat is een toename met twee derde. Het aandeel huishoudens in de leeftijd van 65 tot 75 jaar blijft overigens ongeveer even groot. Het is dus vooral het aandeel oudere ouderen dat sterk toeneemt. Het aandeel gezinnen in de gemeente is nu 33%. Dit neemt af tot 32% in 2030 en 31% in 2040. Het aandeel gezinnen blijft dus redelijk constant. Het aandeel middelbare kleine huishoudens neemt ook wat af, maar ook deze afname is relatief gering. Het aandeel jonge huishoudens neemt af van 11% nu naar 9% in 2030 en 7% in 2040.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
42
Figuur 4.3:
Gemeente Boxtel. Huishoudensprognose naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2022 - 2040
100% 90% 80%
15%
17%
17%
16%
70% 60%
13%
12%
20%
22%
25%
16%
17%
16%
11%
10%
10%
50% 40%
33%
33%
32%
31%
31%
11%
12%
12%
12%
12%
11%
10%
9%
8%
7%
2022
2025
2030
2035
2040
30% 20% 10% 0%
1-2phh <35
1-2phh 35 - 55
(Eenouder)gezin
1-2phh 55-65
1-2phh 65-75
1-2phh 75+
Bron: Prognose provincie Noord-Brabant 2021
4.2 Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte De woningbehoefte komt voort uit de ontwikkeling van het aantal huishoudens en het inlopen van het huidige woningtekort van 3,5% nu naar 2% in 2030. Bij de inloop van het woningtekort gaan we er dus vanuit dat dit tekort niet volledig wordt ingelopen. De woningmarkt heeft een zekere druk nodig om goed te functioneren. Uitgaan van een tekort van rond de 2% is gebruikelijk. Dit tekort wordt landelijk al lange tijd als uitgangspunt gehanteerd. Op basis van de provinciale prognose, rekening houdend met het inlopen van het woningtekort naar 2% in 2030, is er in Boxtel een extra woningbehoefte van 455 woningen in de periode 2022 tot 2025 en van nog eens 525 woningen in de periode 2025 tot 2030. De totale extra woningbehoefte over de periode tot 2030 bedraagt daarmee 980 woningen op basis van de provinciale prognose. De provinciale prognose gaat er zoals beschreven vanuit dat binnenlandse vestiging en vertrek in de gemeente Boxtel in evenwicht zijn. Feitelijk is dat de afgelopen jaren de situatie geweest in Boxtel. Exclusief de inloop van het woningtekort voorziet de provinciale prognose in het toevoegen van 50 woningen per jaar in de gemeente Boxtel. In de jaren dat er in Boxtel meer werd gebouwd en er sprake was van een positief migratiesaldo, bedroeg de jaarlijkse woningproductie gemiddeld zo’n 100 woningen.
In de trendvariant van de provinciale prognose gaan we er daarom vanuit dat jaarlijks niet 50 maar 100 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Het basisjaar van de prognose is 2020 en de 50 extra woningen zijn in 2020 en 2021 niet aan de voorraad toegevoegd. Daarom gaan we in de Trendprognose in de eerste periode (die nog 3 jaar duurt) wel uit van een extra woningbehoefte van 250 woningen ten opzichte van de provinciale prognose (705 woningen ten opzichte van de 455 van de provinciale prognose). In de periode van 2025 tot 2030 is de extra woningbehoefte volgens de Trendprognose 50 woningen hoger dan de provinciale prognose. De totale extra woningbehoefte in de periode 2022 tot 2030 bedraagt volgens de Trendprognose 1.480 woningen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
43
Tabel 4.2:
Gemeente Boxtel. Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte volgens de provinciale prognose en het trendscenario, 2022 tot 2025 en 2025 tot 2030 Totaal 2022 tot 2022 tot 2025 2025 tot 2030 2030 Woningbehoefte Provinciale prognose (inlopen +455 +525 +980 woningtekort tot 2%) Woningbehoefte Trendprognose (inlopen +705 +775 +1.480 woningtekort tot 2%) Bron: Prognose provincie Noord-Brabant, CBS, bewerking Companen
De Trendprognose gebruiken we als basis voor de verdere uitwerking van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in dit hoofdstuk. De Trendprognose gaat ervan uit dat zich meer huishoudens in Boxtel vestigen dan er vertrekken. Voor het bepalen van het huishoudensprofiel van de vestigers, is uitgegaan van het historische profiel van vestigende huishoudens. Jonge kleine huishoudens, gezinnen én oudere huishoudens vestigen zich in de gemeente. Kwantitatieve woningbehoefte kernen en wijken Boxtel is verreweg de grootste kern binnen de gemeente. Binnen de gemeente wordt ook veel verhuisd naar Boxtel. In de kern Boxtel is er daarom ook de meeste behoefte aan extra woningen in de komende periode. Echter, een deel van de verhuizingen van de kernen Lennisheuvel, Liempde en Esch naar de kern Boxtel, is waarschijnlijk ingegeven doordat woningzoekenden geen passende woning vinden in hun eigen kern. De kwantitatieve woningbehoefte per kern is daarom voor de kleine kernen iets hoger dan op basis van de omvang van de kernen en de verhuisbewegingen richting de kern Boxtel zou worden berekend. Van de 705 extra woningen die er volgens de Trendprognose in de periode tot 2025 nodig zijn in Boxtel, zijn er 545 nodig in de kern Boxtel en 160 in de andere kernen, waarvan de meeste (90) in Liempde.
Binnen de kern Boxtel is er getalsmatig de meeste extra woningbehoefte in de wijken Boxtel-Centrum en BoxtelOost. In de periode 2025 tot 2030 is er behoefte aan 590 extra woningen in de kern Boxtel en 185 in de andere kernen. De totale extra woningbehoefte in de kern Boxtel tot 2030 ramen we volgens de Trendprognose op 1.135 woningen, in Lennisheuvel op 85 woningen, in Liempde op 190 woningen en in Esch op 70 woningen. Tabel 4.3:
Gemeente Boxtel. Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte per kern, volgens de trendprognose, 2022 tot 2030. 2022 tot 2025 2025 tot 2030 Totaal 2025 tot 2030 Boxtel-Centrum +260 +240 +500 Boxtel-Oost +170 +190 +360 Boxtel-Noord +75 +100 +175 Munsel-Selissen +40 +60 +100 Kern Boxtel totaal +545 +590 +1.135 Lennisheuvel +35 +50 +85 Liempde +90 +100 +190 Esch +35 +35 +70 Totaal gemeente Boxtel +705 +775 +1.480 Bron: Prognose provincie Noord-Brabant, CBS, bewerking Companen
De hier gepresenteerde ontwikkeling van de woningbehoefte per wijk en kern betekent niet dat deze woningbehoefte ook exact zo moet worden ingevuld. Vaak is dit ruimtelijk niet mogelijk. Een deel van de woonvraag is gericht op de specifieke kernen en wijken, een deel kan prima worden ingevuld op een nabijgelegen ontwikkellocatie. De toekomstige ontwikkeling van Boxtel Noord-West (afhankelijk van
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
44
keuzes die nog moeten worden gemaakt gaat het om 850 tot 1.500 woningen) kan een belangrijke rol spelen in het invullen van de toekomstige woningbehoefte in de gemeente.
4.3 Kwalitatieve woningbehoefte Woonvoorkeuren en verhuisgedrag Het regionale woonwensenonderzoek geeft inzicht in de woonwensen van starters en doorstromers die zich richten op een woning in Boxtel. De wens om te kopen is groot. Van de starters wil bijna de helft een woning kopen. Zij richten zich veelal op het middensegment, tot € 450.000. Ook kleine huishoudens tot 35 jaar die willen doorstromen, willen overwegend kopen. Zij hebben vaak meer te besteden dan starters. Een kwart zoekt een woning in het duurste segment vanaf € 450.000. Ook gezinnen willen veelal kopen in Boxtel. Van deze groep richt bijna de helft zich op het duurste segment. Op basis van de gehouden enquête is de wens om te kopen nog tot op hoge leeftijd aanwezig. Van de groep huishoudens in de leeftijd van 65 tot 75 jaar wil de helft bij verhuizing een woning kopen. Van de groep 75-plus huishoudens is dit nog 31%. Figuur 4.4:
Gemeente Boxtel. Kwalitatieve woonwensen starters en doorstromers, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, naar eigendomssituatie en prijsklasse, 2019 Starters
45%
1-2 phh <35 jaar
12%
1-2 phh 35 - 54 jaar gezin
16%
45%
43%
7% 4%
26%
1-2 phh 55 - 64 jaar
33%
10%
43%
1-2 phh 75+ jaar
46% 0%
10%
42% 27% 21%
26%
21%
1-2 phh 65 - 74 jaar
Sociale huur
8%
20%
Particuliere huur
49% 6% 7% 4%
28% 13% 23%
30%
40%
Koop <€250.000
50%
23%
60%
33% 8% 70%
Koop €250.000 - 450.000
23% 80%
90%
100%
Koop €450.000 +
Bron: Regionaal woonwensenonderzoek regio ’s-Hertogenbosch, afdeling O&S ’s-Hertogenbosch
In onderstaand figuur is het feitelijke verhuisgedrag vanuit de microdata-analyse weergegeven. Dit geeft inzicht in de feitelijke verhuisbewegingen van huishoudens in de periode 2011 tot en met 2021. Dan blijkt dat de wens om te kopen voor veel huishoudens in de praktijk moeilijk te realiseren is. Veel meer huishoudens dan uit het wensprofiel blijkt, hebben in de praktijk een huurwoning betrokken. Jonge huishoudens verhuizen vaker naar een huurwoning dan naar een koopwoning en zijn vaker gaan huren dan uit hun woonwensen blijkt. Binnen de huursector verhuisden veel jonge huishoudens naar een particuliere huurwoning in Boxtel. In de koopsector werd door jonge huishoudens vooral verhuisd naar woningen met een prijs van € 250.000 tot € 450.000. Woningen tot € 250.000 werden nauwelijks betrokken, door geen van de onderscheiden huishoudenstypen. Woningen in dit prijssegment komen in Boxtel maar zeer beperkt op de markt. De behoefte aan deze woningen, zoals die blijkt uit de woonwensen, is veel groter.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
45
Gezinnen kiezen minder vaak dan andere huishoudenstypen voor een huurwoning en richten zich vaker op de koopsector. Toch heeft een aanzienlijk deel van de gezinnen de afgelopen jaren een huurwoning betrokken. Het betreft bijna de helft van de verhuisde gezinnen. Het is ook vaker een verhuizing naar particuliere huurwoning dan uit de woonwensen blijkt. Binnen de koopsector verhuisden gezinnen vaker naar een woning in het duurste segment, maar de meeste gezinnen kochten in woning in het prijssegment van € 250.000 tot € 450.000. De woonwensen zijn wat dit betreft ambitieuzer dan in de praktijk mogelijk blijkt. Naarmate huishoudens ouder zijn, richten zij zich meer op de huursector. Toch kocht 37% van de huishoudens van 65 tot 75 jaar en 14% van de 75-plus huishoudens nog een woning. Als oudere huishoudens verhuizen naar een huurwoning, is dat in verreweg de meeste gevallen een sociale huurwoning. Figuur 4.5: Gemeente Boxtel. Betrokken woningen van vestigers en binnenverhuizers, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, naar eigendomssituatie en prijsklasse, 2011-2021. 1-2 phh < 35 jaar
34%
1-2 phh 35 - 54 jaar
34%
gezin
32%
1-2 phh 55 en 64 jaar
29%
30%
23%
33%
14%
40%
1-2 phh 65 - 74 jaar
54%
13% 33%
9%
10%
Particuliere huur
20%
30%
40%
Koop <€250.000
8%
31%
78% 0%
7%
39% 18%
1-2 phh 75+ jaar
Sociale huur
5%
8% 50%
60%
70%
Koop €250.000 - €450.000
80%
6% 14% 90%
100%
Koop €450.000 +
Bron: CBS Microdata.
In het regionale woonwensenonderzoek is huishoudens gevraagd naar de door hen gewenste woningtypen. Omdat meerdere antwoorden gegevens konden worden, tellen de percentages op tot meer dan 100%. Starters hebben van alle onderscheiden huishoudenstypen de meeste keuzes opgegeven. Zij richten zich in hun woonwens het meest op rij- en hoekwoningen, tweekappers en appartementen. Naarmate huishoudens wat ouder zijn en meer financiële mogelijkheden hebben, worden de woonwensen luxueuzer. Gezinnen en jongere kleine huishoudens richten zich veel op tweekappers en vrijstaande woningen. Oudere huishoudens vragen vaker een appartement of een benedenwoning, een voor oudere geschikte woning die zonder trappenlopen bereikbaar is. Bovenwoningen en kamers zijn weinig in trek, behalve dan bij starters, en dan nog beperkt.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
46
Figuur 4.6:
Gemeente Boxtel. Kwalitatieve woonwensen starters en doorstromers, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, naar woningtype, 2019 Starters
54%
47%
44%
18%
48%
1-2 phh <35 jaar
33%
1-2 phh 35 - 54 jaar
25%
37%
52%
28%
27%
1-2 phh 55 - 64 jaar
21%
17% 16% 20%
36%
40%
4% 23%
52%
1-2 phh 65 - 74 jaar 6% 5%14%
63%
1-2 phh 75+ jaar 5%11% 14% 13% Gezinnen
23% 0%
54%
32%
59%
25%
49%
27%
53% 50%
12%6%
9%5% 17%
4% 14% 11% 57%
100%
10%12%12%
9%8% 6% 150%
200%
Rijwoning
Hoekwoning
2-1 kap
Vrijstaand
Appartement
Benedenwoning
Bovenwoning / maisonnette
Kamer
Anders
250%
Bron: Regionaal woonwensenonderzoek regio ’s-Hertogenbosch, afdeling O&S ’s-Hertogenbosch
Behoefte aan sociale huurwoningen De behoefte aan sociale huur wordt deels bepaald aan de hand van de woonwensen die huishoudens hebben. Maar minstens zo belangrijk zijn de toewijzingseisen. Wettelijk is hierbij vastgelegd dat eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 45.014 tot de doelgroep van woningcorporaties behoren. Voor hen zijn sociale huurwoningen tot € 763 bedoeld. Een deel van deze doelgroep valt onder de regels voor passend toewijzen. Dan gaat het om eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot circa € 24.075 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 32.675. Zij zijn aangewezen op de meest betaalbare sociale huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrenzen: € 633 voor één- en tweepersoonshuishoudens en € 678 voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Daarnaast mogen corporaties sinds 2022 7,5% van de vrijkomende woningen vrij toewijzen aan huishoudens die niet tot de corporatiedoelgroep behoren. Deze 7,5% mag verhoogd worden naar 15% als de corporatie hierover afspraken maakt met de gemeente en de huurdersorganisatie en dit vastleggen in prestatieafspraken. Op grond van verschillende (on)zekere ontwikkelingen hebben we een inschatting gemaakt van de behoefteontwikkeling aan sociale huur vanuit de doelgroep van woningcorporaties.
We richten ons hierbij op meetbare economische, demografische en maatschappelijke trends: • effect van de huishoudensgroei; • effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende huur-kooporiëntatie (generatieeffect); • effect van de koopkrachtontwikkeling; Onderstaande tabel laat zien dat er bij zowel een lage koopkrachtontwikkeling (0%) als een hoge koopkrachtontwikkeling (0,6%) sprake zal zijn van groei van de doelgroep in de komende jaren. In de periode tot 2030 neemt het aantal huishoudens met een inkomen tot € 45.014 toe met +890 tot +1.090 huishoudens.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
47
Tabel 4.4: Gemeente Boxtel. Verwachte inkomensontwikkeling volgens de Trendprognose, 2022 - 2025 - 2030 2022
2025
2030
Laag
Midden
Hoog
Laag
Midden
Hoog
(0%)
(0,3%)
(0,6%)
(0%)
(0,3%)
(0,6%)
Huurtoeslaggroep
3.025
3.220
3.185
3.175
3.520
3.445
3.420
HT - € 40.765
3.405
3.605
3.575
3.545
3.915
3.850
3.790
770
810
810
820
855
860
880
Vanaf € 45.014
7.415
7.460
7.525
7.555
7.495
7.635
7.700
Totaal
14.615
15.095
15.095
15.095
15.790
15.790
15.790
€ 40.765 - € 45.014
Bron: Prognose provincie Noord-Brabant, CBS 2022, Lokale monitor Wonen 2022, bewerking Companen.
Bepalende factoren voor de vraag naar sociale huurwoningen zijn onder andere het aantal huishoudens, de inkomensontwikkeling en de wijze waarop de scheefheid zich ontwikkelt in de kernvoorraad van de corporaties. Doordat we het effect van de economische ontwikkeling op de omvang van de verschillende inkomensgroepen in beeld hebben gebracht, kunnen we een vertaling maken naar de benodigde omvang van de kernvoorraad van de corporaties. We houden rekening met de huidige voorraad (4.025 woningen), de groei van het aantal huishoudens met een inkomen tot € 45.014 op basis van de drie economische scenario’s en de huidige goedkope scheefheid in de kernvoorraad van de corporaties. Hiermee bedoelen we het aandeel mensen met een inkomen boven de € 45.014 dat in een corporatiewoning met een huur tot en met € 763 woont. Figuur 4.7:
Gemeente Boxtel. Ontwikkeling aanvullende vraag naar woningen in de kernvoorraad bij verschillende koopkrachtscenario’s, Trendprognose 2022 tot 2030
Bron: Prognose provincie Noord-Brabant, CBS 2022, Lokale monitor Wonen 2022, bewerking Companen.
Wij ramen de groei van de doelgroep die in een sociale huurwoning woont tot 2030 op 610 huishoudens. Als we uitgaan van het inlopen van het woningtekort met 65 woningen, gaat het in totaal om een extra behoefte van 675 sociale huurwoningen. Echter, met het ouder worden van de naoorlogse babyboomgeneratie neemt het eigen woningbezit onder ouderen toe. Deze ouderen hebben vaker dan de generatie ervoor een goed pensioen en vermogen in een eigen woning. Zij hebben daarmee de mogelijkheid om bij
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
48
verhuizing opnieuw een woning te kopen of te kiezen voor een huurwoning in de vrije sector. Dit betekent dat de behoefte van ouderen aan sociale huurwoningen niet zondermeer trendmatig kan worden doorgetrokken. We noemen dit het generatie-effect. Het generatie-effect zorgt ervoor dat de behoefte aan sociale huurwoningen in de gemeente Boxtel met 245 woningen minder toeneemt dan op basis van de demografische doorrekening van de omvang van de doelgroep. Bij het uitblijven van economische groei en een koopkrachtontwikkeling van 0 procent per jaar, is de aanvullende behoefte aan sociale huurwoningen 430 woningen in de periode tot 2030. Als de koopkrachtontwikkeling positiever is, zal de verwachte extra behoefte aan sociale huurwoningen lager zijn. De doelgroep is dan kleiner. Bij een koopkrachtontwikkeling van 0,3 procent (langjarige trend volgens berekeningen van het CPB) per jaar komt de extra behoefte uit op 355 woningen. Bij een optimistisch scenario van 0,6 procent koopkrachtgroei per jaar zijn 310 extra woningen nodig in de sociale huur. Het betreft hier een netto-uitbreiding van de sociale huurvoorraad. Hierbij is geen rekening gehouden met nieuwbouw als vervanging voor sloop en verkoop van sociale huurwoningen.
De woningbehoefte van vergunninghouders en de woningbehoefte die samenhangt met de extramuralisatie van kwetsbare groepen maakt onderdeel uit van de geraamde extra behoefte. Hierbij moet worden aangetekend dat deze raming betrekking heeft op een trendmatige ontwikkeling. Een sterke toename van bijvoorbeeld het aantal vergunninghouders zal leiden tot een grotere vraag naar corporatiewoningen dan hier wordt geraamd (zie ook paragraaf 4.4). De coronacrisis vraagt om waakzaamheid voor al te veel economisch optimisme. De vraag is hoe de economie zich zal ontwikkelen en in welke mate huishoudens profiteren. Daarnaast zullen ook de huidige stijging van gasprijzen, energieprijzen en hoge inflatie de komende jaren invloed hebben op de woningmarkt. Hoewel het exacte effect hiervan lastig is te overzien, is wel te verwachten dat er steeds meer mensen hun rekeningen niet meer kunnen betalen. De behoefte aan betaalbaar wonen zal hierdoor zeker op korte termijn toenemen. Het belang om voldoende betaalbare sociale huurwoningen aan de woningvoorraad toe te voegen neemt hierdoor toe. Onze scenario’s gaan uit van gemiddelde economische groei op middellange termijn. Ons advies is om de komende jaren het lage scenario en het basisscenario als bandbreedte te hanteren. Dat betekent het toevoegen van 355 tot 430 sociale huurwoningen, 24% tot 29% van de totale extra woningbehoefte.
Dat ligt redelijk in lijn met het huidige aandeel sociale huur op de woningvoorraad (29%). Deze behoefte sluit ook redelijk aan bij het percentage van 30% dat wordt genoemd in de Nationale Woon- en Bouwagenda van minister de Jonge.
Fricties tussen vraag en aanbod: nieuwbouw- en herstructureringsopgave, kansrijke en kwetsbare segmenten In deze paragraaf vertalen we de kwantitatieve woningbehoefte naar de gewenste toekomstige kwaliteit van de woningvoorraad. Aan welke woningen zal er in de toekomst behoefte zijn? Zijn er woningen waar al voldoende aanbod aan is? Voor het bepalen van de kwalitatieve woningbehoefte maken we gebruik van verhuiswensen en het feitelijk verhuisgedrag. Op basis van deze informatie is een schatting gemaakt van de kwalitatieve behoefteontwikkeling in de gemeente Boxtel. We maken gebruik van een combinatie van woonwensen en feitelijk gedrag op de woningmarkt omdat de woonwens alleen een (beperkte) voorspeller is van gedrag op de woningmarkt. De uitkomsten van de woonwensen zijn daarom vergeleken met de feitelijke verhuisbewegingen op de woningmarkt. Waar het wensprofiel en het gedragsprofiel van elkaar verschillen is ingeschat of er sprake is van een onvervulde wens omdat in het verleden aanbod
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
49
ontbrak, of juist van een voorzorgwens die in de praktijk maar beperkt wordt geëffectueerd. Zo vormt de combinatie van woonwensen en gedrag een robuuste basis voor het bepalen van de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte. We benadrukken dat het een richtinggevend toekomstbeeld is en niet een absoluut toekomstbeeld. Het is een raming op basis van informatie die op dit moment beschikbaar is. Bij de analyses van de woonwensen is rekening gehouden met de huishoudensontwikkeling, de conjunctuur, en relevante regelgeving zoals passend toewijzen. Daarnaast hebben we zoals beschreven meegewogen dat nieuwe generaties vaker in een koopwoning wonen dan eerdere generaties. In de analyses is rekening gehouden met de financiële mogelijkheden van huishoudens en de prijssegmenten waar zij zich op richten. Figuur 4.8:
Gemeente Boxtel. Kwalitatieve woningbehoefte volgens trendprognose, naar eigendom, woningtype en prijsklasse, 2022 tot 2025 en 2025 tot 2030 Huur grondgebonden sociaal
45
Huur appartement sociaal / levensloopgeschikt
110
80
Vrije sectorhuur grondgebonden
200
-35 -25
Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt
45
Koop rijwoning tot 200.000
50
80
Koop rijwoning € 200.000- € 350.000
105
Koop rijwoning € 350.000+
35 25
Koop 2-1 kap / vrijstaand tot € 350.000
100
Koop 2-1 kap / vrijstaand € 350.000-€ 450.000
45 25
Koop 2-1 kap / vrijstaand € 450.000+
45 15
Koop appartement tot € 200.000
50
Koop appartement € 200.000+
80 75
85
55 110
-100 2022-2025
-50
0
50
90 100
150
200
250
300
2025-2030
Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2022
In vrijwel alle woningmarktsegmenten zijn extra woningen nodig, voor het inlopen van het huidige woningtekort en om te voorzien in de groei van de woningbehoefte. Alleen bij grondgebonden huurwoningen in de vrije huursector ontstaat mogelijk juist ruimte. De volgende ontwikkelingen zijn belangrijk om te benoemen: • Vraag naar sociale huurwoningen: Er is een extra vraag naar sociale huurappartementen/ levensloopgeschikte woningen en in iets mindere mate ook aan (vooral kleinere) grondgebonden sociale huurwoningen (kleinere eengezinswoningen voor kleine huishoudens en kleine gezinnen). De vraag naar appartementen is in belangrijke mate afkomstig van oudere huishoudens die een voor hen geschikte woning zoeken, maar ook van jongeren die zich richten op een huurappartement omdat zij inschatten dat een dergelijke woning betaalbaar en naar verhouding snel beschikbaar is. De vraag naar grondgebonden woningen is vooral afkomstig van jonge huishoudens en starters, maar ook ouderen
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
50
zijn geïnteresseerd in grondgebonden levensloopgeschikte sociale huurwoningen. Daarnaast is er in Boxtel ook wat extra vraag naar gezinswoningen in de sociale huur. • Vraag naar huurwoningen in de vrije sector: Er is een aanvullende vraag naar huurwoningen in de vrije huursector. Het betreft per saldo appartementen. Er is vraag naar grondgebonden woningen in de vrije huursector, maar er komen potentieel ook veel van deze woningen vrij omdat de huidige bewoners de voorkeur geven aan het kopen van een woning. De vrije huursector is voor veel huishoudens een tussenstap richting een koopwoning. Per saldo ontstaat er potentieel vraaguitval bij grondgebonden particuliere huurwoningen. In de huidige krappe woningmarkt zal dit zich niet meteen manifesteren. • Vraag naar koopappartementen. Er is een behoorlijke extra vraag naar koopappartementen in de gemeente. Deze vraag is met name afkomstig van huishoudens die ouder worden en nadenken over een stap naar een wat kleinere woning waarin zij comfortabel ouder kunnen worden. De vraag richt zich wat meer op het duurdere segment, maar er is ook behoefte aan betaalbare koopappartementen. • Grote vraag naar betaalbare koopwoningen. Er is een grote extra vraag naar goedkopere en betaalbare woningen in de koopsector. In de gevraagde segmenten betreft het voornamelijk rijwoningen.
Veel (koop)starters in de gemeente richten zich op een koopwoning. Zij profiteren niet van overwaarde van een koopwoning en kunnen vrijkomende woningen in de bestaande woningvoorraad moeilijk betalen. Dit komt tot uitdrukking in een extra vraag naar koopwoningen tot € 200.000 en tussen € 200.000 en € 350.000. Met name het toevoegen van koopwoningen tot € 200.000 is lastig in de huidige marktomstandigheden. Het is belangrijk om bij het toevoegen van koopwoningen in het goedkope en betaalbare segment de wensen en verwachtingen van de doelgroep voor deze woningen niet uit het oog te verliezen. Naast de vraag naar kooprijwoningen is er een extra vraag naar luxere woningtypen, tweekappers en vrijstaande woningen. Deze extra vraag richt zich ook voor deze woningen het meest op het betaalbare en middeldure segment, maar er is in Boxtel ook een extra vraag naar koopwoningen in het duurste segment.
Kwetsbare groepen op de woningmarkt Het zijn met name de jonge huishoudens met een koopwens die in de huidige situatie moeilijk aan een woning komen in Boxtel. De wens om te kopen is groot, in de praktijk wordt vaak een tussenstap gemaakt in een woning in de particuliere huursector. Het gaat doorgaans om woningen met een middenhuur (tot € 1.000), maar vaak ook met een dure huur boven € 1.000. Dergelijke maandlasten maken het moeilijk om te sparen voor de aankoop van een woning. De vraag naar goedkope en betaalbare koopwoningen is groot.
Doorstroompotentie senioren Ouderen verhuizen minder vaak dan andere groepen op de woningmarkt. Hun uitgesproken verhuiswens is vaak ook onzeker. Veel ouderen houden er rekening mee dat ze wellicht om gezondheidsredenen zullen moeten verhuizen, en geven daarom in een enquête aan ‘misschien’ te willen verhuizen. In de praktijk wordt deze verhuizing vaak lang uitgesteld. Omdat het aantal ouderen de komende jaren sterk toeneemt is deze groep, ondanks de lage verhuisgeneigdheid, een steeds belangrijkere factor op de woningmarkt. De woonwensenenquête van het regionale woonwensenonderzoek geeft inzicht in de verhuiswensen van ouderen in verschillende leeftijdscategorieën.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
51
Tabel 4.5: Gemeente Boxtel. Inschatting aantal zeker- en misschien verhuisgeneigde oudere huishoudens, naar leeftijd. Aantal huishoudens
Wil misschien
Totaal huishoudens
Leeftijdscategorie
2022
Wil zeker verhuizen
verhuizen
met verhuisplannen
55 – 64 jaar
1.820
120 (6%)
530 (29%)
650 (36%)
65 – 74 jaar
2.455
145 (6%)
685 (28%)
830 (34%)
75 jaar en ouder
2.195
138 (6%)
385 (18%)
520 (24%)
Totaal 6.470 400 (6%) 1.600 (25%) 2.000 (31%) Bron: Regionaal woonwensenonderzoek regio ’s-Hertogenbosch, afdeling O&S ’s-Hertogenbosch, CBS.
• Als alle oudere huishoudens met verhuisplannen in Boxtel daadwerkelijk verhuizen de komende jaren, maken zij samen 2.000 woningen vrij voor doorstroming. • Als alleen de oudere huishoudens met concrete verhuisplannen (wil zeker verhuizen) verhuizen, ligt dit aantal veel lager. In dat geval komen een kleine 400 woningen vrij voor andere huishoudens. • Bij de groep van 75 jaar en ouder neemt de kans toe dat men om gezondheidsredenen moét verhuizen.
Woningbehoefte per kern en wijk Aan de hand van de huishoudenssamenstelling, de omvang en samenstelling van de woningvoorraad en van een analyse van verhuisbewegingen is een vertaling van de woningbehoefte gemaakt naar de kernen en wijken van de gemeente. Tabel 4.6: Gemeente Boxtel. Kwalitatieve woningbehoefte per kern en wijk, 2022 tot 2030. Boxtel Centrum
MunselSelissen
Liempde
Lennisheuvel
+
+
-
+
+
+
++
+
+
+
+
+++
++
+++
+
++
+
+
0
+
+
+
++
+
0
Koop appartement
+++
+
++
0
+
+
+
Totale woningbehoefte
+500
+175
+360
+100
+190
+85
+70
Huur grondgebonden Huur appartement/ levensloopgeschikt Koop eengezinswoning betaalbaar (<NHGgrens) Koop eengezinswoning duur
Boxtel Noord
Boxtel Oost
-
+
++++
Esch
De belangrijkste verschillen: • In Boxtel Centrum is de behoefte aan huurappartementen en appartementen in de koopsector het grootst. Het centrum trekt vooral jonge huishoudens en ouderen, die zich meer dan andere groepen op appartementen richten. Daarnaast is er een aanvullende behoefte aan eengezinskoopwoningen. Deze vraag is vooral afkomstig van jonge doorstromers. • In Boxtel Noord is naar verhouding veel behoefte aan betaalbare koopwoningen. Nu staan er in de wijk vooral veel sociale huurwoningen. De aanvullende behoefte aan koopwoningen zorgt hier voor een menging in de wijk. • In Boxtel Oost is behoefte aan betaalbare gezinswoningen. De vraag komt vooral van (jonge) gezinnen die zich in de gemeente vestigen. • In Boxtel Centrum en Liempde staan nu de meeste grondgebonden particuliere huurwoningen. De vrije huursector is voor veel huishoudens een tussenstap richting een koopwoning, waar men de voorkeur aan geeft. Per saldo ontstaat hier mogelijk vraaguitval.