2. Bijlage Reconstructies casussen rekenkamerrapport Bouwen SMG

Het is wenselijk dat de doelgroep ook kennis kan nemen van de standpunten van het college (en eventueel de ontwikkelaar).

| 21

“Nieuwe bewoners en ondernemers staan we bij vragen zo goed mogelijk te woord. Wij geven hen uitleg over de procedures die nu lopen en de mogelijke tijdspanne. Een aantal direct betrokkenen heeft onlangs, op hun eigen verzoek, een gesprek met de burgemeester gehad over de stand van zaken. Over de inhoud van deze gesprekken kunnen we geen mededelingen doen. In het algemeen geldt echter, dat inwoners met vragen die altijd kunnen stellen bij de gemeente, of bij de burgemeester zelf indien zij dat wensen. Verder is het aan de ontwikkelaar om te communiceren met de kopers van woningen in zijn project. Met de ondernemers van het centrum overleggen we regelmatig over de voortgang van de plannen en de situatie tijdens de bouw. Ook stimuleren we de samenwerking tussen de ondernemers onderling (centrummanagement). de nieuwe kwartiermaker voor het centrum speelt hierin een belangrijke rol.” 3. Is de betreffende grond tegen de prijs verkocht, zoals deze in het artikel genoemd worden? Zo ja, wanneer en waarom? College geeft antwoord op deze vraag. aanbesteding.

Het college heeft op 20 november 2018 ingestemd met deze

4. Ten opzichte van het vastgestelde bestemmingsplan zijn de gebruiksfuncties van de bebouwing gewijzigd in vergelijking met het oorspronkelijke plan? College stelt niet gewijzigd, toelichting wordt in antwoorden subvragen gegeven.

Daarbij horen de volgende subvragen: a. Welke oppervlaktes aan gebruiksfuncties zijn er? Tabel getoond. b. Hoeveel parkeerplaatsen moeten op grond van de parkeernota en de werkelijke plannen gerealiseerd worden? c. Hoeveel parkeerplaatsen worden nu gerealiseerd en waar? d. Verwacht het College dat deze aantallen parkeerplaatsen voldoende zijn en dat er geen extra druk ontstaat op de parkeerbehoefte in het centrum? Gezamenlijk beantwoording van b-d. In toelichting van geldende bestemmingsplan staan 130 individuele en 360 openbare parkeerplaatsen opgenomen. In de huidige plannen zijn dat er respectievelijk 140 individuele en 320 openbare. College stelt verder dat er in het geldende bestemmingsplan al sprake was van tekort aan parkeerplaatsen. Uitgangspunten voor nieuwe verkeerssituatie worden op korte termijn in een integraal advies aan college voorgelegd, daarna kunnen maatregelen voor parkeren verder in gang worden gezet. Ook stelt het college dat parkeerplaatsen in het bestemmingsplan niet zijn vastgelegd in de regels; toelichting is niet bindend. 5. Hoe ziet het College de parkeerdruk op termijn? Wordt hierbij ook gekeken naar extra drukte op de piekdagen? Welke maatregelen worden genomen?

| 22

In mei 2020 heeft DTV een parkeerdrukmeting uitgevoerd. Op de koopavond en de zaterdagmiddag zal parkeerdruk ‘hoog’ zijn. DTV adviseert een blauwe zone om parkeerdruk te beheersen. Overloopparkeerplaats de Meander en het Dommelgebied/Ceintuurweg bieden mogelijkheden. 6. Is een uitbreiding van de huidige en geplande parkeercapaciteit in het centrum mogelijk? Geen ruimte in bestemmingsplan zonder verblijfskwaliteit geweld aan te doen. Uitbreiding is volgens college op grond van het DTV onderzoek niet nodig. 7. Bent u nog in gesprek met de bezwaarmaker(s)? Zo ja, hoe verlopen deze gesprekken en wat is nodig om uit deze impasse te komen? 20 februari 2020 heeft laatste gesprek met bezwaarmaker [Berkelmans] plaatsgevonden. Insteek van de wethouder is steeds om zonder tussenkomst van zienswijzen, bezwaar en beroep tot een centrumplan te komen. College is bezig te kijken hoe in de toekomst participatie en inspraak meer naar voren kan worden gehaald.

8. In het verleden is een aantal malen een mediator ingezet om de partijen tot elkaar te laten komen. Heeft dit tot resultaat geleid? In het verleden zijn externe mediators ingezet in de persoon van een oud-gedeputeerde en een lokale makelaar/taxateur, dit heeft niet tot resultaten geleid. Reflectie onderzoekers: in een gesprek met de bezwaarmaker komt naar voren dat nooit een oudgedeputeerde zou zijn ingezet. 9. Welke acties zijn in het verleden gedaan waardoor de bezwaren zijn ingetrokken? Enkele bezwaren zijn ingetrokken. Zelfde bezwaren blijven terugkomen: binnenplans afwijken, parkeren en exploitatieplan. Gemeente wil hier een les uit trekken door te kijken of ze in de toekomst nog integraler en projectmatiger kan werken. Gemeente wil daarbij transparant zijn over de processen en tot goede procesafspraken komen, wat voor duidelijkheid bij betrokkenen moet zorgen. 10. Klopt het gerucht dat de bezwaarmaker in het verleden zelf tot ontwikkeling van een bouwplan met winkels in het centrum wilde realiseren en zo ja waarom heeft dit geen doorgang gevonden? Gemeente heeft diverse mogelijkheden voor ontwikkeling op zijn perceel besproken, heeft niet tot formele aanvraag geleid. Enkele weken hiervoor wel een concreet bouwplan ingediend voor de bouw van een garage/berging op zijn perceel. 11.

De bezwaarmaker heeft de afgelopen 2 jaar 30 bezwaarprocedures richting gemeente opgestart. Hoe vaak is de bezwaarmaker daarvan in het gelijk gesteld?

| 23

College kan geen exacte aantallen geven, een aantal procedures loopt nu nog. Tot nu is het merendeel van de besluiten waartegen geprocedeerd is in stand gebleven. 12. Tot hoeveel vertraging hebben alle bezwaren geleid? “Dit is niet precies in tijd uit te drukken. De bestemmingsplanprocedure heeft destijds behoorlijk wat vertraging opgelopen door de beroepsprocedure bij de Raad van State. Nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, heeft de economische crisis ook tot vertraging van de bouw geleid. Indien de procedure tegen de Raadskamer wordt voortgezet, kan er naar verwachting pas over 1,5-2 jaar worden gestart met de bouw hiervan” 13. Het bezwaar richting de Raadskamer is behandeld door de onafhankelijke bezwaarcommissie van de gemeente. Wat is hiervan de uitkomst? “Het advies van de bezwarencommissie is om het besluit nader te motiveren voor wat betreft het afwijken van het bestemmingsplan, voor het parkeren en voor het exploitatieplan. De eindelijke conclusie van het college is dat het bestreden besluit onder een nadere motivering in stand is gelaten. Het besluit is nader gemotiveerd en het besluit is in stand gebleven. Inmiddels heeft bezwaarmaker beroep ingediend bij de rechtbank.” 14.

Heeft de ontwikkelaar van de Raadskamer al een keuze gemaakt over de vervolgstap: Afwachten op de uitspraak van de rechter, of toch doorbouwen? De ontwikkelaar heeft hierin nog geen keuze gemaakt. 16 juni 2020 Raadsbijeenkomst met informatie over het centrumplan Gemeente geeft presentatie aan de raad over het centrumplan. Daarin geeft de gemeente een update over Stand van zaken bouw, inrichting openbare ruimte, communicatie en (een overzicht van) juridische procedures 25 juni 2020: motie Raad over Raadskamer Raad dient motie in waarin college wordt verzocht om met betrokkenen te kijken of oplossing op korte termijn voor Raadskamer mogelijk is. Wethouder heeft toegezegd om te onderzoeken of het mogelijk is om een deel van het centrumparkeren aan de overzijde van de Schijndelseweg (Dommeloever) te situeren. (zie RIB 2 oktober 2020). Juli 2020 Uitvoeringsnota Woningbouw voor het jaar 2020 Update centrumplan: Het 'Dommelsch Huys' is begin 2019 opgeleverd, dit is Het Meestershuis is in het voorjaar van 2019 opgeleverd. De realisatie van het plan 'Dommelstaete en Brenthof is begin 2020 gestart. De bouw van "De Raadskamer" is eind 2018 aanbesteed. Het plan omvat 27 appartementen. Start bouw is gepland medio 2020. Voor bouwblok 'De groene Villa' (7 appartementen) is een architect een plan aan het uitwerken.

2 oktober 2020 Raadsinformatiebrief centrumplan Sint-Michielsgestel

| 24

Update van stand van zaken Raadskamer: uitgebreide update. Er lopen twee beroepsprocedures tegen de omgevingsvergunning, de belangrijkste punten in het beroep zijn de parkeerbalans en het exploitatieplan. College heeft een advocaat ingeschakeld om een verweerschrift op te stellen tegen dit beroep, deze is onlangs ingediend bij de rechtbank en als bijlage toegevoegd bij de RIB. In de zomermaanden zijn door zowel burgemeester, ontwikkelaar als toekomstige kopers gesprekken gevoerd met de bezwaarmaker [Onderzoekers: bezwaarmaker stelt dat geen gesprek met burgemeester heeft plaatsgevonden]. Dit heeft niet tot een oplossing geleid. Onlangs is een mediator aangesteld waarmee een intake met bezwaarmaker gaat plaatsvinden. College verwacht dat mediation-traject de nodige tijd in beslag neemt. Wederom wordt onderzoek DIV aangehaald dat de parkeercapaciteit in het centrum voldoende is (met advies voor blauwe zone om parkeren beter te spreiden). Ontwikkelaar beraadt zich op vervolgstappen: afwachten, of op eigen risico starten met bouwen en voorlopige voorziening uitlokken. Voor de omgevingsvergunning is op 2 punten afgeweken van het bestemmingsplan, dit gaat om overstekende balkons en overschrijding van de bouwhoogte. Afwijkingen zijn mogelijk gemaakt met toepassing kruimelgevallenregeling. Dommelstaete/ De Brenthof (incl Hoekblok): bouwwerkzaamheden in volle gang.

Verwachting is dat de bouw eind 2021 gereed is. Kloosterpadblok: Mogelijk wordt dit pand ook door ontwikkelaar Dommelstaete/Brenthof ontwikkeld, zodat dit in dezelfde bouwstroom meekan. Gemeente is nog in overleg met de ontwikkelaar in overleg. Hof van Overkerck: woningen, appartementen en winkelruimte zijn opgeleverd en in gebruik genomen. Villa: Voor de ‘groene villa’ is een concept- koopovereenkomst opgesteld voor Van Boven Architecten. Architecten werkt het plan momenteel verder uit. Oude gemeentehuis: Gemeente is voornemens begin 2021 de verkoop van het gemeentehuis in gang te zetten. Meestershuys: Het hoger beroep dat bij de rechtbank is ingesteld tegen de terrasvergunning (drank- en horecawet) van Thuys is ongegrond verklaard. De rechtbank heeft wel besloten dat de gemeente de proceskosten en griffierechten moet betalen (€429,-). Openbare ruimte: concept-VO (Voorlopig Ontwerp) is 13 oktober 2020 ter besluitvorming aan het college voorgelegd. Toelichting aan raad volgt op raadsinformatieavond. Parkeren: op 25 juni 2020 heeft de wethouder toegezegd te onderzoeken of het mogelijk is een deel van het centrumparkeren aan de overzijde van de Schijndelseweg (Dommeloever) te situeren. College stelt dat deze parkeeroplossing niet wenselijk is. DTV heeft dit op verkeersveiligheid negatief beoordeeld.

Daarnaast zijn met ontwikkelaar als afspraken gemaakt over ontwikkeling op de Dommeloever, afwijken kan tot schadeclaims leiden.

| 25

Communicatie: College kijkt momenteel naar de mogelijkheid van online-bijeenkomsten of spreekuren. College werkt momenteel aan een communicatie-strategie om mensen goed mee te blijven nemen in het proces. Juridische procedures: College stelt dat de juridische procedures door bezwaarmaker blijven toenemen. College spant zich in om met de bezwaarmaker in het dorp tot een oplossing te komen. 13 oktober 2020 Collegebesluit VO inrichting openbare ruimte centrumplan SMG en parkeeronderzoek Uit het bestemmingsplan van 2010 blijkt dat er extra parkeermaatregelen nodig zijn om te voorzien in voldoende parkeermogelijkheden in het centrum. Door DTV is parkeeronderzoek en een parkeerbalans opgesteld voor de toekomstige situatie in het centrum In een nader parkeeronderzoek door DTV zijn de gevolgen voor het parkeren van de bouw van Dommelstaete/Brenthof en De Raadskamer in beeld gebracht. Uit de onderzoeken blijkt volgens DTV dat er voldoende parkeercapaciteit in en om het centrum aanwezig is. Geadviseerd wordt aan de gemeente om een blauwe zone in te voeren om het parkeren beter te spreiden. College wordt o.a. voorgesteld een blauwe zone in te voeren in het centrumgebied en met o.a. deze aanvulling het VO inrichting openbare ruimte centrum SMG weer vast te stellen.

10 november 2020 Collegebesluit akkoord uitgangspunten mediation Centrumplan Sint-Michielsgestel Op verzoek van de raad is een mediationtraject opgestart met de verschillende partijen binnen het Centrumplan. Dit traject begint met een verkennend gesprek met de individuele partijen om te peilen of er voldoende draagvlak is voor het traject. Wethouder Mathijssen zal namens de gemeente deelnemen. In het collegevoorstel staan de uitgangspunten voor het mediationtraject. 1 december 2020 Deelname mediation Centrumplan Sint-Michielsgestel Voorafgaand aan het mediationtraject voor het Centrumplan hebben de mediators een verkenning met de individuele deelnemers uitgevoerd. De mediators concluderen dat er onder de deelnemers voldoende bereidheid is voor het daadwerkelijk starten van een gezamenlijk mediationtraject. Voorstel aan het college is om nu deel te nemen aan het mediationtraject met betrekking tot het centrumplan SMG en een volmacht te verlenen aan wethouder Matthijssen tot deelname aan de mediationgesprekken, waarbij gemaakte afspraken bekrachtigd dienen te worden door het college. Onderzoekers: de bezwaarmaker stelt dat in de overeenkomst met het college is afgesproken dat de mediation gesprekken vertrouwelijk zijn, en dat deze afspraak door de portefeuillehouder geschonden zou zijn.

21 januari 2021 – Uitspraak bezwaarschrift omgevingsvergunning Raadskamer Rechtbank acht inhoudelijke bezwaren ongegrond, maar acht de beroepsgrond gegrond dat niet aan het exploitatieplan is voldaan. De rechtbank oordeelt dat het kostenverhaal niets anderszins is verzekerd. De

| 26

rechtbank stelt dat het exploitatieplan en de daarin opgenomen exploitatiebijdrage in acht moet worden genomen, en dat op basis van de verleende omgevingsvergunning (met een gemeentelijke grondverkoop ter hoogte van 1.425.000 minder kosten zijn verhaald. De rechtbank stelt dat dit gebrek hersteld dient te worden. Het college heeft op 26 februari beroep ingediend bij de Raad van State. 1 maart 2021 Toelichtende notitie verkoop De Raadskamer na uitspraak rechtbank Oost Brabant en Raadsvragen Bureau Draaijer&Partners stuurt een notitie aan het college om helderheid te verschaffen over ontstane situatie, beoogde vervolgstappen en een toelichting op onderwerpen waarover door de raad vragen zijn gesteld. Het bureau zet de volgende punten op een rij: •

In 2005 heeft de gemeente een overeenkomst gesloten met Heijmans voor bouwblok Toren (nu Raadskamer), uitgegaan van grondopbrengst van ca. 1,4 miljoen voor bouwblok Toren en de Villa tezamen.

•

In de grondexploitatie voor het centrum zijn per 1-1-2009 de grondopbrengsten grotendeels gebaseerd op overeenkomsten met Heijmans, In-Vesta en ASR [dus uitgaande van ca. 1,4 miljoen voor bouwblok Toren en de Villa tezamen]

•

Op 25 februari 2010 is gelijktijdig met het bestemmingsplan een exploitatieplan Centrum SMG 2010 vastgesteld.

•

Een exploitatieplan voorziet in situaties waarin mogelijk sprake is van zelfrealisatie zonder dat er een overeenkomst gesloten is. Ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan had de gemeente niet alle gronden in bezit waarvoor bouwplannen waren voorzien, wat maakte dat het kostenverhaal niet voor alle gronden anderszins verzekerd was.

•

Voor de exploitatieopzet bij het exploitatieplan heeft Verhagen Advies een taxatie gemaakt van het perceel voor de latere Raadskamer. Dit resulteerde in een maximale opbrengstpotentie van 3.335.550,- in het exploitatieplan. Dit was een stuk hoger dan de taxatie voor de overeenkomst met Heijmans in 2005. [1,4 miljoen]. De exacte uitgangspunten voor de taxatie van Verhagen zijn niet meer te achterhalen volgens de opstellers van de notitie.

•

Parallel is in de periode hiervoor door de gemeente met alle partijen in het plangebied gewerkt aan het sluiten van anterieure/samenwerking of ontwikkelovereenkomsten. Deze zijn afgesloten voordat het bestemmingsplan definitief werd vastgesteld. De afspraken in deze overeenkomsten sloten aan bij de grondexploitatie die de gemeente hiervoor heeft opgesteld en door de raad is vastgesteld.

•

In 2012 is de samenwerkingsovereenkomst met Heijmans ontbonden

•

In de periode 2012-2018 heeft een planeconoom scenario’s doorgerekend voor de verkoopprocedure. De te verwachten opbrengsten voor de Raadskamer lagen op ca. 1,3 miljoen.

•

In de grondexploitatie van 2018 werd met beoogde opbrengst van de Raadskamer rekening gehouden met 1.086.000,-.. Op 6 maart 2018 heeft het college het voorstel aangenomen om dit bedrag te hanteren als minimale grondprijs in de verkoopprocedure.

•

Uiteindelijk heeft de grondopbrengst in de verkoopprocedure ca. 1.400.000 opgeleverd met projectontwikkelaar van Wanrooij in 2018. Voorafgaand is geen taxatie uitgevoerd omdat dit met een verkoopprocedure in concurrentie niet nodig zou zijn.

Volgens Draaijers&Partners zorgt de waarde in de taxatie van het exploitatieplan voor verwarring. Achteraf gezien is het volgens hen ‘bijzonder’ dat er in een taxatie, behorende bij het exploitatieplan,

| 27

geen aansluiting is gezocht bij de contracten en gemeentelijke grondexploitatie die een stuk lager lag. Gesteld wordt dat de gemeente beter had kunnen besluiten om het exploitatieplan weer in te trekken vanaf het moment dat deze niet meer relevant was (wan neer alle overeenkomsten gesloten waren). Daarmee zou veel verwarring zijn voorkomen. Ook had de gemeente het exploitatieplan in een later stadium kunnen laten actualiseren, met meer aansluiting bij de opbrengsten die waren gerealiseerd/gecontracteerd, dit had wel alleen een administratief doel gehad . Reflectie van de onderzoeker: de gemeente dient jaarlijks de grondwaarden in het exploitatieplan van het Centrumplan te actualiseren, dat heeft de gemeente verzuimd. 3 maart 2021 Beantwoording raadsvragen over uitspraak rechtbank inzake Raadskamer College ontving op 28 januari 2021 raadsvragen ex artikel 39 RvO [door groot deel van de raad tezamen: DGC, GL, Dorpsgoed, PvdA, D66] over de uitspraak van de bestuursrechter Brabant -Oost op het bezwaar tegen de omgevingsvergunning Raadskamer. Daarnaast zi jn er nadien nog een aantal aanvullende vragen gesteld. De raadsvragen vragen om nadere toelichting van het college op de uitspraak van de Rechtbank en de historie van de verkoop van de Raadskamer.

[Een aantal in het oog springende vragen en antwoorden staan hieronder uitgelicht] Raadsvraag 3d gaat in op waarom de gemeenteraad niet eerder is geïnformeerd over dat er niet om een exploitatiebijdrage gevraagd is aan de koper van het perceel Raadskamer en waarom minder dan de helft van de kosten verhaald is dan volgens de rechtbank had gemoeten, ondanks verzoeken daartoe van fracties. Het college stelt dat in de gevoerde overleggen na raadsvragen telkens is gesproken over de Grex Centrumplan, en niet over de exploitatieovereenkomst. Als indieners van vragen over dit laatste in gesprek willen, dan kan dat. Nota bene: de college acht het onterecht dat in uitspraak een link wordt gelegd tussen exploitatieplan en overeenkomst. In raadsvraag 9 benoemen de vraagindieners als uitgangspunt bij de Raadskamer dat sprake zou zijn van 12 sociale huurwoningen. Het college stelt dat dit niet juist is, en dat in de ‘voorbereidingen van de verkoop’ hier bewust niet voor is gekozen. Ook zou dit ook steeds in de toelichting van de wethouder benadrukt zijn. Verder stelt een raadslid van GL een aanvullende vraag/opmerking (4 februari 2021). Hij acht dat het gezien de omstandigheden kies was geweest als het college bij het al dan niet in beroep gaan de gemeenteraad hierover had bevraagd. Daarover wil het raadsl id zijn ongenoegen uiten.

Het raadslid is bang voor extra vertraging in de bouw door het in beroep gaan. Het college gaat in de opmerking niet in op de vraag of het beter was geweest de raad te bevragen. Op 11 februari 2021 worden in het vragenuurtje aanvullende vragen ingediend door de betreffende fracties die in dezelfde notitie door het college beantwoord worden. Indieners vragen zich waarom het college in hoger beroep is gegaan zonder voorafgaand de ra ad te raadplegen, ook omdat er raadsvragen zijn gesteld. Indieners verwijzen naar artikel 160 lid 1f Gemeentewet die stelt dat eventueel beroep aantekenen een bevoegdheid van het college is “tenzij de raad, voor zover het de raad aangaat, in voorkomende gevallen anders beslist”.

| 28

Reactie van het college is dat het college in geen enkel geval meer achteraf formele legitimatie nodig heeft door een beslissing van de raad. College plaatst de nuancering dat het college wel een inlichtingenplicht aan de raad heeft. Het college is verplicht de raad te informeren bij een rechtsgeding dat ingrijpende gevolgen voor de gemeente kan hebben, en om de raad in staat te stellen ‘wensen of bedenkingen te geven’. College stelt dat in de praktijk vooraf inlichten bij gerechtelijke procedures niet altijd mogelijk is. College verwijst naar artikel 169 lid 5, waarin staat dat achteraf inlichtingen verschaffen ook kan als de uitoefening van de bevoegdheid geen uitstel kan lijden. De indieners vragen zich ook af waarom het college niet heeft afgewacht met het indienen van het hoger beroep (indiening 26 februari 2021, kon tot uiterlijk 4 maart 2021), tot dat schriftelijke vragen waren beantwoord en de ‘informatieronde Exploitatieplan nen, Grexen en anterieure overeenkomsten’. College reageert dat het snel een gang naar de Raad van State wilde maken . Doel is volgens het college om de procedure snel tot een einde te brengen, wat voor alle betrokkenen gunstig zou zijn.

4 maart 2021 Schriftelijke vragen ex artikel 39 RvO (CDA): gevolgen inrichting openbare ruimte Sint-Michielsgestel voor diverse evenementen Raadsvragen van het CDA gaan in op de mogelijkheid voor het organiseren van evenementen (kermis, carnaval) etc. in het VO van de openbare ruimte centrumpla n. 30 maart 2021 Beantwoording vragen CDA artikel 39 RvO openbare Ruimte Wat het College betreft blijft het mogelijk om evenementen, waaronder de kermis, te organiseren in het nieuwe centrum. Verdere toelichting staat in de beantwoording van de vragen. 11 maart 2021 informatieavond n.a.v. uitspraak rechtbank inzake Raadskamer Bureau Draaijer&Partners geeft een presentatie tijdens een informatiebijeenkomst voor de raad. Aanleiding is de notitie die ze hebben opgesteld naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank inzake het bezwaarschrift op de omgevingsvergunning voor de Raadskamer. (zie Op dezelfde informatieavond geeft bureau Stadskwadraat een toelichting op de be grippen grondexploitatie en exploitatieplan. 24 augustus 2021 Raadsinformatiebrief voornemen intrekken exploitatieplan Centrum Sint Michielsgestel College informeert de raad dat zij voornemens is de raad in december een raadsvoorstel voor te leggen om het exploitatieplan in te trekken.

Vrij snel na vaststelling van het exploitatieplan in 2010 heeft de gemeente de resterende gronden voor het centrumpl an in eigendom gekregen waardoor kostenverhaal anderszins verzekerd is. College geeft aan dat daarmee de functie van het exploitatieplan is komen te vervallen, en dat het exploitatieplan sinds vaststelling ook nooit is toegepast. Het intrekken van het centrumplan moet voorkomen dat het exploitatieplan nog als informatiebron wordt gezien in procedures rondom het Centrumplan. Zo wil het college voorkoen dat op basis van het exploitatieplan verkeerde interpretaties worden gedaan of conclusies getrokken. Het voornemen voor intrekking van het ontwerpbesluit voor zes weken ter visie gelegd. De mogelijkheid

| 29

tot indienen van zienswijzen staat open. Het ontwerpbesluit voor de intrekking is bijgevoegd als bijlage bij de RIB. 9 augustus 2021 Beantwoording schriftelijke vragen art 39 inrichting openbare ruimte centrumplan Beantwoording van vragen ex artikel 39 RvO over inrichting openbare ruimte Sint -Michielsgestel. Indiener is De Gestelse Coalitie op 11 augustus 2021. De vragen en beantwoording gaan in op de planning van het DO openbare ruimte en op het document van de Denktank verkeer/VVN. Deze denktank stelt dat een laad- en losplaats bij de Hema bij de langzame verkeersbrug over de Dommel tot onveilige situaties leidt. Gemeente stelt met de denktank in gesprek te zijn geweest over dit punt. Gemeente blijft bij het besluit om laden en lossen zo te laten op basis van een brede afweging. 16 november 2021 Collegebesluit vaststellen Definitief Ontwerp openbare ruimte centrumplan Sint-Michielsgestel en informeren raad College informeert raad dat het college op 16 november 2021 het DO voor de openbare ruimte voor het centrum heeft vastgesteld. Aan het DO lag een ‘uitgebreid traject van burgerparticipatie en interne afstemming’ ten grondslag. Het college geeft op een aant al onderwerpen een nadere toelichting, waaronder het aantal parkeerplaatsen.

Uit nieuw onderzoek na gereedstelling van het DO komt naar voren dat ondanks invoering van een blauwe zone er een tekort van circa 50 parkeerplaatsen ontstaat . Om aan dat tekort tegemoet te komen handhaaft de gemeente nu vooralsnog een tijdelijk parkeerterrein aan de zuidzijde van de Schijndelseweg (22 parkeerplaatsen), en realiseert de gemeente een uitbreiding 30 parkeerplaatsen op of nabij het Meanderplein. Verder geeft het college de update dat begin 2022 de oplevering van de Dommelstaete, Brenthof en het Hoekblok volgt. Er komt tijdelijke betrating in winkelstraatjes en een tijdelijke parkeerplaats Groenplein om te zorgen dat Jumbo en Hema open kunnen. Ook wordt gestart met aanleg van de Dommelzone. Vanaf 2023 moet gefaseerd, afhankelijk van de voortgang van de bouwplannen, de rest van de openbare ruimte aangelegd worden. Sluitstuk is vernieuwing van de Nieuwstraat en de rijbaan Petrus Dondersplein. Naar ver wachting is medio 2025 het gehele project afgerond. 9 december 2021 Raadsbesluit intrekking exploitatieplan centrum Sint -Michielsgestel 2010 Raad besluit om exploitatieplan centrum Sint-Michielsgestel 2010 in te trekken.

Argumenten bij intrekking zijn: - Exploitatieplan dient nu en in de toekomst geen doel meer - Juridisch is het doel van het exploitatieplan verwezenlijkt - Er zijn geen locaties waar verrekening mogelijk is: exploitatieplan is nooit toegepast, daarmee geen sprake van mogelijke verrekeningen. - Het exploitatieplan is niet meer actueel: ‘doordat het exploitatieplan feitelijk nooit is toegepast, hebben we nooit uitvoering gegeven aan de wettelijke plicht om het exploitatieplan jaarlijks te actualiseren’. Daardoor is een situatie ontstaat dat de cij fers uit het exploitatieplan niet aansluiten bij de ‘feitelijke uitvoering’, met verwijzing naar de Raadskamer.

| 30

-

Het exploitatieplan wordt gebruikt om een marktconforme grondprijs in twijfel te trekken Intrekking exploitatieplan inbrengen in procedure Raadskamer bij lopende procedure bij Raad van State.

Kanttekening wordt geplaatst dat er nog geen jurisprudentie is over intrekking van een exploitatieplan. Normaliter kan exploitatieplan volgens de gemeente pas worden ingetrokken wanneer alle werken zijn uitgevoerd. 26 april 2022 Uitspraak Raad van State over Raadskamer De Raad van State verklaart het beroep van de gemeente op de uitspraak van de rechtbank van januari 2021 gegrond, waarbij de Raad van State oordeelde dat op grond van het relativiteitsvereiste de bezwaarmaker geen belang had bij het exploitatieplan. De Raad van State stelt dat sprake is van twee formelen gebreken bij het verstrekken van de omgevingsvergunning voor de Raadskamer. De Raad van State stelt dat voor de aanleg van de –inpandige- parkeerplaatsen van de appartementen een nieuw besluit genomen moet worden. De parkeergarage past niet binnen het bestemmingsplan en moet via een aparte vergunning aangevraagd worde n. Daarnaast draagt de Raad van State de gemeente op om het aantal aan te leggen parkeerplaatsen te toetsen aan de parkeernormen uit de paraplunota parkeren. Daardoor is er nog geen inhoudelijke uitspraak gedaan over de totale parkeerbalans in het centrum.

| 31

2. Jacobskamp – Den Dungen

Plangebied Jacobskamp Den Dungen (bron: bestemmingsplan 2012) 29 september 2005 – Raadsbesluit ontwikkeling Jacobskamp De raad besluit om voor het gebied Jacobskamp (Tennispad, Paterstraat, Hooidonksestraat) een ontwikkeling te starten. Die moet ertoe leiden dat er in het gebied een nieuw centraal buitensportcomplex (2011-2012 gereed) en aansluitend woningbouw wordt gereal iseerd. Bij het besluit tot ontwikkeling van Jacobskamp heeft de raad de opdracht gegeven om met het resultaat van de grondexploitatie Jacobskamp, de kosten van de aanleg van het Sportcomplex (vastgoedexploitatie) in zijn geheel af te dekken. De woningontwikkeling voorziet daarmee in middelen om het nieuwe sportcomplex daadwerkelijk te kunnen realiseren. 8 mei 2007 – College geïnformeerd over plan van aanpak integrale ontwikkelingen Den Dungen De afdeling Ontwikkeling informeert het college over de basis van het plan van aanpak voor van de integrale ontwikkeling van maatschappelijke voorzieningen en een nieuwe woonwijk in Den Dungen. In het plan staan de uitgangspunten, ambities en financiële pa ragraaf. De uitgangspunten voor het plan zijn als volgt: •

het is een wens van de gemeente om in deze notitie genoemde maatschappelijke voorzieningen en benodigde woningen te realiseren in Den Dungen;

•

de beoogde planning is dat realisatie uiterlijk in 2013 is afgerond;

•

de kosten voor realisatie van de maatschappelijke voorzieningen worden gedekt uit de opbrengsten van de woningbouwontwikkeling;

•

het streven is een integrale ontwikkeling voor Den Dungen met het oog op snelheid en kwaliteit van de ontwikkeling;

| 32

als het nodig is gelet op de voortvarendheid van aanpak, betrekt de gemeente waar mogelijk marktpartijen bij deze ontwikkeling. De afdeling geeft het advies aan het college om onderzoek te verrichten naar de mogelijkheden om de ontwikkelingen als één geheel naar de markt aan te bieden. Ook wordt geadviseerd te kiezen voor een projectmatige aanpak, vanwege de complexiteit en omvang van het project. 29 september 2008 – (1 ste ) Bouwclaimovereenkomst gemeente en Van Wanrooij Overeenkomst voor de bouw van 80 woningen in de eerste fase. Residuele grondprijs is afgesproken. 1 oktober 2008 – Raadsinformatiebrief ontwikkeling locatie Jakobskamp Het college brengt de raad op de hoogte van de genomen maatregelen, de huidige stand van zaken en de planning voor de komende jaren. De volgende planning wordt gegeven: •

1-1-2009: besluitvorming voltooid voor aankoop van de gronden, de actualisering van het plan, de structuurvisie en aanbesteding voor de uitvoering van het plan.

•

1-10-2009: bestemmingsplan definitief vastgesteld

•

Medio 2010: verplaatsing van het in gebied gevestigde bedrijf (stap 1)

•

2010-2011: aanleg sportcomplex (stap 2)

•

2012-2015: woningbouw op locatie huidige sportcomplex. Naar verwachting 140 woningen, waaronder 30% sociale woningbouw.

4 december 2008 – Raadsbesluit exploitatieopzet Jacobskamp en ter inzage legging ontwerp structuurvisie In het raadsvoorstel vraagt het college de raad om de concept structuurvisie voor Jacobskamp ter kennisneming aan te nemen en de op die structuurvisie gebaseerde exploitatieopzet vast te stellen. In het raadsvoorstel staat ook een ‘historisch perspectief’ met de geschiedenis van het project sinds 2005 en de besluiten die de raad tot dusver heeft genomen. In het voorstel wordt ook gesproken van een fasering voor het plan en de bijbehorende grondexploitatie in drie fases (zie raadsbesluit 14 april 2009 voor uitwerking). Voor de grondexploitatie worden verschillende risico’s en kansen genoemd, waaronder het r isico van bezwaar- en beroepsprocedures met een mogelijk negatief resultaat van de grondexploitatie als gevolg. Het college wil daarom inzetten op een uitgebreid communicatietraject. Het communicatieplan moet nog worden uitgewerkt. Het opstellen van de str uctuurvisie en de ter inzagelegging is een eerst stap. In de vergadering van 4 december stelt de raad de exploitatieopzet vast. Vervolgens ligt de ontwerp structuurvisie zes weken ter inzage. 25 inspraakreacties komen binnen. De reacties hebben o.a. betrekking op waardedaling en verlies van privacy, toename va n verkeersintensiteit en vraagtekens bij de voorgestelde ontsluiting.

Ook wordt verzocht om omwonenden regelmatig te informeren over de ontwikkeling Jacobskamp. Voor de beantwoording van de inspraakacties wordt een inspraaknota opgesteld.

| 33

In de betreffende raadsvergadering komt de raadsvraag of de bestaande manage kan worden gehandhaafd. 8 april 2009: Raadsinformatiebrief verwerving grond plan Jacobskamp College informeert de raad dat het een aantal percelen heeft kunnen verwerven voor de realisatie van plan Jacobskamp. Daarmee is op een klein gebied na voldoende grond verworden voor realisatie van het plan. De manage kan op dezelfde locatie blijven staan (zie raadsvraag 4 december 2008). 14 april 2009: Raadsbesluit structuurvisie Jacobskamp De raad neemt het collegevoorstel voor de structuurvisie Jacobskamp aan. De structuurvisie vormt het kader voor de verdere uitwerking van de ontwikkelingen in het gebied en het op te stellen nieuwe bestemmingsplan Jacobskamp. In de visie staan drie fasen voor de grondexploitatie. Fase 1 (infrastructuur sportpark, benodigde aankopen en verplaatsingen bestaande manage, gilde en kantine) met een negatief resultaat van ca. 6.670.000,- (eindwaarde 31-12-2004). Fase 2 is het bouw- en woonrijp maken om kavels te verkopen voor het bouwen van 132 woningen, met een positief resultaat van ca. 7.017.000, -. Fase 3 is het bouw- en woonrijp maken van kavels voor de verkoop van nog eens 168 woningen, met een positief resultaat van ca. 2.531.000,-.

Het totale resultaat moet uitkomen op 2.873.000, waarbij wordt voorgesteld deze in de vermogensreserve te storten in plaats van de vrije investeringsreserve (waardoor rente kan worden ingezet voor dekking van kosten in fase 1). Bij de grondexploitatie worden ook verschillende risico’s benoemd. Het beoogd type woningen is als volgt uit. Fase 2: Sociale huurwoningen 15 stuks, CPO 10 stuks, sociaal koopgarantwoningen 13 stuks, middel dure koopwoningen 15 stuks, dure huurwoningen 5 stuks, dure koopwoningen 65 stuks en exceptionele koopwoningen 9 stuks. In totaal 132 woningen. Fase 3: Sociale huurwoningen 20 stuks, CPO 13 stuks, sociaal koopgarantwoningen 16 stuks, middel dure koopwoningen 18 stuks, dure huurwoningen 7 stuks, dure koopwoningen 81 stuks, exceptionele koopwoningen 13 stuks. In totaal 168 woningen. Als risico’s voor het plan worden o.a. genoemd: het aantal te realiseren woningen (nu 226 van de 300 woningen overlegd met de provincie, over exact aantal moet nog overleg plaatsvinden). Ook wordt het risico genoemd dat de markt voor nieuwe bouwgrond in el kaar zakt vanwege het moeilijker verkopen van woningen, waardoor fasering van verkopen naar achteren geschoven moet worden. Als dekking voor de risico’s heeft de gemeente een algemene risicoreservering. 29 april 2009 – Gemeente sluit bouwclaimovereenkomst met Groenendaal Beheer B.V. en Balance B.V.

voor 10 kavels 14 mei 2009 - actualisatie exploitatieopzet Jacobskamp College legt jaarlijks actualisaties van exploitatieopzetten voor aan de raad ter vaststelling.

| 34

Vanwege de economische crisis, en de daarbij ervaren risico’s, stelt het college voor om post ‘onvoorzien’ te verhogen de exploitatie voor Jacobskamp, mede gezien de omvang van het plan. Verder geeft het college de update dat de gemeente in onderhandeling is om de laatste grond voor fase 3 te verwerken. Aankoop grond fase 1 is een feit. [fase 2?] 29 september 2009 – College geïnformeerd over stand van zaken onderhandelingen met Van Wanrooij voor plan Jacobskamp en voorstel, met daarin een collegevoorstel Gemeente is in onderhandeling met Van Wanrooij over een tweede bouwclaimovereenkomst, naast de overeenkomst van d.d. 29 september 2008. College stemt in met het advies voor de voorgestelde uitgangspunten voor de samenwerking met Van Wanrooij. Te bespreken met Van Wanrooij. 13 oktober 2009 – College geïnformeerd over stand van zaken onderhandelingen met Van Wanrooij voor plan Jacobskamp en collegevoorstel Gemeente is in onderhandeling met Van Wanrooij over een tweede bouwclaimovereenkomst. Discussie is nog gaande over een aantal ‘essentiële’ voorwaarden waarbinnen de gemeente met Van Wanrooij een bouwclaim overeenkomt. Op 29 september 2009 heeft weer overleg met Van Wanrooij plaatsgevonden. In de nota grondbeleid wordt uitgegaan van een residuele berekening met een vaste ondergrens. Van Wanrooij acht dit, aldus de notitie, niet redelijk.

Ze geven aan voor een residuele benadering te willen gaan met een inspanningsverplichting om te trachten m inimaal de vastgestelde grondprijs te behalen. Als de gemeente hier niet mee instemt dan is een vaste grondprijs bespreekbaar, maar dan wil Van Wanrooij eerst een doorrekening maken op basis van actuele grondprijzen. Op 8 oktober geeft Van Wanrooij bij de gemeente aan niet met een vaste grondprijs akkoord te gaan omdat te veel risico zou opleveren. Zij stellen voor om met een residuele grondprijs te werken en bij aanzienlijk verschil t.a.v. vaste prijzen het verschil te delen. Collegevoorstel bevat het advies om vast te houden aan het collegebesluit van 29 september 2009 en de onderhandelingen met Van Wanrooij te beëindigen. Collegebesluit is om aan Van Wanrooij te berichten dat gemeente wil vasthouden aan eerder gemaakte afspra ken. 24 oktober 2009 – College sluit bouwclaimovereenkomst met Heijmans Vastgoed voor realisatie woningbouw op 14 kavels 19 januari 2010 Collegebesluit actualisatie grondexploitatie Jacobskamp College besluit het presidium te verzoeken de exploitatieopzet ter vaststelling voor te leggen aan de gemeenteraad van februari 2010 en akkoord te gaan met het concept -raadsvoorstel. 19 januari 2010 Collegebesluit voorontwerp-bestemmingsplan Jacobskamp College besluit: •

in te stemmen met voorontwerpbestemmingsplan;

| 35

• • •

het voorontwerpbestemmingsplan met een begeleidende notitie van het college ter kennisneming brengen van de gemeenteraad; het voorontwerpbestemmingsplan voor inspraak te publiceren en ter inzage te leggen met ingang van 29 januari 2010; het bestuur van de tennisvereniging naar aanleiding van de door hem kenbaar gemaakte bezwaren uit te nodigen voor een overleg met de betrokken portefeuillehouders.

20 april 2010 – (2 de ) Bouwclaimovereenkomst met Van Wanrooij Een tweede bouwclaimovereenkomst wordt getekend met Van Wanrooij voor de realisatie van 135 eengezinswoningen in Jacobskamp. Daarbij wordt 30% sociale huur/koop en 70% vrije sector afgesproken. Voor de overeenkomst hanteren de partijen een vaste grondprijs . 4 mei 2010 – Raadsinformatiebrief grondexploitatie Jacobskamp College maakt kenbaar gemaakt dat de grondexploitatie Jacobskamp door onvoorziene omstandigheden een negatiever resultaat oplevert, dan de laatste geactualiseerde grex liet zien. De grondexploitatie is eerder gepresenteerd met een verwacht eindsaldo van € 3.302.000, --. Nu blijkt dit te moeten worden bijgesteld naar een exploitatieresultaat met minus € 1.805.000, - Het herberekende resultaat van de grondexploitatiebegroting per 31 -12-2014 bedraagt nu € 1.497.000,De wijzigingen zijn het gevolg van een ernstige rekenfout in de grondexploitatiebegroting, een bijstelling van het benodigde budget voor kunstgrasvelden en een verandering van de kosten door vertraging van het bestemmingsplan en de fasering. De gemeente ziet een aantal opties om het tekort te verminderen, deze moeten echter nog onderzocht worden. Het gaat om opbrengstenmaximalisering, bezuinigingen op de inrichting en verkoop van grond.

De voorgestelde optimalisatiemogelijkheden en andere scenario´s wil de gemeente onderzoeken en rapporteren aan college en raad. In het meest drastische geval, het niet realiseren van dit project, zouden deze gronden in aanzienlijke mate afgewaardeerd moete n worden, aldus de gemeente. Deze afwaardering zou, gezien de huidige boekwaarde van € 8.6 mln., vele malen hoger uitvallen dan het nu gepresenteerde verslechterde resultaat. 2 juni 2010 – Raadsinformatiebrief grondexploitatie Jacobskamp College informeert raad dat de gemeente de grondexploitatie voor Jacobskamp aan het doorlichten is. Deze screening heeft nieuwe wijzigingen aan het licht gebracht. In de grondexploitatie, vastgesteld februari 2010, is een post nog te verwerven gronden ter hoogte van € 270.000,- niet meegenomen. Met een van de contractspartijen is overeengekomen dat bij de feitelijke levering van de gronden nog tweemaal € 135.000,- moet worden betaald. Deze contractuele afspraak is niet goed verwerkt in de grondexploitatie. Het positieve onderhandelingsresultaat is daarom niet € 486.000, -, zoals vermeld in de raadsnotitie van februari 2010, maar € 270.000, - minder. Nu dus € 216.000. College heeft besloten om de overige grondexploitaties eveneens aan een nadere screening te on derwerpen.

| 36

6 oktober 2010 – Raadsinformatiebrief Grondexploitatie Jacobskamp en vastgoedexploitatie Sportcomplex College informeert de raad over stand van zaken project Jacobskamp, waaronder een beschrijving van de grondexploitatie, wijzigingen die zich hierin hebben voorgedaan, resultaat van de grondexploitatie Jacobskamp n.a.v. de opdracht van de raad tot optimalis atie [wanneer heeft raad dit besloten?], en de financiering van het sportcomplex met het resultaat van de grondexploitatie Jacobskamp. In de brief wordt de volgende kaart meegegeven:

Jacobskamp is opgedeeld in drie deelgebieden (van links naar rechts): het huidige sportcomplex (na sloop komt woningbouw), de ruimte tussen het huidige en het toekomstige sportcomplex (wordt woningbouw) en het toekomstige sportcomplex. Onderscheid wordt gemaakt tussen grondexploitatie (uitgaven van bouwrijpe gr ond ter realisatie van woningbouw en sportcomplex) en vastgoedexploitatie (realisatie van sportvelden en gebouwen van het sportcomplex). Door wijzigingen in de grondexploitatie is het voorziene resultaat van Jacobskamp gedaald van 3,4 mln naar 1,5 mln. Afwijkingen betroffen: een rekenfout in de overgang van een normatieve berekening naar verkavelingsplan (1,4 mln nadeliger), ten onrechte op nemen van opbrengsten alsnog te ontvangen (270.000 nadeliger), en het programma van eisen is in overleg met verenigingen bijgesteld met als resultaat een extra kunstgrasveld (waardoor aanvullend bedrag nodig is). Door verlaagde resultaat en aanvullende kapitaallast was het niet meer mogelijk om het sportcomplex uit de grondexploitatie te financieren. Raad heeft in het begin van het jaar opdracht gegeven aan het college om optimalisaties te zoeken. Ondanks optimalis aties (o.a. geen storting in groen- en cultuurfonds en sloopraming) kan de grondexploitatie nog steeds niet de vastgoedexploitatie voor het sportcomplex afdekken. Het structurele tekort komt uit op 82.000.

9 december 2010 College stemt in met ontwerpbestemmingsplan, ontwerpbeeldkwaliteitsplan en ontwerpexploitatieplan 21 december 2010 – Raadsinformatiebrief ontwerpbestemmingsplan Jacobskamp

| 37

College informeert raad om ontwerpbestemmingsplan, ontwerpbeeldkwaliteitsplan en het ontwerpexploitatieplan ter kennisname aan te nemen. De plannen dienen om ontwikkeling sportcomplex en woningbouw mogelijk te maken. 11 februari 2010 – Raadsbesluit exploitatieopzet Jacobskamp Raad stelt de exploitatieopzet Jacobskamp en de begrotingswijziging vast. Ook neemt de raad de vertrouwelijke risico analyse ter kennisneming aan. 22 maart 2011 – Vertrouwelijke raadsnotitie grondexploitaties Jacobskamp en Centrumplan De uitkomsten van de geactualiseerde grondexploitaties voor de projecten Jacobskamp en Centrumplan geven aanleiding tot een toelichting aan de raad. De actualisering van de grondexploitatie van project Jacobskamp heeft geleid tot een verslechtering van het financiële resultaat ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie in oktober 2010. Het betreft een verslechtering met € 1.838.000,-. (eindwaarde d.d. 31-12-2018). Het college wijzigt de planning en fasering van de grondexploitatie naar uitgifte van gronden in 5 jaar (2012 -2016) i.p.v. 4 jaar, mede gezien de ‘zorgwekkende situatie op de woningmarkt’. Dat leidt ertoe dat de opbrengsten later en meer gespreid ontvangen worden. Een strategisch actieplan gericht op een voorkomen van beroeps - en bezwaarprocedures n.a.v. het vast te stellen bestemmingsplan Jacobskamp is in de maak.

Hierbij zal volgens het college tevens een actieve bijdrage worden gevraagd van de initiatiefnemers (s portverenigingen) om het belang van de ontwikkeling te onderstrepen. Ten aanzien van de ontwikkelaars wil het college toezien op een juiste naleving van de contractuele afspraken, zodat hier geen onnodige vertraging optreedt bij het binnenhalen van de opbrengsten. Daarnaast wil het college een moreel appel doen op de ontwikkelaars om hun steentje bij te dragen aan een voorspoedige realisering van het bestemmingsplan. 14 april 2011 – Presentatie informerende raadsvergadering over grondexploitaties Jacobskamp en Centrumplan 10 mei 2011 – Collegebesluit om raad voorstel te doen voor verzoek aan de Kroon tot onteigening twee percelen Jacobskamp Overeenkomstig het voorstel wordt besloten de gemeenteraad het voorstel te doen de Kroon te verzoeken tot onteigening van de percelen die nodig zijn voor de uitvoering van het bestemmingsplan Jacobskamp. 4 juni 2011 – College neemt proces verbaal voor aanbesteding bouwrijp maken 1 ste fase Jacobskamp ter kennisgeving aan College besluit een aannemer uit Liempde het bestek 2012-04 ‘Bouwrijp maken Jacobskamp fase 1’ voorlopig te gunnen en na de Alcatel-periode definitief te gunnen voor een bedrag van € 584.800,00 (exclusief BTW). 9 juni 2011 - Raadsbesluit onteigening twee percelen Jacobskamp

| 38

Raad stemt in met het verzoek aan de Kroon tot onteigening van twee percelen ten behoeve van de ontwikkeling Jacobskamp. De gemeente is het in de afgelopen jaren niet gelukt overeenstemming te bereiken met de betreffende eigenaar. Over één van de twee gron den is ook een geschil over het eigendom. 9 juni 2011 - Raadsbesluit exploitatieplan Jacobskamp

vaststelling

bestemmingsplan,

beeldkwaliteitsplan

en

Raad stemt in met bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en exploitatieplan Jacobskamp. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen tussen 29 januari 2010 -11 maart 2010. 41 inspraakreacties zijn binnengekomen. Ontwerpbestemmingsplan is daarop aangepast voor zover daartoe aanleiding was. De ontwerpplannen hebben vervolge ns zes weken ter inzage gelegen tussen 7 januari 2011-17 februari 2011. 17 zienswijzen tijdig binnengekomen (nader toegelicht in nota zienswijzen). Exploitatieplan is wettelijk verplicht indien, zoals in het geval van Jacobskamp, niet met alle grondeigenaren een exploitatieovereenkomst is getekend ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan. 1 oktober 2012 – Presentatie aan de raad over voortgang Jacobskamp 18 oktober 2012 – Informatieve notitie college aan raad over uitkomsten onderhandelingen met Van Wanrooij Van Wanrooij Projectontwikkeling is met 215 woningen in het plangebied Jacobskamp de grootste ontwikkelende partij. De gemeente heeft met Van Wanrooij twee bouwclaimovereenkomsten gesloten. Een overeenkomst dd. 2008 voor de ontwikkeling van 80 woningen op basis van een residuele grondwaardeberekening en een overeenkomst dd. 2010 voor de ontwikkeling van 135 woningen op basis van een vaste grondprijs. Van Wanrooij Projectontwikkeling heeft in december 2011 een verzoek neergelegd om uitbreiding van de 1" fase in Jacobskamp.

De reden hiervoor is een koop/realisatieovereenkomst die Van Wanrooij heeft gesloten met Brabant Wonen voor de afname van 22 sociale huurwoningen in het plangebied. Van Wanrooij heeft om die reden verzocht om uitbreiding van de 1" fase met 16 woningen en opname van 22 sociale huurwoningen. Op 3 oktober 2012 heeft wethouder E. Mathijssen nog een laatste maal overleg gevoerd met Van Wanrooij over de uitvoering van de overeenkomsten. Dit heeft erin geresulteerd dat aanvullende afspraken zijn overeengekomen. Partijen verschillen nog steeds van mening over de al dan niet toepasselijkheid van de 7O%-voorverkoopclausule. Van Wanrooij zal dit geschil separaat voorleggen aan de rechtbank. Het College van burgemeester en wethouders heeft op 16 oktober jl. besloten in te stemmen met de aanvullende afspraken en haar medewerking te verlenen aan de uitbreiding van de 1" fase. De gevoerde onderhandelingen hebben daarmee geleid tot een akkoord voor beide partijen. De nodig gebleken stille diplomatie heeft zijn vruchten dus afgeworpen [aldus de gemeente]. De effecten van de aanvullende afspraken, zullen bij de eerstvolgende actualisering van de grondexploitaties worden verwerkt.

| 39

18 juni 2013 – College besluit over koopovereenkomst Jacobskamp met Van Wanrooij Besluit College: •

Op verzoek van Van Wanrooij nog een laatste minnelijk overleg te voeren over de algemene geschilpunten vanuit de BCO's voor 1 oktober 2013;

•

Instemmen met de "Koopovereenkomst Fase 1 Jacobskamp" op basis van het compromisvoorstel, vanwege het belang van voortgang van het project Jacobskamp evenals het volkshuisvestelijk belang;

•

De raad met een notitie te informeren over dit besluit in verband met de negatieve gevolgen voor de grondexploitatie Jacobskamp. Hierin aandacht te geven aan de consequenties van een gang naar de rechter over geschilpunten.

24 juni 2013 Raadsinformatiebrief e projectontwikkeling 1 fase Jacobskamp

uitkomst

onderhandelingen

Van

Wanrooij

College informeert de raad dat op 30 mei een compromis is overeengekomen met ontwikkelaar Van Wanrooij voor de 1ste fase Jacobskamp. Gemeente en Van Wanrooij verschillen met elkaar van mening over de interpretatie van onduidelijke bepalingen uit de BCO's en de verplichtingen die in de koopovereenkomst moeten worden opgenomen Van Wanrooij bouwt 22 sociale huurwoningen, afgezet via Brabant Wonen, waarover harde afspraken zijn gemaakt. Voor de vervolgfase willen gemeente en Van Wanrooij proberen tot een minne lijke regeling te komen. 2 juli 2013 - College besluit over raadsinformatiebrief koopovereenkomst van Wanrooij College besluit om raadsnotitie te wijzigen door uitgebreider te onderbouwen waarom nu niet gekozen wordt voor een gang naar de rechter voor wat betreft de geschilpunten. Daarna kan deze via de griffie aan de raad worden toegezonden. [NB. betreft waarschij nlijk notitie 24 juni 2013] 6 augustus 2013 - College stemt in met koopovereenkomst ‘Sleutjes’ College stemt in met de koopovereenkomst met Sleutjes B.V. 6 augustus 2013 – College stemt in beginsel in met aanpassing twee bouwvlakken aan het Tennispad in Den Dungen College besluit in beginsel in te stemmen met de aanpassing van de bouwvlakken van twee woningen aan het Tennispad in Den Dungen, gelegen in het woningbouwproject ‘Jacobskamp’.

Deze aanpassing zal moeten worden verwerkt in een wijziging van het bestemmings plan, voor te leggen aan de raad. 21 augustus 2013 – Ambtelijke notitie over overleg met Van Wanrooij over allonge Ambtelijke notitie voor het college over de gesprekken met Van Wanrooij. Geschilpunten gaan over de volgende punten: 1. of de residuele grondprijs die is opgenomen in de BCO 2008 ook geldt voor de BCO 2010; 2. of Van Wanrooij op basis van artikel 6 lid 22 uit de BCO 2008 recht heeft op een voorverkooppercentage van 70% en of dit ook geldt voor de BCO 2010;

| 40

3. of de vaststelling van de vrij-op-naam-verkoopprijzen van de vrije sector woningen onder de BCO 2008 de instemming van de gemeente behoeft, of dat Van Wanrooij gerechtigd is om deze — na overleg met de gemeente — zelfstandig vast te stellen; 4. op welke wijze de bouwkavels over de BCO's verdeeld dienen te worden. Gemeente is met Van Wanrooij tot de conclusie gekomen dat bij elke fase met elkaar om tafel gaan geen zin heeft. Ze hebben besloten tot twee opties: ze komen tot een totale minnelijke oplossing voor het resterende programma door Van Wanrooij of er wordt door Van Wanrooij een geschillenprocedure opgestart. Geconstateerd is dat de eerste twee discussie- en geschilpunten het belangrijkste zijn. Immers wanneer er gesproken wordt over een vaste m2-grondprijs voor beide BCO's dan zijn de punten 3 en 4 niet meer van toepassing. Deze hebben namelijk alleen invloed op residuele grondprijsberekeningen. Van Wanrooij heeft tijdens het overleg aangegeven, dat er twee scenario's zijn om te komen tot een minnelijke oplossing: 1. Een lagere vaste m2-grondprijs (of residuele grondprijs) gecombineerd met meer zekerheid over afname. 2. Een hogere vaste m2-grondprijs gecombineerd met een nog nader vast te stellen voorverkooppercentage. Alvorens het volgende gesprek gevoerd wordt (gepland op 3 september 2013) wenst Van Wanrooij van het college te horen waar de voorkeur naar uit gaat.

27 augustus 2013 - College neemt kennis van notitie minnelijk overleg met Van Wanrooij op 20 augustus College neemt kennis van een notitie met het verslag van het minnelijk overleg tussen Van Wanrooij en de gemeente. College stelt dat het haar voorkeur heeft om niet in te zetten op residueel rekenen, maar eerder voor een vaste grondprijs te gaan. 3 september 2013 – Collegebesluit ontwerpbestemmingsplan Jacobskamp 1 ste herziening College besluit om af te zien van een inspraakronde, voorafgaande aan bestemmingsplanprocedure, in te stemmen met de terinzagelegging van ontwerpbestemmingsplan en de terinzagelegging ter kennisneming te brengen van de raad.

de het

8 oktober 2013 – Collegebesluit instemming koopovereenkomst Heijmans voor fase 2 Jacobskamp College stemt in met de koopovereenkomst met Heijmans voor de verkoop van de 10 bouwkavels en realisering van de verkoopopbrengsten. 5 november 2013 – Collegebesluit instemming bestemmingsplan Jacobskamp den Dungen 1 ste herziening en deze voor te leggen aan de Raad ter besluitvorming Bij besluit van 6 augustus 2013 heeft het college in beginsel ingestemd met de aanpassing van de bouwvlakken van twee woningen aan het Tennispad in Den Dungen, gelegen in het woningbouwproject ‘Jacobskamp’. Ten behoeve van de uitvoering van dit besluit is het ontwerp

| 41

bestemmingsplan ‘Jacobskamp Den Dungen 1 ste herziening’ opgesteld. Het college besluit het herziene bestemmingsplan als zodanig voor te leggen aan de raad. 12 december 2013 - Raadsbesluit 1 ste herziening bestemmingsplan Jacobskamp Den Dungen Raad stemt in met beeldkwaliteitsplan.

1 ste

herziening

bestemmingsplan

en

instemming

met

bijbehorend

Aanpassing voorziet in aanpassing van twee bestaande bouwvlakken voor woningen aan het Tennispad in Den Dungen. Eerder op 6 augustus 2013 heeft het college in beginsel ingestemd met de aanpassingen van de twee bouwvlakken. Met de koper zijn contractuele afspraken gemaakt over de twee bouwpercelen. Op 3 september 2013 heeft het ontwerpbestemmingsplan voor de aanpassing ter inzage gelegen. (NB. geen verdere inhoudelijke toelichting over waarom aanpassing nodi g was). 17 december 2013 – College stemt in met aanvullende koopovereenkomst ‘Sleutjes’ College heeft op 6 augustus ingestemd met de 'koopovereenkomst Jacobskamp ‘Sleutjes’. Door Sleutjes en de overige belanghebbende is destijds voorgesteld om de 2 kavels à 1.000 m2 en de afkoop van de derde kavel a € 320.000.- te leveren aan de privé personen. Ten tijde van het opstellen van de akte door de notaris is de adviseur van Sleutjes hierop teruggekomen. Dit gelet op mogelijke fiscale gevolgen voor Sleutjes. In de nieuwe overeenkomst wordt geleverd aan de Kwekerij Sleutjes B.V. (i.p.v. privépersonen). De gemeente gaat hiermee akkoord als er ook een financieel voordeel voor de gemeente in zit. In de bijstelling van de overeenkomst wordt de afkoop van de derde kavel bijgesteld van € 320.000,- naar € 301.500,-. Een voordeel voor de gemeente van € 18.500,-.

Dit effect zal worden meegenomen bij de eerst volgende actualisatie van de grondexploitatie (voorjaar 2014). 21 januari 2014 – College stemt in met verzoek van Wanrooij om medewerking te verlenen aan schetsplan '1545 131209 BT-006 Situatie vlek F KOOP' 17 april 2014 – Aanvullende afspraken met Van Wanrooij over ontwikkeling Jacobskamp Op hoofdlijnen gaat het om een voorverkooppercentage van 70%, bij het bereiken van welk percentage per ‘cluster’ woningen Van Wanrooij verplicht is de betreffende bouwrijpe kavels af te nemen. Daarnaast een clusterindeling binnen elk van de vier fasen. En daarnaast afgesproken dat de vaste grondprijs van de overeenkomst van 20 april 2010 vast blijft. 13 mei 2014 – College stemt in met beantwoording raadsvragen door PvdA over oorsprong bewoners voor Jacobskamp Fractie van de PvdA stelt raadsvragen of de woningen van Jacobskamp voorzien in de behoefte van bewoners in Den Dungen. College reageert dat er wordt tegemoet gekomen aan de behoefte in Den Dungen. Er wordt in elke categorie gebouwd. Ook geeft het college cijfers over het aandeel bewoners dat een connectie heeft met Den Dungen of directe omgeving.

5 juni 2014 – Presentatie Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie (MPG) aan Raad

| 42

Raad wordt via presentatie van het MPG geïnformeerd dat het financiële resultaat voor grondexploitatie plan Jacobskamp 153.000 bedrag op eindwaarde 31 -12-2020. Dit is een verslechtering van 356.8000 ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie in okto ber 2013. Verslechtering is opgebouwd uit verschillende elementen die in de MPG 2014 zijn toegelicht. 2 juli 2014 Jacobskamp

Raadsinformatiebrief

inzake

mutatie

budget

plankosten

grondexploitatie

College geeft raad aanvullende toelichting op één element uit de verslechtering van de grondexploitatie (zie MPG 2014); mutatie van budget voor plankosten. Dit heeft te maken met gewijzigde faseringsopzet van plan Jacobskamp. Bij de start werd uitgegaan va n planfasering 4 fasen (ca. 70 woningen per fase). Het aantal fasen is uitgebreid door de situatie op de woningmarkt en de aanvullende afspraken met Van Wanrooij. Nu het plan in meerdere fasen/clusters gerealiseerd gaat worden, betekent dit interne werkzaamheden minder efficiënt kunnen worden uitgevoerd door de gemeente. 24 november 2014 - Collegebesluit om in te stemmen met proces verbaal van aanbesteding voor bouwrijp maken Jacobskamp fase 3 en bestek te gunnen aan firma F.P.H. Ploegmakers 6 maart 2015 – College stemt in met koopovereenkomst Heijmans Jacobskamp fase 3 16 maart 2015 – College stemt in met koopovereenkomst Van Wanrooij voor Jacobskamp fase 2 College stemt in met de koopovereenkomst met Van Wanrooij voor de v erkoop van de 18 bouwkavels en realisering van de verkoopopbrengsten. 16 april 2015 – Presentatie aan de raad op 16 april 2015 over ontwikkelingen Jacobskamp 18 mei 2015 – College stemt in met proces verbaal voor aanbesteding bouwrijp maken Jacobskamp fase 3 deel 2, en de opdracht te gunnen aan Gebr.

Voets te Rosmalen 14 december 2015 – College stemt in met koopovereenkomst ‘III’ met Van Wanrooij College stemt in met de koopovereenkomst voor de v erkoop van de 8 bouwkavels en realisering van de verkoopopbrengsten. 26 februari 2016 – College stemt in met proces verbaal voor aanbesteding en gunning bestek voor woon- en bouwrijp maken van Jacobskamp Basket en te gunnen aan aannemer RO -infra uit Berlicum. 4 mei 2016 – College stemt in met aanbesteding en gunning bestek voor bouwrijp maken Jacobskamp fase 4 en te gunnen aan F.P.H. Ploegmakers & Vissers Ploegmakers 12 mei 2016 - Raadsbesluit 2 de herziening bestemmingsplan Jacobskamp Den Dungen Raad stemt in met 2 de herziening bestemmingsplan. Herziening heeft betrekking op wijziging woningtypen en afmetingen van de kavels in een deel van het plangebied (gelegen: westen

| 43

Tennispad, zuiden tennispark, noorden sporthal de Misse). Beoogd wordt hierdoor betere aansluiting met marktvraag te maken. Aanleiding is verzoek van projectontwikkeling van Wanrooij om in de nog komende bouwfasen in Jacobskamp meer te verdichten en woningen in goedkopere segmenten te kunnen realiseren, dit zou beter aansluiten bij de marktvraag. Hierna is woningmarktonderzoek uitgevoerd (januari 2015). Met de herziening worden 7 extra woningen gerealiseerd ten opzichte van de oorspronkelijke verkaveling, De woningen in de herontwikkeling vallen in een goedkoper segment (rijwoningen) en zijn ‘meer marktconform’. Het aantal te realiseren woningen op planni veau van het totale bestemmingsplan blijft gehandhaafd, omdat elders in het plan verdunning gaat plaatsvinden. Dit zal volgens de gemeente worden gestuurd met de gesloten bouwclaimovereenkomsten met de ontwikkelaars. Op het ontwerpbestemmingsplan zijn geen zienswijzen ingediend. 22 juli 2016 – College stemt in met koopovereenkomst fase 4 Jacobskamp met Van Wanrooij 30 augustus 2016 – College besluit in te stemmen met het minnelijke voorstel inzake afhandeling Jacobskamp met Groenendaal beheer BV en Balance BV Het betreft een schikking binnen een juridische zaak waarbij de twee genoemde partijen de fasering niet zijn nagekomen van de ontwikkeling van 10 kavels, zoals overeengekomen in 2011.