2. Bijlage Reconstructies casussen rekenkamerrapport Bouwen SMG

Reconstructies casussen Bijlage 5 Rekenkameronderzoek ‘Sturing Grote Projecten’ gemeente Sint-Michielsgestel

Lysias Advies, 26 september 2023

Inhoud 1.

Centrumplan – Sint-Michielsgestel

1

2.

Jacobskamp – Den Dungen

32

3.

Beekveld – Berlicum

47

4.

Christinastraat - Middelrode

62

1. Centrumplan – Sint-Michielsgestel

26 januari 2010: voorstel college aan raad vaststelling bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en exploitatieplan Centrum Sint-Michielsgestel 2010. Vaststelling 25 februari 2010 in raad. Het bestemmingsplan betreft een herziening van het op 2 maart 2006 vastgestelde en bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 20 augustus 2008 (nr. 200702603/1) vernietigde bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitsplan betreft een herziening van het op 29 september 2005 vastgestelde beeldkwaliteitsplan. Het exploitatieplan is een nieuw plan op basis van de -op dat moment nieuwe-Wet ruimtelijke ordening.

|1

Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een nieuw dorpshart in de omgeving van het Petrus Dondersplein. Voor het binnenterrein tussen Petrus Dondersplein, Spijt en Schijndelseweg is een uitwerkingsregeling opgenomen voor woningbouw. Voor de overige plandelen is een meer beheersgerichte bestemmingsregeling opgenomen. College stelt dat in het nieuwe bestemmingsplan zoveel mogelijk is aangesloten bij de uitspraak van Raad van State (RvS) van 20 augustus 2008, waardoor het plan haalbaar is. Ook is ‘ee n en ander’ conform de uitgangspunten in het raadsbesluit van 4 december 2008 meegenomen en is het bestemmingsplan aangepast aan de nieuwe landelijke standaarden volgens de Wet ruimtelijke ordening. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 11 september tot en met 22 oktober 2009. Het ontwerpbestemmingsplan, ontwerpbeeldkwaliteitsplan en ontwerpexploitatieplan hebben van 27 november 2009 tot en met 7 januari 2010 ter inzage gelegen. Er zijn 9 schriftelijke zienswijze en één mondelinge zienswijze tijdig ingekomen. In hoofdlijnen heeft het college de volgende aanpassingen gedaan in het bestemmingsplan: •

•

•

• •

het plangebied is verkleind; Opgenomen zijn: het centrumgebied, een groot deel van de Nieuwstraat, het binnenterrein en nagenoeg alle percelen aan Spijt -Schijndelseweg. De Dommeloever en een locatie aan het Spijt op de oostelijke hoek van de Hondsklauw zij n niet in het plangebied opgenomen. de te groot geachte mate van flexibiliteit in het plan in de toedeling van winkelruimte is opgelost door in de regels een sturingsmechanisme in te bouwen; het centrumgebied is opgedeeld in deelgebieden waaraan afzonderlijke bestemmingen zijn toegekend. Per deelgebied is in de specifieke bestemming op de eerste plaats vermeld welke functies wel of niet zijn toegestaan. Op de tweede plaats is per functie een maximum oppervlaktemaat (m2) opgenomen. Als derde is per deelgebied het totale maximum aantal m2 aan n iet-woonfuncties vastgelegd. Afwijking van het aantal m2 is in de toekomst mogelijk door toepassing van een hiervoor opgenomen wijzigingsbevoegdheid. In die wijzigingsbevoegdheid is voorgeschreven dat bij verandering van het aantal m2 getoetst moet worden aan de beschikbare marktruimte en de parkeerbalans. Parkeren: de parkeerbalans is opnieuw opgezet. Daarbij is gebruik gemaakt van de landelijke CROW-normen. Uit het parkeerdruk onderzoek blijkt dat binnen het centrum normaliter het aantal aan te leggen parkeerplaatsen voldoende zal zijn. Alleen op piekmomen ten is er een tekort.

Uit de parkeerbalans blijkt dat dit tekort alleen optreedt op koopavonden (vrijdag) en op zaterdag tijdens winkelopeningsuren. Om het tekort terug te dringen, zal op koopavonden tussen 18.00 uur en 21.00 uur en op zaterdagen tussen 9.00 uur en 17.00 uur een ‘blauwe zone’ worden ingevoerd. Hiermee wordt een parkeerduurbeperking van kracht. De maximaal toegestane parkeerduur bedraagt op deze dagen twee uur. Het verwachte effect hiervan is dat langparkeerders buiten het centrum zullen parkeren (medewerkers, bezoekers van bewoners). Bewoners van het centrum krijgen een ontheffing voor de blauwe zone. De langparkeerders kunnen gebruik maken van het parkeerterrein bij het gemeentehuis. Hier is op de piekmomenten van het centrum naar verwachting voldoende parkeerruimte aanwezig om de overloop op te vangen. de akoestische problemen rond de verlegging van de Schijndelseweg zijn opgelost door te kiezen voor toepassing van fluisterasfalt. de aanduidingen op de plankaart zijn aangepast.

|2

Voor zowel het centrumgebied als het binnenterrein is een plicht tot kostenverhaal. Omdat de gemeente niet met alle eigenaren in het centrumgedeelte rechtstreeks een anterieure overeenkomst sluit, maar indirect via de overeenkomsten met de marktpartijen, is ter meerdere zekerstelling van het kostenverhaal een exploitatieplan in procedure gebracht. Voor het binnenterrein wordt voor de vaststelling van het bestemmingsplan met alle grondeigenaren een anterieure overeenkomst gesloten. Er worden geen specifieke locatie eisen gesteld. Hierdoor vervalt de verplichting tot vaststelling van een exploitatieplan voor het binnenterrein. De kosten verband houdende met het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en het exploitatieplan zijn voorzien in de grondexploitatie van het centrumplan. In de toelichting van het bestemmingsplan staat dat er in een ‘parkeergarage Torenblok’ 72 parkeerplaatsen worden gerealiseerd exclusief voor bewoners. In het totale centrum wordt een tekort van 76 parkeerplaatsen voorzien op piekmomenten (koopavonden en o p zaterdagen). De gemeente wil een blauwe zone invoeren om het tekort tegen te gaan. Bij de besluitvorming in de gemeenteraad over de ‘Notitie standpuntbepaling vervolgtraject centrumplan Sint-Michielsgestel’ op 4 december 2008, is een amendement aangenomen waarin is vastgelegd dat er overleg gevoerd moet worden met directe belanghebbenden .

Het college geeft aan dit actief te hebben opgepakt en in het voortraject met de belanghebbenden waar mogelijk intensief gecommuniceerd te hebben. Doel van het gevoerde overleg was te komen tot een oplossing van de bezwaren en geschillen. Dit heeft echter in een aantal gevallen niet tot resultaat geleid volgens het college. Het college geeft aan de raad eerder uitvoerig te hebben geïnformeerd over dit communicatieproces. 25 februari 2010: Raadsbesluiten kaders Sint-Michielsgestel Centrum 2010. Naar aanleiding van voorstellen van het college aan de raad op 26 januari 2010 •

Raad besluit het bestemmingsplan ‘Centrum Sint -Michielsgestel 2010’ gewijzigd vast te stellen, waarbij de wijzigingen worden aangebracht, zoals genoemd in de bij het besluit behorende bijlage 4 ‘aanpassingen ingevolge gewijzigde vaststelling bestemmingspla n’, een en ander overeenkomstig het bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte bestemmingsplan.

•

Raad besluit het beeldkwaliteitsplan Sint -Michielsgestel Centrum 2010 gewijzigd vast te stellen waarbij de volgende ambtshalve wijziging wordt aangebracht: - toevoeging ‘hoofdstuk 2 Verantwoording planvorming centrum Sint -Michielsgestel’, een en ander overeenkomstig het bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte beeldkwaliteitsplan.

•

Raad stelt ‘exploitatieplan Sint-Michielsgestel Centrum 2010’ vast. Bij het exploitatieplan is ook een exploitatieopzet bijgevoegd. De exploitatieopzet gaat uit van objectief vastgestelde prijzen voor de raming van de kosten en opbrengsten (onder meer uitgifteprijzen). Alle wettelijk verhaalbare kosten worden meegeteld in de exploitatieopzet. De grondprijzen binnen het exploitatiegebied heeft de gemeente laten taxeren door een taxateur. [NB. in de latere rechtszaak over de grondopbrengsten voor de Raadskamer wordt naar dit exploitatieplan verwezen, in de bijlage bij het exploitatieplan staat een taxatie van 3.335.550, - voor code M.091 (Categorie 9 (gemeente), hier wordt later naar verwezen als zijnde de taxatie voor het perceel van de latere Raadskamer.

|3

De verwachte doorlooptijd voor het exploitatieplan wordt ingeschat op 4 jaar (vanaf 2010). Naar verwachting zal exploitatie in 2014 zijn afgerond. Aanleg van openbaar gebied zal naar verwachting plaatsvinden in 2011 waarna eind 2011 de gronden uitgegeven moeten gaan worden. •

Raad verklaart verschillende zienswijzen ontvankelijk dan wel niet ontvankelijk, ongegrond, dan wel gegrond.

20 april 2010: College stemt in met contractovername Samenwerkingsovereenkomst College stemt in met overname van de contractpositie van ASR Vastgoedontwikkeling N.V. aan Concept-NL Projectontwikkeling B.V. en de toetreding van Concept -NL Projectontwikkeling B.V. als contractspartij bij de Samenwerkingsovereenkomst voor het Centrumpla n (gesloten op 26 april 2006, tussen gemeente, In-Vesta en ASR). 31 augustus 2010: College stemt in met verzoek om versnelde behandeling beroep bij Raad van State College stemt in met het verzoek tot versnelde behandeling van twee beroepschriften: dhr. XX en Het Groene Hart (mede namens Burger Belang Gestel). Deze twee partijen hebben beroep ingediend tegen het bestemmingsplan en exploitatieplan voor het centrumplan. 8 september 2010: notitie college aan de raad over beroepsschriften bestemmingsplan Tegen het bestemmingsplan zijn twee beroepsschriften ingediend bij de RvS (door heer XX, waarvan één samen met Het Groene Hart. In één beroepsschrift gaat het om een onduidelijkheid in het bestemmingsplan over de netto vloeroppervlakte van niet-woonfuncties. College verzoekt de Raad in te stemmen met het voorstel om op eigen initiatief een onduidelijkheid in het bestemmingsplan te herstellen door het bestemmingsplan terzake te wijzigen.

Inschatting van het college dat met het voor liggende wijzigingstraject enige vertraging in de beroepsprocedure bij de Raad van State kan optreden. 1 februari 2011: notitie college aan de raad over beroepschriften en verweerschriften beroep centrumplan College biedt de raad ter kennisgeving de twee beroepsschriften en de verweerschriften van de gemeente aan de RvS aan. 16 mei 2012: uitspraak Raad van State, bestemmingsplan Centrumplan onherroepelijk 17 juli 2012: notitie college aan de raad over ontwikkelingen in samenwerkingsovereenkomst met Heijmans voor Vastgoed Centrumplan Op 25 januari 2005 hebben gemeente en Heijmans Vastgoed een samenwerkingsovereenko mst getekend voor de ontwikkelingsrechten voor deelplangebieden en bouwblokken in het centrumplan, waaronder “Albert Heijn”. Heijmans is er in de onderhandelingen niet uitgekomen met Ahold, terwijl

|4

ze contractueel verantwoordelijk waren voor sluiten overeenkomst. Eerste complicaties vermeld door Heijmans in 2009. 21 december 2011 stelt Heijmans definitief geen overeenkomst te kunnen sluiten. College geeft aan al het mogelijke gedaan te hebben om over leg vlot te trekken. In februari 2012 heeft het college de raad geïnformeerd over het winstalarm van Heijmans. Op 16 mei is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Na correspondentie met Heijmans heeft het college besloten de overeenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden voor bouwblok ‘Albert Heijn’. Voor bouwblokken “Toren” en “de Villa” heeft Heijmans tot 31 augustus 2012 gelegenheid verbeterd voorstel te doen. Het college stelt voor in onderhandeling te treden met nieuwe ontwikkelaar voor bouwblok “Albert Heijn”, vooralsnog ziet college geen nadeliger resultaat voor grondexploitatie. Wel moet raad rekening houden met extra kosten voor overleg en advisering. 14 september 2012: college informeert raad over samenwerkingsovereenkomst Heijmans Vastgoed centrumplan middels een raadsnotitie College informeert raad middels een notitie dat ook de samenwerkingsovereenkomsten voor “Toren” en “de Villa” zijn ontbonden met Heijmans. Heijmans heeft sinds juli geen verbeterd voorstel voor deze gebieden opgeleverd. Voor “Albert Heijn” wordt ingezet op samenwerkingsovereenkomst met Ahold.

31 oktober 2012 – projectplan uitvoeringsfase Ambtelijk wordt een projectplan voor de uitvoeringsfase (2012 -2016) opgeleverd. 2010-2012 hebben volgens het projectplan in het teken gestaan van het afwachten van de uitspraak van de Raad van State. De uitvoeringsfase bestaat uit drie fasen: 1. Deelgebied Zuid, bouwblok ‘Albert Heijn’: start 2 de helft 2013, eind 2014 gereed. 2. Deelgebied Noord, bouwblokken ‘Bibliotheek’, ‘Emté en ‘Hoekblok’, start begin 2014, gereed medio 2015 3. Deelgebied Zuid, bouwblokken ‘Toren’ en ‘Meestershuis’, start medio 2015, gereed eind 2016. In het projectplan staat verder een beheersing (o.a. urenraming per afdeling per jaar, externe benodigde inzet). Voor grondexploitatie wordt verwezen naar jaarlijkse Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG). Ook staan verschillende rollen en taken benoem d van betrokkenen. Risico’s staan kort beschreven met gevolg en maatregelen: afwijking van de planning door interne en externe factoren, niet nakomen van contractuele verplichtingen door een ontwikkelaar en een ongunstige marktsituatie. 14 mei 2013: Notitie college aan de raad over voortgang centrumplan Sint -Michielsgestel College gaat in op 17 punten. Nadruk heeft in het eerste halfjaar van 2013 gelegen op problematiek met Heijmans Vastgoed.

Ten gevolge van behandeltijd van beroep tegen bestemmingsplan bij de RvS en de wachttijd op de uitspraak zijn ‘diverse ontwikkelingen destijds stilgezet’. De punten zijn: 1. de ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst met Heijmans Vastgoed; na een mediationtraject heeft het college op 2 april 2013 besloten het overleg met Heijmans Vastgoed te beëindigen.

|5

2. de ontwikkeling van het zuidelijk centrumdeel; naar aanleiding van ontbinding bijeenkomst Heijmans Vastgoed moeten nieuwe afspraken worden gemaakt over dit plandeel. Realisatie bouwblok “Albert Heijn” met bouwblok “Villa” heeft prioriteit boven “Toren” (de rde en laatste fase centrumontwikkeling). College benoemt uitgangspunten financiën, kwaliteit en snelheid. Strategie gericht op snelle realisatie Albert Heijn, betrekken BrabantWonen bij centrumontwikkeling voor afname sociale huurwoningen en het selectere n en contracteren van een ontwikkelaar voor bouwblok ‘Toren’. College wil er voor de zomer met Ahold uit zijn over ontwikkeling bouwblok “Albert Heijn”. 3. de betrokkenheid van BrabantWonen; voor zomer 2013 afspraken maken over rol in centrumplan: realisatie sociale huurwoningen. 4. de ontwikkeling van het noordelijk centrumdeel; bouwblokken “Bibliotheek” en “Emte”. Werkzaamheden ontwikkelaar (overeenkomst in 2005) gepland voor 2014 (winkels en woningen) 5. de ontwikkeling van het binnengebied tussen Petrus Dondersplein, Spijt en Schijndelseweg; planning start bouw in 2014 voor Zorggroep Elde. Plandeel Winde Vastgoed naar voorlopige planning in 2015-2018 gerealiseerd (om ontwikkelingen woningmarkt af te wacht en). 6. het project Nieuwstraat 1a-c; update over ontwikkeling herbouw bloemenwinkel en reisbureau en realisatie 3 grondgebonden woningen. 7.

het project Tuin Protestantse Kerk; ontwerp wordt uitgewerkt 8. de nieuwe langzaamverkeersbrug; projectorganisatie heeft programma van eisen uitgewerkt. 9. de herhuisvesting van de apotheek; update gegeven 10. de tijdelijke huisvesting van de bibliotheek; tijdelijke huisvesting in vrijkomende schoolgebouw in Irenestraat; komt einde 2013 beschikbaar en sluit aan bij ontwikkeling centrum. 11. de ontwikkeling van de locatie van de voormalige brandweerkazerne; nog geen concrete plannen of afspraken over ontwikkeling. Moet worden ingepast in meerjaren woningbouwprogramma. 12. het gezondheidscentrum Schijndelseweg 15-19; eigendom Winde vastgoed. In 2013 komt college nog met voorstel wijziging bestemmingsplan. 13. de Dommeloever; in juni 2012 notitie voorgelegd aan raad om planvorming Dommeloever op te schorten om verschillende redenen (genoemd in het stuk), afhankelijk van verschillende genoemde factoren kan raad voorstel tegemoetzien. 14. het project Spijt Noord; uit bestemmingsplan centrum gelaten 15. de communicatie; in najaar 2012 zouden werksessies met bureau Total Identity hebben plaatsgevonden met inwoners, belanghebbenden en raadsleden over beleving centrum en wensen voor toekomst. Sessies hebben materiaal voor ideevorming aangeleverd: Gestelse gemeenschap moet aanhaken op het centrumgebied.

Volgende stap is opleveren van een ‘wiki’ als interactief communicatiemiddel, zinvol wanneer centrum daadwerkelijk van start gaat. 16. het supervisieteam; wijzigingen in het team 17. de brancheadviescommissie: ten gevolge van vertraging geruime tijd inactief geweest. Nu weer opgestart. 5 augustus 2013: notitie college aan raad over ontwerpbestemmingsplan Gezondheidscentrum Sint-Michielsgestel College informeert raad dat initiatiefnemer gezondheidscentrum een bestemmingsplan (wijziging) heeft laten opstellen die nu als ontwerp bestemmingsplan ter inzage ligt. De initiatiefnemer heeft zelf de omwonenden op de hoogte gebracht en voor zover nodig i n goed overleg afspraken met hen gemaakt over planaanpassingen om tegemoet te komen aan eventuele bezwaren. Omdat de direct

|6

belanghebbenden op de hoogte zijn acht het college het houden van een inspraakronde, voorafgaande aan de bestemmingsplanprocedure, niet van toegevoegde waarde. 5 september 2013: Notitie college aan raad over laatste ontwikkeling t.a.v. bouwblok Albert Heijn College informeert raad dat gemeente intentieovereenkomst met Ahold wil sluiten in 2013. Met Brabant Wonen wordt een overeenkomst voor 25 sociale huurwoningen in het bouwblok vastgelegd. College wil voor het Torenblok rekening houden met de wens daar nog eens 25 sociale huurwoningen te realiseren. College geeft globale planning: vanaf 2014 realisatie bouwblok Albert Heijn, beoogde afronding uiterlijk begin 2016. 14 november 2013: raad stelt gewijzigd bestemmingsplan voor gezondheidscentrum vast 26 november 2013: College neemt advies over m.b.t. uitgangspunten Torenblok [later ‘Raadskamer’] Sint-Michielsgestel Het college heeft eerder verzocht te onderzoeken of de realisatie van het Torenblok eerder kan plaats vinden dan in de laatste fase, waarbij het een optie is het programma aan te passen in sociale huur appartementen. De start realisatie Torenblok sluit aan op de oplevering van het bouwblok Albert Heijn. Hierdoor kunnen de winkeliers die nu gehuisvest zijn in het Hoefijzerblok verhuizen naar het bouwblok Albert Heijn voordat dit blok wordt gesloopt (voor realisatie Torenblok).

Het is toegezegd aan BrabantWonen dat dit nader wordt onderzocht. Daarnaast is een locatiestudie uitgevoerd voor het Kulturhus, waarin het centrumplan als een mogelijk locatie is opgenomen (verzoek van de raad). College stemt in met het advies om het Torenblok niet eerder te realiseren. Dit zou extra kosten tot gevolg hebben die zorgen voor een direct negatief effect in de grondexploitatie. Advies aan het college is om zelf te bepalen of realiseren Kulturhus wenselijk is (heeft negatieve effecten voor grondexploitatie, maar kan waardevolle toevoeging zijn). treedt pas in contact met BrabantWonen over afname sociale huurappartementen als er duidelijkheid over Kulturhus is. Brabantwonen wil graag sociale huurappartementen realiseren, dit heeft wel negatieve effecten voor de grondexploitatie. In het document staan ook de uitgangspunten voor het Torenblok weergegeven. De belangrijkste documenten zijn het bestemmingsplan en de grondexploitatie. De grondwaarde, die opgenomen is in de grondexploitatie, vormt het financiële kader voor de ontwikkeling van het Torenblok. Voor de grondexploitatie is een 'masterplanning' opgezet met een fasering van de uitvoering. In het programma voor het Torenblok wordt gesproken over 1.570 m2 bvo commercieel, 28 vrije sector appartementen (koop) en een te bouwen ‘ondergrondse’ parkeervoorziening voor de appartementen (22 plaatsen in totaal).

Uitgangspunt is dat een ontwikkelaar de onrendabele top op de ondergrondse parkeervoorziening op zich neemt en dat de gemeente hierin een bijdrage doet (0,3 mln). Totale grondopbrengst (incl. bijdrage 0,3 mln gebouwd parkeren) geraamd op 1,64 mln. Planning is dat project Torenblok in april 2014 start, en start realisatie in mei 2016. Als uitgangspunt voor het parkeren in het Torenblok wordt het bestemmingsplan aangehaald: 1 gebouwde parkeerplaats per appartement, waarbij er in de parkeerbalans nog ruimte zou zijn voor zes plekken op het maaiveld voor sociale huur appartementen.

|7

19 december 2013: notitie van college aan raad over partiële herziening in bestemmingsplan centrum t.b.v. gezondheidscentrum in Sint-Michielsgestel Toelichting van het college op woordelijke weergave van Dhr. J. Roozen (afdeling Ontwikkeling) tijdens raadsvergadering 14 november 2013, en hetgeen nadien in de brief is geschreven aan reclamant dhr. XX. 11 maart 2014: voortgangsrapportage centrumplan SMG aan raad (overkoepelend) College informeert raad over voortgang centrumplan. College gaat apart in op volgende punten , maar geeft geen algehele reflectie op de voortgang van het Centrumplan, bijvoorbeeld ten aanzien van de fasering: 1. de ontwikkeling van het bouwblok 'Albert Heijn'; intentieovereenkomst tussen gemeente en Ahold is gesloten op 20 augustus 2013. Intentieovereenkomst tussen gemeente en Brabantwonen gesloten op 12 maart 2014. Bedoeling om in juni samenwerkingsovereenkomst gemeente, Ahold en BrabantWonen te tekenen en Q1 2015 te starten met bouwen. 2. de verdere ontwikkeling van het zuidelijk centrumdeel; bouwblok “Toren” niet naar voren gehaald, financiële consequenties zouden onaanvaardbaar zijn. 3. de ontwikkeling van het noordelijk centrumdeel; 4. het 'Meestershuis'; realisatie van fase 3 naar fase 2 gehaald (na onderzoek) 5. de ontwikkeling van het binnengebied tussen Petrus Dondersplein, Spijt en Schijndelseweg; zorggroep Elde gestart met voorbereiding fase 1.

6. het project 'Hof van Overkerk' [Nieuwstraat 1a-c; verkoop woningen onlangs gestart. 7. het project 'De Pastorijtuin'; ontwerp uitgewerkt 8. de nieuwe langzaamverkeersbrug; opgenomen als onderdeel van projecten ‘inrichten omgeving gemeentehuis’ (gezamenlijk project Kentalis, waterschap de dommel en gemeente) 9. de herhuisvesting van de apotheek; [geen bijzonderheden] 10. de herhuisvesting van de bibliotheek; [geen bijzonderheden] 11. de ontwikkeling van de locatie van de voormalige brandweerkazerne; onderzoek naar locatie als facilitair project in de markt volgt in de loop van het jaar. 12. het gezondheidscentrum Schijndelseweg 15-19; vastgestelde bestemmingsplan op 14 november 2013 is onherroepelijk. 13. de Dommeloever; nog steeds naar achteren geschoven. Plan zal tijdig ontwikkeld worden om vóór 2021 vorm te krijgen. 14. het project Spijt Noord; bestemmingsplan in voorbereiding 15. communicatie; onlangs is besloten een informatiepunt in richten in het complex bij Petrus Dondersplein. 16. burgerinitiatief voor de waterkrachtcentrale in de Dommel: betrokken partijen staan hier positief tegenover 27 mei 2014: uitvoeringsnota woningbouw 2014 Jaarlijks wordt de Uitvoeringsnota voor de woningbouw opgesteld door de gemeente, voor het eerst in 2014. Hierin staat beschreven in hoeverre woningbouwplannen zijn gerealiseerd en wat de nieuwe planning is voor de komende jaren.

Per plan staat een omschrijving en stand van zaken.

|8

Stand van zaken van het centrumplan (‘SMG 1’): De ontwikkeling is opgenomen in het bestemmingsplan Centrum Sint-Michielsgestel 2010. Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk. Voor deelgebied Noord is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met een ontwikkelaars. Hierin zijn bindende afspraken vastgelegd met betrekking tot het woningbouwprogramma. Met betrekking tot het zuidelijk centrumdeel wordt, na beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst met een ontwikkelaar, per bouwblok een nieuwe ontwikkelaa r gezocht. Voor de eerste fase (bouwblok ‘Albert Heijn’) is een samenwerkingsovereenkomst in voorbereiding tussen Ahold, BrabantWonen en de gemeente. De aanbesteding voor een ontwikkelaar is in voorbereiding. [Nota bene: ‘Nieuwstraat 1a-c (centrumplan)’, ‘Brandweerkazerne centrumplan’, ‘Spijt’, ‘Tuin Protestantse kerk’ en ‘Binnengebied Spijt/Schijndelseweg’ als aparte categorieën met stand van zaken genoemd, terwijl ze eerder onder de voortgangsrapportage voor het centrumplan vielen] 8 augustus 2014: College stemt in met collegevoorstel verwijderen van publiekrechtelijke beperkingen Beschermd monument percelen Torenblok en Villa De beperkingen hebben geen betekenis voor de nieuw gevestigde bouwpercelen voor het Torenblok en de Villa.

17 augustus 2014: College stemt in met collegevoorstel wijziging afspraken met Op 't Hoog Ontwikkeling Project Nieuwstraat 1a-b/Hof van Overkerck, Centrumplan Sint-Michielsgestel College stemt in met de volgende punten naar aanleiding van vragen van ontwikkelaar Op ’t Hoog Ontwikkeling: verkoop van extra grond, gefaseerde uitvoering, aanpassing van de overeenkomst 2010 (met als randvoorwaarde dat de financiële kaders uit deze overeenkomst overeind blijven), in procedure brengen van partiële herziening bestemmingsplan. College ziet af van verzoek om tijdelijke verhuur van voormalige apotheek. 20 augustus 2014: College stemt in met collegevoorstel ondertekening samenwerkingsovereenkomst met Ahold en BrabantWonen inzake realisatie bouwblok ‘Albert Heijn’. College stemt in met het voorstel om samenwerkingswerkingsovereenkomst voor het bouwblok ‘Albert Heijn’ zo spoedig mogelijk te ondertekenen met Ahold en BrabantWonen. Op 20 augustus 2013 en 12 maart 2014 heeft de gemeente eerder intentieovereenkomsten gesl oten. Eerder was sprake van een samenwerkingsovereenkomst met Heijmans vastgoed, die in 2012 is ontbonden. Ahold neemt 1500m2 bouwblok af t.b.v. de supermarkt en BrabantWonen t.b.v. 25 sociale huurwoningen. Dit is fase 1. Voor realisatie zal een gezamenlijke aanbestedingsprocedure plaatsvinden. Vier partijen zijn geselecteerd.

27 augustus 2014: notitie college aan raad ‘ontwerpbestemmingsplan Centrum SintMichielsgestel, herziening Nieuwstraat 1a-b’ Aanpassing van bestemmingsplan op een aantal onderdelen gewenst. Ontwerpbestemmingsplan is hiervoor in procedure gebracht. Kosten bestemmingsplan komen op rekening ontwikkelaar. In de

|9

notitie staat niet wat het doel is van deze informatie voor de raad, en of de raad gevraagd wordt om een oordeel of besluit te nemen. 11 december 2014: Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan Centrum Sint -Michielsgestel Herziening Nieuwstraat 1a-b Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 29 augustus tot en met 9 oktober 2014 ter inzage gelegen. Er is één zienswijze binnengekomen die ontvankelijk is verklaard en waarop nog wijzigingen zijn gedaan in het ontwerpbestemmingsplan. Raad stelt bestemmingsplan Centrum Michielsgestel Herziening Nieuwstraat 1a-b vast. Raad ziet af van vaststellen exploitatieplan, zoals in het raadsvoorstel beschreven. Kosten van bestemmingsplan zijn op rekening initiatiefnemer. Afspraken met initiatiefnemer zijn opgenomen in de grondexploitatie van het centrumplan, daarom is een exploitatieplan vaststellen ‘niet nodig’. 26 januari 2015: uitvoeringsnota woningbouw 2015 Toevoeging in de stand van zaken t.o.v. van 2014: voor de eerste fase (bouwblok ‘Albert Heijn’) is een samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen Ahold, BrabantWonen en de gemeente. Op basis van een aanbestedingsprocedure is inmiddels een partij geselecteerd voor de ontwikkeling van het bouwblok ‘Albert Heijn’. Voor de overige bouwblokken van het zuidelijk c entrumdeel ( ‘Toren’ en ‘de Villa’) moet nog een aanbestedingsprocedure worden gestart.

6 maart 2015: de gemeente ondertekent een ontwikkelovereenkomst voor het AH-blok met Van Wanrooij 18 mei 2015: Collegebesluit Plan van aanpak voor het in de markt zetten van de bouwblokken 'Toren' en 'de Villa' College stemt in met het collegevoorstel van het PvA voor het in de markt zetten van de bouwblokken ‘Toren’ en ‘de Villa’. Het programma voor bouwblok ‘Toren’ bevat ca. 1570 m2 commercieel, ca. 28 appartementen vrije sector en een ‘gebouwde’ parkeervoorziening voor alle appartementen. Het bouwblok ‘de Villa’ betreft ca. 200 m2 commercieel, ca. 7 appartementen vrije sector en parkeren in openbaar gebied. Binnen de parkeerbalans is nog ruimte voor 7 woningen. Voor de overige woningen moet een gebouwde parkeervoorziening worden gerealiseerd. Voor de planning van het bouwblok ‘Toren’ is oplevering van de 2 de fase van het bouwblok ‘Albert Heijn’ bepalend (gepland medio 2018). Uitgifte van de grond voor het bouwblok ‘de Villa’ moet worden afgestemd met het bouwproces van het AH-blok. Gedurende de eerste fase van de bouw is de grond voor ‘de Villa’ nodig als bouwplaats. In de voor het centrum vastgestelde grondexploitatie is voor de Toren een grondopbrengst van 1,64 mln (incl. bijdrage gemeente gebouwd parkeren / nominaal per 1 -1-2015) vastgesteld. Voor ‘de Villa’ gaat het om 0,34 mln (nominaal per 1-1-2015).

Ten aanzien van het woningbouwprogramma bouwblok Toren worden onder andere de volgende punten benoemd. In de intentieovereenkomst met Brabant Wonen is afgesproken dat zij en de gemeente samen onderzoeken of realiseren van 25 sociale huurwoningen in het bou wblok ‘Toren’

| 10

mogelijk is. Volkshuisvestelijk gezien zou dit volgens het collegevoorstel een goede ontwikkeling zijn. Het heeft wel negatieve consequenties voor de grondexploitatie ( -1.16 mln), omdat hierin geen rekening is gehouden met 25 sociale huurwoningen. Verder moet voor de Toren een gebouwde parkeervoorziening voor alle appartementen worden gerealiseerd. Vanwege ‘stedenbouwkundige principes’ moet dit ‘in principe’ ondergronds gebeuren. De verwachting is dat een woningcorporatie niet ‘geneigd zal zijn’ te investeren in een gebouwde parkeervoorziening. Risico wordt meegegeven dat een corporatie wellicht niet bereid is te investeren in een gebouwde parkeervoorziening, waarbij de kosten dan ten laste komen van de gemeentelijke grondexploitatie. (effect ca. 0,79 mln). Bij het in de markt zetten van bouwblok ‘Toren’ wil de gemeente leren van ervaringen met het bouwblok AH. De samenwerkingsconstructie met Ahold en BrabantWonen als opdrachtgevers, en de gemeente als grondverkoper is erg vertragend gebleken, met name vanwege de noodzakelijke afstemming tussen de drie opdrachtgevers onderling enerzijds en tussen de gezamenlijk e opdrachtgevers en de marktpartij anderzijds. Deze vertraging zou nog zijn versterkt door het lange interne beslistraject van de corporatie.

De corpora tie zou daarbij ‘voortdurend behoefte’ hebben aan waarborgen om eventuele risico’s te voorkomen en ‘niet geneigd zijn verantwoordelijkheid te aanvaarden voor eventuele negatieve resultaten, maar wel positieve resultaten naar zich toe trekt’. Destijds zou voor deze constructie een noodzaak zijn geweest, i.v.m. de noodzaak afspraken te maken met AH als mede grondeigenaar en de wens/eis van de corporatie om optimale zeggenschap te hebben over o.a. de te kiezen ontwikkelaar/bouwer. Voorstel aan college is om n u het bouwblok ‘Toren’ in concurrentie op de markt te zetten met prijsvraag. Advies van de stuurgroep is om als gemeente bij de verkoop van de grondvoorwaarden te stellen ten aanzien van ontwerp en het kwalitatieve woningprogramma. Voor het in de markt zetten van de Villa wordt voorgesteld met één specifiek marktpartij het gesprek aan te gaan: Van Wanrooij projectontwikkeling. De Villa zou gaan om een relatief klein blok met sterke relatie met het bouwblok AH, waar Van Wanrooij al pr ojectontwikkelaar van is.

11 augustus 2015 Michielsgestel

Beantwoording

schriftelijke

raadsvragen

PvdA

Centrumplan

Sint -

De fractie van de PvdA heeft schriftelijke vragen gesteld over de komst van de Aldi naar het pand Oude Schoolstraat 6 in Sint-Michielsgestel (voormalige Boerenbond) in relatie tot het centrumplan Sint-Michielsgestel. 18 november 2015 College stemt in met verzoek van Wanrooij Projectontwikkeling voor samenwerking voor bouw AH-blok voor centrumplan Sint-Michielsgestel Verzoek Van Wanrooij Projectontwikkeling om een samenwerking aan te gaan met Bouwbedrijf Van Schijndel voor de bouw van het Albert Heijnblok centrumplan Sint -Michielsgestel. College stemt in op voorwaarde dat het gaat onderaanbesteding waarbij Van Wanrooij volledig aansprakelijk en aanspreekpunt blijft voor de opdrachtgevers. 29 januari 2016: uitvoeringsnota woningbouw 2016

| 11

Geen nieuwe ontwikkelingen in de stand van zaken in vergelijking met 2015. In vergelijking met 2015 is de verdeling van woningbouw in het zuidelijk centrumdeel beschreven. Villa 7 ‘vrije sector’, en voor “Toren” 28 appartementen waarbij moet worden onderzocht of sociale huur haalbaar is. Nog geen ontwikkelaar vermeld voor zuidelijk centrumdeel. 28 juli 2015: College stemt in met collegevoorstel gunning aanbesteding voor rioolvervanging Centrumplan Gunning gaat naar de laagste inschrijver RO-Infra uit Berlicum. 29 november 2015: College stemt in met collegevoorstel wijktrafo AH-blok en bijdrage van Wanrooij Projectontwikkeling Van Wanrooij heeft voorgesteld andere locatie voor wijktrafo te kiezen dan bij het AH-blok (zou afbreuk doen aan kwaliteit bouwblok en uitstraling winkelstraat). Van Wanrooij heeft toegezegd bedrag van 25.000, - ter beschikbaar te stellen als wijktrafo niet in het blok komt. Bedrag zou toereikend moeten zijn voor verplaatsing wijktrafo. Locatie moet nader worden bepaald. College stemt in met dit voorstel. 16 februari 2016: Michielsgestel

Collegebesluit

collegevoorstel

bouwblok

'Villa',

centrumplan

Sint -

Van Wanrooij (ontwikkelaar AH-blok) heeft aangegeven geïnteresseerd te zijn in de realisatie van de Villa, waarvoor zij een grondbod heeft gedaan en een ontwerp heeft gemaakt in samenspraak met het supervisieteam. Van Wanrooij is tot bieding voor het bouwblok gekomen op 8 januari 2016. College wordt gevraagd een standpunt in te nemen over het voorstel van Van Wanrooij. Uit collegevoorstel van 26 april 2016 blijkt (bij besluit 9 mei 2016) blijkt dat het college conform het advies van de stuurgroep Centrumplan, besloten het voorstel af te wijzen, omdat het naar voren halen van de ontwikkeling van de Villa niet een zodanig gunstig effect op het grondbod had als verwacht en de koppeling met de ontwikkeling van het bouwblok ‘Toren’ voor de hand ligt. In het collegebesluit wordt een link gelegd naar een procedurevoorstel Van Wanrooij voor het Torenblok, waartoe zij in de gelegenheid zijn gesteld en een mogelijk nieuw voorstel met koppeling tussen Villa en Torenblok.

23 februari 2016: notitie college aan raad. Beslissing op bezwaar tegen omgevingsvergunning Het Dommelsch Huys Centrumplan SMG

College heeft op 23 februari 2016 een besluit genomen over de bezwaren, ingediend door de heer XX en Het Groene Hart Brabant, tegen het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van 'Het Dommelsch Huys' door Van Wanrooij Projectontwikkeling, onderdeel van het centrumplan Sint-Michielsgestel. Onafhankelijke Commissie Rechtsbescherming oordee lt bezwaren inhoudelijk gegrond op het punt van parkeren en laden en lossen in relatie tot bouwverordening. College stelt dat de parkeerbalans van het centrumplan, voorziet in alle functies in het centrum, ook voor de 25

| 12

sociale huurwoningen (parkeren in openbaar gebied). Bij het verlenen van de omgevingsvergunning is hieraan getoetst, maar was echter nagelaten de formele koppeling tussen bouwverordening en omgevingsvergunning op dit aspect te betrekken. College heeft een afwijking verleend van de Bouwverordening, waardoor de omgevingsvergunning in stand kan blijven. 19 april 2016: notitie uitgangspunten ontwikkeling bouwblokken ‘Toren’ en ‘Villa Het college gaat in gesprek met Van Wanrooij over realisatie van Toren de Villa. De notitie dient ter achtergrond bij dit gesprek. Hier staat o.a. dat de gebouwde parkeerplaatsen voor de 36 appartementen dienen te worden gerealiseerd binnen het bouwvlak van het Torenblok. In de notitie wordt ook verwezen naar de inspanningsverplichting die de gemeente heeft met BrabantWonen om de haalbaarheid te onderzoeken van sociale huurwoningen in het Torenblok. De gemeente verwacht van Van Wanrooij ‘een marktconforme bieding op de grond ten behoeve van de Villa en het Torenblok, welke financieel goed is onderbouwd vanuit kosten en opbrengsten en waaruit blijkt dat Van Wanrooij Projectontwikkeling zijn eigen onzekerheden gaat borgen. Het dient een integraal voorstel te zijn waarin de oplossing voor het parkeren is uitgewerkt en meegenomen in de kosten en opbrengsten’.

9 mei 2016 Collegebesluit Uitgangspunten ontwikkeling bouwblokken ‘Toren’ en ‘Villa Van Wanrooij Projectontwikkeling is in een bestuurlijk overleg de ruimte geboden om met een voorstel te komen voor ontwikkeling van het Torenblok. Na afwijzing van het voorstel van Van Wanrooij voor de Villa is besloten dit bouwblok bij de afspraak over het Torenblok te betrekken. Daarbij is het uitgangspunt is dat er waarborgen komen voor de gemeente om de marktconformiteit van een bieding te kunnen beoordelen. Eerder was in het collegebesluit van 19 mei 2015 besloten om het bouwblok ‘de Toren’ in concurrentie op de markt te zetten, vanwege ‘bestuurlijke overwegingen’ en vanuit ‘politieke motieven’ wordt daar nu van afgeweken. Genoemde argumenten zijn: de goede ervaring met Van Wanrooij als projectontwikkelaar en vertrouwen in de kwaliteit die ze bieden, het gegeven dat kan worden bezuinigd op de aanbesteding, en het behoud van maatschappelijke waarde en investering door het Van Wanrooij gemaakte ontwerp voor de Villa. Collegevoorstel stelt dat beide bouwblokken ook in concurrentie in de markt hadden kunnen worden gezet, gelet op de uitgangspunten van 19 mei 2015. Het zou waarschijnlijk de hoogste waarborg voor optimale grondopbrengst geven en geen wezenlijk verschil maken in de planning.

Netto doelstelling voor het Torenblok en de Villa samen (inclusief bijdrage gemeente aan parkeergarage van 0,3 mln) is 2,08 mln. 2 september 2016 Actualisatie Projectplan Centrumplan Sint -Michielsgestel In 2016 wordt het projectplan Centrumplan Sint-Michielsgestel vastgesteld. Het nieuwe projectplan wordt opgesteld in verband met het begin van de uitvoeringsfase van het Centrumplan voor de periode 2016-2020. Het projectplan begint met een historische besc hrijving van het Centrumplan tot zover. Per jaar worden de doelen beschreven. Plan is dat in 2020 het Centrumplan klaar moet zijn met als laatste onderdeel het realiseren van de openbare ruimte. 7 maart 2017 Collegebesluit reactie op gegadigde ontwikkeling Meestershuis Centrumplan Sint-Michielsgestel Gemeente is in overleg met een gegadigde voor de ontwikkeling van het Meestershuis . In 2014 heeft het college besloten om gegadigden in de gelegenheid te stellen om met een plan van aanpak voor het Meestershuis te komen. Aan gegadigde zijn toen ook uitgangspunten en randvoorwaarden van de gemeente

| 13

meegegeven. Over de concept koopovereenkomst wordt overleg gevoerd en is nog geen overeenstemming. De verantwoordelijk wethouder is hier ook bij betrokken. Met gegadigde is afgesproken dat college schriftelijk reageert op door gegadigde ingestuurde brieven met voorstellen, die voorstellen wijken op vier punten op uitgangspunten en randvoorwaarden van de gemeente.

30 april 2017: Collegebesluit reactie op gegadigde ontwikkeling Meestershuis Centrumplan SintMichielsgestel Op 20 april heeft de gemeente, waaronder de wethouder, met de gegadigde voor de ontwikkeling van het Meestershuis gesproken. Door betreffende partijen is ingestemd met de voorliggende afspraken voor de koopovereenkomst die in de concept brief zijn genoemd. College wordt verzocht in te stemmen met dit besluit. 6 juni 2017: Collegebesluit Koopovereenkomst grond voor het Meestershuis in het centrumplan Sint-Michielsgestel Na een periode van overleg dus gegadigde en gemeente, zijn de partijen tot overeenstemming gekomen over de koopovereenkomst. 8 augustus 2017 Beantwoording schriftelijke vragen VVD inzake parkeren centrum SintMichielsgestel Raadsvragen door VVD ingediend op 27 juli 2017. Vragen gaan in op het parkeren voor bouwverkeer en bouwvakker gedurende de bouwactiviteiten op het Petrus Dondersplein. College geeft aan dat de ontwikkelaar/bouwaannemer zijn personeel, maar ook de onderaann emers, opdraagt zich te houden aan de gemaakte afspraken. 9 augustus 2017: notitie Uitvoeringsnota Woningbouw 2017 Geen aparte uitvoeringsnota Woningbouw. Korte notitie over woningbouwopgave en stand van zaken woningbouw. Centrumplan niet apart genoemd.

Aangekondigd dat op 21 september 2017 de raad wordt geïnformeerd over alle lopende woningbouwplannen - en projecten in een raadsinformatiebijeenkomst. 29 november 2017 beantwoording schriftelijke vragen verkeersveiligheid centrum Sint Michielsgestel Beantwoording n.a.v. schriftelijke vragen ex artikel 39 RvO . Vragen gaan in op verkeersveiligheid en hinder door bouwverkeer bij realisatie centrumplan. Gemeente geeft o.a. aan dat er verkeersregelaars betrokken zijn. Gemeente geeft ook aan dat er voor omwonenden verschillende manieren zijn om vragen of klachten in te dienen. (o.a. via team B&U en MijnGemeenteDichtbij, maar ook via telefoon en social media). Met winkeliers en ondernemers van het centrumplan is regelmatig contact, zowel telefonisch als persoonlijk. Gemeente communiceert met inwoners over eventuele verkeersmaatregelen via De Brug of de gemeentelijke website.

| 14

16 februari 2018: Collegebesluit akkoord op concept 2e allonge op de overeenkomst met Op 't Hoog Ontwikkeling voor de Hof van Overkerck, Centrumplan Sint -Michielsgestel 26 februari 2018: Collegebesluit akkoord op verwijderen publiekrechtelijke beperkingen Beschermd monument voor perceel Hof van Overkerck 2 maart 2018: Collegebesluit uitgangspunten bouwblokken Toren en Villa College gevraagd in te stemmen met volgende besluiten: 1. Instemmen met de uitgangspunten voor de aanbesteding van de bouwblokken Toren en Villa, zoals geformuleerd in de bijgevoegde notitie. 2. In bestuurlijk overleg te treden met BrabantWonen over eventuele sociale woningbouw in de Villa (afspraak wethouder E. Mathijssen). 3. In te stemmen met de voorgestelde aanbestedingsstrategie, zijnde een niet -openbare prijsvraag waarbij enkele marktpartijen onderhands worden geselecteerd en vervolgens worden gevraagd een inschrijving de doen. 4. De selectie van de partijen te laten plaats vinden in overleg met de projectwethouder en stuurgroep. In de onderliggende notitie van de Stuurgroep Centrumplan SMG (20 februari 2018) word t gesproken over 25 vrijesectorwoningen in het Torenblok, en 8 sociale koop- of huurwoningen in het Villa Blok.

Dit wijkt af van het vastgestelde plan van aanpak in het College van 18 mei 2015, waarin gesproken werd over 28 vrijesectorwoningen in het Torenblok, waarbij zou worden bezien of dit voor 25 woningen ook sociale huur kon zijn. Ten aanzien van de gebouwde parkeerplaatsen wordt nu gesteld dat dit ofwel binnen het bouw vlak op maaiveld niveau kan plaatsvinden of in een ondergrondse parkeergarage in het Torenblok, dat is dan vrij voor de ontwikkelaar om te bepalen. Bij het Dommelsch Huys is hier vanwege financiële redenen voor gekozen. Er zou nog voldoende parkeerruimte zijn naar de behoefte van ondernemers die de gemeente gesproken om parkeren binnen het bouwblok op maaiveld niveau te realiseren. Om te voorkomen dat een ontwikkelaar de volledige inpandige ruimte op maaiveldniveau gaat benutten voor parkeren wordt een minimale eis opgenomen aan de omvang van de commerciële ruimte. Voor het in de markt van de Toren wordt vastgehouden aan de uitgangspunten van de notitie van 6 mei 2015. Bouw van de Toren kan starten op het moment dat fase 2 van het Dommelsch Huys is opgeleverd en de grond bouwrijp is gemaakt (naar verwachting in december 2018). Voor de aanbesteding van de Toren wordt in de notitie van de stuurgroep (20 februari 2021) verwezen naar de notitie van 6 mei 2015, waarin destijds uitgangspunten voor aanbestedingsstrategie zijn genoemd.

In de huidige notitie staat nu dat toen ook het bes luit door de stuurgroep is genomen om een niet-openbare prijsvraag met enkele geselecteerde partijen te doen. In de notitie van 6 mei 2015 is wel die optie benoemd, maar geen advies overgegeven. In de notitie destijds is alleen het advies gegeven om met Van Wanrooij in gesprek te gaan. 1 maart 2018 Uitvoeringsnota Woningbouw 2018

| 15

Het college publiceert de Uitvoeringsnota Woningbouw van 2018. De nota bevat een omschrijving van het Centrumplan, met onderscheid in het Zuidelijk centrumdeel en het Noordelijk centrumdeel. De aantallen te realiseren woningen staan vermeld. In totaal gaat het om 5.000 m2 aan winkelruimte en ca. 138 woningen. Status: de eerste fase van het ‘Dommelsch Huys’ (22 sociale huurappartementen) is opgeleverd. De tweede fase (3 sociale huur- en 19 vrije sector appartementen is in aanbouw. De bouw van het ‘Meestershuis start begin 2018. De realisatie van het plan ‘Brenth of’ start medio 2018. Met betrekking tot het zuidelijk centrumdeel moet nog voor twee bouwblokken (‘De Villa’ en ‘Toren’) een ontwikkelaar worden gezocht. De aanbesteding moet plaatsvinden in 2018. Van de woningen zijn er 22 gereedgekomen in 2017. 2 maart 2018 Beantwoording schriftelijke vragen PvdA ex art.39 Centrumplan Sint Michielsgestel Beantwoording van ingediende vragen door fractie PvdA op 5 februari 2018. PvdA beoogt het college een ‘tussenbalans’ te laten opmaken van het Centrumplan nu de ‘feitelijke bouwen van start is gegaan’, inclusief aandachtspunten voor de komende periode. De vragen van de PvdA gaan in op ‘Toepassing van de uitgangspunten van het plan’, verkeersveiligheid, leefbaarheid, ‘programma’ [status van de verschillende bouwblokken/percelen], regie en financiën/transparantie.

Onderstaand staan een aantal opvallende punten uit de vragen en beantwoording: Bij toepassing van de uitgangspunten vraagt de PvdA in hoeverre op een aantal genoemde punten is afgeweken van het oorspronkelijk ontwerp. PvdA suggereert dat in het oorspronkelijke ontwerp sprake zou zijn van een parkeerkelder met 50 parkeerplaatsen. Het huidige ontwerp zou v ermindering van parkeercapaciteit in het openbare gebied betekenen. Het college stelt dat beide punten niet het geval zijn, in het ontwerp of de parkeerbalans in het bestemmingsplan 2010 is hier volgens het nooit sprake van geweest. Laden en lossen van AH-blok gebeurt niet inpandig. College geeft aan dat ze het uitgangspunt van inpandige bevoorrading los heeft moeten laten vanwege verkeersveiligheid. Het college gaat nog in op een aantal andere vragen over toepassing van de uitgangspunten. Het college stelt dat de realisatie van de plannen verder niet afwijkt van het vastgestelde planologisch kader en conform de contractueel vastgelegde afspraken in de ontwikkelovereenkomsten zijn. Wat betreft het programma geeft het college de volgende updates: •

Realisatie van het Emté-blok: aanvraag omgevingsvergunning wordt voorbereid en de bouwplanning wordt uitgewerkt met de ontwikkelaar. Vooralsnog wordt uitgegaan van start bouw begin 2019.

| 16

•

Bouw van de Brenthof: aanvraag omgevingsvergunning wordt voorbereid en de bouwplanning wordt uitgewerkt in overleg met de ontwikkelaar. Vooralsnog wordt uitgegaan van start bouw begin 2019.

•

Bouw van het hof van Overkerck; ontwikkelaar heeft aangegeven in het 2e kwartaal van 2018 te willen starten met de realisatie. De omgevingsvergunning is inmiddels verleend.

•

Aanbesteding van het Torenblok en de Villa [later ‘Raadskamer’]; aanbesteding wordt voorbereid en zal in het 2e kwartaal van 2018 plaats vinden.

•

De planvorming voor de Dommeloevers; conform afspraak met de raad is de planvorming voor de Domme/oever aangehouden totdat het centrumplan verder gestalte krijgt.

•

Herbestemming oude gemeentehuis: gebouw zal in 2018 tijdelijk worden gebruikt voor gemeentelijke diensten in verband met de verbouwing van het gemeentehuis tot MFA. College beraadt zich over verkoop van het gebouw.

Raadsvragen gaan ook in op hoe de regie bij het centrumplan geregeld is en de rol van verschillende organen daarin: supervisieteam, de projectgroep, stuurgroep, de Centrum Advies Commissie en de stedenbouwkundige in dienst van MijnGemeenteDichtbij 11 oktober 2018 College besluit over actualisatie projectplan Centrumplan Sint-Michielsgestel Voorstel aan het college is om een geactualiseerd projectplan Centrumplan Sint -Michielsgestel vast te stellen. Het projectplan uit 2016 was afgestemd op het ingaan van de realisatiefase na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en het zoeken van een nieuwe ontwikkelaar voor de 1e fase na de ontbinding van de ontwikkelovereenkomst met Heijmans Vastgoed. Nu de realisatiefase daadwerkelijk is ingezet, acht de gemeente het belangrijk de voortgang en planning af te stemmen op de actualiteit. De actualisatie heeft volgens het collegevoorstel met name betrekking op de volgende onderdelen: •

Fasering en planning deelplannen, totaalplanning en uitvoeringplanning;

•

Actualisatie urenraming, externe advisering;

•

Aanpassing projectorganisatie i.v.m. overdracht projectleiderschap. Vanwege het vertrek projectleider XX wordt de projectleiding vooralsnog extern ondergebracht bij XX.

15 november 2018 Collegebesluit inrichting groenplein verkeersafwikkeling bouwplan Dommelstaete In 2006 is een toezegging van de gemeente aan bewoners van de Ceintuurweg gedaan dat er geen vrachtverkeer door de Ceintuurweg zou rijden en dat bevoorrading van de supermarkt in het bouwplan ‘Dommelstaete’ inpandig dient te gebeuren. Uitsluitend de parkeergarage van de bewoners van de appartementen zou via de Ceintuurweg bereikbaar zijn. In 2017 is op initiatief van de gemeente een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd door Goudappel Coffeng, gericht op de bevoorrading en de verkeersafwikkeling van de bouwplannen ‘Dommelstaete’ en ‘Brenthof’. Hier is een voorkeursvariant naar voren gekomen w aarin zowel de vrachtwagens als de auto’s uit de stallingsgarage van de bewoners van de appartementen kunnen ‘een rondje’ rijden, heen via de Ceintuurweg en terug via het parkeerplein. De verkeersbelasting wordt daarmee 50/50 verdeeld over de Ceintuurweg en Groenplein. Ook zou bevoorraden uitpandig gebeuren. Inpandig

| 17

bevoorraden zou tot extra verkeersbewegingen leiden vanwege de insteekbewegingen van de vrachtauto, hetgeen de veiligheid in het gebied in gevaar kan brengen. De voorkeursvariant van het onderzoek sluit niet aan bij de afspraak die in 2006 is gemaakt met de bewoners van de Centuurweg. De gemeente is in overleg gegaan met omwonenden en de ontwikkelaar Concept-NL om te verkennen of een betere integrale inrichting van het groenplein (parkeerplein) mogelijk is. Na drie sessies leek volgens de gemeente consensus bereikt te zijn over de nieuwe inrichting en verkeersafwikkeling. Die consensus zou betreffen: alleen bevoorradingsverkeer voor de supermarkt in één richting over de Ceintuurweg. En het personenautoverkeer naar en van de stallingsgarage voor de appartementen over het parkeerplein. Uit de reactie op de verslaglegging blijkt volgens de gemeente echter dat bewoners toch niet willen instemmen. De bewoners willen namelijk een harde toezegging naar de toekomst toe, in de vorm van een overeenkomst. In de brief van bewoners pleiten zij voor maximaal 4 vrachtauto’s door de ceintuurweg, en geen personenauto’s van of naar de stallingsgarage van de appartementen. De gemeente wil geen harde toezegging doen, zoals in het verleden is gebeurd, maar de handen vrij houden in het geval de afspraak in de toekomst tot onveilige situaties gaat leiden.

De omwonenden zeggen hiermee te weinig comfort te krijgen. Indien de gemee nte niet bereid is tot een harde toezegging, houden zij de gemeente aan de oorspronkelijke afspraak van geen bevoorradingsverkeer over de Ceintuurweg. Collegevoorstel is om, in het geval er geen consensus kan worden bereikt met de omwonenden, akkoord te gaan met het voorkeurscenario van Goudappel Coffeng. Dit scenario zou ‘objectief’ de meeste voordelen hebben. Risico bij het niet nakomen van de toezeggi ng zou zijn dat bewoners de gang naar de rechter kunnen maken, wellicht dat dan een schadevergoeding mogelijk is. College besluit om nogmaals het gesprek aan te gaan met omwonenden. 6 december 2018: Collegebesluit akkoord op verwijderen publiekrechtelijke beperkingen beschermd monument voor een aantal percelen i.h.k.v. het centrumplan 11 december 2018 Beantwoording raadsvragen Gestelse Coalitie over centrumplan Op 21 november 2018 heeft de Gestelse Coalitie raadsvragen gesteld over het centrumplan. De vragen gaan in op de verkoop van de commerciële ruimtes in het Dommelsch Huys, eventuele wijziging van bestemming van commerciële ruimtes aan de Torenstraat, inzet van het college om ondernemers zich in het centrum te laten vestigen, en afspraken tussen gemeente en ontwikkelaars over de toewijzing van woningen.

16 april 2019 Gemeente sluit koopovereenkomst met Van Wanrooij voor het Torenblok De gemeente sluit een overeenkomst met Van Wanrooij voor de verkoop van het perceel van het Torenblok voor een bedrag van €1.425.000. In de overwegingen van de gemeente staat genoemd dat de gemeente de wens heeft het perceel te verkopen ten behoeve van de ontwikkeling en realisatie van ‘maximaal 27 appartementen inclusief bebouwde parkeerplaatsen’, alsmede maximaal 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte winkelruimte en maximaal 475m2 bruto vloeroppervlak dienstverlening.

| 18

24 april 2019 College gaat niet akkoord met collegevoorstel voorlopige koopovereenkomst Villa-blok (i.v.m. ontwerp), voorstel architect een presentatie te laten geven aan het college. 9 juli 2019: College gaat akkoord met concept koopovereenkomst met Van Boven Architecten na presentatie architect 9 juli 2019 Collega stemt in met de uitgangspunten voor het VO voor de inrichting van de openbare ruimte van het centrumplan van Sint-Michielsgestel. Juli 2019 Uitvoeringsnota Woningbouw 2019 Het college publiceert de Uitvoeringsnota Woningbouw van 2019. Nieuwe ontwikkelingen zijn: de tweede fase (3 sociale huur- en 19 vrije sector appartementen) kan bijna opgeleverd worden. Het Meestershuis wordt naar verwachting nog in 2019 opgeleverd. De rea lisatie van het plan ‘Dommelstaete en Brenthof’ start naar verwachting in september 2019. De aanbesteding voor de ‘Toren’ is rond. Het plan omvat 27 appartementen en wordt door de ontwikkelaar verder uitgewerkt. Start bouw is gepland in het najaar van 2019. Voor bouwblok ‘De Villa’ (7 appartementen) moet nog een ontwikkelaar worden gezocht. Het totaal aantal geplande woningen voor het centrumplan staat vermeld als 116, dat is anders dan de 138 woningen vermeld in de beschrijving van het project, en zoals vermeld in de prognose van de uitvoeringsnota van 2018. Er zijn geen extra woningen gereedgekomen in 2018.

16 augustus 2019 Raadsinformatiebrief Centrumplan: verkoop grond villablok College informeert de raad dat het college op 9 juli 2019 heeft besloten om in principeakkoord te gaan met de verkoop van de grond voor het Villablok in het Centrumplan aan Van Boven Architecten. Een voorlopige koopovereenkomst wordt getekend met dezelfde partij voor de ontwikkeling van de villa. College kondigt aan in september 2019 een informatie bijeenkomst te organiseren over het centrumplan, deze staat open voor belangstellenden. 27 augustus 2019 Raadsinformatiebrief Gemeentelijke werkwijze woningbouwplannen Sint Michielsgestel College informeert raad over afspraken die zijn gemaakt in de pilot ‘Regionale afstemming woningbouwplannen’ (Regio Noordoost Brabant). De gemeentelijke prognoses zijn niet meer leidend, in plaats daarvan wordt uitgegaan van een regionale woningbehoefte. O ok is de kwantiteit van woningen niet langer leidend. De nieuwe regionale afspraken sturen op woningbouwprojecten die voorzien in de behoeften van doelgroepen en die bijdragen aan de regionale woningbehoefte (kwaliteit). Sturen op bouwen van woningen voor doelgroepen vereist een zo vroeg mogelijk overleg met initiatiefnemers. Een aanjaagteam sociale woningbouw, samenwerking tussen woningcorporaties en gemeente, moet de bouw van sociale huurwoningen stimuleren.

Op 29 november 2019 vindt regionale besluitvorming over de pilot plaats.

| 19

28 oktober 2019: college van B&W verleend omgevingsvergunning voor realisatie bouwplan de Raadskamer (eerder ‘Toren’), bezwaarmaker tekent beroep aan 31 oktober 2019 Raadsinformatiebrief: stand van zaken planning sloop en bouw College brengt raad op de hoogte over stand van zaken centrumplan. •

Dommelstaete: eind 2019-februari 2020 sloop bibliotheek en Emté. Daarna starten met graven bouwbutten en bodemonderzoek.

•

Raadskamer: sloop Hoefijzer heeft vertraging opgelopen, van november 2019 naar februari 2020.

•

Hof van Overkerck: project is in aanbouw en wordt naar verwachting in het eerst kwartaal van 2020 opgeleverd.

•

Villa: koopovereenkomst met van Boven Architecten moet nog worden opgesteld/

•

Openbare ruimte: komende twee jaar (2019-2021) is de bouwperiode van de openbare ruimte. Bureau Houtman&Sanders zorgt voor tijdelijke en definitieve inrichting. Voor de definitieve inrichting wordt er gewerkt aan een concept ontwerp. In Q1 2020 moet een vo orlopig ontwerp gereed zijn.

10 november 2019 Collegevoorstel overeenkomsten november 2019 College gaat akkoord met een aantal overeenkomsten ten behoeve van de ontwikkeling Dommelstaete /De Brenthof in centrumplan Sint-Michielsgestel: •

de allonge (aanvulling op de eerdere ontwikkelovereenkomst van 26 april 2006);

•

de koopovereenkomst tussen gemeente en de grondeigenaar;

•

leveringsakte ten behoeve van vestiging recht van opstal voor onderdoorgang tussen 2 parkeergarages;

•

diverse splitsingsaktes.

7 mei 2020: Raadsinformatiebrief stand van zaken centrum Sint -Michielsgestel Dommelstaete/ De Brenthof (incl Hoekblok): De bouwvergunning is onherroepelijk. Begin 2020 zijn bibliotheek en Emté gesloopt. Vervolgens is gestart met het bouwrijpmaken van het terrein. Het laatste bodemonderzoek is in april 2020 gereed gekomen. Vanaf mei 2020 wordt gestart met het graven van de bouwputten in combinatie met archeologische begeleiding. Daarna kunnen de bouwwerkzaamheden echt beginnen. De verwachting is dat de bouw ca 1,5 jaar tijd in beslag zal nemen. Raadskamer: Begin 2020 is het hoefijzercomplex gesloopt en is het terrein bouwrijp gemaakt. De omgevingsvergunning van de Raadskamers is nog niet onherroepelijk. Er lopen nog 2 beroepsprocedures tegen deze vergunning. De ontwikkelaar beraadt zich nu over een vervolgstap: afwachten op de behandeling van beroep (kan naar verwachting nog een jaar duren) of op eigen risico starten met bouwen en een voorlopige voorziening uitlokken, waardoor de rechter snel een beslissing moet nemen over het al dan niet opschorten van de bouwwerkzaamheden. Aan beide scenario’s zijn voor de ontwikkelaar risico’s verbonden, stelt het college.

| 20

Kloosterpadblok: Mogelijk wordt dit pand ook door ontwikkelaar Dommelstaete/Brenthof ontwikkeld, gemeente is nog in overleg. Hof van Overkerck: De commerciële voorzieningen in dit bouwblok zijn onlangs gereed gekomen. Bloemdesign en het reisbureau hebben inmiddels hun intrek in het pand genomen. De woningen/appartementen in dit bouwblok worden in mei 2020 opgeleverd. Villa: Voor de ‘groene villa’ is een concept- koopovereenkomst opgesteld voor Van Boven Architecten. De architect werkt het plan momenteel verder uit. Oude gemeentehuis: studenten van de juridisch hoge school denken na over mogelijke toekomstige invulling van het gemeentehuis. Met deze input en een eerdere peiling onder omwonenden, wil de gemeente in de tweede helft van 2020 de verkoop van het gemeentehuis verder in gang zetten. Openbare ruimte: aan concept ontwerp wordt nog gewerkt. Communicatie: door corona-maatregelen niet mogelijk bijeenkomsten te organiseren. Via website en de actuele projectpagina wordt informatie verspreid. Ook wordt er ‘regelmatig’ informatie via sociale media, gemeentepagina, de Brug, en bewonersbrieven verspreid. Juridische procedures centrumplan: college stelt dat afgelopen jaren met overgrote deel van bezwaarmakers in goed overleg er uit is gekomen. Met één bezwaarmaker is de verwachting dat de gemeente niet tot compromis kan komen.

Deze bezwaarmaker heeft in de afgelopen 2 jaar [2018-2020] ‘ruim 30 procedures gevoerd. College wil zich maximaal blijven inspannen om mogelijke vertraging te beperken. Gesteld wordt dat de juridische procedures ‘erg veel’ ambtelijke capaciteit kosten. 23 mei 2020 Schriftelijke vragen CDA en PPA over centrum [Citaten schuingedrukt en tussen aanhalingstekens] De 14 vragen gaan over het centrumplanplan. Aanleiding is de passage over de Raadskamer in de Raadsinformatiebrief van 14 mei en een artikel in het Brabants Dagblad van 18 mei 2020 over de bezwaren van Dhr. Berkelmans in relatie tot de bouwontwikkelingen in het centrum van Sint-Michielsgestel. Op 15 juni 2020 geeft het college een beantwoording op deze vragen: 1. Is het College gehoord door de schrijver van het artikel? Zo ja, wat was de reactie van het College? De journalist heeft telefonisch contact gehad met de portefeuillehouder, maar geen vraag heeft gekregen om inhoudelijk te reageren op wat gesteld is in het artikel. Zijn opmerkingen staan wel in een kader geplaatst bij het artikel, waardoor bij de lezer ten onrechte de indruk ontstaat van hoor/wederhoor. De wethouder betreurt dit beeld. 2. Is het college bereid proactief nog meer uitleg over de huidige situatie te geven richting de betrokkenen (nieuwe bewoners / ondernemers)? Zij hebben immers last van de huidige situatie en het heeft financieel een direct gevolg.