24048.4 - NIEUWE VERSIE - TOELICHTING Bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16 (VERSIE 30-5-2024)

34

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

De percelen worden landschappelijk ingepast en voorzien van een natuurlijke groenstrook. Dit is met een voorwaardelijke verplichting nader geborgd. Op basis van artikel 3.54 lid 3 zijn permanente teeltondersteunende voorzieningen ook buiten het bouwperceel toegelaten , als: a. b. c. d.

de voorzieningen geconcentreerd worden en aansluiten op een bouwperceel ; dit past binnen het ontwikkelingsperspectief van het gebied, waarbij ook een mogelijke functie van het gebied voor klimaatadaptieve maatregelen is betrokken; is voldaan aan Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap ; en is voldaan aan de voorwaarden uit het eerste of tweede lid.

Met het planvoornemen worden de permanente teeltondersteunende voorzieningen aansluitend op het bouwvlak opgericht. Dit betreft circa 3 hectare teeltondersteunende voorzieningen ten behoeve van aardbeienteelt op stellage en de kersenteelt. De toetsing aan Artikel 3.9 heeft eerder in deze paragraaf plaatsgevonden, en is passend bevonden.

Op basis van artikel 3.69 afwijkende regels (burger)woningen kan het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning worden toegestaan, mits is verzekerd dat er geen splitsing in woonfuncties plaats vindt en overtollige bebouwing wordt gesloopt. De voormalig bedrijfswoning aan de Mosselaarweg 5 wordt met het planvoornemen omgezet naar een reguliere burgerwoning. Voor de voormalig bedrijfswoning aan de Mosselaarweg 5 geldt dat er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt. De woning zal worden voorzien van een landschappelijke inpassing, waarvan de realisering en instandhouding via een voorwaardelijke verplichting is geborgd. Voor omzetting van de voormalige bedrijfswoning aan de Mosselaarweg 7 naar een burgerwoning is de beleidsregel maatwerk voor omgevingskwaliteit van toepassing, zie hieronder.

Op basis van artikel 3.79 ruimte-voor-ruimte kavel kunnen een of meerdere ruimte-voor-ruimte kavels worden toegestaan. Randvoorwaarden betreffen dat de ontwikkeling door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte plaatsvindt, op een aanvaardbare locatie en past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied Met het planvoornemen wordt tussen de 2 voormalige bedrijfswoningen één twee-onder-een-kapwoning gerealiseerd. Dit wordt gewaarborgd met de inzet van een aan te kopen Ruimte-voor-Ruimtetitel, zie Bijlage 20 van de toelichting. Met het aankopen van een Ruimte-voor-Ruimtetitel wordt aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit behaald. Een Ruimte-voor-Ruimtetitel staat garant voor het uit de markt nemen van 3.500 kg fosfaatproductierechten en de sloop van een oppervlakte van 1.000 m2 stallen van veehouderijen. De locatie van de twee-onder-een-kapwoning is voorzien tussen de percelen Mosselaarweg 5 en 7 binnen een bestaand, historisch bebouwingslint in een kernrandzone, waarmee de ontwikkeling op een aanvaardbare locatie plaatsvindt conform Artikel 3.78. Toevoeging van een RvR woning ter plaatse wordt passend geacht in het gebied, die als een overgangszone tussen het stedelijk en agrarisch gebied kan worden beschouwd en in de gemeentelijke omgevingsvisie is gelegen binnen de zonering 'Toevoegen groenstedelijke woonmilieus door dorpsuitbreiding'.

De gemeente heeft hier ten behoeve van de afronding van de Aarlesche Erven realisering van een recreatief stedelijk uitloopgebied voor ogen. Voor de nadere invulling hiervan heeft de gemeente momenteel de visievorming in voorbereiding; Gelet op actuele ontwikkelingen op de woningmarkt wil de provincie meer inspelen op de actuele vraag naar woningen. Die vraag richt zich namelijk steeds meer op kleinere woningtypes voor een- en tweepersoonshuishoudens, onder meer voor starters en ouderen. Hiertoe heeft de provincie een aanvullende beleidsregel opgesteld, 'Maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant', per 1 januari 2024 is deze

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

35

beleidsregel opgenomen in de Beleidsregel omgevingsrecht Noord-Brabant. Op basis van deze beleidsregel kan op een aanvaardbare locatie binnen een bebouwingsconcentratie een woning worden toegevoegd en kunnen tevens meerdere wooneenheden binnen één bouwmassa opgericht worden. Voor de bouwmassa geldt in beginsel een maximaal inhoud van 1.000 m3 , waarbinnen meerdere wooneenheden worden opgericht. Een inhoudsmaat van minimaal 1000 m3 sluit aan bij de gangbare inhoudsmaat van een RvR-titel en past in beginsel aan bij het type bebouwing dat in het landelijk gebied voorkomt. Binnen de bouwmassa van 1000 m3 kan het dan gaan om twee wooneenheden (met een max inhoudsmaat van 500 m3 ), rijtjeswoningen (ca. 350 m3 ), appartementen, studio's en/of een maisonnette. Het is voor deze woningtypen niet reëel om voor elke wooneenheid uit te gaan van een tegenprestatie van € 125.000,-. Voor de tegenprestatie wordt daarom uit gegaan van de inhoud van het gebouw (bouwvolume). Hierbij wordt een bijdrage gehanteerd van € 125.000,- per 1000 m3 (bruto) van de omvang van het gebouw. De Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte heeft ter uitvoering van deze beleidsregel 'maatwerk' titels uitgewerkt en biedt die te koop aan door middel van certificaten.

Op basis van de aanvullende beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant gelden bij realisering van meerdere woningen in één bouwmassa, navolgende aanvullende voorwaarden: als minimale bijdrage in het versterken van de omgevingskwaliteit geldt een inspanning ter hoogte van € 125.000 per 1000 m3 bouwvolume; bij het realiseren van twee wooneenheden binnen één bouwmassa geldt een bouwvolume van 1000 m3 als absoluut maximum; een gebouw bestaat uit maximaal twee bouwlagen, exclusief kap; kwaliteit en karakter van het gebouw moet juridisch en planologisch worden geborgd en vergroting door middel van vergunningsvrije aanbouwen is uitgesloten; er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling; als tegenprestatie in beginsel fysieke maatregelen worden ingezet; in het geval dat voor het bouwen van woningen geen of onvoldoende fysieke tegenprestatie voor de omgevingskwaliteit kan worden geleverd, kan de tegenprestatie worden geleverd door de aankoop van een maatwerktitel uitgegeven door de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte. danwel kan een (aanvullende) tegenprestatie worden behaald met een certificaat, uitgegeven door de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte, waarbij een minimumbedrag geldt van € 20.000. Met het planvoornemen wordt conform bovenstaande voorzien in realisering van één nieuwe twee-onder-een-kap woning tussen de bestaande bedrijfswoning nr.

5 en nr. 7 in . De maximale inhoud van de toegestane woning bedraagt 1.000 m3 , waarbij de maximale inhoud per wooneenheid 500 m3 bedraagt, het gebouw uit maximaal 2 bouwlagen zal bestaan en verdere vergroting door middel van vergunningsvrij bouwen is uitgesloten. Dit is nader geborgd in de regels. De vereiste tegenprestatie wordt gewaarborgd met de inzet van één aan te kopen Ruimte-voor-Ruimtetitel. Het bewijsstukken dossier van deze aangekochte RvR titel is als Bijlage 20 aan de toelichting van het bestemmingsplan toegevoegd. Aangezien niet kan worden voldaan aan artikel 3.81 betreffende opheffing van de voormalige bedrijfswoning ten behoeve van de gewenste verplaatsing van het agrarische bedrijf wordt het gewenste behoud van de cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij aan de Mosselaarweg 7 eveneens gemotiveerd op basis van onderhavig maatwerk artikel, waarbij het behoud van deze cultuurhistorisch waardevolle woning wordt beschouwd als een 'nieuwe' woning. Hiertoe is een fysieke tegenprestatie ter verbetering van de omgevingskwaliteit vereist van €125.000, -. Deze tegenprestatie kan gerealiseerd worden door aankoop van een extra Ruimte voor Ruimte titel, storting in een gemeentelijk landschapsfonds en/of het uitvoering van aanvullende fysieke maatregelen ter verbetering van de omgevingskwaliteit.

Met het voornemen worden op de achterliggende agrarische gronden diverse fysieke landschapsverbeteringsmaatregelen genomen, waaronder aanleg van landschapselementen en versterking van het cultuurhistorisch karakter van het gebied.

36

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Op basis van de gezamenlijke kwaliteitsberekeningen, zoals opgenomen in de bijlage van het landschappelijk inpassingsplan Mosselaarweg 16 in Bijlage 13 van de toelichting samen met de kwaliteitsberekening, zoals opgenomen in de bijlage van het landschappelijk inpassingsplan Mosselaarweg 5-7 in Bijlage 12 van de toelichting is de omvang van vereiste fysieke tegenprestatie in de vorm van de aanvullende landschapsverbeteringsmaatregelen (aanvullend op de landschappelijke inpassing) op basis van de Stila berekend, ter hoogte van €144.738,20 respectievelijk € 10.522,15. Dit leidt voor de gehele ontwikkeling tot een fysieke tegenprestatie van in totaal €155.260,35. Hieruit blijkt dat met landschapsverbeteringsmaatregelen ruimschoots wordt voldaan aan de vereiste fysieke tegenprestatie voor realisering van een woning, te weten €125.000,- Via een voorwaardelijke gebruiksbepaling is in de juridische regeling de realisering en instandhouding van de opgenomen landschapsverbeteringsmaatregelen voor de achterliggende agrarische gronden nader geborgd.

Gevolg planvoornemen Gelet op bovenstaande is het planvoornemen in lijn met de Iov.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Best De 'Omgevingsvisie Best: dorp van formaat' is op 31 januari 2022 vastgesteld. De Omgevingsvisie is een strategische beleidsvisie waarin opgaven en ambities voor de leefomgeving zijn opgenomen voor de lange termijn (2040). Ook geeft het op hoofdlijnen inzicht in richtinggevende keuzes waarmee de gemeente invulling wil geven aan het behalen van de ambities. Verdere uitwerking van die keuzes vindt na vaststelling van de Omgevingsvisie plaats in instrumenten zoals bijvoorbeeld het omgevingsplan en programma's.

Voor de gemeente zijn een drietal kernopgaven geformuleerd: 1. ruimte voor comfortabel wonen De gemeente heeft hiertoe als een van de ambities om Best verder te ontwikkelen als comfortabele woongemeente, met een diversiteit aan woningen en woonmilieus, waaronder ook het ruimte bieden voor landelijke wonen in het buitengebied. De gemeente wil: bestaande groenstedelijke woonmilieus versterken; Hoogwaardige dorpsuitbreiding aan de noordrand; Aantrekkelijke stedelijke woonmilieus creëren in de stationsomgeving en het centrumgebied; Ruimte bieden voor landelijk wonen in het buitengebied. 2. versterken van de groene omgeving Het versterken van de aantrekkelijkheid van groen, cultuur en het landschap is zowel een opgave, als een kans voor de toekomstige ontwikkeling van vrijetijdsgemeente Best. De gemeente heeft hiertoe onder meer als ambities: Best is een groene en aantrekkelijke gemeente voor zowel inwoners als bezoekers. Zowel de gebruikswaarde, belevingswaarde en ecologische waarde van het groen in de wijken en het buitengebied is verder versterkt. Dit draagt bij aan de mentale en fysieke gezondheid van inwoners en bezoekers. De gebruiks- en belevingswaarde van het groen is hoog; onder andere door een uitgebreid en slim recreatief netwerk.

Er wordt zorggedragen voor de monumentale en waardevolle bebouwing (zoals de oude linten en Batadorp) en landschappen (zoals De Scheeken en De Vleut). De natuur in het dorp en in het buitengebied is van hoge kwaliteit en met veel biodiversiteit.

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

37

In het buitengebied is een goede balans tussen landbouw en het natuurlijke systeem en is ingezet op een “natuurinclusief” landbouw- en voedselsysteem. ruimte voor duurzame energie. De gemeente kiest hierbij zo veel als mogelijk voor multifunctioneel ruimtegebruik en voor het behoud van de natuurlijke waarden van het buitengebied. In het buitengebied wordt opwekking van zonne-energie als een (tijdelijke) bestemming toegestaan wanneer deze op een kwalitatief goede manier ingepast wordt en waarbij rekening wordt gehouden met gebiedskwaliteiten. 3. accommoderen van een vitale en schone economie Een schone economie is bij uitstek een ruimtelijke opgave, die vraagt om slimme ruimtelijke oplossingen. Dat geldt ook voor de meer traditionele thema’s als milieu en afval.

Op basis van het toekomstbeeld en de kernopgaven is een integraal ontwikkelperspectief voor de fysieke leefomgeving opgesteld waarin 10 ruimtelijke keuzes voor de fysieke leefomgeving zijn onderscheiden, waaronder : Buitengebied in balans. De gemeente wil het gebruik van het buitengebied in balans brengen met het natuurlijke systeem. Zowel de bodemgesteldheid, het langer vasthouden van regenwater als de biodiversiteit zijn hier belangrijke factoren. De gemeente wil samen met eigenaren en initiatiefnemers gericht kijken welke invulling mogelijk is en past bij het karakter van het buitengebied in geval van vrijkomende agrarische bebouwing

Uitsnede visiekaart Het plangebied is voor de kernopgave Ruimte voor comfortabel wonen gedeeltelijk gelegen binnen de zonering 'Toevoegen groenstedelijke woonmilieus door dorpsuitbreiding'. De met het planvoornemen voorziene twee-onder-een kap Ruimte-voor-Ruimtewoningen zijn gelegen binnen deze zonering. De gronden ten noorden van de Mosselaarweg zijn gelegen binnen de zone waar ruimte is aangeduid voor kleinschalige herontwikkelingen in het buitengebied.

38

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Uitsnede kernopgave : Ruimte voor comfortabel wonen Het plangebied is voor de kernopgave versterken van de groene leefomgeving gelegen binnen de zonering 'Ruimte voor verbreding en verduurzaming landbouw en transformatie boerenerven'. De uitdaging voor Best ligt in het versterken van de natuur en de aantrekkelijkheid van het groene karakter. De opgave ligt onder meer in het verbeteren van de gebruiks- en belevingswaarde van het groen in wijken. Aanvullend is de opgave om de leefomgeving klimaatadaptief in te richten om de gevolgen van klimaatverandering op te vangen. Dit geldt ook voor het buitengebied waar naast de gevolgen van klimaatverandering ook recreatie leidt tot toenemende druk op de verschillende gebieden en de biodiversiteit in Best. Tenslotte ligt er een opgave in het geven van een gebalanceerde en hoogwaardige invulling aan erfgoed en evenementen binnen de gemeente Best. Er wordt daarom ingezet op de transitie naar een “natuurinclusief” landbouw- en voedselsysteem, gebaseerd op gesloten kringlopen. Gemeente Best stimuleert een landbouw gericht op regionale markten. Een ander belangrijk element is de verbreding. De gemeente wil hiertoe ontwikkelingen faciliteren zoals zorgboerderijen, recreatieve activiteiten en accommodaties, het leveren van natuurdiensten en de opwek van duurzame energie (wanneer dit past binnen de Visie Duurzame Energie Opwek Buitengebied).

Ook wordt de ‘kleine kringloop’ gestimuleerd door onder andere het populieren landschap weer als productie landschap op de kaart te zetten. Gemeente Best wil binnen de kaders van de ruimtelijke en natuurlijke kwaliteiten kijken wat mogelijk is. Het landschap moet aantrekkelijk blijven, zodat mensen hier kunnen wonen, werken en recreëren in een gezonde en prettige omgeving.

Gevolg planvoornemen Met het planvoornemen wordt invulling gegeven aan de duurzame doorontwikkeling van een bestaande aardbeienkwekerij. De huidige agrarische bedrijfslocaties aan de Mosselaarweg 5 en 7 worden gesaneerd. De huidige bedrijfswoningen worden op beide locaties omgezet naar reguliere burgerwoningen, waar ter plaatse van de Mosselaarweg 7 tevens een woningsplitsing plaatsvindt. De met het planvoornemen voorziene twee-onder-een-kapwoning, mogelijk gemaakt door de inzet van een Ruimte-voor-Ruimtetitel, is gelegen binnen de zonering 'Toevoegen groenstedelijke woonmilieus door dorpsuitbreiding'. Met het planvoornemen wordt aangesloten bij de reeds geplande woningbouw Aarlesche Erven en de ambitie om woningen binnen dit

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

39

gebied te realiseren ter afronding van het stedelijk gebied en daarnaast een fraai uitloopgebied en overgangszone naar het buitengebied in te richten ter verhoging van de gebruiks- en belevingswaarde. Hierbij wordt tevens aangesloten bij het in voorbereiding zijnde Masterplan Van Gogh Nationaal Park, waarin binnen de ontwikkellijn natuur, landschap en erfgoed de ambitie is uitgesproken dat 10% van de oppervlakte van het agrarisch gebied dooraderd is met groene en blauwe (water) elementen. Dit staat bekend als 'groenblauwe dooradering'. Denk hierbij aan houtige elementen zoals singels, bomenrijen, houtwallen, heggen, hagen, knotbomen, maar ook aan kruidenrijke randen langs akkers en weilanden en natte elementen zoals slootkanten, natuurvriendelijke oevers en kikkerpoelen. Met het project Groene Dooradering werken de partners in van Gogh NP samen om deze ambitie te realiseren die ook naadloos aansluit bij op de ambities van de Provincie en het Rijk richting 2050. Met het voornemen wordt een milieuhinder veroorzakend agrarisch bedrijf verplaatst, waarmee de gewenste afronding van het stedelijk gebied kan worden gerealiseerd en daarnaast een recreatief aantrekkelijk stedelijk uitloopgebied en overgangszone naar het buitengebied kan worden gerealiseerd. Voor de nadere uitwerking hiervan heeft de gemeente momenteel beleid in voorbereiding.

Met het voornemen vindt tevens sloop van overtollige bebouwing plaats en wordt waar mogelijk erfverharding weggenomen Met de verplaatsing wordt daarnaast aan het agrarisch bedrijf nieuw ontwikkelingsperspecief geboden om op een duurzame wijze zijn agrarische bedrijfsvoering te kunnen continueren. Met de noodzakelijke aardbeienstellingen kan duurzaam met de waterhuishouding van het agrarisch bedrijf worden omgegaan. De onderliggende gronden worden ingezaaid met gras en kruidenmengsel en behoeven niet te worden verhard. Met de aanvullende landschappelijke inrichtingsmaatregelen op de achterliggende gronden kan het gebruik van dit gebied als recreatief uitloopgebied worden versterkt. Met het planvoornemen wordt de aanleg en het onderhoud van de historisch aanwezige populieren gewaarborgd. Daarnaast wordt met de maatregelen een bijdrage geleverd aan de versterking van het coulisselandschap door het terugbrengen van het historisch meer kleinschalig kampenlandschap. Tenslotte wordt invulling gegeven aan het klimaatadaptatief inrichten van de leefomgeving. Gelet op voorstaande is het planvoornemen in lijn met de visie 'Omgevingsvisie Best'. 3.3.2 Structuurvisie Buitengebied Op 4 april 2016 is de “Structuurvisie Buitengebied” vastgesteld door de gemeenteraad van Best. Deze structuurvisie is een partiële herziening van de ‘Structuurvisie Best 2030’.

In 2011 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Best 2030 vastgesteld. Dit document is van toepassing op het gehele grondgebied van de gemeente Best (de bebouwde kom en het buitengebied) en schetst het ruimtelijke toekomstbeeld tot 2030. De gemeente wil voor haar buitengebied een verdiepingsslag van de Structuurvisie Best 2030 maken door een nieuwe structuurvisie op te stellen, specifiek voor het buitengebied. De Structuurvisie Best 2030 geeft aan wat de overkoepelende doelen zijn voor de gemeente Best. De structuurvisie voor het buitengebied maakt keuzes op basis van actuele ontwikkelingen in het landelijke gebied (zoals wonen en werken, veehouderij, milieu) en gaat specifiek in op onderwerpen als landschap, landbouw en recreatie. De gemeente Best biedt in haar buitengebied ruimte voor economische ontwikkeling in samenhang met behoud en ontwikkeling van de omgevingskwaliteiten landschap, natuur en woon- en leefmilieu. De functie van het buitengebied is drieledig: Productiegebied Verblijfsgebied Natuurlijk kapitaal De gemeente staat dus open voor nieuwe initiatieven (‘nodigt uit’), maar stelt tegelijk eisen aan (het behoud en de versterking van) de omgevingskwaliteit. Het uitbreiden van bestaande of toekennen van nieuwe functies dient gepaard te gaan met een kwaliteitsverbetering van het landschap. Hiervoor geldt het adagium ‘voor wat, hoort wat’.

Dat betekent dat het initiatief een bijdrage levert aan de economische, ecologische, ruimtelijke en sociaal-maatschappelijke vitaliteit van het buitengebied. Als leidraad hiervoor dient de ‘Landschapsinvesteringsregeling Best’.

40

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Uitsnede visiekaart Structuurvisie Buitengebied met globale ligging plangebied lichtblauw omlijnd Het plangebied is op basis van de 'Structuurvisie Buitengebied' gelegen binnen de zoneringen 'Agrarisch-recreatief landschap' en 'Gebied voor dorpsuitbreiding'. Het onderdeel van het plangebied ten zuiden van de Mosselaarweg is aangeduid als 'Gebied voor dorpsuitbreiding', waaraan met de recente woningbouwplannen en het bestemmingsplan 'Aarlesche Erven' reeds invulling wordt gegeven. Het kampenlandschap, dit is het agrarisch gebied tussen de bebouwde kom van Best en de heide en natuurgebieden in het noorden, is een open agrarisch gebied. De landelijke sfeer, cultuurhistorische waarden en de rustiek zijn belangrijke kenmerken van dit landschap. Het gebied wordt gekenmerkt door een landschap dat in de loop der tijd is veranderd als gevolg van schaalvergroting in de landbouw. Binnen de landbouw maken agrarische bedrijven steeds meer hun eigen, specifieke ontwikkeling door. Bedrijven groeien door, verbreden hun activiteiten en/of staken hun agrarische bedrijfsvoering en starten met iets geheel nieuws. Dit betekent dat het (toekomstige) overheidsbeleid zich in steeds grotere mate zal moeten ontwikkelen naar een minder reguliere en meer specifieke benadering van agrarische bedrijven (‘eigen schaal’).

De gemeente Best is zich bewust van de veranderingen die zich binnen de landbouw voltrekken, staat open voor deze nieuwe benadering en wil onderzoeken op welke wijze het toekomstige gemeentelijke beleid hierop kan inspelen. De functie landbouw blijft in grote delen van het gebied richtinggevend naast het versterken van dagrecreatief medegebruik. Te denken valt aan verbrede landbouwfuncties als educatie op de boerderij, verkoop van streekproducten, een boerenterras en de organisatie van workshops. Verder is ruimte voor niet-agrarische bedrijvigheid in de vorm van ambachtelijke bedrijfjes en dienstverlening (kantoor aan huis). Bij vestiging van nieuwe bedrijven worden bestaande (agrarische) bedrijven niet belemmerd in hun bedrijfsvoering. Verdichting van het gebied bij eventuele ontwikkeling van agrarische bedrijven en dagrecreatieve voorzieningen is door de huidige schaal van het landschap geen groot probleem, mits dit wordt aangegrepen om de ontwikkelingen groener in te passen. Dit betekent niet dat ze compleet aan het zicht onttrokken moeten worden, want ze vormen een herkenbaar onderdeel van het landschap. Door (erf)beplanting en houtsingels wordt de impact van meer bebouwing verzacht, terwijl de ruimtelijke en ecologische kwaliteit kunnen toenemen.

Het versterken van het landschappelijk raamwerk door middel van laanbeplantingen (bijvoorbeeld eenzijdig) kan routes markeren en het gebied aantrekkelijker maken en minder kwetsbaar voor verdichting.De intentie is om verdwenen landschapselementen als bosjes, hagen, houtwallen, solitaire bomen en bermen akkerranden terug te brengen en op enkele passende plekken nieuwe landschapselementen te realiseren.

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

41

Hiermee wordt het landschappelijke raamwerk versterkt en de ecologische én recreatieve belevingswaarde verhoogd. Het kampenlandschap kan op deze manier met bewoners en gebruikers worden versterkt en hersteld. Gevolg planvoornemen Met het planvoornemen worden de agrarische bedrijven aan de Mosselaarweg 5 en 7 gesaneerd. De huidige bedrijfswoningen worden op beide locaties omgezet naar reguliere burgerwoningen, waar bij de Mosselaarweg 7 tevens een woningsplitsing plaatsvindt. Tevens wordt op het tussenliggend perceel een twee-onder-een-kapwoning gerealiseerd door de inzet van een Ruimte-voor-Ruimtetitel. De bedrijfsactiviteiten worden verplaatst naar verworven gronden ten noorden van de Mosselaarweg, waar tevens een bedrijfswoning en -gebouw gerealiseerd zal worden. De bedrijfsactiviteiten betreffen 3 hectare teeltondersteunende voorzieningen ten behoeve van aardbeienteelt op stellage en ten behoeve van kersenteelt. Op basis van de Structuurvisie Buitengebied wordt maatwerk ten behoeve van dergelijke initiatieven geboden. Met onderhavig planvoornemen wordt invulling gegeven aan de doorontwikkeling en een duurzaam perspectief voor de aardbeienkwekerij. Voorliggend plan is hiermee in lijn met de Structuurvisie Buitengebied.

3.3.3 Beleid vrijkomende agrarische bebouwing Op 9 december 2019 is een nieuw beleidskader voor Vrijkomende Agrarische Bebouwing door de gemeenteraad vastgesteld. De nieuwe koers richt zich op: a. b. c. d. e. f.

het geven van meer ontwikkelingsruimte aan niet-agrarische functies; het stimuleren van sloop; het veranderen van onze werkwijze, houding en het aannemen van andere rollen; het introduceren van nieuwe instrumenten; het introduceren van een dynamisch afwegingskader als hulpmiddel; het managen van verwachtingen, het maken van heldere afspraken, handhaafbare voorwaarden en een effectieve controle en handhaving

Om vorm te geven aan bovenstaande nieuwe koers zijn een aantal beleidswijzigingen voorgesteld met betrekking tot hergebruik: het toestaan van kleinschalige gebiedsvreemde functies; nieuwbouw, uitbreiding van bebouwing en het vergroten bouwperceel niet meer altijd uitsluiten; het loslaten van het onderscheid tussen bebouwingsconcentraties en het overige buitengebied; ook mogelijkheden voor hergebruik bieden aan percelen die geen agrarische bestemming meer hebben; het loslaten van de koppeling tussen zorg- en recreatieve functies en een actief agrarisch bedrijf; meer mogelijkheden geven aan hergebruik van cultuurhistorische bebouwing, zowel boerderijen als gebouwen en/of ensemble van gebouwen; mogelijkheden bieden voor bedrijven uit milieucategorie 3 met een impact te vergelijken met milieucategorie 1 en 2; het mogelijk maken van een bedrijfsverzamelgebouw, waarin meerdere kleinschalige bedrijven zich vestigen op 1 perceel. In de notitie is tevens een kwalitatief afwegingskader opgenomen, waarin maatwerk centraal staat. Het is geen nieuwe 'wet' met harde randvoorwaarden maar dient als hulpmiddel op een afweging op maat te maken. Het afwegingskader voorziet in de behoefte aan de voorkant meer inzicht te verschaffen in hoe de gemeente omgaat met ruimtelijke initiatieven op vrijkomende agrarische locaties.

Ontwikkelingen moeten in ieder geval voldoen aan een aantal basisprincipes, te weten: 1.

42

passend binnen de doelstellingen van ons buitengebied en een toegevoegde waarde hebben;

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

2. 3. 4.

passend bij de gebiedskenmerken en – kwaliteiten; naar aard, impact en omvang passend op de locatie en niet concurreren met functies op het bedrijventerrein of in ons centrum.; bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit.

Gebiedseigen functie krijgen meer ontwikkelruimte dan gebiedsvreemde functies. Het landelijke gebied van Best is als onderdeel van nationaal landschap Het Groene Woud een aantrekkelijk gebied om te wandelen, te fietsen, paard te rijden, natuur te beleven of een terras te bezoeken. Het is een belangrijke ‘achtertuin’ van de stadsregio Eindhoven: het leent zich prima voor recreatie ‘om de hoek’. De karakteristiek van het buitengebied van Best is kleinschalig, overwegend agrarisch en rustiek.

Gevolg planvoornemen Met het planvoornemen worden de agrarische bedrijven aan de Mosselaarweg 5 en 7 gesaneerd. De huidige bedrijfswoningen worden op beide locaties omgezet naar reguliere burgerwoningen, waar bij de Mosselaarweg 7 tevens een woningsplitsing plaatsvindt. Tevens wordt op het tussenliggend perceel een twee-onder-een-kapwoning gerealiseerd door de inzet van een Ruimte-voor-Ruimtetitel. De bedrijfsactiviteiten worden verplaatst naar verworven gronden ten noorden van de Mosselaarweg, waar tevens een bedrijfswoning en -gebouw gerealiseerd zal worden. Met onderhavig planvoornemen wordt invulling gegeven aan de doorontwikkeling en een duurzaam perspectief voor de aardbeienkwekerij en wordt daarnaast met behulp van landschapsmaatregelen de beleef- en gebruikswaarde van achterliggende agrarische gronden versterkt. Voorliggend plan is hiermee in lijn met de beleidsnota vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing.

3.3.4 LandschapsinvesteringsregelingBest 2019 In artikel 3.9 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant zijn regels opgenomen ten aanzien van de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Naast bescherming van de ruimtelijke kwaliteit wil de provincie Noord-Brabant ontwikkelingsruimte bieden in het buitengebied mits een ontwikkeling bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Dit houdt in dat wanneer uitbreiding van het stedelijk ruimtebeslag ten koste van het buitengebied onontkoombaar is, die uitbreiding gepaard gaat met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit elders in het buitengebied. In de Verordening ruimte is deze rood-met-groen-koppeling vertaald in het principe van ‘kwaliteitsverbetering van het landschap’. In 2013 zijn eerder afspraken tussen de provincie en de gemeente Best vastgelegd in de ‘Landschaps-investeringsregeling gemeente Best’ (hierna de LIR). In die regeling is aansluiting gezocht op de regeling zoals die voor de Kempengemeenten is opgesteld. De afgelopen jaren is praktijkervaring opgedaan met de regeling, waarbij naar voren is gekomen dat het beleid niet altijd eenduidig en makkelijk toepasbaar is. In de actualisatie van 2019 is dit hersteld.

Deze LIR is van toepassing op alle ontwikkelingen in het buitengebied die op basis van het geldende bestemmingsplan niet rechtstreeks zijn toegestaan, maar waaraan vanuit ruimtelijke overwegingen toch medewerking kan worden verleend. Niet alle ontwikkelingen hebben een even grote negatieve impact op de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Bovendien is een onderscheid te maken tussen ontwikkelingen die thuishoren in het buitengebied en ontwikkelingen die dat minder doen, zoals wonen of niet-agrarische bedrijfsfuncties. De impact wordt onder meer bepaald door: De omvang van de ontwikkeling (is daarvoor vergroting bestemmingsvlak of bouwvlak nodig) De vraag of sprake is van nieuw ruimtebeslag of dat gebruik wordt gemaakt van bestaande bebouwing De aard van de locatie en de omgeving De aard van de ontwikkeling en de mogelijke hinder voor de omgeving (verkeersaantrekkende werking, geluid, milieucategorie)

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

43

De vraag of sprake is van een (traditioneel) gebiedseigen of gebiedsvreemde ontwikkeling De ’gewenstheid‘ van een ontwikkeling vanuit een (sectorale) beleidswens Rekening houdend met deze impact op de omgeving worden 3 categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen onderscheiden. De categorieën luiden: Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen die geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap vereisen. Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt vormgegeven door te voorzien in een goede landschappelijke inpassing. Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de basisinspanning voor kwaliteitsverbetering wordt vormgegeven door een goede landschappelijke inpassing en een extra bijdrage. Ontwikkelingen in categorie 3 zijn alle ontwikkelingen (op ontwikkelingen in de buitencategorie na) die niet passen in de categorieën 1 of 2. Daar waar ontwikkelingen omvangrijker zijn en/of meer ruimtelijke gevolgen hebben, wordt een basisinspanning-plus vereist. De investeringsverplichting betreft in alle gevallen in ieder geval een goede landschappelijke inpassing op basis van een goedgekeurd inrichtingsplan, zoals beschreven voor ontwikkelingen in categorie 2. Naast de landschappelijke inpassing wordt op basis van oppervlakten van een ontwikkeling een extra bijdrage vastgesteld.

In categorie 3 vallen veelal ontwikkelingen die wel ruimtelijk inpasbaar zijn, maar die een beduidende invloed hebben op de omgeving. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om ontwikkelingen waarbij vergroting van de vigerende bouwmassa/-oppervlakte, vergroting van het vigerende bestemmingsvlak en/of bestemmingswijziging aan de orde is. Buitencategorie: Niet elke ontwikkeling is bij voorbaat te vangen in één van bovenstaande categorieën. Initiatieven kunnen daarvoor te complex zijn, hebben door bijzondere omstandigheden minder financieel draagvlak of dragen op geheel andere wijze bij aan de kwaliteit van het landschap. Ook kan een project een zeer grote of juist vrijwel geen impact op de omgeving hebben. Dat maakt het noodzakelijk om de vrijheid te houden maatwerk te leveren. In elk geval zal dit zijn bij initiatieven die vallen onder de planmatige stedelijke ontwikkelingen en infrastructuur. Daarnaast is het realiseren van een woning op basis van artikel 8.2 en artikel 9.2 Verordening ruimte (kwaliteitsverbeteringen in bebouwingsconcentraties binnen zoekgebied verstedelijking) slechts toegestaan bij een kwaliteitsverbetering die gelijkwaardig is met de aanschaf van een Ruimte-voor-Ruimtetitel. De benodigde kwaliteitsverbetering wordt daarbij dus niet berekend op basis van bovenstaande categorieën.

Ook bij de realisatie van woningen door middel van de aankoop van een Ruimte-voor-Ruimtetitel (artikel 6.8 en 7.8 Verordening ruimte) vindt de kwaliteitsverbetering elders plaats en wordt er niet berekend op basis van bovenstaande categorieën. Gevolg planvoornemen Met het planvoornemen worden de agrarische bedrijven aan de Mosselaarweg 5 en 7 gesaneerd. De huidige bedrijfswoningen worden op beide locaties omgezet naar reguliere burgerwoningen, waar bij de Mosselaarweg 7 ook nog een woningsplitsing plaatsvindt. Tevens wordt op tussenliggend perceel (tussen Mosselaarweg nr. 5 en nr. 7) een twee-onder-een-kapwoning met de inzet van een Ruimte-voor-Ruimtetitel gerealiseerd. De bedrijfsactiviteiten worden verplaatst naar verworven gronden ten noorden van de Mosselaarweg, waar tevens een bedrijfswoning en -gebouw gerealiseerd zal worden. Aangrenzende gronden

44

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

zullen worden aangewend voor de realisering van permanente teeltondersteunende voorzieningen. De omschakeling van een (agrarische) bedrijfswoning naar burgerwoning kan als een categorie 1 ontwikkeling worden beschouwd, mits er sprake is van afname bebouwing of verkleining bouwvlak. Dit betekent dat voor de omzetting van de (agrarische) bedrijfswoning naar burgerwoning van Mosselaarweg 5 geen (extra) kwaliteitsverbetering is vereist, maar een goede landschappelijke inpassing volstaat. Daarnaast geldt voor de voorgenomen oprichting van de twee onder een kap Ruimte voor ruimte woning, dat bij aankoop van een Ruimte voor Ruimte titel de hiervoor benodigde kwaliteitsverbetering elders plaats vindt en derhalve niet behoeft te worden berekend op basis van de categorieën conform de Landschapsinvesteringsregeling van gemeente Best. Behoud van de cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij aan de Mosselaarweg 7 vindt plaats op basis van de provinciale regeling 'Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit'. Dit betekent concreet dat ten behoeve van het behoud van de woning een investering van €125.000,- wordt vereist ter verbetering van de omgevingskwaliteit. Deze investering kan worden gerealiseerd door aankoop van een extra Ruimte voor Ruimte titel, storting in een gemeentelijk landschapsfonds en/of door het uitvoeren van aanvullende fysieke maatregelen in het plan.

Hiervoor is geen nadere berekening op basis van de categorieën conform de Landschapsinvesteringsregeling van gemeente Best noodzakelijk. Op basis van de vastgestelde gemeentelijke landschapsinvesteringsregeling wordt de oprichting van teeltondersteunende voorzieningen als een categorie 2 ontwikkeling beschouwd. Voor dergelijke ontwikkelingen wordt een landschappelijke inpassing vereist, maar is geen aanvullende extra kwaliteitsverbetering noodzakelijk. De hervestiging van het agrarisch bedrijf ten noorden van de Mosselaarweg dient als een categorie 3 ontwikkeling te worden beschouwd.

Er is een methodiek opgesteld om voor de ruimtelijke ontwikkelingen behorend tot categorie 3 kwantitatief de minimale omvang te bepalen van de investering die gedaan moet worden ten behoeve van kwaliteitsverbetering van het landschap, de zogenaamde basisinspanning. Allereerst moet er een kwalitatief goede landschappelijke inpassing worden gerealiseerd conform de uitgangspunten zoals opgenomen in de bijlage. Daarnaast wordt er een standaardbedrag per m² gerekend. De volgende bedragen worden gehanteerd: Uitbreiding bestemmingsvlak/ bouwvlak/ bebouwing: € 2,-/m2 Uitbreiding bestemmingsvlak/ bouwvlak/ bebouwing niet-agrarisch bedrijf (niet zijnde recreatie, agrarisch-technisch hulpbedrijf, agrarisch verwant bedrijf, maatschappelijke voorziening, statische opslag): € 5,-/m² Uitbreiding bestemmingsvlak (onbebouwd): € 1,-/m² Functiewijziging zonder uitbreiding bestemmingsvlak/ bouwvlak/ bebouwing: € 1,- /m² bestemmingsvlak Aanleg zonnevelden: € 1,-/m² Met de verplaatsing van het agrarisch bedrijf vindt een netto toename van het agrarisch bouwvlak plaats van 1,0 ha. Het nieuwe bouwvlak heeft weliswaar een omvang van 1,5 ha, maar de omvang van de bestaande bouw-/bestemmingsvlakken neemt tevens met ca 0,5 ha af. Voor uitbreiding van het bestemmingsvlak voor het agrarisch bedrijf geldt een kwaliteitsbijdrage van €2,- / m2 verplicht.

Derhalve is ten behoeve van de voorgenomen verplaatsing een aanvullende bijdrage van van ca. €20.000,- noodzakelijk. Er kan op meerdere manieren een geïnvesteerd worden in kwaliteitsverbetering van het landschap. Dit kan betreffen een: Aanleg of herstel van natuur- en landschapselementen ter versterking van de landschapsstructuur; Aanleg recreatieve voorzieningen ten behoeve van extensief recreatief medegebruik (bankjes, wandelpaden, bebording, etc);

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

45

Fysieke inrichtingsmaatregelen gericht op behoud en herstel van cultuurhistorie en archeologie; Sloop van (niet cultuurhistorisch waardevolle) gebouwen/stallen/kassen en verwijderen verharding; Fysieke bijdrage aan realisering Natuurnetwerk Brabant (NNB) en ecologische verbindingszones (EVZ’s); Maatregelen ten behoeve van klimaatadaptatie. Ten behoeve van het voornemen zal worden voorzien in een gedegen landschappelijke inpassing, maar zullen daarnaast ook aanvullende landschappelijke maatregelen worden genomen, zie ook paragraaf 2.4. Op basis van de aanvullende kwaliteitsberekeningen, zoals opgenomen in de bijlage van het landschappelijk inpassingsplan Mosselaarweg 16 zoals opgenomen in Bijlage 13 van de toelichting samen met de kwaliteitsberekening, zoals opgenomen in de bijlage van het landschappelijk inpassingsplan Mosselaarweg 5-7 in Bijlage 12 van de toelichting is de omvang van vereiste fysieke tegenprestatie in de vorm van de aanvullende landschapsverbeteringsmaatregelen (aanvullend op de landschappelijke inpassing) op basis van de Stila berekend, ter hoogte van €144.738,20 respectievelijk € 10.522,15, wat leidt tot een fysieke tegenprestatie van in totaal €155.260,35.

Hieruit blijkt dat met de voorgenomen landschapsverbeteringsmaatregelen wordt voldaan aan de vereiste fysieke tegenprestatie voor realisering van een woning, te weten €125.000,- alsmede de (planologische) uitbreiding van het agrarisch bouwvlak ter waarde van €20.000,-.. De totaal vereiste tegenprestatie bedraagt daarmee in totaal €145.000,- Via een voorwaardelijke gebruiksbepaling is in de juridische regeling de realisering en instandhouding van de opgenomen landschapsverbeteringsmaatregelen op de betreffende gronden nader geborgd.

3.3.5

Nota visie duurzame energieopwekking

De gemeente Best heeft een taak in het zoeken naar een goede invulling voor het verduurzamen van de energiebehoefte. Hiertoe heeft de gemeenteraad op 2 november 2020 de 'Visie duurzame energieopwekking buitengebied Best' vastgesteld. Deze visie heeft als doel om kansen, mogelijkheden en voorwaarden voor duurzame energie in het buitengebied inzichtelijk te maken. Het biedt daarbij handvatten en spelregels om invulling te geven aan deze mogelijkheid. De visie geeft aan waar het opwekken van wind- en met name zonne-energie in het buitengebied mogelijk en toelaatbaar is. Als kansrijk voor het opwekken van duurzame energie in het buitengebied ziet de gemeente Best het benutten van de daken van woningen en (agrarische) bedrijven, inclusief schuren/loodsen. Hiervoor kan zowel bestaande als nieuwe bebouwing worden benut. Daarnaast is het mogelijk om de (bouw)kavels van (agrarische) bedrijven te benutten voor het opwekken van duurzame energie. Door dit inzicht wil de gemeente Best initiatieven op gang brengen waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de energietransitie binnen de gemeente Best.

46

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Uitsnede kaart totaal overzicht mogelijkheden duurzame energie Het grootst gedeelte van het buitengebied is sprake van een coulisselandschap dat gekenmerkt wordt door de aanwezigheid van linten, verspreide bebouwing en beplanting, een gevarieerd grondgebruik en een veelheid aan functies. Het noordelijk deel van het plangebied is gelegen binnen de aanduiding 'Groenblauwe mantel'. De gemeente ziet ter plaatse van het plangebied mogelijkheden voor het plaatsen van zonnepanelen, mits er wordt aangetoond dat er sprake is van het toevoegen van een landschappelijke meerwaarde en in de historische linten rekening wordt gehouden met de kenmerkende zichtlijnen en vergezichten vanaf het lint op het afwisselend ‘open en besloten’ coulisselandschap.

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

47

48

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Hoofdstuk 4 4.1

Milieutechnische aspecten

Bodem

Op basis van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening zijn gemeenten verplicht om bij een ruimtelijk plan een paragraaf over de bodemkwaliteit op te nemen. In deze paragraaf dient gemotiveerd te worden of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem. Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Zo mag een eventuele aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem en mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet. Bij overige ruimtelijke besluiten is ook een inzicht in de bodemkwaliteit nodig op basis van artikel 3.2 Algemene wet bestuursrecht. Toetsing Met het planvoornemen worden de agrarische bedrijven aan de Mosselaarweg 5 en 7 gesaneerd. De huidige bedrijfswoningen worden op beide locaties omgezet naar reguliere burgerwoningen. Ter plaatse van de cultuurhistorische waardevolle langgevelboederij op de Mosselaarweg 7 vindt tevens woningsplitsing plaats. Daarnaast wordt op het tussenliggend perceel een twee-onder-een-kapwoning gerealiseerd door de inzet van één Ruimte-voor-Ruimtetitel. De bedrijfsactiviteiten worden verplaatst naar verworven gronden ten noorden van de Mosselaarweg, waar tevens een bedrijfswoning en -gebouw gerealiseerd zal worden.

De gronden zullen daarnaast ingericht worden ten behoeve van permanente teeltondersteunende voorzieningen. Met het voornemen vindt toevoeging van burgerwoningen plaats, waarbij de huidige bestemmingen 'Agrarisch' respectievelij 'Agrarisch - agrarisch bedrijf' worden gewijzigd naar 'Wonen'. Indien sprake is van een planologische functiewijziging naar een 'gevoeligere' functie, dient te worden bezien of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse geschikt is voor het voorgenomen gebruik. Hierom zijn in dat kader diverse verkennend bodemonderzoeken uitgevoerd, die als Bijlage 2 (gronden ten noorden van de Mosselaarweg), Bijlage 3 (gronden direct ten zuiden van de Mosselaarweg) en Bijlage 4 (gronden zuidelijkst deel plangebied) bij de toelichting van dit bestemmingsplan zijn opgenomen. Uit de diverse onderzoeken kan navolgende worden geconcludeerd: Vooralsnog kan niet worden uitgesloten dat ter plaatse van het erf van Mosselaarweg 7 (zink en PAK's) en het achterliggende westelijke teeltveld (zware metalen) sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging (>25 m3 grond verontreinigd tot boven de interventiewaarde). Hiertoe is nader aanvullend onderzoek noodzakelijk. Daarnaast geven de aangetroffen bijmengingen met puin ter plaatse van het erf van Mosselaarweg 7 aanleiding tot het uitvoeren van een verkennend onderzoek naar asbest, conform NEN 5707.

De overig aangetroffen lichte verontreinigingen in de bovengrond vormen geen aanleiding tot het instellen van een nader onderzoek. De aanwezigheid hiervan vormt, gezien de concentraties, vanuit milieuhygiënisch oogpunt, geen bezwaar. Op basis van de onderzoeksresultaten behoeft voor de gronden ten noorden van de Mosselaarweg geen nader onderzoek plaats te vinden. Voor de agrarische gronden ten zuiden van Mosselaarweg geldt op basis van de onderzoeksrapportage dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien geen nader bodemonderzoek noodzakelijk is. In 2 grondmengmonsters is weliswaar een licht verhoogd gehalte asbest aangetoond. De gehalten overschrijden de detectiegrens, doch liggen ruim onder de helft van de grenswaarde. Op basis hiervan hoeft geen nader bodemonderzoek naar asbest in de bodem te worden uitgevoerd.

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

49

Wel is sprake van een lokale zink verontreiniging. De verontreiniging heeft een diepte van 100 centimeter en bevindt zich over een oppervlakte van circa 10 m². Het volume wordt geschat op 10 m³. Dit houdt in dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Indien ter plaatse (graaf)werkzaamheden gaan plaatsvinden dient een plan van aanpak te worden ingediend bij het bevoegd gezag ten behoeve van de verwijdering van de verontreiniging. Wanneer men grond van de locatie wil afvoeren dient men rekening te houden met afzetkosten. Een acceptant van de grond kan een aanvullend onderzoek eisen (lees partijkeuring). Op basis van dit onderzoek is de bovengrond indicatief als zijnde klasse AW2000 bestempeld. De ondergrond is indicatief bestempeld als klasse AW2000. Ter plaatse van de zinkverontreiniging wordt grond indicatief als klasse Niet toepasbaar beschouwd; Voor het gehele plangebied geldt, dat gelet op de aangetroffen concentraties in het grondwater het uitvoeren van een nader onderzoek naar de herkomst hiernaar niet noodzakelijk is.

Voor de gronden nabij het erf van Mosselaarweg 7 is een nader onderzoek uitgevoerd naar zink en PAK's alsmede asbest. Dit onderzoek is als Bijlage 5 bij de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd. Uit het verkennend onderzoek asbest volgt dat op het overwegend bebouwde en verharde terrein geen asbesthoudend materiaal is aangetroffen. In geen van de inspectiegaten is sprake van een overschrijding van de norm voor nader onderzoek naar asbest van 50 mg/kgds. Er is dan ook geen sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging met asbest. Uit het aanvullend onderzoek zware metalen ter plaatse van het erf van Mosselaarweg 7 volgt dat ter plaatse van gat G02 (boring 211 van het VBO) de bodemlaag onder het asfalt sterk verontreinigd is met zink. De omvang wordt geschat op maximaal 25 m3 (ca. 50 m2 x 0,5 m). Voor het overige is maximaal sprake van licht verhoogde gehaltes aan zware metalen. Bij huidig onderzoek is ter plaatse van boring 204 van voorgaand onderzoek een gehalte PAK’s aangetoond juist boven de achtergrondwaarden. Geconcludeerd wordt dat geen sprake is van sterk verhoogde gehaltes, dat het verhoogde gehalte destijds mogelijk veroorzaakt is door versmering met teerhoudend asfalt en een sanering ter plaatse niet noodzakelijk wordt geacht. Uit het aanvullend onderzoek zware metalen erf volgt dat boring 217 van voorgaand onderzoek is herplaatst als boring 301.

In de meest verdachte bodemlaag (1,0-1,5 m-mv) is het sterk verhoogde gehalte koper, lood en zink niet bevestigd. Aangenomen wordt dat bij een eventuele ontgraving de sterke verhoogde gehaltes niet kunnen worden teruggevonden. Op basis hiervan wordt een sanering weinig zinvol geacht. Daarnaast wordt opgemerkt dat: Wanneer ter plaatse van gat G02 (boring 211) graafwerkzaamheden zijn voorzien dat deze werkzaamheden dan als sanering dienen te worden beschouwd. Op basis van de huidige onderzoeksgegevens kan de sanering op basis van een plan van aanpak worden uitgevoerd. Om meer inzicht te verkrijgen kan een aanvullend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Hoewel ter plaatse van boring 301 geen sprake is van sterk verhoogde gehaltes wordt geadviseerd, indien er ter plaatse graafwerkzaamheden zijn voorzien, de verdachte bodemlaag (1,0-1,5 m-mv) afzonderlijk af te voeren. Voor het overige behoeven, op basis van de onderzoeksresultaten, geen restricties gesteld te worden aan toekomstige ontwikkeling van de onderzochte locatie. Op basis van de onderzoeksresultaten adviseert het bevoegd gezag de bovenlaag van de verharde gronden ter plaatse van Mosselaarweg 7 af te graven. Hiertoe is een voorwaardelijke verplichting aan de juridisch regeling toegevoegd.

Na het verwijderen van deze verhardingslaag dient een verkennend bodemonderzoek conform NEN5740 uitgevoerd te worden om te bepalen of de opgeschoonde bodem voldoet aan het toekomstige gebruik.

50

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Gevolg planvoornemen Gelet op bovenstaande vormt het aspect bodem geen belemmering voor het planvoornemen.

4.2

Geluid

Ten aanzien van geluid zijn de regels uit de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. De Wgh voorziet rond (gezoneerde) industrieterreinen, langs wegen en langs spoorwegen in zones en bevat tevens geluidsnormen en richtlijnen met betrekking tot de toelaatbare geluidsniveaus van de voorgenoemde geluidsbronnen. Indien een bestemmingsplan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron, of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt, dient volgens de Wgh een akoestisch onderzoek plaats te vinden bij het voorbereiden van de vaststelling van het bestemmingsplan. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen. Toetsing Met het planvoornemen worden de agrarische bedrijven aan de Mosselaarweg 5 en 7 gesaneerd. De huidige bedrijfswoningen worden op beide locaties omgezet naar reguliere burgerwoningen, waar bij de Mosselaarweg 7 ook nog een woningsplitsing plaatsvindt. Tevens wordt op het tussenliggend perceel een twee-onder-een-kapwoning gerealiseerd met de inzet van één Ruimte-voor-Ruimtetitel. De bedrijfsactiviteiten worden verplaatst naar verworven gronden ten noorden van de Mosselaarweg, waar tevens een bedrijfswoning en -gebouw gerealiseerd zal worden.

Met het planvoornemen worden geluidgevoelige objecten in de vorm van woningen gerealiseerd. De met het planvoornemen te realiseren woningen zijn gelegen in de nabije omgeving van de gezoneerde Mosselaarweg én de spoorlijn Boxtel-Eindhoven.

Akoestisch onderzoek wegverkeers- en spoorweglawaai Om in kaart te brengen of er ter plekke van de met het planvoornemen toegevoegde woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat, is een akoestisch onderzoek wegverkeers- en spoorweglawaai (Nipa, rapportnummer N222891.002/LHO, d.d. 6 november 2023, Bijlage 7) uitgevoerd. De resultaten hiervan worden hieronder weergegeven. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB als gevolg van het wegverkeer op zowel de Mosselaarweg als Aarleseweg met ten hoogste 5 dB wordt overschreden. Een aanvraag om een ‘hogere waarde’ is noodzakelijk. Het bevoegd gezag dient een hogere waarde wegverkeerslawaai voor de nieuwe woningen vast te stellen. Bij dit bestemmingsplan is hiertoe het bijbehorend ontwerp besluit hogere grenswaarden toegevoegd, zie Bijlage 8 van de regels. In de juridische regeling is middels een voorwaardelijke verplichting nader geborgd, dat de woningen ter plaatse van de aanduiding 'Geluidzone hogere grenswaarden' pas in gebruik mogen worden genomen als ze voldoen aan de voorwaarden uit het hogere grenswaardenbesluit. Op grond van het Bouwbesluit is de geluidwering van een nieuwe woning in standaarduitvoering tenminste 20 dB. Hieruit volgt dat de (gecumuleerde) geluidbelasting niet hoger mag zijn dan 53 dB om aan de richtwaarde van het binnengeluidniveau van 33 dB te voldoen.

Bij de berekende (ongecorrigeerde) geluidbelasting van ten hoogste 58 dB is een geluidwering van minimaal (58-33=)25 dB vereist. In beginsel moet met nader onderzoek aangetoond worden dat voor de desbetreffende woningen wordt voldaan aan de richtwaarde van het binnengeluidniveau. Voor nieuwe woningen met een geluidbelasting hoger dan 53 dB dient te worden aangetoond dat aan de eisen aan de (karakteristieke) geluidwering wordt voldaan. De geluidbelasting op alle bij het onderzoek betrokken woonfuncties als gevolg van het railverkeerslawaai

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

51

voldoet aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde.

Gevolg planvoornemen Gelet op bovenstaande vormt het aspect geluid geen belemmering voor het planvoornemen.

4.3

Geur

De Wet geurhinder en veehouderij betreft een wet waarmee de nationale regels inzake geurhinder te opzichte van de tot de veehouderijen behorende dierenverblijven vastgesteld zijn. De Wet geurhinder en veehouderij heeft tot doel het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van de geurbelasting, onder andere als gevolg van emissies door bedrijven. Met de in de Wet geurhinder en veehouderij opgenomen grenswaarden moet rekening gehouden worden bij beslissingen in het kader van de Wet milieubeheer. Nieuwe knelpunten moeten worden voorkomen.

In de Wet geurhinder een veehouderij zijn grenswaarden opgenomen voor de geurbelasting die een veehouderijbedrijf op en geurgevoelig object (bijvoorbeeld een woning) mag veroorzaken. Tevens gelden volgens de wet minimale afstanden tot woningen van derden. De grenswaarden worden weergegeven in odour units per vierkante meter lucht (ouE/m3). Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de ligging van een veehouderijbedrijf binnen of buiten de concentratiegebieden en de ligging van de veehouderijbedrijven binnen of buiten de bebouwde kom.

Toetsing In de directe omgeving van het plangebied zijn verschillende (intensieve) veehouderijen gelegen. Binnen een straal van 1 km zijn meerdere varkens-, pluimvee- en vleeskalverenhouderijen gelegen. Om te toetsen of dit een negatief effect heeft op het woon- en leefklimaat binnen het plangebied en de nieuwe woonfuncties, is een onderzoek geur en gezondheid (Pouderoyen Tonnaer, rapportnummer P217945.015.R2/EVO, d.d. 12 juli 2023, Bijlage 9) uitgevoerd. De resultaten hiervan worden hieronder weergegeven. Uit dit onderzoek volgt dat ter plaatse van de nieuwe woningen ten zuiden van de Mosselaarweg sprake is van een goed woon- en leefklimaat en ten noorden van de Mosselaarweg van een redelijk goed woon- en leefklimaat. Er wordt ter plaatse van alle woonfuncties voldaan aan de gezondheidskundige advieswaarden van maximaal 10 OUE/m3 achtergrondbelasting voor woonfuncties in het buitengebied. Ter plaatse van de nieuwe woningen is ten aanzien van de voorgrondbelasting van geur sprake van een ‘goed’ leefklimaat ter plaatse van Mosselaarweg 5, 7 en de nieuwe Ruimte voor Ruimte woningen sprake van een ‘redelijk goed’ leefklimaat en een ‘matig’ leefklimaat ter plaatse van de nieuwe bedrijfswoning en huisvesting voor seizoenarbeiders ter hoogte van Mosselaarweg 16.

De voorgrondbelasting ter plaatse van de nieuwe woonfuncties ligt ook onder de gezondheidskundige advieswaarde van maximaal 5 OUE/m3, behalve ter plaatse van de nieuwe bedrijfswoning en de huisvesting voor seizoenarbeiders ter hoogte van Mosselaarweg 16. De voorgrondbelasting voldoet hier echter wel aan de maximale 20% gehinderden die de provincie Noord-Brabant hanteert in de IOV (op basis van de Handreiking Wet geurhinder en veehouderij komt 20% overeen met maximaal 10 OUE/m3 en daar ligt de voorgrondbelasting ter hoogte van de bedrijfswoning en de huisvesting voor seizoenarbeiders ter hoogte van Mosselaarweg 16 ruim onder). Veehouderijen en andere bedrijven in de omgeving worden door de beoogde gebiedsontwikkeling niet in hun belangen geschaad. Er is geen sprake van extra beperkingen voor de bedrijfsvoering en bedrijfsontwikkeling ten gevolge van de omgekeerde werking van het bestemmingsplan.

52

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Gevolg planvoornemen Gelet op bovenstaande vormt het aspect geur geen belemmering voor het planvoornemen.

4.4

Luchtkwaliteit

De gevolgen voor de luchtkwaliteit worden beoordeeld op basis van de Wet ruimtelijke ordening, de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk), de AMvB 'Niet in betekenende mate' (het Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM. Er dient, ook na realisatie van het planvoornemen, sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij moet voldaan worden aan de geldende grenswaarden en luchtkwaliteitseisen. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Grenswaarden stikstofdioxide en fijn stof NIBM In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden: een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM1 0 (= 1,2 µg/m³); een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m2 bvo bij één ontsluitingsweg. Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) Het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) is gericht op mensen die verhoogd gevoelig zijn voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2). In het besluit is geregeld dat wanneer een gevoelige bestemming binnen een onderzoekszone van een rijks- of provinciale weg wordt gevestigd of uitgebreid, een luchtkwaliteitsonderzoek nodig is. Gevoelige bestemmingen zijn functies waarbinnen kinderen, ouderen en zieken verblijven, zoals scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Een woning of ziekenhuis is geen gevoelige bestemming conform het besluit.

De onderzoekszone van een rijksweg betreft 300 meter aan beide zijden van de weg, gemeten vanaf de rand van de weg. Voor een provinciale weg geldt hetzelfde, maar dan een zone van 50 meter. Goede ruimtelijke ordening

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

53

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. Toetsing Met het planvoornemen worden de agrarische bedrijven aan de Mosselaarweg 5 en 7 gesaneerd. De huidige bedrijfswoningen worden op beide locaties omgezet naar reguliere burgerwoningen, waar bij de Mosselaarweg 7 tevens een woningsplitsing plaatsvindt. Tevens wordt op tussenliggend perceel een twee-onder-een-kapwoning gerealiseerd met de inzet van een Ruimte-voor-Ruimtetitel. De bedrijfsactiviteiten worden verplaatst naar verworven gronden ten noorden van de Mosselaarweg, waar tevens een bedrijfswoning en -gebouw gerealiseerd zal worden.