24048.4 - NIEUWE VERSIE - TOELICHTING Bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16 (VERSIE 30-5-2024)

Bestemmingsplan - Toelichting -

Mosselaarweg 5-7-16 Gemeente Best

BESTEMMINGSPLAN - Toelichting -

Mosselaarweg 5-7-16 Gemeente Best

IDN-nummer:

NL.IMRO.0753.bpmosselaarweg7eo-VG01

Status:

vastgesteld

Datum:

10 juni 2024

Locatie Nijmegen Wijchenseweg 102 6538 SX Nijmegen 024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Locatie Rosmalen Berlicumseweg 6D 5248 NT Rosmalen

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4

5 5 6 7

Aanleiding en doel Ligging plangebied Geldende bestemmingsplannen Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Plangebied en planontwikkeling

9

2.1 2.2 2.3 2.4

9 11 14 17

Omgeving van het plangebied Huidige situatie van het plangebied Planvoornemen Landschappelijke inpassing

Hoofdstuk 3 Beleid

25

3.1 3.2 3.3

25 27 37

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4 Milieutechnische aspecten

49

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12

49 51 52 53 56 59 62 64 72 74 76 77

Bodem Geluid Geur Luchtkwaliteit Bedrijven- en milieuzonering Externe veiligheid Natuur Water Archeologie en cultuurhistorie Verkeer en parkeren Infrastructuur Mer - beoordeling

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

79

5.1 5.2

79 79

Algemeen Toelichting, regels en verbeelding

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

81

6.1 6.2

81 81

Financiële uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

3

Toelichting

4

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Ten behoeve van de gewenste afronding van een stedelijke ontwikkeling (uitbreiding Aarlesche Erven) zijn door de gemeente gronden aangekocht, die in eigendom waren van een bestaande aardbeienkwekerij. Ten behoeve van een duurzame bedrijfsvoering worden de agrarische bedrijfsactiviteiten van dit tuinbouwbedrijf aan de Mosselaarweg 5 en 7 verplaatst naar door initiatiefnemer inmiddels verworven gronden ten noorden van de Mosselaarweg, waar tevens een bedrijfswoning en bedrijfsgebouw gerealiseerd zullen worden. Op aangrenzende gronden zullen permanente teeltondersteunende voorzieningen in de vorm van hoofdzakelijk aardbeienstellingen worden opgericht ten behoeve van de bedrijfsvoering. Daarnaast worden met het planvoornemen de bestaande agrarische bedrijfslocaties aan de Mosselaarweg 5 en 7 gesaneerd. De huidige bedrijfswoningen worden op beide locaties omgezet naar reguliere burgerwoningen, waarbij het cultuurhistorische boerderijpand aan de Mosselaarweg 7 tevens zal worden gesplitst. Daarnaast wordt op het tussenliggende perceel een twee-onder-een-kap woning gerealiseerd door de inzet van een Ruimte-voor-Ruimtetitel. De ontwikkeling is niet direct mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging ex. artikel 3.1 Wro noodzakelijk.

Met deze herziening van het bestemmingsplan dient aan de hand van deze toelichting aangetoond te worden dat de ontwikkeling voldoet aan de eis van een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Mosselaarweg in het buitengebied ten noordwesten van de kern Best en bestaat uit 2 deelgebieden. Het deelgebied ten noorden van de Mosselaarweg is kadastraal bekend als gemeente Best, sectie K, perceelnummers 37, 38, 40 en 3648. Het deelgebied ten zuiden van de Mosselaarweg is kadastraal bekend als gemeente Best, sectie K, perceelnummer 1821, 3926 (deels), 4256 (deels), 4293 en 4294.

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

5

Luchtfoto met globale ligging plangebied rood omlijnd

1.3

Geldende bestemmingsplannen

De planologische situatie binnen het plangebied is vastgelegd in het inwerking getreden bestemmingsplan 'Buitengebied Best 2021' (vastgesteld 26-09-2022). De gronden ten noorden van de Mosselaarweg zijn bestemd als 'Agrarisch met waarden Landschapswaarden'. De percelen aan de Mosselaarweg 5 en 7 zijn bestemd als 'Agrarisch- Agrarisch bedrijf' en omliggende percelen zijn bestemd als 'Agrarisch'. Tevens gelden binnen het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' (deels), 'Waarde - Archeologie 4' (deels) en 'Waarde Archeologie 5' (deels) én zijn de functieaanduidingen 'specifieke vorm van verkeer - onverharde wegen', 'specifieke vorm van agrarisch - permanente teeltondersteunende voorzieningen' en 'cultuurhistorische waarden' opgenomen. Daarnaast is het plangebied gelegen binnen de gebiedsaanduidingen 'overige zone attentiezone waterhuishouding' (ter bescherming van de waterhuishouding van het NNB), 'overige zone esdekken agrarisch' (heeft betrekking op de toegestane verstoringsdiepte in het kader van de archeologische beschermingswaarden van de ondergrond), 'overige zone - groenblauwe mantel' (ten behoeve van behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en ecologische/landschappelijke waarden) en 'vrijwaringszone - radar (ten behoeve van een bouwverbod van bebouwing hoger dan 90 meter boven NAP).

6

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Best 2021' met globale ligging plangebied rood omlijnd

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 het project nader omschreven door de planomgeving, de huidige situatie en het planvoornemen te beschrijven. In Hoofdstuk 3 wordt het planvoornemen vervolgens getoetst aan de vigerende beleidskaders op verschillende niveaus (Rijk, provincie en gemeente). In Hoofdstuk 4 wordt het planvoornemen getoetst aan de hand van relevante milieu- en omgevingsaspecten, waarna in Hoofdstuk 5 de juridische aspecten van het plan worden toegelicht. Tenslotte komen in Hoofdstuk 6 de maatschappelijke en economische haalbaarheid van het plan aan bod.

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

7

8

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Hoofdstuk 2 2.1

Plangebied en planontwikkeling

Omgeving van het plangebied

Het plangebied is gelegen ten noordwesten van de kern Best en de in ontwikkeling zijnde recente uitbreidingswijk Aarlesche Erven, ten westen van de spoorlijn Boxtel-Best én de Rijksweg A2.

Uitsnede topografische kaart, met globale situering planlocatie toekomstig agrarisch bedrijf (blauw gemarkeerd), huidige agrarische bedrijven (rood gemarkeerd) Het gebied maakt onderdeel uit van het Groene Woud en het Van Gogh Nationaal Park. Dit nationaal landschap gelegen, tussen de stedendriehoek 's-Hertogenbosch, Eindhoven en Tilburg, betreft een beekdallandschap waar van noord naar zuid de beekdalen van de Dommel, de Beerze, de Reusel en een deel van de Aa doorheen lopen. Het gebied omvat meerdere natuurgebieden, bestaande uit bossen, moerassen, heide, boerenland (waaronder agrarisch populierenlandschap) en karakteristieke stads- en dorpsgezichten.

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

9

De Mosselaarweg vormt een verbindingsweg door het landelijk gebied met verschillende functies (burgerwoningen, agrarische en niet-agrarische functies en voorzieningen). De Mosselaarweg is van oudsher omgeven door de inheemse bomensoort de populier, een soort die in de directe omgeving van het plangebied op verschillende plekken terug te vinden is. De weg bevindt zich in de overgangszone tussen het stedelijk en agrarisch gebied.

10

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Luchtfoto wijdere omgeving met globale ligging plangebied

2.2

Huidige situatie van het plangebied

Ten zuiden van de Mosselaarweg zijn een tweetal agrarische bedrijven gelegen op Mosselaarweg 5 en 7. Aan de Mosselaarweg 5/7 is van oudsher circa 5 ha cultuurgrond beschikbaar voor het tuinbouwbedrijf. Daarnaast worden op diverse locaties kavels grond gehuurd (ca 40 ha), ten behoeve van de teelt van pioenrozen (ca. 19 ha), miscanthus (ca. 7 ha) en zogeheten wachttbedteelt van aardbeienplanten (ca 13 ha). Ter plaatse van Mosselaarweg 7 bevindt zich een cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij (1). Op het achtererf zijn naast erfverharding een tweetal bedrijfsgebouwen gelegen ten behoeve van het aanwezige agrarische bedrijf in de vorm van een aardbeienkwekerij (3 en 4). Daarachter zijn een watersilo (5) en bijgebouw (6) voor de huisvesting van seizoenarbeiders gelegen. Op Mosselaarweg 5 (2) bevindt zich uitsluitend een bedrijfswoning met inpandige garage en erfverharding.

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

11

Situatieschets huidige situatie binnen plangebied De gronden binnen het plangebied op het achterterrein van Mosselaarweg 5 en 7 worden grotendeels benut voor permanente teeltondersteunende voorzieningen (omvang in totaal ca 4,5 ha) deels in de vorm van gedeeltelijk overkapte stellingen ten behoeve van de aardbeienkwekerij.

12

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Obliek aardbeienkwekerij Mosselaarweg 5 en 7 De gronden ten noorden van de Mosselaarweg zijn in de huidige situatie nog onbebouwd en feitelijk in gebruik als grasland/landbouwgrond.

Obliek onderdeel plangebied ten noorden van Mosselaarweg en in huidige situatie in gebruik als grasland/landbouwgrond Ook de percelen achter de beoogde toekomstige bedrijfslocatie zijn in regulier agrarisch gebruik als weide en akker. Er zijn op de percelen weinig tot geen landschapselementen aanwezig, alleen enkele sloten met

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

13

grasbermen. Daarnaast is er een herkenbaar historisch pad met aan beide zijden een sloot.

2.3

Planvoornemen

Het voornemen behelst het verplaatsen van de bestaande aardbeienkwekerij naar de overkant van de Mosselaarweg, waar een nieuw bedrijfsgebouw wordt opgericht voor de verwerking van de aardbeien, kersen, bloemen en miscanthus. Aansluitend aan het nieuw te realiseren bouwvlak worden ten behoeve van de aardbeien- en kersenteelt teeltondersteunende voorzieningen gerealiseerd in de vorm van gootstellingen, regenkappen en/of hagelnetten. Daarnaast wordt een nieuwe bedrijfswoning gerealiseerd en wordt een openbaar toegankelijke pluktuin met paviljoen gerealiseerd. Het bedrijf wil haar bedrijfsvoering op de nieuwe locatie verder verduurzamen en nog meer focussen op lokale afzet van haar fruitproducten. Daarnaast wordt bijgedragen aan de overgang naar meer duurzame gewassen door middel van teelt en verwerking van Miscanthus, dat geschikt is voor vele hoogwaardige toepassingen en een bijdrage levert aan de reductie/vastlegging van CO2. In het hiertoe opgesteld advies van de Adviescommissie Agrarische Bouwaanvragen wordt gesteld dat, op basis van de voortzetting van het huidige tuinbouwbedrijf, ruimtelijk-economische belangen voor de langere termijn aanwezig zijn om te komen tot een verplaatsing van de bedrijfsvoering. Dit advies is als Bijlage 1 bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen.

De voorgestelde verplaatsingslocatie aan de overzijde van de Mosselaarweg biedt, met name gelet op de omvang van de vestigingskavel en direct aangrenzende gronden (in totaal ca 14,5 ha), goede mogelijkheden voor de efficiënte en doelmatige exploitatie van een tuinbouwbedrijf. Bovendien is de AAB van mening dat de huisvesting van 20 seizoenarbeiders op het bedrijf noodzakelijk is vanuit het perspectief van een doelmatige agrarische bedrijfsvoering. Op de 2 bestaande bedrijfslocaties wordt de agrarische bedrijfsvoering beëindigd, de bedrijfsbebouwing en -voorzieningen op beide locaties worden gesaneerd, de voormalige bedrijfswoningen worden omgezet in een burgerwoning, waarbij de cultuurhistorisch waardevolle boerderijpand op nr. 7 wordt gesplitst en daarnaast wordt een twee-onder-een-kap woning toegevoegd via een aan te kopen Ruimte voor ruimte titel. Samengevat bevat het voornemen onderstaande planonderdelen: 1. Saneringslocatie a.

b. c.

d.

14

Het saneren van de agrarische bedrijven aan de Mosselaarweg 5 (± 5.600 m2 ) en 7 (± 5.500 m2 ). De bestaande bedrijfsactiviteiten op deze locatie worden zowel planologisch als feitelijk beëindigd. Dit komt neer op: 1. Het wegbestemmen van de huidige planologische agrarische bouw- en gebruiksmogelijkheden op en rondom de twee bestemmingsvlakken 'Agrarisch – Agrarisch bedrijf' (gezamenlijk 1,1 ha) zoals opgenomen in het bestemmingsplan buitengebied 2002; Voor de onbebouwde agrarische gronden blijft vooralsnog de bestaande agrarische gebiedsbestemming 'Agrarisch' gehandhaafd. De gemeente heeft hier ten behoeve van de afronding van de Aarlesche Erven realisering van een uitloopgebied voor ogen. Voor de nadere invulling hiervan heeft de gemeente momenteel de visievorming in voorbereiding; 2.

Het saneren van de bedrijfsbebouwing (in totaal circa 1.550 m2 bebouwing en 2.250 m2 verharding); Het herbestemmen van de huidige bedrijfswoning aan de Mosselaarweg 5 naar een reguliere burgerwoning; Het herbestemmen van de huidige bedrijfswoning aan de Mosselaarweg 7 naar een burgerwoonbestemming, waarbij de als cultuurhistorisch waardevol aangemerkte langgevelboerderij wordt gesplitst in 2 wooneenheden, met een maximale gezamenlijke inhoud van 1.000 m3 en maximale inhoud van 500 m3 per wooneenheid ; Het realiseren van één twee-onder-een-kapwoning op het perceel tussen de bestaande woningen aan de Mosselaarweg 5 en 7 middels het aankopen van één Ruimte-voor-Ruimtetitel (bouwtitel), met een maximale gezamenlijke inhoud van 1.000 m3 en maximale inhoud van 500 m3 per wooneenheid.

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

2. Hervestigingslocatie ten noorden van de Mosselaarweg a.

Het verplaatsen van de bestaande agrarische bedrijfsactiviteiten naar verworven gronden aan de noordzijde van de Mosselaarweg, kadastraal bekend sectie K nummers 37, 38, 40 en 3658 op de overgang van stedelijk naar agrarisch gebied. De nieuwe bedrijfslocatie wordt benut voor: 1. productie, vermeerdering en verkoop van aardbeien; 2. kersenteelt; 3. vermeerdering van pioenen; 4. miscanthus teelt; 5. aanleg, beheer en extensief recreatief medegebruik omliggend historisch kampen- en populieren landschap (ommetjes); b. Het nieuwe agrarisch bestemmings- bouwvlak van 1,5 ha wordt benut voor het oprichten van: 1. 1 bedrijfswoning; 2. 1 bedrijfsgebouw (2.100 m2 ), ten behoeve van: 1. dokboord (5 x 24 m); 2. epeditie ruimte, ontvangst en klaarmaken voor transport van aardbeien, kersen, aardbeienplanten, pioenen en miscanthus (rhizomen). (13 x 15 m ); 3. koelcel tbv opslag van aardbeien, kersen, aardbeienplanten, pioenen en miscanthus (rhizomen). ( 6,5 x 10 m) ; 4. het snijden en sorteren van aardbeienplanten en miscanthus(rhizomen). (600 m2) ; 5. machine berging ten behoeve van tractoren, rooier, grondbewerking, enz. (13 x 15 m) ; 6. fust opslag van voorraadbakken, fust aardbeienplanten, fust pioenen en miscanthus rekken( big bag in stalen frame stapelbaar). (15 x 40 m) ; 7. verkooppunt van fruit (6,5 x 8 m ); 8. kantine en recreatieruimte personeel ( 10 x 13 m) ; 9.

toilet en douches (10 x 13 m) ; 10. overdekt buitenterras (10 x15 m) ; 11. kantoren, ontvangstruimte-archief e.d. (10 x 15 m).; 12. slaapvertrekken-sanitair t.b.v. huisvesting (max. 20) seizoenarbeiders ( 15x 20 m) ; 13. technische ruimte (pompen en substraatcomputer), opslag gewasbeschermingsmiddelen, opslag meststoffen ( vloeibaar en vast). ( 10 x 15 m.); 14. opslag zolder lichte machines en doosjes. ( 10 x 15 m)

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

15

3. 4.

c.

16

Bedrijfsverharding en overige voorzieningen; Realisering van een watersilo ten behoeve van hergebruik hemelwater met een opvangcapaciteit van 3.000 m3 ten oosten van het bedrijfsgebouw; dit betreft verplaatsing van de huidige watersilo achter Mosselaarweg 7;; 5. Aanleg van een openbaar toegankelijke belevings-/pluktuin met paviljoen tussen de bedrijfswoning en het bedrijfsgebouw te behoeve van de promotie van lokaal fruit en groente, waar gasten kunnen proeven en beleven wat er op de boerderij wordt geteeld. Het oprichten van 3 ha. permanente teeltondersteunende voorzieningen, aansluitend aan het bouwvlak ten behoeve van de aardbeienteelt op stellage en de kersenteelt. Met de aardbeienteelt op stellage staan de aardbeienplanten in goten op ruim een meter boven de grond. Het groeiseizoen is van maart tot en met september. De planten worden met een druppelsysteem voorzien van water. Gronden onder de stellingen zijn onverhard en worden ingezaaid met gras en een kruidenmengsel. Deze stellingenteelt draagt bij aan duurzaam telen, doordat hiermee sprake is van minder watergebruik, minder bestrijdingsmiddelen en eenvoudiger plukken. Tbv de kersenteelt kunnen voorzieningen worden opgericht om de kersen gedurende het seizoen te beschermen tegen de weersinvloeden (zoals regen en hagel) en vogels, met behulp van folie en net.

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Situatieschets planvoornemen

2.4

Landschappelijke inpassing

Het erf van de toekomstige bedrijfslocatie wordt in zijn geheel landschappelijk ingepast aan de hand van streekeigen landschapselementen. Op aangrenzende, achterliggende landbouwgronden zijn tevens plannen voor het aanleggen van diverse natuur-, landschaps- en recreatieve elementen, mede ten behoeve van de noodzakelijke versterking van foerageer- en leefgebied voor een tweetal steenuilkoppels, waarvan delen van het bestaand territorium als gevolg van de realisatie van 880 woningen in de zuidelijk gelegen uitbreidingswijk 'Aarlesche erven' wordt aangetast. Hiertoe is in samenwerking met diverse lokale natuurorganisaties alsmede de aangrenzende grondeigenaar aan de Mosselaarweg 10 (voormalige melkveehouderij, waar een herontwikkeling als kleinschalige bedrijfslocatie ten behoeve van een kleinschalige, ambachtelijke houtzagerij alsmede mini-camping voor campers) een gezamenlijk landschapsontwikkelingsplan voor het gebied opgesteld, dat als Bijlage 14 bij de toelichting van dit bestemmingsplan is gevoegd. Om dit gebied te ontwikkelen voor het leefgebied van de steenuil wordt een afwisselend landschap gecreëerd, met diverse kruidensoorten en grassen (zowel droog als nat), boomstructuren, singels en knotwilgen in combinatie met struweel.

De kavelranden worden ingericht met kenmerkende landschapselementen zoals knot- en fruitbomen en diverse hagen in combinatie met (intensieve) tuinelementen. Deze elementen vormen een meerwaarde het leefgebied van de steenuil. Daarnaast vormen ze een meerwaarde voor de lokale biodiversiteit en cultuurhistorisch landschap en dient het als stedelijk uitloopgebied. Door aanleg van aanvullende landschapselementen in de vorm van houtwallen en solitaire bomen wordt getracht de kleinschaligheid van het historische kampenlandschap terug te brengen in het gebied en bij te dragen aan een robuustere groenblauwe dooradering van het gebied. Hiermee kunnen tevens de ecologische en landschappelijke waarden van het gebied verder worden versterkt, zodat de gebiedskenmerken onderdeel

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

17

uitmaken van het gehele bedrijf. De belangrijkste aspecten voor de voorgenomen landschapsversterkende maatregelen zijn : aanleg van botanische bijenranden naast de bestaande weilanden/akkers om de afwisseling van het kleinschalig landschap te vergroten (intensief/extensief - kort/ruig);. aanleg van een wintervoedselrand om te waarborgen dat in de winter het voedselaanbod groot genoeg blijft; behoud van sloten en laagtes met ruige bermen voor het aantrekken van insecten, reptielen en vogels; het open en transparant houden van het landschap om te kunnen foerageren. Naast het bieden van voldoende voedselaanbod is ook gekeken naar het creëren van schuil-, uitkijk- en rustplekken. Dit is bereikt door de aanleg van: Een bomenrij in het midden van het onderzoeksgebied. Aanleg van nieuwe verspreidstaande knotwilgen en - essen. Bij voorkeur niet in de rij, aangezien dit te verdichtend zou werken. Aanleg van enkele landschapsbomen op strategische plekken. Gebruik maken van bestaande landschapsbomen in de naaste omgeving (Broekstraat en nabij hoogspanningsmast). Afrastering met houten palen.

Naar aanleiding van nadere ambtelijke afstemming met de provincie is het oorspronkelijk landschappelijk inrichtingsplan aangevuld en aangepast in die zin dat met een robuustere groenblauwe dooradering van dit deel van het plangebied de kleinschaligheid van het historisch kampenlandschap in het gebied nog meer wordt teruggebracht. Door aanvullende aanleg en herprofilering van diverse zaksloten (blauwe dooradering) alsmede de aanleg van aanvullende nieuwe landschapselementen (groene dooradering) in de vorm van nieuwe bosjes op enkele overhoeken en struweelsingels wordt het kleinschalige cultuurhistorisch landschap verder versterkt. Deze aanvulling op het landschappelijk inpassingsplan is als Bijlage 15 aan de toelichting toegevoegd.

Globale visie In en direct rondom het plangebied vormen twee belangrijk hoofdstructuren de dragers van het plan, namelijk de laanstructuur en een natte structuur, zie ook onderstaande figuur. Beide zijn deels gevormd rondom bestaande elementen. De boomstructuur vormt een verbinding tussen de Mosselaarweg en Broekstraat. De natte structuur ligt naast de bestaande A-watergang. De ruimte rondom de watergang wordt verbeterd en de ecologische kwaliteit versterkt. In de randen van de landbouwgronden worden kleine lijnvormige groenstructuren aangebracht door middel van beplanting en kruiden. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de grondbewerking van het naastgelegen perceel.

18

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Voorstel gebiedsvisie kaart Bron: Landschapsplan, Van Dooren Landschap, versie 25 juli 2022

Landschappelijk inrichtingsvoorstel Mosselaarweg 16 Op basis van de visie is een gezamenlijk landschapsplan opgesteld, (inclusief gronden van de naburige grondeigenaar van Mosselaarweg 10, zie Bijlage 14). Op basis van de bedrijfsopzet en het gezamenlijk landschapsplan is voor onderhavig bestemmingsplan de landschappelijke inpassing nader uitgewerkt. De twee erven en het achterliggende landschap zijn apart uitgewerkt in afzonderlijke inrichtingsvoorstellen. De drie elementen hebben onderlinge samenhang en zijn integraal ontworpen. Zie onderstaand een uitsnede van het landschappelijk inrichtingsvoorstel voor de nieuwe bedrijfslocatie op Mosselaarweg 16, zie ook Bijlage 5 bij de regels.

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

19

Landschappelijke inpassingsschets nieuwe bedrijfslocatie (Bron: Landschapsplan, Van Dooren Landschap, versie 4 april 2024) Rondom de bedrijfswoning ligt een tuin, omsloten door een haag van een inheemse soort. Langs de inrit wordt een hoogstamfruitboomgaard aangeplant. Achter en voor in de tuin staan 4 bomen als markering van de grens tussen de belevings- en pluktuin en particuliere tuin. De nieuwe belevings- en pluktuin wordt ingezet als groen tussenlid tussen de bedrijfshal, watersilo en bedrijfswoning. Vanaf de Mosselaarweg blijft hierdoor zicht op het achterliggende landschap. De belevingstuin bestaat uit diverse soorten beplanting met fruit, bloemen en kruiden. De belevingstuin wordt aan de achterzijde omzoomd door een houtsingel en knotwilgenrij. Binnen de belevingstuin is ruimte voor enkele landschapsbomen. Het voorterrein van de loods wordt ingericht als boomgaard met een gemengde haag van inheems materiaal. Ook de parkeerplaats van het personeel en gasten wordt hierin meegenomen. Parallel aan de nieuwe loods wordt een brede houtsingel met aan weerszijden een infiltratiegreppel gerealiseerd.

Beplantingsplan In het beplantingsplan worden de nieuwe aan te leggen en bestaande landschapselementen benoemd, beschreven en gemaatvoerd. Daarnaast wordt een beschrijving gegeven van het beheer van het element. Er is voor de erven rekening gehouden dat de tuinen en woningen nog ontworpen moeten worden. Hier is keuzevrijheid voor de aan te leggen beplanting ingebouwd, zie onderstaande afbeelding alsmede Bijlage 5 bij de regels. Via een voorwaardelijke verplichting is de realisatie en duurzame instandhouding van de landschappelijke inpassing nader juridisch geborgd.

20

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Uitsnede beplantingsplan (Bron: Landschapsplan, Van Dooren Landschap, versie 6 april 2024)

Landschappelijk inrichtingsvoorstel achterliggende gronden Ten westen van het nieuwe toekomstige erf Mosselaarweg wordt een nieuw wandelpad aangelegd, in het verlengde van het bestaande zandpad vanaf de Broeksteeg. Het wandelpad krijgt een ‘karrenspoor’ uitstraling. Dat wil zeggen een smal pad, begaanbaar voor een trekker/paard en kar. Het karrenspoor wordt begeleid door inheemse laanbomen, zie onderstaande figuur. Naast de bestaande A-watergang aan de oostzijde van het plangebied ligt een bestaande wandelpad. Ter hoogte van de nieuw te realiseren aardbeistellingen zal een flauw oevertalud worden gemaakt. Dit biedt bufferruimte voor water in de loop, maar ook een meerwaarde voor de natte biodiversiteit. Ten noorden van de aardbeistellingen is veel ruimte in overhoeken om interessante natuur te maken icm een nieuw wandelpad. Naast de watergang en het wandelpad komt een strook botanische bijenrand in combinatie met verspreidstaande knotwilgen en stukjes struweel. De rand wordt extensief beheerd. De weiderand vertakt zich in oost- en westelijke richting, waarbij ook de bestaande stukken rondom de bosschages onderdeel kunnen vormen van het foerageergebied van de steenuil. Binnen de structuren en velden wordt ook gekeken naar de toepassing van populierenhout wat verwerkt wordt op de naburige houtzagerij. De aanvullende bosjes krijgen een opbouw van kruidenrand-zoom-mantel-bos.

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

21

Impressie landschappelijke inpassing achterliggende agrarische gronden ten noorden van de Mosselaarweg (Bron: Gebiedsvisie Mosselaarweg, Van Dooren Landschap, versie 4 april 2024)

22

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Landschappelijk inrichtingsvoorstel Mosselaarweg 5-7 - ong Ten behoeve van de landschappelijke inpassing van de bestaande te handhaven voormalige bedrijfswoningen op Mosselaarweg 5 en 7 alsmede de tussenliggende nieuw op te richten twee-onder-een-kap woning is eveneens een landschappelijke inpassing uitgewerkt. De nieuwe bijgebouwen worden achter de voorgevellijn gebouwd en zijn ondergeschikt aan de hoofdvorm. Voor of naast de bijgebouwen is voldoende ruimte voor auto’s om te parkeren. De erfinrichting voor de bestaande woningen is zoveel mogelijk aangekleed met lage inheemse hagen. De leilindes voor woningnummer 5 worden verwijderd, waardoor er zicht is op de woning vanaf de Mosselaarweg., zie onderstaand een uitsnede van het landschappelijk inrichtingsvoorstel voor de nieuwe woonlocaties ten zuiden van de Mosselaarweg, zie ook Bijlage 12 van de toelichting.

Landschappelijke inpassingsschets burgerwoningen ten zuiden van de Mosselaarweg (Bron: Landschapsplan, Van Dooren Landschap, versie 12 april 2024) In het bijbehorende beplantingsplan worden de nieuwe aan te leggen en bestaande landschapselementen benoemd, beschreven en gemaatvoerd. Daarnaast wordt een beschrijving gegeven van het beheer van het element. Er is voor de erven rekening gehouden dat de tuinen en woningen nog ontworpen moeten worden. Hier is keuzevrijheid voor de aan te leggen beplanting ingebouwd, zie Bijlage 4 bij de regels. Via een voorwaardelijke verplichting is de realisatie en duurzame instandhouding van de landschappelijke inpassing nader juridisch geborgd. Daarnaast is middels een afzonderlijke voorwaardelijke verplichting tevens de sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen ter plaatse van Mosselaarweg 7 nader geborgd.

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

23

24

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

Hoofdstuk 3 3.1

Beleid

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het Rijk opgesteld in het kader van de nieuwe Omgevingswet, die naar verwachting in 2024 in werking treedt. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden: 15. Ruimte voor klimaat adaptatie. 16. Duurzaam economisch groeipotentieel. 17. Sterke en gezonde steden en regio's. 18. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. In de NOVI wordt prioriteit gegeven aan toekomstbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied. Dit houdt in dat landgebruik in balans moet worden gebracht met natuurlijke systemen en dat ontwikkelingen in het landelijk gebied niet ten koste moeten gaan van landschappelijke kwaliteiten. Dit draagt bij aan een landelijk gebied waar het prettig wonen en recreëren is én waarin ruimte is en blijft voor vitale landbouw.

Gevolg planvoornemen De geformuleerde nationale belangen hebben, vanwege de omvang en aard van de beoogde ontwikkeling, geen betrekking op de beoogde ontwikkeling. Het planvoornemen betreft een lokale ontwikkeling. Er zijn daarmee niet direct rijksbelangen in het geding. De aard en omvang van het planvoornemen is dusdanig gering, dat de kaders geschetst in het NOVI hiermee niet botsen. Met het planvoornemen wordt invulling gegeven aan een duurzaam economisch groeipotentieel van een bestaand agrarisch bedrijf en wordt een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied mogelijk gemaakt, waarbij de landschapswaarden van het gebied worden versterkt. Totdat de NOVI van kracht wordt, is het rijksbeleid vastgelegd in respectievelijk de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

25

Gevolg planvoornemen

Uitsnede kaart radarstations onder Rarro Het plangebied is gelegen binnen een radarverstoringsgebied conform de Rarro. Op locatie geldt hierom een maximale bouwhoogte van 90 meter t.o.v. NAP. Het plangebied is op circa 13-14 meter boven NAP gelegen (bron: AHN). Theoretisch zou een bouwwerk van maximaal 76 meter op locatie gerealiseerd worden. Met het planvoornemen is geen sprake van de aanleg van een bouwwerk van een dergelijke hoogte. Onderhavige ontwikkeling is niet gelegen in of nabij een gebied waarin het rijk een ander nationaal belang heeft aangewezen, derhalve heeft het Barro verder geen consequenties voor voorliggend plan. Zodra de Omgevingswet in 2024 in werking treedt, vervalt het Barro. De regels van het Barro zullen dan worden vervangen door het Besluit kwaliteit leefomgeving.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is vastgelegd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit artikel schreef in eerste instantie voor dat alle plannen die nieuwe verstedelijking mogelijk maken eerst drie stappen moeten doorlopen. De eerste stap (of 'trede' op de ladder) verplichtte overheden te beschrijven 'dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte'. De tweede stap verplichtte overheden te beschrijven 'in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins'. Wanneer dat niet het geval was, moest worden beschreven 'in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld'. Deze beschrijvingen dienden in de plantoelichting te staan. Artikel 3.1.6 is in 2017 aangepast. Belangrijkste veranderingen zijn het schrappen van de derde trede en het samenvoegen van de eerste twee treden. Hierdoor is de drietraps-structuur losgelaten. Tevens zijn de bijvoeglijke naamwoorden 'actueel' en 'regionaal' verdwenen bij 'behoefte'. Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt:

26

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder voor duurzame verstedelijking is als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. Het doel van de Ladder is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De Ladder is alleen van toepassing op plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Op basis van de overzichtsuitspraak die is gedaan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geldt dat bij woningbouwlocaties vanaf 12 woningen in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Is dit het geval, dan is een Laddertoets vereist en is daarmee een beschrijving van de behoefte nodig. Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Denk hierbij aan specifieke woningtypen, wooncategorieën en woonmilieus.

Gevolg planvoornemen Met het planvoornemen worden de agrarische bedrijven aan de Mosselaarweg 5 en 7 gesaneerd. De huidige bedrijfswoningen worden op beide locaties omgezet naar reguliere burgerwoningen, waar bij de Mosselaarweg 7 tevens een woningsplitsing plaatsvindt. Daarnaast wordt op het tussenliggend perceel een twee-onder-een-kap Ruimte-voor-Ruimtewoning gerealiseerd. De bedrijfsactiviteiten worden verplaatst naar verworven gronden ten noorden van de Mosselaarweg, waar tevens een bedrijfswoning en -gebouw gerealiseerd zal worden. Met het voornemen worden een twee-onder-een-kap Ruimte-voor-Ruimtewoning, een extra woning door de splitsing van de bestaande langgevelboerderij én een bedrijfswoning toegevoegd. Dit zijn in totaal ruim minder dan 11 woningen. Onderhavige ontwikkeling kan niet worden aangemerkt als een (aanzet tot) stedelijke ontwikkeling en een toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is hierom overbodig.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt na het inwerking treden van de Omgevingswet de provinciale structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit wil laten zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wil daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verdere uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma's. Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij ligt de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie; een klimaatproof Brabant; de slimme netwerkstad, en een concurrerende duurzame economie. Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basis opgave: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

27

Gevolg planvoornemen Met het planvoornemen worden de bestaande agrarische bedrijven aan de Mosselaarweg 5 en 7 gesaneerd. De huidige bedrijfswoningen worden op beide locaties omgezet naar reguliere burgerwoningen, waar bij de Mosselaarweg 7 tevens woningsplitsing plaatsvindt. Daarnaast wordt op het tussenliggende perceel een twee-onder-een-kapwoning gerealiseerd. De agrarische bedrijfsactiviteiten worden verplaatst naar verworven gronden ten noorden van de Mosselaarweg, waar tevens een bedrijfswoning en -gebouw gerealiseerd zal worden. De gronden zullen daarnaast ingericht worden ten behoeve van permanente teeltondersteunende voorzieningen. Met het planvoornemen wordt invulling gegeven aan een concurrerende duurzame economie, door bij te dragen aan de doorontwikkeling van de verplaatste aardbeienkwekerij. Door de verplaatsing van het bedrijf, de splitsing van de langgevelboerderij én de toevoeging van een twee-onder-een-kapwoning wordt een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied mogelijk gemaakt. Tevens zal het agrarische bedrijf voorzien in het beheer en extensief recreatief medegebruik van het omliggend historisch kampen- en populieren landschap.

In combinatie met de landschappelijke inpassing van het plan en realisering van flauwe oevers wordt bijgedragen aan het klimaatadaptatief inrichten van het plangebied (klimaatproof Brabant) en de directe omgeving hiervan. 3.2.2 Interim omgevingsverordening Provinciale Staten hebben op 29 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening vastgesteld (geconsolideerde versie d.d. 21 maart 2023). De Interim omgevingsverordening betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Interim omgevingsverordening is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid zoals de Omgevingsvisie. De beleidsneutrale omzetting betekent overigens niet dat er in het geheel geen wijzigingen ten opzichte van de huidige verordeningen zijn verwerkt. De Interim omgevingsverordening wil goede initiatieven ondersteunen.

Daarvoor sluit de Interim omgevingsverordening aan bij de nieuwe manier van werken uit de Brabantse omgevingsvisie en worden meer mogelijkheden geboden voor maatwerk. Hiertoe zijn in de omgevingsverordening in plaats van middelvoorschriften doelvoorschriften opgenomen en wordt uitgegaan van een 'ja, mits - benadering'. Belangrijke uitgangspunten vanuit de Omgevingsvisie zijn verwerkt. De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving.

Op basis van de geconsolideerde Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is het noordelijk deel van het plangebied (ten noorden van de Mosselaarweg) gelegen binnen de zonering 'Groenblauwe mantel'. Dit betreft gebieden, die dienen als verbinding tussen het Natuur Netwerk Brabant en het Landelijk gebied om de robuustheid van het systeem te bevorderen. Het beleid in de groenblauwe mantel is gericht op het behoud en vooral de ontwikkeling van natuur, watersysteem en landschap. Binnen de groenblauwe mantel is volop ruimte voor de ontwikkeling van gebruiksfuncties zoals landbouw en recreatie, met een meer extensief karakter en als die bijdragen aan de kwaliteiten van natuur, water en landschap. De ontwikkeling van nieuwe (kapitaal)intensieve functies, zoals stedelijke ontwikkeling of intensieve vormen van recreatie of en landbouw (zoals de bouw van kassen, (bezoekers-)intensieve recreatie, of concentratiegebieden voor intensieve landbouwfuncties) passen minder bij het karakter van deze gebieden. De groenblauwe mantel richt zich niet alleen op het beschermen van die waarden maar juist ook op de

28

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

ontwikkeling daarvan. Daarom geldt binnen de groenblauwe mantel dat ontwikkelingen bijdragen aan de natuur- en landschapswaarden en het bodem- en watersysteem. Het beleid richt zich ook op een toename van de belevingswaarde en de recreatieve waarde van het landschap. Nieuwe ontwikkelingen dienen daarom qua aard en schaal bij het ontwikkelingsperspectief voor de groenblauwe mantel te passen en rekening te houden met omliggende waarden.

De gronden ten zuiden van de Mosselaarweg maken onderdeel uit van het gemengde landelijk gebied, die tevens zijn aangeduid als gebied waar 'Verstedelijking afweegbaar' is. Het gemengd landelijk gebied betreft een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. In het gebied is een toenemende menging van wonen, voorzieningen en kleinschalige bedrijvigheid mogelijk. Nieuwe ontwikkelingen dienen wel rekening te houden met hun omgeving en bij te dragen aan een versterking van de gebiedskwaliteiten.

Binnen het aangeduid gebied 'Verstedelijk afweegbaar' bestaat de mogelijkheid tot realisering van een stedelijke ontwikkeling, indien er hiervoor vanuit kwaliteit of kwantiteit in Stedelijk gebied onvoldoende ruimte aanwezig is. Deze gebieden zijn in het verleden (2004) na toepassing van de lagenbenadering en afweging aangeduid als gebieden waar –onder voorwaarden- verantwoorde uitbreidingsmogelijkheden (kunnen) liggen. Als er nieuw ruimtebeslag nodig is, kan hier gekeken worden naar een concrete invulling.

Voor het plangebied zijn daarnaast ook met name navolgende bepalingen relevant: a.

b. c. d. e. f. g.

Paragraaf 3.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies: 1. Artikel 3.6. Zorgvuldig ruimtegebruik 2. Artikel 3.7 Toepassing van de lagenbenadering 3. Artikel 3.8 Meerwaarde creatie 4. Artikel 3.9. Bevordering ruimtelijke kwaliteit; Artikel 3.26 Attentiezone waterhuishouding Artikel 3.81 Maatwerk voor verplaatsing Artikel 3.54 Grondgebonden teelten in het buitengebied Artikel 3.69 afwijkende regels (burger)woningen Artikel 3.79 Ruimte-voor-ruimte kavel Artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit

Conform het provinciaal beleid geldt voor iedere ruimtelijke ontwikkeling, dat moet worden voldaan aan de zogeheten basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2). Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6); de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7); meerwaardecreatie (artikel 3.8. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen in het Landelijk gebied ook dat er sprake moet zijn van kwaliteitsverbetering (zie artikel 3.9). Deze artikelen worden hieronder nader toegelicht. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat in beginsel gebruik wordt gemaakt van bestaand ruimtebeslag. Dit betreft gronden gelegen binnen ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel. Met het voornemen worden 2 bestaande agrarische bedrijfsbestemmingsvlakken definitief beëindigd en omgezet in een burgerwoonbestemming, waarbij alle voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en het ruimtebeslag aanzienlijk wordt beperkt. Op de toekomstige bedrijfslocatie worden de bedrijfsactiviteiten

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

29

gecentreerd in 1 bedrijfsgebouw. De noodzakelijke teeltondersteunende voorzieningen worden aansluitend aan het agrarisch bedrijfsbestemmingsvlak gesitueerd. De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op verschillende lagen. Hierbij dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op: de ondergrond; de netwerklaag; de bovenste laag. Met het effect op de ondergrond worden o.a. de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld. De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen. Hierbij dient te worden gekeken naar het verleden, het heden en de toekomst. De beoogde ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waarden in de omgeving en dient ook in de toekomst geen beperkingen op te leveren voor de omgeving. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in Hoofdstuk 4 van deze toelichting.

Het aspect meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Het biedt de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren, waardoor er meerwaarde ontstaat. Daarnaast ontstaat een bijdrage aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit zoals bedoeld in artikel 3.9 van de Iov kan deel uit maken van de meerwaardecreatie. Met het planvoornemen worden een tweetal agrarische bedrijfslocaties, nabij een in voorbereiding zijnde woonwijk definitief juridisch-planologisch beëindigd. Hiermee kan door de gemeente een optimale afronding van het stedelijk uitbreidingsgebied Aarlesche Erven worden gerealiseerd. Met het planvoornemen neemt het totale verhard oppervlak binnen het plangebied af. Met het voornemen wordt tevens meerwaarde gecreëerd door de landschappelijke inpassing van het initiatief te combineren met aanvullende landschapsversterkende maatregelen in de directe omgeving van het plangebied om de natuur- en belevingswaarde ter plaatse te vergroten. Hiermee wordt in het stedelijk uitloopgebied tevens ruimte geboden voor extensief recreatief medegebruik.

Met verplaatsing van het bestaande teeltbedrijf wordt ruimte geboden voor de gewenste doorontwikkeling van het agrarisch bedrijf en een duurzaam ontwikkelingsperspectief.

Een bestemmingsplan in het Landelijk gebied dient gepaard te gaan met een fysieke verbetering van het landschap. Daarnaast moet worden aangetoond hoe deze fysieke verbetering financieel, juridisch en feitelijk wordt verzekerd. Een verbetering kan o.a. bestaan uit een landschappelijke inpassing, behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, wegnemen van verharding of het slopen van bebouwing. Deze vormen van kwaliteitsverbetering moeten worden geborgd in het bestemmingsplan. Voor kwaliteitsverbetering worden ontwikkelingen in drie verschillende categorieën omschreven. Categorie 1 wordt omschreven als een ontwikkeling met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed op haar omgeving. Categorie 2 is een ontwikkeling die beperkte invloed heeft op het landschap of van nature aan het buitengebied is gebonden. Hierbij wordt de kwaliteitsverbetering vormgegeven door te voorzien in enkel een goede landschappelijke inpassing. Categorie 3 zijn ontwikkelingen welke met name mogelijk worden gemaakt middels een wijzigingsplan of een bestemmingsplanherziening tenzij vermeld in een andere categorie. De omschakeling van een (agrarische) bedrijfswoning naar burgerwoning kan als een categorie 1

30

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

ontwikkeling worden beschouwd, mits er sprake is van afname bebouwing of verkleining bouwvlak. Dit betekent dat voor de omzetting van de (agrarische) bedrijfswoning naar burgerwoning van Mosselaarweg 5 geen (extra) kwaliteitsverbetering is vereist, maar een goede landschappelijke inpassing volstaat. Daarnaast geldt voor de voorgenomen oprichting van de twee onder een kap Ruimte voor ruimte woning, dat de hiervoor benodigde kwaliteitsverbetering elders plaats vindt op basis van een aan te kopen Ruimte voor Ruimte titel en derhalve niet behoeft te worden berekend op basis van de categorieën conform de Landschapsinvesteringsregeling van gemeente Best. Het bewijsstukken dossier van de aangekochte ruimte-voor-ruimte bouwtitel voor de oprichting van de nieuwe twee onder een kap woning is als Bijlage 20 aan de toelichting van het bestemmingsplan toegevoegd. Behoud alsmede splitsing van de cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij aan de Mosselaarweg 7 vindt plaats op basis van de provinciale regeling 'Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit'. Dit betekent concreet dat ten behoeve van het behoud van de woning een investering van €125.000,- wordt vereist ter verbetering van de omgevingskwaliteit.

Deze investering kan worden gerealiseerd door aankoop van een extra Ruimte voor Ruimte titel, storting in een gemeentelijk landschapsfonds en/of door het uitvoeren van aanvullende fysieke maatregelen in het plan. De hervestiging van het agrarisch bedrijf ten noorden van de Mosselaarweg dient als een categorie 3 ontwikkeling te worden beschouwd. Het planvoornemen gaat gepaard met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied én omgeving. Het geheel wordt landschappelijk ingepast. Daarnaast worden de achterliggende gronden benut voor aanvullende landschapsversterkende maatregelen. Zoals beschreven in paragraaf 2.3 wordt overtollige bebouwing op de percelen ten zuiden van de Mosselaarweg gesloopt én waar mogelijk verharding weggenomen, waarmee eveneens wordt bijgedragen aan een verbetering van de landschappelijke kwaliteit op locatie.

Op basis van de gezamenlijke kwaliteitsberekeningen, zoals opgenomen in de bijlage van het landschappelijk inpassingsplan Mosselaarweg 16 in Bijlage 13 van de toelichting samen met de kwaliteitsberekening, zoals opgenomen in de bijlage van het landschappelijk inpassingsplan Mosselaarweg 5-7 in Bijlage 12 van de toelichting is de omvang van vereiste fysieke tegenprestatie in de vorm van de aanvullende landschapsverbeteringsmaatregelen (aanvullend op de landschappelijke inpassing) op basis van de Stila berekend, ter hoogte van €144.738,20- respectievelijk € 10.522,15. Dit leidt voor de gehele ontwikkeling tot een fysieke tegenprestatie van in totaal €155.260,35. Hieruit blijkt dat met de voorgenomen landschapsverbeteringsmaatregelen wordt voldaan aan de vereiste fysieke tegenprestatie voor realisering van een woning, te weten €125.000,- alsmede de (planologische) uitbreiding van het agrarisch bouwvlak ter waarde van €20.000,- , (totaal €145.000,-). Via een voorwaardelijke gebruiksbepaling is in de juridische regeling de realisering en instandhouding van de opgenomen landschapsverbeteringsmaatregelen op de betreffende gronden nader geborgd. Voor een nadere uitwerking van de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt verwezen naar paragraaf 3.3.4 van deze toelichting.

De meest noordelijk gelegen gronden van het plangebied zijn gelegen binnen de aangeduide attentiezone waterhuishouding (artikel 3.26). Dit betreft agrarische gebieden rondom kwetsbare natuurgebieden, ter bescherming van de waterhuishouding van deze natuurgebieden gelegen binnen het NNB. Voor bodemingrepen die een negatief effect kunnen hebben op de (grond)waterstand van het nabijgelegen natuurgebied is een hier omgevingsvergunning vereist.

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

31

Uitsnede Interim omgevingsverordening attentiezone waterhuishouding Ter plaatse zijn met het voornemen geen ingrijpende bodemingrepen voorzien. Op dit terreingedeelte zijn vooralsnog geen ruimtelijke ontwikkelingen voorzien en wordt het agrarisch gebruik van de gronden gecontinueerd. Via een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid kan ter plaatse worden voorzien in uitbreiding van de permanente teeltondersteunende voorzieningen. Hiertoe zal dan echter nader gemotiveerd dienen te worden dat de effecten van de ontwikkeling op het water- en bodemsysteem en omliggende waarden goed zijn afgewogen en er maatregelen worden getroffen en geborgd waardoor de ontwikkeling bijdraagt aan een waterrobuuste inrichting van het gebied en een verstoring van de hydrologische situatie ter plaatse wordt gemitigeerd. In voorliggend bestemmingsplan zijn de betreffende gronden op de verbeelding voorzien van een gebiedsaanduiding 'overige zone - attentiezone waterhuishouding', inclusief bijbehorende beschermingsregeling met een omgevingsvergunningsplicht voor ingrijpende bodemmaatregelen.

Op basis van artikel 3.81 Maatwerk voor verplaatsing is maatwerk mogelijk voor nieuwvestiging als gevolg

32

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

van een verplaatsing van een woning of bedrijf in het landelijk gebied, in dit geval de bestaande aardbeienkwekerij. Randvoorwaarden betreffen onder meer dat de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die de interim omgevingsverordening beoogt te beschermen. Daarnaast dient op een andere locatie aanzienlijke omgevingskwaliteitswinst te worden bereikt doordat het bouwperceel van een vergelijkbare gebruiksactiviteit met een gelijke omvang aan bebouwing als die mogelijk wordt gemaakt, feitelijk en juridisch volledig wordt opgeheven en zowel de ontwikkeling van de bouw- en gebruiksactiviteit als het feitelijk opheffen van de gebruiksactiviteit elders, passen binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Tenslotte dienen deskundigen op het gebied van omgevingskwaliteit te worden betrokken onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. Ten behoeve van de gewenste afronding van het stedelijk uitbreidingsgebied Aarlesche Erven zijn door de gemeente gronden van de bestaande aardbeienkwekerij aangekocht, mede ten behoeve van het hiermee vervallen van de bestaande hindercontour van het bedrijf ter plaatse.

Hierdoor kan door de gemeente de gewenste afronding van het stedelijk gebied verder vorm worden gegeven en kan een recreatief aantrekkelijk stedelijk uitloopgebied en overgangszone naar het buitengebied worden gerealiseerd ter verhoging van de gebruiks- en belevingswaarde. Voor de nadere uitwerking hiervan heeft de gemeente momenteel beleid in voorbereiding. Met de verplaatsing wordt daarnaast aan het agrarisch bedrijf nieuw ontwikkelingsperspecief geboden om op een duurzame wijze zijn agrarische bedrijfsvoering te kunnen continueren. Voor een teeltbedrijf is een huiskavel van voldoende omvang vereist voor een efficiënte en doelmatige bedrijfsvoering. Mede gelet op de grondposities van het teeltbedrijf wordt de beoogde bedrijfslocatie als het meest reëel beschouwd. Er is geen zicht op een andere passende VAB locatie in de omgeving. In het hiertoe opgesteld advies van de Adviescommissie Agrarische Bouwaanvragen wordt gesteld dat, op basis van de voortzetting van het huidige tuinbouwbedrijf, ruimtelijk-economische belangen voor de langere termijn aanwezig zijn om te komen tot een verplaatsing van de bedrijfsvoering. De voorgestelde verplaatsingslocatie aan de overzijde van de Mosselaarweg biedt, met name gelet op de omvang van de vestigingskavel (14,5 ha) , inclusief bouwvlak van 1,5 ha , goede mogelijkheden voor de efficiënte en doelmatige exploitatie van een tuinbouwbedrijf.

Indien in de verdere toekomst een uitbreiding van het agrarisch bedrijf en her bestemmingsvlak noodzakelijk is zal hiervoor een afzonderlijke procedure gevolgd dienen te worden, waarin nut en noodzaak nader worden onderbouwd alsmede de eventuele effecten op de omgeving. Met de noodzakelijke aardbeienstellingen kan duurzaam met de waterhuishouding van het agrarisch bedrijf worden omgegaan. De onderliggende gronden worden ingezaaid met gras en kruidenmengsel en behoeven niet te worden verhard. De gehele bedrijfslocatie wordt landschappelijk ingepast. Met de voorgestelde aanvullende landschapsversterkende inrichtingsmaatregelen op de achterliggende agrarische gronden (waaronder aanleg van houtwallen, solitaire bomen en een wandelpad) kan het gebruik van dit gebied als recreatief uitloopgebied worden versterkt en kan worden bijgedragen aan de ontwikkeling van ecologische en landschappelijke waarden in het gebied, onder meer door aanleg en het onderhoud van de historisch aanwezige populieren, zoals wordt vereist op basis van artikel 3.32 van de Iov vanwege de ligging van de locatie in de groenblauwe mantel.

Daarnaast wordt met de aanvullende landschapsmaatregelen een bijdrage geleverd aan het terugbrengen van het historisch meer kleinschalig kampenlandschap en aanleg van een robuustere groenblauwe dooradering, conform in voorbereiding zijnde Masterplan Van Gogh Nationaal Park, waarin binnen de ontwikkellijn natuur, landschap en erfgoed de ambitie is uitgesproken dat 10% van de oppervlakte van het agrarisch gebied dooraderd is met groene en blauwe (water) elementen. Met uitvoering van het opgestelde landschappelijk inpassingsplan, inclusief aanvulling wordt ruimschoots voldaan aan de ambitie in het kader van het Masterplan Van Gogh om 10% van de oppervlakte van het agrarisch gebied te dooraderen met groenblauwe elementen. Door variatie in landschapselementen en soorten begroeiing wordt tevens bijgedragen aan vergroting van de biodiversiteit. Bovenstaande leidt de voorgenomen ontwikkeling samen met de te realiseren openbaar toegankelijke pluktuin op het agrarisch bedrijf, de in voorbereiding zijnde aanvullende waterbergingsmaatregelen op achterliggende agrarische gronden alsmede de beoogde landschapsmaatregelen op aangrenzende agrarische gronden van omwonenden tot een aanzienlijke bijdrage

bestemmingsplan Mosselaarweg 5-7-16

33

aan de ontwikkeling van de ecologische en landschappeljike waarden van het gebied en versterking van het gebied als recreatief uitloopgebied. Met de beëindiging van de aardbeienkwekerij op de bestaande locaties Mosselaarweg 5 en 7 wordt aanzienlijke omgevingskwaliteitswinst bereikt, doordat twee bestaande agrarische bedrijfslocaties (gezamenlijke omvang ca 1,1 ha) worden opgeheven, waarbij alle bestaande agrarische bebouwing, voorzieningen en verharding worden gesloopt en verwijderd. Met het voornemen wordt de voormalige bedrijfswoning Mosselaarweg 5 omgezet naar een reguliere burgerwoonbestemming. Dit wordt passend geacht in het gebied, ter afronding van het stedelijk uitbreidingsgebied 'Aarlesche erven' op de overgang naar het buitengebied, gelegen in een historisch bebouwingslint. Voor het behoud van de langgevelboerderij en omzetting naar een burgerwoning aan de Mosselaarweg 7 wordt de provinciale beleidsregel 'Maatwerk omgevingskwaliteit' toegepast. Dit wordt verderop in deze paragraaf nog nader toegelicht. De geplande bouw- en gebruiksactiviteit ten noorden van de Mosselaarweg én het feitelijk en juridisch opheffen van de gebruiksactiviteit ten zuiden van de Mosselaarweg zijn daarnaast passend binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, zoals opgenomen in de gemeentelijke Omgevingsvisie.

De gronden ten zuiden van de Mosselaarweg zijn tevens in de IOV aangeduid als 'Verstedelijking afweegbaar' en in de gemeentelijke omgevingsvisie als 'Toevoegen groenstedelijke woonmilieus door dorpsuitbreiding'. De gronden ten noorden van de Mosselaarweg zijn gelegen binnen de zone waar ruimte is aangeduid voor kleinschalige herontwikkelingen in het buitengebied.

Op basis van artikel 3.54 grondgebonden teeltbedrijf in Landelijk gebied kan bij een grondgebonden teeltbedrijf 3 ha aan permanente teeltondersteunende voorzieningen worden toegestaan. Aanvullend kan een bestemmingsplan onder navolgende voorwaarden ook meer dan 3 hectare permanente teeltondersteunende voorzieningen toelaten : a. b. c. d. e.

dit past bij het ontwikkelingsperspectief van het gebied, waarbij ook een mogelijke functie van het gebied voor klimaatadaptieve maatregelen is betrokken; de percelen niet in Aardkundig waardevol gebied liggen; de effecten van de ontwikkeling op het water- en bodemsysteem en omliggende waarden worden afgewogen; maatregelen worden getroffen en geborgd waardoor de ontwikkeling bijdraagt aan een waterrobuuste inrichting van het gebied en een verstoring van de hydrologische situatie ter plaatse wordt gemitigeerd; en juridisch en financieel is geborgd dat de voorzieningen na afloop van het gebruik worden verwijderd.

Met het voornemen wordt aansluitend aan het bouwvlak voorzien in realisering van 3,0 hectare aan permanente teeltondersteunende voorzieningen ten behoeve van aardbeienteelt op stellage en kersenteelt in de vorm van gootstellingen, regenkappen en/of hagelnetten. Verdere uitbreiding van de teeltondersteunende voorzieningen is uitsluitend mogelijk via een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. Hiertoe zal dan echter, mede gezien de ligging in de groenblauwe mantel, onder meer nader gemotiveerd dienen te worden dat de effecten van de ontwikkeling op het water- en bodemsysteem en omliggende waarden goed zijn afgewogen en er maatregelen worden getroffen en geborgd waardoor de ontwikkeling bijdraagt aan een waterrobuuste inrichting van het gebied en een verstoring van de hydrologische situatie ter plaatse wordt gemitigeerd. De percelen waar de realisering van de permanente teeltondersteunende voorzieningen zijn voorzien, zijn conform de 'Aardkundig waardevolle gebiedenkaart' van provincie Noord-Brabant niet in Aardkundig waardevol gebied gelegen. De gronden onder de stellingen zijn onverhard en worden ingezaaid met gras en een kruidenmengsel. De aardbeienplanten worden met een druppelsysteem voorzien van water. Deze stellingenteelt draagt bij aan duurzaam telen, doordat hiermee sprake is van minder watergebruik, minder bestrijdingsmiddelen en eenvoudiger plukken.