IS 2021-05-03Brief Raad van State inzake beroep BP Watertorengebied.pdf

Herstructurering en inbreiding zijn volgens de ladder voor duurzame verstedelijking de voor de hand liggende opties voor nieuwbouw. Dit zijn echter ook de meest kostbare opties. Kostbare locaties omdat het gaat om (moeilijke) binnenstedelijke of binnendorpse transformatielocaties waar de kosten voor sanering en bouwrijp maken hoog zijn en de ruimtelijke inpasbaarheid lastig is in verband met de omwonenden. Herstructurering en inbreiding zijn voor de gemeente Bergen vrijwel de enige opties. Met herstructurerings- en inbreidingslocaties moet zorgvuldig omgegaan worden. De aantrekkingskracht van verschillende kernen in de gemeente Bergen wordt onder andere gevormd door het aanwezige groen en zichtlijnen op het omringende landschap. Wanneer kleinschalige inbreidingslocaties volgebouwd worden betekent dat ook dat juist aan die aantrekkingskracht getornd wordt. Hanteren ladder voor duurzame verstedelijking: Herstructureren, inbreiden en uitbreiden.

Het uitgangspunt van de provincie Noord-Holland (Provinciale Verordening Ruimte) is dat er geen verdere verstedelijking van het landelijk gebied ofwel gebied buiten Bestaand Bebouwd Gebied (BBG) mag plaatsvinden. Voor bouwen buiten BBG moet nut en noodzaak aangetoond worden. In de gemeente Bergen vallen delen van het woningbouwplan Egmond aan den Hoef-West buiten BBG. De woningbouwplannen Egmond aan den Hoef-Noord en Oost vallen geheel buiten BBG. Algemeen uitgangspunt voor de provincie is dat in de regio gekeken moet worden of andere gemeenten nog wel capaciteit binnen BBG hebben. In de

1

Een nultredenwoning is een woning die extern en intern toegankelijk is. Dit betekent dat de woonkamer zonder trappen

van buiten af bereikbaar is en dat de keuken, het sanitair en minimaal één slaapkamer vanuit de woonkamer eveneens zonder traplopen te bereiken zijn. Drempels in de woning zijn laag of ontbreken.

regio Alkmaar is bij de vaststelling van het RAP onder meer bepaald dat de kwantitatieve overcapaciteit van de gemeente Bergen wordt geaccepteerd aangezien het uitgangspunt is dat de gemeente Bergen niet alleen bouwt voor de eigen inwoners, maar ook voor de regio. De andere gemeenten hebben die capaciteit dus niet binnen BBG. Vanuit de gemeente Bergen zijn de binnenstedelijke mogelijkheden beperkt door het ontbreken van grootschalige locaties voor grondgebonden woningen. D e enige mogelijkheid hiertoe zijn de plannen in Egmond aan den Hoef­West voor de korte termijn en Egmond aan den Hoef­Noord en Oost voor de middellange termijn. Bouwen voor de eigen inwoners en bouwen voor de regio.

Woningbouwcategorieën

In de gemeente Bergen is het huidige beleid dat bij toevoeging aan de woningvoorraad (dus nieuwbouw minus sloop) minimaal 30 7o in categorie 1, minimaal IG­% in categorie 2 en maximaal 60 7o in categorie 3 en 4 ^vrije sector) gerealiseerd wordt. 0

0

Tabel 5. W o n i n g b o u w c a t e g o r i e ë n m e t prijspeil per 1 m a a r t 2015 Categorie ļ prijspeil

Huur

Koop

|

1 m a a r t 2015 1

576,87

<Ç 177.975

2

C 576,87 ­ C 710,68

C 1 7 7 . 9 7 5 ­ C 225.000

3

:»C 710,68

C 2 2 5 . 0 0 0 ­ C 325.000

4

>í. 710,68

325.000

o

Wij stellen voor de verdeling in woningbouwcategorieën aan te passen naar minimaal 20 7o in categorie 1, minimaal 20 7) in categorie 2 en maximaal 60 X) in categorie 3 en 4 bij koopwoningen. Hierbij willen we een onderbouwing zien van de verdeling over de woningbouwcategorieën. Bij huurwoningen stellen wij een verdeling van 40 7i categorie 1 en 2 en 60 7) categorie 3 en 4 voor, waarbij per situatie bekeken wordt hoeveel woningen in categorie 1 en 2 gerealiseerd worden. D it wijkt af van het coalitieakkoord 2014­2018 "D e gemeente zijn we samen!" van KIES Lokaal, D66, CDA en PvdA waarin de 30­10­60 afspraak bevestigd is. 0

o

0

0

Sinds het coalitieakkoord gesloten is, is vanuit projectontwikkelaars en de woningcorporatie Kennemer Wonen aangegeven dat 30 7) bouwen in categorie 1 niet realistisch is en ook niet nodig gezien de bestaande woningvoorraad. Wat betreft de sociale huurwoningen van Kennemer Wonen valt bijna 80 /) van de woningen onder categorie 1. Nieuwbouw vormt slechts een kleine toevoeging aan de al bestaande woningvoorraad. Wel is gezien het lokaal woonwensenonderzoek en de verdeling van de huidige woningvoorraad meer behoefte aan woningen in categorie 2 en 3 in zowel huur als koop. D e gemeente Bergen zet in op het realiseren van huurwoningen in categorie 2 en 3. 0

o

De verdeling over woningbouwcategorieën wordt toegepast vanaf een toevoeging van meer dan vijf woningen aan de woningvoorraad op één locatie. Er zijn diverse locaties waar slechts een paar woningen gerealiseerd worden, zoals bijvoorbeeld vanuit de Ruimte voor Ruimte regeling, bij vrijkomende gebouwen, vrijkomende bedrijfslocaties of kleinschalige herstructureringslocaties. Bij deze locaties spelen vaak andere maatschappelijke belangen die leiden tot een andere afweging dan het volkshuisvestingsbelang van sociale woningbouw. Ook projectontwikkelaars komen soms met het verzoek tot herontwikkeling van woningbouwplannen met appartementen. Het advies vanuit de gemeente is dan om in plaats van appartementen grondgebonden, bij voorkeur levensloopbestendige, woningen te realiseren. Meestal bestaat het woningbouwplan dan uit minder woningen. Verdeling in woningbouwcategorieën aanpassen naar minimaal 20^6 categorie 1, minimaal

20"Zo

categorie 2 en maximaal 60^6 categorie 3 en 4 bij toevoegingen aan de woningvoorraad. Dit wordt toegepast bij meer dan 5 woningen.

In de provinciale nota vraaggestuurd bouwen is onderzocht in welke 'woonmilieus' de vraag aansluit op het aanbod. De uitkomst is dat in de regio Alkmaar op zowel korte (tot 2020) als lange (tot 2040) termijn een tekort is aan woningbouwplannen in de woonmilieus 'dorps' en 'landelijk bereikbaar' en een (kleiner) tekort aan 'centrum-dorpse' woningbouwplannen. Dat biedt kansen voor nieuwbouw voor alle kernen in de gemeente Bergen, omdat de gemeente Bergen bestaat uit centrum-dorpse, dorpse en landelijk bereikbare woonmilieus. 14

Kansen woonmilieus benutten.

Fonds sociale woningbouw De notitie vergoeding sociale woningbouw blijft van toepassing. Dit betekent dat onderstaande volgorde bij het beoordelen van woningbouwplannen op de woningbouwpercentages wordt aangehouden: 1) in het bouwplan de genoemde percentages realiseren; 2) in meerdere bouwplannen van dezelfde ontwikkelaar de genoemde percentages realiseren. In eerste instantie in dezelfde kern (A), anders in de gemeente als geheel (B). 3) een vergoeding eisen voor het realiseren van sociale woningbouw op een andere locatie met een directe compensatie in een ander plan. De argumentatie hierachter is dat op deze manier het doel (realiseren sociale woningbouw) bereikt wordt en er geen onnodige fondsen gevuld worden (de vergoeding wordt meteen ingezet). Aan het fonds sociale woningbouw dat hieruit voortvloeit worden nadere voorwaarden verbonden, zowel aan de kant van het afdragen van een compensatie voor niet gerealiseerde sociale woningbouw als aan de kant van het gebruiken van het fonds voor het realiseren van sociale woningbouw. Aan het Fonds sociale woningbouw nadere voorwaarden verbinden.

Onderzoek vraaggestuurd bouwen, Provincie Noord-Holland (19 september 2012)

Sociale grondprijzen In de Nota gronduitgifte en grondprijzen (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2010) wordt de grondprijs voor bouwgrond in eigendom van de gemeente bestemd voor woningbouw bepaald met de residuele waarde methode . Een uitzondering wordt gemaakt voor grond die is bestemd voor sociale woningbouw. Hiervoor wordt een vaste grondprijs gehanteerd van ē 13.000,­ categorie 1 woning en f 22.000,­ categorie 2 woning . 15

16

Sociale grondprijzen voor sociale huurwoningen voor bouwgrond in eigendom van de g e m e e n t e

Woningbouwprogramma In het huidige Regionaal Actieprogramma (RAP) van de regio Alkmaar staan van de gemeente Bergen woningbouwplannen met in totaal 1 0 6 8 woningen tot 2 0 2 0 vermeld. In het RAP is gerekend met huishoudensontwikkeling, 30 7o overplanning en met onttrekkingen. De overplanning van de gemeente Bergen bedraagt 8 7 1 woningen. In de regio Alkmaar is afgesproken dat de kwantitatieve overcapaciteit van de gemeente Bergen wordt geaccepteerd. Oftewel, de gemeente Bergen bouwt niet alleen voor de eigen gemeente, maar ook voor de regio. D e voorbereidingen voor het opstellen van een nieuwe RAP 2 0 1 6 ­ 2 0 2 0 zijn gestart. 0

17

18

Volgens de analyse van de demografische gegevens zijn er op basis van huishoudens­ ontwikkeling tot 2 0 2 0 jaarlijks circa 4 0 extra woningen nodig om het effect van huishoudensverdunning op te vangen. Tussen 2 0 2 0 en 2 0 3 0 zakt dit naar minder dan 10 per jaar. D aarna zegt de prognose dat de verdunning tot stand komt en is er in kwantitatieve zin geen behoefte meer aan uitbreiding van de woningvoorraad. D it komt neer op zo'n 3 0 0 woningen tot 2 0 3 0 .

Er zit een verschil tussen de woningbouwaantallen die volgens de demografische analyse benodigd zijn en de woningbouwaantallen die aangegeven zijn bij het RAP. D oor realisatie, uitval en herontwikkeling van woningbouwplannen is het verschil in aantallen overigens al kleiner geworden. D e huidige woningbouwprogrammering wordt aangegeven in bijlage 2 . Andere maatregelen die getroffen kunnen worden om deze overplanning te verkleinen, zijn: Geen medewerking verlenen aan nieuwe woningbouwplannen indien planologische medewerking (bijvoorbeeld bestemmingsplanwijziging) nodig is met uitzondering van een specifieke behoefte (bijvoorbeeld wonen met zorg) of specifieke doelgroepen (bijvoorbeeld jongeren, senioren); Nieuwbouwplannen te faseren en te doseren. In de regio wordt opnieuw een traject faseren S doseren ingezet om tot een kwalitatieve woningbouwprogrammering te komen. Het gaat om regionale of lokale afstemming in tijd en kwaliteit. Welke

Residuele waarde methode: deze methode is toepasbaar op nieuw te bouwen objecten. D e grondprijs bestaat uit de (toekomstige) opbrengsten minus de stichtingskosten (bouw­ en bijkomende kosten). D e opbrengsten kunnen hierbij bestaan uit de verkoopprijs (vrij op naam prijs) of de contante waarde van de te verwachten huuropbrengsten. 1 6

Toelichting: bij sociale woningbouw is de residuele waarde vaak negatief. Om toch een prijs voor de grond te ontvangen

is het gebruikelijk om met een vaste prijs per woning te rekenen. D e hierboven genoemde bedragen zijn afgeleid van w a t omliggende gemeenten (Alkmaar, Heiloo, Langedijk, Castricum) als grondprijs voor sociale woningbouw hanteren. 1 7

* 30%­norm: uit de praktijk van afgelopen jaren blijkt dat een "overmaat" van 3054 in de geplande productie noodzakelijk

is, omdat er altijd planuitval ontstaat door procedures en afzetproblemen. D aardoor worden programma's en planning continu bijgesteld. D ie 3094 is een veel gebruikte en breed geaccepteerde norm in Nederland en is zeker voor de regio Alkmaar een juiste n o r m . D eze woningmarkt is niet extreem krapper of ruimer dan het gemiddelde van Nederland. Het betekent in feite d a t j e 13094 woningbouwplannen moet hebben om lOG­% woningbouwplannen gerealiseerd te krijgen. 1 8

D emografische ontwikkeling gemeente Bergen 2014­2040 ­ l&O Research

nieuwbouwplannen worden in kwalitatieve zin aangepast aan de vraag (afstemming kwaliteit) en welke nieuwbouwplannen worden eerst en welke later gerealiseerd (afstemming in tijd). Bij nieuwbouw Hanteren ladder voor duurzame verstedelijking: Herstructureren, inbreiden en uitbreiden; Bouwen voor de eigen inwoners en voor de regio; Verdeling in woningbouwcategorieën aanpassen; Kansen in woonmilieus benutten; Aan het Fonds sociale woningbouw nadere voorwaarden verbinden. Sociale grondprijzen voor sociale huurwoningen bij gemeentelijk grondbezit; Het woningbouwprogramma realiseren; Het traject faseren 8i doseren uitvoeren.

2.3 Vergroten betaalbaarheid Bij het vergroten van de betaalbaarheid gaat het er om dat er voldoende sociale en betaalbare woningen zijn en dat die woningen sociaal en betaalbaar blijven.

Prestatieafspraken Voor de sociale huurwoningen maken we prestatieafspraken met woningcorporatie Kennemer Wonen en de huurdersorganisaties. De gemeente Bergen wil prestatieafspraken maken over nieuwbouw van sociale huurwoningen (categorie 1 en 2), de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad (onder andere de verkoop en liberalisatie van bezit), de betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningvoorraad, de huisvesting van specifieke doelgroepen, de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving en investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. Na het vaststellen van de lokale woonvisie wordt het overleg over de prestatieafspraken opgestart tussen de gemeente Bergen, Kennemer Wonen en huurdersorganisaties. In BUCH -verband worden in september 2015 de besprekingen over prestatieafspraken met Kennemer Wonen opgestart. In de BUCH-gemeenten is Kennemer Wonen vrijwel als enige woningcorporatie actief. 19

Prestatieafspraken maken met K e n n e m e r W o n e n en de huurdersorganisaties.

Inzetten op sociale huur Bij categorie 1 en 2 wordt ingezet op sociale huurwoningen in plaats van sociale koopwoningen. De gemeente Bergen hecht aan het realiseren van voldoende sociale huurwoningen. Het aandeel sociale huurwoningen is relatief klein ten opzichte van het gemiddelde aandeel sociale huurwoningen in Nederland. De gemeente Bergen kent lange wachttijden voor sociale huurwoningen. Sociale koopwoningen zijn moeilijk sociaal te houden. Sociale huurwoningen blijven langdurig beschikbaar voor de doelgroep van beleid. Bij grond in handen van projectontwikkelaars is het uitgangspunt sociale huur. Tenzij de betreffende projectontwikkelaar kan aantonen dat het economisch niet uitvoerbaar is. In het

1 9

BUCH staat voor de gemeenten Bergen, Uitgeest, Castricum en Heiloo. Deze gemeenten bereiden een ambtelijke fusie

per 1 januari 2017 voor.

geval van gemeentelijk grondbezit wordt sowieso bij categorie 1 en 2, maar ook categorie 3 ingezet op huurwoningen. U i t g a n g s p u n t is sociale h u u r w o n i n g e n in plaats van sociale k o o p w o n i n g e n .

Sociale koop Sociale huurwoningen zijn sociaal te houden, zeker in afspraken met woningcorporatie Kennemer Wonen. Voor sociale koopwoningen geldt dat niet. Bij een eerste verkoop zijn de sociale koopwoningen vaak de grens al over naar de vrije sector. De gemeente Bergen onderzoekt of er manieren zijn om sociale koopwoningen sociaal te houden, zoals bijvoorbeeld antispeculatiebeding, KoopGarant en erfpachtconstructie. Antispeculatiebeding Het enige instrument dat op dit moment gebruikt wordt is het antispeculatiebeding, meestal voor een periode van 7 jaar. Wordt de sociale koopwoning verkocht binnen 7 jaar, dan dient een deel van de overwaarde betaald te worden aan de gemeente. De gemeente stort dit bedrag in het fonds sociale woningbouw. Echter, er zijn dan weer minder sociale koopwoningen. Bovendien worden relatief weinig nieuwbouwwoningen en dus ook sociale koopwoningen toegevoegd. KoopGarantKoopgarant is oorspronkelijk ontwikkeld voor en door woningcorporaties. Er zijn nu ook zo'n 15 projectontwikkelaars licentiehouder. Woningcorporaties en projectontwikkelaars met een licentie kunnen zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen met Koopgarant verkopen. Dit betekent dat zij een korting op de marktwaarde geven én een terugkoopgarantie bieden aan de koper.

Op het moment van terugkoop deelt de corporatie of ontwikkelaar de waardeontwikkeling met de koper volgens een vaste formule. Vanwege de terugkoopgarantie is het mogelijk om de woningen ook in de toekomst voor volgende kopers betaalbaar te houden. Na de terugkoop kunnen de woningen namelijk opnieuw worden verkocht, met Koopgarant of op de vrije markt. Met Koopgarant is een koopwoning beter bereikbaar voor de lagere- en middeninkomens. Hierdoor kan doorstroming vanuit de huur- naar de koopsector plaatsvinden en kan scheefwonen worden tegengegaan. Kennemer Wonen heeft in het verleden woningen met KoopGarant verkocht. Kennemer Wonen is terughoudend in het aanbieden van woningen met KoopGarant in verband met de terugkoopgarantie en de middelen die daarvoor gereserveerd moeten worden. De gemeente Bergen gaat in overleg met projectontwikkelaars en Kennemer Wonen om woningen aan te bieden in KoopGarant. Erfpachtconstructie Zodra er sprake is van opsplitsing van de waarde van de grond en de waarde van de opstallen, wordt dit de erfpachtconstructie genoemd. In het geval van de gemeente Bergen is de gemeente Bergen eigenaar van de grond en de bewoner eigenaar van de woning. Door de erfpachtconstructie hoeft de bewoner/eigenaar van de woning geen kosten te

Informatie OpMaat

dragen voor de waarde van de grond en heeft dus lagere aanvangslasten. De bewoner/eigenaar van de woning betaalt de eigenaar van de grond jaarlijks een fiscaal aftrekbare vergoeding: de canon. Uit ons onderzoek tot zover zijn twee belangrijke conclusies te trekken: 1. Door de stijging van de opstalprijzen (terwijl de canon voor de grond laag blijft) en de neiging van kopers om maximaal te lenen, is traditionele erfpacht niet het meest ideale middel om sociale koopwoningen sociaal te houden. 2. Koopgarant is de nieuwe erfpacht 2.0! De erfpachtconstructie vergt overigens ook een hoge ambtelijke inzet vanwege de op te zetten administratie. Sociale koopwoningen sociaal houden.

Vrije sectorhuur Sociale koopwoningen zijn moeilijk sociaal te houden. Uit onderzoek en signalen uit de samenleving blijkt dat vrije sectorhuurwoningen wellicht een optie zijn in plaats van een (sociale) koopwoning. Het aanbod is beperkt en de vraag is groot, zeker naar vrije sectorhuurwoningen in de prijsklasse van circa C 700,- tot circa 6 1000,- (categorie 3 huurwoningen). Vrije sector huurwoningen zijn interessant voor - tweeverdieners die net boven de inkomensgrens voor een categorie 2 sociale huurwoning uitkomen; - senioren die door hun koopwoning af te stoten en te gaan huren, de opbrengst vrij kunnen besteden; senioren die in een grote sociale huurwoning wonen en vanwege een te hoog inkomen niet naar een andere, kleinere sociale huurwoning kunnen verhuizen. Deze senioren willen vaak wel een hogere, vrije sectorhuur betalen, maar er is vrijwel geen aanbod in de gemeente Bergen. De verwachting is dat het vergroten van het aanbod vrije sectorhuurwoningen zorgt voor het achterlaten van koopwoningen en sociale huurwoningen, die op hun beurt beschikbaar komen voor andere (jongere) inwoners van de gemeente Bergen. De gemeente Bergen is op zoek naar partijen die vrije sectorhuurwoningen, met name in prijsklasse van circa C 700,- tot circa C 1000,- (categorie 3 huurwoningen) willen realiseren in de gemeente Bergen.

Grote beleggers hebben geen interesse in kleinschalige projecten boven het Noordzeekanaal. De gemeente Bergen zoekt en voert gesprekken met mogelijk geïnteresseerde partijen. Stimuleren realiseren vrije sectorhuurwoningen in de prijsklasse van circa C 700,- tot circa C 1000,-.

2.4 Huisvesten huidige en toekomstige bewoners Doelgroepen waar de gemeente zich volgens de werkconferentie op moet richten zijn starters en senioren. Dat komt grotendeels overeen met de doelgroepen die in de vorige

woonbeleidsnota 2005-2009 "Van woonwens tot maatwerk" zijn geformuleerd: starters, senioren en inwoners met lage inkomens. In de voorliggende lokale woonvisie richt de gemeente zich nadrukkelijk op het huisvesten van de huidige en toekomstige bewoners. Dit zijn overwegend senioren en één- en tweepersoonshuishoudens. Uit de demografische ontwikkelingen blijkt de vergaande vergrijzing waar de gemeente Bergen mee te maken heeft en die nog te verwachten is. Daarnaast richt de gemeente Bergen zich op doelgroep van beleid qua betaalbaarheid, op starters, op inwoners met een zorgvraag en op verblijfsgerechtigden. 21

22

2.4.1 Senioren Het effect van rijksbeleid is dat mensen langer zelfstandig thuis (moeten) blijven wonen. Dit is overigens niet alleen rijksbeleid; mensen willen ook langer zelfstandig thuis blijven wonen. 80 Zo Van de mensen kan tot op hoge leeftijd zelfstandig thuis blijven wonen, een kleiner deel krijgt beperkingen en moet verhuizen. 0

Wat kan en moet de gemeente doen? Bij nieuwbouw zoveel mogelijk levensloopgeschikt bouwen; Senioren verleiden om door te stromen naar aangepaste of minder grote woningen, wellicht met een verhuiscoach; Bewustwordingscampagne langer zelfstandig thuis wonen; - Stimuleren aanpassen bestaande woningvoorraad/opplussen; - Voorwaarden scheppen voor domotica , fysiek en digitaal; Evalueren, actualiseren en zonodig aanpassen van mantelzorgwonen. 23

Bovenstaande lijkt tegenstrijdig: Enerzijds zoveel mogelijk levensloopgeschikte nieuwbouw realiseren en doorstroming proberen te bewerkstelligen en anderzijds langer in de huidige woning blijven wonen met aanpassingen. De gemeente voert een tweesporenbeleid. Het is onmogelijk om alle bewoners die met beperkingen te maken krijgen te verleiden door te stromen naar een geschikte nieuwbouwwoning. Bovendien worden er relatief weinig nieuwbouwwoningen aan de bestaande woningvoorraad toegevoegd, dus onvoldoende aanbod. In de bestaande woningvoorraad zijn in theorie voldoende woningen die geschikt of geschikt te maken zijn (zie tabel 4). Het gaat echter veelal om woningen die geschikt te maken zijn. Bovendien moeten die woningen dan wel beschikbaar komen als inwoners daar behoefte aan hebben. Vandaar dat tegelijkertijd ingezet wordt op het aanpassen van de huidige woning. Wat betreft huurwoningen zijn er ook nog de volgende afspraken te maken:

2 1

In 2014 is door l&O Research een update gemaakt van de analyse van de demografische ontwikkelingen met als

tijdshorizon 2040. De cijfers zijn ontleend aan het prognosemodel Primos. 2 2

Doelgroep van beleid: dat deel van de bevolking dat niet of niet geheel zelfstandig in haar woonruimte kan voorzien.

Doelgroep van beleid Sinds 1 januari 2011 verplicht de overheid woningcorporaties om minimaal 9096 van de vrijkomende sociale huurwoningen (netto maandhuur is lager dan C 699,48) te verhuren aan huishoudens met een bepaald maximum inkomen. Maximaal 1096 van de vrijkomende woningen mag worden toegewezen aan huishoudens met een hoger inkomen dan dat maximum. Vanaf 1 januari 2014 is die maximum inkomensgrens C 34.678,-. De doelgroep van beleid is de groep huishoudens met een inkomen t o t die grens. Voor de goede orde: de doelgroep van beleid kan ook in een koopwoning zijn gehuisvest. 2 3

Domotica is de integratie van technologie en diensten, ten behoeve van een betere kwaliteit van w o n e n werken en

leven.

-

In de huisvestingsverordening zorgen dat senioren met beperkingen de juiste woningen toegewezen krijgen; Afspraken maken met woningcorporaties om zoveel mogelijk woningen levensloopgeschikt te maken en levensloopgeschikt te bouwen. Bij n i e u w b o u w zoveel mogelijk levensloopgeschikt realiseren; Verleiden tot verhuizen en doorstroming op gang brengen, wellicht met verhuiscoach; Evalueren, actualiseren en zonodig aanpassen van mantelzorgwonen; Bewustwordingscampagne langer zelfstandig thuis w o n e n ; Stimuleren aanpassen bestaande woningvoorraad/opplussen; Richten op domotica, fysiek en digitaal.

2.4.2 Starters De instroom van jonge gezinnen en starters in de gemeente Bergen is beperkt door de relatief dure woningen. Het effect van de dure woningen is dat vooral oudere inwoners het zich kunnen veroorloven om in de gemeente Bergen te wonen. Daarnaast neemt het aantal jonge gezinnen af in zowel de regio als in de rest van Nederland. Veel gemeenten in de regio en in de rest van Nederland willen ook jonge gezinnen verleiden zich in hun gemeente te vestigen. De realiteit is, dat de gemeente Bergen door de hoge huizenprijzen niet bij uitstek een gemeente is die jonge gezinnen aantrekt van buiten de regio. Waar de gemeente zich wel op kan richten is op het behouden van de jonge gezinnen en alleenstaanden die al in de gemeente Bergen wonen of gewoond hebben. De gemeente Bergen doet dit door het realiseren van 40 Zo sociale woningbouw bij uitbreiding van de woningvoorraad, het sociaal houden van sociale koopwoningen, het maken van prestatieafspraken met Kennemer Wonen en de huurdersorganisaties over de verkoop van sociale huurwoningen, het stimuleren van doorstroming en het aanbieden van startersleningen tot het budget op is. 0

Startersleningen Op 23 april 2013 is door de raad ingestemd met de verordening VROM-starterslening gemeente Bergen 2013. Er is een bedrag van in totaal 6 372.000 beschikbaar gesteld voor een revolverend fonds bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Het SVn voert de startersleningen uit voor de gemeente Bergen. Vanaf april 2013 tot en met december 2015 heeft de gemeente Bergen 20 startersleningen verstrekt voor woningen in de in onderstaande tabel genoemde kernen: Tabel 6. V e r s t r e k t e s t a r t e r s l e n i n g e n Aantal leningen 4 Bergen Egmond aan den Hoef 5 7 Egmond aan Zee 2 Groet 2 Schoorl 20 Totaal

Vanaf april 2013 tot mei 2015 kwam de gemeente Bergen in aanmerking voor een bijdrage uit het rijksfonds van ê 50 miljoen. Het rijk legt met de rijksbijdrage 50 7o van de starterslening in, de gemeente Bergen legt de andere 50 7o in. 0

0

In oktober 2014 hebben de minister en Tweede Kamer aangegeven vanuit het Rijk geen extra bijdrage beschikbaar te stellen voor de startersregeling. D e rijksoverheid geeft aan dat het een crisismaatregel was, dat de betaalbaarheid is toegenomen (woningen zijn goedkoper geworden en de hypotheekrentes zijn aan de lage kant) en de huizenmarkt weer aangetrokken is. Er is geen noodzaak meer om extra geld voor startersleningen uitte trekken. Het rijksbudget was 8 mei 2015 op. Dit betekent dat de startersleningen vanaf 8 mei 2015 volledig door de gemeente Bergen worden verstrekt. Het einde van het budget van de gemeente Bergen is in zicht. Vanaf september 2016 wordt het budget van de gemeente Bergen maandelijks mondjesmaat aangevuld door aflossingen van de ontvangers van de startersleningen. Echter, het duurt enige tijd voordat het budget voldoende aangevuld is om weer een nieuwe starterslening te verstrekken. Momenteel heeft de gemeente Bergen geen dusdanig groot budget beschikbaar om het budget bij het SVn aan te vullen en blijvend startersleningen te kunnen verstrekken. Gemeente Bergen stopt met het verstrekken van startersleningen als het budget op is. Stoppen met het verstrekken van startersleningen ais het budget op is.

G e m e e n t e Bergen doet dit door Bij n i e u w b o u w zoveel mogelijk levensloopgeschikt realiseren en senioren te verleiden te verhuizen, zodat een verhuisketen op gang komt en er goedkopere eengezinswoningen beschikbaar komen voor starters; Startersleningen via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn); Bij toevoegingen aan de woningvoorraad 4096 sociaal (koop dan wel huur); Sociale koopwoningen (categorie 1 en 2) realiseren en sociaal houden.

2.4.3 Doelgroep van beleid Aan de inwoners met lage inkomens, de doelgroep van beleid, wordt blijvend aandacht besteed. Het gaat om dat deel van de bevolking dat niet of niet geheel zelfstandig in haar woonruimte kan voorzien. Sinds 1 januari 2011 verplicht de overheid woningcorporaties om minimaal 90 /" van de vrijkomende sociale huurwoningen (netto maandhuur is lager dan š 699,48) te verhuren aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot 6 34.911,­, D e doelgroep van beleid is de groep huishoudens met een inkomen tot deze grens. Maximaal 10 7o van de vrijkomende woningen mag worden toegewezen aan huishoudens met een hoger inkomen dan dat maximum. In de regio Alkmaar is afgesproken dat die 10 7o wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen de C 34.911 en f 38.500. Per 1 januari 2016 veranderen deze percentages: 807o van de vrijkomende sociale huurwoningen moeten toegewezen worden aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot f 34.911,­, 107o moet toegewezen worden aan huishoudens met een belastbaar inkomen tussen de íE 34.911 en ē 38.950 en ÎQVo mag toegewezen worden aan huishoudens met een belastbaar inkomen boven C 38.950. D it is een tijdelijke regeling. Voor de goede orde: de doelgroep van beleid kan ook in een koopwoning zijn gehuisvest. o

o

o

o

0

Betaalbaarheid is voor de gemeente Bergen van belang. Onze gemeente kent een relatief grote groep inwoners met een laag inkomen en behorend tot de doelgroep van beleid (zie tabel Inkomensverdeling huishoudens per gemeente 2011, bijlage 6). De gemeente Bergen

wil dan ook in de prestatieafspraken met woningcorporatie Kennemer Wonen en de huurdersorganísaties vastleggen dat de sociale huurwoningvoorraad (categorie 1 en 2 sociale huursector) op peil moet blijven voor het huisvesten van de inkomensgroep tot f 34.000 (doelgroep van beleid)/^ 38.500. Wat betreft nieuwbouw is in de regionale woonvisie vastgelegd om regionaal minimaal 30 Zo sociale woningbouw te realiseren (dit was 40 /"). De gemeente Bergen gaat verder dan de afspraken in de regionale woonvisie en houdt vast aan 40 Zo sociale woningbouw. 0

0

0

In de Woningwet 2015 is een aantal voorwaarden opgelegd aan woningcorporaties om de sociale huurwoningen ook sociaal in te zetten (zie ook de brochure "De nieuwe Woningwet: wat betekent dit voor de gemeente?" van Aedes, april 2015). Vooral het passend huisvesten (huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen moeten zoveel mogelijk een woning krijgen toegewezen met een huurprijs dat past bij hun inkomen) betekent dat ook Kennemer Wonen vanaf 2016 moet zorgen dat 95 7o van de huurtoeslaggerechtigde huishoudens een woning met een huurprijs onder de 'aftoppingsgrens' toegewezen wordt (in 2015: 6 577 voor één- en tweepersoonshuishoudens en ë 618 voor gezinnen). Dat betekent dat Kennemer Wonen voldoende woningen onder deze grenzen moet aanbieden om de slaagkansen van de doelgroep van beleid in de gemeente op peil te houden. Dit kan betekenen dat Kennemer Wonen de huurprijzen van vrijkomende woningen moet verlagen, wat gevolgen heeft voor de investeringsmogelijkheden. De gevolgen van de voorwaarden voor passend toewijzen uit de nieuwe Woningwet houdt Kennemer Wonen nauwlettend in de gaten, zoals de lengte van de wachttijd en de slagingskans voor een doelgroep voor een woning. Monitoring zal uit moeten wijzen of aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. 0

Sociale huurwoningvoorraad (categorie 1 en 2 sociale huursector) op peil houden voor de doelgroep van beleid; Vasthouden aan 4096 sociale woningbouw; Prestatieafspraken maken met Kennemer W o n e n .

2.4.4 Inwoners met een zorgvraag De huishoudens met een zorgvraag worden steeds belangrijker. Door het scheiden van wonen en zorg moeten inwoners langer zelfstandig thuis blijven wonen. De gemeente zet in op zelfredzaamheid, op de aanwezigheid van voorzieningen en een geschikte of geschikt te maken woning. Dit doet de gemeente met een tweesporenbeleid. Enerzijds wordt bij nieuwbouw zoveel mogelijk levensloopgeschikt gebouwd, anderzijds wordt in de bestaande woningvoorraad ingezet op mantelzorgwonen, opplussen en domotica. Verder verwacht de gemeente dat deze ontwikkelingen leiden tot een toenemende vraag naar andere woonvormen en woonconcepten. Woonservicegebieden

Het concept woonservicegebied vormt de basis voor het maken van keuzes over locaties, voorzieningen en woonvormen. De gemeente wil hierin samenwerken met maatschappelijke partners als zorgpartijen, woningcorporaties et cetera. Een woonservicegebied bevat fysieke (vastgoed) en sociale voorzieningen die alle bewoners van het gebied in staat stelt om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen in een sociale context. Het gaat over een laagdrempelig, integraal en samenhangend aanbod van welzijn-woon-zorg arrangementen. Dat betekent concreet geschikte woningen, beschermd wonen, domotica, mogelijkheden tot

34 í 49 i 71

ontmoeting en ontspanning en voorzieningen in de eerste levensbehoeften waar mogelijk in combinatie met 'gewone' woonvormen, zodat er ruimte is voor mensen met en zonder zorgvraag. De gemeente sluit waar mogelijk aan bij bestaande voorzieningen. De gemeente Bergen wil in Bergen rondom De Marke, in Schoorl rondom De Sanderij en in Egmond aan Zee rondom de Prins Hendrikstichting woonservicegebieden ontwikkelen. Veelal functioneren de gebieden in feite al min of meer als woonservicegebied, maar moeten de gebieden zich tot een volwaardig woonservicegebied ontwikkelen.

Zoveel mogelijk levensloopgeschikte woningen realiseren, in n i e u w b o u w en bestaande woningvoorraad; Stimuleren aanpassen bestaande woningvoorraad/opplussen; Evalueren, actualiseren en zonodig aanpassen van mantelzorgwonen ; Het concept woonservicegebieden ontwikkelen.

2.4.5 Verblijfsgerechtigden Tot slot is er blijvend aandacht voor de huisvesting van de doelgroep genoemd in de Huisvestingswet: de verblijfsgerechtigden . Vanuit de rijksoverheid heeft elke gemeente een wettelijke taakstelling voor het huisvesten van asielzoekers die een status tot verblijf hebben gekregen. Deze taakstelling is naar rato van het aantal inwoners van een gemeente. De taakstelling is, ook in de gemeente Bergen, in 2014 enorm toegenomen en blijft, zoals het er nu naar uitziet, toenemen. Deze huisvesting vindt vooral plaats in de sociale huurwoningvoorraad van de woningcorporaties. In de regio Alkmaar is een plan van aanpak voor de korte en middellange termijn opgezet om de steeds groter wordende stroom verblijfsgerechtigden van huisvesting te voorzien. Er is ook een stuurgroep en projectgroep in het leven geroepen. Ook in de gemeente Bergen is een werkgroep actief om verschillende soorten opvang- en huisvestingsmogelijkheden te onderzoeken en te realiseren. De gemeente Bergen onderzoekt mogelijkheden voor het huisvesten van hervestigers ofwel uitgenodigde vluchtelingen, semi-permanente huisvesting en verbouw van gebouwen als deeloplossing bij het halen van de taakstelling. Aan de taakstelling is in een tijd met een beperkt aanbod van sociale huurwoningen steeds moeilijker te voldoen. 24

De gemeente Bergen werkt samen met het Transferpunt van de woningcorporaties, woningcorporatie Kennemer Wonen en Vluchtelingenwerk Noordwest Holland om de huisvesting van de verblijfsgerechtigden te organiseren. Het Transferpunt zorgt voor een snelle match tussen de woningen en de statushouders, Kennemer Wonen biedt woningen aan en Vluchtelingenwerk Noordwestholland zorgt voor de maatschappelijke begeleiding van de statushouders. Vooralsnog zet de gemeente de bestaande werkwijze met deze organisaties voort. De bestaande werkwijze voortzetten met betrekking tot huisvesting verblijfsgerechtigden. De gemeente Bergen onderzoekt mogelijkheden voor het huisvesten van hervestigers ofwel uitgenodigde vluchtelingen, semi-permanente huisvesting en v e r b o u w van g e b o u w e n .

2 4

Ook wel vergunninghouders of statushouders genoemd. Het zijn asielzoekers die een status tot verblijf hebben

gekregen.

2,5 Flexibiliteit en m a a t w e r k Flexibiliteit en maatwerk zijn de belangrijkste boodschappen uit de werkconferentie. Ook vanuit regionale bijeenkomsten over wonen met gemeenten, projectontwikkelaars, woningcorporaties en makelaars komt de roep om flexibiliteit. En dan gaat het om flexibiliteit in bestemmingsplannen en wet- en regelgeving. Flexibiliteit is noodzakelijk om snel op gewijzigde omstandigheden in te kunnen spelen en de bouwproductie/ontwikkelingen en aanpassingen in bestaande woningen op gang te kunnen houden. Het is een doorlopend streven van de gemeente om op alle beleidsterreinen die met wonen te maken hebben de gewenste flexibiliteit te realiseren. De gemeente richt zich op maatwerk in woningen, woningtypen, woonvormen, de combinatie van wonen en werken, het inrichten van de woonen leefomgeving en andere woonconcepten. 2,5,1 Flexibiliteit Bij flexibiliteit gaat het om flexibiliteit in bestemmingsplannen en in wet- en regelgeving. Het organiseren van flexibiliteit in wet- en regelgeving en in bestemmingsplannen is een uitdaging. Flexibiliteit in wet- en regelgeving is afhankelijk van het niveau van de wet- en regelgeving (landelijk, provinciaal of regionaal).

Bij flexibiliteit in wet- en regelgeving blijft de gemeente gebonden aan landelijke wetgeving, maar op gemeentelijk niveau wordt ingezet op het beperken van de gedetailleerdheid en het verkorten van de doorlooptijden. Flexibiliteit in bestemmingsplannen ligt op het beleidsterrein ruimtelijke ordening. Bij het flexibeler maken van bestemmingsplannen zal rekening moeten worden gehouden met rechtszekerheid en het gelijkheidsbeginsel. Het gaat daarbij om het spanningsveld tussen algemene en individuele belangen. De gemeente Bergen heeft in de afgelopen jaren alle bestemmingsplannen geactualiseerd en waar mogelijk ruimte gemaakt voor nieuw beleid. Over flexibiliteit in bestemmingsplannen is overleg opgestart met medewerkers van ruimtelijke ordening. Onderzoeken mogelijkheden meer flexibiliteit in bestemmingsplannen en in wet- en regelgeving.

2.5.2 Maatwerk Bij maatwerk gaat het om differentiatie in woningen, in woningtypen, in woonvormen, in wonen en zorg, de combinatie van wonen en werken, het inrichten van de woon- en leefomgeving en andere woonconcepten. Bij differentiatie in woonvormen valt onder andere te denken aan woongroepen en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), maar ook aan het realiseren van zogenaamde zorgvilla's en atelierwoningen en aan herbestemming van gebouwen. De gemeente staat open voor particuliere initiatieven, die, waar deze bijdragen aan de in deze woonvisie gestelde beleidsdoelen, zo mogelijk gefaciliteerd worden. Ook co-creatie samen met maatschappelijke organisaties wordt daarbij als kans gezien. Collectief

particulier

opdrachtgeverschap

Wat betreft CPO zijn er door de raad bij meerdere woningbouwlocaties moties ingediend om CPO op die betreffende locatie te onderzoeken. Het gaat om Torensduin en het Watertorenterrein in Egmond aan Zee, de Rabobanklocatie in Schoorl en de T&O locatie in Bergen. Afgesproken is om CPO als pilot te onderzoeken op het Watertorenterrein in

Egmond aan Zee. Voor het Watertorenterrein in Egmond aan Zee geldt "dat wat betreft woningbouw uit moet worden gegaan van betaalbare woningen en dat met relevante partijen een programma opgesteld moet worden, waarbij de resultaten van het lokaal woonwensenonderzoek worden betrokken" (raadsbesluit 15.B000819 voorstel betreft de ontvlechting van het project Dorp en Duin op 9 april 2015). Op 23 september 2015 is een bijeenkomst over Collectief Particulier Opdrachtgeverschap voor starters in Egmond aan Zee georganiseerd. De gemeente wilde peilen of hiervoor voldoende belangstelling is bij (oud-) Egmonders. Als locatie is een deel van het voormalige Watertorenterreín in beeld. De gemeente denkt voor dit CPO-project aan vijftien rijtjeswoningen op het Watertorenterrein. De gemeenteraad heeft een maximale prijs van maximaal 225.000 euro voor de woningen (inclusief grond) vastgesteld. Het maximaal (gezamenlijk) inkomen is gesteld op 6 48.500,-. Starters die geïnteresseerd zíjn in een koopwoning en nog geen koopwoning bezitten konden zich vrijblijvend aanmelden voor dit CPO-project. Er is belangstelling voor dit project, want de gemeente heeft 47 aanmeldingen ontvangen. Herbestemming

Herbestemming van leegstaande of leegkomende gebouwen is ook een mogelijkheid. Dit zijn in onze gemeente vooral school- en zorggebouwen en in mindere mate kantoorgebouwen, maar ook vrijkomende agrarische bebouwing. Wonen

en

zorg

Momenteel zijn er verschillende particuliere initiatieven op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Zorgappartementen in een complex waar inwoners zelfstandig wonen, maar in een omgeving waar hulp, ondersteuning en verzorging geboden kunnen worden (zogenaamde zorgvilla's). Het gaat om particuliere initiatieven in het hogere prijssegment. Het is een particulier initiatief voor de reguliere verzorgings- en verpleeghuizen. De gemeente Bergen wil dat onze inwoners lokaal kunnen worden ondersteund om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. Deze initiatieven zullen waar mogelijk ondersteund en gefaciliteerd worden. M a a t w e r k bieden bij particuliere initiatieven, zoals CPO, w o o n g r o e p e n , herbestemming van leegstaande of leegkomende gebouwen en initiatieven op het gebied van w o n e n en zorg w a a r mogelijk faciliteren.

Hoofdstuk 3 Vervolg

De planning is dat de woonvisie ter vaststelling aan de raadscommissie van 15 december 2015 en de gemeenteraad van 28 januari 2016 wordt voorgelegd. Een aantal zaken genoemd in de woonvisie treedt meteen in werking of wordt voortgezet zoals aangegeven in het uitvoeringsprogramma. Een aantal andere zaken in het uitvoeringsprogramma worden dan opgestart om onderzocht of uitgewerkt te worden volgens de in het uitvoeringsprogramma genoemde planning. Vanaf 2015 tot en met 2018 staat voor elk jaar C 20.000 in de begroting opgenomen voor uitvoering van de woonvisie. Hiervan kunnen een bewustwordingscampagne en kleine onderzoeken gefinancierd worden. Voor grotere onderzoeken wordt de raad om budget gevraagd. Te denken valt aan ondersteuning van CPO. Na het vaststellen van de lokale woonvisie wordt het overleg over de prestatieafspraken over sociale huurwoningen opgestart tussen de gemeente Bergen, woningcorporatie Kennemer Wonen en huurdersorganisaties.

De gemeente Bergen wil prestatieafspraken maken over nieuwbouw van sociale huurwoningen (categorie 1 en 2), de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad (onder andere de verkoop en liberalisatie van bezit), de betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningvoorraad, de huisvesting van specifieke doelgroepen, de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving en investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. Het uitvoeringsprogramma van de woonvisie zal jaarlijks gemonitord en eventueel bijgesteld worden. Jaarlijks organiseert de gemeente een bijeenkomst met projectontwikkelaars, makelaars en woningcorporatie. Dit blijft de gemeente doen en deze bijeenkomst zal ook gebruikt worden om het uitvoeringsprogramma van de woonvisie te toetsen. Ook gaat jaarlijks overleg gevoerd worden met huurdersorganisaties.

Bijlagen

1.

Uitvoeringsprogramma

2.

Woningbouwprogrammering

3.

Begrippenlijst

4.

Beleidskaders

5.

U i t k o m s t e n w o o n c o n f e r e n t i e 28 a u g u s t u s 2013

6.

T a b e l l e n uit O n d e r z o e k o n t w i k k e l i n g e n b e v o l k i n g e n w o n i n g m a r k t in d e r e g i o A l k m a a r ( L a a g l a n d ' A d v i e s , 2011)

39

Bijlage 1 Uitvoeringsprogramma >

Het zorgen voor een kwalitatief goed woningaanbod (geschiktheid, kwaliteit en duurzaamheid); G e m e e n t e Bergen richt zich o p de geschiktheid van de w o n i n g e n

O O O

b e w u s t w o r d i n g s c a m p a g n e langer zelfstandig t h u i s w o n e n (2016); s t i m u l e r e n aanpassen bestaande w o n i n g v o o r r a a d / o p p l u s s e n (2017); levensloopgeschikte w o n i n g e n realiseren ( m e t W o o n K e u r ) ( d o o r l o p e n d ) ;

het v e r g r o t e n v a n de k w a l i t e i t

O

splitsingsbeleid evalueren en zonodig bijstellen ( 2 0 1 6 ) ;

het v e r b e t e r e n v a n d e d u u r z a a m h e i d

O

u i t v o e r e n p r o j e c t e n / i n s t r u m e n t e n v o o r energiebesparing en d u u r z a m e

O

w i j k g e r i c h t e aanpak v o o r energiebesparingsmaatregelen m e t het d u u r z a a m

energieopwekking (gemeente);

bouwloket;

O

toepassen v a n d u u r z a m e e n e r g i e m a a t r e g e l e n ( PV en z o n n e c o l l e c t o r e n ) v o o r behalen g e m i d d e l d energielabel B sociale h u u r w o n i n g e n (Kennemer Wonen);

O

>

energieneutraal.

Het realiseren van een gedifferentieerd woningaanbod; Bij d e bestaande w o n i n g v o o r r a a d inzetten o p het realiseren van zoveel mogelijk levensloopgeschikte w o n i n g e n ( d o o r l o p e n d ) ; s t i m u l e r e n aanpassen bestaande w o n i n g v o o r r a a d / o p p l u s s e n (2016); richten o p d o m o t i c a , fysiek en digitaal. het beleid t e n aanzien van m a n t e l z o r g w o n e n evalueren, actualiseren en zonodig aanpassen (2016); o n d e r z o e k of r e c r e a t i e w o n i n g e n r u i m e r ingezet k u n n e n w o r d e n d o o r (gestart in 2. helft e

2015): " '

extra g e d o o g m o g e l i j k h e d e n t e o n d e r z o e k e n ; r e c r e a t i e w o n i n g e n o n d e r v o o r w a a r d e n een b e s t e m m i n g w o n e n t e geven

"

een t i j d e l i j k e v e r g u n n i n g ;

"

een d u b b e l b e s t e m m i n g r e c r e a t i e w o n i n g / w o n e n ,

g e b r u i k w o n i n g als t w e e d e w o n i n g niet t o e s t a a n b u i t e n de m o g e l i j k h e d e n die nu bestaan in Bergen aan Zee en specifieke delen v a n Egmond aan Zee; overzicht maken v a n g r o t e r e particuliere v e r h u u r d e r s .

40 55 í 71

Bij n i e u w b o u w h a n t e r e n ladder v o o r d u u r z a m e verstedelijking: H e r s t r u c t u r e r e n , inbreiden en uitbreiden (doorlopend); het realiseren van zoveel mogelijk levensloopgeschikte w o n i n g e n ( d o o r l o p e n d ) ; b o u w e n v o o r de eigen i n w o n e r s en v o o r de regio; v e r d e l i n g in w o n i n g b o u w c a t e g o r i e ë n aanpassen naar 2096 categorie 1 , 20/6 categorie 2 en 6096 categorie 3 en 4 ( d o o r l o p e n d ) ; kansen w o o n m i l i e u s b e n u t t e n ; aan het Fonds sociale w o n i n g b o u w nadere v o o r w a a r d e n v e r b i n d e n (2016). sociale g r o n d p r i j z e n v o o r sociale h u u r w o n i n g e n bij g e m e e n t e l i j k g r o n d b e z i t ; het w o n i n g b o u w p r o g r a m m a realiseren; het t r a j e c t faseren 8t doseren u i t v o e r e n .

>

Het vergroten van de betaalbaarheid;

Bij het v e r g r o t e n van de b e t a a l b a a r h e i d : Prestatieafspraken m a k e n m e t Kennemer W o n e n en de huurdersorganisaties ( 3

e

k w a r t a a l 2015 o p s t a r t e n , is g e b e u r d in BUCH-verband); Inzetten o p sociale h u u r w o n i n g e n in plaats van sociale k o o p w o n i n g e n ; sociale k o o p w o n i n g e n sociaal houdenţis afgerond en v e r w e r k t in de lokale w o o n v i s i e ) ; s t i m u l e r e n realiseren vrije s e c t o r h u u r w o n i n g e n .

>

Het huisvesten van de huidige en toekomstige inwoners (doelgroepen);

Senioren: het realiseren van zoveel mogelijk levensloopgeschikte w o n i n g e n ( d o o r l o p e n d ) ; v e r l e i d e n t o t v e r h u i z e n en d o o r s t r o m i n g o p gang brengen, w e l l i c h t m e t verhuiscoach; e v a l u e r e n , actualiseren en zonodig aanpassen van m a n t e l z o r g w o n e n (2016); b e w u s t w o r d i n g s c a m p a g n e langer zelfstandig thuis w o n e n (2016); s t i m u l e r e n aanpassen bestaande w o n i n g v o o r r a a d / o p p l u s s e n (2017); richten o p d o m o t i c a , fysiek en digitaal.

Starters: - bij n i e u w b o u w zoveel mogelijk levensloopgeschikt realiseren en senioren t e v e r l e i d e n te v e r h u i z e n , zodat een v e r h u i s k e t e n o p gang k o m t en er g o e d k o p e r e eengezinswoningen beschikbaar k o m e n v o o r starters; - startersleningen v e r s t r e k k e n t o t einde b u d g e t ; - sociale k o o p w o n i n g e n sociaal h o u d e n (is afgerond en v e r w e r k t in de lokale w o o n v i s i e ) ; -bij t o e v o e g i n g e n aan de w o n i n g v o o r r a a d 4096 sociaal (koop dan w e l h u u r ) .

Doelgroep van beleid: sociale h u u r w o n i n g v o o r r a a d (categorie 1 en 2 sociale h u u r s e c t o r ) o p peil h o u d e n v o o r de d o e l g r o e p van b e l e i d ; v a s t h o u d e n aan 4 0 ^ . sociale w o n i n g b o u w ; p r e s t a t i e a f s p r a k e n m a k e n m e t Kennemer W o n e n ( o p s t a r t e n in 3 k w a r t a a l 2015). e

Inwoners met een zorgvraag: het realiseren van zoveel mogelijk levensloopgeschikte w o n i n g e n ( d o o r l o p e n d ) ; s t i m u l e r e n aanpassen bestaande w o n i n g v o o r r a a d / o p p l u s s e n (2017); e v a l u e r e n , actualiseren en zonodig aanpassen van m a n t e l z o r g w o n e n (2016); het concept w o o n s e r v i c e g e b i e d e n o n t w i k k e l e n (2017).

Verblijfsgerechtigden: bestaande w e r k w i j z e v o o r t z e t t e n m e t betrekking t o t huisvesting verblijfsgerechtigden. o n d e r z o e k e n m o g e l i j k h e d e n huisvesten uitgenodigde v l u c h t e l i n g e n , s e m i - p e r m a n e n t e huisvesting en v e r b o u w van g e b o u w e n .

>

Flexibiliteit en maatwerk.

o n d e r z o e k e n m o g e l i j k h e d e n m e e r flexibiliteit in b e s t e m m i n g s p l a n n e n en in w e t - en regelgeving ( 2 0 1 6 ) ; m a a t w e r k bieden bij d i f f e r e n t i a t i e in w o n i n g e n , w o n i n g t y p e n , w o o n v o r m e n , in w o n e n en zorg, c o m b i n a t i e w o n e n en w e r k e n , inrichting w o o n - en l e e f o m g e v i n g en w o o n c o n c e p t e n (doorlopend); particuliere i n i t i a t i e v e n w a a r mogelijk o n d e r s t e u n e n en faciliteren ( d o o r l o p e n d ) .

42 57 ì 71

Toevoeging per sak

Boendermakerhof

Bergen

32

26

6

13

Breelaan 3A Posthuys

Bergen

5

5

5

Bregtdorp fase II

Schoorl

23

23

23

23

Landgoed Merici

Bergen

143

143

56

54

39

6

Categorie 2 (mid koop

huur

koop

huur

13

33

koop

Eengezins

Plaats

į ç

6

2

9 E

Iį

a a < 30 5

Bkshove fase 1

Bergen

17

12

5

De Marke

Bergen

74

16

58

De Laars­Prins Hendriklaan 33

Bergen

8

0

8

8

a

Van Peltlaan 5 ­ Prins Hendriklaan 2­4

Bergen

5

0

5

5

2

Palermo

Bergen

11

0

11

Zuid laan 59­59s

Bergen

5

1

4

Landweg 20

Bergen

13

0

13

Voorweg/ldenslaan

Schoorl

13

De Haaf

Bergen

42

0

42

De Bedriegertjes/Níeuwe Duinen

Bergen

25

0

25

Centrum Plein, fase 5 Harmonie locatie

Bergen

21

21

Agnes plein

Egmond aan Zee

10

10

T 4 0 terrein

Bergen

15

Verspeyckweg

Bergen aan Zee

14

Bed rijf s verplaatsing Mulder

Groet

5

Altamira/Schoorlse Duinen

Schoort

19

3

16

Rustenburg

Egmond aan den Hoef

16

9

7

Bedrijfsverplaatsing Tambach

Egmond­Binnen

5

0

5

Bedrijfsverplaatsing Min

Bergen

17

0

17

Rabobank locatie

Schoorl

20

Egmond aan den Hoef West

Egmond aan den Hoef

150

0

150

Watertoren

Egmond aan Zee

30

0

30

Centrum Plein fase 3 en 4

Bergen

29

7

22

Dorpsharţ

Schoorl

20

2C

Fusie BSV­Berdos, Oudtburgherweg

Bergen

50

50

Egmond aan den Hoef Soord+Oost

Bgmond aan den Hoef

90 927

Ñ « 1 į

Vrije kavels (met ig

Aantal sloop

huur

Locatie

Vrij (categorie 3-i

Aantal

Categorie 1 (socl

Bijlage 2 Woningbouwprogrammering

11

23 104 17 58

4

7

4

9

3 11

13

13 42

42 8

15

2

15

10 21

15 6

8

6

6

8

5

5 6

19

13 9

8

5

7

16

20 45

90

15

150

22

90 80

847

27

57

103

28

33

280

27S

350

23

Bijlage 3 Begrippenlijst Awbz

Algemene wet bijzondere ziektekosten

BBG

Bestaand bebouwd gebied

CPO

Collectief particulier opdrachtgeverschap. Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) houdt in dat particulieren in groepsverband een bouwkavel met woonbestemming verwerven. Hiervoor organiseren zij zich als rechtspersoon, die als opdrachtgever naar architect en aannemer van het project optreedt.

Doelgroep van beleid

Dat deel van de bevolking dat niet of niet geheel zelfstandig in haar woonruimte kan voorzien. Doelgroep van beleid Sinds 1 januari 2011 verplicht de overheid woningcorporaties om minimaal 90 /" van de vrijkomende sociale huurwoningen (netto maandhuur is lager dan C 699,48) te verhuren aan huishoudens met een bepaald maximum inkomen. Maximaal ^0% van de vrijkomende woningen mag worden toegewezen aan huishoudens met een hoger inkomen dan dat maximum. Vanaf 1 januari 2014 is die maximum inkomensgrens C 34.678,-. De doelgroep van beleid is de groep huishoudens met een inkomen tot die grens. Voor de goede orde: de doelgroep van beleid kan ook in een koopwoning zijn gehuisvest. 0

Domotica

De integratie van technologie en diensten, ten behoeve van een betere kwaliteit van wonen werken en leven.

Levensloopgeschikte Woningen

Woningen die geschikt zijn of eenvoudig geschikt zijn te maken voor bewoning tot op hoge leeftijd en in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten. Levensloopgeschikte woningen (ook wel 'levensloopbestendige woningen' genoemd) zijn er in verschillende gradaties en voor verschillende doelgroepen, bij nieuwbouw en verbouw.

Mantelzorg

Langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt. Met andere woorden, een mantelzorger is iemand die langdurig en niet vrijblijvend voor een ander zorgt.

Nultredenwoning

Een nultredenwoning is een woning die extern en intern toegankelijk is. Dit betekent dat de woonkamer zonder trappen van buiten af bereikbaar is en dat de keuken, het sanitair en

44

minimaal één slaapkamer vanuit de woonkamer eveneens zonder traplopen te bereiken zijn. Drempels in de woning zijn laag of ontbreken. Ontgroening

Het afnemen van het aandeel jongeren in de bevolking

Opplussen

Het verbeteren van bestaande woningen en woongebouwen tot toegankelijke, veilige en bruikbare huizen voor senioren en mensen met een lichte functiebeperking.

RAP

Regionaal Actieprogramma

SVn

Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten

Tweede woning

De woning wordt niet permanent bewoond door de eigenaar, maar staat een groot deel van het jaar leeg en wordt door de eigenaar en diens huishouden recreatief bewoond. Het hoofdverblijf van de eigenaar is elders.

Verblijfsgerechtigden

Ook wel vergunninghouders of statushouders genoemd. Het zijn asielzoekers die een status tot verblijf hebben gekregen.

Vergrijzing

Het toenemen van het aandeel ouderen in de bevolking

Wwb

Wet werk en bijstand

Wmo

Wet maatschappelijke ondersteuning

WoonKeur

Kwaliteitslabel dat is samengesteld uit de eisen van de vier meest bekende door woonconsumenten opgestelde eisenpakketten voor nieuwbouw: het Seniorenlabel, het Politiekeurmerk Veilig Wonen voor Nieuwbouw, de VACKwaliteitswijzer en het Handboek voor Toegankelijkheid. Een woning met WoonKeur kent een hoog niveau aan gebruikskwaliteit, inbraakwerendheid en sociale veiligheid, toegankelijkheid en flexibiliteit en aanpasbaarheid en is levensloopgeschikt.

Woonservicegebied

Fysieke (vastgoed) en sociale voorzieningen die alle bewoners van het gebied in staat stelt om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen in een sociale context. Het gaat over een laagdrempelig, integraal en samenhangend aanbod van welzijn-woon-zorg arrangementen.

Zorgzwaartepakket

Een pakket aan zorg, met daaraan verbonden een budget waarmee men hulp kan inkopen.

45 6Ü i 71

Bijlage 4 Beleidskaders In onderstaand schema worden de beleidskaders op Europees, rijks-, provinciaal en regionaal niveau met de belangrijkste speerpunten uiteengezet.

Europese Commissie

Beleid

Richtinggevende kaders/speerpunten

Staatssteunregeling voor woningcorporaties 15 d e c e m b e r 2009

Woningcorporaties moeten vanaf 1 januari 2011 minimaal 90Vo van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot C 33.614 (prijspeil 1 januari 2011). Corporaties kunnen, z o n d e r gevolgen voor de staatssteun, m a x i m a a l 10 7o van de vrijkomende sociale 0

huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de C 33.614. In de regio A l k m a a r is afgesproken dat die 10 /" wordt t o e g e w e z e n aan 0

huishoudens met een inkomen tussen de 6 33.614 en C 38.500. Rijksoverheid

Provincie

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Zorgen voor een leefbare en veilige o m g e v i n g met unieke

Scheiden w o n e n en zorg

-Betaalbaar houden langdurige zorg betaalbaar houden; -Verbeteren kwaliteit van ondersteuning en zorg; -Betrokkenheid van m e n s e n stimuleren. Zorgzwaartepakketen 1 t/m 4 k o m e n te vervallen. M e n s e n m o e t e n langer zelfstandig thuis blijven w o n e n met zorg geleverd aan huis. G e e n verdere verstedelijking van het landelijk gebied (gebied buiten Bestaand B e b o u w d G e b i e d (BBG)). Uitzonderingen zijn de Ruimte voor Ruimte regeling en w o n i n g b o u w in de vorm v a n bijzondere huisvesting binnen het kader van verbrede landbouw. 1 .Verbeteren van de a f s t e m m i n g tussen vraag en a a n b o d voor alle c o n s u m e n t e n , en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning. 2. Verbeteren van de mate waarin voorzieningen in de w o o n o m g e v i n g aansluiten bij de vraag van bewoners. 3. Verbeteren van de duurzaamheid van het w o n i n g a a n b o d en de w o o n o m g e v i n g . A f s p r a k e n tussen provincie en regio over g e w e n s t e woningbouwproductie, passend bij de vraag in kwantitatieve en kwalitatieve zin. Behoefte: 10.000 w o n i n g e n * 30^0 o v e r p l a n n i n g ^ regionale woningbouwproductie 13.000 - 14.000 w o n i n g e n 1.Inzetten op een levensloopgeschikte w o n i n g v o o r r a a d . 2. Bij nieuwbouw ten minste 30Vo sociale w o n i n g b o u w realiseren.

Provinciale ruimtelijke verordening structuurvisie

Provinciale woonvisie 2 0 1 0 - 2 0 2 0 "Goed w o n e n in N o o r d Holland"

Regio"

Regionaal A c t i e p r o g r a m m a (RAP) regio A l k m a a r 2 0 1 1 2016 Regionale woonvisie Regio A l k m a a r 20132020

natuurlijke en cultuurhistorische w a a r d e n .

26

3. Duurzaamheid; inzetten op een kwalitatief hoogwaardige, comfortabele, energieneutrale "woonlastenlage" woonregio.

2 5

Gemeenten Alkmaar, Bergen, Castricum, Graft-De Rijp, Heerhugowaard, Heiloo, Langedijk en Schermer.

2 6

* 30%-norm: uit de praktijk van afgelopen jaren blijkt dat een "overmaat" van 3 0 ^ in de geplande productie noodzakelijk

is, omdat er altijd planuitval ontstaat door procedures en afzetproblemen. Daardoor worden programma's en planning continu bijgesteld. Die 3Q Zo is een veel gebruikte en breed geaccepteerde norm in Nederland en is zeker voor de regio 0

Alkmaar een juiste norm. Deze woningmarkt is niet extreem krapper of ruimer dan het gemiddelde van Nederland.

Bijlage 5 W e r k c o n f e r e n t i e W o n e n i n Bergen Op 28 augustus 2013 heeft de werkconferentie "Wonen in Bergen" plaatsgevonden. Aan de hand van de thema's 'de rol van de gemeente', 'voor wie gaan we woningen creëren', 'dilemma's op de woningmarkt', 'hoe ziet een toekomsthuis eruit', 'het scheiden van wonen en zorg' en 'wonen en werken in 1 huis' is met bewoners, woningcorporatie, makelaars, projectontwikkelaars, zorgpartijen en wijk- en dorpsraden van gedachten gewisseld over de toekomst van het wonen in de gemeente Bergen. De belangrijkste uitkomsten van die werkconferentie zijn: » »

Flexibiliteit in ruime zin. Maatwerk leveren.

Andere belangrijke uitkomsten van de werkconferentie zijn: Menging van bedrijvigheid en wonen, leeftijden in een buurt/wijk; Splitsen van woningen; Duurzaam bouwen; Recreatiewoningen ruimer bestemmen; - Woningen voor starters creëren; Betaalbaarheid overeind houden; - Levensloopgeschikte woningen realiseren, bestaande woningen opplussen; Mantelzorgwoningen mogelijk maken, mantelzorgondersteuning; - Vooral richten op doelgroepen starters en senioren; Doorstroming bevorderen; Nieuwe woonvormen onderzoeken.

Bijlage 6 Tabellen u i t Onderzoek o n t w i k k e l i n g e n b e v o l k i n g en w o n i n g m a r k t i n de regio A l k m a a r - Laagland'Advies, 2 0 1 1

Bergen (NH.) Castrícum Gr aft-De Rijp

«264

19.546

6.867İ

5.997ļ

8527

8.473

2.679

2.271 22.524

2.4B

2 274

830

709

8967

1634

2.011

807

726

«.287

2011

Tolaal

38.500 - 43.000 euro

Alkmaar

33.614 - 38.500 euro

Regio Alkmaar

21.625-33.614 euro

2011

Tol 21.625 euro

Inkomensverdeling

43.000 euro en meer

I n k o m e n s v e r d e l i n g h u i s h o u d e n s per g e m e e n t e

O 3L.

O 3 1) O a in

» O

n TO

ri «r '•i r :

?

to

ei

5 E c E c

O

s

:

3 ©

:

s O

e O

tn 03

O m

P0

7 1 8 9 6 İ 122.570

í 14,9**15.9*

5,6*1

4,9*I»8.7*

44.473

| s , 2 * | «.1*

6,0* |

5,Wi :

15.«6

| «,99į| 15,0*

5,5*1

4 . 7 * '| 9

6.465

| « , 6 * | 13,0*

5,2*|

4 . 7 * H,5*

5

0

,6* 0*

335

404

144

121

1706

2.7«

| 12.3*| 14,9*

5,3*1 4 , 5 *

Heerhugowaard

2.793

3.B3

1.200

1119

«426

21.641

112,9*1 M . 3 *

5,5*|

5 , 2 * ü.o*

Heiloo

1048

1434

529

446

6.544

t) 001

| « , 5 * | 14,3*

5 3 * |

4,5* |fb,4*

Langedijk

1286

1602

572

504

6948

«911

|

tl.8*| 14,7*

5.2*|

4.6*

Schermer

226

246

f)6

«2

1493

2.173

Į « , 4 * | 11,3*

4.9*|

4,7*

S r o n : Cendris, CBS­statline,

bewerking

Laogìonďadvies

4S

63 ! 71

Woningvoorraad

naar

WOZ-waarde

in

absolute

aantallen,

percentages

en

relatieve

kansverhoudingen

CM

3

O

0)

tri **

O

UI

es u.

3

LO

" ĩfì

•D

C

CO

T5

«5 o (-1 te 2 1

W 4)

(M XI

n s 0

Regio Alkmaar

23.312

33.834

61917

63

119.128

P

Alkmaar

15.613

14.744

TJ.361

0

43.718

754

1806

H.456

0

M.0«

1476

2.170

11125

63

Bergen (NH.) Castricum Gr aft-De Rijp Heerhugowaard