Document · PDF

Taxatierapport Parallelweg 10 Reuver

Besluitvormende raadsvergadering 28 juni 2021, gemeente BeeselBij agendapunt: Aankoop voormalige MTC-locatie23.159 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

De toegekende kwalificatie betreft de totale beoordeling van de referentie. Op onderdelen (locatie, object, functionaliteit, afwerking etc) kan de kwalificatie hiervan afwijken. Een meer gedetailleerde beschrijving van de referenties is terug te vinden in de bijlagen van het rapport. Pagina 22 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Verklaring gehanteerde markthuur De vastgestelde markthuurwaarde is deels gebaseerd op basis van referenties van recente transacties op min of meer vergelijkbare locaties en min of meer vergelijkbare objecten, alsmede aanvullend op basis van de kennis opgedaan uit de gegevens uit huurcontracten van taxatieopdrachten. De ingeschatte markthuurwaarde is derhalve altijd een combinatie van het marktgevoel van de taxateur en (gepubliceerde) gerealiseerde transacties. Bij de bepaling van de markthuur is gedifferentieerd voor de verschillende ruimtes op basis van functie, grootte, afwerking en voorzieningen. Gelet op de bestemming, voorzieningen, kwaliteit van het object en de locatie is de huurwaarde voor de "lage' bedrijfsruimte/showroom gesteld op € 25 per vierkante meter, de bedrijfsruimte/showroom op de verdieping is gesteld op € 15 per vierkante meter en € 30 per vierkante meter voor de overige bedrijfsruimte/showroom.

Overzicht ruimtetypes Markt/herz. huur per jr

% van totaal

4.213

€ 30

€ 126.390

66,0 %

1.709

1.628

€ 25

€ 40.700

21,3 %

1.709

1.628

€ 15

€ 24.420

12,8 %

7.842

7.469

€ 191.510

100,0 %

IPD type

BVO m²

bedrijfsruimte/showroom begane grond

Winkel

4.424

bedrijfsruimte/showroom "laag" begane grond

Winkel

bedrijfsruimte/showroom verdieping

Winkel

Totaal

H.3

Markt/herz. huur per m²

Ruimtetypes

VVO m² of stuks

Koopreferenties en gehanteerde rendementen en output parameters Koopreferenties m² / stuks

BAR

Koopsom kk

koopsom per stuks/m²

Winkel

1.458

€ 675.000

€ 463

Reuver

Overig

4.850

€ 412.250

€ 85

De Giesel 20

Haelen

Bedrijfsruimte

3.629

€ 775.000

€ 214

10-10-2019

Napoleonsweg 125

Haelen

Winkel

1.606

€ 400.000

€ 249

01-1-2020

Witveldweg 40

Belfeld

Bedrijfsruimte

20.015

€ 4.900.000

€ 245

25-6-2020

Indumastraat 18

Deurne

Bedrijfsruimte

11.835

€ 2.450.000

€ 207

01-9-2020

Witvrouwenbergweg 13-13a

Someren

Winkel

4.750

€ 1.350.000

€ 284

26-11-2020

Industrieterrein Panningen 26 -26a

Panningen

Bedrijfsruimte

3.370

€ 1.038.095

€ 308

10-6-2020

Sodaweg 6

Herten

Winkel

1.453

8,74%

€ 1.010.000

€ 695

Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

13-5-2019

Roorveld 2

Heythuysen

12-6-2019

Mariastraat ong.

11-7-2019

Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties Gezocht is naar referenties in de omgeving van het getaxeerde die in kwaliteitsniveau en volume zoveel mogelijk vergelijkbaar zijn. Een meer gedetailleerde beschrijving van de referenties is terug te vinden in de bijlagen van het rapport. Gelet op de vigerende bestemming van het getaxeerde zijn de opgenomen referenties in Panningen, Deurne, Belfeld en Haelen bedrijfsobjecten. De objecten in Someren, Herten, Haelen en Heythuysen betreffend verkooptransacties van perifere detailhandelobjecten. De referentie aan de Mariastraat in Reuver betreft een verkooptransactie van een bedrijfskavel. De referenties worden geanalyseerd en vergeleken met het getaxeerde op basis van de verschillende kenmerken. De toegekende kwalificatie betreft de totale beoordeling van de referentie. Op onderdelen (locatie, object, functionaliteit, afwerking etc) kan de kwalificatie hiervan afwijken. Een meer gedetailleerde beschrijving van de referenties is terug te vinden in de bijlagen van het rapport.

Gehanteerde input en berekende output yields commercieel Input yield

Yield

Output yield

Disconteringsvoet

8,50 %

BAR theoretische huur kk

NAR % vrij op naam

8,00 %

BAR contracthuur kk

Exityield

8,50 %

BAR markt/herz. huur kk

Yield 14,63 % 14,63 %

Verklaring gehanteerde rendementen

Er zijn beperkt koopreferenties van soortelijke objecten als belegging voorhanden. In de koopreferenties is één object opgenomen welke als belegging verkocht is. Ondanks dat ze daarnaast overwegend wat beperkt vergelijkbaar zijn -door onder andere afwijkende locatie, uitstraling, afwerking en metrage- geeft het objecten een globaal beeld van het bruto aanvangsrendement binnen dit type vastgoed. Voor het getaxeerde is een netto aanvangsrendement gehanteerd van 8%, wat resulteert in een bruto aanvangsrendement welke fors hoger ligt dan de referentie, doch te verklaren door de minder goede locatie en courantheid.

Pagina 23 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver H.4

Onderbouwing correcties Buiten de in de waardering opgenomen correcties voor mogelijk meer- en minderhuur, leegstands- en mutatiekosten zijn er in de waardering de volgende correcties opgenomen: - vernieuwen gehele dakbedekking á 40 euro per vierkante meter, grofweg begroot op € 250.000,- onderhoud/vernieuwen technische installaties, grofweg begroot op € 75.000,- opschonen/opfrissen buitenterrein en buitenzijde, grofweg begroot op € 25.000,- opschonen/opfrissen intern, grofweg begroot op € 75.000,- diversen onvoorzien, grofweg begroot op € 25.000,-

Bijzondere waardecomponenten In de waardering zijn geen bijzondere waardecomponenten opgenomen.

H.5

Beoordeling Courantheid verhuur:

Redelijk

Verhuurbaarheid Het getaxeerde betreft een functioneel object ten behoeve van perifere / grootschalige detailhandel en/of showroomactiviteiten, welke thans als zodanig is ingericht. Het object leent zich eventueel ook voor gebruik/verhuur in delen, wat gezien de grootte van het totale object positief is ten aanzien van de verhuurbaarheid. Door de ligging aan een drukke doorgaande weg is de locatie goed bereikbaar en zichtbaar gelegen. Het huuraanbod van grotere winkelunits in de omgeving is beperkt, echter is de vraag hiernaar ook minder aanwezig. Daarbij is de locatie -ondanks de naastgelegen grootschalige detailhandelsvestiging- geen echte meubelboulevard of PDV-locatie. Daarom is het positief te noemen dat het object zich -qua bouwaard en functionaliteit- ook leent voor meer reguliere bedrijvigheid. Hierbij kan de aanwezige betonnen verdiepingsvloer de functionaliteit van bedrijfsdoeleinden wel wat beperken. De verhuurbaarheid van het object is matig tot redelijk te noemen.

Courantheid verkoop:

Redelijk

Verkoopbaarheid Het getaxeerde betreft een bedrijfsgebouw, welke gezien de bestemming, uitstraling en indeling, geschikt is voor perifere-/grootschalige detailhandelsdoeleinden. Als zodanig is het object redelijk specifiek en in relatie tot de locatie aanzienlijk redelijk groot. Het object is daarnaast eventueel ook aan te wenden voor meer reguliere bedrijvigheid -wat ook past binnen de huidige bestemming- wat positief is voor de courantheid bij verkoop. Het object is enkel interessant voor een belegger indien er een goede huurovereenkomst wordt overeengekomen. Bij eventuele verkoop is het object dan ook voornamelijk geschikt voor een eigenaar-gebruiker. Ondanks de toegenomen onzekerheid met betrekking tot het coronavirus en de gevolgen daarvan is de verkoopbaarheid -gelet op de afname van het aanbod in de afgelopen jaren in combinatie met een historisch lage rente- redelijk te noemen.

Verkooptijd:

Pagina 24 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

12 maanden

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver I

DUURZAAMHEID Duurzaamheidsparagraaf Object

Certificaten / contracten

Madaster/bouwstoffen of materialen paspoort

Nee

LEED

Voorzieningen voor bedreigde soorten

Nee

BREEAM

Unclassified

Hergebruik water

Nee

WELL Certificaat

Unclassified

Gebruikers kunnen ramen openen

Nee

Energie Prestatie Contract (EPC)

Nee

Regeling groenprojecten

Nee

Gebruikers kunnen de temperatuur aapassen

Gebruikers kunnen de mechanische ventilatie aanpassen

Nee

Overwegend LED verlichting

Nee

Overwegend lichaamsdetectie

Nee

Verwarming

None

Isolatie

Soort verwarming

Hete lucht

Groen

Dak

Onbekend

Nee

Gevels

Onbekend

Nee

Soort bron

Gas

Warm water

Elektrische boiler

Vloer

Onbekend

Luchtbehandeling

Mechanische ventilatie

Glas

Onbekend

Duurzame energiebronnen

Type / aanwezig

Nominale opbrengst KwH per jaar

Zonnepanelen

Nee

Overig

Geen

Toelichting voorgestelde maatregelen verduurzaming Als investering ter verbetering van een energielabel c.q. verduurzaming moet bijvoorbeeld worden gedacht aan het plaatsen van zonnepanelen, het (extra) isoleren van gevels en daken, warmtepompinstallatie of het installeren van veegschakeling. Nader onderzoek is nodig om te bepalen of dit rendabel is.

Verbruik gas, water en energie:

Onbekend

Toelichting mogelijke besparing energieverbruik door verduurzaming Voor de voorgestelde maatregelen is de besparing lastig in te schatten. Door plaatsing van zonnepanelen zal het energieverbruik niet afnemen, maar wel duurzaam worden opgewekt.

Duurzaamheid gebouw Hoewel er geen gedefinieerde term is, omvat duurzaamheid een uitgebreide reeks fysieke, sociale, milieugerelateerde en economische factoren die van invloed kunnen zijn op de waarde en waarmee taxateurs rekening moeten houden. Van sommige duurzaamheidseigenschappen is (nog) niet te bepalen welke invloed deze hebben op de waarde van het getaxeerde object. Enkele duurzaamheidseigenschappen, bijvoorbeeld energiezuinigheid, verstrekken soms een groter direct voordeel aan de gebruiker dan aan de gebouweigenaar. Verder laat (inter)nationaal onderzoek zien dat duurzame eigenschappen zich vertalen in een hogere waarde door een hogere markthuurwaarde, hogere verkoopprijs, toegenomen bezettingsgraad, lagere operationele lasten, kortere verkoop(verhuur)tijden, hogere netto huuropbrengsten, lagere kapitalisatie factoren en verhoging productiviteit werknemers. Het is noodzakelijk te erkennen dat het beoordelen van duurzame eigenschappen van een gebouw een ingewikkelde activiteit is en geen exacte wetenschap. Dit betekent dat bovengenoemde overwegingen slechts een indicatie zijn van de zaken die van invloed op de waarde kunnen zijn. Het complex is gerealiseerd in overeenstemming met de bouwvoorschriften, zoals deze ten tijde van de realisatie van toepassing waren.

Energielabel:

- / Geen

Pagina 25 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Uitleg energielabel Uit de gegevens van het register van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (www.ep-online.nl) blijkt niet dat er voor het getaxeerde een energieprestatiecertificaat is afgegeven. Conform het Besluit energieprestatie gebouwen (geldend vanaf 1 juli 2016) is bij de verkoop, verhuur of oplevering van een utiliteitsgebouw een energielabel verplicht. Utiliteitsgebouwen zijn bijvoorbeeld kantoren, scholen, winkels en ziekenhuizen. Het energielabel is verplicht voor zowel bestaande als nieuwe gebouwen. Voor sommige gebouwen is een energielabel niet nodig. Dit geldt voor gebouwen waarvoor voor energie wordt gebruikt voor het regelen van het binnenklimaat, gebouwen voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen, of voor agrarische doeleinden, beschermde monumenten, religieuze gebouwen, gebouwen die ten hoogste twee jaar worden gebruikt, recreatieve gebouwen die minder dan 4 maanden per jaar worden gebruikt en een energieverbruik hebben van minder dan 25% van het verbruik bij permanent gebruik, kleine gebouwen met een oppervlakte van minder dan 50 m2 en gebouwen die zullen worden gesloopt.

Verder stelt het Activiteitenbesluit milieubeheer vanaf 1 januari 2015 bedrijven en instellingen (inrichtingen) verplicht om energiebesparende maatregelen te treffen - met een terugverdientijd van vijf jaar of minder. Het gaat om bedrijven en instellingen die meer dan 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m aardgas (equivalent) per jaar verbruiken. Voor 19 bedrijfstakken zijn Erkende Maatregelenlijsten energiebesparing (EML). Zo zijn er EML voor gezondheidszorg- en welzijnsinstellingen, kantoren, onderwijsinstellingen, sport en recreatie, hotels en restaurants, bedrijfshallen en detailhandel.

Verwacht energielabel na investeringen:

- / Geen

Pagina 26 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver J

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1

3 4 5

6 7

8 9

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.

Milieu 1 2 3 4

5 6 7

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/ of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/ of de volksgezondheid.

Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.

Eigendom 1

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.

Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/ of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/ of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

3 4

Pagina 27 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Publiekrechtelijk 1

Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken.

In het geval dat er geen onderzoek is verricht zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden.

Huurrecht 1

2 3 4 5

6 7 8 9 10

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn voortgezet en dat huurpenningen, bankgaranties, optiebeschikkingen e.d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met essentialia, zijn wij uitgegaan van een standaard ROZ-contract van 5 + 5 jaar, waarbij geen waarde beïnvloedende bijzondere bepalingen zijn opgenomen. Bij woningen gaan wij uit van een huurtermijn van 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd. Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn.

Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de huurster is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten. In het geval van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte hebben wij indicatie gegeven van de eventueel nader vast te stellen huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. De in artikel 7:303 BW bedoelde nadere huurprijs dient volgens een specifieke, in de wetgeving omschreven methode te worden vastgesteld. Er is op voorhand niet met zekerheid iets te zeggen over de mogelijke uitkomst van een in de wet bedoeld huurprijs. Onze opgave is dan ook niet meer dan indicatief. Niet van toepassing voor woningen. De maximaal redelijke huurprijzen van de individuele zelfstandige en/of onzelfstandige wooneenheden zijn niet vastgesteld conform het wettelijk kader (“woningwaarderingsstelsel”). In de waardering is er derhalve van uitgegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende wet- en regelgeving.

Voordelen 1

Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook.

Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten.

Plaatselijke voorschriften Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en –eisen.

Fiscale wetgeving 1

In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij wijzen erop dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de fiscaliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed.

Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij het wooncomplexen betreft of anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt.

De vastgestelde waarden zijn “kosten koper” tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder “kosten koper” verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster.

Toekomstige wetgeving Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving.

Rechten van derden Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd.

Pagina 28 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Tijd 1

Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum;

Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering;

Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport;

Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.

Aansprakelijkheid 1

Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties, zoals accountants en De Nederlandsche Bank. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming.

Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt, tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest.

Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd, hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie.

Beschikbare gegevens 1

De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie.

De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden.

Wij gaan er vanuit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en compleet zijn.

Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten.

Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt ervan uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn.

Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons aangeleverde gegevens dan wel gegevens die afkomstig zijn van plattegronden en/of huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens volledig en correct zijn.

Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt.

Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten wij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekomstige) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen.

Overige waarde bepalende factoren 1

Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden, zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionellabacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben.

Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen.

Copyright Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming.

Pagina 29 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver K

WAARDEBEGRIPPEN EN DEFINITIES Basis van de waarde In de taxatiebasis zijn de fundamentele veronderstellingen vastgelegd die de voorwaarden van de hypothetische transactie definiëren waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd.

Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Uitgangspunten: - Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; - Geen rekening is gehouden met koop- en verkoopkosten en zonder verrekening van gerelateerde belastingen; - Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen.

Markthuur Markthuur is het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.

Uitgangspunten: - De huurwaarde voor commercieel vastgoed is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZ huurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar, met de gebruikelijke verdeling van onderhouds- en verzekeringskosten en een eventuele (gedeeltelijke) reductie op de huurwaarde voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract. Bij woningen is de huurtermijn 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd; - Huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde.

Theoretische huur De theoretische huur is de jaarlijkse huuropbrengst verhoogd met de markthuur van de leegstaande verhuurbare ruimtes.

Classificatie voor energieklassen Voor de classificatie is gebruik gemaakt van de inijking tabellen voor energieklassen.

Tabel voor energieklassen voor utiliteitsgebouwen De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energie-index in een gestandaardiseerde energieklasse variërend van A++++ tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. Energieklasse

Energielabel

Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie utiliteitsgebouwen

A++++

Kleiner of gelijk aan 0

A+++

0,00 - 0,30

A++

0,31 - 0,50

A+

0,51 - 0,70

0,71 - 1,05

1,06 - 1,15

1,16 - 1,30

1,31 - 1,45

1,46 - 1,60

1,61 - 1,75

Groter dan 1,75

Pagina 30 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Terminologie

Alfabetisch overzicht van de gebruikte terminologieën in het taxatierapport. Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Gebruiksoppervlakte Het gebruiksoppervlak van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlak, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bij de bepaling van de GBO worden niet meegerekend: De oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5m, met uitzondering van vloeren onder trappen, hellingsbanen e.d. • Een trapgat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4m² • Een vrijstaande bouwconstructie, niet zijnde een trap, en een leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5m², en een dragende (binnen)wand. Bij de bepaling van de grenslijn moet een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel worden genegeerd, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5m². Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse.

Inspectiedatum De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum. Professionele taxatiedienst Het in overeenstemming met de daarvoor geldende (inter)nationale standaarden schatten van en rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten door de taxateur, aan welke schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen wordt ontleend en waarbij de taxateur zijn vakbekwaamheid aanwendt. Uitgangspunten Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Dit betreffen feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op de taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek niet is vereist om te bewijzen dat iets waar is. Vastgoedobject De grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken, daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) alsmede de beperkte zakelijke rechten die hierop gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht, opstal en vruchtgebruik), alsmede appartementsrechten, een en ander in Nederland gelegen.

Waardepeildatum De datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. De waardepeildatum omvat tevens de tijd waarop deze van toepassing is als de waarde van het type vastgoedobject aanzienlijk kan veranderen in de loop van één dag.

Pagina 31 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Afkortingen Alfabetisch overzicht van de gebruikte afkortingen in het taxatierapport. BAR Bruto Aanvangs Rendement = bruto huuropbrengst / marktwaarde x 100% BVO De bruto vloeroppervlakte van een ruimte. B.V.O. of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. DCF Discounted Cash Flow = contante waarde toekomstige cash flows EVS European Valuation Standards 2016 GBO Gebruiksoppervlakte HABU Highest And Best Use IVS International Valuation Standards 2017 IVSC International Valuation Standards Committee NAR Netto Aanvangs Rendement = netto huurwaarde / marktwaarde v.o.n. x 100% RICS Royal Institution of Chartered Surveyors TEGoVA The European Group of Valuers Association

Pagina 32 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver L

BIJLAGEN OVERZICHT Bijlagen - Presentatie foto's - Referenties - Rekenmodel en onderbouwing waarde - Plattegrondtekening - Kadastrale gegevens - Eigendomsbewijs - Milieu-informatie - Bestemmingsplaninformatie

Pagina 33 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver BIJLAGEN FOTO'S

Pagina 34 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver

Pagina 35 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver

Pagina 36 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver

Pagina 37 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver

Pagina 38 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver

Pagina 39 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver

Pagina 40 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver BIJLAGEN BELEGGING- OF KOOPREFERENTIES Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties | aantal referenties: 9 Gezocht is naar referenties in de omgeving van het getaxeerde die in kwaliteitsniveau en volume zoveel mogelijk vergelijkbaar zijn. Een meer gedetailleerde beschrijving van de referenties is terug te vinden in de bijlagen van het rapport. Gelet op de vigerende bestemming van het getaxeerde zijn de opgenomen referenties in Panningen, Deurne, Belfeld en Haelen bedrijfsobjecten. De objecten in Someren, Herten, Haelen en Heythuysen betreffend verkooptransacties van perifere detailhandelobjecten. De referentie aan de Mariastraat in Reuver betreft een verkooptransactie van een bedrijfskavel. De referenties worden geanalyseerd en vergeleken met het getaxeerde op basis van de verschillende kenmerken. De toegekende kwalificatie betreft de totale beoordeling van de referentie. Op onderdelen (locatie, object, functionaliteit, afwerking etc) kan de kwalificatie hiervan afwijken. Een meer gedetailleerde beschrijving van de referenties is terug te vinden in de bijlagen van het rapport. Referentie type: koop | Napoleonsweg 125, 6081AC Haelen Transactiedatum:

10-10-2019

Koopsom kk:

€ 400.000

Adres:

Napoleonsweg 125

Koopsom p/m²:

€ 249

Plaats:

Haelen

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Slechter

IPD type:

Winkel

Bouwjaar:

1960

m² / stuks:

1.606

Bron:

Tiara

Toelichting op deze referentie Bedrijfsobject met 1.606m2 showroom/opslag gelegen langs de Napoleonsweg (N273). In gebruik geweest als verkooppunt van meubels en daaraan verwante artikelen. Relatief eenvoudig afwerkingsniveau en beperkt functioneel. Bestemming bedrijf en productiegebonden detailhandel.

Referentie type: koop | Witveldweg 40, 5951AV Belfeld Transactiedatum:

1-1-2020

Koopsom kk:

€ 4.900.000

Adres:

Witveldweg 40

Koopsom p/m²:

€ 245

Plaats:

Belfeld

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Beter

IPD type:

Bedrijfsruimte

Bouwjaar:

1982

m² / stuks:

20.015

Bron:

Tiara

Toelichting op deze referentie Het betreft een grootschalig bedrijfscomplex gelegen op industrieterrein "Witveld" van in totaal ca. 20.015 m2 BVO op een perceel van ca. 60.215m2. De locatie is verkocht als herontwikkelingslocatie ten behoeve van de realisatie van een hoogwaardig logistiek gebouw van ca. 40.599 m2.

Referentie type: koop | De Giesel 20, 6081PH Haelen Transactiedatum:

11-7-2019

Koopsom kk:

€ 775.000

Adres:

De Giesel 20

Koopsom p/m²:

€ 214

Plaats:

Haelen

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Beter

IPD type:

Bedrijfsruimte

Bouwjaar:

1981

m² / stuks:

3.629

Bron:

Tiara

Toelichting op deze referentie Op het bedrijvenpark Windmolenven in Haelen gelegen bedrijfscomplex met kantoorruimte, opslagruimte, kantine, 3 laad- en losdocks en een eigen parkeerplaats op een perceel van 10.340 m².

Pagina 41 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Referentie type: koop | Mariastraat ong., 5953NL Reuver Transactiedatum:

12-6-2019

Koopsom kk:

€ 412.250

Adres:

Mariastraat ong.

Koopsom p/m²:

€ 85

Plaats:

Reuver

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Vergelijkbaar

IPD type:

Overig

m² / stuks:

4.850

Bron:

Tiara

Toelichting op deze referentie Perceel van 4.850 m² met bestemming "bedrijventerrein" (max. cat. 3.1.), gelegen aan de Mariastraat in Reuver.

Referentie type: koop | Roorveld 2, 6093PL Heythuysen Transactiedatum:

13-5-2019

Koopsom kk:

€ 675.000

Adres:

Roorveld 2

Koopsom p/m²:

€ 463

Plaats:

Heythuysen

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Beter

IPD type:

Winkel

Bouwjaar:

2007

m² / stuks:

1.458

Bron:

Tiara

Toelichting op deze referentie

Het betreft een representatieve PDV-winkelruimte gelegen op een zichtlocatie direct aan de Leveroyseweg. Het totale object bestaat uit één grote winkelruimte, waarin vervolgens additionele ruimtes als kantoren en kantine zijn gebouwd. De winkelruimte beschikt over veel daglichttoetreding middels de ruime glazen pui die op de begane grond is gesitueerd.

Referentie type: koop | Witvrouwenbergweg 13-13a, 5711CN Someren Transactiedatum:

1-9-2020

Koopsom kk:

€ 1.350.000

Adres:

Witvrouwenbergweg 13-13a

Koopsom p/m²:

€ 284

Plaats:

Someren

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Beter

IPD type:

Winkel

Bouwjaar:

1980

m² / stuks:

4.750

Bron:

Tiara

Toelichting op deze referentie Het object is gelegen op bedrijventerrein Sluis XI/Half Elfje. Betreft een PDV locatie (voormalig Wijnen Wonen) bestaande uit 3.800m2 PDV en 950m2 PDV in verhuurde staat. Perceeloppervlakte bedraagt totaal 5.314m2. Nette maar sobere uitstraling met een gemiddeld afwerkingsniveau.

Referentie type: koop | Indumastraat 18, 5753RJ Deurne Transactiedatum:

25-6-2020

Koopsom kk:

€ 2.450.000

Adres:

Indumastraat 18

Koopsom p/m²:

€ 207

Plaats:

Deurne

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Beter

IPD type:

Bedrijfsruimte

Bouwjaar:

1965

m² / stuks:

11.835

Bron:

Tiara

Toelichting op deze referentie Op bedrijventerrein Kranenmortel op de hoek van de Huub van Doorneweg en de Indumastraat gelegen bedrijfscomplex bestaande uit ca. 1.500 m2 kantoorruimte en showroom alsmede ca. 6.250 m2 bedrijfsruimte v.v. laadkuil, 7 dockshelters en een warehouse/magazijn van ca. 4.085 m2 (hoogte 12 meter). De hoekligging geeft de mogelijkheid om vanuit beide zijden te ontsluiten.

Pagina 42 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Referentie type: koop | Industrieterrein Panningen 26-26a, 5981NK Panningen Transactiedatum:

26-11-2020

Koopsom kk:

€ 1.038.095

Adres:

Industrieterrein Panningen 2626a

Koopsom p/m²:

€ 308

Plaats:

Panningen

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Beter

IPD type:

Bedrijfsruimte

Bouwjaar:

1974

m² / stuks:

3.370

Bron:

Tiara

Toelichting op deze referentie Bedrijfsruimte van ca. 3.370 m² omstreeks 1974 gerealiseerd. Het object is gesitueerd op een perceel van totaal circa 12.210 m² en voorzien van 4 loading-docks en 4 extra overheaddeuren. Meest recentelijk is het object geëxploiteerd als zijnde meubelfabriek. Het object leent zich ideaal voor logistieke- en productiedoeleinden. Het object is gelegen op Industrieterrein Panningen.

Referentie type: belegging | Sodaweg 6, 6049CM Herten Transactiedatum:

10-6-2020

Koopsom kk:

€ 1.010.000

Adres:

Sodaweg 6

Koopsom p/m²:

€ 695

Plaats:

Herten

Contracthuur p/jaar:

€ 88.253

IPD type:

Winkel

BAR:

8,74 %

Bouwjaar:

2001

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Veel beter

m² / stuks:

1.453

Bron:

Tiara

Toelichting op deze referentie

Vrijstaand bedrijfsobject in twee bouwlagen met autowerkplaats, showroom, kantoren en buitenterrein gelegen op een zichtlocatie op bedrijventerrein “Merum-Herten”. Markante uitstraling met een net afwerkingsniveau. Bestemming bedrijventerrein en functieaanduiding specifieke vorm van detailhandel – Autohandel. Object is gelegen op een perceel van 4.108 m2. Beleggingsobject verhuurd aan Janssen-Kerres Automotive B.V.

Pagina 43 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver BIJLAGEN HUURREFERENTIES Algemene toelichting op de huurreferenties | aantal referenties: 8 De vastgestelde markthuurwaarde is deels gebaseerd op basis van referenties van recente transacties op min of meer vergelijkbare locaties en min of meer vergelijkbare objecten. Zorgvuldige interpretatie is echter noodzakelijk, omdat in de huidige markt de zogenaamde incentives (zoals huurvrije perioden, bijdrage in inrichtingskosten en andere financiële tegemoetkomingen) onderdeel uit maken van de daadwerkelijk overeengekomen huurprijs. De ingeschatte markthuurwaarde is derhalve altijd een combinatie van het marktgevoel van de taxateur en (gepubliceerde) gerealiseerde transacties. Gelet op de vigerende bestemming van het getaxeerde is gezocht naar referenties van vergelijkbare bedrijfsgebouwen in volume, afwerkingsniveau en locatie. Bedrijfsobjecten zijn over het algemeen redelijk uniek en bijvoorbeeld de verhouding tussen kantoor en bedrijfsruimte kan tussen de referenties verschillen. Daarnaast zijn ook referenties opgenomen van perifere detailhandelsobjecten. Over het algemeen zijn winkelruimtes casco verhuurd, waardoor de afwerking en voorzieningen onderling niet of weinig verschillen. De huurprijzen bij retail zijn daarentegen sterk afhankelijk van de ligging. Dit kan een wezenlijke invloed op de huurwaarde hebben.

De referenties worden geanalyseerd en vergeleken met het getaxeerde op basis van de verschillende kenmerken. De toegekende kwalificatie betreft de totale beoordeling van de referentie. Op onderdelen (locatie, object, functionaliteit, afwerking etc) kan de kwalificatie hiervan afwijken. Een meer gedetailleerde beschrijving van de referenties is terug te vinden in de bijlagen van het rapport. Referentie type: huurtransactie | Heydweg 7, 6071PT Swalmen Transactiedatum:

15-2-2020

Huuropbrengst:

€ 104.000

Straat:

Heydweg 7

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Swalmen

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 40,00

IPD type:

Bedrijfsruimte

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Beter

Bouwjaar:

2006

Totaal m² of stuks:

2.600

Bron:

Tiara

Toelichting op deze referentie Moderne bedrijfsruimte in twee delen met oppervlaktes van ca. 1800m² en ca. 800m². Het object ligt direct aan de Provincieweg N271, Rijksweg Noord. Perceel is circa 6.000m2 groot.

Referentie type: huurtransactie | Sportparklaan 27, 6071RA Swalmen Transactiedatum:

14-9-2020

Huuropbrengst:

€ 45.000

Straat:

Sportparklaan 27

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Swalmen

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 45,00

IPD type:

Bedrijfsruimte

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Beter

Bouwjaar:

2019

Totaal m² of stuks:

1.000

Toelichting op deze referentie Bedrijfshal van ca. 1.000m² met een beklinkend buitenterrein. Het bedrijventerrein de Reubenberg staat rechtstreeks in verbinding met de A73 Venlo/Nijmegen.

Referentie type: huurtransactie | Veldweg 1, 6075NL Herkenbosch Transactiedatum:

1-1-2021

Huuropbrengst:

€ 82.000

Straat:

Veldweg 1

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Herkenbosch

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 40,00

IPD type:

Bedrijfsruimte

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Beter

Bouwjaar:

1985

Totaal m² of stuks:

2.050

Bron:

Tiara

Toelichting op deze referentie Bedrijfsruimte met groot verhard buitenterrein. Goed bereikbaar en ontsloten. De verhuurbare vloeroppervlakte bedraagt ca. 2.200m². iverse gecompartimenteerde opslagruimten met een hoogte van 6.00m.

Pagina 44 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Referentie type: huuraanbod | Mariastraat 26, 5953NL Reuver Huuropbrengst:

€ 79.000

Straat:

Mariastraat 26

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Reuver

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 31,10

IPD type:

Bedrijfsruimte

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Beter

Bouwjaar:

1958

Totaal m² of stuks:

2.540

Bron:

Tiara

Transactiedatum:

Toelichting op deze referentie Te koop aangeboden bedrijfscomplex onder meer omvattende drie bedrijfshallen, kantoren en een bedrijfswoning gelegen op bedrijventerrein "Roversheide". Perceel totaal groot 53 a 25 ca.

Referentie type: huurtransactie | Burghoffweg 8, 6042EX Roermond Transactiedatum:

6-9-2019

Huuropbrengst:

€ 34.200

Straat:

Burghoffweg 8

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Roermond

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 51,82

IPD type:

Winkel

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Beter

Bouwjaar:

1994

Totaal m² of stuks:

660

Bron:

Tiara

Toelichting op deze referentie Kleinschalige gerenoveerde bedrijfsruimte/showroom. Standaard afwerkingsniveau. Bestemming is bedrijventerrein met functieaanduiding specifieke vorm van detailhandel 8.

Referentie type: huurtransactie | Roermondseweg 107b, 6004AR Weert Transactiedatum:

1-1-2020

Huuropbrengst:

€ 60.000

Straat:

Roermondseweg 107b

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Weert

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 68,97

IPD type:

Winkel

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Beter

Bouwjaar:

2018

Totaal m² of stuks:

870

Toelichting op deze referentie PDV winkelruimte gelegen op goede locatie kenmerkend als woon- en meubelboulevard met diverse retailers in de omgeving.

Referentie type: huurtransactie | Energielaan 17a, 5405AD Uden Transactiedatum:

1-9-2019

Huuropbrengst:

€ 38.600

Straat:

Energielaan 17a

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Uden

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 40,00

IPD type:

Winkel

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Beter

Bouwjaar:

1967

Totaal m² of stuks:

965

Toelichting op deze referentie Winkel-showroom gelegen op goede locatie aan de Energielaan/Industrielaan te Uden. Het object is redelijk eenvoudig en verdeeld over twee bouwlagen (begane grond circa 525 m2 en verdieping 440 m2) , doch wel gesitueerd op een goede locatie in een gebied bekend als woonboulevard.

Pagina 45 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Referentie type: huurtransactie | Moesdijk 13, 6004AX Weert Transactiedatum:

1-6-2020

Huuropbrengst:

€ 45.000

Straat:

Moesdijk 13

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Weert

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 37,56

IPD type:

Winkel

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

Beter

Bouwjaar:

1996

Totaal m² of stuks:

1.198

Bron:

Tiara

Toelichting op deze referentie

Het object is gelegen op een perifere detailhandelslocatie van Weert binnen bedrijventerrein ‘Roermondseweg – Moesdijk’. Het betreft een pdv-winkelruimte bestaande uit 648m2 winkelruimte begane grond, 400m2 winkelruimte op de verdieping, 100m2 magazijn en 50m2 kantoorruimte.

Pagina 46 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver

Bilderbeek & Partners B.V. Nedinscoplein 5 | Venlo Email: rick@bilderbeekenpartners.nl | Tel: 085-7820082

Taxatie Management Instituut (TMI) stelt zich ten doel de kwaliteit van taxatierapporten van aangesloten taxateurs te optimaliseren. Voor een TMI- taxatie gelden de voorschriften van TMI- Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed. Uitsluitend bij TMI aangesloten taxateurs mogen een TMI- taxatierapport uitbrengen. TMI- taxateurs vallen onder de kwaliteitscontrole van TMI.

Pagina 47 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Pagina 48 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Rekenmodel(len) en onderbouwing waarde

38544898

Parallelweg 10 Reuver

Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver

De heer Henry Franciscus Albertus Maria van den Heuvel

Eigendom

8.145 m²

VMS taxatienummer:

Complex:

Adres:

Eigenaar:

Type eigendom:

Te taxeren belang:

Perceeloppervlakte:

1981

Nee

7.842 m²

7.469 m²

1:1,05

Oorspronkelijk bouwjaar:

Monument:

Totaal BVO:

VVO (m²):

Verhouding VVO / BVO:

De heer R. Nillesen

Aankoop

Rick Schiffelers RT

donderdag 21 januari 2021

€ 175

Contactpersoon:

Doel taxatie:

Taxateur:

Waardepeildatum:

Marktwaarde per m²:

Marktwaarde kosten koper

EUR 1.310.000

Het object is per 21-01-2021 getaxeerd op:

Gemeente Beesel

Opdrachtgever:

Waardering

Eigen gebruik

Type object:

Object

T210103

Dossiernummer:

I - Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker

€ 148.288 22,6 % 14,6 %

Exploitatielasten % markt/herz. huur: BAR markt/herz. huur kk:

€ 191.510

Netto markt/herz. huur: Correctie meer- en minderhuur:

€ 191.510

Theoretische huur:

Complex foto

Markt/herz. huur:

Kengetallen

Locatie

Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Taxatierapport samenvatting

-453.920

-305.982

-293.752

Energie besparende maatregelen

Erfpacht

Correcties

Kasstroom

NCW Kasstromen

€ 1.405.086

€ 1.297.402

€ 1.300.000

Marktwaarde KK

Marktwaarde KK (afgerond)

130.692

147.704

-32.228

-1.920

-30.308

-12.056

-5.881

-411

-104

-5.660

191.988

Periode 2

Marktwaarde VON

Marktwaarde en gebruikte yields

-453.920

Overige baten/lasten

Achterstallig onderhoud

-31.702

Overige kosten

Renovaties

Overige kosten

-1.915

-29.786

Beheerkosten

Onderhoud

-11.870

Vaste kosten

Overige vaste kosten

-5.780

-406

Waterschapslasten

Verzekering

-103

Rioolbelasting

-5.582

191.510

Bruto huurinkomsten

OZB

191.510

Periode 1

Theoretische huur

KASSTROMEN

120.620

147.908

-32.787

-1.929

-30.858

-12.253

-5.988

-417

-106

-5.742

192.948

Periode 3

103.577

149.520

-34.288

-1.966

-32.322

-12.774

-6.272

-433

-110

-5.959

196.581

Periode 5

NCW Kasstroom

Disconteringsvoet

111.558

148.424

-33.477

-1.944

-31.533

-12.493

-6.119

-425

-108

-5.842

194.395

Periode 4

Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

DCF rapportage

96.317

150.858

-35.120

-1.990

-33.130

-13.061

-6.429

-442

-112

-6.078

199.039

Periode 6

89.561

152.199

-35.973

-2.015

-33.958

-13.354

-6.589

-451

-114

-6.200

201.527

Periode 7

€ 881.887

8,50 %

83.274

153.544

-36.847

-2.040

-34.807

-13.654

-6.754

-460

-116

-6.324

204.046

Periode 8

77.424

154.892

-37.743

-2.066

-35.677

-13.961

-6.923

-469

-119

-6.450

206.596

Periode 9

71.981

156.243

-38.661

-2.092

-36.569

-14.275

-7.096

-478

-121

-6.580

209.179

Periode 10

62.205

158.952

-40.565

-2.144

-38.420

-14.924

-7.455

-498

-126

-6.845

214.441

Periode 12

NCW Eindwaarde

Exit Yield

66.917

157.596

-39.601

-2.118

-37.483

-14.596

-7.273

-488

-123

-6.711

211.794

Periode 11

57.821

160.309

-41.552

-2.171

-39.381

-15.260

-7.642

-508

-128

-6.982

217.121

Periode 13

53.743

161.668

-42.564

-2.198

-40.365

-15.603

-7.833

-518

-131

-7.122

219.835

Periode 14

€ 523.199

8,50 %

49.950

163.028

-43.600

-2.226

-41.375

-15.954

-8.028

-528

-134

-7.264

222.583

Periode 15

€ 0,26

Beheerkosten

-€ 435.778

€ 108.660 € 1.309.159 € 1.310.000

Verwervingskosten

Marktwaarde kk

Marktwaarde kk afgerond

Erfpacht

€ 1.417.820

Energie besparende maatregelen

Marktwaarde von

Overige baten

Totaal correcties

-€ 435.778

€ 1.853.597

8,00%

€ 148.288

€ 43.222

€ 1.915

€ 29.529

€ 11.778

€ 191.510

Huurwaarde

22,6%

100%

Huur %

Overige kosten

€ 5,79

0,0%

1,0%

15,4%

6,2%

Kost/%

€ 26

Huur/m²

Renovaties

Achterstallig onderhoud

Contante waarde correcties

Marktwaarde von voor correcties

NAR % von

Netto markthuur

Operationele kosten

€ 3,95

Onderhoud

Overige kosten

€ 1,58

Kost/m²

Totaal

Aantal

Totaal vaste kosten

7.469

Winkel

Exploitatiekosten

VVO

7.469

IPD type

Marktwaarde kk per m²

IRR

BAR kk markthuur

Kengetallen

Markt/reviewhuur

Markt/reviewhuur kapitalisatie

Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

NAR rapportage

€ 175

8,45%

14,63%

€ 191.510

Bruto huur € 148.288

Netto huur

10,46%

Netto von rend

Disconteringsvoet

Disconteringsfactoren correcties

13,51%

Bruto von rend

7,4

8,50%

Kap factor von

Beesel

Grondwaarde index

Disconteringsvoet erfpacht

ITEM

Erfpacht instellingen op complex niveau

Totaal

Sectie

Plaats

Kadastrale percelen

8,50%

Pct

1733

Kadastraal nummer

Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Kadastrale gegevens

Index

Grondwaarde per m²

Grondwaarde

100,00%

% eigendom

Erfpacht

Plattegrondtekening(en)

Kadastrale gegevens

BETREFT

Beesel K 1733 UW REFERENTIE

T210103 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

07-01-2021 - 16:11

S11086115563

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

07-01-2021 - 14:10

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Beesel K 1733 Kadastrale objectidentificatie : 030430173370000

Locaties Parallelweg 9 a

5953 GW Reuver Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0889010000271632

Parallelweg 10 5953 GW Reuver Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0889010000269648

Kadastrale grootte 8.145 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 203188 - 365754 Omschrijving Bedrijvigheid (detailhandel)

Parkeren Koopsom € 1.400.000

Koopjaar 2010

Ontstaan uit Beesel K 1625

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 58982/103

Ingeschreven op 19-10-2010 om 09:00

Naam gerechtigde De heer Henry Franciscus Albertus Maria van den Heuvel Postadres Hogeweg 7

5301 LB ZALTBOMMEL Geboren 10-05-1968 Persoonsgegevens zijn in onderzoek bij de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Gehuwd (ten tijde van verkrijging)

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

te GORINCHEM

Kadastrale kaart

Uw referentie: T210103

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 1000

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Beesel K 1733

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 7 januari 2021 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

Eigendoms/leveringsakte(n)

Blad 1 van 7

LEVERING Heden, de achttiende oktober tweeduizend tien, verschenen voor mij- Mr. Drs. Theodorus Petrus Wilhelmus Dielissen, notaris met als vestigingsplaats de gemeente Bernheze: 1. mevrouw WILHELMINA FRANCYNA MARIA VAN DEN HANENBERG, wonende te B-2360 Oud Turnhout (België), Witte Bremlaan 11, geboren te Geffen op achttien januari negentienhonderd zes en veertig, weduwe van de heer Albertus Jordanus van den Heuvel, thans ongehuwd en niet als partner geregistreerd; identiteit vastgesteld: paspoort nummer NM64R7CF8; volgens haar verklaring handelend als zelfstandig bevoegd bestuurder en enig aandeelhouder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: DE LINDE BEHEER B.V., statutair gevestigd te Rosmalen, en met adres: 5301 LB ZALTBOMMEL, Hogeweg 7, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor Midden-Nederland onder nummer 16046874, welke vennootschap op haar beurt zelfstandig bevoegd bestuurder en enig aandeelhouder is van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: DE ROSMOLEN BEHEER B.V., statutair gevestigd te Rosmalen, en met adres: 5301 LB ZALTBOMMEL, Hogeweg 7, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor Midden-Nederland onder nummer 16050695, hierna te noemen: “verkoper”, en als zodanig laatstgemelde vennootschap te navolgender zake rechtsgeldig vertegenwoordigende en verbindende; 2..

de heer DENNIS FRANÇOIS VAN DER BIJ, te dezer zake woonplaats kiezende te 5301 LB ZALTBOMMEL, Hogeweg 7, geboren te Soest op vier en twintig augustus negentienhonderd drie en zestig; identiteit vastgesteld: paspoort met nummer NT41C29C6; volgens zijn verklaring handelend als schriftelijk gevolmachtigde van de heer HENRY FRANCISCUS ALBERTUS MARIA VAN DEN HEUVEL, hierna ook genoemd: "koper", te dezer zake woonplaats kiezende te 5301 LB ZALTBOMMEL, Hogeweg 7, geboren te Gorinchem op tien mei negentienhonderd acht en zestig, gehuwd; identiteit vastgesteld: paspoort nummer NK 1436597; De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden ter uitvoering van een tussen verkoper en koper gesloten koopovereenkomst, met betrekking tot het hierna te omschrijven registergoed: I. LEVERING Verkoper levert hierbij aan koper, die aanvaardt: de eigendom van het bedrijfspand met parkeerplaats, erf en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend Paralellweg 10 te 5953 GW Reuver, kadastraal bekend gemeente Beesel, sectie K, nummer 1733, groot een en tachtig aren en vijf en veertig centiaren; hierna aangeduid als: "het verkochte". II. GEBRUIK Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als bedrijfspand. Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper medegedeeld dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Beesel&id=2b13ee68-b637-4b64-9f27-6d8d07b4e8f1