Taxatierapport Parallelweg 10 Reuver

TAXATIERAPPORT Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver

Opdrachtgever

Rapportdatum

Gemeente Beesel

8 februari 2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer:

T210103

VMS taxatienummer:

38544898

Complex: Adres: Eigenaar:

Parallelweg 10 Reuver Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver De heer Henry Franciscus Albertus Maria van den Heuvel

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Perceeloppervlakte:

8.145

Object Type object:

Eigen gebruik

Oorspronkelijk bouwjaar:

1981

Monument:

Nee

Totaal BVO m² of stuks:

7.842

Totaal VVO m² of stuks:

7.469

Verhouding VVO / BVO:

1:1,05

Parkeerplaatsen binnen:

-

Parkeerplaatsen buiten:

-

Marktwaarde per m²:

€ 175

Waardering

Kengetallen

Opdrachtgever:

Gemeente Beesel

Markt/herz. huur:

€ 191.510

Contactpersoon:

De heer R. Nillesen

Theoretische huur:

€ 191.510

Netto markt/herz. huur:

€ 148.288

Doel taxatie: Taxateur: Waardepeildatum: Marktwaarde kosten koper:

Aankoop Rick Schiffelers RT donderdag 21 januari 2021 € 1.310.000

BAR markt/herz. huur kk:

14,6 %

Object beoordeling

Score

Bouwkundige staat:

Matig

Onderhoud buiten: Onderhoud binnen:

€ 43.222

Leegstand % markt/herz. huur:

0,0 %

Locatie beoordeling

Score Goed

Redelijk

Bereikbaarheid:

Goed

Redelijk

Parkeren op openbare weg:

Goed

Goed

Functionaliteit:

Goed

Object score:

Matig

Huidige verhuursituatie:

22,6 %

Exploitatiekosten incl canon:

Ligging:

Parkeren (op eigen terrein):

Gebruik beoordeling

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

Score

Locatie score:

Redelijk

Markt beoordeling

Score

Niet van toepassing

Courantheid verkoop:

Redelijk

Redelijk

Courantheid verhuur:

Redelijk

Alternatieve aanwendbaarheid:

Het object is per 21-01-2021 getaxeerd op:

EUR 1.310.000 Marktwaarde kosten koper

Pagina 2 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker

Sterktes

Zwaktes

- functioneel complex voor perifere detailhandel - goed bereikbare locatie en zichtbaar gesitueerd aan doorgaande weg - mogelijkheid om te splitsen - flexibel in te delen en verhuren

- minder aansprekende wat solitaire locatie voor perifere detailhandel - staat van onderhoud en uitstraling - relatief lage bedrijfsruimtes - redelijk grootschalig voor perifere detailhandel lokale markt - leegstand

Kansen

Bedreigingen

- positieve ontwikkeling bedrijfsruimtemarkt - gunstige rentestand - mogelijkheden voor verduurzaming - weinig vergelijkbaar aanbod in de omgeving - schaarste grond en stijgende bouwkosten gunstig voor bestaande bouw

- beperkte vraag - rentestijgingen zorgen voor remmend effect op de markt - bedrijfsruimtemarkt in Reuver kent weinig dynamiek - door deelverhuur kans op gedeeltelijke leegstand - invloed van coronavirus op economie en vastgoedsector

Pagina 3 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Algemene uitgangspunten Een uitgangspunt is een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methode van een taxatie, met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeft te worden geverifieerd in het kader van de professionele taxatiedienst. Tenzij hieronder uitdrukkelijk anders vermeld zijn de in hoofdstuk I Algemene uitgangspunten en hoofdstuk J Waardebegrippen en definities van dit taxatierapport opgenomen definities en algemene uitgangspunten van toepassing. Titel De taxateur moet informatie hebben over de belangrijkste gegevens van het te taxeren belang. De informatie kan worden gegeven in de vorm van een door de opdrachtgever of door een derde opgesteld uittreksel of in de vorm van kopieën van de relevante documenten. De aangenomen uitgangspunten moeten door de juristen van de opdrachtgever gecontroleerd worden. De taxateur aanvaardt geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor de “juiste” interpretatie van het juridische eigendom van de opdrachtgevers in het object.

Toestand van gebouwen De taxateur verklaart dat de bezichtiging geen bouwtechnische keuring is, maar een indicatie van de onderhoudstoestand van het object betreft, gebaseerd op visuele inspectie en in relatie tot de ouderdom van het object. Het betreft geen indicatie van de bouwkundige staat van het object. De ouderdomstoestand van niet genoemde onderdelen is in zijn algemeenheid in het waardeoordeel begrepen. Voorzieningen De taxateur gaat er vanuit dat de voorzieningen en eventueel gerelateerde bedieningssystemen of software functioneren of geen gebreken vertonen. Bestemmingsplan De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De taxateur gaat er vanuit dat het huidige of beoogde toekomstige gebruik in overeenstemming is met de publiekrechtelijke bestemming. Mocht desondanks wel sprake zijn van afwijkend gebruik ten opzichte van de vigerende bestemming en/of overige publiekrechtelijke bepalingen, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde. Vervuiling en gevaarlijke stoffen Een taxateur heeft niet de deskundigheid om te adviseren over de aard of de risico’s van vervuiling of gevaarlijke stoffen of de eventuele kosten die met verwijdering daarvan gemoeid zullen zijn. De taxateur gaat er vanuit dat het getaxeerde vrij is van vervuiling en gevaarlijke stoffen.

Mocht desondanks wel sprake zijn van vervuiling of gevaarlijke stoffen, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde. Milieukwesties Sommige objecten hebben te maken met milieufactoren die een inherent kenmerk van het object zelf of het omringende gebied zijn en die van invloed kunnen zijn op de waarde van het object. De taxateur gaat er vanuit dat het getaxeerde vrij is van milieufactoren. Mocht desondanks wel sprake zijn van milieufactoren, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde. Duurzaamheid Duurzaamheid omvat een uitgebreide reeks fysieke, sociale, milieu gerelateerde en economische factoren die van invloed kunnen zijn op de waardering en waarmee taxateurs rekening moeten houden. De taxateur verklaart dat hij beschikt over actuele kennis aangaande duurzaamheid in zijn vakgebied. Oppervlaktes en metrages De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Indien er een gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 is verstrekt door opdrachtgever, vormt deze het uitgangspunt. In het geval door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld zijn de oppervlaktes op basis hiervan bepaald. Aan de hand van deze tekeningen heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat.

Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum, of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat koper (niet zijnde een koper met een een bijzonder belang) dat zou hanteren op de waardepeildatum. In de taxatie zijn geen bijzondere uitgangspunten opgenomen.

Toelichting op de waardering De waardering is opgemaakt in het Vastgoed Management Systeem van fluX. In de waardering zijn geen bijzonderheden opgenomen. De totale huurwaarde is gebaseerd op de huurwaarde van de bouwdelen. Er zijn geen noemenswaardige bijzondere elementen of additionele waardecomponenten opgenomen.

Opmerkingen / Afwijkingen t.o.v. taxatiestandaarden De taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met de onder opdracht genoemde taxatiestandaarden.

Pagina 4 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

A

Opdracht

B

Taxatie

C

SWOT-analyse

D

Juridisch

E

Object

F

Locatie

G

Gebruik

H

Onderbouwing

I

Duurzaamheid

J

Algemene uitgangspunten

K

Waardebegrippen en definities

L

Bijlagen

Pagina 5 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver A

OPDRACHT

A.1

Opdrachtgever

A.2

Opdrachtgever:

Gemeente Beesel

Ter attentie van:

De heer R. Nillesen

Adres:

Raadhuisplein 1, 5953AL te Reuver

Telefoonnummer:

06 - 3408 8651

E-mailadres opdrachtgever:

rick.nillesen@beesel.nl

Opdrachtnemer en uitvoerend taxateur Naam organisatie:

Bilderbeek & Partners B.V.

Uitvoerend taxateur:

Rick Schiffelers RT

Adres:

Nedinscoplein 5, 5912 AP te Venlo

Telefoonnummer:

085-7820082

E-mailadres:

rick@bilderbeekenpartners.nl

Lid van / aangesloten bij:

Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs (NRVT)

Ingeschreven in het register onder nummer:

RT931940866 (NRVT)

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

Ingeschreven in de Kamers Wonen, WOZ en Bedrijfsmatig Vastgoed van het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs (NRVT). Ondergetekende beschikt over de actuele lokale en regionale kennis van de betreffende markt en de vaardigheden en het inzicht om de taxatie vakbekwaam uit te voeren of te beoordelen.

A.3

Controlerend of tweede taxateur Naam organisatie:

Bilderbeek & Partners B.V.

Controlerende / tweede taxateur:

ing. Arjan Bilderbeek MSRE MRICS RT

Adres:

Nedinscoplein 5, 5912AP te Venlo

Telefoonnummer:

085-7820082

E-mail:

arjan@bilderbeekenpartners.nl

Lid van / aangesloten bij:

Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)

Ingeschreven in het register onder nummer:

1274760 (RICS) RT330762529 (NRVT)

Specialisatie / deskundigheid en educatie:

Ingeschreven in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs (NRVT). Taxateur voldoet tevens aan de vereisten zoals opgenomen in het subregelement Groot Zakelijk Vastgoed (aantekening GZV is opgenomen in het register). Bij RICS tevens RICS Registered Valuer en ingeschreven in het Landelijk Register Gerechtelijk Deskundigen (LRGD). Ondergetekende beschikt over de actuele lokale en regionale kennis van de betreffende markt en de vaardigheden en het inzicht om de taxatie vakbekwaam uit te voeren of te beoordelen.

Pagina 6 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver A.4

Verklaringen taxateurs inzake opdrachtverstrekking Opdrachtdatum:

donderdag 7 januari 2021

Toelichting opdrachtverstrekking: Deze taxatie is uitgevoerd conform de afspraken zoals vastgelegd in de opdrachtbrief opgemaakt op 7 januari 2020. De opdrachtbrief voldoet aan de vereisten van het NRVT. Door de opdrachtgever zijn geen nadere instructies gegeven voor de taxatieopdracht.

Opdrachtvoorwaarden: De taxaties worden uitgevoerd in overeenstemming met de door de opdrachtgever en opdrachtgever overeengekomen voorwaarden, zoals vermeld in de opdrachtbevestiging. De taxaties worden tevens uitgevoerd in overeenstemming met de de toepasselijke reglementen van het NRVT en de meest actuele versie van de International Valuations Standards (IVS). Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de onder "opdrachtgever" beschreven opdrachtgevers. De opdrachtgever(s) mag/mogen het taxatierapport uitsluitend gebruiken voor het in paragraaf doel van de taxatie genoemde doel van de taxatie. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Voorts is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder onze beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald en iedere aanspraak op ons wegens schadevergoeding vervalt na verloop van één jaar na beëindiging van de opdracht. Zonder voorafgaande toestemming van Bilderbeek & Partners BV mag het taxatierapport niet worden gereproduceerd, gepubliceerd of anderszins ter beschikking van derden worden gesteld. Ook mag niet naar de taxatie of het rapport worden verwezen zonder voorafgaande toestemming van Bilderbeek & Partners BV.

Interne kwaliteitsborging Conform de richtlijnen van het NRVT vindt bij iedere taxatie toetsing plaats door middel van een controlerend tweede taxateur, welke hiervoor een plausibiliteitsverklaring afgeeft, die aan het rapport wordt toegevoegd. Additioneel vindt nog een controle plaats na de opmaak van het definitieve rapport.

Roulatie De uitvoerend taxateur verklaart niet meer dan 6 jaar en/of maximaal 12 keer achtereenvolgens bij de taxatie van dit object betrokken te zijn geweest en Bilderbeek & Partners B.V. is niet meer dan 9 jaar en/of maximaal 24 keer achtereenvolgens betrokken bij de taxatie van dit object. Binnen Bilderbeek & Partners vindt deze roulatie op meer frequente basis plaats dan de richtlijnen voorschrijven.

Onafhankelijkheid Opdrachtnemer verklaart dat zij en haar medewerkers recentelijk of binnen afzienbare termijn niet betrokken zijn geweest c.q. worden bij de gewaardeerde onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot een belangenverstrengeling. Opdrachtnemer en/of aan haar gelieerde vennootschappen kunnen regelmatig opdrachten voor de opdrachtgever vervullen. Indien opdrachtnemer regelmatig opdrachten voor de opdrachtgever vervult, is het jaarlijkse financiële aandeel van de opdrachtgever niet meer dan 25% van de geconsolideerde jaaromzet van opdrachtnemer. De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap. In casu is de taxateur als externe taxateur betrokken bij deze taxatie. Bilderbeek Zakelijk Vastgoed, HRS Bedrijfsmakelaars en Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars hebben hun taxatie-expertise gebundeld in Bilderbeek & Partners B.V. Er is bewust gekozen om de specialistische taxatiediscipline op professionele wijze te positioneren, separaat van de makelaardij. Bij Bilderbeek & Partners, een zelfstandige en onafhankelijke taxatiepraktijk, houden we ons bezig met het waarderen van nagenoeg alle vormen van commercieel onroerend goed met inachtneming van diverse richtlijnen en normen. Bilderbeek & Partners is gevestigd in Eindhoven, 's-Hertogenbosch en Venlo.

Bilderbeek & Partners B.V. is tevens één van de regionale partners van Dynamis Taxaties Nederland. Dynamis Taxaties Nederland B.V. (DTN) is opgericht voor het initiëren, coördineren en uitvoeren van landelijke taxaties. Door bundeling van de krachten van de Dynamis partners kan elke partner bovendien gebruik maken van de expertise en de netwerken van alle partners gezamenlijk. Ook de taxatieopdrachten vanuit DTN worden onafhankelijk uitgevoerd.

Educatie en routine De werkzaamheden worden uitgevoerd conform de statuten in overeenstemming met het Reglement Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT, het Reglement Kamers NRVT en de praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed en voor zover het op de opdracht van toepassing is het Subreglement Grootzakelijk Vastgoed. De taxateur voldoet aan de vereisten van permanente educatie die door het NRVT worden gesteld.

Plausibiliteit Alvorens deze taxatie is uitgebracht zijn de taxatiewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (IVS) is uitgevoerd.

Pagina 7 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Taxatiestandaarden Deze taxatie is uitgevoerd conform de navolgende taxatiestandaarden (behoudens eventuele restricties en indien van toepassing voor interne taxateurs): - Reglement Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT - Reglement Kamers NRVT respectievelijk subreglement Grootzakelijk Vastgoed, afhankelijk van welke van toepassing is op het/de getaxeerde object(en). - International Valuation Standards (IVS), uitgegeven door de International Valuation Standards Council (IVSC) 2020, www.ivsc.org. - RICS Valuation – Global Standards 'Red Book Global Standards' 2020, www.rics.org. - RICS Valuation – Global Standards 2017 jurisdiction guide: The Netherlands NB: Voor zover deze aanbevelingen zijn uitgewerkt, uitvoerbaar en toepasbaar zijn (zie ook standaard opdrachtvoorwaarden). In het geval van eventuele strijdigheid zal de taxateur de IVS als leidend aanhouden, tenzij anders overeengekomen.

Tuchtrecht Rekening houdend met de mogelijkheid dat een Opdrachtgever niet tevreden is over de dienstverlening, zijn er twee klachtafhandelingsprocedures van toepassing: - Klachtenprocedure NRVT (www.nrvt.nl/klacht-en-tuchtrecht/tuchtrecht). - Interne klachtenprocedure (kopie op aanvraag beschikbaar). Tevens geldt voor de uitvoerend taxateur de klachtenprocedure van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), website RICS, complaints. De opdrachtgever heeft het recht de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties en partijen die betrokken zijn bij de financiering waarvoor het te taxeren object het onderpand vormt.

Pagina 8 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver B

TAXATIE

B.1 Algemeen Objectomschrijving Bedrijfsobject bestaande uit bedrijfsruimte-/showroom in twee bouwlagen -ten behoeve van grootschalige/perifere detailhandelmet aanvullend secundaire ruimten. Het geheel met ondergrond, erf, buitenterrein en overige aanhorigheden.

B.2

Adres:

Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver

VMS-taxatienummer:

38544898

Type eigendom:

Eigendom

Waardepeildatum:

donderdag 21 januari 2021

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

NAR waarde

Doel van de taxatie Doel:

Aankoop

Toelichting doel van de taxatie Het doel is in verband met besluitvorming rond de voorgenomen aankoop van het complex de marktwaarde in de huidige staat en bij eigen gebruik vast te stellen. Het rapport is uitsluitend bestemd voor het hiervoor aangegeven doel. Indien het doel niet nader is aangeduid of kenbaar is gemaakt door opdrachtgever, dan is hierover geen opgave gedaan. Het rapport is dan uitsluitend bedoeld voor interne doeleinden.

B.3

Waardering & basis van de waarde Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeil-datum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Valuta:

Alle in de taxatie opgenomen bedragen zijn in EURO's (€), tenzij expliciet anders aangegeven.

Het object is per 21 januari 2021 getaxeerd op:

Marktwaarde kosten koper: Zegge:

EUR 1.310.000 een miljoen driehonderd tien duizend euro

Handtekening taxateur:

__________________________________________ Rick Schiffelers RT Datum en plaats: 8 februari 2021 | Venlo

Pagina 9 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver B.4

Inspectie Datum opname en inspectie:

donderdag 21 januari 2021

Mate van inspectie:

Inpandige en externe inspectie

Inspectie uitgevoerd door:

Rick Schiffelers RT

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur met de verkopend makelaar de heer G. Heldens. De taxateur heeft het object zowel intern en extern opgenomen. Omdat de technische installaties niet in gebruik zijn, was er tijdens de inspectie geen of beperkte verlichting in het object aanwezig. Hierdoor werd de visuele inspectie van het object enigszins belemmerd.

B.5

Uitgangspunten en afwijkingen Algemene uitgangspunten Een uitgangspunt is een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methode van een taxatie, met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeft te worden geverifieerd in het kader van de professionele taxatiedienst. Tenzij hieronder uitdrukkelijk anders vermeld zijn de in hoofdstuk I Algemene uitgangspunten en hoofdstuk J Waardebegrippen en definities van dit taxatierapport opgenomen definities en algemene uitgangspunten van toepassing. Titel De taxateur moet informatie hebben over de belangrijkste gegevens van het te taxeren belang. De informatie kan worden gegeven in de vorm van een door de opdrachtgever of door een derde opgesteld uittreksel of in de vorm van kopieën van de relevante documenten. De aangenomen uitgangspunten moeten door de juristen van de opdrachtgever gecontroleerd worden. De taxateur aanvaardt geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor de “juiste” interpretatie van het juridische eigendom van de opdrachtgevers in het object. Toestand van gebouwen De taxateur verklaart dat de bezichtiging geen bouwtechnische keuring is, maar een indicatie van de onderhoudstoestand van het object betreft, gebaseerd op visuele inspectie en in relatie tot de ouderdom van het object.

Het betreft geen indicatie van de bouwkundige staat van het object. De ouderdomstoestand van niet genoemde onderdelen is in zijn algemeenheid in het waardeoordeel begrepen. Voorzieningen De taxateur gaat er vanuit dat de voorzieningen en eventueel gerelateerde bedieningssystemen of software functioneren of geen gebreken vertonen. Bestemmingsplan De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De taxateur gaat er vanuit dat het huidige of beoogde toekomstige gebruik in overeenstemming is met de publiekrechtelijke bestemming. Mocht desondanks wel sprake zijn van afwijkend gebruik ten opzichte van de vigerende bestemming en/of overige publiekrechtelijke bepalingen, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde. Vervuiling en gevaarlijke stoffen Een taxateur heeft niet de deskundigheid om te adviseren over de aard of de risico’s van vervuiling of gevaarlijke stoffen of de eventuele kosten die met verwijdering daarvan gemoeid zullen zijn. De taxateur gaat er vanuit dat het getaxeerde vrij is van vervuiling en gevaarlijke stoffen. Mocht desondanks wel sprake zijn van vervuiling of gevaarlijke stoffen, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.

Milieukwesties Sommige objecten hebben te maken met milieufactoren die een inherent kenmerk van het object zelf of het omringende gebied zijn en die van invloed kunnen zijn op de waarde van het object. De taxateur gaat er vanuit dat het getaxeerde vrij is van milieufactoren. Mocht desondanks wel sprake zijn van milieufactoren, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde. Duurzaamheid Duurzaamheid omvat een uitgebreide reeks fysieke, sociale, milieu gerelateerde en economische factoren die van invloed kunnen zijn op de waardering en waarmee taxateurs rekening moeten houden. De taxateur verklaart dat hij beschikt over actuele kennis aangaande duurzaamheid in zijn vakgebied. Oppervlaktes en metrages De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Indien er een gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 is verstrekt door opdrachtgever, vormt deze het uitgangspunt. In het geval door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld zijn de oppervlaktes op basis hiervan bepaald. Aan de hand van deze tekeningen heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat.

Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum, of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat koper (niet zijnde een koper met een een bijzonder belang) dat zou hanteren op de waardepeildatum. In de taxatie zijn geen bijzondere uitgangspunten opgenomen.

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden De taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met de onder opdracht genoemde taxatiestandaarden.

Pagina 10 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver B.6

Nadere toelichting op de waardering Toelichting op de waardering De waardering is opgemaakt in het Vastgoed Management Systeem van fluX. In de waardering zijn geen bijzonderheden opgenomen. De totale huurwaarde is gebaseerd op de huurwaarde van de bouwdelen. Er zijn geen noemenswaardige bijzondere elementen of additionele waardecomponenten opgenomen.

Aanpassingen op conceptrapportage

Het conceptrapport is aan opdrachtgever verstrekt. Dit stelt de opdrachtgever in de gelegenheid de gebruikte feiten te verifiëren en inzicht te krijgen in de onderbouwing van de taxatie. Gevraagd is of er onduidelijkheden of opmerkingen zijn, die leiden tot een betere onderbouwing van de taxatie. Door de opdrachtgever kan aanvullende informatie worden verstrekt of suggesties worden gedaan, ter verbetering van de taxatie. Naar aanleiding van het concept rapport zijn er geen opmerkingen geweest en/of is er geen informatie verstrekt die aanleiding gaven tot aanpassing van het rapport.

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Er zijn geen wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum van toepassing.

Taxatie onnauwkeurigheid - Indien de bepaling van de vloeroppervlaktes gebeurt aan de hand van de verstrekte plattegrondtekeningen zijn deze zo nauwkeurig mogelijk en met zorgvuldigheid ingemeten. Door afwijkingen in de maatvoering en (mogelijke) afwijkingen ten opzichte van de feitelijke situatie zijn onnauwkeurigheden in de vastgestelde oppervlaktes niet te vermijden. - Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij opinies, variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object, de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd. We bevinden ons nu in een periode van onzekerheid met betrekking tot veel factoren die van invloed zijn op de vastgoedbeleggingen, vastgoedtransacties, taxaties, financieringen en (ver)huurmarkten.

Sinds de uitbraak van het virus is het niet mogelijk geweest om het effect van deze beslissing te meten aan de hand van transacties op de markt. De kans dat ons oordeel over waarde precies samenvalt met de behaalde prijs, mocht er sprake zijn van een verkoop, is wel afgenomen. We raden u daarom aan om de waardering regelmatig te herzien en om specifiek marktadvies te krijgen als u een vervreemding wilt uitvoeren. De uitbraak van het coronavirus (COVID-19), dat op 11 maart 2020 door de World Health Organization is uitgeroepen tot een 'wereldwijde pandemie', heeft wereldwijd impact op de financiële markten en economische activiteit. In veel sectoren ondervinden bedrijven hiervan de gevolgen. De impact hiervan op gebruikers van vastgoed en waarde van vastgoed is vooralsnog niet in te schatten. In de vastgoedmarkt zijn thans onvoldoende transacties waar te nemen die een duidelijke weerspiegeling geven van het huidige marktsentiment. Gehanteerde referenties in deze taxatie dateren mogelijk van voor de aanvang van deze crisis en derhalve brengt dat een hoog onnauwkeurigheidsrisico met zich mee. Door buitengewone marktomstandigheden is er buitenproportionele onzekerheid ontstaan met betrekking tot de taxatie-uitkomst. Voor wat betreft de inspectie van het object zijn de richtlijnen van het NRVT gevolgd.

In de waardering rekening is gehouden met een correctiepost achterstallig onderhoud. Er is geen bouwkundig rapport beschikbaar gesteld. Derhalve betreft de correctiepost een globale schatting op basis van visuele waarneming van taxateur en kan van substantiële invloed zijn op de waarde en daarmee een taxatie onnauwkeurigheid. Taxateur adviseert dan ook een ter zake deskundige een bouwtechnisch en installatietechnische inspectie te laten uitvoeren. Omdat de technische installaties niet in gebruik zijn, was er tijdens de inspectie geen of beperkte verlichting in het object aanwezig. Hierdoor werd de visuele inspectie van het object enigszins belemmerd wat wellicht van invloed zou kunnen zijn op de visuele waarneming van taxateur en daardoor wellicht ook van substantiële invloed op de waarde zou kunnen zijn.

B.7

Eerdere taxaties en overzicht andere waarderingen Eerdere taxaties Conform artikel 13 van de praktijkhandreiking Kamer bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT dient er een verschillenanalyse (backtesting) uitgevoerd te worden indien de voorgaande taxatie minder dan drie jaar geleden is uitgevoerd door het taxatiebedrijf. Het getaxeerde is niet eerder door de taxateur of het taxatiebureau beoordeeld.

Pagina 11 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver B.8

B.9

Overzicht inzage documenten Soort informatie

Ingezien

Asbestonderzoek

Nee

Bestemmingsplan

Ja

Bodemonderzoek

Nee

Eigendomsbewijs

Ja

Energielabel

Nee

Erfpacht gegevens

NVT

Gebruiksvergunning

Nee

Huurlijst

NVT

Huurovereenkomsten

NVT

Inspectierapporten

Nee

Kadastrale gegevens

Ja

Meetcertificaat

Nee

Milieu-informatie overheid

Ja

Milieuvergunning

Nee

Onderhoudsprognose

Nee

Omgevingsvergunning

Nee

Overige gegevens

Nee

Plattegronden

Ja

Sideletters / allonges

NVT

Splitsingsakte

NVT

Datum

Bron / opmerking

11-1-2021

Planviewer.nl

7-1-2021

Kadaster

7-1-2021

Kadaster

20-1-2021

Provincie Limburg

13-1-2021

Verstrekt door opdrachtgever

Gehanteerde taxatiemethodiek Gehanteerde taxatiemethodiek Het complex is gewaardeerd op basis van de Huurwaarde kapitalisatiemethode (NAR-methode) met de DCF-methode (Discounted Cash Flow) aanvullend ter controle. Gelet op redelijk stabiele huurstromen is de NAR-methode goed geschikt voor het taxeren van het complex. Huurwaarde kapitalisatiemethode (NAR-methode). Hierbij wordt een markthuurwaarde per vierkante meter per jaar vastgesteld, rekening houdende met de aard en bestemming van het gebouw, het afwerkingsniveau en de ligging. Op de verkregen bruto economische huurwaarde zijn vervolgens de geschatte jaarlijkse exploitatiekosten (voor zover van toepassing) in mindering gebracht. De verkregen netto markthuurwaarde is vervolgens gekapitaliseerd met een netto aanvangsrendement, waarna de gekapitaliseerde waarde is verkregen. Voor zover van toepassing is er vervolgens een aantal kapitaalscorrecties in mindering dan wel in meerdering gebracht op de alsdan verkregen marktwaarde vrij op naam. Na aftrek van de wettelijke transactiekosten zoals notariskosten en overdrachtsbelasting resteert de marktwaarde kosten koper. De DCF-methode De DCF-methode (Discounted Cash Flow) berekent alle in de toekomst te verwachten inkomsten en uitgaven.

De kern van de DCFmethodiek is een schema waarin alle kosten (uitgaven) en opbrengsten (ontvangsten) die verbonden zijn aan de exploitatie van het vastgoed in een meerjarenschema worden ‘uitgezet’. In een DCF-schema wordt tevens rekening gehouden met het feit dat: 1. uitgaven en ontvangsten in de loop der tijd kunnen stijgen of dalen als gevolg van in- of deflatie, prijsstijgingen of –dalingen en huurverhogingen of –verlagingen (indexeringen). 2. een willekeurige koper van het vastgoed een rendementseis stelt aan de investering (de disconteringsvoet) 3. de investering aan het eind van de beschouwingsperiode nog een restwaarde heeft. Ad 1: indexeringen Verhogingen (of wellicht verlagingen) van specifieke ingaande en uitgaande kasstromen die men op voorhand redelijkerwijs kan inschatten, worden in de DCF-methodiek meegenomen door bedragen die in de toekomst vallen te corrigeren voor deze stijgings- en dalingspercentages. Ad 2: rendementseis (disconteringsvoet) De rendementseis wordt gehanteerd als een disconteringsvoet waartegen alle cashflows contant worden gemaakt. Ad 3: restwaarde Voor de bepaling van de restwaarde van het vastgoed zijn verschillende methoden voorhanden, zoals het werken met een vervangingswaarde of het toepassen van een exit-yield op de huur op het einde van de looptijd.

Pagina 12 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver B.10 Plausibiliteit taxatie Plausibiliteitsverklaring Ondergetekende als intern taxateur verklaart: - taxateur heeft de taxatie beoordeeld op plausibiliteit; - taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken; - taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen; Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

Handtekening controlerend taxateur:

__________________________________________ ing. Arjan Bilderbeek MSRE MRICS RT Datum en plaats: 8 februari 2021 | Venlo

Pagina 13 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver C

SWOT ANALYSE Sterktes

Zwaktes

- functioneel complex voor perifere detailhandel - goed bereikbare locatie en zichtbaar gesitueerd aan doorgaande weg - mogelijkheid om te splitsen - flexibel in te delen en verhuren

- minder aansprekende wat solitaire locatie voor perifere detailhandel - staat van onderhoud en uitstraling - relatief lage bedrijfsruimtes - redelijk grootschalig voor perifere detailhandel lokale markt - leegstand

Kansen

Bedreigingen

- positieve ontwikkeling bedrijfsruimtemarkt - gunstige rentestand - mogelijkheden voor verduurzaming - weinig vergelijkbaar aanbod in de omgeving - schaarste grond en stijgende bouwkosten gunstig voor bestaande bouw

- beperkte vraag - rentestijgingen zorgen voor remmend effect op de markt - bedrijfsruimtemarkt in Reuver kent weinig dynamiek - door deelverhuur kans op gedeeltelijke leegstand - invloed van coronavirus op economie en vastgoedsector

Pagina 14 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver D

JURIDISCH

D.1

Privaatrechtelijke aspecten Eigenaar:

De heer Henry Franciscus Albertus Maria van den Heuvel

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Kadastrale omschrijving percelen Gemeente

Gemeente code kadaster

Beesel

BSL02

Sectie

Perceelnummer

K

1733

Index

Totaal

Oppervlakte m² 8.145

Eigenaar De heer Henry Franciscus Albertus Maria van den Heuvel

8.145

Aantekeningen kadastraal object Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster.

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden/bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar wat is vermeld in de laatst bekende akte van levering, verleden voor notaris Mr. Drs. T.P.W. Dielissen, te Bernheze, op 18 oktober 2010. Een kopie van deze akte is als bijlage ingevoegd bij deze taxatie. Hierin staat onder meer vermeld: "het persoonlijk recht van gebruik en toegang hebben om de aan de familie Vaessen in eigendom toebehorende dieren op, van en naar het bij deze akte verkochte terrein te laten lopen al dan niet begeleid door een of meer leden der familie Vaessen" en "gevestigd ten behoeve van het Staatsbedrijf der Posterijen, Telegrafie en Telefonie, gevestigd te Maastricht en ten behoeve van de eveneens te Maastricht gevestigde N.V. Waterleiding Maatschappij Limburg een zakelijk recht, zulks in verband met de zich in het verkochte bevindende leidingen en kabels". De meest recente eigendomsakte is door de taxateur onderzocht en in de waardering betrokken. Voor zover ter plaatse waarneembaar voor de taxateur en volgens de verklaring van de eigenaar zijn er geen bezwarende bepalingen of erfdienstbaarheden bekend geworden. Er is geen uitgebreid titelonderzoek naar eventueel andere aanwezige zakelijke rechten gedaan.

D.2

Publiekrechtelijke aspecten Gebruik conform bestemmingsplan:

Ja

Bestemmingsplan Bij de gemeente Beesel valt de onderhavige onroerende zaak in het vigerende bestemmingsplan "Bebouwde gebieden Beesel" dat werd vastgesteld bij Raadsbesluit van 20 juni 2016. De bestemming van het object is op grond van artikel 8 van de planvoorschriften: "Bedrijventerrein" en heeft tevens de functieaanduiding "bedrijf tot en met categorie 3.1 detailhandel volumineus" en aanduiding van maatvoering "maximum goothoogte (m): 6 en maximum bouwhoogte (m): 10. De plankaart en planvoorschriften van het vigerende bestemmingsplan zijn opgenomen in de bijlagen. Het huidige gebruik is in overeenstemming met het bestemmingsplan.

Monument:

Nee

Wet voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Vestigingseisen De volledige publiekrechtelijke vereisten bij vestiging c.q. bouw zijn niet onderzocht.

Fiscale aspecten Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (btw) en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen

Er zijn verder geen waardebeïnvloedende en/of bijzondere publieke bepalingen met betrekking tot genoemd perceel met opstallen uit het onderzoek van de taxateur naar voren gekomen.

Pagina 15 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver E

OBJECT

E.1

Objectinformatie Objectomschrijving Bedrijfsobject bestaande uit bedrijfsruimte-/showroom in twee bouwlagen -ten behoeve van grootschalige/perifere detailhandel- met aanvullend secundaire ruimten. Het geheel met ondergrond, erf, buitenterrein en overige aanhorigheden.

Bouwjaar:

1981

Bouwaard / materialen en constructie Bouwkundig Fundering: vermoedelijk op palen met funderingsstroken Constructie: staalconstructie Gevels: hoofdzakelijk in betonnen borstwering waarboven sandwichpanelen, aan de voorzijde in spouw metselwerk met aluminium kozijnen en puien. Vloerconstructie: betonvloer en verdiepingsvloer in beton. Dakconstructie: plat dak in staal, voorzien van bitumineuze dakbedekking. Puien en kozijnen: aluminium puien en kozijnen Afwerking: het object is op de begane grond ingericht en afgewerkt als meubelshowroom met aanvullend secundaire ruimten (onder andere kantoren en opslagruimten op de begane grond en verdieping). De showroomruimten zijn hierbij gedeeltelijk voorzien van systeemplafonds, eenvoudige tussenwanden en diverse vloerafwerking. Installaties Verwarming: verwarming middels gasgestookte cv-ketel installatie met warmteafgifte via heaters en radiatoren Luchtbehandeling: luchtbehandelingssysteem met plafondairco’s in de showroomruimten Mechanische ventilatie: in de sanitaire ruimtes Warmwatervoorziening: warmwatervoorziening middels close-in boilers Elektra-installatie: hoofdverdeelkast met diverse groepen. Wandcontactdozen en data- aansluitingen in kabelgoten. Krachtstroomvoorzieningen.

Verlichting in opbouw en inbouwarmaturen Brandpreventieve middelen: brandslanghaspels en brandblussers aanwezig Beveiliging: alarminstallatie aanwezig echter niet actief in gebruik Additionele installaties: goederenlift, overheaddeur en laadkuil met 2 laad- en losdocks. Indeling Begane grond: entree aan de rechterzijde van het complex, showroomruimte met kantoor, toiletgroep en magazijnruimten. Begane grond: entree aan de linkerzijde van het complex, showroomruimte met toiletgroep, technische ruimten en magazijn. Eerste verdieping: bereikbaar middels een goederenlift en vaste trappartij met showroomruimte in casco staat danwel magazijn/opslagruimte. Buitengedeelte: links van het perceel gelegen verharde eigen weg met toegang tot de aan de achterzijde gelegen laad/losdock, overheaddeur en verhard manoeuvreerterrein. De voorzijde van het object is ingericht met beplantingen en parkeerplaatsen.

Bouwkundige staat:

Matig

Onderhoud buiten:

Redelijk

Onderhoud binnen:

Redelijk

Toelichting onderhoud Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object als geheel. Dit gebeurt op basis van een visuele inspectie ten tijde van de opname van het complex. Een uitgebreid geotechnisch onderzoek, bouwkundige en installatietechnische inspectie of testen van voorzieningen heeft niet plaatsgevonden, omdat dit een normale taxatieopdracht te buiten gaat. Nadrukkelijk is er geen sprake van een bouwkundige keuring. In de waardering wordt uitgegaan van normatieve onderhoudskosten, per m2 BVO berekend op basis van de kengetallen van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) 2020. Hierbij is tevens rekening gehouden met de gebouwgebonden installaties. De kosten voor (preventief) onderhoud zijn de jaarlijkse reserveringskosten voor onderhoud om toekomstige gebreken te voorkomen en het gebouw voor gebruik in goede staat te houden. De in de waardeberekening genoemde vaste lasten en onderhoudskosten zijn indicatief. Het getaxeerde is gebouwd met degelijke en onderhoudsarme materialen echter staat inmiddels een reeds aantal jaren leeg en wekt bovendien de indruk dat er in de afgelopen jaren zeer beperkt of wellicht geen onderhoud meer heeft plaatsgevonden. Ook is geconstateerd dat er sprake is van braak/vandalisme schade aan het object.

Door de leegstand, de staat van onderhoud en de braak/vandalisme schade verkeert voor zover waarneembaar het getaxeerde in een matige staat van onderhoud. Bij de opname zijn de volgende aandachtspunten/gebreken geconstateerd: - daklekkages; - technische installaties zijn buiten gebruik; - inbraak en vandalisme schade aan sanitaire voorzieningen, vloerafwerkingen, plafondafwerkingen, (overhead)deuren, hang/sluitwerk en technische voorzieningen; - verwaarloosd buitenterrein; In de waardering rekening is gehouden met een correctiepost achterstallig onderhoud. Dit is nader toegelicht onder correcties, hoofdstuk onderbouwing. Er is geen bouwkundig rapport beschikbaar gesteld. Derhalve betreft de correctiepost een globale schatting op basis van visuele waarneming van taxateur en kan van substantiële invloed zijn op de waarde en daarmee een taxatie onnauwkeurigheid. Taxateur adviseert dan ook een ter zake deskundige een bouwtechnisch en installatietechnische inspectie te laten uitvoeren.

Parkeren (op eigen terrein): Pagina 16 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Goed Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Functionaliteit:

E.2

Goed

Oppervlakte Overzicht ruimtetypes commercieel BVO m²

VVO m² of stuks

Oorspronkelijk bouwjaar

wint 10 1 - Perifere grootschalige detailhandelsunit, 19701990 1 bouwlaag

4.424

4.213

1981

Winkel

wint 10 2 - Perifere grootschalige detailhandelsunit, 19701990 2 bouwlagen

1.709

1.628

1981

Winkel

wint 10 2 - Perifere grootschalige detailhandelsunit, 19701990 2 bouwlagen

1.709

1.628

1981

7.842

7.469

Ruimtetypes

IPD type

VEX type

bedrijfsruimte/showroom begane grond

Winkel

bedrijfsruimte/showroom "laag" begane grond bedrijfsruimte/showroom verdieping

Totaal

E.3 Renovatie Laatste renovatiejaar: Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen en uitbreidingen Er hebben zich in de afgelopen jaren geen aanzienlijke wijzigingen of uitbreidingen in het getaxeerde voorgedaan.

E.4 Milieuaspecten en beoordeling Omschrijving milieuaspecten In het bodeminformatiesysteem van de provincie Limburg is het perceel niet geregistreerd als (mogelijk) verontreinigde locatie. De eigenaar is voor zover bekend niet in het bezit van een bodemonderzoeksrapport. In de eigendomsakte zijn met betrekking tot de milieuaspecten geen bijzondere bepalingen opgenomen. Bij de huidige gebruiker zijn geen bedrijfsactiviteiten of productieprocessen van toepassing die speciale aandacht in het kader van milieu vereisen. De taxateur heeft geen visuele waarnemingen gedaan die zouden kunnen duiden op het veroorzaken van bodemverontreiniging. Er is bij ons geen informatie bekend met betrekking tot de eventuele aanwezigheid van stoffen, dan wel materialen, in de bodem (grond, grondwater), die schadelijk kunnen zijn voor mens, milieu of gebouwen. Uitgangspunt bij de locatie is dat er geen beperkingen zijn voor het huidige gebruik. Er is bij ons geen informatie bekend met betrekking tot de eventuele aanwezigheid van onder- of bovengrondse opslagtanks. Uitgangspunt bij de taxatie is dat er geen onder- of bovengrondse opslagtanks aanwezig zijn.

Objectbeoordeling Het getaxeerde betreft een bedrijfsobject bestaande uit bedrijfsruimte-/showroom opgedeeld in min of meer twee compartimenten/bouwdelen, waarbij het linker gedeelte bestaat uit twee bouwlagen. Het object is omstreeks 1982 gerealiseerd en in gebruik geweest als meubelshowroom en is als zodanig ingericht. Het gebruik is een aantal jaren gelegen beëindigd en staat sindsdien leeg waardoor het onderhoud ook is verwaarloosd. Het complex heeft een grote frontbreedte met twee entrees, is goed in te delen en beschikt voor een showroomruimte over een goede vrije hoogte. Daarmee is het object geschikt voor het gebruik als showroomruimte/ grootschalige detailhandel. Voor het gebruik van reguliere bedrijfsdoeleinden is het object wat beperkt geschikt gelet op de vrije hoogte en de betonnen verdiepingsvloer. Het object is de afgelopen jaren fors verwaarloosd waardoor er wat negatief imago en uitstraling van het object is ontstaan.

Objectscore:

Pagina 17 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Matig

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver F

LOCATIE

F.1

Locatieoverzicht

Pagina 18 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver F.2

Locatie informatie Ligging:

Goed

Het getaxeerde is gelegen op een kleinschalig bedrijventerrein aan de zuidkant van de kern Reuver, aan de doorgaande weg (Rijksweg) tussen Reuver en Swalmen. Het bedrijventerrein kent een gemengd karakter met zowel grotere als kleinere bedrijven (veelal lokale en regionale ondernemingen) en gemêleerde bedrijfsbebouwing, waarbij het getaxeerde aan de rechterzijde grenst aan soortelijke perifere detailhandelsvestiging. Verder zijn in de nabij omgeving bedrijven gevestigd als Thielco Staalindustrie, Welkoop en Jalema.

Toelichting bereikbaarheid:

Goed

Het object is goed bereikbaar met eigen vervoer. Het object is circa twee autominuten gelegen van de ontsluiting op de autosnelweg A73. Het wegennet rondom het complex is ruim opgezet, waardoor de locatie ook met vrachtvervoer goed bereikbaar is. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is eveneens goed te noemen. Op loopafstand zijn bushaltes te vinden met frequente verbindingen. Het treinstation van Reuver is gelegen op circa 800 meter afstand.

Voorzieningen Het object is gelegen op ruim 900 meter van het centrum van Reuver met alle voorzieningen voor de dagelijkse behoeften in de directe nabijheid.

Parkeren op openbare weg:

Goed

In de directe omgeving op het bedrijventerrein zijn de parkeervoorzieningen voldoende aanwezig. Over het algemeen vind het parkeren plaats op eigen terrein, waar voldoende voorzieningen aanwezig zijn.

Verwachte ontwikkelingen in de omgeving Geen bijzonderheden bij taxateur bekend.

Locatiescore:

Redelijk

Het getaxeerde is gelegen op een kleinschalig bedrijventerrein aan de rand van Reuver. De locatie is goed bereikbaar met eigen vervoer en openbaar vervoer. Op het bedrijventerrein is een diversiteit aan bedrijven gehuisvest, van productie tot handelsbedrijven en een enkele perifere detailhandelvestiging (meubelshowroom). Door de verspreide ligging en mix detailhandel, productie- en handelsbedrijven is het gebied niet echt aan te merken als een woonboulevard of PDV locatie. De locatie -in combinatie met het huidig gebruik- wordt als matig aangeduid. Voor bedrijfsdoeleinden leent de locatie zich beter en kan deze als redelijk tot goed worden gekwalificeerd.

Pagina 19 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver G

GEBRUIK

G.1

Gebruik van het object Huidig gebruik Het getaxeerde staat leeg en is niet in gebruik. Hoofdzakelijk is het object geschikt voor bedrijfsdoeleinden, meer specifiek voor perifere detailhandel waarbij het object thans nog deels is ingericht en in gebruik is geweest als meubelshowroom.

Voorgenomen gebruik Volgens opgave van opdrachtgever betreft het voorgenomen gebruik een eigen gebruikssituatie als bedrijfsdoeleinden.

G.2

Alternatieve aanwendbaarheid Alternatieve aanwendbaarheid:

Redelijk

Optimale aanwending (scenario analyse) Het object is hoofdzakelijk geschikt voor het huidig gebruik als showroom-/perifere detailhandel en ook eventueel ook voor reguliere bedrijvigheid aan te wenden.

Pagina 20 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver H

ONDERBOUWING

H.1 Marktvisie Marktbeeld Winkelmarkt Aan het begin van de coronacrisis is de traffic in de winkelgebieden fors gekelderd. De traffic krabbelt langzaam weer op, maar in de grote steden zitten in juli 2020 nog maar op zo’n 50–60% van de normale traffic. Het verval verschilt sterk per winkelgebied. Vooral grote steden hadden te maken met een enorme daling en hebben ook meer moeite om terug te komen op het oude niveau. Locatus voorspelt dat in steden als Amsterdam en Utrecht de normale traffic nog lang niet zal terugkeren. Kleinere gemeenten en buurtcentra (met een supermarkt) lopen daarentegen goed. Mensen blijven graag in de vertrouwde omgeving. De detailhandel heeft in zijn totaliteit in april 2020 1,1% minder omgezet dan in april 2019. In mei behaalde de detailhandel een plus ten opzichte van het jaar ervoor, +8,2%. Dit is de grootste stijging in veertien jaar tijd. Dit klinkt positief, maar dat is niet voor iedere branche het geval. Het verschil tussen non-food en food is groot. Food groeide in april met 5,9% en in mei met 10,1%. De omzet van de winkels in non-food kromp in april met 15 % en groeide in mei met 1,2%. Ook binnen non-food zijn de verschillen ongekend groot. Het verschil in groei en krimp was in april tussen diverse branches 83,8% en in mei 52,8%. Mode en schoenen leden het grootste omzetverlies sinds 2005. Voor mode was dit -23,4%.

Daarentegen behaalden de winkels in doe-het-zelfartikelen en consumentenelektronica en witgoed een aanzienlijke omzetgroei, zo pluste DHZ met 29,4%. De retailketens in non-food hadden in de fase van maart tot begin juni te maken met een trafficdaling van 35% tot 80%. De verschillen zijn groot van branche tot branche, per week, maar ook voor verschillende soorten winkelgebieden. Gemiddeld genomen kan gezegd worden: hoe groter het winkelgebied, hoe groter het verval in traffic was. De middelgrote steden, die het de afgelopen jaren zwaar hadden, doen het beter dan de grote steden. Deze observaties sluiten aan bij het consumentenonderzoek en de analyse van de bezoekersaantallen uit deskresearch. Winkels in dagelijkse producten werden vooral geraakt in grensgebieden en grote steden. De coronacrisis kent onder retailers winnaars en verliezers. De omzetontwikkeling varieert dan ook sterk. Er zijn retailers die te maken hebben met -60% en retailers die tot wel 25% plussen. De omzetontwikkeling ver- schilt sterk per week, winkel en gebied, maar vooral per categorie. In grote steden nam de omzet sterker af dan in kleinere gemeenten. Qua branches zijn mode en schoenen de sectoren die het erg zwaar hebben, mede doordat consumenten minder gaan funshoppen en vaker alleen op pad gaan. Bouw- markten, supermarkten, tuincentra en elektronicazaken plusten enorm.

Dit kwam mede doordat consumenten meer thuis waren en vanwege het mooie weer. Dat de coronacrisis impact heeft op de winkelgebieden dat staat vast. Maar hoe groot is de impact? Gemiddeld verwachten de vastgoedpartijen dat 15% van de ondernemers in retail en horeca verdwijnt in de komende twaalf maanden. Van de verschillende winkelgebieden wordt verwacht dat de centrumgebieden inclusief de aanloopstraten het hardst getroffen worden door de coronacrisis. Als gevolg van de coronacrisis verwacht 79% van de vast- goedpartijen dat er in 2021 meer leegstand zal komen in de grote steden (>100 duizend inwoners). Dit komt deels door een afname van het aantal winkels en deels doordat er minder horecavestigingen overeind zullen blijven. 46% verwacht daarnaast dat het in 2021 minder druk zal zijn dan voor de crisis. Richting 2025 verwacht 79% dat het centrumgebied in grote steden een transformatie ondergaat van leegkomende panden naar wonen en andere functies. Daar- naast verwacht 61% dat het centrumgebied compacter zal worden. Er zullen minder aanloopstraten met winkels en horeca komen. Bron: Retail postcorona impactanalyse, Retailagenda, 21-7-2020. Bedrijfsruimtemarkt De vraag naar bedrijfsruimte zwakt in 2019 af op een bijzonder hoog niveau. In het afgelopen jaar is gebleken dat de sterke groei van de vraag naar bedrijfsruimtes na drie jaar ten einde is gekomen.

Als gevolg van de economische stagnatie maakte het opnamevolume in het afgelopen jaar een krimp door van 5% op jaarbasis. Ondanks de terugval is in 2019 maar liefst 750 duizend m2 bedrijfsruimte meer in gebruik genomen dan gemiddeld in de afgelopen zeven jaar. Het totale opnamevolume van het afgelopen jaar bedraagt ruim 3,4 miljoen m2 bedrijfsruimte. Als de huidige coronacrisis leidt tot lagere economische groei of zelfs krimp, zal de vraag naar bedrijfsruimte hier direct de gevolgen van ondervinden. Economische crises hebben namelijk in het verleden altijd grote impact gehad op de bedrijfsruimtesector. In 2009 leidde de daling van het Bruto Binnenlands Product (BBP) met bijna 4% tot een terugval in het opnamevolume van maar liefst een kwart. Recenter heeft de afzwakkende economische groei in 2019 al geleid tot een verminderde ruimtevraag van bedrijven, het reeds afzwakkende opnamevolume van bedrijfsruimte zal naar verwachting in 2020 verder in een neerwaartse spiraal terechtkomen. Als gevolg van de aanhoudende vraag is gedurende 2019 het aanbod van bedrijfsruimte in Nederland verder gedaald. 7% minder vierkante meters bedrijfsruimte worden eind 2019 aangeboden vergeleken met een jaar eerder. Met ruim 4 miljoen m2 aan te huur of te koop staande bedrijfsruimte wordt het laagste niveau van de afgelopen tien jaar bereikt. Bron: Dynamis Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten 2020

Verwachtingen indexen commercieel Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Inflatie verwachting

1,40%

1,40%

1,50%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Kosten verwachting

1,75%

1,75%

1,88%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

Markthuur verwachting

0,00%

0,50%

0,50%

1,00%

1,25%

1,25%

1,25%

1,25%

1,25%

1,25%

Pagina 21 van 48 | Waarde op: 21-1-2021 | Taxateur: Rick Schiffelers RT

Printdatum | 08-02-2021

Taxatierapport | Parallelweg 10, 5953 GW te Reuver Marktsituatie De bedrijfsruimtemarkt van de regio Venlo en Venray wordt gedomineerd door logistieke panden. Dit blijkt uit het feit dat ruim 80% van het opnamevolume bestaat uit logistieke ruimte. In totaal is in deze twee gemeentes circa 320 duizend m2 bedrijfsruimte in gebruik genomen, een lichte toename ten opzichte van het voorgaande jaar. Opvallend is dat het aantal verhuurde of verkochte panden met maar liefst een kwart is toegenomen. Met name de logistieke markt van Venlo en Venray wint in nationaal perspectief steeds meer van belang. De vestiging van VidaXL in een logistiek pand van bijna 80 duizend m2 onderstreept de belangrijke positie van Venlo en Venray. Voor de webshop is dit het tweede XXL distributiecentrum op deze locatie, in 2017 werd al een pand van maar liefst 100 duizend m2 gerealiseerd. Het merendeel van de logistieke transacties vindt plaats in Venlo, de logistieke opnames in Venray (ruim 36 duizend m2) blijven sterk achter bij die in Venlo (bijna 230 duizend m2). Als gevolg van de aanhoudende vraag naar bedrijfsruimte in 2019, is het aanbod verder afgenomen. Het beschikbare aanbod is in een jaar tijd met 6% afgenomen, waardoor het totale volume eind 2019 uitkomt op circa 332 duizend m2 bedrijfsruimte.

De verhouding tussen de vraag en het aanbod geeft aanleiding om te spreken van een gespannen situatie, de vraag concentreert zich echter meer op hoogwaardige nieuwbouw logistiek, waar een groot deel van het aanbod niet aan voldoet. De aanboddaling heeft zich in het afgelopen jaar geconcentreerd in de gemeente Venlo, op jaarbasis worden bijna een derde minder vierkante meters bedrijfsruimte in deze gemeente aangeboden. Bron: Dynamis Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten 2020 De vraag naar winkelvastgoed in Venlo is in het afgelopen jaar teruggekeerd naar een structureel niveau. Met 1.350 m2 verhuurde of verkochte winkelruimte wordt tussen medio 2019 en medio 2020 een nagenoeg gelijk niveau behaald als in 2017/2018. Vergeleken met de voorgaande periode wordt echter een daling van de opnames met bijna 80% geregistreerd. De forse terugval van de opnames op jaarbasis wordt verklaard door het tussenliggende recordjaar. In die periode is namelijk het voormalige V&D-pand verhuurd, wat leidde tot het historisch hoog opnamevolume. In totaal zijn in de afgelopen twaalf maanden 9 winkelpanden (wederom) in gebruik genomen. Transacties in de Vleesstraat hadden met ruim 500 m2 het grootste aandeel in het opnamevolume in Venlo. Mede door de beperkte vraag naar winkelruimte is het beschikbare winkelaanbod in het hoofdwinkelgebied van Venlo verder toegenomen.

Vergeleken met een jaar geleden staat er 6% meer winkelruimte te koop of te huur. Het totale aanbodvolume komt daardoor boven de 7.000 m2 uit. De noodzaak tot inkrimping van het winkelbestand blijft bestaan in het centrum van Venlo. Zeker gezien de beperkte huidige vraag naar winkelpanden, is er sprake van een aanbodoverschot. De leegstand in het centrum van Venlo neemt volgens Locatus verder toe. Voor het derde opeenvolgende jaar is een stijging van de winkelleegstand zichtbaar, halverwege 2020 bereikt de leegstand een niveau van ruim 18% van de verkooppunten in Venlo. In de gemeentelijke leegstandsranglijst neemt Venlo daarmee de 14e plek in, na de andere Limburgse gemeenten Heerlen en Sittard-Geleen. Nadrukkelijke actie is gewenst om met name de leegstand op A1- locaties te beperken. Bron: Dynamis Sprekende Cijfers Winkelmarkten 2020

H.2

Markthuur en referenties Huurreferenties commercieel/parkeren Totaal m² of stuks

Huuropbrengst Huuropbrengst p/j p/j/m² of stuk

Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

1-1-2021

Veldweg 1

Herkenbosch

Bedrijfsruimte

2.050

€ 82.000

€ 40

14-9-2020

Sportparklaan 27

Swalmen

Bedrijfsruimte

1.000

€ 45.000

€ 45

15-2-2020

Heydweg 7

Swalmen

Bedrijfsruimte

2.600

€ 104.000

€ 40

1-6-2020

Moesdijk 13

Weert

Winkel

1.198

€ 45.000

€ 38

1-1-2020

Roermondseweg 107b

Weert

Winkel

870

€ 60.000

€ 69

6-9-2019

Burghoffweg 8

Roermond

Winkel

660

€ 34.200

€ 52

1-9-2019

Energielaan 17a

Uden

Winkel

965

€ 38.600

€ 40

Huuraanbod Adres

Plaats

IPD type

Mariastraat 26

Reuver

Bedrijfsruimte

Totaal m² of stuks 2.540

Huuropbrengst p/j € 79.000

Huuropbrengst p/j/m² € 31

Algemene toelichting op de huurreferenties De vastgestelde markthuurwaarde is deels gebaseerd op basis van referenties van recente transacties op min of meer vergelijkbare locaties en min of meer vergelijkbare objecten. Zorgvuldige interpretatie is echter noodzakelijk, omdat in de huidige markt de zogenaamde incentives (zoals huurvrije perioden, bijdrage in inrichtingskosten en andere financiële tegemoetkomingen) onderdeel uit maken van de daadwerkelijk overeengekomen huurprijs. De ingeschatte markthuurwaarde is derhalve altijd een combinatie van het marktgevoel van de taxateur en (gepubliceerde) gerealiseerde transacties. Gelet op de vigerende bestemming van het getaxeerde is gezocht naar referenties van vergelijkbare bedrijfsgebouwen in volume, afwerkingsniveau en locatie. Bedrijfsobjecten zijn over het algemeen redelijk uniek en bijvoorbeeld de verhouding tussen kantoor en bedrijfsruimte kan tussen de referenties verschillen. Daarnaast zijn ook referenties opgenomen van perifere detailhandelsobjecten. Over het algemeen zijn winkelruimtes casco verhuurd, waardoor de afwerking en voorzieningen onderling niet of weinig verschillen. De huurprijzen bij retail zijn daarentegen sterk afhankelijk van de ligging. Dit kan een wezenlijke invloed op de huurwaarde hebben. De referenties worden geanalyseerd en vergeleken met het getaxeerde op basis van de verschillende kenmerken.