B-3.26 Besluit B&W over Intentieovereenkomst project Ander wonen in regio Foodvalley d.d. 27 januari 2026

geanalyseerd; geen potentieel geschikte aangetroffen en toegevoegd aan percelen aangetroffen (ivm ligging op rankingskader bedrijventerrein en milieuzonering) Percelen (locatie-scan Kadaster) zijn niet geanalyseerd; reden: geen capaciteit beschikbaar; intentie uitgesproken om dit te onderzoeken zodra hiervoor capaciteit is aangetrokken

Ede

Nijkerk Renswoude

Rhenen

Scherpenzeel

Veenendaal

Wageningen

Percelen in eigendom van derden

6

Hoofdstuk 2: Huisvesting Uitgangspunten en overwegingen: De opties realisatie en exploitatie zijn vanuit diverse invalshoeken te benaderen. De 1 e optie is vanuit de corporaties en de 2e optie is vanuit de zorgaanbieders. Keuzes hieromtrent hoeven nu nog niet gemaakt te worden; deze hangen onder meer af van de uiteindelijke inhoud van het project en de concrete locatie met mogelijke exploitatieduur. Deze opties moeten later nader uitgewerkt worden. Corporatie: Zoals in het PvE in de bijlagen 1 (verkort) en 3 (volledig) aangegeven. Het gaat om permanente bewoning door de huurders. Hierdoor is het nodig dat de woonvormen een permanent karakter hebben. Wel moeten deze woonruimten te verplaatsen zijn omdat niet elke locatie op voorhand de bestemming wonen heeft of langdurig inzetbaar kan zijn voor de doelgroep Anders Wonen. Hoewel een permanente locatie de voorkeur heeft, houdt dat in dat bij het opstellen van de stichtingskosten berekening, rekening moet worden gehouden met één tot twee maal verplaatsen van de woningen. Verder is het van belang dat partijen (gemeenten, zorgaanbieders en corporaties) een inspanning verplichting op zich nemen om tijdig andere locaties aan te dragen indien de locatie niet permanent beschikbaar kan zijn, zodat deze mensen gehuisvest kunnen blijven.

Uiteindelijk zal de resultaatsverplichting tot het herhuisvesten liggen bij de gemeenten omdat die de Huisvestingsverordening opstelt en de middelen en mogelijkheden hebben. De kosten die gemoeid zijn met het realiseren van de flexwoningen zijn: • Bouwkosten (inclusief post schade): ca € 100.000,- ex BTW • Bijkomende kosten (kosten adviseurs, legeskosten, aansluitkosten, etc): € 15.000,- ex BTW • Eventuele verplaatsingskosten (indien locatie niet permanent beschikbaar): nader te bepalen • Grondkosten (bouw- en woonrijp maken) o De corporaties geven aan dat de samenwerkende gemeenten de grondkosten en inrichtingskosten “openbare ruimte” voor hun rekening dienen te nemen; de gemeenten geven aan hierover graag het gesprek te voeren met de corporaties zodra de daadwerkelijke locaties voor Anders Wonen bekend zijn. De gemeenten richten zich op het beschikbaar stellen van permanente locaties; indien een locatie niet permanent beschikbaar is zal (op voorhand) over de daaraan verbonden kosten het gesprek gevoerd moeten worden. Het gaat om kleinere zelfstandige woonruimten (eigen adres, eigen voordeur, eigen sanitaire voorzieningen, e.d.) van ongeveer 35 m2 GO (= ca 50 m2 BVO). Het betreft sobere, eenvoudige, verplaatsbare en verzorgde woonplekken voor circa zes dak-/thuislozen (vooral voor éénpersoons huishoudens en enkele mogelijk ook voor stellen).

De exploitatieperiode stellen de corporaties op gemiddeld 30 jaar, waarbij een woning 1 maal kan worden verplaatst (met een minimum van 15 jaar per periode). Hiermee zorgen we ervoor dat dit concept kans van slagen heeft. Bij deze exploitatieperiode heeft de corporatie nog steeds een onrendabele investering die deze voor haar rekening neemt. De hoogte van de huren wordt bepaald door de toewijzingsregels zoals die door het Rijk zijn vastgelegd. In de praktijd houdt dit in dat de huur per woning op € 633,25 (peildatum 2021) komt te liggen. Hierbij ontvangt de huurder huurtoeslag, zodat de netto huur fors lager ligt. Indien de zorgaanbieders of de gemeente het eigendom van de woningen houden dan gelden de regels die deze partijen stellen voor het beheer en onderhoud. Indien de corporaties het eigendom van de woningen behouden zijn er twee opties mogelijk: 1. De zorgaanbieders dragen de huurders voor en hebben het dagelijks beheer en verzorgen het dagelijks onderhoud. De huurder sluit met de corporatie een huurovereenkomst die gekoppeld is met een zorgof begeleidingscontract. Dat contract is gesloten tussen de huurder en zorgaanbieder. Vanuit dat contract c.q. de vergoedingen worden de kosten voor de zorgaanbieders vergoed. Wel zullen er nadere afspraken gemaakt moeten worden over zaken als leegstand en huurachterstanden, etc.

Uit de vastgoedexploitatie is het namelijk niet mogelijk om deze kosten voor rekening van de vastgoedexploitant te laten komen. Wellicht bieden provinciale of rijkssubsidies mogelijkheden om voor de zorgaanbieder deze kosten vergoed te krijgen. De huurovereenkomst zal wel voor bepaalde tijd moeten worden afgesloten danwel zullen gemeenten zich garant moeten stellen om elders huisvesting toe te staan indien de gebruikersperiode voor de grond is geëindigd.

7

2.

De zorgaanbieders huren de woningen en verzorgen de toewijzing, beheer en het dagelijks onderhoud en nemen de risico’s mbt leegstand en huurachterstanden etc over. De huurovereenkomst zal wel voor bepaalde tijd moeten worden afgesloten danwel zullen gemeenten zich garant moeten stellen om elders huisvesting toe te staan indien de gebruikersperiode voor de grond is geëindigd. Betrokken partijen zullen voornoemde opties optimaliseren bij de uitwerking van een concrete locatie. Er zullen nadere afspraken gemaakt worden over de contractvorming. Exploitatieopzet: het doel is om de huurders permanent te laten wonen in deze woningen. Daarom komen de kosten voor het realiseren en exploiteren van deze woningen gedurende de periode van 30 jaar voor rekening van deze woningen. Mede gelet op de doelgroep is de verwachting reëel dat de restwaarde van de woningen (na 30 jaar) gelijk zal zijn aan de sloopkosten. Naast de kosten voor beheer, verzekeringen en andere zakelijke lasten en groot onderhoud wordt ook rekening gehouden met een verhoogd percentage voor mutatiekosten en versnelde slijtage van onroerende zaken die voor rekening van verhuurder komen. Naast het voornoemde zijn er nog mogelijkheden om de realisatie en exploitatie door zorgaanbieders te verzorgen. Die opties zijn: Optie 1.

Voorbeeld Hilversum: de (gezamenlijke) corporatie(s) kopen de zes woonunits (kleine Tiny Houses van ca. 30 m2) en de beheerdersunit voor in totaal € 211.500. Voorstel anno 2022 rekenen met ca. € 40.000,- incl. btw per woonunit. De daklozen gaan huur betalen (ongeveer € 250,- netto per maand, exclusief elektra, gebruik makend van Rijks huurtoeslagregeling). Voorstel anno 2022 rekenen met ongeveer € 325,- netto per maand. Hiermee dekken zij de kosten voor de aanschaf van de woonunits en de beheerdersunit ongeveer bij een exploitatieperiode van meer dan tien jaar. De gemeente spant zich tot het uiterste in om na de maximaal tien jaar aan de xxx…weg locatie een nieuwe locatie te vinden voor de te verplaatsen woonunits. Vanaf dat moment zouden de woonunits zelfs wat geld op kunnen leveren, los van de reeds gemaakte invoeringskosten. De gemeente maakt de locatie en omgeving leefbaar en gereed voor het plaatsen van de woonunits, totale investering € 91.000,-. Voorstel anno 2022 rekenen met € 100.000,-. Eventuele verlichting aan langsliggende fietspaden tot aan de ingang van het terrein voor Anders Wonen legt de gemeente ook aan. De gemeente plaatst camera’s aan de buitenkant van het terrein voor de veiligheid van de bewoners én van de omgeving. Optie 2. Het Leger des Heils stelt voor: kleine Tiny Houses zijn er in diverse maten: € 30K voor 18 m2 / ca.

€ 40K voor 24 m2 met kleine slaapkamer en ca. € 50K btw voor ca. 35 m2, per stuk en exclusief btw. 18 m2 is in principe al goed voor deze doelgroep. Bij deze lagere huur is wel huursubsidie mogelijk. Verdiscontering grondprijs in de huur max 25 euro per maand. Streven netto huur € 322 voor huurder. Optie 3. Het Leger des Heils stelt alternatief voor (ook Kwintes heeft aangegeven huisvesting te kunnen regelen, maar dat bij voorkeur bij de corporaties te laten): zorgaanbieders kunnen eventueel ook de units leveren en verhuren. Idee is een marktconform product, waarbij de zorgaanbieder de doelgroep goed kent, mag investeren tegen beperkt rendement en ook de doelgroep deels laat mee produceren. Er zijn o.a. Tiny Houses (kant en klaar) die gemaakt zijn bij een arbeidsreintegratie afdeling 50|50 workcenter in Enschede. Aan de bouw van deze Tiny Houses werken deelnemers (cliënten) van het Leger des Heils mee. Kostenindicatie: ± € 65.000 ex. BTW voor een woning van 31,5 m². Het Leger des Heils kan waar nodig de financiering voor haar rekening nemen en via de verrekening van huurpenningen terugverdienen.

8

Hoofdstuk 3: Begeleiding Uitgangspunten en overwegingen: • We sluiten zoveel mogelijk aan bij bestaande en reguliere processen en structuren. • We gaan uit van een evaluatie na start (na twee jaar), vervolgens na evaluatie structurele inbedding. • We gaan uit van een doelgroep met weinig tot geen verbeter-/ doorstroom perspectief, echter wordt dit waar mogelijk wel gestimuleerd. • Doel van de begeleiding: overlast beperken, stabiliseren en beheersbare (rust) situatie creëren. • Inschatting benodigde begeleidingsuren bandbreedte 2-6 uur per client. • Door te werken met maatwerkarrangementen1 voorkomen we dat beschikking aan moet worden gepast als de klant meer of minder begeleiding nodig heeft. • Door te werken met individuele beschikkingen kan een Wmo beschikking eenvoudig worden ‘omgeklapt’ naar een Wlz beschikking. • Cliënten Anders Wonen behoren voornamelijk tot de Wlz doelgroep. • Inschatting intensiviteit begeleiding: 'hoog specialistisch', lage frequentie (‘waakvlam’ contact). • Extra inzet BOA's/ handhaving gedurende pilotfase volgens regionale verdeelsleutel en na pilotfase reguliere inzet (in hoofdstuk 5 nader uitgewerkt). Voorstel: • Indicatie/ product voor Anders Wonen wordt een maatwerkarrangement Wmo-BW. • Client heeft huurovereenkomst met exploitant (woningcorporatie, of zorgaanbieder indien cliënt daarvan huurt) en ontvangt huursubsidie.

• De kosten voor begeleiding worden betaald door de gemeente van herkomst (of door zorgkantoor indien Wlz ‘beschut wonen’ aanvraag gehonoreerd). • Acties van zorg en begeleiding is gericht op het opbouwen en onderhouden van contact en vertrouwen en aanvraag Wlz indicatie. • Maatwerkarrangement Wmo-BW Anders Wonen Begeleiding: tijdens de startfase op basis van zorgovereenkomst gemeente met hoofdaannemer (zorgaanbieder x) Wmo begeleiding a 4 uur per persoon per week a € 80,- per uur. • Na startfase en evaluatie de zorg en begeleiding structurele financiering borgen (waarschijnlijk Wlz). • Zorgaanbieder x is (in overleg met medewerker toegang / consulent gemeente) verantwoordelijk voor het bieden van begeleiding aan cliënten/ bewoners en (collectief) en beheer op locatie. • Zorgaanbieder x zorgt voor (individueel) zorgplan/plan van aanpak op maat, Wlz aanvraag en/of inzet/ doorleiding of in onderaannemerschap behandeling (ZvW). • Zorgaanbieder x is verantwoordelijk voor afstemming met andere zorgaanbieders zoals GGZ behandelaar. • Zorgaanbieder x zorgt voor bijsturen (op- en afschalen) van zorginzet. Indien nodig springt GGZ bij tijdens crisis (regulier ZvW). • Begeleider/ beheerder is bereikbaar voor client/ bewoners, omwonenden, handhaving (politie en BOA's) en eventueel andere zorgverleners. • Handhaving; er is een vaste groep bekende/vertrouwde mensen; dit voorkomt onrust.

• De begeleider(s) worden binnen de zorgaanbieder gekoppeld aan een vast ambulant team om beschikbaarheid te garanderen en vertrouwde/ bekende gezichten. • Zorgaanbieder x garandeert 24 uurs bereikbaarheid. • Bij de evaluatie na de start periode Anders Wonen wordt onderzocht: o Moet budget voor maatwerkarrangement product Anders Wonen worden bijgesteld? o Of de inzet van politie en handhaving af- of toeneemt in zowel de gemeenten waar cliënten vandaan komen als waar de woonvoorziening Anders Wonen gevestigd is (kwantitatief en kwalitatief onderzoek)? o Welke structurele financieringsconstructie wenselijk is ten behoeve van begeleiding?

1

een ‘zak geld’ waar alle begeleiding en dagbesteding in zit en waar de aanbieder alles voor moet doen met de klant. Dus in slechte tijden intensieve begeleiding hoog specialistisch en in rustige tijden minder inzet van uren en alleen regulier (bijv. hulp bij schoon houden woonplek om verwaarlozing te voorkomen).

9

• • •

Gemeente is eindverantwoordelijk voor de toegang tot de woonvoorziening Anders Wonen (zie hoofdstuk 4). Het beheersplan wordt voorgelegd en afgestemd met beheersgroep (vertegenwoordiging van woningcorporatie, zorgaanbieder, gemeente, politie en omwonenden). In het beheersplan wordt in ieder geval opgenomen: o Namens de politie zijn de wijkagenten aanspreekpunt voor veiligheid en openbare orde. Waar nodig kan er opgeschaald worden naar de gebiedsverantwoordelijke van de politie. o De BOA’s houden in de eerste maand dagelijks toezicht, later minimaal zo’n 3 maal per week en op verzoek. o Zorgaanbieder x organiseert de telefonische bereikbaarheid 24/7, voor zowel inwoners als de bewoners. o Zorgaanbieder onderhoudt en beheert de camera’s. De Anders Wonen woonunits zijn een satellietlocatie van de betreffende meldingskamer van Zorgaanbieder x; (financiering hiervan in hoofdstuk 5 meenemen). o Er wordt een schorsingsprotocol en huisregels opgesteld door zorgaanbieder x en afgestemd met de gemeente. Deze is in lijn met bestaand schorsingsprotocol MO en wetgeving Wlz. o De toegangscommissie (zie hoofdstuk 4) is verantwoordelijk voor selectie, plaatsing en eventuele uitzetting.

Uitwerken voor implementatiefase: - Zorgovereenkomst pilotfase - Afstemming met politie en BOA's - Afstemming met inkoop / aanbesteding - Voorbereiding en plannen evaluatie pilot - Beheersplan en beheergroep met gemeente, buurt, zorgaanbieder organiseren in betreffende gemeente - Opstellen schorsingsprotocol en huisregels Voorbeeld: In een apart beschikbare bijlage 7 separaat aan deze businesscase is de zorg en begeleidingsmethodiek Keerpunt Zuid van oktober 2016 vermeld als mogelijke denkrichting.

10

Hoofdstuk 4: Toelating Uitgangspunten en overwegingen: • We sluiten zoveel mogelijk aan bij bestaande en reguliere processen en structuren. • Bekostiging en verrekening wordt beschreven in hoofdstuk 5. • Inwoners worden zo veel mogelijk in de eigen gemeente of gemeente van herkomst gehuisvest. Voorstel: • Op grond van de experimentenbepaling uit de geldende Huisvestingsverordening van de gemeente waar de locatie is gelegen, zal het betreffende college onder hierna genoemde voorwaarden tijdelijk ontheffing verlenen van de toewijzingscriteria voor het project Anders Wonen. • Plaatsing, toelating en uitplaatsing wordt bepaald door een toelatingscommissie welke vast bestaat uit (vertegenwoordiging van): medewerker zorgaanbieder + medewerker veiligheid gemeente + medewerker woningcorporatie (van de gemeente waar locatie is gelegen) en wordt geadviseerd door gemeente van herkomst. • Toelatingscommissie stemt af met de medewerker Wmo en Bemoeizorg (in gemeente van herkomst) en medewerker justitie of zorg en veiligheidshuis. • Toegangscriteria: de te plaatsen persoon: - Voldoet aan de doelgroep beschrijving Anders Wonen. - Is reeds meerdere jaren bekend bij zorg/hulpverlening, politie, justitie en gemeente (Wmo en interventieteam). - Woont / houdt zich al meerdere jaren op in één van de gemeenten in de regio Foodvalley. - Heeft meerdere hulpverleningstrajecten gehad die zijn gefaald.

- Kan door onaangepast gedrag en overlast niet wonen in wijk/buurt - is ‘rechthebbende’ volgens Wmo en heeft briefadres en staat ingeschreven bij gemeente in de regio Foodvalley. • De bewoner Anders Wonen betaalt huur aan exploitant (woningcorporatie) eventueel via inhouding uitkering. • Bij langere opname justitie/ detentie wordt de woning vergeven aan persoon op wachtlijst. • Indien er geen plek (meer) beschikbaar is wordt de persoon op de wachtlijst geplaatst. • Indien er plek vrij komt bepaalt de toelatingscommissie wie van de wachtlijst geplaatst wordt. In principe de eerste op de wachtlijst, mits die past binnen de groep. De dynamiek in de groep is een belangrijke factor bij toelating. Algemeen voorstel: de periode waarna geëvalueerd moet worden is twee jaar.

11

Hoofdstuk 5: Financiering Uitgangspunten en overwegingen: De nader te bepalen structureel benodigde uitvoeringskosten vanaf start exploitatie moeten onderdeel uitmaken van de jaarlijkse begrotingen van betrokken partijen. Onderzoek en verdere ontwikkeling is beoogd in 2022 en realisatie en start exploitatie vanaf 2023. Zolang er nog geen concrete locaties zijn aangewezen met een bijbehorende exploitatieduur, gaat het er in deze generieke businesscase op beleidsregelniveau om, om gevoel te krijgen bij de cijfers. In de bijlagen 5a en 5b zijn twee exploitatiemodellen (auteurs RVO en projectleiding) als voorbeeld opgenomen (voor Tiny Houses van ca. 20 m2 en voor Flexwoningen van ca. 35 m2), bij de uitwerking van concrete locaties kunnen deze locatie specifiek (aantal m2 en exploitatieduur, e.d.) worden uitgewerkt, en eventueel tevens aan de hand van de rekenregels van de betrokken partijen. Kosten en baten algemeen en hoofdconclusies. Er zijn uitwerkingspunten bij de uitwerking van de concrete locaties, maar de huidige bestaande (deels onzichtbare) kosten door overlast, handhaving (moeilijk te coördineren) en zorg zijn zeer hoog, naast de maatschappelijke kosten door gevoelens van onveiligheid, e.d.; ook niets doen kost (veel) geld. Er is ook onderscheid tussen verborgen en zichtbare kosten en baten.

Als deze personen weer onderdak hebben en een huisadres, kunnen de persoonlijke huishoudens exploitatie door de cliënten weer gevoerd worden, doordat ook weer hun uitkeringen geïnd kunnen worden (bewindvoerder) en basis kosten voor huur en onderhoud weer gedragen kunnen worden. Het maatschappelijke en financiële rendement op geïnvesteerde kosten in een Anders Wonen voorziening is overall zeer positief en is gemiddeld factor 1,7 voor elke geïnvesteerde euro. Deze is het meeste zichtbaar als betrokken ketenpartners goed samenwerken met een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de exploitatie. Dit maatschappelijk positieve rendement is substantieel groter dan het magere tot negatieve rendement op vastgoed en grond. Het rendement of deel onrendabele investering op vastgoed en grond is verhoudingsgewijs zeer laag of zelfs negatief. Dit hangt in bepalende mate af van de locatie en exploitatieduur (1 x 5 jaar geeft nogal een ander resultaat dan bijvoorbeeld 2 x 15 jaar exploiteren). Dit hangt in mindere mate af van de rekenregels van de vastgoed exploitant (corporaties en zorgaanbieders moeten andere rekenregels volgen), of van de te kiezen type woonunit, maar overall blijft het negatief.

Hier staat tegenover dat de totale investering voor vastgoed én grond (sociale grondprijs) verhoudingsgewijs beperkt is, voor een plot met circa zes woonunits minder dan € 500.000,- voor kleinere Tiny Houses en minder dan € 1.000.000,- voor volwaardige flexwoningen. Hier hoort bij dat dergelijke woonunits zeer snel gerealiseerd kunnen worden. In een cijfermatige waardering ten opzichte van de grote maatschappelijke financiële baten, kan het slechte rendement op vastgoed en grond als ondergeschikt beschouwd worden. Indien gekozen kan worden voor volwaardige flexwoningen van ca. 35 m2 GO met een huur van € 633,- / maand en een exploitatieduur van 2 x 15 jaar, hebben corporaties aangegeven het bijbehorende verlies (conform hun rekenregels) te willen nemen. Het financiële resultaat van een voorziening Anders Wonen is overall zeer positief. De maatschappelijke rendementen zullen bij een gezamenlijke aanpak groot zijn. Het komt aan op de wil om een woonvoorziening Anders Wonen te gaan ontwikkelen en realiseren en daar goed over te communiceren. Een korte samenvatting van het financiële model (in genoemde bijlagen) en de financiële resultaten. In de projectgroep zijn exploitatiemodellen besproken voor verkende scenario’s voor wooncontainers van ca. 20 m2 en van volwaardige flexwoningen van 35 m2 GO.

Deze beide woonunits zijn vervolgens verkend voor huren van € 422,- (kwaliteitskortingsgrens) en € 633,- / maand (aftoppingsgrens) en voor exploitatietermijnen van vijf en tien en vijftien jaar. De nu bekende en geraamde beheer en onderhoudslasten zijn ingerekend.

12

De belangrijkste financiële resultaten van voornoemde verkenning zijn: • Investering inclusief sociale grondprijs vijf kleine Tiny Houses van circa 20 m2: € 432.125,- incl. btw. • Investering inclusief sociale grondprijs vijf volwaardige flexwoningen circa 35 m2: € 912.000,- incl. btw. • Maatschappelijke kosten per jaar bij niks doen aan de huidige vijf mensen op straat: € 842.500,-. • Rendement op investering (opstalkosten flexwoningen) uitgaande van factor 1,7 is € 1.239.300,-. Maatschappelijke kosten die niet plaatsvinden in de toekomst na deze investering in Anders Wonen zijn in het eerste jaar (als gemiddelde van de benadering door Cebeon en Valente en ons exploitatiemodel) € 731.767,-. De terugverdientijd van het onrendabele deel op de investering is afhankelijke van de gekozen exploitatieduur, hoogte van de huur, grootte van de woonunits en rekening houdend met de maatschappelijke baten al binnen enkele jaren. Dit uit te werken bij de specifieke businesscase per concrete locatie. Korte toelichting van enkele aspecten die zijn ingerekend en deels nog uit te werken: Met betrekking tot maatschappelijke kosten en rendement Er zijn steeds meer ervaringscijfers bij brancheorganisatie Valente en zorgaanbieders. Onder andere voor handhaving, politie, BOA’s, deels dus verborgen kosten.

Er zijn verborgen kosten bij medewerkers bij gemeenten in het Sociale Domein, zij raken hier moedeloos van en voelen zich niet voldoende gehoord. In de met de projectgroep besproken MKBA niet leerbaren (bijlage 4 opgesteld door het RVO) is het volgende uitgebreider beschreven: In onder andere het rapport “Kosten en baten van Maatschappelijke opvang” van het Cebeon uit 2011 en andere stedelijke vergelijkbare rapporten is in zijn algemeenheid het volgende bekend. De feitelijk daklozen: personen die niet beschikken over een eigen woonruimte en aangewezen zijn op verblijf in open lucht, MO-passantenverblijf of een slaapplaats bij vrienden/kennissen of familie zonder vooruitzicht op een slaapplaats voor de volgende nacht. Een kleiner deel hiervan is dus overlast gevend en past in onze doelgroep Anders Wonen. Een conclusie is: opvang is beter en goedkoper dan op straat: ook door middel van adequate opvang, regie en nazorg draagt MO-beleid eraan bij dat aanmerkelijk hogere kosten op andere domeinen, in het bijzonder zorg en veiligheid, worden vermeden. Met de kosten-batenanalyse is (kwantitatief) onderbouwd dat de tot nu toe geleverde inspanningen om feitelijk daklozen waar mogelijk een passend onderdak te verschaffen en in traject te leiden per saldo baten opleveren.

Een genoemde voorwaarde is: effectief beleid vraagt inzet van alle ketenpartijen en een gezamenlijke integrale benadering van de doelgroepen van de MO. Kwantitatief is een belangrijke hoofdconclusie: in het licht van deze bevindingen zijn ook in kwantitatieve zin bepaalde baten van MO-beleid te verwachten. Per doelgroep kunnen de belangrijkste kwantitatieve effecten van MO-beleid en de daarmee samenhangende kosten en baten (vermeden kosten voor met name zorg en veiligheid) als volgt worden samengevat: Feitelijk daklozen: het bevorderen van uitstroom naar een niet-marginaal (‘regulier’) bestaan, het toeleiden naar zelfstandig wonen (potentieel dakloos) en naar begeleid of beschermd wonen. Bij een deel van deze groep wordt hiermee tevens voorkomen dat zij zich ontwikkelen tot zeer actieve veelpleger. Op basis van de beschikbare gegevens is becijferd dat één euro aan MO-inzet bij deze doelgroep indicatief baten oplevert in de orde van circa 1,5 a 1,9 euro. Met betrekking tot zorg en begeleiding en handhaving (resumé): Een stelpost aan schade / extra dagelijks onderhoud opnemen voor zowel woning als eigen terrein van stel circa € 5.000,- per perceel per jaar, stel circa € 700,- per bewoner per jaar is opgenomen.

De simpele som: het kost de gemeente waar de inwoner uit komt 52 weken x 3 uur per week x € 80,- per uur + stelpost van € 700,- voor schade per inwoner, is totaal € 12.480 plus € 700 is € 13.180,- per bewoner per jaar. Daarnaast is meegenomen dat een bewoner de gemeente tijd/geld kost voor handhaving en inzet beveiligingsbedrijf en politie. Anderszins kwamen bij het voorbeeld in Hilversum de overlast meldingen veel van deze doelgroep voorafgaand aan wonen in een Anders Wonen oplosing. 50% van de overlast meldingen is gereduceerd sinds deze notoire overlast gevers zijn gaan wonen in Keerpunt-Zuid. Dit is belangrijk voor burgemeesters (die vanuit de portefeuille veiligheid (openbare orde) hiervoor verantwoordelijk zijn).

13

Afspraak is dat een gemeente met voorziening Anders Wonen financiële compensatie krijgt voor het inzetten van boa en/of beveiliging. Beheer en coördinatie per jaar is in het voorbeeld in Hilversum ± 300 uur per jaar. Afspraak is dat de gemeente waar de inwoner uit komt (gemeente van herkomst) de kosten voor begeleiding (en een eventuele bijstandsuitkering) draagt voor de gemeente waar deze client is gehuisvest richting zorgaanbieder en gemeente. Dit dus niet alleen voor de eerste maanden, maar voor de gehele duur van bewoning. Indien de verstrekkende gemeente niet de gemeente van herkomst is, moet de verstrekkende gemeente hiervoor een tegemoetkoming ontvangen van de gemeente van herkomst. Met betrekking tot exploitatie vastgoed en grond: Dit kan verder worden uitgewerkt als een keuze is gemaakt bij hoofdstuk 1 locaties en mogelijke exploitatieduur en hoofdstuk 2 de mogelijke hoogte van de huur en de daarbij passende kwaliteit van de woonunits. Met betrekking tot garanties en zekerheden voor omwonenden (resumé): Er is in de exploitatie een post opgenomen om tijdens de exploitatie omwonenden schadeloos te stellen voor (vermeende) schades door de bewoners van Anders Wonen. Dit bedrag is als stelpost circa € 2.000,- per jaar Er is in de exploitatie een post opgenomen om exploitatie risico’s van de eigenaren van de woonunits mee te dekken. Dit bedrag is als stelpost circa € 5.000.

Met betrekking tot beheer vastgoed (resumé): Er is gerekend met beheer en onderhoudskosten zoals voor een vergelijkbare nieuwbouwwoning. Hoofdgedachte is dat de vastgoedexploitant (de corporatie) de woonunits in zijn geheel verhuurt aan een zorgaanbieder als hoofdhuurder. De zorgaanbieder verhuurt en doet het dagelijks onderhoud aan de bewoners als onderhuurder. Hierbij is gerekend met additionele kosten voor de zorgaanbieder. Met betrekking inzicht wat de maatschappelijke effecten kunnen bereken op lokaal gemeentelijk niveau: In een apart beschikbare bijlage 6 is vermeld de Maatschappelijke Prijslijst van 2017, dit kan gezien worden als een invulling van lokale invloeden van bovengenoemde maatschappelijk kosten en rendement. De maatschappelijke prijslijst is gekoppeld aan de methode van de effectenarena en is gekoppeld aan de effectencalculator (een instrument om de maatschappelijke meerwaarde van nieuwe aanpakken in het domein van zorg en welzijn zichtbaar te maken). Het is een methode die rond 2015 vaker is toegepast. Maatschappelijke prijslijst 2021 is nog niet gemaakt. Deze methodiek van deze prijslijst geeft zeer goede handvatten en inzichten om het gesprek te voeren en draagvlak te creëren. Zie https://instrumentwijzer.nl/effectenarena.

Voorbeelden welke indicatief genoemd zijn van maatschappelijke onkosten bij niks doen zijn o.a.: • Beschermd wonen met intensieve verzorging en verpleging € 275 per dag • Bezoek spoedeisende hulp € 250 per bezoek • Verblijf eerste hulp ziekenhuis € 2.200 per dag • Ambulancerit spoed | besteld € 680 | € 300 per keer • Kosten gemeente GGZ-cliënt met ernstig psychiatrische aandoening (EPA) € 17.000 patiënt/jaar • Inzet bij multiprobleemgezin (gemiddeld / alle ondersteuning) € 104.000 jaar/gezin • Uithuisplaatsing kind (excl. begeleiding/vergoeding) € 40.000 per keer • Uithuisplaatsing kind (begeleiding + vergoeding pleeggezin) € 35 | € 13.500 per dag/ per interventie • Begeleide Omgangsregeling (BOR) (regulier | zwaar) € 1.900 | € 2.300 per traject • Een plek in een jeugdinrichting € 225 per dag • Een residentiële opvangplaats € 65.000 per jaar • Ontheffing uit ouderlijk gezag / voogdij (inzet Jeugdzorg) € 5.000 | € 25.000 per jaar | per traject

14

Hoofdstuk 6: Samenwerking Uitgangspunten en overwegingen: 1. Project ‘Anders Wonen in Foodvalley’ is een gezamenlijk initiatief van de (op dit thema) samenwerkende gemeenten in de regio Foodvalley; gericht op het leggen van de basis voor een toekomstbestendige samenwerking, om inwoners van de regio Foodvalley die extra zorg of aandachtvragen adequaat te huisvesten. Het in eerste instantie realiseren van (ten minste) twee nieuwe (regionale) woonvoorzieningen Anders Wonen is het eerste doel van deze samenwerking. 2. Anders Wonen is de manier om de betreffende doelgroep structureel, fatsoenlijk en maatschappelijk optimaal te huisvesten. Bijkomend effect is dat (ernstige) overlastsituaties die de doelgroep in woonwijken vaak veroorzaakt worden voorkomen. 3. De samenwerking rondom Anders Wonen zorgt ervoor dat capaciteit effectiever en doelmatiger voor het huisvesten van deze doelgroep kan worden ingezet bij alle stakeholders (gemeenten, corporaties, zorgaanbieders, politie, etc). 4. De Wet Gemeenschappelijke Regelingen (WGR) biedt de vorm om de samenwerking te organiseren; uit vijf verschillende mogelijkheden zal de juiste vorm worden geselecteerd. 5. De samenwerkende gemeenten gaan een structurele regeling met elkaar aan. Daarbinnen wordt, indien noodzakelijk, gebruikt gemaakt van een flexibele invulling van de benodigde locaties.

Zo kan voorkomen worden dat de locaties die nu beschikbaar zijn nooit meer op andere manier ontwikkeld kunnen worden. De gemeenten geven de garantie dat er plekken beschikbaar zijn en de corporaties geven met gebruikmaking van flexwoningen de garantie voor de exploitatie van de woningen. De gemeente die een locatie levert krijgt een passende vergoeding voor de geleverde locatie. 6. De samenwerkende gemeenten (inclusief de gemeente waar de locatie is gelegen) dragen op basis van inwoneraantal bij aan de vaste locatie gebonden kosten die niet vanuit de huur worden gedekt maar wel gemoeid zijn met een woonvoorziening Anders Wonen. Denk hierbij aan kosten voor toezicht en handhaving of schade. 7. De vastgoed realisatie en -exploitatie van Anders Wonen wordt uitgevoerd door de corporatie die actief is in het gebied waar de locatie zich bevindt. De corporaties hebben met elkaar afspraken gemaakt over de vastgoedcomponent en het onderling verrekenen van de kosten hiervoor. 8. Als een inwoner van één van de samenwerkende gemeente wordt gehuisvest in een woonvoorziening Anders Wonen, betaalt de gemeente van herkomst de variabele kosten voor bijvoorbeeld zorg/ondersteuning (Wmo) en eventuele uitkering (Participatiewet). 9. De zorg- en welzijnscomponent wordt zoveel mogelijk belegd bij aanbieders die begeleiding en ondersteuning leveren. 10.

Jaarlijks worden de resultaten van de woonvoorziening(en) Anders Wonen teruggekoppeld naar de samenwerkende gemeenten. Op basis van deze punten is een uitwerkingsvraag: • Hoe realiseren wij een gezamenlijke exploitatievorm (hoe explicieter hoe duidelijker) voor het project Anders Wonen Foodvalley? • Aantal belangrijke aandachtspunten: - De gemeente (of derde partij) levert de locatie en krijgt hiervoor een reële vergoeding - De client staat onder bewind, krijgt (mogelijk) een uitkering en huurt bij de woningcorporatie / zorgaanbieder - De gemeente - waar de client als laatste woonde - draagt de financiering van begeleiding, ondersteuning en uitkering - De gecontracteerde zorgaanbieder(s) is de aangewezen partij voor de regionale toewijzing

15

Als voorlopige uitwerking van / onderzoek naar een gezamenlijke exploitatievorm is onderzocht: De Wet Gemeenschappelijke Regelingen (WGR) biedt de vorm om de samenwerking te organiseren; uit vijf verschillende mogelijkheden zal de juiste vorm worden geselecteerd. Er zijn voor nu drie vormen besproken, te weten - regeling zonder meer (prestatieafspraken / intentieovereenkomst) Dit heeft op dit moment gevoelsmatig de voorkeur. Dit is de meest pragmatische vorm om het te organiseren/regelen. Een groot deel van wat geregeld moet worden wordt hiermee ondervangen omdat de doelgroep Anders Wonen gaat huren bij de corporaties/zorgaanbieders. De intentieovereenkomst heeft dan vooral betrekking op het procesmatige aspect: de inzet vanuit alle partijen. De regionale inzet kan in de lokale prestatieafspraken per gemeente geborgd worden. - bedrijfsvoeringsorganisatie Dit spreekt in de basis voor zich. De samenwerkende partijen moeten dan bepalen welke onderdelen in de bedrijfsvoeringsorganisatie worden opgenomen. - gemeenschappelijk orgaan De Regio Foodvalley is een gemeenschappelijke regeling en heeft een bestaande governance structuur. Zeker indien alle acht gemeenten meedoen is dit een interessant vehikel om het project Anders Wonen onder te scharen. Deze mogelijkheid kan met de regio Foodvalley besproken en verkend worden.

Als voorlopige uitwerking van / onderzoek naar de andere belangrijke aandachtspunten is verkend: Algemeen streven blijft om dit vraagstuk heel pragmatisch op te lossen. Onderstaande kan als richting dienen en kan als afgeleide van de businesscase in de intentieovereenkomst verder worden verkend. Uitgangspunt: regionaal project in regio Foodvalley waar alle acht gemeenten aan meedoen; niet alle acht gemeenten dienen direct een locatie te leveren; dit mag variëren gedurende de tijd.

16

Hoofdstuk 7: Omgevingsmanagement Uitgangspunten en overwegingen: • Locaties vinden en aanwijzen is complex en vergt bestuurlijke moed. • Goed durven uitleggen aan de omgeving (communicatie). • B&W moeten er pal achter staan (locatie keuze moet niet democratisch geschieden) maar de buurt moet wel kunnen meedenken. • Collega wethouders moeten achter hun collega’s staan welke een locatie aanwijzen. • De hiervoor genoemde maatschappelijke noodzaak uitleggen aan burgers is nodig; niet wetenschappelijk maar vanuit onderbuik en beleving. • Koudwatervrees bij betrokkenen en omwonenden beantwoorden door aan de omgeving te vertellen dat er garanties e.d. zijn voor eventuele schades; incidenten zullen zich voordoen, maar dit mag niet structureel gebeuren; voorop staat snel ingrijpen. In de gezamenlijke communicatie vanuit de regio kan bijvoorbeeld het volgende worden gecommuniceerd: een coalitie van samenwerkende gemeenten in de regio Foodvalley, en de woningcorporatie als vertegenwoordiger van de deelnemende corporaties, de politie en zorgverleners onderzoeken de ontwikkeling en realisatie van sobere en verzorgde woonplekken voor zo’n zes dakloze bewoners die te maken hebben met complexe problematiek.

In de gezamenlijke communicatie vanuit de regio kan bijvoorbeeld de volgende strategie worden aangehouden: De communicatieaanpak baseren op het creëren van begrip voor de komst van de woonvoorzieningen Anders Wonen op de gekozen locatie(s). Basishouding is het tonen van empathie voor eventuele zorgen en vooral naar luisteren; maar ook standvastig zijn over de gekozen locatie. Gemeenten met haar coalitiepartners gaan in persoonlijk gesprek de dialoog aan met belanghebbenden in de omgeving van de woonvoorziening Anders Wonen. Bij de communicatie zal naar alle waarschijnlijkheid blijken dat het volgende naar voren komt: Er zullen zorgen zijn betreffende enerzijds de onvoorspelbaarheid van het gedrag van de toekomstige bewoners van Anders Wonen. Bewoners (en ondernemers) zullen duidelijkheid willen over de begeleiding, die ervoor moet zorgen dat overlast beperkt blijft. Bij overlast en onveiligheid willen zij dit direct kunnen melden, zodat een snelle interventie door politie of hulpverlening plaatsvindt. Anderzijds zullen belanghebbenden begrijpen dat dak-/thuislozen ook een plek nodig hebben om te wonen.

17

Hoofdstuk 8: Risico inventarisatie (en visie op evaluatie en monitoring) Uitgangspunten en overwegingen: De mogelijke risico’s van Anders Wonen zullen vooraf bij de uitwerking van een concrete locatie door betrokkenen worden ingeschat en waar nodig verwerkt worden in goede maatregelen en/of in de financiële exploitatie. In de projectgroep zijn de volgende belangrijkste risico’s verkend en zijn maatregelen benoemd. Bezwaren tegen de procedure. Belanghebbenden kunnen bezwaar aantekenen tegen de omgevingsvergunning. Dit betekent een vertraging van de start met snel een extra jaar. Exploitatie tekort door de duur. Het beëindigen van het project voordat het kostendekkend is, naar schatting na ongeveer enkele jaren. Indien het project veel eerder dan de voorkeursperiode van 15 jaar wordt beëindigd, wie vergoedt dan het mogelijk deficit op de exploitatie aan de betreffende corporatie? Anderszins: Indien er na 15 jaar exploitatie een positief saldo is ontstaan, zal dan de betreffende corporatie dat bedrag overmaken aan de regio? De gezamenlijke gemeenten kunnen dit risico minimaliseren door zich, na 5 of 10 jaar, tot het uiterste in te spannen een nieuw terrein ter beschikking te stellen aan de deelnemende corporaties. Als het project voortijdig stopt en er is geen nieuwe locatie, dan kan de betreffende corporatie de units gebruiken voor andere type bewoners.

Exploitatie tekort door leegstand. Leegstand is een zeer klein risico, maar het blijft niet 100% zeker dat de voorziene daklozen hier daadwerkelijk naar toe gaan en blijven wonen. Is sprake van een vergoeding door de gezamenlijke gemeenten aan de deelnemende corporaties van de reguliere totale huursom? De hulpverleners kennen de doelgroep echter al jaren en verwachten dat de doelgroep hier gaat wonen, maar volledige zekerheid is met deze doelgroep niet te geven. De gemeente en/of regio houden regelmatig de vinger aan de pols bij de zorgaanbieders om toestroom te organiseren. Project mislukt op korte termijn. Indien het project op korte termijn mislukt is het maximale risico de genoemde investering plus derving van de te ontvangen huur (indien de units niet op een andere wijze verhuurd kunnen worden). Project mislukt spoedig. Het maximale risico ontstaat als het project spoedig mislukt. Ervaring elders is leerzaam geweest, evenals de grondige kennis van de top van deze doelgroep bij vele zorgaanbieders en woonbegeleiders. Een deel van de top van deze doelgroep wil graag, blijkt uit omliggende voorbeelden. Geen dekking risico’s. De geraamde risico’s voor schades en dergelijke met bijbehorende kostenraming zijn meegenomen in de beheersmaatregelen en in de financiële exploitatie. Ongeregeldheden.

Ongeregeldheden veroorzaakt door de bewoners, waardoor het draagvlak in de omgeving afbrokkelt. Continue waakzaamheid, toezicht, handhaving en samenwerking is hier het devies, waarbij de verantwoordelijken elkaar kennen en aanspreken. Een op te richten meedenkgroep kan een belangrijke rol vervullen als platform en ogen en oren. Veiligheid en leefbaarheid in gevaar. Leefbaarheid en veiligheid in de omgeving komen in gevaar. De politie houdt een extra oogje in het zeil, ook met gebruik van de camera’s rondom het terrein door de zorgaanbieders. Omwonenden kunnen 24/7 bellen met zorgaanbieders over ongeregeldheden. Geen goede start voor de daklozen. Plaatsing van 6 a 8 overlast gevende daklozen bij elkaar. Elders in het (buiten)land is gezien dat dit werkt. Bovendien komt er extra inzet op woonbegeleiding juist de eerste 3 a 6 maanden en bij de komst van nieuwe bewoners.

18

BIJLAGE 1: Programma van Eisen (verkort): locatie en woonvoorzieningen Locatie eisen. De zeven onderwerpen die in dit kader zijn benoemd zijn: beschikbaarheid, verwerving, geschiktheid, kosten, grootte, ligging en ambitie. Dit is door de projectgroep uitgewerkt in een bijlage PvE d.d. 15 november 2021. Per onderwerp is het volgende te zeggen over de locatie: Beschikbaarheid. De locatie moet op korte termijn (in 2022 of 2023 beschikbaar zijn of beschikbaar kunnen komen bij de gemeente, corporatie of zorgaanbieder. Verwerving. De locatie moet (indien niet beschikbaar) eenvoudig verworven kunnen worden. Geschiktheid (in relatie tot ruimtelijke ordening en communicatie en draagvlak). De locatie moet geschikt zijn (of gemaakt kunnen worden) vanuit de thema’s: planologisch, veiligheid, identiteit (beschutting en herkenning / binding), sturend optreden bij locatie selectie en wel in samenspraak met de buurtbewoners, draagvlak omwonenden. Kosten van grond en van onroerend goed en rendement. Zoals in de introductie gezegd, wordt hier indicatief een vergelijk gemaakt met zogenaamde flexwoningen of kleinere Tiny Houses. Voor de grond uit te gaan van gemeentelijk eigendom. Voor het vastgoed is het voorstel om globaal uit te gaan van vergelijkbare initiatie kosten zoals voor tijdelijke flexwoningen.

Rendement voor grond en vastgoed is een bijzonder woord in deze context, maar absoluut wel onderdeel van besluitvorming en toezicht bij individuele partijen. Rendement op grond en vastgoed zal met exploitaties tot 15 jaar waarschijnlijk niet gehaald worden. (Het rendement zal komen uit een grote plus uit de Maatschappelijke Kosten Baten Analyse of MKBA.) Grootte. Het kavel moet een indicatieve bruto oppervlakte (inclusief toegang en ontsluiting en omzoming) hebben van bijvoorbeeld ca. 40 x 60 meter is 2.400 m2 (en netto bruikbaar mimimaal ca. 25 x 40 meter is 1.000 m2) met zodanige lengte en breedte dat een goede kavelindeling mogelijk is (in een klein park- of erfachtige opzet. Ligging. De locatie voor een woonvoorziening Anders Wonen, moet niet in het centrum of een woonwijk liggen. De doelgroep is vaak niet aanspreekbaar en laat niet direct verbetering zien. De mensen worden hierdoor niet buiten de maatschappij geplaatst, maar wel buiten de woonwijk. Een rustige en prikkelarme/geïsoleerd gelegen woonvoorziening, betekent niet dat mensen worden weggestopt, maar betekent juist dat hen een oplossing wordt geboden. Het aanbieden van de juiste woonvoorziening wordt als inclusie gezien. De bereikbaarheid van voorzieningen (zoals een supermarkt) is belangrijk omdat deze lopend, met de fiets of bus bereikbaar moet zijn. Ambitie.

Voor dit onderdeel heeft elke gemeente zich (in relatie tot concreet voorliggende kavels) uitgesproken over haar ambitie om een Anders Wonen locatie binnen haar gemeentegrenzen te realiseren (wetende dat het een regionale samenwerking en voorziening betreft). Toekomstperspectieven voor “Anders Wonen 2.0”. Op termijn kan het obstakel ontstaan dat de woonunits vol zitten en de woonvoorziening geen nieuwe bewoners kan huisvesten. Omdat de verwachting op doorstroom (zeer) gering is, leidt dit ertoe dat er (wellicht) nieuwe locaties nodig zijn. Indien een locatie slechts van tijdelijke aard is, dient er tijdig zicht te zijn op een nieuwe woonvoorziening om de bewoners te huisvesten. Woningtypen. Voor de woonvormen en woningtypen is te zeggen: voorgesteld wordt om qua kosten en kwaliteitsniveau uit te gaan van grondgebonden flexibele woonvormen in een kleiner plot van circa zes woningen. Er wordt aangegeven dat er niet één plek of één type woonvoorziening moet worden gerealiseerd, maar een aantal locaties met vier tot tien woonunits, in een kleinschalige opzet van (maximaal) rond de zes mensen per locatie (het magische getal). De mensen moeten in losse units (kleine woningen) worden gehuisvest. Deze units zijn hufterproof en hebben wat rommelruimte rondom de units.

19

BIJLAGE 2: Kader voor ranking locaties (vertrouwelijk) Vertrouwelijk stuk, deze is verkrijgbaar bij de ambtelijk trekkers van de vier stuurgroep gemeenten.

20

BIJLAGE 3: Programma van Eisen (volledig): locatie en woonvoorzieningen en voorbeelden Anders Wonen (“niet-corrigeerbare-overlastgevers”) Foodvalley Programma van Eisen (PvE) voor locatie - woningen / Beschrijving doelgroep / / Voorbeelden 15 november 2021, definitief Q-ESTATE Q-ESTATE i.s.m. 2 van de 3 adoptie gemeenten (Veenendaal en Scherpenzeel) en procesregisseur uitvoeringsplan Regionale Woonagenda en programma manager wonen regio Foodvalley (Rick de la Croix, Scott de Boer, Hans Polinder, Alex Grashof, Timo Wagteveld) Ter introductie door de ambtelijk opdrachtgevers Voor u ligt het korte concept Programma van Eisen (PvE) voor het selecteren van locaties i.c.m. een korte doelgroep beschrijving voor het Project Anders Wonen in onze Regio Foodvalley. Dit PvE is bewust indicatief opgesteld, en is bedoeld als handvat voor de individuele gemeenten om een eigen locatie te kunnen selecteren a.d.h.v. de mogelijkheden die elke gemeente heeft. Bij de ene gemeente zal dat inderdaad een flexwonen achtige locatie zijn (zoals in dit document gesuggereerd), maar er kunnen ook gemeenten zijn die ‘ergens op een bosperceel’ of ‘ergens bij een bedrijvenlocatie’ mogelijkheden zien. Het geschikt maken en het verwerven zal dan weer een eigen dynamiek en kostenstructuur hebben, maar de mogelijkheid kan er zijn.

Om de gedachten en beelden te stimuleren en oriënteren zijn tevens afsluitend korte samenvattingen toegevoegd van 2 voorbeeld projecten, bewust een voorbeeld waarbij een zorgpartij meer de leidende rol pakte, en een voorbeeld waar een corporatie meer de leidende rol pakte. Doel / korte omschrijving van het project Het realiseren van een passende woonplek voor mensen die door omstandigheden moeilijk in de maatschappij passen en overlast veroorzaken. Het doel is deze kwetsbare groep een prikkelarme, maar beter passende, woonplek te bieden. Dat is beter voor hun gezondheid en die van buurtbewoners die overlast ervaren. Betrokken begeleiders zijn hierdoor minder druk met het oplossen van overlast en kunnen meer tijd besteden aan herstel. Hier doen we het voor

Algemeen Dit document (PvE) is een belangrijke bijlage bij het Plan van Aanpak met processchema voor de locatie selectie en businesscase voor het project “Anders Wonen (“niet-corrigeerbare-overlastgevers”) Foodvalley”, d.d. 29 april 2021 (concept). Tevens is dit document (PvE) bedoeld om bestuurders en stakeholders kort en krachtig te informeren over ambitie en doel en over nut en noodzaak. Separaat is een Businesscase opgesteld en ene Ranking kader met ingediende locaties.

21

Inhoud Weergegeven worden t.b.v. een snel overzicht korte samenvattingen van: Programma van Eisen (PvE) voor de locatie en de woningen; Doelgroep beschrijving Voorbeeld projecten (o.a.. Keerpunt Zuid Hilversum). Bronnen Voor dit mooie projectonderdeel is naast eigen kennis en enkele interviews met betrokkenen en (zorg)adviseurs mede gebruik gemaakt van bestaande documenten en informatie, te weten o.a.: Bestuursvoorstel Foodvalley m.b.t. initiatiefvoorstel (locaties) ‘Anders Wonen’, ‘niet-corrigeerbare overlastgevers’ (maart 2021); Onderzoeksrapport Anders Wonen Evelien Kelfkens vanuit de gemeente Wageningen, in samenwerking met een afstudeerder van de Wageningen Universiteit (WUR) i.s.m. Foodvalley (augustus 2020); Memo’s aan PHO ROW&M (Foodvalley) van de ambtelijke opdrachtgevers voor dit onderdeel (Hans Polinder (Scherpenzeel) & Scott de Boer (Veenendaal), d.d. 15 oktober 2020 en d.d. 3 december 2020; Voorbeelden zoals gepresenteerd in de media; Diverse informatie over verplaatsbare woningen of flexwonen, o.a. de samenvattende Aedes Brochure verplaatsbare woningen van februari 2021 met diverse leveranciers en voorbeelden Input van de Projectgroep (bestaande uit (ambtelijk) trekkers van 8 gemeenten en 3 corporaties en 2 zorgaanbieders); Input van het RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, met 3 experts).

Programma van Eisen (PvE) locatie en woonvoorzieningen Voorstel is om voor het PvE te putten uit ervaringen bij de projectgroep en tevens uit het relevante deel uit het Bestuursvoorstel BIJLAGE 1: samenvatting bespreekpunten deelsessies ‘Anders Wonen’ Algemeen Locatie & Omgeving Gezien de problematiek is het niet altijd haalbaar om deze mensen geclusterd te laten wonen. Toch zien we dat een deel van de dak- en thuislozen elkaar juist opzoeken. Contact met elkaar en anderen is belangrijk. Zie hieronder bij ligging en bij geschiktheid en ambitie. Locatie Voor de locatie is de idee om een globaal indicatief kader voor ranking op te stellen, waarlangs globaal de eerste selectie van locaties kan plaatsvinden. Dit kader voor ranking is dan tevens de indeling voor een globaal PvE voor de locatie. De 7 onderwerpen in dit kader zijn: beschikbaarheid, verwerving, geschiktheid, kosten, grootte, ligging en ambitie. Per onderwerp is het volgende te zeggen over de locatie: Beschikbaarheid De locatie moet op korte termijn (in 2022 of 2023 beschikbaar zijn (bij de gemeente of corporatie of zorgaanbieder) of beschikbaar kunnen komen. Verwerving De locatie moet (indien nog niet beschikbaar) met eenvoudige middelen en op korte termijn verworven kunnen worden.

Geschiktheid De locatie moet geschikt zijn (of geschikt gemaakt kunnen worden) vanuit de volgende thema’s: planologisch (bestemming is wonen of deze is te verkrijgen of d.m.v. tijdelijke vrijstelling indien bestemming nog niet wonen is); veiligheid (de locatie moet veilig zijn voor de bewoners in termen van bereikbaarheid, beschutheid, leefbaarheid (schoon, heel en veilig), nuts voorzieningen, milieu technische voorwaarden, e.d., identiteit (de locatie moet zowel mogelijkheden (gaan) bieden voor beschutting maar ook voor herkenning / binding.

22

Er wordt in eerdere verkenningen aangegeven dat het belangrijk is om bij het bepalen van de locaties (enigszins) sturend op te treden. Daarbij in het achterhoofd houdend dat sommige buurten nu al een veelheid aan kwetsbare doelgroepen kennen. Zoek dus vooral een wijk waar ruimte is voor initiatieven. Indien dit de betere wijken zijn, bestaat er wel een kans op meer bezwaarprocedures. Daarnaast bieden nieuw te realiseren wijken wellicht kansen. Indien de wens bestaat om een woonvoorziening Anders Wonen te realiseren, is het belangrijk om er ook echt voor te gaan. Geadviseerd wordt om het bepalen van de locatie daarom niet (te) democratisch te laten verlopen, maar directief en bestuurlijk te laten plaatsvinden. Voor draagvlak kan begonnen worden bij de gemeenteraad, maar het is ook belangrijk om (bestuurders) te laten zien dat het werkt. Gelukkig is er politiek steeds meer bereidheid om een woonvoorziening te creëren voor deze doelgroep. Omdat de beeldvorming rondom deze zorgdoelgroepen vaak mede uit angst/wantrouwen bestaat, wordt participatie daaromtrent lastig (je hoeft ook niet altijd om toestemming te vragen). Welke locatie het ook wordt, er zal altijd weerstand zijn. Het is belangrijk om de omgeving op voorhand te betrekken en ruim van te voren in gesprek te gaan met de wijk waar de locatie komt.

Vaak is er koudwatervrees, omdat de sociale acceptatie van de doelgroep in de samenleving een moeilijk punt is. Je gaat met de omwonenden niet onderhandelen over de locatie, maar hen wel uitleggen waarom deze woonvoorziening aldaar er komt om daarover vervolgens goede afspraken te maken. Ook kan worden aangegeven dat het op veel plekken goed gaat. Daarvoor is wel enige overtuigingskracht nodig. Door na het vaststellen van de locatie de omwonenden mee te nemen, kunnen hun zorgen en aandachtspunten worden betrokken bij de realisatie. Vanuit de zorgorganisatie (bij voorkeur een enkele of hooguit twee) dient er 24/7 een aanspreekpunt te zijn voor de buurt. Door meldingen vanuit de buurt serieus te nemen, meteen actie te ondernemen, hen gerust te stellen en hierover terug te koppelen, kan veel ergernis en zorg worden voorkomen. Kosten van grond en van onroerend goed en rendement Zoals in de introductie gezegd, wordt hier indicatief een vergelijk gemaakt met zogenaamde flexwoningen. Voor de stichtingskosten is het voorstel om voor de grond uit te gaan van gemeentelijk eigendom. Een uitwerkingsvraag is hierbij wel hoe een eventuele verrekening ingebracht kan worden in de exploitatie van het project Anders Wonen in Foodvalley. Voor het vastgoed is het voorstel om globaal uit te gaan van vergelijkbare initiatie kosten zoals voor tijdelijke flexwoningen voor een kleinere schaal van ca.

6 woningen: indicatieve stichtingskosten voor bouwrijp maken / leges / plankosten stel gemiddeld bij geschikte locatie ca. € 10.000 a € 12.500 per woning en voor onroerende goed eigenaar ca. € 80.000 a € 90.000 per tijdelijke woning (woonrijp maken, bouwkosten, bijkomende kosten en inclusief btw (en op basis van een woninggrootte van ca. 35 m2 GO). (Los van eventuele ‘meevallers’ of ‘tegenvallers’ zoals aanvullende kosten voor beleidsadvies, communicatie, verhuur, opstellen diverse overeenkomsten, eventuele kosten voor de verwerving van gronden, onvoorziene kosten voor geschikt maken locatie of het aanpassen van bestaand onroerend goed, kosten voor bezwaarprocedures, etc..). Rendement voor vastgoed is een bijzonder woord in deze context, maar absoluut wel onderdeel van besluitvorming en toezicht bij individuele partijen. Om er toch een richting in te verkennen is een idee om uit te gaan van zogenaamd “rendement neutraal”. Grootte Het kavel moet t.b.v. 6 woonplekken in een flexwonen achtige opzet een indicatieve bruto oppervlakte (inclusief toegang en ontsluiting en omzoming) hebben van bijvoorbeeld ca. 40 x 60 meter is 2.400 m2 (en netto bruikbaar mimimaal ca. 25 x 40 meter is 1.000 m2) en met zodanige lengte en breedte afmetingen dat een goede kavelindeling mogelijk is (in een klein park- of erfachtige opzet), bijvoorbeeld:

23

Ligging De locatie voor een woonvoorziening Anders Wonen, moet in ieder geval niet in het centrum of een woonwijk liggen. De doelgroep is vaak niet aanspreekbaar en laat geen verbetering zien. De mensen worden hierdoor niet buiten de maatschappij geplaatst, maar wel buiten de woonwijk. Een rustige en prikkelarme/geïsoleerd gelegen woonvoorziening, betekent niet dat mensen worden weggestopt, maar betekent juist dat hen een oplossing wordt geboden. Het aanbieden van de juiste woonvoorziening wordt als inclusie gezien. De bereikbaarheid van voorzieningen (zoals een supermarkt) is belangrijk omdat deze lopend, met de fiets of bus bereikbaar moet zijn. Het is daarbij belangrijk om goed naar de route tussen de locatie en de voorzieningen te kijken, zodat zo veel mogelijk overlast voor de omgeving wordt voorkomen. Een locatie in de wijk is idealistisch, maar conflicterend met prikkelarm, waardoor aan de rand van een wijk/plaats beter voldoet. Kijk dus vooral realistisch naar de beschikbare locaties in relatie tot het verwachte gedrag van bewoners. De samenwerking in de regio biedt kansen op meer slagkracht en perspectief op realisatie van deze locaties. Ambitie Voor dit onderdeel is het voorstel dat elke gemeente zich (i.r.t.

het concreet voorliggende kavel) uitspreekt over haar ambitie om een Anders Wonen locatie binnen haar gemeentegrenzen te realiseren (wetende dat het een regionale samenwerking en voorziening betreft). Er wordt (zoals ook bij het onderdeel Geschiktheid hierboven ) in eerdere verkenningen aangegeven dat het belangrijk is om bij het bepalen van de locaties (enigszins) sturend op te treden. Daarbij in het achterhoofd houdend dat sommige buurten nu al een veelheid aan kwetsbare doelgroepen kennen. Zoek dus vooral een wijk waar ruimte is voor initiatieven. Indien dit de betere wijken zijn, bestaat er wel een kans op meer bezwaarprocedures. Daarnaast bieden nieuw te realiseren wijken wellicht kansen. Indien de wens bestaat om een woonvoorziening Anders Wonen te realiseren, is het belangrijk om er ook echt voor te gaan. Geadviseerd wordt om het bepalen van de locatie daarom niet (te) democratisch te laten verlopen, maar directief en bestuurlijk te laten plaatsvinden. Voor draagvlak kan begonnen worden bij de gemeenteraad, maar het is ook belangrijk om (bestuurders) te laten zien dat het werkt. Gelukkig is er politiek steeds meer bereidheid om een woonvoorziening te creëren voor deze doelgroep.

Voor draagvlak is mede een argument dat deze woonvoorzieningen de mogelijkheid bieden om ernstige woonoverlast van deze doelgroep in de woonwijken en op locaties van de maatschappelijke opvang te voorkomen en ‘niet-corrigeerbare overlastgevers’ een passende huisvesting te bieden met nieuwe verbeterkansen. Toekomstperspectieven voor “Anders Wonen 2.0”. Op termijn kan het obstakel ontstaan dat de woonunits vol zitten en de woonvoorziening geen nieuwe bewoners kan huisvesten. Omdat de verwachting op doorstroom (zeer) gering is, leidt dit ertoe dat er (wellicht) nieuwe locaties nodig zijn. Daarnaast is er een belemmering om mensen door te laten stromen omdat er wordt geput uit hetzelfde aantal huuropzeggingen/mutaties, waardoor er een verdringingseffect kan ontstaan met andere doelgroepen. Indien een locatie slechts van tijdelijke aard is, dient er tijdig zicht te zijn op een nieuwe woonvoorziening om de bewoners te huisvesten. Woningtypen Voor de woonvormen en woningtypen is het volgende te zeggen: voorgesteld wordt om qua kosten en kwaliteitsniveau uit te gaan van grondgebonden flexibele woonvormen in een kleiner plot van ca. 6 woningen. T.b.v. flexwonen is hiermee door diverse gemeenten en vele corporaties ruim ervaring opgedaan.

De kwaliteit (technisch en woontechnisch en energetisch) neemt toe en er zijn meerdere leveranciers die goede tijdelijke woningen kunnen leveren welke minimaal 1 x 15 jaar mee kunnen gaan, en vaak ook 2 x 15 jaar. Als indicatieve referentie kunnen voorbeelden aangehouden worden uit de Aedes Brochure (zie website Aedes) verplaatsbare woningen van februari 2021 met diverse leveranciers en voorbeelden. Er wordt aangegeven dat er niet één plek of één type woonvoorziening moet worden gerealiseerd. De genoemde aantallen woonunits per locatie variëren van vier tot tien, waarbij het overgrote deel uitgaat van een kleinschalige opzet met niet teveel mensen bij elkaar, van (maximaal) rond de vijf tot zes mensen per locatie (het magische getal). De mensen moeten in losse units (kleine woningen) worden gehuisvest. Deze units zijn daarbij hufterproof en alleen voorzien van elektra en dus geen gasaansluiting. Het is belangrijk dat er wat rommelruimte rondom de units is.

24

Beschrijving doelgroep Voorstel is om voor de beschrijving van de doelgroep integraal het relevante deel over te nemen, uit het Bestuursvoorstel BIJLAGE 1: samenvatting bespreekpunten deelsessies ‘Anders Wonen’ . Dit is mede tot stand gekomen door interviews met betrokkenen en ook zorgadviseurs. Korte beschrijving doelgroep Voor Anders Wonen gaan we uit van woonplekken in kleinere aantallen voor kwetsbare burgers die het in de reguliere maatschappij minder goed redden, en wanneer zij gehuisvest zijn in een reguliere woning ernstige overlast veroorzaken, maar in een rustig / geïsoleerd gelegen omgeving met maatwerk en op de doelgroep afgestemde hulpverlening kunnen stabiliseren, met een gerichtere en uiteindelijk beperktere inzet van zorg/hulpverlening. Doelgroep Hoewel niet direct concreet te definiëren is wie exact tot deze doelgroep behoort, worden een aantal aspecten vaak genoemd. In de kern betreft het mensen die onbegrepen, onaangepast, gedrag vertonen. Zij veroorzaken structurele (woon)overlast voor omwonenden. Deze mensen hebben veelal een psychische/psychiatrische stoornis, zijn bijna altijd verslaafd en/of langdurig dak- en thuisloos. Dit uit zich – zowel binnen als buiten - vaak in hard geluid c.q. verbaal geweld en middelengebruik. Daarnaast spelen er vaak meerdere problemen zoals huurachterstanden en/of verwaarlozing.

Deze mensen zijn niet maakbaar in de gebruikelijke/gangbare normen, waarden en doelen. Zij lopen vaak tegen muren/drempels op. Er wordt aangegeven dat deze mensen vaak pech in het leven hebben gehad. Wat de doelgroep betreft, gaat het om de uitzonderingen in onze samenleving. Mensen die niet in het huidige aanbod van woonvormen passen en daardoor niet te plaatsen zijn in de voor hen bedachte voorzieningen. Zij kunnen slecht omgaan met regels, groepsdynamiek of anderen die hen vertellen wat ze moeten doen; zij zijn wars van sturing en autoriteit. Zij kunnen ook niet goed samenleven met elkaar. Vaak hebben deze mensen al in allerlei opvangplekken gezeten, waar het steeds escaleerde. Deze mensen werken vaak niet mee in de maatschappelijke opvang, terwijl dit wel van hen verwacht wordt. In de regel hebben deze mensen al meerdere hulpverleningstrajecten gehad, maar zijn deze tot op heden niet succesvol geweest. Deze mensen willen vooral met rust worden gelaten. Daarbij is beschermd wonen ook nog eens een dure oplossing. Indien iemand zich niet aan de omgeving kan aanpassen, is het belangrijk om de omgeving aan hen aan te passen. Er ontbreekt momenteel een woonvoorziening voor deze doelgroep. Dit levert problemen op, waardoor verschillende organisaties veel tijd kwijt zijn aan deze doelgroep. Geef deze mensen daarom een plek en geef ze rust.