B15 Ladder voorzieningen Stationstuinen 2e fase compleet

De gemeente Barendrecht kent relatief weinig basisscholen voor het

is uitgegaan dat in 2035 13% van het aantal inwoners bestaat uit 12-jari-

reikbaar vanuit het plangebied.

aantal potentiële leerlingen. Gemiddeld gezien kent de gemeente 499

gen of jonger.

leerlingen per basisschool. Dit ligt aanzienlijk hoger dan het landelijk ge-

In de gemeente is met of zonder de ontwikkeling van Stationstuinen be-

middelde. Daarnaast kent de gemeente Barendrecht, als er wordt geke-

hoefte aan een extra basisschool. In 2035 zal zonder de beoogde ont-

ken naar de het gemiddelde van de benchmark, de meeste potentiële

wikkelingen het aantal potentiele kinderen per basisschool afnemen,

leerlingen per basisschool. Te veel leerlingen per basisschool kan de

maar ligt het aantal leerlingen per basisschool nog steeds sterk boven

kwaliteit van het onderwijs aanzienlijk beïnvloeden.

het landelijk gemiddelde. In het geval van de ontwikkeling van Stations-

Tabel 5: Benchmark aantal potentiele leerlingen per basisschool Aantal basisscholen

Aantal potentiele leerlingen (12 of jonger)

Gemiddeld aantal potentiele leerlingen per basisschool

tuinen neemt het aantal potentiële leerlingen per basisschool sterk toe. Vraag naar basis/primair onderwijs in de gemeente Barendrecht

Naar verwachting zal de kwaliteit van het onderwijs minder worden on-

Het regulier basisonderwijs is bestemd voor kinderen van 4 tot 12 jaar

der de nieuwe stroom van leerlingen. Het realiseren van een basis-

met een reguliere leerbehoefte. Momenteel telt de gemeente Barend-

school in de Stationstuinen is daarmee zeer gewenst.

Gemeente Oosterhout

18

7.443

414

Gemeente West-Betuwe

43

7.450

173

Gemeente Roermond

19

7.383

389

recht 4.826 leerlingen in het regulier basisonderwijs. Sinds 2018 is het

Gemeente Harderwijk

20

7.183

359

aantal leerlingen in het basisonderwijs gedaald.

Gemeente Barendrecht

14

6.987

499

In 2018 telde de gemeente 5.030 leerlingen in het basisonderwijs. Naar

Gemeente Overbetuwe

21

6.942

331

verwachting zal het aantal leerlingen in het basisonderwijs de komende

Gemeente Molenlanden

26

6.929

267

Gemeente Goeroe-Overflakkee

29

6.903

238

Gemeente Utrechtse Heuvelrug

22

6.899

314

jaren afnemen naar circa 4.750 leerlingen in 2040, echter zijn de ontwikkelingen van de Stationstuinen niet meegenomen in deze prognoses.

Tabel 6: Ontwikkeling gemiddeld aantal potentiele personen per basisschool gemeente Barendrecht

9 10 11

Gemiddelde benchmark

24

7.124

331

Landelijk gemiddelde

6166

2.336.133

379

Gemeente Barendrecht huidig

Gemeente Barendrecht 2035 (excl. Stationstuinen)

Gemeente Barendrecht 2035 (incl. Stationstuinen)

6.987 personen 12 jaar of jonger

6.674 personen 12 jaar of jonger

7.610 personen 12 jaar of jonger

Basisscholen

Personen/basisschool

Basisscholen

Personen/basisschool

Basisscholen

Personen/basisschool

14

499

14

477

14

544

DUO onderwijs data, alle schoolvestigingen basisonderwijs (2023) DUO onderwijs data, aantal leerlingen per vestiging basisonderwijs (2022) CBS, Bevolking en demografie (2023)

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

28

4.2.2

Kwalitatieve behoefte



Ouders vinden een goede gezondheid van hun kinderen en duur-

Door de ontwikkeling van de Stationstuinen is het wenselijk om een ba-

zaamheid steeds belangrijker. Bij de schoolkeuze is daarom ge-

sisschool te ontwikkeling voor de nieuwe bewoners. In het beoogde ge-

zonde voeding, meer bewegingsuren en een gezond en fris school-

bied liggen zeer weinig basisscholen die binnen een aanzienlijke tijd en

gebouw belangrijk. Bovendien is de verwachting dat scholen met

veilig te bereiken zijn. Ook vanuit de naastliggende gemeente Ridder-

aandacht voor duurzaamheid in zowel het onderwijsaanbod als de

kerk zijn er geen basisscholen binnen aanzienlijke tijd bereikbaar. Het aantal leerlingen per basisschool ligt in de gemeente Barendrecht

bedrijfsvoering beter zullen presteren. 

In het kader van preventie, gezonde leefstijl en integrale benadering

aanzienlijk hoog. Het niet realiseren van een nieuwe basisschool let-

van gezondheid is beweging essentieel voor kinderen. Het is niet al-

tende op de ontwikkeling van de Stationstuinen zal naar verwachting de

leen van belang dat de buitenruimte uitnodigt tot bewegen, maar

kwaliteit van het basisonderwijs aanzienlijk doen verlagen.

ook binnen in een gymzaal zodat bewegen een vanzelfsprekend on-

4.2.3

derdeel wordt van een gezonde leefstijl.



Behoefte vanuit trend en ontwikkelingen

Vanwege de afnemende geboorteaantallen blijft de komende jaren het aantal leerlingen landelijk gezien dalen. Toch zijn er ook gebieden, met name stedelijke gebieden, waar het aantal leerlingen blijft toenemen, zoals ook in Barendrecht. Bovendien groeit het aantal leerlingen dat een persoonlijke aanpak nodig heeft. Mede daardoor is het aantal fte in het primair onderwijs de laatste jaren gegroeid.



Scholen krijgen er, naast hun primaire taak van het zorg dragen voor een brede persoonlijke en maatschappelijke ontwikkeling van leerlingen, steeds meer taken en verantwoordelijkheden bij. Bijvoor-



Vernieuwing van de schoolomgeving is daarnaast ook wenselijk om aantrekkelijk te blijven voor nieuwe leraren. Goed onderwijs vraagt immers om goede leerkrachten. De verwachting is echter dat het aantal leraren in de komende jaren nog verder zal afnamen. Enerzijds als gevolg van vergrijzing en anderzijds door minder instroom van jongeren in de lerarenopleidingen. Om goede leraren aan te trekken helpt het dus wanneer er sprake is van een aantrekkelijke werkomgeving. Een aantrekkelijk schoolgebouw kan daaraan bijdragen.

beeld op het gebied van onderwijshuisvesting en passend onderwijs. 

Vooral het bieden van passend onderwijs wordt steeds belangrijker. Scholen dienen zorg te dragen voor uitdagend en toekomstgericht onderwijs dat inspeelt op de talenten en leerbehoeften van alle individuele leerlingen. Ook ouders verwachten steeds meer maatwerk in het primair onderwijs. Ze gaan zich daarin steeds meer gedragen als consument.



Vanaf het basisonderwijs wordt ingezet op het aanleren van vaardigheden die nodig zijn in de huidige en toekomstige maatschappij (21st century skills). De schoolomgeving ondersteunt idealiter de doorontwikkeling van het onderwijs in termen van werkvormen en bijv. ICT-vaardigheden

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

29

4.3

Middelbaar beroepsonderwijs

Voor onderwijsvoorzieningen is het verzorgingsgebied het gebied waarbinnen de school zijn (voornaamste) gebruikers vindt. Het verzorgingsgebied wordt globaal afgebakend door de reistijd die studenten bereid zijn af te leggen. De profilering, omvang en kwaliteit van het onderwijs bepalen, samen met de nabijheid en bereikbaarheid, de acceptabele reistijd. Voor een mbo-locatie is de acceptabele reisafstand aanzienlijk groter dan voor een basisschool. Studenten kunnen zelfstandig verder reizen doordat zij een rijbewijs hebben of gebruik kunnen maken van gratis openbaar vervoer voor studenten. De beoogde mbo-locatie is gelegen in het ontwikkelgebied Stationstuinen. In dit gebied worden de komende jaren maximaal 4.500 woningen toegevoegd en er wordt nadrukkelijk ingezet op de Dutch Fresh Port. Op de beoogde locatie worden in ieder geval de volgende opleidingsrichtingen gegeven; Dier, groen, grond, infra en vers logistiek. Er is ruimte voor circa 250 studenten. Uiteraard zijn de praktijkbedrijven in de regio ook onderdeel van onze opleiding. Hierdoor is het verzorgingsgebied in deze behoefte onderbouwing de arbeidsregio ‘Rijnland’. 4.3.1 

Aanbod

Binnen de arbeidsregio Rijnland zijn er 59 mbo-locaties gevestigd. In figuur 13 zijn de mbo vestigingen gevisualiseerd op een kaart12. De vestingen kennen gezamenlijk circa 49.000 studenten. Momenteel zijn er twee mbo vestigingen in het plangebied. Het betreft de tijdelijke mbo-locatie (deze zal verplaatsen binnen de Stationstuinen) en een mbo-locatie georiënteerd op het opleiden van horecapersoneel en personeel voor de vers industrie. Beide locaties hebben minder dan 100 studenten. De overige locaties binnen de arbeidsregio Rijnlanden zijn verspreid over meerdere gemeente, het gros van de mbo-locaties bevindt zich echter in Rotterdam.

12

DUO onderwijs data, alle schoolvestigingen MBO (2023)

Figuur 13: Middelbaar beroepsonderwijs in de regio Rijnland.

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

30



De arbeidsregio Rijnmond kent de meeste studenten in het middel-



Greenport-cluster is in het rijksbeleid aangemerkt als topsector en in

dan 10% van alle mbo-studenten worden opgeleid binnen deze re-

de provinciale omgevingsvisie is dit gebied aangegeven als het fun-

gio.

dament van de Zuid-Hollandse economie. Het is een krachtige eco-

Transport en Logistiek en Land- & Tuinbouw. De beoogde mbo-lo-

nomische motor voor Nederland met een belangrijke concentratie

catie biedt opleidingen aan op het gebied van Dier, groen, grond, in-

van de economische activiteiten in Westland, Oostland en Barend-

fra en vers logistiek. Deze opleidingen sluiten goed aan op de hui-

recht. In Barendrecht heet deze concentratie de Dutch Fresh Port.

dige vraag in de markt.

Behoefte

In deze paragraaf analyseren we de behoefte naar een mbo-school in het afgebakende verzorgingsgebied. De behoefte wordt bepaald door

Het versterken van deze campus door het concentreren van kennis

het actuele aanbod (aantal mbo-scholen) en de toekomstige vraag. Ook wordt er gekeken naar trends en ontwikkelen die zichtbaar zijn rond het mbo-onderwijs Op 1 oktober 2023 stonden er landelijk meer dan 479,5 duizend studenten ingeschreven in het mbo. Dit betreft het aantal hoofdinschrijvingen van zowel bekostigbare als niet-bekostigbare studenten. Ten



opzichte van 2018, toen er 506,6 duizend mbo-studenten ingeschre-

de regio Rijnlanden tot 2029 toe. Daarna zal het aantal studenten ook in regio Rijnlanden afnemen, maar blijft het aantal studenten alsnog hoger dan het aantal studenten in 202313. Binnen gemeente Barendrecht zijn slechts twee mbo-locaties aanwezig. In vergelijking met andere gemeente is dit in aantallen ongeveer gelijk. De locaties zijn echter van zeer kleine aard. Door het ontwikkelen van een moderne en (relatief) grotere locatie is het mogelijk voor de jongeren van Barendrecht en omstreken om op korte afstand een mbo-locatie te bereiken. Ook kunnen verschillende mbo-locaties worden verlicht doordat studenten les kunnen volgen in meerdere gebouwen. Dit bevordert ook de kwaliteit van het onderwijs.

13 14

porteurs van landbouwproducten. Ook deze sector kampt met per-

stellingen samen komen is zeer belangrijk voor het behouden van

soneelstekorten. De beoogde mbo-vestiging biedt een opleiding aan

de internationale concurrentiepositie.

op het gebied van vers logistiek. Door het bieden van opleidingen

Het uitgangspunt is om binnen De Stationstuinen bedrijvigheid, on-

binnen deze sector kan het initiatief bijdragen aan het terugdringen

derwijs, horeca en overige voorzieningen te clusteren langs de

van het personeelstekort.

van vers en logistiek. Dit is een versterking van het cluster Dutch

den. Volgens recente prognoses neemt het aantal mbo-studenten in

Fresh Port. 

Door de groei van e-commerce en internationale handel is er veel

met een opleiding op een campus waar bedrijfsleven en kennisin-

tiging van een mbo-locatie dat opleidingen aanbiedt op het gebied

aantal mbo-studenten toeneemt, zoals in de arbeidsregio Rijnlan-



Op het moment is er veel vraag aan werknemers in o.a. de sectoren

vraag naar logistiek personeel. Nederland is een van de grootste ex-

het gebied. De huidige bedrijven hechten grote waarde aan het ves-

aantal mbo studenten af. Toch zijn er enkele gebieden waar het

den ingezet. 

over duurzaamheidsinitiatieven, techniek en marketing in combinatie

Spoorlaan. Dit draagt bij aan een levendige en multifunctionele as in

ven stonden, is dat een daling van 5%. Landelijk gezien neemt het



Hierdoor kunnen verschillende faciliteiten en personeel beter wor-

baar beroepsonderwijs van alle arbeidsregio’s in Nederland. Meer

4.3.2



De MBO-school is gelegen binnen het Greenport-cluster. Het

4.3.3

Het is wenselijk om een mbo-locatie te ontwikkeling in de Stationstuinen en de Dutch Fresh Port. 

treedt neemt de laatste jaren af en de kennis die werkgevers vragen

Deze mismatch is zowel kwalitatief als kwantitatief van aard. Het

verandert door technologische, sociaal-culturele en economische

aantal studenten dat de arbeidsmarkt betreedt neemt de laatste ja-

ontwikkelingen. Het is hierdoor belangrijk dat er opleidingen worden

ren af en de kennis die werkgevers vragen verandert door technolo-

aangeboden die aansluiten bij de huidige vraag in de markt. Door de

gische, sociaal-culturele en economische ontwikkelingen, terwijl op-

combinatie van bedrijvigheid en onderwijs in de Stationstuinen doen

leidingen hier nog niet goed genoeg op zijn aangepast. De beoogde

studenten tijdens hun opleiding de juiste kennis op en wordt het gat

mbo-locatie sluit aan op deze veranderende behoefte door in te spethoden en moderne faciliteiten bieden die aansluiten bij de huidige en toekomstige arbeidsmarkt.14 De beoogde mbo-locatie zal ook intensief samenwerken met bestaande mbo-locaties in de omgeving.

Op het moment is er sprake van een mismatch tussen het onderwijs en de arbeidsmarkt. Het aantal studenten dat de arbeidsmarkt be-

Er is een grote mismatch tussen onderwijs en de arbeidsmarkt.

len op deze mismatch. De beoogde locatie kan innovatieve lesme-

Conclusie

tussen onderwijs en arbeidsmarkt verkleind. 

Daarnaast draagt de samenwerking tussen de verschillende vers en logistiek georiënteerde opleidingen en de bedrijven op de Dutch Fresh Port bij aan het verbeteren van de concurrentiepositie van Dutch Fresh Port.

Dashboard MBO Prognose 2024 (DUO) UWV (2023), Regio Rijnland in beeld

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

31



Op het moment is er een grote behoefte aan werknemers in o.a. de sectoren Transport en Logistiek en Land- & Tuinbouw. Door opleidingen op het gebied van groen, grond en vers logistiek aan te bieden worden er meer mensen opgeleid binnen deze sector. Hierdoor neemt het arbeidspotentieel toe en neemt het personeelstekort mogelijk af.



Door het vestigen van een mbo-locatie in Barendrecht wordt de drempel voor het mbo-onderwijs verlaagt in Barendrecht. De gemeente kent momenteel twee kleinschalige mbo-locaties.



Naar verwachting zullen er geen onaanvaardbare effecten plaatsvinden. Er is duidelijk behoefte aan een mbo-locatie op de juiste plek. Daarnaast wordt de mbo-locatie in relatieve zin klein van aard. Hiermee zullen de effecten beperkt blijven.

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

32

5

Sport/Fitness

5.1

Verzorgingsgebied

Fitnesscentra worden overwegend doelgericht bezocht en doorgaans is sprake van een relatief bescheiden reisafstand. Fitnessklanten wonen gemiddeld niet verder dan vier kilometer van zijn/haar fitnesscentrum. Circa de helft woont zelfs binnen een straal van twee kilometer. In voorliggend onderzoek is daarom de gemeente Barendrecht als (primair) verzorgingsgebied gehanteerd. Inwoners uit de omliggende kernen met weinig tot geen fitnessaanbod vormen een aanvullende doelgroep.

5.2

Kwantitatieve behoefte

5.2.1

Vraagpotentieel

De gemeente Barendrecht telt ca. 48.810 inwoners. Het inwonertal neemt de komende jaren toe tot ca. 51.340 in 2035. Dit is nog zonder de beoogde ontwikkeling. Met de beoogde ontwikkeling neemt het aantal inwoners naar verwachting toe tot ca. 58.540. Dit betekent een groei van 19,9%. Tabel 7 geeft een overzicht va de voornaamste aannames ten aanzien van het vraagpotentieel voor fitnesscentra in Barendrecht. Fitness is uitgegroeid tot de meest beoefende sport in Nederland 15. Ca 2,7 miljoen mensen waren lid van een sportschool in 2021 (ca. 15% van bevolking)16. Voor de toekomst wordt uitgegaan van een gemiddeld ‘animocijfer’ voor het lidmaatschap van fitnesscentra van 14 à 16% (landelijk gemiddelde 15%). Gelet op de grote variatie in ledentallen tussen regio’s wordt een bandbreedte aangehouden. Daarbij geldt als uitgangspunt dat sprake is van een optimale verzorgingsstructuur met zowel budget- als

15 16

Gezondheidsenquête/Leefstijlmonitor CBS (2022) IHRSA (2020) & HIIPER (2023)

Figuur 14: Fitness voorzieningen in de gemeente Barendrecht (Bron: Locatus)

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

33

kwaliteitsfitnesscentra. In de huidige situatie bedraagt het vraagpotenti-

op bedrijventerreinen doen geen combinatie bezoeken in het centrum of

van dit oppervlak en een commercieel duurzame exploitatie bedraagt de

eel voor fitnesscentra in de gemeente Barendrecht circa 6.800 à 7.800

andere winkelgebieden. Daarnaast brengen fitnesscentra extra ver-

‘ledenclaim’ van het lokale aanbod circa 8.100 leden.

consumenten. In 2035 neemt dit naar verwachting toe (afhankelijk van

keersbewegingen met zich mee, wat niet wenselijk is op de bedrijventer-

de ontwikkeling van de Stationstuinen) tot circa 8.200 à 9.400. Dat bete-

reinen.

kent dat er vanuit de vraagzijde duidelijk sprake is van een groeiper-

5.2.3

spectief. 5.2.2

Aanbod

5.2.4

Behoefte

In Tabel 7 is een indicatieve berekening gemaakt waarbij het vraagpoAanbodclaim

tentieel en de aanbodclaim in 2020 en 2035 tegen elkaar zijn afgezet.

Bij de raming van de marktruimte is het van belang om vast te stellen

Daarbij is rekening gehouden met een minimale en een maximale vari-

welk ledental fitnesscentra minimaal nodig hebben voor hun bedrijfsma-

ant, mede afhankelijk van wervingskracht en functioneren van het aan-

Binnen de gemeente Barendrecht zijn momenteel 9 aanbieders van fit-

tige continuïteit, de ‘kritische aanbodclaim’. Daarbij wordt uitgegaan van

bod. In de huidige situatie is binnen de gemeente Barendrecht geen

nesscentra gevestigd (figuur 14). Het aanbod bestaat uit een aantal zelf-

een rendabele exploitatie, voldoende (continue) productvernieuwing en

marktruimte voor nieuw fitnessaanbod, de komende jaren veranderd dit

standige vestigingen en formules. Twee fitnesscentra springen er wel

professioneel ondernemerschap. Globale normcijfers voor fitnesscentra

wel en neemt de marktruimte toe. In 2035 is er maximaal (afhankelijk

bovenuit qua grootte. Deze zijn groter dan 1.200 m² wvo. De overige

in Nederland gaan uit van 1 lid per m² publieksgericht vloeroppervlak als

van de ontwikkeling van de Stationstuinen) 1.900 m2 bvo behoefte aan

centra zitten vooral rond de 300 m² wvo.

basis voor kostendekkende exploitatie en 1,5 lid per m² voor een com-

fitnessaanbod. Het beoogde fitnesscentra in de Stationstuinen krijgt een

mercieel duurzame exploitatie. Bij 2 leden per m² is doorgaans sprake

omvang van 600 m² en is daarmee redelijkerwijs inpasbaar binnen de

Op figuur 14 is de ruimtelijke spreiding gevisualiseerd van het fitness

van een uitstekende exploitatie. BRO gaat in dit kader uit van een kri-

marktruimte. Daarbij geldt wel het volgende:

aanbod in Barendrecht. Een fitnesscentra is gevestigd in het centrum

tisch norm van 1,5 lid per m².

De marktruimte naar fitnessaanbod ontstaat alleen bij ontwikkeling van

van Barendrecht (Wav-e Studios). Verder zijn er twee centra gevestigd

de Stationstuinen. In de huidige situatie en met de geprognosticeerde

op de woonboulevard van Barendrecht (Sportcity & BF BOX ’N FIT).

Benadrukt wordt dat individuele centra in de praktijk aanmerkelijk kun-

bevolkingsgroei tot 2035 is er al voldoende aanbod in gemeente om aan

Ook is er één centra gevestigd in het winkelgebied Carnisse Veste (Any-

nen afwijken van dit gemiddelde, bijvoorbeeld vanwege specifieke huis-

de vraag te voorzien. In deze situatie creëert de ontwikkeling de vraag.

time Fitness). Wat verder opvallend is dat de overige 5 fitnesscentra zijn

vestings-, personeels- of marketinglasten.

gevestigd op bedrijventerrein Blijdorp en Vaanpark. Over het algemeen zijn dit geen functies die plaatsvinden op bedrijventerreinen. Toch liggen

In de gemeente Barendrecht zijn momenteel zowel grotere als klein-

de meeste fitnesscentra in Barendrecht op bedrijventerreinen. Officieel

schalige fitnesscentra gevestigd. Het totale oppervlak van de accommo-

wordt de meubelboulevard ook gezien als bedrijventerrein. Er kan hier

daties wordt ingeschat op circa 5.420 m2 bvo publieksruimte. Uitgaande

gesproken worden over een minder goede spreiding. Fitness bezoekers Tabel 7: Bevolking en vraagpotentieel gemeente Barendrecht Inwonertal verzorgingsgebied Gemeente Barendrecht

Animocijfer (als % totale inwonertal) Gemiddeld in Nederland:

Vraagpotentieel gemeente totaal

Min.

Max.

Min.

Max.

Huidige situatie

48.810

14%

16%

6.833

7.810

2035 excl. Stationstuinen

51340

14%

16%

7.188

8.214

2035 incl. Stationstuinen

58540

14%

16%

8.196

9.366

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

34

5.2.5

Kwalitatieve behoefte vanuit trends

vormen plaats, zoals groepstraining, small group training, personal trai-

De focus binnen fitness en wellness zal in het algemeen meer op de to-

Om een beeld te krijgen van de kans rijkheid van de beoogde ontwikke-

ning en E-gym. De groei en diversificatie van het aanbod hangt samen

tale gezondheidsbeleving komen te liggen met op maat gemaakte well-

ling in kwalitatieve zin is gekeken naar belangrijke trends en ontwikkelin-

met de trend van individualisering, waarbij de consument meer maat-

nessprogramma’s, behandelingen en personal coaching op basis van li-

gen binnen de fitnessbranche.

werk verwacht.

festyle en gezondheidscapaciteiten.

De consument hecht in toenemende mate belang aan een gezond en

De algemene verwachting is dat er een steeds nadrukkelijkere tweede-

De consument is in algemene zin bovendien steeds prijsbewuster en wil

actief leven. Enerzijds is te zien bij de keuze voor gezonde voeding

ling tussen fitnesscentra gaat ontstaan, met enerzijds de basis- en bud-

graag sporten wanneer het hem of haar uitkomt. Ruime openingstijden

(minder suiker en vet). Daarnaast gaan mensen steeds meer sporten 17.

getcentra en anderzijds grotere, multifunctionele centra en hoogwaar-

en goedkope en flexibele lidmaatschappen of strippenkaarten worden

Fitness is al enkele jaren de meest populaire sport in Nederland en

dige boutiques. Deze tweedeling hangt naar verwachting samen met het

daardoor steeds meer gewaardeerd.

doordat de belangrijkste bezoekmotieven in de gezondheidssfeer liggen

feit dat de fitnessdeelname de afgelopen jaren met name is gestegen bij

geeft het invulling aan een bewuste levensstijl 18.

lager- en hoger opgeleiden, respectievelijk 83% en 76%, tegenover 38%

Aanbod Barendrecht

De stijging van het aantal sporters gaat gepaard met de stijging van het

bij mensen met een midden opleidingsniveau¹².

Het aanbod is Barendrecht is redelijk verdeeld. De gemeente kent een

aantal fitnesscentra. Het aantal vestigingen van fitnessbedrijven is tus-

Aannemelijk is dat beide groepen op basis van hun besteedbaar inko-

aantal budget fitnesscentra, maar ook duurdere met meerdere facilitei-

sen 2013 en 2023 gegroeid met 70%. Nederland kent anno 2023 3.658

men andere eisen stellen aan fitness. Sporters die niet voor low-budget

ten. Ook kent Barendrecht een aantal gespecialiseerde fitnesscentra.

fitnesscentra.19

gaan, kiezen vaker voor een specifiek concept op basis van onder meer

Deze centra zijn met name georiënteerd op boxen, zelfverdediging en

Het aanbod binnen fitnessactiviteiten is de afgelopen jaren diverser ge-

doelgroep, aanbod of luxe. Klassieke fitnesscentra in het middenseg-

een centra die alleen toegankelijk is voor vrouwen. Wel is het aanbod

worden. Tien jaar geleden kon het aanbod grofweg worden gecategori-

ment hebben het door de tweedeling moeilijk en zullen in de toekomst

geconcentreerd op bedrijventerreinen.

seerd in de segmenten ‘kracht’, ‘cardio’ en ‘groepslessen’. Tegenwoor-

meer moeten segmenteren20.

dig zijn legio mogelijkheden, zoals Zumba, Crossfit, aquafitness, fighting fit, bootcamp en bodystep. De fitnessactiviteiten vinden in verschillende

Tabel 8: Marktruimte fitnesscentra Barendrecht (aantal leden) in 2020 en 2035 Aanbodclaim beVraagpotentieel

Saldo vraag en aanbod

Marktruimte in m² (1,5 lid per m²)

staand Min

Max

Min.

Max.

Min.

Max.

Huidige situatie

6.833

7.810

8.100

-1.267

-290

-1.900

-436

2035 excl. Stationstuinen

7.188

8.214

8.100

-912

114

-1.369

172

2035 incl. Stationstuinen

8.196

9.366

8.100

96

1.266

143

1.900

Rabobank – Cijfers en trends 2019 SCP, Muller Instituut Locatus 20 Van Spronsen, 2017 17 18 19

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

35

Kantoren

6.2

Verzorgingsgebied

Hierna zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen op de kantoren-

De vraag naar kantoren richt zich steeds meer op kantoren die zich ken-

markt beschreven. Enerzijds gaat het om macro-economische ontwikke-

merken door hoge kwaliteit en lage energiekosten. De beschikbaarheid

Als ruimtelijk verzorgingsgebied is primair de gemeente Barendrecht

lingen en anderzijds is de koppeling gemaakt met de lokale kantoren-

van deze objecten neemt af en nieuwbouw komt nauwelijks op gang

aangehouden. Het primaire verzorgingsgebied is bepaald aan de hand

markt.

door de gestegen rente en opgelopen bouwkosten. De verwachte afsto-

van verhuisbewegingen21 van bedrijven naar de buurt van het initiatief

ting van kantoorruimte als gevolg van hybride werken is voorlopig nog

(gebiedsafbakening: BT Handelscentrum & BT Dierenstein).

De ruimtebehoefte van kantoorgebruikers verschuift steeds meer van monofunctionele kantoorlocaties naar vestigingen in aantrekkelijke, ge-

In de periode april 2017 – Oktober 2023 hebben er in totaal 69 bedrijfs-

mengde stedelijke milieus. Belangrijk hierbij is dat kantorenlocaties

arbeidsmarkt eisen medewerkers de beste werkplekken op goed bereik-

verhuizingen plaatsgevonden in de gebiedsafbakening. Hierbij gaat het

niet alleen per auto, maar ook met het ov en langzaam verkeer goed be-

bare locaties. Minder energiezuinige gebouwen op onaantrekkelijke lo-

om verhuizingen binnen de gebiedsafbakening en verhuizingen van be-

reikbaar zijn.

caties raken hierdoor steeds meer uit beeld.23

drijven die naar de gebiedsafbakening zijn verhuisd.

Door de coronapandemie is er een nieuwe vorm van werken ontstaan,

In het afgelopen jaar is de opname van kantoorruimte uitgekomen op

Van de 69 verhuizingen zijn er 36 afkomstig uit de gemeente Barend-

namelijk het hybride werken. Een aantal dagen per week op kantoor

1,34 miljoen m². Vergeleken met het voorgaande jaar is het opnameni-

recht. Dit is 52% van het totaal aantal verhuisbewegingen. Dit hoge per-

werken en een aantal dagen per week thuis werken is de nieuwe stan-

veau 14% gedaald. De meeste dynamiek is afkomstig van kleinere orga-

centage zorgt ervoor dat de gemeente Barendrecht als primair ruimtelijk

daard geworden. Uit onderzoek blijkt dat ongeveer twee derde van de

nisaties. Opnames van kleinschalige metrages tot 1.000 m² zijn goed

verzorgingsgebied is beschouwd in voorliggend onderzoek.

forensen na de corona-pandemie één tot drie dagen per week thuis ver-

voor 82% van het aantal opnames en 43% van de totale opname in vier-

wacht te werken22. Dit houdt ook in dat er anders naar kantoorpanden

kante meters. Maar ook in de oppervlakteklasse tussen 1.000 en 5.000

Het secundaire verzorgingsgebied is de gemeente Rotterdam. In de eer-

gekeken gaat worden, de behoefte wordt daarentegen niet minder. Kan-

m² zien we verscheidene opnames van grotere MKB’ers. De vraag naar

dergenoemde periode hebben er 11 verhuizingen vanuit Rotterdam

toren worden meer een plek waar men elkaar ontmoet en waar creativi-

grotere metrages boven 5.000 m² ligt al jarenlang op een laag niveau,

plaatsgevonden naar het gebied.

teit de boventoon voert. Daarbij kiezen bedrijven vaker voor enkele klei-

waarbij vooral boven de 10.000 m² sprake is van een opdrogende

nere, goed bereikbare locaties met spreiding over het land. Bij deze

vraag.

Uit andere steden is een relatief kleine verhuisstroom zichtbaar naar het

panden is bereikbaarheid zeer belangrijk. Treinstationslocaties bieden

Kantoorgebruikers worden geconfronteerd met hogere kosten van het

gebied. Met name uit Dordrecht, Brielle en Heeze zijn er enkele verhui-

op dit vlak de beste mogelijkheden. Daarnaast neemt de vraag naar mo-

kantoorgebruik. Allereerst zijn de gebruikskosten van kantoren omhoog-

zingen zichtbaar. Dit gaat wel om zeer kleine aantallen in tegenstelling

nofunctionele kantoorlocaties bijvoorbeeld langs snelwegen af.

geschoten door de explosief gestegen energieprijzen in 2022. Energie

tot de gemeenten Barendrecht en Rotterdam, daarom dat we deze ge-

De omgeving en openbare ruimte rondom het kantorenpand moet van

maakt deel uit van de servicekosten en samen met de huur vormen zij

bieden niet tot het verzorgingsgebied rekenen.

hoogwaardige kwaliteit zijn, er moet voldoende groen aanwezig zijn en

de totale gebruikskosten. In energiezuinigegebouwen zijn de service-

genoeg mogelijkheden om een middagwandeling te maken. Ook is het

kosten veel minder hard toegenomen dan oudere gebouwen waar veel

aanbod van voorzieningen van belang zoals sportgelegenheden en eet-

meer energie nodig is om bijvoorbeeld een gebouw te verwarmen. Hoe-

gelegenheden. Het kantoorpand is niet meer een plek waar alleen ge-

wel de energieprijzen begin 2023 weer dalen, blijft de verwachting dat er

werkt wordt door de hedendaagse kantoorgebruiker. Daarnaast is de

een sterke voorkeur blijft voor energiezuinige kantoren. Overigens geldt

6 6.1

21 22 23

Trends en ontwikkelingen

zichtbaarheid en uitstraling van het kantoorpand van belang. Bedrijven willen graag zichtbaar zijn voor de buitenwereld.

niet zichtbaar en hierdoor ontstaat geen nieuw aanbod. Door de krappe

Vastgoeddata, (geraadpleegd oktober 2023) Stadszaken (2021), Zo veranderd het kantoorvestigingsmilieu rondom OV-knooppunten NVM (2023), Stand van zaken kantorenmarkt

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

36

dat vanaf 1 januari 2023 kantoren minimaal een energielabel C of beter

Het kantorenaanbod loopt sinds 2017 sterk terug in de gemeente Ba-

nodig hebben. Kantoren met een label D of lager mogen niet meer ge-

rendrecht. In het jaar 2019 is er een lichte stijging waar te nemen. In

bruikt worden. Kantoren die een nieuwe gebruiker of eigenaar willen,

2022 stond er minder dan 4.000 m² leeg. Naar verwachting zal een ge-

moeten dus nu de stap naar minimaal een energielabel C maken.

deelte van dit aanbod ook incourant zijn. In 2022 stond ca. 3.000 een

14.000

Door de huidige krapte op de arbeidsmarkt doen organisaties veel

jaar eerder ook leeg. Dit duidt op incourant vastgoed.

12.000

moeite om medewerkers aan te trekken en te behouden. Het investeren

In 2022 bedroeg de omvang aan beschikbare kantoorruimte ca. 4.000

10.000

in moderne huisvesting, met gezamenlijke ruimte op de best ontsloten

m². Dit maakt ongeveer 2,6% van de kantorenvoorraad25.

8.000

locaties hebben daarbij een duidelijke voorkeur

Het grootste gedeelte van het kantorenaanbod concentreert zich

6.000

rondom de A29. Daarnaast is nog wat versnipperd aanbod rondom de

6.3

Ontwikkeling kantorenaanbod

A15. Het initiatief bevindt zich langs het spoor en Bedrijventerrein Dierenstein

Hierna is ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan

& Handelscentrum. Op deze terreinen is ook versnipperd aanbod aan-

kantoorruimte in het primaire ruimtelijke verzorgingsgebied (gemeente

wezig. Daarnaast betreft het veelal grootschalig aanbod. Het opname ni-

Barendrecht) en in het secundaire verzorgingsgebied. We richten ons in

veau ligt hier relatief laag. Er is de afgelopen periode in vergelijking met

dit onderzoek op de verwachte ruimtevraag (vanuit de behoefteraming

andere gebieden in Barendrecht vrijwel niks opgenomen.

Leegstand (aanbod) 16.000

4.000 2.000 0 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

kantoorruimte provincie Zuid-Holland op basis van recente opnames) en het bestaande (plan)aanbod. Op basis van deze aspecten is de behoefte aan het beoogde kantoorinitiatief van De Stationstuinen inzichtelijk gemaakt. Daarnaast geeft deze paragraaf inzicht in hoeverre er ruim-

Tabel 9: Ontwikkeling kantoorvoorraad Barendrecht

Periode

Beginstand voorraad

Nieuwbouw

Overige toevoegingen

Sloop

Overige onttrekkingen

Correctie

Saldo voorraad

Eindstand voorraad

2017

328

1

4

2

4

0

-1

326

2018

326

0

21

0

3

0

18

346

2019

346

0

7

2

2

0

3

351

2020

351

0

3

1

4

0

-2

349

2021

349

0

0

0

1

0

-1

350

2022

350

1

1

7

0

0

-5

345

telijk-functionele effecten optreden bij het (planologisch) toevoegen van kantoorruimte en of deze effecten aanvaardbaar zijn. 6.3.1

Ontwikkeling kantoorvoorraad Barendrecht

De kantoorvoorraad (aantal kantoorpanden) in Barendrecht is sinds 2017 met 5,4% gestegen. Vanaf 2018 steeg de kantoorvoorraad aanzienlijk met de toevoeging van 21 kantoorpanden. Het aantal onttrekkingen is door de jaren heen redelijk stabiel gebleven. Barendrecht kent in 2022 350 kantoorpanden met een gezamenlijke oppervlakte van ca. 150.000 m².24

24 25

CBS 2023, Voorraad woningen en niet-woningen & CBS 2022 Landelijke leegstandsmonitor CBS, 2022 Landelijke Leegstandmonitor

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

37

6.3.2

Opname en dynamiek

toren. Nadruk komt te liggen op moderne duurzame gebouwen op toplo-

Werkgelegenheidsprognoses De ramingen zijn in 2018 opgesteld. Hier-

Barendrecht staat op de vierde plek qua marktaandeel in de kantoren-

caties in binnensteden met een goede bereikbaarheid en hoogwaardige

door zijn de prognoses waarmee gerekend is tamelijk verouderd. De be-

markt van de regio MRDH (regio Rotterdam). Rotterdam kent het groot-

voorzieningen en faciliteiten.27

rekeningen gaan uit van het WLO-scenario’s. Dit houdt in dat er naar

ste marktaandeel op basis van opname. Capelle aan den IJssel, volgt op een tweede plaats. Schiedam en Barendrecht kennen vergelijkbare

verwachting het aantal arbeidsplaatsen per jaar groeit met 0,3% in de

6.4

Kwantitatieve behoefte

regio MRDH in het lage scenario en met 0,8% in het hoge scenario. In

opname cijfers.

tabel 10 staat de daadwerkelijke historische groei beschreven. De ge-

Rotterdam kende in 2018 een topjaar qua opname, de jaren erna nam

Voor de kwantitatieve behoefte gaan wij uit van de meest recente be-

middelde jaarlijkse groei van de afgelopen 5 jaar ligt in de regio MRDH

de opname af en het aanbod toe. Dit gebeurde met name in het centrum

hoefteraming. Deze is uitgevoerd in 2018 door Stec 28 en de behoeftera-

op 2,2%. Dit is aanzienlijk hoger dan de prognoses uit de WLO-scena-

van de stad. Relatief gezien werd er het meeste opgenomen in Rotter-

ming van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag29. Uit deze berekenin-

rio. Hiermee zal naar de verwachting de ruimtevraag in 2030 ook hoger

dam-Zuid. Dit is tevens het gebied wat qua ligging aansluit op de ge-

gen blijkt dat er in de Regio Rotterdam een vraag naar kantoorruimte ligt

liggen. Ook in de gemeente Barendrecht is het aantal banen sneller ge-

meente Barendrecht.

van maximaal 1.450.000 m² en minimaal 647.000 m². Barendrecht kent

stegen dan de prognose30.

Sinds 2017 worden er bijna jaarlijks kantoormeters opgenomen in Ba-

een marktaandeel van 2%. Hiermee zal de ruimtevraag naar kantoren

rendrecht. Ten tijde van financiële onzekerheid (corona-crisis) werden er

komen te liggen tussen de 34.000 m² (scenario hoog) en de 15.000 m²

In Barendrecht ligt de gemiddelde jaarlijkse banengroei de afgelopen 5

nog steeds kantoormeters opgenomen. In 2021 werd er aanzienlijk meer

jaar op 1,2%. Hiermee overstijgt de gemeente ook de scenario’s zoals

opgenomen dan in 2020. In 2021 steeg de opname tot bijna het niveau

(scenario laag) in de periode 2018 tot en met 2030. Dit komt neer op een gemiddelde opname van 1.150 – 2.600 m² bvo per jaar. Voor de

van 2017 tot ca. 4.500 vierkante meter.26

periode 2023 – 2030 komt dit neer op een additionele ruimtevraag

groei niet kan voortzetten. Dit komt mede door het tekort aan arbeids-

In de provincie Zuid-Holland is nog steeds relatief veel verouderd en

naar kantoren in Barendrecht van 9.200 tot 20.800 m² bvo.

krachten, waardoor de economie wel wil groeien, maar dit simpelweg

opgenomen in de WLO. De verwachting is wel dat Barendrecht deze

structureel leegstaand aanbod op de markt. Ook in Barendrecht blijkt dat

niet kan. Meer recent beginnen de gestegen energie- en materiaalkos-

enkele panden al voor langere tijd worden aangeboden. Er is met name

ten, het lage consumentenvertrouwen en de oplopende rente onderne-

veel dynamiek waar te nemen langs de A15 in Barendrecht. Het betreft

mers steeds meer parten te spelen. Voor de komende jaren wordt een

hier met name kleinschalig aanbod. Een afnemend (courant) aanbod leidt er ook toe dat er minder keuzevrij-

Tabel 10:

Ontwikkeling arbeidsplaatsen regio MRDH

Jaar

Arbeidsplaatsen MRDH

tot voorzichtigheid in het huisvestingsbeleid voor bedrijven met kantoor-

2018

1.132.810

houdende activiteiten. De pandemie heeft niet geleid tot minder vraag

2019

1.163.060

2,7%

27.100

3,6%

naar kantoren, maar juist naar meer vraag naar ander gebruik van kan-

2020

1.185.350

1,9%

26.740

-1,3%

2021

1.202.270

1,4%

27.150

1,5%

2022

1.238.420

3,0%

27.430

1,0%

heid is voor ondernemers met een ruimtevraag. Dit is een mogelijke

Procentueel verschil

remmende factor op de opname. Daarnaast heeft de coronacrisis geleid

Arbeidsplaatsen Barendrecht

Procentueel verschil

26.170

26

NVM (2022), Stand van zaken kantorenmarkt Cushman & Wakefield (3-1-2022), Grote krapte op kantorenmarkt dreigt Stec (2018), behoefteraming kantoorruimte provincie Zuid-Holland 29 MRDH (2018), Strategie Werklocaties 2019-2030 30 LISA (2023) 27 28

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

38

gematigde werkgelegenheidsgroei voorzien. Met name de krapte op de

sector verhuur en overige zakelijke dienstverlening ook kantoor gebon-

Als volgende stap moet bepaald worden hoeveel vierkante meter er be-

arbeidsmarkt zal waarschijnlijk blijvend zijn als gevolg van de vergrijzing

den werkgelegenheid

nodigd is per kantoorgebruiker. Dit wordt de kantoor quotiënt genoemd.

van de beroepsbevolking.

In Barendrecht ligt de verdeling van het aantal banen anders dan in Re-

De kantoorquotiënt is al jaren constant en ligt in Zuid-Holland op 23 m²

gio Rotterdam. In Rotterdam is procentueel de kantoor gebonden werk-

per werknemer. Dit getal zal ook gebruikt worden in deze onderbouwing.

6.4.1

Vraagraming

gelegenheid sterker vertegenwoordigd dan in Barendrecht. Hiermee is

Het aantal banen (specifiek gezegd het aantal kantoorbanen) is leidend

de kantoorgebonden werkgelegenheid van 33% niet representatief voor

Met de ontwikkeling van de Stationstuinen worden er maximaal 4.500

voor de benodigde aantal kantoormeters. Voor de gemeente Barend-

Barendrecht. Op basis van LISA-gegevens komt er een kantoor gebon-

woningen gerealiseerd in het plangebied. Met een gemiddelde huis-

recht zijn drie scenario’s bepaald voor de groei van het aantal banen.

den werkgelegenheid percentage uit van 23% voor Barendrecht. Dit

houdgrootte van 1,6 betekent dit dat er ca. 7.200 inwoners in de ge-

Deze zijn gebaseerd op de historische groei van het aantal banen in Ba-

komt mede doordat de sectoren groothandel, verhuur en overige zake-

meente bijkomen. Deze inwoners zijn nog niet meegenomen in de prog-

rendrecht en de WLO scenario’s hoog en laag. Als tweede van belang is

lijke dienstverlening en detailhandel over het algemeen weinig tot geen

noses. Van alle werknemers in Barendrecht komt woont ongeveer 20%

het aantal banen dat gebruik maakt van kantoren. De kantoor gebonden

kantoor nodig hebben. Deze sectoren zijn goed vertegenwoordigd in Ba-

in Barendrecht zelf. Naar verwachting zal ook een gedeelte van de

werkgelegenheid ligt in de Regio Rotterdam op 33%. In de regio Rotter-

rendrecht. De sectoren die gekoppeld zijn aan kantoor gebonden werk-

nieuwe inwoners ook gaan werken in Barendrecht, voor dit onderzoek

dam kent Rotterdam de meeste banen en daarmee leidend voor de kan-

gelegenheid met name de sectoren informatie en communicatie, Specia-

houden wij de 20% aan. Dit komt neer op ca. 1.440 werknemers. Deze

toor gebonden werkgelegenheid. De sectoren die relatief veel kantoor

listische zakelijke dienstverlening en verhuur en overige zakelijke

nieuwe werknemers worden verrekend samen met het scenario WLO

gebonden zijn in Rotterdam zijn procentueel veel sterker vertegenwoor-

diensteverlening zijn sterk gegroeid de afgelopen 5 jaar.31

hoog. Zoals eerder is vermeld is het scenario historische groei niet rea-

digd dan in Barendrecht. Het gaat om de sectoren; Specialistische zake-

listisch voor de toekomst. Het scenario WLO hoog geeft een goed beeld

lijk ene adviesdiensten. Openbaar bestuur en overheidsdiensten, Finan-

van de groei van het aantal banen in de toekomst.

ciële dienstverlening, informatie en communicatie en overige dienstverlening. Daarnaast is een gedeelte van het aantal arbeidsplaatsen in de

Aantal banen

Aantal kantoorbanen (23%)

Voorraad (incl. harde plancapaciteit

Behoefte kantoor m² (23 m²)

Uitbreidingsvraag kantoren 2023-2030 (Behoefte - voorraad)

2022 Aantal banen

31

2030

27.430

2022

2030

6.310

2022

2030

145.100

2022 150.000

Historische groei (1,2%)

30.540

7.020

161.550

150.000

11.550

WLO Hoog (0,8%)

29.470

6.780

155.890

150.000

5.890

WLO Laag (0,3%)

28.180

6.480

149.070

150.000

0

Ontwikkeling Stationstuinen + WLO Hoog

30.910

7.110

163.510

150.000

13.510

WLO Hoog (STEC 2018)

20.800

WLO Laag (STEC 2018)

9.200

LISA (2022), Zuid-Holland In Zicht, Arbeidsplaatsen, naar sector Barendrecht

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

39

6.4.2

Plancapaciteit kantoren

2022-2030, echter kan er geconcludeerd worden dat er behoefte is aan

passend aanbod en dragen bij aan het oplossen van de mismatch tus-

De jurisprudentie schrijft voor dat in een behoefteraming rekening ge-

kantoorruimte. Zeker met de ontwikkelingen rondom Stationstui-

sen vraag en aanbod.

houden moet worden met plancapaciteit voor kantoren. Dit zijn enerzijds

nen.

Het initiatief bevindt zich nabij de Dutch Fresh Port. In dit gebied con-

(harde) plannen voor nieuwe kantoren. Anderzijds moet rekening ge-

centreren zich bedrijven die werkzaam zijn in de AgroVersFood logis-

houden worden met planologische mogelijkheden voor horeca. Hierbij

6.4.4

gaat het om benutte en onbenutte plancapaciteit. Kantoren zijn vaak op

Het economisch herstel vertaalt zich in een sterk aantrekkende markt-

voorkeur vanwege de relatie met Dutch Fresh Port. Hierdoor wordt er

bedrijventerreinen toegestaan. Ook zijn kantoren vaak binnen ge-

vraag naar kantoorruimte op knooppuntlocaties in een (hoog)stedelijke

een cluster gevormd. Een cluster staat internationaal sterker, daarnaast

mengde bestemmingen toegestaan. Het is echter onrealistisch dat deze

omgeving met veel voorzieningen. Ook binnen de MRDH is de concen-

kunnen er gezamenlijk makkelijker investeringen worden gedaan en

plancapaciteit volledig wordt ingevuld met kantoren. Vaak zijn hier na-

tratie op de kantorenmarkt de afgelopen jaren verder toegenomen. Deze

worden samengewerkt.

melijk al andere voorzieningen aanwezig.

trend zet door, waardoor het verschil in kwaliteit en toekomstpotentie

Vanaf 1 januari 2023 moet een kantoorpand minimaal energielabel C

tussen kantoorsteden en locaties groter wordt.

hebben om nog als kantoor gebruikt te mogen worden. Dit brengt hoge

Op basis van artikelen en bekendmakingen is geanalyseerd welke

Het initiatief bevindt zich op een OV-knooppunt met goede autobereik-

kosten met zich mee, aangezien 60% van de kantoren ouder is 20

harde en zachte plannen er bestaan die relevant zijn voor de behoefte

baarheid. Het plangebied grenst aan het Station van Barendrecht. Hier-

jaar33. De opgave van verduurzaming geldt voor 30 miljoen vierkante

en effecten. In het verzorgingsgebied zijn geen planinitiatieven (op het

mee is de bereikbaarheid met steden zoals Rotterdam en Dordrecht erg

meter. Dit kan er toe leiden dat bedrijven op zoek moeten naar een

beoogde initiatief na) betreft kantoren bekend.

goed. Beide steden kunnen in minder dan een kwartier worden bereikt.

nieuw pand en dat hierdoor de vraag naar courante panden stijgt.

Dit geldt uiteraard ook voor mensen die vanuit Rotterdam of Dordrecht

De kantoorruimte in De Stationstuinen biedt ook ruimte voor kleine bu-

naar Barendrecht komen. Hiermee zal naar verwachting het aantal

Voor de gemeente Barendrecht is de toekomstige vraag tegen de hui-

reaus, ontwerppraktijken, startups, etc. Hierbij is het wel van belang dat

werknemers vanuit deze steden toenemen. Ook ligt het gebied langs de

dige voorraad en harde plancapaciteit gezet. Hiermee wordt in theorie

de waarborging van het autoluwe karakter van de wijk behouden blijft.

A15, hiermee is ook de autobereikbaarheid geborgen.

de vraag naar kantoorruimte berekend. Doordat de raming uit 2018 is,

Dit biedt ook kansen voor ZZP’ers. Het aantal ZZP’ers in Barendrecht is

De afgelopen jaren is er veel aanbod langs snelweglocaties en OV

zijn er enkele cijfers aangepast naar recentere cijfers.

relatief hoog in vergelijking met Nederland. Barendrecht kent 856

knooppunt locaties gesaneerd. Ook is te zien dat de vraag tot 2030 toe-

ZZP’ers per 10.000 inwoners. Daarnaast is het aantal gestarte ZZP’ers

neemt. Met name langs snelweglocaties kan de vraag in 2030 niet volDe resultaten van de behoefteraming kunnen worden gevonden in voor-

ook relatief hoog. Het aantal gestarte ZZP’ers in Barendrecht bedraagt

doen aan het aanbod. Langs OV knoop locaties is de vraag en de mini-

gaande tabel. Duidelijk is dat er voldoende ruimte zit voor de ontwikke-

33,6 ZZP’ers per 10.000 inwoners. Het afgelopen jaar is het aantal ge-

maal vraag in 2030 redelijk gelijk. Echter gaan deze prognoses uit van

ling van kantoren in Barendrecht. Het aantal banen is sterk gegroeid de

starte ZZP’ers sterk gestegen.

een lagere werkgelegenheidsontwikkeling. In dit geval voldoet het aan-

afgelopen jaren, daarvoor zijn de sectoren die kantoor gebonden zijn

bod niet aan de vraag in 2030 op OV knoop locaties. 32

6.4.5

mede verantwoordelijk. In het lage scenario is er geen uitbreidingsvraag

De vraag op de kantorenmarkt richt zich steeds meer op de kwalitatief

Vanuit de Ladder en duurzaam ruimtegebruik moet onderzocht worden

naar kantoren, maar ook geen krimp. In het hoge meest realistische sce-

betere kantoren. Doordat er vaak geen passend courant aanbod meer

of de bestaande leegstand geen optie biedt voor de nieuwe stedelijke

nario is er een uitbreidingsvraag van ca. 6.000 m². Met de ontwikkeling

beschikbaar is, is sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod.

ontwikkeling. Daarnaast moet worden gemotiveerd dat de planologische

van de Stationstuinen groeit de uitbreidingsvraag naar ca. 13.500 m².

Hierdoor zal naar verwachting de kwalitatieve schaarste toenemen. De

toevoeging niet leidt tot onaanvaardbare leegstand. Er is een analyse

De raming van STEC uit 2018 vallen wat hoger uit voor de periode

beoogde kantoren in De Stationstuinen zijn voor veel ruimtevragers een

aan de hand van Funda in Business uitgevoerd naar de leegstand van

6.4.3

32 33

Vraag-aanbodconfrontatie

Kwalitatieve behoefte

tiek. Vestiging van nevenfuncties vanuit de AGF sector genieten de

Leegstand

MRDH (2018) Strategie Werklocaties 16 Syntrus (september 2019), De Nederlandse kantorenmarkt 2020-2022

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

40

kantoorpanden in het primaire ruimtelijke verzorgingsgebied (peildatum:

Aanbod Analyse Funda in Business

oktober 2023). Daarnaast is er ook gekeken naar de landelijke monitor

Om een actueel beeld te krijgen van het aanbod kantoorruimte in Am-

leegstand. Deze monitor laat het verschil zien tussen de leegstand van

sterdam, is er een analyse van het aanbod op Funda in Business uitge-

kantorenpanden en vierkante meters BVO in Barendrecht met het ge-

voerd (peildatum: 23 oktober 2023). Hierbij zijn alle aangeboden kan-

middelde van Nederland. Er wordt dieper ingegaan wat deze cijfers betekenen en wat dit betekent voor Barendrecht en het initiatief.

Metrage

Aanbod

Verkocht/verhuurd

0-200 m²

12

15

toorruimten in Barendrecht geanalyseerd. Het kan voorkomen dat één

200-500 m²

9

8

kantoorpand twee keer is opgenomen (Bijvoorbeeld één keer met de to-

500-1.000 m²

4

1

1.000-3.000 m²

6

0

3.000 – 7.500 m²

0

0

7.500 m² of meer

0

0

tale m² en één keer met verdeelde m² in units). Dit zorgt wel voor wat Landelijke monitor leegstand

ruis op de lijn, echter geeft het verkocht/verhuurde wel de absolute aan-

De landelijke monitor leegstand geeft voor alle gemeenten, wijken en

tallen weer. Aanbod is bovendien niet altijd ook leegstand. Veel panden

buurten in Nederland een overzicht van de leegstand:

waarvan het huurcontract afloopt en niet wordt verlengd worden vaak al



Als er gekeken wordt naar de gemiddelde leegstand van kantoren-

aangeboden, terwijl er nog een gebruiker aanwezig is.34

panden in Nederland ligt dat op 10%. In Barendrecht ligt het leeg-

De dynamiek vindt met name plaats in de kantoren met een metrage

standspercentage van kantorenpanden op 5%.

van minder dan 500 m². Over het algemeen wordt in deze metrage meer

Als er gekeken wordt naar de leegstand van vierkante meters ligt

opgenomen dat dat er aanbod is.

het landelijk gemiddelde op 7%, in Barendrecht ligt het gemiddelde

In de middelgrootte metrages is er relatief veel aanbod, terwijl hier wei-

op 3%.

nig wordt opgenomen. Deze panden liggen met name op bedrijventer-

Daarnaast ligt het percentage van panden dat langer dan 1 jaar

reinen rondom de snelwegen. Vanaf de afbeeldingen kan er worden af-

leegstaan relatief hoog. Ongeveer 75% van de leegstaande panden

geleid dat het om oudere panden gaat die naar verwachting niet meer

staat langer leeg. Dit duidt op een groot aantal incourant vastgoed.

courant zijn. In dit metrage zijn ook een aantal recente panden opgele-

Dit onderschrijft de vernieuwingsvraag op de kantorenmarkt in Ba-

verd. Deze kennen echter een hoge huurprijs en zijn daarmee minder in-

rendrecht. Zeker met het gegeven dat de arbeidsmarkt weer aan het

teressant voor de markt.

aanzetten is en de vraag naar kantoren toe gaat nemen is de urgen-

In de hogere metrages is er geen aanbod in Barendrecht, naar verwach-

tie groot om nieuwe mogelijkheden te realiseren op de kantoren-

ting ligt hier ook minder behoefte naar.





markt in Barendrecht.

34

Funda in Business (2023) Peildatum 23-10-2023

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

41

7

Dienstverlening

7.1.1

Verzorgingsgebied

Het verzorgingsgebied voor dienstverlening (persoonlijke verzorging, ambachtelijke dienstverlening35, financiële instellingen, particuliere dienstverleners en verhuur) wordt globaal afgebakend door de reistijd die gebruikers bereid zijn af te leggen. De diversiteit en kwaliteit van voorzieningen en diensten in een accommodatie bepalen, samen met nabijheid en gemak, de omvang van de acceptabele reistijd. Voor dienstverlening is dit per type voorziening anders, variërend van de buurt tot de gehele gemeente of zelfs daarbuiten. Uitgangspunt voor De Stationstuinen voor de te realiseren dienstverlening is dat deze gericht is op de bewoners en gebruikers van bedrijven op het terrein (en de directe omgeving). De analyses zijn uitgevoerd op het schaalniveau van gemeente Barendrecht.

Figuur 15: Diensten in de gemeente Barendrecht (Bron: Locatus) 35

Ambachtelijke dienstverlening betreft meer ‘reguliere’ dienstverlening, zoals een fotograaf, dierentrimsalon, sleutelmaker, schoenreparatie, drukwerk/copy etc. Hiermee wordt iets anders bedoeld dan de ‘nieuwe ambachtelijkheid’ / maakbedrijvigheid (handwerk, nijverheid, etc.).

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

42

7.1.2

Trends en ontwikkelingen

aanbod financiële instellingen en particuliere dienstverlening is in verge-

Gemiddeld aantal diensten

Vanuit de trend van blurring is er een steeds minder duidelijk onder-

lijking minder.

scheid tussen winkels, horeca en ook dienstverlening. De verwachting is

Ook zit Barendrecht tegen de 50.000 inwoners aan waardoor de ge-

dat dergelijke nieuwe concepten in de toekomst steeds vaker gaan voor-

meente bovenaan staat in de inwonersklasse. Als er gekeken wordt

komen. Ook in combinatie met bijvoorbeeld (flex)werkplek-concepten en

naar de ontwikkelingen in Barendracht zal het aantal inwoners de

80

vergaderruimten. Het businessmodel van ondernemers in dit type cen-

50.000 gaan overstijgen. Hiermee komt de gemeente in de inwoners-

60

trumgebied is niet gericht op één doelgroep en één afzetkanaal, maar

klasse 50.000-100.000. In vergelijking met steden in deze klasse kent

40

zowel op consumenten als bedrijven en zowel op verkoop via ‘de balie’

de gemeente een relatief laag dienstenaanbod.

20

(fysiek) als online.

Het merendeel van het dienstenaanbod is gevestigd in het centrum van

0

Binnen de consumentgerichte dienstverlening is een verschuiving waar

Barendrecht. Het dienstenaanbod in de binnenstad van Barendrecht is

te nemen naar online, waardoor het aandeel aan (traditionele) ‘financi-

relatief ruim ten opzichte van vergelijkbare steden in Nederland en het

ele en particuliere’ dienstverlening (zoals makelaars, reis- en uitzendbu-

aanbod laat een groei zien in de afgelopen jaren.

120 100

Verhuur

Ambacht

Financiële instellingen

Particuliere Dienstverlening

Barendrecht

reaus, banken, financieel intermediairs, etc.) afneemt. Daartegenover

Gemiddelde inwklasse 30-50 dzn.

staat een toename van het aandeel aan ‘persoonlijke’ dienstverlening

Gemiddelde inwklasse 50-100 dzn.

(gericht op persoonlijke verzorging, gezondheid, sport en zorg). Dit onder invloed van een toenemende focus op gezond eten en leven in de zorg en een verschuiving van behandeling naar preventie. Voor de toekomst de verwachting dat het aspect ‘gemak’ nog meer bepalend zal zijn bij de keuzes van de consument ten aanzien van dienstverlening. Vanuit die optiek zijn er kansen voor dienstverlening die inspeelt op deze behoefte van consumenten door o.a. informatieverstrekking, advisering, verhuur, bezorging, afhaalmogelijkheden en retournering, etc. en bijvoorbeeld het aanbieden van producten via leaseconstructies en abonnementsvormen. 7.1.3

Aanbod dienstverlening

De gemeente Barendrecht telt volgens Locatus 91 dienstverleners met een gezamenlijke oppervlakte van 4.253 m² wvo. Hiervan zijn er 63 zaken in ambachtelijke dienstverlening, 21 zaken particuliere dienstverlening, 6 financiële instellingen, en 1 verhuurder. Het dienstenaanbod in Barendrecht is vergelijkbaar ten opzichte van het gemiddelde aanbod in gemeenten met een vergelijkbaar inwonertal (30.000-50.000 inwoners). Het aanbod qua ambachten ligt wel hoger. Dit komt door een ruim aanbod aan kappers en schoonheidssalons. Het

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

43

7.1.4

Behoefte vanuit benchmark

Naar alle soorten dienstverlening is in 2035 een aanvullende behoefte.

Aantal verkooppunten per 1.000 inwoners

Om de behoefte aan dienstverlening in Barendrecht in te kunnen schat-

Voor de ambachtelijke dienstverlening kan hierbij gedacht worden aan

ten, is een benchmark gemaakt op basis van het aantal dienstverleners

elektrische reparatie voorziening, een edelsmid of een drukwerk/copy-

per 1.000 inwoners in de gemeenten Barendrecht en een aantal bench-

shop. Dit zijn voorzieningen die in mindere mate in de gemeente Ba-

mark gemeenten36. De gemeenten kennen een vergelijkbaar huidig en

rendrecht aanwezig zijn t.o.v. van de benchmark gemeenten.

toekomstig inwoneraantal. In tabel 11 en 12 is het huidige aanbod per

Bij verhuur en financiële dienstverlening kan hierbij gedacht worden aan

1.000 inwoners te zien.

een bank, verzekering of een auto- en fietsverhuur

Kijkende naar het totaal aantal diensten per 1.000 inwoners in vergelij-

Bij particuliere dienstlening kan er gedacht worden aan een autowasse-

king met de benchmark gemeenten is er te zien dat er in de huidige situ-

rij, stomerij, uitzendbureau en een makelaardij.

Kapper Schoonheidssalon Makelaardij Financieel Interm Kledingreparatie

atie in Barendrecht minder diensten aanwezig zijn. Dit zit met name in

Uitzendburo

de sectoren verhuur, financiële instelling en particuliere dienstverlening.

Daarnaast ligt er in de buurt van de planlocatie een autowasserij, en een

Ook ligt Barendrecht qua dienstverlening onder het landelijk en provinci-

fietsenstalling/fietsenmaker. Door de ontwikkeling van maximaal 4.500

aal gemiddelde.

woningen ontstaat er een nadrukkelijke behoefte aan diensten in de Sta-

Naar mate het inwonertal groeit zal ook het draagvlak voor dienstverle-

tionstuinen. De nieuwe inwoners willen immers ook op acceptabele af-

ning groeien. Lettende op de bevolkingsgroei in 2035 inclusief de ont-

stand naar verschillende diensten reizen.

Massagesalon Schoenrep/sleutels Autowasserij Dierentrimsalon

wikkeling in Stationstuinen is er een sterke kwantitatieve behoefte naar dienstverlening in Barendrecht. In 2035 kent een inwoner in Barendrecht

Nagelstudio

73 m² wvo aan dienstverlening. De inwoners in de benchmark gemeen-

Tatoe/Piercing

ten kennen 105 m² wvo aan dienstverlening.

0,00

0,20

0,40

Benchmark Tabel 11:

0,60

0,80

Barendrecht

Benchmark publieksgerichte dienstverlening naar wvo per 1.000 inwoners Gemeente Barendrecht 48.810 inwoners

Gemeente Barendrecht 2035 (excl. Stationstuinen)

Gemeente Barendrecht 2035 (incl. Stationstuinen)

51.340 inw.

58.540 inw.

Benchmark

Provinciaal 3.804.906

17.897.051 inw.

Nederland

Diensten

Aantal zaken

WVO

WVO/1.000 inw.

WVO/1.000 inw.

WVO/1.000 inw.

WVO/1.000 inw.

WVO/1.000 inw.

WVO/1.000 inw.

Verhuur

1

30

1

1

1

7

2

4

Ambacht

63

2.913

60

57

50

61

65

63

Financiële instelling

6

305

6

6

5

10

9

10

Particuliere dienstverlening

21

1.005

21

20

17

26

31

30

Totaal

91

4.253

87

83

73

105

107

107

36

De benchmark gemeenten zijn: Middelburg, Waalwijk, Noordoostpolder, Hollands Kroon, Harderwijk, Overbetuwe, Zutphen, Het Hogeland, Ridderkerk en Schagen

Haalbaarheidsonderzoek voorzieningen De Stationstuinen

44

8

Gezondheidscentrum

zoals zij gewend zijn. Zorg en ondersteuning zal vaker dichtbij of

Daarnaast is de verwachting dat er steeds meer grotere praktijken ko-

aan huis verleend worden.37

men met meer artsen en meer specialismen in steeds grotere werkge-

De vergrijzing zorgt direct voor een toenemende vraag naar zorgvoor-

bieden41. Er komt een toename van groepspraktijken met samenwerking

zieningen. Specifiek de oudere bevolkingsgroepen (met name 65+ers)

van branches zoals apotheken, fysiotherapeuten, medisch specialisten

Voor een volledig voorzieningenaanbod zijn (paramedische) zorgvoor-

hebben een bovengemiddelde (eerstelijns)zorgvraag ten opzichte van

en thuiszorg. Daarnaast is in algemene zin de laatste jaren de ruimtebe-

zieningen wenselijk, in beginsel eerstelijnszorgaanbod (bijvoorbeeld

andere leeftijdscategorieën. Voor huisartsenzorg blijkt dit bijvoorbeeld

hoefte per werkzame huisarts toegenomen, terwijl het aantal werkzame

huisarts, fysiotherapie, tandarts, ergotherapie, apotheek, wijkverple-

op te lopen tot twee- à driemaal de gemiddelde vraag naar huisartsen-

personen per praktijk niet is afgenomen en zelfs op veel plekken toe-

ging/thuiszorg). Het initiatief realiseert een gezondheidscentrum met

zorg38. Het ligt in de lijn der verwachtingen dat ook andere (eerste-

neemt. De groeiende zorgbehoefte gaat dan ook zonder meer gepaard

huisartsenzorg. Gemiddeld gezien bevinden huisartspraktijken zich op

lijns)zorgvoorzieningen hierdoor in kwantiteit zullen groeien de komende

met een groeiende oppervlaktevraag.

1,1 kilometer van de woonomgeving. In gemeente Barendrecht ligt het

jaren.

De stijgende zorgvraag en toenemende zorgkosten vragen om verande-

gemiddelde op 1,3 kilometer. Dit komt mede door de mindere mate van

De zorg raakt overbelast. Dit resulteert in lange wachttijden bij de speci-

ring. Door de toenemende concurrentie en kostendruk wordt het onder-

verstedelijking in de gemeente. Ook voor andere eerstelijns zorgaanbod

alistische zorg (ziekenhuizen, ggz-instellingen, de jeugdzorg, verzor-

scheidend vermogen van de zorgaanbieder steeds belangrijker. Ook

is er een gemiddeld grotere afstand in de gemeente Neder-Betuwe dan

gingshuizen, etc.). De mensen die hier niet terecht kunnen komen naar

schaalvergroting speelt in de gezondheidszorg 42. Daardoor is er een

landelijk.

de huisarts toe. De artsen hebben het hiermee erg druk en kunnen hier-

toenemende behoefte aan moderne, centraal gelegen, geclusterde ge-

mee niet alle patiënten helpen.

zondheidscentra waar behalve de huisarts en apotheek ook andere

Voor dit initiatief wordt het verzorgingsgebied voor eerstelijnszorgvoor-

Ook zijn er minder huisartsen in opleiding. Door vergrijzing gaan veel

zorgfuncties gehuisvest worden bijvoorbeeld therapeuten, masseurs, or-

zieningen (zoals huisarts, fysiotherapie, tandarts, ergotherapie, apo-

huisartsen met pensioen, en er zijn te weinig nieuwe huisartsen opge-

thodontie, logopedie, psychologisch zorg, verloskunde, ergotherapie,

theek, wijkverpleging/thuiszorg) afgebakend op de gemeente Barend-

leid. Bovendien werken minder huisartsen fulltime dan vroeger. 39

chiropractie, diëtist of een thuiszorgvestiging.43

recht.

Om de zorgvraag te kunnen beantwoorden is innovatie nodig. Dit zorgt

8.1

Verzorgingsgebied

voor efficiëntere en effectievere bediening van patiënten, waardoor huis-

8.2 

Trends en ontwikkelingen

8.3

Kwantitatieve behoefte

artsen op termijn meer patiënten kunnen bedienen. Zo helpen productinnovaties en e-health bijvoorbeeld met het creëren van meer inzicht bij

Om de behoefte naar een gezondheidscentrum kwantitatief te onder-

Door de toenemende levensverwachting, innovatie in de zorg en de