B08 lq Ladder niet-woonfuncties
Tekst van het document
Detailhandel, of een specifieke vorm, wordt in diverse bestemmingen toegestaan, zoals de bestemming detailhandel, gemengd of bedrijf. Per definitie is sprake van relatief veel benutte harde plancapaciteit in winkelgebieden, zoals de binnensteden, buurt- en wijkcentra en stadsdeelcentra. Op perifere concentratiegebieden zijn specifieke vormen van detailhandel toegestaan, zoals volumineuze detailhandel. Het is onrealistisch uit te gaan van het feit dat alle momenteel benutte harde plancapaciteit voor detailhandel volledig wordt ingevuld. Als hiervan uit gegaan zou worden is er geen sprake meer van een kwantitatieve behoefte. Desalniettemin voorziet het initiatief nog steeds in een kwalitatieve behoefte, ook als deze
Context harde plancapaciteit detailhandel Bij het inzichtelijk maken van de behoefte aan een ontwikkeling, dient rekening te worden gehouden met de zogenoemde harde plancapaciteit (uitspraak van 13 januari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:24). Met harde plancapaciteit wordt het aanbod bedoeld dat volgt uit onherroepelijke planologische besluiten, ook als dat aanbod feitelijk (nog) niet is gerealiseerd. In dit geval betekent dat dus aanbod dat juridisch planologisch (direct) mogelijk is, maar (nog) niet in Locatus is opgenomen omdat hier (nog) geen betreffend aanbod aanwezig is. Uit de Mastbosch uitspraak blijkt dat rekening moet worden gehouden met alle harde plancapaciteit (ECLI:NL:RVS:2019:1668, Hotel Mastbosch Breda). Uit deze uitspraak blijkt ook dat de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte in samenhang bezien moet worden. Ook voor de kwalitatieve behoefte moet een confrontatie tussen vraag en aanbod plaatsvinden. Daarbij dienen de volgende kwalitatieve aspecten van het initiatief te worden afgewogen tegen het bestaande aanbod: locatie (meerwaarde voor de voorzieningenstructuur), doelgroep (meerwaarde voor de consumentenverzorging), onderscheidend vermogen van het concept en de vraag in hoeverre het initiatief (deels) een eigen vraag (behoefte) creëert.
De kwantitatieve behoefte voor detailhandel wordt op basis van landelijke afspraken (Omzetkengetallennotitie 2019, Retailinsiders) berekend op basis van distributief planologisch onderzoek (DPO). Dit is een modelmatige berekening waarin vraag en (feitelijk) aanbod op basis van diverse aannames tegen elkaar afgezet worden. De koopstromen, die gebaseerd zijn op feitelijk koopgedrag bij feitelijk aanbod, zijn een belangrijke bron voor deze berekening. Detailhandel creëert in algemene zin altijd een eigen vraag. Het simpelweg aftrekken van de harde plancapaciteit van de distributieve uitbreidingsruimte is modelmatig onjuist, omdat hierdoor geen recht wordt gedaan aan een verschuiving van koopstromen. Als aanbod wordt toegevoegd zullen immers meer bestedingen gebonden worden en kan mogelijk meer toevloeiing ontstaan. Deze nuance dient in acht te worden genomen bij de afweging van de harde plancapaciteit.
kwalitatieve behoefte wordt afgewogen tegen het bestaande aanbod
3
Barendrechtnu (September 2022)
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
24
1.2
Trends en ontwikkelingen
De detailhandel in dagelijkse artikelen is volop in beweging. zowel aan de aanbod- als de vraagkant. Onderstaand zijn de voornaamste trends in relatie tot het beoogde initiatief in Barendrecht weergegeven.
Trends dagelijkse sector Omzet en bestedingen De omzet in de detailhandel neemt sinds 2014 weer gestaag toe. Wel is er duidelijk verschil zichtbaar tussen de dagelijkse en niet-dagelijkse sector. Waar de omzet (en bestedingen) in de dagelijkse sector fors toenemen, gaat dit in de niet-dagelijkse sector iets minder hard. In 2020 en 2021 was hier zelfs sprake van een beperkte krimp (als gevolg van Corona).
Het aantal online bestedingen is de afgelopen jaren sterk toegenomen, evenals het aantal producten en diensten dat online verkrijgbaar is. Toonbankbestedingen blijven echter domineren en bovendien raken online en offline steeds meer met elkaar verweven.
De opkomst van online heeft de fysieke winkelmarkt echter blijvend onder druk gezet, met name recreatieve winkels (kleding, mode, warenhuizen, sport en spel). Meerdere winkelketens zijn failliet gegaan. Hoewel de leegstand de afgelopen jaren afnam (o.a. transformatie naar wonen en horeca), is sinds 2019 weer sprake van een toename (o.a. verzadiging horeca). De verwachting is dat het aantal faillissementen en bedrijfsbeëindigingen (en daarmee de leegstand) de komende tijd sterk zal toenemen, mede als gevolg van de coronacrisis. Dit geldt echter niet voor niet op supermarkten.
Figuur 5: Positionering supermarkten.
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
25
Behoefte in perspectief
delijke artikelen. Inwoners hebben blijvend behoefte aan frequent be-
zoek te bevorderen. Tegelijkertijd zien we dat, juist door specifieke
nodigde aankopen nabij de eigen woning in het kader van de eerste
pand- en locatie-eigenschappen, supermarkten soms lastig of niet in-
voegde waarde bieden (service, kwaliteit, beleving) en/of winkels die
levensbehoefte.
pasbaar zijn in diezelfde centra.
Het perspectief voor niet-dagelijks aanbod in de vorm van recreatieve
Het boodschappenaanbod heeft vooralsnog in beperkte mate last van
winkels en doelgerichte winkels, zoals kleding, schoenen, sport, speel-
Niet-dagelijks
het internet. Consumenten doen echter in toenemende mate online
goed en elektronica in dorps-, wijk- en buurtcentra neemt af. Tegelij-
boodschappen. Bekende formules zoals Albert Heijn, Jumbo en Plus
kertijd kan een goede boodschappenbasis met moderne supermark-
bod al jaren. (Inter)nationale modeketens gaan failliet, maar tegelijker-
bieden online diensten aan, maar nieuwe pure online aanbieders, zo-
ten ertoe bijdragen dat bestaand niet-dagelijks aanbod tot op zekere
tijd staan er ook nieuwe ondernemers op met gespecialiseerde pro-
als Hello Fresh en Picnic, rukken op.
hoogte in stand wordt gehouden.
ducten en bijzondere formules. Hierbij ligt de nadruk meer op kwaliteit
Flitsbezorgers spelen in op de trend gemak en online. Sinds corona is
Als gevolg van meer online aankopen daalt het recreatieve winkelaan-
en uniciteit, in plaats van ‘massa is kassa’.
sprake van een explosieve groei van vraag en aanbod, maar inmid-
Moderniseringsslag supermarkten
dels blijken de eerste ketens ook weer de Nederlandse markt te verla-
Regionale bezoekers kiezen vaker voor de eigen omgeving (‘koop lo-
De gemiddelde omvang van supermarkten is de afgelopen jaren toe-
kaal’) of kiezen voor online aankopen. Uit de bezoekers-, omzet- en
ten. Er wordt nog veel verlies geleden en de concurrentie (ook met de
genomen. Kleinere supermarkten (< 1.000 m² wvo) verdwijnen steeds
koopstromendata blijkt dat de behoefte aan beleven, ontmoeten en re-
reguliere supermarkten) is groot.
vaker uit de structuur, met uitzondering van kleine stadssupermarkten
creatief winkelen niet minder is geworden. Dit biedt perspectief.
De impact van de coronacrisis op de dagelijkse sector is beperkt ge-
(< 500 m² wvo) in grote binnensteden en doelgroep supermarkten.
bleken. Sterker nog, de bestedingen aan dagelijkse producten zijn tij-
Met name het aantal supermarkten met een omvang tussen 1.000 en
woon-, doe-het-zelf- en tuinbranche. Klassieke woonboulevards en re-
1.500 m² wvo is toegenomen.
tailparken profiteren hiervan. Dit blijkt ook uit de zeer beperkte leeg-
Deze maat sluit uitstekend aan bij de wens van de hedendaagse con-
stand op dergelijke locaties.
deels te maken met hamstergedrag, maar ook doordat bestedingen tij-
Er is al jaren sprake van forse groei van omzet en bestedingen in de
dens de crisis zijn verschoven van de horeca naar supermarkten en
sument, die behoefte heeft aan supermarkten met een uitgebreid as-
speciaalzaken.
sortiment (keuze en gemak) en een ruime opzet (comfort). Comple-
sector profiteren. Wel neemt de concurrentie van het internet steeds
mentaire segmenten/formules (figuur 5) dragen bovendien bij aan de
meer toe. Ook in deze sector wordt steeds meer via het internet ge-
keuzemogelijkheid en versterken daarmee de consumentenverzor-
kocht. Tot nu toe gaat dit echter (nog) niet ten koste van omzet in win-
ging.
kels.
Kansen voor dorps-, wijk- en buurtcentra De opkomst van internet heeft geleid tot structureel gewijzigd koopgedrag door consumenten. Men verwacht dat alles gemakkelijk en snel
Supermarkten moeten volledig up-to-date zijn. Ze blijven groeien in
Zolang de woningmarkt en economie op volle toeren draait, zal de
Hoewel in de hele detailhandel gemak en efficiëntie belangrijke kern-
te koop is. De consument is bovendien steeds mobieler en voor gro-
omvang. Een grotere maatvoering is vaak nodig om op termijn toe-
woorden zijn geldt dat bovenal voor deze sector. Een goede autobe-
tere centra bereid om grote(re) afstanden af te leggen. Anderzijds is
komstbestendig te blijven. Goede parkeermogelijkheden en bereik-
reikbaarheid, ruim en gratis parkeren voor de deur en concentratie van
de laatste jaren, en versterkt door Corona, een opleving ontstaan van
baarheid, blijven essentiële randvoorwaarden voor een moderne su-
aanbod wordt door de consument verwacht.
het ‘koop lokaal’ principe. Moderne dorps-, wijk- en buurtcentra heb-
permarkt.
ben nog steeds bestaansrecht indien het aanbod goed aansluit op de
Voorwaarde is dat supermarkten in de centra liggen om combinatiebe-
Dit geldt echter alleen voor de winkels en winkelconcepten die toege-
dens de crisis alleen maar toegenomen (online en offline). Dit had
De behoefte aan fysieke winkels zal naar verwachting blijven bestaan.
kunnen profiteren van het internet (multichannel).
quent benodigde niet-dagelijkse producten zoals bloemen en huishou-
Tegelijkertijd openen veel woonwinkels en bouwmarkten in binnenste-
Supermarkten zijn veruit de belangrijkste publiekstrekkers. Ze zijn op
den compacte versies of city stores van hun filialen. Consumenten
behoefte van de consument.
zichzelf al een belangrijke ontmoetingsplek voor inwoners. Andere
kunnen hier basisbenodigdheden halen en gebruik maken van servi-
Wijk- en buurtcentra, hebben veel perspectief als lokale aankooploca-
foodspeciaalzaken, winkels en voorzieningen profiteren van de trek-
ces zoals verfmengmachine, verhuur van gereedschap of een infor-
tie voor dagelijkse boodschappen en in het verlengde daarvan fre-
kracht van de supermarkt(en).
matiepunt voor het plaatsen van online bestellingen.
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
26
Betekenis trends voor initiatief
Het initiatief sluit aan bij de beschreven ontwikkelingen en trends. Ondanks dat de fysieke winkelmarkt onder druk staat, heeft het supermarktaanbod hier tot nu toe weinig last van.
Inwoners hebben behoefte aan dagelijks boodschappenaanbod nabij huis en in het verlengde daarvan frequent benodigde niet-dagelijkse voorzieningen.
De beoogde toevoeging van een supermarkt voorziet in de behoefte aan keuzemogelijkheden, gemak en winkelcomfort. De andere te ontwikkelen winkels en voorzieningen in het plangebied zullen profiteren van de trekkracht van de nieuwe supermarkt en combinatiebezoeken zullen worden bevorderd.
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
27
1.3
Behoefte dagelijks aanbod
Distributieplanologisch onderzoek
De berekening is opgesteld voor dagelijkse sector in de gemeente Ba-
ten de gemeente. Deze toevloeiing is met name afkomstig uit de om-
Bestedingen
liggende gemeenten Rotterdam (9%), Albrandswaard (4%), Zwijnd-
De omzetkengetallen (winkelomzet per hoofd en per m² wvo) zijn geba-
recht (4%) en Hoeksche Waard (2%).
De transformatie van het stationsgebied kan leiden tot een beperkte
rendrecht voor de huidige situatie (2022) en de toekomstige verwachte
toename van binding en toevloeiing. Het gebied wordt aantrekkelijker
situatie (2030).
en toegankelijker voor inwoners, treinreizigers en werknemers van de
De berekening geeft enerzijds inzicht in het economisch functioneren
nieuwe bedrijvigheid. De potentiële toename van de binding is voor-
van het bestaande aanbod in de huidige en toekomstige situatie. Dit
alsnog niet meegenomen in de berekening. Ook de koopkrachttoe-
uit zich in de totale omzet en de gemiddelde vloerproductiviteit. Ander-
vloeiing wordt in relatieve zin gelijk gehouden, maar neemt in absolute
zijds geeft de berekening inzicht in de distributieve uitbreidingsruimte
zin licht toe door de bevolkingsgroei.
seerd op de meest recent gepubliceerde notitie Omzetkengetallen (2022). Volgens landelijke afspraken is gekozen het 5-jaarsgemiddelde te hanteren, gewogen naar inkomen. In de toekomst laten we de bestedingen gelijk aan het huidige niveau, omdat er enerzijds al jaren sprake is van structurele groei van toonbankbestedingen in de sector maar anderzijds sprake is van groei van online. In feite strepen we deze ontwikkelingen tegen elkaar weg.
door het economisch functioneren af te zetten tegen een ‘norm voor goed functioneren’.
De ‘norm voor goed functioneren’ wisselt sterk per verzorgingsgebied. In perifere delen van Nederland blijkt uit onderzoek dat aanbod op een
Tabel 3: Economisch functioneren dagelijks verzorgingsgebied
2022
2030
2030 + 815 woningen
Inwonertal
48.760
50.240
51.540
Aangezien de berekeningen slechts een indicatie geven in hoeverre
Winkelomzet per hoofd (€)
2.772
2.772
2.772
het aanbod goed, gemiddeld of slecht functioneert en in hoeverre
Bestedingspotentieel (mln. €)
135.2
139.3
142.9
Koopkrachtbinding (%)
92%
92%
92%
Totaal gebonden bestedingen (in mln. €)
124.4
128.1
131.4
Koopstromen
Koopkrachttoevloeiing (%)
22%
22%
22%
In 2021 is in de provincie Zuid-Holland het koopstromenonderzoek uitge-
Omzet door toevloeiing (in mln. €)
35.1
36.1
37.1
Totale bestedingen (in mln. €)
159.4
164.3
168.5
WVO totaal (m² wvo)
15.095
15.095
15.095
Omzet per m² wvo
10.575
10.900
11.175
nen gemeente Barendrecht.
Vergelijkbaar landelijk vijfjaarsgemiddelde (€)
7.823
7.823
7.823
De toevloeiing bedraagt 22%. Met andere woorden, circa 21% van de
Verschil omzet met landelijk gemiddelde
20.400
21.000
21.550
Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo) afgerond
5.300
5.900
6.500
lager niveau nog steeds goed kan functioneren, met name als gevolg van lagere huurlasten. Ook bestaan er grote verschillen binnen de detailhandel en tussen formules.
sprake is van kwantitatieve behoefte, dienen de uitkomsten ook genuanceerd geïnterpreteerd te worden.
voerd. De uitkomsten hiervan bieden onder meer inzicht in koopstromen voor specifiek de gemeente Barendrecht.
De koopkrachtbinding (excl. online) voor de dagelijkse sector in Barendrecht is 92%. Met andere woorden, circa 92% van de bestedingen in dagelijkse winkels door inwoners van Barendrecht komt terecht bin-
bestedingen in dagelijkse winkels in Barendrecht is afkomstig van bui-
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
28
Economisch functioneren
moderne maatvoering en beschikken over veel eigen trekkracht. Daar-
Kwalitatieve behoefte
Tabel 3 toont berekeningen van het economisch functioneren van de da-
bij geldt bovendien dat de nieuwe supermarkt voornamelijk in de be-
De beoogde toevoeging van circa 1.500 m² BVO detailhandel niet zijnde
hoefte van de inwoners van de nieuwbouwwijk voorziet, waardoor het
gelijkse sector in de gemeente Barendrecht.
Het dagelijks aanbod in Barendrecht functioneert momenteel op een vloerproductiviteit van circa € 10.400 per m² wvo. Dit is fors boven het landelijk gemiddelde (38%).
Op basis hiervan moet geconcludeerd worden dat het dagelijks aanbod momenteel goed en gezond kan functioneren. Er is in de huidige situatie zelfs distributieve uitbreidingsruimte van circa 5.300 m².
Richting 2030 neemt de bevolking in de gemeente Barendrecht nog
effect op de bestaande supermarkten beperkt is.
Ook het overige dagelijks aanbod voorziet voornamelijk in de behoefte van inwoners van de Stationstuinen. De aantrekkingskracht van het centrum van Barendrecht, waar het meeste dagelijks aanbod geves-
van 815 woningen stijgt het inwonertal verder waardoor er 6.500 m² wvo marktruimte ontstaat. Dit betekent dat er ook in de toekomst in kwantitatieve zin ruimte is voor uitbreiding van het aanbod. Op basis van het voorgaande voorziet het initiatief duidelijk in een kwantitatieve behoefte.
Figuur 7 geeft op basis van jurisprudentie het afwegingskader weer ten aanzien van de aanvaardbaarheid van effecten op leegstand bij initiatieven.
De beoogde toevoeging van circa 2.750 m² BVO dagelijks aanbod zorgt naar verwachting voor een toekomstige vloerproductiviteit van € 10.200 per m² wvo. Afhankelijk van de daadwerkelijk gerealiseerde binding is dit een afwijking van circa -3% ten opzichte van de huidige
tuur:
van de Stationstuinen krijgen de beschikking over een aantrekkelijk, goed bereikbaar, modern en tevens toekomstbestendige winkelcon-
zet- en leegstandseffecten.
centratie die combinatiebezoeken bevorderd.
mes. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voorhand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De uitkomsten moeten als indicatie worden gezien. Bij winkelontwikkelingen wordt steeds
Ten oosten van het spoor bevindt zich nog geen supermarkt. Toevoeging van een supermarkt in het gebied draagt bij aan de bestaande
Kwaliteit boven kwantiteit De modelmatige berekeningen zijn gebaseerd op meerdere aanna-
De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan de hedendaagse consumentenbehoefte. Inwoners van Barendrecht, en specifiek de inwoners
tra detailhandel in de Stationstuinen dan ook niet voor significante om-
meer waarde gehecht aan kwalitatieve aspecten. In de ruimtelijke or-
Omzet- en leegstandseffecten
punt wenselijk, voor de consumentenverzorging, maar ook voor de struc-
tigd is, is veel hoger en naar verwachting zorgt de toevoeging van ex-
beperkt toe en daardoor ook de besteding. Er ontstaat een distributieve uitbreidingsruimte van circa 5.900 m² wvo. Door de toevoeging
supermarkt en circa 1.250 m² BVO supermarkt zijn vanuit kwalitatief oog-
boodschappenstructuur.
Met de ontwikkeling wordt ingespeeld op de duurzame ambities van de gemeente door intensivering van het stedelijk gebied rondom het station, het beperken van autobewegingen en het aantrekkelijker maken van het openbaar vervoer.
dening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of het consumentenbelang op de langere termijn wordt gediend (geen duurzame ontwrichting); het gaat niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. Bovendien gaat het om de aanvaardbaarheid van eventuele leegstandseffecten, niet om de aanvaardbaarheid van omzeteffecten. Inzicht in het omzeteffect is echter noodzakelijk om inzicht te krijgen in de kans op leegstand.
situatie. De omzet per m² blijft ruim boven het landelijk gemiddelde. Het omzeteffect is dus zeer beperkt en aanvaardbaar. De kans op leegstand als gevolg is de beoogde ontwikkeling is nihil.
Supermarkten concurreren hoofdzakelijk met andere nabijgelegen supermarkten, waardoor het omzeteffect in beginsel het grootst zal zijn voor de supermarkten in en nabij het centrum. Supermarkten Jumbo, Boon’s Markt en Albert Heijn hebben allen echter een aantrekkelijk
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
29
Behoefte niet-dagelijks aanbod
Figuur 6: Niet dagelijks aanbod benchmark Tabel 4: Niet-dagelijks aanbod in vergelijkbare winkelcentra
Koopstromen
De koopkrachtbinding (excl. online) voor de niet-dagelijkse sector in
Aantal verkooppunten
WVO
Barendrecht is 60%. Met andere woorden, circa 60% van de bestedin-
Mode & Luxe
2.6
286
gen in niet-dagelijkse winkels door inwoners van Barendrecht komt te-
Vrije Tijd
0.3
29
recht binnen gemeente Barendrecht. De toevloeiing bedraagt 75%.
In en om Huis
2.4
243
Detailhandel Overig
0.3
10
De transformatie van het stationsgebied kan leiden tot een beperkte toename van binding en toevloeiing. Het gebied wordt aantrekkelijker en toegankelijker voor inwoners, treinreizigers en werknemers van de nieuwe bedrijvigheid. De potentiële toename van de binding is voor-
*Er is gekeken naar winkelcentra met één supermarkt, niet het centrum van de woonkern zijnde, met een wvo tussen de 1.000 m² en 1.350 m². Alle winkelcentra bevinden zich in naburige gemeenten.
alsnog niet meegenomen in de berekening. Ook de koopkrachttoe-
1.500 1.000 500 0
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In en om Huis
Detailh Overig
Tabel 5: Economisch functioneren niet-dagelijks verzorgingsgebied
2022
2030
2030 + 815 woningen
Inwonertal
48.760
50.240
51.540
het functioneren van het aanwezige niet-dagelijks aanbod.
Winkelomzet per hoofd (€)
2.409
2.409
2.409
Om een beeld te krijgen aan wat voor niet-dagelijks aanbod behoefte
Bestedingspotentieel (mln. €)
117.5
121.0
124.2
Koopkrachtbinding (%)
60%
60%
60%
recht een relatief beperkt aanbod in mode en luxe. Tegelijker-
Totaal gebonden bestedingen (in mln. €)
70.5
72.6
74.5
tijd is er een relatief ruim aanbod betreft in en om huis (woon-
Koopkrachttoevloeiing (%)
75%
75%
75%
Vergelijkbare winkelgebieden ten opzichte van het beoogde
Omzet door toevloeiing (in mln. €)
211.4
217.9
223.5
planinitiatief hebben gemiddeld 2 á 3 mode en luxe winkels.
Totale bestedingen (in mln. €)
281.9
290.5
298.0
WVO totaal (m² wvo)
119.018
119.018
119.018
type aanbod complementair is aan de woonboulevard.
Omzet per m² wvo
2.375
2.450
2.525
Daarnaast is er eventueel beperkt ruimte voor een vrije tijds-
Vergelijkbaar landelijk vijfjaarsgemiddelde (€)
1.777
1.777
1.777
Verschil omzet met landelijk gemiddelde
158.650
163.500
167.650
Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo) afgerond
39.600
44.400
48.600
enorm hoog door de invloed van de woonboulevard. In het planinitiatief zal slechts in beperkte mate niet-dagelijks aanbod worden opgenomen. Dit zal dan naar verwachting ook geen grote effecten hebben op
2.000
Gemeenten met 30.000-50.000 inwoners in Zuid Holland
zin licht toe door de verwachte bevolkingsgroei. De berekening geeft een indicatie van de marktruimte. Deze ligt
2.500
Barendrecht
vloeiing wordt in relatieve zin gelijk gehouden, maar neemt in absolute
Aanbod ten opzichte van vergelijkbare plaatsen in m² winkelvloeroppervlak
1.4
is, zijn er twee benchmarks gedaan, zie tabel 4 en figuur 6. o
Ten opzichte van vergelijkbare gemeenten is er in Barend-
boulevard). o
Daarnaast zijn hier ook 2 á 3 verkooppunten voor in en om huis aanwezig. Hier is echter alleen ruimte voor wanneer dit o
winkel of overige detailhandel.
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
30
Figuur 7: Afwegingskader leegstand
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
31
Bijlage 3 - Horeca
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
32
1
Horeca
1.1
Verzorgingsgebied
Als ruimtelijk verzorgingsgebied is primair gemeente Barendrecht en secundair de gemeenten Rotterdam, Albrandswaard, Ridderkerk, Zwijndrecht en Hoeksche Waard aangehouden. Uit het KSO 2021 blijkt dat de gemeente Barendrecht voor horeca een koopkrachtbinding heeft van 60% en een toevloeiing van 31%. Van deze toevloeiing is circa 31% afkomstig uit bovenstaande gemeenten.
1.2
Behoefte
In deze paragraaf analyseren we de behoefte aan horeca uitgaande van het afgebakende verzorgingsgebied. De ‘behoefte’ aan de beoogde functies als bedoeld in de Ladder voor duurzame verstedelijking is een afgeleide van de verhouding tussen de actuele en toekomstige vraag, de trends en het huidige regionale aanbod (incl. de plancapaciteit). 1.2.1
Analyse bestaand aanbod
In de gemeente Barendrecht zijn 58 horecabedrijven aanwezig verdeeld over drie hoofdbranches (dranken, fastservice en restaurants). Het aantal horecazaken per 1.000 inwoners in de gemeente Barendrecht is met 1,2 relatief beperkt ten opzichte van landelijk gemiddelde (2,4). Ook wat betreft de omvang in wvo is het aanbod met 139 m² relatief beperkt ten opzichte van het landelijk gemiddelde van 244 m².
In de gemeente zijn 4 drankenverstrekkers aanwezig. Zowel het aantal zaken (0,1) als de omvang (8 m²) per 1.000 inwoners is relatief beperkt vergeleken met het landelijk gemiddelde (0,4 om 47 m²).
Er zijn 30 fastservice zaken aanwezig in de gemeente. Zowel het aantal zaken (0,6) als de omvang (56 m²) per 1.000 inwoners is relatief beperkt ten opzichte van het landelijk gemiddelde (1,1 om 66 m²).
Er zijn 24 restaurant aanwezig in Barendrecht. Zowel het aantal zaken (0,5) als de omvang (74 m²) per 1.000 inwoners is relatief beperkt ten opzichte van het landelijk gemiddelde (1,0 om 140 m²).
Figuur 7: Horeca aanbod in gemeente Barendrecht
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
33
1.2.2
Leegstand
In de gemeente Barendrecht staan 11 panden leeg met een totale omvang van 1.064 m² wvo. Het leegstandspercentage in aantal verkooppunten is met 2,6% fors lager dan het landelijke cijfer (6,2%). In win-
1.3
Karakteristiek bestaande horeca
fastservice zaken. Verder zijn er een aantal solitaire locaties in de Rond het plangebied zijn 2 restaurants gevestigd. Er zijn geen fastservicezaken of drankverstrekkers aanwezig, ook niet bij het treinstation.
wisselingen/faillissementen verwacht in de horecasector, maar aan de andere kant ook een verdere groei van bezoek en bestedingen. Meerdere bronnen verwachten dat de horecaomzet landelijk in 2022/2023 weer op het niveau van ‘topjaar’ 2019 zal zijn. Deels wel door prijsstijgingen, minder door volumegroei. De verwachtte groei biedt kansen voor bestaande en nieuwe horeca.
gen). Anderzijds is in veel gebieden ‘teveel van hetzelfde’. Dit betreft vooral horecazaken met onvoldoende eigenheid/uniciteit, marketing,
de sector in diverse perioden.
tijdens het ontmoeten van vrienden, waarbij het competitieve element een belangrijke factor is. Een traditioneel voorbeeld is bowlen, maar er ontstaan steeds meer nieuwe vormen gegoten.
een gedateerde inrichting, uitstraling of menukeuze. Ze hebben veelal
Een opkomende trend onder consumenten is ‘competitieve socialising’. De trend komt voort uit de behoefte om iets nieuws te proberen
Tijdens de coronaperiode is het bestellen van eenvoudige tot luxe maatlijden aan huis enorm toegenomen. Het thuis (uitgebreider) tafelen, het gemak van bestellen en bezorgen past in deze tijd.
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
Het rendement van veel horecazaken staat (al jaren) onder druk. Enerzijds het niet (kunne) doorberekenen van alle kosten(verhogin-
de bestedingen in de horeca fors, vanwege de gedwongen sluiting van
De horeca is van nature een zeer veerkrachtige sector. De komende jaren worden, na afbouw van de steunmaatregelen, weliswaar extra
bleef de groei wat achter. In de ‘coronajaren’ 2020 en 2021 daalden
aan woonwinkels en meubelzaken met 3 ondersteunende horecaza-
tie heeft weinig tot geen potentie voor andere vormen van horeca.
De bestedingen in de horecasector groeiden tot 2019 met opvallende sen 2010 en 2019) en hotels. Alleen bij de drankverstrekkers (cafés)
De winkelboulevard Rijerwaard/Cornelisland heeft een ruim aanbod
A15 veel toevloeiing, maar dit betreft doelgerichte bezoekers. De loca-
terras.
De belevenis- en betekeniseconomie worden steeds belangrijker. Ne-
cijfers. Dit geldt met name voor de fastservice, restaurants (+35% tus-
voer.
ken. Het winkelcentrum kent door de goede bereikbaarheid vanaf de
De consument is steeds meer op zoek naar een unieke ervaring: pro-
concepten kunnen.
een ruim winkelaanbod aanwezig en enkele leisure voorzieningen. Er
van 2022 heeft hier een impuls aan gegevens voor bedrijven met een
nen, werken en winkelen niet meer zonder goede horeca- en vrijetijds-
meente. In het winkelcentrum is naast het ruime horeca aanbod ook
A29. Het winkelcentrum is lastiger bereikbaar via het openbaar ver-
weer tot minstens het bestaande niveau toenemen. De mooie zomer
derland ontwikkelt zich in toenemende mate tot ‘leisureland’ waar wo-
Carnisse Veste is een winkelcentrum in het Zuidwesten van de ge-
is voldoende parkeergelegenheid en redelijk goed bereikbaar vanaf de
waarschijnlijk zelfs weer toenemende behoefte zal ook het aanbod
richt zich daarom steeds meer op vermaak en ‘beleving’.
is het circa één kilometer lopen.
horeca weer tijdelijk open mocht. Vanwege de blijvende en op termijn
Goede horeca is essentieel voor een sterke (toeristisch-recreatieve)
ducten en locaties met een bijzondere of emotionele lading. Horeca
winkelvoorzieningen, diensten, Theater het Kruispunt en andere leikeergelegenheid en is goed bereikbaar met de auto. Vanaf het station
zijn, getuige ook de opleving in het tweede kwartaal van 2021 toen de
heid, gastvrijheid en belevingswaarde.
Op de Middenbaan en de Dorpsstraat bevinden zich de belangrijkste sure voorzieningen aanwezig. Het winkelgebied heeft voldoende par-
kers, wordt verwacht dat de omzet relatief snel weer op niveau zal
gebiedsontwikkeling. Het belichaamt immers de brede toegankelijk-
woonwijken gevestigd.
ties gehad. Voor de horecasector, met name drank- en spijs verstrek-
etc.
centreerd rond de Middenbaan, de Dorpsstraat en Carnisse Veste. Rond de woonboulevard zitten een aantal functie ondersteunende
in 2020 en 2021. Voor veel ondernemers heeft dit enorme consequen-
Mensen eten en drinken steeds meer ‘buiten de deur’. Deze markt is
om eten binnen nieuwe winkelconcepten, foodfestivals, op het werk,
De omzet in de horeca neemt sinds 2010 jaarlijks fors toe, tot 2020. Door de gevolgen van corona is het omzetniveau sterk teruggelopen
aan eten. Het gaat daarbij niet alleen om ‘reguliere’ horeca, maar ook
Er bevindt zich geen leegstaand pand rondom het plangebied.
De horeca binnen de gemeente Barendrecht is voornamelijk gecon-
inmiddels al goed voor een derde van de consumentenbestedingen
dan het landelijk gemiddelde (5,6%).
1.2.3
Aanbodzijde
Vraagzijde
kelvloeroppervlak is het leegstandspercentage ook fors lager (0,7%)
Trends en ontwikkelingen
onvoldoende budget voor productvernieuwing.
Voor onderscheidende horecaformules (in het hogere èn lagere segment), die creatief inspelen op de gebiedskwaliteiten en consumententrends bestaat nog steeds groeiperspectief. Voor deze horeca geldt dat de behoefte onverminderd toeneemt. Het bestaansrecht van centrumgebieden op buurt- en wijkniveau wordt gevormd door de foodbeleving, waar de horeca een belangrijke rol in speelt.
34
Ontwikkeling omzet horeca naar branche in Nederland t.o.v. 2005
Nieuwe zaken worden in het algemeen ruimer; vanwege omzeteisen en de behoefte aan multifunctionaliteit. Bedrijven organiseren steeds
200
vaker culturele en recreatieve activiteiten en/of verhuren zalen. Hier-
175
voor is ruimte nodig, die in de hoofdcentra veelal niet aanwezig is
150
Horeca wordt steeds meer met andere functies (bijv. detailhandel, cul-
125
tuur, vermaak, recreatie) gemixt. Soms is horeca de hoofdfunctie,
soms niet. Cross-selling, waarbij aanvullende diensten of producten
100
worden verkocht aan de klant, heeft de toekomst.
75
Horecazaken en hotels zijn vaak beeldbepalend voor gebieden en
50
worden daarom soms doelbewust ingezet voor gebiedsontwikkelingen
25
en ‘placemaking’.
0
Ook zien we horecaondernemers die ervoor kiezen om een winkel toe te voegen waar eigen gemaakte of streek-producten verkocht worden.
2005
2006
Klanten nemen hierdoor een stukje beleving mee naar huis. Overige trends
Branchevervaging is een blijvend actuele trend. Dit betekent dat winkels en horeca steeds moeilijker in een hokje te plaatsen zijn. Bouw-
Brancheverbreding is veelal een wens van vastgoedeigenaren en on-
1.3.1
2012
2013
Betekenis planinitiatief
Naar verwachting neemt de behoefte naar horeca de komende jaren
Horeca initiatieven die inspelen op de gebiedskwaliteiten, zoals het
de horeca te koppelen aan de kernkwaliteiten van het gebied (Dutch Fresh Port) wordt de beleving van het gebied verbeterd.
Nieuwe ruimere locaties met multifunctionaliteit zijn interessant voor het organiseren van recreatieve- en culturele activiteit. Dit soort ruimten zijn vaak niet beschikbaar in het centrum. De toekomstige nabij-
vanuit ondernemerschap wenselijk, maar wordt met name vanuit de
2014
Drankensector
rol in de foodbeleving, zeker in relatie tot de Dutch Fresh Port. Door
vermengen. Denk aan het wijntje of biertje bij de kapper. Deze trend is Drank- en Horecawetgeving/Alcoholwet bemoeilijkt.
2011
planinitiatief, hebben groeiperspectief. Horeca heeft een belangrijke
del) ook steeds meer andere soorten winkels huisvesten (grootschaBlurring is het fenomeen waar detailhandel en diensten met horeca
2010
meente Barendrecht, lijkt er potentie te zijn voor nieuwe horeca.
concentraties naast de traditionele branches (volumineuze detailhan-
2009
nog verder toe. Door het relatief beperkte horeca aanbod in de ge-
dernemers op perifere locaties. Dit betekent dat klassieke perifere
lige detailhandel in sport, speelgoed, rijwielen, etc.).
2008
Horeca totaal
markten verkopen ook tuin- en woonartikelen en supermarkten worden warenhuizen. Dit hangt ook samen met de schaalvergroting.
2007
2015
2016
2017
2018
2019
Fastservicesector
1.4
2020
2021
Restaurantsector
Plancapaciteit horeca in regio
Op basis van artikelen en bekendmakingen is geanalyseerd welke harde en zachte plannen er bestaan die relevant zijn voor de behoefte en effecten. In de gemeente Barendrecht zijn geen planinitiatieven betreft horeca bekend. Wel is de gemeente Albrandswaard voornemens een restaurant te openen in het stiltegebied gelegen vlak naast de gemeente Barendrecht. De gemeente Barendrecht heeft bezwaar aangetekend tegen het planinitiatief. Mocht het initiatief toch worden gerealiseerd, dan zal dit, gezien het type horeca en de afstand tot de planlocatie, naar verwachting weinig effect hebben op het planinitiatief
heid van bedrijven en bewoners biedt potentie.
Het planinitiatief sluit goed aan bij bovenstaand beschreven functiemix en ‘placemaking”
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
35
1.5
1.5.1
Indicatieve kwantitatieve marktruimte
toekomst. Dit mede vanwege de huidige onzekerheid over de econo-
Primair verzorgingsgebied
mische ontwikkeling en de lange termijneffecten van het coronavirus.
In tabel 6 is een benadering gemaakt van de marktruimte voor horeca in
Horeca is zeer conjunctuurgevoelig; op kortere termijnen kunnen vaak
de gemeente Barendrecht, als belangrijkste herkomstgebied van de gas-
grote omzetfluctuaties optreden (9/11 2001, kredietcrisis 2008), maar
ten voor deze functie. Op basis van de landelijke omzetcijfers horeca ramen we de gemiddelde
die buigen op langere termijn (> 3-4 jaar) vrijwel altijd om in een positieve trend.
besteding per inwoner. De totale bestedingen in horecazaken vanuit een
voor alle horecabranches ligt op ca. € 450.000,- per zaak. We ver-
bepaald gebied (in dit geval de regio) noemen we het ‘vraagpotentieel’. Dit
wachten dat een dergelijk gemiddelde ook voor gemeente Barend-
bedrag is hier berekend als de vermenigvuldiging van het regionale inwo-
recht van toepassing is, aangezien hier een vergelijkbare mix van fast-
nertal en de gemiddelde besteding naar horeca per persoon. Deze cijfers
service, restaurants en dranken wordt aanwezig is vergeleken met het
zijn nadrukkelijk indicatief en alleen beschikbaar op landelijk en niet op regionaal niveau. De gemiddelde besteding per Nederlander houdt bovendien geen rekening met inkomende en uitgaande horecabestedingen naar/vanuit Nederland. Cijfers hierover ontbreken. Als een gebied per saldo meer horecabestedingen aantrekt dan dat er afvloeien resulteert dat
De landelijk gemiddelde normatieve omzet per nieuwe horecazaak
landelijk gemiddelde
Uit tabel 6 kan worden geconcludeerd dat er in de gemeente Barendrecht nu, en in de toekomst, voldoende uitbreidingsruimte bestaat voor extra horeca.
in een relatief groot vraagpotentieel en dus meer ontwikkelingskansen voor horeca. Uitgangspunten en marktruimte
De gemiddelde besteding per inwoner aan horeca is gebaseerd op het
2022
2030
2030 + 815 woningen
Aantal inwoners gemeente (afgerond)
48.760
50.240
51.540
Besteding horeca per jaar (landelijk cijfer 2019)
1.000
1.000
1.000
Huidige binding inwoners gemeente op lokale horeca in %
60
60
60
we de totale horecabesteding (voor cafés, fastservice en restaurants)
Toevloeiing van buiten gemeente in %
31
31
31
als uitgangspunt.
Omzet totale horeca in mln. euro
42.4
43.7
44.8
De binding op de eigen horeca voor de veronderstellen we op 60% op
Omzetclaim huidig aanbod totaal in euro
19.5
19.5
19.5
Marktruimte horeca gemeente totaal in €
22.9
24.2
25.3
Normatieve omzet nieuwe horecazaak gemiddeld
0.45
0.5
0.5
51
48
50
landelijke cijfer (2019, afgerond). De jaren 2020 en 2021 zijn niet representatief voor de bestedingen, omdat horecazaken toen deels waren gesloten c.q. wezenlijke beperkingen kenden vanwege de coronapandemie. Vanwege het indicatieve karakter van deze raming nemen
basis van het KSO 2021. Uit hetzelfde onderzoek blijkt een toevloeiing van 31%.
Tabel 6: Economisch functioneren primair verzorgingsgebied
We hebben in deze raming geen rekening gehouden met de toekomstige ontwikkeling van de horecabestedingen (stijging of daling) en de
Marktruimte horeca gemeente totaal in aantal zaken (indicatief)
gemiddelde omzet per zaak/m² is eveneens constant gehouden in de
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
36
1.5.2
Secundair verzorgingsgebied
2030
912.992
971.270
baseerd op het landelijke cijfer.
Aantal inwoners (afgerond)
80% van de horecabestedingen blijven binnen het secundaire verzor-
Besteding horeca per jaar (landelijk cijfer 2019)
1.000
1.000
Huidige binding inwoners op lokale horeca in %
80%
80%
Toevloeiing van buiten in %
28%
28%
Omzet totale horeca in mln. euro
600
1.079
ruimte in het secundaire verzorgingsgebied. De percentuele verdeling
Omzetclaim huidig aanbod totaal in euro
828
828
van het aantal inwoners per gemeente in het verzorgingsgebied is sta-
Marktruimte horeca totaal in €
-228
251
biel over deze periode 2022-2030.5
Normatieve omzet nieuwe horecazaak gemiddeld
0,45
0,5
-
502
Op basis van tabel 7 blijkt dat op dit moment binnen het secundaire verzorgingsgebied nog geen marktruimte is voor horeca. Echter ontstaat er door de verwachtte bevolkingsgroei in de toekomst wel markt-
2022
De gemiddelde besteding is net als in de voorgaande berekening ge-
gingsgebied. Tegelijkertijd kent het gebied een toevloeiing van 28% 4.
Tabel 7: Economisch functioneren secundair verzorgingsgebied
Het is niet zuiver om de marktruimte voor het hele secundaire verzorgingsgebied toe te rekenen naar Barendrecht. Op dit moment bevindt circa 2% van het totale horeca aanbod zich in de gemeente Barendrecht. Wanneer we dit vertalen naar de toekomstige marktruimte is er
Marktruimte horeca gemeente totaal in aantal zaken (indicatief) Tabel 8: Marktruimte horeca totaal in aantal zaken, per gemeente (indicatief)
in de gemeente Barendrecht tot 2030 ruimte voor circa 12 horecaza-
GEMEENTE
ken (tabel 8).
Albrandswaard
19
1%
4
Barendrecht
58
2%
12
Hoeksche Waard
139
6%
28
Ridderkerk
60
2%
12
Rotterdam
2.119
86%
431
kwantiteit. Een onderscheidende horecazaak, bijvoorbeeld qua menu-
Zwijndrecht
73
3%
15
keuze, marktsegment, doelgroepen, uitstraling en omgevingskwalitei-
Totaal
2.468
100%
502
Kwaliteit boven kwantiteit Deze raming is gebaseerd op cijfermatige uitgangspunten. Bij nieuwe horeca moet kwaliteit evenwel in principe altijd prevaleren boven
Huidig aantal verkooppunten
percentage (afgerond)
Marktruimte in aantal zaken
ten, genereert doorgaans veel extra klandizie en omzet. Ze kunnen bovendien een sterke meerwaarde hebben voor (bedrijven in) de omgeving en/of het recreatieve profiel van het stadsdeel. Dergelijke ho-
Tabel 9: Landelijk gemiddelde omvang horecazaken (Bron: Locatus, peildatum 14-11-2022)
wvo
BVO
Dranken
107 m²
134 m²
Fastservice
60 m²
75 m²
Restaurants
145 m²
181 m²
Totaal
102 m²
128 m²
recaformules genereren soms geheel hun ‘eigen’ omzet en kunnen zich dus in principe (mits goed onderbouwd) ook vestigen onafhankelijk van de marktruimte.
4 5
KSO 2021 Primos (2022)
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
37
1.6
Kwalitatieve behoefte
met een ander bezoekmotief, zoals de Dutch Fresh Port. Ook andere bestemmingen in Barendrecht en de regio kunnen hiervan profiteren
De marktruimte voor nieuwe horeca kan nooit ‘wetmatig’ worden voor-
door middel van combinatiebezoeken.
speld. Onderscheidende horeca creëert in hoge mate haar eigen vraag en verlevendigt (nieuwe) gebieden, maar ook de gebiedskwaliteiten zijn sterk bepalend. Horeca hangt om deze redenen sterk samen met andere sectoren en met beleidskeuzes. Op basis van de nu bekende ontwikkelingen is er een kwalitatieve behoefte aan horeca:
De Stationstuinen moet een levendige, gevarieerde woon- en werkomgeving worden met een goede functiemix. Horeca is hierbij van belang om ‘placemaking’ te creëren. Er wordt een beeldbepalend, uitnodigend kerngebied gecreëerd. Door dit uitnodigende kerngebied is de verwachting dat er meer koopkrachtbinding ontstaat onder de inwoners van Barendrecht én dat de toevloeiing toe kan nemen. Hierdoor
ontstaat nog meer marktruimte voor horeca. De horecazaken worden gevestigd in de plinten van de woningcomplexen, waardoor de horeca in het gebied bijdraagt aan de sociale interactie, openbare ruimte en levendigheid van het te ontwikkelen gebied. Met het concentreren van horeca en andere voorzieningen worden combinatiebezoeken gestimuleerd en ontstaat er een verblijfsge-
bied waar belevenis centraal staat. De horeca zal zich alleen vestigen in de actievere gebieden zoals de Spoorlaan, de buitenranden en de Gebroken Meeldijk. Hier wordt een functiemix gecreëerd met andere functies zoals winkels, onderwijs, kantoren en sport. Functies zoals kantoren, ateliers en parkeren vormen een buffer tussen wonen en werken, zodat er een fijnmazige voorzieningenstructuur wordt gecreëerd, zonder dat dit leidt tot over-
last voor de omwonenden. Bovenstaande bullets maken duidelijk dat de het plangebied onderscheidende kernkwaliteiten heeft ten opzichte van de al aanwezige horecalocaties. De horeca in de Stationstuinen is daarmee comple-
mentair aan de binnenstad en andere horeca locaties in de gemeente. Door de woningbouw in het gebied wordt meteen draagvlak gegenereerd voor de horeca. Daarnaast trekt het deels nieuwe doelgroepen,
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
38
Bijlage 4 - Kantoren en dienstverlening
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
39
1 1.1 1.1.1
Kantoren en dienstverlening
1.1.2
Kantoren
beschreven. Enerzijds gaat het om macro-economische ontwikkelingen en
Verzorgingsgebied
kantoorgebruikers naar de regio.
draaiende economie. Ook heeft een flink aantal organisaties uitgestelde huisvestingsbeslissingen van voor de corona-uitbraak doorgevoerd.
gebouw per 1 januari 2023 niet meer als kantoor gebruikt worden. Op het moment voldoet 50% van de kantoren aan de eis, 39% heeft nog geen label en 11% heeft een energielabel van D of lager8. Het niet vol-
verwachting de nieuwe standaard worden. Uit onderzoek blijkt dat on-
doen aan een energielabel kan voor huurders een reden zijn om een
geveer twee derde van de forensen na de corona-pandemie één tot drie dagen per week thuis verwacht te werken7. Dit houdt ook in dat er
plaatsgevonden naar het gebied. Uit andere steden is een relatief kleine verhuisstroom zichtbaar naar het
toon voert. Daarbij kiezen bedrijven vaker voor enkele kleinere, goed
ander kantoor te huren.
zen voor energie en brandstoffen, maar ook voor knelpunten in de aanvoer van grondstoffen en halffabricaten. Indien dit langere tijd aan-
bereikbare locaties met spreiding over het land. Bij deze panden is be-
houdt zal dit mogelijk effect hebben op de economische groei en de
reikbaarheid zeer belangrijk. Treinstationslocaties bieden op dit vlak
gen zichtbaar. Dit gaat wel om zeer kleine aantallen in tegenstelling tot de
de beste mogelijkheden. Daarnaast neemt de vraag naar monofuncti-
gemeenten Barendrecht en Rotterdam, daarom dat we deze gebieden niet
onele kantoorlocaties bijvoorbeeld langs snelwegen af.
De omgeving en openbare ruimte rondom het kantorenpand moet van hoogwaardige kwaliteit zijn, er moet voldoende groen aanwezig zijn en genoeg mogelijkheden om een middagwandeling te maken. Ook is
De oorlog in Oekraïne zorgt momenteel voor veel onzekerheid in de economie. In de eerste plaats heeft dit geleid tot enorm gestegen prij-
meer een plek waar men elkaar ontmoet en waar creativiteit de boven-
gebied. Met name uit Dordrecht, Brielle en Heeze zijn er enkele verhuizin-
Vanaf 1 januari 2023 moet een kantoorgebouw minimaal energielabel C hebben. Voldoet het gebouw dan niet aan de eisen, dan mag het
Door de corona pandemie is er een nieuwe vorm van werken ont-
anders naar kantoorpanden gekeken gaat worden. Kantoren worden
8
gere dynamiek bij kantoorhoudende bedrijven komt voort uit de goed
kantoor werken en een aantal dagen per week thuis werken gaat naar
dergenoemde periode hebben er 11 verhuizingen vanuit Rotterdam
7
renmarkt zich weer naar een niveau van voor de corona-crisis. De ho-
staan, namelijk het hybride werken. Een aantal dagen per week op
Het secundaire verzorgingsgebied is de gemeente Rotterdam. In de eer-
De Nederlandse kantorenmarkt is na een moeizaam 2020 weer opgeveerd in 2021. Ondanks de hybride werksituatie, herstelde de kanto-
De (inter)nationale aantrekkingskracht van Rotterdam en omgeving
leefklimaat en de aanwezigheid van de haven trekt (inter)nationale
ruimtelijk verzorgingsgebied is beschouwd in voorliggend onderzoek.
6
veel kennisintensieve bedrijven en clusters, een aangenaam woon- en
percentage zorgt ervoor dat de gemeente Barendrecht als primair
tot het verzorgingsgebied rekenen.
lang. Bedrijven willen graag zichtbaar zijn voor de buitenwereld.
met haar agglomeratiekracht, een hoogopgeleide beroepsbevolking,
gen van bedrijven die naar de gebiedsafbakening zijn verhuisd. recht. Dit is 55% van het totaal aantal verhuisbewegingen. Dit hoge
naast is de zichtbaarheid en uitstraling van het kantoorpand van be-
goed bereikbaar zijn.
gaat het om verhuizingen binnen de gebiedsafbakening en verhuizinVan de 64 verhuizingen zijn er 35 afkomstig uit de gemeente Barend-
leen gewerkt wordt door de hedendaagse kantoorgebruiker. Daar-
ties niet alleen per auto, maar ook met het OV en langzaam verkeer
drijfsverhuizingen plaatsgevonden in de gebiedsafbakening. Hierbij
De ruimtebehoefte van kantoorgebruikers verschuift steeds meer van monofunctionele kantoorlocaties naar vestigingen in aantrekkelijke, gemengde stedelijke milieus. Belangrijk hierbij is dat kantorenloca-
verhuisbewegingen6 van bedrijven naar de buurt van het initiatief (geIn de periode april 2017 – november 2022 hebben er in totaal 64 be-
en eetgelegenheden. Het kantoorpand is niet meer een plek waar al-
anderzijds is de koppeling gemaakt met de lokale kantorenmarkt.
gehouden. Het primaire verzorgingsgebied is bepaald aan de hand van
het aanbod van voorzieningen van belang zoals sportgelegenheden
Hierna zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt
Als ruimtelijk verzorgingsgebied is primair de gemeente Barendrecht aan-
biedsafbakening: BT Handelscentrum & BT Dierenstein).
Trends en ontwikkelingen
vraag naar kantoren.
Om de hoge inflatie tegen te gaan heeft de Europese Centrale Bank in juni 2022 voor het eerst in lange tijd de rente verhoogd. In september en in oktober zijn er ook verhogingen doorgevoerd. Leningen en hypotheken worden hierdoor duurder. Dit zet mogelijk een rem op de vraag op de bedrijfsruimtemarkt.
Vastgoeddata (2022) peildatum: 15-11-2022 Stadszaken (2021), Zo verandert het kantoorvestigingsmilieu rondom OV-knooppunten NOS (2022), Helft kantoorgebouwen voldoet niet aan energiezuinige norm
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
40
1.1.3
Ontwikkeling kantorenaanbod
Ontwikkeling kantooraanbod Barendrecht
Hierna is ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan kan-
toorruimte in het primaire ruimtelijke verzorgingsgebied (gemeente Ba-
rendrecht. In het jaar 2019 is er een lichte stijging waar te nemen.
rendrecht) en in het secundaire verzorgingsgebied. We richten ons in dit
onderzoek op de verwachte ruimtevraag (vanuit de behoefteraming kan-
In 2021 bedroeg de omvang aan beschikbare kantoorruimte ca. 4.600 m². Dit maakt ongeveer 4% van de kantorenvoorraad9. Het grootste
toorruimte provincie Zuid-Holland op basis van recente opnames) en het
gedeelte van het kantorenaanbod concentreert zich rondom de A29.
bestaande (plan)aanbod. Op basis van deze aspecten is de behoefte aan
Daarnaast is nog wat versnipperd aanbod rondom de A15.
het beoogde kantoorinitiatief van De Stationstuinen inzichtelijk gemaakt.
Daarnaast geeft deze paragraaf inzicht in hoeverre er ruimtelijk-functio-
Het initiatief bevindt zich langs het spoor en Bedrijventerrein Dierenstein & Handelscentrum. Op deze terreinen is ook versnipperd aanbod
nele effecten optreden bij het (planologisch) toevoegen van kantoorruimte
aanwezig. Daarnaast betreft het veelal grootschalig aanbod. Het op-
en of deze effecten aanvaardbaar zijn.
name niveau ligt hier relatief laag. Er is de afgelopen periode in vergelijking met andere gebieden in Barendrecht vrijwel niks opgenomen.
Ontwikkeling kantoorvoorraad Barendrecht
Het kantorenaanbod loopt sinds 2017 sterk terug in de gemeente Ba-
Aanbod 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000
De kantoorvoorraad (aantal kantoorpanden) in Barendrecht is sinds 2016 met 5,4% gestegen. In de jaren 2016 tot en met 2017 daalde de
0
kantoorvoorraad lichtelijk. In 2018 steeg de kantoorvoorraad aanzienlijk met de toevoeging van 21 kantoorpanden. Het aantal onttrekkin-
2015
2016
gen is door de jaren heen redelijk stabiel gebleven.
2017
2018
2019
2020
2021
2019
2020
2021
Opname 5.000 4.500 4.000
Tabel 10: Ontwikkeling kantoorvoorraad Barendrecht Periode
9
Totaal
Nieuwbouw
Overige toevoegingen
Sloop
Overige onttrekking
Correctie
Saldo voorraad
Eindstand voorraad
3.500 3.000
2016
332
0
0
0
3
0
-3
328
2.500
2017
328
1
4
2
4
0
-1
326
2.000
2018
326
0
21
0
3
0
18
346
1.500
2019
346
0
7
2
2
0
3
351
2020
351
0
3
1
4
0
-2
349
2021
349
0
0
0
1
0
-1
350
1.000 500 0
2015
2016
2017
2018
CBS (2021), Landelijke monitor leegstand CBS
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
41
Opname en dynamiek
Barendrecht staat op de vierde plek qua marktaandeel in de kantorenmarkt van de regio MRDH (regio Rotterdam). Rotterdam kent het grootste marktaandeel op basis van opname. Capelle aan den IJssel, volgt op een tweede plaats. Schiedam en Barendrecht kennen vergelijkbare opname cijfers.
Rotterdam kende in 2018 een topjaar qua opname, de jaren erna nam de opname af en het aanbod toe. Dit gebeurde met name in het centrum van de stad. Relatief gezien werd er het meeste opgenomen in Rotterdam-Zuid. Dit is tevens het gebied wat qua ligging aansluit op de gemeente Barendrecht.
Sinds 2017 worden er bijna jaarlijks kantoormeters opgenomen in Barendrecht. Ten tijde van financiële onzekerheid (corona-crisis) werden er nog steeds kantoormeters opgenomen. In 2021 werd er aanzienlijk meer opgenomen dan in 2020. In 2021 steeg de opname tot bijna het niveau van 2017 tot ca. 4.500 vierkante meter10.
In de provincie Zuid-Holland is nog steeds relatief veel verouderd en structureel leegstaand aanbod op de markt. Ook in Barendrecht blijkt dat enkele panden al voor langere tijd worden aangeboden. Er is met name veel dynamiek waar te nemen langs de A15 in Barendrecht. Het betreft hier met name kleinschalig aanbod.
Een afnemend (courant) aanbod leidt er ook toe dat er minder keuzevrijheid is voor ondernemers met een ruimtevraag. Dit is een mogelijke remmende factor op de opname. Daarnaast heeft de coronacrisis geleid tot voorzichtigheid in het huisvestingsbeleid voor bedrijven met kantoorhoudende activiteiten. De pandemie heeft niet geleid tot minder vraag naar kantoren, maar juist naar meer vraag naar ander gebruik van kantoren. Nadruk komt te liggen op moderne duurzame gebouwen op toplocaties in binnensteden met een goede bereikbaarheid
1.1.4
Kwantitatieve behoefte
Voor de kwantitatieve behoefte gaan wij uit van de meest recente behoefteraming. Deze is uitgevoerd in 2018 door Stec 12 en de behoefteraming van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag13. Uit deze berekeningen blijkt dat er in de Regio Rotterdam een vraag naar kantoorruimte ligt van maximaal 1.450.000 m² en minimaal 647.000 m². Barendrecht kent een marktaandeel van 2%. Hiermee zal de ruimtevraag naar kantoren komen te liggen tussen de 34.000 m² (scenario hoog) en de 15.000 m² (scenario laag) tot en met 2030. Dit komt neer op een gemiddelde opname van 1.150 – 2.600 m² bvo per jaar. Voor de periode 2022 – 2030 komt dit neer op een additionele ruimtevraag naar kantoren in Barendrecht van 10.350 tot 23.400 m² bvo. Werkgelegenheidsprognoses De ramingen zijn in 2018 opgesteld. Hierdoor zijn de prognoses waarmee gerekend is tamelijk conservatief. De berekeningen gingen uit van het WLO laag scenario. Dit houdt in dat er naar verwachting het aantal arbeidsplaatsen per jaar groeide met 0,3% in de provincie Zuid-Holland. In tabel 11 staat de daadwerkelijke historische groei beschreven. De gemiddelde groei van de afgelopen 5 jaar ligt daarmee op 1,7%. Dit is aanzienlijk hoger dan de 0,3% uit het scenario. Hiermee zal naar de verwachting de ruimtevraag in 2030 ook hoger liggen. In Barendrecht ligt de gemiddelde banengroei de afgelopen 5 jaar op
cent beginnen de gestegen energie- en materiaalkosten, het lage consumentenvertrouwen en de oplopende rente ondernemers steeds meer parten te spelen. Voor de komende jaren wordt een gematigde werkgelegenheidsgroei voorzien. Met name de krapte op de arbeidsmarkt zal waarschijnlijk blijvend zijn als gevolg van de vergrijzing van de beroepsbevolking. Vraagraming Het aantal banen (specifiek gezegd het aantal kantoorbanen) is leidend voor de benodigde aantal kantoormeters. Voor de gemeente Barendrecht zijn drie scenario’s bepaald voor de groei van het aantal banen. Deze zijn gebaseerd op de historische groei van het aantal banen in Barendrecht en de WLO scenario’s hoog en laag. Als tweede van belang is het aantal banen dat gebruik maakt van kantoren. De kantoor gebonden werkgelegenheid ligt in de Regio Rotterdam op 33%. In de regio Rotterdam kent Rotterdam de meeste banen en daarmee leidend voor de kantoor gebonden werkgelegenheid. De sectoren die relatief veel kantoor gebonden zijn in Rotterdam zijn procentueel veel sterker vertegenwoordigd dan in Barendrecht. Het gaat om de sectoren; Specialistische zakelijk ene adviesdiensten. Openbaar bestuur en overheidsdiensten, Financiële dienstverlening, informatie en communicatie en overige dienstverlening.
Daarnaast is een gedeelte van het aantal arbeidsplaatsen in de sector verhuur en overige zakelijke dienstverlening ook kantoor gebonden werkgelegenheid.
1,5%. Hiermee overstijgt de gemeente ook de scenario’s zoals opgenomen in de WLO. De verwachting is wel dat Barendrecht deze groei niet
Tabel 11: Ontwikkeling arbeidsplaatsen Zuid-Holland
kan voortzetten. Dit komt mede door het tekort aan arbeidskrachten, waardoor de economie wel wil groeien, maar dit simpelweg niet kan. Meer re-
en hoogwaardige voorzieningen en faciliteiten11.
10
NVM (2022), Stand van zaken kantorenmarkt Cushman & Wakefield (3-1-2022), Grote krapte op kantorenmarkt dreigt 12 Stec (2018), behoefteraming kantoorruimte provincie Zuid-Holland 13 MRDH (2018), Strategie Werklocaties 2019-2030 11
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
Jaar
Arbeidsplaatsen
Procentueel verschil jaar ervoor
2017
1.703.000
-
2018
1.729.830
1,6%
2019
1.771.440
2,4%
2020
1.798.240
1,5%
2021
1.820.150
1,2%
42
In Barendrecht ligt de verdeling van het aantal banen anders dan in Regio
raming van de STEC groep uit 2018 die voor de periode 2022-2030 voor
Rotterdam en daarmee Rotterdam. In Rotterdam is procentueel de kan-
Barendrecht uitgaat van een uitbreidingsvraag die ligt tussen 10.150 m²
toorgebonden werkgelegenheid sterker vertegenwoordigd dan in Barend-
bvo en 23.400 m² bvo.
Deze trend zet door, waardoor het verschil in kwaliteit en toekomstpotentie tussen kantoorsteden en locaties groter wordt.
recht. Hiermee is de kantoorgebonden werkgelegenheid van 33% niet re-
Het initiatief bevindt zich op een OV-knooppunt met goede autobereikbaarheid. Het plangebied grenst aan het Station van Barendrecht.
presentatief voor Barendrecht. Op basis van LISA-gegevens komt er een
Op basis van de Funda analyse blijkt ca. 7.000 m² incourant aanbod te lig-
Hiermee is de bereikbaarheid met steden zoals Rotterdam en Dor-
kantoorgebonden werkgelegenheid percentage uit van 23% voor Barend-
gen in Barendrecht. Het betreft panden die verpauperd zijn, relatief lang
drecht erg goed. Beide steden kunnen in minder dan een kwartier wor-
recht. Dit komt mede doordat de sectoren groothandel, verhuur en overige
leegstaan of energielabel D of lager hebben. Hierbij is 14.000 m² courant
den bereikt. Dit geldt uiteraard ook voor mensen die vanuit Rotterdam
zakelijke dienstverlening en detailhandel over het algemeen weinig tot
aanbod. Hiermee wordt in het lage scenario de vraag naar kantoorruimte
of Dordrecht naar Barendrecht komen. Hiermee zal naar verwachting
geen kantoor nodig hebben. De sectoren die gekoppeld zijn aan kantoor
voldaan. Echter blijkt het lage scenario historisch gezien niet realistisch.
het aantal werknemers vanuit deze steden toenemen. Ook ligt het ge-
gebonden werkgelegenheid met name de sectoren informatie en commu-
De werkgelegenheid blijkt keer op keer harder te groeien dan geraamd.
nicatie, Specialistische zakelijke dienstverlening en verhuur en overige za-
Het hoge scenario is meer realistisch. Hierbij ligt er dus een toekomstige vraag van ca. 6.500 m² kantoorruimte in 2030. Het initiatief voorziet in
kelijke diensteverlening zijn sterk gegroeid de afgelopen 5 jaar.14
bied langs de A15, hiermee is ook de autobereikbaarheid geborgen.
knooppunt locaties gesaneerd. Ook is te zien dat de vraag tot 2030
deze ruimte. Als volgende stap moet bepaald worden hoeveel vierkante meter er benodigd is per kantoor gebruiker. Dit wordt de kantoor quotiënt genoemd. De
1.1.5
kantoorquotiënt is al jaren constant en ligt in Zuid-Holland op 23 m² per
werknemer. Dit getal zal ook gebruikt worden in deze onderbouwing.
toeneemt. Met name langs snelweglocaties kan de vraag in 2030 niet voldoen aan het aanbod. Langs OV knoop locaties is de vraag en de
Kwalitatieve behoefte
minimaal vraag in 2030 redelijk gelijk. Echter gaan deze prognoses uit
Het economisch herstel vertaalt zich in een sterk aantrekkende markt-
van een lagere werkgelegenheidsontwikkeling. In dit geval voldoet het
vraag naar kantoorruimte op knooppuntlocaties in een (hoog)stedelijke
aanbod niet aan de vraag in 2030 op OV knoop locaties.15
omgeving met veel voorzieningen. Ook binnen de MRDH is de conVraag-aanbodconfrontatie
De afgelopen jaren is er veel aanbod langs snelweglocaties en OV
centratie op de kantorenmarkt de afgelopen jaren verder toegenomen.
De vraag op de kantorenmarkt richt zich steeds meer op de kwalitatief betere kantoren. Doordat er vaak geen passend courant aanbod meer
Voor beide regio’s is de toekomstige vraag tegen de huidige voorraad en harde plancapaciteit gezet. Hiermee wordt in theorie de vraag naar kan-
Tabel 12 Overzicht modelramingen uitbreidingsvraag kantoren in Barendrecht
toorruimte berekend. Doordat de raming uit 2018 is, zijn er enkele cijfers
Aantal Banen
aangepast naar recentere cijfers.
2021
De resultaten van de behoefteraming kunnen worden gevonden in tabel 12. Duidelijk is dat er voldoende ruimte zit voor de ontwikkeling van kantoren in Barendrecht. Het aantal banen is sterk gegroeid de afgelopen jaren, daarvoor zijn de sectoren die kantoorgebonden zijn mede verantwoordelijk. Op basis van de werkgelegenheidsraming is er een uitbreidingsvraag naar vierkante meters kantoren van ca. 7.000 m² in het lage scenario tot 20.800 m² in het hoge scenario tot 2030. Dit is behoorlijk in lijn met de
14 15
LISA (2021), Zuid-Holland In Zicht, Arbeidsplaatsen, naar sector Barendrecht MRDH (2018) Strategie Werklocaties
Aantal Banen
2030
27.430
Aantal kantoorbanen (23%)
Behoefte kantoor m² (23 m²)
2021
2021
2030
6.310
Uitbreidingsvraag kantoren 2021-2030 (m²) 2030
145.110 m²
Historische groei (1,5%)
31.360
7.210
165.910 m²
20.800 m²
WLO Hoog (0.8%)
29.670
6.830
156.980 m²
11.870 m²
WLO Laag (0,4%)
28.750
6.610
152.060 m²
6.950 m²
WLO Hoog (STEC 2018)
23.400 m²
WLO Laag (STEC 2018)
10.150 m²
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
43
beschikbaar is, is sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Hierdoor zal naar verwachting de kwalitatieve schaarste toenemen. De beoogde kantoren in De Stationstuinen zijn voor veel ruimtevragers een passend aanbod en dragen bij aan het oplossen van de mismatch tussen vraag en aanbod.
Het initiatief bevindt zich nabij de Dutch Fresh Port. In dit gebied concentreren zich bedrijven die werkzaam zijn in de AgroVersFood logistiek. Vestiging van nevenfuncties vanuit de AGF sector genieten de voorkeur vanwege de relatie met Dutch Fresh Port. Hierdoor wordt er een cluster gevormd. Een cluster staat internationaal sterker, daarnaast kunnen er gezamenlijk makkelijker investeringen worden gedaan en worden samengewerkt.