B08 lq Ladder niet-woonfuncties

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase Gemeente Barendrecht Concept

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

1

colofon

projectnaam Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase datum 10 februari 2023 projectnummer P04926 opdrachtgever Gemeente Barendrecht BRO projectleider DBo projectteam KtB, TOl bron kaft BRO

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

2

Inhoudsopgave 1

Inleiding

4

2

Planinitiatief

7

3

Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking 10

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

2.1 2.2 2.3

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Aanleiding Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking Planinitiatief Opzet onderzoek Dienstenrichtlijn

Planconcept Programma Bevolkings- en huishoudensprognose

Passend binnen beleidskaders Nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied Ruimtelijk verzorgingsgebied Kwantitatieve behoefte aangetoond Kwalitatieve behoefte aangetoond Geen onaanvaardbare leegstandseffecten

5 5 5 5 6

8 8 9

11

11 12 12 13 14

Bijlage 1 - Beleidskaders Bijlage 2 - Detailhandel Bijlage 3 - Horeca Bijlage 4 - Kantoren en dienstverlening Bijlage 5 - Overige niet-woonfuncties

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

3

1

Inleiding

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

4

1.1

Aanleiding

1.3

Planinitiatief

1.4

Opzet onderzoek

In de gemeente Barendrecht is het voornemen een nieuw gemengd ge-

Het programma voor De Stationstuinen 1ste fase ziet er als volgt uit, in

Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de realisatie van

bied met ruimte voor woningen, maatschappelijke voorzieningen, onder-

hoofdstuk 2 lichten we dit toe:

De Stationstuinen 1ste fase te Barendrecht te verantwoorden is vanuit de

wijs, werklocaties, research en development en experience te ontwikkelen

a. maximaal 815 woningen

methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag

onder de naam De Stationstuinen. Dit gebied wordt in fases ontwikkeld.

b. detailhandel, niet zijnde supermarkt tot een maximum oppervlakte van

van dit onderzoek luidt:

800 m² BVO; Voor de 1ste fase moet op basis van de Ladder voor duurzame verstedelij-

c.

king worden onderzocht of het plan voorziet in een behoefte en of er sprake is van duurzaam ruimtegebruik.

supermarkt(en) al dan niet in combinatie met bezorgservices met een

Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is

maximale BVO van 1.250 m²;

er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied?

d. horeca in de categorieën 1 en 2 tot een maximum oppervlakte van 1.000 m² BVO;

1.2

Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Het plan De Stationstuinen 1ste fase betreft een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en moet daarom worden getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘Ladder’ zie ook blauw kader).

e. kantoren en dienstverlening tot een maximum oppervlakte van 4.800

“De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantita-

m² BVO;

tieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling wordt onderzocht bin-

overige niet-woonfuncties, welke niet genoemd zijn in sub b, c en d tot

nen het verzorgingsgebied. Ook wordt gekeken naar de locatieafweging

maximaal 2.000 m² BVO;

binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden door

g. ter plaatse van mobilityhub 1:

middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ont-

f.

1. maximaal 5.000 m² BVO niet-woonfuncties, waarvan maximaal 300 m² detailhandel (niet zijnde een supermarkt)

Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt:

Het antwoord op de hoofdvraag uit dit onderzoek wordt verkregen door

wikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen.

2. parkeervoorzieningen; 3. nutsvoorzieningen;

In hoofdstuk 2 lichten we het initiatief toe. In hoofdstuk 3 wordt bij wijze

h. ter plaatse van mobilityhub 2:

van conclusie de onderzoeksvraag beantwoord en wordt de Ladder voor

1. maximaal 400 m² BVO detailhandel;

Duurzame Verstedelijking doorlopen. De elementen waaruit de conclusie

2. een supermarkt als bedoeld onder c;

is opgebouwd en de onderbouwingen komen aan de orde in de bijlagen.

3. parkeervoorzieningen; 4. nutsvoorzieningen.

Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

5

1.5

Dienstenrichtlijn

reiken, ze niet verder dan gaan nodig en het doel niet met minder beperkende maatregelen bereikt kan worden. Van belang hierbij is dat in alge-

Uit recente jurisprudentie1 volgt dat detailhandelsactiviteiten gezien moe-

mene zin gesteld kan worden dat de regels in een bestemmingsplan een

ten worden als ‘dienst’ in het kader van de Europese Dienstenrichtlijn. Dat

geschikt en niet te vergaand middel zijn het doel te bereiken. Van belang

betekent dat eventuele beperkingen die gesteld worden aan de

hierbij is met name de wijze waarop de regeling geformuleerd is (te ver-

(nieuw)vestiging van detailhandel, zeer goed gemotiveerd moeten worden.

gaand beperkend of niet?) en de onderbouwing die hieraan ten grondslag

Ook eventuele vestigingsbeperkingen die zijn opgenomen in bestem-

ligt. Hierbij moet het doel van de regeling duidelijk en goed gemotiveerd

mingsplannen, zoals regels omtrent branche-ring, minimale/maximale op-

zijn vanuit ruimtelijke motieven. Hoewel dit al gebruikelijk is in de Neder-

pervlakte of maximaal aantal vestigingen, getoetst moeten worden aan de

landse ruimtelijke ordeningspraktijk, is hier door de Dienstenrichtlijn nog

voorwaarden uit artikel 15, lid 3, van de Dienstenrichtlijn. Daarin is be-

een extra dimensie aan toegevoegd. Het onderliggende doel (bijvoorbeeld

paald dat vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen niet-discrimine-

leefbaarheid van het centrum) moet feitelijk onderbouwd zijn en men kan

rend, noodzakelijk en evenredig moeten zijn. In bijlage 1 zijn deze voor-

niet volstaan met algemene ervaringsgegevens. De motiveringseis is dus

waarden nader toegelicht. Onderstaand wordt op hoofdlijnen aangegeven

aanzienlijk zwaarder geworden.

dat vestigingsbeperkingen voldoen aan de voorwaarden uit de Dienstenrichtlijn. De vestigingsbeperkingen in een bestemmingsplan gelden voor eenieder, ongeacht nationaliteit of vestigingsland, waarmee deze niet-discriminerend zijn. Ook kunnen vestigingsbeperkingen aan de eis van noodzakelijkheid voldoen als deze zijn gericht op het behoud van de leefbaarheid van het (stads)centrum of in de wijken en het voorkomen van leegstand in het kader van ruimtelijk beleid, want dit is een dwingende reden van algemeen belang. Van beide voornoemde voorwaarden, heeft de Raad van State al aangegeven dat hieraan bij bestemmingsplannen naar verwachting meestal wel aan voldaan wordt of kan worden. Bij beantwoording van de vraag of vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen evenredig zijn, moet gemotiveerd worden dat de beperkingen evenredig zijn in relatie tot het doel ervan. Dus dat ze geschikt zijn om het nagestreefde doel (behoud leefbaarheid c.q. voorkomen leegstand) te be-

1

ABRS 20 juni 2018, 201309296/5/R3 (Appingedam).

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

6

2

Planinitiatief

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

7

2.1

Planconcept

Daarom geldt de randvoorwaarde dat in het totale exploitatiegebied tenminste 67.500 m² BVO gereserveerd moet zijn voor voorzieningen en wer-

De Stationstuinen wordt een nieuw gemengd gebied binnen Barendrecht

ken. De resterende ruimte kan worden benut voor woningen (ca. 3.200),

met ruimte voor een grote variatie aan woningen, maatschappelijke voor-

uitbreiding van werken en/of voorzieningen en de parkeeroplossing voor

zieningen, onderwijs, mogelijkheden voor agrofood gerelateerde bedrijfs-

het totale programma (wonen, werken en voorzieningen).

functies, start-ups en ruimte voor research, development en experience. De Stationstuinen versterkt het dorp Barendrecht, Dutch Fresh Port en de relatie met haar omgeving. De ligging van De Stationstuinen is binnenstedelijk, dichtbij het treinstation en op steenworp afstand van de stad Rotterdam. Dit maakt het tot een ideale ontwikkellocatie. De nabijheid van Barendrecht Centrum en haar voorzieningen heeft een positief effect op de

2.2

De volgende belangrijke randvoorwaarden gelden voor alle voorzieningen, zoals opgenomen in het Ontwikkelkader2: 

functies worden gerealiseerd zonder voorzieningen die nodig zijn om

moment gedeeltelijk een bedrijventerrein. Dat betekent dat er –gefaseerd-

het gebied goed te laten functioneren. Vanaf dag één moet duidelijk

bedrijven plaats gaan maken voor andere functies.

ruimten en natuur inclusieve gebouwen, gebruik van duurzame materi

alen en energieneutraliteit. Gezond bereikbaar: aandacht voor o.a. voorrang voor voetgangers en fietsers, optimaal gebruik van het openbaar vervoer, bescheiden



en ervaarbaar zijn dat dit een multifunctioneel gebied is. 

bruto vloeroppervlak voor wonen, werken, voorzieningen en gebouwd parkeren (ook privé). De gemeente vindt het erg belangrijk dat De Stationstuinen een multifunctionele wijk wordt met een goede woon-werkbalans.

2

Onderwijs, detailhandel en horeca (in)direct gelieerd aan het AGF cluster en/of gezondheid, ondersteunen de relatie met Dutch Fresh Port en hebben daarmee de voorkeur.



De verdeling van de minimaal benodigde m² BVO voorzieningen voor het functioneren van de wijk wordt toegewezen aan Deelgebieden. Zo wordt gestimuleerd dat voorzieningen op plaatsen komen die geschikt en wenselijk zijn voor een hogere dan wel lagere dynamiek.

atie in doelgroepen en woontypologieën, de verdeling van sociale en

Het totale exploitatiegebied De Stationstuinen bestaat uit ca. 517.000 m²

Voorzieningen hebben een minimale aantrekkende werking voor autoverkeer. Dit om het autoluwe karakter van de wijk te waarborgen.



autogebruik en –bezit en inzetten op deelmobiliteit. Plek voor iedereen: aandacht voor o.a. een mix van functies en varibetaalbare woningen en een sterke sociale cohesie.

Het aanbod voorzieningen groeit mee met de ontwikkeling van de wijk. Voorkomen moet worden dat in het begin enkel woningen en werk-

aantrekkingskracht van het gebied als woongebied. Het gebied is op dit

De kernwaarden van De Stationstuinen zijn:  Groen en bewust: aandacht voor o.a. groene, biodiverse openbare

Programma

2.2.1

Detailhandel

Het beoogde programma voor De Stationstuinen 1ste fase gaat uit van een supermarkt van 1.250 m² BVO en maximaal 1.500 m² BVO detailhandel (niet zijnde supermarkt). Het Ontwikkelkader noemt: 

Qua inwonersaantallen is ruimte voor een supermarkt van regulier formaat.

Ontwikkelkader De Stationstuinen (14 februari 2022), Ontwikkelkader voor grondeigenaren, ontwikkelaars en gemeente.

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

Figuur 1: Ligging plangebied

8



Supermarktenconcepten in De Stationstuinen moeten aansluiten bij het mobiliteitsconcept van de wijk. Dat betekent zo min mogelijk autobewegingen en parkeerplaatsen. Tot supermarkt-concepten behoren ook ketens die zich richten op thuisbezorging en pick-up varianten.



Supermarkten kunnen goed worden aangevuld met overige dagelijkse

2.2.3

Het beoogde programma voor de Stationstuinen 1ste fase gaat uit van kantoren en dienstverlening tot een maximum oppervlakte van 4.800 m² BVO. Het Ontwikkelkader noemt: 

maker. Let hierbij wel op mogelijk overschot in relatie tot het overige Het bestaande aanbod in het niet-dagelijkse segment is bovengemiddeld. Het is daarom niet wenselijk om het reguliere niet-dagelijkse aanbod uit te breiden in De Stationstuinen. 

 

Om wel te voorzien in niet-dagelijks aanbod, zonder een gemeentebreed overschot te creëren, leent dit segment zich bij uitstek voor verbinding met het AGF cluster.



De detailhandel wordt niet geclusterd in de vorm van een winkelcen-



trum, maar ligt wel gezamenlijk in bepaalde zones, zoals de reuringzone langs de Spoorlaan. Zo ontstaat niet één enkele hotspot in het gebied, maar worden routes begeleid met functies. 

Zoek ook de relatie met Dutch Fresh Port, qua product en doelgroep.

2.2.2

Horeca

Het beoogde programma voor de Stationstuinen 1ste fase gaat uit van horeca in de categorieën 1 en 2 tot een maximum oppervlakte van 1.000 m² BVO. Het Ontwikkelkader noemt: 

Bij een levendige stadswijk past een divers horeca aanbod. Van snelle

gen. Voor deze voorzieningen nemen we enkel een kwalitatieve onderbouwing op (geen volledige Ladderonderbouwing) en gaan we met name in op het feit waarom het programma een meerwaarde is voor het gebied.

2.3

Bevolkings- en huishoudensprognose

maal 30.000 m² BVO hiervan dient te worden benut voor de werken-

Voor de bevolkings- en huishoudensprognose is het Primos model (2022)

functie.

als uitgangspunt genomen. Tot 2030 stijgt de bevolking in de gemeente

Nevenfuncties vanuit de AGF sector genieten de voorkeur vanwege

Barendrecht met 1,3% naar circa 48.900 inwoners. Tegelijkertijd stijgt het

de relatie met Dutch Fresh Port.

aantal huishoudens met 5,6% tot 2030.

Andere functies waar aan gedacht kan worden zijn kleine bureaus, ontwerppraktijken, startups, etc. Bij de invulling van de werkenfunctie

De Primos-prognose is hoofdzakelijk gebaseerd op trendmatige ontwikke-

is de waarborging van het autoluwe karakter van de wijk een rand-

lingen in het verleden, het is niet gebaseerd op daadwerkelijke woning-

voorwaarde.

bouwplannen in een gemeente. Het gebied De Stationstuinen biedt ruimte

In alle gevallen geldt dat de werkenfunctie geen hinder mag opleveren

aan maximaal 3.500 woningen. Deze woningen zijn nog niet meegerekend

of belemmerend mag zijn voor de realisatie van woningen of reeds

in de prognose van Primos. Er worden met name appartementen gereali-

aanwezige woningen.

seerd, wat betekent dat de gemiddelde huishoudensgrootte naar verwachting lager ligt dan het landelijk gemiddelde (2,1). Bij een gemiddelde huis-

2.2.4

Overige niet-woonfuncties

houdensgrootte van 1,6 personen is de verwachting dat in De Stationstui-

Tot slot maakt het programma voor de Stationstuinen 1ste fase overige

nen ca. 5.600 personen komen te wonen. Door de ontwikkeling (maximaal

niet-woonfuncties mogelijk:

3.500 woningen) stijgt het inwoneraantal in Barendrecht met 12% tot circa

 

overige niet-woonfuncties, welke niet genoemd zijn in paragraaf 2.2.1

55.840 inwoners. Tegelijkertijd stijgt het aantal huishoudens met 24,3% tot

en 2.2.2 tot maximaal 2.000 m² BVO;

24.180 in 2030.

ter plaatse van mobilityhub 1: maximaal 5.000 m² BVO niet-woonfuncties.

Bij maximaal 815 woningen (beoogd aantal voor dit bestemmingsplan) gaat het om een toename van ca. 1.300 personen tot 51.540 inwoners in

afhaallocaties voor een daghap tot gelegenheden waarbij ontmoeting

2030.

centraal staat. 

Planologisch is er al het een en ander toegestaan aan overige voorzienin-

len deze functies tenminste 67.500 m² BVO van het programma. Mini-

combinatie met enkele dienstverleners, zoals een kapper of fietsen-



De functie werken heeft een belangrijke plek in het programma en dient in samenhang met voorzieningen te worden gezien. Samen vul-

detailhandel, zoals een bakker, slager en groenteboer. Eventueel in

aanbod in Barendrecht.

Kantoren en dienstverlening

Zoek ook de verbinding met Dutch Fresh Port, qua product en doelgroep.

Tabel 1: Prognose gemeente Barendrecht (Primos 2022)

2022

2030 (basis)

2030 + 815 woningen

2030 + 3.500 woningen

Inwoners

48.760

50.240

51.540

55.840

Huishoudens

19.450

20.680

21.495

24.180

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

9

3

Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

10

De Gebiedsvisie Stationstuinen noemt dat het gebied wordt herontwik-

Conclusie

we hoe het initiatief aansluit bij de belangrijkste beleidskaders. Vervolgens

keld met naast een grote hoeveelheid wonen ook maatschappelijke

Binnen het huidige bestemmingsplan geldt voor de percelen de bestem-

lichten we de toetsingselementen toe op basis van de handreiking bij de

voorzieningen, onderwijs, mogelijkheden voor startups en ruimte voor

ming ‘Gemengd’, ‘Bedrijventerrein’, ‘Verkeer’, ‘Groen’ en ‘Water’. De voor

Ladder en de jurisprudentie. Daarna is de conclusie gegeven voor het be-

research & development. De aanwezigheid van bedrijvigheid biedt

'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

oogde plan. De volledige onderbouwing van de behoefte is opgenomen in

mogelijkheden en draagvlak voor detailhandel en horeca. Horeca



dienstverlening;

de bijlagen van dit rapport.

heeft binnen de gemeente een maatschappelijke functie, zij dienen als



maatschappelijke voorzieningen;

ontmoetingsplaats voor inwoners van alle leeftijden binnen gemeente.



zelfstandige kantoren met een bruto vloeroppervlak van maximaal

Hierna is de toets aan de Ladder succesvol doorlopen. Eerst benoemen

3.1



Doel is dat er sprake is van een gemengd gebied waarbij wonen een

Passend binnen beleidskaders

belangrijke functie is. Het diverse programma van de Stationstuinen schappelijke voorzieningen geeft invulling aan deze visie.

de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente. De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief bebouwd gebied. Daarom wordt ingezet op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen bestaande verstedelijkte gebieden.

3.2

Nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied

station en op steenworp afstand van de stad Rotterdam. Het gebied is

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard

op dit moment gedeeltelijk een bedrijventerrein. Dat betekent dat er -

en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voorziet het

gefaseerd- bedrijven plaats gaan maken voor andere functies.

plan in de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens 'in begin-

De gemeente Barendrecht maakt de keuze om het bestaand stedelijk

sel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m².

gebied te benutten voor nieuwe rode functies en het stedelijk gebied



horeca-activiteiten van categorie 1a of ten hoogste 1b zoals opgenomen in de bijlage Staat van Horeca-activiteiten;



bedrijfsactiviteiten van categorie 2 zoals opgenomen in de bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten.

De ligging van De Stationstuinen is binnenstedelijk, dichtbij het trein-





met wonen, detailhandel, horeca, kantoren, dienstverlening en maat-

Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan 

1.000 m²;

nabij het centrum en het station (De Stationstuinen) te intensiveren.

De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ont-

Zo worden woningen en voorzieningen met elkaar geïntegreerd en het

wikkeling 'nieuw' is. Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling

gebied bereikbaarder en levensloopbestendig.

als de functie niet is toegestaan in het huidige bestemmingsplan, er een

De aard en omvang van nieuwe voorzieningen moet aansluiten bij de

functiewijziging nodig is en als de planologische uitbreiding per saldo >

aard en omvang van de locatie. Nieuwe detailhandel is volgens de

500 m² betreft.

provinciale beleidslijn toegestaan binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk, zoals De Stationstuinen.

Bij de afweging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied gaat het er om

Het bestemmingsplan/omgevingsplan kan toevoeging van detailhan-

of de planlocatie al een stedelijke bestemming heeft. Als bestaand stede-

del alleen mogelijk maken als is aangetoond dat het woon- en leefkli-

lijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van

maat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leeg-

bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detail-

stand ontstaat. Deze Ladder voor duurzame verstedelijking geeft hier

handel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal cul-

invulling aan, ook voor de andere beoogde functies.

turele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

Het initiatief geldt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling omdat de beoogde functie niet is toegestaan in het huidige bestemmingsplan, er een functiewijziging nodig is en er meer dan 500 m² wordt toegevoegd. Een deel van de beoogde functies is al planologisch toegestaan binnen het vigerend bestemmingsplan, maar volledigheidshalve doorlopen we toch voor alle functies de volledige Ladder. Zo zorgen we ervoor dat de Ladder zo compleet mogelijk is. Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemmingen: ‘Gemengd’ en ‘Bedrijventerrein’. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft. In de directe omgeving zijn stedelijke functies gelegen. Op de aangrenzende percelen zijn de bestemmingen ‘Maatschappelijk’ en ‘Wonen’ vigerend. Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op dit punt niet nodig.

11

3.3

Ruimtelijk verzorgingsgebied

cundaire verzorgingsgebied is de gemeente Rotterdam. In de eerder-



De beoogde toevoeging van circa 2.750 m² BVO dagelijks aanbod

genoemde periode hebben er 11 verhuizingen vanuit Rotterdam

zorgt naar verwachting voor een toekomstige vloerproductiviteit van €

plaatsgevonden naar het gebied.

10.200 per m² wvo. Afhankelijk van de daadwerkelijk gerealiseerde

Het verzorgingsgebied voor dienstverlening wordt globaal afgebakend

binding is dit een afwijking van circa -3% ten opzichte van de huidige

de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt bevatten. De behoefte moet

door de reistijd die gebruikers bereid zijn af te leggen. Uitgangspunt

situatie. De omzet per m² blijft ruim boven het landelijk gemiddelde.

worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikke-

voor De Stationstuinen voor de te realiseren dienstverlening is dat

Het omzeteffect is dus zeer beperkt en dus aanvaardbaar.

ling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaal-

deze gericht is op de bewoners en gebruikers van bedrijven op het ter-

niveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

rein (en de directe omgeving).

Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan

Uit de handreiking bij de Ladder blijkt dat voor detailhandel de aard en omvang van het initiatief bepalend is voor het verzorgingsgebied. Het gebied waar de meeste bestedingen vandaan komen en dus in potentie ook de grootste omzeteffecten, wordt doorgaans als verzorgingsgebied gehanteerd. Dit onderzoek gaat uit van de gemeente Barendrecht als verzorgingsgebied voor detailhandel. Het verzorgingsgebied voor detailhandel is bepaald op basis van het KSO 2021. Hieruit blijkt dat 92% (exclusief online) van de inwoners zijn dagelijkse bood-



schappen in Barendrecht doet. Als ruimtelijk verzorgingsgebied voor horeca is primair gemeente Ba-

3.4

Kwantitatieve behoefte aangetoond

De behoefte bij een plan wordt bepaald door de confrontatie van de langetermijnprognose van de vraag, met het aanbod in de bestaande plancapa-

Conclusie detailhandel: De beoogde ontwikkeling in De Stationstuinen 1ste fase voorziet in een kwantitatieve behoefte. 

Het detailhandelsaanbod functioneert op dit moment zeer goed in de gemeente Barendrecht. Dat geldt zowel voor de dagelijkse als niet-dagelijkse sector. Richting 2030 neemt de bevolking in de gemeente Ba-

krachtbinding heeft van 55% en een toevloeiing van 34%. Van deze

ging van ca. 815 woningen stijgt het inwonertal verder waardoor er

toevloeiing is circa 25% afkomstig uit bovenstaande gemeenten. Voor kantoren is als ruimtelijk verzorgingsgebied primair de ge-

komst in kwantitatieve zin ruimte is voor uitbreiding van het aanbod.

Dierenstein). In de periode april 2017 – november 2022 hebben er in totaal 64 bedrijfsverhuizingen plaatsgevonden in de gebiedsafbakening. 55% hiervan is afkomstig uit de gemeente Barendrecht. Het se-



waardoor er nog meer marktruimte kan ontstaan. Conclusie kantoren en dienstverlening: Het initiatief om maximaal 4.800 m² kantoren/dienstverlening te realiseren binnen De Stationstuinen 1ste fase voorziet in een kwantitatieve behoefte: 

raming is er een uitbreidingsvraag naar vierkante meters kantoren van ca. 7.000 m² in het lage scenario tot 20.800 m² in het hoge scenario tot 2030. Dit is behoorlijk in lijn met de raming van de STEC groep uit 2018 die voor de periode 2022-2030 voor Barendrecht uitgaat van een uitbreidingsvraag die ligt tussen 10.150 m² bvo en 23.400 m² bvo. Dit betekent dat er voldoende ruimte is voor het realiseren van maximaal

markt duidelijk in een kwantitatieve behoefte. Bij het realiseren van een moderne supermarkt past ook het toevoegen van overig dagelijks (en eventueel niet-dagelijks) aanbod. Er is in kwantitatieve zin voldoende behoefte voor uitbreiding van het aanbod, ook als we het huidige aanbod vergelijken met de benchmark. De toename van het aantal inwoners rechtvaardigt het toevoegen van detailhandelsaanbod.

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

De werkgelegenheid in Barendrecht is de afgelopen jaren sterk gestegen met gemiddeld 1,5% per jaar. Op basis van de werkgelegenheids-

Op basis van het voorgaande voorziet het realiseren van een super

Door toevoeging van de horecazaken in combinatie met de andere voorzieningen is de kans op een hogere binding en meer toevloeiing,

6.500 m² wvo marktruimte ontstaat. Dit betekent dat er ook in de toe-

meente Barendrecht aangehouden. Het primaire verzorgingsgebied is buurt van het initiatief (gebiedsafbakening: BT Handelscentrum & BT

marktruimte tot 2030 om 1.000 m² BVO horeca toe te voegen.

tributieve uitbreidingsruimte van circa 5.900 m² wvo. Door de toevoe-

KSO 2021 blijkt dat de gemeente Barendrecht voor horeca een koop-

Het horeca-aanbod in Barendrecht functioneert op dit moment goed. Zowel in het primaire als secundaire verzorgingsgebied is voldoende

rendrecht nog toe en daardoor ook de besteding. Er ontstaat een dis-

Ridderkerk, Zwijndrecht en Hoeksche Waard aangehouden. Uit het

bepaald aan de hand van verhuisbewegingen van bedrijven naar de



citeit om in die vraag te voorzien.

rendrecht en secundair de gemeenten Rotterdam, Albrandswaard,



Conclusie horeca: De ontwikkeling in De Stationstuinen 1ste fase voorziet in een kwantitatieve behoefte:

Conclusie 



4.800 m² kantoorruimte in De Stationstuinen Barendrecht. 

Het aanbod onderschrijft de behoefte. De afgelopen jaren is er steeds minder aanbod in Barendrecht. Het aanwezige aanbod is daarnaast ook incourant. De panden zijn oud en kennen een energielabel lager dan C. Het aantal panden dat langer dan één jaar leeg stand is 86%. Dit is vele malen hoger dan andere gemeenten en het landelijke gemiddelde. Dit maakt vernieuwing noodzakelijk.

12



Vanuit de benchmark is er behoefte aan publieke dienstverlening bij

station, het beperken van autobewegingen en het aantrekkelijker ma-

toename van het aantal woningen (en daarmee inwoners) in Barend-

ken van het openbaar vervoer.

recht. Dit vertaalt zich in toevoegen van 6 dienstverleners, waarvan 4

3.5

Conclusie horeca: De ontwikkeling in De Stationstuinen 1ste fase voor-

betere kantoren. Doordat er vaak geen passend courant aanbod meer

aan een schoonheidssalon, kledingreparatie, uitvaartondernemer, ma-

ziet in een kwalitatieve behoefte:

beschikbaar is, is sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod.

kelaardij, etc. Let op: het is zeer onwaarschijnlijk dat de volledige



Het planinitiatief sluit goed aan bij de trends en ontwikkelingen. Ho-

Hierdoor zal naar verwachting de kwalitatieve schaarste toenemen.

4.800 m² door dienstverlening wordt ingevuld. Daarvoor is de toename

reca initiatieven die inspelen op de gebiedskwaliteiten, zoals het plan-

De beoogde kantoren in De Stationstuinen zijn voor veel ruimtevra-

van het aantal inwoners simpelweg niet toereikend. Echter is de 4.800

initiatief, hebben groeiperspectief. Horeca heeft een belangrijke rol in

gers een passend aanbod en dragen bij aan het oplossen van de mis-

m² bedoeld voor kantoren én dienstverlening (zakelijk en publieksge-

de foodbeleving, zeker in relatie tot de Dutch Fresh Port. Door de ho-

match tussen vraag en aanbod. Het initiatief De Stationstuinen speelt

richt).

reca te koppelen aan de kernkwaliteiten van het gebied (Dutch Fresh

hier op in door moderne kantoorruimte te realiseren in een gemengd

Port) wordt de beleving van het gebied verbeterd.

woon-werkmilieu en op een goed bereikbaar OV-knooppunt. Het initia-

De Stationstuinen moet een levendige, gevarieerde woon- en werkom-

tief bevindt zich op een zeer goed bereikbare locatie langs het spoor

geving worden met een goede functiemix. Horeca is hierbij van belang

en de snelweg in Barendrecht. OV locaties zijn een gewilde locatie

om ‘placemaking’ te creëren. Er wordt een beeldbepalend, uitnodi-

voor het realiseren van kantoren. De hedendaagse kantoorgebruiker

gend kerngebied gecreëerd. Door dit uitnodigende kerngebied is de

hecht veel waarde aan bereikbaarheid. Door de ligging van het station

verwachting dat er meer koopkrachtbinding ontstaat onder de inwo-

zijn Rotterdam en Dordrecht binnen aanzienlijke tijd te bereiken.

Kwalitatieve behoefte aangetoond



onder andere uit de planinformatie, de lokale vraag-aanbodstructuur,

ners van Barendrecht én dat de toevloeiing toe kan nemen. Hierdoor

trends en ontwikkelingen en beleidskaders. Kortom: met kwalitatieve behoefte wordt de ‘meerwaarde’ van het plan bedoeld.



Conclusie detailhandel: De beoogde toevoeging in De Stationstuinen 1ste fase van circa 1.500 m² BVO detailhandel niet zijnde supermarkt en circa 1.250 m² BVO supermarkt zijn vanuit kwalitatief oogpunt wenselijk,



voor de consumentenverzorging, maar ook voor de structuur:

van de Stationstuinen krijgen de beschikking over een aantrekkelijk, goed bereikbaar, modern en tevens toekomstbestendige winkelconcentratie die combinatiebezoeken bevorderd. Ten oosten van het spoor bevindt zich nog geen supermarkt. Toevoeging van een supermarkt in het gebied draagt bij aan de bestaande boodschappenstructuur. Met de ontwikkeling wordt ingespeeld op de duurzame ambities van de gemeente door intensivering van het stedelijk gebied rondom het



Vanaf 1 januari 2023 moet een kantoorpand minimaal energielabel C

ontstaat nog meer marktruimte voor horeca.

hebben om nog als kantoor gebruikt te mogen worden. Dit brengt

De onderscheidende kernkwaliteiten van het plangebied ten opzichte

hoge kosten met zich mee, aangezien 60% van de kantoren ouder is

van het overige aanbod in de gemeente maakt de horecalocatie com-

dan 20 jaar. De opgave van verduurzaming geldt voor 30 miljoen vier-

plementair aan de overige horeca in de gemeente.

kante meter49. Dit kan er toe leiden dat bedrijven op zoek moeten

Het plangebied genereert deels zelf het draagvlak voor de horeca.

naar een nieuw pand en dat hierdoor de vraag naar courante panden

Daarnaast trekt het deels nieuwe doelgroepen, met een ander be-

stijgt.

zoekmotief, zoals de Dutch Fresh Port. Ook andere bestemmingen in

De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan de hedendaagse consumentenbehoefte. Inwoners van Barendrecht, en specifiek de inwoners



De vraag op de kantorenmarkt richt zich steeds meer op de kwalitatief

ambachten en 2 publieke dienstverleners. Hierbij kan gedacht worden

spelen bij de beschrijving van de behoefte. De kwalitatieve behoefte volgt



naadloos aan op de dynamiek in Barendrecht. 

Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol



een minder grote ruimte nodig. De behoefte van deze bedrijven sluit



Kantoren worden meer een plek voor ontmoeten, vergaderen en crea-

Barendrecht en de regio kunnen hiervan profiteren door middel van

tieve processen (bijv. brainstorm). Door de verandering in gebruik zal

combinatiebezoeken.

de vraag naar flexibele kantoorruimte op de lange termijn toenemen. De Stationstuinen voorziet hierin door in te zetten op een breed palet

Conclusie kantoren en dienstverlening: Het initiatief in De Stationstuinen 1ste fase om maximaal 4.800 m² kantoren/dienstverlening te realiseren binnen De Stationstuinen voorziet in een kwalitatieve behoefte: 

aan kantoorgebruikers. 

Nederland is een zeer grote speler op het wereldtoneel als het gaat om exporteren van Agro en Food producten. De haven van Rotterdam

De dynamiek in Barendrecht ligt voornamelijk in de kleine metrages

speelt hierbij een grote rol. Het initiatief wordt gerealiseerd nabij de

(<250 m²). Het initiatief is o.a. bedoeld voor kleine bureaus, ontwerp-

Dutch Fresh Port: het internationale knooppunt voor agro/vers/food lo-

praktijken, startups, etc. Deze bedrijven hebben over het algemeen

gistiek. Barendrecht en daarmee De Stationstuinen liggen op ca. 20

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

minuten reistijd van de haven van Rotterdam. Het is wenselijk om de

13



kantoorruimte in te zetten voor bedrijven die aansluiting vinden bij de

voor dit gebied. Maar ook op andere manieren is het van meerwaarde

AGF sector. Hierdoor wordt er een cluster gevormd. Een cluster staat

voor het gebied en de omgeving.

internationaal sterker, daarnaast kunnen er gezamenlijk makkelijker

-

3.6

Geen onaanvaardbare leegstandseffecten

Er is een toenemende behoefte aan moderne, centraal gelegen,

Tot slot dient als onderdeel van de Ladder inzichtelijk te worden gemaakt

investeringen worden gedaan en worden samengewerkt.

geclusterde gezondheidscentra waar zorgfuncties gehuisvest wor-

dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben, dat dit tot

De dienstverlening in Barendrecht concentreert zich met name

den. Deze zorgfuncties zijn een aanvulling op het huidige zorg-

een onaanvaardbare situatie zal leiden uit het oogpunt van een goede

rondom het centrum van de stad. Het is hiermee onredelijk te veron-

aanbod in Barendrecht.

ruimtelijke ordening.

derstellen dat inwoners van De Stationstuinen zullen uitwijken naar

-

In de Gebiedsvisie wordt de wens voor een campus uitgesproken

deze gebieden voor publieksgerichte dienstverlening. Het is wenselijk

voor MBO-, HBO- en WO-onderwijsinstellingen. De campus is

Conclusie: Het is niet te verwachten dat er onaanvaardbare effecten op

om sommige diensteverlening op korte afstand te hebben o.a. een

AGF gerelateerd en kent een sterke relatie met Dutch Fresh Port.

het woon-, leef- en ondernemersklimaat optreden als gevolg van het plan-

kapper, schoonheidssalon en de reparatie van kleding en schoenen.

Streven in De Stationstuinen is een intensieve samenwerking tus-

initiatief (De Stationstuinen 1ste fase). Per saldo heeft de ontwikkeling een

sen ondernemers, kennisinstellingen en onderwijs (mbo/hbo/uni-

positief effect op het woon-, leef- en ondernemersklimaat binnen Barend-

versitair) op het gebied van voeding en gezondheid.

recht en de nabije omgeving. Op basis van de analyses blijkt dat de leeg-

Voor het basisonderwijs is behoefte aan een dependance van één

stand in Barendrecht zeer beperkt is en het aanbod goed functioneert. Dit

dan bijvoorbeeld om gezondheidszorg, onderwijs, cultuur en sport. Plano-

van de huidige scholen in Barendrecht. Hierbij moet ook ruimte

maakt dat het niet de verwachting is dat toevoeging van aanbod in De Sta-

logisch is er al het een en ander toegestaan aan overige voorzieningen.

worden gereserveerd voor een kinderdagverblijf (KDV) en buiten-

tionstuinen leidt tot een toename van de leegstand. Zeker aangezien de

Het toevoegen van deze voorzieningen past bij de ambities van Barend-

schoolse opvang (BSO). Er gaan immers steeds meer kinderen

behoefte voor de beoogde functies groeit door toename van het draagvlak

recht en is van toegevoegde waarde voor het plangebied.

naar de opvang door stijgende arbeidsparticipatie van ouders en

(in het maximale scenario 3.500 woningen).

Conclusie overige niet-woonfuncties: Het beoogde programma in De Stationstuinen 1ste fase realiseert ook overige voorzieningen. Het gaat



-

Levendige straten zijn van groot belang voor steden en straten. Een afwisseling van functies zorgt voor meer levendigheid met verschil-

verhoging van de kinderopvangtoeslag. -

lende bezoekers, die mogelijk onderlinge kruisbestuiving of economi-

Denk hierbij aan bijvoorbeeld een buurthuis dat fungeert als ont-

sche uitwisseling kunnen krijgen. De mix zorgt voor activiteit op ver-

moetingsplek en waar verschillende culturele activiteiten georgani-

schillende momenten van de dag en voor economische weerbaarheid voor de verhuurder. Multifunctionele straten en wijken zorgen voor



Zet in op cultuurvoorzieningen met een wijkverzorgende functie.

seerd kunnen worden. -

Barendrecht heeft een hoge dekking van sportvoorzieningen. Met

verschillende gebruikers en gebruiksmomenten gedurende de dag en

een voetbal-, korfbal-, atletiek-, en tennisvereniging op korte af-

de week. Voor het plangebied vraagt dat om het toevoegen van een

stand van De Stationstuinen is het niet wenselijk om hier groot-

diversiteit aan voorzieningen.

schalige sportverenigingen te vestigen. Wel is het (zeer) wenselijk

Gemeente Barendrecht vindt het erg belangrijk dat De Stationstuinen

om sportfaciliteiten op kleinere schaal een plek te geven. Denk

een multifunctionele wijk wordt met een goede woon-werkbalans. Ba-

daarbij aan een fitness, dans- en of yogaschool. Dit sluit naadloos

rendrecht wil voorzien in een flexibel, passend en toekomstgericht

aan bij het thema gezondheid, een belangrijk element in het plan.

voorzieningenaanbod om zo de aantrekkelijkheid van Barendrecht als woongemeente uit te bouwen. Het is dan ook belangrijk het voorzieningenaanbod af te stemmen op de huidige en toekomstige behoefte. 

Het toevoegen van overige voorzieningen in De Stationstuinen zorgt dus voor meer levendigheid en past bij de ambities van Barendrecht

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

14

Bijlage 1 - Beleidskaders

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

15

1 1.1

Beleidskaders



De provincie heeft uitgebreide regelgeving t.a.v. detailhandel. De alge-

Artikel 7.49 (uitzonderingen detailhandel)

mene lijn is terughoudend omgaan met nieuwe winkelmeters en inzet-

1. In afwijking van artikel 7.48 kan een omgevingsplan voorzien in de vol-

ten op het concentreren en clusteren van detailhandel in de centra van

gende detailhandel:

Rijk

steden, dorpen en wijken. Dit provinciale beleid is erop gericht om de

a) detailhandel in goederen die qua aard of omvang van de aange-

detailhandelsstructuur zoveel mogelijk kwalitatief te versterken en de

boden goederen niet of niet goed inpasbaar is in de centra:

Detailhandel

beschikbaarheid en bereikbaarheid van detailhandelsvoorzieningen te

a. 1° detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;

Met de decentralisatie voert het Rijk geen actief detailhandelsbeleid meer.

garanderen. De provincie hanteert een driedeling, te versterken te op-

b. 2° detailhandel in volumineuze goederen;

Wel stimuleert het Rijk via subsidies en regelgeving het belang van vitale

timaliseren en overige centra.

c.

winkelgebieden. Via de Ladder voor duurzame verstedelijking stuurt de Rijksoverheid op duurzaam ruimtegebruik en het voorkomen van structurele leegstand.

1.2

Omgevingsvisie Zuid-Holland (2019) 

De Provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied, waarbij het gebouwde gebied optimaal versiteit en specialisatie binnen bestaande verstedelijkte gebieden. De provincie stuurt op behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, als onderdeel van de kwaliteit van de leefomgeving. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning op een positieve manier bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. Ruimtelijke kwaliteit begint met het kiezen van de juiste plek voor nieuwe ontwikkelingen.



handel in de volumineuze woongoederen: keukens, bad-

Artikel 7.48 (detailhandel)

kamers, vloeren, zonwering en jacuzzi’s, voor zover de

De provincie stuurt op sterke en complementaire centra binnen de stedelijke agglomeraties. Om de agglomeratiekracht en het vestigingsklimaat te waarborgen, wordt er binnen de provincie ingezet op levendige en dynamische centra. Het is hierbij van belang dat centrumfuncties, waaronder horeca en detailhandel, geaccommodeerd worden in de centra en niet in de periferie. De aard en omvang van de voorzie-

ontwikkeling plaatsvindt binnen de bedrijventerreinen met

a) binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de

locaties voor perifere detailhandelsvestigingen (PDV)

centra van steden, dorpen en wijken; b) binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk; c) binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie.

benut wordt. Daardoor wordt ingezet op verdichting, concentratie, di

assortiment woninginrichting en stoffering, evenals detail-

Omgevingsverordening (2019) 1. Een omgevingsplan voorziet alleen in detailhandel in gebieden:

Provincie Zuid-Holland

2. De detailhandel, bedoeld in het eerste lid, voldoet aan de volgende ei-

waarvan de locatie geometrisch is begrensd in bijlage II; d. 4° tuincentra; e. 5° bouwmarkten; b) kleinschalige detailhandel: a. 1° in de vorm van een gemakswinkels; b. 2° bij sport-, culturele, medische, onderwijs, recreatie- en vrije tijdsvoorzieningen, evenals andere locaties met veel

sen:

bezoekers of passanten, met een assortiment dat aansluit

a) de ontwikkeling is in overeenstemming met het in bijlage IX, onder C, beschreven ontwikkelingsperspectief voor de daarin benoemde te versterken centra, te optimaliseren centra en de overige centra; b) aangetoond is dat als gevolg van de ontwikkeling het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat;

op de aard van deze voorzieningen of locaties; c) ondergeschikte detailhandel: a. 1° in ter plaatse vervaardigde goederen bij een productiebedrijf; b. 2° bij een beroep aan huis of bij een ambachtelijk of dienstverlenend bedrijf, met een assortiment dat aansluit

c) voor zover de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 4.000 m² bruto-vloeroppervlakte in de binnensteden van Rotterdam en Den Haag of 2.000 m² bruto-vloeroppervlakte in de andere centra, is ook met het oog op de eisen onder a en b, advies gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland.

ningen moet aansluiten bij de aard en omvang van de locatie.

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

3° meubelbedrijven, inclusief in ondergeschikte mate een

bij de hoofdactiviteit; c.

3° bij een agrarisch bedrijf met een assortiment van producten uit eigen teelt;

d) afhaalpunten voor niet-dagelijkse artikelen op goed bereikbare locaties; e) kringloopwinkels;

16

f)

supermarkten net buiten het winkelconcentratiegebied in kleine

sende omvang van vraag, (plan)aanbod en voorraad is dan ook een kwali-

Het kantorenbeleid van de MRDH zet voor alle locaties in op kwaliteit en

kernen, als is aangetoond dat hiervoor onvoldoende ruimte is in

tatieve benadering op zijn plaats. Hiermee kan invulling gegeven worden

verduurzaming. De regiogemeenten faciliteren vernieuwing en kwaliteits-

een bestaande winkelconcentratie.

aan een aantrekkelijke stedelijke kantoorontwikkeling die zowel lokaal

verbetering van de voorraad. Vanaf 2023 moeten alle kantoren minimaal

kwaliteit van leven oplevert (dus in relatie tot wonen en recreatief verblijf),

energielabel C hebben, en mogelijk op termijn zelfs energielabel A. Op

2. Het omgevingsplan kan toevoeging of uitbreiding van detailhandel, be-

als ook een bijdrage levert aan het regionaal onderscheidende en concur-

courante locaties is verduurzaming naar energielabel C meestal snel ren-

doeld in het eerste lid, onder a en f, alleen mogelijk maken als is aange-

rerende vestigingsaanbod. Door de aandacht voor complementariteit en

dabel en betrekkelijk eenvoudig te faciliteren. Maar ook op deze locaties

toond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en

duurzaamheid zal de krachtenbundeling van de regio’s Haaglanden en

liggen vaak concurrerende ruimteclaims, vaak vanuit de woningbouw. Ook

geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Ook met het oog hierop is ad-

Rotterdam leiden tot een toekomstbestendige kantorenmarkt. Het beleids-

OV-bereikbaarheid draagt bij aan de vermindering van uitstoot door kan-

vies gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland, voor

doel voor de kantorenstrategie is daarmee in lijn met de strategische op-

toorgebruikers. Verbetering van de kwaliteit van panden en omgeving ver-

zover het gaat om de detailhandel, bedoeld in het eerste lid, onder a, on-

dracht voor metropoolvorming: “het voorzien in de ruimtebehoefte van (po-

eist de continue aandacht van regiogemeenten en de MRDH. Zeker voor

derdelen 3, 4 of 5, of bedoeld in het eerste lid, onder f, en voor zover die

tentiële) kantoorgebruikers op de schaal van de MRDH als geheel, door

het huisvesten van (inter)nationale kantoorgebruikers die niet gebonden

nieuwe detailhandel een omvang heeft van meer dan 1.000 m² bruto-

het realiseren van de juiste hoeveelheid en kwaliteit op de juiste plaats”.

zijn aan de MRDH-regio.

vloeroppervlakte. De huidige kantorenmarkt vraagt om een integrale aanpak in de Metro-

De MRDH hanteert de hoofdstructuur van de provincie Zuid-Holland.

3. Een omgevingsplan dat voorziet in detailhandel als bedoeld in het eer-

poolregio, die inspeelt op actuele ontwikkelingen. De kantorenstrategie

Daarbij is onderscheid gemaakt naar verschillende locatietypen, namelijk:

ste lid, onder a stelt de volgende voorwaarden aan de nevenassortimen-

richt zich daarmee niet alleen op de omvang en temporisering van de

grootstedelijke toplocaties, centrum/ stationslocaties, snelweglocaties, ov-

ten:

planvoorraad, maar ook op sturing op de bestaande voorraad met trans-

knooppuntlocaties en overige locaties.

formatie, het aantrekkelijker maken en, verduurzamen van kantoorgebie-



a) ten hoogste 20% van het netto-verkoopvloeroppervlakte wordt voor de verkoop van het nevenassortiment gebruikt; en

den en gebouwen, zodat de gebruiker optimaal wordt bediend.

Dit zijn grootstedelijke toplocaties, oftewel eerste klas moderne kanto-

b) het nevenassortiment past bij het hoofdassortiment.

renlocaties in het topsegment van Rotterdam en Den Haag, aangevuld Het initiatief valt in de Agenda kantoren onder de categorie ‘Buitencatego-

1.3

met de directe omgeving. Op deze locaties bevinden zich meerdere

rie’. In de buitencategorie gaat het om locaties die specifieke kantooront-

Regio

wikkeling mogelijk maken ten dienste van andere (dominante) functies in

Agenda kantoren MRDH 2015-2025 Vanwege de trends op de kantorenmarkt is een goed ruimtelijk-economisch beleid essentieel. Door afstemming van vastgoed, gebieden en economie zijn onderscheidende en sterke vestigingsmilieus te realiseren, in balans met de capaciteit van verkeer en vervoer en de ruimtelijke voorwaarden van andere sectoren (bijvoorbeeld wonen) in de Metropool. Sterke vestigingsmilieus met onderscheidende kwaliteit, prijs en kwaliteit zullen meer (en groeiende) bedrijven trekken en daardoor leiden tot meer werkgelegenheid. Naast een kwantitatieve benadering, gericht op de pas-

Grootstedelijke toplocaties met internationale reikwijdte

(inter) nationale hoofdkantoren. 

Centrum/stationslocaties met provinciale reikwijdte

het gebied.

Dit zijn OV-knooppuntlocaties die zowel per intercity als per auto uit-

MRDH Strategie Werklocaties 2019-2030

stekend bereikbaar zijn, en een multifunctionaliteit zichtbaar in een mix van voorzieningen.

Het doel van de strategie kantorenlocaties is een bij de vraag passende



Snelweg/OV-knooppuntlocaties met regionale reikwijdte

kantorenvoorraad waardoor de MRDH inspeelt op trends en concurreert

Dit zijn snelweglocaties, OV-knooppuntlocaties (zonder intercity) en

met andere grootstedelijke regio’s. Het kantorenbeleid stuurt op het kwali-

overige locaties met een gemeentegrens overschrijdend profiel. Het

tatief versterken van bestaande voorraad en het onttrekken van incourant

gaat om een mix van kleinschalige en (middel)grote eindgebruikers,

aanbod en plancapaciteit. Dit versterkt de aantrekkelijkheid van de MRDH

vaak in een multi-tenant werkomgeving.

als geheel en van de subregio’s als vestigingslocatie voor bedrijven en in-



Overige kantoren met lokale reikwijdte

stellingen. Ook draagt het bij aan optimaal gebruik van de schaarde ruimte.

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

17

Dit zijn grotendeels kantoren voor kleinere of middelgrote eindgebrui-

Nieuwe initiatieven worden getoetst op de volgende punten:

kers. Een deel daarvan is gevestigd in woonwijken en/of kleinere kan-



Het initiatief past in het langetermijnbeleid van de structuurvisie.

torengemeenten. Ook zijn veel van deze kantoren terug te vinden op



Het initiatief verbetert de woon- en leefomgeving.

bedrijventerreinen.



Het initiatief belemmert geen recreatieve kansen.



Het initiatief heeft een positieve invloed op cultuurhistorische elemen-

Bestaande bedrijven in het gebied willen plaatsmaken voor andere func-

ten.

ties en verhuizen om te kunnen groeien in omvang. Door de verhuizing is

Het initiatief verbetert het voorzieningenniveau of de bereikbaarheid.

er ruimte voor nieuwe ondernemers. Daarbij wordt er gericht op onderne-

Het initiatief bevindt zich volgens de strategie op een snelweg/OV-knooppuntlocatie met regionale reikwijdte.



toekomstige voorzieningen en de nabijheid van bedrijven, zijn hier ontwikkelingen zonder wonen voorstelbaar. 

Er moet een gezond en prettig leefmilieu ontstaan.

mers die:

1.4

Gemeente Barendrecht

Structuurvisie Barendrecht (2012) De gemeente heeft de ambitie om in 2040 een regionale functie te hebben betreft woningen, werkgelegenheid, voorzieningen en recreatie. Hierbij heeft de gemeente een hoog kwaliteitsniveau voor ogen voor alles wat bijdraagt aan de samenleving in Barendrecht. Kansen voor uitbouwen worden met name aan de randen van de gemeente gezien, waar door herstructurering kwaliteitssprongen gemaakt kunnen worden. De gemeente wil duurzame keuzes maken. Een van die keuzes is het benutten van bestaand stedelijk gebied voor nieuwe rode functies en het intensiveren van het stedelijk gebied nabij het centrum en het station. Zo worden woningen en voorzieningen met elkaar geïntegreerd en het gebied bereikbaarder en levensloopbestendig. Er wordt erkend dat diverse wijken verschillende opgaven en mogelijkheden herbergen. Hierdoor zijn gebiedsgerichte oplossingen gewenst. Het voorzieningenaanbod wordt afgestemd op de huidige en toekomstige behoefte. Meervoudige ruimtegebruik en multifunctioneel bouwen wordt gestimuleerd om voorzieningen hun belangrijke ontmoetingsfunctie te kunnen blijven vervullen. Beperking van het autoverkeer en inzetten op open-

Toekomstvisie Samen Bouwen aan Barendrecht (2017)



Op zoek zijn naar een bruisend gebied rondom een ov-knooppunt.

De gemeente Barendrecht is een moderne gemeente met een gunstig



Een binding hebben met de functies van Dutch Fresh Port. Doel is een

economisch vestigingsklimaat en veel voorzieningen in de nabijheid door

versterking door aanvullend te zijn. Hierbij wordt ook gedacht aan ho-

de ligging naast Rotterdam. Om de stad aantrekkelijk te houden wordt ge-

reca, verblijf- en experienceruimte.

investeerd in de sterke eigenschappen van Barendrecht. Winkelen in de



Ondersteunend zijn aan het woongebied.

buurt voor de dagelijkse boodschappen is er daar een van. De aantrekke-



Op goede wijze samengaan met de functie wonen.

lijkheid en toegankelijkheid van het centrum wordt verbeterd en samen met winkeliers wordt geïnvesteerd in winkelgebieden om een aantrekke-

Kadernota integraal horecabeleid Barendrecht 2010-2014 (2010)

lijk, veilig en goed bereikbaar gebied te creëren.

Gelet op de leefbaarheid, het voorzieningenniveau en het woon- en leefmilieu speelt ruimtelijke ordening een belangrijke rol, ook betreft horeca.

Gebiedsvisie De Stationstuinen (2020) Het gebied wordt herontwikkeld met naast een grote hoeveelheid wonen

gen kan op bovengenoemde gebieden leiden tot ongewenste situaties. Op

ook maatschappelijke voorzieningen, onderwijs, mogelijkheden voor

de ene locatie kan sprake zijn van overlast, terwijl op de andere locatie

startups en ruimte voor research & development. De aanwezigheid van

sprake kan zijn van een te laag voorzieningenniveau.

bedrijvigheid biedt mogelijkheden en draagvlak voor detailhandel en horecafuncties. Er is geen vast programma, maar een indicatief programma

In de kadernota stelt de gemeente Barendrecht zich de volgende doelen:

waardoor ingespeeld kan worden op actuele woon- en werkbehoeften.



en leefomgeving.

De ontwikkeling van horeca wordt afgestemd op de grootte van de gemeente, de ambities van de horecaondernemers en de wensen van

Per ontwikkeling wordt een businesscase opgesteld om te beoordelen of

de inwoners. Hierbij worden duidelijke voorwaarden geschept voor

er voldoende reden is om de ontwikkeling mogelijk te maken. Hierbij wordt

verbinding en afstemming met horecaondernemers.

er gekeken naar een aantal kwaliteitsprincipes, waaronder: 

baar vervoer en langzaamverkeersroutes zijn van belang voor het terugdringen van verkeershinder en het streven naar verbetering van de woon-

Ongecontroleerde vestiging van verschillende soorten horecaondernemin-





Er wordt gezocht naar een goede balans tussen ondernemerschap,

Doel is dat er sprake is van een gemengd gebied waarbij wonen een

leefbaarheid en levendigheid van Barendrecht. Om een duidelijk beeld

belangrijke functie is. Graag zien we hoe deze ambitie zich vertaald

te creëren hoe en onder welke voorwaarden exploitatie van horeca en

naar elke fase.

bijbehorende terrassen moet worden ingericht is een exploitatiever-

Uitzondering op dit eerste punt is de locatie bij de oostelijke entree

gunning en terrasvergunning ingevoerd.

van de Gebroken Meeldijk. Gezien de afstand tot de stationslocatie en

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

18



Er wordt ingezet op het verfraaien van straten en pleinen ten gunste van het vestigingsklimaat. Horeca heeft binnen de gemeente een maatschappelijke functie, zij dienen als ontmoetingsplaats voor inwoners van alle leeftijden binnen gemeente.

Drank- en Horecaverordening gemeente Barendrecht (2013) Artikel 2 Voorschriften aan vergunningen om het horecabedrijf uit te oefenen De burgemeester kan aan een vergunning voor een horecabedrijf voorschriften verbinden. Deze voorschriften kunnen alleen worden gesteld: a) ter bescherming van de volksgezondheid, of b) in het belang van de openbare orde, of c) ter bevordering van de naleving van artikel 20 van de wet.

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

19

Bijlage 2 - Detailhandel

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

20

1

Detailhandel

1.1

Vraag en aanbodanalyse

1.1.1

Consumentendraagvlak

Uit de handreiking bij de Ladder blijkt dat voor detailhandel de aard en omvang van het initiatief bepalend is voor het verzorgingsgebied. Het gebied waar de meeste bestedingen vandaan komen en dus in potentie ook de grootste omzeteffecten, wordt doorgaans als verzorgingsgebied gehanteerd. 

Dit onderzoek gaat uit van de gemeente Barendrecht als verzorgingsgebied. Het verzorgingsgebied voor detailhandel is bepaald op basis van het KSO 2021. Hieruit blijkt dat 92% (exclusief online) van de inwoners zijn dagelijkse boodschappen in Barendrecht doet.



De gemeente Barendrecht telt circa 48.800 inwoners. Op basis van de meest recente bevolkingsprognoses van het CBS en PBL is de verwachting dat het aantal inwoners in de gemeente in de komende jaren toeneemt tot circa 50.200 in 2030. Door de toevoeging van de 815 woningen telt Barendrecht in 2030 naar verwachting 51.540 inwoners. Dit zal nog verder toenemen als de 3.500 geplande woningen daadwerkelijk worden gerealiseerd.



Het gemiddeld inkomen in de gemeente Barendrecht bedraagt € 30.900 per inwoner per jaar. Daarmee ligt het gemiddelde inkomen 11,2% boven het landelijk gemiddelde van circa € 27.800 per inwoner per jaar.

1.1.2 

Analyse dagelijks aanbod

Het dagelijks winkelaanbod in Barendrecht bedraagt 15.095 m² wvo en is verdeeld over 45 winkels. Het merendeel van het dagelijks aanbod bevindt zich in het centrum van Barendrecht.

Figuur 2: Supermarktaanbod in de gemeente Barendrecht en directe omgeving

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

21

Figuur 3: Dashboard Dagelijks aanbod gemeente Barendrecht

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

22



Zowel het dagelijks aanbod als specifiek het supermarktaanbod in de gemeente Barendrecht ligt onder het landelijk gemiddelde. Barendrecht heeft vergeleken met gemeenten met een vergelijkbaar inwonertal in de provincie Zuid-Holland zelfs het laagste aantal supermarkten per 1.000 inwoners (0,14 tegen gemiddeld 0,24). Hetzelfde geldt voor het winkelvloeroppervlak (228 m² wvo tegen gemiddeld 279 m² wvo).



Het dagelijks aanbod is in kwalitatieve zin redelijk gevarieerd. In de gemeente bevinden zich 4 servicesupermarkten (Jumbo & Albert Heijn) en 2 discount supermarkten (Lidl en Dirk). Daarnaast bevindt zich nog een Boon’s markt in de gemeente. De supermarkten hebben allemaal een moderne omvang met Albert Heijn (Van Beuningenhaven 10) met 2.043 m²

1.1.3 

Analyse niet-dagelijks aanbod

In tabel 2 staat het aantal verkooppunten en omvang in m² wvo voor de niet-dagelijkse detailhandelssector weergegeven. Hieruit blijkt dat de grootste groep in en om huis is, met 79 verkooppunten en circa 104.000 m² wvo.



Een groot deel van deze vestigingen bevindt zich in het noorden van de gemeente, langs de A15. De woonboulevard van Barendrecht heeft een regionale functie, met een toevloeiing van 80% vanuit andere gemeenten.



Mode & luxe zit voornamelijk gevestigd in het stadscentrum en bij winkelcentrum Carnisse Veste. Verkooppunten voor vrije tijd en overige detailhandel zitten op locaties verspreid door de gemeente. Tabel 2: Aanbod niet-dagelijks

Hoofdbranche

Verkooppunten

m² wvo

Mode & Luxe

49

8.140

Vrije tijd

10

5.936

In en om huis

79

103.593

Detailhandel overig

6

1.349

144

119.018

Totaal

Figuur 4: Niet-dagelijks aanbod in de gemeente Barendrecht en directe omgeving

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

23

1.1.4 

Leegstand

In de gemeente Barendrecht staan 11 panden leeg met een totale omvang van 1.064 m² wvo. Het leegstandspercentage in aantal verkooppunten is met 2,6% fors lager dan het landelijke cijfer (6,2%). In win-

(waaronder begrepen harde plancapaciteit). De volgende overwegingen liggen hieraan ten grondslag: 

daardoor naast een goede bereikbaarheid voor consumenten ten op-

kelvloeroppervlak is het leegstandspercentage ook fors lager (0,7%)

zichte van veel andere solitaire locaties een meerwaarde voor combi-

dan het landelijk gemiddelde (5,6%). 

natiebezoeken. Bovendien wordt concentratie van voorzieningen be-

Het grootste leegstaande pand in Barendrecht heeft een omvang van 300 m² wvo en biedt geen mogelijkheid voor een supermarkt met moderne maatvoering, ook niet voor een discount supermarkt.

1.1.5

reikt, wat positief is voor gemak en efficiëntie voor de consument. 

meer koopkrachtbinding en iets meer koopkrachttoevloeiing bereikt worden, ten gunste van het initiatief. Bovendien is erin nu al sprake

Op basis van artikelen en bekendmakingen is geanalyseerd welke harde

van distributieve uitbreidingsruimte wat een indicatie is voor de kwanti-

en zachte plannen er bestaan die relevant zijn voor de behoefte en effec

Bij winkelcentrum Carnisse Veste (aan de westzijde van de gemeente Barendrecht) zijn plannen om een derde (discount) supermarkt toe te voegen, vermoedelijk een Lidl. Hiervoor zullen 5 bestaande winkelpanden worden samengevoegd tot een pand van circa 1.800 m² BVO (1.450 m² wvo).3

Harde plancapaciteit

Het initiatief genereert deels een eigen vraag. De koopstromen in het verzorgingsgebied zullen geoptimaliseerd worden. In dit geval kan iets

Plannen en plancapaciteit

ten. Samenvattend is het volgende relevant.

De locatie ligt nabij het station en de nieuwbouwwoningen en heeft

tatieve behoefte. 

Op basis van het bovenstaande moet geconcludeerd worden dat er een (onrealistische) theoretische kans bestaat dat de harde plancapaciteit zodanig wordt ingevuld dat sprake is van een overschrijding van de distributieve uitbreidingsruimte en daarmee de kwantitatieve behoefte. Indien het initiatief wordt afgewogen tegen het bestaande aanbod (incl. harde plancapaciteit) is echter nog steeds sprake van een duidelijke kwalitatieve behoefte.