B08 Ladder niet-woonfuncties De Stationstuinen Barendrecht 1ste fase

Context harde plancapaciteit detailhandel Bij het inzichtelijk maken van de behoefte aan een ontwikkeling, dient rekening te worden gehouden met de zogenoemde harde plancapaciteit (uitspraak van 13 januari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:24). Met harde plancapaciteit wordt het aanbod bedoeld dat volgt uit onherroepelijke planologische besluiten, ook als dat aanbod feitelijk (nog) niet is gerealiseerd. In dit geval betekent dat dus aanbod dat juridisch planologisch (direct) mogelijk is, maar (nog) niet in Locatus is opgenomen omdat hier (nog) geen betreffend aanbod aanwezig is. Uit de Mastbosch uitspraak blijkt dat rekening moet worden gehouden met alle harde plancapaciteit (ECLI:NL:RVS:2019:1668, Hotel Mastbosch Breda). Uit deze uitspraak blijkt ook dat de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte in samenhang bezien moet worden. Ook voor de kwalitatieve behoefte moet een confrontatie tussen vraag en aanbod plaatsvinden. Daarbij dienen de volgende kwalitatieve aspecten van het initiatief te worden afgewogen tegen het bestaande aanbod: locatie (meerwaarde voor de voorzieningenstructuur), doelgroep (meerwaarde voor de consumentenverzorging), onderscheidend vermogen van het concept en de vraag in hoeverre het initiatief (deels) een eigen vraag (behoefte) creëert.

bod (incl. harde plancapaciteit) is echter nog steeds sprake van een duidelijke kwalitatieve behoefte.

Detailhandel, of een specifieke vorm, wordt in diverse bestemmingen toegestaan, zoals de bestemming detailhandel, gemengd of bedrijf. Per definitie is sprake van relatief veel benutte harde plancapaciteit in winkelgebieden, zoals de binnensteden, buurt- en wijkcentra en stadsdeelcentra. Op perifere concentratiegebieden zijn specifieke vormen van detailhandel toegestaan, zoals volumineuze detailhandel. Het is onrealistisch uit te gaan van het feit dat alle momenteel benutte harde plancapaciteit voor detailhandel volledig wordt ingevuld. Als hiervan uit gegaan zou worden is er geen sprake meer van een kwantitatieve behoefte. Desalniettemin voorziet het initiatief nog steeds in een kwalitatieve behoefte, ook als deze

De kwantitatieve behoefte voor detailhandel wordt op basis van landelijke afspraken (Omzetkengetallennotitie 2019, Retailinsiders) berekend op basis van distributief planologisch onderzoek (DPO). Dit is een modelmatige berekening waarin vraag en (feitelijk) aanbod op basis van diverse aannames tegen elkaar afgezet worden. De koopstromen, die gebaseerd zijn op feitelijk koopgedrag bij feitelijk aanbod, zijn een belangrijke bron voor deze berekening. Detailhandel creëert in algemene zin altijd een eigen vraag. Het simpelweg aftrekken van de harde plancapaciteit van de distributieve uitbreidingsruimte is modelmatig onjuist, omdat hierdoor geen recht wordt gedaan aan een verschuiving van koopstromen. Als aanbod wordt toegevoegd zullen immers meer bestedingen gebonden worden en kan mogelijk meer toevloeiing ontstaan. Deze nuance dient in acht te worden genomen bij de afweging van de harde plancapaciteit.

kwalitatieve behoefte wordt afgewogen tegen het bestaande aanbod

3

Barendrechtnu (September 2022)

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

24

1.2

Trends en ontwikkelingen

De detailhandel in dagelijkse artikelen is volop in beweging. zowel aan de aanbod- als de vraagkant. Onderstaand zijn de voornaamste trends in relatie tot het beoogde initiatief in Barendrecht weergegeven.

Trends dagelijkse sector Omzet en bestedingen  De omzet in de detailhandel neemt sinds 2014 weer gestaag toe. Wel is er duidelijk verschil zichtbaar tussen de dagelijkse en niet-dagelijkse sector. Waar de omzet (en bestedingen) in de dagelijkse sector fors toenemen, gaat dit in de niet-dagelijkse sector iets minder hard. In 2020 en 2021 was hier zelfs sprake van een beperkte krimp (als gevolg van Corona). 

Het aantal online bestedingen is de afgelopen jaren sterk toegenomen, evenals het aantal producten en diensten dat online verkrijgbaar is. Toonbankbestedingen blijven echter domineren en bovendien raken online en offline steeds meer met elkaar verweven.



De opkomst van online heeft de fysieke winkelmarkt echter blijvend onder druk gezet, met name recreatieve winkels (kleding, mode, warenhuizen, sport en spel). Meerdere winkelketens zijn failliet gegaan. Hoewel de leegstand de afgelopen jaren afnam (o.a. transformatie naar wonen en horeca), is sinds 2019 weer sprake van een toename (o.a. verzadiging horeca). De verwachting is dat het aantal faillissementen en bedrijfsbeëindigingen (en daarmee de leegstand) de komende tijd sterk zal toenemen, mede als gevolg van de coronacrisis. Dit geldt echter niet voor niet op supermarkten.

Figuur 5: Positionering supermarkten.

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

25



Behoefte in perspectief

quent benodigde niet-dagelijkse producten zoals bloemen en huishou-



De behoefte aan fysieke winkels zal naar verwachting blijven bestaan.

delijke artikelen. Inwoners hebben blijvend behoefte aan frequent be-

zoek te bevorderen. Tegelijkertijd zien we dat, juist door specifieke

Dit geldt echter alleen voor de winkels en winkelconcepten die toege-

nodigde aankopen nabij de eigen woning in het kader van de eerste

pand- en locatie-eigenschappen, supermarkten soms lastig of niet in-

voegde waarde bieden (service, kwaliteit, beleving) en/of winkels die

levensbehoefte.

pasbaar zijn in diezelfde centra.

kunnen profiteren van het internet (multichannel). 







Voorwaarde is dat supermarkten in de centra liggen om combinatiebe-

Het perspectief voor niet-dagelijks aanbod in de vorm van recreatieve

Het boodschappenaanbod heeft vooralsnog in beperkte mate last van

winkels en doelgerichte winkels, zoals kleding, schoenen, sport, speel-

Niet-dagelijks

het internet. Consumenten doen echter in toenemende mate online

goed en elektronica in dorps-, wijk- en buurtcentra neemt af. Tegelij-



boodschappen. Bekende formules zoals Albert Heijn, Jumbo en Plus

kertijd kan een goede boodschappenbasis met moderne supermark-

bod al jaren. (Inter)nationale modeketens gaan failliet, maar tegelijker-

bieden online diensten aan, maar nieuwe pure online aanbieders, zo-

ten ertoe bijdragen dat bestaand niet-dagelijks aanbod tot op zekere

tijd staan er ook nieuwe ondernemers op met gespecialiseerde pro-

als Hello Fresh en Picnic, rukken op.

hoogte in stand wordt gehouden.

ducten en bijzondere formules. Hierbij ligt de nadruk meer op kwaliteit

Als gevolg van meer online aankopen daalt het recreatieve winkelaan-

en uniciteit, in plaats van ‘massa is kassa’.

Flitsbezorgers spelen in op de trend gemak en online. Sinds corona is sprake van een explosieve groei van vraag en aanbod, maar inmid-

Moderniseringsslag supermarkten

dels blijken de eerste ketens ook weer de Nederlandse markt te verla-





Regionale bezoekers kiezen vaker voor de eigen omgeving (‘koop lo-

De gemiddelde omvang van supermarkten is de afgelopen jaren toe-

kaal’) of kiezen voor online aankopen. Uit de bezoekers-, omzet- en

ten. Er wordt nog veel verlies geleden en de concurrentie (ook met de

genomen. Kleinere supermarkten (< 1.000 m² wvo) verdwijnen steeds

koopstromendata blijkt dat de behoefte aan beleven, ontmoeten en re-

reguliere supermarkten) is groot.

vaker uit de structuur, met uitzondering van kleine stadssupermarkten

creatief winkelen niet minder is geworden. Dit biedt perspectief.

De impact van de coronacrisis op de dagelijkse sector is beperkt ge-

(< 500 m² wvo) in grote binnensteden en doelgroep supermarkten.

bleken. Sterker nog, de bestedingen aan dagelijkse producten zijn tij-

Met name het aantal supermarkten met een omvang tussen 1.000 en

woon-, doe-het-zelf- en tuinbranche. Klassieke woonboulevards en re-

1.500 m² wvo is toegenomen.

tailparken profiteren hiervan. Dit blijkt ook uit de zeer beperkte leeg-

Deze maat sluit uitstekend aan bij de wens van de hedendaagse con-

stand op dergelijke locaties.

dens de crisis alleen maar toegenomen (online en offline). Dit had deels te maken met hamstergedrag, maar ook doordat bestedingen tij-







Er is al jaren sprake van forse groei van omzet en bestedingen in de

dens de crisis zijn verschoven van de horeca naar supermarkten en

sument, die behoefte heeft aan supermarkten met een uitgebreid as-

Zolang de woningmarkt en economie op volle toeren draait, zal de

speciaalzaken.

sortiment (keuze en gemak) en een ruime opzet (comfort). Comple-

sector profiteren. Wel neemt de concurrentie van het internet steeds

mentaire segmenten/formules (figuur 5) dragen bovendien bij aan de

meer toe. Ook in deze sector wordt steeds meer via het internet ge-

Kansen voor dorps-, wijk- en buurtcentra

keuzemogelijkheid en versterken daarmee de consumentenverzor-

kocht. Tot nu toe gaat dit echter (nog) niet ten koste van omzet in win-



ging.

kels.

De opkomst van internet heeft geleid tot structureel gewijzigd koopgedrag door consumenten. Men verwacht dat alles gemakkelijk en snel

Supermarkten moeten volledig up-to-date zijn. Ze blijven groeien in



Hoewel in de hele detailhandel gemak en efficiëntie belangrijke kern-

te koop is. De consument is bovendien steeds mobieler en voor gro-

omvang. Een grotere maatvoering is vaak nodig om op termijn toe-

woorden zijn geldt dat bovenal voor deze sector. Een goede autobe-

tere centra bereid om grote(re) afstanden af te leggen. Anderzijds is

komstbestendig te blijven. Goede parkeermogelijkheden en bereik-

reikbaarheid, ruim en gratis parkeren voor de deur en concentratie van

de laatste jaren, en versterkt door Corona, een opleving ontstaan van

baarheid, blijven essentiële randvoorwaarden voor een moderne su-

aanbod wordt door de consument verwacht.

het ‘koop lokaal’ principe. Moderne dorps-, wijk- en buurtcentra heb-

permarkt.

ben nog steeds bestaansrecht indien het aanbod goed aansluit op de 







Tegelijkertijd openen veel woonwinkels en bouwmarkten in binnenste-

Supermarkten zijn veruit de belangrijkste publiekstrekkers. Ze zijn op

den compacte versies of city stores van hun filialen. Consumenten

behoefte van de consument.

zichzelf al een belangrijke ontmoetingsplek voor inwoners. Andere

kunnen hier basisbenodigdheden halen en gebruik maken van servi-

Wijk- en buurtcentra, hebben veel perspectief als lokale aankooploca-

foodspeciaalzaken, winkels en voorzieningen profiteren van de trek-

ces zoals verfmengmachine, verhuur van gereedschap of een infor-

tie voor dagelijkse boodschappen en in het verlengde daarvan fre-

kracht van de supermarkt(en).

matiepunt voor het plaatsen van online bestellingen.

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

26

Betekenis trends voor initiatief 

Het initiatief sluit aan bij de beschreven ontwikkelingen en trends. Ondanks dat de fysieke winkelmarkt onder druk staat, heeft het supermarktaanbod hier tot nu toe weinig last van.



Inwoners hebben behoefte aan dagelijks boodschappenaanbod nabij huis en in het verlengde daarvan frequent benodigde niet-dagelijkse voorzieningen.



De beoogde toevoeging van een supermarkt voorziet in de behoefte aan keuzemogelijkheden, gemak en winkelcomfort. De andere te ontwikkelen winkels en voorzieningen in het plangebied zullen profiteren van de trekkracht van de nieuwe supermarkt en combinatiebezoeken zullen worden bevorderd.

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

27

1.3

ten de gemeente. Deze toevloeiing is met name afkomstig uit de om-

Bestedingen

liggende gemeenten Rotterdam (9%), Albrandswaard (4%), Zwijnd-

De omzetkengetallen (winkelomzet per hoofd en per m² wvo) zijn geba-

recht (4%) en Hoeksche Waard (2%).

seerd op de meest recent gepubliceerde notitie Omzetkengetallen (2022).

De transformatie van het stationsgebied kan leiden tot een beperkte

Volgens landelijke afspraken is gekozen het 5-jaarsgemiddelde te hante-

rendrecht voor de huidige situatie (2022) en de toekomstige verwachte

toename van binding en toevloeiing. Het gebied wordt aantrekkelijker

ren, gewogen naar inkomen. In de toekomst laten we de bestedingen ge-

situatie (2030).

en toegankelijker voor inwoners, treinreizigers en werknemers van de

lijk aan het huidige niveau, omdat er enerzijds al jaren sprake is van struc-

De berekening geeft enerzijds inzicht in het economisch functioneren

nieuwe bedrijvigheid. De potentiële toename van de binding is voor-

turele groei van toonbankbestedingen in de sector maar anderzijds sprake

van het bestaande aanbod in de huidige en toekomstige situatie. Dit

alsnog niet meegenomen in de berekening. Ook de koopkrachttoe-

is van groei van online. In feite strepen we deze ontwikkelingen tegen el-

uit zich in de totale omzet en de gemiddelde vloerproductiviteit. Ander-

vloeiing wordt in relatieve zin gelijk gehouden, maar neemt in absolute

kaar weg.

zijds geeft de berekening inzicht in de distributieve uitbreidingsruimte

zin licht toe door de bevolkingsgroei.

Behoefte dagelijks aanbod

Distributieplanologisch onderzoek 



De berekening is opgesteld voor dagelijkse sector in de gemeente Ba-



door het economisch functioneren af te zetten tegen een ‘norm voor goed functioneren’. 

De ‘norm voor goed functioneren’ wisselt sterk per verzorgingsgebied. In perifere delen van Nederland blijkt uit onderzoek dat aanbod op een

Tabel 3: Economisch functioneren dagelijks verzorgingsgebied

lager niveau nog steeds goed kan functioneren, met name als gevolg

2022

2030

2030 + 815 woningen

Inwonertal

48.760

50.240

51.540

Winkelomzet per hoofd (€)

2.772

2.772

2.772

Bestedingspotentieel (mln. €)

135.2

139.3

142.9

Koopkrachtbinding (%)

92%

92%

92%

Totaal gebonden bestedingen (in mln. €)

124.4

128.1

131.4

Koopkrachttoevloeiing (%)

22%

22%

22%

Omzet door toevloeiing (in mln. €)

35.1

36.1

37.1

Totale bestedingen (in mln. €)

159.4

164.3

168.5

WVO totaal (m² wvo)

15.095

15.095

15.095

Omzet per m² wvo

10.575

10.900

11.175

nen gemeente Barendrecht.

Vergelijkbaar landelijk vijfjaarsgemiddelde (€)

7.823

7.823

7.823

De toevloeiing bedraagt 22%. Met andere woorden, circa 21% van de

Verschil omzet met landelijk gemiddelde

20.400

21.000

21.550

Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo) afgerond

5.300

5.900

6.500

van lagere huurlasten. Ook bestaan er grote verschillen binnen de detailhandel en tussen formules. 

Aangezien de berekeningen slechts een indicatie geven in hoeverre het aanbod goed, gemiddeld of slecht functioneert en in hoeverre sprake is van kwantitatieve behoefte, dienen de uitkomsten ook genuanceerd geïnterpreteerd te worden.

Koopstromen In 2021 is in de provincie Zuid-Holland het koopstromenonderzoek uitgevoerd. De uitkomsten hiervan bieden onder meer inzicht in koopstromen voor specifiek de gemeente Barendrecht. 

De koopkrachtbinding (excl. online) voor de dagelijkse sector in Barendrecht is 92%. Met andere woorden, circa 92% van de bestedingen in dagelijkse winkels door inwoners van Barendrecht komt terecht bin-



bestedingen in dagelijkse winkels in Barendrecht is afkomstig van bui-

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

28

Economisch functioneren

moderne maatvoering en beschikken over veel eigen trekkracht. Daar-

Kwalitatieve behoefte

Tabel 3 toont berekeningen van het economisch functioneren van de da-

bij geldt bovendien dat de nieuwe supermarkt voornamelijk in de be-

De beoogde toevoeging van circa 1.500 m² BVO detailhandel niet zijnde

gelijkse sector in de gemeente Barendrecht.

hoefte van de inwoners van de nieuwbouwwijk voorziet, waardoor het

supermarkt en circa 1.250 m² BVO supermarkt zijn vanuit kwalitatief oog-



effect op de bestaande supermarkten beperkt is.

punt wenselijk, voor de consumentenverzorging, maar ook voor de struc-

Ook het overige dagelijks aanbod voorziet voornamelijk in de behoefte

tuur:

landelijk gemiddelde (38%).

van inwoners van de Stationstuinen. De aantrekkingskracht van het



Op basis hiervan moet geconcludeerd worden dat het dagelijks aan-

centrum van Barendrecht, waar het meeste dagelijks aanbod geves-

mentenbehoefte. Inwoners van Barendrecht, en specifiek de inwoners

bod momenteel goed en gezond kan functioneren. Er is in de huidige

tigd is, is veel hoger en naar verwachting zorgt de toevoeging van ex-

van de Stationstuinen krijgen de beschikking over een aantrekkelijk,

situatie zelfs distributieve uitbreidingsruimte van circa 5.300 m².

tra detailhandel in de Stationstuinen dan ook niet voor significante om-

goed bereikbaar, modern en tevens toekomstbestendige winkelcon-

Richting 2030 neemt de bevolking in de gemeente Barendrecht nog

zet- en leegstandseffecten.

centratie die combinatiebezoeken bevorderd.

Het dagelijks aanbod in Barendrecht functioneert momenteel op een vloerproductiviteit van circa € 10.400 per m² wvo. Dit is fors boven het









beperkt toe en daardoor ook de besteding. Er ontstaat een distributieve uitbreidingsruimte van circa 5.900 m² wvo. Door de toevoeging

De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan de hedendaagse consu-

Ten oosten van het spoor bevindt zich nog geen supermarkt. Toevoeging van een supermarkt in het gebied draagt bij aan de bestaande

van 815 woningen stijgt het inwonertal verder waardoor er 6.500 m²

Kwaliteit boven kwantiteit

wvo marktruimte ontstaat. Dit betekent dat er ook in de toekomst in

De modelmatige berekeningen zijn gebaseerd op meerdere aanna-

kwantitatieve zin ruimte is voor uitbreiding van het aanbod. Op basis

mes. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voor-

de gemeente door intensivering van het stedelijk gebied rondom het

van het voorgaande voorziet het initiatief duidelijk in een kwantitatieve

hand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De uitkomsten moe-

station, het beperken van autobewegingen en het aantrekkelijker ma-

behoefte.

ten als indicatie worden gezien. Bij winkelontwikkelingen wordt steeds

ken van het openbaar vervoer.

boodschappenstructuur. 

Met de ontwikkeling wordt ingespeeld op de duurzame ambities van

meer waarde gehecht aan kwalitatieve aspecten. In de ruimtelijke orOmzet- en leegstandseffecten

dening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of het consumentenbelang op de langere termijn wordt ge-

Figuur 7 geeft op basis van jurisprudentie het afwegingskader weer ten aanzien van de aanvaardbaarheid van effecten op leegstand bij initiatieven. 

diend (geen duurzame ontwrichting); het gaat niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. Bovendien gaat het om de aanvaardbaarheid van eventuele leegstandseffecten, niet

De beoogde toevoeging van circa 2.750 m² BVO dagelijks aanbod zorgt naar verwachting voor een toekomstige vloerproductiviteit van € 10.200 per m² wvo. Afhankelijk van de daadwerkelijk gerealiseerde

om de aanvaardbaarheid van omzeteffecten. Inzicht in het omzeteffect is echter noodzakelijk om inzicht te krijgen in de kans op leegstand.

binding is dit een afwijking van circa -3% ten opzichte van de huidige situatie. De omzet per m² blijft ruim boven het landelijk gemiddelde. Het omzeteffect is dus zeer beperkt en aanvaardbaar. De kans op leegstand als gevolg is de beoogde ontwikkeling is nihil. 

Supermarkten concurreren hoofdzakelijk met andere nabijgelegen supermarkten, waardoor het omzeteffect in beginsel het grootst zal zijn voor de supermarkten in en nabij het centrum. Supermarkten Jumbo, Boon’s Markt en Albert Heijn hebben allen echter een aantrekkelijk

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

29

1.4

Behoefte niet-dagelijks aanbod

Figuur 6: Niet dagelijks aanbod benchmark Tabel 4: Niet-dagelijks aanbod in vergelijkbare winkelcentra





De koopkrachtbinding (excl. online) voor de niet-dagelijkse sector in

Aanbod ten opzichte van vergelijkbare plaatsen

Aantal verkooppunten

WVO

Barendrecht is 60%. Met andere woorden, circa 60% van de bestedin-

Mode & Luxe

2.6

286

gen in niet-dagelijkse winkels door inwoners van Barendrecht komt te-

Vrije Tijd

0.3

29

recht binnen gemeente Barendrecht. De toevloeiing bedraagt 75%.

In en om Huis

2.4

243

Detailhandel Overig

0.3

10

De transformatie van het stationsgebied kan leiden tot een beperkte toename van binding en toevloeiing. Het gebied wordt aantrekkelijker en toegankelijker voor inwoners, treinreizigers en werknemers van de nieuwe bedrijvigheid. De potentiële toename van de binding is voor-

*Er is gekeken naar winkelcentra met één supermarkt, niet het centrum van de woonkern zijnde, met een wvo tussen de 1.000 m² en 1.350 m². Alle winkelcentra bevinden zich in naburige gemeenten.

alsnog niet meegenomen in de berekening. Ook de koopkrachttoe-

2.500

in m² winkelvloeroppervlak

Koopstromen

2.000 1.500 1.000 500 0 Mode & Luxe

Vrije Tijd

In en om Huis

Detailh Overig

Barendrecht

vloeiing wordt in relatieve zin gelijk gehouden, maar neemt in absolute

Gemeenten met 30.000-50.000 inwoners in Zuid Holland

zin licht toe door de verwachte bevolkingsgroei. 

De berekening geeft een indicatie van de marktruimte. Deze ligt

Tabel 5: Economisch functioneren niet-dagelijks verzorgingsgebied

enorm hoog door de invloed van de woonboulevard. In het planinitia-

2022

2030

2030 + 815 woningen

Inwonertal

48.760

50.240

51.540

Winkelomzet per hoofd (€)

2.409

2.409

2.409

Bestedingspotentieel (mln. €)

117.5

121.0

124.2

Koopkrachtbinding (%)

60%

60%

60%

recht een relatief beperkt aanbod in mode en luxe. Tegelijker-

Totaal gebonden bestedingen (in mln. €)

70.5

72.6

74.5

tijd is er een relatief ruim aanbod betreft in en om huis (woon-

Koopkrachttoevloeiing (%)

75%

75%

75%

Omzet door toevloeiing (in mln. €)

211.4

217.9

223.5

Totale bestedingen (in mln. €)

281.9

290.5

298.0

WVO totaal (m² wvo)

119.018

119.018

119.018

type aanbod complementair is aan de woonboulevard.

Omzet per m² wvo

2.375

2.450

2.525

Daarnaast is er eventueel beperkt ruimte voor een vrije tijds-

Vergelijkbaar landelijk vijfjaarsgemiddelde (€)

1.777

1.777

1.777

Verschil omzet met landelijk gemiddelde

158.650

163.500

167.650

Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo) afgerond

39.600

44.400

48.600

tief zal slechts in beperkte mate niet-dagelijks aanbod worden opgenomen. Dit zal dan naar verwachting ook geen grote effecten hebben op het functioneren van het aanwezige niet-dagelijks aanbod. 

Om een beeld te krijgen aan wat voor niet-dagelijks aanbod behoefte is, zijn er twee benchmarks gedaan, zie tabel 4 en figuur 6. o

Ten opzichte van vergelijkbare gemeenten is er in Barend-

boulevard). o

Vergelijkbare winkelgebieden ten opzichte van het beoogde planinitiatief hebben gemiddeld 2 á 3 mode en luxe winkels. Daarnaast zijn hier ook 2 á 3 verkooppunten voor in en om huis aanwezig. Hier is echter alleen ruimte voor wanneer dit

o

winkel of overige detailhandel.

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

30

Figuur 7: Afwegingskader leegstand

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

31

Bijlage 3 - Horeca

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

32

1

Horeca

1.1

Verzorgingsgebied

Als ruimtelijk verzorgingsgebied is primair gemeente Barendrecht en secundair de gemeenten Rotterdam, Albrandswaard, Ridderkerk, Zwijndrecht en Hoeksche Waard aangehouden. Uit het KSO 2021 blijkt dat de gemeente Barendrecht voor horeca een koopkrachtbinding heeft van 60% en een toevloeiing van 31%. Van deze toevloeiing is circa 31% afkomstig uit bovenstaande gemeenten.

1.2

Behoefte

In deze paragraaf analyseren we de behoefte aan horeca uitgaande van het afgebakende verzorgingsgebied. De ‘behoefte’ aan de beoogde functies als bedoeld in de Ladder voor duurzame verstedelijking is een afgeleide van de verhouding tussen de actuele en toekomstige vraag, de trends en het huidige regionale aanbod (incl. de plancapaciteit). 1.2.1 

Analyse bestaand aanbod

In de gemeente Barendrecht zijn 58 horecabedrijven aanwezig verdeeld over drie hoofdbranches (dranken, fastservice en restaurants). Het aantal horecazaken per 1.000 inwoners in de gemeente Barendrecht is met 1,2 relatief beperkt ten opzichte van landelijk gemiddelde (2,4). Ook wat betreft de omvang in wvo is het aanbod met 139 m² relatief beperkt ten opzichte van het landelijk gemiddelde van 244 m².



In de gemeente zijn 4 drankenverstrekkers aanwezig. Zowel het aantal zaken (0,1) als de omvang (8 m²) per 1.000 inwoners is relatief beperkt vergeleken met het landelijk gemiddelde (0,4 om 47 m²).



Er zijn 30 fastservice zaken aanwezig in de gemeente. Zowel het aantal zaken (0,6) als de omvang (56 m²) per 1.000 inwoners is relatief beperkt ten opzichte van het landelijk gemiddelde (1,1 om 66 m²).



Er zijn 24 restaurant aanwezig in Barendrecht. Zowel het aantal zaken (0,5) als de omvang (74 m²) per 1.000 inwoners is relatief beperkt ten opzichte van het landelijk gemiddelde (1,0 om 140 m²).

Figuur 7: Horeca aanbod in gemeente Barendrecht

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

33

1.2.2 



1.3



De omzet in de horeca neemt sinds 2010 jaarlijks fors toe, tot 2020.

Vraagzijde

Door de gevolgen van corona is het omzetniveau sterk teruggelopen



Mensen eten en drinken steeds meer ‘buiten de deur’. Deze markt is

in 2020 en 2021. Voor veel ondernemers heeft dit enorme consequen-

kelvloeroppervlak is het leegstandspercentage ook fors lager (0,7%)

inmiddels al goed voor een derde van de consumentenbestedingen

ties gehad. Voor de horecasector, met name drank- en spijs verstrek-

dan het landelijk gemiddelde (5,6%).

aan eten. Het gaat daarbij niet alleen om ‘reguliere’ horeca, maar ook

kers, wordt verwacht dat de omzet relatief snel weer op niveau zal

Er bevindt zich geen leegstaand pand rondom het plangebied.

om eten binnen nieuwe winkelconcepten, foodfestivals, op het werk,

zijn, getuige ook de opleving in het tweede kwartaal van 2021 toen de

etc.

horeca weer tijdelijk open mocht. Vanwege de blijvende en op termijn

Karakteristiek bestaande horeca



Goede horeca is essentieel voor een sterke (toeristisch-recreatieve)

waarschijnlijk zelfs weer toenemende behoefte zal ook het aanbod

De horeca binnen de gemeente Barendrecht is voornamelijk gecon-

gebiedsontwikkeling. Het belichaamt immers de brede toegankelijk-

weer tot minstens het bestaande niveau toenemen. De mooie zomer

centreerd rond de Middenbaan, de Dorpsstraat en Carnisse Veste.

heid, gastvrijheid en belevingswaarde.

van 2022 heeft hier een impuls aan gegevens voor bedrijven met een

De consument is steeds meer op zoek naar een unieke ervaring: pro-

terras.





fastservice zaken. Verder zijn er een aantal solitaire locaties in de

ducten en locaties met een bijzondere of emotionele lading. Horeca

woonwijken gevestigd.

richt zich daarom steeds meer op vermaak en ‘beleving’.

jaren worden, na afbouw van de steunmaatregelen, weliswaar extra

Rond het plangebied zijn 2 restaurants gevestigd. Er zijn geen fastser-



De horeca is van nature een zeer veerkrachtige sector. De komende

De belevenis- en betekeniseconomie worden steeds belangrijker. Ne-

wisselingen/faillissementen verwacht in de horecasector, maar aan de

vicezaken of drankverstrekkers aanwezig, ook niet bij het treinstation.

derland ontwikkelt zich in toenemende mate tot ‘leisureland’ waar wo-

andere kant ook een verdere groei van bezoek en bestedingen. Meer-

Op de Middenbaan en de Dorpsstraat bevinden zich de belangrijkste

nen, werken en winkelen niet meer zonder goede horeca- en vrijetijds-

dere bronnen verwachten dat de horecaomzet landelijk in 2022/2023

winkelvoorzieningen, diensten, Theater het Kruispunt en andere lei-

concepten kunnen.

weer op het niveau van ‘topjaar’ 2019 zal zijn. Deels wel door prijsstij-



De bestedingen in de horecasector groeiden tot 2019 met opvallende

gingen, minder door volumegroei. De verwachtte groei biedt kansen

keergelegenheid en is goed bereikbaar met de auto. Vanaf het station

cijfers. Dit geldt met name voor de fastservice, restaurants (+35% tus-

voor bestaande en nieuwe horeca.

is het circa één kilometer lopen.

sen 2010 en 2019) en hotels. Alleen bij de drankverstrekkers (cafés)

Carnisse Veste is een winkelcentrum in het Zuidwesten van de ge-

bleef de groei wat achter. In de ‘coronajaren’ 2020 en 2021 daalden

Enerzijds het niet (kunne) doorberekenen van alle kosten(verhogin-

meente. In het winkelcentrum is naast het ruime horeca aanbod ook

de bestedingen in de horeca fors, vanwege de gedwongen sluiting van

gen). Anderzijds is in veel gebieden ‘teveel van hetzelfde’. Dit betreft

een ruim winkelaanbod aanwezig en enkele leisure voorzieningen. Er

de sector in diverse perioden.

vooral horecazaken met onvoldoende eigenheid/uniciteit, marketing,

is voldoende parkeergelegenheid en redelijk goed bereikbaar vanaf de





punten is met 2,6% fors lager dan het landelijke cijfer (6,2%). In win-

sure voorzieningen aanwezig. Het winkelgebied heeft voldoende par-



Aanbodzijde

vang van 1.064 m² wvo. Het leegstandspercentage in aantal verkoop-

Rond de woonboulevard zitten een aantal functie ondersteunende



Trends en ontwikkelingen

In de gemeente Barendrecht staan 11 panden leeg met een totale om-

1.2.3 

Leegstand





Het rendement van veel horecazaken staat (al jaren) onder druk.

Een opkomende trend onder consumenten is ‘competitieve sociali-

een gedateerde inrichting, uitstraling of menukeuze. Ze hebben veelal

A29. Het winkelcentrum is lastiger bereikbaar via het openbaar ver-

sing’. De trend komt voort uit de behoefte om iets nieuws te proberen

onvoldoende budget voor productvernieuwing.

voer.

tijdens het ontmoeten van vrienden, waarbij het competitieve element

De winkelboulevard Rijerwaard/Cornelisland heeft een ruim aanbod

een belangrijke factor is. Een traditioneel voorbeeld is bowlen, maar er

ment), die creatief inspelen op de gebiedskwaliteiten en consumenten-

aan woonwinkels en meubelzaken met 3 ondersteunende horecaza-

ontstaan steeds meer nieuwe vormen gegoten.

trends bestaat nog steeds groeiperspectief. Voor deze horeca geldt

ken. Het winkelcentrum kent door de goede bereikbaarheid vanaf de





Voor onderscheidende horecaformules (in het hogere èn lagere seg-

Tijdens de coronaperiode is het bestellen van eenvoudige tot luxe

dat de behoefte onverminderd toeneemt. Het bestaansrecht van cen-

A15 veel toevloeiing, maar dit betreft doelgerichte bezoekers. De loca-

maatlijden aan huis enorm toegenomen. Het thuis (uitgebreider) tafe-

trumgebieden op buurt- en wijkniveau wordt gevormd door de foodbe-

tie heeft weinig tot geen potentie voor andere vormen van horeca.

len, het gemak van bestellen en bezorgen past in deze tijd.

leving, waar de horeca een belangrijke rol in speelt.

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

34





Ontwikkeling omzet horeca naar branche in Nederland t.o.v. 2005 Nieuwe zaken worden in het algemeen ruimer; vanwege omzeteisen en de behoefte aan multifunctionaliteit. Bedrijven organiseren steeds

200

vaker culturele en recreatieve activiteiten en/of verhuren zalen. Hier-

175

voor is ruimte nodig, die in de hoofdcentra veelal niet aanwezig is

150

Horeca wordt steeds meer met andere functies (bijv. detailhandel, cul-

125

tuur, vermaak, recreatie) gemixt. Soms is horeca de hoofdfunctie,



soms niet. Cross-selling, waarbij aanvullende diensten of producten

100

worden verkocht aan de klant, heeft de toekomst.

75

Horecazaken en hotels zijn vaak beeldbepalend voor gebieden en

50

worden daarom soms doelbewust ingezet voor gebiedsontwikkelingen

25

en ‘placemaking’. 

0

Ook zien we horecaondernemers die ervoor kiezen om een winkel toe

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

te voegen waar eigen gemaakte of streek-producten verkocht worden. Klanten nemen hierdoor een stukje beleving mee naar huis. Horeca totaal

Overige trends 

Branchevervaging is een blijvend actuele trend. Dit betekent dat winkels en horeca steeds moeilijker in een hokje te plaatsen zijn. Bouw-

1.3.1 



Brancheverbreding is veelal een wens van vastgoedeigenaren en on-



dernemers op perifere locaties. Dit betekent dat klassieke perifere concentraties naast de traditionele branches (volumineuze detailhandel) ook steeds meer andere soorten winkels huisvesten (grootschalige detailhandel in sport, speelgoed, rijwielen, etc.). 

Blurring is het fenomeen waar detailhandel en diensten met horeca



vermengen. Denk aan het wijntje of biertje bij de kapper. Deze trend is vanuit ondernemerschap wenselijk, maar wordt met name vanuit de Drank- en Horecawetgeving/Alcoholwet bemoeilijkt.

Fastservicesector

Restaurantsector

Betekenis planinitiatief

Naar verwachting neemt de behoefte naar horeca de komende jaren

1.4

Plancapaciteit horeca in regio

nog verder toe. Door het relatief beperkte horeca aanbod in de ge-

markten verkopen ook tuin- en woonartikelen en supermarkten worden warenhuizen. Dit hangt ook samen met de schaalvergroting.

Drankensector

meente Barendrecht, lijkt er potentie te zijn voor nieuwe horeca.

Op basis van artikelen en bekendmakingen is geanalyseerd welke harde

Horeca initiatieven die inspelen op de gebiedskwaliteiten, zoals het

en zachte plannen er bestaan die relevant zijn voor de behoefte en effec-

planinitiatief, hebben groeiperspectief. Horeca heeft een belangrijke

ten. In de gemeente Barendrecht zijn geen planinitiatieven betreft horeca

rol in de foodbeleving, zeker in relatie tot de Dutch Fresh Port. Door

bekend. Wel is de gemeente Albrandswaard voornemens een restaurant

de horeca te koppelen aan de kernkwaliteiten van het gebied (Dutch

te openen in het stiltegebied gelegen vlak naast de gemeente Barend-

Fresh Port) wordt de beleving van het gebied verbeterd.

recht. De gemeente Barendrecht heeft bezwaar aangetekend tegen het

Nieuwe ruimere locaties met multifunctionaliteit zijn interessant voor

planinitiatief. Mocht het initiatief toch worden gerealiseerd, dan zal dit, ge-

het organiseren van recreatieve- en culturele activiteit. Dit soort ruim-

zien het type horeca en de afstand tot de planlocatie, naar verwachting

ten zijn vaak niet beschikbaar in het centrum. De toekomstige nabij-

weinig effect hebben op het planinitiatief

heid van bedrijven en bewoners biedt potentie. 

Het planinitiatief sluit goed aan bij bovenstaand beschreven functiemix en ‘placemaking”

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

35

1.5

Indicatieve kwantitatieve marktruimte

toekomst. Dit mede vanwege de huidige onzekerheid over de econo-

1.5.1

Primair verzorgingsgebied

mische ontwikkeling en de lange termijneffecten van het coronavirus.

In tabel 6 is een benadering gemaakt van de marktruimte voor horeca in

Horeca is zeer conjunctuurgevoelig; op kortere termijnen kunnen vaak

de gemeente Barendrecht, als belangrijkste herkomstgebied van de gas-

grote omzetfluctuaties optreden (9/11 2001, kredietcrisis 2008), maar

ten voor deze functie.

die buigen op langere termijn (> 3-4 jaar) vrijwel altijd om in een positieve trend.

Op basis van de landelijke omzetcijfers horeca ramen we de gemiddelde



De landelijk gemiddelde normatieve omzet per nieuwe horecazaak

besteding per inwoner. De totale bestedingen in horecazaken vanuit een

voor alle horecabranches ligt op ca. € 450.000,- per zaak. We ver-

bepaald gebied (in dit geval de regio) noemen we het ‘vraagpotentieel’. Dit

wachten dat een dergelijk gemiddelde ook voor gemeente Barend-

bedrag is hier berekend als de vermenigvuldiging van het regionale inwo-

recht van toepassing is, aangezien hier een vergelijkbare mix van fast-

nertal en de gemiddelde besteding naar horeca per persoon. Deze cijfers

service, restaurants en dranken wordt aanwezig is vergeleken met het

zijn nadrukkelijk indicatief en alleen beschikbaar op landelijk en niet op re-

landelijk gemiddelde

gionaal niveau. De gemiddelde besteding per Nederlander houdt boven-



Uit tabel 6 kan worden geconcludeerd dat er in de gemeente Barend-

dien geen rekening met inkomende en uitgaande horecabestedingen

recht nu, en in de toekomst, voldoende uitbreidingsruimte bestaat voor

naar/vanuit Nederland. Cijfers hierover ontbreken. Als een gebied per

extra horeca.

saldo meer horecabestedingen aantrekt dan dat er afvloeien resulteert dat in een relatief groot vraagpotentieel en dus meer ontwikkelingskansen voor horeca. Uitgangspunten en marktruimte 

De gemiddelde besteding per inwoner aan horeca is gebaseerd op het

2022

2030

2030 + 815 woningen

Aantal inwoners gemeente (afgerond)

48.760

50.240

51.540

Besteding horeca per jaar (landelijk cijfer 2019)

1.000

1.000

1.000

Huidige binding inwoners gemeente op lokale horeca in %

60

60

60

we de totale horecabesteding (voor cafés, fastservice en restaurants)

Toevloeiing van buiten gemeente in %

31

31

31

als uitgangspunt.

Omzet totale horeca in mln. euro

42.4

43.7

44.8

De binding op de eigen horeca voor de veronderstellen we op 60% op

Omzetclaim huidig aanbod totaal in euro

19.5

19.5

19.5

basis van het KSO 2021. Uit hetzelfde onderzoek blijkt een toevloeiing

Marktruimte horeca gemeente totaal in €

22.9

24.2

25.3

Normatieve omzet nieuwe horecazaak gemiddeld

0.45

0.5

0.5

51

48

50

landelijke cijfer (2019, afgerond). De jaren 2020 en 2021 zijn niet representatief voor de bestedingen, omdat horecazaken toen deels waren gesloten c.q. wezenlijke beperkingen kenden vanwege de coronapandemie. Vanwege het indicatieve karakter van deze raming nemen



van 31%. 

Tabel 6: Economisch functioneren primair verzorgingsgebied

We hebben in deze raming geen rekening gehouden met de toekomstige ontwikkeling van de horecabestedingen (stijging of daling) en de

Marktruimte horeca gemeente totaal in aantal zaken (indicatief)

gemiddelde omzet per zaak/m² is eveneens constant gehouden in de

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

36

1.5.2   

Secundair verzorgingsgebied

2022

2030

912.992

971.270

De gemiddelde besteding is net als in de voorgaande berekening gebaseerd op het landelijke cijfer.

Aantal inwoners (afgerond)

80% van de horecabestedingen blijven binnen het secundaire verzor-

Besteding horeca per jaar (landelijk cijfer 2019)

1.000

1.000

gingsgebied. Tegelijkertijd kent het gebied een toevloeiing van 28% 4.

Huidige binding inwoners op lokale horeca in %

80%

80%

Toevloeiing van buiten in %

28%

28%

Omzet totale horeca in mln. euro

600

1.079

ruimte in het secundaire verzorgingsgebied. De percentuele verdeling

Omzetclaim huidig aanbod totaal in euro

828

828

van het aantal inwoners per gemeente in het verzorgingsgebied is sta-

Marktruimte horeca totaal in €

-228

251

biel over deze periode 2022-2030.5

Normatieve omzet nieuwe horecazaak gemiddeld

0,45

0,5

Het is niet zuiver om de marktruimte voor het hele secundaire verzor-

Marktruimte horeca gemeente totaal in aantal zaken (indicatief)

-

502

Op basis van tabel 7 blijkt dat op dit moment binnen het secundaire verzorgingsgebied nog geen marktruimte is voor horeca. Echter ontstaat er door de verwachtte bevolkingsgroei in de toekomst wel markt-



Tabel 7: Economisch functioneren secundair verzorgingsgebied

gingsgebied toe te rekenen naar Barendrecht. Op dit moment bevindt circa 2% van het totale horeca aanbod zich in de gemeente Barend-

Tabel 8: Marktruimte horeca totaal in aantal zaken, per gemeente (indicatief)

recht. Wanneer we dit vertalen naar de toekomstige marktruimte is er in de gemeente Barendrecht tot 2030 ruimte voor circa 12 horecaza-

GEMEENTE

ken (tabel 8).

Albrandswaard

19

1%

4

Barendrecht

58

2%

12

Hoeksche Waard

139

6%

28

Ridderkerk

60

2%

12

Rotterdam

2.119

86%

431

kwantiteit. Een onderscheidende horecazaak, bijvoorbeeld qua menu-

Zwijndrecht

73

3%

15

keuze, marktsegment, doelgroepen, uitstraling en omgevingskwalitei-

Totaal

2.468

100%

502

Kwaliteit boven kwantiteit Deze raming is gebaseerd op cijfermatige uitgangspunten. Bij nieuwe horeca moet kwaliteit evenwel in principe altijd prevaleren boven

Huidig aantal verkooppunten

percentage (afgerond)

Marktruimte in aantal zaken

ten, genereert doorgaans veel extra klandizie en omzet. Ze kunnen bovendien een sterke meerwaarde hebben voor (bedrijven in) de om-

Tabel 9: Landelijk gemiddelde omvang horecazaken (Bron: Locatus, peildatum 14-11-2022)

geving en/of het recreatieve profiel van het stadsdeel. Dergelijke ho-

wvo

BVO

Dranken

107 m²

134 m²

Fastservice

60 m²

75 m²

Restaurants

145 m²

181 m²

Totaal

102 m²

128 m²

recaformules genereren soms geheel hun ‘eigen’ omzet en kunnen zich dus in principe (mits goed onderbouwd) ook vestigen onafhankelijk van de marktruimte.

4 5

KSO 2021 Primos (2022)

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

37

1.6

Kwalitatieve behoefte

met een ander bezoekmotief, zoals de Dutch Fresh Port. Ook andere bestemmingen in Barendrecht en de regio kunnen hiervan profiteren

De marktruimte voor nieuwe horeca kan nooit ‘wetmatig’ worden voor-

door middel van combinatiebezoeken.

speld. Onderscheidende horeca creëert in hoge mate haar eigen vraag en verlevendigt (nieuwe) gebieden, maar ook de gebiedskwaliteiten zijn sterk bepalend. Horeca hangt om deze redenen sterk samen met andere sectoren en met beleidskeuzes. Op basis van de nu bekende ontwikkelingen is er een kwalitatieve behoefte aan horeca:



De Stationstuinen moet een levendige, gevarieerde woon- en werkomgeving worden met een goede functiemix. Horeca is hierbij van belang om ‘placemaking’ te creëren. Er wordt een beeldbepalend, uitnodigend kerngebied gecreëerd. Door dit uitnodigende kerngebied is de verwachting dat er meer koopkrachtbinding ontstaat onder de inwoners van Barendrecht én dat de toevloeiing toe kan nemen. Hierdoor ontstaat nog meer marktruimte voor horeca.



De horecazaken worden gevestigd in de plinten van de woningcomplexen, waardoor de horeca in het gebied bijdraagt aan de sociale interactie, openbare ruimte en levendigheid van het te ontwikkelen gebied. Met het concentreren van horeca en andere voorzieningen worden combinatiebezoeken gestimuleerd en ontstaat er een verblijfsgebied waar belevenis centraal staat.



De horeca zal zich alleen vestigen in de actievere gebieden zoals de Spoorlaan, de buitenranden en de Gebroken Meeldijk. Hier wordt een functiemix gecreëerd met andere functies zoals winkels, onderwijs, kantoren en sport. Functies zoals kantoren, ateliers en parkeren vormen een buffer tussen wonen en werken, zodat er een fijnmazige voorzieningenstructuur wordt gecreëerd, zonder dat dit leidt tot overlast voor de omwonenden.



Bovenstaande bullets maken duidelijk dat de het plangebied onderscheidende kernkwaliteiten heeft ten opzichte van de al aanwezige horecalocaties. De horeca in de Stationstuinen is daarmee complementair aan de binnenstad en andere horeca locaties in de gemeente.



Door de woningbouw in het gebied wordt meteen draagvlak gegenereerd voor de horeca. Daarnaast trekt het deels nieuwe doelgroepen,

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

38

Bijlage 4 - Kantoren en dienstverlening

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

39

1 1.1

Kantoren en dienstverlening

1.1.2

Hierna zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt

en eetgelegenheden. Het kantoorpand is niet meer een plek waar al-

Kantoren

beschreven. Enerzijds gaat het om macro-economische ontwikkelingen en

leen gewerkt wordt door de hedendaagse kantoorgebruiker. Daar-

anderzijds is de koppeling gemaakt met de lokale kantorenmarkt.

naast is de zichtbaarheid en uitstraling van het kantoorpand van be-



Trends en ontwikkelingen

het aanbod van voorzieningen van belang zoals sportgelegenheden

Als ruimtelijk verzorgingsgebied is primair de gemeente Barendrecht aan-

De ruimtebehoefte van kantoorgebruikers verschuift steeds meer van monofunctionele kantoorlocaties naar vestigingen in aantrekkelijke,

gehouden. Het primaire verzorgingsgebied is bepaald aan de hand van

gemengde stedelijke milieus. Belangrijk hierbij is dat kantorenloca-

veerd in 2021. Ondanks de hybride werksituatie, herstelde de kanto-

verhuisbewegingen6 van bedrijven naar de buurt van het initiatief (ge-

ties niet alleen per auto, maar ook met het OV en langzaam verkeer

renmarkt zich weer naar een niveau van voor de corona-crisis. De ho-

biedsafbakening: BT Handelscentrum & BT Dierenstein).

goed bereikbaar zijn.

gere dynamiek bij kantoorhoudende bedrijven komt voort uit de goed

De (inter)nationale aantrekkingskracht van Rotterdam en omgeving

draaiende economie. Ook heeft een flink aantal organisaties uitge-

drijfsverhuizingen plaatsgevonden in de gebiedsafbakening. Hierbij

met haar agglomeratiekracht, een hoogopgeleide beroepsbevolking,

stelde huisvestingsbeslissingen van voor de corona-uitbraak doorge-

gaat het om verhuizingen binnen de gebiedsafbakening en verhuizin-

veel kennisintensieve bedrijven en clusters, een aangenaam woon- en

voerd.

gen van bedrijven die naar de gebiedsafbakening zijn verhuisd.

leefklimaat en de aanwezigheid van de haven trekt (inter)nationale

Van de 64 verhuizingen zijn er 35 afkomstig uit de gemeente Barend-

kantoorgebruikers naar de regio.

C hebben. Voldoet het gebouw dan niet aan de eisen, dan mag het

Door de corona pandemie is er een nieuwe vorm van werken ont-

gebouw per 1 januari 2023 niet meer als kantoor gebruikt worden. Op

percentage zorgt ervoor dat de gemeente Barendrecht als primair

staan, namelijk het hybride werken. Een aantal dagen per week op

het moment voldoet 50% van de kantoren aan de eis, 39% heeft nog

ruimtelijk verzorgingsgebied is beschouwd in voorliggend onderzoek.

kantoor werken en een aantal dagen per week thuis werken gaat naar

geen label en 11% heeft een energielabel van D of lager8. Het niet vol-

verwachting de nieuwe standaard worden. Uit onderzoek blijkt dat on-

doen aan een energielabel kan voor huurders een reden zijn om een

Het secundaire verzorgingsgebied is de gemeente Rotterdam. In de eer-

geveer twee derde van de forensen na de corona-pandemie één tot

ander kantoor te huren.

dergenoemde periode hebben er 11 verhuizingen vanuit Rotterdam

drie dagen per week thuis verwacht te werken7. Dit houdt ook in dat er

plaatsgevonden naar het gebied.

anders naar kantoorpanden gekeken gaat worden. Kantoren worden

economie. In de eerste plaats heeft dit geleid tot enorm gestegen prij-

meer een plek waar men elkaar ontmoet en waar creativiteit de boven-

zen voor energie en brandstoffen, maar ook voor knelpunten in de

Uit andere steden is een relatief kleine verhuisstroom zichtbaar naar het

toon voert. Daarbij kiezen bedrijven vaker voor enkele kleinere, goed

aanvoer van grondstoffen en halffabricaten. Indien dit langere tijd aan-

gebied. Met name uit Dordrecht, Brielle en Heeze zijn er enkele verhuizin-

bereikbare locaties met spreiding over het land. Bij deze panden is be-

houdt zal dit mogelijk effect hebben op de economische groei en de

gen zichtbaar. Dit gaat wel om zeer kleine aantallen in tegenstelling tot de

reikbaarheid zeer belangrijk. Treinstationslocaties bieden op dit vlak

vraag naar kantoren.

gemeenten Barendrecht en Rotterdam, daarom dat we deze gebieden niet

de beste mogelijkheden. Daarnaast neemt de vraag naar monofuncti-

tot het verzorgingsgebied rekenen.

onele kantoorlocaties bijvoorbeeld langs snelwegen af.

juni 2022 voor het eerst in lange tijd de rente verhoogd. In september

De omgeving en openbare ruimte rondom het kantorenpand moet van hoogwaardige kwaliteit zijn, er moet voldoende groen aanwezig zijn

en in oktober zijn er ook verhogingen doorgevoerd. Leningen en hypo-

en genoeg mogelijkheden om een middagwandeling te maken. Ook is

op de bedrijfsruimtemarkt.

1.1.1





Verzorgingsgebied

In de periode april 2017 – november 2022 hebben er in totaal 64 be-

recht. Dit is 55% van het totaal aantal verhuisbewegingen. Dit hoge

6 7 8







lang. Bedrijven willen graag zichtbaar zijn voor de buitenwereld. 







De Nederlandse kantorenmarkt is na een moeizaam 2020 weer opge-

Vanaf 1 januari 2023 moet een kantoorgebouw minimaal energielabel

De oorlog in Oekraïne zorgt momenteel voor veel onzekerheid in de

Om de hoge inflatie tegen te gaan heeft de Europese Centrale Bank in

theken worden hierdoor duurder. Dit zet mogelijk een rem op de vraag

Vastgoeddata (2022) peildatum: 15-11-2022 Stadszaken (2021), Zo verandert het kantoorvestigingsmilieu rondom OV-knooppunten NOS (2022), Helft kantoorgebouwen voldoet niet aan energiezuinige norm

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

40

1.1.3

Ontwikkeling kantorenaanbod

Ontwikkeling kantooraanbod Barendrecht

Hierna is ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan kan-



toorruimte in het primaire ruimtelijke verzorgingsgebied (gemeente Ba-

rendrecht. In het jaar 2019 is er een lichte stijging waar te nemen.

rendrecht) en in het secundaire verzorgingsgebied. We richten ons in dit



In 2021 bedroeg de omvang aan beschikbare kantoorruimte ca. 4.600

onderzoek op de verwachte ruimtevraag (vanuit de behoefteraming kan-

m². Dit maakt ongeveer 4% van de kantorenvoorraad9. Het grootste

toorruimte provincie Zuid-Holland op basis van recente opnames) en het

gedeelte van het kantorenaanbod concentreert zich rondom de A29.

bestaande (plan)aanbod. Op basis van deze aspecten is de behoefte aan

Daarnaast is nog wat versnipperd aanbod rondom de A15.

het beoogde kantoorinitiatief van De Stationstuinen inzichtelijk gemaakt.



Aanbod

Het kantorenaanbod loopt sinds 2017 sterk terug in de gemeente Ba16.000 14.000 12.000 10.000

Het initiatief bevindt zich langs het spoor en Bedrijventerrein Dieren-

Daarnaast geeft deze paragraaf inzicht in hoeverre er ruimtelijk-functio-

stein & Handelscentrum. Op deze terreinen is ook versnipperd aanbod

nele effecten optreden bij het (planologisch) toevoegen van kantoorruimte

aanwezig. Daarnaast betreft het veelal grootschalig aanbod. Het op-

en of deze effecten aanvaardbaar zijn.

name niveau ligt hier relatief laag. Er is de afgelopen periode in vergelijking met andere gebieden in Barendrecht vrijwel niks opgenomen.

8.000 6.000 4.000

Ontwikkeling kantoorvoorraad Barendrecht 

2.000

De kantoorvoorraad (aantal kantoorpanden) in Barendrecht is sinds 2016 met 5,4% gestegen. In de jaren 2016 tot en met 2017 daalde de

0

kantoorvoorraad lichtelijk. In 2018 steeg de kantoorvoorraad aanzien-

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2019

2020

2021

lijk met de toevoeging van 21 kantoorpanden. Het aantal onttrekkingen is door de jaren heen redelijk stabiel gebleven.

Opname 5.000 4.500 Tabel 10: Ontwikkeling kantoorvoorraad Barendrecht Periode

9

Totaal

Nieuwbouw

4.000

Overige toevoegingen

Sloop

Overige onttrekking

Correctie

Saldo voorraad

Eindstand voorraad

3.500 3.000

2016

332

0

0

0

3

0

-3

328

2.500

2017

328

1

4

2

4

0

-1

326

2.000

2018

326

0

21

0

3

0

18

346

1.500

2019

346

0

7

2

2

0

3

351

2020

351

0

3

1

4

0

-2

349

2021

349

0

0

0

1

0

-1

350

1.000 500 0 2015

2016

2017

2018

CBS (2021), Landelijke monitor leegstand CBS

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

41

Opname en dynamiek 





1.1.4

Kwantitatieve behoefte

Barendrecht staat op de vierde plek qua marktaandeel in de kantoren-

mentenvertrouwen en de oplopende rente ondernemers steeds meer par-

markt van de regio MRDH (regio Rotterdam). Rotterdam kent het

Voor de kwantitatieve behoefte gaan wij uit van de meest recente behoef-

grootste marktaandeel op basis van opname. Capelle aan den IJssel,

teraming. Deze is uitgevoerd in 2018 door Stec 12 en de behoefteraming

volgt op een tweede plaats. Schiedam en Barendrecht kennen verge-

van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag13. Uit deze berekeningen

Voor de komende jaren wordt een gematigde werkgelegenheidsgroei

lijkbare opname cijfers.

blijkt dat er in de Regio Rotterdam een vraag naar kantoorruimte ligt van

voorzien. Met name de krapte op de arbeidsmarkt zal waarschijnlijk blij-

Rotterdam kende in 2018 een topjaar qua opname, de jaren erna nam

maximaal 1.450.000 m² en minimaal 647.000 m². Barendrecht kent een

vend zijn als gevolg van de vergrijzing van de beroepsbevolking.

de opname af en het aanbod toe. Dit gebeurde met name in het cen-

marktaandeel van 2%. Hiermee zal de ruimtevraag naar kantoren komen

trum van de stad. Relatief gezien werd er het meeste opgenomen in

te liggen tussen de 34.000 m² (scenario hoog) en de 15.000 m² (scenario

Vraagraming

Rotterdam-Zuid. Dit is tevens het gebied wat qua ligging aansluit op

Het aantal banen (specifiek gezegd het aantal kantoorbanen) is leidend

de gemeente Barendrecht.

laag) tot en met 2030. Dit komt neer op een gemiddelde opname van 1.150 – 2.600 m² bvo per jaar. Voor de periode 2022 – 2030 komt dit

Sinds 2017 worden er bijna jaarlijks kantoormeters opgenomen in Ba-

neer op een additionele ruimtevraag naar kantoren in Barendrecht

zijn drie scenario’s bepaald voor de groei van het aantal banen. Deze zijn

rendrecht. Ten tijde van financiële onzekerheid (corona-crisis) werden

van 10.350 tot 23.400 m² bvo.

gebaseerd op de historische groei van het aantal banen in Barendrecht en



ten te spelen.

voor de benodigde aantal kantoormeters. Voor de gemeente Barendrecht

de WLO scenario’s hoog en laag. Als tweede van belang is het aantal ba-

er nog steeds kantoormeters opgenomen. In 2021 werd er aanzienlijk



cent beginnen de gestegen energie- en materiaalkosten, het lage consu-

meer opgenomen dan in 2020. In 2021 steeg de opname tot bijna het

Werkgelegenheidsprognoses

nen dat gebruik maakt van kantoren. De kantoor gebonden werkgelegen-

niveau van 2017 tot ca. 4.500 vierkante meter10.

De ramingen zijn in 2018 opgesteld. Hierdoor zijn de prognoses waarmee

heid ligt in de Regio Rotterdam op 33%. In de regio Rotterdam kent Rot-

In de provincie Zuid-Holland is nog steeds relatief veel verouderd en

gerekend is tamelijk conservatief. De berekeningen gingen uit van het

terdam de meeste banen en daarmee leidend voor de kantoor gebonden

structureel leegstaand aanbod op de markt. Ook in Barendrecht blijkt

WLO laag scenario. Dit houdt in dat er naar verwachting het aantal ar-

werkgelegenheid. De sectoren die relatief veel kantoor gebonden zijn in

dat enkele panden al voor langere tijd worden aangeboden. Er is met

beidsplaatsen per jaar groeide met 0,3% in de provincie Zuid-Holland. In

Rotterdam zijn procentueel veel sterker vertegenwoordigd dan in Barend-

name veel dynamiek waar te nemen langs de A15 in Barendrecht. Het

tabel 11 staat de daadwerkelijke historische groei beschreven. De gemid-

recht. Het gaat om de sectoren; Specialistische zakelijk ene adviesdien-

betreft hier met name kleinschalig aanbod.

delde groei van de afgelopen 5 jaar ligt daarmee op 1,7%. Dit is aanzien-

sten. Openbaar bestuur en overheidsdiensten, Financiële dienstverlening,

Een afnemend (courant) aanbod leidt er ook toe dat er minder keuze-

lijk hoger dan de 0,3% uit het scenario. Hiermee zal naar de verwachting

informatie en communicatie en overige dienstverlening. Daarnaast is een

vrijheid is voor ondernemers met een ruimtevraag. Dit is een mogelijke

de ruimtevraag in 2030 ook hoger liggen.

gedeelte van het aantal arbeidsplaatsen in de sector verhuur en overige

remmende factor op de opname. Daarnaast heeft de coronacrisis ge-

zakelijke dienstverlening ook kantoor gebonden werkgelegenheid.

leid tot voorzichtigheid in het huisvestingsbeleid voor bedrijven met

In Barendrecht ligt de gemiddelde banengroei de afgelopen 5 jaar op

kantoorhoudende activiteiten. De pandemie heeft niet geleid tot min-

1,5%. Hiermee overstijgt de gemeente ook de scenario’s zoals opgeno-

der vraag naar kantoren, maar juist naar meer vraag naar ander ge-

men in de WLO. De verwachting is wel dat Barendrecht deze groei niet

bruik van kantoren. Nadruk komt te liggen op moderne duurzame ge-

kan voortzetten. Dit komt mede door het tekort aan arbeidskrachten, waar-

bouwen op toplocaties in binnensteden met een goede bereikbaarheid

door de economie wel wil groeien, maar dit simpelweg niet kan. Meer re-

en hoogwaardige voorzieningen en faciliteiten11.

10

NVM (2022), Stand van zaken kantorenmarkt Cushman & Wakefield (3-1-2022), Grote krapte op kantorenmarkt dreigt 12 Stec (2018), behoefteraming kantoorruimte provincie Zuid-Holland 13 MRDH (2018), Strategie Werklocaties 2019-2030 11

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

Tabel 11: Ontwikkeling arbeidsplaatsen Zuid-Holland Jaar

Arbeidsplaatsen

Procentueel verschil jaar ervoor

2017

1.703.000

-

2018

1.729.830

1,6%

2019

1.771.440

2,4%

2020

1.798.240

1,5%

2021

1.820.150

1,2%

42

In Barendrecht ligt de verdeling van het aantal banen anders dan in Regio

raming van de STEC groep uit 2018 die voor de periode 2022-2030 voor

Rotterdam en daarmee Rotterdam. In Rotterdam is procentueel de kan-

Barendrecht uitgaat van een uitbreidingsvraag die ligt tussen 10.150 m²

toorgebonden werkgelegenheid sterker vertegenwoordigd dan in Barend-

bvo en 23.400 m² bvo.

Deze trend zet door, waardoor het verschil in kwaliteit en toekomstpotentie tussen kantoorsteden en locaties groter wordt. 

recht. Hiermee is de kantoorgebonden werkgelegenheid van 33% niet re-

Het initiatief bevindt zich op een OV-knooppunt met goede autobereikbaarheid. Het plangebied grenst aan het Station van Barendrecht.

presentatief voor Barendrecht. Op basis van LISA-gegevens komt er een

Op basis van de Funda analyse blijkt ca. 7.000 m² incourant aanbod te lig-

Hiermee is de bereikbaarheid met steden zoals Rotterdam en Dor-

kantoorgebonden werkgelegenheid percentage uit van 23% voor Barend-

gen in Barendrecht. Het betreft panden die verpauperd zijn, relatief lang

drecht erg goed. Beide steden kunnen in minder dan een kwartier wor-

recht. Dit komt mede doordat de sectoren groothandel, verhuur en overige

leegstaan of energielabel D of lager hebben. Hierbij is 14.000 m² courant

den bereikt. Dit geldt uiteraard ook voor mensen die vanuit Rotterdam

zakelijke dienstverlening en detailhandel over het algemeen weinig tot

aanbod. Hiermee wordt in het lage scenario de vraag naar kantoorruimte

of Dordrecht naar Barendrecht komen. Hiermee zal naar verwachting

geen kantoor nodig hebben. De sectoren die gekoppeld zijn aan kantoor

voldaan. Echter blijkt het lage scenario historisch gezien niet realistisch.

het aantal werknemers vanuit deze steden toenemen. Ook ligt het ge-

gebonden werkgelegenheid met name de sectoren informatie en commu-

De werkgelegenheid blijkt keer op keer harder te groeien dan geraamd.

nicatie, Specialistische zakelijke dienstverlening en verhuur en overige za-

Het hoge scenario is meer realistisch. Hierbij ligt er dus een toekomstige vraag van ca. 6.500 m² kantoorruimte in 2030. Het initiatief voorziet in

kelijke diensteverlening zijn sterk gegroeid de afgelopen 5 jaar.14

bied langs de A15, hiermee is ook de autobereikbaarheid geborgen. 

knooppunt locaties gesaneerd. Ook is te zien dat de vraag tot 2030

deze ruimte.

toeneemt. Met name langs snelweglocaties kan de vraag in 2030 niet

Als volgende stap moet bepaald worden hoeveel vierkante meter er beno-

voldoen aan het aanbod. Langs OV knoop locaties is de vraag en de

digd is per kantoor gebruiker. Dit wordt de kantoor quotiënt genoemd. De

1.1.5

kantoorquotiënt is al jaren constant en ligt in Zuid-Holland op 23 m² per



werknemer. Dit getal zal ook gebruikt worden in deze onderbouwing.

Kwalitatieve behoefte

minimaal vraag in 2030 redelijk gelijk. Echter gaan deze prognoses uit

Het economisch herstel vertaalt zich in een sterk aantrekkende markt-

van een lagere werkgelegenheidsontwikkeling. In dit geval voldoet het

vraag naar kantoorruimte op knooppuntlocaties in een (hoog)stedelijke

aanbod niet aan de vraag in 2030 op OV knoop locaties.15

omgeving met veel voorzieningen. Ook binnen de MRDH is de conVraag-aanbodconfrontatie

De afgelopen jaren is er veel aanbod langs snelweglocaties en OV

centratie op de kantorenmarkt de afgelopen jaren verder toegenomen.



De vraag op de kantorenmarkt richt zich steeds meer op de kwalitatief betere kantoren. Doordat er vaak geen passend courant aanbod meer

Voor beide regio’s is de toekomstige vraag tegen de huidige voorraad en harde plancapaciteit gezet. Hiermee wordt in theorie de vraag naar kan-

Tabel 12 Overzicht modelramingen uitbreidingsvraag kantoren in Barendrecht

toorruimte berekend. Doordat de raming uit 2018 is, zijn er enkele cijfers

Aantal Banen

aangepast naar recentere cijfers. 2021

De resultaten van de behoefteraming kunnen worden gevonden in tabel 12. Duidelijk is dat er voldoende ruimte zit voor de ontwikkeling van kantoren in Barendrecht. Het aantal banen is sterk gegroeid de afgelopen jaren, daarvoor zijn de sectoren die kantoorgebonden zijn mede verantwoordelijk. Op basis van de werkgelegenheidsraming is er een uitbreidingsvraag naar vierkante meters kantoren van ca. 7.000 m² in het lage scenario tot

Aantal Banen

2030

27.430

Aantal kantoorbanen (23%)

Behoefte kantoor m² (23 m²)

2021

2021

2030

6.310

Uitbreidingsvraag kantoren 2021-2030 (m²) 2030

145.110 m²

Historische groei (1,5%)

31.360

7.210

165.910 m²

20.800 m²

WLO Hoog (0.8%)

29.670

6.830

156.980 m²

11.870 m²

WLO Laag (0,4%)

28.750

6.610

152.060 m²

6.950 m²

20.800 m² in het hoge scenario tot 2030. Dit is behoorlijk in lijn met de

14 15

WLO Hoog (STEC 2018)

23.400 m²

WLO Laag (STEC 2018)

10.150 m²

LISA (2021), Zuid-Holland In Zicht, Arbeidsplaatsen, naar sector Barendrecht MRDH (2018) Strategie Werklocaties

Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase

43





beschikbaar is, is sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod.

1.1.6

Hierdoor zal naar verwachting de kwalitatieve schaarste toenemen.

Vanuit de Ladder en duurzaam ruimtegebruik moet onderzocht worden of

Om een actueel beeld te krijgen van het aanbod kantoorruimte in Barend-

De beoogde kantoren in De Stationstuinen zijn voor veel ruimtevra-

de bestaande leegstand geen optie biedt voor de nieuwe stedelijke ontwik-

recht, is een analyse van het aanbod op Funda in Business uitgevoerd

gers een passend aanbod en dragen bij aan het oplossen van de mis-