B08 Ladder niet-woonfuncties De Stationstuinen Barendrecht 1ste fase
Tekst van het document
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase Gemeente Barendrecht Concept
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
1
colofon
projectnaam Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase datum 10 februari 2023 projectnummer P04926 opdrachtgever Gemeente Barendrecht BRO projectleider DBo projectteam KtB, TOl bron kaft BRO
Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
2
Inhoudsopgave 1
2
3
Inleiding
4
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
5 5 5 5 6
Aanleiding Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking Planinitiatief Opzet onderzoek Dienstenrichtlijn
Planinitiatief
7
2.1 2.2 2.3
8 8 9
Planconcept Programma Bevolkings- en huishoudensprognose
Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking 10 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
Passend binnen beleidskaders Nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied Ruimtelijk verzorgingsgebied Kwantitatieve behoefte aangetoond Kwalitatieve behoefte aangetoond Geen onaanvaardbare leegstandseffecten
11 11 12 12 13 14
Bijlage 1 - Beleidskaders Bijlage 2 - Detailhandel Bijlage 3 - Horeca Bijlage 4 - Kantoren en dienstverlening Bijlage 5 - Overige niet-woonfuncties
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
3
1
Inleiding
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
4
1.1
Aanleiding
1.3
Planinitiatief
1.4
Opzet onderzoek
In de gemeente Barendrecht is het voornemen een nieuw gemengd ge-
Het programma voor De Stationstuinen 1ste fase ziet er als volgt uit, in
Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de realisatie van
bied met ruimte voor woningen, maatschappelijke voorzieningen, onder-
hoofdstuk 2 lichten we dit toe:
De Stationstuinen 1ste fase te Barendrecht te verantwoorden is vanuit de
wijs, werklocaties, research en development en experience te ontwikkelen
a. maximaal 815 woningen
methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag
onder de naam De Stationstuinen. Dit gebied wordt in fases ontwikkeld.
b. detailhandel, niet zijnde supermarkt tot een maximum oppervlakte van
van dit onderzoek luidt:
800 m² BVO; Voor de 1ste fase moet op basis van de Ladder voor duurzame verstedelij-
c.
king worden onderzocht of het plan voorziet in een behoefte en of er sprake is van duurzaam ruimtegebruik.
supermarkt(en) al dan niet in combinatie met bezorgservices met een
Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is
maximale BVO van 1.250 m²;
er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied?
d. horeca in de categorieën 1 en 2 tot een maximum oppervlakte van 1.000 m² BVO;
1.2
Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking
Het plan De Stationstuinen 1ste fase betreft een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en moet daarom worden getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘Ladder’ zie ook blauw kader).
e. kantoren en dienstverlening tot een maximum oppervlakte van 4.800
“De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”
middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantita-
m² BVO;
tieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling wordt onderzocht bin-
overige niet-woonfuncties, welke niet genoemd zijn in sub b, c en d tot
nen het verzorgingsgebied. Ook wordt gekeken naar de locatieafweging
maximaal 2.000 m² BVO;
binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden door
g. ter plaatse van mobilityhub 1:
middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ont-
f.
1. maximaal 5.000 m² BVO niet-woonfuncties, waarvan maximaal 300 m² detailhandel (niet zijnde een supermarkt)
Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt:
Het antwoord op de hoofdvraag uit dit onderzoek wordt verkregen door
wikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen.
2. parkeervoorzieningen; 3. nutsvoorzieningen;
In hoofdstuk 2 lichten we het initiatief toe. In hoofdstuk 3 wordt bij wijze
h. ter plaatse van mobilityhub 2:
van conclusie de onderzoeksvraag beantwoord en wordt de Ladder voor
1. maximaal 400 m² BVO detailhandel;
Duurzame Verstedelijking doorlopen. De elementen waaruit de conclusie
2. een supermarkt als bedoeld onder c;
is opgebouwd en de onderbouwingen komen aan de orde in de bijlagen.
3. parkeervoorzieningen; 4. nutsvoorzieningen.
Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
5
1.5
Dienstenrichtlijn
reiken, ze niet verder dan gaan nodig en het doel niet met minder beperkende maatregelen bereikt kan worden. Van belang hierbij is dat in alge-
Uit recente jurisprudentie1 volgt dat detailhandelsactiviteiten gezien moe-
mene zin gesteld kan worden dat de regels in een bestemmingsplan een
ten worden als ‘dienst’ in het kader van de Europese Dienstenrichtlijn. Dat
geschikt en niet te vergaand middel zijn het doel te bereiken. Van belang
betekent dat eventuele beperkingen die gesteld worden aan de
hierbij is met name de wijze waarop de regeling geformuleerd is (te ver-
(nieuw)vestiging van detailhandel, zeer goed gemotiveerd moeten worden.
gaand beperkend of niet?) en de onderbouwing die hieraan ten grondslag
Ook eventuele vestigingsbeperkingen die zijn opgenomen in bestem-
ligt. Hierbij moet het doel van de regeling duidelijk en goed gemotiveerd
mingsplannen, zoals regels omtrent branche-ring, minimale/maximale op-
zijn vanuit ruimtelijke motieven. Hoewel dit al gebruikelijk is in de Neder-
pervlakte of maximaal aantal vestigingen, getoetst moeten worden aan de
landse ruimtelijke ordeningspraktijk, is hier door de Dienstenrichtlijn nog
voorwaarden uit artikel 15, lid 3, van de Dienstenrichtlijn. Daarin is be-
een extra dimensie aan toegevoegd. Het onderliggende doel (bijvoorbeeld
paald dat vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen niet-discrimine-
leefbaarheid van het centrum) moet feitelijk onderbouwd zijn en men kan
rend, noodzakelijk en evenredig moeten zijn. In bijlage 1 zijn deze voor-
niet volstaan met algemene ervaringsgegevens. De motiveringseis is dus
waarden nader toegelicht. Onderstaand wordt op hoofdlijnen aangegeven
aanzienlijk zwaarder geworden.
dat vestigingsbeperkingen voldoen aan de voorwaarden uit de Dienstenrichtlijn. De vestigingsbeperkingen in een bestemmingsplan gelden voor eenieder, ongeacht nationaliteit of vestigingsland, waarmee deze niet-discriminerend zijn. Ook kunnen vestigingsbeperkingen aan de eis van noodzakelijkheid voldoen als deze zijn gericht op het behoud van de leefbaarheid van het (stads)centrum of in de wijken en het voorkomen van leegstand in het kader van ruimtelijk beleid, want dit is een dwingende reden van algemeen belang. Van beide voornoemde voorwaarden, heeft de Raad van State al aangegeven dat hieraan bij bestemmingsplannen naar verwachting meestal wel aan voldaan wordt of kan worden. Bij beantwoording van de vraag of vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen evenredig zijn, moet gemotiveerd worden dat de beperkingen evenredig zijn in relatie tot het doel ervan. Dus dat ze geschikt zijn om het nagestreefde doel (behoud leefbaarheid c.q. voorkomen leegstand) te be-
1
ABRS 20 juni 2018, 201309296/5/R3 (Appingedam).
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
6
2
Planinitiatief
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
7
2.1
Planconcept
Daarom geldt de randvoorwaarde dat in het totale exploitatiegebied tenminste 67.500 m² BVO gereserveerd moet zijn voor voorzieningen en wer-
De Stationstuinen wordt een nieuw gemengd gebied binnen Barendrecht
ken. De resterende ruimte kan worden benut voor woningen (ca. 3.200),
met ruimte voor een grote variatie aan woningen, maatschappelijke voor-
uitbreiding van werken en/of voorzieningen en de parkeeroplossing voor
zieningen, onderwijs, mogelijkheden voor agrofood gerelateerde bedrijfs-
het totale programma (wonen, werken en voorzieningen).
functies, start-ups en ruimte voor research, development en experience. De Stationstuinen versterkt het dorp Barendrecht, Dutch Fresh Port en de
2.2
Programma
relatie met haar omgeving. De ligging van De Stationstuinen is binnenstedelijk, dichtbij het treinstation en op steenworp afstand van de stad Rotter-
De volgende belangrijke randvoorwaarden gelden voor alle voorzieningen,
dam. Dit maakt het tot een ideale ontwikkellocatie. De nabijheid van Ba-
zoals opgenomen in het Ontwikkelkader2:
rendrecht Centrum en haar voorzieningen heeft een positief effect op de
Het aanbod voorzieningen groeit mee met de ontwikkeling van de wijk.
aantrekkingskracht van het gebied als woongebied. Het gebied is op dit
Voorkomen moet worden dat in het begin enkel woningen en werk-
moment gedeeltelijk een bedrijventerrein. Dat betekent dat er –gefaseerd-
functies worden gerealiseerd zonder voorzieningen die nodig zijn om
bedrijven plaats gaan maken voor andere functies.
het gebied goed te laten functioneren. Vanaf dag één moet duidelijk en ervaarbaar zijn dat dit een multifunctioneel gebied is.
De kernwaarden van De Stationstuinen zijn: Groen en bewust: aandacht voor o.a. groene, biodiverse openbare ruimten en natuur inclusieve gebouwen, gebruik van duurzame materi
Voorzieningen hebben een minimale aantrekkende werking voor autoverkeer. Dit om het autoluwe karakter van de wijk te waarborgen.
Onderwijs, detailhandel en horeca (in)direct gelieerd aan het AGF cluster en/of gezondheid, ondersteunen de relatie met Dutch Fresh
alen en energieneutraliteit. Gezond bereikbaar: aandacht voor o.a. voorrang voor voetgangers en fietsers, optimaal gebruik van het openbaar vervoer, bescheiden
Port en hebben daarmee de voorkeur.
De verdeling van de minimaal benodigde m² BVO voorzieningen voor
autogebruik en –bezit en inzetten op deelmobiliteit. Plek voor iedereen: aandacht voor o.a. een mix van functies en vari-
het functioneren van de wijk wordt toegewezen aan Deelgebieden. Zo
atie in doelgroepen en woontypologieën, de verdeling van sociale en
en wenselijk zijn voor een hogere dan wel lagere dynamiek.
wordt gestimuleerd dat voorzieningen op plaatsen komen die geschikt
betaalbare woningen en een sterke sociale cohesie. 2.2.1
Detailhandel
Het totale exploitatiegebied De Stationstuinen bestaat uit ca. 517.000 m²
Het beoogde programma voor De Stationstuinen 1ste fase gaat uit van een
bruto vloeroppervlak voor wonen, werken, voorzieningen en gebouwd par-
supermarkt van 1.250 m² BVO en maximaal 1.500 m² BVO detailhandel
keren (ook privé). De gemeente vindt het erg belangrijk dat De Stationstui-
(niet zijnde supermarkt). Het Ontwikkelkader noemt:
nen een multifunctionele wijk wordt met een goede woon-werkbalans.
Qua inwonersaantallen is ruimte voor een supermarkt van regulier formaat. Figuur 1: Ligging plangebied
2
Ontwikkelkader De Stationstuinen (14 februari 2022), Ontwikkelkader voor grondeigenaren, ontwikkelaars en gemeente.
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
8
Supermarktenconcepten in De Stationstuinen moeten aansluiten bij
2.2.3
het mobiliteitsconcept van de wijk. Dat betekent zo min mogelijk auto-
Het beoogde programma voor de Stationstuinen 1ste fase gaat uit van kan-
gen. Voor deze voorzieningen nemen we enkel een kwalitatieve onder-
bewegingen en parkeerplaatsen. Tot supermarkt-concepten behoren
toren en dienstverlening tot een maximum oppervlakte van 4.800 m² BVO.
bouwing op (geen volledige Ladderonderbouwing) en gaan we met name
ook ketens die zich richten op thuisbezorging en pick-up varianten.
Het Ontwikkelkader noemt:
in op het feit waarom het programma een meerwaarde is voor het gebied.
Supermarkten kunnen goed worden aangevuld met overige dagelijkse
De functie werken heeft een belangrijke plek in het programma en len deze functies tenminste 67.500 m² BVO van het programma. Mini-
maker. Let hierbij wel op mogelijk overschot in relatie tot het overige
maal 30.000 m² BVO hiervan dient te worden benut voor de werken-
Voor de bevolkings- en huishoudensprognose is het Primos model (2022)
aanbod in Barendrecht.
functie.
als uitgangspunt genomen. Tot 2030 stijgt de bevolking in de gemeente
Nevenfuncties vanuit de AGF sector genieten de voorkeur vanwege
Barendrecht met 1,3% naar circa 48.900 inwoners. Tegelijkertijd stijgt het
de relatie met Dutch Fresh Port.
aantal huishoudens met 5,6% tot 2030.
Het bestaande aanbod in het niet-dagelijkse segment is bovengemid-
Andere functies waar aan gedacht kan worden zijn kleine bureaus,
Om wel te voorzien in niet-dagelijks aanbod, zonder een gemeente-
ontwerppraktijken, startups, etc. Bij de invulling van de werkenfunctie
De Primos-prognose is hoofdzakelijk gebaseerd op trendmatige ontwikke-
breed overschot te creëren, leent dit segment zich bij uitstek voor ver-
is de waarborging van het autoluwe karakter van de wijk een rand-
lingen in het verleden, het is niet gebaseerd op daadwerkelijke woning-
binding met het AGF cluster.
voorwaarde.
bouwplannen in een gemeente. Het gebied De Stationstuinen biedt ruimte
In alle gevallen geldt dat de werkenfunctie geen hinder mag opleveren
aan maximaal 3.500 woningen. Deze woningen zijn nog niet meegerekend
trum, maar ligt wel gezamenlijk in bepaalde zones, zoals de reuring-
of belemmerend mag zijn voor de realisatie van woningen of reeds
in de prognose van Primos. Er worden met name appartementen gereali-
zone langs de Spoorlaan. Zo ontstaat niet één enkele hotspot in het
aanwezige woningen.
seerd, wat betekent dat de gemiddelde huishoudensgrootte naar verwach-
De detailhandel wordt niet geclusterd in de vorm van een winkelcen-
Zoek ook de relatie met Dutch Fresh Port, qua product en doelgroep.
2.2.2
Horeca
Het beoogde programma voor de Stationstuinen 1ste fase gaat uit van horeca in de categorieën 1 en 2 tot een maximum oppervlakte van 1.000 m² BVO. Het Ontwikkelkader noemt:
Bevolkings- en huishoudensprognose
combinatie met enkele dienstverleners, zoals een kapper of fietsen-
ting lager ligt dan het landelijk gemiddelde (2,1). Bij een gemiddelde huis-
gebied, maar worden routes begeleid met functies.
2.3
dient in samenhang met voorzieningen te worden gezien. Samen vul-
aanbod uit te breiden in De Stationstuinen.
Planologisch is er al het een en ander toegestaan aan overige voorzienin-
detailhandel, zoals een bakker, slager en groenteboer. Eventueel in
deld. Het is daarom niet wenselijk om het reguliere niet-dagelijkse
Kantoren en dienstverlening
Bij een levendige stadswijk past een divers horeca aanbod. Van snelle
2.2.4
Overige niet-woonfuncties
houdensgrootte van 1,6 personen is de verwachting dat in De Stationstui-
Tot slot maakt het programma voor de Stationstuinen 1ste fase overige
nen ca. 5.600 personen komen te wonen. Door de ontwikkeling (maximaal
niet-woonfuncties mogelijk:
3.500 woningen) stijgt het inwoneraantal in Barendrecht met 12% tot circa
overige niet-woonfuncties, welke niet genoemd zijn in paragraaf 2.2.1
55.840 inwoners. Tegelijkertijd stijgt het aantal huishoudens met 24,3% tot
en 2.2.2 tot maximaal 2.000 m² BVO;
24.180 in 2030.
ter plaatse van mobilityhub 1: maximaal 5.000 m² BVO niet-woonfuncties.
Bij maximaal 815 woningen (beoogd aantal voor dit bestemmingsplan)
afhaallocaties voor een daghap tot gelegenheden waarbij ontmoeting
gaat het om een toename van ca. 1.300 personen tot 51.540 inwoners in
centraal staat.
2030.
Zoek ook de verbinding met Dutch Fresh Port, qua product en doelgroep. Tabel 1: Prognose gemeente Barendrecht (Primos 2022)
2022
2030 (basis)
2030 + 815 woningen
2030 + 3.500 woningen
Inwoners
48.760
50.240
51.540
55.840
Huishoudens
19.450
20.680
21.495
24.180
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
9
3
Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
10
De Gebiedsvisie Stationstuinen noemt dat het gebied wordt herontwik-
Conclusie
we hoe het initiatief aansluit bij de belangrijkste beleidskaders. Vervolgens
keld met naast een grote hoeveelheid wonen ook maatschappelijke
Binnen het huidige bestemmingsplan geldt voor de percelen de bestem-
lichten we de toetsingselementen toe op basis van de handreiking bij de
voorzieningen, onderwijs, mogelijkheden voor startups en ruimte voor
ming ‘Gemengd’, ‘Bedrijventerrein’, ‘Verkeer’, ‘Groen’ en ‘Water’. De voor
Ladder en de jurisprudentie. Daarna is de conclusie gegeven voor het be-
research & development. De aanwezigheid van bedrijvigheid biedt
'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
oogde plan. De volledige onderbouwing van de behoefte is opgenomen in
mogelijkheden en draagvlak voor detailhandel en horeca. Horeca
dienstverlening;
de bijlagen van dit rapport.
heeft binnen de gemeente een maatschappelijke functie, zij dienen als
maatschappelijke voorzieningen;
ontmoetingsplaats voor inwoners van alle leeftijden binnen gemeente.
zelfstandige kantoren met een bruto vloeroppervlak van maximaal
Hierna is de toets aan de Ladder succesvol doorlopen. Eerst benoemen
3.1
Doel is dat er sprake is van een gemengd gebied waarbij wonen een
Passend binnen beleidskaders
belangrijke functie is. Het diverse programma van de Stationstuinen
1.000 m²;
met wonen, detailhandel, horeca, kantoren, dienstverlening en maatHet planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan
schappelijke voorzieningen geeft invulling aan deze visie.
de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente.
men in de bijlage Staat van Horeca-activiteiten;
bedrijfsactiviteiten van categorie 2 zoals opgenomen in de bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten.
De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief bebouwd gebied. Daarom wordt ingezet op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen bestaande verstedelijkte gebieden.
3.2
Nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied
De ligging van De Stationstuinen is binnenstedelijk, dichtbij het trein-
horeca-activiteiten van categorie 1a of ten hoogste 1b zoals opgeno-
Het initiatief geldt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling omdat de beoogde functie niet is toegestaan in het huidige bestemmingsplan, er een functiewijziging nodig is en er meer dan 500 m² wordt toegevoegd. Een
station en op steenworp afstand van de stad Rotterdam. Het gebied is
Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard
op dit moment gedeeltelijk een bedrijventerrein. Dat betekent dat er -
en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voorziet het
gefaseerd- bedrijven plaats gaan maken voor andere functies.
plan in de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens 'in begin-
De gemeente Barendrecht maakt de keuze om het bestaand stedelijk
sel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m².
deel van de beoogde functies is al planologisch toegestaan binnen het vigerend bestemmingsplan, maar volledigheidshalve doorlopen we toch voor alle functies de volledige Ladder. Zo zorgen we ervoor dat de Ladder zo compleet mogelijk is.
gebied te benutten voor nieuwe rode functies en het stedelijk gebied
nabij het centrum en het station (De Stationstuinen) te intensiveren.
De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ont-
Zo worden woningen en voorzieningen met elkaar geïntegreerd en het
wikkeling 'nieuw' is. Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling
gebied bereikbaarder en levensloopbestendig.
als de functie niet is toegestaan in het huidige bestemmingsplan, er een
De aard en omvang van nieuwe voorzieningen moet aansluiten bij de
functiewijziging nodig is en als de planologische uitbreiding per saldo >
aard en omvang van de locatie. Nieuwe detailhandel is volgens de
500 m² betreft.
provinciale beleidslijn toegestaan binnen een nieuwe wijkgebonden
Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemmingen: ‘Gemengd’ en ‘Bedrijventerrein’. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft. In de directe omgeving zijn stedelijke functies gelegen. Op de aangrenzende percelen zijn de bestemmingen ‘Maatschappelijk’ en ‘Wonen’ vigerend. Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder
winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk, zoals De Stationstuinen.
Bij de afweging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied gaat het er om
Het bestemmingsplan/omgevingsplan kan toevoeging van detailhan-
of de planlocatie al een stedelijke bestemming heeft. Als bestaand stede-
del alleen mogelijk maken als is aangetoond dat het woon- en leefkli-
lijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van
maat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leeg-
bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detail-
stand ontstaat. Deze Ladder voor duurzame verstedelijking geeft hier
handel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal cul-
invulling aan, ook voor de andere beoogde functies.
turele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
motivering op dit punt niet nodig.
11
3.3
Ruimtelijk verzorgingsgebied
cundaire verzorgingsgebied is de gemeente Rotterdam. In de eerder-
De beoogde toevoeging van circa 2.750 m² BVO dagelijks aanbod
genoemde periode hebben er 11 verhuizingen vanuit Rotterdam
zorgt naar verwachting voor een toekomstige vloerproductiviteit van €
plaatsgevonden naar het gebied.
10.200 per m² wvo. Afhankelijk van de daadwerkelijk gerealiseerde
Het verzorgingsgebied voor dienstverlening wordt globaal afgebakend
binding is dit een afwijking van circa -3% ten opzichte van de huidige
de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt bevatten. De behoefte moet
door de reistijd die gebruikers bereid zijn af te leggen. Uitgangspunt
situatie. De omzet per m² blijft ruim boven het landelijk gemiddelde.
worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikke-
voor De Stationstuinen voor de te realiseren dienstverlening is dat
Het omzeteffect is dus zeer beperkt en dus aanvaardbaar.
ling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaal-
deze gericht is op de bewoners en gebruikers van bedrijven op het ter-
niveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.
rein (en de directe omgeving).
Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan
Conclusie horeca: De ontwikkeling in De Stationstuinen 1ste fase voorziet in een kwantitatieve behoefte:
Conclusie
Uit de handreiking bij de Ladder blijkt dat voor detailhandel de aard
3.4
Kwantitatieve behoefte aangetoond
Het horeca-aanbod in Barendrecht functioneert op dit moment goed. Zowel in het primaire als secundaire verzorgingsgebied is voldoende
en omvang van het initiatief bepalend is voor het verzorgingsgebied.
marktruimte tot 2030 om 1.000 m² BVO horeca toe te voegen.
Het gebied waar de meeste bestedingen vandaan komen en dus in
De behoefte bij een plan wordt bepaald door de confrontatie van de lange-
potentie ook de grootste omzeteffecten, wordt doorgaans als verzor-
termijnprognose van de vraag, met het aanbod in de bestaande plancapa-
voorzieningen is de kans op een hogere binding en meer toevloeiing,
gingsgebied gehanteerd. Dit onderzoek gaat uit van de gemeente Ba-
citeit om in die vraag te voorzien.
waardoor er nog meer marktruimte kan ontstaan.
Door toevoeging van de horecazaken in combinatie met de andere
rendrecht als verzorgingsgebied voor detailhandel. Het verzorgingsge-
bied voor detailhandel is bepaald op basis van het KSO 2021. Hieruit
Conclusie detailhandel: De beoogde ontwikkeling in De Stationstuinen
Conclusie kantoren en dienstverlening: Het initiatief om maximaal
blijkt dat 92% (exclusief online) van de inwoners zijn dagelijkse bood-
1ste fase voorziet in een kwantitatieve behoefte.
4.800 m² kantoren/dienstverlening te realiseren binnen De Stationstuinen
schappen in Barendrecht doet. Als ruimtelijk verzorgingsgebied voor horeca is primair gemeente Ba-
Het detailhandelsaanbod functioneert op dit moment zeer goed in de
1ste fase voorziet in een kwantitatieve behoefte:
gemeente Barendrecht. Dat geldt zowel voor de dagelijkse als niet-da-
De werkgelegenheid in Barendrecht is de afgelopen jaren sterk geste-
rendrecht en secundair de gemeenten Rotterdam, Albrandswaard,
gelijkse sector. Richting 2030 neemt de bevolking in de gemeente Ba-
gen met gemiddeld 1,5% per jaar. Op basis van de werkgelegenheids-
Ridderkerk, Zwijndrecht en Hoeksche Waard aangehouden. Uit het
rendrecht nog toe en daardoor ook de besteding. Er ontstaat een dis-
raming is er een uitbreidingsvraag naar vierkante meters kantoren van
KSO 2021 blijkt dat de gemeente Barendrecht voor horeca een koop-
tributieve uitbreidingsruimte van circa 5.900 m² wvo. Door de toevoe-
ca. 7.000 m² in het lage scenario tot 20.800 m² in het hoge scenario
krachtbinding heeft van 55% en een toevloeiing van 34%. Van deze
ging van ca. 815 woningen stijgt het inwonertal verder waardoor er
tot 2030. Dit is behoorlijk in lijn met de raming van de STEC groep uit
toevloeiing is circa 25% afkomstig uit bovenstaande gemeenten. Voor kantoren is als ruimtelijk verzorgingsgebied primair de ge-
6.500 m² wvo marktruimte ontstaat. Dit betekent dat er ook in de toe-
2018 die voor de periode 2022-2030 voor Barendrecht uitgaat van een
komst in kwantitatieve zin ruimte is voor uitbreiding van het aanbod.
uitbreidingsvraag die ligt tussen 10.150 m² bvo en 23.400 m² bvo. Dit
meente Barendrecht aangehouden. Het primaire verzorgingsgebied is
Op basis van het voorgaande voorziet het realiseren van een super-
betekent dat er voldoende ruimte is voor het realiseren van maximaal
bepaald aan de hand van verhuisbewegingen van bedrijven naar de
markt duidelijk in een kwantitatieve behoefte.
4.800 m² kantoorruimte in De Stationstuinen Barendrecht.
buurt van het initiatief (gebiedsafbakening: BT Handelscentrum & BT
Bij het realiseren van een moderne supermarkt past ook het toevoe-
Het aanbod onderschrijft de behoefte. De afgelopen jaren is er steeds
Dierenstein). In de periode april 2017 – november 2022 hebben er in
gen van overig dagelijks (en eventueel niet-dagelijks) aanbod. Er is in
minder aanbod in Barendrecht. Het aanwezige aanbod is daarnaast
totaal 64 bedrijfsverhuizingen plaatsgevonden in de gebiedsafbake-
kwantitatieve zin voldoende behoefte voor uitbreiding van het aanbod,
ook incourant. De panden zijn oud en kennen een energielabel lager
ning. 55% hiervan is afkomstig uit de gemeente Barendrecht. Het se-
ook als we het huidige aanbod vergelijken met de benchmark. De toe-
dan C. Het aantal panden dat langer dan één jaar leeg stand is 86%.
name van het aantal inwoners rechtvaardigt het toevoegen van detail-
Dit is vele malen hoger dan andere gemeenten en het landelijke ge-
handelsaanbod.
middelde. Dit maakt vernieuwing noodzakelijk.
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
12
Vanuit de benchmark is er behoefte aan publieke dienstverlening bij
station, het beperken van autobewegingen en het aantrekkelijker ma-
toename van het aantal woningen (en daarmee inwoners) in Barend-
ken van het openbaar vervoer.
naadloos aan op de dynamiek in Barendrecht.
recht. Dit vertaalt zich in toevoegen van 6 dienstverleners, waarvan 4
3.5
een minder grote ruimte nodig. De behoefte van deze bedrijven sluit De vraag op de kantorenmarkt richt zich steeds meer op de kwalitatief
ambachten en 2 publieke dienstverleners. Hierbij kan gedacht worden
Conclusie horeca: De ontwikkeling in De Stationstuinen 1ste fase voor-
betere kantoren. Doordat er vaak geen passend courant aanbod meer
aan een schoonheidssalon, kledingreparatie, uitvaartondernemer, ma-
ziet in een kwalitatieve behoefte:
beschikbaar is, is sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod.
kelaardij, etc. Let op: het is zeer onwaarschijnlijk dat de volledige
Het planinitiatief sluit goed aan bij de trends en ontwikkelingen. Ho-
Hierdoor zal naar verwachting de kwalitatieve schaarste toenemen.
4.800 m² door dienstverlening wordt ingevuld. Daarvoor is de toename
reca initiatieven die inspelen op de gebiedskwaliteiten, zoals het plan-
De beoogde kantoren in De Stationstuinen zijn voor veel ruimtevra-
van het aantal inwoners simpelweg niet toereikend. Echter is de 4.800
initiatief, hebben groeiperspectief. Horeca heeft een belangrijke rol in
gers een passend aanbod en dragen bij aan het oplossen van de mis-
m² bedoeld voor kantoren én dienstverlening (zakelijk en publieksge-
de foodbeleving, zeker in relatie tot de Dutch Fresh Port. Door de ho-
match tussen vraag en aanbod. Het initiatief De Stationstuinen speelt
richt).
reca te koppelen aan de kernkwaliteiten van het gebied (Dutch Fresh
hier op in door moderne kantoorruimte te realiseren in een gemengd
Port) wordt de beleving van het gebied verbeterd.
woon-werkmilieu en op een goed bereikbaar OV-knooppunt. Het initia-
De Stationstuinen moet een levendige, gevarieerde woon- en werkom-
tief bevindt zich op een zeer goed bereikbare locatie langs het spoor
geving worden met een goede functiemix. Horeca is hierbij van belang
en de snelweg in Barendrecht. OV locaties zijn een gewilde locatie
Kwalitatieve behoefte aangetoond
om ‘placemaking’ te creëren. Er wordt een beeldbepalend, uitnodi-
voor het realiseren van kantoren. De hedendaagse kantoorgebruiker
Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol
gend kerngebied gecreëerd. Door dit uitnodigende kerngebied is de
hecht veel waarde aan bereikbaarheid. Door de ligging van het station
spelen bij de beschrijving van de behoefte. De kwalitatieve behoefte volgt
verwachting dat er meer koopkrachtbinding ontstaat onder de inwo-
zijn Rotterdam en Dordrecht binnen aanzienlijke tijd te bereiken.
onder andere uit de planinformatie, de lokale vraag-aanbodstructuur,
ners van Barendrecht én dat de toevloeiing toe kan nemen. Hierdoor
trends en ontwikkelingen en beleidskaders. Kortom: met kwalitatieve behoefte wordt de ‘meerwaarde’ van het plan bedoeld.
Conclusie detailhandel: De beoogde toevoeging in De Stationstuinen 1ste fase van circa 1.500 m² BVO detailhandel niet zijnde supermarkt en
Vanaf 1 januari 2023 moet een kantoorpand minimaal energielabel C
ontstaat nog meer marktruimte voor horeca.
hebben om nog als kantoor gebruikt te mogen worden. Dit brengt
De onderscheidende kernkwaliteiten van het plangebied ten opzichte
hoge kosten met zich mee, aangezien 60% van de kantoren ouder is
van het overige aanbod in de gemeente maakt de horecalocatie com-
dan 20 jaar. De opgave van verduurzaming geldt voor 30 miljoen vier-
plementair aan de overige horeca in de gemeente.
kante meter49. Dit kan er toe leiden dat bedrijven op zoek moeten
Het plangebied genereert deels zelf het draagvlak voor de horeca.
naar een nieuw pand en dat hierdoor de vraag naar courante panden
circa 1.250 m² BVO supermarkt zijn vanuit kwalitatief oogpunt wenselijk,
Daarnaast trekt het deels nieuwe doelgroepen, met een ander be-
stijgt.
voor de consumentenverzorging, maar ook voor de structuur:
zoekmotief, zoals de Dutch Fresh Port. Ook andere bestemmingen in
Barendrecht en de regio kunnen hiervan profiteren door middel van
tieve processen (bijv. brainstorm). Door de verandering in gebruik zal
mentenbehoefte. Inwoners van Barendrecht, en specifiek de inwoners
combinatiebezoeken.
de vraag naar flexibele kantoorruimte op de lange termijn toenemen.
van de Stationstuinen krijgen de beschikking over een aantrekkelijk,
Kantoren worden meer een plek voor ontmoeten, vergaderen en crea-
De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan de hedendaagse consu-
De Stationstuinen voorziet hierin door in te zetten op een breed palet
goed bereikbaar, modern en tevens toekomstbestendige winkelcon-
Conclusie kantoren en dienstverlening: Het initiatief in De Stationstui-
centratie die combinatiebezoeken bevorderd.
nen 1ste fase om maximaal 4.800 m² kantoren/dienstverlening te realise-
Ten oosten van het spoor bevindt zich nog geen supermarkt. Toevoe-
ren binnen De Stationstuinen voorziet in een kwalitatieve behoefte:
om exporteren van Agro en Food producten. De haven van Rotterdam
ging van een supermarkt in het gebied draagt bij aan de bestaande
De dynamiek in Barendrecht ligt voornamelijk in de kleine metrages
speelt hierbij een grote rol. Het initiatief wordt gerealiseerd nabij de
boodschappenstructuur.
(<250 m²). Het initiatief is o.a. bedoeld voor kleine bureaus, ontwerp-
Dutch Fresh Port: het internationale knooppunt voor agro/vers/food lo-
Met de ontwikkeling wordt ingespeeld op de duurzame ambities van
praktijken, startups, etc. Deze bedrijven hebben over het algemeen
gistiek. Barendrecht en daarmee De Stationstuinen liggen op ca. 20
de gemeente door intensivering van het stedelijk gebied rondom het
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
aan kantoorgebruikers.
Nederland is een zeer grote speler op het wereldtoneel als het gaat
minuten reistijd van de haven van Rotterdam. Het is wenselijk om de
13
kantoorruimte in te zetten voor bedrijven die aansluiting vinden bij de
voor dit gebied. Maar ook op andere manieren is het van meerwaarde
AGF sector. Hierdoor wordt er een cluster gevormd. Een cluster staat
voor het gebied en de omgeving.
internationaal sterker, daarnaast kunnen er gezamenlijk makkelijker
-
3.6
Geen onaanvaardbare leegstandseffecten
Er is een toenemende behoefte aan moderne, centraal gelegen,
Tot slot dient als onderdeel van de Ladder inzichtelijk te worden gemaakt
investeringen worden gedaan en worden samengewerkt.
geclusterde gezondheidscentra waar zorgfuncties gehuisvest wor-
dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben, dat dit tot
De dienstverlening in Barendrecht concentreert zich met name
den. Deze zorgfuncties zijn een aanvulling op het huidige zorg-
een onaanvaardbare situatie zal leiden uit het oogpunt van een goede
rondom het centrum van de stad. Het is hiermee onredelijk te veron-
aanbod in Barendrecht.
ruimtelijke ordening.
derstellen dat inwoners van De Stationstuinen zullen uitwijken naar
-
In de Gebiedsvisie wordt de wens voor een campus uitgesproken
deze gebieden voor publieksgerichte dienstverlening. Het is wenselijk
voor MBO-, HBO- en WO-onderwijsinstellingen. De campus is
Conclusie: Het is niet te verwachten dat er onaanvaardbare effecten op
om sommige diensteverlening op korte afstand te hebben o.a. een
AGF gerelateerd en kent een sterke relatie met Dutch Fresh Port.
het woon-, leef- en ondernemersklimaat optreden als gevolg van het plan-
kapper, schoonheidssalon en de reparatie van kleding en schoenen.
Streven in De Stationstuinen is een intensieve samenwerking tus-
initiatief (De Stationstuinen 1ste fase). Per saldo heeft de ontwikkeling een
sen ondernemers, kennisinstellingen en onderwijs (mbo/hbo/uni-
positief effect op het woon-, leef- en ondernemersklimaat binnen Barend-
versitair) op het gebied van voeding en gezondheid.
recht en de nabije omgeving. Op basis van de analyses blijkt dat de leeg-
Voor het basisonderwijs is behoefte aan een dependance van één
stand in Barendrecht zeer beperkt is en het aanbod goed functioneert. Dit
dan bijvoorbeeld om gezondheidszorg, onderwijs, cultuur en sport. Plano-
van de huidige scholen in Barendrecht. Hierbij moet ook ruimte
maakt dat het niet de verwachting is dat toevoeging van aanbod in De Sta-
logisch is er al het een en ander toegestaan aan overige voorzieningen.
worden gereserveerd voor een kinderdagverblijf (KDV) en buiten-
tionstuinen leidt tot een toename van de leegstand. Zeker aangezien de
Het toevoegen van deze voorzieningen past bij de ambities van Barend-
schoolse opvang (BSO). Er gaan immers steeds meer kinderen
behoefte voor de beoogde functies groeit door toename van het draagvlak
recht en is van toegevoegde waarde voor het plangebied.
naar de opvang door stijgende arbeidsparticipatie van ouders en
(in het maximale scenario 3.500 woningen).
Conclusie overige niet-woonfuncties: Het beoogde programma in De Stationstuinen 1ste fase realiseert ook overige voorzieningen. Het gaat
-
Levendige straten zijn van groot belang voor steden en straten. Een afwisseling van functies zorgt voor meer levendigheid met verschil-
verhoging van de kinderopvangtoeslag. -
lende bezoekers, die mogelijk onderlinge kruisbestuiving of economi-
Denk hierbij aan bijvoorbeeld een buurthuis dat fungeert als ont-
sche uitwisseling kunnen krijgen. De mix zorgt voor activiteit op ver-
moetingsplek en waar verschillende culturele activiteiten georgani-
schillende momenten van de dag en voor economische weerbaarheid voor de verhuurder. Multifunctionele straten en wijken zorgen voor
Zet in op cultuurvoorzieningen met een wijkverzorgende functie.
seerd kunnen worden. -
Barendrecht heeft een hoge dekking van sportvoorzieningen. Met
verschillende gebruikers en gebruiksmomenten gedurende de dag en
een voetbal-, korfbal-, atletiek-, en tennisvereniging op korte af-
de week. Voor het plangebied vraagt dat om het toevoegen van een
stand van De Stationstuinen is het niet wenselijk om hier groot-
diversiteit aan voorzieningen.
schalige sportverenigingen te vestigen. Wel is het (zeer) wenselijk
Gemeente Barendrecht vindt het erg belangrijk dat De Stationstuinen
om sportfaciliteiten op kleinere schaal een plek te geven. Denk
een multifunctionele wijk wordt met een goede woon-werkbalans. Ba-
daarbij aan een fitness, dans- en of yogaschool. Dit sluit naadloos
rendrecht wil voorzien in een flexibel, passend en toekomstgericht
aan bij het thema gezondheid, een belangrijk element in het plan.
voorzieningenaanbod om zo de aantrekkelijkheid van Barendrecht als woongemeente uit te bouwen. Het is dan ook belangrijk het voorzieningenaanbod af te stemmen op de huidige en toekomstige behoefte.
Het toevoegen van overige voorzieningen in De Stationstuinen zorgt dus voor meer levendigheid en past bij de ambities van Barendrecht
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
14
Bijlage 1 - Beleidskaders
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
15
1 1.1
Beleidskaders Rijk
De provincie heeft uitgebreide regelgeving t.a.v. detailhandel. De alge-
Artikel 7.49 (uitzonderingen detailhandel)
mene lijn is terughoudend omgaan met nieuwe winkelmeters en inzet-
1. In afwijking van artikel 7.48 kan een omgevingsplan voorzien in de vol-
ten op het concentreren en clusteren van detailhandel in de centra van
gende detailhandel:
steden, dorpen en wijken. Dit provinciale beleid is erop gericht om de
a) detailhandel in goederen die qua aard of omvang van de aange-
detailhandelsstructuur zoveel mogelijk kwalitatief te versterken en de
boden goederen niet of niet goed inpasbaar is in de centra:
Detailhandel
beschikbaarheid en bereikbaarheid van detailhandelsvoorzieningen te
a. 1° detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
Met de decentralisatie voert het Rijk geen actief detailhandelsbeleid meer.
garanderen. De provincie hanteert een driedeling, te versterken te op-
b. 2° detailhandel in volumineuze goederen;
Wel stimuleert het Rijk via subsidies en regelgeving het belang van vitale
timaliseren en overige centra.
c.
3° meubelbedrijven, inclusief in ondergeschikte mate een assortiment woninginrichting en stoffering, evenals detail-
winkelgebieden. Via de Ladder voor duurzame verstedelijking stuurt de Rijksoverheid op duurzaam ruimtegebruik en het voorkomen van structu-
Omgevingsverordening (2019)
handel in de volumineuze woongoederen: keukens, bad-
rele leegstand.
Artikel 7.48 (detailhandel)
kamers, vloeren, zonwering en jacuzzi’s, voor zover de
1. Een omgevingsplan voorziet alleen in detailhandel in gebieden:
ontwikkeling plaatsvindt binnen de bedrijventerreinen met
a) binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de
1.2
Provincie Zuid-Holland
b) binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een Omgevingsvisie Zuid-Holland (2019)
De Provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief
nieuwe woonwijk; c) binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkel-
hoogwaardig bebouwd gebied, waarbij het gebouwde gebied optimaal
concentratie als gevolg van herallocatie.
benut wordt. Daardoor wordt ingezet op verdichting, concentratie, di
waarvan de locatie geometrisch is begrensd in bijlage II; d. 4° tuincentra; e. 5° bouwmarkten; b) kleinschalige detailhandel: a. 1° in de vorm van een gemakswinkels; b. 2° bij sport-, culturele, medische, onderwijs, recreatie- en
versiteit en specialisatie binnen bestaande verstedelijkte gebieden.
2. De detailhandel, bedoeld in het eerste lid, voldoet aan de volgende ei-
vrije tijdsvoorzieningen, evenals andere locaties met veel
De provincie stuurt op behoud en versterking van de ruimtelijke kwali-
sen:
bezoekers of passanten, met een assortiment dat aansluit
teit, als onderdeel van de kwaliteit van de leefomgeving. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning op
locaties voor perifere detailhandelsvestigingen (PDV)
centra van steden, dorpen en wijken;
a) de ontwikkeling is in overeenstemming met het in bijlage IX, onder C, beschreven ontwikkelingsperspectief voor de daarin benoemde te versterken centra, te optimaliseren centra en de overige centra;
een positieve manier bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving.
b) aangetoond is dat als gevolg van de ontwikkeling het woon- en
Ruimtelijke kwaliteit begint met het kiezen van de juiste plek voor
leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaan-
nieuwe ontwikkelingen.
vaardbare leegstand ontstaat;
De provincie stuurt op sterke en complementaire centra binnen de ste-
c) voor zover de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 4.000
delijke agglomeraties. Om de agglomeratiekracht en het vestigingskli-
m² bruto-vloeroppervlakte in de binnensteden van Rotterdam en
maat te waarborgen, wordt er binnen de provincie ingezet op leven-
Den Haag of 2.000 m² bruto-vloeroppervlakte in de andere centra,
dige en dynamische centra. Het is hierbij van belang dat centrumfunc-
is ook met het oog op de eisen onder a en b, advies gevraagd aan
ties, waaronder horeca en detailhandel, geaccommodeerd worden in
de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland.
de centra en niet in de periferie. De aard en omvang van de voorzie-
op de aard van deze voorzieningen of locaties; c) ondergeschikte detailhandel: a. 1° in ter plaatse vervaardigde goederen bij een productiebedrijf; b. 2° bij een beroep aan huis of bij een ambachtelijk of dienstverlenend bedrijf, met een assortiment dat aansluit bij de hoofdactiviteit; c.
3° bij een agrarisch bedrijf met een assortiment van producten uit eigen teelt;
d) afhaalpunten voor niet-dagelijkse artikelen op goed bereikbare locaties; e) kringloopwinkels;
ningen moet aansluiten bij de aard en omvang van de locatie.
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
16
f)
supermarkten net buiten het winkelconcentratiegebied in kleine
sende omvang van vraag, (plan)aanbod en voorraad is dan ook een kwali-
Het kantorenbeleid van de MRDH zet voor alle locaties in op kwaliteit en
kernen, als is aangetoond dat hiervoor onvoldoende ruimte is in
tatieve benadering op zijn plaats. Hiermee kan invulling gegeven worden
verduurzaming. De regiogemeenten faciliteren vernieuwing en kwaliteits-
een bestaande winkelconcentratie.
aan een aantrekkelijke stedelijke kantoorontwikkeling die zowel lokaal
verbetering van de voorraad. Vanaf 2023 moeten alle kantoren minimaal
kwaliteit van leven oplevert (dus in relatie tot wonen en recreatief verblijf),
energielabel C hebben, en mogelijk op termijn zelfs energielabel A. Op
2. Het omgevingsplan kan toevoeging of uitbreiding van detailhandel, be-
als ook een bijdrage levert aan het regionaal onderscheidende en concur-
courante locaties is verduurzaming naar energielabel C meestal snel ren-
doeld in het eerste lid, onder a en f, alleen mogelijk maken als is aange-
rerende vestigingsaanbod. Door de aandacht voor complementariteit en
dabel en betrekkelijk eenvoudig te faciliteren. Maar ook op deze locaties
toond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en
duurzaamheid zal de krachtenbundeling van de regio’s Haaglanden en
liggen vaak concurrerende ruimteclaims, vaak vanuit de woningbouw. Ook
geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Ook met het oog hierop is ad-
Rotterdam leiden tot een toekomstbestendige kantorenmarkt. Het beleids-
OV-bereikbaarheid draagt bij aan de vermindering van uitstoot door kan-
vies gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland, voor
doel voor de kantorenstrategie is daarmee in lijn met de strategische op-
toorgebruikers. Verbetering van de kwaliteit van panden en omgeving ver-
zover het gaat om de detailhandel, bedoeld in het eerste lid, onder a, on-
dracht voor metropoolvorming: “het voorzien in de ruimtebehoefte van (po-
eist de continue aandacht van regiogemeenten en de MRDH. Zeker voor
derdelen 3, 4 of 5, of bedoeld in het eerste lid, onder f, en voor zover die
tentiële) kantoorgebruikers op de schaal van de MRDH als geheel, door
het huisvesten van (inter)nationale kantoorgebruikers die niet gebonden
nieuwe detailhandel een omvang heeft van meer dan 1.000 m² bruto-
het realiseren van de juiste hoeveelheid en kwaliteit op de juiste plaats”.
zijn aan de MRDH-regio.
vloeroppervlakte. De huidige kantorenmarkt vraagt om een integrale aanpak in de Metro-
De MRDH hanteert de hoofdstructuur van de provincie Zuid-Holland.
3. Een omgevingsplan dat voorziet in detailhandel als bedoeld in het eer-
poolregio, die inspeelt op actuele ontwikkelingen. De kantorenstrategie
Daarbij is onderscheid gemaakt naar verschillende locatietypen, namelijk:
ste lid, onder a stelt de volgende voorwaarden aan de nevenassortimen-
richt zich daarmee niet alleen op de omvang en temporisering van de
grootstedelijke toplocaties, centrum/ stationslocaties, snelweglocaties, ov-
ten:
planvoorraad, maar ook op sturing op de bestaande voorraad met trans-
knooppuntlocaties en overige locaties.
formatie, het aantrekkelijker maken en, verduurzamen van kantoorgebie-
a) ten hoogste 20% van het netto-verkoopvloeroppervlakte wordt voor de verkoop van het nevenassortiment gebruikt; en
den en gebouwen, zodat de gebruiker optimaal wordt bediend.
Dit zijn grootstedelijke toplocaties, oftewel eerste klas moderne kanto-
b) het nevenassortiment past bij het hoofdassortiment.
renlocaties in het topsegment van Rotterdam en Den Haag, aangevuld Het initiatief valt in de Agenda kantoren onder de categorie ‘Buitencatego-
1.3
met de directe omgeving. Op deze locaties bevinden zich meerdere
rie’. In de buitencategorie gaat het om locaties die specifieke kantooront-
Regio
Grootstedelijke toplocaties met internationale reikwijdte
wikkeling mogelijk maken ten dienste van andere (dominante) functies in
(inter) nationale hoofdkantoren.
Centrum/stationslocaties met provinciale reikwijdte
het gebied.
Dit zijn OV-knooppuntlocaties die zowel per intercity als per auto uit-
Vanwege de trends op de kantorenmarkt is een goed ruimtelijk-econo-
MRDH Strategie Werklocaties 2019-2030
stekend bereikbaar zijn, en een multifunctionaliteit zichtbaar in een mix van voorzieningen.
misch beleid essentieel. Door afstemming van vastgoed, gebieden en eco-
Het doel van de strategie kantorenlocaties is een bij de vraag passende
nomie zijn onderscheidende en sterke vestigingsmilieus te realiseren, in
kantorenvoorraad waardoor de MRDH inspeelt op trends en concurreert
Dit zijn snelweglocaties, OV-knooppuntlocaties (zonder intercity) en
balans met de capaciteit van verkeer en vervoer en de ruimtelijke voor-
met andere grootstedelijke regio’s. Het kantorenbeleid stuurt op het kwali-
overige locaties met een gemeentegrens overschrijdend profiel. Het
waarden van andere sectoren (bijvoorbeeld wonen) in de Metropool.
tatief versterken van bestaande voorraad en het onttrekken van incourant
gaat om een mix van kleinschalige en (middel)grote eindgebruikers,
Sterke vestigingsmilieus met onderscheidende kwaliteit, prijs en kwaliteit
aanbod en plancapaciteit. Dit versterkt de aantrekkelijkheid van de MRDH
vaak in een multi-tenant werkomgeving.
zullen meer (en groeiende) bedrijven trekken en daardoor leiden tot meer
als geheel en van de subregio’s als vestigingslocatie voor bedrijven en in-
werkgelegenheid. Naast een kwantitatieve benadering, gericht op de pas-
stellingen. Ook draagt het bij aan optimaal gebruik van de schaarde
Agenda kantoren MRDH 2015-2025
Snelweg/OV-knooppuntlocaties met regionale reikwijdte
Overige kantoren met lokale reikwijdte
ruimte.
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
17
Dit zijn grotendeels kantoren voor kleinere of middelgrote eindgebrui-
Nieuwe initiatieven worden getoetst op de volgende punten:
kers. Een deel daarvan is gevestigd in woonwijken en/of kleinere kan-
Het initiatief past in het langetermijnbeleid van de structuurvisie.
torengemeenten. Ook zijn veel van deze kantoren terug te vinden op
Het initiatief verbetert de woon- en leefomgeving.
bedrijventerreinen.
Het initiatief belemmert geen recreatieve kansen.
Het initiatief heeft een positieve invloed op cultuurhistorische elemen-
Bestaande bedrijven in het gebied willen plaatsmaken voor andere func-
ten.
ties en verhuizen om te kunnen groeien in omvang. Door de verhuizing is
Het initiatief verbetert het voorzieningenniveau of de bereikbaarheid.
er ruimte voor nieuwe ondernemers. Daarbij wordt er gericht op onderne-
Het initiatief bevindt zich volgens de strategie op een snelweg/OV-knooppuntlocatie met regionale reikwijdte.
toekomstige voorzieningen en de nabijheid van bedrijven, zijn hier ontwikkelingen zonder wonen voorstelbaar.
Er moet een gezond en prettig leefmilieu ontstaan.
mers die:
1.4
Gemeente Barendrecht
Toekomstvisie Samen Bouwen aan Barendrecht (2017)
Op zoek zijn naar een bruisend gebied rondom een ov-knooppunt.
De gemeente Barendrecht is een moderne gemeente met een gunstig
Een binding hebben met de functies van Dutch Fresh Port. Doel is een
economisch vestigingsklimaat en veel voorzieningen in de nabijheid door
versterking door aanvullend te zijn. Hierbij wordt ook gedacht aan ho-
Structuurvisie Barendrecht (2012)
de ligging naast Rotterdam. Om de stad aantrekkelijk te houden wordt ge-
reca, verblijf- en experienceruimte.
De gemeente heeft de ambitie om in 2040 een regionale functie te hebben
investeerd in de sterke eigenschappen van Barendrecht. Winkelen in de
Ondersteunend zijn aan het woongebied.
betreft woningen, werkgelegenheid, voorzieningen en recreatie. Hierbij
buurt voor de dagelijkse boodschappen is er daar een van. De aantrekke-
Op goede wijze samengaan met de functie wonen.
heeft de gemeente een hoog kwaliteitsniveau voor ogen voor alles wat bij-
lijkheid en toegankelijkheid van het centrum wordt verbeterd en samen
draagt aan de samenleving in Barendrecht. Kansen voor uitbouwen wor-
met winkeliers wordt geïnvesteerd in winkelgebieden om een aantrekke-
Kadernota integraal horecabeleid Barendrecht 2010-2014 (2010)
den met name aan de randen van de gemeente gezien, waar door her-
lijk, veilig en goed bereikbaar gebied te creëren.
Gelet op de leefbaarheid, het voorzieningenniveau en het woon- en leef-
structurering kwaliteitssprongen gemaakt kunnen worden.
milieu speelt ruimtelijke ordening een belangrijke rol, ook betreft horeca. Gebiedsvisie De Stationstuinen (2020)
Ongecontroleerde vestiging van verschillende soorten horecaondernemin-
De gemeente wil duurzame keuzes maken. Een van die keuzes is het be-
Het gebied wordt herontwikkeld met naast een grote hoeveelheid wonen
gen kan op bovengenoemde gebieden leiden tot ongewenste situaties. Op
nutten van bestaand stedelijk gebied voor nieuwe rode functies en het in-
ook maatschappelijke voorzieningen, onderwijs, mogelijkheden voor
de ene locatie kan sprake zijn van overlast, terwijl op de andere locatie
tensiveren van het stedelijk gebied nabij het centrum en het station. Zo
startups en ruimte voor research & development. De aanwezigheid van
sprake kan zijn van een te laag voorzieningenniveau.
worden woningen en voorzieningen met elkaar geïntegreerd en het gebied
bedrijvigheid biedt mogelijkheden en draagvlak voor detailhandel en hore-
bereikbaarder en levensloopbestendig.
cafuncties. Er is geen vast programma, maar een indicatief programma
In de kadernota stelt de gemeente Barendrecht zich de volgende doelen:
waardoor ingespeeld kan worden op actuele woon- en werkbehoeften.
Er wordt erkend dat diverse wijken verschillende opgaven en mogelijkhe-
De ontwikkeling van horeca wordt afgestemd op de grootte van de gemeente, de ambities van de horecaondernemers en de wensen van
den herbergen. Hierdoor zijn gebiedsgerichte oplossingen gewenst. Het
Per ontwikkeling wordt een businesscase opgesteld om te beoordelen of
de inwoners. Hierbij worden duidelijke voorwaarden geschept voor
voorzieningenaanbod wordt afgestemd op de huidige en toekomstige be-
er voldoende reden is om de ontwikkeling mogelijk te maken. Hierbij wordt
verbinding en afstemming met horecaondernemers.
hoefte. Meervoudige ruimtegebruik en multifunctioneel bouwen wordt ge-
er gekeken naar een aantal kwaliteitsprincipes, waaronder:
stimuleerd om voorzieningen hun belangrijke ontmoetingsfunctie te kun-
Er wordt gezocht naar een goede balans tussen ondernemerschap,
Doel is dat er sprake is van een gemengd gebied waarbij wonen een
leefbaarheid en levendigheid van Barendrecht. Om een duidelijk beeld
nen blijven vervullen. Beperking van het autoverkeer en inzetten op open-
belangrijke functie is. Graag zien we hoe deze ambitie zich vertaald
te creëren hoe en onder welke voorwaarden exploitatie van horeca en
baar vervoer en langzaamverkeersroutes zijn van belang voor het terug-
naar elke fase.
bijbehorende terrassen moet worden ingericht is een exploitatiever-
Uitzondering op dit eerste punt is de locatie bij de oostelijke entree
gunning en terrasvergunning ingevoerd.
dringen van verkeershinder en het streven naar verbetering van de woonen leefomgeving.
van de Gebroken Meeldijk. Gezien de afstand tot de stationslocatie en
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
18
Er wordt ingezet op het verfraaien van straten en pleinen ten gunste van het vestigingsklimaat. Horeca heeft binnen de gemeente een maatschappelijke functie, zij dienen als ontmoetingsplaats voor inwoners van alle leeftijden binnen gemeente.
Drank- en Horecaverordening gemeente Barendrecht (2013) Artikel 2 Voorschriften aan vergunningen om het horecabedrijf uit te oefenen De burgemeester kan aan een vergunning voor een horecabedrijf voorschriften verbinden. Deze voorschriften kunnen alleen worden gesteld: a) ter bescherming van de volksgezondheid, of b) in het belang van de openbare orde, of c) ter bevordering van de naleving van artikel 20 van de wet.
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
19
Bijlage 2 - Detailhandel
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
20
1
Detailhandel
1.1
Vraag en aanbodanalyse
1.1.1
Consumentendraagvlak
Uit de handreiking bij de Ladder blijkt dat voor detailhandel de aard en omvang van het initiatief bepalend is voor het verzorgingsgebied. Het gebied waar de meeste bestedingen vandaan komen en dus in potentie ook de grootste omzeteffecten, wordt doorgaans als verzorgingsgebied gehanteerd.
Dit onderzoek gaat uit van de gemeente Barendrecht als verzorgingsgebied. Het verzorgingsgebied voor detailhandel is bepaald op basis van het KSO 2021. Hieruit blijkt dat 92% (exclusief online) van de inwoners zijn dagelijkse boodschappen in Barendrecht doet.
De gemeente Barendrecht telt circa 48.800 inwoners. Op basis van de meest recente bevolkingsprognoses van het CBS en PBL is de verwachting dat het aantal inwoners in de gemeente in de komende jaren toeneemt tot circa 50.200 in 2030. Door de toevoeging van de 815 woningen telt Barendrecht in 2030 naar verwachting 51.540 inwoners. Dit zal nog verder toenemen als de 3.500 geplande woningen daadwerkelijk worden gerealiseerd.
Het gemiddeld inkomen in de gemeente Barendrecht bedraagt € 30.900 per inwoner per jaar. Daarmee ligt het gemiddelde inkomen 11,2% boven het landelijk gemiddelde van circa € 27.800 per inwoner per jaar.
1.1.2
Analyse dagelijks aanbod
Het dagelijks winkelaanbod in Barendrecht bedraagt 15.095 m² wvo en is verdeeld over 45 winkels. Het merendeel van het dagelijks aanbod bevindt zich in het centrum van Barendrecht.
Figuur 2: Supermarktaanbod in de gemeente Barendrecht en directe omgeving
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
21
Figuur 3: Dashboard Dagelijks aanbod gemeente Barendrecht
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
22
Zowel het dagelijks aanbod als specifiek het supermarktaanbod in de gemeente Barendrecht ligt onder het landelijk gemiddelde. Barendrecht heeft vergeleken met gemeenten met een vergelijkbaar inwonertal in de provincie Zuid-Holland zelfs het laagste aantal supermarkten per 1.000 inwoners (0,14 tegen gemiddeld 0,24). Hetzelfde geldt voor het winkelvloeroppervlak (228 m² wvo tegen gemiddeld 279 m² wvo).
Het dagelijks aanbod is in kwalitatieve zin redelijk gevarieerd. In de gemeente bevinden zich 4 servicesupermarkten (Jumbo & Albert Heijn) en 2 discount supermarkten (Lidl en Dirk). Daarnaast bevindt zich nog een Boon’s markt in de gemeente. De supermarkten hebben allemaal een moderne omvang met Albert Heijn (Van Beuningenhaven 10) met 2.043 m²
1.1.3
Analyse niet-dagelijks aanbod
In tabel 2 staat het aantal verkooppunten en omvang in m² wvo voor de niet-dagelijkse detailhandelssector weergegeven. Hieruit blijkt dat de grootste groep in en om huis is, met 79 verkooppunten en circa 104.000 m² wvo.
Een groot deel van deze vestigingen bevindt zich in het noorden van de gemeente, langs de A15. De woonboulevard van Barendrecht heeft een regionale functie, met een toevloeiing van 80% vanuit andere gemeenten.
Mode & luxe zit voornamelijk gevestigd in het stadscentrum en bij winkelcentrum Carnisse Veste. Verkooppunten voor vrije tijd en overige detailhandel zitten op locaties verspreid door de gemeente. Tabel 2: Aanbod niet-dagelijks
Hoofdbranche
Verkooppunten
m² wvo
Mode & Luxe
49
8.140
Vrije tijd
10
5.936
In en om huis
79
103.593
Detailhandel overig
6
1.349
144
119.018
Totaal
Figuur 4: Niet-dagelijks aanbod in de gemeente Barendrecht en directe omgeving
Ladder voor duurzame verstedelijking De Stationstuinen 1ste fase
23
1.1.4
Leegstand
(waaronder begrepen harde plancapaciteit). De volgende overwegingen
In de gemeente Barendrecht staan 11 panden leeg met een totale om-
liggen hieraan ten grondslag:
vang van 1.064 m² wvo. Het leegstandspercentage in aantal verkoop-
daardoor naast een goede bereikbaarheid voor consumenten ten op-
kelvloeroppervlak is het leegstandspercentage ook fors lager (0,7%)
zichte van veel andere solitaire locaties een meerwaarde voor combi-
dan het landelijk gemiddelde (5,6%).
natiebezoeken. Bovendien wordt concentratie van voorzieningen be-
Het grootste leegstaande pand in Barendrecht heeft een omvang van
reikt, wat positief is voor gemak en efficiëntie voor de consument.
300 m² wvo en biedt geen mogelijkheid voor een supermarkt met mo-
derne maatvoering, ook niet voor een discount supermarkt. 1.1.5
meer koopkrachtbinding en iets meer koopkrachttoevloeiing bereikt
Plannen en plancapaciteit
worden, ten gunste van het initiatief. Bovendien is erin nu al sprake van distributieve uitbreidingsruimte wat een indicatie is voor de kwanti-
en zachte plannen er bestaan die relevant zijn voor de behoefte en effecten. Samenvattend is het volgende relevant. Bij winkelcentrum Carnisse Veste (aan de westzijde van de gemeente Barendrecht) zijn plannen om een derde (discount) supermarkt toe te voegen, vermoedelijk een Lidl. Hiervoor zullen 5 bestaande winkelpanden worden samengevoegd tot een pand van circa 1.800 m² BVO (1.450 m² wvo).3 Harde plancapaciteit
Het initiatief genereert deels een eigen vraag. De koopstromen in het verzorgingsgebied zullen geoptimaliseerd worden. In dit geval kan iets
Op basis van artikelen en bekendmakingen is geanalyseerd welke harde
De locatie ligt nabij het station en de nieuwbouwwoningen en heeft
punten is met 2,6% fors lager dan het landelijke cijfer (6,2%). In win-
tatieve behoefte.
Op basis van het bovenstaande moet geconcludeerd worden dat er een (onrealistische) theoretische kans bestaat dat de harde plancapaciteit zodanig wordt ingevuld dat sprake is van een overschrijding van de distributieve uitbreidingsruimte en daarmee de kwantitatieve behoefte. Indien het initiatief wordt afgewogen tegen het bestaande aan-