1445598 Rekenkameronderzoek 'Woon- en Woningbouwbeleid' bijlage 1 Rekenkameronderzoek

Maatstaf voortgang nieuwbouwopgave: in de bestuurlijke reactie wordt aangegeven dat het onderzoek de nadruk legt op de gerealiseerde woningbouw als maatstaf voor de “prestaties” van de gemeente. De rekenkamer is van mening dat in het onderzoek ook aan andere aspecten van de voortgang van de nieuwbouwopgave voldoende aandacht is besteed. Dat geldt in het bijzonder voor het planvolume voor de komende jaren. De rekenkamer waardeert de inspanningen die de gemeente doet om meer sociale huur, middenhuur en betaalbare koop te realiseren, maar is er vanuit haar rol wel verantwoordelijk voor om de daadwerkelijke voortgang op beleidsdoelen te toetsen. Dan zien we dat het niet alleen in de opgeleverde woningen van de afgelopen jaren maar ook in het planvolume voor de komende jaren niet de verwachting is dat de in het VHP geformuleerde percentages van 30% sociaal en 40% middensegment worden behaald. De terechte constatering dat Baarn met 48% betaalbaar zeker niet achterloopt in de regio doet aan die verwachting niets af. Bijsturen programmering nieuwbouwprojecten: we zijn verheugd dat het college aanbeveling 4 overneemt om waar nodig bij te sturen in de programmering van nieuwbouwprojecten. We zijn ons er zeer wel van bewust dat het bijsturen van programmering niet gemakkelijk is, zoals het college terecht als kanttekening bij deze aanbeveling plaatst.

Vandaar dat wij deze aanbeveling hebben gedaan onder de voorwaarde “dat dit moet en kan”. We hopen dat de inspanningen van college zich ondanks de door hen geplaatste kanttekening niet beperkt tot “een nobel streven”, maar dat zij serieus werk maken van het zoeken naar mogelijkheden om nieuwbouwprojecten indien nodig beter te laten aansluiten bij de behoeften van de lokale woningmarkt. Betrokkenheid gemeenteraad in voortraject nieuwbouwprojecten: met aanbeveling 7 heeft de rekenkamer zeker niet bedoeld dat raadsleden zich gaan mengen in de gesprekken met ontwikkelaars. Zoals ook aangegeven bij aanbeveling 10 aan de gemeenteraad zelf, doelen wij hier niet op een rol waarbij de raad op de stoel van de architect of ontwikkelaar gaat zitten, of op die van het college. Het gaat om betrokkenheid die past binnen de kaderstellende rol van de gemeenteraad. Bijvoorbeeld: benoemen welke doelgroepen de raad graag terug zou zien in een nieuwbouwproject. Deze betrokkenheid vormgeven in een periodiek agendapunt voor het maandelijkse informele moment met de raad vinden wij een interessant idee, zeker omdat dan meerdere nieuwbouwprojecten die revue kunnen passeren. Een dergelijk moment hoeft in onze optiek niet tot vertraging in het ruimtelijk planproces te leiden.

Sterker nog: als de gemeenteraad aan de voorzijde de kans krijgt om haar aandachtspunten voor een nieuwbouwinitiatief mee te geven, kan het vervolg van het proces weleens soepeler verlopen.

24

NOTA VAN BEVINDINGEN Inleiding op het onderzoek Achtergrond & Aanleiding De Rekenkamer van de gemeente Baarn heeft onderzoek gedaan naar het lokale woon- en woningbouwbeleid, vanwege het grote maatschappelijke belang en de aandacht vanuit verschillende raadsfracties. Dit is begrijpelijk gezien de brede krapte op de woningmarkt, die ook in Baarn in de lage en middensegmenten en voor uiteenlopende doelgroepen voelbaar is. Aangezien voor een aantal van de deelvragen – gezien de recente ontwikkelingen op wetgevingsgebied en de (juridische) componenten die bouwprocedures hebben – expertise van het werkveld nodig is, die de rekenkamer zelf niet in zijn geledingen heeft, is dit onderzoek uitgevoerd door RIGO. Het woonbeleid staat onder invloed van veranderende wetgeving, demografische ontwikkelingen en regionale afspraken, zoals de in 2023 gesloten Woondeal. Daarnaast spelen andere partijen, zoals woningcorporaties en ontwikkelaars, een belangrijke rol in de uitvoering van het beleid. Zij hebben ook hun eigen doelen en belangen, die niet altijd volledig samenvallen met gemeentelijke ambities. Deze complexe uitvoeringscontext vraagt om een beleidsanalyse waarin niet alleen wordt gekeken of doelen zijn bereikt, maar ook waarom bepaalde keuzes zijn gemaakt en in hoeverre externe factoren van invloed zijn geweest.

Soms zijn resultaten juist behaald ondanks in plaats van dankzij gemeentelijk beleid. Die dynamiek maakt het essentieel om beleid niet alleen op uitkomsten, maar ook op proces en samenwerking te evalueren. Het doel van dit onderzoek is dan ook niet om af te rekenen, maar om te begrijpen en te leren. Door zichtbaar te maken wat wel of niet werkte en waarom, kan de gemeenteraad bruikbare lessen trekken voor de toekomst. Op die manier draagt het onderzoek bij aan effectievere beleidsvorming én betere samenwerking met betrokken partijen.

Doelstelling Met het onderzoek naar het woonbeleid in Baarn wil de Rekenkamer inzicht bieden in de mate waarin dit beleid van voldoende kwaliteit is, op welke manier er uitvoering wordt gegeven aan het beleid/ hoe het staat met de realisatie van de beoogde doelen en of het daadwerkelijk bouwen van woningen efficiënter en/of effectiever kan. De hoofdvraag die aan de basis van het onderzoek ligt, is als volgt:

Hoe is het woonbeleid vormgegeven en op welke wijze wordt uitvoering gegeven aan het woonbeleid?

Aansluitend op de doelstelling van het onderzoek is de vraagstelling opgesplitst in twee delen, te weten het woonbeleid in den brede en een nadere verdieping waar het, het woningbouwbeleid betreft. Deze centrale vraag wordt beantwoord aan de hand van de volgende deelvragen: Woonbeleid 1) Is er een goede probleemanalyse gemaakt bij het opstellen van het woonbeleid 2019-2023 en 2023-2026? 2) Wat zijn de door de gemeente gestelde doelstellingen en ambities op het gebied van wonen? 3) Welke regionale afspraken zijn er gemaakt ten aanzien van het woonbeleid? 4) Geeft het woonbeleid (2019-2023 en 2023-2026) voldoende en heldere richting en doelstellingen mee aan de uitvoering? 5) Hoe is het gesteld met het behalen van de doelstellingen van het woonbeleid (2019-2023 en 2023-2026)?

25

6) Worden de sturingsinstrumenten benut die de gemeente ter beschikking staan om de effecten die het woonbeleid beoogt te bereiken? 7) Welke knelpunten doen zich voor of succesfactoren openbaren zich in de uitvoering van het woonbeleid? Verdieping woningbouwopgave 8) Wat is de woningbouwopgave van de gemeente en wat zijn de door de gemeente gestelde doelstellingen in het kader van deze woningbouwopgave? 9) Met welke specifieke lokale randvoorwaarden of risico’s moet de gemeente Baarn rekening houden om de gestelde woningbouwopgave te behalen? 10) Welke beheersmaatregelen zet de gemeente in om de woningbouwopgave dichterbij te brengen?

Reikwijdte Dit onderzoek richt zich specifiek op het gemeentelijk beleid rondom wonen en woningbouw in Baarn. Centraal staan het Volkshuisvestingsprogramma 2023–2027 en de voorafgaande Woonvisie 2019, waarbij het onderzoek uitgaat van de meest actuele beleidsdocumenten en van daaruit terugblikt. In de analyse zijn alle woningtypen en sociaaleconomische doelgroepen betrokken, evenals de inhoudelijke thema’s uit beide beleidsdocumenten. Waar het de gemeentelijke (sturings)instrumenten betreft beperken we het onderzoek tot regelingen die directe invloed hebben op wonen en woningbouw. Aanpalende domeinen zoals het sociaal domein, leefbaarheid, veiligheid en wijkgericht werken maken geen onderdeel uit van dit onderzoek. De risicoscan plancapaciteit, een onderdeel van de onderzoeksaanpak, is ingevuld tussen mei en juni. Vanaf dit moment zijn wijzigingen in de woningbouwprojecten niet meer meegenomen in deze rapportage. Tijdens de looptijd van dit Rekenkameronderzoek werd er een locatieonderzoek naar nieuwe woningbouwlocaties gedaan, wegens hoge mate van vertrouwelijkheid en het commerciële belang is deze niet meegenomen in het Rekenkameronderzoek.

Onderzoeksaanpak De evaluatie beslaat de periode 2019 tot 2025; de periodes van de woonvisie en volkshuisvestingsprogramma tot nu. De onderzoeksopzet is als volgt (zie Figuur 0-1): • • • •

Het onderzoek startte met een overleg tussen RIGO, de Rekenkamer (RK) en de gemeente op ambtelijk en bestuurlijk niveau om afspraken te maken over samenwerking, en het onderzoek toe te lichten. Daarna volgde een documentstudie, waarbij beleidsstukken over het woonbeleid en de woningbouwopgave werden geanalyseerd. Tegelijk werden gesprekken gevoerd met betrokken partijen (zoals ambtenaren, wethouders, woningcorporatie, gemeenteraadsleden, huurdersraad, ouderenraad Baarn en marktpartijen) om het dossier te verdiepen en aanvullende informatie op te halen. Tot slot werd via een risicoscan van de plancapaciteit in beeld gebracht welke woningbouwplannen op welke risico’s stuitten, wat helpt om de haalbaarheid van de woningbouwdoelen en de noodzaak voor beheersmaatregelen te beoordelen.

In bijlage 1 is een lijst met de gebruikte documenten en de gevoerde gesprekken te vinden.

26

Figuur 0-1 Schematische weergave onderzoeksaanpak.

Leeswijzer In HOOFDSTUK 1 wordt het gemeentelijk woonbeleid beschreven, waarbij we ingaan op de actuele beleidsdoelstellingen en ambities van de gemeente (deelvraag 2), de totstandkoming van en de probleemanalyse die ten grondslag liggen aan het beleid (respectievelijk deelvraag 3 en deelvraag 1) en hoe richtinggevend het beleid is voor de uitvoering (deelvraag 4). Vervolgens wordt de woningbouwopgave afgepeld in HOOFDSTUK 2: wat is het woningbouwbeleid (deelvraag 8)? Welke knelpunten, succesfactoren en lokale randvoorwaarden kent het woonbeleid en woningbouwbeleid (deelvraag 7 en 9)? In dit deelhoofdstuk wordt ook de risicoscan plancapaciteit besproken. En welke instrumenten en beheersmaatregelen zet de gemeente allemaal in (deelvraag 6 en 10). Hierin wordt ook de shortlist van mogelijk beleidsinstrumenten besproken en komt aan bod welke beheersmaatregelen de gemeente inzet om de woningbouwopgave dichterbij te brengen. In HOOFDSTUK 3 volgt tot slot de vraag welke doelstellingen wel of niet zijn behaald (deelvraag 5). De deelvragen worden op een niet chronologische volgorde besproken, omdat deze manier zorgt voor een meer natuurlijke opbouw van de rapportage. Normenkader Voor deze evaluatie is gebruik gemaakt van een normenkader. Voor deelvragen 1, 3 tot en met 7, 9 en 10 is een norm geformuleerd waarop de antwoorden op de deelvraag zijn getoetst.

Bij het toetsen van de antwoorden van de norm, vormt de documentstudie en de gesprekken met betrokkenen de basis. Voor deelvraag 7, 9 en 10, is ook gebruik gemaakt van een risicoscan plancapaciteit. Er is dan meer sprake van een analysekader dan een norm, omdat een woonbouwproject zich niet volledig laat plannen. Het gaat er dan om hoe omgegaan wordt met risico-inschatting en –management. Deelvragen 2 en 8 hebben een feitelijk karakter en zijn niet getoetst aan een norm. Het normenkader is te vinden in bijlage 2 van dit rapport. Aan het begin van ieder deelhoofdstuk wordt de deelvraag met het bijpassende normenkader nogmaals herhaald.

27

1 Het woonbeleid van de gemeente Baarn In dit eerste deel van de Nota van Bevindingen wordt ingegaan op het woonbeleid. In de eerste deelvraag bespreken we de beleidsdoelstellingen en ambities van de gemeente Baarn op het gebied van wonen (deelvraag 2). De doelstellingen zijn geclusterd rond de vier centrale thema’s uit het Volkshuisvestingsprogramma 2023– 2027. Per thema worden de belangrijkste beleidslijnen en bronnen kort toegelicht. Dan richten we ons op de totstandkoming van en de probleemanalyse die ten grondslag ligt aan het beleid (deelvragen 3 en 1). Tot slot, wordt de vraag gesteld in hoeverre het beleid richtinggevend is voor de uitvoering (deelvraag 4).

1.1

Beleidsdoelstellingen en ambities van het woonbeleid uit het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027

Deelvraag 2: Wat zijn de door de gemeente gestelde doelstellingen en ambities op het gebied van wonen? Normenkader: dit is een feitelijke vraag die geen nadere uitwerking in het normenkader vergt.

1.1.1

Toekomstbestendige voorraad

In het volkshuisvestingsprogramma geeft de gemeente Baarn aan dat het wil inzetten op een toekomstbestendige woningvoorraad door zowel verduurzaming en klimaatbestendigheid, als efficiënter gebruik van bestaande woningen. De gemeente wil duurzaamheid nastreven via collectieve en individuele maatregelen, zoals het inzetten van energiecoaches, het stimuleren van isolatie van bestaande bouw, de inzet van warmtepompen, het aansluiten op (toekomstige) warmtenetten en het gebruik van zonnepanelen. Het doel om dit te doen aan de hand van een wijkgerichte aanpak. Voor het stimuleren van deze maatregelen wil de gemeente gebruik maken van subsidies, gemeentelijke voorlichting en samenwerking met woningcorporaties. De ambities wat betreft klimaatbestendigheid van woonwijken gaan over maatregelen zoals het stimuleren van groene daken, het beperken van verharding en het vergroten van de waterbergingscapaciteit in de openbare ruimte. Hiermee wil de gemeente hittestress verminderen en Baarn beter bestand maken tegen hevige neerslag. Wat betreft efficiënt gebruik van de woningvoorraad wil Baarn inzetten op woningsplitsing, bijvoorbeeld voor starters of alleenstaanden. Daarnaast wil de gemeente de transformatie van leegstaande kantoren, winkels en maatschappelijk vastgoed naar woningen stimuleren. Hierbij zou met name naar inbreidingslocaties worden gekeken.1

1.1.2

Beschikbaarheid, betaalbaarheid en nieuwbouw

De gemeente Baarn staat voor de opgave om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen te verbeteren. Er is sprake van een structureel tekort aan beschikbare en betaalbare woonruimte. Dit raakt met name jongeren, starters en ouderen. Hierom stelt de gemeente in het volkshuisvestingsprogramma dat de kansen op de woningmarkt voor deze groepen actief moeten worden vergroot, door passende woningen beschikbaar te maken voor verschillende levensfasen.2 In het gesprek met zowel de gemeenteraadsleden als de Huurdersraad en Ouderenraad van Baarn wordt het bestrijden van het tekort aan betaalbare woningen voor jongeren benadrukt als een belangrijke doelstelling. Zo werd er in het gesprek met de raadsleden aangegeven dat zij willen dat jongeren zich in Baarn kunnen blijven vestigen zodat er meer kinderen het in het dorp blijven en voorzieningen in stand worden gehouden. Het woningbouwprogramma richt zich op een evenwichtige verdeling over verschillende segmenten, met specifieke inzet op sociale huur, middenhuur, sociale koop en middeldure koopwoningen. Hiermee wordt beoogd de doorstroming te stimuleren zodat schaarse woonruimte efficiënter wordt benut en verschillende doelgroepen worden bediend, waaronder jonge huishoudens en ouderen die willen verhuizen naar een beter passende woning.

Een voorbeeld van een manier om deze beleidsdoelstelling te realiseren is de inzet van de starterslening, waarmee jonge huishoudens geholpen worden om de stap naar een (nieuwbouw) koopwoning te maken in een krappe markt. Een ander voorbeeld hiervan is het stimuleren van kleinschalige woningbouw, zoals tiny houses en ‘skinny houses’, en alternatieve of tijdelijke woonvormen. In het Volkshuisvestingsprogramma zijn geen specifieke 1 Woonvisie 2019, p.9-10 en Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027, p.16-21 2 Woonvisie 2019, p.3-14, Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027, p.23-30, het document ‘De Staat van Baarn’, p.51-52

28

ambities opgenomen ten aanzien van het aantal te realiseren nieuwbouwwoningen. In de regionale woondeal zijn wel kwantitatieve doelstellingen voor Baarn geformuleerd.3

1.1.3

Wonen, zorg en welzijn

In het streven naar een inclusieve woonomgeving wil Baarn zich richten op het faciliteren van zelfstandig wonen voor ouderen en mensen met een zorgvraag. Dit wil men bereiken door levensloopbestendige woningbouw, met gelijkvloerse woningen, brede deuropeningen en voorzieningen als trapliften. Daarnaast wil de gemeente nieuwe woonvormen stimuleren, zoals geclusterd wonen met zorg nabij, knarrenhofjes en mantelzorgwoningen. De gemeente ziet een belang in de regionale samenwerking met zorgaanbieders en andere gemeenten binnen de regio Amersfoort om vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen. Hiermee wil de gemeente expliciete aandacht hebben voor de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de uitstroom uit instellingen zoals beschermd wonen en maatschappelijke opvang. Dit vraagt ook een nauwere samenwerking met de corporaties op het gebied van wonen en zorg. Tot slot ambieert de gemeente om alternatieve woonvormen met maatschappelijke meerwaarde te stimuleren, zoals wooncoöperaties, wooninitiatieven voor mensen met een beperking of gemengd wonen. Met deze initiatieven wil de gemeente bijdragen aan sociale cohesie en de mogelijkheid voor kwetsbare groepen om in de Baarn te blijven wonen.4

1.1.4

Leefbare woonomgeving

In het volkshuisvestingsprogramma is aangegeven dat de gemeente Baarn streeft naar een prettige, evenwichtige en toekomstgerichte leefomgeving. Dat uit zich in beleid gericht op een diverse bevolkingssamenstelling, onder andere door het realiseren van een gevarieerd woningaanbod in verschillende prijsklassen, zodat zowel starters, gezinnen, senioren als mensen met een lager inkomen in Baarn kunnen wonen. Hiermee wil de gemeente sociale diversiteit bevorderen en voorkomen dat er eenzijdige wijken ontstaan. Om het woonmilieu aantrekkelijk te houden voor jongeren én ouderen, wil Baarn onder andere inzetten op inbreidingslocaties met passende woningvormen, gemengd gebruik van ruimte, en openbare voorzieningen passend bij jongeren en ouderen. Ter bewaking van de leef kwaliteit bij nieuwe bouwprojecten is in het Coalitieakkoord de mogelijkheid opgenomen voor het instellen van een lokaal adviesorgaan, bijvoorbeeld een lokale welstandscommissie. Dit orgaan zou kunnen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit, participatie en balans tussen ruimtelijke ontwikkelingen en de bestaande leefomgeving.5 In deelhoofdstuk 1.3 worden deze doelstellingen en ambities getoetst aan de hand van het SMART-C principe.

1.1.5

Vergelijking VHP 2023-2027 met de woonvisie 2019

Het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 is de inhoudelijke opvolger van op de Visie Wonen 2019. Uit een evaluatie van de woonvisie bleek dat de ambities en thema’s nog actueel waren, maar om actualisatie vroegen. Het VHP beoogd hiermee om voort te bouwen op de ambities van de woonvisie, aangevuld met nieuwe ambities. 6

3 , p.51-52, Woonvisie 2019, p.3-14, Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027, p.23-30 en Woondeal regio Amersfoort p.14, p.26-30

en p.45-47 4 Woonvisie 2019, p.6-8 en Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027, p.23-30 5 Het document ‘De Staat van Baarn’, p.51-52; Woonvisie 2019, p.3-5; Coalitieakkoord 2022-2026, p.7-9; en Verordening op de gemeentelijke Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Baarn 2022 6 Raadsvoorstel 848765 Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027, 29 november 2023

29

1. In 2. Tabel 1-1 zijn de beleidsdoelstellingen van de woonvisie en het volkshuisvestingsprogramma naast elkaar gelegd om de overlap en verschillen tussen het beleid te zien. De doelstellingen uit de woonvisie 2019 zijn als volgt: 3. Evenwichtige bevolkingsopbouw: De gemeente streeft naar een gevarieerde samenstelling van de bevolking door woningen te realiseren voor verschillende doelgroepen, waaronder jongeren, jonge gezinnen, senioren en mensen met een zorgvraag. Daarmee wil Baarn de doorstroming bevorderen en de toekomstige vergrijzing op te vangen. 4. Toegankelijk en comfortabel wonen: Baarn zet in op woningen die geschikt zijn voor alle levensfasen, met name voor ouderen die langer zelfstandig willen wonen. Comfort en bereikbaarheid van de woningen staan hierbij centraal, onder meer via levensloopbestendige bouw en aanpassingen aan bestaande woningen. 5. Verduurzaming van woningen: Energiebesparing en het terugdringen van CO₂-uitstoot zijn speerpunten, onder andere door isolatie, gebruik van duurzame energie en klimaatadaptieve maatregelen in de woonomgeving. De gemeente stimuleert zowel particuliere huiseigenaren als corporaties om hun vastgoed te verduurzamen. 6. Betaalbaarheid: Om betaalbaar wonen in Baarn mogelijk te houden, zet de gemeente in op behoud en uitbreiding van de sociale woningvoorraad, én op woningen in het middensegment (huur en betaalbare koop).

Daarmee wil men starters en middeninkomens, doorgaans jonge mensen, behouden voor de gemeente. 7. Alternatieve woonvormen: De gemeente ondersteunt vernieuwende woonconcepten zoals wooncoöperaties, gemeenschappelijk wonen of combinaties van wonen en zorg. Zulke initiatieven dragen bij aan sociale samenhang en bieden passende woonoplossingen voor specifieke doelgroepen. Tabel 1-1 Vergelijking beleidsdoelstellingen van de Woonvisie 2019 en het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 van de gemeente Baarn. Woonvisie 2019 1. Evenwichtige bevolkingsopbouw Inzetten op diversiteit in doelgroepen (jongeren, gezinnen, senioren) om vergrijzing op te vangen.

2. Toegankelijk en comfortabel wonen Woningen geschikt maken voor elke levensfase, met nadruk op nieuwbouw en woningaanpassingen. 3. Verduurzaming van woningen Stimuleren van energiebesparing, duurzame installaties (zoals warmtepompen) en klimaat adaptieve maatregelen. 4. Betaalbaarheid: sociale huur en middenhuur/-koop Behoud en uitbreiding van sociale woningvoorraad, plus inzet op betaalbare middenhuur en -koop. 5. Alternatieve woonvormen Ondersteunen van wooncoöperaties, groepswonen en combinaties van wonen en zorg.

Volkshuisvestingsprogramma 2023–2027 Komt terug in: 2. Beschikbaarheid & betaalbaarheid Doel: 874 woningen vóór 2030, met focus op starters, jongeren en ouderen. Evenwichtige verdeling over sociale huur, middenhuur en koop. 4. Leefbare woonomgeving Aantrekkelijke, diverse en inclusieve woonwijken met passend woonaanbod en passende voorzieningen. Volledig overgenomen in: 3. Wonen, zorg en welzijn Zelfstandig wonen voor ouderen en mensen met zorgvraag stimuleren via nieuwe woonvormen en woningaanpassingen. Volledig overgenomen in: 1. Toekomstbestendige woningvoorraad Verduurzaming en klimaatadaptie via isolatie, warmtenetten, warmtepompen. Volledig opgenomen in: 2. Beschikbaarheid & betaalbaarheid Vergroten van het aanbod sociale huur, middenhuur, en midden koop voor diverse inkomensgroepen.

Onderdeel geworden van: 3. Wonen, zorg en welzijn Stimuleren van innovatieve woonzorgvormen zoals knarrenhofjes en geclusterd wonen. Toegevoegd in VHP: 1. Toekomstbestendige woningvoorraad Efficiëntere benutting huidige woonvoorraad Bron: Woonvisie 2019 en Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027

30

1.2

Totstandkoming woonbeleid

Deelvraag 3: Welke regionale afspraken zijn er gemaakt ten aanzien van het woonbeleid? Normenkader: De afspraken met de regio/provincie voldoen aan de SMART-C principes: Specifiek, Meetbaar, Afgestemd, Realistisch, Tijdsgebonden en Consistent.

1.2.1

Regionale kaders

In de Woondeal voor de regio Amersfoort (van 2022 t/m 2030) is de ambitie uitgesproken dat er in de gehele regio 27.000 woningen worden bijgebouwd voor 2030. Specifiek voor Baarn gaat het om 874 woningen (3% van de regionale opgave). Periodiek geeft de gemeente Baarn het aantal gerealiseerde woningen door aan de provincie en de regio Amersfoort ten behoeve van monitoring en evaluatie. Daarnaast is er de gezamenlijke ambitie van een toename van de sociale woningvoorraad per gemeente met als streefwaarde 30%. De gemeente Baarn heeft ook met hun woonvisie de ambitie om te groeien naar 30% sociale huur uitgesproken. De belangrijkste bouwlocatie in de gemeente Baarn is Baarnsche Zoom met circa 500 woningen per 2030. In de afspraken van de Baarnsche Zoom wordt er aangestuurd op de bouw van (minimaal) 100 sociale huurwoningen, circa 50 middeldure huurwoningen en minimaal 100 betaalbare koopwoningen tot € 300.000. Door deze segmentering in de Baarnsche Zoom is het de vraag of de kwalitatieve doelstellingen van de gemeente als geheel voor sociale huur, middenhuur en goedkope koop daadwerkelijk haalbaar zijn. Dit betekent dat het, ondanks de realistische kwantitatieve opgave van 874 woningen, waarschijnlijk niet lukt om de beoogde percentages voor sociale huur, middenhuur en goedkope koop te realiseren.

Daarnaast zijn er over de thema’s ouderenhuisvesting en verduurzaming uitspraken gedaan in de Woondeal Regio Amersfoort en de Woondeal samenwerkingsagenda voor de woningbouwopgave. Er is regionaal afgesproken om meer passende en betaalbare woonvormen voor ouderen te realiseren, zoals geclusterde huisvesting met ontmoetingsruimtes. Gemeenten stellen woonzorgvisies op en krijgen ondersteuning via landelijke regelingen en expertteams. Op het gebied van duurzaamheid is in regio afgesproken om samen aan duurzame en circulaire woningbouw te werken. Het doel is een CO₂-neutrale gebouwde omgeving in 2050.7 In het gesprek met de wethouder duurzaamheid/wonen met zorg werd het belang van de samenwerking met de regio, zoals in de Woondeal, benadrukt. Zo is er door de Woondeal een groeiend besef ontstaan voor het belang van gezamenlijkheid in het behalen van de woon- en woningbouwopgaven. TOETS AAN NORMENKADER De bovenstaande regionale doelstellingen wordt bekeken aan de hand van de SMART-C principe: • De doelstellingen zijn SPECIFIEK, zoals de bouw van 874 woningen in Baarn en de beoogde verdeling van sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Ook geeft de Woondeal duidelijke kaders in de uitvoerende en kwalitatieve onderdelen, zoals de opgaven in de thema’s ouderenhuisvesting en verduurzaming. • Het aantal te bouwen woningen is MEETBAAR (874 in Baarn, 27.000 in de regio).

Ook percentages zoals 30% sociale huur en 25,3% sociale huurvoorraad zijn meetbaar. De gemeente Baarn geeft ter monitoring periodiek de gerealiseerde woningen door aan de provincie en de regio. • De afspraken in de Woondeal zijn AFGESTEMD op regionale doelen en sluiten aan bij het woningbouwbeleid van Baarn en de rest van de provincie. Ook is er een samenwerkingsagenda opgesteld. In zowel de Woondeal als de uitvoeringsagenda worden de onderwerpen ouderenhuisvesting en verduurzaming besproken. • De doelstelling vanuit de Woondeal van 874 woningen lijkt REALISTISCH , omdat het iets lager is dan de geplande woningbouwcapaciteit van 980 woningen van de gemeente Baarn. Echter de vraag blijft wat het percentage harde plancapaciteit daadwerkelijk is. Ook is er een hoge mate van onzekerheid wat betreft het behalen van de doelstellingen t.a.v. sociale huur, midden huur en goedkope koop. Dit leidt met name tot de vraag of de kwalitatieve doelstellingen realistisch zijn. • De doelstelling heeft een duidelijke einddatum (2030), wat de TIJDSGEBONDENHEID waarborgt. Dit is terug te zien in de tussentijdse planning of fasering.

7 Woondeal regio Amersfoort p.14, p.26-30, p.45-47 en samenwerkingsagenda; ouderen p.11-12 en duurzaamheid p.13-14

31

•

Er lijkt een zekere mate van CONSISTENTIE tussen de Woondeal, de woonvisie en de lokale woningbouwplannen te zijn.

1.2.2

De onderliggende probleemanalyse van het woonbeleid

Deelvraag 1: Is er een goede probleemanalyse gemaakt bij het opstellen van het woonbeleid 2019-2023 en 2023-2026? Normenkader: • Het woonbeleid en de doelen daarvan zijn gebaseerd op een goed beeld (kwantitatief en kwalitatief – onderbouwd) van de Baarnse woningmarkt. Dit geldt zowel voor de periode 2019 – 2023 als voor het daaropvolgende Volkshuisvestingsplan. • Het vigerende woonbeleid speelt voldoende in op de actuele en lange termijn uitdagingen op de woningmarkt, en dan in het bijzonder op: o Het tekort aan (betaalbare) woonruimte o Het langer zelfstandig thuis wonen van ouderen o Verduurzaming van de woningvoorraad. 1.2.2.1

Hoe is de probleemanalyse uitgevoerd?

Startpunt ruimtelijk beleid: Omgevingsvisie en het document ‘De Staat van Baarn’ In ‘De Staat van Baarn’, opgeleverd in februari 2022, wordt een aantal opgaven besproken, zoals woningbouw, duurzaamheid en behoud van landschap en cultuurhistorie. Dit document wordt gezien als een foto van Baarn op dat moment, en vormt een bouwsteen voor de omgevingsvisie. De omgevingsvisie is een breed, strategisch document dat de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente schetst, inclusief wonen. Deze is tijdens de doorlooptijd van het Rekenkameronderzoek nog niet voltooid. Zie Figuur 1-1 voor de verhouding van de omgevingsvisie met andere documenten. De opgave van ‘prettig wonen’ in De Staat van Baarn komt voort uit verschillende trends en ontwikkelingen, denk aan vergrijzing, de groeiende druk op de woningmarkt, het tekort aan betaalbare woningen en de wens om langer zelfstandig te blijven wonen. Dit is o.a. gebaseerd op een demografische analyse die een veranderende bevolkingssamenstelling laat zien, zoals een toenemend aantal ouderen en kleinere huishoudens. De identiteit van de gemeente Baarn als “groene, ruimtelijke en behoudende” woongemeente met sterke voorzieningen wordt meermaals benadrukt.8 Figuur 1-1 Samenhang tussen de omgevingsvisie, het document ‘De Staat van Baarn’, de woonvisie en het volkshuisvestingsprogramma. Bron: RIGO.

De Staat van Baarn

Woonvisie 2019- 2023 De woonvisie is een meer gedetailleerd beleidsdocument specifiek gericht op het wonen en de woonbehoefte. Vervolgens is de woonvisie 2019 (het woonbeleid van 2019- 2023) gebaseerd op het woningmarktonderzoek ‘de marktanalyse wonen in Baarn’ opgeleverd in april 2019. Hierin zijn zowel de demografische ontwikkelingen als

8 Het document ‘De Staat van Baarn’ p.44-48 en p.51-52

32

behoeften van sociale huur, bijzondere woonvormen en toekomstige kwalitatieve woningbehoefte onderzocht. Tevens bevat de woonvisie een activiteitenoverzicht en een uitvoeringsprogramma met verantwoordelijkheden. 9 Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 (VHP 2023-2027) Het inhoudelijke gedeelte van het VHP begint met een uiteenzetting van de demografie en de achtergrond van de gemeente Baarn, alsook nieuw uitgevoerde woningmarktanalyse. Het VHP verwoord verschillende uitdagingen voor de woningmarkt van Baarn, zoals de dubbele vergrijzing en krapte op de woningmarkt. Ter ondersteuning van het volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 is een analyse van de woningschaarste uitgevoerd. Hieruit zijn zowel bevindingen over schaarste van woningaanbod in sociale en middenhuur, als de betaalbare koop gekomen. De schaarsteonderbouwing is uitgevoerd om juridisch en inhoudelijk te onderbouwen dat de gemeente Baarn met schaarste op de woningmarkt te maken heeft. Dit is noodzakelijk om een huisvestingsverordening vast te kunnen stellen en passende instrumenten te rechtvaardigen. Tot slot, is er een advies over mogelijke betaalbaarheidsinstrumenten opgesteld waarmee de gemeente Baarn zou kunnen sturen op het beschikbaar maken en behouden van betaalbare woningen. Het gaat hierbij om een afweging van opties, niet om maatregelen die al zijn ingevoerd.

Het advies biedt praktische handvatten om effectief en doelmatig in te kunnen grijpen, bijvoorbeeld via opkoopbescherming of regulering van nieuwbouw.10 Het VHP 2023-2027 is te beschouwen als een actualisatie van de thema’s in de woonvisie. De bestaande ambities uit de visie blijven overeind, maar zijn aangevuld met nieuwe doelstellingen die inspelen op actuele vraagstukken. In het VHP zijn de gespreksverslagen met betrokken partijen toegevoegd, o.a. de volgende partijen zijn betrokken: marktpartijen, zorgpartijen en corporaties. Daarnaast is er een documentenanalyse van het bestaande beleid uitgevoerd. In het raadsvoorstel van het VHP 2023-2027 wordt verwezen naar een evaluatie van de woonvisie. De bevindingen hiervan zijn niet in het VHP besproken. 11 Er wordt in de inleiding van het VHP één keer gerefereerd naar de woonvisie of monitoring hiervan. In zowel de woonvisie, als het volkshuisvestingsprogramma wordt ingegaan op de actuele en lange termijn uitdagingen van de woningmarkt, zoals het tekort aan (betaalbare) woonruimte, de landelijke doelstelling van het langer zelfstandig thuis wonen van ouderen en verduurzaming van de woonvoorraad. 1.2.2.2 Wat is de uitkomst van de probleemanalyse? De probleemanalyses van zowel het VHP als de woonvisie laten zien dat er in de gemeente Baarn sprake is van zowel vergrijzing als ontgroening.

Met name de groep met van 65 tot 80 jarigen neemt toe door vergrijzing van zittende bewoners. Er is een lichte toename van het aantal huishoudens vanwege een positief verhuissaldo van met name jonge gezinnen, maar daarnaast trekken jongeren de gemeente uit. Mogelijk vanwege studie of werk, ofwel omdat zij moeilijk aan een passend huis komen. In de periode 2012-2022 zijn er ongeveer 12.650 personen gevestigd en 11.700 personen vertrokken uit Baarn. In tabel 1-2 is voor de gevestigde en vertrokken personen een procentuele verdeling naar leeftijdscategorie te zien. Tabel 1-2 Een procentuele verdeling naar leeftijdscategorieën van gevestigde en vertrekkende personen uit Baarn. 0-15 jaar 15-30 jaar 30-45 jaar 45-60 jaar 60-75 jaar >75 jaar Som Gevestigd 14% 32% 25% 13% 9% 8% 100% Vertrokken 9% 43% 19% 14% 9% 7% 100% Oorspronkelijke bron: CBS (2023, cijfers 2012-2022) bewerkt in Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027Stec Groep (2023). Bewerking: RIGO.

De vergrijzing leidt tot een behoefte aan passende woningen om de wonen met zorg doelstellingen te behalen, bijvoorbeeld appartementen, geclusterde woonvormen en nultredenwoningen. Op het gebied van de energieprestatie van de woningvoorraad loopt de gemeente achter vergeleken met de rest van de provincie. Met name in de particuliere sector is er veel winst te behalen, blijkt uit het gesprek met de Wethouder duurzaamheid 9 Woonvisie 2019-2023 p.4 10 Schaarsteonderzoek Baarn p.3-5 en Advies Betaalbaarheidsinstrumenten gemeente Baarn, p.3-11 11 Raadsvoorstel 848765 Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027, 29 november 2023 en Agenda Informatie in de Raad 231101

33

en corporatie Omthuis. Wat betreft wonen met zorg is in 2022 6% van de woningen aangepast voor een fysieke beperking, tegenover 89% dat geschikt te maken is. In het VHP wordt het aanpasbaar maken van de woningvoorraad voor zorgdoeleinden expliciet benoemd.12 Bij de onderbouwing van het VHP 2023-2027 is gebruik gemaakt van een schaarste-analyse van de woningvoorraad van Baarn. Hieruit blijkt dat er voor huishoudens met een laag inkomen (die niet gebruik kunnen maken van passend toewijzen 13) en huishoudens met een middeninkomen te weinig woningen beschikbaar zijn. Daartegenover zijn er voor huishoudens met een laag inkomen (met de mogelijkheid tot passend toewijzen) en met een hoog inkomen voldoende woningen. Deze analyse is gebaseerd op cijfers uit 2020, dus met name voor de huishoudens met een laag inkomen zal het aanbod nog lager zijn geworden. Zie tabel 1-3 Fout! V erwijzingsbron niet gevonden.voor een schematische weergave van deze verdeling. Tabel 1-3 Het aantal passende woningen en het aandeel passende woningen naar inkomensgroep. Inkomensgroep

Aantal huishoudens (2023)

Passende huurwoningen

Passende koopwoningen

Totaal aantal passende woningen

Percentage passende woningen ten opzichte van omvang groep 107%

Laag inkomen met passend toewijzen 2.005 2.135 15 2.150 (€25.475 – €34.575) Laag inkomen zonder passend 2.930 1.335 30 1.365 47% toewijzen (€25.475 – €34.575 tot €44.035 - €48.625) Midden inkomen (€44.035 – €56.239) 935 415 85 500 53% Hoog inkomen (>€56.239) 5.280 225 6.930 7.255 136% Oorspronkelijke bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WOZ-register gemeente Baarn (2023) bewerkt in schaarsteonderbouwing Stec Groep (2023). Bewerking: RIGO.

Op de sociale huurmarkt is er ook weinig kans voor starters, jongeren of anderen groepen met doorgaans lage of middeninkomens. Tussen 2020 en 2022 verdubbelde het aantal actief woningzoekenden in dit segment bijna: • In 2020 waren er 3.790 actieve woningzoekenden bij de woningcorporatie. • In 2022 was dit aantal gestegen tot 6.790, een toename van circa 80%. De toename is relatief gezien het sterkst onder middeninkomens: van 70 actief woningzoekenden uit Baarn in 2020 naar circa 350 in 2022, een stijging van 394%. Een andere indicator voor druk op het sociale segment is de wachttijd. 14 Deze is tussen 2019 en 2023 toegenomen met 66%. In 2019 moesten woningzoekenden ongeveer 5 jaar en 10 maanden wachten, terwijl dit in 2023 was toegenomen tot 9 jaar en 7 maanden. De bestaande woningvoorraad sluit daarmee aantoonbaar onvoldoende aan op de financiële draagkracht van huishoudens met een laag of middeninkomen. Vooral betaalbare huur- en koopwoningen zijn schaars. TOETS AAN NORMENKADER • Het vigerende woonbeleid en de doelen daarvan zijn gebaseerd op een gedegen evaluatie van het voorgaande woonbeleid en een goed beeld (kwantitatief en kwalitatief – onderbouwd) van de Baarnse woningmarkt.

• Het vigerende woonbeleid speelt voldoende in op de actuele en lange termijn uitdagingen op de woningmarkt, en dan in het bijzonder op het tekort aan (betaalbare) woonruimte, het langer zelfstandig thuis wonen van ouderen en verduurzaming van de woningvoorraad.

12 Woonvisie p.3-4, VHP p.17-21 en het document ‘De Staat van Baarn’ p.44 13 Passend toewijzen betekent dat woningcorporaties sociale huurwoningen moeten toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen,

zodat zij een woning krijgen met een huurprijs die aansluit bij hun financiële draagkracht. Dit is wettelijk vastgelegd om te voorkomen dat huishoudens financieel te zwaar belast raken. 14 De wachttijd wordt geteld vanaf het moment van inschrijven tot het verkrijgen van een woning (Schaarsteonderzoek Baarn, Stec groep, 08-2023)

34

1.3

Richting geven aan uitvoering woonbeleid

Deelvraag 4: Geeft het woonbeleid (2019-2023 en 2023-2026) voldoende en heldere richting en doelstellingen mee aan de uitvoering? Normenkader: De doelstellingen van het woonbeleid voldoen aan de SMART-C-principes en aan de normen die van belang zijn bij de beoordeling van beleidsinformatie: relevantie, betrouwbaarheid en begrijpelijkheid. Het woonbeleid van de gemeente Baarn, zoals vastgelegd in de Woonvisie 2019 en het Volkshuisvestingsprogramma (VHP) 2023–2027, bevat duidelijke ambities en thema’s zoals het efficiënt benutten van de huidige woonvoorraad, het vergroten van het aandeel sociale en betaalbare woningbouw en het realiseren van alternatieve woonvormen. Beleidsdoelen zijn inhoudelijk goed onderbouwd en sluiten aan bij actuele opgaven op het gebied van demografische ontwikkeling en duurzaamheid. Een belangrijke oplossingsrichting is het versnellen van de woningbouwproductie. In beide documenten is er een duidelijke focus op regie vanuit de gemeente, onder meer door het gericht inzetten van instrumentarium (zoals planvorming) voor de realisatie van de woningbouwopgaven.

Tegelijkertijd wordt actief gezocht naar nieuwe woningbouwlocaties en inbreidingslocaties, met een focus op haalbare en uitvoerbare projecten die op korte termijn kunnen starten.15 Toch blijkt uit gesprekken met marktpartijen, bewoners en de corporatie dat deze beleidsmatige helderheid in de praktijk niet altijd voldoende houvast biedt. Marktpartijen benadrukken het belang van heldere en realistische kaders rond percentages sociale woningbouw. In subhoofdstuk 2.3 worden instrumenten en beheersmaatregelen besproken. Binnen het gemeentelijke apparaat leeft het besef dat maatschappelijke ontwikkelingen, landelijk beleid en nieuwe inzichten sneller veranderen dan woningbouwprojecten gerealiseerd kunnen worden. Als voorbeeld noemen ambtenaren het belang van gemeenschappelijke ruimten of nabijheid van voorzieningen bij geclusterde woonvormen. Dergelijke inzichten ontstaan vaak pas nadat concrete woningbouwprojecten al vergevorderd zijn in voorbereiding of uitvoering, waardoor de beleidswens niet altijd zichtbaar is in het resultaat of pas veel later in andere projecten tot bloei komt. De woningbouwpraktijk blijkt daarmee weerbarstig en moeilijk volledig stuurbaar vanuit beleid, ondanks de goede intenties en beschikbare sturingsinstrumenten. Dit werd bevestigd in de gesprekken met beide wethouders.

Hierin kwam naar voren dat het beleid in hun perspectief helder is, dat ook de wil er is, maar dat de praktijk en de uitvoering weerbarstiger zijn dan zij zouden willen. Denk hierbij aan lange doorlooptijden en complexe procedures bij ruimtelijke ordening en vergunningverlening: het vinden van geschikte bouwlocaties, inspraakrondes, bezwaarprocedures, afstemming met meerdere partijen zorgen voor vertraging, en veranderend rijks- of provinciaal beleid. Daarnaast is er sprake van financiële en economische onzekerheden, zoals stijgende bouwkosten, en beperkte investerings- en ontwikkelruimte bij corporaties en ontwikkelaars. TOETS AAN NORMENKADER De doelstellingen van het woonbeleid worden bekeken aan de hand van de SMART-C principe: SPECIFIEK: Het woonbeleid van Baarn bevat specifieke doelstellingen, zoals het realiseren van 874 woningen en het inzetten van instrumenten om woningbouw te versnellen. Ook zijn doelen benoemd voor verschillende doelgroepen en segmenten, en is er aandacht voor verduurzaming en efficiënte benutting van de huidige woonvoorraad. Deze kwalitatieve ambities zijn minder concreet geformuleerd, zoals de invulling van de samenwerking met corporaties op het gebied van wonen en zorg of wanneer het inzetten van energiecoaches is gelukt.

Hierdoor is bij deze meer kwalitatieve ambities minder duidelijk wanneer iets succesvol behaald kan worden en binnen welke termijn. MEETBAAR: De woningbouwdoelen zijn meetbaar (bijv. 874 woningen in Baarn en 30% sociale huur). Daarnaast bevat de woonvisie 2019 een activiteitenoverzicht en een uitvoeringsprogramma met verantwoordelijkheden per partij. Ook zijn er kwalitatieve doelstellingen geformuleerd zoals bij duurzaamheid en wonen met zorg. Voor deze doelstellingen zal het moeilijk zijn om deze op een goede manier te monitoren, wat de meetbaarheid is beperkt.

15 VHP 2023-2027, p.23-30, Woonvisie 2019, p.3-14 en Coalitieakkoord 2022-2026, p.7-9

35

AFGESTEMD: Het beleid is goed afgestemd op lokale en regionale programma’s, zoals de Woondeal en het lokale coalitieakkoord. De relatie tussen de woonvisie, het VHP en ‘De Staat van Baarn’ is duidelijk uitgewerkt. REALISTISCH: Op het eerste oog lijken de bouwambities haalbaar, aangezien de plancapaciteit hoger ligt dan het afgesproken aantal woningen uit de Woondeal (respectievelijk 980 en 874 woningen). Echter verschillende risico’s en knelpunten kunnen ervoor zorgen woningbouwplannen vertraging oplopen of niet voltooid raken. Dit kan uiteindelijk ook effect hebben op de verhouding harde en zachte plancapaciteit. Ook de realisatie van sociale en middenhuurwoningen, en betaalbare koopwoningen kan een uitdaging worden (zoals te lezen in paragraaf 1.2). Dit komt doordat bij de aanbesteding van de Baarnsche Zoom al afspraken waren vastgelegd over de aantallen sociale huur, goedkope koop en middenhuur. Aangezien de Baarnsche Zoom de belangrijkste uitbreidingslocatie is voor de gemeente Baarn kan dit ertoe leiden dat er in de andere plancapaciteit niet voldoende plannen zijn voor deze type woningen. TIJDSGEBONDEN : De doelstellingen over haalbaar en betaalbaar bouwen is gekoppeld aan 2030 (vanuit de Woondeal), wat een heldere tijdshorizon biedt. Voor andere beleidsdoelen, zoals verduurzaming en ouderenhuisvesting, wordt de van het VHP aangehouden, namelijk 2023 tot 2027.

CONSISTENT: De doelstellingen sluiten aan bij elkaar. Er is een duidelijke lijn te zien tussen de verschillende thema’s zowel in tijd als tussen de overkoepelende beleidsdocumenten.

36

2 Het woningbouwbeleid van de gemeente Baarn In dit hoofdstuk staat het woningbouwbeleid van de gemeente Baarn centraal. We brengen in kaart hoe de gemeente invulling geeft aan de woningbouwopgave (deelvraag 8), en welke knelpunten, succesfactoren en lokale randvoorwaarden hierbij een rol spelen (deelvraag 7 en 9). Ook wordt de risicoscan van de plancapaciteit besproken. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de instrumenten en beheersmaatregelen die de gemeente inzet om de woningbouw te versnellen, waaronder een overzicht van mogelijke beleidsopties op de korte termijn (deelvraag 6 en 10).

2.1

Actuele woningbouwopgave en woningbouw doelstellingen

Deelvraag 8: Wat is de woningbouwopgave van de gemeente en wat zijn de door de gemeente gestelde doelstellingen in het kader van deze woningbouwopgave? Normenkader: dit is een feitelijke vraag die geen nadere uitwerking in het normenkader vergt. De woningbouwopgave in Baarn richt zich in sterke mate op het verbeteren van het aanbod voor lage en middeninkomens, gezien het beperkte aantal woningen dat betaalbaar is voor deze doelgroepen. De bestaande woningvoorraad sluit onvoldoende aan op de financiële draagkracht van huishoudens met een laag of middeninkomen, vooral betaalbare huur- en koopwoningen zijn schaars. De gemeentelijke doelstellingen proberen op deze tekorten in te spelen. De doelstellingen van de gemeente zijn gelijk aan de Woondeal van de regio Amersfoort (2023), waarin staat dat de woningbouwopgave van de gemeente Baarn zich richt op het realiseren van 874 woningen voor 2030.16 In Tabel 2-11 zijn de woningbouwplannen per woonsegment te zien. In de gemeentelijke woonvisie van 2019 werd aanvankelijk een ambitie van 1.000 tot 1.050 woningen geformuleerd, waarvan op dat moment 324 zeker zouden worden gebouwd en een substantieel deel zou inzetten op verschillende woonsegmenten (zie Tabel 2-11). Dit is vergeleken met de cijfers uit de woondeal een flinke vermindering. Het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 noemt geen specifieke getallen.

Tabel 2-1 Woningbouwplannen per betaalbaar segment in de gemeente Baarn, uitgesplitst naar aantallen in de Woondeal regio Amersfoort (2022-2030) en de Woonvisie 2019. Woonsegment Aantal Woondeal (2022) Aantal woonvisie (2019) Sociale huur 167 225, waarvan 25 geclusterd voor ouderen (richting 2025) Middenhuur 50 100 (2030) Sociale koop x 150 (2030) Middeldure koop (tot 145 190 (2030) €355.000) Bron: Woondeal regio Amersfoort 2022-2030 en Woonvisie 2019

Het volkshuisvestingsprogramma benadrukt met name de noodzaak om nieuwbouw te realiseren binnen de bestaande bebouwde omgeving en met respect voor de natuurlijke omgeving. Daarbovenop pleit het VHP, gezien het gebrek aan beschikbare bouwlocaties, voor het inzetten op versnelling van bestaande locaties. Het document ‘De Staat van Baarn’ laat zien dat naast de Baarnsche Zoom ook diverse inbreidingslocaties, zoals nieuwbouwwoningen aan de Smutslaan, van belang zijn geweest voor de woningbouwopgave. Afgelopen maanden is gewerkt aan een lijst met potentiële woningbouwlocaties die zich in potentie lenen voor nieuwbouw. Gezien de hoge mate van vertrouwelijkheid en het commerciële belang heeft de gemeente Baarn ervoor gekozen om deze niet met RIGO te delen. Deze studie valt daardoor buiten de scope van dit onderzoek, waardoor wij niet kunnen aangeven in hoeverre deze gaan bijdragen aan de woningbouwopgave.

16 In het gesprek met de ambtelijke organisatie werd verteld dat een gerealiseerde woning geldt als die volledig is opgeleverd.

37

2.2

Knelpunten en succesfactoren

2.2.1

Risicoscan plancapaciteit

Deelvraag 7: Welke knelpunten doen zich voor of succesfactoren openbaren zich in de uitvoering van het woonbeleid? Normenkader: De gemeente heeft een beeld van de belangrijkste knelpunten en succesfactoren die de voortgang op de verschillende doelstellingen van de geformuleerde woningbouwopgave versnellen of vertragen. Sommige projecten lopen meer risico dan andere. Dit kan afhangen van veel project specifieke eigenschappen en omstandigheden, zoals het aantal woningen of de segmentsamenstelling. Ook zijn er risico’s die in elk project wel aan de orde zijn, maar bij het ene project veel meer impact hebben dan bij het andere. Inzicht in deze dynamiek kan helpen bij het begrijpen waarom risico’s van toepassing zijn en welke impact deze zouden kunnen hebben op het behalen van gestelde doelen. Een vervolgstap is het identificeren van mogelijke beheersmaatregelen en het prioriteren van projecten of maatregelen op basis van de potentiële impact. Selectie plannen De tien grootste projecten zijn meegenomen in de risicoscan plancapaciteit; dat zijn alle lopende woningbouwprojecten waarbij er minimaal 10 woningen worden gerealiseerd. Sommige van deze projecten zijn al in aanbouw, terwijl andere projecten nog aan het begin van de ontwikkeling staan. In totaal bevatten de tien onderzochte plannen 790 woningen, waarvan er 214 tot en met 2026 op de planning staan.

Dat is 27% van de totale plancapaciteit. In figuur 2.1 is te zien dat de totale plancapaciteit van 980 woningen groter is dan de doelstelling van 874 woningen uit de Woondeal. Het totaal aantal woningen dat onderzocht is in de risicoscan plancapaciteit is echter lager dan 980, omdat een aantal woningen nog in de zachte plancapaciteit zit en zich in een studiefase bevindt, waardoor hierop geen risicoanalyse kan worden toegepast. Figuur 2-1: Onderzochte plancapaciteit in relatie tot de doelstelling woondeal. 1200 1000

800 600 400

874

980 790

200 0 Doelstelling Woondeal

Totale plancapaciteit gemeente

Onderzocht in risicoscan

Aanpak risico-inventarisatie De tien projecten die nader geanalyseerd zijn op risico’s en knelpunten zijn binnen de gemeente Baarn verdeeld over vier gemeentelijke projectleiders. De projectleiders zijn het eerste aanspreekpunt voor de externe initiatiefnemer en binnen de gemeente het best op de hoogte van de voortgang van het project. Zij zijn binnen de gemeente de aangewezen persoon om risico’s in te schatten. Iedere projectleider heeft een Exceldocument toegestuurd gekregen met de vraag basisgegevens over door hun geleidde projecten te controleren. Deze gegevens waren afkomstig uit de interne monitor van de gemeente en betroffen het aantal woningen, de jaren waarin oplevering van de woningen gepland staat, de planstatus en

38

aanvullende kenmerken als grondeigendom, afspraken met marktpartijen en corporaties en het type opdrachtgever voor de woningbouw. In aanvulling op het controleren en waar nodig aanvullen van de projectgegevens is aan de projectleiders gevraagd om voor ieder van zijn of haar projecten voor een twintigtal mogelijke knelpunten aan te geven in hoeverre deze een risico op vertraging van het project vormen. De projectleiders hebben het Exceldocument ingevuld tussen mei en juni, eventuele ontwikkelingen hierna zijn niet meegenomen in de risicoscan plancapaciteit. Projectleiders konden voor ieder risico op vertraging kiezen tussen: 1. 2. 3. 4. 5.

Geen risico op vertraging Kleine kans op een kleine vertraging Kleine kans op een grote vertraging Grote kans op een kleine vertraging Grote kans op een grote vertraging

Op basis van deze inventarisatie van ingeschatte risico’s op vertraging door projectleiders is een rangorde van de risico’s gemaakt door het aantal woningen waar een risico betrekking op heeft te vermenigvuldigen met een weegfactor (zie Tabel 2-22). De inschattingen geven vooral inzicht in welke knelpunten als het grootste risico worden beschouwd door de gemeentelijke projectleiders en in hoeverre deze knelpunten een risico vormen ten aanzien van het behalen van de woningbouwdoelstellingen. Op basis van deze inschattingen kunnen knelpunten worden geïdentificeerd die betrekking hebben op meerdere projecten en dus mogelijk op een groot deel van de plancapaciteit. Dit biedt geen antwoord op een verwachtte vertraging in maanden of jaren of het aantal woningen dat daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Een knelpunt met een groot risico kan ook ineens weggenomen worden en een klein knelpunt kan toch lange tijd doorslepen. Tabel 2-2 Weegfactoren risico-inschatting Risico-inschatting 5. Grote kans op een grote vertraging 4. Grote kans op een kleine vertraging 3. Kleine kans op een grote vertraging 2. Kleine kans op een kleine vertraging 1. Geen risico op vertraging

2.2.2

Weegfactor 0,5 0,3 0,2 0,1 0,0

De risico’s gerangschikt

De rangorde is bepaald door het aantal woningen van projecten te vermenigvuldigen met de weegfactor (zie Tabel 2-22) en dit voor alle projecten bij elkaar op te tellen. Een score 5 (grote kans op een grote vertraging) voor een groot project als Baarnsche Zoom telt dan zwaarder als een score 5 voor een kleiner project als de Plataanlaan. De ranking weerspiegeld daarmee de ingeschatte impact die een risico kan hebben op het totaal van woningbouwplannen in de gemeente Baarn. Op basis van de risico-inschatting van 21 veel voorkomende knelpunten 17 komt naar voren dat de aanleg van infrastructuur (inclusief het gebrek aan capaciteit op het elektriciteitsnet) als grootste potentiële vertragende factor wordt gezien, met bezwaren van omwonenden als goede tweede (Tabel 2-33).

17 Zie bijlage 3 voor de lijst inclusief korte beschrijving. Deze lijst met 21 knelpunten komt voort uit de monitoring van plancapaciteit

die RIGO al vele jaren uitvoert voor bijvoorbeeld de provincie Noord-Holland en als onderdeel van de risicoscan plancapaciteit zoals toegepast voor verschillende gemeentelijke rekenkamers. De lijst is door de jaren op basis van praktijkervaring gevormd en aangepast op basis van feedback van projectleiders en beleidsadviseurs.

39

Tabel 2-3 Top tien risico's knelpunten in Baarn (juli, 2025).

Risico's/ knelpunten Aanleg infrastructuur/ ontbrekende ontsluiting/ capaciteitsproblemen Bezwaar omwonenden Waterbeheer Tekort aan ambtelijke capaciteit Tekort aan bouw-/ ontwikkelcapaciteit Financiële haalbaarheid Overig milieu (bijv. luchtkwaliteit, geur, externe veiligheid) Afhandelen uitplaatsing/ planschade Onderzoek en maatregelen flora en fauna Stikstof

2.2.3

Ranking risico's

Aantal woningen met mogelijk vertraging

Aantal woningen met grote kans grote vertraging

1

611 (77%)

500 (63%)

2 3 3 5 6

582 (74%) 525 (66%) 535 (68%) 529 (67%) 29 (4%)

10 (1%) 500 (63%) 10 (1%) 500 (63%) 29 (4%)

7

535 (68%)

0 (0%)

7 9 9

72 (9%) 500 (63%) 500 (63%)

0 (0%) 0 (0%) 0 (0%)

Top vijf grootste risico’s

In 2.2.1 zijn de uitkomsten van de risico-inventarisatie gepresenteerd. In deze paragraaf beschrijven we nader wat deze knelpunten in de context van woningbouwprojecten in de gemeente Baarn inhouden en hoe de gemeente hiermee omgaat. 1) Aanleg infrastructuur, ontbrekende ontsluiting en capaciteitsproblemen De aanleg en aanpassing van infrastructuur vormt het grootste risico voor het realiseren van woningbouw. Hierdoor heeft zo’n 77% van de plancapaciteit een risico op mogelijke vertraging en 63% van de plancapaciteit een risico op grote vertraging. Niet alleen gaat het om de fysieke ontsluiting van nieuwe wijken en inbreidingslocaties, maar ook om de capaciteit van het elektriciteits- en gasnet. Daarnaast grijpt de fysieke ruimtebeperkingen van Baarn in op dit risico: doordat uitbreidingsruimte beperkt is, moeten veel infrastructurele ingrepen plaatsvinden in bestaande wijken. Hier komt nog bij dat de beperkte ambtelijke capaciteit de voorbereiding van benodigde ruimtelijke en technische aanpassingen vertraagt, wat de uitvoeringsrisico’s verder vergroot. Zo heeft het team beheer ruimte & omgeving onvoldoende tijd om noodzakelijke voorbereidingen voor infrastructuur uit te voeren.

Tot slot bleek uit de gesprekken met beide wethouders ook dat bredere structurele randvoorwaarden, zoals netcongestie, de stikstofproblematiek en de herplantingsplicht 18 vanuit de provincie Utrecht, belemmeringen vormen bij vergunningverlening en realisatie van bijvoorbeeld bouw- of verduurzamingsdoelstellingen. 2) Bezwaar omwonenden Het bezwaar van omwonenden vormt een structureel risico voor vertraging van woningbouw. Dit was in de meeste projecten te merken. In meerdere gesprekken gaven mensen aan dat er in Baarn geregeld sprake is van NIMBY-sentimenten (not in my backyard), waarbij bewoners een ontwikkeling niet in de directe woonomgeving willen. Denk aan bezwaar tegen hoogbouw, nieuwbouw dichtbij groengebied of aantasting van het uitzicht. Ondanks het grote woningtekort is de stem van de woningzoekende toch vaak minder relevant voor omwonenden en mede daardoor minder goed hoorbaar in een planvormingsproces. In Baarn is de ervaring dat inwoners zeer betrokken en juridisch goed onderlegd zijn, waardoor bezwaren vaker kans van slagen hebben en relatief veel tijd kosten. Hoewel niet elk project dezelfde weerstand oproept, blijkt dat participatie en heldere communicatie in een vroeg stadium de kans op vertraging aanzienlijk kunnen verkleinen.

Goede voorbeelden laten zien dat plannen die goed aansluiten bij de omgeving, of waarbij via keukentafelgesprekken aanpassingen zijn doorgevoerd, minder vaak leiden tot formele beroepsprocedures. Een goed participatieproces kan dus een deel van de weerstand voorkomen en de relatie tussen gemeente en inwoners versterken. 18 “Voor de bossen in de provincie Utrecht geldt een herplantplicht: bos dat gekapt wordt, moet worden teruggeplaatst.” (Provincie

Utrecht, natuurbescherming, 8 oktober 2024, https://www.provincie-utrecht.nl/onderwerpen/natuur/natuurbescherming)

40

Volgens meerdere geïnterviewden (de corporatie, de ambtelijke organisatie, de wethouder wonen en de raadsleden) vormt de weerstand van de bewoners van Baarn het grootste risico voor het behalen van de woningbouwdoelstellingen. Het is hierbij belangrijk om met elkaar in gesprek te blijven en er samen proberen uit te komen. 3) Waterbeheer Waterbeheer vormt een complex en vaak onderschat risico. Voorbeelden zijn de beperkte infiltratiemogelijkheden en de noodzaak tot extra waterberging. De fysieke ruimtebeperkingen sluiten hier ook op aan: de ligging van Baarn in een waterrijk gebied maakt waterbeheer een groter risico dan elders. Deze uitdagingen zorgen ervoor dat veel woningbouwprojecten aanvullende maatregelen vereisen. Voorbeelden zijn het ophogen van buitendijkse locaties of het aanvragen van vergunningen bij het waterschap voor grondwateronttrekking. Deze procedures zijn uitvoerbaar, maar kosten veel tijd en capaciteit, en kunnen de financiële haalbaarheid van projecten onder druk zetten. Het risico op vertraging wordt versterkt door de afhankelijkheid van externe partijen, zoals waterschappen en de provincie. Tegelijkertijd is er in het gesprek met de wethouder duurzaamheid gesproken over een constructieve samenwerking met de provincie en het waterschap bij de duurzaamheidsopgave, die kansen biedt om woningbouw te koppelen aan klimaatadaptieve maatregelen.

4) Tekort aan ambtelijke capaciteit Een structureel tekort aan ambtelijke capaciteit vormt een rode draad door vrijwel alle risico’s heen. In Baarn werken medewerkers vaak op meerdere dossiers, waardoor ziekte, vertrek of andere prioriteiten in werkzaamheden tot vertraging kan leiden. Vooral juridische expertise en projectbegeleiding zijn kwetsbaar. Dit maakt dat niet alleen lopende projecten worden vertraagd, maar ook dat potentiële projecten niet op de lijst komen omdat er onvoldoende capaciteit is om ze op te pakken. Dit tekort grijpt ook in op de andere risico’s en knelpunten. Zo sluit het direct aan op het maken van uitvoeringsen beleidskeuzes: doordat de capaciteit schaars is, moet steeds worden gekozen tussen verschillende dossiers en taken, zoals de versnelling van projecten of beleidsontwikkeling. Ook het ontbreken van gemeentelijke grondposities wordt hierdoor versterkt, omdat onvoldoende juridische en financiële expertise beschikbaar is om een meer actief grondbeleid gericht op het verwerven van grondposities uit te werken. Ook op andere domeinen is het ambtelijke tekort te merken zoals bij het team beheer ruimte en omgeving. Dit kan ertoe leiden dat projecten die het aanpassen of aanleggen van infrastructuur behoeven worden vertraagd. In de gesprekken met de raadsleden en marktpartijen wordt het gebrek aan ambtelijke capaciteit als knelpunt gezien.

Zij zagen echter ook in dat het moeilijk is om te kiezen tussen de verschillende verantwoordelijkheden binnen de gemeente, zoals versnellen van projecten, instrumentarium inzetten, een hoogbouwvisie of onderzoek naar gemeentelijk grondbeleid exploreren. 5) Tekort aan bouw- en ontwikkelcapaciteit Ook in Baarn speelt het landelijke tekort aan bouw- en ontwikkelcapaciteit. Ontwikkelaars hebben vaak meerdere projecten in hun portefeuille en schuiven plannen soms bewust door in de tijd. Voor de gemeente is de sturingsruimte hierin beperkt, omdat juridische en financiële dwangmiddelen minimaal zijn. Het risico is dat projecten jarenlang stil blijven liggen, terwijl de woningbehoefte groot is. Dit risico hangt samen met ontbreken van gemeentelijke grondposities, waardoor de gemeente weinig kan afdwingen bij ontwikkelaars. Daarentegen speelt stikstof maar bij één project een probleem. Bij de andere projecten zijn de onderzoeken gedaan, maar wordt de drempelwaarde niet bereikt.