1445598 Rekenkameronderzoek 'Woon- en Woningbouwbeleid' bijlage 1 Rekenkameronderzoek

Rekenkameronderzoek Woonbeleid en Woningbouwbeleid gemeente Baarn

Versie:

2025-12-22, Definitief

Inhoudsopgave BESTUURLIJKE NOTA ......................................................................................................................... 4 Achtergrond & Aanleiding .........................................................................................................................................................4 Doelstelling ....................................................................................................................................................................................4 Reikwijdte ......................................................................................................................................................................................5 Leeswijzer ......................................................................................................................................................................................5 Conclusies ......................................................................................................................................................................................5 Afsluitende conclusie: antwoord op de hoofdvraag van dit rekenkameronderzoek ...............................................

11 Aanbevelingen ............................................................................................................................................................................ 11 Antwoord op de onderzoeksvragen in één oogopslag ................................................................................................... 16 Samenvattende infographic ..................................................................................................................................................... 18 BESTUURLIJKE REACTIE .................................................................................................................. 19 NAWOORD REKENKAMER .............................................................................................................. 24 NOTA VAN BEVINDINGEN ............................................................................................................. 25 Inleiding op het onderzoek ................................................................................................................. 25 Achtergrond & Aanleiding ......................................................................................................................................................

25 Doelstelling ................................................................................................................................................................................. 25 Reikwijdte ................................................................................................................................................................................... 26 Onderzoeksaanpak ................................................................................................................................................................... 26 Leeswijzer ................................................................................................................................................................................... 27 1

Het woonbeleid van de gemeente Baarn ................................................................................... 28 1.1 1.1.1

Toekomstbestendige voorraad ................................................................................................................................................28

1.1.2

Beschikbaarheid, betaalbaarheid en nieuwbouw.................................................................................................................28

1.1.3

Wonen, zorg en welzijn .............................................................................................................................................................29

1.1.4

Leefbare woonomgeving ...........................................................................................................................................................29

1.1.5

Vergelijking VHP 2023-2027 met de woonvisie 2019 .......................................................................................................29

1.2

Totstandkoming woonbeleid .................................................................................................................................. 31

1.2.1

Regionale kaders ..........................................................................................................................................................................31

1.2.2

De onderliggende probleemanalyse van het woonbeleid.................................................................................................32

1.3 2

Beleidsdoelstellingen en ambities van het woonbeleid uit het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 28

Richting geven aan uitvoering woonbeleid ......................................................................................................... 35

Het woningbouwbeleid van de gemeente Baarn ....................................................................... 37 2.1

Actuele woningbouwopgave en woningbouw doelstellingen ......................................................................... 37

2.2

Knelpunten en succesfactoren ............................................................................................................................... 38

2.2.1

Risicoscan plancapaciteit............................................................................................................................................................38

2.2.2

De risico’s gerangschikt .............................................................................................................................................................39

2.2.3

Top vijf grootste risico’s ............................................................................................................................................................40

2.2.4

Andere knelpunten, succesfactoren en lokale randvoorwaarden .................................................................................41

2

2.3

3

Instrumenten en beheersmaatregelen ................................................................................................................. 43

2.3.1

Shortlist beleidsinstrumenten ..................................................................................................................................................43

2.3.2

Nadere toelichting vaak genoemde beleidsinstrumenten ................................................................................................45

2.3.3

Beheersmaatregelen woningbouwopgave.............................................................................................................................46

Resultaten woonbeleid en woningbouwbeleid gemeente Baarn .............................................. 49 Kader: Korte herhaling van de doelstellingen ........................................................................................................................................49

3.1

Doelstellingen beleid behaald of niet? .................................................................................................................. 50

3.1.1

Toekomstbestendige woningvoorraad ..................................................................................................................................50

3.1.2

Beschikbaarheid & betaalbaarheid; 874 woningen vóór 2030 ........................................................................................51

3.1.3

Wonen, zorg en welzijn .............................................................................................................................................................52

3.1.4

Leefbare woonomgeving ...........................................................................................................................................................52

3.2

Afsluitende conclusie doelstellingen woonbeleid .............................................................................................. 53

Bijlage 1: Bronnen ................................................................................................................................ 54 Interviews................................................................................................................................................................................. 54 Documenten ........................................................................................................................................................................... 54 Bijlage 2: normenkader ....................................................................................................................... 56 Bijlage 3: Toelichting knelpunten risicoscan ...................................................................................... 58

Lijst van Figuren en Tabellen Vergelijking RIGO-shortlist van beleidsinstrumenten met beleidsinstrumentarium gemeente Baarn ....................................................................................................................................................... 8 Overzicht knelpunten en succesfactoren bij het woonbeleid van Baarn ......................................... 10 Figuur 0-1 Schematische weergave onderzoeksaanpak. .................................................................. 27 Tabel 1-1 Vergelijking beleidsdoelstellingen van de Woonvisie 2019 en het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 van de gemeente Baarn. ................................................. 30 Figuur 1-1 Samenhang tussen de omgevingsvisie, het document ‘De Staat van Baarn’, de woonvisie en het volkshuisvestingsprogramma. Bron: RIGO. ........................................................................... 32 Tabel 1-2 Een procentuele verdeling naar leeftijdscategorieën van gevestigde en vertrekkende personen uit Baarn. ............................................................................................................................. 33 Tabel 1-3 Het aantal passende woningen en het aandeel passende woningen naar inkomensgroep.

............................................................................................................................................................... 34 Tabel 2-1 Woningbouwplannen per betaalbaar segment in de gemeente Baarn, uitgesplitst naar aantallen in de Woondeal regio Amersfoort (2022-2030) en de Woonvisie 2019. ......................... 37 Figuur 2-1: Onderzochte plancapaciteit in relatie tot de doelstelling woondeal. ........................... 38 Tabel 2-2 Weegfactoren risico-inschatting ........................................................................................ 39 Tabel 2-3 Top tien risico's knelpunten in Baarn (juli, 2025). ............................................................ 40 Tabel 2-4 RIGO-shortlist van beleidsinstrumenten........................................................................... 44 Goed voorbeeld van transformatie van een bestaand gebouw: Uphill aan de Oude Utrechtseweg ............................................................................................................................................................... 50 Tabel 3-1 Het aantal gerealiseerde nieuwe woningen van 2019 t/m 2024 in de gemeente Baarn. 51

3

BESTUURLIJKE NOTA Achtergrond & Aanleiding De rekenkamer van de gemeente Baarn heeft een korte verkenning uitgevoerd naar het onderwerp woonbeleid en woningbouwbeleid van de gemeente Baarn. Op basis van deze oriëntatie heeft de rekenkamer besloten een onderzoek uit te willen voeren naar het woonbeleid van de gemeente. De rekenkamer wil dit onderzoek laten uitvoeren door een onafhankelijke en daarvoor deskundige partij, niet in het minst omdat de inschatting van de rekenkamer is dat voor een aantal van de deelvragen – gezien de recente ontwikkelingen op wetgevingsgebied en de (juridische) componenten die bouwprocedures hebben – expertise van het werkveld nodig is, die de rekenkamer zelf niet heeft in zijn geledingen. De Rekenkamer heeft een uitvraag voor dit onderzoek opgesteld en aan de hand hiervan meerdere gespecialiseerde bureaus in de gelegenheid gesteld om een offerte uit te brengen. Aan de hand van dit selectieproces is bureau RIGO geselecteerd om dit rekenkameronderzoek uit te voeren. In overleg met RIGO is de scope van het onderzoek uitgebreid. Niet alleen het woonbeleid zelf is onderwerp van het onderzoek, maar ook hoe dit woonbeleid zijn doorvertaling heeft gekregen in de concrete woningbouwprogrammering van de gemeente Baarn tussen 2019 en na 2030.

Doelstelling Met het onderzoek naar het woonbeleid in Baarn wil de Rekenkamer inzicht bieden in de mate waarin dit beleid van voldoende kwaliteit is, op welke manier er uitvoering wordt gegeven aan het beleid/ hoe het staat met de realisatie van de beoogde doelen en waar het daadwerkelijk bouwen van woningen efficiënter en/of effectiever kan. Daarbij wil de rekenkamer via de uitkomsten van haar onderzoeken en het aandragen van mogelijkheden tot verbetering een positieve bijdrage leveren aan de kwaliteit van de gemeente Baarn t.a.v. zowel het bestuur, het beleid en de uitvoering ervan. De hoofdvraag die aan de basis van het onderzoek ligt, is als volgt:

Hoe is het woonbeleid vormgegeven en op welke wijze wordt uitvoering gegeven aan het woonbeleid?

Aansluitend op de doelstelling van het onderzoek is de vraagstelling opgesplitst in twee delen, te weten het woonbeleid in den brede en een nadere verdieping waar het, het woningbouwbeleid betreft. Deze centrale vraag wordt beantwoord aan de hand van de volgende deelvragen: Woonbeleid 1) Is er een goede probleemanalyse gemaakt bij het opstellen van het woonbeleid 2019-2023 en 2023-2027? 2) Wat zijn de door de gemeente gestelde doelstellingen en ambities op het gebied van wonen? 3) Welke regionale afspraken zijn er gemaakt ten aanzien van het woonbeleid? 4) Geeft het woonbeleid (2019-2023 en 2023-2027) voldoende en heldere richting en doelstellingen mee aan de uitvoering? 5) Hoe is het gesteld met het behalen van de doelstellingen van het woonbeleid (2019-2023 en 2023-2027)? 6) Worden de sturingsinstrumenten benut die de gemeente ter beschikking staan om de effecten die het woonbeleid beoogt te bereiken? 7) Welke knelpunten doen zich voor of succesfactoren openbaren zich in de uitvoering van het woonbeleid?

4

Verdieping woningbouwopgave 8) Wat is de woningbouwopgave van de gemeente en wat zijn de door de gemeente gestelde doelstellingen in het kader van deze woningbouwopgave? 9) Met welke specifieke lokale randvoorwaarden of risico’s moet de gemeente Baarn rekening houden om de gestelde woningbouwopgave te behalen? 10) Welke beheersmaatregelen zet de gemeente in om de woningbouwopgave dichterbij te brengen?

Reikwijdte Naast de doel- en vraagstelling van het onderzoek is het goed om de volgende aandachtspunten met betrekking tot de reikwijdte onder de aandacht te brengen. Dit onderzoek richt zich specifiek op het gemeentelijk beleid rondom wonen en woningbouw in Baarn. Centraal staan het Volkshuisvestingsprogramma 2023–2027 en de voorafgaande Woonvisie 2019, waarbij het onderzoek uitgaat van de meest actuele beleidsdocumenten en van daaruit terugblikt. In de analyse zijn alle woningtypen en sociaaleconomische doelgroepen betrokken, evenals de inhoudelijke thema’s uit beide beleidsdocumenten. Waar het de gemeentelijke (sturings)instrumenten betreft beperken we het onderzoek tot regelingen die directe invloed hebben op wonen en woningbouw. Aanpalende domeinen zoals het sociaal domein, woonruimteverdeling, leefbaarheid, veiligheid en wijkgericht werken maken geen onderdeel uit van dit onderzoek.

Leeswijzer In deze Bestuurlijke Nota staan de conclusies en aanbevelingen. In de Nota van Bevindingen die daarna volgt, worden de feiten op een rij gezet die de basis vormen voor deze conclusies en aanbevelingen.

Conclusies Bij de conclusies hanteren we dezelfde volgorde als bij de deelvragen die voor dit onderzoek zijn geformuleerd. Voor deelvragen 2 en 8 zijn geen conclusies geformuleerd, aangezien dit beide samenvattende deelvragen zijn die vooral zijn geformuleerd als opmaat naar het antwoord op de andere deelvragen. De conclusies die voortvloeien uit deelvragen 7 en 9 zijn samengenomen, aangezien deze twee deelvragen sterk met elkaar samenhangen. Vraag 1: Is er een goede probleemanalyse gemaakt bij het opstellen van het woonbeleid 2019-2023 en 2023-2027? Zowel de woonvisie 2019 – 2023 als het VolksHuisvestingsPlan (VHP) 2023-2027 zijn gebaseerd op een uitgebreide analyse van zowel de woningmarkt als de te verwachten demografische ontwikkeling in Baarn. Het antwoord op de deelvraag is dan ook positief. Wel laat het VolksHuisvestingsPlan (VHP) in het midden of deze is gebaseerd op een volgende of sturende visie op Baarn als woongemeente. Is het VolksHuisvestingsPlan (VHP) met name gericht op de uitkomst van de probleemanalyse (dus met name reactief) of wordt er ook gebouwd aan de gemeente die Baarn in de toekomst wil zijn? Vraag 3: Welke regionale afspraken zijn er gemaakt ten aanzien van het woonbeleid? De regionale afspraken zijn vastgelegd in de Woondeal Regio Amersfoort 2022 – 2030. Hierin is vastgelegd dat in Baarn in deze periode 874 woningen gerealiseerd dienen te worden.

Deze doelstelling is zowel concreet als realistisch, aangezien uit de realisatieanalyse van de Woondeal regio Amersfoort van 2022-2030 blijkt dat de bruto plancapaciteit momenteel op 980 woningen ligt. Dit hoge planvolume is met name het gevolg van de Baarnsche Zoom, maar aangezien dit project uit ongeveer 500 woningen bestaat is er ook een aantal kleinere nieuwbouwlocaties die bij elkaar ook goed zijn voor bijna 500 woningen.

5

Vraag 4: Geeft het woonbeleid (2019-2023 en 2023-2027) voldoende en heldere richting en doelstellingen mee aan de uitvoering? De doelstellingen van het woonbeleid sluiten aan op de woningmarktproblematiek in Baarn en geven daarmee over het algemeen een heldere richting voor een doorvertaling naar de uitvoering. Er is voldoende aandacht voor doelgroepen zoals starters en senioren. Met de “Instrumentenkoffer” betaalbaarheid is bovendien een goede doorvertaling van doelstellingen ten aanzien van betaalbare nieuwbouw naar de uitvoeringspraktijk beschikbaar. Het college wordt door lokale stakeholders bovendien gewaardeerd om hun open en positieve houding bij het realiseren van de doelstellingen die zijn verwoord in het woonbeleid. De mate waarin per thema heldere (kwantitatieve) richting en doelstellingen zijn geformuleerd, verschilt per thema. Bij sommige doelstellingen uit het woonbeleid is niet of niet exact aangegeven wanneer een doelstelling daadwerkelijk is behaald. Bijvoorbeeld bij de samenwerking met corporaties op het gebied van wonen en zorg of de inzet van energiecoaches. Marktpartijen benadrukken het belang van heldere en realistische kaders rond percentages sociale woningbouw. Voor hen is niet altijd duidelijk wanneer welke eisen gelden.

De raadsleden geven aan dat de raad in hun beleving destijds voldoende is meegenomen in de totstandkoming van het woonbeleid zelf, maar spreekt ook de behoefte uit om (nog) beter meegenomen te worden in de programmering van nieuwbouwprojecten, ruim voordat het daadwerkelijk tot formele besluitvorming komt. Vraag 5: Hoe is het gesteld met het behalen van de doelstellingen van het woonbeleid (2019-2023 en 2023-2027)? Bij het behalen van de doelstellingen van het woonbeleid maken we een onderscheid tussen de puur getalsmatige realisatie van voldoende nieuwbouwwoningen en andere meer kwalitatieve doelstellingen, ten aanzien van welzijn en leefbaarheid. Realisatie 874 nieuwbouwwoningen conform Woondeal Regio Amersfoort 2022 – 2030 Bij de conclusie naar aanleiding van deelvraag 3 hebben we vastgesteld dat de doelstelling van 874 gerealiseerde nieuwbouwwoningen in de periode 2022 t/m 2029 op zich realistisch is. De gemeente ligt met een planvolume van 980 woningen in principe op koers om deze doelstelling daadwerkelijk te behalen. Ten opzichte van de doelstelling is er dus zelfs een lichte overmaat in plancapaciteit. Toch is het daarmee nog niet zeker dat deze daadwerkelijk gehaald gaat worden. Het getal van 980 woningen bestaat immers uit harde en zachte plancapaciteit.

Bij zowel harde als zachte plannen ligt vertraging altijd op de loer en bij zachte plancapaciteit kunnen plannen zelfs helemaal niet doorgaan. Ook zegt het aantal van 980 woningen nog niets over de realisatie van woningen in specifieke segmenten, zoals sociale huur en nultredenwoningen. Een andere kanttekening bij de afgesproken regionale doelstelling van 874 woningen van 2022 t/m 2029 is de huidige realisatiegraad: die is met 129 woningen t/m 2024 slechts 14,7%. Met een looptijd van 8 jaar hadden er eigenlijk – uitgaande van een evenredig aantal te realiseren woningen per jaar – al 327 woningen opgeleverd moeten zijn. Het is de vraag of met de Baarnsche Zoom voldoende bouwtempo kan worden gemaakt om deze “achterstand” in te lopen. De doelstellingen zijn helder en de politieke wil om de doelstellingen te behalen is zowel bij college als raad aanwezig, maar de praktijk is bij vrijwel elk nieuwbouwproject steeds weerbarstiger dan verwacht. Op wat de grootste knelpunten zijn wordt in het vervolg van deze conclusies nader ingegaan.

6

Doelstellingen Woonbeleid 2019 – 2027 In de nota van bevindingen is bij de doelstellingen in aansluiting op het VHP 2023 – 2027 een onderscheid gemaakt in vier thema’s: 1. 2. 3. 4.

verduurzaming (toekomstbestendige woningvoorraad) beschikbaarheid en betaalbaarheid wonen, zorg en welzijn leefbare woonomgeving.

We concluderen dat alleen bij het thema wonen, zorg en welzijn de doelstellingen grotendeels zijn behaald. Bij de drie andere thema’s zijn de doelstellingen slechts gedeeltelijk behaald. Een overzicht: Beschikbaarheid en betaalbaarheid: we zien dat er in principe voldoende planvolume is om de doelstelling van 874 woningen te behalen, maar daarmee is nog niets gezegd over de verdeling over de verschillende segmenten van de woningmarkt van deze nieuwbouw. De kans is groot dat er in de periode t/m 2029 onvoldoende aanbod voor lage en middeninkomens wordt gerealiseerd om de positie van deze groepen op de woningmarkt te verstevigen. Binnen de geplande woningbouw uit de Woondeal 2022-2030 is het aandeel sociale huur (17%) en betaalbare koop (14,8%) aanzienlijk lager dan de ambities uit het VHP, waar respectievelijk 30% en 40% als streefwaarden worden gehanteerd. Daarmee dreigt de positie van lage en middeninkomens op de lokale woningmarkt verder te verslechteren. De belangrijkste reden dat het aanbod voor lage en middeninkomens onvoldoende groeit, is de woningbouwprogrammering van de Baarnsche Zoom. Deze voor Baarn veruit belangrijkste nieuwbouwlocatie is al in 2021 aanbesteed, met het op dat moment geldende uitgangspunt van een van 20% sociale huurwoningen.

De verwachting is daarom dat de komende jaren de doelstelling van 30% sociale huur niet behaald zal worden, aangezien een groot deel van de nieuwbouwproductie in de Baarnsche Zoom gerealiseerd zal worden. Uit de Baarnsche Zoom blijkt weer de discrepantie tussen geformuleerde doelstellingen en de praktijk. Ondanks betere randvoorwaarden en een uitgebreide instrumentenkoffer op het gebied van betaalbare nieuwbouw dreigt toch een mismatch tussen wat beleidsmatig gewenst is en wat feitelijk gerealiseerd wordt. •

•

Verduurzaming: Ditzelfde verschil tussen ambities en de praktijk zien we bij de verduurzaming van de woningvoorraad en het thema leefbare woonomgeving. Waar de woningen die eigendom zijn van corporatie Omthuis de afgelopen jaren in energieprestatie verbeterd zijn, blijft de verduurzaming van de particuliere voorraad achter bij de geformuleerde doelstellingen. De belangrijkste reden hiervoor zijn de slechts beperkte sturingsmogelijkheden die de gemeente heeft om koopwoningen te verduurzamen. Kennelijk heeft verduurzaming voor veel particulieren en VVE’s ondanks de gestegen energielasten nog onvoldoende prioriteit. Leefbare woonomgeving: Bij de doelstellingen ten aanzien van een leefbare woonomgeving moet een onderscheid gemaakt worden tussen de gemiddelde leefbaarheid in Baarn en de doelstellingen die in het woonbeleid geformuleerd zijn. Baarn is en blijft een prettige woongemeente met een hoge leefbaarheid. Maar op de doelstellingen die in het VHP zijn geformuleerd ten aanzien van meer sociaaleconomisch gemengde wijken is maar ten dele voortgang geboekt. Zo is Baarn nog steeds een plaats met een sterke scheiding tussen welvarende en minder welvarende wijken. Deze is de afgelopen jaren niet afgenomen, wat gezien het feit dat er maar beperkte betaalbare nieuwbouw is gerealiseerd niet verwonderlijk is.

Vraag 6: Worden de sturingsinstrumenten benut die de gemeente ter beschikking staan om de effecten die het woonbeleid beoogt te bereiken? De gemeente Baarn beschikt over een breed palet aan beleidsinstrumenten om uitvoering te geven aan het woonbeleid. Veel hiervan zijn verwoord in de Verordening sociale woningbouw 2023. Ook is er een “instrumentenkoffer” met betaalbaarheidsinstrumenten, zoals een Vereveningsfonds. Een vergelijking met een overzicht van elders in den lande ingezette instrumenten toont aan dat Baarn de meeste gangbare sturingsinstrumenten al in beleid heeft vastgelegd. Een paar in het oog springende uitzonderingen zijn het ontbreken van een sociale grondprijs en het hanteren van lagere welstandseisen voor sociale woningbouw.

7

Vergelijking RIGO-shortlist van beleidsinstrumenten met beleidsinstrumentarium gemeente Baarn Nr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36

Instrument In kaart brengen kansen inbreiding/ verdichting t.b.v. uitbreiding planvoorraad Inzet woningbouwcoördinator/ aanjager Visievorming & beschikbaar stellen uitleglocaties Actief grondbeleid (wet voorkeursrecht gemeenten) Integrale afweging belang nieuwbouw/ eisen aan nieuwbouw Stimuleren transformatie kantoren/ scholen etc. naar woningen Soortenmanagementplan Coördinatie aantrekken provinciale/ landelijke/ Europese subsidies nieuwbouw/ gebiedsontwikkeling Sturen op percentages segmenten nieuwbouw (%sociaal/betaalbaar) in omgevingsplan Vastleggen voorrangspositie corporaties in woonvisie/ omgevingsvisie/ volkshuisvestingsprogramma Lage parkeernormen voor sociale huurwoningen Lagere stedenbouwkundige/ welstandseisen voor sociale huur Sociale grondprijs sociale huurwoningen Lokale bouwtafel gemeente/ corporaties/ ontwikkelaars Realisatie tijdelijke/ flexwoningen Sturen op betaalbaar programma en instandhouding hiervan via omgevingsplan Voorrang ambtelijke capaciteit voor plannen betaalbare nieuwbouw Vereveningsfonds sociale nieuwbouw* Minimum metrage woningen sociale huur en middensegment Afspraken betaalbare bouw vastleggen in anterieure overeenkomsten met corporaties/ontwikkelaars Stel specifieke eisen via het exploitatieplan Startersleningen/ Terugkoop- en verkoopregelingen Huisvestingsverordening: middeldure huur alleen aan middeninkomens Huisvestingsverordening:

betaalbare koop voorrang ingezetenen Huisvestingsverordening: betaalbare koop voorrang middeninkomens Voorrangsregeling zittende bewoners bij nieuwe huurwoningen (corporaties/huisvestingsverordening) Voorrangsregeling senioren bij verhuizing naar traploze woning (corporatie/huisvestingsverordening) Afspraken omvang sociale huurvoorraad in prestatieafspraken* Afspraken slaagkansen laagste inkomensgroep in prestatieafspraken* Inzet vijfjarige jongerencontracten met behoud van inschrijfduur woonruimteverdeling door corporatie Bestaande bouw: beter benutten bestaande voorraad Afspraken over liberalisatie en verkoop sociale huurwoningen t.b.v. investeringsruimte corporatie Leegstandbeleid/ Leegstandverordening Privaatrechtelijk: anti-speculatiebedingen: bijv. zelfbewoningsplicht, toestemming verkoop binnen bepaalde termijn* Huisvestingsverordening: faciliteren Woningdelen, bijv. Friendscontracten, hospitaverhuur Huisvestingsverordening: toestemming splitsen grote woningen in appartementen

Ingezet Ja Deels Ja Nee Ja Ja Deels Deels Ja Deels Ja Nee Nee Nee Ja Ja Deels Ja Nee Ja Nee Deels Nee Nee Nee Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nee Ja Deels Ja

De beschikbaarheid van voldoende ambtelijke capaciteit is een aandachtspunt bij het daadwerkelijk effectief inzetten van dit instrumentarium. Omdat het grootste deel van de instrumenten in de afgelopen twee à drie jaar is ingezet, is het nog onduidelijk wat het daadwerkelijke effect in de praktijk zal zijn. Mogelijke belemmeringen in uitvoering of effectiviteit zijn nog onvoldoende in beeld.

8

Vraag 7: Welke knelpunten doen zich voor of succesfactoren openbaren zich in de uitvoering van het woonbeleid? Vraag 9: Met welke specifieke lokale randvoorwaarden of risico’s moet de gemeente Baarn rekening houden om de gestelde woningbouwopgave te behalen? Knelpunten Het merendeel van de geconstateerde knelpunten in de realisatie van het woonbeleid van Baarn zijn niet uniek voor deze gemeente, maar spelen in vrijwel elke Nederlandse gemeente een rol. Wel zien we bij elk knelpunt de invloed van de specifieke lokale context van Baarn terug. Dit zijn in rangorde de vijf meest belangrijke knelpunten: 1. Netcongestie en de aanleg van ontsluitingswegen: de druk op het elektriciteitsnet wordt vaak genoemd als probleem bij nieuwbouwprojecten. In de Provincie Utrecht is dit dan ook een groot probleem dan in sommige andere delen van het land. De aanleg van infrastructuur voor nieuwbouw is door gebrek aan ambtelijke capaciteit en hoge kosten een landelijk knelpunt. In Baarn maakt het feit dat doorgaans in bestaand stedelijk gebied wordt gebouwd deze aanleg nog lastiger. 2.

Bezwaren van omwonenden: ook dit is een landelijk probleem, maar wel één dat in Baarn waarschijnlijk een nog grotere speelt dan elders. Uit de gespreksronde kwam naar voren dat er in Baarn geregeld sprake is van een sterke NIMBY-houding (acroniem voor not in my backyard), waarbij bewoners nieuwbouw in hun directe woonomgeving met alle beschikbare middelen proberen tegen te houden.

3. Waterberging: Waterbeheer en waterberging vormt een complex en vaak onderschat ruimtelijk knelpunt. De specifieke ligging van Baarn zorgt er bovendien voor dat bij veel woningbouwprojecten aanvullende maatregelen vereist zijn. 4.

Tekort aan ambtelijke capaciteit: Een structureel tekort aan ambtelijke capaciteit vormt een rode draad door vrijwel alle knelpunten heen. Dit tekort wordt over de volle breedte van de ambtelijke organisatie gevoeld. Dus zowel bij het formuleren en monitoren van het woonbeleid, als bij ambtelijke projectleiders voor nieuwbouwontwikkelingen als bij specialistische medewerkers als planeconomen of juristen. Ook dit is een landelijk probleem, maar de relatief kleine omvang van de gemeentelijke organisatie van Baarn is de gemeente hier wel extra kwetsbaar in. Vertrek of ziekte van één medewerker kan hierdoor al aanzienlijke gevolgen hebben. Dit gebrek aan ambtelijke capaciteit speelt zowel bij beleidsontwikkeling als projectbegeleiding. De gemeentelijke organisatie doet er ondanks de beperkte capaciteit veel aan om de gemeentelijke doelen te behalen, bijvoorbeeld door een heldere prioritering in ambtelijke inzet: de gemeente geeft voorrang aan de grotere nieuwbouwprojecten en aan plannen met een hoog percentage sociale woningbouw.

5. Tekort aan bouw- en ontwikkelcapaciteit: Baarn is net als veel gemeenten ingesloten tussen beschermde natuurgebieden en haar gemeentegrenzen, waardoor relatief eenvoudig te ontwikkelen uitleglocaties schaars zijn. Dit knelpunt is in Baarn echter kleiner dan in bijvoorbeeld een gemeente als Heemstede of Haarlem. Met de Baarnsche Zoom beschikt de gemeente namelijk over een relatief omvangrijke uitleglocatie, een luxe die veel andere gemeenten in een vergelijkbare groene setting niet kennen. Als de ontwikkeling van de Baarnsche Zoom voorspoedig verloopt, betekent dit dat de woningvoorraad in Baarn de komende jaren aanzienlijk kan toenemen, al betekent dit dus niet automatisch dat daarmee de percentages sociale huur/middensegment die in het VHP zijn vastgelegd worden behaald. En de Baarnsche Zoom alleen zal niet voldoende zijn om het woningtekort in de gemeente op te lossen. Op de lange termijn wordt een tekort aan potentiële bouwlocaties weer een groter knelpunt. Hierbij speelt ook het gebrek aan gemeentelijke grondposities een rol.

9

Succesfactoren Ook zien we een aantal succesfactoren die kunnen bijdragen aan het realiseren van de doelen van het woonen woningbouwbeleid. Dit zijn in rangorde de belangrijkste drie. 1.

Goede samenwerking met corporatie, provincie en waterschap: De samenwerking tussen gemeente en woningcorporatie Omthuis wordt door beide partijen als goed en constructief ervaren. Zo kan men elkaar op bestuurlijk vlak goed vinden als er kansen zijn voor potentiële (inbreidings-)locaties voor nieuwbouw. De samenwerking en afstemming met provincie en waterschap verloopt ook goed.

2.

Constructieve houding college: de stakeholders benoemen de positieve rol van de beide bij het woonbeleid/duurzaamheidsbeleid betrokken wethouders. Zij worden ervaren als betrokken, benaderbaar en betrouwbaar. Dit helpt om de hobbels die onvermijdelijk met deze thema’s samenhangen te nemen.

3.

Innovatieve woonzorgprojecten: nieuwe woon-zorgcombinaties op locaties als Santvoorde en Meander zijn goede voorbeelden van de realisatie van passende woningen voor senioren. Marktpartijen die in Baarn actief zijn, zien kansen om meer van dergelijke projecten in de gemeente te realiseren, al blijft de beschikbaarheid van geschikte locaties hierbij nog wel een uitdaging.

Overzicht knelpunten en succesfactoren bij het woonbeleid van Baarn

Vraag 10: Welke beheersmaatregelen zet de gemeente in om de woningbouwopgave dichterbij te brengen? In de Nota van Bevindingen is in paragraaf 2.3.3 uitgebreid uiteengezet welke beheersmaatregelen de gemeente neemt om de geconstateerde knelpunten te adresseren. Omwille van de omvang van de conclusies worden deze hier niet herhaald. De grote lijn door de aanpak van de gemeente is dat de gemeente Baarn de belangrijkste risico’s rond de woningbouwopgave goed in beeld heeft en de gemeente passende beheermaatregelen neemt om de belangrijkste risico’s die zich op projectniveau voordoen te mitigeren.

10

Afsluitende conclusie: antwoord op de hoofdvraag van dit rekenkameronderzoek De hoofdvraag van dit rekenkameronderzoek is als volgt geformuleerd: hoe is het woonbeleid vormgegeven en op welke wijze wordt uitvoering gegeven aan het woonbeleid? Een samenvattend antwoord op deze vraag is dat het woonbeleid van Baarn heldere richting geeft aan de uitvoeringspraktijk en is gebaseerd is op een goede probleemanalyse. Er zijn bovendien voldoende sturingsinstrumenten geformuleerd en de belangrijkste risico’s zijn goed in kaart. Toch betekent dit niet automatisch dat Baarn op koers ligt om de geformuleerde doelstellingen te behalen. Daarvoor bestaan in de uitvoering te veel – met name externe – knelpunten. Hierdoor dreigen met name de geformuleerde doelstellingen ten aanzien van de verduurzaming van de bestaande voorraad en de bouw van sociale huurwoningen en woningen in het middensegment niet gehaald te worden.

Aanbevelingen De rekenkamer doet op basis van het uitgevoerde onderzoek en de conclusies die dit heeft opgeleverd de volgende aanbevelingen. Deze aanbevelingen hebben drie doelen: A. Bijdragen aan de doelstellingen die zijn geformuleerd in het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027. Deze aanbevelingen zijn gericht aan het college. B. Het ondersteunen van de gemeenteraad bij haar controlerende en kaderstellende rol. Ook deze zijn gericht aan het college. C. Het verhogen van de effectiviteit van de gemeenteraad bij haar controlerende en kaderstellende rol. Deze aanbevelingen zijn gericht aan de gemeenteraad.

11

Hieronder zijn de aanbevelingen weergegeven aan de hand van deze drie doelen: A. 1.

Doelstellingen Volkshuisvestingsprogramma: aan het college Zet potentiële nieuwbouwlocaties in voor nieuwbouw met een hoog aandeel sociale huur en woningen in het middensegment (lees: substantieel hoger dan de in het VHP ten doel gestelde percentages van respectievelijk 30% sociaal en 40% middensegment). (Zie conclusie bij deelvraag 5)

Bij de conclusie aan de hand van deelvraag 5 is vastgesteld dat Baarn in principe voldoende planvolume heeft om de in de regiodeal afgesproken woningaantallen te behalen, maar dat het aandeel sociale huur en betaalbare koop achterblijft bij de in het VHP geformuleerde doelstellingen van 30% sociale huur en 40% woningen in het middensegment. Ook hebben we vastgesteld dat dit bij ongewijzigd beleid zo blijft, aangezien het nieuwbouwprogramma in de Baarnsche Zoom uit maximaal 20% sociale huur bestaat. Aangezien het moeilijk is om de bestaande afspraken met de ontwikkelende partij bij Baarnsche Zoom open te breken, dient er elders in Baarn versterkt en versneld ingezet te worden op de bouw van betaalbare woningen. Dat betekent dus: extra sociaal en middensegment bouwen waar dat kan. Zelfs dan is het nog maar de vraag of de doelstelling 30% sociaal en 40% betaalbare koop zoals die in het VHP zijn vastgelegd behaald worden, maar het gat tussen de doelstellingen en realisatie zal in ieder geval (op lange termijn) kleiner worden. Afgezien van Baarnsche Zoom beschikt Baarn niet meer over omvangrijke uitleglocaties waar deze betaalbare woningbouw relatief eenvoudig gerealiseerd kan worden. Wel is min of meer gelijktijdig aan dit rekenkameronderzoek een verkenning gemaakt van potentiële nieuwbouw- en verdichtingslocaties in bestaand stedelijk gebied.

Als het college werk wil maken van het behalen van de doelstellingen voor betaalbare bouw uit het VHP, dan is het wenselijk om na te gaan of er op deze locaties nieuwbouw met een relatief hoog aandeel sociale huur, middeldure huur en betaalbare koopwoningen kan komen. Dit geldt bij gebrek aan grootschalige locaties ook voor relatief kleine ontwikkelplots. Aangezien projecten met hoge percentages betaalbare woningbouw een veel lastigere business case kennen dan projecten met dure woningen, is het daarbij zaak dat het eisenpakket dat aan betaalbare nieuwbouw wordt gesteld realistisch is. College en raad zullen vaker de integrale belangenafweging dienen te maken tussen de realisatie van meer betaalbare woningbouw en locatie specifieke eisen ten aanzien van bijvoorbeeld parkeren, waterberging en stedenbouwkundige inpassing. Ook kan een actiever grondbeleid helpen om meer betaalbare woningen letterlijk van de grond te krijgen, aangezien de gemeente geen winst hoeft te maken op de grondexploitatie. Door meer werk te maken van betaalbare woningbouw sluit Baarn bovendien beter aan bij de Wet Regie op de Volkshuisvesting die in 2026 van kracht zal worden en waarin 2/3 nieuwbouw in het sociale/middensegment het uitgangspunt is. 2.

Onderzoek de mogelijkheden voor hoogbouw en meer verdichting, zowel ten aanzien van nieuwbouw als de bestaande woningvoorraad en neem deze op in een op te stellen Hoogbouwvisie met concrete gekwantificeerde doelstellingen voor en beschrijvingen van ‘hoogbouw’. (Zie conclusies bij deelvragen 5 en 7)

Uit de gesprekken met raadsleden en ook met andere stakeholders blijkt dat er relatief veel draagvlak is voor hoogbouw c.q. verdichting als oplossing voor het woningtekort. Daarbij gaat het niet om “echte” hoogbouw van bijvoorbeeld tien bouwlagen, maar wel om plannen die een hogere bebouwingshoogte en dichtheid kennen dan nu in Baarn gebruikelijk is. Verdichting kan zowel bijdragen aan het realiseren van het aantal van 874 woningen dat is vastgelegd in de Regionale Woondeal als aan de in het VHP vastgestelde doelstellingen ten aanzien van sociale huur en middensegment. Dit is dus een interessante richting om de komende jaren nader uit te werken. Een belangrijke

12

stap hierbij is het opstellen van een Hoogbouwvisie voor de gemeente Baarn. Deze kan onderdeel zijn van de nieuwe Omgevingsvisie, maar als Baarn op korte termijn inzicht wil in de kansen die hoogbouw en verdichting bieden, kan deze visie desgewenst separaat worden opgesteld. In de Hoogbouwvisie dient te worden vastgelegd hoe grotere bouwvolumes samen kunnen gaan met het behoud van het groene en dorpse karakter van Baarn. En bijvoorbeeld hoe wordt omgegaan met de extra parkeerbehoefte die grotere woningaantallen met zich meebrengen. In deze Hoogbouwvisie kan ook worden vastgelegd hoe Baarn wil omgaan met verdichting in de bestaande voorraad, zoals bijvoorbeeld het optoppen van bestaande woongebouwen. 3.

Stel meer ambtelijke capaciteit beschikbaar voor de woon- en woningbouwopgave en blijf deze gericht inzetten op nieuwbouwontwikkelingen met de meeste toegevoegde waarde voor het behalen van de gedefinieerde beleidsdoelstellingen (Zie conclusies bij deelvragen 6 en 7)

Door de uitkomsten van het onderzoek loopt als rode draad een tekort aan ambtelijke capaciteit. Dit gebrek aan capaciteit is op zichzelf al een probleem, maar het maakt het ook ingewikkelder om andere gesignaleerde knelpunten te adresseren. Het is dus zeer wenselijk om de ambtelijke capaciteit van de gemeente uit te breiden, zowel ten aanzien van beleids- als locatieontwikkeling. Bij aanbeveling 1 is benoemd dat het van belang is om naast de Baarnsche Zoom ook andere locaties te onderzoeken voor de realisatie van (met name) betaalbare nieuwbouw. Dit zal extra ambtelijke capaciteit vergen, terwijl deze nu al krap is. Een extra reden dus om werk te maken van uitbreiding. Daarbij zijn we er ons van bewust dat een uitbreiding van de ambtelijke capaciteit niet van de ene dag op de andere is te verwezenlijken. De arbeidsmarkt is krap en ook de financiële ruimte binnen de gemeentelijke begroting is beperkt. Binnen deze restricties is het toch raadzaam om na te gaan wat er mogelijk is. Zowel bij een grotere als bij de huidige capaciteit is het goed om de beschikbare ambtelijke capaciteit gericht in te zetten. Het afwegingskader zoals dat is geformuleerd in het Volkshuisvestingsplan biedt hier een goede basis voor, met de focus op grotere nieuwbouwprojecten en/of projecten met een potentieel hoog percentage sociale woningbouw.

Een ander aspect van gerichte inzet van ambtelijke capaciteit is het effectief opstellen van (nieuw) beleid. Het is raadzaam om na verloop van tijd en voordat nieuw beleid wordt opgesteld de huidige set aan beleidsinstrumenten te evalueren (zie voor een opsomming hiervan de lijst bij deelvraag 6). Vragen bij deze evaluatie kunnen onder andere zijn: hoe vaak wordt een bepaald beleidsinstrument daadwerkelijk ingezet in de praktijk? En wat zijn de effecten van de inzet van een bepaald beleidsinstrument op de doelstellingen zoals die zijn geformuleerd, bijvoorbeeld om de voortgang van de nieuwbouwproductie? Een dergelijke evaluatie heeft meerdere voordelen. Misschien is nieuw beleid niet nodig, maar kan volstaan worden met het beter inzetten dan wel aanscherpen van bestaande beleidsinstrumenten. Daarnaast is het hebben van een goed beeld van de effectiviteit van bestaande beleidsinstrumenten belangrijke inhoudelijke inbreng voor het eventueel opstellen van nieuw beleid (zie ook aanbeveling 8). 4.

Houd rekening met verschil in tempo tussen beleid en projecten en stuur in programmering bij indien dat moet en kan (Zie conclusie bij deelvraag 5)

Deze aanbeveling is tweeledig en hangt samen met de bij de conclusie bij deelvraag 5 benoemde weerbarstigheid van nieuwbouwprojecten: de looptijd van een nieuwbouwontwikkeling is vaak langer dan de termijn van 4 á 5 jaar die hangt aan een woonvisie of VHP. Dit betekent dat nieuwbouwprojecten vaak nog zijn gebaseerd op oude beleidsvoornemens, die door lokaal of landelijk beleid zijn ingehaald. Baarnsche Zoom is hier een goed voorbeeld van, maar dit speelt bij veel meer nieuwbouwprojecten in Nederland. Zo werd in de gemeente Heemstede een paar jaar geleden het nieuwbouwproject Slottuin opgeleverd dat vrijwel geheel uit eengezinswoningen bestaat. Dit terwijl op dat moment al lang duidelijk was dat er op de lokale woningmarkt juist behoefte is aan meer traploze appartementen voor senioren. Het is dus raadzaam om goed te monitoren of de programmering van een lopend nieuwbouwproject nog aansluit bij de doelstellingen uit het vigerende woonbeleid. Als dat niet (meer) het geval is, loont het de moeite om na te gaan of de programmering nog kan worden aangepast. Hierbij dient de gemeente samen met de initiatiefnemer

13

steeds de afweging te maken tussen de voortgang van het project en de bijdrage die een project levert aan de geformuleerde beleidsdoelstellingen. En bij de programmering van nieuwe bouwprojecten is het gezien de lange doorlooptijden van nieuwbouw van belang dat niet alleen de huidige woonbehoefte wordt bezien, maar ook rekening wordt gehouden met die van de middellange (5 á 10 jaar) en lange termijn (10 jaar en verder). 5.

Formuleer in de opvolger van het VHP 2023 – 2027 tastbare en realistische doelstellingen en besteed aandacht aan monitoring tijdens de looptijd nieuwe woonbeleid (Zie conclusie bij deelvraag 4)

De looptijd van het huidige VHP is t/m 2027. Dat betekent dat tijdens de zittingstermijn van het nieuwe college al aan een opvolger hiervan zal worden gewerkt. Ook in dit nieuwe woonbeleid is het opnemen van realistische doelstellingen van groot belang. Dit verkleint de discrepantie tussen beleidsvoornemens en de praktijk, waardoor het college beter kan sturen op het daadwerkelijk bereiken van de in het beleid vastgelegde doelstellingen. Als we naar de onderwerpen van het huidige VHP kijken, dan zijn realistische doelstellingen bij alle vier de thema’s van belang. Neem bijvoorbeeld het thema leefbare woonomgeving. Daarbij is het inzetten op meer gemixte wijken een belangrijk uitgangspunt. Aangezien veranderingen in bestaande wijken en de bestaande woningvoorraad langzaam gaan, is het niet realistisch om te verwachten dat wijken die nu in meerderheid door één leeftijds- of inkomensgroep worden bewoond tijdens de looptijd van het nieuwe VHP helemaal van karakter veranderen. Dat als doelstelling opnemen is dan ook niet realistisch. Een doelstelling die een tussenstap is richting het uiteindelijke doel van meer gemixte wijken is dat wel, zoals een (kleine) procentuele stijging van het percentage middeninkomens ten opzichte van de huidige inkomensverdeling. Realistische doelstellingen kunnen goed samengaan met het formuleren van vergezichten voor de langere termijn.

Een nieuw Volkshuisvestingsprogramma is een goede aanleiding om als college en raad in gesprek te gaan met bewoners en andere stakeholders over wat voor woongemeente Baarn wil zijn. Een wezenlijk onderdeel van dit gesprek is het uitgangspunt voor het beleid. Is dat vooral gebaseerd op de woonwensen van de huidige bewoners (reactief) of op de bredere ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt als geheel en de wijze waarop Baarn hierop kan inspelen (proactief) 6. Leg in de opvolger van het VHP 2023 – 2027 de methodiek van monitoring en eventuele tussentijdse bijsturing duidelijk vast (Zie conclusie bij deelvraag 4) Het woonbeleid dat vanaf 2028 van kracht wordt dient voldoende aandacht te besteden aan de methodiek en frequentie van tussentijdse monitoring op de geformuleerde beleidsdoelen. Ook dient er aandacht te zijn voor het formuleren van de voorwaarden voor het tussentijds bijstellen van doelstellingen/beleidsinstrumenten als blijkt dat er op bepaalde beleidsdoelen tijdens de looptijd van het nieuwe woonbeleid onvoldoende voortgang wordt geboekt. B. 7.

Het ondersteunen van de gemeenteraad bij haar rol: aan het college Betrek de gemeenteraad uitgebreider in het voortraject van nieuwbouwprojecten (Zie conclusie bij deelvraag 4)

Raadleden gaven tijdens de gesprekronde aan dat zij eerder in het proces betrokken willen zijn bij nieuwbouwprojecten, om haar aandachtspunten te kunnen delen met marktpartijen en met het college. Het college kan invulling geven aan deze wens door het (vaker) organiseren van technische sessies of raadsmarkten, naast de reguliere participatiebijeenkomsten voor omwonenden die raadsleden nu vaak al bezoeken. In dergelijke informele bijeenkomsten specifiek voor raadsleden kunnen meerdere nieuwbouwprojecten in één keer de revue passeren, wat het voor raadsleden mogelijk maakt om in één sessie aan meerdere projecten input te geven. Bij dergelijke bijeenkomsten is het van belang om raadsleden heldere vragen voor te leggen, zodat een gesprek op hoofdlijnen ontstaat waaruit duidelijke kaders naar voren komen voor de verdere ontwikkeling (zie ook aanbeveling 9).

14

C.

Het verhogen van de effectiviteit van de gemeenteraad bij haar controlerende en kaderstellende rol: aan de gemeenteraad

8.

Vraag aan het college om een jaarlijkse monitor waarin alle thema’s uit het VHP aan de orde komen, met daarin de voortgang op de belangrijkste doelen uit het Volkshuisvestingsprogramma (VHP) inclusief de wijze waarop de beleidsinstrumenten uit het Advies Betaalbaarheidsinstrumenten gemeente Baarn zijn ingezet (Zie conclusie bij deelvraag 4)

Dit rekenkameronderzoek maakt duidelijk dat geformuleerde doelstellingen in beleid en de daadwerkelijke resultaten door de moeizame context waarin nieuwbouw en verduurzaming gerealiseerd worden vaak al na een paar jaar uit elkaar beginnen te lopen. Het is daarom van belang om geregeld na te gaan wat de voortgang is op de in het VHP en Woondeal vastgelegde doelstellingen en of deze daarmee nog haalbaar zijn. Om dit te bewerkstelligen kan de raad aan het college vragen jaarlijks een monitor op te stellen met de stand van zaken ten opzichte van de belangrijkste doelstellingen uit het VHP inclusief de voortgang in de nieuwbouwproductie die in de Regionale Woondeal zijn afgesproken. Bij de monitoring van de Woondeal gaat het overigens niet alleen om opgeleverde aantallen, maar ook om de segmenten van de woningmarkt waarin deze woningen zijn gerealiseerd. Naast de monitoring van VHP en Regionale Woondeal kan een dergelijke jaarlijkse monitor ook aandacht besteden aan de instrumenten die zijn geformuleerd in het Advies Betaalbaarheidsinstrumenten gemeente Baarn zoals die in het kader van het VHP door bureau Stec Groep zijn geformuleerd. In dit onderzoek is vastgesteld dat het voor de meeste van deze instrumenten nog te vroeg is om vast te stellen of zij effectief zijn, gezien de korte tijd waarmee de gemeente hiermee werkt.

Aangezien zij belangrijke sturingsmiddelen zijn om meer betaalbare woningen in Baarn te realiseren, is het de komende jaren raadzaam om na te gaan of de verschillende instrumenten daadwerkelijk zijn ingezet en welke instrumenten in de praktijk succesvol zijn. Een vervolgvraag is daarbij of het nodig is om aanvullende beleidsinstrumenten over te nemen uit de RIGO Shortlist die nu nog niet door de gemeente Baarn worden ingezet. Zoals bijvoorbeeld een sociale grondprijs of aangepaste welstandseisen voor sociale nieuwbouw. 9.

Maak samen met college een integrale belangenafweging bij (betaalbare) nieuwbouw (Zie conclusies bij deelvragen 7 en 9)

In dit rekenkameronderzoek is het veel gegaan over de ervaren knelpunten bij de ontwikkeling van nieuwbouw. Dan gaat het bijvoorbeeld om bezwaren van omwonenden en ambitieuze eisen op het gebied van parkeren, waterberging en stedenbouwkundige inpassing. Zeker bij betaalbare nieuwbouw waarbij de financiële marges smal zijn, is het soms nodig om concessies te doen aan die eisen om ervoor te zorgen dat een project haalbaar is. Het is daarbij aan de raad om samen met het college op projectniveau steeds de integrale belangenafweging te maken tussen het belang van woningzoekenden aan de ene kant en het woongenot van omwonenden en andere inwoners van Baarn aan de andere kant. 10. Wees rolvast bij het leveren van inbreng bij nieuwbouwprojecten (Zie conclusies bij deelvragen 7 en 9) De inbreng van de raad in het voortraject is zeer waardevol, maar het is wel zaak dat de raad hierbij rolvast blijft in haar kaderstellende rol. De raad kan aanbevelingen doen, bijvoorbeeld ten aanzien van de doelgroepen op de lokale woningmarkt waarvoor er gebouwd kan worden, maar gaat bij voorkeur niet op de stoel van de architect of ontwikkelaar zitten. Dit betekent concreet dat de raad richting geeft op hoofdlijnen, maar zich niet buigt over elk detail van een nieuwbouwproject. Dat is primair aan het college en de ambtelijke organisatie die door hen worden aangestuurd.

15

Antwoord op de onderzoeksvragen in één oogopslag 1) Is er een goede probleemanalyse gemaakt bij het opstellen van het woonbeleid 2019-2023 en 2023-2026? Beide beleidsstukken zijn gebaseerd op een probleemanalyse, waarin zowel een schaarsteonderbouwing als een woningbehoefteonderzoek is opgenomen. In de analyse is gekeken naar actuele en lange termijn uitdagingen. Daarmee wordt ingegaan op doelstellingen op het gebied van woningbouw, ouderenhuisvesting en duurzaamheid. Daarnaast blijkt dat er sprake is van schaarste voor lage en middeninkomens, wat blijkt uit de ongunstige verhouding tussen de woningvoorraad en deze inkomensgroepen, een toename van het aantal woningzoekenden en de wachttijd bij sociale huur. 2) Wat zijn de door de gemeente gestelde doelstellingen en ambities op het gebied van wonen? In deelvraag twee stond de vraag centraal welke doelstellingen en ambities de gemeente Baarn heeft geformuleerd op het gebied van wonen en woningbouw. Het woonbeleid van Baarn bevat doelstellingen op meerdere terreinen, waaronder uitbreiding van de sociale huur, middenhuur en goedkope koopwoningen. Daarnaast bevat het beleid aandachtspunten voor de veranderende bevolkingssamenstelling, zoals vergrijzing en ontgroening, en voor duurzaamheid.

3) Welke regionale afspraken zijn er gemaakt ten aanzien van het woonbeleid? De regionale afspraken zijn vastgelegd in de Woondeal Regio Amersfoort 2022 – 2030. Hierin is vastgelegd dat in Baarn in deze periode 874 woningen gerealiseerd dienen te worden. 4) Geeft het woonbeleid (2019-2023 en 2023-2026) voldoende en heldere richting en doelstellingen mee aan de uitvoering? De doelstellingen sluiten aan op de woningmarktproblematiek in Baarn en de regionale afspraken. In het beleid is aandacht voor doelgroepen zoals starters en senioren, en er wordt ingegaan op demografische ontwikkelingen. De plannen zijn gebaseerd op bestaand beleid en gegevens. Bij sommige kwalitatieve doelstellingen is niet aangegeven wanneer een doelstelling is behaald. Daarnaast heeft de gemeente verschillende beleidsinstrumenten om sturing te geven, maar deze worden niet altijd consistent toegepast of nageleefd. Er is beperkte sturing op het niveau van locatiekeuzes en gebiedsontwikkeling, en er is sprake van een kloof tussen beleid en uitvoering, waarbij uitvoeringstrajecten weerbarstiger blijken te zijn. Voorbeelden hiervan zijn de beperkte voortgang in de ontwikkeling van de Baarnsche Zoom in de afgelopen jaren en het verschil tussen beleidsmatige ambities en de feitelijke realisatie van sociale huurwoningen.

5) Hoe is het gesteld met het behalen van de doelstellingen van het woonbeleid (2019-2023 en 2023-2026)? De gemeente Baarn heeft een sterk beleidskader en toont duidelijke bestuurlijke wil om haar woon- en woningbouwdoelen te realiseren. De woningbouwopgave (in aantallen) is goed op koers, mede dankzij de Baarnsche Zoom. Ook op het gebied van ouderenhuisvesting en wonen met zorg worden concrete resultaten geboekt. Toch blijven essentiële doelstellingen, zoals verduurzaming van particuliere woningen en voldoende aanbod voor jongeren, starters en lage- en middeninkomens, achter. Dit komt onder meer door afhankelijkheid van marktpartijen, de bestaande afspraken rond de grootste nieuwbouwlocatie Baarnsche Zoom, fysieke ruimtebeperkingen en weerstand vanuit de bevolking tegen nieuwbouwplannen. Kortom: het beleid is inhoudelijk sterk, maar de praktijk blijkt weerbarstig; ondanks aanvullende maatregelen en betere randvoorwaarden dreigt een mismatch tussen wat beleidsmatig gewenst is en wat feitelijk gerealiseerd wordt. 6) Worden de sturingsinstrumenten benut die de gemeente ter beschikking staan om de effecten die het woonbeleid beoogt te bereiken? Uit de lijst blijkt dat de gemeente verschillende beleidsinstrumenten inzet, zoals prestatieafspraken, een vereveningsfonds, grondbeleid en programmatische sturing. Omdat het grootste deel van de instrumenten in de

16

afgelopen twee à drie jaar is ingezet, is het nog onduidelijk wat het daadwerkelijke effect in de praktijk zal zijn. Mogelijke belemmeringen in uitvoering of effectiviteit zijn nog niet in beeld. 7) Welke knelpunten doen zich voor of succesfactoren openbaren zich in de uitvoering van het woonbeleid? 9) Met welke specifieke lokale randvoorwaarden of risico’s moet de gemeente Baarn rekening houden om de gestelde woningbouwopgave te behalen? In de uitvoering spelen knelpunten zoals beperkte ambtelijke capaciteit, het betrekken van de gemeenteraad, standaardprocedures en trage communicatie als belemmeringen in samenwerking met marktpartijen. Tegelijkertijd zijn er factoren die bijdragen aan uitvoering, zoals samenwerking met corporatie Omthuis en andere partijen, bestuurlijke inzet, en innovatieve woonvormen zoals woonzorgprojecten. Lokaal wordt Baarn daarnaast geconfronteerd met ruimtelijke beperkingen, bewonersweerstand en het ontbreken van gemeentelijke grondposities. Dit beperkt de mogelijkheden om sturing te geven aan betaalbaarheid en segmentverdeling. 8) Wat is de woningbouwopgave van de gemeente en wat zijn de door de gemeente gestelde doelstellingen in het kader van deze woningbouwopgave? De gemeente Baarn heeft een woningbouwopgave die vooral betrekking heeft op huishoudens met lage en middeninkomens.

De gemeente heeft als doel om vóór 2030 874 woningen te realiseren, met nadruk op betaalbare huur- en koopwoningen. 10) Welke beheersmaatregelen zet de gemeente in om de woningbouwopgave dichterbij te brengen? De gemeente Baarn heeft de belangrijkste risico’s rond de woningbouwopgave in beeld, waaronder infrastructuur, waterbeheer, bezwaarprocedures, capaciteitstekorten, fysieke ruimtebeperkingen, provinciale regelgeving en het ontbreken van gemeentelijke grondposities. Deze risico’s worden systematisch herkend via de risicoscan en aanvullende gesprekken, en sluiten aan bij de ruimtelijke, organisatorische en politiek-bestuurlijke knelpunten uit het normenkader. Om deze risico’s te mitigeren zet de gemeente een breed pakket aan beheersmaatregelen in. Zo wordt gewerkt met het afwegingskader voor nieuwbouwplannen, de ontwikkeling van een hoogbouwvisie, lagere parkeernormen en vroegtijdige participatie om knelpunten en bezwaarprocedures te voorkomen. Capaciteitsproblemen worden aangepakt met prioritering van projecten, externe inhuur en samenwerking met meerdere marktpartijen. Daarnaast worden beleidsinstrumenten ingezet, zoals prestatieafspraken met corporaties, het vereveningsfonds en het stimuleren van kleinschalige, tijdelijke of modulaire woonvormen.

Met dit pakket aan maatregelen werkt de gemeente op zowel project- als beleidsniveau adaptief aan de woningbouwopgave, waarbij risicobeheersing en flexibiliteit centraal staan.

17

Samenvattende infographic

18

BESTUURLIJKE REACTIE

19

20

21

22

23

NAWOORD REKENKAMER Inleiding De rekenkamer is verheugd dat het college zich voor een belangrijk deel herkent in de conclusies van ons onderzoek. Ook zijn wij blij dat het college de meeste aanbevelingen naar aanleiding van ons onderzoek overneemt dan wel deze integreert in de nieuwe Omgevingsvisie. We zijn als rekenkamer dus vooral tevreden over de bestuurlijke reactie van het college op ons onderzoek. Naast het uitspreken van onze waardering hierover willen we dit nawoord benutten om kort inhoudelijk te reageren op een paar kanttekeningen die door het college zijn geplaatst bij de conclusies uit het onderzoek. Korte inhoudelijk antwoord op bestuurlijke reactie Investeringsvermogen corporaties: in de bestuurlijke reactie wordt aangegeven dat de gemeente Baarn bij het realiseren van sociale huur afhankelijk is van het investeringsvermogen van corporaties en dat de investeringsruimte van corporaties niet onbeperkt is. Dit is op zich correct, maar uit ons onderzoek blijkt dat de voor Baarn belangrijkste corporatie Omthuis vooralsnog over voldoende investeringsruimte beschikt om de komende jaren meer sociale huur te bouwen. Omthuis heeft in het kader van dit onderzoek meermaals bevestigd op zoek te zijn naar nieuwe mogelijkheden voor de bouw van sociale huur.