1445598 Rekenkameronderzoek 'Woon- en Woningbouwbeleid' bijlage 1 Rekenkameronderzoek

2.2.4

Andere knelpunten, succesfactoren en lokale randvoorwaarden

De uitvoering van het woonbeleid in Baarn wordt gekenmerkt door een aantal knelpunten, maar ook door concrete succesfactoren die kansen bieden voor versnelling en verbetering. De onderstaande punten zijn gebaseerd op de document analyse en de gespreksronde met verschillende partijen (zie bijlage 1). Knelpunten • De raadsleden ervaren weinig invloed op of vindt dat ze laat worden betrokken bij bouwplannen en beleid. Zo informeren zij zichzelf door naar algemene informatieavonden te gaan, maar zij zouden graag door de ambtelijke organisatie meer mondeling worden meegenomen in processen en plannen. De gemeenteraad

41

•

werd op hoofdlijnen geïnformeerd over het nieuwe woonbeleid, bijvoorbeeld via bijeenkomsten als een “Raad op pad”-sessie of een expertsessie met bureau Stec voor het volkshuisvestingsprogramma. Ook wordt de raad periodiek op de hoogte gehouden over woningbouwaantallen vanuit de ambtelijke organisatie, bijvoorbeeld over de woningbouwopgave of door middel van een halfjaarlijkse Raadsinformatiebrief over alle bouwprojecten. Raadsleden ervaarden weinig echte invloed op de inhoud van het Volkshuisvestingsprogramma 2023–2027: ze benoemen dat de voorgelegde teksten “vrij obligaat” waren. Bij projecten zoals Baarnsche Zoom of Kemphaanstraat werd de raad in de beleving van de raadsleden vooral geïnformeerd over voortgang, maar inputmomenten kwamen vaak te laat voor inhoudelijke bijsturing. Hiernaast ervaren marktpartijen dat standaardprocedures en trage communicatie de samenwerking met de gemeente bemoeilijken, ook al ervaren ze dat ambtenaren van goede wil zijn en dat zij zeker hun best doen. De marktpartijen wijzen erop dat er in Baarn zeker potentie is voor meer nieuwbouw, maar dat bestuurlijke duidelijkheid, ambtelijke slagkracht en vertrouwen in marktpartijen belangrijke voorwaarden zijn om daadwerkelijk versnelling te realiseren.

Succesfactoren • De samenwerking tussen gemeente en woningcorporatie Omthuis wordt door beide partijen als goed en constructief ervaren. Zo is het contact op bestuurlijk niveau goed en frequent. • De positieve samenwerking tussen de gemeente en de corporatie komt ook naar voren in de gezamenlijke inzet op duurzaamheid. Dit is deels te danken aan de wethouder duurzaamheid, die door de corporatie als gedreven en verbindend wordt ervaren. De duurzaamheidsopgave heeft in de afgelopen jaren dan ook een flinke impuls gehad. Zo gaf de wethouder duurzaamheid zelf als voorbeelden dat bewoners ondersteuning kunnen krijgen via energiecoaches en subsidieregelingen. De effecten van het duurzaamheidsbeleid zijn echter sterker te merken in de sociale huurvoorraad, dan in de particuliere voorraad. Dit is een landelijke trend. • Daarnaast geeft de wethouder wonen aan dat er sprake is van een constructieve sfeer, waarin het onderwerp wonen breed wordt gedragen. Naast het beleid dat de gemeente Baarn voert op het gebied van wonen, verloopt de samenwerking tussen gemeente en andere partijen ook op basis van onderling vertrouwen en informeel contact. Hierbij is de rol van individuen cruciaal voor de voortgang. Dit wordt zowel door de ambtelijke organisatie en de wethouder wonen, als door de marktpartijen en de corporatie onderkend.

• Nieuwe initiatieven zoals woon-zorgcombinaties op locaties als Santvoorde en Meander worden door de ambtelijke organisatie als kansrijk gezien voor het realiseren van passende woningen voor senioren. Een ander initiatief is bijvoorbeeld woningensplitsing. Dit wordt door de wethouder duurzaamheid en wonen met zorg genoemd als innovatieve oplossing voor woningnood én eenzaamheid. • Bewonersorganisaties, als de huurdersraad en de ouderenraad Baarn, ervaren een goede betrokkenheid bij het nieuwe woonbeleid. Beide partijen waren voor relevante bijeenkomsten zoals de woonzorgbijeenkomsten en de presentatie van de nieuwe Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027. De huurdersraad is als formele partij ook betrokken bij het maken van de prestatieafspraken met de gemeente en de woningcorporatie. Toch geven ze aan dat zij ook graag bij andere overleggen (zoals tussen college en corporatie) zouden willen worden betrokken. De ouderenraad heeft daarnaast structureel overleg met de gemeente: zij vergadert zes keer per jaar, zo ook over het woonbeleid. Hierbij is telkens een wethouder aanwezig, wat zorgt voor directe communicatie en serieuze betrokkenheid. De ouderenraad ervaart het huidige college als toegankelijk en luisterbereid.

• In de regionale Woondeal worden enkele praktische randvoorwaarden benoemd, zoals het uitvoeren van een locatieonderzoek als belangrijke voorwaarde voor het behalen van de woningbouwopgave. Tijdens de looptijd van dit rekenkameronderzoek was er een locatieonderzoek naar potentiële woningbouwlocaties bezig.

42

Specifieke lokale randvoorwaarden Deelvraag 9: Met welke specifieke lokale randvoorwaarden of risico’s moet de gemeente Baarn rekening houden om de gestelde woningbouwopgave te behalen? Normenkader: De gemeente heeft een helder beeld van de specifieke lokale randvoorwaarden die het behalen van de woningbouwdoelstellingen in Baarn bemoeilijken of vergemakkelijken. Baarn kent een aantal specifieke lokale omstandigheden die de woningbouwopgave lokaal complexer maken. • Er is sprake van fysieke ruimtebeperkingen: de gemeente is ingeklemd tussen bossen, snelwegen, rivieren en water. Hierdoor vergt het vinden van uitbreidingsplekken een afweging tussen nieuwbouw en bestaande omgeving, en is de focus met name gericht op inbreiding op bestaande locaties. Dit kwam naar voren in de gesprekken met zowel de raadsleden, de ambtelijke organisatie, als de woningcorporatie. Tegelijkertijd geven beide wethouders aan dat mogelijke (inbreidings)locaties omgeven worden door beschermde natuur en dorpsgezichten, Daar komen de strikte eisen voor stikstofuitstoot door bouwverkeer en de provinciale herplantingsplicht nog bij. Verder gelden er provinciale beperkingen: de provincie Utrecht stuurt op behoud van groen en kent duidelijke contouren waarbinnen gebouwd mag worden. Tegelijkertijd legt de provincie ook hoge ambities vast in de Woondeal van Regio Amersfoort.

• Een andere lokale randvoorwaarde betreft het ontbreken van gemeentelijke grondposities, in combinatie met hoge grondprijzen. Hierdoor is de sturingsruimte van de gemeente beperkt en zijn projectontwikkelaars in het voordeel, wat de regie op bijvoorbeeld betaalbaarheid of verdeling over segmenten bemoeilijkt. Dit werd aangegeven in zowel het gesprek met de raadsleden, de Huurdersraad c.q. ouderenraad Baarn, als woningcorporatie Omthuis. Deze stakeholders zouden graag meer ambities zien in het gemeentelijk grondbeleid. De wethouder wonen zet hiertegenover dat de ambtelijke capaciteit om een actiever grondbeleid te voeren beperkt is (zie knelpunt) en dat de financiële mogelijkheden van de gemeente beperkt zijn. TOETS AAN NORMENKADER Deelvraag 7: De gemeente heeft een beeld van de belangrijkste knelpunten en succesfactoren die de voortgang op de verschillende doelstellingen van de geformuleerde woningbouwopgave versnellen of vertragen. Deelvraag 9: De gemeente heeft een helder beeld van de specifieke lokale randvoorwaarden die het behalen van de woningbouwdoelstellingen in Baarn bemoeilijken of vergemakkelijken.

2.3

Instrumenten en beheersmaatregelen

Deelvraag 6: Worden de sturingsinstrumenten benut die de gemeente ter beschikking staan om de effecten die het woonbeleid beoogt te bereiken? Normenkader: De gemeente zet een groot aantal van de maatregelen/instrumenten in die de gemeente ter beschikking staan en helpen bij het realiseren van de doelstellingen van het woonbeleid. Als referentie hierbij fungeert de RIGO-shortlist van beleidsinstrumenten t.b.v. het realiseren van (betaalbare) nieuwbouw en een betere benutting van bestaande bouw. Wanneer een helpende maatregel/instrument niet wordt ingezet, is daar een bewuste afweging in gemaakt, met motivering.

2.3.1

Shortlist beleidsinstrumenten

Er zijn vele instrumenten die een gemeente kan inzetten om doelstellingen op het gebied van woonbeleid en woningbouwbeleid te behalen. Hieronder, in Tabel 2-44, is de RIGO-shortlist van mogelijk instrumenten te zien. In de tabel staat ook weergegeven of deze wel, niet of gedeeltelijk is ingezet door de gemeente Baarn. Instrumenten met een asterisk (*) worden in de volgende deelparagrafen nader toegelicht, omdat deze in verschillende gespreksrondes naar voren zijn gekomen. Veel van de instrumenten die zijn verkend in en/of ingezet zijn afkomstig uit het Advies Instrumentenkoffer van de Stec Groep. 19

19 Advies Betaalbaarheidsinstrumenten gemeente Baarn, Stec Groep, 3 augustus 2023

43

Tabel 2-4 RIGO-shortlist van beleidsinstrumenten. Nr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Instrument

Ingezet Realiseren voldoende aantallen nieuwbouwwoningen In kaart brengen kansen inbreiding/ verdichting t.b.v. uitbreiding Ja planvoorraad Inzet woningbouwcoördinator/ aanjager Deels Visievorming & beschikbaar stellen uitleglocaties Ja Actief grondbeleid (wet voorkeursrecht gemeenten) Nee Integrale afweging belang nieuwbouw/ eisen aan nieuwbouw Ja Stimuleren transformatie kantoren/ scholen etc. naar woningen Ja Soortenmanagementplan Deels Coördinatie aantrekken provinciale/ landelijke/ Europese subsidies Deels nieuwbouw/ gebiedsontwikkeling Sturen op percentages segmenten nieuwbouw (%sociaal/betaalbaar) in Ja omgevingsplan* Realiseren aantrekkelijke betaalbare nieuwbouw Vastleggen voorrangspositie corporaties in woonvisie/ omgevingsvisie/ Deels volkshuisvestingsprogramma

11

Lage parkeernormen voor sociale huurwoningen

12 13 14 15 16

Lagere stedenbouwkundige/ welstandseisen voor sociale huur Nee Sociale grondprijs sociale huurwoningen Nee Lokale bouwtafel gemeente/ corporaties/ ontwikkelaars Nee Realisatie tijdelijke/ flexwoningen Ja Sturen op betaalbaar programma en instandhouding hiervan via Ja omgevingsplan Voorrang ambtelijke capaciteit voor plannen betaalbare nieuwbouw Deels Vereveningsfonds sociale nieuwbouw* Ja Minimum metrage woningen sociale huur en middensegment Nee Afspraken betaalbare bouw vastleggen in anterieure overeenkomsten met Ja corporaties/ontwikkelaars Stel specifieke eisen via het exploitatieplan Nee Bestaande bouw: kansen specifieke doelgroepen Startersleningen/ Terugkoop- en verkoopregelingen Deels

17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

Ja

Huisvestingsverordening: middeldure huur alleen aan middeninkomens Huisvestingsverordening: betaalbare koop voorrang ingezetenen Huisvestingsverordening: betaalbare koop voorrang middeninkomens Voorrangsregeling zittende bewoners bij nieuwe huurwoningen (corporaties/huisvestingsverordening)* Voorrangsregeling senioren bij verhuizing naar traploze woning (corporatie/huisvestingsverordening)* Afspraken omvang sociale huurvoorraad in prestatieafspraken* Afspraken slaagkansen laagste inkomensgroep in prestatieafspraken* Inzet vijfjarige jongerencontracten met behoud van inschrijfduur woonruimteverdeling door corporatie Bestaande bouw: beter benutten bestaande voorraad

Nee Nee Nee Ja

Afspraken over liberalisatie en verkoop sociale huurwoningen t.b.v. investeringsruimte corporatie Leegstandbeleid/ Leegstandverordening Privaatrechtelijk: anti-speculatiebedingen: bijv. zelfbewoningsplicht, toestemming verkoop binnen bepaalde termijn*

Ja

Ja Ja Ja Ja Ja

Nee Ja

Bron20 VHP WV VHP VHP (“situationeel grondbeleid”) VHP (afwegingskader) WV Geen vermelding VHP (subsidies voor duurzaamheid) VHP (30% sociaal, 40% midden/koop) VHP (prestatieafspraken, geen expliciete voorrang) Nota Parkeernormen 202521 Geen vermelding Geen vermelding Geen regulier overleg VHP VHP Geen vermelding VHP Geen vermelding WV, VHP Geen vermelding Allen nieuwbouw t/m NHG-grens Geen vermelding Geen vermelding Geen vermelding VHP (art. 11; voorrang 50%)) WV, VHP, interview Omthuis WV WV Verordening (art. 10) WV en VHP (doorstroming) WV Geen vermelding VHP, interview ambtelijke organisatie

20 Woonvisie (WV)/ Volkshuisvestingsprogramma (VHP)/ Interview 21 Nota Parkeernormen 2025, 27 maart 2025

44

35 36

Huisvestingsverordening: faciliteren Woningdelen, bijv. Friendscontracten, hospitaverhuur Huisvestingsverordening: toestemming splitsen grote woningen in appartementen

Deels

VHP (woonvormen)

Ja

WV, VHP

Niet altijd duidelijk waarom bepaalde beleidsinstrumenten uit shortlist niet worden ingezet Hoewel de gemeente Baarn veel beleidsinstrumenten actief of gedeeltelijk inzet (respectievelijk negentien en zeven), zijn er ook enkele instrumenten uit de RIGO-shortlist die niet worden toegepast. In totaal zijn er tien instrumenten niet ingezet. Er wordt bijvoorbeeld geen leegstandbeleid of leegstandverordening gehanteerd. De gemeente Baarn geeft aan dat dit te maken heeft met de beperkte beschikbare handhavingscapaciteit. Eveneens ontbreken specifieke maatregelen zoals lagere stedenbouwkundige of welstandseisen voor sociale huur, of een minimum metrage voor sociale huurwoningen, zonder dat daarvoor een expliciete onderbouwing is gevonden in beleidsstukken. Soms wordt er wel een verklaring gegeven. Zo is het niet inzetten van actief grondbeleid een beargumenteerde keuze. In het gesprek met zowel de raadsleden, als de huurdersraad en ouderenraad werd dit beleidsinstrument meerdere keren opgebracht. In het Volkshuisvestingsprogramma 2023–2027 wordt dit verklaard vanuit een bewuste keuze voor situationeel grondbeleid. De risico’s van actief grondbeleid worden daarbij afgewogen tegen de voordelen van faciliterend beleid.

In het gesprek met de ambtelijke organisatie en de wethouder wonen kwam ook naar voren dat een meer actief grondbeleid geen optie is voor de gemeente, zowel vanwege beperkte financiële als ambtelijke capaciteit en een gebrek aan geschikte te verwerven gronden. Hetzelfde geldt voor enkele instrumenten op het gebied van de huisvestingsverordening 2023, zoals voorrang voor middeninkomens of ingezetenen bij betaalbare koop, of middenhuur alleen inzetten voor middeninkomens. De huisvestingsverordening is een regionaal afgestemd instrument. Deze beperkt zich tot sociale woningbouw en de eerste verhuur van middenhuurwoningen die middels nieuwbouw of transformatie zijn opgeleverd. De inzet van verordeningsinstrumenten heeft tot nu toe vooral geleid tot nieuwe beleidsvorming. Dit leidt tot beperkte mogelijkheden in het vaststellen van kwantitatieve resultaten, aangezien de effecten hiervan pas op langere termijn zichtbaar worden. Zo bieden de Doelgroepenverordening en de Verordening Sociale Woningbouw juridische en financiële kaders om betaalbare woningbouw af te dwingen, maar zijn ze nog te nieuw om concrete resultaten te laten zien. Ook de regionale Huisvestingsverordening, die een evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen moet realiseren, bevindt zich nog in de voorbereidingsfase.22

2.3.2

Nadere toelichting vaak genoemde beleidsinstrumenten

De onderstaande vijf instrumenten zijn in de gesprekken met de verschillende partijen vaak naar voren gekomen en worden hierom verder toegelicht. Instrument 18: vereveningsfonds sociale woningbouw De gemeente Baarn zet het vereveningsfonds actief in om te sturen op de realisatie van sociale huur- en betaalbare woningen. In het Volkshuisvestingsprogramma 2023–2027 is dit uitgewerkt als een verplicht instrument dat wordt toegepast op alle nieuwbouwontwikkelingen en transformaties. Het fonds maakt het mogelijk om het aandeel sociale en betaalbare woningen financieel te borgen, ook als deze fysiek niet op een projectlocatie worden gerealiseerd. Via artikelen in de verordening sociale woningbouw over afkoopverplichtingen en subsidiering wordt het fonds strategisch ingezet om de woningbouwdoelstellingen op lange termijn te behalen.23 Dit instrument wordt in interviews met de ambtelijke organisatie en woningcorporatie ook benoemd als effectief en belangrijk instrument, mits deze consequent wordt toegepast. Instrument 34: zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding De zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding zijn ingezet om speculatief woningbezit te beperken en betaalbare koopwoningen daadwerkelijk beschikbaar te houden voor doelgroepen zoals starters.

Deze maatregelen zijn opgenomen in het VHP 2023-2027 als onderdeel van het juridisch instrumentarium van de 22 Raadsinformatiebrief Stand van zaken verordeningen Volkshuisvesting, 1 april 2025 23 Verordening sociale woningbouw gemeente Baarn 2023: afkoopverplichtingen (art. 9) en subsidiering (H4)

45

gemeente. De opkoopbescherming geldt in Baarn voor een termijn van vier jaar na aankoop. In de interviews met de ambtelijke organisatie en marktpartijen wordt bevestigd dat deze instrumenten in de praktijk worden toegepast en door marktpartijen en corporaties als nuttig worden ervaren. De instrumenten dragen bij aan het behoud van een betaalbare woningvoorraad, vooral in segmenten waar concurrentie met beleggers groot is. Instrument 26 en 27: huisvestingsverordening De huisvestingsverordening 2023 speelt een belangrijke rol bij het toewijzen van woningen aan lokale doelgroepen. In de huisvestingsverordening 2023 is opgenomen dat 50% van de vrijkomende sociale huurwoningen mag worden toegewezen aan inwoners met een maatschappelijke of economische binding met Baarn. Daarnaast bevat de verordening bepalingen over voorrang voor senioren (“van groot naar beter”), jongeren en andere doelgroepen op basis van woninglabeling.24 Deze sturing zorgt ervoor dat schaarse woningen binnen de gemeentegrenzen beter terechtkomen bij huishoudens met een lokale binding of specifieke woonbehoefte. De inzet van dit instrument is daarmee gericht op het verbeteren van slaagkansen en het bevorderen van doorstroming.

Instrument 28 en 29: prestatieafspraken In zowel de Woonvisie 2019 als het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 worden prestatieafspraken met woningcorporaties genoemd als essentieel instrument om te sturen op de omvang en verdeling van sociale en middenhuurwoningen. De afspraken betreffen onder meer de realisatie van voldoende aanbod voor huishoudens met een laag inkomen, maar ook het verbeteren van de slaagkansen in de toewijzing. In de woonvisie wordt daarnaast het herschikken van sociale en middenhuur genoemd, mits er voldoende sociale nieuwbouw tegenover staat. Hiermee wordt geprobeerd de doorstroming te bevorderen zonder dat dit ten koste gaat van beschikbaarheid voor de laagste inkomensgroepen. Instrument 9: Segmenten sturen via Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 De gemeente benut het volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 als sturingsinstrument om vast te leggen welk aandeel van de nieuwbouwvoorraad sociaal of betaalbaar moet zijn. Zo is er in het VHP expliciet opgenomen dat er wordt ingezet op een verdeling van 30% sociale huur en 40% betaalbare koop of middenhuur tot €355.000 (prijspeil 2023). Ook wordt het juridisch instrumentarium, zoals anterieure overeenkomsten en grondvoorwaarden, genoemd als middel om deze percentages te borgen.

In de interviews met de wethouder wonen en met de marktpartijen wordt aangegeven dat de beleidsregels richting marktpartijen op dit punt helder zijn geformuleerd, wat de uitvoeringskracht vergroot. TOETS AAN NORMENKADER De gemeente zet een groot aantal van de maatregelen/ instrumenten in die de gemeente ter beschikking staan en helpen bij het realiseren van de doelstellingen van het woonbeleid. Wanneer een helpende maatregel/ instrument niet wordt ingezet, is daar een bewuste afweging in gemaakt, met motivering.

2.3.3

Beheersmaatregelen woningbouwopgave

Deelvraag 10: Welke beheersmaatregelen/instrumentarium zet de gemeente in om de woningbouwopgave dichterbij te brengen? Normenkader: • Voor de meer substantiële nieuwbouwprojecten (10 woningen en meer) heeft de gemeente de belangrijkste risico’s in beeld, waaronder de belangrijkste politiek-bestuurlijke en financieel-economische risico’s en de risico’s als gevolg van wettelijke kaders en gerechtelijke uitspraken. Hiernaast is zicht op organisatorische en geografisch-ruimtelijke risico’s, zoals tekort aan capaciteit, onvoldoende ruimte in bestaande infrastructuur en bijzondere flora en fauna (is besproken in 2.2). • De gemeente neemt passende beheermaatregelen om de risico’s die zich op projectniveau voordoen te mitigeren. • Het woonbeleid is adaptief: indien nodig/gewenst wordt er op het beleid bijgestuurd.

24 Huisvestingsverordening gemeente Baarn

2023: maatschappelijke of economische binding (art.12) en voorrang voor senioren, jongeren en andere doelgroepen op basis van woninglabeling (art. 10)

46

In subhoofdstuk 2.2 zijn de belangrijkste risico’s voor de woningbouwopgave van de gemeente Baarn in beeld gebracht. 25 Deze risico’s kwamen uit zowel de gespreksronde en de document analyse, als de risicoscan plancapaciteit en de focusgroep die daarop volgde. In dit subhoofdstuk wordt gekeken hoe de gemeente omgaat met de gesignaleerde risico’s en welke beheersmaatregelen worden ingezet per risico. We bespreken alleen maatregelen die specifiek door de gemeente worden ingezet om de woningbouwopgave dichterbij te brengen of belemmeringen op het realiseren van nieuwbouwprojecten tegen te gaan, en niet de algemene instrumenten die de gemeente inzet op het gebied van woonbeleid (die zijn besproken in deelhoofdstukken hierboven). Beheersmaatregelen voor bezwaar omwonenden • Participatie en communicatie versterken is een maatregel die voortkomt uit de focusgroep. Uit het gesprek bleek dat vroegtijdige en open participatie met bewoners bezwaarprocedures kan voorkomen of beperken. Deze maatregel richt zich duidelijk op het risico van bezwaar omwonenden, omdat tijdige communicatie en betrokkenheid van inwoners de kans op juridische procedures en vertraging aanzienlijk verkleint. • Keukentafelgesprekken en projectaanpassingen zijn een praktische invulling van participatie. Door maatwerkgesprekken met bewoners en de bereidheid om plannen waar nodig aan te passen, ontstaat meer draagvlak.

Deze flexibiliteit in planvorming grijpt eveneens aan op het risico van bezwaar omwonenden, omdat hiermee weerstand kan worden verminderd en juridische trajecten soms zelfs worden voorkomen. Beheersmaatregelen voor risico’s bij waterbeheer • Het koppelen van woningbouw met duurzaamheids- en klimaatopgaven, zoals waterberging combineren met regenwaterafkoppeling of ophogen van buitendijks gebied of vergroening gelijktijdig met de bouwperiode, is een maatregel die inspeelt op waterbeheer. Door deze koppeling worden projecten beter afgestemd op toekomstige klimaateisen en wordt de uitvoerbaarheid geborgd door de kans op stagnatie door wateropgaven te verminderen. • Een watersysteemanalyse bij grotere projecten zorgt ervoor dat waterberging, ophoging en afkoppeling van regenwater in samenhang worden meegenomen. Daarmee wordt het risico van waterbeheer direct gemitigeerd, omdat mogelijke knelpunten vroegtijdig in beeld komen en oplossingen integraal worden uitgewerkt. • Samenwerking met het Waterschap in een vroeg stadium is eveneens een beheersmaatregel die aangrijpt op waterbeheer. Door vooraf af te stemmen en goedkeuring te krijgen, wordt voorkomen dat projecten later in de vergunningsfase vertragen of stranden.

Beheersmaatregelen voor tekort aan ambtelijke capaciteit • Een belangrijke beheersmaatregel is het afwegingskader voor nieuwbouwplannen, opgenomen in het Volkshuisvestingsprogramma. Dit kader bevat zes beoordelingscriteria, waaronder woningbehoefte (kwalitatief en kwantitatief), nabijheid van voorzieningen en voorkeur voor inbreidingslocaties. Door dit kader consequent toe te passen en transparant te communiceren naar ontwikkelaars, wil de gemeenteprojecten beter prioriteren, ruimtelijke kwaliteit borgen en planprocedures versnellen. Het instrument grijpt vooral aan op het risico van beperkte ambtelijke capaciteit, omdat met duidelijke criteria en prioritering de schaarse capaciteit efficiënter kan worden ingezet. Ook helpt het bij fysieke ruimtebeperkingen, doordat keuzes voor bepaalde projecten en locatiegeschiktheid beter onderbouwd worden. • Prioritering van projecten houdt in dat de gemeente bewust meer capaciteit inzet op grote projecten of projecten met betaalbare woningen, terwijl kleinere of minder urgente plannen worden uitgesteld. Deze maatregel grijpt in op het risico van ambtelijke capaciteit, omdat de beperkte personele inzet hierdoor strategischer wordt benut.

De grootste risico’s waren aanleg infrastructuur, ontbrekende ontsluiting en capaciteitsproblemen, bezwaar omwonenden (bezwaarprocedures en bewonersweerstand), waterbeheer, tekort aan ambtelijke capaciteit, tekort aan bouw-/ontwikkelcapaciteit, fysieke ruimte beperkingen, en ontbreken gemeentelijke grondposities. 25

47

•

•

Externe inhuur van specialistische kennis (bijvoorbeeld milieu of planjuristen) vult interne tekorten aan. Daarmee richt deze maatregel zich eveneens op het risico van ambtelijke capaciteit, omdat met extra deskundigheid de planprocedures door kunnen gaan ondanks structurele onderbezetting. Tot slot gaf de wethouder wonen aan dat stedenbouwkundige uitgangspunten vroeg in het proces worden meegegeven aan ontwikkelaars. Door vroegtijdige afstemming over onder andere bouwhoogte, situering en ruimtelijke inpassing wordt het risico op herziening in latere fasen beperkt en wordt de planvorming gestroomlijnd. Deze maatregel grijpt in op het risico van beperkte ambtelijke capaciteit, omdat duidelijke kaders zorgen voor minder correctierondes en dus minder werkdruk bij planjuristen en stedenbouwkundigen. Tevens raakt dit aan bouw- en ontwikkelcapaciteit, omdat ontwikkelaars zo vroeg zekerheid hebben en hun capaciteit doelgerichter kunnen inzetten.

Beheersmaatregelen voor tekort aan bouw-/ontwikkelcapaciteit • Het spreiden van risico’s door meerdere marktpartijen te betrekken voorkomt dat de woningbouwproductie afhankelijk wordt van één ontwikkelaar. Daarmee wordt het risico van bouw- en ontwikkelcapaciteit verminderd, omdat meer partijen gezamenlijk bijdragen aan de voortgang en stagnatie bij één partij minder gevolgen heeft voor het totaal. • Regelmatig contact met ontwikkelaars en het in uiterste gevallen dreigen met ingebrekestelling is een manier om projecten vlot te trekken. Deze maatregel grijpt in op het risico van bouw- en ontwikkelcapaciteit, omdat het de voortgang bij traag opererende ontwikkelaars stimuleert en stagnatie tegengaat. Beheersmaatregelen voor fysieke ruimtebeperkingen • Tijdens het gesprek met de raadsleden pleitten zij voor een hoogbouwvisie om hogere bebouwing op geschikte locaties mogelijk te maken en zo ruimtegebrek op te vangen. Hiermee wordt direct ingespeeld op het risico van fysieke ruimtebeperkingen, omdat verdichting een manier is om binnen bestaande grenzen meer woningen te realiseren In het gesprek met de ambtelijke organisatie werd bevestigd dat dit onderdeel wordt van de nieuwe Omgevingsvisie. De ambtelijke organisatie gaf wel aan dat vanaf 5 lagen de rentabiliteit sterk afneemt omdat in dat geval dure gebouwde parkeeroplossingen vaak noodzakelijk zijn.

Beheersmaatregelen voor ontbrekende gemeentelijke grondposities • De gemeente zoekt actief naar geschikte locaties voor woningbouw, in samenwerking met marktpartijen. Deze samenwerking helpt bij het voorkomen van stagnatie in de plancapaciteit en maakt de woningproductie minder afhankelijk van gemeentelijk grondeigendom. Daarmee grijpt deze maatregel aan op het risico van ontbrekende gemeentelijke grondposities, omdat de gemeente zo ook zonder eigen grondontwikkeling projecten kan blijven realiseren. Daarnaast is dit relevant bij fysieke ruimtebeperkingen, omdat door het actief zoeken naar geschikte plekken de beperkte ruimte die er is zo goed mogelijk wordt benut. Tot slot raakt dit aan het tekort aan bouw- en ontwikkelcapaciteit, omdat samenwerking met marktpartijen zorgt voor spreiding van inzet en het richten op locaties die haalbaar zijn. TOETS AAN NORMENKADER • De gemeente heeft de belangrijkste risico’s in beeld, waaronder de belangrijkste politiek-bestuurlijke en financieel-economische risico’s en de risico’s als gevolg van wettelijke kaders en gerechtelijke uitspraken. Hiernaast is zicht op organisatorische en geografisch-ruimtelijke risico’s, zoals tekort aan capaciteit, onvoldoende ruimte in bestaande infrastructuur en bijzondere flora en fauna. • De gemeente neemt passende beheermaatregelen om de risico’s die zich op projectniveau voordoen te mitigeren.

• Het woonbeleid is adaptief: Het woonbeleid is vastgesteld voor de langere termijn. In de praktijk vindt bijsturing vooral plaats op projectniveau, bijvoorbeeld door aanpassingen in planning of ontwerp bij weerstand of ruimtelijke beperkingen.

48

3 Resultaten woonbeleid en woningbouwbeleid gemeente Baarn In dit afsluitende hoofdstuk staat de vraag centraal in hoeverre de gemeente Baarn haar doelstellingen op het gebied van wonen heeft behaald. We gaan daarbij uit van de ambities zoals geformuleerd in de Woonvisie 2019 en het Volkshuisvestingsprogramma 2023–2027. Deze worden aan het begin van het hoofdstuk herhaald. In de daaropvolgende paragrafen wordt per thema beoordeeld in hoeverre de doelstellingen behaald zijn. Tot slot volgt een overkoepelende conclusie over de doelstellingen van het woonbeleid. Deelvraag 5: Hoe is het gesteld met het behalen van de doelstellingen van het woonbeleid (2019-2023 en 2023-2026)? Normenkader: • Er is aantoonbare vooruitgang geboekt in het behalen van het woonbeleid/de woningbouwopgave, hetzij in opgeleverde woningen, verstrekte bouwvergunningen of gemeentelijke besluitvorming waardoor sprake is van ‘harde’ plancapaciteit.26 • Indien doelstellingen niet of niet geheel gehaald zijn, is er inzicht in de redenen van afwijken of niet realiseren van doelstellingen.

Kader: Korte herhaling van de doelstellingen In het kort zijn dit de belangrijkste doelstellingen in het volkshuisvestingsprogramma op het gebied van wonen en woningbouw: 1. Toekomstbestendige woningvoorraad: verduurzamen van bestaande woningen (isolatie, warmtepompen en warmtenetten), creëren van klimaatbestendige woonwijken, en efficiëntere benutting van voorraad (bijv. splitsen en transformatie van leegstand). 2. Beschikbaarheid & betaalbaarheid; 874 woningen vóór 2030: vergroten aanbod voor starters, jongeren, ouderen, versnellen woningbouwproductie, evenwichtige verdeling over woonsegmenten (sociale huur, middenhuur, koop). 3. Wonen, zorg en welzijn: langer zelfstandig wonen mogelijk maken, nieuwe woonvormen stimuleren (zoals woonzorgcombinaties en geclusterd wonen), en versterken van regionale samenwerking tussen zorg en wonen. 4. Leefbare woonomgeving: aantrekkelijke, diverse en inclusieve woonwijken door in te zetten op een evenwichtige bevolkingssamenstelling. Enerzijds door een gevarieerd woningaanbod in verschillende prijsklassen. Anderzijds door passende voorzieningen. Daarnaast is er gedacht aan een lokaal adviesorgaan. In de woonvisie van 2019 waren dit de doelstellingen: 1.

Evenwichtige bevolkingssamenstelling: Stimuleren van woningbouw voor diverse doelgroepen (jongeren, gezinnen, senioren, mensen met zorgvraag) om doorstroming te bevorderen en vergrijzing op te vangen. 2. Levensloopbestendig en toegankelijk wonen: Meer woningen geschikt maken voor alle levensfasen, met focus op ouderen: via nieuwbouw en woningaanpassingen. 3. Verduurzaming van de woningvoorraad: Bevorderen van energiebesparing en CO₂-reductie door isolatie, duurzame energiebronnen en klimaatadaptatie; inzet op zowel particuliere als corporatiewoningen. 4. Betaalbaar wonen voor brede doelgroepen: Behoud en uitbreiding van sociale huur, en middenhuur en betaalbare koop om wonen bereikbaar te houden voor starters en middeninkomens. 5. Ruimte voor alternatieve woonvormen: Ondersteunen van vernieuwende woonconcepten zoals wooncoöperaties, geclusterd wonen en wonen met zorg, passend bij specifieke behoeften.

26 In het gesprek met de ambtelijke organisatie werd verteld dat een gerealiseerde woning geldt als die volledig is opgeleverd.

49

3.1

Doelstellingen beleid behaald of niet?

3.1.1

Toekomstbestendige woningvoorraad

BEOORDELING: GEDEELTELIJK BEHAALD De verduurzaming van de woningvoorraad is in gang gezet, maar de voortgang verschilt sterk per doelgroep en eigenaarstype. Woningcorporatie Omthuis heeft haar verduurzamingstempo duidelijk opgevoerd, mede door gemeentelijke ondersteuning en samenwerking. Hier zijn zichtbare resultaten geboekt, bijvoorbeeld in het Rode Dorp en andere corporatieprojecten. Daarmee sluit de inzet aan op de doelstellingen in de Woonvisie en het Volkshuisvestingsprogramma. Particuliere woningeigenaren voelen nog minder de drang om hun woning te verduurzamen. Dit is een landelijke trend. Grootschaliger verduurzaming (zoals warmtepompen of isolatie van oudere panden) blijft achter, mede door hoge kosten en het feit dat bewoners dat zelf nog niet altijd als urgent zien. De informatievoorziening en gemeentelijke ondersteuning (zoals energiecoaches en collectieve inkoopacties) zijn wel op orde. Toch onderkent de gemeente zelf dat haar mogelijkheden om particulieren tot actie aan te zetten beperkt zijn. Dat deze doelstelling slechts gedeeltelijk behaald is, valt de gemeente dan ook slechts in beperkte mate aan te rekenen. Klimaatadaptatie is in het beleid van Baarn opgenomen als onderdeel van zowel de Woonvisie als het Volkshuisvestingsprogramma, met aandacht voor hittebestendigheid, wateropvang en vergroening van woonwijken.

In de uitvoering ligt de nadruk vooral op nieuwbouwprojecten, waar klimaat adaptieve maatregelen zoals groene daken en waterberging worden meegenomen. In de bestaande wijken is de voortgang beperkt en vooral afhankelijk van initiatieven van bewoners. Ondanks de ondersteuning van de gemeente, zoals bij bovenlokale subsidieregelingen, blijft ook klimaat adaptatie achter door de verminderde urgentie bij particuliere eigenaren. In het Volkshuisvestingsprogramma is het verduurzamingsdoel breder gedefinieerd dan alleen het verbeteren van energieprestaties: de efficiëntere benutting van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld via woningtransformatie, splitsing en aanpassing aan veranderende woonbehoeften. De wethouder duurzaamheid geeft aan dat projecten waarbij bestaande woningen gesplitst zijn beperkt blijven. Hoewel dit deels samenhangt met fysieke beperkingen zoals extra parkeerdruk, is er mogelijk een gebrek aan activerend beleid of stimulering. Daartegenover zijn er wel meerdere projecten gerealiseerd waarbij bestaande gebouwen zijn herontwikkeld, zoals het project Uphill. KORTOM: met name in de corporatievoorraad is voortgang geboekt in de verduurzaming van de woningvoorraad, de particuliere woningvoorraad blijft hierbij achteroplopen. Het gemeentelijk instrumentarium om hierop in te grijpen is dan ook beperkt.

Goed voorbeeld van transformatie van een bestaand gebouw: Uphill aan de Oude Utrechtseweg

50

3.1.2

Beschikbaarheid & betaalbaarheid; 874 woningen vóór 2030

BEOORDELING: GEDEELTELIJK BEHAALD De doelstelling om vóór 2030 ten minste 874 woningen te realiseren lijkt op koers te liggen, mede dankzij projecten als de Baarnsche Zoom. Uit de realisatieanalyse van de Woondeal regio Amersfoort van 2022-2030 blijkt zelfs dat de bruto plancapaciteit momenteel op 980 woningen ligt, wat neerkomt op een overschot van 12,1% ten opzichte van de opgave. Hoewel plancapaciteit zich niet één op één vertaalt in daadwerkelijk opgeleverde woningen zijn daarmee in ieder geval de voorwaarden geschapen voor het behalen van de doelstellingen op het gebied van beschikbaarheid en betaalbaarheid. Daarnaast laat de gemeentelijke de monitoring van gerealiseerde woningen27 zien dat met 129 woningen 14,7% van de opgave is volbracht ( Tabel 3-1). Deze cijfers worden ook periodiek teruggekoppeld aan de provincie.28 Jaartal (Woondeal geldt vanaf 2022)

Gerealiseerde woningen

2019 2020 2021 Totaal tot 2022 2022 2023 2024 Totaal 2022 t/m 2024

132 1 85 219 51 75 3 129

% van lokale opgave Woondeal 2022-2030 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. 5,8% 8,5% 0,3% 14,7%

Tabel 3-1 Het aantal gerealiseerde nieuwe woningen van 2019 t/m 2024 in de gemeente Baarn. Jaartal (Woondeal geldt vanaf 2022)

Gerealiseerde woningen

2019 2020 2021 Totaal tot 2022 2022 2023 2024 Totaal 2022 t/m 2024 Bron: gemeente Baarn

132 1 85 219 51 75 3 129

% van lokale opgave Woondeal 2022-2030 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. 5,8% 8,5% 0,3% 14,7%

In de afgelopen jaren zijn verschillende kleinere en grotere inbreidingsprojecten gerealiseerd, zoals de nieuwbouwwoningen op de voormalige locatie van de Nieuwe Baarnse School (Smutslaan) en de nieuwe huurwoningen en het woonzorggebouw aan de Jan Steenlaan. Daarnaast liep er tijdens de looptijd van dit Rekenkameronderzoek een locatieonderzoek naar potentiële woningbouwlocaties. Hoewel de uitkomsten hiervan nog niet konden worden meegenomen in deze nota, verwachten we dat dit onderzoek een belangrijke stap is richting een hogere woningbouwproductie. Toch schuilen achter deze aantallen belangrijke aandachtspunten. Binnen de bruto plancapaciteit laten de cijfers van de Woondeal zien dat 17,0% (167 woningen) wordt gerealiseerd als sociale huur, 5,1% (50 woningen) als middenhuur en 14,8% (145 woningen) als betaalbare koop. Dit is aanzienlijk minder vergeleken met de beoogde percentages in het volkshuisvestingsprogramma, namelijk 30% voor sociale huur en 40% voor betaalbare koop tot €355.000 (prijspeil 2023). Dit is ook een flinke vermindering vergeleken met de ambities in de woonvisie 2019. Hierin was de ambitie om 1.000 tot 1.050 woningen te bouwen, en een substantieel deel in te zetten op verschillende woonsegmenten (225 sociale huurwoningen, 100 middenhuurwoningen, 150 sociale koopwoningen en 190 middeldure koopwoningen).

Uit de Woondeal blijkt ook dat de woningcorporatie zelf hogere ambities

27 In het gesprek met de ambtelijke organisatie werd verteld dat een gerealiseerde woning geldt als die volledig is opgeleverd.

Plancapaciteit Monitor, Provincie Utrecht, geraadpleegd in februari en maart 2025: https://monitorwonen.provincieutrecht.nl/pages/plancapaciteit#dashboardd 28

51

heeft: zij streven naar realisatie van 324 sociale huurwoningen en 45 middenhuurwoningen. Dit wijst op een discrepantie tussen de gemeentelijke plancapaciteit en de inzet die de corporaties zou willen doen. Bovendien wordt het behalen van de sociale huurdoelstelling nagenoeg onmogelijk doordat Baarnsche Zoom, het grootste nieuwbouwproject binnen de gemeentegrenzen, slechts circa 100 sociale huurwoningen zullen verrijzen. Daarmee wordt het verschil tussen ambitie en realisatie naar segmenten de komende jaren waarschijnlijk groter. Hoewel de gemeente haar kwantitatieve doelstelling mogelijk haalt, zal de kwalitatieve verdeling over woonsegmenten waarschijnlijk onvoldoende aansluiten op de lokale behoefte. Daarmee vormt de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen voor lage en middeninkomens, wat vooral jongeren en starters zijn, een structureel knelpunt, ondanks het gebruik van instrumenten zoals startersleningen en inzet op versnelde woningbouwproductie. KORTOM: De woningbouwproductie in absolute aantallen ligt in lijn met de doelstelling om 874 woningen te realiseren vóór 2030. De verdeling naar doelgroepen en prijsklassen wijkt af van de doelstellingen, met name voor jongeren en huishoudens met lagere inkomens. Dit vormt een structureel knelpunt, ondanks goede intenties.

3.1.3

Wonen, zorg en welzijn

BEOORDELING: G ROTENDEELS BEHAALD Deze doelstelling wordt als een succesvolle pijler van het beleid gezien. Er komen meerdere woonzorgprojecten tot stand, zoals de geclusterde ouderenwoningen bij de Meander. Het is een populair segment bij zowel de gemeente als ontwikkelaars. De projecten sluiten bovendien goed aan op de vraag van de vergrijzende inwoners van Baarn. De gemeente heeft haar inzicht in de woonzorgbehoefte verdiept: nabijheid van voorzieningen en ontmoetingsruimtes zijn nadrukkelijker onderdeel geworden van de projectontwikkeling. Ook woningcorporatie Omthuis stuurt met het programma ‘Van Groot naar Fijn’ actief op doorstroming en passende ouderenhuisvesting. Dit is gedeeltelijk een resultaat van het volkshuisvestingsprogramma. Volgens de wethouder wonen is bovendien een belangrijk voordeel dat een groot deel van de bestaande woningvoorraad in Baarn al relatief levensloopbestendig is. Hoewel deze constatering vooral op praktijkervaring berust en minder op harde cijfers of beleidsanalyses, sluit het goed aan bij de ambities uit zowel de woonvisie als het Volkshuisvestingsprogramma, waarin het bevorderen van zelfstandig wonen voor ouderen en het stimuleren van geclusterde woonvormen centraal staan. Een aanvullende inventarisatie van de bestaande woningtypes zou verdere onderbouwing kunnen bieden.

Wel blijft communicatie met bewoners soms achter, bijvoorbeeld over de aard van nieuwe woonvormen of de locatiekeuze voor zorgwoningen. Hierdoor ontstaat niet altijd draagvlak, ondanks dat dit segment relatief weinig weerstand oproept. Daarnaast geldt dat andere alternatieve woonvormen, zoals wooncoöperaties of knarrenhofjes, vooralsnog beperkt van de grond komen. Hoewel deze initiatieven in zowel de woonvisie als het VHP worden benoemd als wenselijk, blijft daadwerkelijke realisatie achter. Dit kan deels worden verklaard door complexiteit in regelgeving, beperkte lokale initiatiefkracht of het ontbreken van geschikte locaties. KORTOM: op het gebied van ouderenhuisvesting en woonzorgvormen zijn een aanzienlijk aantal maatregelen doorgevoerd, wat zich vertaalt in de nodige gerealiseerde projecten. Factoren die hierbij een rol spelen zijn de prioriteit die aan het onderwerp is gegeven in beleid, beperkte maatschappelijke weerstand en de aanwezigheid van geschikte planvoorraad. Voor meer vernieuwende woonzorgvormen is de realisatie beperkter dan de beleidsambities aangeven.

3.1.4

Leefbare woonomgeving

BEOORDELING: GEDEELTELIJK BEHAALD De gemeente Baarn streeft, zoals vastgelegd in zowel de woonvisie 2019 als het Volkshuisvestingsprogramma 2023–2027, naar een diverse, inclusieve en kwalitatief hoogwaardige woonomgeving. In de woonvisie betekent

52

dit onder meer het actief inspelen op een veranderende bevolkingssamenstelling door ruimte te geven aan uiteenlopende doelgroepen zoals jongeren, gezinnen en ouderen. In het Volkshuisvestingsprogramma krijgt dit streven vorm via inzet op balans in de woningvoorraad. Zoals te lezen in 3.1.2 blijkt het in de praktijk lastig om een dergelijke balans te realiseren. Binnen de geplande woningbouw uit de Woondeal 2022-2030 is het aandeel sociale huur (17%) en betaalbare koop (14,8%) aanzienlijk lager dan de ambities uit het VHP, waar respectievelijk 30% en 40% als streefwaarden worden gehanteerd. Daarmee blijft de realisatie achter bij zowel het beleid als de daadwerkelijke vraag naar betaalbare woningen voor starters, en lagere en midden inkomensgroepen. De participatie van bewoners en adviesorganen bij het woonbeleid laat een gemengd beeld zien. Positief is dat formele inspraakorganen zoals de Huurdersraad en de Ouderenraad goed betrokken zijn. Zij waren aanwezig bij belangrijke bijeenkomsten over de woonzorgopgave en het Volkshuisvestingsprogramma, en nemen structureel deel aan overleggen met de gemeente. Deze partijen ervaren directe lijnen met het college en voelen zich gehoord. Voor raadsleden ligt dit genuanceerder: hoewel zij periodiek schriftelijk worden geïnformeerd over het woonbeleid en bouwplannen, ervaren raadsleden beperkte invloed op de koers of inhoud van projecten.

Tegelijkertijd vormt bewonersweerstand een belangrijke externe factor bij de uitvoer van het woonbeleid. Hoewel het VHP inzet op gemeenschapsvorming en participatieprocessen, blijkt in de praktijk dat bewoners naast betrokkenheid ook weerstand kunnen geven aan woningbouwprojecten. Bezwaren tegen bouwhoogtes of aantasting van het groene karakter of uitzicht zorgt regelmatig voor vertraging of aanpassing van projecten. Dit spanningsveld wordt breed erkend, ook door raadsleden, college, de ambtelijke organisatie en de woningcorporatie, en vormt daarmee een wezenlijk risico voor het realiseren van een betaalbare woningvoorraad. Daarnaast speelt het gebrek aan financiële mogelijkheden bij projectontwikkelaars om betaalbare woningen te realiseren een beperkende factor. Als borging van ruimtelijke kwaliteit wordt bij bouwplannen de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit betrokken, die toetst of het ontwerp past binnen de omgeving en voldoet aan eisen van esthetiek en samenhang. 29 KORTOM: In de woonvisie en het volkshuisvestingsprogramma is aandacht voor een aantrekkelijke en diverse woonomgeving. In de uitvoering spelen beperkingen, zoals weerstand vanuit de omgeving, beperkte planruimte en een onevenwichtige verdeling van woningsegmenten. Dit zorgt ervoor dat de geformuleerde doelstellingen in de praktijk slechts gedeeltelijk worden behaald.

Het realiseren van de doelstellingen op leefbare woonomgeving hangt daarmee o.a. af van het creëren van maatschappelijk draagvlak voor bouwprojecten, en duidelijk en transparant procesverloop.

3.2

Afsluitende conclusie doelstellingen woonbeleid

TOETS AAN NORMENKADER • De gemeente Baarn heeft beleidsdoelen geformuleerd en maatregelen ingezet om de woningbouwopgave te realiseren. De doelstelling in aantallen ligt op koers, onder meer door de ontwikkeling van de Baarnsche Zoom. Ook op het gebied van ouderenhuisvesting en wonen met zorg zijn resultaten zichtbaar. • Andere doelstellingen, zoals verduurzaming van particuliere woningen en voldoende aanbod voor jongeren, starters en huishoudens met lage- en middeninkomens, zijn minder gerealiseerd. Factoren die hierbij een rol spelen zijn afhankelijkheid van marktpartijen, afspraken over de grootste nieuwbouwlocatie Baarnsche Zoom, fysieke ruimtebeperkingen en weerstand vanuit de bevolking tegen nieuwbouwplannen.

29 https://www.baarn.nl/bouw-en-verbouwing-welstand en Verordening op de gemeentelijke Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Baarn 2022

53

Bijlage 1: Bronnen Voor dit onderzoek is een aantal interviews gehouden en zijn documenten geraadpleegd. Interviews Voor dit onderzoek zijn interviews gehouden met de volgende organisaties/ functionarissen: • Gemeente Baarn o Dhr. M. Veldhuizen (Wethouder: Ruimtelijke ontwikkeling; Omgevingsvisie; Baarnsche Zoom) o Dhr. S. de Vries (Wethouder: Duurzaamheid energietransitie (incl. verduurzaming bestaande en nieuwe woningen en betaalbaarheid); Milieu incl. milieuhandhaving) o Dhr. J. Bosman (Medewerker Ruimtelijke Ontwikkeling) o Mevr. M. Pouw (Strategisch adviseur Samenleving) o Dhr. J. Ridder (Teammanager ontwikkeling Ruimte & Omgeving) o Mevr. M. Jansen (Projectleider Ruimtelijke Ontwikkeling) • Raadsleden gemeente Baarn o Dhr. W. Genuit (GroenLinks) o Dhr. T. van der Linden (PvdA) o Mevr. E. Jacobson (50Plus) o Mevr. H. Struijk-Cramer (D66) o Dhr. R. van Hardeveld (CDA) o Dhr. M. Korkmaz (VVD) o Mevr. S. Oortman Gerlings (VVD) o Dhr. A. Stolk (VVD) • Omthuis Woonbeleid/Woningbouwbeleid Baarn o Mevr. K. Soldaat (Omthuis) • Seniorenraad Baarn o Dhr. B. van den Boom (voorzitter) o Mevr. A. van der Veen (secretaris) o Dhr. L. Kerkhoffs (penningmeester) • Huurdersraad Eemland o Dhr. M. van der Burgh o Dhr. G. Fakkel • Marktpartijen o Dhr. M. Polman (Samen Thuis, Ontwikkelaar & eigenaar) o Dhr. V. Later (Schipper Bosch, Directeur ontwikkeling) o Dhr. M.

Leeuwis (BPD Gebiedsontwikkeling, Vastgoedontwikkelaar) De interviews hebben plaatsgevonden in de periode maart en juli 2025. Documenten30 De volgende documenten zijn geraadpleegd voor dit onderzoek (in chronologische volgorde van publicatie): • 2018, gemeente Baarn, Duurzaam en ondernemend vooruit! Coalitieakkoord 2018 - 2022 • 2019-04-02, Bram Klouwen & Menno van Setten namens Companen voor gemeente Baarn, Marktanalyse wonen in Baarn • 2019-09-25, Bram Klouwen namens Companen voor gemeente Baarn, Visie Wonen 2019 een actualisatie • 2021-07-14, Regio Amersfoort, Woondeal addendum regio Amersfoort – Samenwerkingsagenda voor de woningbouwopgave • 2022-01-11, gemeente Baarn, Verordening op de gemeentelijke Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Baarn 2022 • 2022-02-23, gemeente Baarn, De Staat van Baarn 30 Websites zijn in deze documentenlijst niet opgenomen, maar worden elders in de tekst (meestal in voetnoten) vermeld.

54

• • • • • • • • • • • • • • •

2022-06-13, gemeente Baarn, Samen Baarn - Coalitieakkoord 2022 – 2026 2023-02-10, Regio Amersfoort, Woondeal 2022 t/m 2030 2023-08-03, Esther Geuting, Saïd Ibrahim & Lukas Meuleman namens Stec Groep voor gemeente Baarn, Advies Betaalbaarheidsinstrumenten gemeente Baarn 2023-08-08, Lukas Meuleman & Saïd Ibrahim namens Stec Groep voor gemeente Baarn, Schaarsteonderzoek Baarn 2023-11-01, Gemeente Baarn, Agenda Informatie in de Raad 2023-11-14, Gemeente Baarn, Huisvestingsverordening Baarn 2023 2023-11-29, Gemeente Baarn, Raadsvoorstel Volkshuisvestingsprogramma gemeente Baarn 2023-2027 2023-12-05, Esther Geuting & Saïd Ibrahim namens Stec Groep voor gemeente Baarn, Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 2023-12-29, gemeente Baarn, Verordening sociale woningbouw Gemeente Baarn 2023 2024-02-13, Stichting Omthuis, Gemeente Baarn & Huurdersraad Eemland, Meerjarige Prestatieafspraken 2024 - 2027 2024-04, gemeente Baarn, Plan Maatschappelijk Vastgoed Gemeente Baarn ‘Aan de slag!’ 2024-10-04, Toekomstbestendigbouwen.nl, Convenant Toekomstbestendig Bouwen 2024-10-21, Provincie Utrecht, Plancapaciteit woningbouw Provincie Utrecht 2025-04-01, Gemeente Baarn, Raadsinformatiebrief Stand van zaken verordeningen Volkshuisvesting 2025-11-27, Gemeente Baarn, Nota Parkeernormen

55

Bijlage 2: normenkader Deelvragen Plan van Aanpak RIGO 1. Is er een goede probleemanalyse gemaakt bij het opstellen van het woonbeleid 20192023 en 2023-2026?

2. Wat zijn de door de gemeente gestelde doelstellingen en ambities op het gebied van wonen? 3. Welke regionale afspraken zijn er gemaakt ten aanzien van het woonbeleid?

Normenkader • Het vigerende woonbeleid en de doelen daarvan zijn gebaseerd op een gedegen evaluatie van het voorgaande woonbeleid en een goed beeld (kwantitatief en kwalitatief – onderbouwd) van de Baarnse woningmarkt. • Het vigerende woonbeleid speelt voldoende in op de actuele en lange termijn uitdagingen op de woningmarkt, en dan in het bijzonder op het tekort aan (betaalbare) woonruimte, het langer zelfstandig thuis wonen van ouderen en verduurzaming van de woningvoorraad. • Dit is een feitelijke vraag die geen nadere uitwerking in het normenkader vergt. •

4. Geeft het woonbeleid (2019-2023 en 2023-2026) voldoende en heldere richting en doelstellingen mee aan de uitvoering?

•

5. Hoe is het gesteld met het behalen van de doelstellingen van het woonbeleid (20192023 en 2023-2026)?

•

• 6. Worden de sturingsinstrumenten benut die de gemeente ter beschikking staan om de effecten die het woonbeleid beoogt te bereiken?

•

7. Welke knelpunten doen zich voor of succesfactoren openbaren zich in de uitvoering van het woonbeleid?

•

8. Wat is de woningbouwopgave van de gemeente en wat zijn de door de gemeente gestelde doelstellingen in het kader van deze woningbouwopgave? 9. Met welke specifieke lokale randvoorwaarden of risico’s moet de gemeente Baarn rekening houden om de gestelde woningbouwopgave te behalen?

•

•

De afspraken met de regio/provincie voldoen aan de SMART-C principes: Specifiek, Meetbaar, Afgestemd, Realistisch, Tijdsgebonden en Consistent. De doelstellingen van het woonbeleid voldoen aan de SMART-C-principes en aan de normen die van belang zijn bij de beoordeling van beleidsinformatie: relevantie, betrouwbaarheid en begrijpelijkheid Er is aantoonbare vooruitgang geboekt in het behalen van de woningbouwopgave, hetzij in opgeleverde woningen, verstrekte bouwvergunningen of gemeentelijke besluitvorming waardoor sprake is van ‘harde’ plancapaciteit. Indien doelstellingen niet of niet geheel gehaald zijn, is er inzicht in de redenen van afwijken of niet realiseren van doelstellingen. De gemeente zet een groot aantal van de maatregelen/instrumenten in die de gemeente ter beschikking staan en helpen bij het realiseren van de doelstellingen van het woonbeleid. Als referentie hierbij fungeert de RIGO-shortlist van beleidsinstrumenten t.b.v. het realiseren van (betaalbare) nieuwbouw en een betere benutting van bestaande bouw. Wanneer een helpende maatregel/instrument niet wordt ingezet, is daar een bewuste afweging in gemaakt, met motivering. De gemeente heeft een beeld van de belangrijkste knelpunten en succesfactoren die de voortgang op de verschillende doelstellingen van de geformuleerde woningbouwopgave versnellen of vertragen.

Dit is een feitelijke vraag die geen nadere uitwerking in het normenkader vergt. De gemeente heeft een helder beeld van de specifieke lokale randvoorwaarden die het behalen

56

10. Welke beheersmaatregelen zet de gemeente in om de woningbouwopgave dichterbij te brengen?

•

• •

van de woningbouwdoelstellingen in Baarn bemoeilijken of vergemakkelijken. Voor de meer substantiële nieuwbouwprojecten (10 woningen en meer) heeft de gemeente de belangrijkste risico’s in beeld, waaronder de belangrijkste politiek-bestuurlijke en financieeleconomische risico’s en de risico’s als gevolg van wettelijke kaders en gerechtelijke uitspraken. Hiernaast is zicht op organisatorische en geografischruimtelijke risico’s, zoals tekort aan capaciteit, onvoldoende ruimte in bestaande infrastructuur en bijzondere flora en fauna. De gemeente neemt passende beheermaatregelen om de risico’s die zich op projectniveau voordoen te mitigeren. Het woonbeleid is adaptief: indien nodig/gewenst wordt er op het beleid bijgestuurd.

57

Bijlage 3: Toelichting knelpunten risicoscan Knelpunt 1 Afhankelijkheid particulier initiatief 2 Afhandelen uitplaatsing/ planschade 3 Andere plannen of regelgeving (e.g. prov.ruimt. verordening) 4 5 6 7 8

Regionale-/ intergemeentelijke samenwerking Tekort aan ambtelijke capaciteit Samenwerking gemeente en bouwende partij(en) Gebrek aan marktdruk Bezwaar omwonenden

9

Politiek draagvlak (gem. raad/ gem. beleid)

10

Geluid (weg, luchtvaart)

11

Aanleg infrastructuur/ ontbrekende ontsluiting/ capaciteitsproblemen Tekort aan bouw-/ ontwikkelcapaciteit Financiële haalbaarheid

12 13 14

spoor,

15

Ladder voor duurzame verstedelijking Bodemverontreiniging

16

Waterbeheer

17 18

Onderzoek en maatregelen flora en fauna Overig milieu (bijv. luchtkwaliteit, geur, externe veiligheid)

19

Stikstof

20

PFAS

21

Parkeernorm

Mogelijke vertraging… ...door strategisch handelen van particuliere initiatiefnemers, waar de gemeente hooguit beperkte invloed op heeft. ...door de afhandeling van planschade voor gedupeerde partijen en/of het faciliteren van uitplaatsing. ...door andere plannen en/of regelgeving (eventueel van andere overheden), bijvoorbeeld in het Besluit ruimtelijke ordening staan tegengestelde voorschriften. ...door afspraken die op regionaal-/intergemeentelijk zijn of nog moeten worden gemaakt. …door vertraagde procedures of onderhandelingen als gevolg van tekort aan personeel. …doordat de gemeente en de bouwende partij niet op één lijn liggen en niet tot de benodigde afspraken komen. ...door (de verwachting van) achterblijvende verkoop van woningen. …doordat omwonenden, of andere belanghebbenden, bezwaar indienen en eventueel een gang tot aan de Raad van State maken. ...door het gebrek aan politiek draagvlak vanuit de raad/ het college. Veranderende gemeentelijke kaders en opvattingen valt hier ook onder. Voorbeeld: raad is het niet eens met het woningprogramma en stemt niet mee met een aanpassing van het bestemmingsplan. ...door (onderzoek naar) overschrijding van geluidsnormen, waar aanvullende maatregelen of planaanpassingen voor doorgevoerd moeten worden.

...door het moeten aanleggen, uitbreiden of aansluiten van essentiële infrastructuur, zoals: wegen, riolering, energienetwerken, etc. ...doordat de ontwikkelende partij niet genoeg personeel/ bouwmateriaal of -materieel kan inzetten. ...doordat de ontwikkelende partijen binnen gestelde kaders niet tot een sluitende exploitatie komt. ...doordat het plan (mogelijk) niet in lijn is met de ladder voor duurzame verstedelijking en onderbouwing extra tijd vergt. ...doordat de bodem (mogelijk) verontreinigd is, waardoor (onderzocht moet worden of) de bodem eerst gesaneerd moet worden. ...doordat er problemen op het gebied van waterbeheer optreden, op het gebied van retentie en/of afwatering. ...door onderzoek naar en/of het treffen van maatregelen i.v.m. de aanwezigheid van beschermde dier- en/of plantsoorten. ...doordat grenswaarden overschreden worden op het gebied van luchtkwaliteit, geur of externe veiligheid en aanvullend onderzoek of extra maatregelen of aanpassingen nodig zijn. Eventueel door de aanwezigheid van een vervuilend bedrijf in de nabijheid. ...doordat de stikstofnormen overschreden worden, vooral in de buurt van Natura2000 gebieden en aanvullend onderzoek of extra maatregelen of aanpassingen nodig zijn. ...doordat (mogelijk) PFAS in de grond aanwezig is; de grond moet eventueel gesaneerd worden.

...doordat het niet lukt om voldoende parkeerplaatsen volgens de gemeentelijke kaders te realiseren, kan zowel doordat het financieel niet lukt, maar ook door onvoldoende ruimte.

58