1201497 Verklaring van geen bedenkingen omgevingsvergunning Hof van Baarn Bijlage 3.0 Ruimtelijke Onderbouwing

Hoogwaardig wonen (toekomstvisie)

Wonen in Baarn staat voor ‘hoogwaardig wonen’. Dit is één van de kernidentiteiten waar Baarn op bouwt. De gemeente wil deze identiteit verder ontwikkelen, om Baarn zo ook voor komende generaties een prettig en leefbaar dorp te laten zijn. Naast de juiste woningen voor verschillende groepen, gaat het om een aantrekkelijke omgeving waar wonen, werken, spelen en recreëren hand in hand gaan. Om dit te bereiken zet de gemeente in op de volgende thema’s: • • •

kwaliteit van wonen en woonomgeving; inzet voor jonge huishoudens op de woningmarkt; senioren; BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

25

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief •

wonen met zorg.

In relatie tot dit plan zijn met name de thema’s ‘kwaliteit van wonen en woonomgeving’, ‘inzet voor jonge huishoudens op de woningmarkt’ en ‘senioren’ van belang. Kwaliteit van wonen en woonomgeving De gemeente kiest voor ‘Hoogwaardig wonen’ in Baarn. De kwaliteit van wonen en woonomgeving bepaalt de aantrekkingskracht van Baarn voor mensen die er wonen of willen wonen. Behoud van deze kwaliteiten is dan ook essentieel. De gemeente maakt met ontwikkelende partijen (corporaties, projectontwikkelaars, aannemers) afspraken en planologische en legt stedenbouwkundige randvoorwaarden vast over onder andere de oriëntatie, de grootte en het uitrustingsniveau en de geschiktheid van woningen volgens de principes van ‘Duurzame stedenbouw’ en ‘Duurzaam bouwen’, niet alleen bij nieuwbouw, maar ook bij herstructurering en aanpassingen aan woningen. Inzet voor jonge huishoudens op de woningmarkt De leeftijdsgroep 20 tot 40 jaar is ondervertegenwoordigd in Baarn. Nu is het aanbod voor deze groep in Baarn ten opzichte van andere regiogemeenten relatief beperkt aanwezig. Dit zal bij ongewijzigd beleid zo blijven. De gemeente wil naar een duurzaam evenwicht in de bevolkingsopbouw. Vanuit woningmarktperspectief is daarom aandacht nodig voor de huishoudens tot 40 jaar, in het bijzonder jonge gezinnen met een middeninkomen.

Om dit te bereiken kiest de gemeente ervoor het aanbod aan sociale huurwoningen uit te breiden. Accent krijgt het verruimen van mogelijkheden voor de middengroepen. Nieuwbouw in het goedkope koop- of dure huursegment is daarvoor nodig. Daarnaast maakt de gemeente samen met marktpartijen afspraken over de inzet van financiële arrangementen als ‘Koopgarant’ of nieuwbouw van duurdere huurwoningen. Senioren Baarn heeft een relatief oude bevolking. Het aandeel van mensen op leeftijd neemt de komende tijd toe. Door nieuwbouw van geschikte woningen en het geschikter maken van bestaande woningen wil de gemeente inspelen op de veranderende woningvraag van senioren. Daarnaast besteedt de gemeente bij beheer en onderhoud van de openbare ruimte aandacht aan de toegankelijkheid van de woonomgeving. Naast aanpassing van bestaande woningen zal voor een deel ook nieuwbouw op locaties nabij ontmoetingsplekken en het centrum van Baarn bijdragen aan het vervullen van woonwensen van senioren. Dit draagt tevens bij aan een beperkte doorstroming en het passender bewonen van de bestaande voorraad. 4.3.1.2.2

Levendig centrum met hoog voorzieningenniveau

Baarn is in 2030 nog steeds een brinkdorp. De Brink is het centrale ontmoetingsplein van het dorp. Het Laanplein zou het centrum moeten zijn voor de dagelijkse boodschappen en waar gewoond en geparkeerd wordt. De Laanstraat verbindt deze twee pleinen en is de plek voor recreatief en vorstelijk winkelen. Baarn heeft daarmee in 2030 een duidelijke en compacte winkelstructuur volgens het haltermodel. Als het gaat om de overige voorzieningen, dan is het credo dat de voorziening voor iedereen bereikbaar is. Het voorzieningenaanbod wordt afgestemd op de veranderende vraag, maar blijft wel kwalitatief hoogwaardig. De Laanstraat is de belangrijkste winkelstraat in het centrum van Baarn. Voor het behoud van de vitaliteit van het kernwinkelgebied als geheel is het van belang dat verschuivingen in food, non-food, dienstverlenende functies en parkeerlocaties duurzaam in een goede balans worden gebracht. Daarbij is het noodzakelijk dat de Laanstraat en Brinkstraat over de gehele lengte ‘indikt’ om naar de toekomst toe te kunnen overleven. De beide einden en de zijstraten van het huidige winkelgebied mogen daarvoor ‘verkleuren’ naar een meer gemengd gebied. Het Laanplein heeft idealiter een mix van (centrum)functies, zoals wonen, boodschappen doen, dienstverlening en parkeren. Het streven is voldoende parkeerplaatsen te realiseren, zodat de Laanstraat te allen tijde bereikbaar blijft.

Door de kwalitatieve verbetering van het aanbod in het centrum met (schaal)vergroting van het supermarktaanbod en het recreatieve winkelaanbod zal de concurrentiekracht van het centrum van Baarn versterken. Dit betekent dat meer inwoners van Baarn in het centrum van Baarn

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

26

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief winkelen en hun boodschappen doen en Baarn meer consumenten uit de regio aantrekt door een aantrekkelijker aanbod. De herontwikkeling van het parkeerterrein Laanstraat kan zo een katalysator zijn voor de opwaardering en versterking van het centrum van Baarn. Naast winkelen staat tevens het wonen centraal. Wonen in het centrum levert een belangrijke bijdrage aan de levendigheid en de sociale beleving in het gebied, ook na sluitingstijd van de winkels. Met het combineren van woningen en winkels wordt een aantrekkelijk leefmilieu gecreëerd voor verschillende doelgroepen.

4.3.1.3 Structuurvisie(kaart) De Toekomstvisie dient als opmaat en bevat belangrijke bouwstenen voor de structuurvisie. Wat er ruimtelijk gezien moet gebeuren om de beoogde doelen te verwezenlijken krijgt verder handen en voeten in de Structuurvisie. Dit is uitgewerkt door de Toekomstvisie onder andere ruimtelijk te vertalen en te verbeelden in een structuurvisiekaart, waarop alle bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen zijn vastgelegd, en voor toekomstige, nog niet voorziene ontwikkelingen een integraal ruimtelijk raamwerk en een integraal afwegingskader op te nemen. Hieronder is een uitsnede van de structuurvisiekaart weergegeven in relatie tot het projectgebied (rode omlijning).

Afbeelding 4.4

Uitsnede structuurvisiekaart (Bron: ruimtelijkeplamnnen.nl)

Op basis van de structuurvisiekaart worden verschillende ambities onderscheiden. In het kader van dit plan staat de volgende centraal: 4.3.1.3.1

Herstructureren / inbreiden / nieuwbouw

De gemeente wil sturing geven aan het woningbouw- en herstructureringsprogramma. Dit moet bijdragen aan de gewenste en meer evenwichtige bevolkingsontwikkeling voor Baarn. Ingezet wordt op nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied op transformatielocaties (onder meer van vrijvallende schoollocaties en

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

27

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief bedrijfslocaties) en aansluitend aan bestaand stedelijk gebied in de vorm van het woningbouwplan Drakenburgerpark. Gewenste ontwikkelingen zijn vervolgens weer onderverdeeld in verschillende thema’s, Het betreft dezelfde thematisering als in de toekomstvisie. Hier wordt dan ook weer nader ingegaan op de thema’s ‘Hoogwaardig wonen’ en ‘Levendig centrum met hoog voorzieningenniveau’. 4.3.1.3.2

Hoogwaardig wonen

Zoals in de Toekomstvisie is aangegeven, staat wonen in Baarn voor ‘hoogwaardig wonen’. Dit is één van de kernkwaliteiten waar Baarn op bouwt. De gemeente wil deze identiteit verder ontwikkelen, om Baarn zo ook voor komende generaties een prettig en leefbaar dorp te laten zijn. Inbreidingen zullen in typologie en architectuur moeten aansluiten bij de omgeving en de dorpse identiteit versterken. 4.3.1.3.3

Levendig centrum met hoog voorzieningenniveau

De Laanstraat, de Brink en het zuidelijke deel van de Brinkstraat vormen het kernwinkelgebied van Baarn. Er is een uitgebreid aanbod aan winkels in de dagelijkse en niet-dagelijkse sectoren en horeca. Boven de winkels wordt veelal gewoond. De Laanstraat is de belangrijkste winkelstraat in het centrum van Baarn. Bij het Laanplein wordt gedacht aan wonen, boodschappen doen, dienstverlening en parkeren. Om de eventuele teruggang in het aantal winkels, met name als gevolg van de digitalisering, te kunnen begeleiden is het noodzakelijk het kernwinkelgebied compacter te maken. Op termijn en op vrijwillige basis moeten de bestaande winkels in de aanloopstraten en de uitlopers van de Laanstraat en Brinkstraat zoveel mogelijk worden verplaatst naar het kernwinkelgebied als daar sprake is van leegstand. De uitlopers zullen ‘verkleuren’ naar een gemengd gebied met meerdere functies waaronder ook wonen. Mocht er ooit weer behoefte zijn aan groei, dan zijn dit de gebieden waar het kernwinkelgebied kan “ademen”. In het kernwinkelgebied wordt ingezet op behoud van een aaneengesloten winkelfront. Uitbreiding van het aantal woningen op de begane grond is hier dan ook niet toegestaan. Verder streeft de gemeente naar een onderscheidend en stijlvol kernwinkelgebied met een hoge ruimtelijke kwaliteit.

4.3.1.4 Toetsing van het plan aan de Toekomstvisie en structuurvisie ‘Baarn in 2030’ Dit plan gaat uit van de herontwikkeling van een voormalige bedrijfslocatie aan de Laanstraat, in het centrum van Baarn. Hierbij wordt op deze inbreidingslocatie voorzien in een woningbouwontwikkeling die zowel vanuit kwantitatief oogpunt (maximaal 45 woningen) alsook kwalitatief oogpunt (gedifferentieerd woningaanbod) past binnen de uitgangspunten zoals gesteld in de toekomstvisie en structuurvisie. De kleinschalige winkel/horecafunctie aan de Laanstraat past binnen het uitgangspunt van de realisatie van een compact kernwinkelgebied waarbij het aantal woningen op de begane grond aan de Laanstraat niet wordt uitgebreid. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt middels dit plan in overeenstemming is met de Toekomstvisie en structuurvisie ‘Baarn in 2030’.

4.3.2

Visie Wonen 2019, een actualisatie

4.3.2.1 Algemeen In 2016 heeft de gemeente Baarn haar Visie Wonen vastgesteld. In deze visie beschrijft de gemeente haar gewenste perspectief voor wonen in 2040 in Baarn, Lage Vuursche en Eembrugge; waar het goed wonen is in een landschappelijke en groene omgeving. Dit perspectief kent vier opgaven: De gemeente wil het evenwicht in de bevolkingspiramide versterken en dat 65-plussers toegankelijk comfortabel en nabij voorzieningen kunnen wonen. Verduurzaming van woningen is nodig om de uitstoot van CO2 te beperken. Een vierde opgave zit in het kunnen bieden van voldoende sociale huurwoningen en het segment tussen huren en kopen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

28

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief De tijd staat echter niet stil. De woningmarkt is ten opzichte van 2016 verder aangetrokken. De druk op de woningmarkt in en rond Baarn is groot. De gemeente Baarn herijkt daarom de Visie Wonen. Zo wil de gemeente grip houden op actuele vraagstukken en kansen. Deze herijking heeft vorm gekregen via een actuele lokale woningmarktverkenning en is uitgewerkt de actualisatie van de Visie Wonen (25 september 2019). De geactualiseerde Visie Wonen bouwt voort op de Visie Wonen uit 2016. Wel is met name in de middencategorie huur en koop aanvulling gewenst, zodat jongeren en gezinnen met kinderen niet noodgedwongen de gemeente verlaten. Maar ook de verduurzaming en energietransitie verdienen meer en meer aandacht. Aanvullend hierop zien we vraag ontstaan naar nieuwe woonvormen. Dan gaat het om de wijze waarop we samenleven, onder de titel ‘participatiewijken’. En het gaat om woonconcepten als tiny houses, mantelzorgwoningen, etc. Deze punten komen terug in de verdere doorontwikkeling van de Baarnse woningmarktaanpak. In aanvulling op het coalitieakkoord heeft de raad van de gemeente Baarn in het najaar 2018 de motie Vervolg Raad op Pad Wonen voor Twintigers vastgesteld.

Daarin is gevraagd om expliciet in het woonbeleid in te gaan op het instrumentarium om de mogelijkheden voor jongeren tot 30 jaar op de woningmarkt betere kansen te geven; door doorstroming of gerichte toewijzing.

4.3.2.2 Visie op hoofdlijnen De Visie Wonen bouwt voort op de eerdere visie uit 2016. Daarin stonden vier ambities centraal: het werken aan een evenwichtiger bevolkingsopbouw, een toegankelijker en comfortabeler woningvoorraad, verduurzaming van die woningvoorraad en ruimte voor het segment tussen huren en kopen (middenhuur en goedkope koop). Deze vier ambities staan nog overeind. Wel zijn deze aangescherpt, passend bij de huidige tijd. Een vijfde ambitie is toegevoegd: het ruimte bieden aan alternatieve woonwensen. In het kader van dit plan zijn met name de eerste vier ambities relevant. Hier wordt hierna nader op ingegaan.

4.3.2.3 Evenwicht in de bevolkingspiramide Door veranderende bevolkingssamenstelling, met minder jongeren en meer ouderen, staat de variatie in het voorzieningenaanbod onder druk. Met name voorzieningen voor jeugd en jongeren (scholen, verenigingen) hebben hier potentieel last van. De gemeente wil dan ook blijven inzetten op het versterken van het evenwicht in de bevolkingspiramide door meer kansen te bieden aan jongeren en gezinnen met kinderen. Daarmee sluit de visie aan op de motie Wonen voor Twintigers. Het Baarnse woonmilieu is hiervoor passend. Het woningaanbod is echter nu nog te beperkt. Toevoegingen zijn gewenst om bevolkingsomvang en –opbouw op peil te houden. Een belangrijk doel is het toewerken naar een evenwichtiger bevolkingsopbouw. De gemeente Baarn telt door de jaren een vrij stabiel aantal inwoners. Baarn is de afgelopen jaren niet dichter naar het regionale gemiddelde toe gegaan. De verschillen blijven ongeveer gelijk. Toch liggen er kansen voor Baarn. Als wordt gekeken naar de huishoudens die zich de afgelopen jaren in de gemeente Baarn vestigden, zijn hieronder relatief veel jonge huishoudens tot 30 jaar. Makelaars zien dat jonge gezinnen kiezen voor Baarn vanwege het rustige groene woonmilieu en de goede bereikbaarheid op de as Amsterdam-Amersfoort. Er zijn daardoor kansen om toe te werken naar een evenwichtiger bevolkingsopbouw.

Voldoende passende nieuwbouw is hierbij het belangrijkste middel. De gemeente Baarn heeft als ambitie om tussen 2016 en 2030 circa 1.000 woningen aan de voorraad te willen toevoegen. Sinds 2016 tot en met 2018 zijn hiervan circa 150 woningen gerealiseerd. Om de ambitie van 1.000 woningen te bereiken zouden tot 2030 nog 850 woningen moeten worden toegevoegd: ruim 75 woningen per jaar. Dit vraagt een verhoging van de productie. Dit leidt tot de volgende opgaven: •

Opgave 1: toevoegen van woningen voor jonge huishoudens die zich willen vestigen in Baarn, met aandacht voor het rustige en ruimtelijke woonmilieu waar zij in Baarn voor kiezen. Dit moet niet alleen op nieuwbouwlocaties als Baarnsche Zoom, maar ook in andere meer groene woonmilieus door toevoeging BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

29

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief

• •

van middenhuur tot € 950 en koop tot € 300.000. Daarmee wordt het gat tussen huur en koop opgevuld, en wordt doorstroming op de woningmarkt makkelijker mogelijk gemaakt. Opgave 2: faciliteren van een betere benutting van het bestaande vastgoed in de gemeente: door a) splitsen van grote woningen, b) toepassen van het afwegingskader transformatie kantoorpanden. Opgave 3: Inzet op realisatie van woningen, door prioriteit te geven aan woningbouwprojecten die op korte termijn gerealiseerd kunnen worden.

In relatie tot deze opgaven zijn in relatie tot dit plan met name de volgende uitgangspunten belangrijk: • •

Bij nieuwbouw op grotere locaties (vanaf 10 woningen) zetten we in op een gedifferentieerd woningbouwprogramma, passend bij de schaal van de locatie. Ongeveer de helft van de jonge huishoudens tot 30 jaar wil een huurwoning, de andere helft een koopwoning. o In de sociale huur komt door doorstroming aanbod beschikbaar, al is veel aanbod relatief groot en beperkt passend voor jonge huishoudens. Dit vraagt een omslag naar meer toegankelijke en kleinere woningen, in trek bij zowel doorstromende ouderen (die woningen voor jonge huishoudens achterlaten) als bij jonge huishoudens. o Met name in de goedkope koopsector is er onvoldoende aanbod. Goedkopere koopwoningen zijn in de gespannen woningmarkt van Baarn moeilijk goedkoop te houden. Om nieuwbouwwoningen niet alleen bij eerste verkoop betaalbaar te hebben voor jonge huishoudens, maar ook bij doorverkoop, zetten we in op ontwerpen met een marktconformer prijs-kwaliteitverhouding. o Om voldoende tempo te hebben in de planrealisatie werken we met een beknopt kwalitatief afwegingskader gericht op prioriteit voor snel te realiseren woningbouwlocaties. Hierdoor kunnen we prioriteit geven bij de ambtelijke inzet voor plannen met maatschappelijke meerwaarde.

4.3.2.4 Toegankelijk comfortabel wonen Baarn heeft een relatief groot aantal inwoners van 65 jaar en ouder. De meeste ouderen zijn lang(er) gezond en participeren actief in de samenleving. Bovendien zijn zij doorgaans gehecht aan de woning waarin zij wonen. Laat onverlet dat een deel van de 65-plussers aanpassing aan de woning, een andere woning of omgeving wensen; vaak makkelijker toegankelijk, comfortabel en nabij voorzieningen. Hieraan wordt preventief aandacht besteedt in de bestaande woningvoorraad en door nieuwbouw ten behoeve van doorstroming. Hiervoor zijn de volgende opgaven bepaald: •

•

Opgave 4: Bestaande woningvoorraad kwalitatief beter laten aansluiten bij de veranderende woonwensen gericht op het langer zelfstandig kunnen wonen van ouderen en andere huishoudens met een (intensieve) zorgvraag. Opgave 5: Toevoegen van woonvormen voor ouderen en mensen met een zorgvraag: o Voor de reguliere huisvestingsvraag inzetten op meer toegankelijke huur- en koopwoningen. Bij locaties nabij voorzieningen geldt als wens levensloopgeschiktheid. o Als onderdeel van de vraag naar ‘toegankelijke woningen’ inspelen op de behoefte aan geclusterd wonen op locaties nabij voorzieningen, waarbij tot 2025 de opgave minimaal 25 sociale huurwoningen betreft en na 2025 dergelijke woonzorgontwikkelingen op centrumlocaties de voorkeur hebben.

In relatie tot deze opgaven zijn in relatie tot dit plan met name de volgende uitgangspunten belangrijk: • Bij nieuwbouw op centrale locaties in de kern zetten we in op de realisatie van levensloopgeschikte woningen, waar alle primaire voorzieningen zonder traplopen bereikbaar zijn. Een deel van deze locaties wordt benut voor geclusterde woonvormen voor mensen die een meer beschutte woonomgeving wensen of nodig hebben. Ook dan blijven aanvullende initiatieven nodig. In dit verband kan het voorkomen dat een gebouw beter geschikt wordt voor wonen met zorg door in de plint (gezondheids)voorzieningen aan te brengen. De gemeente staat hier in beginsel positief tegenover.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

30

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief 4.3.2.5 Verduurzaming van woningen De Baarnse woningvoorraad is doorgaans van hoogwaardige kwaliteit. Er liggen desalniettemin opgaven om de voorraad meer toekomstbestendig te maken. Belangrijk daarbij is de verduurzaming van woningen. Hiermee wil de gemeente klimaatdoelen bereiken (minder uitstoot CO2) en er zorg voor dragen dat de afhankelijkheid van energie afneemt. Dit leidt uiteindelijk tot besparing op de totale woonlasten van huishoudens. De gemeente ziet de verduurzaming primair als verantwoordelijkheid van huiseigenaren zelf; inwoners en verhuurders. Waar nodig ondersteunt de gemeente dit door informatievoorziening. De inzet voor de komende jaren is vertaald naar de volgende opgaven: • Opgave 6: Inzet op energietransitie binnen de bestaande woningvoorraad gericht op verduurzaming van de woningvoorraad tegen aanvaardbare kosten, via een combinatie van collectieve maatregelen (bijvoorbeeld een warmtenet) en individuele maatregelen (bijvoorbeeld warmtepompen en isolatie). Dit vraagt bovendien dat mensen meer bewust zijn van de noodzaak van verduurzaming van hun woning. • Opgave 7: Inrichting van een klimaatbestendige woon- en leefomgeving. In relatie tot deze opgaven zijn in relatie tot dit plan met name de volgende uitgangspunten belangrijk: •

Bij nieuwbouw krijgt verduurzaming structureel een plek, zowel vanuit de energietransitie als vanuit klimaatadaptatie. Om initiatiefnemers van woningbouwprojecten hier duidelijkheid over te geven zijn wensen (dwingender bij eigen grondposities) ten aanzien van duurzaam bouwen opgenomen in het afwegingskader woningbouw. Daarbij zijn ervaringen uit de regio betrokken.

4.3.2.6 Ruimte in sociale huur en tussen huur en koop Baarn kent twee gezichten. Enerzijds zijn er de wijken met relatief veel (sociale) huurwoningen, anderzijds wijken met vooral grote duurdere woningen. De gemeente ziet een structureel tekort aan sociale huurwoningen. Tegelijkertijd zijn er ook tekorten in de middenhuur en goedkopere koopsector. Om verschillende inkomensgroepen reële kansen te bieden om in Baarn te (blijven) wonen, wil de gemeente een gevarieerde opbouw van de betaalbare huur- en koopvoorraad. Dit kan door nieuwbouw, maar ook door een herschikking in de bestaande woningvoorraad mede om in wijken meer variatie te krijgen. Te denken is aan omzetten van sociale huur naar middenhuur of betaalbare koop, en toevoeging van nieuwe sociale huurwoningen. In dit kader wordt ingezet op de volgende opgaven: •

•

Opgave 8: toevoegen van sociale huurwoningen, gericht op 3.000 woningen richting 2025. Deze opgave in samenhang zien met de wens voor meer middenhuur (+50 tot 100 woningen tot 2030) en sociale koop (+150 woningen tot € 200.000 conform Besluit ruimtelijke ordening), en middelduur (tot € 300.000). Opgave 9: Borgen dat nieuwbouw in de categorieën sociale huur, middenhuur en sociale koop duurzaam beschikbaar blijven voor de doelgroepen waarvoor deze woningen zijn gerealiseerd.

In relatie tot deze opgaven zijn in relatie tot dit plan met name de volgende uitgangspunten belangrijk: •

Naast specifieke woonvormen en financieringsconstructies wordt ook juridisch instrumentarium ingezet. Daarbij gaat het om voorwaarden in tenders bij uitgifte van eigen grond, afspraken in anterieure overeenkomsten en een samenhangende inzet van het publiekrechtelijke instrumentarium van enerzijds de doelgroepenverordening en anderzijds de verankering hiervan in het benoemen van de financieringscategorieën (sociale huur, middenhuur en sociale koop) in bestemmingsplannen. Hiermee wordt gericht op de doelgroep middeninkomens tot circa € 55.000 die anders tussen de wal en het schip terecht komen. Zo wordt geborgd dat woningen die op basis van een bestemmingsplan voor bepaalde doelgroepen ook voor die doelgroepen behouden blijven. Het gaat daarbij om doelgroepen voor de sociale huur, middenhuur (tot € 950) en sociale koop (tot € 200.000).Hierbij wordt een termijn vastgesteld voor behoud van deze woningen voor de betreffende doelgroep.

•

De gemeente richt zich, naast sociale huur en sociale koop, ook op middeldure koop tussen € 200.000 en € 300.000 om zo jonge gezinnen meer ruimte te geven in Baarn.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

31

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief 4.3.2.7 Toetsing van het plan aan de Visie Wonen 2019, een actualisatie Dit plan maakt een herontwikkeling ten behoeve van (hoofdzakelijk) de functie wonen mogelijk in het centrum van Baarn. Concreet gaat het om de realisatie van maximaal 45 woningen met een gedifferentieerd woningaanbod. Hierbij valt 30% van het woonprogramma in de categorie ‘goedkope-koopwoningen’. Hiermee wordt nadrukkelijk invulling gegeven aan de wens om betaalbare koopwoningen te realiseren in Baarn ten behoeve van onder andere het behoud van jongeren/starters voor de gemeente. Dit draagt bij aan een evenwichtige bevolkingssamenstelling. Ook wordt voorzien in middeldure koopwoningen waaraan eveneens een tekort is. Met de realisatie van verschillende typen appartementen, waaronder levensloopbestendige appartementen, wordt tevens (deels) voorzien in de mogelijkheid voor ouderen om langer zelfstandig te kunnen wonen. Tevens wordt hiermee een bijdrage geleverd aan de doorstromingsmogelijkheden op de woningmarkt.

Tot slot is sprake van een ontwikkeling waarbij nadrukkelijk rekening is gehouden met duurzame woningen en klimaatadaptatie, zie hiervoor ook de beschrijving van het planvoornemen in bijlage 1, waarin eveneens wordt ingegaan op zonnepanelen, wko, watermaatregelen, alsmede naar hoofdstuk 5 waarin wordt ingegaan op de mitigerende maatregelen ten bate van het behoud van specifieke beschermde soorten. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt middels dit plan in overeenstemming is met de ‘Visie Wonen 2019, een actualisatie’.

4.3.3

Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn

4.3.3.1 Algemeen De Nota Ruimtelijke Kwaliteit (14 januari 2014) geeft uitdrukking aan de nieuwe inzichten binnen de gemeente over de betekenis van de ruimtelijke kwaliteit, de gemeentelijke verantwoordelijkheid daarvoor en de wijze van omgang die daaruit voortvloeit. De nota bevat ambitie, inspiratie en een toetsingskader voor zowel particuliere plannenmakers als voor de gemeentelijke organisatie zelf. De nota is niet alomvattend. Het domein is de openbare ruimte, die is van iedereen en voor iedereen. En daar is de rol van de gemeente specifiek: ambitieus, zorgvuldig en gericht op afweging van belangen. Onderdeel van de nota is een gebiedsindeling. De gehanteerde gebiedsindeling is gebaseerd op de studie ‘Baarn per wijk’ (De Onderste Steen, september 2013). In deze studie is gekozen voor zes geografische kerngebieden die nader onderverdeeld zijn in deelgebieden. De deelgebieden bestaan uit specifieke buurten en / of duidelijk herkenbare stedenbouwkundige eenheden. De gebiedsindeling wijkt op een drietal plekken af van de studie ‘Baarn per wijk’, namelijk: Voor het centrum van Baarn is deelgebied A1 opgesplitst in een deel voor het winkelcentrum en het overige deel van de dorpskern. De buurt Eemdal Noord E6 is toegevoegd als apart deelgebied vanwege de specifieke kenmerken waaruit de ruimtelijke structuur is opgebouwd.

Daarnaast zijn de gebieden E1 (Amsterdamsestraatweg westzijde / Paardenbos / Hoge Vuursche), E2 (Roosterbos) en E3 (Baarnse Bos) samengevoegd tot één deelgebied, omdat de ruimtelijke kenmerken voor deze gebieden geen aanleiding geven om hier voor de Nota Ruimtelijke Kwaliteit onderscheid in te maken. Het projectgebied maakt onderdeel uit van deelgebied A2 ‘Winkelcentrum’.

4.3.3.2 Deelgebied A2 ‘Winkelcentrum’ Het winkelcentrum van Baarn is het hart van het oude esdorp, met de Brink als centraal plein, van waaruit de oudste wegen als een spinnenweb uitwaaieren. De oorspronkelijke losse bebouwing is in de loop van de tijd verdicht tot aaneengesloten bebouwing. Dat is nog herkenbaar in de verspringingen in voorgevelrooilijnen, en in contrasten tussen oud en nieuw, in schaal, maat en functie. De gebouwen zijn individueel herkenbaar. Er is veel variatie in de wand, architectuur, detaillering en kapvormen en -richtingen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

32

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief In de onderlaag zijn veel panden aangepast en samengevoegd. De Laanstraat en het zuidelijk deel van de Brinkstraat zijn voor een groot deel voetgangersgebied. Het noordelijk deel van de Brinkstraat en het gebied van de Nieuwstraat zijn aanloopstraten waarin verkeer is toegestaan. Het winkelgebied heeft een kleinschalig, groen en dorps karakter, en biedt gespecialiseerde voorzieningen. De bijzonderheid van individuele panden onderstreept het unieke karakter en de diversiteit aan winkels (zoals boekhandel Den Boer). Met beplanting wordt een gastvrije sfeer gecreëerd. Een veelheid aan borden, paaltjes, en bestratingsmateriaal, in combinatie met wat de winkels zelf buiten zetten, leidt echter tot onduidelijkheid in de openbare ruimte. In de nota zijn voor dit deelgebied specifieke uitgangspunten en ambities geformuleerd.

4.3.3.3 Toetsing van het plan aan de Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn Bij het opstellen van het beeldkwaliteitsplan voor de planlocatie is onder andere ook rekening gehouden met de uitgangspunten en ambities zoals deze gelden op basis van de nota. Ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen zal het bouwplan definitief worden getoetst aan de welstandsnota. Op deze plaats wordt geconcludeerd dat het beeldkwaliteitsplan in voldoende mate rekening heeft gehouden met de Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn.

4.3.4

Mobiliteitsvisie ‘Baarn gaat verder’

4.3.4.1 Algemeen Op 23 september 2020 heeft de gemeenteraad van Baarn de Mobiliteitsvisie ‘Baarn gaat verder’ vastgesteld. De laatste jaren hebben vele nieuwe ontwikkelingen plaatsgevonden die van belang zijn voor het actualiseren van het voormalige mobiliteitsbeleid (2012). In verband met deze ontwikkelingen is deze Mobiliteitsvisie opgesteld. Daarbij hebben de samenhang met andere beleidsvelden en een duurzame ontwikkeling een belangrijke rol gespeeld. De Mobiliteitsvisie gaat dus verder dan alleen een visie op het wegennet, fiets of verkeersveiligheid. Het gaat over alle vervoerwijzen, doelgroepen, gebieden en het maken van keuzes die nodig zijn voor een gemeente met een economisch en duurzaam perspectief. Mobiliteit is, met uitzondering van recreatief wandelen en fietsen, nooit een doel op zich. Verplaatsen is nodig voor het uitvoeren van een activiteit (bijvoorbeeld werken, wonen, sport, recreatie, sociaal bezoek, cultureel bezoek, onderwijs) die op een andere locatie wordt uitgevoerd. Mobiliteit heeft helaas ook (negatieve) omgevingseffecten (uitstoot van CO2 en stikstof, fijnstof, ruimtebeslag, geluid, verkeersonveiligheid en barrièrewerking). De mobiliteitsvisie is uitgewerkt aan de hand van vier thema’s. 1. 2.

3. 4.

Duurzaam Baarn: de bijdrage die mobiliteit levert aan een duurzame ontwikkeling. Bereikbaar Baarn: het vergroten van de keuzemogelijkheden voor de wijze van verplaatsen, zodat de groei van het autoverkeer beperkt wordt en de (economische) bereikbaarheid in stand blijft of verbeterd wordt. Aantrekkelijk Baarn: de bijdrage die mobiliteit levert aan prettig wonen, winkelen, werken en ondernemen. Gastvrij Baarn: de bijdrage die mobiliteit levert aan het gemak voor bezoekers.

In het kader van dit plan is met name het thema ‘aantrekkelijk Baarn’ relevant.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

33

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief 1.3.4.2 Aantrekkelijk Baarn Het thema ‘Aantrekkelijk Baarn’ gaat uit van verschillende uitgangspunten. In relatie tot dit plan is met name het volgende uitgangspunt relevant: •

Het voorkomen van parkeeroverlast ten gevolge van wijkvreemd parkeren.

Parkeeroverlast in de woonomgeving ten gevolge van wijk- of kernvreemd parkeren kan optreden rond het station, werklocaties, het centrumgebied, sportaccommodaties en (recreatieve) publiekstrekkers.

1.3.4.3 Toetsing van het plan aan de Mobiliteitsvisie ‘Baarn gaat verder’ Ten behoeve van dit plan is door Goudappel een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd. In dit onderzoek is zowel ingegaan op de parkeerbehoefte binnen het plan alsook de verkeersgeneratie en eventuele gevolgen voor de verkeersafwikkeling in de omgeving. Uit dit onderzoek is gebleken dat er in voldoende mate wordt voorzien in parkeerplaatsen op eigen terrein en dat er geen knelpunten in relatie tot de verkeersafwikkeling te verwachten zijn. Voor het volledige verkeersonderzoek wordt verwezen naar bijlage 2 bij deze plantoelichting. Geconcludeerd wordt dat dit plan in overeenstemming is met de Mobiliteitsvisie ‘Baarn gaat verder’.

4.3.5

Conclusie toetsing aan het gemeentelijk beleid

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de gemeentelijke beleidsuitgangspunten zoals verwoord in het in deze paragraaf behandelde beleidsstuk.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

34

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief

HOOFDSTUK 5

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan of een omgevingsvergunning een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan of omgevingsvergunning vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie en het Besluit milieueffectrapportage.

5.1

Geluid

5.1.1

Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen.

5.1.2

Situatie projectgebied

De nieuwe woningen binnen het projectgebied worden op basis van de Wgh aangemerkt als nieuwe geluidsgevoelige objecten. Toetsing aan de Wgh is hiermee noodzakelijk. Hierna wordt afzonderlijk ingegaan op de in dit kader relevante aspecten ‘wegverkeerslawaai’, ‘spoorweglawaai’ en ‘industrielawaai’.

5.1.2.1 Wegverkeerslawaai In artikel 74 van de Wgh is aangegeven dat wegen aan weerszijden van de weg een wettelijke geluidszone hebben waarvan de grootte is opgenomen in onderstaande tabel. Wettelijke geluidszones van wegen: Aantal rijstroken 1 of 2 rijstroken 3 of 4 rijstroken 5 of meer rijstroken

Stedelijk gebied 200 m 350 m 350 m

Buitenstedelijk gebied 250 m 400 m 600 m

De hiervoor genoemde zones gelden niet voor: •

wegen die zijn aangeduid als woonerf (art 74.2);

•

wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt (art 74.2).

In de nabijheid van het projectgebied bevinden zich meerdere wegen. Op basis van de in de bovenstaande tabel opgenomen geluidszones wordt in voorliggend geval echter geconcludeerd dat het projectgebied zich niet bevindt binnen de wettelijke geluidszone van een weg als bedoeld in de Wgh. De wegen in de directe omgeving van het projectgebied betreffen allen 30 km/uur wegen. Deze wegen kennen in het kader van de Wgh geen wettelijke geluidszone. Op basis van de verkeersintensiteiten op de dichtstbijzijnde wegen wordt

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

35

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief verwacht dat ter plaatse van de nieuwe woningen kan worden voldaan aan de wettelijke voorkeurswaarde van 48 dB. Een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai is dan ook niet noodzakelijk. Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering.

5.1.2.2 Railverkeerslawaai De dichtstbijzijnde spoorwegen bevindt zich op circa 500 meter ten zuiden van het projectgebied. Op basis van het Geluidsregister spoor in combinatie met artikel 1.4a Besluit geluidhinder wordt echter geconcludeerd dat het projectgebied zich niet bevindt binnen de wettelijke geluidszone van deze spoorwegen. Een akoestisch onderzoek spoorweglawaai is niet noodzakelijk. Het aspect railverkeerslawaai vormt geen belemmering. 5.1.2.3 Industrielawaai In de nabijheid van het projectgebied zijn geen geluidsgezoneerde bedrijventerreinen aanwezig. In paragraaf 5.5 wordt nader ingegaan op milieuhinder (o.a. geluid) als gevolg van individuele bedrijven in de omgeving van het projectgebied. Op deze plaats wordt geconcludeerd dat het aspect industrielawaai geen belemmering vormt.

5.1.3

Conclusie

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de uitvoering van het voorgenomen plan. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

5.2

Bodemkwaliteit

5.2.1

Algemeen

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform NEN 5740.

5.2.2

Situatie projectgebied

In het kader van voorliggend plan heeft PJ Milieu BV een verkennend en nader bodemonderzoek en verkennend asbest in grondonderzoek uitgevoerd. Hieronder worden de belangrijkste onderzoeksconclusies kort weergegeven. Voor het volledige onderzoeksrapport wordt verwezen naar bijlage 3 bij deze plantoelichting.

5.2.2.1 Onderzoeksresultaten Geconcludeerd wordt dat de hypothese 'verdachte locatie' stand houdt voor het verkennend bodemonderzoek. In de bovengrond zijn sterk verhoogde gehalten minerale olie, PAK, lood en zink aangetoond. Bovendien zijn matig verhoogde gehalten lood, zink en minerale olie aangetoond. Tot slot zijn enkele parameters licht verhoogd aangetoond. Ook in de ondergrond en het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aangetoond. In het grondwater is een sterk verhoogd gehalte lood aangetoond, welke na herbemonstering niet opnieuw is aangetoond. Een nader onderzoek naar de matig tot sterk verhoogde gehalten minerale olie, PAK, lood en zink in de grond is aanbevolen en uitgevoerd. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

36

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief Door middel van het nader bodemonderzoek blijkt dat het gehele binnenterrein verontreinigd is met lood en zink (circa 1.735 m³). Binnen deze verontreiniging bevindt zich, ter plaatse van boring 14, een PAK en minerale olie verontreiniging (circa 20 m³). Bovendien bevindt zich ter plaatse van boring 1 een minerale olie verontreiniging. De omvang van de verontreiniging wordt geschat op 50 m³. De oorzaak van de verontreinigingen ligt vermoedelijk in het langdurige gebruik van de locatie. Aangenomen wordt dat er sprake is van verontreinigingen ontstaan voor 1987. Actuele risico’s worden niet verwacht. Geconcludeerd wordt dat de hypothese ‘verdachte locatie voor het asbest in grondonderzoek stand houdt. In de grove fractie is geen asbest aangetoond. In de fijne fractie asbest is aangetoond. Het gehalte overschrijdt niet de grenswaarde voor nader asbest in grondonderzoek (50 mg/kg d.s.). Aanbevolen wordt de verontreiniging te verwijderen, gelijktijdig met en voor zover nodig voor de voorgenomen bouwactiviteiten. Voorkomen dient te worden dat de verontreiniging zich met schonere bodem vermengd. Bij werkzaamheden in de grond ter plaatse van het geval van bodemverontreiniging is er sprake van een ‘saneringssituatie’ omdat gewerkt wordt aan/met sterk verontreinigde grond.

Hiervoor dienen de nodige meldingen te worden gedaan en veiligheidsmaatregelen genomen. Er dient een saneringsplan / BUS-melding opgesteld te worden. Hierin wordt een uitvoeringsmethode omschreven om de bodem op een zo efficiënt mogelijke wijze te saneren. De BUS-melding / het saneringsplan dient goedgekeurd te zijn door het bevoegd gezag (gemeente Baarn).

5.2.3

Conclusie

Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek wordt gesteld dat de bodemkwaliteit in voldoende mate in beeld is. In de regels van deze omgevingsvergunning wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichting waarborgt dat het bouwen van nieuwe bouwwerken binnen het projectgebied pas mogelijk is nadat de verplichte vervolgstappen (o.a. sanering), op basis van de uitkomsten van het bodemonderzoek, zijn uitgevoerd. Het aspect bodemkwaliteit vormt hiermee geen belemmering voor de uitvoering van de in dit plan besloten ontwikkeling.

5.3

Luchtkwaliteit

5.3.1

Beoordelingskader

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit. In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:  

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen); Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

5.3.1.1 Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtverontreiniging van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

37

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:   

woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg; woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen; kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

5.3.1.2 Besluit gevoelige bestemmingen Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen. De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet milieubeheer nodig.

5.3.2

Situatie projectgebied

Voorliggend plan voorziet in de herontwikkeling van een voormalige bedrijfsperceel ten behoeve van de realisatie van maximaal 45 woningen. Een project met een dergelijke (relatief kleine) omvang is aan te merken als een project welke “niet in betekenende mate bijdraagt” aan luchtverontreiniging. Om dit te kunnen bevestigen is middels de NIBM-tool van het voormalige Ministerie van Infrastructuur en Milieu nagegaan wat de berekende maximale bijdrage aan luchtemissies als gevolg van de verkeersgeneratie die samenhangt met de ontwikkeling is. Voor de ontwikkeling is overeenkomstig het uitgevoerde verkeerskundig onderzoek (bijlage 2) uitgegaan van 250 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Het aandeel vrachtverkeer is op 10% gezet, ondanks dat het voornemen uitsluitend uitgaat van de functie ‘wonen’ en een kleinschalige winkel-/horecavoorziening. Het aandeel van vrachtverkeer in de aanlegfase is onder deze 10% te scharen, ondanks dat dit slechts tijdelijk van aard is. Daarnaast zijn de verkeersbewegingen behorend bij de huidige planologische bestemming niet in mindering gebracht. Er kan dan ook worden gesproken over een worst-case berekening aangezien per saldo slechts sprake is van een toename van de verkeersgeneratie met 103 verkeersbewegingen per weekdag. De onderstaande afbeelding geeft een overzicht van de berekening met de NIBM-tool.

Aangezien De verkeersbewegingen behorend bij de huidige planologische bestemming zijn zoals gezegd niet in mindering gebracht. Van een weergave van de hoeveelheid “extra verkeer” zoals hieronder weergegeven is dan ook feitelijk geen sprake. Door de met de ontwikkeling samenhangende verkeersgeneratie volledig op te nemen is een worst-case scenario in beeld gebracht.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

38

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief

Afbeelding 5.1

Worst-case berekening voor de bijdrage van het verkeer als gevolg van het plan op de luchtkwaliteit (Bron: NIBMtool)

Uit de bovenstaande tabel blijkt dat het plan niet in betekende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Hierbij wordt nog opgemerkt dat het kantelpunt, uitgaande van 10% vrachtverkeer, ligt bij een weekdaggemiddelde van 765 verkeersbewegingen. Zelfs indien de daadwerkelijke verkeersgeneratie als gevolg van dit plan in de praktijk hoger blijkt uit te vallen dan 250 verkeersbewegingen per weekdag, zal in een realistisch scenario geen sprake zijn van een ontwikkeling die in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Tot slot wordt geconcludeerd dat deze ontwikkeling niet voorziet in het toevoegen van een gevoelige bestemming in het kader van het ‘Besluit gevoelige bestemmingen’.

5.3.3

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

5.4

Externe veiligheid

5.4.1

Algemeen

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer: • • • • •

het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi); de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi); het Registratiebesluit externe veiligheid; het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015); het Vuurwerkbesluit. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

39

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de ‘Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen’ (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in: • • •

het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt); de Regeling basisnet; de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Voor het transport van gevaarlijke stoffen per buisleiding geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

5.4.2

Situatie projectgebied

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het projectgebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 5.2 is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het projectgebied (groene ster) en de omgeving weergegeven.

Afbeelding 5.2

Uitsnede Risicokaart (Bron: Risicokaart.nl)

Uit de inventarisatie blijkt dat het projectgebied: 1. 2.

zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico); zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is; BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

40

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief 3. 4.

niet ligt binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen; niet ligt binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

In de directe omgeving van het projectgebied bevindt zich een spoorweg waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Hierbij is sprake van een spoortraject met een plasbrandaandachtsgebied. Op basis van artikel 16 lid 1 en 3 van de regeling basisnet betreft het aandachtsgebied een zone van 30 meter gemeten vanaf de buitenste spoorstaven van de spoorbundel voor het doorgaand verkeer. In dit geval bedraagt de afstand echter circa 500 meer. Een nadere (groeps)risicoverantwoording is dan ook niet noodzakelijk.

5.4.3

Conclusie

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

5.5

Milieuzonering

5.5.1

Algemeen

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: • •

het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan of wijzigingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

5.5.2

Gebiedstypen

In de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering is een tweetal gebiedstypen te onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. Een 'gemengd gebied' is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

41

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend. Het projectgebied is gelegen in het centrumgebied van Baarn. Hier wordt bewust gestreefd naar een menging van functies. Voor gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), kunnen de gebieden worden aangemerkt als ‘functiemengingsgebied’. Bij ‘functiemengingsgebieden’ moet gedacht worden aan: 1.

stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;

2.

horecaconcentratiegebieden;

3.

zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;

4.

(delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van functiemengingsgebieden, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De ‘Staat van Bedrijven (SvB) - functiemenging’ bevat geen richtafstanden, maar categorieën A, B en C, die aangeven onder welke omstandigheden activiteiten inpasbaar zijn. De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in functiemengingsgebied wordt beoordeeld aan de hand van de volgende drie ruimtelijke relevante milieucategorieën: Categorie A: Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze inpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend. Categorie B: Activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden. Categorie C: De activiteiten zoals genoemd onder B, waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

5.5.3

Situatie projectgebied

5.5.3.1 Algemeen Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen. Zoals reeds hiervoor genoemd, wordt bij het realiseren van nieuwe functies gekeken naar de omgeving waarin de nieuwe functies gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen en rol: 1. 2.

past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking); laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

42

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief 5.5.3.2 Externe werking Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast. De functie ‘wonen’ betreft geen milieubelastende functie voor de omgeving. Er is geen sprake van een aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden. Het plan voorziet aan de Laanstraat in een kleinschalige winkel-/horecafunctie. Dit betreft een categorie A functie die inpandig aan woningen kan worden uitgevoerd. Hiermee is er sprake van voldoende ruimtelijke scheiding tussen de milieubelastende functie op de begane grond (commerciële plinten en de bovenwoningen in hetzelfde gebouw en voor zover van toepassing naastgelegen gebouwen. Centraal in het plan wordt voorzien in een parkeervoorziening. Vanwege het aantal voorziene parkeerplaatsen is het wenselijk om ook deze functie te toetsen in het kader van milieuzonering. Op basis van de ‘Staat van Bedrijfsactiviteiten’ voor functiemengingsgebied, zoals aangereikt door de VNG, betreft de functie ‘Autoparkeerterreinen, parkeergarages’ een categorie C functie.

Hierbij wordt echter opgemerkt dat in voorliggend geval geen sprake is van een commercieel en/of openbaar parkeerterrein. Het betreft een parkeerterrein op eigen terrein om te kunnen voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Hierbij is weliswaar rekening gehouden met enkele parkeerplaatsen voor de commerciële functie en het bestaande kinderdagverblijf aan de Teding van Berkhoutstraat 7, maar is hoofdzakelijk sprake van bewoners parkeren. Hiermee is er in relatie tot commerciële en/of openbare parkeerterreinen in veel mindere mate sprake van verkeersbewegingen. Op basis van het bovenstaande worden het dan ook representatief geacht om voor het parkeerterrein dat onderdeel uitmaakt van dit plan uit te gaan van een categorie B functie. In dit geval is sprake van een parkeervoorziening op het maaiveld waarmee aan de noodzakelijke scheiding bij een categorie B functie wordt voldaan.

5.5.3.3 Interne werking Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe milieugevoelige objecten/functies (woningen) hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving. Omgekeerd gaat het om de vraag of bestaande functies in de omgeving belemmerd worden in de bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden door nieuwe milieugevoelige objecten/functies (woningen). In voorliggend geval is er met de realisatie van maximaal 45 woningen tevens sprake van de realisatie van maximaal 45 nieuwe milieugevoelige objecten. In de directe omgeving van het projectgebied bevinden zich, in verband met de ligging in het centrum van Baarn, een relatief grote hoeveelheid milieubelastende functies. Het gaat hierbij hoofdzakelijk om centrumfuncties zoals winkels (detailhandel), horeca, kleine kantoren, dienstverlenende functies en eventueel bijbehorende parkeerterreinen/garages. Dit betreft in alle gevallen maximaal categorie A of B functies. Hiermee is een bouwkundige afscheiding tussen deze functies en de nieuwe milieugevoelige functies binnen het projectgebied voldoende. In dit geval is in alle gevallen sprake van een bouwkundige afscheiding tussen de milieugevoelige functies binnen het projectgebied en de milieubelastende functies in de omgeving. Aan de Teding van Berkhoutstraat 9 is conform het geldende bestemmingsplan een nutsvoorziening is toegestaan.

Ter plaatse bevindt zich een voormalige telefooncentrale. Tot 1924 had het voormalige postkantoor aan de Teding van Berkhoutstraat 7 (nu een kinderdagverblijf) een telefooncentrale, met telefonistes om de verbindingen met losse snoeren te maken. Voor de toenemende verbindingen is in 1935 een nieuw PTT gebouw in gebruik genomen naast het voormalige postkantoor van Baarn. Het gebouw kwam in de loop der tijd vol te staan met automatisch werkende relais in grote kasten voor het kortsluiten van de verbindingen. Voor de huidige digitale telefooncentrales is echter geen groot gebouw meer nodig. Deze centrale is dan ook niet meer als zodanig in gebruik. Ondanks de omvang van dit gebouw wordt het dan ook representatief geacht om voor deze functie uit te gaan van een categorie B functie. Er is in dit geval in geen geval sprake van een aanpandige situatie in relatie tot de nieuwe woningen. Hiermee is sprake van een voldoende ruimtelijke scheiding.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

43

Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief Tot slot wordt opgemerkt dat omliggende milieubelastende functies niet meer worden belemmerd in de bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden dan waar in de bestaande situatie (planologisch) al sprake van is. In dit kader zijn reeds bestaande en dichterbij gelegen milieugevoelige functies (woningen) maatgevend en/of is in voldoende mate sprake van ruimtelijke scheiding tussen bestaande functies en de nieuwe woningen binnen het projectgebied in functiemengingsgebied.