1201497 Verklaring van geen bedenkingen omgevingsvergunning Hof van Baarn Bijlage 3.0 Ruimtelijke Onderbouwing
Tekst van het document
Ruimtelijke onderbouwing
Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg
December 2023
Status: Definitief
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg”
Plannaam:
Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg
Plantype:
Ruimtelijke onderbouwing
Status:
Definitief
Datum:
December 2023
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
1
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief
Ruimtelijke onderbouwing
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
2
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief
INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
AANLEIDING ............................................................................................................................................... 4 LIGGING VAN HET PROJECTGEBIED ................................................................................................................... 4 HUIDIGE PLANOLOGISCH REGIME .................................................................................................................... 5 EISEN AAN EEN RUIMTELIJKE ONDERBOUWING ................................................................................................... 6 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 7
HOOFDSTUK 2 BESCHRIJVING PROJECTGEBIED ......................................................... 8 2.1
HET PROJECTGEBIED ..................................................................................................................................... 8
HOOFDSTUK 3 PLANBESCHRIJVING ..................................................................... 10 3.1 3.2 3.3
RUIMTELIJKE ONTWIKKELING ........................................................................................................................ 10 BEELDKWALITEITSPLAN ............................................................................................................................... 12 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 13
HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADER ........................................................................... 16 4.1 4.2 4.3
RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 16 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 21 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 25
HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 35 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8
GELUID .................................................................................................................................................... 35 BODEMKWALITEIT ...................................................................................................................................... 36 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 37 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 39 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 41 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 44 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 46 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 47
HOOFDSTUK 6 WATERASPECTEN........................................................................ 50 6.1 6.2
VIGEREND BELEID....................................................................................................................................... 50 WATERPARAGRAAF .................................................................................................................................... 51
HOOFDSTUK 7 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 55 HOOFDSTUK 8 VOOROVERLEG EN INSPRAAK ......................................................... 56 8.1 8.2
VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 56 VOOROVERLEG OMGEVING .......................................................................................................................... 56
BIJLAGEN BIJ DE RUIMTELIJKE ONDERBOUWING ......................................................... 57 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7
BEELDKWALITEITSPLAN ....................................................................................................................... 57 VERKEERSONDERZOEK......................................................................................................................... 58 BODEMONDERZOEK ........................................................................................................................... 59 AERIUS-BEREKENING......................................................................................................................... 60 QUICKSCAN NATUURWAARDENONDERZOEK ............................................................................................ 61 SOORTGERICHT ONDERZOEK................................................................................................................. 62 PARTICIPATIEVERSLAG......................................................................................................................... 63
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
3
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief
HOOFDSTUK 1 1.1
INLEIDING
Aanleiding
Voorliggend project heeft betrekking op de voormalige bedrijfslocatie (hierna: projectgebied) van drukkerij Bakker Baarn aan de Laanstraat en Eemnesserweg, in het centrum van Baarn. Na verhuizing van de drukkerij in 2018 is de initiatiefnemer van dit plan op zoek gegaan naar een passende invulling voor deze locatie. De voormalige drukkerij is onder Baarnse inwoners een bekende plek. Het is dan ook van belang dat het projectgebied weer een nieuwe betekenis krijgt in en voor Baarn. Initiatiefnemer is voornemens om het projectgebied te herontwikkelen, grotendeels ten behoeve van woningbouw. Concreet gaat het om de realisatie van maximaal 45 woningen verdeeld over verschillende woongebouwen en met een gedifferentieerd aanbod. Daarnaast wordt voorzien in een kleinschalige winkel/horecaruimte aan de Laanstraat passend bij het bestaande aanbod langs deze weg. De gemeente Baarn heeft middels een principebesluit (d.d. 4 november 2020) besloten onder voorwaarden medewerking te willen verlenen aan de herontwikkeling van de planlocatie, mits voorliggend planvoornemen wordt uitgewerkt in een postzegel bestemmingsplan. In het voorliggende geval is in april 2021 reeds een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer Schipper Bosch en de gemeente Baarn.
Gedurende de verdere uitwerking van deze plannen is de vraag is aan de orde gekomen welke planologische procedure het meest voor de hand ligt met het oog op de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024. Hieruit is gebleken dat het voornemen niet in een postzegel bestemmingsplan behoeft te worden uitgewerkt maar dat de gemeente in principe bereid is medewerking aan deze ontwikkeling te verlenen middels een uitgebreide omgevingsvergunningsprocedure, conform artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 30 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), waarbij van het geldende bestemmingsplan kan worden afgeweken. Deze afwijking van het bestemmingsplan moet gemotiveerd worden met een ruimtelijke onderbouwing, waarin wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met ‘een goede ruimtelijke ordening’. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin.
1.2
Ligging van het projectgebied
Het projectgebied is gelegen aan de Laanstraat en Eemnesserweg, nabij het laanplein in het centrum van Baarn. Het betreft alle bedrijfsgronden die behoorden tot de voormalige drukkerij. Daarnaast maken nog enkele andere gronden onderdeel uit van het projectgebied, waaronder de percelen Eemnesserweg 21 en 25 (noordzijde projectgebied). In afbeelding 1.1 is de ligging van het projectgebied in Baarn (rode ster) en ten opzichte van de directe omgeving (rode omlijning) indicatief weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt hier en voor het vervolg van deze toelichting verwezen naar de verbeelding behorend bij dit bestemmingsplan.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
4
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief Afbeelding 1.1
Ligging van het projectgebied in Baarn en ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)
1.3
Huidige planologisch regime
1.3.1
Algemeen
Het projectgebied ligt binnen de begrenzing van de bestemmingsplannen "Baarn Centrum” (vastgesteld op 29 september 2010) en “Bestemmingsplan Herziening Baarn Centrum” (vastgesteld op 26 september 2012) van de gemeente Baarn. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding opgenomen van het bestemmingsplan “Baarn Centrum”. Met de rode omlijning is het projectgebied indicatief aangegeven. In de navolgende paragraaf worden de geldende bestemmingen kort beschreven.
Afbeelding 1.2
Uitsnede geldend bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)
Tot slot wordt nog opgemerkt dat de gemeenteraad van Baarn op 7 juli 2021 heeft besloten een voorbereidingsbesluit te nemen voor het gehele grondgebied van Baarn voor het gebruik van gebouwen waarin, op grond van het bestemmingsplan, wonen is toegestaan, zodat de woonvorm niet zonder meer kan worden gewijzigd. Hiertoe is het noodzakelijk enkele wijzigingen/toevoegingen aan te brengen in bestemmingsplannen in relatie tot de functie wonen. In de planregels van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met dit voorbereidingsbesluit.
1.3.2
Beschrijving bestemming(en)
Het projectgebied heeft op basis van het geldende bestemmingsplan “Baarn Centrum” de bestemmingen ‘Bedrijf’, ‘Bedrijf – Nutsvoorziening, ‘Gemengd – 6 en ‘Centrum – 1’. Daarnaast is het projectgebied binnen de verschillende bestemmingen voorzien van een bouwvlak en gelden er maatvoeringseisen voor de toegestane bebouwing. Hierna wordt kort ingegaan op de geldende bestemmingen. Bestemming ‘Bedrijf’ De voor ‘Bedrijf’ aangewezen gronden zijn ter plaatse hoofdzakelijk bestemd voor bedrijven tot en met milieucategorie 2 zoals genoemd in de bij de regels behorende bijlage 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - drukkerij', tevens een drukkerij, zijnde een bedrijf uit categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
5
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief
Bestemming ‘Bedrijf – Nutsvoorziening’ De voor ‘Bedrijf - Nutsvoorziening’ aangewezen gronden zijn ter plaatse hoofdzakelijk bestemd voor nutsvoorzieningen. Bestemming ‘Gemengd – 6’ De voor ‘Gemengd - 6’ aangewezen gronden zijn ter plaatse hoofdzakelijk bestemd voor kantoren, uitsluitend op de begane grond, en wonen en in samenhang met het wonen voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Bestemming ‘Centrum – 1’ De voor ‘Centrum - 1’ aangewezen gronden zijn ter plaatse hoofdzakelijk bestemd voor wonen uitsluitend op de tweede en hogere bouwlagen alsmede kapverdiepingen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, detailhandel en dienstverlening uitsluitend op de begane grond.
1.3.3 Strijdigheid Voorgenomen ontwikkeling gaat, voor zover in strijd met het geldende bestemmingsplan, uit van de herontwikkeling van de planlocatie ten behoeve van woningbouw. Daarnaast wordt voorzien in een kleinschalige winkel-/horecaruimte aan de Laanstraat passend bij het bestaande aanbod langs deze weg. Het bouwen en gebruiken van reguliere woningen conform het ontwerpplan is niet volledig in overeenstemming met de ter plekke geldende bestemmingen. Hiervoor ontbreken de juiste gebruiks- en bouwregels. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken wordt voor het totale planvoornemen via een omgevingsvergunning afgeweken van het geldende bestemmingsplan ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 30 van de Wet algemene bepaling omgevingsrecht (uitgebreide voorbereidingsprocedure).
1.4
Eisen aan een ruimtelijke onderbouwing
Een op artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 30 Wabo gebaseerde zelfstandige instructie voor de inhoud en inrichting van deze ruimtelijke onderbouwing ontbreekt in het Besluit omgevingsrecht (Bor). Artikel 5.20 van het (Bor) verklaart voor de inhoud van het besluit de artikelen 3.1.2, 3.1.6 en 3.3.1, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening van overeenkomstige toepassing. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing belicht alle relevante aspecten vanuit de ruimtelijke ordening en toont aan dat voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Hieronder is verwoord waaraan een ruimtelijke onderbouwing moet voldoen. In een goede ruimtelijke onderbouwing zijn neergelegd: 1. 2. 3. 4.
5.
6.
een verantwoording van de gemaakte keuzen; een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding; Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.9; de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg; Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 6; de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek; verwezen wordt naar de gehele ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat met alle relevante feiten en af te wegen belangen rekening is gehouden; een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding zijn betrokken; het ontwerpbesluit wordt voor eenieder ter inzage gelegd. Er wordt gelegenheid geboden om zienswijzen in te dienen; de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan; Verwezen wordt naar hoofdstuk 5. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
6
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief Voor zover bij het project geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer wordt opgesteld, waarin de hierna volgende onderdelen zijn beschreven, worden in de ruimtelijke onderbouwing ten minste neergelegd: 7. 8.
9.
1.5
een beschrijving van de wijze waarop met de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden; Verwezen wordt naar paragraaf 4.7. voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het besluit begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied; In hoofdstuk 4 is aandacht besteed aan relevante aspecten; een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het besluit zijn betrokken; het betreffende hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer heeft betrekking op luchtkwaliteitseisen. Deze zijn beschreven in paragraaf 4.3.
Leeswijzer
Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in het projectgebied. Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, provincie Utrecht en de gemeente Baarn beschreven. In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsthema's de revue. Hoofdstuk 6 bevat de waterparagraaf. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 9 gaat in op de inspraak en het vooroverleg.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
7
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief
HOOFDSTUK 2
BESCHRIJVING PROJECTGEBIED
Dit hoofdstuk gaat in op de huidige situatie binnen het projectgebied.
2.1
Het projectgebied
De voormalig drukkerij Bakker Baarn was bijna 125 jaar gevestigd in Baarn tot de drukkerij haar deuren sloot in 2018. Het terrein van de voormalig drukkerij Bakker Baarn is gelegen in het centrum van Baarn en wordt grofweg omsloten door de Eemnesserweg, Teding van Berkhoutstraat, Laanstraat en het recent gerenoveerde parkeerterrein. De voormalige drukkerij is onder Baarnse inwoners een bekende plek onder andere vanwege het feit dat het de oorsprong was van de Baarnsche Courant. Het terrein is onderdeel van de stedelijke context welke vanuit de historie noord-zuid verkaveld is. Een duidelijke strokenverkaveling. Deze verkaveling is nog steeds herkenbaar en bepalend voor de hoofdstructuur. Het projectgebied wordt begrenst door de Laanstraat, Eemnesserweg en Teding van Berkhoutstraat, en overige aan deze wegen aanwezige centrumfuncties en woningen die onder andere onderdeel uitmaken van het laanplein. Binnen de begrenzing van het projectgebied is in de huidige situatie nog de bebouwing behorende bij de voormalige functies aanwezig. Hieronder valt onder andere de bebouwing behorende bij de voormalige drukkerij. In afbeelding 2.1 en 2.2 zijn respectievelijk een luchtfoto en enkele straatbeelden van de huidige situatie weergegeven.
Afbeelding 2.1
Huidige situatie ter plaatse van het projectgebied (Bron: PDOK)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
8
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief
Afbeelding 2.2
Straatbeelden projectgebied, met boven de voorzijde van de voormalige drukkerij (bezien vanaf de Laanstraat en onder de planlocatie bezien vanaf de hoek Eemnesserweg en Teding van Berkhoutstraat (Bron: Google Streetview)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
9
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief
HOOFDSTUK 3
PLANBESCHRIJVING
In hoofdstuk 2 is een beschrijving van de huidige situatie in het projectgebied gegeven. In dit hoofdstuk wordt op de ontwikkeling zelf ingegaan.
3.1
Ruimtelijke ontwikkeling
Zoals in de aanleiding beschreven is drukkerij Bakker Baarn inmiddels verhuisd. Hiermee is er ruimte ontstaan om het gefragmenteerde en altijd zeer geïsoleerd gelegen terrein te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Als uitgangspunt voor de herontwikkeling van deze locatie is een woningbouwprogramma gedefinieerd. Met het toevoegen van maximaal 45 woningen wordt een impuls gegeven aan de Baarnse woonvraag en het aanwezige voorzieningenniveau in de directe omgeving. Er wordt in relatie tot de omvang van de woningen en de prijsklasse voorzien in een gedifferentieerd woningaanbod. Met voldoende voorzieningen in de directe omgeving is dit voor meerdere doelgroepen een geschikte woonlocatie. Binnen het woonprogramma valt 30% van de woningen onder de ‘goedkope-koopwoningen’, conform de woonnota van de gemeente Baarn. Deze woningen zijn bijvoorbeeld geschikt voor starters. In eerdere plannen voor deze locatie was uitbreiding van het winkelaanbod voorzien. In het centrum van Baarn is echter sprake van een overschot aan vierkante meters winkelaanbod. Met het ‘Actieprogramma Levendig Centrum Baarn’ wil de gemeente Baarn het centrum een nieuwe impuls geven.
Gezien het ruime aanbod van winkelruimte is ervoor gekozen om geen grootschalige winkelruimte toe te voegen, maar aan te sluiten op het bestaande winkelaanbod in de Laanstraat door daar in een kleinschalige winkel- of horecaruimte te voorzien. De voor het programma benodigde parkeerplekken worden op eigen terrein gerealiseerd. Deze parkeerplekken worden gerealiseerd op het maaiveld en grotendeels onder de woongebouwen. Door middel van halfopen afscheidingen worden de auto’s aan het zicht onttrokken en wordt er groen toegepast om de buitenruimte kwaliteit te geven. In afbeelding 3.1 en 3.2 is de gewenste invulling van het projectgebied weergegeven middels een afbeelding. Dit betekent een programma van globaal de volgende hoeveelheid woningen: • • • • • • • •
BLOK A: 5 appartementen, 100 - 115 m² GO BLOK B’ in bestaand pand: 1 hoekwoning BLOK B in bestaand pand: 2 twee onder één kap woningen BLOK C: 5 eengezinswoningen, 145 m² GO BLOK D: 5 eengezinswoningen, 110 m² GO + 3 eengezinswoningen, 90 m² GO BLOK E: 12 Appartementen 50 m² GO BLOK F in bestaand pand: 1 beneden- en 1 bovenwoning BLOK G in bestaand pand: 2 appartementen
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
10
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief
Afbeelding 3.1
Gewenste situatie projectgebied (Bron: Schipper Bosch)
Afbeelding 3.2
Gewenste situatie projectgebied (Bron: Schipper Bosch)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
11
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief
3.2
Beeldkwaliteitsplan
Het planvoornemen voorziet in een aantal grondgebonden woningen in het ‘binnengebied’. Aan de zijde van het Laanplein wordt een 4 laags appartementengebouw met parkeervoorziening op maaiveldniveau gerealiseerd. De panden die zich bevinden aan de zijde van de Eemnesserweg blijven gehandhaafd, waarbij het kantoorgebouw wordt voorzien van een kap. Het pand aan de Laanstraat 58 blijft gehandhaafd en zal worden gerenoveerd naar 2 appartementen. De ambitie voor het binnengebied blijft daarbij: autovrij, semi-openbaar, groene inrichting met een introductie van de zogenaamde ‘Baarnse stegen’. Dit zal in de nadere plannen worden uitgewerkt op detailniveau. Belangrijk om te vermelden is dat Baarn een landschappelijke gemeente is, kleinschalig en groen. Baarn onderscheidt zich in de regio vooral door de hoge kwaliteit van wonen, werken en samenleven. Het gaat in Baarn niet om kwantiteit, maar om de kwaliteit van leven, waarbij sociale veiligheid, sfeer, omgangsvormen en het dorpse karakter sleutelbegrippen zijn. De planlocatie is het terrein van de voormalig drukkerij Bakker Baarn, gelegen in het centrum van Baarn. De locatie wordt grofweg omsloten door de Eemnesserweg, Teding van Berkhoutstraat, Laanstraat en het recent gerenoveerde parkeerterrein Laanplein. Kernbegrippen voor kwaliteit van het centrum van Baarn zijn dorps en kleinschalig, met een mix van wonen en voorzieningen.
Het behouden van dit dorpse en centrum karakter wordt doorgetrokken in de ruimtelijke visie van het project; de Baarnse Passage. Het centrum van Baarn kent diverse passages waar deze nieuwbouw ontwikkeling op inspeelt. Wonen aan een Baarnse passage betekent dat er ruimte is voor toe-eigening van de openbare ruimte, en er een plek ontstaat waar buurtbewoners elkaar ontmoeten. Een groen pleintje dat ontdekt kan worden in het doorkruizen van het centrum, maakt zo ook het woonadres van nieuwe woningen. Het plan is een lokale inbreiding in het stedelijk weefsel van de binnenstad van Baarn. De insteek van het project is het aanhelen van dit stedelijk weefsel, dat nu littekens vertoont van de drukkerij. Bebouwingswanden worden afgemaakt, nieuwbouw wordt ingepast in de schaal van de omgeving en bestaande panden worden getransformeerd en gerenoveerd. De nieuwbouw heeft een afwisselende hoogte waarbij drie bouwlagen de standaard is en een vierde laag toegekend kan worden aan gestapelde bouw. Erfafscheidingen en tuinmuren worden zorgvuldig vormgegeven en in de architectuur mee ontworpen. Baarnse architectuur detaillering zal de inspiratie zijn voor de verdere architectonische uitwerking. Waarbij ook de Welstandscriteria van Baarn Centrum naar redelijkheid zal worden toegepast.
In afbeelding 3.3 is een impressie weergave van de stedenbouwkundige situatie gegeven, na gereedkomen van het plan. Voor een complete weergave van het Beeldkwaliteitsplan wordt verwezen naar de bijlage 1 bij deze onderbouwing, waarin uitgebreid op de divers aspecten wordt ingegaan, zoals: • • • • • • • • • • • • • • •
Context op de haalbaarheidsstudie De bestaande situatie en de beoogde sloop Stedenbouwkundige uitleg van het concept en beschrijving van de ‘Baarnse stegen’ Woonprogramma Landschapsontwerp Referenties Verkeer en Routes + Veiligheidsdiensten Parkeerplaatsen en de Parkeertelling Waterberging, Benodigde buffer, Capaciteit buffering in plan, Riolering vuilwater, Riolering-DWA Bomen, Bestaande bomen en Nieuwe bomen Kabels en Leidingen Openbaar / Privé grondgebruik Geluid Materialen Doorsnede
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
12
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief
Afbeelding 3.3
Stedenbouwkundige situatie projectgebied (Bron: Schipper Bosch)
3.3
Verkeer en parkeren
3.2.1
Algemeen
Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Ten behoeve van dit planvoornemen is door Goudappel een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd. In dit onderzoek is zowel ingegaan op de parkeerbehoefte binnen het plan alsook de verkeersgeneratie en eventuele gevolgen voor de verkeersafwikkeling in de omgeving. Hierna wordt kort ingegaan op de belangrijkste uitgangspunten en onderzoeksconclusies. Voor het volledige verkeersonderzoek wordt verwezen naar bijlage 2 bij deze plantoelichting.
3.2.2
Parkeerbehoefte
De ongewogen parkeerbehoefte van de toekomstige ontwikkeling bedraagt in totaal 58 parkeerplaatsen. Het bewonersdeel samen met de parkeerbehoefte van het kinderdagverblijf (inpassing van enkele parkeerplaatsen voor de nabij het projectgebied gelegen kinderdagverblijf, echter dit is een bestaande functie buiten het projectgebied en behoeft daarom geen nadere toetsing in deze onderbouwing. Echter omdat hier maatwerk afspraken tussen de initiatiefnemer en het kinderdagverblijf zijn gemaakt, is deze wel ingepast in het plan en beschreven in het onderzoek van Goudappel) bedraagt in totaal 44 parkeerplaatsen. Het bezoekersdeel samen met de parkeerbehoefte van de detailhandel bedraagt in totaal 14 parkeerplaatsen. Wanneer dubbelgebruik wordt toegepast op de parkeerbehoefte van het bewonersdeel samen met het
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
13
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief kinderdagverblijf dan is er een parkeervraag van 38 parkeerplaatsen op het maatgevend moment. Uitgaande van een parkeercapaciteit van 36 privé parkeerplaatsen en 3 openbaartoegankelijke parkeerplaatsen, is er sprake van een toereikende parkeercapaciteit voor deze gebruikers; Wanneer dubbelgebruik wordt toegepast op de parkeerbehoefte van het bezoekersdeel van de woningen samen met de detailhandel dan is er een parkeervraag van 11 parkeerplaatsen op het maatgevend moment. Uitgaande van een parkeercapaciteit van 9 openbare parkeerplaatsen, 1 resterende openbaartoegankelijke parkeerplaats is er sprake van een tekort van één parkeerplaats voor deze gebruikers. De verwachting is dat tekort zichzelf oplost in de openbare ruimte. Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat er uitgaande van een realistische benadering (deels dubbelgebruik) in voldoende mate wordt voorzien in de parkeerbehoefte. In de regels van de omgevingsvergunning zal een parkeerregeling opgenomen worden ter waarborging van de realisatie en instandhouding van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein en/of in de directe omgeving. Gezien het vorenstaande worden geen belemmeringen verwacht.
3.2.3
Verkeersgeneratie
De verkeersgeneratie van de ontwikkeling bedraagt circa 250 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Inclusief saldering van de voormalige drukkerij bedraagt de toename in de toekomst circa 103 motorvoertuigbewegingen per etmaal. In het drukste spitsuur (avondspits) bedraagt de toename circa 11 motorvoertuigbewegingen; De verkeersafwikkeling op de Eemnesserweg blijft na realisatie van het Hof van Baarn goed en veilig. De verwachte verkeersintensiteiten blijven ruim onder de grenswaarde die volgt uit de Wegenscan. Ook op kruispuntniveau zijn voor deze ontwikkeling geen problemen voorzien. In het drukste spitsuur worden circa 11 motorvoertuigbewegingen gegenereerd wat een niet waarneembare toename is ten opzichte van de huidige situatie. Daarom is de verwachte verkeersafwikkeling op kruispuntniveau ook in de toekomst goed en veilig. Om te voorkomen dat bezoekers aan het centrum van Baarn en de Aldi parkeren op het terrein van hert Hof van Baarn is het nodig om duidelijk te maken dat het Hof van Baarn privéterrein is. Hiervoor kan gedacht worden aan een ander soort bestrating of een verkeersbord. Dit geldt voor zowel de parkeerplaatsen bereikbaar via het Laanplein alsmede de parkeerplaatsen die worden bereikt via de Eemnesserweg.
3.2.4
Verkeersafwikkeling
Om te beoordelen of de toekomstige verkeersgeneratie goed en veilig kan worden afgewikkeld is gebruik gemaakt van de Wegenscan. Het verkeer van het plan dient veilig afgewikkeld te kunnen worden op het bestaande wegennet. De verkeersafwikkeling van de Eemnesserweg is beoordeeld op basis van het beleid Duurzaam Veilig. Duurzaam Veilig is een landelijke verkeersveiligheidsvisie gebaseerd op vijf principes. Met behulp van de Wegenscan is een uitspraak gedaan over de kwaliteit van de verkeersafwikkeling op de Eemnesserweg. Het resultaat uit de Wegenscan is een maximaal wenselijke verkeersintensiteit (grenswaarde) voor een wegvak. Wanneer deze grenswaarde wordt overschreden is geen sprake meer van een balans tussen de functie, vormgeving en het gebruik van de weg. De maximaal wenselijke verkeersintensiteit wordt afgezet tegen de berekende verkeersgeneratie + de huidige verkeersintensiteit op de Eemnesserweg. Wanneer de toekomstige verkeersintensiteiten niet de maximaal wenselijke intensiteit overschrijden kan het wegvak de toename van verkeer goed en veilig verwerken. De huidige verkeersintensiteiten zijn afgeleid uit het verkeersmodel ‘Bereikbaarheidsmonitor Provincie Utrecht’. Hieruit blijkt dat de Eemnesserweg in de huidige situatie circa 2.200 motorvoertuigbewegingen per etmaal verwerkt.
Op basis van de Wegenscan blijkt dat de maximaal wenselijke verkeersintensiteit voor de Eemnesserweg 4.400 motorvoertuigbewegingen per etmaal bedraagt. Inclusief de toename in verkeersgeneratie bedragen de BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
14
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief toekomstige werkdagintensiteiten 2.200 + 103 (zie paragraaf 3.2.3) = 2.303 motorvoertuigbewegingen per werkdag. Dit blijft ruim onder de grenswaarde van 4.400 motorvoertuig-bewegingen waardoor sprake is van een verkeersveilige afwikkeling in de toekomstige situatie.
3.2.5
Conclusie verkeer en parkeren
Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de in dit plan besloten ontwikkeling.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
15
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief
HOOFDSTUK 4
BELEIDSKADER
Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit projectgebied geldende uitgangspunten weergegeven.
4.1
Rijksbeleid
4.1.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.
4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1.
Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.
2.
Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.
3.
Sterke en gezonde steden en regio’s Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd.
4.
Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
16
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.
4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.
Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
2.
Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
3.
Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties
4.1.1.4 Toetsing van het plan aan de NOVI De NOVI laat zich niet specifiek uit over relatief kleinschalige woningbouwontwikkelingen. Het betreft in voorliggend geval dan ook een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit plan besloten ontwikkeling.
4.1.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
4.1.2.1 Algemeen De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigt en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.
stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
17
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief 4.1.2.2 Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking Wat betreft de “Ladder voor duurzame verstedelijking” wordt opgemerkt dat toetsing noodzakelijk is bij “nieuwe stedelijke ontwikkelingen” (3.1.6 Bro). Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Er is geen ondergrens bepaald voor wat een ‘stedelijke ontwikkeling’ is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. • •
11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921); 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).
Het begrip "woningbouwlocatie" (zoals opgenomen in de omschrijving van het begrip "stedelijke ontwikkeling" in artikel 1.1.1. Bro) is niet nader gedefinieerd. In de praktijk speelt daarom regelmatig de vraag, hoe bepaald moet worden wanneer woningen één woningbouwlocatie vormen. Er is sprake van één woningbouwlocatie als er tussen de te realiseren woningen, ruimtelijke en functionele samenhang bestaat. Uit de jurisprudentie volgt dat daarvoor onder meer betekenis toekomt aan de onderlinge afstand tussen de woningen. In voorliggend geval is dan ook sprake van een ladderplichtige ontwikkeling aangezien sprake is van een toevoeging van maximaal 45 woningen op één woningbouwlocatie waar sprake is van ruimtelijke en functionele samenhang tussen de te realiseren woningen. Het voorgenomen plan wordt hiermee als een ‘stedelijke ontwikkeling’ aangemerkt. De laddertoets dient te worden doorlopen. Laddertoets Artikel 3.1.6 lid 2 van de Bro geeft aan dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan een aantal voorwaarden: a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte; b.
indien het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Voordat de behoefte in beeld kan worden gebracht, moet ten eerste duidelijk zijn wat het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de ontwikkeling betreft. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en de omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voorliggend plan voorziet in het realiseren van maximaal 45 woningen met een gedifferentieerd aanbod in Baarn. Daarnaast wordt voorzien in een kleinschalige winkel/horecavoorziening. Met de nieuwbouw van de woningen wordt voorzien in een actuele lokale en gemeentelijke behoefte. Gezien de omvang en aard van de ontwikkeling, waarbij in beginsel wordt gebouwd voor de lokale behoefte, wordt gesteld dat het ruimtelijk verzorgingsgebied zich in voorliggend geval beperkt tot de gemeente Baarn en de regio Amersfoort. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Algemeen Via het proces van regionaal programmeren maakt de provincie Utrecht samen met gemeenten en regio’s programma’s voor regionale woningbouw op langere termijn.
De regionale programma’s worden jaarlijks gemonitord, geëvalueerd en geactualiseerd. Hierin worden de door de provincie toegestane woningaantallen afgestemd, waarbij de woningbouwcapaciteit op basis van de woningbehoefteraming verdeeld wordt over de tot de regio behorende gemeenten, en hun onderliggende kernen. De kwalitatieve vertaalslag naar type woningen, prijsklassen, doelgroepen etc. wordt op lokaal niveau gemaakt en ook de realisatie is een gemeentelijke activiteit. Feitelijk is er dus sprake van een lokaal woningbouwprogramma waarvan regionaal is afgestemd dat de totale productie binnen de door de provincie gestelde bandbreedte blijft.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
18
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief Kwantitatieve behoefte Voor de provincie Utrecht geldt dat er sprake is van een forse woningbouwambitie. Gezien de ligging in het midden van Nederland is er noodzaak tot een gezonde woningmarkt. Helaas zijn vraag en aanbod op de Utrechtse woningmarkt uit balans. Daarom wil de provincie Utrecht met het ‘Uitvoeringsprogramma Versnelling Woningbouw 2021 t/m 2024’ meer bouwen voor woningzoekenden. Het doel is de versnelling van de woningbouw met het streven om te komen tot 10.000 woningen per jaar. In de ‘planmonitor Wonen’ van de provincie Utrecht wordt uitgegaan van een huidig woningtekort van circa 32.500 woningen. Voor de periode 2020-2024 is er in de provincie Utrecht een woningbehoefte van circa 41.000 woningen, waarvan 11.543 woningen al zijn toegevoegd tot en met het tweede kwartaal van 2021. De woningbehoefte is tussen 2020 en 2030 hoger dan tussen 2030 en 2040, circa 80.000 woningen tegen circa 50.000 woningen. Op basis van de ‘planmonitor Wonen’ is er voor de regio Amersfoort sprake van een huidig woningtekort van circa 4.900 woningen. Voor de periode 2020-2024 is er in de regio Amersfoort een woningbehoefte van 8.500 woningen, waarvan tot en met het tweede kwartaal van 2021 al 2.753 woningen zijn toegevoegd.
De woningbehoefte is tussen 2020 en 2030 hoger dan tussen 2030 en 2040, circa 15.700 woningen tegen circa 10.400 woningen. In totaal zijn er circa 32.000 woningen nodig. In afbeelding 4.1 is een en ander weergegeven.
Afbeelding 4.1
Links: Woningbehoefte Provincie Utrecht, Rechts: Woningbehoefte regio Amersfoort (Bron: planmonitor Wonen, provincie Utrecht)
De plancapaciteit in de regio Amersfoort bestaat in totaal uit circa 22.750 woningen. Tot en met 2024 zijn er circa 12.500 woningen gepland. De geplande realisatie van de harde en zachte plancapaciteit tot 2030 komt redelijk overeen met de opgave. Slechts ongeveer 29% van deze plancapaciteit is echter te kwalificeren als ‘hard, dit zijn circa 6.890 woningen. De plancapaciteit voor de regio Amersfoort is weergegeven in onderstaande afbeelding 4.2.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
19
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief
Afbeelding 4.2
Plancapaciteit regio Amersfoort (Bron: planmonitor Wonen, provincie Utrecht)
Kwalitatieve behoefte Het kader voor regionale programmering gaat niet alleen over de kwantitatieve woningbouwbehoefte, maar ook over de kwalitatieve woningbouwbehoefte. Kortom het bouwen van de juiste woning op de juiste plek, rekening houden met de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Daarbij zal er in het stedelijk gebied ook rekening moeten worden gehouden met de ruimte die nodig is voor groen, water, infrastructuur en voorzieningen.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
20
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief De provincie Utrecht blijft primair inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling. Op die manier blijven steden en dorpen vitaal en wordt het buitengebied zo veel als mogelijk gevrijwaard van verdere verstedelijking. Hierbij is er binnenstedelijk ruimte voor functiemenging waarbij er efficiënt gebruik wordt gemaakt van de ruimte. Het gaat om integrale stedelijke ontwikkeling en niet om de ontwikkeling van monofunctionele wijken. In aanvulling op de algemene versnelling van de woningbouwopgave gaat het in relatie tot de kwalitatieve opgave met name om het creëren van een beter evenwicht tussen sociale/middeldure en dure segmenten in de huur- en koopsector. De druk om de sociale huurvoorraad te vergroten is sterk. In de meeste Utrechtse gemeenten zijn er lange wachttijden voor een sociale huurwoning. Verder geldt voor de meeste Utrechtse gemeenten dat het middeldure segment sterk ondervertegenwoordigd is terwijl er wel een grote behoefte bestaat in dit segment. Een versterking van het sociale en middeldure segment kan bijdragen aan een betere doorstroming op de woningmarkt. Om wonen in de provincie Utrecht betaalbaar te houden is het streven om bij woningbouwontwikkelingen ten minste 50% te realiseren in de segmenten ‘middelduur’ en ‘sociaal’.
Voor een gezonde leefomgeving is ook de aanwezigheid van voldoende groen van groot belang is. Het uitgangspunt is dat iedere inwoner toegang heeft tot groengebieden met een kwaliteit die aansluit bij de wensen en behoefte. Gezien de groei van het aantal inwoners is het van belang dat ook de kwaliteit en de omvang van het groen daarbij meegroeit. Daarnaast verandert het klimaat. Wateroverlast en hittestress nemen toe. Hiermee moet rekening worden gehouden bij de (her)inrichting van nieuw stedelijk gebied. Ligt de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied? De ruimtevraag moet bij voorkeur te worden opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Op basis van de gebiedsspecifieke situatie dient bepaald te worden of sprake is van een ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied. In het Bro is in artikel 1.1.1 een definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied. De definitie luidt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.
De ontwikkeling in Baarn vindt plaats op een herontwikkel-/inbreidingslocatie die onderdeel uitmaakt van een bestaand bebouwingsgebied waar sprake is van een samenstel van bebouwing ten behoeve van verschillende stedelijke functies, en daarmee binnen bestaand stedelijk gebied. Hiermee is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, indachtig het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking, waarbij wordt gestreefd naar een optimale benutting van de ruimte in stedelijk gebied. Conclusie laddertoets Voorliggend plan voorziet in het realiseren van maximaal 45 woningen met een gedifferentieerd aanbod in de Baarn. Hierbij is in voldoende mate rekening gehouden met de realisatie van woningen in het goedkope koopsegment en de inpassing van groen en overige relevante voorzieningen. Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling past binnen de kwantitatieve en kwalitatieve kaders voor woningbouwontwikkelingen in de provincie Utrecht en de regio Amersfoort. In paragraaf 4.3.2 wordt nog nader ingegaan op het gemeentelijke woonbeleid. In relatie tot de kleinschalige winkel/horecavoorziening wordt geconcludeerd dat deze functie past bij het bestaande aanbod aan de Laanstraat en voldoet aan de lokale behoefte. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid en het plan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.
4.2
Provinciaal beleid
In deze paragraaf wordt het meest relevante provinciale beleid beschreven en getoetst.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
21
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief 4.2.1
Omgevingsvisie provincie Utrecht
4.2.1.1 Algemeen Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten van Utrecht de ‘Omgevingsvisie provincie Utrecht’ vastgesteld. De Omgevingsvisie vervangt de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, het Mobiliteitsplan en het Afwegingskader Uitbreidingslocaties voor wonen. De ‘Omgevingsvisie provincie Utrecht’ is op 1 april 2021 in werking getreden. In de Omgevingsvisie beschrijft de provincie hoe zij zich wil voorbereiden op de toekomst, gezien alle ontwikkelingen die op de provincie afkomen en ruimte vragen. Denk daarbij aan de groeiende behoefte aan woningen en bereikbaarheid, de aantrekkende economie, de energietransitie, de klimaatadaptatie en het tegengaan van bodemdaling. Slimme combinaties van functies en maatwerk per gebied zijn nodig om het mooie diverse landschap te behouden en versterken. De Omgevingsvisie laat zien hoe de provincie het fijne woon- en leefklimaat van de provincie Utrecht wil behouden en versterken. De Omgevingsvisie gaat over de hele provincie en is alleen bindend voor de provincie zelf.
4.2.1.2 Zeven thema’s Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. De provincie streeft ernaar in 2050 een inclusieve en circulaire provincie te zijn: • • • • • • •
waarin Stad en land gezond zijn; die Klimaatbestendig en waterrobuust is; waarin Duurzame energie een plek heeft; met Vitale steden en dorpen; die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is; met een Levend landschap, erfgoed en cultuur; die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.
Deze zeven thema’s vragen om een brede blik. Ze staan niet op zichzelf, maar kennen samenhang en relaties in boven- en ondergrond. Deze worden bezien vanuit het algemene belang, de integrale aanpak en de lange termijn. De zeven thema’s zorgen gezamenlijk voor integrale, toekomstgerichte oplossingen voor de opgaven waarmee de Utrechtse kwaliteiten per saldo worden behouden of versterkt. Dit wordt bereikt door nieuwe ontwikkelingen te combineren en te concentreren, zorgvuldig om te gaan met de schaarse ruimte en kwaliteiten en door ontwerp en innovatie te stimuleren. In het kader van voorliggend plan zijn op basis van de bij de omgevingsvisie behorende interactieve kaart met name de thema’s ‘Stad en land gezond’, ‘Duurzame energie’ en ‘Vitale steden en dorpen’ van belang. Hierna wordt in verband met de aard (verstedelijking t.b.v. wonen) en omvang van de ontwikkeling nader ingegaan op het thema ‘Vitale steden en dorpen’.
4.2.1.3 Basisprincipes voor verstedelijking Prognoses wijzen uit dat de provincie de komende decennia nog fors gaat groeien, en dat er extra ruimte nodig is om deze groei op te vangen. De provincie beziet de toekomstige ontwikkeling van woon- en werklocaties in samenhang met bereikbaarheid, en in samenhang met de overige opgaven en kwaliteiten zoals in de visie verwoord. Daarom worden bij de locatiekeuze voor nieuwe verstedelijking de volgende basisprincipes gehanteerd: • • •
zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; daarnaast in overig stedelijk gebied; eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
22
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief In aanvulling hierop wil de provincie onder voorwaarden ruimte bieden aan kernen voor kleinschalige uitbreiding van het stedelijk gebied om de lokale vitaliteit of ruimtelijke kwaliteit te vergroten (lokaal maatwerk). Om volledig te voldoen aan de woningbehoefte in de provincie Utrecht, is het nodig om tot 2040 in totaal nog ongeveer 165.000 woningen te bouwen. Dit is een grote opgave, die alleen kan worden gerealiseerd als overheden onderling en met andere partners in de bouwwereld samenwerken. Voor deze opgave is al veel plancapaciteit in beeld, maar veel daarvan heeft nog de status ‘zacht’ en ‘potentieel’ en het is dus zaak hierin keuzes te maken en te werken aan ‘harde’, uitvoerbare, plannen. Deze woningen kunnen voor een groot deel binnen het bestaande stedelijke gebied (van steden en dorpen) via inbreiding en transformatie worden gerealiseerd, maar niettemin verwacht de provincie dat er op de langere termijn een of meer nieuwe grootschalige woningbouwlocaties nodig zijn.
4.2.1.4 Toetsing van het plan aan de Omgevingsvisie provincie Utrecht In voorliggend geval is sprake een woningbouwontwikkeling waarbij maximaal 45 woningen en een kleinschalige winkel/horecavoorziening (centrumfunctie) worden gerealiseerd op een inbreidingslocatie in bestaand stedelijk gebied. Met deze ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de lokale en regionale woningbouwbehoefte, en hiermee tevens een het vitaal houden van de kern Baarn Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de Omgevingsvisie provincie Utrecht.
4.2.2
Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht
4.2.2.1 Algemeen Op 10 maart 2021 heeft Provinciale Staten de Interim Omgevingsverordening vastgesteld. Deze is op 1 april 2021 in werking getreden. De interim omgevingsverordening is een tijdelijke verordening die een looptijd zal hebben totdat de Omgevingswet van kracht is en de omgevingsverordening in werking treedt. De interim omgevingsverordening vervangt bestaande verordeningen zoals de ruimtelijke verordening, de milieuverordening, de natuur en landschapsverordening. De interim omgevingsverordening is gebaseerd op een aantal wetten en AMvB’s, en bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Andere voorbeelden van direct werkende regels zijn de meld- en informatieplichten en de specifieke zorgplichten. Regels over bijvoorbeeld een vergunningplicht gelden ook voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers. In relatie tot voorliggend plan is met name het thema ‘Wonen, werken, recreëren’ relevant. Hier wordt hierna nader op ingegaan.
4.2.2.2 Thema ‘Wonen, werken, recreëren’ Er gelden specifieke regels voor woonontwikkelingen in landelijk en stedelijk gebied. In het kader van dit plan zijn de regels behorend bij het thema ‘Stedelijke functies in stedelijk gebied’ relevant. Hieronder is in afbeelding 4.3 de bijbehorende themakaart weergegeven in relatie tot het projectgebied. Het projectgebied is indicatief weergegeven met de rode omlijning.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
23
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief
Afbeelding 4.3
Themakaart ‘Wonen, werken, recreëren’ (Bron: Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht’)
In het kader van dit plan is met name artikel 9.15 relevant. Artikel 9.15 Instructieregel verstedelijking 1.
Een bestemmingsplan (of hiermee gelijk te stellen hierna: een omgevingsvergunning) dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking.
2.
Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:
3.
1.
de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken;
2.
de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling;
Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.
4.2.2.3 Toetsing van het plan aan de Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht In voorliggend geval worden maximaal 45 woningen en een kleinschalige winkel/horecavoorziening gerealiseerd in de kern Baarn. Het toevoegen van deze woningen past binnen de provinciale, regionale en gemeentelijke (zie paragraaf 4.3.2) kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwbehoefte. Hierbij wordt in voldoende mate rekening gehouden met het voorkomen van (de effecten) van bodemdaling. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht.
4.2.3
Conclusie toetsing provinciaal beleid
Voorliggend plan is in overeenstemming met het relevante provinciale beleid.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
24
Ruimtelijke onderbouwing “Hof van Baarn, locatie Laanstraat 56-Eemnesserweg” Status: Definitief
4.3
Gemeentelijk beleid
Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van plannen. Met betrekking tot de in dit plan besloten ruimtelijke ontwikkeling zijn de hierna genoemde beleidsstukken het belangrijkst.
4.3.1
Toekomstvisie en structuurvisie ‘Baarn in 2030’
4.3.1.1 Algemeen Op 10 juli 2013 heeft de gemeenteraad van de gemeente Baarn de ‘Toekomstvisie en structuurvisie ‘Baarn in 2030’ vastgesteld. In de Toekomstvisie en de hieruit voortvloeiende Structuurvisie is aangegeven wat het wensbeeld is voor 2030 en hoe Baarn dit wensbeeld denkt te bereiken. De Toekomstvisie bevat een integrale visie en een thematische visie, die beide zijn uitgewerkt in de Structuurvisie. De visie is onderbouwd door een inventarisatie, analyse en de achtergronden van de relevante onderdelen en thema’s die van belang zijn voor de gemaakte keuzes.
4.3.1.2 Baarn in 2030 (toekomstvisie) Baarn is in 2030 vorstelijk om te wonen, te werken en te recreëren. Daarmee bouwt Baarn voort op een eeuwenlange traditie, maar wel op een moderne, of liever, tijdloze manier. Het vorstelijke karakter komt tot uiting in een voortdurende aandacht voor kwaliteit en duurzaamheid. Alhoewel deze begrippen In Baarn is een hoogwaardig woonmilieu niet alleen weggelegd voor de “happy few”, maar voor jong en oud, van arbeider tot adel en van de geboren Baarnaar tot de werknemer die graag dichtbij zijn werk woont. Het dynamische hart van Baarn bestaat uit het Laanplein, dat een logische entree van het kernwinkelgebied is geworden, de Brink, het ontmoetingsplein met horeca en evenementen, en de Laanstraat, die deze twee pleinen verbindt en de plek vormt voor het recreatieve en kwalitatieve winkelen. De visie op Baarn in 2030, die bestaat uit een overkoepelend en samenhangend ideaalbeeld, is uitgewerkt in de volgende zes thema’s: • Hoogwaardig wonen. • Levendig centrum met hoog voorzieningenniveau. • Groene en blauwe vertoefplekken. • Bestendige bedrijvigheid. • Sociale samenhang. • Bestuurlijke zelfstandigheid. In het kader van dit plan zijn met name de thema’s ‘Hoogwaardig wonen’ en ‘Levendig centrum met hoog voorzieningenniveau’ van belang. Hier wordt hierna nader op ingegaan. 4.3.1.2.1