Bijlage 4 - Bijlage bij motivering

INDUSTRIEWEG 3-5/OORDEELSESTRAAT 7A BAARLE-NASSAU

In tegenstelling tot de locatie Industrieweg 2/2a is de locatie hier tegenover (de Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7a) wel groot genoeg voor een supermarkt met voldoende parkeren. De locatie ligt aan de rotonde en is onderdeel van een belangrijke aanrijroute richting het centrumgebied (Alphenseweg). De Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7a is geschikt voor functiemenging. Momenteel is hier een kringloopwinkel gevestigd en twee andere bedrijven. De locatie heeft een (perifere) detailhandelsbestemming met een functieaanduiding. Gelet op de specifieke formule van Aldi worden hier geen dagelijkse boodschappen gedaan, maar wordt een incidenteel bezoek gebracht vergelijkbaar met het bezoekmotief van perifere detailhandel. In die zin is het gebruik van Aldi vergelijkbaar met het de huidige planologische mogelijkheden. De locatie ligt direct naast woningen, waardoor hier geen bedrijvigheid gevestigd kan worden die zich niet verhoudt tot de woonfunctie. Bovendien is de bedrijfslocatie verouderd. Gezien de ligging naast woongebieden is ter plaatse van het projectgebied feitelijk sprake van een gemengd gebied als buffer tussen het woongebied en het bedrijventerrein. Het gemeentelijk beleid is gericht op een effectief gebruik van het bedrijventerrein bij de kern Baarle-Nassau. Dit is opgenomen op pagina 77 en 80 in de toelichting van het bestemmingsplan “Dorpen”.

Het gemeentelijk beleid van Baarle-Nassau is dat bedrijven met een milieucategorie 1 en 2 inpasbaar zijn binnen een woonomgeving. Milieucategorie 3 en hoger niet. Deze dienen gevestigd te worden op een bedrijventerrein zoals dat in de kern Baarle-Nassau. De maximale toegestane milieucategorie op het bedrijventerrein is in principe categorie 3.2. Voor het deel van het bedrijventerrein dat ten westen van de Smederijstraat is alleen vestiging van bedrijvigheid tot en met milieucategorie 2 toegestaan vanwege de korte afstand tot de woonbebouwing. In de strook komen zijn in de huidige situatie twee bedrijven gevestigd met een hogere milieucategorie (3.2). […] Beide bedrijven zijn specifiek op de plankaart aangeduid. Uit het bovenstaande blijkt de beleidslijn dat de gemeente cat. 1 en 2 bedrijven in principe niet wenst te vestigen op het bedrijventerrein van Baarle-Nassau, behalve ten westen van (het verlengde van) de Smederijstraat. I.v.m. aangrenzende woonbebouwing is daar wel cat. 1-2 bedrijvigheid gewenst in plaats van categorie 3. De locatie Industrieweg/Oordeelsestraat is gelegen ten westen van het verlengde van de Smederijstraat. Op grond van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering behoren supermarkten tot categorie 1. Gelet hierop past een supermarkt binnen de door de gemeente BaarleNassau gehanteerde indeling van het bedrijventerrein van Baarle-Nassau.

Uit het bovenstaande blijkt tevens de beleidslijn dat bedrijven uit milieucategorie 3, voor zover gelegen ten westen van (het verlengde van) de Smederijstraat, worden voorzien van een ‘uitsterfconstructie’. Deze bedrijven krijgen een maatwerkbestemming, zodat zich daar géén cat. 3 bedrijven in het algemeen kunnen vestigen. Als dat specifieke bedrijf weggaat, bestaat de mogelijkheid daar cat. 1 – 2 bedrijvigheid te vestigen. Door de verplaatsing van Aldi naar de Industrieweg 5 wordt een daar juist onwenselijk bevonden metaalbewerkingsbedrijf (milieucategorie 3.2, zie Bp Dorpen, 1e herziening) ‘wegbestemd’. De verplaatsing van Aldi draagt bij aan het gemeentelijke beleid tot het effectief benutten van het bedrijventerrein van Baarle-Nassau.

22/50

In de omgevingsvisie van de gemeente Baarle-Nassau is beschreven dat het uitgangspunt is dat op bedrijventerreinen geen functiemenging plaatsvindt, met uitzondering van volumineuze detailhandel en bestaande bedrijfswoningen. Mocht er behoefte ontstaan aan transformatie van dat deel van het bedrijventerrein dat tegen woonbebouwing is gelegen, dan kan daar functiemening een oplossing bieden. Voorwaarden zijn: ● geen vraag naar gebruik van een dergelijke locatie voor bedrijven; ● niet-bedrijfsfuncties mogen het functioneren van het bedrijventerrein niet in de weg staan; ● de nieuwe functie kan niet elders in de bebouwde kom worden gehuisvest. Met de opening van de nieuwe Randweg in Baarle-Nassau is het accent van het bedrijventerrein verschoven richting het oosten. De gewijzigde rijroutes naar het bedrijventerrein vanaf de N260 (via rotonde Nijhoven) hebben er toe geleid dat er minder behoefte is aan bedrijfslocaties ten westen van het bedrijventerrein. De behoefte naar bedrijfslocaties ligt aan de oostzijde van het bedrijventerrein, waar uitbreiding van het bedrijventerrein ten behoeve van bedrijven in hogere milieucategorieën plaatsvindt. Ook aan de noordzijde van het bedrijventerrein is Baarle-Hertog bezig met de voorbereidingen voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein. De behoefte naar bedrijfslocaties wordt daarmee verlegd naar het oosten en noorden.

Dat is ook te zien in de directe omgeving van de projectlocatie waar in beperkte mate bedrijfsfuncties worden afgebouwd. Er is een principebesluit genomen om de locatie (Industrieweg 2/2a) van garagebedrijf De Jong (tegenover de projectlocatie) te transformeren tot woningbouw. In dit gebied kan daarom meer aan functiemenging gedacht worden. De vestiging van een harddiscountsupermarkt op de locatie Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7a zal geen afbreuk doen aan het functioneren van het bedrijventerrein en zorgt bovendien voor behoud van werkgelegenheid. Met de ontwikkeling van Aldi aan de Industrieweg/Oordeelsestraat in Baarle-Nassau wordt een bijdrage geleverd aan de kwaliteiten van het gemengde werkgebied door op deze specifieke locatie, gelegen aan de rand van het bedrijventerrein en aan de rand van woonwijken, in te zetten op transformatie naar een detailhandelsfunctie. De conceptversterking zit in het mogelijk maken van een harddiscountsupermarkt op een locatie gelegen binnen een randzone van bedrijventerrein en woonwijken, die elders binnen het bestaand stedelijk gebied geen geschikte vestigingslocatie kan vinden. Ook in financiële zin is het plan haalbaar. In bijlage 4 is een variantenstudie toegevoegd ten aanzien van de mogelijkheden voor herontwikkeling op de huidige locatie aan de Stationsstraat.

Daarin is geconcludeerd dat herontwikkeling hier financieel niet haalbaar is, los van de ruimtelijke overwegingen. In relatie tot de beoogde ontwikkeling aan de Industrieweg/Oordeelsestraat kan gezegd worden dat de kostenpost een ander beeld heeft. Omdat de locatie aan de Stationsstraat veel verschillende eigenaren kent zijn de verwervingskosten erg hoog. In de situatie aan de Industrieweg/Oordeelsestraat zijn er slechts 2 eigenaren, waarmee deze kostenpost aanzienlijk lager zal zijn. Op deze locatie kan een haalbaar plan gerealiseerd worden. Dit is overigens ook middels een anterieure overeenkomst geregeld.

AFWEGING

In dit hoofdstuk is aangetoond dat binnen het centrumgebied van Baarle-Nassau geen geschikte (her)ontwikkelingslocaties zijn gevonden. Ook binnen de bestaande leegstand of de bestaande plancapaciteit zijn geen (her)ontwikkelingsmogelijkheden gevonden. Zie de afwegingsmatrix (figuur 4.2) voor een samenvatting van de beoordeling van de hiervoor besproken alternatieve locaties. Gekozen wordt voor het behoud van het voorzieningenaanbod op de lange termijn. De beoogde locatie de Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7a wordt met de beoogde herontwikkeling voorzien van een kwalitatieve impuls, waardoor een positieve bijdrage wordt geleverd aan de kwaliteit van het gemengde werkgebied. Dit specifieke deel van het werkgebied is vanwege de ligging nabij woningen geschikt voor functiemenging en dient als buffer tussen de woongebieden en het zuidoostelijk gelegen bedrijventerrein dat bedoeld is voor bedrijven die niet mengbaar zijn met de woonfunctie.

23/50

Figuur 4.2. Afwegingsmatrix locatieafweging alternatieve locaties Aldi Baarle-Nassau

4.6

Analyse gebruiksmogelijkheden vertreklocatie

Met de verplaatsing van Aldi wordt de functieaanduiding voor supermarkten planologisch gesaneerd op de vertreklocatie Stationsstraat 29. Een nieuwe supermarkt is hier dan niet meer mogelijk. De locatie Stationsstraat 29 is bestemd voor centrumdoeleinden (bestemmingsplan Dorpen, 2012). Binnen deze bestemming zijn vele alternatieve gebruiksfuncties opgenomen: detailhandel, dienstverlening, kantoren, horeca en bedrijven. Een alternatieve herinvulling van de locatie Stationsstraat 29 is kansrijk te noemen. De bebouwing biedt mogelijkheden voor één à twee grotere commerciële ruimten, maar kan ook worden opgeknipt in meerdere ruimten en gebruiksfuncties. Aldi heeft dit perceel aangekocht, waardoor het ook in belang van Aldi is dat de locatie een nieuwe invulling krijgt. Gevolgen vertrek Aldi voor het centrum Vertrek van Aldi van de Stationsstraat zal gepaard gaan met beperkte gevolgen ten aanzien van combinatiebezoek. Het combinatiebezoek van Aldi met overige winkels is kleiner dan het combinatiebezoek bij een full-servicesupermarkt, temeer de winkel al aan de rand van het centrum ligt. Aldi wordt meer doelgericht bezocht, als aanvulling op boodschappen bij een primaire supermarkt (zie paragraaf 2.2). Deze primaire supermarkten blijven als trekkers in het centrum waardoor ook het combinatiebezoek met overige winkels in het centrum blijft bestaan.

Gelet op de specifieke formule worden hier geen dagelijkse boodschappen gedaan, maar wordt een incidenteel bezoek gebracht. Een incidenteel bezoekmotief is niet zodanig dat een bedrijf in een centrumgebied thuis hoort. In een centrumgebied zijn juist bedrijven gevestigd met een frequent bezoekmotief (bv. horeca, niet-discount supermarkten, etc.). Zoals eerder geconcludeerd is de locatie niet meer geschikt voor Aldi. Zonder mogelijkheden tot uitbreiding zal Aldi hier op den duur moeten vertrekken, waardoor ook leegstand zal ontstaan. Met de verplaatsing blijft de discounter voor de inwoners van Baarle-Nassau behouden, en biedt dit mogelijkheden voor andere invulling die passend is (zie hiervoor). Met het vertrek van Aldi kan bijvoorbeeld ingespeeld worden op de verdere concentratie van het winkelaanbod in het centrumgebied van Baarle-Nassau. De locatie ligt naast supermarkt Albert Heijn, die een grote aantrekkingskracht heeft op de consument. Solitair gelegen winkels (buiten het centrumgebied) kunnen naar deze locatie verplaatsen, zodat het winkelaanbod verder wordt geconcentreerd in het centrumgebied.

24/50

Als gevolg van de verplaatsing van Aldi is het mogelijk dat er (tijdelijke) frictieleegstand ontstaat, maar geen langdurige leegstand. De leegstand in Baarle-Nassau is in de huidige situatie beperkt (paragraaf 4.3). De leegstand van het Aldi-pand zal dus niet leiden tot onaanvaardbare leegstand als rekening wordt gehouden met het woon-, leef- en ondernemersklimaat in Baarle-Nassau.

4.7

Regionale afstemming

Met de locatieafweging worden de beleidsuitgangspunten uit het regionale beleidskader gevolgd. Het hoofddoel van detailhandelsvisie West-Brabant 2014-2020 is als volgt: "Het bijdragen aan het tot stand brengen van een evenwichtig en duurzaam detailhandelsapparaat in West-Brabant, waarbij rekening gehouden wordt met de aanwezige marktverhoudingen en ontwikkelingen, en er gestreefd wordt naar een maatschappelijk verantwoorde, samenhangende en op elk niveau van de voorzieningenhiërarchie gezonde winkelstructuur“. Bij winkelprojecten met een kernverzorgende functie bij meer dan 2.500 m² bvo moeten regionaal getoetst worden. In het Afsprakenkader detailhandelsontwikkelingen is dit nader uitgewerkt. De nieuwe vestiging van de Aldi heeft een maximaal bvo van 1.650 m2. Gezien beide factoren, kan het plan gezien worden als een ontwikkeling met lokale betekenis (onder de grens van 2.500 m2 en koopkrachtbinding meer dan 70%). Regionale afstemming is daarom niet noodzakelijk. Ten aanzien van werklocaties is in 2021 afgesproken (Programmerings- en investeringsagenda Bedrijventerreinen, dat een ruimtelijke ontwikkeling groter dan 5.000 m2 wordt afgestemd op het passende schaalniveau. Bij vraaggericht lokaal is dat met de buurgemeenten. Omdat de gemeente Alphen-Chaam binnen het verzorgingsgebied is gelegen, heeft afstemming met deze gemeente plaatsgevonden.

Het initiatief is ook afgestemd met Gilze-Rijen (in het kader van de ambtelijke samenwerking tussen de ABGgemeenten).

4.8

Conclusie

De winkel van Aldi aan de Stationsstraat 29 in Baarle-Nassau is op termijn geen economisch-duurzame vestigingslocatie meer voor Aldi. De winkel is te klein om te voldoen aan de wensen die consumenten tegenwoordig stellen aan een moderne harddiscounter. Uitbreiding van de supermarkt is niet haalbaar op de huidige locatie. Bovendien gaat dit ten koste van het aantal parkeerplaatsen, terwijl er in de huidige situatie al onvoldoende passende parkeergelegenheid is, en kunnen huidige knelpunten ten aanzien van bevoorrading niet worden opgelost. In nauwe samenspraak met gemeente is er een uitgebreide locatiestudie uitgevoerd, naar alternatieve locaties binnen het centrumgebied of binnen bestaande leegstand. In gezamenlijkheid is er geconcludeerd dat er in het centrum van BaarleNassau geen mogelijkheid is om een moderne vestiging van Aldi te realiseren. Om Aldi te behouden voor de inwoners van Baarle-Nassau en hiermee het voorzieningenniveau op peil te houden zijn verschillende alternatieve locaties onderzocht, waarbij de beleidsuitgangspunten van de provincie en regio zover mogelijk zijn gevolgd. Uitgangspunt hierbij is dat er geen supermarkt terug kan komen op de huidige locatie – door de functieaanduiding voor supermarkten planologisch te saneren - zodat de uitbreiding van het aantal supermarktmeters per saldo beperkt is.

De locatie aan de Industrieweg 3-5/ Oordeelsestraat 7a is het meest geschikte alternatief gebleken. De beoogde ontwikkeling van Aldi aan de Industrieweg/Oordeelsestraat vindt plaats binnen stedelijk gebied in het overgangsgebied tussen het woongebied en het zuidoostelijk gelegen bedrijventerrein dat is bedoeld voor bedrijven die niet mengbaar zijn met de woonfunctie. De stedenbouwkundige – en landschappelijke inrichting houdt rekening met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving. Het betreft een solitaire locatie in een gemengd werkgebied dat geschikt is voor functiemenging.

25/50

5. CONCLUSIE In deze rapportage is de behoefte aan de beoogde verplaatsing van Aldi in Baarle-Nassau in beeld gebracht. Daarbij is getoetst aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Hieronder zijn de belangrijkste conclusies weergegeven.

5.1

Behoefte en locatieafweging

Kwalitatieve behoefte Aldi is door haar specifieke positionering in supermarktland een belangrijke aanvulling op het dagelijks winkelaanbod in Baarle-Nassau en directe omgeving. Bij harddiscounters doen consumenten vooral aanvullende discountaankopen boven op de boodschappen die bij de reguliere supermarkten en speciaalzaken worden gekocht. Gelet op de specifieke formule worden hier geen dagelijkse boodschappen gedaan, maar wordt een incidenteel bezoek gebracht vergelijkbaar met het bezoekmotief van perifere detailhandel. In de huidige omvang kan Aldi niet meer voldoen aan de wensen van de huidige consument. Dit komt niet ten goede aan de algehele uitstraling en het gebruik van de locatie. Knelpunten met betrekking tot indeling, parkeren en bevoorrading kunnen niet op de huidige locatie worden opgelost. Modernisering en uitbreiding van Aldi is belangrijk voor het behoud van de keuzemogelijkheden van de inwoners van Baarle-Nassau (en omgeving) en de kwaliteit en compleetheid van het supermarktaanbod. Kwantitatieve behoefte Op basis van actueel distributieplanologisch onderzoek wordt geconcludeerd dat de dagelijkse goederensector van BaarleNassau momenteel benedengemiddeld presteert; rekening houdend met de harde plancapaciteit van Grens 32 blijft dit ook naar de toekomst het geval.

Door uitbreiding van Aldi zal naar verwachting de toevloeiing naar het primair marktgebied toenemen en autonome ontwikkelingsruimte ontstaan voor uitbreiding van het aanbod. Uit de effectenanalyse wordt geconcludeerd dat als gevolg van de uitbreiding van Aldi geen onaanvaardbare effecten worden verwacht op de dagelijkse winkelstructuur in Baarle-Nassau en omgeving. Locatieafweging Er is een uitgebreide locatiestudie uitgevoerd, naar alternatieve locaties binnen het centrumgebied of binnen bestaande leegstand. In gezamenlijkheid met gemeente is geconcludeerd dat er ook elders in het centrum van Baarle-Nassau geen mogelijkheid is om een moderne vestiging van Aldi te realiseren. Om Aldi te behouden voor de inwoners van Baarle-Nassau en hiermee het voorzieningenniveau op peil te houden zijn verschillende alternatieve locaties onderzocht, waarbij de beleidsuitgangspunten van de provincie en regio zover mogelijk zijn gevolgd. Uitgangspunt hierbij is dat er geen supermarkt terug kan komen op de huidige locatie – door de functieaanduiding voor supermarkten planologisch te saneren - zodat de uitbreiding van het aantal supermarktmeters per saldo beperkt is. Dit biedt ook ruimte voor een andere (minder ruimtelijk intensieve) invulling. Dit verlaagt de parkeerdruk op het parkeerterrein waar ook klanten van Albert Heijn en het centrum parkeren.

De locatie aan de Industrieweg 3-5/ Oordeelsestraat 7a is het meest geschikte alternatief gebleken. De beoogde ontwikkeling van Aldi aan de Industrieweg/Oordeelsestraat vindt plaats binnen stedelijk gebied in het overgangsgebied tussen het woongebied en het zuidoostelijk gelegen bedrijventerrein dat is bedoeld voor bedrijven die niet mengbaar zijn met de woonfunctie op het bedrijventerrein van Baarle-Nassau. De stedenbouwkundige – en landschappelijke inrichting houdt rekening met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving. Het bevindt zich in een gemengd gebied waar beleidsmatig is ingezet op functiemenging en deels al in gebruik is voor perifere detailhandel. Er is een omgevingsdialoog gevoerd en een zorgvuldige ruimtelijke afweging gemaakt.

26/50

5.2

Algehele conclusie

Geconcludeerd wordt dat er behoefte is aan de beoogde uitbreiding en verplaatsing van Aldi naar de locatie Industrieweg 3-5/ Oordeelsestraat 7a. Met de herontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

27/50

Bijlage 1 Verzorgingsgebied Baarle-Nassau COMPLEXE GEOGRAFISCHE SITUATIE

Baarle-Nassau is een Nederlandse gemeente aan de Belgische grens. Niet alleen wordt Baarle-Nassau aan drie zijden omsloten door Belgische gemeenten, wat invloed heeft op de koopstromen, er is ook in de woonkern Baarle-Nassau sprake van een complexe grensregio (figuur B1.1). De Belgische gemeente Baarle-Hertog heeft meerdere enclaves in Baarle-Nassau, en Baarle-Nassau exclaves in Baarle-Hertog. In de praktijk betekent dat bijvoorbeeld dat de ene kant van een straat in België kan liggen en de andere kant in Nederland. Voor het functioneren van de dagelijkse goederensector gaan we er van uit dat Baarle-Nassau en Baarle-Hertog als één kern functioneren. De grens is hier enkel een lijn op de kaart. In het aanbod zijn wel verschillen te zien, zo zijn alle supermarkten in Baarle-Nassau gevestigd, en zijn in Baarle-Hertog vooral slijterijen en tabakswinkels gevestigd. Dit komt door verschillen in Nederlandse en Belgische prijsniveaus.

Figuur B1.1. Gemeente Baarle-Nassau en de grenssituatie (ondergrond: Locatus, 2024)

PRIMAIR MARKTGEBIED

Primair heeft het boodschappenaanbod van Baarle-Nassau een verzorgingsfunctie voor de eigen kern en Ulicoten : ● Baarle-Nassau heeft een compleet supermarktaanbod met 3 supermarkten. Ten opzichte van het aanbod in de omliggende kernen (deze hebben een beperkter aanbod, zie figuur B1.2) zullen de inwoners van Baarle-Nassau/Baarle-Hertog maar in beperkte mate elders boodschappen doen. Uit het koopstromenonderzoek blijkt dan ook dat de koopkrachtbinding in Baarle-Nassau 81% is. Dit betekent dat 81% van de totale omzet van de inwoners in de eigen kern wordt besteed. ● De kern Ulicoten heeft geen eigen dagelijks aanbod. De inwoners zullen vanwege de afstand en het aanbod ook voor het grootste deel hun aankopen in Baarle-Nassau doen. Daarnaast zal een deel van de bestedingen uit Ulicoten naar Chaam gaan. ● Het dorp Castelré heeft ook geen eigen dagelijks aanbod. Vanwege de afstand tot Baarle-Nassau (17 minuten) ten opzichte tot Minderhout/Hoogstraten (7 minuten) zullen zij vooral hun aankopen in België doen. Castelré wordt hierdoor tot het secundair marktgebied gerekend.

28/50

Figuur B1.2. Supermarktaanbod omgeving Baarle-Nassau (bron: Locatus, 2024)

SECUNDAIR MARKTGEBIED

Het secundair marktgebied is het gebied waarin inwoners hun aanvullende boodschappen doen, naast de boodschappen in hun eigen woonplaats. Op basis van een omzetherkomstonderzoek van Aldi naar de bestedingen in de winkel in BaarleNassau blijkt dat de omzet van buiten Baarle-Nassau vooral uit de direct omliggende kernen komt (figuur B1.3). De verwachting is dat de full-servicesupermarkten vanuit de Belgische gemeenten een wat grotere aantrekkingskracht hebben door het aanbod (zie kader kooptoerisme). Op basis van het supermarktaanbod in de omliggende kernen (figuur B1.2) zullen de omliggende kernen zoals Alphen en Chaam, en de Belgische gemeenten in eerste instantie hun boodschappen in de eigen woonplaats doen, maar aanvullend ook in Baarle-Nassau. ● Inwoners van Alphen hebben Plus tot hun beschikking. Dit is een full-servicesupermarkt, inwoners zullen de meeste aankopen in de eigen kern doen. Een deel van de bestedingen gaat naar buiten de kern (Chaam en Baarle-Nassau). ● In Chaam zijn een Plus en Lidl aanwezig. Ook hier zullen de meeste aankopen in de eigen kern blijven. Voor de inwoners is er minder reden om elders boodschappen te doen, door een moderne full-servicesupermarkt en een discounter. ● De dagelijkse goederensector van Baarle-Nassau wordt, vanwege de specifieke geografische ligging, ook gekenmerkt door kooptoerisme vanuit het Belgische achterland (zie kader).

Vanuit de omliggende gemeenten zullen dus ook bestedingen afvloeien naar Baarle-Nassau: Hoogstraten, Rijkevorsel, Merksplas, Turnhout en Ravels.

29/50

Figuur B1.3. Omzetherkomst Aldi Baarle-Nassau (Markteffect, 2024) Kooptoerisme In grensregio’s is sprake van kooptoerisme. Uit eerder onderzoek in de Limburgse grensregio blijkt dat 2/3 van de consumenten wel eens boodschappen over de grens doet (Grenzeloos winkelen 2009). Van de Nederlandse bestedingen komt 5% in het buitenland terecht. Vanuit België gaat 7% van de bestedingen naar het buitenland. Uit recent onderzoek van Pingprice (2024) blijkt dat van de circa 10.000 onderzochte producten 48% in Nederland goedkoper is en 30% in België. Ten opzichte van België zijn in Nederland bijvoorbeeld versproducten goedkoper, net als zuivel, pasta en rijst. Nederland is een land van aanbiedingen. Dit zorgt voor een prikkel om over de grens boodschappen te doen. Typische producten die alleen in Nederland te verkrijgen zijn en prijs zijn de belangrijkste redenen voor Belgen om in Nederland boodschappen te doen.

TERTIAIR MARKTGEBIED

Uit het tertiaire marktgebied komen incidentele en/of toeristische bestedingen. In de gemeente Baarle-Nassau zijn verschillende campings en vakantieparken te vinden. Deze recreatieve bezoekers aan de gemeente zullen ook hun dagelijkse boodschappen in Baarle-Nassau doen. Dit komt ook naar voren uit het omzetherkomstonderzoek van Aldi, een deel van de omzet komt uit kernen op grote afstand van Baarle-Nassau.

30/50

Bijlage 2 Uitgangspunten dpo AANTAL INWONERS

Het primair marktgebied bestaat uit de kernen Baarle-Nassau, Ulicoten en Baarle-Hertog. De kern Baarle-Nassau heeft 5.785 inwoners en de kern Ulicoten 1.150 (CBS, 2024; gegevens over 2023). Baarle-Hertog heeft 3.001 inwoners (Statbel 2024, gegevens over 2024). Dit betekent een totaal aantal inwoners in het primair marktgebied van 9.936. Volgens de provinciale Bevolkingsprognose Noord-Brabant van 2023 zal het inwonertal in de gemeente Baarle-Nassau tot 2035 met circa 1,2% afnemen. Voor Baarle-Nassau en Ulicoten betekent dit respectievelijk 5.715 en 1.136 inwoners in 2035. In de gemeente Baarle-Hertog wordt verwacht dat het aantal inwoners tot 2035 toeneemt tot 3.486 (Provincie in cijfers BE, 2024). Voor het primair marktgebied betekent dit in 2035 10.338 inwoners.

OMVANG WINKELAANBOD

Momenteel heeft de dagelijkse goederensector in het primair marktgebied een omvang van 6.242 m² wvo: 4.306 m2 wvo in Baarle-Nassau en 1.936 m2 in Baarle-Hertog (Locatus, 2024; incl. correctie Albert Heijn. AH is op basis van gebruiksmelding 88 m2 wvo groter dan door Locatus weergegeven). Voor de komende planperiode wordt rekening gehouden met de uitbreiding van Aldi met 525 m² wvo (de vertreklocatie wordt herbestemd, waardoor per saldo de winkel 525 m² wvo groter wordt). Daarnaast zal ook rekening gehouden moeten worden met harde plancapaciteit. Daarbij is het van belang dat het een reële mogelijkheid is dat zich hier ook daadwerkelijk een supermarkt gaat vestigen (zie kader). ● Er wordt rekening gehouden met de uitbreidingswens van Albert Heijn. Conform bestemmingsplan kan Albert Heijn kan uitbreiden tot circa 1.700 m² wvo; een uitbreiding van 525 m² wvo ten opzichte van huidige situatie. Het is nog onduidelijk hoe concreet de plannen zijn, maar gezien de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt is dit wel meegenomen. ● Daarnaast is voor de locatie Grens 32 onlangs een omgevingsvergunning aangevraagd. Op basis van het bestemmingsplan is hier de mogelijkheid voor het realiseren van circa 8.700 m2 gebruiksoppervlak/bvo aan dagelijkse detailhandel. Rekening houdend met een verhouding van 75%/25% voor het wvo als onderdeel van het bvo, betekent dit circa 6.525 m2 wvo.

De aanvraag was onvolledig en is door gemeente buiten behandeling gesteld. Hiertegen is bezwaar aangetekend. De plancapaciteit is geïnventariseerd voor het primair en (Nederlands) secundair marktgebied. Dit om in beeld te brengen of elders supermarkten mogelijk gemaakt kunnen worden, en dus meegenomen moet worden als toekomstig winkelaanbod. ● In de kern Baarle-Nassau is op basis van het bestemmingsplan op verschillende plekken detailhandel toegestaan, maar deze zijn niet geschikt voor exploitatie van een supermarkt, ofwel ruimtelijk ofwel beleidsmatig (dit is nader toegelicht in bijlage 4 – Locatieafweging). ● In Ulicoten is binnen de gemengde bestemming detailhandel mogelijk. Echter in de huidige situatie is hier nu geen dagelijkse detailhandel aanwezig, en vanwege de omvang en functie in de regio van het dorp wordt ook niet verwacht dat hier zich een supermarkt gaat vestigen. ● Voor de kern Alphen is geregeld dat er maar één supermarkt in de kern Alphen is toegestaan. Momenteel zit er een Plus, verdere harde plancapaciteit is er dus niet. ● In Chaam zijn de supermarkten met een aanduiding mogelijk gemaakt. Buiten de bestaande vestigingen is er dus geen harde plancapaciteit voor supermarkten in het centrum. Op het bedrijventerrein is detailhandel mogelijk; ter plaatse van autobedrijf Donkers, maar is een supermarkt specifiek uitgesloten.

31/50

GEMIDDELDE BESTEDING DAGELIJKSE GOEDEREN

De gemiddelde winkelomzet in dagelijkse goederen bedraagt in Nederland over 2019-2023 € 2.839,- per persoon (Notitie Omzetkengetallen 2024) 3. Deze landelijke gemiddelden moeten worden gecorrigeerd op inkomen. ● Voor de dagelijkse goederensector geldt een inkomenselasticiteit van 0,4. Het gemiddeld inkomen in Baarle-Nassau en Ulicoten ligt circa 4% lager dan het Nederlands gemiddelde (CBS, 2024; gegevens over 2021). Het gemiddeld inkomen in Baarle-Hertog ligt circa 13% lager dan het Belgisch gemiddelde. De gemiddelde besteding aan dagelijkse goederen wordt berekend op circa 1,6% lager dan het Nederlands gemiddelde en 5,3% dan het Belgisch gemiddelde. Gemiddeld is dit 3,55%. ● De gemiddelde besteding per inwoner bedraagt daarmee € 2.738,-.

KOOPSTROMEN

Koopkrachtbinding Het primair marktgebied betreft Baarle-Nassau, Ulicoten en Baarle-Hertog. Voor dit specifieke marktgebied zijn geen koopstromen bekend. Wel zijn in het verzorgingsgebied koopstroomonderzoeken uitgevoerd. In 2005 heeft op gemeenteniveau in West-Brabant een koopstromenonderzoek plaats gevonden, waaruit bleek dat de gemeente Baarle-Nassau een sterke binding in de dagelijkse sector had van 90%. Binnen de kern is een relatief sterk supermarktaanbod voor het aantal inwoners: twee full-servicesupermarkten en één discounter. Recent zijn de resultaten van een nieuw grootschalig koopstromenonderzoek gepresenteerd, het KSO 2021. Uit dit onderzoek blijkt dat de koopkrachtbinding een stuk lager is: 81% 4. Voor het aanbod in de gemeente Baarle-Nassau is een koopkrachtbinding van 81% in de dagelijkse artikelensector laag 5. Ondanks het ruime boodschappenaanbod, dat bijna 2x zo groot is als in vergelijkbare kernen en drie supermarkten kent, blijkt het niet goed te voorzien in de behoefte van de eigen inwoners. Maar liefst 19% van de bestedingen vindt plaats buiten de eigen kern (met name Alphen-Chaam, maar ook Breda en België). Dit toont de behoefte aan voor modernisering van het supermarktaanbod in Baarle-Nassau waar met name Aldi in de knel zit.

Een nieuwe winkel biedt de consumenten meer winkelcomfort en -beleving, met een ruimer opgezette winkel (assortiment blijft gelijk) en een betere bereikbaarheid inclusief parkeren. Toekomstige koopkrachtbinding Bij versterking van het aanbod is het reëel te veronderstellen dat de consumenten uit Baarle-Nassau meer besteden in de eigen kern – ze hoeven niet meer naar supermarkten rondom – en de koopkrachtbinding toeneemt tot 90%. Met de vernieuwing van Aldi en (mogelijk) Albert Heijn is er sprake van een compleet boodschappenaanbod in verschillende (prijs)segmenten. Koopkrachttoevloeiing Uit het KSO 2021 blijkt dat de koopkrachttoevloeiing voor de gemeente Baarle-Nassau 58% bedraagt. Dit onderzoeksgebied komt niet overeen met het primair marktgebied zoals toegepast in deze distributieplanologische marktberekening. Zo behoort Baarle-Hertog tot het primair marktgebied en maakt dus geen onderdeel uit van de toevloeiing. Daarnaast is het Koopstromenonderzoek een bijzonder uitgebreid, ingewikkeld onderzoek. In 2021 is voor het eerst de Provincie Noord-Brabant meegenomen, waaronder de gemeente Baarle-Nassau, waardoor de uitkomsten nog niet vergelijkbaar zijn met eerdere onderzoeken. Hiervoor is ook contact geweest met onderzoekers BRO en I&O. Hieruit blijkt dat de

3 Voor België zijn geen onderzoeken of cijfers beschikbaar over detailhandelsomzetten. In het kader van vergelijkbaarheid gaan we er in dit onderzoek van uit dat

de bestedingen voor Baarle-Hertog vergelijkbaar zijn, en rekenen we dus voor Baarle-Hertog met dezelfde kengetallen.

4 Dit is omgerekend naar de koopkrachtbinding voor fysieke bestedingen (binding / (binding + afvloeiing fysiek)

5 Castelré ligt niet in dit primair marktgebied, en daarvan verwachten we dat het grootste deel niet in Baarle-Nassau blijft. Dat zou betekenen dat de binding iets

hoger zal zijn. Maar in Castelré wonen slechts 130 mensen. De invloed op de binding zal dan ook maar beperkt zijn. Voor de binding van het primair marktgebied sluiten we dus gewoon aan bij de binding uit het KSO van 81%.

32/50

gehanteerde methode niet goed uit pakt voor Baarle-Nassau, dat bij elkaar misschien wel het meest ingewikkelde onderzoeksgebied is: ● Het onderzoek is in Nederland en België op twee verschillende manieren uitgevoerd, door twee verschillende onderzoeksbureaus op twee verschillende manieren. In Nederland is gewerkt met een steekproef en in België met online panels; ● Voor de totale Belgische regio is sprake van een goede/representatieve respons. De respons uit Baarle-Hertog blijkt echter bijzonder laag (ca. 10 teruggekomen enquêtes). Op basis van dit aantal is er geen sprake van een representatieve uitkomst; deze cijfers zijn niet te gebruiken. ● Tijdens de eerste lockdown in België nam de omzet bij Aldi in Baarle-Nassau met maar liefst 30 a 40% af, in tegenstelling tot een landelijke groei. Het koopstromenonderzoek is uitgevoerd in september/oktober 2021 toen er geen coronamaatregelen meer van kracht waren, maar mogelijk heeft dit nog wel invloed gehad op de antwoorden. ● Het tijdstip van uitvoering zal zeker invloed hebben gehad op toeristische bestedingen. Er zijn hiermee voldoende argumenten om gemotiveerd af te wijken van de benaderde koopkrachttoevloeiing uit het KSO 2021: ● De uitkomsten van Baarle-Hertog zijn niet betrouwbaar. Met bijna 3.000 inwoners en een bestedingspotentieel van ruim €7 mln.

maakt dit een groot verschil in de omzet van buiten Baarle-Nassau (koopkrachttoevloeiing). ● De bestedingen van toeristen, niet onbelangrijk in deze regio, zijn laag en dit lijkt een direct gevolg van de coronamaatregelen. ● Vanwege de lage respons is er voor de resultaten van Baarle-Nassau maar een betrouwbaarheidspercentage van 85%. De toevloeiing vanuit het secundair marktgebied is ingeschat op basis van het eigen (supermarkt)aanbod ten opzichte van Baarle-Nassau, de samenstelling van het supermarktaanbod en de reisafstand tot Baarle-Nassau (tabel B2.1): ● Het dorp Castelré heeft geen eigen dagelijks aanbod. Vanwege de afstand tot Baarle-Nassau (17 minuten) ten opzichte tot Minderhout/Hoogstraten (7 minuten) zullen zij vooral hun aankopen in België doen. Inschatting is dat 40% van de bestedingen in Baarle-Nassau terechtkomen. ● Uit het KSO2021 blijkt dat er vanuit de gemeente Alphen-Chaam sprake is van 11% afvloeiing naar Baarle-Nassau. Gelet op de afstand tot Baarle en het aanbod is onze inschatting dat dit reëel is, en nemen dit over. Vanwege het aanvullende discountaanbod en de afstand zal dit met name van consumenten uit Alphen komen. ● Merksplas heeft twee supermarkten (Carrefour Market, AD Delhaize). Voor discountaanbod zullen consumenten elders boodschappen moeten doen, vanwege de nabijheid zal dit vooral Rijkevorsel zijn en Turnhout.

Daarnaast zal ook een deel naar Baarle-Nassau gaan, ook vanwege het prijspeil. Inschatting is dat dit beperkt is: 5%. ● De gemeente Ravels bestaat uit de kernen Ravels, Weelde en Poppel. Weelde en Poppel hebben een beperkt aanbod (1 kleine supermarkt van circa 500 m2 wvo). Ravels heeft twee supermarkten (AD Delhaize en Aldi). Vanwege de nabijheid tot Baarle-Nassau (circa 15 minuten) en het aanvullende aanbod is de verwachting dat de afvloeiing vergelijkbaar is met die van de gemeente Alphen-Chaam en 10% bedraagt. ● Turnhout is een grotere stad, met een bijbehorend groot dagelijks winkelaanbod. In Turnhout zijn 8 supermarkten, waaronder ook een grote hypermarkt. Er zijn verschillende segmenten aanwezig en ook met een moderne omvang. De binding zal in Turnhout dan ook hoog zijn. De afvloeiing naar Baarle-Nassau zal vooral zich aandoen bij de inwoners die dicht bij de grens wonen en vanwege het prijspeil in Nederland, Baarle-Nassau is door de verbinding met de N119 goed te bereiken. De toevloeiing schatten we in op 5%. ● De gemeente Hoogstraten is een grote gemeente met een aantal kernen: Hoogstraten, Minderhout, Meer en Meerle. Meer en Meerle hebben beide een kleine supermarkt en zullen dus elders ook dagelijkse aankopen doen. In Meerle zal dat in Chaam en Baarle-Nassau zijn, inwoners van Meer zullen meer gericht zijn op Hoogstraten/Minderhout.

Hoogstraten/Minderhout heeft een compleet aanbod met zowel full-servicesupermarkten als discounters. Afvloeiing naar Baarle-Nassau zal voornamelijk zijn vanwege het Nederlands prijspeil. De afvloeiing van Meerle en Meer naar BaarleNassau zal groter zijn dan in Hoogstraten/Minderhout, voor de gemeente schatten we deze in op 7,5%. ● In Rijkevorsel zijn in de kern twee supermarkten aanwezig, langs de N131 zijn nog 3 supermarkten (met Nederlandse formules AH en Jumbo), het eigen aanbod is compleet. De reistijd naar Baarle-Nassau is circa 28 minuten. De toevloeiing vanuit Rijkevorsel schatten we beperkt in op 2%.

33/50

Tabel B2.1. Inschatting Rho toevloeiing vanuit secundair marktgebied aantal inwoners Castelré Gemeente Alphen-Chaam Gemeente Merksplas Gemeente Ravels

bestedingspotentieel

Dagelijks aan- Reisafstand Binding tot Gebonden bod per 1.000 tot Baarle- Baarle-Nassau omzet inwoners Nassau

130

€ 384.289

-

19 min.

40%

€ 153.716

8.670

€ 24.850.967

489 m2 wvo

10-12 min

11%

€ 2.733.606

€ 25.347.098

347 m wvo

19 min

5%

€ 1.267.355

€ 43.535.088

318 m wvo

13 -20 min

10%

€ 4.353.509

8.883 15.514

2 2

Gemeente Turnhout

47.305

€ 131.273.247

637 m wvo

21 min

5%

€ 6.563.662

Gemeente Hoogstraten

22.278

€ 63.081.191

498 m2 wvo

17-22 min

7,5%

€ 4.731.089

€ 35.473.430

681 m2 wvo

28 min

2%

€ 709.469

Gemeente Rijkevorsel

12.561

2

Subtotaal

€ 20.512.406

Naast toevloeiing vanuit het secundair marktgebied is er ook sprake van toevloeiing vanuit het tertiair marktgebied. Om dit in beeld te brengen maken we een inschatting van de toeristische bestedingen in het primair marktgebied. In Baarle-Nassau zijn verschillende campings en vakantieparken. Een manier om de toeristische bestedingen te bepalen is kijken naar de toeristenbelasting. In de gemeente Baarle-Nassau was de verwachte opbrengst van de toeristenbelasting in 2023 € 98.019. De toeristenbelasting is € 1,31 per nacht. Dit betekent 74.823 toeristische overnachtingen in 2023. Vanwege de keuzemogelijkheden zullen de dagelijkse aankopen vooral in Baarle-Nassau gedaan worden. Voor de binding sluiten we aan bij de binding van de gemeente van het KSO2021: 81%. De toevloeiing vanuit toeristische bestedingen wordt ingeschat op circa € 470.000,- (tabel B2.2). De totale toevloeiing bedraagt circa € 20,9 miljoen. Als onderdeel van de totale omzet is dit 49%. Tabel B2.2. Inschatting Rho toevloeiing vanuit tertiair marktgebied Overnachtingen Toeristische overnachtingen gemeente Baarle-Nassau

74.823

Besteding p.p.

Bestedingspotentieel

€ 7,78

€ 581.978

Binding tot Gebonden omzet Baarle-Nassau 81%

€ 471.403

Toekomstige koopkrachttoevloeiing Voor de toekomstige toevloeiing verwachten we dat deze ook iets kan toenemen. Dit zal deels zijn vanwege de verhoogde aantrekkelijkheid door de kwalitatieve modernisering, maar ook door de verplaatsing. Voor inwoners uit Alphen zal de Aldi iets dichterbij zijn, en ook voor inwoners uit de naastgelegen Belgische gemeente Ravels. Inschatting is dat de toevloeiing vanuit Alphen-Chaam toe kan nemen tot 15%, vanuit Ravels tot 12,5%, en Hoogstraten (Meerle) beperkt tot 8%. Voor de toekomstige situatie houden we de toeristische bestedingen gelijk. De totale toevloeiing in omzet bedraagt dan circa € 23,4 miljoen. Als onderdeel van de totale omzet is dit 48%.

GEMIDDELDE OMZET PER M² AAN DAGELIJKSE GOEDEREN

De winkelbranchegroep dagelijkse goederen bestaat uit supermarkten, speciaalzaken food en drogisterijen/parfumerieën. De gemiddelde winkelomzet per m² wvo in de sector dagelijkse goederen in Nederland bedraagt € 8.289,- (exclusief btw, Notitie Omzetkengetallen 2024, gegevens over 2019-2023) 6. De omzet per m² wvo in een winkelgebied is echter afhankelijk van de samenstelling van het winkelaanbod. Hoe groter de supermarkt ten opzichte van het aanbod aan speciaalzaken food en drogisterijen, hoe hoger de gemiddelde omzet per m² wvo. Voor België zijn geen onderzoeken of cijfers beschikbaar over detailhandelsomzetten. In het kader van vergelijkbaarheid gaan we er in dit onderzoek van uit dat de bestedingen voor Baarle-Hertog vergelijkbaar zijn, en rekenen we dus voor Baarle-Hertog met dezelfde kengetallen

6

34/50

●

● ●

In het primair marktgebied is sprake van een beneden gemiddeld aandeel supermarkten en speciaalzaken. De gewogen gemiddelde winkelomzet per m² wvo voor het aanwezige winkelaanbod ligt daarom lager dan het gemiddelde en bedraagt € 7.965,- (tabel B2.3). Na uitbreiding van Aldi neemt het aandeel supermarkten toe en stijgt de vloerproductiviteit naar € 8.035,-. Daarnaast neemt de vloerproductiviteit verder toe rekening houdend met de plancapaciteit van Albert Heijn en Grens 32. De concrete invulling van Grens 32 is nog niet bekend. Voor de vloerproductiviteit gaan we daarom uit van de gemiddelde vloerproductiviteit voor dagelijkse goederen van € 8.289,-. De gemiddelde vloerproductiviteit voor het primair marktgebied bedraagt dan € 8.196,-.

Tabel B2.3 Berekening gemiddelde vloerproductiviteit van het aanwezig dagelijks winkelaanbod in het primair marktgebied Huidige situatie Aanbod in m2 wvo Gem. omzet per m2 wvo Omzet Supermarkt

3.450

€ 8.864

€ 30.580.800

levensmiddelen speciaalzaak

2.087

€ 7.193

€ 15.011.791

705

€ 5.853

€ 4.126.365

Persoonlijke verzorging Totaal aanwezig aanbod

6.242

€ 7.965

€ 49.718.956

Aanbod in m2 wvo

Gem. omzet per m2 wvo

Omzet

Supermarkt

3.975

€ 8.864

€ 35.234.400

levensmiddelen speciaalzaak

2.087

€ 7.193

€ 15.011.791

705

€ 5.853

€ 4.126.365

Toekomstige situatie (uitbreiding Aldi)

Persoonlijke verzorging Totaal aanwezig aanbod

6.767

€ 8.035

€ 54.372.556

Aanbod in m2 wvo

Gem. omzet per m2 wvo

Omzet

Supermarkt

4.500

€ 8.864

€ 39.888.000

levensmiddelen speciaalzaak

2.087

€ 7.193

€ 15.011.791

705

€ 5.853

€ 4.126.365

Subtotaal aanwezig aanbod

7.292

€ 8.095

€ 59.026.156

Dagelijks aanbod Grens 32

8.000

€ 8.289

€ 66.312.000

Totaal aanwezig aanbod

15.292

€ 8.196

€ 125.338.156

Toekomstige situatie (incl. plancapaciteit AH + Grens 32)

Persoonlijke verzorging

35/50

Bijlage 3 Beleidskader In dit hoofdstuk is het relevante provinciale en gemeentelijke beleid opgenomen.

PROVINCIAAL BELEID

Omgevingsvisie Noord-Brabant (2018) Op 14 december 2018 is de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Deze Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2050. Dat gaat om ambities op het gebied van de energietransitie, een klimaat-proof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Brabantse Omgevingsvisie geeft aan hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien. En waar Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie noemt hiervoor een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. 2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moet er minder energie worden gebruikt en meer duurzame energie worden opgewekt. 3. Slimme netwerkstad: de manier waarop men zich verplaatst verandert en dit stelt andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. 4. Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering is er sprake van meer extremen in temperatuur en neerslag. Dit heeft gevolgen voor de inrichting van Noord-Brabant. 5.

Concurrerende, duurzame economie: Noord-Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt. De provincie streeft naar een stedelijk netwerk dat de gezondheid en het leefklimaat van de Brabanders versterkt. Dat betekent dat er aandacht is voor de milieukwaliteit en een aantrekkelijke en bereikbare groene omgeving en voorzieningenstructuur. Nabijheid en menging van wonen, werken, voorzieningen, parken en natuur draagt niet alleen bij aan gezondheid, maar nodigt ook uit tot sociale contacten en draagt daardoor bij aan de sociale cohesie binnen steden en dorpen. Dit is essentieel voor het functioneren van de slimme netwerkstad. De provincie zet ook in op het toekomstbestendig maken van de werklocaties in Brabant. Het (kwalitatief) ‘up to date’ houden van de bestaande werklocaties is van vitaal belang voor een concurrerende economie, innovatie, werkgelegenheid, zorgvuldig ruimte gebruik en realisatie van vergroenings- en duurzaamheidsambities. Op basis van deze hoofdopgaven sluit het initiatief voornamelijk aan op de hoofdopgave 'de basis op orde' en 'slimme netwerkstad'. Er wordt ingezet op een goede milieukwaliteit en slimme functiemenging van wonen, werken en voorzieningen in dit overgangsgebied.

Een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen is essentieel voor een goede woon- en leefomgeving. Daarbij is het voor Baarle-Nassau van belang dat een hard discount-supermarkt behouden blijft en er geen ongewenste leegstand door overaanbod ontstaat. Dit is mogelijk door op de locatie aan de Industrieweg/Oordeelsestraat een toekomstbestendige supermarkt te ontwikkelen en een supermarkt op de vertreklocatie uit te sluiten. Daarmee vindt ook meerwaarde-creatie plaats, een van de kernwaarden voor het handelen van de provincie. In de Omgevingsvisie wordt door de provincie benadrukt dat de zogenoemde meerwaardebenadering per definitie dient te worden toegepast, in plaats van als uitzondering. Er zou beredeneert moeten worden vanuit casuïstiek en doelen in plaats van vanuit regels. Bestuurlijke afwegingsruimte maakt van maatwerk de nieuwe standaard. De locatie biedt de ruimte voor het benodigde winkeloppervlak. Daarnaast biedt het ruime parkeermogelijkheden direct bij de supermarkt en een laad- en losplaats, wat de verkeersveiligheid ten goede komt. Ook wordt een gedeelte van het bedrijventerrein getransformeerd naar een functie welke passend is aan de rand van een bedrijventerrein en woongebieden. Doorwerking plangebied De ontwikkeling voldoet aan de beleidsdoelen van de provincie:

36/50

●

●

●

het planvoornemen voorziet in het behoud van een hard discount-supermarkt in Baarle-Nassau, door verplaatsing en uitbreiding van een bestaande locatie naar een nieuwe solitaire locatie. Het belang van behoud van voorzieningen wordt gediend; het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied op de grens tussen woonbebouwing en bedrijventerrein. Er is sprake van behoud van werkgelegenheid en geen sprake van afname van ruimte voor bedrijven die niet mengbaar zijn met de woonfunctie; er geen sprake is van onaanvaardbare leegstandseffecten. De mogelijkheden voor een supermarkt op de vrijkomende locatie wordt geschrapt om daarmee overaanbod aan supermarktmeters te voorkomen.

Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening Noord-Brabant in werking getreden. Voor elke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in paragraaf 5.1.2 van de TAM-omgevingsverordening. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het projectgebied. Doorwerking plangebied In hoofdstuk 5 van de Omgevingsverordening zijn de instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun omgevingsplannen. De instructieregels zijn in de meeste gevallen gekoppeld aan een werkingsgebied. Volgens de verbeelding van de Omgevingsverordening liggen beide locaties binnen de volgende werkingsgebieden: ● Stedelijk gebied; ● Diep grondwaterlichaam; ● Norm wateroverlast stedelijk gebied; ● Beperking grootschalige logistiek; ● Stalderingsgebied. Uit de rechtstreeks werkende regels blijken geen relevante artikelen voor het gehele plangebied, aangezien zich hier geen veehouderij bevindt en geen sprake is van realisatie van grootschalige logistiek. De ontwikkeling betreft de verplaatsing van een supermarkt van de locatie aan de Stationsstraat 29 naar de locatie aan de Industrieweg. Aan de Stationsstraat 29 wordt enkel uitgesloten dat op deze locatie nog een supermarkt aanwezig kan zijn.

Verder worden hier geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Vanuit de Omgevingsverordening gelden geen regels voor deze wijziging. Voor de realisatie van een supermarkt op de locatie aan de Industrieweg (binnen bestaand stedelijk gebied) gelden wel regels. Voor deze ontwikkeling zijn de volgende instructieregels relevant: ● Paragraaf 5.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (Art. 5.7 tot en met 5.10); ● Afdeling 5.5 Ontwikkeling van stedelijke functies en mobiliteit (Art. 5.55); Hierna wordt de realisatie van de supermarkt getoetst aan deze artikelen. Artikel 5.7 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit 1. Een omgevingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. 2. Voor het realiseren van een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit wordt toepassing gegeven aan: a. zorgvuldig ruimtegebruik als bedoeld in Artikel 5.8; b. de lagenbenadering, bedoeld in artikel 5.9; en c. meerwaardecreatie als bedoeld in artikel 5.10. Toetsing artikel 5.7 Lid 1 De nieuwe locatie aan de Industrieweg biedt de mogelijkheid om de Aldi uit te breiden zodat de supermarkt ingericht kan worden passend bij de wensen van de huidige consument. Met de verplaatsing kan de Aldi als hard discount-supermarkt

37/50

voor Baarle-Nassau worden behouden, wat de leefbaarheid ten goede komt. De verouderde bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De nieuwe supermarkt krijgt een moderne natuurlijke uitstraling. Op en rondom de locatie wordt met hagen en bomen beplanting aangebracht om de locatie een groenere uitstraling te geven. Dit geeft tevens een natuurlijkere en rustigere overgang (ten opzichte van standaard bedrijfshallen) vanuit de woongebieden naar het bedrijventerrein. De locatie is daarnaast op een goede manier te bereiken voor langzaam verkeer en voor laden en lossen, wat de verkeersveiligheid ten goede komt. Op de locatie is sprake van een goed woon- en leefklimaat en gevoelige functies in de omgeving zullen geen hinder ondervinden. Lid 2 Aan zorgvuldig ruimtegebruik, de lagenbenadering en meerwaardecreatie wordt afzonderlijk hierna getoetst. Artikel 5.8 Zorgvuldig ruimtegebruik 1. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a. een ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag; b. bij een ontwikkeling rekening wordt gehouden met de mogelijkheden voor intensivering van bestaand ruimtebeslag en meervoudig ruimtegebruik; c. bij stedelijke ontwikkeling toepassing wordt gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking, bedoeld in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving; d.

gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel; en e. splitsing van een bestaand bouwperceel niet is toegestaan. 2. Als uit een zorgvuldige afweging blijkt dat een ontwikkeling niet binnen bestaand ruimtebeslag mogelijk is, is uitbreiding van ruimtebeslag mogelijk onder de in dit hoofdstuk opgenomen voorwaarden. Toetsing artikel 5.8 Lid 1 De ontwikkeling van de nieuwe supermarkt van Aldi vindt plaats binnen stedelijk gebied op een bestaand bouwperceel. De bestaande verouderde bebouwing wordt gesloopt en maakt plaats voor de nieuwe supermarkt. De nieuwe bebouwing wordt geconcentreerd binnen een bouwvlak. Het overige gedeelte van de locatie wordt volledig gebruikt voor parkeervoorzieningen, een laad- en losplaats, groen en waterberging. Daarmee wordt optimaal gebruik gemaakt van de ruimte op de locatie. Ook wordt voorkomen dat ruimte nodig is in de openbare ruimte voor het parkeren of laden- en lossen. Voor de ontwikkeling is een laddertoets uitgevoerd in de vorm van dit Ruimtelijk Economisch Onderzoek. Hieruit blijkt dat er behoefte is aan de beoogde uitbreiding en verplaatsing van Aldi naar de locatie Industrieweg 3-5/ Oordeelsestraat 7a. Met de herontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Lid 2 N.v.t.

Artikel 5.9 Toepassing van de lagenbenadering 1. Het toepassen van de lagenbenadering biedt inzicht in: a. welke effecten een ontwikkeling heeft op de lagen afzonderlijk, de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd; en b. hoe negatieve effecten worden voorkomen. 2. Voor de toepassing van het eerste lid worden de volgende lagen onderscheiden: a. de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige- en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; en

38/50

c.

3.

de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving. Bij het actief benutten van de factor tijd wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde van de lagen, het verleden, de onomkeerbaarheid van optredende effecten op de lagen door de gewenste ontwikkeling en de toekomstwaarde van de ontwikkeling vanuit het perspectief van duurzaamheid en toekomstbestendigheid.

Toetsing artikel 5.9 De ontwikkeling van de nieuwe supermarkt vindt plaats op een bestaand bouwperceel binnen bestaand stedelijk gebied. Bij het vormgeven van de ontwikkeling is rekening gehouden met de lagenbenadering. De ontwikkeling moet het natuurlijk functioneren van het water- en bodemsysteem niet in de weg staan. Daarbij moet gelet worden op het grondwater, het oppervlaktewater en de bodemgesteldheid. Op de locatie zijn geen specifieke beschermingszones aanwezig voor de waterhuishouding waarmee rekening dient te worden gehouden. Bij de ontwikkeling wordt geen grondwater onttrokken of water versneld afgevoerd. Het hemelwater wordt niet afgevoerd maar opgevangen en geïnfiltreerd. Uit de uitgevoerde bodemonderzoeken blijkt dat in de ondergrond geen grote bodemverontreinigingen aanwezig zijn. Bij de ontwikkeling vinden geen activiteiten plaats die mogelijk tot verontreiniging van de ondergrond zullen leiden. In de ondergrond is het daarnaast mogelijk dat archeologische waarden aanwezig zijn. In de planregels is geborgd dat nader onderzoek plaats dient te vinden, voordat werkzaamheden in de ondergrond mogen worden uitgevoerd. In de ondergrond zijn verder geen aardkundige waarden aanwezig. De netwerklaag bevat het natuurnetwerk, energienetwerk en infrastructuur.

In of nabij het plangebied zijn geen natuurgebieden gelegen die vallen binnen het Natuur Netwerk Brabant (zie paragraaf 8.2). In de omgeving is ook geen energienetwerk aanwezig. De infrastructuur in de omgeving wordt niet gewijzigd. Het betreft een bestaand perceel dat ontsluit op de Industrieweg. De inrit wordt niet gewijzigd. De beperkte toename in verkeersgeneratie door de voorgenomen ontwikkeling heeft geen nadelige effecten op de verkeersafwikkeling. De locatie is goed ontsloten voor langzaam verkeer en gemotoriseerd verkeer. De bovenste laag omvat de occupatielaag. Op de locatie zijn geen cultuurhistorische- of landschappelijke waarden aanwezig. De locatie is in gebruik door verschillende bedrijfsfuncties. De locatie is bijna volledig verhard, bestaand uit verharding, diverse bedrijfsgebouwen en een woning. Bij de ontwikkeling wordt een supermarkt gerealiseerd van maximaal 1.650 m2 bvo. Bij de toetsing aan artikel 5.55 hierna, wordt toegelicht dat de functie passend is op de locatie. De ontwikkeling hindert omliggende gevoelige functies en activiteiten niet en op de locatie is sprake van een goed woon- en leefklimaat. Artikel 5.10 Meerwaardecreatie 1. Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a.

de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren; en b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. 2. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 5.11 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie. Toetsing artikel 5.10 De ontwikkeling biedt de kans om een toekomstbestendige supermarkt te ontwikkelen en daarmee te behouden voor BaarleNassau. De ontwikkeling biedt ook de mogelijkheid om een verkeersveiligere situatie te ontwikkelen rondom de supermarkt. Door de ontwikkeling wordt verouderde bebouwing op de locatie gesloopt. Met de ontwikkeling ontstaat tevens de mogelijkheid om maatregelen te nemen om hemelwater op een goede manier te verwerken en extra beplanting aan te brengen.

39/50

Artikel 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling 1. Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of voorzieningen, wijst daarvoor een locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken; en b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. 2. Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als: a. een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met aandacht voor een natuurinclusieve inrichting en een veilige en gezonde leefomgeving; b. toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang of infiltratie van water; e. de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en f. wordt bijgedragen aan een circulaire economie door invulling te geven aan de toepassing van industrieel, demontabel bouwen en het gebruik van duurzame biobased materialen. 3. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen op een bedrijventerrein, stelt het omgevingsplan regels over: a.

een bij de aard van het bedrijventerrein en de toe te laten functies passende kavelomvang; en b. het tegengaan van ontwikkelingen die een effectief gebruik van het bedrijventerrein beperken, zoals: c. bedrijfswoningen; d. bedrijven die doelmatig gevestigd kunnen worden in gemengde gebieden, tenzij die bedrijven concept-versterkend werken en geclusterd worden; e. voorzieningen die gelet op hun publieksaantrekkende werking thuishoren in centrumgebieden, tenzij deze concept-versterkend werken en geclusterd worden. Toetsing artikel 5.55 Lid 1 Met de actualisatie en herijking van het Beleidskader Wonen en Werken van de provincie Noord-Brabant is in de nieuwe uitvoeringsagenda (oktober 2024) opgenomen dat de afstemming van nieuwe detailhandelsontwikkelingen een regionale aangelegenheid is. In het Afsprakenkader Detailhandelsontwikkelingen West-Brabant (2017) is opgenomen dat de omvang van een detailhandelsontwikkeling en de koopkrachtbinding bepalend is voor de mate van regionale afstemming. Uitgangspunt is dat een plan kleiner dan 2.500 m2 bvo en een koopkrachtbinding hoger dan 70% wordt gezien als een lokale ontwikkeling. Ten aanzien van werklocaties is in 2021 afgesproken (Programmerings- en investeringsagenda Bedrijventerreinen, dat een ruimtelijke ontwikkeling groter dan 5.000 m2 wordt afgestemd op het passende schaalniveau. Bij vraaggericht lokaal is dat met de buurgemeenten.

Er is sprake van een aantoonbare behoefte, een goede ruimtelijke kwaliteit, er wordt ingezet op herontwikkeling en overaanbod wordt voorkomen. Er wordt in dit geval een detailhandelsfunctie mogelijk gemaakt op een perceel dat zich, gezien de lage toegestane milieucategorieën, feitelijk bevindt op een overgangsgebied tussen de woonkern en het zuidoostelijk gelegen bedrijventerrein voor bedrijven in hogere milieucategorieën die niet mengbaar zijn met de woonfunctie. Ook wordt vraaggericht lokaal ontwikkeld voor een concrete vraag die aantoonbaar is. Afstemming heeft plaatsgevonden met de direct omliggende gemeente Alphen Chaam. Het initiatief is ook afgestemd met Gilze-Rijen (in het kader van de samenwerking tussen de ABG-gemeenten). Toetsing aan een duurzame stedelijke ontwikkeling vindt hierna plaats. Lid 2 De stedenbouwkundige inrichting houdt rekening met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het stedelijk gebied. De supermarkt krijgt een moderne natuurlijke

40/50

uitstraling. Op en rondom de locatie wordt met hagen en bomen beplanting aangebracht om de locatie een groenere uitstraling te geven. Dit geeft tevens een natuurlijkere en rustigere overgang (ten opzichte van standaard bedrijfshallen) vanuit de woongebieden naar het bedrijventerrein. De locatie is daarnaast op een goede manier te bereiken voor langzaam verkeer en voor laden en lossen, wat de verkeersveiligheid ten goede komt. Binnen het projectgebied wordt voorzien in parkeerplaatsen met laadpalen om duurzame mobiliteit te faciliteren. Om rekening te houden met klimaatverandering en hittestress wordt binnen het projectgebied voldoende waterberging gerealiseerd en wordt dus voorzien in een groenere uitstraling. Lid 3 is als volgt gemotiveerd. ● Is het plangebied in planologische zin aan te merken als 'bedrijventerrein'? ● zo ja, betreft Aldi een ontwikkeling die effectief gebruik van bedrijventerrein beperkt? ● zo ja, is Aldi een bedrijf dat doelmatig kan worden gevestigd in een gemengd gebied? ● zo ja, is Aldi een voorziening die gelet op de publieksaantrekkende werking thuis hoort in een centrumgebied? 1: Het gebied kwalificeert als een bedrijventerrein en een gemengd gebied.