Bijlage 4 - Bijlage bij motivering
Tekst van het document
bestemmingsplan
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b, Stationsstraat 29 - Industrieweg 3-5, Baarle-Nassau Baarle-Nassau
DATUM IMRO IDN
25 maart 2026 NL.IMRO.0744.TAMIndustriew3en5-VG01
PROJECT PROJECTLEIDER
Aldi Industrieweg 3-5, Oordeelsestraat 7a en Stationsstraat 23 RV
OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER
Aldi vastgoed 20231455
AUTEUR STATUS
GE vastgesteld
Inhoudsopgave
Bijlagen bij motivering
5
Bijlage 1
Verkeerskundige toets huidige situatie Stationsstraat 29
7
Bijlage 2
Ruimtelijk economisch onderzoek
13
Bijlage 3
Akoestisch onderzoek industrielawaai
87
Bijlage 4
Verkennend bodemonderzoek Industrieweg 3/5
169
Bijlage 5
Verkennend bodemonderzoek Oordeelsestraat 7a
207
Bijlage 6
Milieuhygiënisch vooronderzoek
249
Bijlage 7
Archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek
277
Bijlage 8
PvE proefsleuvenonderzoek
329
Bijlage 9
Memo Stikstofberekening Aldi Baarle-Nassau
383
Bijlage 10
Stikstofberekening realisatiefase
389
Bijlage 11
Stikstofberekening gebruiksfase
399
Bijlage 12
Quickscan Industrieweg 3-5 en Oordeelsestraat 7a
409
Bijlage 13
Veldonderzoek Industrieweg 3-5 en Oordeelsestraat 7a
441
Bijlage 14
Besluit omgevingsvergunning flora- en fauna- activiteit
465
Bijlage 15
Aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling
485
Bijlage 16
Verslag inloopavond
515
Bijlage 17
Verslag tweede inloopavond
523
3/534
4/534
Bijlagen bij motivering
5/534
6/534
Bijlage 1
7/534
Verkeerskundige toets huidige situatie Stationsstraat 29
Notitie
1.1
Aan:
Betreft:
Datum:
ALDI VASTGOED BV Tim Jansen
Verkeerskundige onderbouwing ALDI BaarleNassau
30 april 2025
Van:
Referentienummer:
Exante Marco Cruijssen
120293.001_M01 Verkeerskundige toets ALDI Baarle-Nassau
Aanleiding Voor de ALDI In Baarle Nassau liggen er plannen voor een nieuwe vestiging elders in Baarle-Nassau. Een van de aanleidingen betreft de bestaande verkeerskundige situatie. De huidige locatie van de Aldi-supermarkt in Baarle-Nassau kent namelijk een aantal verkeerskundige beperkingen. De locatie voldoet niet aan de functionele en verkeersveilige eisen die anno nu aan de ligging van een supermarkt mogen worden gesteld. Hieronder benoemen wij de voornaamste aandachts- en/of knelpunten. Deze punten geven een onderbouwing waarom het voorzetten van de ALDI op deze locatie niet wenselijk is.
1.2
Onvoldoende en versnipperde parkeercapaciteit Op eigen terrein is maar een beperkt aantal parkeerplaatsen beschikbaar, gesitueerd aan de achterzijde van het pand. Dit parkeerterrein voorziet in gedeeld gebruik, zowel voor bewoners van bovengelegen appartementen (geel) als voor bezoekers van de Aldi (groen), zie onderstaande afbeelding. Met 5.000 tot 5.550 bezoekers per week, maximaal 800 per dag is het aantal parkeervoorzieningen structureel ontoereikend.
Afbeelding 1 Schematische weergave indeling parkeerterrein achterzijde ALDI Exante Groep B.V. Oranje Nassaulaan 3 5211 AR ’s-Hertogenbosch
Tel: (085) 484 68 00 Website: exante.nl E-mail: info@exante.nl
Kvk: 62401033 Bank: NL15RABO 0301 2812 03 Btw: NL.8548.03.439.B01
Over het algemeen komt 75% van de klanten met de auto omdat ALDI een formule is voor de weekboodschappen en niet voor de snelle boodschappen. Bij een te hoge parkeerdruk verschuift deze hierdoor naar de openbare ruimte, met name naar de Stationsstraat (blauw) en Loswal (geel), zie onderstaande afbeelding.
Afbeelding 2 Overloop parkeren openbare ruimte Stationsstraat - Loswal
Het verschuiven van het parkeren naar de openbare ruimte leidt tot oneigenlijk gebruik van openbare parkeervoorzieningen, mogelijke parkeerdruk en/of foutparkeren. Aanvullend is daarbij nog op te merken dat er langs de Loswal diverse ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden in de vorm van woningbouw en de realisatie van Cultuurcentrum Baarle. Ook die ontwikkelingen hebben impact op de beschikbare openbare parkeercapaciteit op deze locatie. De parkeervoorziening op de Loswal ligt op een grotere loopafstand van de winkel en is uitsluitend te bereiken zijn via een pad tussen de Stationsstraat en de Loswal. De te overbruggen afstand met een winkelwagen is enerzijds vanuit de winkelbezoeker niet prettig, anderzijds levert een rijdende winkelwagen over deze afstand ook nog een overlast op voor de omwonenden. Op het pad naar de Loswal is daarnaast een zogenaamd slingerhek geplaatst, om fietsverkeer te weren, dan wel af te remmen. De aanwezigheid van het slingerhek vormt ook voor winkelbezoekers met een winkelwagen een obstakel om tussendoor te manoeuvreren. Winkelbezoekers die parkeren op de Loswal hebben tot slot geen mogelijkheid om een winkelwagen daar te stallen. ALDI heeft daar namelijk geen stallingsruimte. Dit betekent dat een winkelbezoeker zowel heen als terug via het pad van en naar de ALDI moeten lopen om de winkelwagen weer te stallen.
2
1.3
Onveilige en niet-logistieke bevoorrading De bevoorrading van de supermarkt vindt dagelijks plaats met een trekker oplegger, voor zowel de bakker als een vrachtwagen voor “houdbaar en vers”. Aanvullend vindt drie keer per week bevoorrading plaats voor de diepvriesafdeling. Dit vrachtverkeer rijdt via reguliere woonstraten zoals de Stationsstraat en Kerkstraat. Straten die hier in de basis niet op zijn ingericht en daardoor minder geschikt zijn als route voor bevoorrading. Aanvullend is op te merken dat vrachtverkeer via de N639 Baarle-Nassau binnenkomt. Vervolgens rijdt het via de Stationsstraat naar de ALDI. Om de laad- en los deur van de ALDI te bereiken, rijdt het verkeer eerst de ALDI voorbij. In de Kerkstraat keert het vrachtverkeer om vervolgens opnieuw voorbij de ALDI te rijden. Vanaf dat punt rijdt vrachtverkeer achteruit richting de laad- en los deur Bij het maken van deze manoeuvre kruisen het vrachtverkeer de uitrit van het parkeerterrein en de hoofdingang van de winkel. En om bij laad- en los deur te komen, rijdt het vrachtverkeer een aantal meters over het voetpad. Tijdens het laden en lossen staat het vrachtverkeer vervolgens gemiddeld 50 minuten op het voetpad. Deze situatie is vanuit verkeersveiligheidsperspectief uitermate ongewenst. Er ontstaan conflicten met winkelend publiek, voetgangers en uitrijdende voertuigen.
De manoeuvreerruimte is bovendien beperkt en vereist manoeuvre-bewegingen die niet passen bij vrachtverkeer in deze woon- en winkelomgeving. Verder zorgt het vrachtverkeer op het voetpad voor een verminderde toegankelijkheid, zeker voor minder validen, mensen met een rollator of kinderwagen en/of fiets aan de hand. Vanuit de vrachtwagenchau eur bezien is te stellen dat deze bij voorkeur zijn kijk- en rijrichting vanuit de linkerzijde van de cabine heeft. Daar heeft hij namelijk zichtlijnen met het meeste en vrije zicht op het overige verkeer en de openbare ruimte. In dit specifieke geval is de kijk- en rijrichting echter rechts van de cabine. De chau eur kan niet over zijn linkerschouder uit het raam kijken, maar is afhankelijk van zijn buitenspiegels. Vanuit dat perspectief heeft de chau eur minder zicht, minder mogelijkheden om kruisend auto- en fietsverkeer, maar ook voetgangers waar te nemen. In onderstaande afbeelding is dit schematisch gevisualiseerd.
3
Afbeelding 3 Schematische weergave kijk- en zichthoek chau eur
1.4
Beperkt zicht en verhoogd risico op ongevallen De combinatie van reguliere woonstraten, geparkeerde voertuigen, beperkte zichtlijnen en achteruitrijdend vrachtverkeer, veel overstekend en kruisend (langzaam) verkeer zorgt voor een verhoogd risico op ongevallen. De chau eur voert zijn manoeuvre deels uit op basis van spiegels en een kijkrichting die niet intuïtief is. Het dode hoek aspect van het vrachtverkeer maakt de kans op incidenten met voetgangers of andere kwetsbare verkeersdeelnemers reëel, zeker op drukkere momenten.
1.5
Overlast voor de omgeving De aanwezigheid van vrachtverkeer dat noodzakelijk is voor bevoorrading zorgt voor overlast in de vorm van geluid en trillingen en verminderde leefbaarheid voor direct omwonenden. Dit speelt zowel in de vroege ochtend als overdag. De bevoorrading van supermarkten is een terugkerend proces; de herhaalde overlast versterkt het e ect en maakt de locatie steeds minder geschikt in de woonomgeving waarin zij is ingebed.
1.6
Conclusie De huidige vestiging van ALDI op deze locatie kent vanuit verkeerskundig oogpunt diverse aandachten/of knelpunten en is daarom niet wenselijk. De combinatie van een beperkte parkeercapaciteit op eigen terrein, vrachtverkeer over reguliere woonstraten, verkeersonveilige manoeuvres voor bevoorrading, verhoogde kans op ongevallen en aantoonbare overlast voor omwonenden maakt dat een verantwoorde voortzetting van de supermarkt hier niet wenselijk meer is. De beoogde verhuizing naar een locatie met betere verkeerskundige randvoorwaarden is dan ook nadrukkelijk te adviseren.
4
12/534
Bijlage 2
13/534
Ruimtelijk economisch onderzoek
VERPLAATSING ALDI BAARLE-NASSAU Ruimtelijk-economisch onderzoek
1/50
DATUM KENMERK
1 december 2025 20191464/80502/003
PROJECT PROJECTLEIDER
Baarle-Nassau Industrieweg Aldi ing. R.B.P. Verkooijen
OPDRACHTGEVER ALDI Roosendaal B.V. PROJECTNUMMER 20191464 AUTEUR STATUS
2/50
Julia Breukelman, Joost Jansen, Tommy Walvius Definitief
INHOUD 1.
2.
3.
4.
5.
Inleiding
4
1.1 1.2 1.3 1.4
4 5 6 6
Kwalitatieve behoefte aan ontwikkeling
7
2.1 2.2 2.3 2.4
7 8 9 10
Behoefte aan schaalvergroting en knelpunten huidige locatie Positionering Aldi binnen de Nederlandse supermarktstructuur Positionering Aldi binnen het marktgebied van Baarle-Nassau Conclusie kwalitatieve behoefte
Kwantitatieve behoefte aan ontwikkeling
11
3.1 3.2 3.3 3.4
11 12 14 18
Analyse dagelijkse goederensector primair marktgebied Marktanalyse dagelijkse goederensector primair marktgebied Ruimtelijk-economische effecten uitbreiding Aldi Conclusie
Beleidskader en locatieafweging
19
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8
19 19 20 20 21 24 25 25
Hoofdpunten beleid Vertrekpunt: knelpunten huidige locatie Inpassing schaalvergroting binnen centrumgebied Inpassing binnen bestaande plancapaciteit Alternatieve vestigingslocaties in Baarle-Nassau Analyse gebruiksmogelijkheden vertreklocatie Regionale afstemming Conclusie
Conclusie
26
5.1 5.2
Behoefte en locatieafweging Algehele conclusie
26 27
Verzorgingsgebied Baarle-Nassau Uitgangspunten dpo Beleidskader Locatieafweging Aldi Baarle-Nassau
28 31 36 50
Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4
3/50
Aanleiding Vraagstelling Wat ging er aan vooraf? Leeswijzer
1. INLEIDING Het ‘TAM-omgevingsplan Aldi Baarle-Nassau’ maakt de realisatie van een supermarkt mogelijk aan de Industrieweg 3-5/ Oordeelsestraat 7a in Baarle en saneert tegelijkertijd de supermarktfunctie aan de Stationsstraat 29. Met het TAM-omgevingsplan wordt de planologische basis gelegd voor verplaatsing van de bestaande supermarkt Aldi.
1.1
Aanleiding
Aldi is in Baarle-Nassau gevestigd aan de Stationsstraat 29 met een winkel van 575 m² wvo (Locatus, 2024). Deze winkel is te klein om duurzaam-economisch te functioneren, en sluit niet meer aan bij de wensen van de moderne consument. Net als bij andere supermarkten wensen ook de klanten van harddiscounters meer service en comfort in de winkel. Dit heeft tot nieuwe formule-uitgangspunten bij Aldi geleid. In de nieuwe winkels van Aldi is meer ruimte voor het assortiment, zijn de gangpaden breder, heeft de winkel een lichtere uitstraling en is er meer aandacht voor het versassortiment. Daarnaast wordt ook meer aandacht besteed aan duurzaamheidsaspecten. Voor Aldi, en elke andere reguliere supermarkt, is de winkel aan de Stationsstraat 29 geen duurzame vestigingslocatie. Op deze locatie, maar ook voor andere locaties in het centrumgebied zijn geen uitbreidingsmogelijkheden gevonden de afgelopen jaren (zie locatieafweging in bijlage 4). Er is geen geschikte plek beschikbaar in of rond het centrum van Baarle-Nassau. Om de harddiscounter voor de inwoners van Baarle-Nassau te behouden is Aldi voornemens om haar winkel te verplaatsen naar de locatie Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7a aan de rand van het woongebied en het Bedrijventerrein Baarle-Nassau.
Op die nieuwe locatie kan aan de behoefte van een volwaardige supermarkt van voldoende omvang worden voldaan, met een goede bereikbaarheid en voldoende parkeerruimte. Met het TAM-omgevingsplan wordt een supermarkt van circa 1.100 m2 wvo (winkelvloeroppervlak) en een bvo (brutovloeroppervlak) van maximaal 1.650 m² mogelijk gemaakt.
Figuur 1.1 Impressie huidige winkel Aldi Stationsstraat 29 (bron: Google Streetview, 2020)
4/50
1.2
Vraagstelling
Het ruimtelijk afwegingskader voor het al dan niet toevoegen van stedelijke functies is de ladder voor duurzame verstedelijking (Artikel 8.129g Bkl). Ladder voor duurzame verstedelijking Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl legt hiervoor geen grens vast. Geldende jurisprudentie onder de Wro/Bro is dat een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo bebouwing of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn. Dan gaat het om negatieve effecten als gevolg van beoogde ontwikkeling die zorgen voor langdurige leegstand.
Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied, moet ook rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het Omgevingsplan en de aard van de omgeving. Als wordt voorzien in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling heeft betrekking op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft de beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging De eerste vraag is of de beoogde ontwikkeling aangemerkt wordt als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. De beoogde locatie aan de Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7a is bestemd voor ‘bedrijventerreinen’. Feitelijk gaat het alleen om mogelijkheden voor werkfuncties die ook mengbaar zijn met de woonfunctie. Verder heeft de locatie een specifieke aanduiding voor het direct toestaan van detailhandel in woon- en meubelinrichting en een aanduiding voor het direct toestaan van een metaalbewerkingsbedrijf.
Om de functie supermarkt mogelijk te maken moet een omgevingsplan worden opgesteld. De ontwikkeling is groter dan 500 m² bvo (ECLI:NL:RVS:2017:1724), waardoor de beoogde verplaatsing wordt aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. De onderzoeksvraag is dan ook of de beoogde verplaatsing en uitbreiding van Aldi voldoet aan de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking. Om de onderzoeksvraag te beantwoorden komen in dit onderzoek de volgende onderwerpen aan bod: ● een analyse van de kwalitatieve behoefte aan Aldi in het verzorgingsgebied Baarle-Nassau: beschrijving van behoefte aan schaalvergroting en knelpunten van de huidige locatie; positionering van Aldi binnen de Nederlandse supermarktstructuur; positionering van Aldi binnen het marktgebied van Baarle-Nassau; ● een analyse van de kwantitatieve behoefte: analyse van de dagelijkse goederenstructuur van Baarle-Nassau, distributieplanologisch onderzoek voor de dagelijkse goederensector in het verzorgingsgebied, effectanalyse van de ontwikkeling op centrum Baarle-Nassau en detailhandel in de regio; ● een locatieafweging in relatie tot het relevante detailhandelsbeleid.
5/50
1.3
Wat ging er aan vooraf?
Aan de voorliggende ladderonderbouwing is een lang en uitgebreid proces voorafgegaan: ● Om tot de uiteindelijke locatie aan de Industrieweg/Oordeelsestraat te komen is een uitgebreide locatieafweging uitgevoerd (zie hoofdstuk 5 en bijlage 4). In samenspraak met de gemeente zijn de mogelijkheden voor herontwikkeling onderzocht. Uitbreiding binnen het centrum is niet mogelijk gebleken, beoogde locatie is het beste alternatief, met de keuze voor de samenwerking tussen Aldi en gemeente als uitkomst. ● De planologische procedure is opgestart voor de Industrieweg/Oordeelsestraat. Als onderdeel bij de toelichting op het TAM-omgevingsplan is een ladderonderbouwing opgesteld. ● Naar aanleiding van vragen van de gemeente over effecten op de regio is een extra notitie opgesteld met een effectenstudie. In de afgelopen jaren hebben zich verschillende ontwikkelingen voortgedaan die in de actualisatie van de ladderonderbouwing zijn verwerkt: ● Nieuw provinciaal beleid: ‘richtinggevende principes detailhandel’ dat aanleiding geeft om regionaal beleid aan te passen, en waarin is opgenomen winkelplannen af te stemmen met omliggende gemeenten. Dit gaf noodzaak om de onderbouwing aan te scherpen, met name de kwalitatieve behoefte. ● In 2022 is er een nieuw koopstroomonderzoek (KSO2021) uitgekomen.
● Bij de gemeente is een vergunningsaanvraag binnengekomen voor een winkel met dagelijkse goederen van circa 8.000 m2 bvo op de locatie Grens 32.
1.4
Leeswijzer
Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling. In hoofdstuk 3 is de kwantitatieve behoefte aan uitbreiding van Aldi in beeld gebracht. Hierin is de dagelijkse goederensector van Baarle-Nassau geanalyseerd en zijn de ruimtelijke effecten in beeld gebracht. Hoofdstuk 4 betreft een locatieafweging in relatie tot het beleidskader. Tot slot zijn in hoofdstuk 5 de belangrijkste conclusies opgenomen.
6/50
2. KWALITATIEVE BEHOEFTE AAN ONTWIKKELING De behoefte is zowel in kwantitatieve - als kwalitatieve zin onderzocht. In dit hoofdstuk wordt de kwalitatieve behoefte aan de uitbreiding van Aldi in Baarle-Nassau beschreven.
2.1
Behoefte aan schaalvergroting en knelpunten huidige locatie
Het huidige winkelpand van Aldi past niet meer binnen de eisen die de formule stelt aan haar panden; het is te klein om duurzaam-economisch te functioneren en sluit niet meer aan bij de wensen van de consument. Trend schaalvergroting Afgelopen jaren heeft een consolidatieslag plaatsgevonden in de supermarktbranche, waarbij kleinere supermarkten zijn overgenomen door grotere. Hierdoor blijven minder, maar ‘sterkere’ supermarktketens over in Nederland. In de steden is de afgelopen jaren daarnaast een duidelijke groei zichtbaar van het aantal stadswinkels. Het aanbod in zulke winkels richt zich sterker op broodjes, kant-en-klaarmaaltijden en kleinverpakkingen. De gemiddelde omvang is ongeveer 300 m2 wvo. Ook is er een duidelijke schaalvergroting waarneembaar op winkelniveau. Was een supermarkt in 2010 nog gemiddeld 957 m² wvo, is dat nu bijna 1.200 m² wvo. Een moderne discounter vraagt meer dan 1.000 m² wvo, terwijl voor een reguliere toekomstbestendige full-service supermarkt een maat van minimaal 1.500 m² wvo normaal is geworden. De schaalvergroting richt zich vooral op het aanpassen van de winkels naar de wens van de consument: het bieden van meer ruimte voor het versaanbod, ruime gangpaden en ruimte voor een groter assortiment. Daarbij is het van belang dat de winkels een duidelijk concept hebben met een vernieuwende winkelbeleving.
De huidige locatie aan de Stationsstraat heeft een aantal knelpunten: ● De huidige winkel is, met een oppervlakte van 575 m² wvo, te klein om duurzaam-economisch te kunnen functioneren, en sluit niet meer aan bij de wensen die de consument stelt aan een moderne harddiscounter. Net als bij andere supermarkten wensen ook de klanten van harddiscountsupermarkten meer service en comfort in de winkel. Dit heeft tot nieuwe formule-uitgangspunten bij Aldi geleid. In de nieuwe winkels van Aldi is meer ruimte voor het assortiment, zijn de gangpaden breder, heeft de winkel een lichtere uitstraling en is er meer aandacht voor het versassortiment. Ook wordt meer aandacht besteed aan duurzaamheidsaspecten. Een toekomstgerichte winkel met een goed en groot winkeloppervlak voor een efficiënte winkelindeling is hiervoor noodzakelijk. Daarnaast zijn een goede magazijnindeling, een goed georganiseerde logistiek, een centrale ligging, een goede bereikbaarheid, een ruime parkeeroplossing en veilige laad- en los mogelijkheden van essentieel belang voor een goed functionerende supermarkt. ● Een moderne harddiscountsupermarkt heeft een gemiddelde omvang van 1.200 m² wvo (circa 1.500 m² bvo). Daarnaast is voldoende ruimte nodig voor parkeren en de bevoorrading op eigen terrein. In totaal is minimaal 3.500 m² benodigd om een moderne winkel met voldoende parkeren te realiseren.
● Op basis van de eigendomssituatie, bovenliggende woningen en bouwkundige eigenschappen, ontbreekt het aan mogelijkheden om binnen het bestaande vastgoed een moderne harddiscounter te realiseren. ● Uitbreiding van het vastgoed gaat ten koste van het aantal parkeerplaatsen aan de achterzijde. Dit is niet passend binnen de visie van Aldi op het bieden van passende parkeergelegenheid. Het parkeerterrein aan de achterzijde biedt de belangrijkste parkeergelegenheid voor de huidige discount-supermarkt. Afname van het aantal parkeerplaatsen zorgt bovendien ook voor knelpunten in de parkeergelegenheid voor andere functies gelegen aan - en in de nabijheid van dit parkeerterrein. Aan de voorzijde van de winkel is een groot parkeerterrein voor centrumbezoekers (Loswal), maar daarvoor moet de Stationsstraat overgestoken worden. Dit is niet gebruiksvriendelijk voor het gebruik van winkelwagens. ● Het laden en lossen vindt in de huidige situatie plaats op het trottoir voor de winkel. Deze verbinding is ook niet gebruiksvriendelijk.
7/50
Bovenstaande knelpunten zijn niet op te lossen en zorgen ervoor dat deze harddiscount-supermarkt voor Aldi niet toekomstbestendig is en onvoldoende is gericht op de wensen van het winkelend publiek.
2.2
Positionering Aldi binnen de Nederlandse supermarktstructuur
Aldi heeft als harddiscounter een specifieke positie binnen de Nederlandse supermarktstructuur. Deze specifieke kenmerken en positie leidt ertoe dat Aldi specifieke locatie eisen en randvoorwaarden heeft voor haar winkels.
SEGMENT EN ASSORTIMENT
Consumenten bezoeken een harddiscounter vooral voor de aanschaf van specifieke producten (vaak in bulk) op basis van het motief prijs. Het credo van Aldi is dan ook: ‘Hoge kwaliteit-lage prijs’. Om een hoge kwaliteit voor een lage prijs aan te kunnen bieden is een hoge omloopsnelheid van producten, lage kosten voor distributie en lage personeelskosten (en service) in de winkel belangrijk. Aldi realiseert dit door het voeren van een relatief klein assortiment. Aldi heeft circa 1.200 artikelen, terwijl een gewone full-servicesupermarkt 15.000 tot 30.000 artikelen heeft. Bovendien is de bedrijfsvoering geoptimaliseerd zodat alle handelingen, van distributie tot verkoop, zo efficiënt mogelijk verlopen. Vanwege het beperktere assortiment zijn discountsupermarkten qua omvang kleiner dan full-servicesupermarkten; waar een full -service supermarkt in de optimale situatie minimaal 1.500 m² wvo moet zijn (om het assortiment in de winkel te krijgen), heeft een discountsupermarkt een omvang van circa 1.000 tot 1.200 m²wvo.
BEZOEKMOTIEF
Bij harddiscounters doen consumenten vooral aanvullende aankopen. Aldi wordt met name bezocht als aanvulling naast reguliere full-servicesupermarkten en speciaalzaken. De aanvullende functie van Aldi wordt onder andere aangetoond en onderbouwd in het consumentenonderzoek van Deloitte (2024). In figuur 2.1 wordt een overzicht gegeven van het koopgedrag door de consument per formule. In dit overzicht wordt de formule van Aldi vergeleken met de supermarktformules Albert Heijn en Jumbo, die ook in Baarle-Nassau zijn gevestigd. Uit het onderzoek blijkt dat van de supermarkten die in Baarle-Nassau gevestigd zijn Aldi het laagste aandeel primaire klanten heeft (19%). Primaire klanten zijn klanten die het grootste deel van hun aankopen bij de betreffende supermarkt kopen. Circa 80% van de Aldi-klanten geeft aan Aldi te zien als hun aanvullende = secundaire/tertiaire supermarkt. Dit betekent dat consumenten een relatief klein deel van hun bestedingen bij Aldi doen. Aldi wordt gemiddeld eens per 2 weken bezocht door de consument voor de specifieke harddiscountaankopen, terwijl de consument een full-servicesupermarkt gemiddeld bijna 2 keer per week bezoekt. 60%
56%
50% 37%
40% 30%
39%
37%
27%
26% 19%
17%
20% 10% 0%
Albert Heijn primaire supermarkt
Jumbo secundaire supermarkt
Aldi tertiaire supermarkt
Figuur 2.1. Bezoekmotief supermarkten (bron: Consumentenonderzoek Deloitte, 2024)
8/50
42%
2.3
Positionering Aldi binnen het marktgebied van Baarle-Nassau
Het verzorgingsgebied in een geografisch complexe regio als Baarle-Nassau is onder te verdelen in een primair-, secundair en tertiair verzorgingsgebied. Het gaat daarbij om waar inwoners hun dagelijkse aankopen doen. Het primair verzorgingsgebied is het gebied waar het merendeel van de inwoners in de betreffende woonplaats hun boodschappen doen. Het secundair verzorgingsgebied is het gebied waar inwoners de meeste boodschappen in hun eigen woonplaats doen, maar voor een deel ook aanvullende boodschappen in het primair verzorgingsgebied. In toeristische regio’s waar ook nog sprake is van bestedingen van toeristen worden de toeristische bestedingen tot het tertiaire verzorgingsgebied gerekend. Hieronder vallen ook incidentele bestedingen van consumenten uit een grotere regio. Voor Baarle-Nassau komen we tot de volgende verzorgingsgebieden (figuur 2.2, zie bijlage 1 voor een uitgebreide toelichting): ● Primair heeft het boodschappenaanbod van Baarle-Nassau een verzorgingsfunctie voor de eigen kern 1 en Ulicoten. Baarle-Nassau heeft een compleet supermarktaanbod waardoor de inwoners maar in beperkte mate elders boodschappen te hoeven doen. Ulicoten heeft geen dagelijks aanbod, de inwoners zullen vanwege de afstand vooral op Baarle-Nassau gericht zijn. ● Het secundair verzorgingsgebied is het gebied waar vandaan aanvullende bestedingen komen.
Dit bestaat uit de omliggende gemeenten, die eigen dagelijkse winkelaanbod hebben (en dus vooral op de eigen kern gericht zijn), maar voor aanvullende boodschappen Baarle-Nassau bezoeken. In Nederland zijn dit Alphen en Chaam, en in België zijn dit de gemeenten Hoogstraten, Rijkevorsel, Merksplas, Turnhout en Ravels. Betekenis van Aldi in het primair verzorgingsgebied Aldi vormt in kwalitatieve zin een belangrijke aanvulling op het overige (full-service)supermarktaanbod. Niet alleen op het aanbod in de kern Baarle, maar ook ten opzichte van de omgeving. Alphen heeft enkel een full-servicesupermarkt, in Chaam is naast de Plus wel een Lidl aanwezig, maar Lidl is de laatste jaren meer opgeschoven richting service. De direct naastgelegen Belgische kernen hebben ook geen harddiscountaanbod: Meerle, Poppel, Weelde (figuur 2.2). In België is Aldi gevestigd in Ravels, Turnhout en Moerstraten. Voor de keuzemogelijkheden van de inwoners van Baarle-Nassau (en omgeving) en de kwaliteit en compleetheid van het supermarktaanbod is het belangrijk om Aldi als harddiscounter te behouden.
1 Voor het functioneren van de dagelijkse goederensector gaan we er van uit dat Baarle-Nassau en Baarle-Hertog als één kern functioneren.
9/50
Figuur 2.2. Primair en secundair verzorgingsgebied Baarle-Nassau
2.4
Conclusie kwalitatieve behoefte
Geconcludeerd wordt dat Aldi een specifieke positie heeft binnen het Nederlandse supermarktlandschap als enige overgebleven harddiscounter. Dit geldt specifiek voor Baarle-Nassau, maar ook voor de omliggende regio. De combinatie van twee full-service supermarkten en harddiscounter Aldi maakt dat de consument in Baarle-Nassau beschikt over een (vrij) compleet dagelijks winkelaanbod. Behoud van de discounter is dan ook van belang voor de kwaliteit van het supermarktaanbod.
10/50
3. KWANTITATIEVE BEHOEFTE AAN ONTWIKKELING 3.1
Analyse dagelijkse goederensector primair marktgebied
Baarle-Nassau heeft momenteel 4.306 m² wvo aan winkels met dagelijkse goederen, verdeeld over 14 verkooppunten (Locatus, 2024). Het dagelijks goederenaanbod bestaat uit de hoofdbranches levensmiddelen (supermarkten en speciaalzaken) en persoonlijke verzorging (drogisten). Deze opbouw van het dagelijks goederenaanbod is weergegeven in tabel 3.1. De kern Ulicoten heeft geen dagelijks winkelaanbod. Baarle-Hertog heeft 1.936 m2 wvo aan dagelijkse winkels verdeeld over 12 verkooppunten (tabel 3.2). Het aanbod van winkels in levensmiddelen bestaat voornamelijk uit slijterijen of tabakswinkels. Tabel 3.1. Omvang dagelijks winkelaanbod Baarle-Nassau (bron: Locatus, 2024) aantal winkels
omvang (m² wvo)
ALBERT HEIJN
1
ALDI
1
575
JUMBO
1
1.700
Subtotaal supermarkten
3
3.450
speciaalzaken
7
levensmiddelen
10
persoonlijke verzorging
4
Totaal dagelijkse goederen
14
1.175
261 3.711 595 4.306
Tabel 3.2. Omvang dagelijks winkelaanbod Baarle-Hertog (bron: Locatus, 2024) aantal winkels
levensmiddelen
10
persoonlijke verzorging
2
Totaal dagelijkse goederen
12
omvang (m² wvo) 1.826 110 1.936
Als het dagelijks goederenaanbod in Baarle-Nassau/Baarle-Hertog wordt vergeleken met het gemiddelde aanbod in vergelijkbare kernen (met 7.500 tot 10.000 inwoners) wordt geconcludeerd dat het aanbod bovengemiddeld is te noemen (zie figuur 3.1). Baarle-Nassau heeft een bovenlokale / regionale verzorgingsfunctie omdat van oudsher veel wordt gewinkeld in Baarle-Nassau. Daarnaast is er sprake van een hoge mate van kooptoerisme door de ligging nabij de grens (zie bijlage 1). 7.000
6.242 5.537
6.000 5.000 4.000
3.750
3.270
3.000 2.000 705
1.000 0
dagelijks
levensmiddelen
480
persoonlijke verzorging
Baarle-Nassau + Baarle-Hertog te verwachten winkelaanbod op basis van het gemiddelde in kernen met 7.500 tot 10.000 inwoners
Figuur 3.1 Vergelijking dagelijks winkelaanbod Baarle-Nassau + Baarle-Hertog met het landelijke gemiddelde in kernen met 7.500 tot 10.000 inwoners (bron: Locatus, 2024)
11/50
Supermarkten zijn de grootste publiekstrekkers in de dagelijkse goederensector. Gemiddeld wordt een supermarkt 2 á 3 keer per week bezocht door een consument (Deloitte Consumentenonderzoek, 2024). Circa 55% van de winkelmeters in dagelijkse goederen in Baarle-Nassau/Baarle-Hertog wordt ingevuld door supermarkten. Ten opzichte van het gemiddelde in de inwonersklasse (circa 75%) is dit weinig. Dit komt met name door het aantal speciaalzaken in Baarle-Hertog: slijterijen en tabakswinkels. Vanwege de prijsverschillen met Nederland en ligging in deze grensregio is dit een interessant gebied voor deze winkels. De inwoners van Baarle-Nassau/Baarle-Hertog hebben de beschikking over drie supermarkten. Dit zijn twee full-servicesupermarkten (Albert Heijn en Jumbo) en een harddiscounter (Aldi). Deze supermarkten liggen allen in het kernwinkelgebied van Baarle-Nassau (figuur 3.2). De omvang van de supermarkten blijft achter bij die van moderne supermarkten. Jumbo heeft een grote omvang, maar Albert Heijn en vooral Aldi zijn aan de kleine kant. Zij kampen met de beperkingen van de huidige vestigingslocatie: de fysieke uitbreidingsruimte ontbreekt en de parkeerdruk is hoog.
Figuur 3.2. Supermarktaanbod Baarle-Nassau (bron: Locatus, 2024)
3.2
Marktanalyse dagelijkse goederensector primair marktgebied
Om inzicht te krijgen in de effecten van de uitbreiding van Aldi is een actueel distributieplanologisch marktonderzoek (dpo) benodigd. Dit is een marktruimteberekening waarbij vraag en aanbod met elkaar worden geconfronteerd in een bepaald marktgebied. Met een dpo worden de ontwikkelingsmogelijkheden van het detailhandelsaanbod onderzocht, en is een manier om de kwantitatieve behoefte in beeld te brengen. Op basis van de uitgangspunten zoals geformuleerd in bijlage 1 en 2 is in tabel 3.3 de distributieplanologische marktberekening gemaakt.
12/50
DISTRIBUTIEPLANOLOGISCHE MARKTBEREKENING
Op basis van de distributieplanologische marktanalyse (tabel 3.3) wordt geconcludeerd dat de dagelijkse goederensector van Baarle-Nassau momenteel beneden gemiddeld presteert; de vloerproductiviteit in Baarle-Nassau is 14% lager dan het landelijk gemiddelde. Naar de toekomst toe wordt rekening gehouden met een aantal ontwikkelingen: ● Als gevolg van de verwachte bevolkingstoename neemt het bestedingspotentieel iets toe. ● De verwachting is dat als gevolg van de uitbreiding van het supermarktaanbod (Aldi) ook de regionale verzorgingsfunctie van Baarle-Nassau wordt versterkt. Consumenten zijn eerder geneigd boodschappen in Baarle-Nassau te doen, waardoor de koopkrachttoevloeiing toeneemt en meer ontwikkelingsruimte ontstaat. In de berekening is rekening gehouden met een groei van de koopkrachttoevloeiing naar circa € 23 miljoen. Ten opzichte van de huidige situatie levert dit een groei op van de totale omzet in het marktgebied. Samen met een hogere vloerproductiviteit betekent dit dat het functioneren van de markt groeit van -14% naar -10% ten opzichte van het gemiddelde. Wanneer er rekening wordt gehouden met de totale harde plancapaciteit, inclusief Albert Heijn en de plannen van Grens 32, ontstaat er een groot overaanbod. De gemiddelde vloerproductiviteit zal dalen naar -57% onder het landelijk gemiddelde. Tabel 3.3. Distributieplanologische marktberekening
2024
inwonertal primair marktgebied gemiddelde winkelomzet per persoon (excl. BTW) bestedingspotentieel koopkrachtbinding (%) gebonden bestedingen € koopkrachttoevloeiing (%) koopkrachttoevloeiing € totale omzet in marktgebied gemiddelde vloerproductiviteit per m² wvo (excl. BTW) te verwachten omvang winkelaanbod (m² wvo) omvang winkelaanbod (m² wvo) berekende vloerproductiviteit (excl. BTW) omzetclaim marktgebied omzet ten opzichte van het landelijke gemiddelde ruimte voor ontwikkeling in € ruimte voor ontwikkeling (m² wvo) uitbreiding Aldi plancapaciteit Albert Heijn
9.936
2035 (scenario 1: totale plancapaciteit) 10.338
2035 (scenario 2: effect Aldi) 10.338
€ 2.738
€ 2.738
€ 2.738
€ 27.210.000
€ 28.310.000
€ 28.310.000
81%
90%
90%
€ 21.930.000
€ 25.480.000
€ 25.480.000
49%
48%
48%
€ 20.980.000
€ 23.380.000
€ 23.380.000
€ 42.910.000
€ 48.860.000
€ 48.860.000
€ 7.965
€ 8.196
€ 8.035
5.390
5.960
6.080
6.242
6.242
6.242
€ 6.880
€ 7.830
€ 7.830
€ 49.720.000
€ 51.160.000
€ 50.150.000
-14%
-4%
-3%
€ -6.810.000
€ 2.300.000
€ -1.290.000
-900 -
-300 525
-200 525
-
525
plannen Grens 32
6.525
Toekomstige vloerproductiviteit toekomstige omzet ten opzichte van het gemiddelde Toekomstige omzet ten opzichte van het huidige gemiddelde
13/50
-
€ 3.536
€ 7.220
-57%
-10%
-43%
+4%
bron CBS, 2024; StatBel, 2024 Provinciale Bevolkingsprognose 2023 Omzetkengetallen, 2024; gegevens over 2019-2023 KSO 2021; inschatting Rho
inschatting Rho Omzetkengetallen, 2024; gegevens over 2019-2023 Locatus, 2024
Kwaliteit boven kwantiteit Omdat de uitgevoerde berekening indicatief is, is het van belang om ook de kwalitatieve aspecten van ontwikkelingen mee te wegen in een beoordeling. In de Nederlandse ruimtelijke ordening mag een plan/project dan ook alleen beoordeeld worden op de ruimtelijk relevante argumenten, zoals duurzame ontwrichting en relevante leegstand die zou kunnen leiden tot een verslechtering van het woon‐ en leefklimaat. Een verslechterde concurrentiepositie c.q. minder omzet bij andere aanbieders is ruimtelijk geen relevant argument. De consument heeft baat bij een aantrekkelijk en modern winkelaanbod. Kortom, kwalitatieve argumenten wegen minstens zo zwaar mee als de kwantitatieve argumenten voor het al dan niet toestaan van een detailhandelsontwikkeling. In hoofdstuk 2 is de kwalitatieve behoefte al toegelicht.
3.3
Ruimtelijk-economische effecten uitbreiding Aldi
De vraag is wat de structurele effecten van de verplaatsing en uitbreiding van Aldi zijn op het dagelijks goederenaanbod van Baarle-Nassau (verschuiving koopstromen) en de omliggende kernen (extra toevloeiing)? En of hiermee sprake is van onaanvaardbare leegstand? In deze paragraaf gaan we in op mogelijke verdringingseffecten, die veelal ten koste van andere supermarktondernemers gaat. Deze is sterk afhankelijk van de omzetclaim, het overlap in assortiment, of er sprake is van een bestaande ondernemer of nieuwe toetreder, maar ook van de kracht van bestaande ondernemers en onderlinge afstanden. Hiervoor gaan we uit van twee scenario’s: de situatie waarin alleen Aldi uitbreidt en een scenario waarin ook rekening wordt gehouden met de harde plancapaciteit.
BESTAANDE LEEGSTAND
De centrumgebieden van Baarle-Nassau en Baarle Hertog grenzen direct aan elkaar. Het centrum van Baarle-Nassau kent vooral kleinschalige winkelruimten. Dit blijkt onder meer uit de leegstand. In Baarle-Nassau staat momenteel 1.404 m² wvo leeg, verdeeld over 10 verkooppunten (Locatus, 2024). De leegstand is voornamelijk in het centrum te vinden, zeer kleinschalig, de gemiddelde leegstand per verkooppunt bedraagt 140 m² wvo, en gefragmenteerd. Een vergelijking met een benchmark van kernen van vergelijkbare omvang laat zien dat Baarle-Nassau een iets benedengemiddelde leegstand in omvang heeft, maar een bovengemiddelde leegstand van verkooppunten. Dit bevestigd kleinschalige, gefragmenteerde leegstandssituatie in Baarle-Nassau ten opzichte van het landelijke beeld. Er is geen sprake van langjarige of structurele leegstand in het centrum. Uit een inventarisatie van de aangeboden winkelpanden in Baarle-Nassau op Funda in Business blijkt dat er in het centrum momenteel (november 2025) één pand wordt aangeboden: Nieuwstraat 27 (figuur 3.3). Net buiten het kernwinkelgebied valt het vastgoed aan de Stationsstraat 8, een rijksmonument dat niet geschikt is om te transformeren naar een supermarkt. Deze locatie wordt aangeboden met een uitgewerkt plan met woningen.
Dit geldt ook voor de transformatie van twee prominente kantoorlocaties aan de Singel, van Rabobank en Gemeente, die al langere tijd boven de markt hangen. Beide panden zijn constructief niet geschikt voor een supermarkt. Het vastgoed is aan de rand van het kernwinkelgebied gelegen. Transformatie naar wonen heeft geen effect op het functioneren van het winkelgebied, het is nu al niet als zodanig in gebruik. Wel ontstaat een compacter kernwinkelgebied.
14/50
Figuur 3.3. Aangeboden vastgoed in en rondom het centrum van Baarle-Nassau (bron: Funda in business, 2025)
SCENARIO TOTALE PLANCAPACITIEIT VS. SCENARIO ALDI
In de marktruimteberekening is uitgegaan van twee scenario’s. Het eerste scenario houdt naast uitbreiding van Aldi rekening met de harde plancapaciteit waarvan het een reële mogelijkheid is dat deze ingevuld gaat worden met dagelijkse detailhandel. Dit betreft de plancapaciteit waarmee uitbreiding van Albert Heijn mogelijk gemaakt kan worden, en, van meer substantiële aard, de plancapaciteit op locatie Grens 32. ● In de situatie dat de harde plancapaciteit door Albert Heijn en met name Grens 32 ingevuld gaat worden ontstaat de situatie dat er meer vierkante meters dagelijkse detailhandel in gebruik zijn dan dat er markt voor is. De marktruimteberekening laat zien dat in die situatie de markt 57% onder het landelijk gemiddelde functioneert. ● Dit heeft gevolgen voor de bestaande detailhandel, er is niet voldoende omzet in het primair marktgebied voor alle winkels om duurzaam voort te bestaan. De supermarkten zullen allen veel inleveren in de omzet, en de kans is groot dat als gevolg hiervan winkel(s) zullen moeten sluiten. ● Bij een uitbreiding van een bestaande supermarkt is de additionele omzetclaim kleiner dan die van een nieuwe winkel. Een belangrijk deel van de omzet van een uit te breiden winkel is reeds aanwezig. In het geval van Albert Heijn en Aldi gaat het om uitbreiding, al dan niet in combinatie met een relocatie, van een bestaande vestiging.
Hierdoor zal het effect relatief beperkt zijn. ● In het geval van Grens 32 gaat het om de komst van één of zelfs meerdere supermarktvestigingen. Hiermee is sprake van een veel grotere omzetclaim. Deze supermarkten hebben naar verwachting een grotere overlap in assortiment en moeten zich in het marktgebied ‘invechten’. De concurrentiedruk is groter, waarmee ook grotere (leegstands-)effecten te verwachten zijn. ● De effecten van dit scenario zijn dan ook voor het overgrote deel toe te schrijven aan de invulling van Grens 32 met dagelijkse detailhandel. De uitbreiding van Aldi is in verhouding beperkt, ligt binnen het stedelijk gebied van kern Baarle-Nassau en zal dit effect niet veel vergroten of verkleinen. Dit is ook te zien in tabel 3.3 in het verschil in toekomstige vloerproductiviteit. ● Dit scenario is dan ook ongewenst, en moet voorkomen worden. De gemeente heeft hier ook al actie op ondernomen door een TAM-omgevingsplan vast te stellen waarin geen detailhandel meer is toegestaan. Het plan is nog niet onherroepelijk.
15/50
●
We gaan er van uit dat van dit scenario geen sprake is, er geen behoefte aan is en de gemeente stappen onderneemt om dit te voorkomen. Deze ladderonderbouwing heeft dus alleen betrekking op de ontwikkeling van Aldi: scenario 2.
Het tweede scenario betreft de situatie waarin alleen Aldi uitbreidt. Omdat deze ladderonderbouwing betrekking heeft op de beoordeling van de behoefte aan beoogde ontwikkeling van Aldi, zijn hierna de effecten op het primair en secundair verzorgingsgebied enkel bezien in het licht van scenario 2 (effect beoogde ontwikkeling Aldi).
PRIMAIR VERZORGINGSGEBIED
De effecten van uitbreiding Aldi op de bestaande supermarkten in Baarle-Nassau zijn beperkt ● Uit de distributieplanologische marktberekening volgt dat het bestedingspotentieel en de koopkrachtbinding naar de toekomst toe neemt. Hierdoor ontstaat uitbreidingsruimte ten opzichte van de huidige situatie. ● De uitbreidingsruimte die ontstaat is groter dan de uitbreiding die Aldi vraagt. Daarmee functioneert de dagelijkse markt in de toekomst ook bij uitbreiding van Aldi met een vloerproductiviteit die op een hoger niveau dan de huidige situatie. Er blijft zelfs enige uitbreidingsruimte over (voor bijvoorbeeld Albert Heijn). ● De omzetclaim van de uitbreiding van Aldi (aantal vierkante meters x gemiddelde vloerproductiviteit Nederland) bedraagt circa € 4,2 mln. Dit betekent een omzeteffect van 7,8% op de totale omzet in het marktgebied. Deze zal in de praktijk lager uitvallen: De beoogde uitbreiding van Aldi is niet gericht op een (recht)evenredige groei van de omzet, en daarmee klanten, als gevolg van de uitbreiding in winkelmeters. Met de uitbreiding wordt meer service en comfort aan de winkel toegevoegd. Het beoogd aantal producten in de winkel neemt ook niet toe, er wordt vastgehouden aan het standaard assortiment van Aldi met circa 1.200 artikelen dat in iedere winkel hetzelfde is. Met de uitbreiding is er meer ruimte voor de uitstalling van dit assortiment.
Dit komt ten goede aan de kwaliteit van de winkel en daarbij aan de kwaliteit van het winkelaanbod. Voor de consument wordt een kwalitatief betere winkel gerealiseerd, waardoor de supermarkt op langere termijn behouden kan blijven voor de inwoners van Baarle-Nassau. Dit kan wel leiden tot een verschuiving van koopstromen. Kwalitatief blijft Aldi als discounter een aanvulling ● Er is geen sprake van het toevoegen van een nieuwe aanbieder. Doordat de supermarktmogelijkheid aan de Stationsstraat wordt weggenomen blijft het aantal supermarkten in Baarle-Nassau per saldo gelijk. ● Aldi kan als discounter goed bestaan naast twee full-servicesupermarkten. Door de verschillen in segment en bezoekmotieven is Aldi een aanvulling op Albert Heijn en Jumbo. Uitbreiding van Aldi zal daarom ook in kwalitatieve zien beperkt effect hebben op Albert Heijn en Jumbo, die voor de meeste mensen de primaire supermarkten blijven (Ook bij uitbreiding van Albert Heijn blijft deze positionering gelijk).
SECUNDAIR VERZORGINGSGEBIED
Het merendeel van de extra toevloeiing zal vanuit België komen, net als in de huidige situatie ● Baarle-Nassau is voor een groot deel afhankelijk van Belgische consumenten, en dat zal ook zo blijven. Aldi verplaatst zich meer naar de oostkant, vooral voor inwoners uit de gemeente Ravels, en deels Meerle zal het, los van de modernisering, interessanter zijn om Aldi te bezoeken vanwege de kortere afstand. De extra toevloeiing naar Baarle-Nassau heeft effect in Alphen en Chaam ● De Nederlandse kernen in de omgeving met supermarktaanbod zijn Alphen en Chaam. De verwachting is dat de toevloeiing van de gemeente Alphen-Chaam naar Baarle-Nassau kan toenemen van 11% in de huidige situatie naar 15%. Dit betekent een extra toevloeiing van circa € 1 miljoen. De extra toevloeiing zal voornamelijk vanuit Alphen komen vanwege de afstand tot Baarle-Nassau en het aanvullende discountsupermarktaanbod, daarom gaan we uit van een verdeling van 70% uit Alphen/30% uit Chaam (tabel 3.4).
16/50
Het omzeteffect in Alphen is beperkt; er zal met name een verschuiving plaatsvinden van Lidl in Chaam naar Aldi in Baarle ● Alphen ligt op circa 4 kilometer afstand van Baarle-Nassau. De locatie van Aldi zal meer in de richting van Alphen verplaatsen. In Alphen is een Plus-supermarkt aanwezig. Dit is een full-servicesupermarkt die als primaire aankoopplaats functioneert voor de inwoners van Alphen. Dit zal ook de primaire aankoopplaats blijven, gelet op de afstand tot de supermarkten. Als gevolg van de verplaatsing en uitbreiding van Aldi, en uiteindelijk uitbreiding van Albert Heijn, zal de toevloeiing van buiten Baarle-Nassau wel wat toenemen, waaronder vanuit Alphen. Onze inschatting is dat driekwart van de extra afvloeiing komt door een verschuiving van bestedingen. Bezoekers die eerst vanuit Alphen naar Lidl in Chaam gaan en straks van Alphen naar Aldi in Baarle-Nassau. Dit is al omzet die niet in Alphen terecht kwam en dus ook niet extra effecten heeft op de totale omzet in Alphen. Het resterende omzeteffect in Alphen bedraagt € 174.000,(2%, tabel 3.4). Dit effect is gering. Negatieve effecten op de detailhandelsstructuur zijn niet te verwachten. Met een omzeteffect van 3% is de invloed op het functioneren van het dagelijks aanbod in Chaam ook beperkt ● Chaam ligt op circa 10 kilometer afstand van Baarle-Nassau.
Ook hier zijn grote effecten op de detailhandelsstructuur niet te verwachten. Wel zal er sprake zijn van een verschuiving van bestedingen van Lidl uit Alphen naar Baarle-Nassau. Driekwart van de extra afvloeiing van Alphen naar Baarle-Nassau zal wegvallen uit Chaam, dit is circa € 520.000,-. Het totale omzeteffect in Chaam bedraagt dan € 820.000,-. Als percentage van de omzetclaim is dit 3%. Dit is nog steeds een beperkt effect, grote effecten op de detailhandelsstructuur zijn hier dan ook niet te verwachten. Chaam heeft een eigen verzorgend supermarktaanbod met een Plus en pas uitgebreide Lidl. De huidige toevloeiing naar Baarle-Nassau is beperkt, en ook na uitbreiding en verplaatsing van Aldi zal dit naar verwachting het geval blijven. Tabel 3.4. Effect extra toevloeiing op de omzetclaim in Alphen en Chaam kern
M2 wvo dagelijks Omzetclaim
Omzeteffect(%)
€ 10.352.961
Verdeling extra af- Omzeteffect (€) vloeiing naar Baarle-Nassau € 695.827 € 174.000
Alphen
1.249
Chaam
2.955
€ 24.493.995
€ 298.212
3%
€ 820.000
2%
LEEGSTANDSEFFECT
Ondernemers zijn goed in staat om enig omzetverlies op te vangen in hun exploitatie, door aanpassing van het assortiment of reduceren van kosten. Omzetderving is dus niet een-op-een door te trekken naar leegstand. Wanneer we er van uitgaan dat elke 1% omzetderving leidt tot een leegstandtoename van 0,5% van het huidige gevestigde aanbod, dan kan dit theoretisch gezien leiden tot een maximaal leegstandseffect van maximaal 243 m² wvo 2. Omdat de relocatie en uitbreiding van de Aldi plaatsvindt op een nabijgelegen locatie en het geen nieuwvestiging betreft wordt dat effect voor het grootste deel teniet gedaan. Bovendien houdt Aldi grip op de achterblijvende locatie voor invulling door een andere functie. Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat er met de ontwikkeling geen sprake zal zijn van ontwrichting van de detailhandelsstructuur in Baarle-Nassau. Het is niet te verwachten dat door de uitbreiding van Aldi andere supermarkten omvallen en hierdoor negatieve effecten in de vorm van (langdurige) leegstand ontstaat. Het geraamde leegstandseffect is zeer beperkt en de ervaring is dat kleinere winkelpanden goed opnieuw in te vullen zijn. Er is geen sprake van onaanvaardbare leegstand. Per saldo vindt er een versterking van de structuur plaats. Voor de verzorgingsfunctie van Baarle-Nassau, en Baarle-Hertog, is het van belang om de supermarkt te behouden.
2 Berekening 0,5 * 7,8% * 6.242 meter = 243 m² wvo
17/50
3.4
Conclusie
Op basis van de kwantitatieve analyse wordt geconcludeerd dat de uitbreiding van Aldi geen onevenredige effecten heeft op de dagelijkse winkelstructuur in het primair en secundair verzorgingsgebied: ● De uitbreiding van Aldi is beperkt (+525 m2 wvo) en faciliteert met name de kwalitatieve verbeteringsslag voor de consument in de winkel. De omzet zal niet evenredig toenemen met de toename van het aantal winkelmeters. ● Bovendien betreft het een ontwikkeling van een bestaande supermarktondernemer, waar zowel de consument als andere ondernemers in Baarle-Nassau mee bekend zijn. De effecten zijn hiermee beperkt. ● Uit de analyse van de kwantitatieve behoefte wordt geconcludeerd dat de omzeteffecten in het secundair verzorgingsgebied beperkt zijn. De afvloeiing naar Baarle-Nassau zal toenemen, maar dit zal voor een groot deel een verschuiving van omzet zijn. ● Geconcludeerd wordt dat de uitbreiding van Aldi geen onevenredige effecten heeft op het dagelijks winkelaanbod in het primair en secundair verzorgingsgebied. ● Dit zal wel het geval zijn wanneer de plannen op de locatie Grens 32 doorgang vinden. Dit is doorgerekend in het scenario plancapaciteit in tabel 3.3. Invulling van deze plancapaciteit met extra supermarkt(en) buiten de kern, leidt tot een dusdanige verschuiving van koopstromen, dat dit leegstand tot gevolg heeft.
18/50
4. BELEIDSKADER EN LOCATIEAFWEGING Uit de voorgaande hoofdstukken komt naar voren dat Aldi een kwalitatieve meerwaarde heeft op het dagelijks winkelaanbod en de verzorgingsfunctie van Baarle-Nassau en behouden moet worden. In dit hoofdstuk komt de locatieafweging aan bod. Bij een zorgvuldig ruimtelijke afweging is het van belang dat wordt onderzocht of een nieuwe stedelijke ontwikkeling ingepast kan worden binnen de bestaande leegstand of bestaande winkelgebieden. De locatieafweging heeft plaatsgevonden voorafgaand aan de planologische procedure, de uitkomst hiervan is uitgangspunt geweest voor verdere uitwerking van het plan. In dit hoofdstuk zijn allereerst de hoofdpunten van beleid gepresenteerd (paragraaf 4.1). Vervolgens zijn de uitbreidingsmogelijkheden onderzocht op de huidige locatie (paragraaf 4.2). Daarna is gekeken naar de mogelijkheden binnen of aansluitend op het centrumgebied (paragraaf 4.3) en de bestaande plancapaciteit (paragraaf 4.4). Ten slotte is een aantal alternatieve locaties buiten het centrum en de plancapaciteit onderzocht (paragraaf 4.5). Ook zijn de mogelijkheden voor invulling dan de huidige locatie in beeld gebracht (paragraaf 4.6) en is de regionale afstemming besproken (paragraaf 4.7) In paragraaf 4.8 wordt de conclusie gegeven.
4.1
Hoofdpunten beleid
De provincie streeft in haar beleid naar een toekomstbestendige detailhandelsstructuur. De richtinggevende principes voor de Brabantse regio’s richten zich onder andere op versterking van de detailhandelsstructuur, concentratie van detailhandel en ontwikkeling van detailhandel in of aansluitend aan perspectiefrijke winkelgebieden. Een toekomstbestendige detailhandelsstructuur is in algemene zin ook de beleidslijn van de regio West-Brabant en de gemeente (zie bijlage 3 voor een volledige uiteenzetting van het beleid). Met het regionale detailhandelsbeleid wordt gestreefd naar het in stand houden van een goede consumentenverzorging met een kwantitatief en kwalitatief compleet winkelaanbod. Daarbij speelt ook ruimtelijke concentratie een rol. De gemeente Baarle-Nassau zet in op een duurzame exploitatie van voorzieningen en een toekomstbestendige detailhandelsstructuur. Daarbij worden functies die het centrum versterken zoveel mogelijk geconcentreerd.
4.2
Vertrekpunt: knelpunten huidige locatie
Aldi is momenteel gevestigd aan de Stationsstraat 29 in Baarle-Nassau. Deze winkel is met een winkelvloeroppervlak van 575 m² wvo te klein. Daarnaast sluit de winkel ook niet meer aan bij de nieuwe formule-uitgangspunten van Aldi (zie ook hoofdstuk 2): ● Een moderne harddiscountsupermarkt heeft een gemiddelde omvang van 1.200 m² wvo (circa 1.500 m² bvo). ● Daarnaast is voldoende ruimte nodig voor parkeren en de bevoorrading op eigen terrein. ● In totaal is minimaal 3.500 m² benodigd om een moderne winkel met voldoende parkeren te realiseren. Allereerst is onderzocht of Aldi op de huidige locatie uit zou kunnen breiden: ● Rond de huidige winkel zijn er ruimtelijk gezien geen mogelijkheden voor uitbreiding van de winkel (zie bijlage 4). De ligging in een winkelstrip biedt theoretisch mogelijkheden tot samenvoeging van winkelpanden tot een grotere supermarkt, bijvoorbeeld naastgelegen Wibra, of het doortrekken van de galerij. Echter, vanwege de (stedenbouwkundige) opzet van het gebouw met appartementen boven de winkels zijn aanpassingen lastig. De galerij is een belangrijke voetgangersverbinding voor de bewoners en het winkelend publiek en deze dichtzetten is daardoor geen optie. ● Een uitbreiding van de winkel aan de achterzijde gaat ten koste van het aantal parkeerplaatsen.
In de huidige situatie is op basis van het aantal voorzieningen dat gebruik maakt van dit parkeerterrein al sprake van een tekort. Uitbreiding op de huidige locatie betekent dat dit tekort groter wordt. ● Aan de voorzijde van de winkel is een groot parkeerterrein voor centrumbezoekers, maar daarvoor moet de Stationsstraat overgestoken worden.
19/50
●
Daarnaast is een ander knelpunt op deze locatie de bevoorrading. In de huidige situatie vindt het laden en lossen plaats op straat, dit kan ook met uitbreiding op de huidige locatie niet worden opgelost.
Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke knelpunten (omvang winkel, bevoorrading en parkeren) niet opgelost kunnen worden op de huidige locatie. Een vergroting van de winkel leidt tot een grotere parkeerbehoefte, terwijl er nu al sprake is een hoge parkeerdruk. De Stationsstraat 29 is geen duurzame vestigingslocatie voor een harddiscountsupermarkt.
4.3
Inpassing schaalvergroting binnen centrumgebied
De afgelopen jaren heeft Aldi gewerkt aan verschillende inpassingstudies om de gewenste schaalvergroting te realiseren in Baarle-Nassau, waardoor de harddiscounter ook op langere termijn behouden kan blijven voor de kern (zie figuur 4.1 en een volledig overzicht in bijlage 4). Baarle-Nassau heeft één winkelgebied: het centrum. Het centrum grenst direct aan het kernwinkelgebied van Baarle-Hertog. Aldi wil ook naar de toekomst in het Nederlandse deelgebied gevestigd blijven. Het centrum van Baarle-Nassau kent vooral kleinschalige winkelruimten. Dit blijkt onder meer uit de leegstand. In Baarle-Nassau staat momenteel 1.404 m² wvo leeg, verdeeld over 10 verkooppunten (Locatus, 2024). De gemiddelde leegstand per verkooppunt bedraagt 140 m² wvo. De leegstand is zeer kleinschalig en gefragmenteerd. Aldi heeft in samenspraak met de gemeente de mogelijkheden onderzocht voor de uitbreiding van de winkel op de huidige locatie (Stationsstraat 29; bijlage 4). Zoals in paragraaf 4.2 geconcludeerd is de uitbreiding op de huidige locatie niet haalbaar. Op deze locatie kan niet het gewenste metrage worden toegevoegd. Daarbij worden de problemen in de bevoorrading niet opgelost, de vrachtwagen blijft in de openbare ruimte staan, en kan niet voorzien worden in voldoende passende parkeergelegenheid. Dit is onlangs bevestigd in de verkeerskundige onderbouwing van Exante (d.d. 30 april 2025).
De winkel heeft geen ‘eigen’ parkeerplaatsen (parkeerplaats wordt gedeeld met Albert Heijn en parkeerplaats aan Stationsstraat wordt gebruikt voor centrumbezoekers). In het centrumgebied is geen ruimte voor de gewenste schaalvergroting van Aldi, ook niet in combinatie van leegstaande panden. Omstreeks 2013 is de mogelijkheid onderzocht om een winkel te realiseren aan de Loswal (locatie 5, bijlage 4). Deze locatie ligt tegenover de huidige winkel (zie afbeelding op de volgende pagina), aan de rand van het centrumgebied van BaarleNassau. De locatie Loswal kent echter bezwaren vanuit de buurgemeente Baarle-Hertog, omdat zij in dit grensgebied andere ontwikkelingen willen realiseren. De locatie is daarmee praktisch niet haalbaar.
4.4
Inpassing binnen bestaande plancapaciteit
Omdat de gewenste schaalvergroting van Aldi niet haalbaar is gebleken in het centrumgebied zijn de mogelijkheden onderzocht om de ontwikkeling binnen de bestaande plancapaciteit voor detailhandel te realiseren binnen de bebouwde kom van Baarle-Nassau. In de afbeelding op de volgende pagina is de plancapaciteit voor detailhandel in beeld gebracht (bestemmingen centrum, detailhandel, gemengd en functieaanduidingen). De volgende locaties (uit bijlage 4) beschikken over een algemene bestemming waar detailhandel (deels) mogelijk is: ● Parallelweg (locatie 6); ● Chaamseweg I (locatie 7); ● Hoogbraak/Goorweg (locatie 8). De mogelijkheden voor de vestiging van een supermarkt aan de Parallelweg zijn onderzocht. Deze locatie ligt nabij het centrumgebied en momenteel is hier een agri-retail formule gevestigd. Deze locatie is echter te klein voor een supermarkt. Het pand heeft een omvang van circa 850 m² bvo en de uitbreiding gaat direct ten koste van het aantal parkeerplaatsen. De locatie Chaamseweg I is door Aldi beoordeeld als financieel niet haalbaar. Meerdere percelen moeten worden aangekocht, waardoor het project aan de voorkant al financieel niet haalbaar is. Op de locatie Hoogbraak/Goorweg is momenteel een
20/50
woonwinkel gevestigd. De gemeente heeft aangegeven dat de vestiging van een supermarkt op deze locatie niet gewenst is in relatie tot de directe omgeving. De ontwikkeling van een supermarkt op deze locatie is vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit niet gewenst. Ook binnen de bestaande plancapaciteit voor detailhandel is geen geschikte locatie gevonden voor de gewenste schaalvergroting van Aldi.
Figuur 4.1. Onderzochte locaties mogelijke Aldi
4.5
Alternatieve vestigingslocaties in Baarle-Nassau
Vervolgens is een aantal locaties afgewogen buiten het centrumgebied én zonder een reguliere detailhandelsbestemming. Het betreft: ● Locatie Chaamseweg II (locatie 9); ● Locatie Limfa-terrein, grofweg tussen de Chaamseweg en Boschovenseweg (locatie 10); ● Locatie Molenstraat 8-10 en omgeving, ten zuiden van het centrum (locatie 11); ● Zoekgebied Oordeelsestraat (locatie 13); ● Zoekgebied Industrieweg (locatie 12). Deze locaties zijn in samenspraak met de gemeente Baarle-Nassau beoordeeld als niet haalbaar: ● Het gebouw op locatie Chaamseweg II is niet geschikt voor de transformatie naar een supermarkt. Het gaat om een (beschermd) monument. Daarnaast is op deze locatie sprake van een ‘groene long’. De ontwikkeling van een supermarkt op deze locatie kan de landschappelijke kwaliteit aantasten. ● Op het Limfa-terrein wordt een bestemmingsplan voor woningbouw gerealiseerd. Daarnaast scoort deze locatie ook negatief op verkeersveiligheid en verwerving. ● Hoewel de locatie Molenstraat wel financieel haalbaar is, wenst de gemeente Baarle-Nassau planologisch geen medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van een supermarkt op deze locatie. Beleidsmatig zijn voor de locatie Molenstraat 8-10 geen commerciële functies gewenst.
21/50
●
●
De onderzochte locaties aan de Oordeelsestraat liggen op het bedrijventerrein van Baarle-Nassau. Op dit deel van het bedrijventerrein wordt geen functiemenging toegestaan. Op deze locatie zijn bedrijven toegestaan tot en met categorie 3 en kan daarmee worden aangemerkt als middelzwaar bedrijventerrein. Ook ten aanzien van verkeer en externe veiligheid spelen hier knelpunten. Op deze locatie is geen consumentaantrekkende functie gewenst vanwege de afstand naar de doorgaande wegen, waaronder de N260. Met de publicatie van de Omgevingsvisie (2025), is beleidsmatig de keuze gemaakt dat het westelijke deel van het bedrijventerrein in Baarle-Nassau in aanmerking komt voor functiemenging. Met de aanleg van de nieuwe rondweg is het zwaartepunt van het bedrijventerrein verschoven richting de nieuwe rondweg. Daardoor kwam de locatie Industrieweg 2/2a in beeld als potentiële ontwikkellocatie voor Aldi, om de gewenste schaalvergroting te faciliteren. De locatie is echter te klein voor de realisatie van een moderne supermarkt met parkeren op eigen terrein.