Document · PDF

Bijlage 1 - Geredigeerd- Taxatierapportage Kapelstraat

Gemeenteraad (openbaar) 17 december 2025, gemeente Baarle-NassauBij agendapunt: Raadsvoorstel Strategische grondaankoop20.715 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Heideweg B.V.

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 28.

Het uigangspunt wordt gehanteerd dat de gronden een jurdisch bouwrijpe status hebben voor de ontwikkeling en exploitatie van de tijdelijke woningen; Initiatiefnemer draagt zorg voor de kosten van het juridisch en technisch bouw- en woonrijp maken van de kavel; Initiatiefnemer draagt zorg voor plaatsing- en beheer van de woningen en de verwijdering na de termijn;

8.2.

Opzet waardering

Door taxateur zal voor de doorrekening van de tijdelijke ontwikkeling gebruik worden gemaakt van een DCFberekening met een exploitatieperiode van 30-jaar. In deze berekening zal onder meer door het inschatten van parameters zoals de markthuur, stichtingskosten en exploitatiekosten. Aan de hand van een marktconforme rendementseis (WACC) worden bepaald wat de marktconforme grondwaarde voor dit gedeelte van de kavel is. Vervolgens zal de uitkomst van deze berekening worden getoetst aan de hand van referentietransacties.

8.3.

Opbrengstenraming

Opdrachtgever heeft ondergetekende verzocht bij de waardering uit te gaan van de veronderstelling dat de wooneenheden in haar geheel worden verhuurd in de lage sociale huur categorie. In deze paragraaf worden de (beleidsmatige)huurprijzen getoetst aan marktconformiteit. Zoals aangegeven mogen de geprognotiseerde flexwoningen alleen worden verhuurd onder de 1e aftoppingsgrens. Welke per peildatum voor 1 of 2 personen € 682,96 per maand bedraag.

Kerkstraat 20, Riel

50 m2

Benedenwoning

Lange Nieuwstraat 256-14, Tilburg

27 m2

Appartement

24-2-2025

Atelierstraat 156, Tilburg

31 m2

Appartement

25-2-2025

Kievit 12, Baarle-Nassau

72 m2

24-7-2025

Hoogstratensebaan 14, Baarle-Nassau

40 m2

Adres

2-1-2025

Trouwlaan 15-B, Tilburg

28-10-2024

22-1-2024

Transactieprijs (per m 2 GBO)

Bouwjaar 1936

Transactieprijs (per maand)

Type

Appartement

Transa ctiedatum

21 m2

Oppervlakte (GBO)

8.3.1. Referenties (huur) Om te toetsen of een dergelijke huurprijs ook realistisch is, is door taxateur een kort referentieonderzoek uitgevoerd. Gelet op het feit dat er in en rondom Baarle-Nassau in zéér beperkte mate huurtransacties hebben plaatsgevonden van dergelijke kleinschalige woningen c.q. appartementen. Is er een onderzoek in een ruimere straal uitgevoerd. De getoonde informatie is afkomstig uit het uitwisselingssysteem van de NVM.

€

640,00

€

30,48

1907

€

1.024,00

€

20,48

2023

€

968,00

€

35,85

2024

€

1.038,00

€

33,48

Recreatiewoning

2000

€

1.250,00

€

17,36

Recreatiewoning

2010

€

1.395,00

€

34,88

Uit het bovenstaande overzicht blijkt een ruime bandbreedte van huurprijzen tussen de ca. € 17,00 en € 35,00 per m2 per maand, dit betreffen naar verwachting nagenoeg allen huurtransacties in de vrije sector. In en rondom Baarle-Nassau hebben in beperkte mate huurtransacties plaatsgevonden. Enkel transactie 5 en 6, beide betreffen recreatiewoningen. De overige transacties worden veelal in Tilburg waargenomen, vooral van de kleinere oppervlakten. Per peildatum is verder géén aanbod van huurwoningen in Baarle-Hertog. Het overzicht laat veelal zien dat naar mate het oppervlak afneemt de gemiddelde prijs per m2 per maand toeneemt.

Taxateur is van mening dat ondanks het feit dat er in beperkte mate huurtransacties hebben plaatsgevonden in en rondom Baarle-Nassau, de eerste aftoppingsgrens van - per peildatum - € 686,00 per maand voor dergelijke woningtypen marktconform is. Er is immers sprake van grondgebonden en duurzame woningen in een huursegment waar géén aanbod is. Over zijn algemeenheid is de druk op de huurmarkt in regio

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen

verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Heideweg B.V.

H HEIDEWEG

- taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 29.

onverminderd hoog, huurwoningen zijn in zéér beperkte mate voorhanden. Voorzichtigheidshalve wordt de marktconforme huurprijs van de flexwoningen (a 22 m2 gbo per stuk) ingeschat op € 675,00 per maand. Dit is circa € 30,00 per m2 gbo en is goed passend binnen het bovengenoemde overzicht.

8.3.2.

Conclusie opbrengstenraming Wanneer de marktconforme huurprijs van € 675,00 per maand wordt geprojecteerd over de 16-tal te realiseren flexwoningen resulteert dit in een jaarlijkse huursom van € 129.600,00. Welke als input wordt gebruik in de DCF-berekening.

8.4.

Kostenramingen

8.4.1.

Stichtingskosten flexwoningen Door opdrachtgever zijn de gewenste woningtypen binnen het gebied aangegeven. Dit betreffen zogenoemde flexwoningen met een gebruiksoppervlak van ca. 22 m2. Verder zijn er géén verdere details/ uitgangspunten aangeleverd. Naar verwachting zullen dit woningen in maximaal één bouwlaag bedragen. Om de stichtingskosten van dergelijke woningtypen te bepalen is zo veel mogelijk aansluiting gezocht bij bijpassende woningtypen uit het bouwkostenkompas en uit de Koëter Vastgoed Taxatiewijzer alsmede getoetst aan ervaringscijfers. In onderstaande afbeeldingen zijn deze weergegeven per peildatum 1 juli 2025.

Containerwoning (vanaf 20 m2)

Recreatiewoning (plat dak) Kleine woning voor recreatief gebruik, max. 60 m2 BVO. Lichte

Kleine gestapelde éénkamerwoningen met eigen natte groep en keuken. Geen eigen buitenruimte. Prefab elementen, stalen galerijontsluiting buiten de woningen. Centrale installatie techniek. Gasloos met collectieve warmtevoorziening. Sober

constructie met traditioneel materiaalgebruik en detaillering. Een enkele laag met een plat dak. Enkele badkamer, standaard installatie. Gasloos met individuele warmtepomp.

maar solide materiaalgebruik.

Noord-Brabant

O [

Baarle-Nassau

O [

Baarle-Nassau

Noord-Brabant

O [

Baarle-Nassau

O [

Baarle-Nassau

= Bouwkosten / BVO

€1.761,-

Bouwkosten /

€ 618,-

Herbouwkosten / BVO

€ 1.956,-

€2.158,-

€578.

Bouwkosten / BVO Bouwkosten / BIH Herbouwkosten / BVO

o 3

€ 1.878,-

€ 1.730,-

€2.581,-

€647,-

€ 609,-

€ 831,-

€ 2.024,-

€ 1.776,-

€3.002,-

3 Gevel/BVO

2,41

2,37

2,54

Gevel / BVO

1,07

1,31

Gevel open

20%

18%

22%

Gevel open

51 %

47%

54%

Inhoud/BVO

2,85

2,79

2,99

Inhoud / BVO

2,90

2,84

GO/BVO

0,89

GO/BVO

0,86

Bouwkosten containerwoning

0,90

Bouwkosten recreatiewoning

De bouwkosten van de verschillende woningen zijn geraamd aan de hand van de bovengenoemde kengetallen. Naar mate de gemiddelde woningoppervlakten toenemen nemen de kale bouwkosten af. De gekozen kale bouwkosten liggen in de bandbreedte tussen de € 1.600,00 en € 2.500,00 per m2 BVO excl. bijkomende kosten en btw. Taxateur acht het type van de recreatiewoning meer passend bij onderhavige ontwikkeling, dit gelet op de veronderstelling dat de woningen voor een periode van circa 30 jaar moeten worden geëxploiteerd. Omdat er sprake is van relatief kleinschalige woningen is er een kleine opslag gehanteerd op het basistarief en worden de kale bouwkosten van de woningen ingeschat op (afgerond) € 2.000,00 per m2 BVO exclusief btw. Verder zullen de kale bouwkosten nog moeten worden vermeerderd met de algemene-, bijkomende- en plaatsingskosten. Op basis van kengetallen5 en ervaringscijfers wordt er nog een opslag van 27,5% van de kale bouwkosten gehanteerd op de kale bouwkosten. Als vormfactor wordt 86% gehanteerd. Voor een nadere specificering van de kale bouwkosten en stichtingskosten wordt verwezen naar de DCF-berekening in de rekenbijlage.

Bron: vwwv.bouwkostenkompas.nl

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen

verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Heideweg B.V.

H HEIDEWEG

- taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

8.4.2.

Blad 30.

Civiele kosten

Door de opdrachtgever is een raming aangeleverd voor de te maken civiele kosten in het gebied. De onderstaande raming is daarnaast getoetst aan de hand van kengetallen uit het bouwkostenkompas om deze te toetsen.

Raming Civiel Bouwrijpmaken Schonen Egaliseren Riolering Totaal brm

Prijs per eenheid totaal 3491 € 0,35 € 3491 € 0,10 € 80 € 417,60 € €

Woonrijpmaken Verharding weg Ve rharding parke re n Ve rharding voe tpad Groen

230 €

130,86 € 111,92 € 91,99 € 16,79 € 20,30 € 2.698,76 €

200 €

212 € 1666 € 663 € 15 €

Wijkgroen Verlichting Totaal wrm

17% €

n.t.d.

1.222 349 33.408 34.979

€

30.098 22.384 19.502 27.972 13.459 40.481,40 153.896

188.875 €

32.109

€

220.984

Totaal Raming civiele kosten (bron: gemeente Baarle-Nassau)

Bovengenoemde raming is getoest aan de hand van kengetallen uit het bouwkostenkompas, onderstaand

worden deze per peildatum 1 juli 2025 gepresenteerd: Fietspad smal, voetpad

Klein, binnen woonwijk

Combinatie van fiets- en voetpad. Wegverharding fietspad geasfalteerd met rode deklaag, voetpad van betontegels. Belijning op fietspad van wegenverf. Eenvoudige verlichting d.m.v. aluminium mast ca. 6 m1 hoog. Geen riolering

Klein stuk blokgroen binnen woonwijk. Grasveld met bomen,

rondom blokgroen wordt betonband opgenomen. Straatmeubilair: één eenvoudig bankje met prullenbak.

opgenomen, afwatering naar de berm. Opbouw wegverharding: Zandbed, Menggranulaat, Onderlaag (GAB 0/16) en Deklaag (DAB 0/8), incl. kleeflagen; Voetpad: Zandbed, betontegels 30x30 cm. Bestaande bomen langs de weg worden behouden of herplaatst.

O [

[

O [

[

Noord-Brabant

o [

Helmond

o [

Bouwkosten

Bouwkosten / BVO

Aanlegkosten infra

€18,-

Helmond

laag

hoog

€17,-

€20,-

Aanlegkosten groen

Op basis van voornoemde kosten en de aangeleverde civiele raming wordt de door de gemeente aangeleverde raming als realistisch beoordeeld.

8.4.3.

Plankosten & VTU De kosten hiervoor zijn gebaseerd op de Plankostenscan en ervaringscijfers. En zijn per peildatum begroot op € 66.000,00. Vooreen onderverdeling wordt verwezen naarde DCF-berekening.

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Blad 31.

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

8.5.

Inputparameters

Markthuur Zoals aangegeven in de markthuur ingeschat op (afgerond) € 130.000,00 per jaar.

8.5.1.

8.5.2. Exploitatielasten Voor de exploitatielasten is aangesloten bij kengetallen uit de vastgoedexploitatiewijzer, alsmede de door opdrachtgever verstrekte gegevens. Onder exploitatielasten vallen de onderhoudskosten, beheerskosten, reservering voor groot onderhoud, OZB, waterschapslasten, verzekeringen en overige kosten. De jaarlijkse exploitatielasten bedragen circa 20,00% van de bruto jaarhuur. 8.5.3. Inflatie Voor wat betreft de opbrengsten- en kostenstijging is globaal aangesloten bij het inflatiescenario van het NRVT (maart 2025): Gemiddelde inflatie

2025-2034

2025-2039

2,16%

2,11%

Bron: (NRVT)

Omdat er sprake is van een exploitatietermijn van 30 jaar is het inflatiecijfer voorzichtheidshalve ingeschat op 2,00%. Wat iets afwijkt van de bovegenoemde raming, deze heeft enkel betrekkig op een periode van 15 jaar.

8.5.4. WACC (Weighted Average Cost of Capital) Zoals aangegeven wordt de marktwaarde van de grond bepaald aan de hand van de kosten welke door de tijdelijke exploitatie kunnen worden gedragen. Daarbij is relevant welke rendementseis een redelijk handelend ondernemer zou willen behalen voor deze exploitatie. Hiervoor is uitgegaan van het Weighted Average Cost of Capital (WACC). Dit is een samengesteld rendement op basis van een aandeel te financieren vreemd vermogen en een aandeel te financieren eigen vermogen. Voor het vreemd vermogen zijn, afhankelijk van de duur van de exploitatie (30 jaar) en feit of er sprake is van geen permanente woningbouw aan het einde van de exploitatieperiode. Deze rentepercentages variëren tussen de 4,85% en 6,70%6 waarbij tevens rekening is gehouden met het belastingvoordeel. Voor het rendement op eigen vermogen (in de vorm van een achtergestelde lening) wordt een andere rendementseis aangehouden. Deze is wederom afhankelijk van het aandeel eigen vermogen dat moet worden ingebracht, alsmede van het risico van de exploitatie. Hierbij zijn in de verschillende scenario's waar sprake is van het bepalen van een marktconforme huurprijs voor de grondpositie.

Vervolgens heeft taxateur de IRR (interne rendementseis) gelijkgesteld aan de WACC en op basis daarvan de aanvangshuur is bepaald. Met andere woorden, welke huur kan er gedragen worden uit deze exploitatie bij verschillende interne rendementseisen. WACC WACC = gemiddeld gewogen kostenvoet belasti ngtarief (voordeel) operational lease aandeel eigen vermogen (achtergestelde lening) WACC IRR (OUTPUT)

20% 70% € 30% €

6,00% 8,00%

80%

3,36% 2,40% 5,76% 5,76%

6 Bron: https://www.zakelijkbankieren.nl/zakelijke-hypotheek/rente-vergelijken/

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 32.

Dit resulteert in een marktconforme WACC / IRR voor de tijdelijke exploitatie van (afgerond) 5,75%.

8.5.5. Exityield c.q. eindwaarde Omdat het bijzondere uitgangspunt wordt gehanteerd dat er sprake is van een tijdelijke exploitatie van de woningen van 30 jaar, hebben de woningen in beginsel géén eindwaarde. Aangenomen wordt dat de tijdelijke wooneenheden aan het einde van de termijn economisch en technisch zijn afgeschreven en derhalve géén restwaarde vertegenwoordigen. De initiatiefnemer zal kosten moeten maken om de woningen te verwijderen en de grondpositie te herstellen in haar oorspronkelijke conditie. Hiervoor is per peildatum een inschatting gemaakt. Voor de onderverdeling wordt verwezen naar het DCF-model. Wel wordt de eindwaarde van de gronden opgenomen. Het uitgangspunt wordt gehanteerd dat deze gronden na de termijn weer in de oorspronkelijke agrarische staat worden opgeleverd. Hiervoor is de agrarische waarde per peildatum7 geïndexeerd naar het einde van de beschouwingsperiode.

8.6.

Uitkomst DCF-berekening

In de DFC-Berekening zijn de in de hiervoor genoemde en de algemene uitgangspunten meegenomen. Voor een nadere detaillering wordt verwezen naar de rekenbijlage.

NCW 30 jaar zonder exit

Periode

30 jaar

Stichtingskosten VEX

€ 1.263.000,00 incl. btw/ € 79.000,00 per woning

Kosten GREX

€ 286.000,00 incl. btw

Markthuur per peildatum (per jaar)

€ 129.600,00

Exploitatiekosten (per jaar)

€ 25.500,00

IRR

5,75%

Inflatie / huurprijsstijging

2,00%

Structurele huurderving

2,50%

Eindwaarde

Kosten verwijdering opstallen + waarde agrarische grond

Aankoop grondpositie (jaar 1 middels doelzoeken OUTPUT)

€ 295.000,00/ € 85,00 per m2

Na het formuleren van alle uitgangspunten kan middels doelzoeken op een rendementseis van 5,75% inzichtelijk worden gemaakt welke aankoopsom van de grondpositie de exploitatie kan dragen. Met het behoud van de gestelde rendementseis van 5,75%. Welke door taxateur marktconform wordt geacht gelet op het lage risicoprofiel en de looptijd van de exploitatie. De uitkomst hiervan betreft de marktwaarde van de ruwe bouwgrond - rekening houdend met de bijzondere uitgangspunten - per peildatum. Deze wordt op basis van het vorenstaande ingeschat op € 295.000,00 excl. btw, voor het gedeelte van circa 3.491 m2 van het getaxeerde.

7 Zie voor nadere onderbouwing hoofdstuk 8.

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baare-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 33.

Zoals aangegeven is dit de sec. rekenkundige waarde welke gebaseerd is op basis van een DCF-berekening. Hierbij wordt opgemerkt dat dergelijke berekeningen uiterst gevoelig zijn ondanks het feit dat deze met zorgvuldigheid zijn opgesteld. Kleine wijzigingen of nuances in de berekening kunnen - cumulatief - leiden tot grote verschillen in de uitkomst hiervan. Derhalve is de uitkomst van de berekening eveneens getoetst aan de hand van referentietransacties.

8.7.

Referentietransacties gronden met verwachtingswaarde

T ra n s a c tie p rijs (in c l. n a b e ta lin g )

c o n d itie

5.870 m2

Gispro B.V.

€

325.000,00

k.k. €

55,37

Hyp4 88057/7

Kromstraat 1, Hilva ren beek

4.775 m2

Gispro B.V.

€

477.500,00

k.k. €

100,00

26-2-2021

Hyp4 80689/63

Hertog Jan Straat, Middelbeers

8.958 m2

Van Wanrooij Projectontwikkeling €

900.000,00

k.k. €

100,47

11-12-2024

Hyp4 90104/41

Vrouwenslag 134, Westervoort

3.580 m2

€

474.148,30

k.k. €

132,44

Advicus Heesch B.V.

P rijs p e r m 2 (perceel)

K oper

Hyp4 90432/158 Willibrordlaan (ong.), Hulsel

24-1-2024

Adres

24-5-2025

Aktenummer

1 2

T ra n s a c tie d a tu m

O p p e rv la k te (GBO)

Om de voornoemde uitkomst te toetsen heeft taxateur het onderstaande referentie onderzoek uitgevoerd. Onderstaande referentietransacties betreffen in het Kadaster geregistreerde transacties met bijbehorende transactieprijzen. Taxateur heeft onderzoek gedaan naar gronden met een soortgelijke ligging tegen de bebouwde kom en/of gronden die in de omgevingsvisie zijn gemarkeerd als ontwikkelgebied. Hierbij ligt de focus op kleinere oppervlakten. De akten van levering zijn op verzoek beschikbaar, voor de uiteenzetting van de transacties wordt verwezen naar bijlage.

In de bovenstaande tabel staan een viertal referentietransacties van gronden die als relatief gelijkwaardig kunnen worden beschouwd met onderhavig perceel. Voornoemde transacties zijn allen gronden met een agrarische bestemming, ten tijde van de transactie, die zijn aangekocht voor toekomstige woningbouw. Ook wordt de opmerking gemaakt dat deze transacties geen van allen één-op-één vergelijkbaar zijn met onderhavige situatie. Echter geeft dit wel een indicatie van de hoogte van de transactieprijzen in het geval de gronden bestemd zijn voor de herontwikkeling naar wonen.

Een verschil met het getaxeerde is dat er in bovengenoemde gevallen sprake is van gronden welke (nog) geen juridisch bouwrijpe status hebben. Daarnaast zal er wel sprake zijn van permanente woningbouw, de precieze bouwprogramma's zijn echter nog niet bekend. Een vergelijking op basis daarvan is moeilijk te maken.

8.8.

Conclusie waardering (woonontwikkeling)

De uitkomst van de DCF-methode resulteert in een bedrag van € 295.000,00 excl. btw oftewel circa € 85,00 per m2 perceel. Uitgaande van een perceeloppervlak van circa 3.491 m2. Dit ligt redelijk in lijn met de gevonden referentietransacties voor wat kleinschalige percelen voor - toekomstige - woningbouw. De genoemde € 295.000,00 betreft een waarde van de grondpositie van (afgerond) € 18.500,00 per woning. Gelet op de tijdelijkheid van de ontwikkeling maar ook de relatief hoge huurprijzen per m2 en beperkte investeringen per woning, wordt de uitkomst van de DCF-berekening door taxateur als marktconform beschouwd. Al het vorenstaande in acht genomen wordt de marktwaarde van het perceelgedeelte ter grootte van circa 3.491 m2 - rekening houdend met de bijzondere uitgangspunten - per peildatum ingeschat op € 295.000,00 excl. btw

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Waardering cultuurgrond

9.1.

Inleiding

Blad 34.

In het voorgaande hoofdstuk is ingegaan op het gedeelte van het perceel dat in de nabije toekomst wordt aangewend voor de woningontwikkelling. Het overige gedeelte van circa 8.039 m2 blijft in gebruik als cultuurgrond, mede gelet op het feit dat dit gedeelte per peildatum nog niet geschikt is voor een woningbouwontwikkeling. In dit hoofdstuk zal nader worden ingegaan op de agrarische waarde van onderhavig perceelgedeelte.

9.2.

Referenties (cultuurgrond)

Voor het gedeelte dat niet te ontwikkelen is wordt door taxateur onderzoek gedaan naar cultuurgrond in de regio. De onderstaande referentietransacties betreffen in het Kadaster geregistreerde transacties met bijbehorende transactieprijzen van agrarische gronden in de directe omgeving van het getaxeerde. #

Leverdatum

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

9-10-2024 15-5-2024 13-5-2024 5-4-2024 6-2-2025 28-4-2025 28-4-2025 20-5-2025 29-1-2025 28-5-2025

Locatie Kadastraal bekend Oppervlakte Transactieprijs Prijs per m2 Adres Gemeente Sectie Nummer(s) Nabij Fransebaan Baarle-Nassau L 79, 358 02.88.95 ha € 317.845,00 € 11,00 Nabij Reth Baarle-Nassau R 02.43.05 ha € 233.692,58 € 9,62 554 Nabij Beis Lijntje Baarle-Nassau L 317, 157 05.96.46 ha € 645.000,00 € 10,81 Nabij Beis Lijntje Alphen en Riel etc. M 1420,435, 705 etc. 09.96.40 ha € 1.200.000,00 € 12,04 Nabij Landrij Baarle-Nassau R 455,489,431,452 12.46.65 ha € 1.495.980,00 € 12,00 Nabij De Straatjes Baarle-Nassau R 1172 05.34.70 ha € 668.375,00 € 12,50 Nabij Hondseind Alphen en Riel etc. M 731 06.63.75 ha € 900.000,00 € 13,56 Nabij Baarlesebaan Alphen en Riel etc. M 547, 554, 568, 583, 584, 586 10.05.10 ha € 1.058.940,00 € 10,54 947 Nabij Molenweg Baarle-Nassau 01.89.10 ha € 160.000,00 € 8,46 Q Nabij Flaasdijk Chaam K 762 03.88.65 ha € 427.515,00 € 11,00

Taxateur heeft onderzoek gedaan naar referentietransacties van agrarische percelen binnen een beperkte straal rondom het getaxeerde. Binnen deze straal zijn transacties geregistreerd binnen een bandbreedte van € 8,50 tot € 13,50 per m2. In veel gevallen betreffen dit transacties van grotere aaneengesloten landbouwkundig optimale percelen. Veelal gelegen in het buitengebied. Transactieprijzen zijn uiteenlopend en in veel gevallen afhankelijk van de ligging, bereikbaarheid, grondslag en vorm van de kavels. Maar het gemiddelde van de transactieprijzen ligt tussen de € 11,00 en € 12,00 per m2. In onderhavig geval is er sprake van een relatief kleinschalig - landbouwkundig - perceel. Doch met een ligging aan de rand van de bebouwde kom. Dergelijke kleinschalige percelen worden in de praktijk ook vaak ingezet voor hobbymatige doeleinden zoals een paardenweide. Hier worden veelal hogere transactieprijzen voor waargenomen gelet op de geringe oppervlakte van dergelijke percelen. Daarnaast bestaat de kans dat in de verre toekomst de hindercontouren van de omliggende veehouderijen vervallen en dat een ander gebruik mogelijk wordt. Dit laatste is echter hoogst onzeker.

Op basis van het vorenstaande wordt de marktwaarde van de cultuurgrond, met een oppervlakte van circa 8.036 m2 ingeschat op € 12,50 per m2 en een totale marktwaarde van € 100.450,00 kosten koper.

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen

verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Heideweg B.V.

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

10.

Finale waardering

10.1.

Resumé

Blad 35.

Rekening houdend met alle genoemde uitgangspunten in het rapport wordt de onroerende zaak, in de waardering uitgesplitst in twee onderdelen, gewaardeerd op: Tijdelijke woningbouw (ca. 3.491 m2) Cultuurgrond (ca. 8.036 m2):

€ €

295.000,00 excl. btw 100.450,00 kosten koper

Totaal (afgerond)

€

395.000,00 kosten koper

10.2.

Onzekerheden taxatie

Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan onder andere het gevolg zijn van:

Onzekere marktomstandigheden. De marktomstandigheden zijn op dit moment voor veel mensen en bedrijven onzeker. Enerzijds is er een hoge inflatie, die door de ECB wordt bestreden middels renteverhogingen. Hierdoor is het lenen van geld een stuk duurder geworden en is de leencapaciteit afgenomen. Deze inflatie en mogelijke recessie zorgen ervoor dat behoudzaam wordt geïnvesteerd. Op korte termijn worden hier dan ook geen veranderingen in voorzien zodat de omstandheden onzeker blijven. Naast deze algemene marktomstandigheden is de woningmarkt ook aan sterke veranderingen onderhevig. Als gevolg van de wijzigingen in wet- en regelgeving is het voor beleggers veel minder interressant om te investeren in huurwoningen. Kleinere beleggers verkopen hun woningen en grote beleggers bouwen geen nieuwe woningen meer. Voor nieuwbouw-koopwoningen geldt dat de bouwkosten aanzienlijk harder zijn gestegen dan de opbrengsten, waardoor naast de verkoopbaarheid ook de haalbaarheid van ontwikkelingen onder druk staat. Zowel de kopers als ontwikkelaars zijn hierdoor terughoudend. Gebrekkige informatievoorziening door de eigenaar/opdrachtgever; Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; Gevoeligheden van de gehanteerde taxatiemethodiek.

Als gevolg van bovenstaande onzekerheden dient bij iedere taxatie rekening gehouden te worden met een marge. Deze marge zal per object en locatie afwijken en ontstaat door de inefficiëntie van de vastgoedmarkt (marktonzekerheid) en de afwijking die eigen is aan de menselijke schatting. Indien naar de jurisprudentie over dit onderwerp wordt gekeken blijkt dat in de rechtspraak8 in zijn algemeenheid een marge wordt aangehouden van 10% naar beneden en 10% naar boven - oftewel een bandbreedte van 20% wordt acceptabel geacht. Deze marge komt ook naar voren in de literatuur9. Voor minder courante objecten wordt een grotere bandbreedte aanvaard10. Bij onderhavig advies wordt door de taxateur opgemerkt dat de schattingsonzekerheid als gevolg van onzekerheden met betrekking tot de gehanteerde uitgangspunten ten aanzien van het ruimtegebruik, (woning)bouwprogramma en fasering in deze fase fors groter is dan 10%.

s Zie onder andere de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 18 september 2019 met kenmerk ECLI:NL:RBOT:2019:7362 9 Zie ook Taxatieleer Vastgoed 1' geschreven door Peter C. van Arnhem, Tom M. Berkhout en George G.M. ten Have (Zesde druk, pagina 110

en 111) wordt gesproken over de 10%-regel. Een afwijking van 10% in de waardebepaling is niet ongewoon. 10 Schekkerman (2004) concludeerde: "Uit analyse blijken de verschillen dermate groot dat ook hierdoor een bandbreedte van plus en min 10-20% bij taxaties ten opzichte van de uiteindelijke transactie goed te verklaren zijn. Deze bandbreedte zal kleiner zijn als de courantheid van een object toeneemt en groter zijn bij een zeer incourant object. Een ieder die met taxaties te maken heeft, zal rekening moeten houden met te verwachten afwijkingen in de bandbreedte van 5 tot 20%. Bij incourante vastgoedobjecten zouden de afwijkingen zelfs nog groter kunnen zijn.

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen

verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Heideweg B.V.

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 36.

Taxateur wil benadrukken dat (kleine) wijzigingen van de uitgangspunten kunnen zorgen voor grote effecten op de uitkomst van de residuele waardeberekening.

Elke aanname heeft in meerdere of mindere mate een effect op de uitkomst van de waardering. Toekomstige significante toe- of afname van opbrengsten, markthuur, bekostiging of leegstand kunnen resulteren in een significant hogere of lagere werkelijke waarde. Significante stijging of daling van exploitatiekosten, (bouw)kosten, disconteringsvoet, en/of inflatiepercentage kunnen resulteren in een significant hogere of lagere residuele waarde. Drie rekenparameters welke worden gehanteerd in de residuele methode hebben de meeste invloed op de uitkomst van de waardering. In de hoofzaak zijn dit de opbrengstenprijzen (v.o.n. of huur), stichtingskosten en de fasering van de ontwikkeling welke resulteren in een significant hogere of lagere residuele waarde. De residuele methode, die ook door projectontwikkelaars vaak wordt gehanteerd in de vorm van een stichtingskostenopzet, vereist de invoer van een grote hoeveelheid gegevens die zelden absoluut of exact zijn. Daarbij is een groot aantal aannames vereist. Kleine wijzigingen in bepaalde invoervariabelen kunnen, zeker cumulatief, leiden tot grote wijzigingen in de uitkomst. Sommige van deze invoervariabelen kunnen geschat worden met een redelijke mate van objectiviteit en zekerheid, maar bij andere variabelen staat een deskundige voor grote onzekerheden.

Eveneens wordt bij een residuele waardeberekening géén rekening gehouden met de winstpotentie in de opstalexploitatie. Wanneer een bouwende ontwikkelaar de gronden binnen het gebied verwerft zal deze een andere businesscase doorrekenen dan een partij die enkel de uitgeefbare grondpositie doorrekent. Doorrekening van winst en risico welke uit de opstalexploitatie in de grondwaarde zou tot een significant hogere uitkomst van de waardering kunnen leiden.

Taxateur wijst erop dat, ondanks het feit dat de berekeningen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid zijn opgesteld een grotere taxatieonzekerheid met de genoemde 'acceptabele' bandbreedte van 10% onvermijdelijk is. Onderzoek11 naar schattingsonzekerheid wijst uit dat in gevallen waar transacties worden geregistreerd de waardering van de onroerende zaak wel tot meer dan 70% kan afwijken met de gerealiseerde transactieprijzen.

10.3.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering

De gehanteerde bijzondere uitgangspunten hebben een positief effect op de waardering. Dit positieve effect bedraagt (afgerond) € 253.000,00. Dit betreft het verschil tussen de marktwaarde van het perceelgedeelte indien de tijdelijke woningbouwontwikkeling mogelijk wordt gemaakt en de marktwaarde van de cultuurgrond. Dat het bijzondere uitgangspunt een sterk positief effect heeft op de waardering is bij opdrachtgever genoegzaam bekend.

10.4.

Back-testing

Heideweg heeft de onroerende zaak niet eerder gewaardeerd. Derhalve kan er geen back-testing plaatsvinden.

Bron: Schattingsonzekerheid bij herontwikkelingsrijksvastgoed

H HEIDEWEG

- taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

10.5.

Blad 37.

Finale waardering

Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is aan het taxatieobject de volgende marktwaar toegekend (afgerond):

€ 395.000,00 kosten koper (zegge: driehonderd vijfennegentigduizend euro)

Aldus gedaan en opgemaakt te 's-Hertogenbosch op 3 september 2025.

De taxateur,

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

11.

Plausibiliteitstoets

11.1.

Inleiding

Blad 38.

Overeenkomstig het toepasselijke Reglement NRVT, vastgesteld door de centrale raad van het NRVT, dient dit taxatierapport onderworpen te worden aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur.

11.2.

Controlerend taxateur

Bedrijfsnaam

Heideweg

Taxateur Adres

5.1.2.e

Postcode Plaats

's-Hertogenbosch

11.3.

5.1.2.e

Verklaring

De controlerend taxateur verklaart: voor het onderhavige taxatierapport een plausibiliteitstoets te hebben uitgevoerd. A geen interne en/of externe inspectie te hebben uitgevoerd van het taxatieobject. A kennis te hebben genomen van bijlagen in relatie tot de inhoud van het taxatierapport. A geen garantie te geven op de compleetheid van het taxatierapport met bijbehorende bijlagen, H op basis van de beoordeelde stukken de waarde in het taxatierapport als plausibel te beoordelen. Aldus gedaan en opgemaakt te 's-Hertogenbosch op 3 september 2025.

De controlerend taxateur,

H HEIDEWEG

- taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 39.

Bijlagen

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Rekenbladen Kadastrale gegevens Akte(n) van levering Varianten_SVP_Onderzoek Achtergrondinformatie Kapelstraat Opdrachtbrief

H HEIDEWEG

- taxatie & advies -

BIJLAGE 1

DCF-berekening Flexwoningen - Baarle Nassau

HEIDEWEG

- taxatie Et advies -

Opdrachtgever: Project: Dossier: Peildatum:

ABG Gemeenten Flexwoningen Kapelstraat, Baarle-Nassau 100384 1 juli 2025

Pagina: 1 van 2

printdatum: 29-8-2025

m uanu ’

9 6 0 0

65.232,56

m u u E -m m E III

00'0007

’ ’

8 9

9 6 0 0

= s s s s s s s s s s s t

II-IT I

Ëüe 16 stuks

43.637,50

1 7.455,00

12.000,00 29,455,00

ëëëëëëëë55EEEEEEEEEs55ëE

16 stuks

EEVEEEEEEE2LG10125256EEEEEEEEEE

16 stuks € 16 stuks

€ €

85680682828888588888852292228

1.263.000,00 286.000,00

3.491 m2 16 stuks

55680682828888588888852292228

295.164,05 295.000,00

900

LNEBBENEEEEEEEEEENEEEBEEBEEEEEEE

printdatum: 29-8-2025

BIJLAGE 2

I BETREFT

kadaster

Baarle-Nassau C 3821 luw REFERENTIE

100384 I GELEVERD OP

I PRODUCTIEORDERNUMMER

26-03-2025 - 13:03

S11201568502

I VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

25-03-2025 - 14:59

BLAD

1 van 7

Eigendomsinformatie O ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Baarle-Nassau C 3821 Kadastrale objectidentificatie: 005690382170000 Kadastrale grootte 11.530 m2 Grens en grootte Vastgesteld

Coördinaten 123906 - 383654

Omschrijving Terrein (akkerbouw)

Ontstaan uit Baarle-Nassau C 155

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking in Er zijn geen beperkingen bekend

de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stu Naam gerechtigde

Adres

Geboren Burgerlijke staat Zie akte(n)

1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/32 Afkomstig uit stu

kadaster

I BETREFT

Baarle-Nassau C 3821 luw REFERENTIE

100384 I PRODUCTIEORDERNUMMER

I GELEVERD OP

26-03-2025 - 13:03

S11201568502

I VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

I VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

25-03-2025 - 14:59

BLAD

2 van 7

Naam gerechtigde

Geboren

Burgerlijke staat Zie akte(n)

1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1)

Soort recht Eigendom (recht van)

Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk

Adres

Geboren

Burgerlijke staat Zie akte(n)

1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1)

Soort recht Eigendom (recht van)

Aandeel 1/32 Afkomstig uit stu Naam gerechtigde

Adres

Geboren Burgerlijke staat Zie akte(n)

1 Eigendom (recht van)

Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk

kadaster

I BETREFT

Baarle-Nassau C 3821 luw REFERENTIE

100384 I PRODUCTIEORDERNUMMER

I GELEVERD OP

26-03-2025 - 13:03

S11201568502

I VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

I VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

25-03-2025 - 14:59

BLAD

3 van 7

Adres

Geboren

Burgerlijke staat Zie akte(n)

1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1)

Soort recht Eigendom (recht van)

Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Naam gerechtigde

Geboren

Burgerlijke staat Zie akte(n)

1 Eigendom (recht van)

Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Naam gerechtigde

Adres

Geboren Burgerlijke staat Zie akte(n)

1 Eigendom (recht van)

Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Naam gerechtigde

Adres

kadaster

I BETREFT

Baarle-Nassau C 3821 luw REFERENTIE

100384 I PRODUCTIEORDERNUMMER

I GELEVERD OP

26-03-2025 - 13:03

S11201568502

I VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

I VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

25-03-2025 - 14:59

BLAD

4 van 7

Geboren

Burgerlijke staat Zie akte(n)

1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1)

Soort recht Eigendom (recht van)

Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Naam gerechtigde

Adres

Geboren

Burgerlijke staat Zie akte(n)

1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1)

Soort recht Eigendom (recht van)

Aandeel 1/32 Afkomstig uit stu Naam gerechtigde

Adres

Geboren

Burgerlijke staat Zie akte(n)

1 Eigendom (recht van)

Aandeel 1/32 Afkomstig uit stu Naam gerechtigde

Adres

Geboren

kadaster

I BETREFT

Baarle-Nassau C 3821 luw REFERENTIE

100384 I PRODUCTIEORDERNUMMER

I GELEVERD OP

26-03-2025 - 13:03

S11201568502

I VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

I VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

25-03-2025 - 14:59

BLAD

5 van 7

Burgerlijke staat Zie akte(n)

1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van)

Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk

Naam gerechtigde

Geboren

Burgerlijke staat Zie akte(n)

1 Eigendom (recht van)

Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk

Geboren

Burgerlijke staat Zie akte(n)

1 Eigendom (recht van)

Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk

Naam gerechtigde Adres

Geboren Geboorteland

Burgerlijke staat Zie akte(n)

kadaster

I BETREFT

Baarle-Nassau C 3821 luw REFERENTIE

100384 I PRODUCTIEORDERNUMMER

I GELEVERD OP

26-03-2025 - 13:03

S11201568502

I VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

I VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

25-03-2025 - 14:59

BLAD

6 van 7

1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1)

Soort recht Eigendom (recht van)

Aandeel 1/32 Afkomstig uit stu Naam gerechtigde

Adres

Geboren

Geboorteland

Burgerlijke staat Zie akte(n)

1 Eigendom (recht van)

Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Naam gerechtigde

Adres

Geboren

Burgerlijke staat Zie akte(n)

1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1)

Soort recht Eigendom (recht van)

Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Naam gerechtigde

Adres

Geboren Burgerlijke staat Zie akte(n)

kadaster

I BETREFT

Baarle-Nassau C 3821 luw REFERENTIE

100384 I GELEVERD OP

I PRODUCTIEORDERNUMMER

26-03-2025 - 13:03

S11201568502

I VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

25-03-2025 - 14:59

BLAD

7 van 7

1.1 Vruchtgebruik (recht van) Afkomstig uit stu Naam gerechtigde

Adres

Geboren

Burgerlijke staat Zie akte(n)

De bewaarder van het Kadaster verklaart dat deze informatie hetzelfde is als de informatie uit de Basisregistratie Kadaster. Voor het gebruik van deze gegevens gelden regels die staan in de Databankenwet (artikel 2, lid 1). Hebt u hier vragen over? Neem contact op met onze klantenservice.

BIJLAGE 3

BEWARING:

In bewaring genomen:

2 1 APR 1952

BREDA Dagregister

।

Deel

No. /

De Hypotheekbewaarder.

met één -zander-

)

vervoigblad

Aantekeningen;

TT Voor my Jonkheer Eduard

Thcodor rnest de Kuyper, notaris ter et and -ï . 4.. ..t, .4 • ’. : -,c. . 1 ... plaats ca,. Gilze,in tegenwoordigheid van da beide na te noemen getuigen verschenen: -----------------------DE A.1.de Heer ANHoNIUS FRAIICI zonder beroe V nde te Baarle-Hertog, Bel gië. Kapelstraat 16 , geboren te Baarle-ertog voor meld op negen en twintig October achttienhonderd twee on tachtig. volgens z verklaring ten deze handelend voor zich en tot bystand en machtiging zyner hierna sub A2 te noemen ecl note. ARIA ADRI KIII EL AARS, zonder beroep wonende te Baarle-lertog, België, Kapelstraat 168, geboren te Ginneken op acht en twintig November achttienhonderd vier en tachtig,v 1gens hare verklaring ten deze handelende met bystand en ma ti. ing harer hiervoor sub Al &noemde echtgenoot. ---------------------B, de Heer WIL / US JO 3 BAPTIST DE 1 T, landbouwer wonende te Basrle-lertog,B lgië, Oosteinde 00,volgens zyn verklaring geboren te Baarle-fertog voormeld op elf April nerentienhonderd tien en C.de Heer PE RUS A TOIIU Do I ,landbouner wonende te Baarle-] r tog,Belgiê,0osteinde 209 II,volg ns zyn verklaring geboren te Baar rtog vo rmeld op acht October negentienhonderd een en twintig le /:11e voornoemde comparanten van Belgische nationaliteit en "nietingezetenen" van liet Koninkryk do - Nederlanden volgens het Deviezenbesluit 1045.

--------------------------------------------De sub A genoemde comparanten,han elend als g meld .verklaarden te hebben verkocht en mitsdien by deze ingevolg verkoop in v. e,vry e en onbezwaarde eigendom af te staan en V e iragen aan;------a.de comparant WI EL'US J( IS BAPTIST T sub B genoemd,die verklaarde te het en gekocht en itsdien by deze ingevolge koop voor zich in volle,vrye on onbez arde eigendom aan te nemen de na volgende onroerende goederen,te weten;--------1.een perce .'1 weiland, gelegen onder C haam,lan de v van BaurleC /os" Nas au naar Chaam,kada eter gemee te CI m sectie C nummer 1 0 ter grootte van drie hectare zes en vyftig Are; J.e n perceel weiland n hakhout, gele on onder 3c ■ rl e - as au ter pi a se Peruiters,uitm ende ter aatse ken ..el;,yk af. o; c.-. 1de WES:TE ï gede Iten te nl e gro tte van o ngev zevo meente tig Are v f en vy tig Centiare van de percelen kad ter AU sectie H nummers en L, voormelde kadastrale perce len te are vyf en . rtig Are tien .s -s. len te amen in het totaal gro t een C /‘‘/ Centiare; .een perceel ouwland.

gelegen onder peau on genas md "aicï e rle / kenshoëk",kada sectio E nu 714 en e estig re; /3/7/2 .en perceel bouwlar elegen onder Ul1 en gemeente Ba r /Yo/yle-la au,uitm ende he gen , le kada ale perceel kadaster ; ome n t U sectie B nu: -er 14 ■ oot tve Are zeventig Cente T) LYK gede 1 tiare benevens een ter pla: s€ Irn e 1 yk af - ze pa al d 11 O /23 ie lectare vyf en vyftig re vecrtig te ter grootte van ongeveer Centiare van het perceel kadaster gemeente nummer 178: ,lai stgemeld kadastraal perceel voor he t ehe 1 gro t zeven lectare vyf n ft ig Are veertig tiare ; e 1 bouwland cel ere onr r au kadas er er een 5 .een sectie C nu te B A t dertig Are g Cen tiare; 6.een rceel bouwland, gelegen onder Baarle-assau kadaster gemeen : AU sectie ■ nummer 1 te BAA en lectare zestien Are twintig Centiare en

©A—

7 69 il^

Form. Hypotheken no. 4A

Wet van 28 Febr. 1947 Stbl. H 66

1 4323 ■ *49

C/<z/

A tor © mes n .een perceel bouwl and,gelesen onder Baarle A11 9 ctie 3 nume v 1 641 E,T o t.ee en zeV nti Are L 3- HA AU te BA veertig r- ntiare ; } Ae weg van ) S11D c en 7 omECbolden gele n Lan em

21 a s e au nanr

ander voor DHRD D on

"-u ï

/3/7 dj’ 0 C

» J

4 Y /JJ

4 Po L c/ //-“ ƒ Zo

-----------------------------totalen ko prys van D HI TE TC GULD vYH 1 £UTIG G

DJIZ ID rn

re f.

1 » b.de comparant P AlTOIIUS DE ! 10 V6 3 1 9 13 sub G md,( * p vo r zich en o kocht n mitsdien by 13 te ingevo in Vol 1 e ,v I nen d n 9 1 zorgende aard 3 eigendom aan te ionroerende gtoederer -> -- weten; T ee n perce 1 bouwland,gel eE onder Al oliën » } nte Al phe n en F 7 * H p Riel, kad a ste r geme nte tie F nummer 981 groot IIEL tachtic ’^re veertig nt In re ; 0 En p ce 1 bouw- en weiland,gelegen onder Ulicoten 9 'greme nte i Baarle- ssau,uitmakende een ter plastee ken 1y a p opaald ZU D1LYK gede lte tor t perceel ootte van on£e V ger vier Hectare van ,i ka da s te r ge me nte BA ".E t AU sectie 3 nummer 1 voor 9 heel gro t zeven ctsre vyf en vyftig Are veertig G'ntiare; 3.een perc ecl bouwland, gelegen onder Baarle-Nas sau, kadaster ge me E n c< t een . t e BA, L - E - ! A AU sectie ft numme r S 46 9 ‘-0 e n 466 tez ame n hectare vier on zestig re t a ch t i g Ce n t iare » 4.e e n po rceel b ouwl a nd gele ge n onde > I • 3a a r 1 • as au aa n do C ord ee 1 sestraat kadaster gemeente BAARLE IA AU sectie D nummer 7 . groot •

/ MMa--

ie 1de,

V./ *

%m-

o n ve 3 rt ig Are vecrtig Centiare;

5.e e n pe r c e 31 we 11 and en hakhcu t ,gelegen onder 3 sari --assau ter plaatse Peru lte ra, uit ma leende ter slaat se Ire ■ ne1 -r1 a fge paalde OOSTF 3 • LYKE gede ?lten ter gezamenlyke groot1 e van ongeveer zeven en zestig Are vyf en vyftig Centiare van de percelen kadaster gemeente i BAARLE A ' AU se c t ie l nummers S0 en 51, vo rmelde kadastrale perce len tezamen in totaal groot een ctare vyf en dertig Are tien PGen tiare en sau in de 6.een perceel bouw- en welland,gelegen onder Baarle AU sectie G nummer Turnhout se Heide, kadaster gemeente BAARLE 250 groot drie Hectare e 3 n e n t w intig A r e V rt Ig fe n $ e pe 9■ S van AWALF DU1Z D) T.. een en ander voor de totale ko YF EI z<; • 21G C. ‘m Zeg: e f .1 • .21 9 DBRD DI TI GULDr । Comparanten verklaarden dat beide gemelde verkopen en kopen zyn ge schied onder de navolgende bepalingen: 7 Elke VI ring zal zyn tgeslo en 9 % houden S die wegens ui' inning en het ! e sta an van hy po theke n, hy thecaire insc hr yv i - on en beslagen. .Over- of ondermaat zal geen aanleiding kunnen geven tot enige re cht S v o rde r ing.

.Kopers he b ■ e n hu n by deze ekoc ht e be re id s in ei g e n ge bru i1: o n genot aa nvaard met ingang van een Januari ne/ ntienhonder twee en n$ n het zich, toen bevond,mot alle heersende vyftig in de staat en lydende erfdienstbaarheden,gemeenschapen,rechten en verplichtingen als het toen genoot of wa aan het toen onderworpen was. zulks onder de verplichting ten hunne 1: o te om de grond- en andere lasten en belastingen op hun , deze gekochte drukkende of d ervan I ge heven wordende voer hun rekening te nemen vanaf e n Januari laatstleden,zynde het gekochte voor rekening en risico van de be trokken koper vana die datum. - --------------------------------------------------------14. Party en doen overr en weder afstand van alle rechten om ontbinding dezer overeenkomsten van verkoop en koop te vorderen op grond van het bepaalde in de artikelen 130 . on 1303 van het Burgerlyk Wetboek. -----------------------------------------------------------------------------5.Alle kosten en rechten op deze overe- n omsten van verkoop en koop vallende,die van de levering in e endom van het by deze verrekening en ten l: e van kochte mede daaronder begrepen, zyn voo ieder der kopers Vcorzoveel het hem aangaat.-------nrahe--e1-i-e +a+ de de doet Aeot de He comparanten sub B en C verschuldigde r.

ot betrek ’.ing tot koopsommen ad respectievelyk dertien duizend zevenhonderd drie en zeventig gulden vyf en negentig cent en twaalf duizend tweehonderd dertien gulden vyf en zeventig cent verklaarden comparanten met el kander te zyn overeengekomen als volgt: .voorschreven koopsomen worden door kopers aan verkopers schldig ge! leven tegen een rente van drie en c n half ten honderd in het jaar,Welke rent eenmaal per jaar al moeten worden voldaan op de e rste Januari van ieder j aar,eerstmas1 op een Januari ne .. o Ler honderd drie en vyftig en zo vervolgens van jaar tot jaar tot aan de algehele voldoening der schuldig gebleven ko F enningen toe. 2, voorschreven by deze scl ldig gebleven kooppenningen zullen ten alle tyde zyn opeis- en aflosbaar, mits met inachtneming V r een we derz 9 se wasrschuwingstermyn van tenmins e zes masnden.

9 r

f I

I I

{

3 •

‘o C.

BREDA

BEWARING:

6 De Hypotheekbewaarder,

)

rste

Az, vervolgblad

4 3.V oor schreven by 1 ze schuldig gebleven koopten: ingen zullen In afwyking van het hiervoor sub 2 bepaalde echter terstond on zonder dat eni v 0 ra aande opzeg Ing,waarschuwing of ingebrekestelling zal zyn ereist yn opei baar: --------------------------------------------------------------a,by niet stipte v ldoening Ie rente op de verse ndag,Z de dan ldenaar 1 'de betrok :en s e van taling door het enkel ver 1oc p van de bepaalde termyn,zonder da er g bevel of £0 rtgelyke akte tot 1: cestel ing ral zyn vereist. b, Ingeval van failli ment,overlyden of onder curatelestel 1 ing van ( on schuld betr a of y di aanvrage tot het ve rkrygen van sur ance van het al g, voorts ingeval van ontbinding van enige huwelyksgeemeenschap,waarin me n schap,waarin de betroken betrokken schuldenaar schul mocht zy gehuwd en Ingeval van boedelaf stand door de betrok en schuldenaar

c, wanneer niet voldaan wordt aan- of gel o ’ n de r leid wordt tego overige bepalingen dezer akte door de betrok en sc' ulde r ar. 4 .dat allo betalinge hoofdsom als van renten moeten geschle den aan handen,ten w ) nhuze en tegen kwitantie van de schuldeisers of hun gemachtigde, zonder enige v - ■ ekening, korting of se huldverge lyking. -------------------------------------------------------------------------------------------------------Ter berekening van de op deze verkopen en kopen en overdrachten verschuldigde rechten van registratie,verklap comparanten vo r 3 nog; ------------------------------------------------------------------------n.dat van het perceel bouwland en weg,.

legen onder Ulicoten, gemeente B arle-Ia: au,vo rzover dit perc 1 gev rmd wordt door een ter plaatse kennelyk afgepanld I RD YK GEDE : TE ter grootte van ongeveer drie Hectare vyf en vyftig re veert Ce ntiare van het [perceel kadaster gemeente 1: AU sectie 5 numner 1 een Eectare twee en negentig Are zeven gedeelte ter grootte van twee U Tectare een huidige huidi en tachtig Centiare met een verkoopwarde van drie duizend [vyfhonderd veertien gulden vier en veertig cent,voor welke waarde het onder de totale door do comparant-] per lilhelmus Joanne Baptist de l ont sub B genoemd verse uldigde koopprys ad dertien duizend zevenhonderd drie en zeventig gulden vyf er negentig cent is begrepen,blykens bygaande verklaring van do controleur der Grondbe lasting te Breda er zake van ontgin ing no vrydom van Grondbola ans voor ds ting geniet en rste maal wordt overg agen,nadat Ide grond vruchten he ft opgeleverd, zodat deze overdracht van dit perce lsgedeelte op grond van het bepaalde by artikel 101 k der He gistratie Wet 1917 1s vrygesteld van evenredig re. i stratie rec-ht voorzoveel --l-e= voorschreven t..?: twee ==ct=. lectare- twe t.2c en negentig Are zeven en tachtig Centiare betreft b.dat do p cel e n Azads ste r gemeente B.

TAS AU sectie G nummer ALP I 3L sectie P num-er 1,als de van het perceel 260 s au, bouw en weiland, gelegen onder Ul icoten, s me - nte Bat rle voorzoveel dit perceel bouw- en we .land gevormd wordt do r een ter plaatse ken elyk afgepaald ZUIDI DT, I E ter groc te van ongeveer vier lectare van hot perceol kadast gem o nte 1 IRLE-IIaS AU god lte tor gro e van drie lectare acht [sectie B nur -.er 1785 on twintig Aro drie on vy tig Centiare,al deze onroerende goederen voor de totale huidige verkoopwaarde V zes duizend negenhonderd zes en negenti b den zestien cent onder de total e door de compave scluldigde rant -koper Pet us Antonius de Bont sub C •cre" koopprys ad twaalf duizend tweehonderd dertien gulden vyf en zeven tig cent begrepen,blykens bygaande verklaring van do controleur e r zake van ontginning nog vrydom van der Grondbelasting t grondbelasting genieten en thans voor de rste maal worden overge dragen nadat de grond vruchten he ; opgelev erd, zodat do overdrach ■ het bepaalde by artik 1 101 k dezer percelen even ens op grond stratieder Registratie Wet 1917 Is vry re eld van evenredig ro

Irecht. ---------------------------- De co’ oranten zy

a.Voo

aan my notaris

end en verklaarden:

do tenuitv -rle 8 1 g dezer akte on al hare gev Igen onveren

n kantore van notaris be order derly} woonpla: t. te ki dezer ninute; ---------------Laring van geen te vaar is [b.dat tot deze verkopen en kopen de ve afgegeven der het Pry entureau voor Onroerondo Zaken in hett Ambts rontienen April gebied lo rd-Erabant te ‘s lertogenbosch op Ferm. Hypotheken no. 4 8

Wet van 26 Febr. » 947 Stbi. H 66

8 14329 ■ '49

honderd twee en vyftig; ------------------------- - —

c.dat tot deze verkopen en kopen vergunning is verle nd do r de Ne der] en d s c he Banl N,V Kantoor Deviezenvergunningen Afdeling Boedel zaken op negentien Naart negentienhonderd twee en vyftig onder num

mor OG 2,61137, --------------------------------------------------------------------------------------IAAlVAI AKTE

in minuut opgemaakt is verleden te Baarle-lassau, op heden de ZeStiende April negentienhonderd twee en vyftig,in tegenwoordigheid van de Heren Hendrik iarie Rits candidaat-notaris wenende te Gilze gemeente Gilze en Ryen en Cornelis drianus Verhel jen, hotelhouder wone nde te Ba rle-lassau, al s getuigen. Onmiddellyk na voorlezing is deze akte ondertekend do r de comperanten,de getuigen en my notaris. -------------------------------------------------A.de Bont, .do Bont Kriellsars,w.de Bont, P. de Bont,C .Verhei jen, 1, .Rits 3 de ; uyper not s. Uitgegeven voor afschrift op boden de zeventiende April negentien honderd twec en vyftig. (w.g. ) E.de Kuypor nots. ----------------------------Ondergetekende notaris redacteur der akte wa ervan vorenstaand af schrift ie gene , men, verklaart dat deze akte ? verleden overe ■ n1 comstig het door het Pryzenbureau voor Onroer nde Zaken in het Ambts cohied Io NIe d-Brabant A-Pochont te + 1 s-Hrtogenbo sch goedgekeurd ontwerp. gebied (w. g • ) E. de K uype r not f -------------PIGCi T)2, KUYPER notaris a- L 1J Ondergetekende JQIIKH ER ICDUARD ' BO DOR -L1 ter standplaats Gilze,ver:laart dat dit afschrit eensluidend is met het ter overschrijving aangeboden stul. j

/ !

(odb I

BIJLAGE 4

’ƒ

( W

Ruimtegebruik varianten SVP Flexwonen Kapelstraat

M ;2

“L

Aan de hand van het geuronderzoek

"202

aaanao-uxme.acsa dana

00 € 0

1 - Gemeente Baarle-Nassau

EP-

Baarle-Nassau

derks advies

Geuronderzoek Veehouderijen Kapelstraat (C3821) Baale-Nassau H

L TaM Z5.V-stacks vergunning berekende ochtergrondbelastirtq

10003

10,90

10002 —

Volgnr.

X-coord.

13,28

1001 1002 1003 1004

123946 123939 123861 123868

Y-coord. 383655 383722 383729 383650

Geurnorm

13,0 13,0 13,0 13,0

Geurbelasting 13,97 13,28 10,90 11,77

kenmerk zuidoosthoek noordoosthoek noordwesthoek zuidwesthoek

De achtergrondgeurbelasting is primair bepalend voor de weging van een acceptabel woonen leefklimaat. Voor de weging zijn diverse methodieken toepasbaar zoals weergegeven in de bijlagen van de Handreiking bij de Wet geurhinder en veehouderij.

10004

11,77

10001 13,97

De planlocatie is gelegen in deelgebied B In onderhavige situatie blijft de achtergrondbelasting voor een groot gedeelte beneden de 13 oue/m’ zoals hiervoor beschreven, en ook de voorgrondbelasting gaat hier qua hinderpercentage slechts met een beperkt deel over het plangebied met de voorgrondnorm van 5 out/m’. De geurcontour van de voorgrondwaarde is in bijlage 1 weergegeven.

Print screen rapportage*

ge € <Li O)

2 - Gemeente Baarle-Nassau

Baarle-Nassau

u 10003

10,90

'10002 —

Samenvattend kan dus worden gesteld dat het omgevingsplan voor woningbouw aan de Kapelstraat te Baarle-Nassau mogelijk is, omdat het een aanvaardbaar woon- en leefklimaat heeft en omliggende bedrijven niet zal belemmeren in hun bedrijfsvoering.

13,28

Conclusie: In het paarse deel zitten we goed. Blauw en donker groen net niet >13 0UE/m3.

[100047

11,77

Maar er zijn genoeg verkavelingen schetsen/ varianten te bedenken (vragen aan Architecten- Stedenbouwkundig bureau SVP) om hier binnen te vallen.

«e

e•

0 0 01

3 - Gemeente Baarle-Nassau

Baarle-Nassau

I I I I

__ I

10003

10002

13,28

Ruimtegebruik Model Erf Ontmoe (spel

Ontmoeting (spelen)

10001 10004

11,77

13,97 RUIMTEGEBRUIK Onderdeel

RSI orcen (ertensHD) 2714m‘ Voe daden -3 Aangabiad

Flexwonen 5.1.2.e

Locatie Kapelstraat model erf Ruimtegebruik

SVP

6~e

€ 0 O)

4 - Gemeente Baarle-Nassau

Baarle-Nassau

/ I I

10003

10002 —

13,28

Ruimtegebruik Model Hof

□ — 10001

10004

13,97

Ontmoeting (spelen)

RUIMTEGEBRUIK

11,77

• ortmounget mav • Redtgcenn(ecande msw 6e

[

Flexwonen

]

5.1.2.e

Locatie Kopelstraat model hof Ruimtegebruik

SVP

~e € <Li 0

5 - Gemeente Baarle-Nassau

Baarle-Nassau

I I I I I

10003

—10002 I

13,28

Ruimtegebruik Model Straat

Ontm (s I I

\ N

10001

10004

11,77

13,97

Ontmoeting (spelen)

RUIMTEGEBRUK

Flexwonen 5.1.2.e

Locatie Kapeletraat model straat

Ruimtegebruik

pmgectmumvrer MM

SVP

I ~e 0 CD

6 - Gemeente Baarle-Nassau

Baarle-Nassau

Schets 1. Variant op de schets Straat \ 10003 10002

- 13,28

• Gespiegeld

(parkeren rechts ipv links)

pniteomtnO (neleqa)

• Iets minder vrije ruimte tussen de woningen

10004

11,7

c® € 0 O

7 - Gemeente Baarle-Nassau

E-

Baarle-Nassau

Schets 2. Variant op de schets Straat I

10002

•

Rijtje woningen niet aan de straat kant maar aan linker kant

•

Parkeren tegenover ontmoeten/ spelen ipv ernaast

Ontmoe ng (spelel )

13,28

AM 13,97

c® € 0 O

8 - Gemeente Baarle-Nassau

E-

Baarle-Nassau

BIJLAGE 5

L ©

Baarle-Nassau

Op dit moment heeft de gemeente alleen de beschikking over een achtergrondbelasting kaart waarop

de gemiddelde contouren zijn aangegeven. Op deze kaart staat de achtergrondbelasting op matig. Een aanvullend milieukundig onderzoek is noodzakelijk. De resultaten van dit onderzoek moeten uitwijzen of; 1. Er sprake is van een acceptabel woon- en verblijfsklimaat ten aanzien van hinder door veehouderijen. 2.

Of te realiseren objecten een belemmering vormen voor veehouderijen in de omgeving. (Recht

op voortzetting van de bestaande bedrijfsactiviteiten en het realiseren van uitbreidingen). achtergrondbelating in ouE/m3 B Zeer goed (< 1.5)

B Goed (1.5-3.5)

Redelelijk goed (3.5-6.5) Matig (6.5-10)

Tamelijk slecht (10-14) Slecht (14-19)

B Zeer slecht (19-25) B Extreem slecht (>25)

:waliteit leefomgeving

toncentratiegebied

achtergrondbelating in ouE/m3

B Zeer goed (<3)

B Goed (3-7) Redelijk goed (7-13)

Matig (13-20) Tamelijk slecht (20-28)

Slecht (28-35) -her2E.en

Op de zuidelijke gronden binnen het bedrijventerrein (rechts boven) kunnen bedrijven t/m categorie 3.1

zich vestigen. Voor milieu zonering categorie 3.1 geld een richtafstand voor geur 30meter en voor geluid 50meter. De afstand van het begin van het bedrijventrein tot aan het begin van het kavel (paars omlijnt) is 41,8meter. Het kavel (paars omlijnt) heeft op de verwachtingskaart Archeologie een verwachtingswaarde Hoog en links bovenin nog een “puntje” Hoog - Historische bewoningskern/ randzone. Aanvullend archeologisch onderzoek is noodzakelijk.

archeologische verwachting hoog - historische bewoningskern/randzone hoog

1/1

BIJLAGE 6

OFFERTE Kapelstraat ong, Baarle-Nassau ABG Gemeenten

ür

-dae-c aagmsa

H HEIDEWEG - taxatie Et advies -

a It

16--*

225259225

"-4A

•• I"

Blad 1.

ABG Gemeenten | Kapelstraat Baarle-Nassau

H HEIDEWEG - taxatie Et advies -

Heideweg Taxatie en Advies

Offerte Gemeente Baarle-Nassau t.a.v. 5.1.2.e

5.1.2.e 5.1.2.e

T: 5.1.2.e E: 5.1.2.e

Postbus 105 5110 AC Baarle-Nassau

KVK: 781.793.27 5.1.2.e I BAN: •m BTW: NL 8612 92583 B01

Uitsluitend verzonden per email

's-Hertogenbosch,

24 maart 2025

Projectnummer:

100384

Dossier:

Kapelstraat (ong.)

Geachte 5.1.2.e

U heeft op 17 maart 2025 verzocht een offerte uit te brengen voor het opmaken van een taxatie van onderstaand(e) object(en) gelegen aan de Kapelstraat te Baarle-Nassau. Uiteraard zijn wij hiertoe graag bereid. In onderhavige offerte zijn de belangrijkste uitgangspunten voor de werkzaamheden opgenomen. Voor de algemene uitgangspunten wordt verwezen naar de bijlage.

Taxatieobject

Volgens uw mededeling omvat het de onderstaande onroerende zaken:

Gemeente Baarle-Nassau

Sectie

Nummer

3821

Grootte 11.530 m2

Doel van de taxatie

Het doel van de opdracht is inzicht te geven in de marktwaarde in verband met een mogelijke aankoop door de gemeente. Conform opgave opdrachtgever heeft de gemeente geen concrete plannen met het perceel, maar het ligt wel gesitueerd in een transformatiegebied in het geldende omgevingsplan. Een transformatiegebied kan in het omgevingsplan worden ingezet om een gebiedsontwikkeling te faciliteren met de volgende functies: Wonen, Gezondheid en Welzijn, Milieu, Recreatie en toerisme, Sport, Werken en ondernemen

Bij het bepalen van de marktwaarde zal een inschatting worden gemaakt of en in welke mate er sprake is van

verwachtingswaarde.

ABG Gemeenten | Kapelstraat Baarle-Nassau

Blad 2.

H HEIDEWEG

- taxatie a advies -

Gebruik van de taxatie De taxatie betreft een professionele taxatiedienst waarbij de waarde van het taxatieobject wordt geschat op zodanige wijze dat daaraan in het maatschappelijk en economisch verkeer vertrouwen kan worden ontleend.

4. Bijzondere uitgangspunten Er zijn geen bijzondere uitgangspunten waar de taxateur rekening mee dient te houden. 5.

Uit te voeren werkzaamheden

De na definitieve opdrachtverstrekking uit te voeren werkzaamheden zullen in ieder geval bestaan uit: Uitwisseling gegevens; Opname op locatie; Juridisch-planologisch onderzoek; Kadastraal onderzoek; Referentieonderzoek; Opmaken en toezenden conceptrapportage; Verwerken reacties op conceptrapportage; Opmaken en toezenden definitieve rapportage. Hierbij is ervan uitgegaan dat de uitwisseling van gegevens van het taxatieobject kan plaatsvinden voorafgaand aan de opname ter plaatse. Tot slot is als uitgangspunt gehanteerd dat de reactie op de conceptrapportage conform de RICS-taxatiestandaarden per e-mailbericht zal worden verstrekt.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16400929/1