Document · PDF

Bijlage 1 - Geredigeerd- Taxatierapportage Kapelstraat

Gemeenteraad (openbaar) 17 december 2025, gemeente Baarle-NassauBij agendapunt: Raadsvoorstel Strategische grondaankoop20.715 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

TAXATIERAPPORT Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau Gemeente Baarle-Nassau 3 september 2025 Definitief *9

H02

I Y

meeG

6 3 ga

HEIDEWEG

-R 15-

ed" )

- taxatie & advies 1

Blad 1.

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Opdrachtgever

: Gemeente Baarle-Nassau

Opdracht

: Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Taxateur Plausibiliteit Datum

: 3 september 2025

Status

: Definitief

Projectnummer

:100384

1-07 5232 5.1.2.e 5.1.2.e 5.1.2.e 5.1.2.e 5.1.2.e 5.1.2.e T:• 5.1.2.e

5.1.2.e

KVK : 5.1.2.e IBAN: 5.1.2.e 5.1.2.e 5.1.2.e 5.1.2.e 5.1.2.e BTW: 5.1.2.e 5.1.2.e 5.1.2.e 5.1.2.e

5.1.2.e

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Heideweg B.V.

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 2.

Inhoudsopgave 1.

SAMENVATTING

OPDRACHT

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8. 2.9. 2.10. 2.11. 2.12. 2.13. 2.14. 2.15. 2.16. 2.17. 2.18. 2.19. 2.20.

Opdrachtgever........................... Opdrachtnemer.......................... Taxateur(s)................................. Opdrachtverstrekking............... Doel van de taxatie..................... Onafhankelijkheid...................... Type taxatie.................................

5 5 5 6 6 6 6 6 6 6 7 7 7 7 7 7 7 7 7 8

Te WAARDEREN BELANG........................

Taxatiebasis................................ Informatiebronnen.................... Opname...................................... Mate van inspectie...................... Waardepeildatum....................... Reactie van opdrachtgever........ Versies....................................... Aansprakelijkheid....................... Conformiteit RICS/EVS/NRVT.... Van toepassing zijnde tuchtrecht Publicatie.................................. Algemene voorwaarden.............

UITGANGSPUNTEN

Algemene uitgangspunten . Bijzondere uitgangspunten

3.1. 3.2.

OMSCHRIJVING JURIDISCHE EN FEITELIJKE SITUATIE VAN DE ONROERENDE ZAAK

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10. 4.11. 4.12. 4.13.

Kadastrale omschrijving..................................................... Rechthebbende.................................................................... Ligging van de onroerende zaak.......................................... Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak.................... Bodem................................................................................. Bodem- en grondwaterverontreiniging.............................. Gebruik van hettaxatieobject.............................................. Geuronderzoeken............................................................... Zakelijke rechten................................................................. Erfdienstbaarheden, kwalitatieve lasten en kettingbedingen Publiekrechtelijke beperkingen............................................ Planologie van de onroerende zaak.................................... Beoogde ontwikkeling........................................................

BEOORDELING COURANTHEID

5.1. 5.2. 5.3.

Locatiebeoordeling..................................... Objectbeoordeling....................................... Mate van verhuurbaarheid/ verkoopbaarheid

MARKTVISIE

6.1.

MARKTVISIE WONEN LANDELIJK

9 9 11

11 12 13 14 15 15 16 16 17 17 17 17 19 20

20 20 20 21

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen

verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Heideweg B.V.

H HEIDEWEG

- taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

6.2.

MARKTVISIE AGRARISCH

WAARDERING

Inleiding............................... Overweging bij de waardering Gebruikte methode...............

7.1. 7.2. 7.3.

WAARDERING WOONONTWIKKELING

Inleiding en uitgangspunten........................................... Opzet waardering........................................................... Opbrengstenraming........................................................ Kostenramingen.............................................................

8.1. 8.2. 8.3. 8.4. 8.5. 8.6. 8.7. 8.8. 9.

INPUTPARAMETERS.................................................................................

Uitkomst DCF-berekening............................................... REFERENTIETRANSACTIES GRONDEN MET VERWACHTINGSWAARDE

Conclusie waardering (woonontwikkeling)....................

25 25 25 25

27 27 28 28 29 31 32 33 33

Inleiding............................ Referenties (cultuurgrond)

34 34

FINALE WAARDERING

10.1. 10.2. 10.3. 10.4. 10.5.

11.

WAARDERING CULTUURGROND

9.1. 9.2. 10.

Blad 3.

Resumé.................................................................... Onzekerheden taxatie.............................................. Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering Back-testing........................................................... Finale waardering...................................................

PLAUSIBILITEITSTOETS

11.1. 11.2. 11.3.

Inleiding...................... Controlerend taxateur Verklaring...................

35 35 35 36 36 37

38 38 38 38

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen

verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Heideweg B.V.

H HEIDEWEG

- taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 4.

Samenvatting

Dit advies heeft betrekking op de volgende onroerende zaak, plaatselijk bekend als Kapelstraat (ong.) te Baarle-Nassau.

De te waarderen onroerende zaak staat kadastraal bekend als:

Gemeente

Sectie

Nummer

Grootte

Baarle-Nassau

3821

11.530 m2

Totaal

11.530 m2

Door de opdrachtgever is verzocht om de onroerende zaak te taxeren in verband met mogelijke aankoop. Bij de waardering zijn bijzondere uitgangspunten gehanteerd, hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 3.2

Marktwaarde Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is aan het taxatieobject de volgende marktwaarde toegekend (afgerond): € 395.000,00 kosten koper (zegge: driehonderd vijfennegentigduizend euro)

H HEIDEWEG - taxatie ft advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Opdracht

2.1.

Opdrachtgever

Gemeente Baarle-Nassau

Adres

Postbus 5.1.2.e

Postcode

5.1.2.e

Plaats

Baarle-Nassau

Contactpersoon

5.1.2.e

Telefoon

5.1.2.e

E-mail

5.1.2.e

2.2.

Blad 5.

Opdrachtnemer Heideweg taxatie & advies

Opdrachtnemer Contactpersoon Adres

5.1.2.e

Postcode

5.1.2.e

Plaats

's-Hertogenbosch

Telefoon

5.1.2.e

E-mail

5.1.2.e

2.3.

Taxateur(s)

Taxateur Plausibiliteit

Assistent adviseur

Vakbekwaamheid

: De taxateur heeft actuele lokale en nationale kennis van de specifieke markt en beschikt over de vaardigheden en het inzicht om deze taxatie vakbekwaam uit te voeren. Onderhavige taxatie dient deels te worden verricht in de kamer 'Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed (LAV)' van het NRVT. Taxateur is niet ingeschreven in laatstgenoemde kamer maar verklaart over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige taxatie te kunnen verrichten. Daarnaast wordt de plausibiliteitstoets verricht door een taxateur welke zich wel in deze kamer bevindt.

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 6.

Opdrachtverstrekking

2.4.

Op 26 maart 2025 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht.

Doel van de taxatie

2.5.

Het doel van de opdracht is inzicht te geven in de marktwaarde in verband met een mogelijke aankoop door de gemeente.

Onafhankelijkheid

2.6.

Taxateur verklaart dat hij/zij geheel onafhankelijk is van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateur die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de taxateur in twijfel moet worden getrokken. H

Taxateur verklaart niet betrokken te zijn bij aan- en/of verkoop van de onroerende zaak.

Taxateur verklaart dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de taxatie van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium deat Heideweg het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25%1 vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Heideweg niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

2.7.

Type taxatie

De werkzaamheden zijn gebaseerd op een volledige opname. Tevens heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar ander in dit rapport is vermeld.

2.8.

Te waarderen belang

Het te waarderen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak vrij van: huur en gebruik, een recht van erfpacht, pacht, recht van opstal, appartementsrecht etc.

2.9.

Taxatiebasis

In dit rapport hanteert taxateur de taxatiebasis het begrip marktwaarde. Hierbij is aangesloten bij de definitie conform de European Valuation Standers (EVS), 2020, Nederlandse vertaling, te weten:

"Het geschatte bedrag waartegen een vastgoedobject een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op het waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld."

2.10.

Informatiebronnen

Voor het uitvoeren van deze taxatie is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen:

Informatie: Kadastraal uittreksel en kaart Bijbehorende akte(n) Planologie Informatie over bodem en grondwater Informatie over het gebruik 3688_geurvarianten kapelstraat_20250708 Varianten_SVP_Geuronderzoek_ Achtergrondinformatie Kapelstraat

Bron: www.kadaster.nl www.kadaster.nl www.omgevingsloket.nl www.bodemloket.nl www.boerenbunder.nl Gemeente Baarle-Nassau Gemeente Baarle-Nassau Gemeente Baarle-Nassau

1 Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020

H HEIDEWEG - taxatie ft advies -

Blad 7.

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

2.11.

Opname

De taxateur heeft de onroerende zaak op 29 maart 2025 bezocht en opgenomen.

2.12.

Mate van inspectie

Tijdens de opname is het gehele object vanaf de openbare weg opgenomen.

2.13.

Waardepeildatum

De waardepeildatum is de datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. Dit is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de getaxeerde waarde. Wanneer de waardepeildatum voor de taxatie later in de tijd ligt dan de inspectiedatum, dan wordt ervan uitgegaan dat er tussen deze data geen veranderingen optreden die de waarde kunnen beïnvloeden. Deze taxatie is verricht per peildatum 29 maart 2025.

2.14.

Reactie van opdrachtgever

Op 29 augustus 2025 is een concept taxatierapport verstrekt aan opdrachtgever. Op 2 september 2025 heeft opdrachtgever per telefonisch een reactie gegeven op het concept taxatierapport. De reactie heeft geen invloed gehad op de waardering.

2.15.

Versies

Taxateur heeft voor de volledigheid de historische rapporten inzichtelijk gemaakt.

# 1 2

Kenmerk

Taxatietype

Status

Peildatum

Verzend-datum

T1c1

Volledige

Concept

29 maart 2025

T1d1

Volledig

Definitief

29 maart 2025

29 augustus 2025 3 september 2025

Is de afwijking in totaal meer dan 5%: n.v.t Toelichting bij de afwijking meer dan 5%: n.v.t Tot heden is/zijn er 2 versie(s) verstrekt aan opdrachtgever

2.16.

Aansprakelijkheid

Door Heideweg B.V. wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht.

2.17.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT

Dit taxatierapport voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book (IVS) 2022, alsmede de EVS 2020. De taxateur verklaart dat hij op de hoogte is van en dat hij heeft gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT (d.d. 10 oktober 2019), Reglement Definities NRVT, Reglement Kamers NRVT alsmede de praktijkhandreiking van de desbetreffende kamer onverkort van toepassing.

2.18.

Van toepassing zijnde tuchtrecht

Op het handelen van de taxateur is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de taxateur zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in §1.4).

2.19.

Publicatie

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de opdrachtgever en het gebruik door derden dan wel publicatie van (gedeelten van) dit taxatierapport is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Heideweg B.V.

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

2.20.

Blad 8.

Algemene voorwaarden

Op de dienstverlening door Heideweg B.V. is van toepassing de algemene voorwaarden van de NVM.

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Uitgangspunten

3.1.

Algemene uitgangspunten

Blad 9.

3.1.1. Ontvangen informatie In het kader van deze taxatie wordt ervan uitgegaan dat alle door opdrachtgever of derden verstrekte informatie juist is. Daarnaast wordt aangenomen dat er geen bijzondere bepalingen of omstandigheden zijn die niet vermeld zijn door de opdrachtgever en wel de waarde kunnen beïnvloeden. 3.1.2. Titelonderzoek In het kader van deze taxatie heeft taxateur een titelonderzoek uitgevoerd voor het getaxeerde. Er is in dit onderzoek gekeken naar de met het taxatieobject verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd. Uitgangspunt voor deze taxatie is dat de informatie voortkomend uit het kadastrale bericht en de opgevraagde akte(s) actueel en volledig is. Er wordt tevens aangenomen dat er geen beperkingen zijn op basis van titel die de waarde kunnen beïnvloeden die niet vindbaar zijn in de openbare registers. 3.1.3. Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze taxatie is beperkt onderzoek verricht naar de milieu-hygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid.

Tenzij expliciet anders aangegeven geldt er als uitgangspunt voor de taxatie dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. 3.1.4. Omgevingsplaninformatie In het kader van deze taxatie is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.omgevingswet.overheid.nl. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is. 3.1.5. Publiekrechtelijke beperkingen De taxateur heeft in het kader van deze taxatie kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn. 3.1.6. Valuta en omzetbelasting Alle in het rapport genoemde bedragen zijn in euro's exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.

3.2.

Bijzondere uitgangspunten

Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de peildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de peildatum. Door opdrachtgever is in mailwisseling (d.d. 14 april 2025) na de opdrachtverstrekking verzocht om voorde waardering van een gedeelte van de kavel een bijzonder uitgangspunt te hanteren. Op dit gedeelte is de opdrachtgever voornemens een 16-tal 'tijdelijke'flexwoningen te realiseren voor een termijn van 30 jaar. Voor deze waardering wordt in het kader van de taxatieopdracht rekening gehouden met de volgende (bijzondere) uitgangspunten: Bij de waardering wordt het bijzondere uitgangspunt gehanteerd dat de locatie juridisch bouwrijp is; dat wil zeggen dat er wordt uitgegaan van een onherroepelijke omgevingsvergunning om de voornoemde (al dan niet tijdelijke) ontwikkeling op de locatie te realiseren; Bij de waardering wordt het bijzonder uitgangspunt genomen dat de ontwikkeling zowel juridisch als technisch mogelijk wordt gemaakt;

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 10.

Bij de waardering wordt rekening gehouden met het door opdrachtgever aangeleverde bouwprogramma bestaande uit een 16-tal flexwoningen met een gebruiksoppervlak van 22 m2. Geprognotiseerd op een grondareaal van circa 3.491 m2. Bij de waardering wordt het bijzondere uitgangspunt gehanteerd dat de woningen kunnen worden exploiteerd voor een termijn van 30 jaar vanaf de peildatum, na de exploitatieperiode zal de kavel weer in oorspronkelijke (agrarische) conditie worden opgeleverd. De 'flexwoningen' mogen enkel in het sociale huursegment worden verhuurd onder de 1 e aftoppingsgrens2, gelet op het feit dat de specifieke kenmerken van de voorgenomen bebouwing thans nog niet bekend is, wordt het uitgangspunt genomen dat de woningen conform het puntensysteem op maximaal deze grens kunnen worden verhuurd. Op basis van de praktijkhandreikingen van het NRVT dienen bijzondere uitgangspunten te voldoen aan de volgende voorwaarden:

Bijzondere uitgangspunten kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de professionele taxatiedienst. Indien een bijzonder uitgangspunt wordt gehanteerd, is de Register Taxateur gehouden om de realiteit, relevantie en geldigheid daarvan te toetsen. De Register Taxateur benoemt alle voor de Professionele Taxatiedienst relevante bijzondere uitgangspunten in het taxatierapport en voorziet deze van een toelichtende verklaring met motivatie waarom het uitgangspunt redelijk is. Ook neemt de RegisterTaxateur in de toelichting op de waardering in het taxatierapport de marktwaarde zonder bijzonder(e) uitgangspunt(en) op.

In het algemeen wordt verder opgemerkt dat taxateurs van de praktijkhandreiking gemotiveerd mogen afwijken.

Met betrekking tot sub a) wordt opgemerkt dat de plannen die voor de taxatie als uitgangspunt worden gehanteerd concrete plannen zijn die kunnen worden uitgewerkt op het moment dat de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk is. Gelet op de ligging en de locatie zien de taxateurs op voorhand geen aanleiding om te veronderstellen dat de voorgenomen ontwikkeling op basis van ruimtelijke en functionele aspecten niet mogelijk zou zijn. Ondanks het feit dat de bestemming nog niet is vastgesteld, zijn taxateurs van oordeel dat deze uitwerking relevant is voor het doel van de waardering en derhalve als geldig uitgangspunt gehanteerd kan worden.

Met betrekking tot sub b) zien taxateurs op basis van bovenstaande geen aanleiding om de realiteit, relevantie en geldigheid in twijfel te trekken, Aan de onder sub c) genoemde voorwaarde wordt in deze paragraaf voldaan.

Met betrekking tot sub d) wordt opgemerkt dat de opdrachtgever de onroerende zaak alleen zal vervreemden indien de bijzondere voorwaarden zijn vervuld. De opdrachtgever is ermee bekend dat de bijzondere voorwaarden een waarde verhogend effect hebben. Gelet op vorenstaande heeft het toevoegen van de waarde zonder bijzondere uitgangspunten geen meerwaarde. Ter voorkoming van een verkeerde lezing zal bij de finale waardering bij herhaling worden aangegeven dat het een waardering betreft op basis van bijzondere uitgangspunten.

Per peildatum bedraagt deze € 682,96 per maand

H HEIDEWEG - taxatie ft advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 11.

Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak

4.1.

Kadastrale omschrijving Gemeente

Sectie

Nummer

Grootte

Baarle-Nassau

3821

11.530 m2

Totaal 2235

4879

5267

5.1.2.e

Bron (W..v.

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen

verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Heideweg B.V.

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

4.2.

Blad 12.

Rechthebbende

Blijkens informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 26 maart 2025) berust het eigendom van de onroerende zaak bij: Aandeel

1/2

Gerechtigde Geboortedatum Adres

Postcode

Aandeel

1/32

Gerechtigde Geboortedatum Adres

Postcode

Aandeel

1/32

Gerechtigde Geboortedatum Adres

Postcode

Aandeel

1/32

Gerechtigde Geboortedatum Adres

Postcode

Aandeel

1/32

Gerechtigde Geboortedatum Adres

Postcode

Aandeel

1/32

Gerechtigde Geboortedatum Adres

Postcode

Aandeel

1/32

H HEIDEWEG

- taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 13.

Gerechtigde Geboortedatum Adres

Postcode

Aandeel

1/32

Gerechtigde Geboortedatum Adres

Postcode

Aandeel

1/32

Gerechtigde Geboortedatum Adres

Postcode

4.3.

Ligging van de onroerende zaak

De onroerende zaak is gelegen aan de Kapelstraat te Baarle-Nassau, wat gelegen is nabij de Belgische grens. Het perceel ligt in het zuiden van het dorp en grenst buiten de Kapelstraat aan een vrijstaande woningen en cultuurgronden. De landelijke omgeving kenmerkt zich voornamelijk door ruim opgezette vrijstaande woningen en (voormalige) agrarische bedrijvigheden. Aan de overzijde van de Kapelstraat bevindt zich daarnaast een kleinschalig bedrijventerrein met voornamelijk MKB-bedrijvigheden.

SBav

UISI

„qHülter

. Molenschot.

NPerceel:BLE01[C3821

Tilburg

A58

Moerge

Hdüedap,

GoIrle

Aë

Blest Hout3 k* ei

‘Chaamz

Hilvarenbeek

ilphe

: Diesst

3655

Ulicoten,

"0*3

X 1

—Q09gë

Baar

4519

Poppel4

5.1.2.e

Zondereigen. 1

48 3658

Lage Mierde

1E2 Overzichtsfoto (bron: leden.nvm.nl)

‘4

Uitsnede (bron: leden.nvm.nl)

H HEIDEWEG

- taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 14.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak

4.4.

De onroerende zaak omvat een perceel cultuurgrond bestaande uit grasland, welke is gelegen aan een verharde weg en is daaraan goed ontsloten. Het perceel is voor zelfstandig agrarische doeleinden relatief klein, maar is wel courant gevormd en heeft een goede vlakligging. Aan de oostrand staat een bomenrij op het naastgelegen perceel wat zorgt voor enige schaduwwerking aan deze kant.

-2-F—

*** I

rgE 5*4tl.a

’

ra.

è. \

2ë

□

9 ■

--Cyclomedia zuidzijde

Cyclomedia zuidzijde

E28g?

Seagüw

Wme***e3

n ___________

//7 3

F b ,

A .

S-

V N

N\N

4b fj

440V

■

Aanzicht perceel

Straatbeeld

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

4.5.

Blad 15.

Bodem

Volgens de bodemkaart van (Nederland) bestaat de bodem van de kavel uit zogenoemde hoge zwarte enkeergronden gronden bestaande uit lemig fijn zand. Dergelijke gronden worden gekenmerkt met de code zEZ23. Conform de bodemkaartlegenda zijn dit: Dikke eerdgronden met een esdek bestaande uit zand, een hoge ligging ten opzichte van het grondwater (Gt IV en hoger) en een zwarte minerale eerdlaag. De bovengrond bestaat uit lemig fijn zand.

Bodemkaart 1:50.000 (bron: Wageningen University) De grondwatertrap bedraagt VII. Hierbij bedraagt de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG), 80-140 cm beneden maaiveld en de gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG) > 120 cm boven beneden maaiveld.

607 45-

ll.

30-,

laagst:

27.77 m

gemiddeld:

27.90 m

hoogst:

28.59 m

verschil:

0.82 m

mnhoüt Kapelstraar

15-

27.82

28.27

28.54

Hoogtekaart (bron: Boerenbunder.nl) 4.6. Bodem- en grondwaterverontreiniging Uit de beschikbare bodeminformatie zijn geen bijzonderheden naar voren gekomen. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen.

H HEIDEWEG - taxatie ft advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

4.7.

Blad 16.

Gebruik van het taxatieobject

De onroerende zaak is in gebruik als landbouwgrond. Uit informatie van boerenbunder.nl blijkt dat er de afgelopen jaren de navolgende gewassen op hebben gestaan:

4, W7 4, 2015 Maïs

2016 Maïs

4, W7 2017 Grasland

2018 Aardappelen

4, W7 4, 2020 Maïs

2021 Maïs

2019 Maïs

4, W7 2022 Aardappelen

2023 Maïs

2D24 Bieten

Gewasrotatie (bron: Boerenbunder.nl)

Het is thans niet bekend of het perceel wordt verpacht of verhuurd. Derhalve wordt het uitgangspunt genomen dat het object wordt gewaardeerd vrij van huur en/of gebruik.

4.8.

Geuronderzoeken

Door de opdrachtgever is een geurrapportage aangeleverd met betrekking op de locatie. Dit onderzoek is uitgevoerd door Derks Advies d.d. 24 mei 2025 (Bijlage Geurrapportage). Dit onderzoek heeft betrekking op de noordzijde van de kavel met een oppervlakte van circa 5.751 m2. De vraag welke in dit onderzoek wordt beantwoord is of er op dit gedeelte van de kavel een acceptabel woon- en leefklimaat heerst. Daarnaast is het van belang dat andere bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Uit het onderzoek wordt de volgende conclusie getrokken:

"Gemeente Baarle-Nassau heeft verzocht te onderzoeken of het mogelijk is de bestemming te wijzigen en of hierbij de geurbelasting ter plaatse niet belemmerend is. Hierbij is in relatie tot de zogenaamde 'omgekeerde werking' de volgende vraagstelling bepalend: • is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de geurgevoelige objecten en • worden omliggende bedrijven niet onevenredig in hun belangen wordt geschaad.

Om deze tweeledige vraag te beantwoorden zijn in de voorgaande hoofdstukken berekeningen en afwegingen gemaakt rond geur, waaruit blijkt dat de omliggende bedrijven niet wordt belemmerd worden in hun bedrijfsvoering, omdat de planlocatie buiten de hindercontouren van het bedrijf blijven en er woningen dichterbij liggen met een gelijke geurnorm. Nu het bouwvlak van omliggende bedrijven met landbouwhuisdieren ook op meer dan 100 meter van deze planlocatie liggen, worden deze bedrijven niet belemmerd in hun bedrijfsvoering. Enkel voor het bedrijf 5.1.2.e Nc ligt een hoek van het perceel binnen de geurcontour van 5.,0 ouE/m3 als voorgrondwaarde. Deze contour is geprojecteerd over het gebied als niet benutbaar deel met een voor wonen gelijk te stellen verblijf.

Voor de beantwoording van het eerste deel van de vraagstelling is het in eerste instantie aan de gemeenteraad om te bepalen wat een acceptabel woon- en leefklimaat is. De gemeente heeft dit vastgelegd in haar geurgebiedsvisie, welke onderdeel is van het raadsbesluit op de gemeentelijke geurverordening. In deze gebiedsvisie heeft de gemeenteraad aangenomen dat een maximale achtergrondbelasting van 13 ouE/m3 (15% kans op hinder) voor het buitengebied met beperkingen veehouderij (kernrandzone) maximaal aanvaardbaar is voor geurgevoelige objecten in het buitengebied. Met de berekende geurbelasting van 5.1.2.e ouE/m3 (13%) als voorgrond en de achtergrondwaarde met een berekende 13,97 ouE/m3 (16%) wordt hieraan voor een deel van het plangebied niet voldaan. Samenvattend kan dus worden gesteld dat het omgevingsplan voor woningbouw aan de Kapelstraat te BaarleNassau mogelijk is, omdat het een aanvaardbaar woon- en leefklimaat heeft en omliggende bedrijven niet zal

H HEIDEWEG

- taxatie ft advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 17.

belemmeren in hun bedrijfsvoering. "

Belangrijk is dat onderhavig onderzoek enkel betrekking heeft op de noordzijde van de kavel. Uit het kaartmateriaal in de bijlage van dit onderzoek blijkt dat de zuidzijde geheel in deze hindercontour ligt. Zoals weergegeven op de onderstaande afbeelding:

10003

[10001]

10004

Weergave hindercontour (bron: Derks Advies)

4.9.

Zakelijke rechten

Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b van de Belemmeringenwet Privaatrecht / opstalrecht nutsvoorzieningen.

4.10.

Erfdienstbaarheden, kwalitatieve lasten en kettingbedingen

Uit de laatste akte van levering die is opgevraagd (Hyp4 deel 1920 nummer 5.1.2.e ) blijken geen met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd.

4.11.

Publiekrechtelijke beperkingen

Blijkens informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 26 maart 203) zijn erop de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie. Voorkeursrecht gemeente: nee

4.12.

Planologie van de onroerende zaak

Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 beschikt iedere gemeente in Nederland over een omgevingsplan (van rechtswege). Deskundige zal voor het beoordelen van de planologische mogelijkheden kijken het omgevingsplan van de gemeente Baarle-Nassau. Onderdeel van het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan zijn de vigerende bestemmingsplannen.

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 18.

4.12.1.

Vigerend omgevingsplan De onroerende zaak is gelegen in het omgevingsplan "Gemeente Baarle-Nassau" van de gemeente Baarle-Nassau, gepubliceerd op 5 juli 2024 en in werking getreden op 5 juli 2024.

In dit omgevingsplan zijn voor de onroerende zaak geen specifieke regels van toepassing. Onderdeel van het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan is het bestemmingsplan "Buitengebied 2008, herziening 1 b" dat eveneens te raadplegen is via het omgevingsloket (zie volgende paragraaf).

Voor een nadere omschrijving van de algemene regels en aanduidingen van het omgevingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via omgevingswet.overheid.nl (referentie /akn/nl/act/gm0744/2020/omgevingsplan).

383708

Fragment verbeelding

4.12.2.

Vigerend bestemmingsplan De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan "Buitengebied 2008, herziening 1b" van de gemeente BaarleNassau, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 6 november 2013.

In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot 'Agrarisch'. De gronden met de bestemming 'Agrarisch' zijn bestemd voor:

KAPELSTRAaT

Agrarisch grondgebruik en agrarische bedrijfsuitoefening; Behoud en herstel van ruimtelijke, landschappelijke en waterhuishoudkundige waarden;

2: ) \ A [

Voor zover de gronden zijn gelegen binnen één van de op Fragment verbeelding verbeelding 2a aangegeven differentiatievlakken, zijn deze, overeenkomstig het bepaalde in lid 3.1.1 in het bijzonder bestemd voor de instandhouding c.q. ontwikkeling van: a. beschermingszone natte natuurparel; b. waterbergingsgebied; c. ecologische verbindingszones. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMR0.07440000BPBg2008Herz1 b-). Omgevingsvisie In de (concept) omgevingsvisie is het gebied ten zuiden van de Kapelstraat, waar onderhavig perceel onderdeel van is, aangewezen als transformatiegebied 2. Een transformatiegebied kan in het omgevingsplan worden ingezet om een gebiedsontwikkeling te faciliteren met de volgende functies: 4.12.3.

Wonen, Gezondheid en Welzijn, Milieu, Recreatie en toerisme, Sport, Werken en ondernemen.

H HEIDEWEG - taxatie ft advies -

Gemeente Baare-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baane-Nassau

Blad 19.

N639

Boshovenring

N260

■

voske

0 ol /k

Veldbraak

legenda

□ 6msnouuini

•Enclaves •Centrum en gemengd gebied I l Werkgebied I I Woongebied • Groen I Groen 2 Loveren 2 Transformatiegebieden 1 Transformatiegebieden 2 • Historische stedenbouw 4—• Infrastructuur

t' Belslijntje

Gebiedsgerichte uitwerking kern Baarle-Nassau

Vooralsnog zijn er geen aanwijzingen dat er op relatief korte termijn ontwikkelingen zullen plaatsvinden op onderhavige locatie.

4.13.

Beoogde ontwikkeling

De opdrachtgever is voornemens een gedeelte van de kavel in te zetten voor het realiseren van tijdelijke woningbouw. Namelijk een 16-tal flexwoningen met ieder een gebruiksoppervlak van ca. 22 m2. Door de opdrachtgever is een variantenstudie aangeleverd, waaruit de onderstaande voorkeursvariant blijkt:

Ontmoeting (spelen) RUIMTEGEBRUIK

Onderdeel 5.1.2.e

Ontmoetingsplek

Aandeel

mi2

16%

633 m2

18% 47%

Rest g roen (extensief) 1657 m2 Weg

230 m2

Parkeren

200 m2

212 m2

6% 100%

Voetpaden •-3 Plangebied

3491 m2

[]

Uitsnede plangebied (bron: gemeente Baarle-Nassau)

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 20.

Weergegeven is dat de voorgenomen ontwikkeling enkel circa 3.491 m2 van de totale kavel beslaat, het overige gedeelte van circa 8.039 m2 zal in gebruik blijven als agrarische grond. Dit gedeelte van de kavel is thans niet inzetbaar voor een ander gebruik dan woningbouw, gelet op de aanwezige hinder (geur) cirkels van de omliggende bedrijvigheid.

Beoordeling courantheid

5.1.

Locatiebeoordeling

De Kapelstraat in Baarle-Nassau is een straat die zowel woonhuizen als enkele bedrijfsmatige objecten herbergt. De straat bevindt zich ten oosten van de dorpskern van Baarle-Nassau. Hier zijn diverse voorzieningen te vinden, waaronder winkels, horecagelegenheden en een school. De dichtstbijzijnde bushalte is Baarle-Nassau, Singel, op ongeveer 600 meter afstand, wat neerkomt op een wandeling van circa 8 minuten. Vanaf deze halte vertrekken buslijnen 132 en 137. Buslijn 132 verbindt BaarleNassau met Breda, terwijl buslijn 137 een verbinding biedt met Tilburg. Kapelstraat in Baarle-Nassau is redelijk bereikbaar met de auto. De dichtstbijzijnde snelweg is de A58, waarvan de op- en afrit bij Tilburg zich op ongeveer 25 kilometer afstand bevindt. De A58 biedt verbindingen richting Breda en Eindhoven, waardoor belangrijke steden en bedrijventerreinen in de regio bereikbaar zijn.

5.2.

Objectbeoordeling

Het betreft een courant perceel cultuurgrond met een goede bereikbaarheid, goede vorm en goede vlakteligging.

5.3.

Mate van verhuurbaarheid/ verkoopbaarheid

Zoals in het volgende hoofdstuk omschreven ligt er een relatief hoge druk op de (agrarische) grondmarkt. De gemiddelde grondprijs blijft stijgen en percelen staan steeds korter te koop aangemerkt. Onderhavig object zal zich ook in deze categorie scharen en tevens ligt dit perceel ook nog eens in een aangewezen transformatiegebied. Hierdoor zal er altijd wel een koper voor in de markt zijn.

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Blad 21.

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Marktvisie

6.1.

Marktvisie wonen landelijk

In het tweede kwartaal van 2025 laat de Nederlandse woningmarkt een opvallend gemengd beeld zien3. Aan de ene kant neemt het aantal verkopen verder toe en groeit het aanbod sterk, wat kopers meer keuze geeft. Aan de andere kant blijft de krapte op de markt voelbaar, worden er nog steeds forse bedragen boven de vraagprijs betaald en kampt de nieuwbouwmarkt met structurele problemen die de groei afremmen.

6.1.1.

Bestaande koopwoningmarkt De bestaande koopwoningmarkt zit duidelijk in de lift. NVM-makelaars verkochten ruim 42.000 woningen, een stijging van 22% ten opzichte van het eerste kwartaal en 15% meer dan een jaar eerder. Vooral appartementen zijn populair, met bijna een kwart meer transacties op jaarbasis. Deze stijging hangt nauw samen met het uitponden van voormalige huurwoningen, dat voor een groot deel de toename in aanbod en verkopen verklaart. Het aantal woningen dat te koop wordt gezet, is zelfs het hoogste in bijna twintig jaar: ruim 52.000 in dit kwartaal.

De prijzen stijgen nog steeds, maar minder hard dan voorheen. De gemiddelde transactieprijs bereikt bijna een half miljoen euro (€495.000,00), wat neerkomt op een stijging van 6,2% op jaarbasis. Dat is fors, maar veel minder dan de 14% groei die halverwege 2024 nog werd genoteerd. De afvlakking komt vooral doordat het extra aanbod - en met name de vele kleinere uitpondwoningen - de prijsdruk vermindert. In Amsterdam is zelfs sprake van een lichte prijsdaling (-0,4%), veroorzaakt door de verkoop van relatief kleine appartementen met een hoge prijs per vierkante meter. Gemiddelde transactieprijs (* duizend euro)

Transactieprijsontwikkeling t.o.v. jaar eerder

Verkocht via NVM makelaar, inclusief verkocht onder voorbehoud

660 ---------------------------------------------------------------------------------------

25% -------

500 • 5.1.2.e 160

llllllll.

100 3!0

300 — 250 --------------------- 1---------------------------- 1----------------------------1---------

2021

2020

2022

2023

Bron: NVM

2024

2026

lllll

-10%

2020

2 2021

2022

2023

2024

Bron: NVM

Kopers moeten nog steeds flink overbieden: gemiddeld wordt 5,6% boven de vraagprijs betaald, en in regio's als Utrecht en Groningen loopt dit op tot bijna 10%. Landelijk wordt bijna driekwart van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Toch gaat het snel: de gemiddelde verkooptijd ligt rond de 27 dagen, waarbij tussenwoningen het snelst van eigenaar wisselen en vrijstaande woningen iets langer op de markt blijven. Ruim 90% van alle woningen wordt binnen een kwartaal verkocht.

Het aanbod is flink gegroeid, met een jaar-op-jaar toename van 23%. Voor het eerst in twee jaar staan er weer meer dan 30.000 woningen te koop. Appartementen zijn nog steeds het meest aangeboden woningtype, maar ook het aanbod van grondgebonden woningen neemt toe, wat positief is voor doorstromers. Tegelijkertijd stijgen de vraagprijzen fors. De gemiddelde vraagprijs ligt met €594.000.00 hoger dan ooit, met vrijstaande woningen voor het eerst boven de €900.000,00 Het gevolg is dat betaalbaarheid steeds verder onder druk staat: slechts 30% van het aanbod ligt onder de grens van €400.000, en in regio's als Groot-Amsterdam en Het Gooi zelfs 5.1.2.e %.

https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen

verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Heideweg B.V.

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Blad 22.

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Aantal woningen te koop gezet

NVM Krapte-indicator

Te koop gezet door een NVM makelaar

Verhouding tussen vraag en aanbod

60.000

3.5

50.000

3.0

5.1.2.e

2.5

2.0

10.000

2 3 4 1 2 3 4 2020

12 3 4

2021

2022

• Aantal te koop gezette woningen

2023

n I II 2024

2025

0.0

— Gemiddelde van 4 kwartalen

Bron: NVM

2021

2020

2022

2023

2024

2025

Bron: NVM

De krapte-indicator van de NVM staat op 2,3, wat betekent dat de markt nog altijd een duidelijke verkopersmarkt is. De extra woningen in aanbod zorgen slechts voor een lichte verlichting, omdat het grootste deel van de woningen ook weer snel verkocht wordt. Opvallend is dat de krapste regio's zich niet meer in de Randstad bevinden, maar juist in het oosten van Nederland, zoals Zuidwest-Overijssel en Groningen.

6.1.2.

Nieuwbouwmarkt De nieuwbouwmarkt laat een minder rooskleurig beeld zien. Na twee jaar groei is er voor het eerst weer een lichte daling in de verkopen. In totaal werden er 6.700 nieuwbouwwoningen verkocht, zo'n 400 minder dan een jaar eerder. Dit betekent niet dat de vraag afneemt - integendeel, nieuwbouw blijft zeer gewild en wordt door makelaars zelfs beter beoordeeld dan een jaar eerder. De stagnatie komt voort uit het aanbod: wat gebouwd wordt, sluit steeds minder goed aan op wat woningzoekenden zoeken.

Het aanbod bestaat in toenemende mate uit kleine appartementen, vaak minder dan 70 m2. Deze zijn weliswaar goedkoper in totaalprijs, maar leiden tot een forse stijging van de prijs per vierkante meter. Die ligt nu voor het eerst boven de €5.000,00, bijna 9% hoger dan een jaar geleden. Woonhuizen worden daarentegen minder gebouwd en verkocht, terwijl de vraag hier juist groot is. De mismatch zorgt ervoor dat veel nieuwbouwappartementen langer in het aanbod blijven staan, terwijl gezinswoningen vaak snel weg zijn. Aantal nieuwbouwwoningen verkocht naar type en grootte

Aantal te koop gezet naar woningtype (seizoensgecorrigeerd)

Verkocht via NVM makelaar, inclusief verkocht onder voorbehoud

Te koop gezet door een NVM makelaar, gemiddelde over 4 kwartalen

8.000

4500

7.000

4.000

6.000

3.000

5.000

2.500

4.000

5.1.2.e

1.640

2.000

3.000

1.150 2.000

1.830

1.500 1.000

1.280

1.000

500

o 2024-2

2025-2

2 3 4

1 2 3 4

2020

2021

3 4 1 2 3 4

l Woonhuis Minder dan 110 m2

■ Woonhuis 110 tot 140 m2

l Woonhuis 140 m2 of groter

■ Appartement Minder dan 70 m2

— I ussenwoning

- Hoekwoning

l Appartement 70 tot 90 m2

■ Appartement 90 m2 of groter

Vrijstaand

— Apparte ment

2022

2023

2 3 4 1 2 2024

2025

2-onder-l-kap

Bron: NVM Bron: NVM De mediane verkoopprijs van nieuwbouwwoningen ligt op €474.000,00, iets lager dan de €495.000,00 voor

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen

verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Heideweg B.V.

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 23.

bestaande bouw. Toch is nieuwbouw niet per se goedkoper: kopers geven gemiddeld nog 12% extra uit aan afwerking en meerwerkopties, waardoor de werkelijke prijs vaak hoger uitvalt. Bovendien zijn nieuwbouwwoningen gemiddeld kleiner (98 m2 tegenover 109 m2 bij bestaande bouw) en bestaat een groter deel van het aanbod uit appartementen.

Ondanks de stagnatie groeit de aanwas van nieuwbouw. In dit kwartaal kwamen bijna 10.000 woningen nieuw in verkoop, het hoogste aantal sinds 2020. Eind juni 2025 stonden er 16.300 nieuwbouwwoningen te koop, waarvan bijna 60% appartementen. Toch blijft de nieuwbouw kwetsbaar: veel eerder ingetrokken projecten zijn nog niet teruggekeerd en er worden te weinig vergunningen afgegeven. In het eerste kwartaal van 2025 waren er slechts 7.000 vergunningen, een van de laagste aantallen van de afgelopen tien jaar. Daarbovenop maken stijgende bouw- en loonkosten het moeilijker om projecten rendabel te ontwikkelen.

6.1.3. Vooruitblik De NVM concludeert dat de bestaande bouw duidelijk profiteert van meer aanbod en gunstige renteontwikkelingen, maar dat de structurele krapte nog lang niet is opgelost. Uitponden biedt tijdelijk lucht voor starters, maar verkleint tegelijkertijd het huuraanbod. Nieuwbouw kampt met hardnekkige knelpunten: er wordt te veel klein en gestapeld gebouwd, terwijl de vraag naar ruimere woningen groot blijft. Vergunningen en kosten vormen grote belemmeringen voor uitbreiding. 6.1.4. Woningbouwprojecten in de omgeving In Baarle-Nassau wordt per peildatum gewerkt aan het plan Loveren II, waar medio 2025 voorgenomen worden om te starten met de bouw. De verwachte oplevering is in 2027. Dit plan gaat voorzien in ca. 100 woningen in een diverse mix. Vooralsnog is dit het enige projectmatige woningbouwplan dat ontwikkeld wordt.

6.2.

Marktvisie agrarisch

De gemiddelde agrarische grondprijs in Nederland is in het 4e kwartaal van 2024 met 8,8% gestegen vergeleken met het 3e kwartaal: van € 83.900 naar € 91.300 per ha (figuur 1). Over heel 2024 is de grondprijs uitgekomen op € 85.300 per ha, dat is 8,3% hoger dan in 2023 (€ 78.800 per ha).

6.2.1. Prijzen van bouwland en grasland De gemiddelde prijs van bouwland is in het 4e kwartaal van 2024 met 4,3% gestegen naar € 105.600 per ha. Over heel 2024 ligt de gemiddelde grondprijs van bouwland op € 99.600 per ha, zo'n 9,6% boven de prijs in 2023 (€ 90.900 per ha).

De gemiddelde prijs van grasland is in het 4e kwartaal van 2024 met 9,4% toegenomen tot € 79.300 per ha. Deze stijging compenseert een sterke daling van 5,6% in het 3e kwartaal van 2024. Over heel 2024 noteert grasland een gemiddelde prijs van € 76.000 per ha, dat is 9,5% meer dan in 2023 (€ 69.400 per ha). De gemiddelde prijs van snijmaisland is in het 4e kwartaal van 2024 met 6,2% toegenomen tot € 88.300 per ha. De prijs van dit grondgebruik is niet los in figuur 1 opgenomen, maar is wel onderdeel van het totaalcijfer van landbouwgrond.

H HEIDEWEG

- taxatie & advies -

Blad 24.

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

6.2.2.

Provinciaal overzicht: grondprijzen In kaart 1 zijn de provinciale agrarische grondprijzen in het meest recente kwartaal opgenomen.

€75.400 € 61.700

De gemiddelde agrarische grondprijs loopt in het 4e kwartaal van 2024 uiteen van €61.700 in Frysln tot € 186.800 per ha in Flevoland (kaart 1). In de overige provincies ligt de grondprijs tussen € 75.400 (Groningen) en € 96.300 per ha (Noord-Brabant. In de provincies NoordBrabant en Limburg is de gemiddelde agrarische grondprijs in het 4e kwartaal van 2024 nauwelijks veranderd: 0,9% en 1,3%. 6.2.3. Samengevat overwegend Taxateur constateert uit bovenstaande objectieve gegevens dat er veel vraag is naar agrarische grond en de gronddruk hoog is. Dit resulteert in flinke stijgingen van de grondprijs, zelfs binnen een kwartaal tijd. Dat was deskundige ook al uit praktijkervaringen bekend, waardoor het ook lastig is om waarderingen/ taxaties uit te voeren. De grote sprongen in de grondprijs zijn immers niet goed te voorspellen, maar doen zich wel degelijk voor.

€75.600

€86.600

€79.300

■ 50,000 tet 60.000 ■ MO» tot70.000 ■ 70000 tot80.000 ■ soa» tee90.000

€ 83.300

I 90.000 toc100.000

€ 79.900

€92.100

■ 100.000 tot 110.0» ■ 110.000 tot 120.000 ■ 120.000 tot 150.000 ■ 150.000 en hoger

€96.300

€ 87.000

Kaart 1 Agrarische grondprijs naar provincie, 4e kwartaal 2024 Bron: Kadaster en Wa^enin^en Economie Research

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Waardering

7.1.

Inleiding

Blad 25.

De opdracht omvat het taxeren van de marktwaarde van de onroerende zaak vrij van huur, pacht en/of gebruik rekening houdend met de genoemde bijzondere uitgangspunten genoemd in paragraaf 3.2. De waardering bestaat derhalve uit 2 onderdelen. Namelijk de volgende;

1. 2.

circa 3.491 m2 geschikt voor de ontwikkeling en exploitatie van een 16-tal flexwoningen; circa 8.039 m2 geschikt voor blijvend agrarisch gebruik;

In de komende hoofdstukken zal per onderdeel separaat op de waardering worden ingegaan.

7.2.

Overweging bij de waardering

Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie heeft de taxateur een SWOT-analyse4 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerdergenoemde feiten en omstandigheden komt taxateur tot de volgende analyse.

Strengths Rechthoekig perceel; Liggin in zoekgebied ontwikkeling (transformatiegebied); Geschikt voor diverse teelten; Goede vlakteligging; Direct gelegen aan verharde weg; Gedeelte geschikt voor realisatie woningen; Opportunities • Mogelijke ontwikkeling naar andere functie;

7.3.

Weaknesses Relatief klein voor zelfstandige bewerking; Geen kavelsloten aanwezig; Geen drainage aanwezig; Groot gedeelte van de kavel gelegen hindercirckel;

Threats • Onbekendheid tot de bodemgesteldheid; • Geopolitieke ontwikkelingen; • Stijgende bouw- en ontwikkelkosten; • Fluctuerende rentestanden;

Gebruikte methode

In dit rapport is een analyse weergegeven van de factoren die bepalend zijn voor de marktwaarde van het taxatieobject. Deze factoren worden hierna verwerkt tot een schatting van de waarde, waarbij gebruik gemaakt wordt van één of meerdere taxatiemethode(n). Deze taxatiemethoden zijn gebaseerd op de volgende taxatiebenadering:

1. 2.

De comparatieve benadering, waarbij het taxatieobject wordt vergeleken met soortgelijke objecten waarvan de transactiekenmerken beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode); De inkomstenbenadering, waarbij wordt uitgegaan van de inkomsten van het object, verminderd met de exploitatiekosten. Samen met een uit de markt afgeleid rendement resulteert dit in een bepaling van de marktwaarde (NAR en/of DCF methode); De kostenbenadering, waarbij wordt uitgegaan van de nieuwwaarde van het object gecorrigeerd voor technische en functionele veroudering, vermeerderd met de waarde van de grond. Deze benadering wordt vaak gehanteerd bij incourante objecten.

Gelet op de taxatiebasis, de beschikbaarheid van relevante marktinformatie alsook op de taxatiemethode die worden gebruikt door marktpartijen is voor deze taxatie gebruikgemaakt van de comparatieve methode, de DCF-methode alsmede van de residuele methode. 4

Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats

H HEIDEWEG - taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 26.

De DCF-methode is een methode om de waarde van een bedrijfsobject of onderneming te bepalen op basis van toekomstige kasstromen. DCF staat voor "Discounted Cash Flow", oftewel "verdisconteerde kasstroom". Het principe van de methode is eenvoudig: toekomstige kasstromen worden teruggebracht tot hun contante waarde, om zo de huidige waarde van het commercieel vastgoed of de onderneming te bepalen. De DCF-methode bestaat uit verschillende stappen:

Prognose van de toekomstige kasstromen: De eerste stap is het bepalen van de verwachte toekomstige kasstromen van het commercieel vastgoed of de onderneming. Hierbij wordt rekening gehouden met verschillende factoren, zoals onder andere de verwachte omzet, kosten, inflatie en rente. Bepalen van de restwaarde: Naast de verwachte toekomstige kasstromen wordt ook de restwaarde van het commercieel vastgoed of de onderneming bepaald. Dit is de waarde van het commercieel vastgoed of de onderneming na afloop van de beschouwingsperiode. Aanvullend wordt een exit yield gebruikt, deze is vergelijkbaar met de BAR, maar wordt gebruikt om de restwaarde te bepalen aan het einde van de beschouwingsperiode. Dit heeft voornamelijk impact op oudere objecten waarbij veroudering een effect zal hebben op het rendement gedurende de beschouwingsperiode. Disconteringsvoet bepalen: De disconteringsvoet, ook wel de rendementseis genoemd. De disconteringsvoet is het rentepercentage dat wordt gebruikt om de toekomstige kasstromen contant te maken. De taxateur bepaalt deze juist aan de hand van gerealiseerde transacties in de markt. Deze transacties weerspiegelen het minimale rendement dat een investeerder vereist om het risico van de investering te compenseren.

Verdiscontering van de kasstromen: De toekomstige kasstromen en de restwaarde worden teruggebracht tot hun contante waarde met behulp van de disconteringsvoet. Dit wordt gedaan door de toekomstige kasstromen te delen door (1 + disconteringsvoet) tot de macht van het aantal jaren dat het duurt voordat de kasstroom wordt ontvangen. Totaal van de contante waarden: De contante waarden van de toekomstige kasstromen en de restwaarde worden opgeteld om de totale contante waarde van het commercieel vastgoed of de onderneming te bepalen.

De DCF-methode is een complexe methode ten opzichte van bijvoorbeeld een BAR-NAR-methode en vereist veel expertise om nauwkeurige inschattingen te kunnen doen en de juiste disconteringsvoet te kunnen bepalen. Het is dan ook een methode die vaak wordt gebruikt bij bedrijfsmatige taxaties waarbij de waarde van een bedrijfsobject of onderneming moet worden bepaald op basis van toekomstige kasstromen. Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera.

De residuele (grond) waarde methode wordt ook wel aangeduid als de 'top-down methode'. Deze is gebaseerd op het uitgangspunt dat de waarde van ontwikkelingsvastgoed wordt afgeleid van de waarde van het vastgoed na ontwikkeling, minus de kosten van het uitvoeren van die ontwikkeling, inclusief winst voor de ontwikkelende partij. Waarbij de globale formule hiervoor luidt als volgt: Bruto ontwikkelwaarde - totale ontwikkelkosten (inclusief winst) = residuele (grond) waarde

De residuele methode kan op twee manieren worden toegepast waarbij wordt geredeneerd uit de grondexploitatie (GREX) of uit de vastgoedexploitatie (VEX). Ook kan een combinatie van deze methodieken in specifieke gevallen worden toegepast. Wanneer wordt geredeneerd vanuit de vastgoedexploitatie (VEX), wordt uitgegaan van de waarde van het vastgoed na realisatie. De grondwaarde is hier het residu van de waarde van de afgeronde ontwikkeling minus alle ontwikkelkosten. Deze ontwikkelkosten betreffen onder meer; de kale (directe) bouwkosten, bijkomende

H HEIDEWEG

- taxatie & advies -

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad Tl.

bouwkosten, algemene kosten, winst en risico (ontwikkelaar) en eventuele financieringskosten. Wanneer wordt geredeneerd vanuit de grondexploitatie (GREX) wordt de waarde van de bouwrijpe (technisch en juridisch) grond binnen een (ontwikkel)complex als vertrekpunt gebruikt. Waarbij de opbrengsten zowel vanuit comparatieve methode kunnen worden ingeschat (lees: vergelijken van transacties van bouwrijpe grondposities, maar eveneens vanuit de residuele benadering (VEX). Vervolgens moet rekening worden gehouden met de kosten welke gemaakt dienen te worden om de gronden technisch en juridisch bouwrijp te krijgen, dit betreffen veelal; (extensieve) verwervingen binnen het complex, kosten voor het woon- en bouwrijp maken, planontwikkelkosten, bovenwijkse kosten en eventuele financieringskosten en risico voorzieningen. Maar ook kunnen eventuele opbrengsten van de tijdelijke exploitatie worden meegenomen in deze berekening. Wanneer het gaat om een ontwikkeling die in de tijd wordt weggezet (fasering) kan ook de discountend cashflow methode en onderdeel zijn van deze berekening. In de basisopstelling van de residuele grondwaarde berekening wordt de waarde afgeleid van de waarde van de opgeleverde ontwikkeling (netto) minus de ontwikkelingskosten (inclusief winst en risico). In zijn algemeenheid beschikken deze berekeningen over een hoge mate van gevoeligheid.

Derhalve moet goed worden gekeken naar de mate van nauwkeurigheid van de geraamde opbrengsten en kosten.

Waardering woonontwikkeling

8.1.

Inleiding en uitgangspunten

Door opdrachtgever is verzocht om een gedeelte van de kavel te waarderen rekening houdend met een aantal bijzondere uitgangspunten zoals deze zijn genoemd in paragraaf 3.2. Dit omvat in de hoofdlijnen het bepalen van de marktwaarde van dit gedeelte van de onroerende zaak rekening houdend met de mogelijkheid tot een tijdelijke ontwikkeling en exploitatie van een 16-tal flexwoningen. Deze woningen worden geprojecteerd op een gedeelte van circa 3.491 m2, zoals dit is weergeven op de onderstaande afbeelding:

Ontmoeting (spelen) RUIMTEGEBRUIK

5.1.2.e

16%

633 m2

18%

Rest g roen (extensief) 1657 m2

47%

Weg

230 m2

Parkeren

200 m2

212 m2

3491 m2

100%

Ontmoetingsplek

Voetpaden •-3 Plangebied

[]

Aandeel

Onderdeel

Uitsnede plangebied (bron: gemeente Baarle-Nassau) Bij dit gedeelte van de waardering wordt rekening gehouden met een aantal (bijzondere) uitgangspunten welke grotendeels zijn afgeleid op de door opdrachtgever gedeelde informatie. De belangrijkste worden hieronder uiteengezet: De woningen mogen worden gexploiteerd voor een periode van 30 jaar, aan het einde van 5.1.2.e periode dienen ze door initiatiefnemer verwijderd te worden en wordt de kavel in de oorspronkelijke (agrarische) conditie hersteld; H Er worden een 16-tal woningen gerealiseerd met een oppervlakte van circa 22 m2 gbo per stuk, welke allen worden gexploiteerd in het sociale huursegment;

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16400929/1