1.2 - Raad van State - Aanvullende gronden beroep TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Grens 32

Uitgaande van een meerlaags winkelcentrum met een NVO van 9.500 m2, bedraagt de residuele grondwaarde van het perceel € 18.590.000,-. In de nieuwe situatie, waarbij enkel het bestaande gebruik mag worden

voortgezet, bedraagt die waarde € 350.000,-. De directe ( plan)schade bedraagt dan € 18.240.000,-. Geef een omschrijving van de onroerende zaak waarvan uzakelijk gerechtigde of huurder bent.

GERLA is eigenaar van de percelen gelegen aan Grens 32 in Baarle-Nassau. Op de percelen is momenteel De Markthal met bijbehorende parkeervoorzieningen aanwezig.

Op welke datum heeft uhet eigendom van de onroerende zaak of een ander zakelijk recht daarop verworven?

13-3-2024

Kopie eigendomsbewijs of eventueel contract van economische overdracht:

Eigendomsinformatie - Baarle-Nassau 1646.pdf, Eigendomsinformatie - Baarle-Nassau 1647.pdf, Eigendomsinformatie - Baarle-Nassau 1571.pdf

Gestelde inkomsten_/winstderv_ing . Upload hier de verplichte onderbouwing van de omvang van de schade

241101 conceptverzoek nadeelcompensatie incl bij lagen. pdf, globate_residuelewaarde_berekening.xlsx, Voorbereidingsbesluit Grens 32.pdf, machtiging.pdf

Wenst ueen tegemoetkoming in geld?

Ja

'Aanvullingen Heeft unog aanvullingen op de gevraagde informatie die van belang kunnen zijn voor uw aanvraag?

Nee

•

Dit digitaal formulier is ingevuld dinsdag 05 november 2024

•

Bezoekadres

Bezoelcadres

Postadres

T + 31 ( 0)85-049 09 00

Wljchenseweg 10

Amstelplein 8

Postbus 1126

www.pvdb.nl

6537 TL Nijmegen

1096 BC Amsterdam

6501 BC Nijmegen

qDO&M*Ult Vax, dP, n'F•irv.L ADVOCATEN

AANGETEKEND Gemeente Baarle-Nassau t.a.v. het college van burgemeester en wethouders Postbus 105 5110 AC BAARLE-NASSAU

datum: onze referentle: uw referentle: behandeld door: T rechtstreeks: e-mail: per e-mail:

1november 2024 77380 - LLB Vastgoed/Baarle Nassau (second opinion) Nieuw verzoek nadeelcompensatie attorney- at- law ]. J.H. Hulshof +31 ( 0)85-049 09 58 j.hulshof@pvdb.nl info@baarle-nassau.nl lonnekenouws@abg.nl

Betreft: verzoek om nadeelcompensatie

Geacht college, Namens cliente, Gerla Vastgoed B.V. ( KvK nummer: 73097535, hierna: ' GERLA'), gevestigd to Westpoint 190 ( 5038KG) Tilburg, verzoek ik u hierbij om een tegemoetkoming in schade als bedoeld in artikel 4:126 van de Algemene wet bestuursrecht ( hierna: 'Awb'). De schade is het gevoig van het besluit van de raad van 20 december 2023, waarbij een voorbereidingsbesluit is genomen voor de locatie plaatselijk bekend als Grens 32 to Baarle-Nassau. Het voorbereidingsbesluit bevat onder meer een verbod het gebruik van gronden of bouwwerken op de locatie to wijzigen ( bijlage 1). De geleden schade betreft schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak en inkomensderving. 1. Inleiding en achtergrond procedure GERLA is eigenaar van de percelen gelegen aan Grens 32 in Baarle-Nassau.' Op de percelen is momenteel De Markthal met bijbehorende parkeervoorzieningen aanwezig. GERLA heeft al langere tijd het voornemen de locatie to herontwikkelen en uw gemeente is daar ook mee bekend. Zo is al in 2022 een invulling van de locatie met detailhandel en/of wonen met medewerkers van uw gemeente besproken. Omdat er vanuit de markt veel belangstelling was voor de realisatie ( en vooral: de huur) van een supermarkt op de locatie, heeft GERLA op 1december 2023 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van een winkelcentrum op de locatie.

Kort na de aanvraag, op 20 december 2023, heeft uw raad het eerdergenoemde voorbereidingsbesluit genomen. Nu er v66r 1januari 2024 geen ontwerpbestemmingsplan voor de locatie in procedure is gebracht, is met de inwerkingtreding van de Omgevingswet de looptijd van het voorbereidingsbesluit 18 maanden, gerekend vanaf 1januari 2024.

1

Een afschrift van de eigendomsakte wordt overgelegd als bijlage 2.

Poelmann van den Broek N.V. is een naamioze vennootschap naar Nedertands recht, statutair gevestigd in Nijmegen en ingeschreven in het handeisregister onder nummer 09166894. Op alle diensten en/of (andere) werkzaamheden zgn toepassehjk de algemene voorwaarden van Poelmann van den Broek N.V., waann PPn hP r4,nn van aancn-L-14,hp,d k nmpnnmPn nave vnrn rdpn vnn rp v d.. nn www rm.dh nl/alnpmpnp_vnn.w»rdpn!

T

O&WMIn

vcut &E•xL ADVOCATEN

Vervolgens is de aanvraag van 1 december 2023 bij besluit van 20 maart 2024 buiten behandeling gesteld. Tegen die buitenbehandelingstelling heeft GERLA bezwaar gemaakt. Zij is nog in afwachting van een beslissing op bezwaar. Het voorbereidingsbesluit leidt voor GERLA tot aanzienlijke schade, die hierna wordt toegelicht. 2. Schadeveroorzakend besluit GERLA verzoekt om een tegemoetkoming in schade als bedoeld in artikel 4:126 van de Awb. Dit artikel is opgenomen in titel 4.5 van de Awb, dat tegelijkertijd met de Omgevingswet op 1januari 2024 in werking is getreden. In titel 4.5 Awb zijn de grondslagen, inhoudelijke eisen en procedurele bepalingen

over

de

toekenning

van

nadeelcompensatie

opgenomen.

De

regels

over

nadeelcompensatie in afdeling 15.1 van de Omgevingswet zijn een aanvulling op deze algemene regeling uit de Awb. De schadeoorzaken zijn limitatief opgesomd in artikel 15.1 van de Omgevingswet. GERLA lijdt schade als gevolg van een regel in het omgevingsplan ( sub d). Het voorbereidingsbesluit is namelijk met de inwerkingtreding van de Omgevingswet onderdeel geworden van het omgevingsplan, in de vorm van voorbeschermingsregels. Dit staat ook in artikel 4.6 lid

1 onderdeel p van de Invoeringswet

Omgevingswet. Omdat het ontwerpbestemmingsplan na inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage wordt gelegd ( en het dus eigenlijk een wijziging van het omgevingsplan betreft), volgt het voorbereidingsbesluit dit ontwerpplan naar het nieuwe recht, ook al is het voorbereidingsbesluit nog onder het oude recht genomen. Het voorbereidingsbesluit geldt hiermee als een besluit zoals bedoeld in artikel 4.14 Omgevingswet en is voor GERLA de betreffende schadeoorzaak. 3. Schade De directe schade is het gevolg van inperking van bestaande rechten van GERLA. De schade bestaat in dit geval uit waardevermindering van de onroerende zaak en inkomensderving, alsmede nader to

bepalen bijkomende kosten voor rechtskundige en deskundige bijstand. De directe schade dient to worden bepaald aan de hand van de maximale planologische mogelijkheden die het perceel bood. Uitgaande van een meerlaags winkelcentrum met een NVO van 9.500 m2, bedraagt de residuele grondwaarde van het perceel € 18.590.000,-. In de nieuwe situatie, waarbij enkel het bestaande gebruik mag worden voortgezet, bedraagt die waarde € 350.000,-. De directe ( plan)schade bedraagt clan € 18.240.000,-. Bovendien is sprake van vertragingsschade van € 1.130.625,- per jaar.z Een ( globate) rekenkundige toelichting op bovenstaande berekening is bijgevoegd als bijlage 3. Daarbij is het volgende van betang. GERLA had reeds een belegger/koper en een huurder voor het aangevraagde bouwplan. De raad van bestuur van een grote supermarktketen heeft namelijk ingestemd met de huur van de onderste verdiepte bouwlaag voor 165 euro per m2 ( excl. BTW). De (tamelijk gebruikelijke) gehanteerde aankoopprijsfactor bedraagt 18. Ter informatie bevat de rekenkundige toelichting ook de schadescenario's in het geval van de ontwikkeling van twaalf bouwkavets voor wonen ( scenario 3, waardevermindering/schade: € 17.130.000,-) en indien in het geheel geen ontwikkeling meer mogelijk is ( scenario 4, waardevermindering/schade 19.810.000,-).

Gelet op deze forse waardevermindering, kan GERLA zich voorstellen dat de gemeente de voorkeur geeft aan een planologische wijziging die de geleden schade zoveel mogelijk compenseert. GERLA blijft bereid daarover mee to denken.

zDe jaarrekeningen over het jaar waarin de schade is geleden zijn nog niet beschikbaar en kunnen dus nog niet ter beschikking worden gesteld.

2 van 3

To

d*lawt

va4tdeK'P)(mL ADVOCATEN

4. Conclusie Gelet op het voorgaande is sprake van vergoedbare schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak en inkomensderving. GERLA gaat ervan uit dat, conform uw Verordening nadeelcompensatie gemeente Baarle-Nassau 2023, een adviescommissie wordt benoemd die over onderhavig verzoek zal adviseren. In dat kader is GERLA uiteraard bereid de door haar gestelde schade waar nodig nader to onderbouwen. Uw besluitvorming ziet GERLA met belangstelling tegemoet.

Hoogachtend,

h /Ct -

•m r M

i—,S , Oct Vaccca t )

Juuk (J.J.H.) FYulshof Bijlagen: 1. Kopie voorbereidingsbesluit 20 december 2023 2. Kopie eigendomsakte 3. Rekenkundige toelichting schadescenario's

3 van 3

Baarle-Nassau

GE •

11! r. 551339 21 december 2023

Officible uitgave van de gemeente Baarle-Nassau

Bekendmaking voorbereidingsbesluit Grens 32, Baarle-Nassau Burgemeester en wethouders van de gemeente Baarle-Nassau maken ingevolge artikel 3.7 Wet ruimtelijke ordening bekend dat de gemeenteraad van Baarle-Nassau in zijn vergadering van 20 december 2023 heeft verklaard dat een bestemmingsplan wordt voorbereid voor de locatie Grens 32, BaarleNassau, zoals aangegeven op de bij dat besluit behorende verbeelding. Met het voorbereidingsbesluit wordt beoogd om nieuwe detail ha ndelsontwikkelingen op de locatie Grens 32, Baarle-Nassau to voorkomen. Daarnaast bevat het voorbereidingsbesluit tevens een verbod om het gebruik van gronden of bouwwerken, zoals dit bestond ten tijde van de inwerkingtreding van dit besluit, zijnde detailhandel in de vorm van een markthal met de daarbij behorende ondergeschikte horeca, in het gebied to wijzigen. Het voorbereidingsbesluit treedt in werking op donderdag 21 december 2023 en geldt op basis van artikel 3.7 Wet ruimtelijke ordening een jaar. Indien voor 1januari 2024 geen ontwerpbestemmingsplan voor de locatie in procedure is gebracht, zal met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1januari 2024 de looptijd van het voorbereidingsbesluit 18 maanden zijn gerekend vanaf 1januari 2024. 0

Terinzagelegging Het voorbereidingsbesluit en de bijbehorende verbeelding liggen met ingang van 21 december 2023 voor een ieder ter inzage en zijn to bekijken via de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Het identificatienummer is NL.IMRO.0744.VBBgrens32-VG01. Ook kunt ude stukken inzien op het gemeentehuis van Baarle-Nassau. Inzien kan tijdens openingstijden van het gemeentehuis, Singel 1to Baarle-Nassau. Als ugebruik wilt maken van deze inzage mogelijkheid maakt ueen afspraak met het klantcontactcentrum van de gemeente. U kunt online een afspraak maken via www.baarle-nassau.nl, doorte bellen naar ons algemene nummer 14 013 of per mail naar info@baarle-nassau.nl. Voor specifieke vragen kunt ueen afspraak maken met de behandelend medewerker, Joost Moelker, bereikbaar via tel.: 088-3821258. Tegen het voorbereidingsbesluit staat geen mogelijkheid van bezwaar en/of beroep open.

0

1

Gemeenteblad 2023 nr. 551389

21 december 1023

01.I'I-;PI I

Baarle-Nassau 1571 u•;n rrf.•a_nn•77380 ai1FV1PI,Of ,

f•I?cnnn n; c•i:•1l•r<:•r. r,•:r..+rr•

01-11-2024 - 11:29

S11190540688 r /1"i

31-10-2024 - 14:59

VC-111 erlc; nf.I. " PVA "110 rn.; 31-10-2024 - 14:59

M. Arz

1 van 4

Eigendomsinformatie ko

ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Baarle-Nassau 1571 Kadastrale objecudenuficatie: 005750057170000

Locatie Grens 32 5111 EB Baarle-Nassau BAG identificatie: 0744010000002439 Locatiegegevens ziln onlleend aan de Basisreglslraue Adressen en Gebouwen

Kadastrale grootte 23.240 m2 Grens en grootte Vastgesteld Codrdinaten 123503 - 379461 omschrijving Wonen met bedrijvigheid Perceel grond - gebruik onbekend Koopsom € 1.050.000

Koopjaar 2024

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking in Er zijn geen beperkingen bekend de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerendezaken

RECHTEN 1 Eigendom belast met Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht (zie 1.1 en 1.2) soort recht Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 88340/51 Overdracht (eigendom en/of beperkt recht) Naam gerechtigde Gerla Vastgoed B.V. Adres Westpoint 190 5038 KG TILBURG Statutaire zetel TILBURG

Ingeschreven op 13-03-2024 om 09:00

kadaster

10, 1 I 7I

Baarle-Nassau 1571 "VI 13:1 1' 12Lfl I11

77380 NRC iA4 1IfOP01 f,H1If.'11F1f

01-11-2024 - 11:29 VOU f-JAG

F" U T:;.t

31-10-2024 - 14:59

S11190540688 Vr;a_1_enr, llta- , F 1 .n, tel• l11

31-10-2024 - 14:59

loaf,

2 van 4

KvK-nummer 73097535 ( Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Aantekening recht Koopovereenkomst, art. 7:3 BW en 10 WVG Einddatum 13-03-2024 Afkomstig uit stuk Hyp4 87218/191

Ingeschreven op 14-09-2023 om 14:38

Koopovereenkomst, art. 7:3 BW en 10 WVG Aanvullend stuk Hyp4 88340/51

Ingeschreven op 13-03-2024 om 09:00

Koopovereenkomst (beeindiging) Is aanvulling op Hyp4 87218/191

1.1 Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht Afkomstig uit stuk Hyp4 7579168 Breda

Ingeschreven op 13-07-1988

Naam gerechtigde Gemeente Baarle-Nassau Adres Singel1 5111 CC BAARLE-NASSAU Postadres Postbus 105 5110 AC BAARLE-NASSAU Statutaire zetel BAARLE-NASSAU KvK-nummer 20165117 ( Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Aantekening recht Raadpleeg brondocument Bijzonderheden BETREFT VESTIGING BP GEHEEL OP EIGENDOM EERDER BELAST MET BP Afkomstig uit stuk Hyp4 7579/68 Breda

Ingeschreven op 13-07-1988

1.2 Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht Afkomstig uit stukken Hyp4 63720/22 Hyp4 7212/73 Breda Aanvullend stuk Hyp4 68290/193

Ingeschreven op 19-12-2013 om 12:11 Ingeschreven op 16-03-1987 Ingeschreven op 20-05-2016 om 14:11

Is aanwlling op Hyp4 63720/22

Overige stukken Hyp4 72234/127

Ingeschreven op 21-12-2017 om 10:34

Hyp4 68323/156

Ingeschreven op 27-05-2016 om 11:35

Naam gerechtigde Enexis Netbeheer B.V.

f11: II:i -t i

Baarle-Nassau 1571 11';/ t,> I.1 -. ICI. f! III.:

77380 ," I' A KI,(1P

I'i`(I!It 1i. IIi illif)i Iti•ft lS,:Itlf 11

01-11-2024 - 11:29

S11190540688

1'nLLI'r ,IG(,i-"1;:raAL H, FI• lira

Vt11 ILIN ,,fil l•=G-+;9t'Pkf 11fa

31-10-2024 - 14:59

31-10-2024 - 14:59

0 AI)

3 van 4

Adres Magistratenlaan 116 5223 MB 'S-HERTOGENBOSCH Postadres Postbus 856 5201 AW 'S-HERTOGENBOSCH Statutaire zetel 'S-HERTOGENBOSCH KvK-nutntner 17131139 (Bron: Handelsregister) Voor de meest acluele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Vermeld in stukken Hyp4 72464/138

Ingeschreven op 24-01-2018 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 71779/15

Ingeschreven op 24-10-2017 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 68883/10

Ingeschreven op 22-08-2016 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 68677/182

Ingeschreven op 19-07-2016 om 09:35

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 68677/122

Ingeschreven op 18-07-2016 om 14:39

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 68396/171

Ingeschreven op 06-06-2016 om 14:56

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 63720/22

Ingeschreven op 19-12-2013 om 12:11

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 6894/41 Groningen

Ingeschreven op 31-12-1998 om 00:00

Hyp4 5278/10 Groningen

Ingeschreven op 31-01-1994 om 00:00

Hyp4 5877/2 Roermond Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 5368/13 Breda Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 4913/68 Roermond Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 4414/68 Assen Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 3498/81 Roermond Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 2744/114 Maastricht Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 2325/16 Breda Naamswijziging rechtspersoon

HC TI ",a 1

kadaster

Baarle-Nassau 1571 611 ,;1 tree tta.rl Iu_

77380 rI0A 0, W ,

}hLOi-t ,(. fit 01,01 kN111.iP Iftt

01-11-2024 - 11:29

S11190540688

I

V01 1,1.1

: NAIA:Ff'[ I'. .:,I Vol

31-10-2024 - 14:59 ftLAO

4 van 4

Hyp4 2071173 Assen Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 1481/111 Zwolle Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 1354/79 Almelo Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 133011 Assen Naamswijziging rechtspersoon

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor her Waster en de openbare registers behoudi ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artlkel 2lid 1functo artikel 6lid 3van de Databankenwet Heeft unog vragenl Neem contact op met de ktantenservece.

Fll l ;t-V/rRhl IIt;

31-10-2024 - 14:59

kadast er

III-1PO T

Baarle-Nassau 1646 IIV/ tti_t LM I11Il.

77380 1P"i Rh IIIf ORI)f

01-11-2024 - 11:29 %,"O

S11190540737

LUO', L"F SIUf1ALFt-. RI, 1114

31-10-2024 - 14:59

31-10-2024 - 14:59

ru At) 1 van 2

Eigendomsinformatie

ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Baarle-Nassau 1646 Kadastrale objeclidentiftcatie: 005750064670000

Locatie Grens 32 5111 EB Baarle-Nassau BAG identificatie: 0744010000002439

Kadastrale grootte 4.120 m 2 Grens en grootte Vastgesteld Codrdinaten 123604 - 379484 Omschrijving Wonen met bedrijvigheid Perceel grond - gebruik onbekend Koopsom € 200.000

Koopjaar 2024

Met meer onroerend goed verkregen

Ontstaan uit Baarle-Nassau 1619

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking in Er zijn geen beperkingen bekend de An van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken

Overige aantekening Koopovereenkomst, art. 7:3 BW en 10 WVG Einddatum 13-03-2024 Betrokken (rechts)persoon Gerla Vastgoed B.V. Afkomstig uit stuk Hyp4 87218/191

Ingeschreven op 14-09-2023 om 14:38

Koopovereenkomst, art. 7:3 BW en 10 WVG Aanvullend stuk Hyp4 88340/51 Koopovereenkomst (beeindiging) Is aanvulling op Hyp4 67218/191

Ingeschreven op 13-03-2024 om 09:00

I

, , ,; il:l:I -i

Baarle-Nassau 1646

t.' / Ht.! LRU iI it

77380 W ICt11 -t J? Ok ,

M'f?(tt'l4:Ili

01-11-2024 - 11:29

511190540737

12I1i I<idl lbt\t!'k

31-10-2024 - 14:59

31-10-2024 - 14:59

RLAD

2van 2

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 88340/51

Ingeschreven op 13-03-2024 om 09:00

Overdracht (eigendom en/of beperkt recht) Naam gerechtigde Gerla Vastgoed B.V. Adres Westpoint 190 5038 KG TILBURG Statutaire zetel TILBURG KvK-nummer 73097535 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in arukel 2lid 1junto arlikel 6lid 3van de Databankenwel. Heelt unog vragena Neem contact op met de klamenservice.

kodoster

of wi_I

r

Baarle-Nassau 1647

lr.0 nt.

I)Vv I'III II

77380 :_•V Irllr IN, OF

PROI It R- IT Ol ,[)I"k<A IFAi ll H

01-11-2024 - 11:29

S11190540773

ELI IA 116 r;1-•:1l.!dA.l_E151i{? i;trr

31-10-2024-14:59

31-10-2024 - 14:59

1van 2

Eigendomsinformatie

( r)

ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Baarle-Nassau 1647 Kadastrale objectidentiricalie: 005750064770000

Locatie Grens 32 5111 EB Baarle-Nassau BAG identificatie: 0744010000002439

Kadastrale grootte 600 m2 Grens en grootte Vastgesteld Codrdinaten 123598 - 379512 Olnschrijving Wonen met bedrijvigheid Koopsom €200.000

Koopjaar 2024

Met meet onroerend goed verkregen

Ontstaan uit Baarle-Nassau 1619

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking in Er zijn geen beperkingen bekend de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken

Overige aantekening Koopovereenkomst, art. 7:3 BW en 10 WVG Einddatum 13-03-2024 Betrokken ( rechts)persoon Gerla Vastgoed B.V. Afkomstig uit stuk Hyp4 87218/191

Ingeschreven op 14-09-2023 om 14:38

Koopovereenkomst, art. 7:3 BW en 10 WVG Aanvullend stuk Hyp4 88340!51 Koopovereenkomst (be6indiging) Is aanvulling op Hyp4 87218!191

Ingeschreven op 13-03-2024 om 09:00

N 110 1 .

Baarle-Nassau 1647 4 IV/ I,I IIfM.II Ill :

77380 Gr If VI IC1'0 1

rr er ue Ill ('rt[trl<,•!II;•.tnn r+

01-11-2024 - 11:29

511190540773

`/nll L.l`I•• •• A .11i ; i;.•.LGEI?i, i!LI

",;)I L t_f?It, 1'i a1-IN UM,

31-10-2024 - 14:59

31-10-2024 - 14:59

11%1

1inl i

2van 2

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig Wt stuk Hyp4 88340/51

Ingeschreven op 13-03-2024 om 09:00

Overdracht (eigendom en/of beperkt recht) Naam gerechtigde Gerla Vastgoed B.V. Adres Westpoint 190 5038 KG TILBURG Statutaire zetel TILBURG KvK-hummer 73097535 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het Waster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld In wtikel 2lid 1junto artikel 6lid 3van de Databankenwet. Hee(t unog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

BI] LAG E

4-

•

• Scenar

1. • niwikket[ng Su

rm • rkt .. ,.. , .....,._ •_• ..

_ _ __.

M—

Grootte 9500 m2 Kostpnfs Bouw

vi

Grootte 9500 m2 7.125.000

Kostpnis Bouw

Infra parkeren Etc

1.500.000

Infra parkeren Etc

1.500.000

Overige Kosten

1.000.000

Ovenge Kosten

1.000.000

Investering

9.625.000

Investering

9.625.000

Verhuur

9.500

750

9.500

165 1.567.500

Verkoop factor 18

18

Residuele Grondwaarde Scen. il',3.'sntwtkk • Un:'12

Verhuur 28.215.000

Verkoop factor 14

18.590.000

Residuele Grondwaarde

uwk • v is (y 4stel`: m•entej

9.500

9.500

750

75

7.125.000

712.500 14

9.975.000

350.000

Sc • n•r •, Geensu erm•rkt .en • tolh•ndel

Grootte gemideld 1200 m2

Grootte 3200

Grondprgs per meter excl. BTW

275

Grondpriis per kavel Excl. BTV

1.200

330.000

AF: Bijdrage Provincie

125.000

125.000

Netto

-123.800

205.000

totaal

12

2.460.000

Kostpnjs Bouw

Residuele grondwaarde

1.460.000

Schade per jaar uitstel bouwsupermarkt

1.000.000

Investering

4.100.000

Exploitatiekosten-verzekering etc. verhuurder

Residuele Grondwaarde

3.200

75

240.000 12

2.880.000

-1.220.000

Overige Schade per jaar uitstel

Totale investenng Excl. Grond Rente per jaar

1.600.000 1.500.000

Verkoop factor 18 1.000.000

500

Overige Kosten

Verhuur

AF: Infra

3.200

Infra parkeren Etc

9.625.000 3,50%

336.875 100.000

Huuropbrengstperlaar

1.567.500

Schade per jaar doorvertraging

1.130.625

Arbeid in Adviseurs

100.000

Algemene wet bestuursrecht Geldend van 01-01-2024 t/m heden Titel 4.5. Nadeelcompensatie Artikel 4:126 1.

Indien een bestuursorgaan in de rechtmatige uitoefening van zijn publiekrechtelijke bevoegdheid of taak schade veroorzaakt die uitgaat boven het normale maatschappelijke risico en die een benadeelde in vergelijking met anderen onevenreclig zwaar treft, kent het bestuursorgaan de benadeelde desgevraagd een vergoeding toe.

2.

Schade blijft in elk geval voor rekening van de aanvrager voor zover: a. b. c. d.

hij het risico van het ontstaan van de schade heeft aanvaard; hij de schade had kunnen beperken door binnen redelijke grenzen maatregelen to nemen, die tot voorkoming of vermindering van de schade hadden kunnen leiden; de schade anderszins het gevolg is van een omstandigheid die aan de aanvrager kan worden toegerekend of de vergoeding van de schade anderszins is verzekerd.

3.

Indien een schadeveroorzakencle gebeurtenis als bedoeld in het eerste lid tevens voordeel voor de benadeelde heeft opgeleverd, wordt dit bij de vaststelling van de to vergoeden schade in aanmerking genomen.

4.

Het bestuursorgaan kan een vergoeding toekennen in andere vorm clan betaling van een geldsom.

Artikel 4:127 De aanvraag bevat mede: a. b.

een aancluiding van de schadeveroorzakencle gebeurtenis; een opgave van de aard van de geleden of to lijden schade en, voor zover redelijkerwijs mogelijk, het bedrag van de schade en een specificatie daarvan.

Artikel 4:128 1.

Bij wettelijk voorschrift kan worden bepaald clat van de aanvrager een recht van ten hoogste € 500 kan worden geheven voor het in behandeling nemen van de aanvraag.

2.

Het in het eerste lid bedoelde wettelijk voorschrift kan voor bestuursorganen van de centrale overheid bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden vastgesteld.

Artikel 4:129 Indien het bestuursorgaan een vergoeding als bedoeld in artikel 4:126 toekent, vergoedt het tevens: a. b. c. d.

redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade; redelijke kosten ter zake van door een dercle beroepsmatig verleende rechtsbijstand of andere deskundige bijstand bij de vaststelling van de schade; indien voor de indiening van de aanvraag een recht is geheven, het betaalde recht; de wettelijke rente vanaf de ontvangst van de aanvraag, of indien de schade op een later tijdstip ontstaat, vanaf dat tijdstip.

Artikel 4:130 1.

Het bestuursorgaan beslist binnen acht weken of — indien een adviescommissie is ingesteld

waarvan de voorzitter, clan wel het enig lid, geen deel uitmaakt van en niet werkzaam is onder verantwoordelijkheid van het bestuursorgaan — binnen zes maanden na de ontvangst van de aanvraag, tenzij bij of krachtens wettelijk voorschrift een andere termijn is bepaald. 2.

Het bestuursorgaan kan de beslissing eenmaal voor ten hoogste acht weken of — indien een adviescommissie als bedoeld in het eerste lid is ingeschakeld — zes maanden verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan.

3.

Indien de schade mede is veroorzaakt door een besluit waartegen beroep kan worden ingesteld, kan het bestuursorgaan de beslissing aanhouden totdat het besluit onherroepelijk is geworden.

Artikel 4:131

i

1.

Het bestuursorgaan kan de aanvraag afwijzen indien op het tijdstip van de aanvraag vijf jaren zijn verstreken na aanvang van de dag na die waarop de benadeelde bekend is geworden zowel met de schade als met het voor de schadeveroorzakende gebeurtenis verantwoordelijke bestuursorgaan, en in ieder geval na verloop van twintig jaren nadat de schade is veroorzaakt.

2.

Indien een aanvraag betrekking heeft op schade veroorzaakt door een besluit waartegen beroep kan worden ingesteld, vangt de termijn van vijf jaren niet aan voordat dit besluit onherroepelijk is geworden.

Omgevingswet Geldend van 01-01-2024 tlm heden Hoofdstuk 15. Schade Afdeling 15.1. Nadeelcompensatie Artikel 15.1. (toepassingsbereik) 1. Als een bestuursorgaan in de rechtmatige uitoefening van zijn publiekrechtelijke bevoegdheid of taak op grond van deze wet schade veroorzaakt, is titel 4.5 van de Algemene wet bestuursrecht alleen van toepassing op de toekenning van vergoeding van schade als bedoeld in artikel 4:126, eerste lid, van die wet die wordt veroorzaakt door het vaststellen, verlenen, stellen, treffen of, voor zover van toepassing, wijzigen of intrekken van: a. b. c.

een peilbesluit als bedoeld in artikel 2.41, een besluit op grond van artikel 2.45, eerste of derde lid, een in een programma opgenomen beschrijving van een activiteit als gevolg waarvan de activiteit is toegestaan, d. een regel in het omgevingsplan, als het gaat om een regel als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid, e. een regel in een waterschapsverordening, als het gaat om een regel als bedoeld in artikel 4. 1, eerste lid, f. een regel in een omgevingsverordening, als het gaat om een regel als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid, g. een regel in een algemene maatregel van bestuur, als het gaat om een regel als bedoeld in artikel 4.3, eerste of derde lid, h. een regel in een ministeriele regeling, als het gaat om een regel als bedoeld in artikel 4. 1, tweede lid, of 4.3, vierde lid, i. een maatwe rkvoo rsch rift, j. een toestemming om een gelijkwaardige maatregel to treffen, k. een omgevingsvergunning of het weigeren daarvan, I. een projectbesluit, m. een beslissing tot het treffen van maatregelen als bedoeld in artikel 19.4, n. een beslissing tot het treffen van maatregelen als bedoeld in artikel 19.5, o. een maatregel als bedoeld in artikel 19.15. 2.

Als voor een activiteit een omgevingsvergunning is vereist op grond van een regel als bedoeld in het eerste lid, onder dtot en met f, of op grond van artikel 5.1, geldt alleen het besluit tot het verlenen, wijzigen, intrekken of weigeren van de omgevingsvergunning voor die activiteit als schadeveroorzakend besluit. 3. Als op grond van artikel 5.52, eerste lid, een omgevingsplan wordt gewijzigd, geldt alleen het projectbesluit als schadeveroorzakend besluit. Artikel 15.2. (schade die niet voor vergoeding in aanmerking komt) Voor de toepassing van deze afdeling heeft de vergoeding van schade als bedoeld in artikel 4:126, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht geen betrekking op immateriele schade. Artikel 15.3. (schadebepaling als een omgevingsvergunning is vereist) 1. Als voor een activiteit een omgevingsvergunning is vereist, wordt de schade die bestaat uit waardevermindering van een onroerende zaak bepaald aan de hand van een vergelijking van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor en na het tijdstip waarop het bevoegd gezag heeft kennisgegeven van het besluit tot het verlenen of wijzigen van de omgevingsvergunning. 2.

Dit artikel is alleen van toepassing op schade die wordt veroorzaakt door een regel op grond

waarvan een activiteit is toegestaan buiten de locatie waar de onroerende zaak is gelegen of door een maatregel die buiten die locatie wordt getroffen. Artikel 15.4. (aanvraag om schadevergoeding als geen omgevingsvergunning is vereist) 1. Als voor een activiteit die is toegestaan op grond van een regel als bedoeld in artikel 15.1, eerste lid, onder dtot en met h, geen omgevingsvergunning is vereist, kan een aanvraag om schadevergoeding worden ingediend als: a.

b. 2.

degene die de activiteit gaat verrichten aan het bevoegd gezag informatie over die activiteit heeft verstrekt en het bevoegd gezag kennis heeft gegeven van die informatie, volgens de regels die daarvoor gelden, of met de activiteit is begonnen.

De schade die bestaat uit waardevermindering van een onroerende zaak wordt bepaald aan de hand van een vergelijking van de waarde van de onroerende zaak: a. b.

onmiddellijk voor en na het tijdstip waarop de kennisgeving, bedoeld in het eerste lid, onder a, is gedaan, of als de informatie, bedoeld in het eerste lid, onder a, niet is verstrekt: onmiddellijk voor en na het tijdstip waarop met de activiteit is begonnen.

3. Als een kennisgeving als bedoeld in het eerste lid, onder a, is gedaan, wordt voor de toepassing van artikel 4:131, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht de dag na die waarop de kennisgeving is gedaan, gelijkgesteld met de dag na die waarop de benadeelde bekend is geworden met de schade en met het voor de schadeveroorzakende gebeurtenis verantwoordelijke bestuursorgaan. 4.

Dit artikel is alleen van toepassing op schade die wordt veroorzaakt door een regel op grond waarvan een activiteit is toegestaan buiten de locatie waar de onroerende zaak is gelegen of door een maatregel die buiten die locatie wordt getroffen.

Artikel 15.5. (actieve risicoaanvaarding) De aanvrager heeft het risico van het ontstaan van schade als bedoeld in artikel 4:126, tweede lid, onder a, van de Algemene wet bestuursrecht in ieder geval niet aanvaard als: a.

b. c.

de aanvrager overeenkomstig artikel 2, eerste lid, van Boek 7van het Burgerlijk Wetboek tot koop is overgegaan van een tot woning bestemde onroerende zaak na de vaststelling of wijziging van het omgevingsplan, op de aanvraag om schadevergoeding artikel 15.1, tweede lid, of 15.4, eerste lid, van toepassing is, en de schade bestaat uit waardevermindering van de onroerende zaak.

Artikel 15.6. ( passieve risicoaanvaarding) Bij schade die wordt veroorzaakt door wijziging van een of meer regels in een omgevingsplan of in een omgevingsverordening gesteld met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, die ertoe strekt dat het verrichten van bepaalde activiteiten niet meer is toegestaan, heeft de aanvrager het risico van het ontstaan van schade als bedoeld in artikel 4:126, tweede lid, onder a, van de Algemene wet bestuursrecht, aanvaard als: a.

b.

c.

het bevoegd gezag ten minste een jaar voorafgaand aan de wijziging van die regel, van het voornemen daartoe kennis heeft gegeven op de in artikel 12 van de Bekendmakingswet bepaalde wijze, gedurende drie jaar onmiddellijk voorafgaand aan die kennisgeving, geen activiteit is verricht die in overeenstemming is met de regels in het omgevingsplan of de omgevingsverordening die van toepassing waren, en vanaf het tijdstip van die kennisgeving tot het tijdstip van de wijziging van die regel, geen activiteit is verricht die in overeenstemming is met de regels in het omgevingsplan of de

omgevingsverordening die van toepassing waren of de voor een activiteit op die locatie benodigde voorbereidingen niet zijn getroffen. Artikel 15.7. ( normaal maatschappelijk risico) 1.

Bij een aanvraag om vergoeding van schade die bestaat uit waardevermindering van een onroerende zaak die wordt veroorzaakt door een besluit op grond waarvan een of meer activiteiten is of zijn toegestaan buiten de locatie waar de onroerende zaak is gelegen of door een maatregel die buiten die locatie wordt getroffen, wordt een deel ter grootte van vier procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade aangemerkt als behorend tot het normale maatschappelijke risico als bedoeld in artikel 4:126, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.

2. Als de aanvraag om schadevergoeding betrekking heeft op verschillende besluiten met onderlinge samenhang daartussen, past het bevoegd gezag het eerste lid toe op de schade voortvloeiend uit die besluiten gezamenlijk. 3.

Het bevoegd gezag kan bij de behandeling van een aanvraag om schadevergoeding het eerste lid buiten toepassing laten als dat lid van toepassing is geweest bij de beslissing op een eerder ingediende aanvraag om vergoeding van schade die bestaat uit waardevermindering van de onroerende zaak.

4.

Bij algemene maatregel van bestuur kunnen gevallen worden aangewezen waarin de schade wordt geacht niet uit to gaan boven het normale maatschappelijke risico.

Artikel 15.8. ( bevoegd gezag) 1. Als de aanvraag om schadevergoeding betrekking heeft op een besluit van de gemeenteraad, het algemeen bestuur van een waterschap of provinciale staten of op een algemene maatregel van bestuur of ministeriele regeling, wordt als bestuursorgaan dat de schadevergoeding toekent als bedoeld in artikel 4:126, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, aangemerkt het college van burgemeester en wethouders, het dagelijks bestuur van het waterschap, het college van gedeputeerde staten respectievelijk Onze Minister die het aangaat, tenzij het tweede lid op die aanvraag van toepassing is. 2. Als de aanvraag om schadevergoeding betrekking heeft op een besluit ter uitvoering van een projectbesluit, is het bestuursorgaan dat het projectbesluit heeft vastgesteld, het bestuursorgaan dat de schadevergoeding toekent. 3.

Een bestuursorgaan kan de bevoegdheid om to beslissen op een aanvraag om schadevergoeding overdragen aan een ander bestuursorgaan, als dat bestuursorgaan daarmee instemt.

4.

Bij algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld over de toepassing van het derde lid.

Artikel 15.9. (delegatiegrondslag regels aanvraag schadevergoeding) 1.

Bij algemene maatregel van bestuur kunnen bestuursorganen of andere instanties worden aangewezen die, in daarbij aangewezen gevallen, in de gelegenheid worden gesteld om aan het bevoegd gezag advies uit to brengen over een aanvraag om schadevergoeding.

2.

Bij algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld over: a. b.

de wijze van beoordeling van een aanvraag om schadevergoeding, de totstandkoming van een beslissing op de aanvraag.

Artikel 15.10. ( delegatiegrondslag informatieverplichting) Bij algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld over een in een omgevingsplan, waterschapsverordening of omgevingsverordening op to nemen verplichting tot het verstrekken van

informatie en tot de kennisgeving daarvan, met het oog op de indiening van een aanvraag om schadevergoeding als bedoeld in artikel 15.4.

•

•

thorbecke­

Bijlage 4 Onderwerp:

Kort verslag hoorzitting Hoorzitting betreffende het verzoek om nadeelcompensatie met betrekking tot Grens 32 to Baarle-Nassau

Plaats:

Gemeentehuis Baarle-Nassau

Datum en tijd:

8 april 2025, 15.00 uur

Aanwezig:

De heer A.T.J. van den Berg ( Gerla B.V) ( aanvrager) De heer R. Minkhorst ( adviseur aanvrager) Mevrouw N. Snel ( gemeente) De heer R. Krol ( gemeente) Mevrouw L. Nouws ( gemeente) Mevrouw T.J. de Ruijter (Thorbecke)

Inleiding Door aanvrager is een aanvraag ingediend tot nadeelcompensatie als gevolg van een voorbereidingsbesluit waardoor de gebruiksmogelijkheden op gronden van aanvrager is beperkt. De gemeente heeft op grond van haar procedureverordening Thorbecke B.V. gevraagd om over de aanvraag onafhankelijk advies uit to brengen aan het college van burgemeester en wethouders. Aanvrager heeft gebruikgemaakt van de mogelijkheid gehoord to worden. Samenvatting Gesproken wordt over aspecten die van belang zijn in de beoordeling van het verzoek om nadeelcompensatie. Er wordt gesproken over het onderdeel voorzienbaarheid. Mevrouw De Ruijter geeft aan dat zij in de beoordeling niet uitkomt op voorzienbaarheid. Mevrouw de Ruijter geeft aan het hier moet gaan om concreet openbaar gemaakt beleid waaruit de beoogde ontwikkeling reeds kon blijken. Persoonlijke gesprekken en beantwoording van een principebesluit, waarin is genoemd dat woningbouw de voorkeur heeft, vormen geen grondslag voor voorzienbaarheid. Er wordt ook gesproken over de complexiteit van het verzoek. Dat wordt veroorzaakt door veel onduidelijkheid m.b.t. het voorbereidingsbesluit onder de Omgevingswet. Mevrouw De Ruijter geeft hierbij aan, steeds in contact to zijn met collega's en dat waar nodig ook het IPLO ingeschakeld wordt.

Aan de orde komt nog het ontwerpbestemmingsplan voor de locatie Grens 32 BaarleNassau, dat vanaf 4 maart 2025 ter inzage ligt. Dit kan van belang zijn omdat het gaat over gronden van Gerla B.V. en daarvoor mogelijk een prijsafspraak is gemaakt in de exploitatie. De heer Krol geeft aan dat dit blijkt niet het geval is. Dit plan heeft dan ook geen invloed op de afhandeling van het onderhavige verzoek om nadeelcompensatie en zal verder buiten beschouwing worden gelaten. Mevrouw De Ruijter geeft een korte uitleg van de procedure. Onder de Wet ruimtelijke ordening was sprake van een procedureverordening waarin ook termijnen gegeven werden

thorbecke •

voor de advisering van de adviescommissie. Mevrouw De Ruijter stelt voor om deze termijnen ook voor onderhavig verzoek wel aan to houden. Mevrouw De Ruijter geeft aan dat eerste een conceptrapport wordt verzonden aan aanvrager en het college. Er is dan een termijn van vier weken waarbinnen op het conceptadvies een zienswijze kan worden ingediend bij de commissie, door zowel aanvrager als het college. Vervolgens zal de adviescommissie binnen vier weken na verloop van voornoemde termijn een definitief advies uitbrengen aan het college. Het is aan het college het advies al dan niet aan haar besluit ten grondslag to leggen. Tegen het besluit van het college staat vervolgens bezwaar en ( hoger) beroep open. Mevrouw De Ruijter schetst vervolgens het toetsingskader op grond waarvan een adviesrapport wordt opgesteld. Omdat het gaat om directe schade zal gekeken worden naar wat maximaal mogelijk was onder het oude regime in vergelijking met het nieuwe planregime. Ook wordt kort uitgelegd wat het normaal maatschappelijk risico inhoudt en of dat ook op directe schade van toepassing is. Mevrouw De Ruijter constateert verder dat er geen vragen en/of opmerkingen meer zijn en sluit de hoorzitting.

•

0

in N.

us.

I t z,

NAD EELCO MP ENSATI ERIS I COANALYSE

Status Definitief

www.gloudemans.nl

2821.6 D1 d1 / rv/a

Gloudemans ABG Gemeenten i nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

40

Blad 2.

TiW

Nadeelcompensatierisicoanalyse iGrens 32 to Baarle-Nassau

Opdrachtgever

ABG Gemeenten

Kenmerk

2821.6- Dl dl /rv/a

Status

Definitief

Datum

5november 2024

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA's- Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente's-Hertogenbosch 073 641 3312 www.gloudemans.nl Versie 2024.1

www.gloudemans.nl

2821.6-D1 d1/rv/a

Gloudemans `, ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

Blad 3.

Beknopte weergave onderzoek Door de ABG Gemeenten is opdracht verstrekt om, met toepassing van artikel 15.1 Omgevingswet, de vergoeding in to schatten, die mogelijk ontstaat als gevolg van het project Grens 32 to Baarle-Nassau. Het voorgenomen project omvat de functiewijziging van de markthal op de locatie Grens 32.' Opdrachtgever heeft in de mail van 10 juli 2024 verzocht om het nadeel dat de functiewijziging veroorzaakt to onderzoeken in de volgende twee scenario's: 1. 2.

Scenario 1: het wijzigen van de functie supermarkt/detailhandel naar de mogelijkheid tot perifere detailhandel en bedrijfstypen categorie 1en 2; Scenario 2: het wijzigen van de functie supermarkt/detailhandel naar de mogelijkheid tot wonen (twaalf vrijstaande woningen/kavels).

In deze nadeelcompensatierisicoanalyse wordt ingegaan op: de directe schade die scenario 1veroorzaakt;

•

de directe schade die scenario 2veroorzaakt; de indirecte schade die scenario 2veroorzaakt op de omliggende woonobjecten. 2 De nadeelcompensatierisicoanalyse is uitgevoerd door een vergelijking to maken tussen de bestaande feitelijke situatie en de mogelijke toekomstige invulling van het plangebied. Alleen die schade die het normaal maatschappelijk risico overstijgt komt voor vergoeding in aanmerking. Het normaal maatschappelijk risico is op grond van artikel 15.7, eerste lid van de Omgevingswet bepaald op 4% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade (vast forfait). Uit het onderzoek is de volgende raming van de schade (tegemoetkoming) naar voren gekomen (die het normaal maatschappelijk risico overstijgt). In een nadere advisering is ingegaan op de voorzienbaarheid en beantwoording van de vraag of de schade wellicht actief is aanvaard. Het resultaat van de analyse is hieronder opgenomen. Directe schade scenario 1en 2

Nadeel (waardedaling)

Voorzienbaarheid

Scenario 1

€500.000,00

Vermoedelijk actief aanvaard

Scenario 2

Geen nadeel

Scenario

Sinds de komst van de Omgevingswet d.d.1 januari 2024, spreekt men van "functie" in plaats van "bestemming". Deze analyse behelst echter ook situaties c.q. ( referentie)voorbeelden van vdor de komst van de Omgevingswet. In deze analyse zullen de termen functie en bestemming dan ook door elkaar worden gebruikt, maar wordt er wel hetzelfde bedoeld. Gloudemans is van mening dat scenario 1nauwelijks indirecte schade veroorzaakt, vandaar dat dit niet meegenomen wordt.

2

www.gloudemans.nl

2821.6-D1 d1 /rv/a

Gloudemans ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

Blad 4.

Indirecte schade scenario 2

Vergoeding in de schade na Objecten

toepassing forfaitbenadering maatschappelijk risico (4%)

Grensweg 2tot en met 26

•

Nihil

Grens 34 tot en met 42

€ 15.000,00

Grens 30 tot en met 32a

€35.000,00

Totaal

€50.000,00

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

•

www.gloudemans.nl

2821.6-D1 d1/rv/a

Gloudemans ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

Blad 5.

INHOUDSOPGAVE

•

0

1.

ALGEMEEN

7

1.1.

Opdracht

7

1.2.

Leeswijzer

7

1.3.

Juridisch kader

7

1.4. 1.5.

Overgangsrecht Indirecte planschade en directe planschade

8 8

2.

VERGELUKING DIRECTE SCHADE

9

2.1.

Algemeen kader beoordeling directe schade

9

2.2.

Voorbehoud en risico

9

2.3.

Directe schade

9

2.4.

Overgangsrecht

10

3.

SCHADEBEOORDELING DIRECTE SCHADE

12

3.1.

Eigenaar / huurder

12

3.2.

Highest and best use

12

3.3.

Peildatum

13

4.

DIRECTE SCHADE SCENARIO 1

14

4.2.

Grens 32 to Baarle-Nassau

14

4.3.

Afweging nadeel

16

5.

DIRECTE SCHADE SCENARIO 2

17

5.1.

Referentietransacties

17

6.

TOEREKENING DIRECTE SCHADE

19

6.1.

Maatschappelijk risico

19

6.2.

Actieve risicoaanvaarding

19

6.3.

Passieve risicoaanvaarding

23

7.

INDIRECTE SCHADE

25

7.1. 7.2.

Omschrijving project en locatie Omschrijving van de beoordeelde onroerende zaken

25 25

7.3.

Bedrijven

26

7.4.

Bedrijfswoning / burgerwoning

26

7.5.

Eigenaar / huurder

27

8.

VERGELUKING INDIRECTE SCHADE

28

8.1.

Algemeen kader beoordeling indirecte schade

28

8.2.

Waarom vergelijking

28

8.3.

Handelingen t.b.v. ontvankelijke aanvraag

28

8.4.

Vergelijking van de feitelijke situatie

30

9.

SCHADEBEOORDELING INDIRECTE SCHADE

31

9.1.

Vergelijking

31

9.2.

Peildatum

33

9.3.

Feitelijke wijziging

34

9.4.

Beoordeling per object/cluster

34

10.

TOEREKENING INDIRECTE SCHADE

37

10.1

Maatschappelijk risico

37

www.gloudemans.nl

2821.6-D1d1/rv/a

Gloudemans ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

Blad 6.

10.2.

Actieve- en/of passieve risicoaanvaarding

37

11.

SAMENVATTING DIRECTE EN INDIRECTE SCHADE

38

0

www.gioudemans.nl

2821.6-D1 d1 /rv/a

Gloudemans ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

1.

ALGEMEEN

1.1.

Opdracht

Blad 7.

Bij e-mailbericht van 25 juli 2024 heeft ABG Gemeenten ( hierna: opdrachtgever) aan Gloudemans opdracht verstrekt om een nadeelcompensatierisicoanalyse 3 op to stellen voor de locatie Grens 32 to Baarle-Nassau. Doel van de nadeelcompensatierisicoanalyse is om het risico op nadeelcompensatie als bedoeld in artikel 15.1 van de Omgevingswet inzichtelijk to maken. Hierbij gaat Gloudemans uit van een meest nadelig scenario. 4

1.2.

Leeswijur

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet en titel 4.5 van de Algemene wet bestuursrecht ( hierna: "Awb")

•

ontstaat er een nieuwe grondslag voor vergoedingen van schade in de fysieke leefomgeving. Onder de werking van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: "Wro") werd in de praktijk gesproken over de vergoeding van planschade. Met de inwerkingtreding 5 van de hierboven genoemde wetten is formeel geen sprake van planschade maar van nadeelcompensatie. In deze analyse wordt de term planschade nog wel her en der genoemd, omdat nog onduidelijk is welke terminologie men in de praktijk gaat bezigen. De wetgever heeft, zoals blijkt uit de literatuur, niet beoogd to breken met de rechtspraak omtrent planschade. 6 Om de verschillende leerstukken die in de planschaderechtspraak zijn ontwikkeld aan to duiden zal de vergoeding van de schade op grond van artikel 15.1 Omgevingswet ook worden aangeduid als planschade.

1.3.

Juridisch kader

Krachtens artikel 15.1 Omgevingswet kent het bestuursorgaan de benadeelde als gevolg van de onder lid 1 van het artikel (onder sub atot en met sub o) genoemde oorzaken, desgevraagd een vergoeding toe voor zover de schade uitgaat boven het normaal maatschappelijk risico en de benadeelde in vergelijking met anderen onevenredig zwaar wordt getroffen. Anders dan onder het huidige artikel 6.1 van de Wro verschuift de schadeoorzaak van bestemmingsplan (straks omgevingsplan) naar de vergunningverlening of uitvoering van de feitelijke activiteit. 5amengevat weergegeven kan na de hierna opgenomen besluiten of activiteiten een

•

aanvraag om vergoeding van de schade worden ingediend: omgevi ngsve rgu nni ng; activiteit met meldings- of informatieplicht; vergunningsvrije activiteit.

Uitdrukkelijk wordt erop gewezen dat de gemaakte nadeelcompensatierisicoanalyse is uitgevoerd op basis van de wetgeving. en geveltaxaties op een bepaalde peildatum. Het tijdsverloop bij de planontwikkeling leidt ertoe dat de woningmarkt en de inhoud van een plan aan veranderingen onderhevig zijn. Een onderzoek naar nadeelcompensatie vergt bovendien een diepgaand onderzoek, waarvan het horen van aanvragers en een opname van het object deel uitmaken. Gezien de aard van de opdracht kan een dergelijk onderzoek in het kader van deze opdracht niet plaatsvinden. Bij het gebruik van de analyseresultaten dient met deze beperkingen rekening to worden gehouden. Het 3

resultaat is derhalve uitsluitend geschikt voor ramingen. °in het verlengde hiervan wijst Gloudemans erop dat de wijze waarop het nieuwe stelsel van nadeelcompensatie exact invulling krijgt nog niet volledig vast staat. De analyse is gebaseerd op basis van de wetgeving. De Omgevingswet is in werking getreden op 1januari 2024. Kamerstuk 34 986, nr. 3 (memorie van toelichting).

5

6

www.gloudemans.nl

2821.6-D1 d1 /rv/a

Gloudemans ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

Blad 8.

De beoordeling van de schade die bestaat uit waardevermindering van een onroerende zaak wordt verricht aan de hand van een vergelijking van de waarde van die onroerende zaak onmiddellijk voor en na de schadeoorzaak. Voorts komt de schade slechts voor vergoeding in aanmerking indien de schade uitgaat boven het normaal maatschappelijk risico. Voor schade die is veroorzaakt buiten de onroerende zaak van benadeelde bepaalt artikel 15.7 Omgevingswet dat sprake is van een normaal maatschappelijk risico van 4% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade (vast forfait). Opdracht is verstrekt de voor vergoeding in aanmerking komende schade inzichtelijk to maken van de permanente wijziging. Eventuele schade als gevolg van de uitvoeringswerkzaamheden, voor zover al aan de orde, is niet betrokken.

1.4.

Overgangsrecht

In de Invoeringswet Omgevingswet is het overgangsrecht opgenomen. Het overgangsrecht bepaalt wanneer de Wro dan wel de Omgevingswet op een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade van toepassing is. Hieronder is het overgangsrecht - kort samengevat - weergegeven. Omgevingsvergunning • Indien de omgevingsvergunning van kracht is v66r de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de Wro tot vijf jaar na inwerkingtreding van de Omgevingswet van toepassing; •

Indien de omgevingsvergunning is aangevraagd v66r de inwerkingtreding van de Omgevingswet en onherroepelijk is geworden na de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de Wro van toepassing tot vijf jaar na vaststelling van het besluit tot verlening van de vergunning.

Bestemmingsplan • Indien het Bestemmingsplan van kracht is v66r de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de Wro tot vijf jaar na inwerkingtreding van de Omgevingswet van toepassing; •

Indien het ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd v66r inwerkingtreding van de Omgevingswet is de Wro van toepassing tot vijf jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

Voor de beoordeling van de onderhavige ontwikkeling is als uitgangspunt gehanteerd dat, gelet op het hierboven geformuleerde overgangsrecht, de Omgevingswet van toepassing is.

•

1.5.

Indirecte planschade en directe planschade

Schade kan zich in twee vormen manifesteren. Bij "indirecte schade" lijdt iemand schade omdat er nieuwe, voor hem nadelige, ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt op gronden in de omgeving van de onroerende zaak (zaken) waarvan hij of zij eigenaar is, of waartoe hij of zij anderszins gerechtigd is. Directe schade is de schade die een eigenaar lijdt doordat de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden op het eigen perceel worden beperkt dan wel wegvallen. De term directe planschade komt naar verwachting niet to verdwijnen. Deze analyse

ziet op

zowel

de

hiervoor genoemde "indirecte ( plan)schade"

in

de toekomst genaamd

nadeelcompensatie, als de directe ( plan)schade. In hoofdstuk 2tot en met 6zal worden ingegaan op de directe schade. Hoofdstuk 7tot en met 11 beperken zich tot de indirecte schade. Hoofdstuk 13 geeft een samenvatting van de hoogte van de directe en indirecte schade gezamenlijk.

www.glo demans.nl

2821.6-D1 d1/rv/a

Gloudemans ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

2.

VERGELUKING DIRECTS SCHADE

2.1.

Algemeen kader beoordeling directe schade

Blad 9.

Voor de beoordeling van directe schade dienen de betreffende functies to worden vergeleken op de betreffende peildatum. De toekomstige functie van het object moet daartoe worden vergeleken met de vigerende functie. Daarbij is voor de vigerende functie niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden tenzij verwezenlijking met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. Deze planologische vergelijking blijft onder de Omgevingswet gelden voor directe schade.

2.2.

Voorbehoud en risico

Uitdrukkelijk wordt erop gewezen dat de gemaakte schaderisicoanalyse is uitgevoerd op basis van voorlopige gegevens en geveltaxaties op een bepaalde peildatum. Het tijdsverloop bij de planontwikkeling leidt ertoe dat de marks en de inhoud van een plan aan veranderingen onderhevig zijn. Een onderzoek naar planschade vergt bovendien een diepgaand onderzoek, waarvan het horen van aanvragers en een opname van het object deel uitmaken. Gezien de aard van de opdracht kan een dergelijk onderzoek in het kader van deze opdracht niet plaatsvinden. Bij het gebruik van de analyseresultaten client met deze beperkingen rekening to worden gehouden. Gloudemans wil opdrachtgever erop attent maken dat de omvang van het nadeel aanzienlijk kan zijn bij directe planschade. Gloudemans houdt daarbij rekening met bepaalde uitgangspunten die door schadecommissies worden gehanteerd om de fictieve directe schade inzichtelijk to maken. De rechtspraak en ook de wetgever zijn vooral gericht op de zogenoemde indirecte planschade. Deze vorm van schade is "zichtbaar" en komt het meest voor, althans hiertoe wordt in de praktijk vaker een schadeverzoek ingediend. Directe schade is veelal niet zichtbaar.

De waardedaling wordt fictief ingeschat en bij indirecte planschade wordt daarbij veelal gebruikgemaakt van een procentuele controlemethodiek waarbij de waardedaling grofweg is gelegen tussen de 0en 15% waardedaling. Bij directe schade maken de schadecommissies meestal een inschatting van de waardedaling aan de hand van twee taxaties waarbij de waardedaling wordt ingegeven door een verminderde huurwaarde. De omvang van de geschatte directe schade is clan ook vaak hoger.

•

Feit is bovendien dat de rechtspraak op onderdelen zoals het leerstuk passieve risicoaanvaarding, het overgangsrecht en de schadeoorzaak "onder een afwijking zetten" beperkt is en nog in ontwikkeling is. Het gevolg is evenwel dat de consequentie voor de schade aanzienlijk kan zijn. Of de schade al dan niet volledig voor rekening en risico van de betreffende eigenaar behoort to komen, heeft een "alles-of niets"-karakter. Vanwege de mogelijke financiele consequenties wil Gloudemans de hiervoor genoemde voorbehouden en risico's die hieraan zijn verbonden nadrukkelijk benoemd hebben.

2.3.

Directe schade

Indirecte schade is niet to vergelijken met directe schade die zou kunnen ontstaan wanneer de gebruiksmogelijkheden rechtstreeks worden terugbestemd clan wel beperkt. In de uitspraak van de Afdeling van 24 december 2003 ( LJN A0845) komt aan de orde dat bij een planvergelij king moet worden uitgegaan van een maximale benutting van hetgeen het bestemmingsplan toelaat en niet van de feitelijke situatie.

www.gloudemans.nl

2821..6-D1 d1/rv/a

Gloudemans ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

Blad 10.

Ook moet worden uitgegaan van de maximale benutting van het bestemmingsplan wanneer de kans op realisering uitermate gering kan worden geacht en zich tot nu toe niet heeft kunnen manifesteren en dit in de toekomst hoogst onwaarschijnlijk is. In voornoemd geval had de schadecommissie volgens de Afdeling ten onrechte gesteld dat realisering van de bouwlaag met een aan zekerheid grenzencle waarschijnlijkheid zou kunnen worden uitgesloten. Het vorenstaande laat zien dat een planologisch gegeven mogelijkheid niet zomaar mag worden uitgesloten. Dat een inperking van het gebruik kan leiden tot een planologische verslechtering wordt door de Afdeling onder andere bevestigd in een uitspraak van 12 maart 2008 ( LJN BC6374). In deze uitspraak komt aan de orde dat niet zonder meer mag worden gesteld dat een perceel zijn hoogste waarde ontleent aan het feitelijke gebruik. De schade die hiercloor zou kunnen ontstaan moet worden gevonden in een lagere waarde van het object, waarbij kan worden gesteld dat een afname van het aantal koopgegadigden een waardedaling tot gevolg kan hebben. Van belang voor de omvang van de schade is wat to doen met het overgangsrecht.

s

2.4.

Overgangsrecht

Bij indirecte planschade client het overgangsrecht buiten de planologische vergelijking to worden gelaten. De voorschriften van een bestemmingsplan dienen de beschermende werking van het overgangsrecht to bevatten, is de overweging die clan wordt gedaan in de rechtspraak. Dit overgangsrecht strekt tot bescherming van een op grond van het oude planologische regime bestaande situatie die afwijkt van de nieuwe bestemmingsplanregels. Dat die situatie niet past binnen het nieuwe bestemmingsplan, betekent dat wordt beoogd om aan deze situatie een einde to maken binnen de planperiode. Die situatie mag clan voorlopig blijven bestaan. De bescherming van een overgangsregeling reikt echter minderver clan de mogelijkheden die een positieve bestemming geeft. Op grond van vaste rechtspraak dient bij indirecte planschade het overgangsrecht niet to worden betrokken. Volgens de Afdeling zijn de overgangsbepalingen bij een bestemmingsplan van een andere orde clan de planregels over de met het plan aan de gronden toegekende bestemmingen. Om die reden dienen naar oordeel van de Afdeling mogelijkheden ingevolge overgangsbepalingen bij een bestemmingsplan buiten beschouwing to worden gelaten .7 De vraag of overgangsrecht ook bij directe planschade dient to worden betrokken is in ontwikkeling in de rechtspraak.

Op 18 maart 2020 overwoog de Afdeling dat als hoofdregel de mogelijkheden op grond van de overgangsbepalingen bij een bestemmingsplan buiten beschouwing dienen to worden gelaten. Deze overweging geldt ongeacht of verzocht wordt om een tegemoetkoming in indirecte

•

of directe planschade, aldus de Afdeling.$ In die zaak betoogde het college dat de schade voor de naar natuur bestemcle agrarische gronden werd beperkt door het feit dat de agrarische activiteiten onder het overgangsrecht mochten worden voortgezet. Ondanks dat de door het college geschetste situatie feitelijkjuist is (en waarschijnlijk de schade feitelijk beperkt is) is de Afdeling van oordeel dat de fictieve situatie als uitgangspunt dient to worden gehanteerd dat met de bestemmingswijziging de oude activiteiten niet meer zijn toegestaan. Het bovenstaande is recent door de Afdeling bevestigd in de uitspraak van 20 juli 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:2090). Voor de volledigheid wordt verwezen naar de uitspraak van de Afdeling van 27 november 2019 ( ECLI:NL:RVS:2019:3980) waarin is overwogen dat schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak naar zijn aard niet kan worden voorkomen door voortzetting van het gebruik van de onroerende zaak onder het overgangsrecht. De omstandigheid dat bestaande activiteiten

van

een

aanvrager

worden

beschermd

op

grond

van

het

overgangsrecht

van

het

bestemmingsplan, impliceert niet clat een planologische verslechtering die tot waardevermindering van een onroerende zaak leidt niet aan de orde kan zijn.

Zie bijvoorbeeld ABRS 9oktober 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3387. 8

ABRS 18 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:793.

www.gloudemans.nl

2821.6-D1d1/rv/a

Gloudemans ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

Blad 11.

Bij het voorgaande merken wij op dat de besproken rechtspraak van toepassing is bij de waardedaling van de onroerende zaak (vermogensschade). In geval van inkomensschade dient echter wel rekening to worden gehouden met voortgezet gebruik of voortgezette exploitatie op grond van de overgangsbepalingen. 9 Concluderend, op basis van het bovenstaande, neemt Gloudemans het overgangsrecht niet mee in onderhavige analyse, voor wat betreft vermogensschade.

•

•

9

ABRS 25 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:856.

www.gioudemans.nl

2821.6-D1 d1/rv/a

Gloudemans ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

3.

SCHADEBEOORDELING DIRECTE SCHADE

3.1.

Eigenaar I huurder

Blad 12.

De schade die voor vergoeding in aanmerking komt, is op grond van artikel 6.1 van de Wro schade in de vorm van inkomensderving of een vermindering van de waarde van de onroerende zaak.

3.1.1.

Eigenaar

Een eigenaar kan rechtstreeks in zijn belang worden getroffen door een waardedalingvan de onroerende zaak ten gevolge van een planologische verandering. Het is mogelijk dat de eigenaar van het object tevens exploitant is van het daarin gevestigde bedrijf. In dat geval ontstaat ervoor de eigenaargeen inkomensschade, omdat de eigenaar de exploitatie onder het overgangsrecht kan blijven voortzetten.

3.1.2.

hurder

Een huurder heeft geen rechtstreeks belang bij een besluit omtrent planschade indien er sprake is van vermogensschade. Planschade in de vorm van inkomensschade of omzetschade zou wel kunnen bestaan bij een huurder. Alleen een eigenaar kan rechtstreeks in zijn belang worden getroffen door een waardedaling van de onroerende zaak ten gevolge van een planologische verandering in de omgeving. Vergelijk voor deze overwegingen de uitspraak van de Afdeling van 23 november 2011 ( ECLI:NL:RVS:2011:BU5429). Gelet op het bovenstaande overweegt Gloudemans datvoor de huurder enkel planschade in de vorm van inkomensschade aan de orde kan zijn. Gloudemans is van mening clat de voorgenomen planologische mutatie niet leidt tot planschade voor de huurders van de objecten. Huurders zonder detailhandelsbedrijf kunnen in de nieuwe situatie