1.2 - Raad van State - Aanvullende gronden beroep TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Grens 32

Het is echter niet dit gebruik dat tot mogelijke aantastingen leidt, maar andere activiteiten, die wel plaats mogen vinden. Waterberging In artikel 4.2.2.5 is bepaald: "het (doen/laten) gebruik(en) van de gronden met de functie ' Woongebied' is uitsluitend toegestaan indien een waterberging met een capaciteit van minimaal 78 mm voor de toename en 7mm voor de vervanging binnen 2maanden na het oprichten van het bouwwerk en/ofaanleggen van de verharding is gerealiseerd en kwalitatief en kwantitatief in stand wordt gehouden. " Deze bepaling is niet to volgen en voldoet daarmee niet aan artikel 4.2 Ow.

Bouwen Volstrekt onduidelijk en geenszins gemotiveerd wordt waarom louter een pergola ( in het achtererfgebied) zonder vergunning zou zijn toegestaan en dit niet voor andere bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt. In artikel 8.2.2 is bepaald dat advies van de gemeentelijke adviescommissie ruimtelijke kwaliteit over de welstandsaspecten wordt ingewonnen. Op basis waarvan het bouwplan beoordeeld wordt is echter niet bepaald. In artikel 9.2 is een regeling opgenomen voor laden en lossen. Niet valt in to zien op welke wijze dit verband houdt met een omgevingsplan dat touter wonen en een bed and breakfast toestaat. Dit is clan ook in strijd met artikel 4.2 Ow. Kosten verhaalsregels In artikel 14.1 is aangegeven dat het Kostenverhaalsgebied Grens 32 een tijdvak van 4jaar kent. Onduidelijk is waar dit op is gebaseerd. Het is, zoals hierboven al aangegeven volstrekt onaannemelijk dat het Kostenverhaalsgebied binnen 4jaar wordt ontwikkeld. In Tabel 2 is een bijdrage uit de exploitatie opgenomen. Gelet op de toelichting wordt hiermee gedoeld op een nadeelcompensatieclaim. Zoals hierboven al aangegeven is dit bedrag veel to laag en moet van een veel hoger bedrag worden uitgegaan, zoals ook hierboven aangegeven. Opvallend is ook dat in bijlage 11 bij de toelichting ( paragraaf 4.6.4, p. 14) gesproken wordt over indirecte

5van 6

Toe&ta4m

va4t dd•mL ADVOCATEN

schade. Ten

Directe

onrechte

is

schade bij

het

wordt

bepalen

van

in de

het

geheel

inbrengwaarde

niet

niet uitgegaan

genoemd. van

de

detailhandelsmogelijkheden op de gronden. In artikel 14.7 wordt verwezen naar artikel 19.5 maar dat artikel bestaat niet. Tabel 6 sluit niet aan bij tabel 5. De een gaat uit van 11,7 gewogen eenheden, de ander van 12,1 gewogen eenheden. Beide gewogen eenheden stroken niet met bijlage 11 bij de toelichting ( in paragraaf

4.8.1

wordt

uitgegaan

van

11,6

gewogen

basiseenheden).

In artikel 14.8 sub a is bepaald dat de bruto kostenverhaalsbijdrage wordt bepaald door het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid to vermenigvuldigen met de uitgiftecategorieen. Dit strookt net met de bepalingen daarboven en evenmin volgt duidelijk uit de kostenverhaalsregels wat in dit •

geval de uitgiftecategorieen zijn. Conclusie Gelet op het bovenstaande verzoekt cliente u dan ook het TAM-omgevingsplan ` Hoofdstuk 22a Grens 32 Baarle- Nassau' niet vast to stellen.

Mdt vfiendglijke groet,

i'(R.7,H:)'Mnkh •rst

6 van 6

9

-tliorbecke v...

Concept advies inzake de aanvraag om nadeelcompensatie ex artikel 15.1 Omgevingswet:

Gerla vastgoed B.V.

met betrekking tot:

Grens 32 Baarle-Nassau

Conclusies: Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente BaarleNassau wordt geadviseerd om: •

de aanvraag om nadeelcompensatie d.d. 5 november 2024 ( bij de gemeente ingekomen op dezelfde datum) door Gerla B.V eigenaar van gronden en onroerend goed op het perceel Grens 32 to BaarleNassau, of to wijzen;

•

ingevolge het bepaalde in artikel 4:128 lid 1en 4:129 lid cvan de Algemene wet bestuursrecht aan aanvrager, het voor de in behandeling neming van de aanvraag betaalde recht niet to restitueren.

Thorbecke B.V. Postbus 40097 8004 DB Zwolle

concept: 23 mei 2025

thorbecke- --

Inhoud 1

Inleiding

3

1.1

Aanleiding

3

1.2

De ingediende aanvraag

3

1.3

Onafhankelijk advies

3

1.4

Deskundigheid en onpartijdigheid

4

1.5

Leeswijzer

4

2

Wettelijk kader en procedurele aspecten

5

2.1

Wettelijk kader

5

2.2

De ontvankelijkheid

5

2.3

Procedure

6

3

Beschrijving oude en nieuwe situatie

7

3.1

Het oude planregime

7

3.2

Het nieuw planregime

9

4

Schadeanalyse

11

4.1

Beoordeling aan de hand van planmaximalisatie

11

4.2

Schadeanalyse voor Grens 32

11

4.3

Conclusie

12

5

Voorzienbaarheid

13

5.1

Actieve risicoaanvaarding

13

5.2

Beoordeling ' actieve' risicoaanvaarding

14

5.3

Passieve risicoaanvaarding

15

5.4

Beoordeling ' passieve' risicoaanvaarding

15

5.5

Conclusie van de beoordeling van voorzienbaarheid

17

6

Beoordeling vergoedbaarheid van schade

18

6.1

Het voorbereidingsbesluit

18

6.2

Jurisprudentie tijdelijke besluiten

19

6.3

Conclusie tijdelijk besluit

20

6.4

Conclusie vermogensschade

21

6.5

Conclusie inkomensschade

22

7

Schadewaardering en normaal maatschappelijk risico

23

8

Advies

24

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 2

tliorb►ecke

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

De heer 3. Hulshof heeft namens zijn client to weten Gerla Vastgoed B.V. ( hierna: aanvrager) bij de gemeente Baarle-Nassau een verzoek om nadeelcompensatie ingediend. Aanvrager stelt schade to hebben door een voorbereidingsbesluit dat de gemeenteraad van de gemeente Baarle-Nassau heeft genomen m.b.t. het perceel Grens 32 in Baarle-Nassau, op 20 december 2023. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Baarle-Nassau is op grond van artikel 15.8 van de Omgevingswet ( Ow) het bevoegde bestuursorgaan om een aanvraag om nadeelcompensatie in behandeling to nemen ( hierna: bevoegd gezag). Het bevoegd gezag heeft Thorbecke B.V. ( hierna: adviseur) opdracht gegeven om als onafhankelijk deskundige een advies uit to brengen over de beoordeling van het verzoek.

1.2

De ingediende aanvraag

Op 5 november 2024 ( bij de gemeente eveneens ingekomen op 5 november 2024) heeft aanvrager een verzoek om nadeelcompensatie aangevraagd bij het bevoegd gezag van de gemeente Baarle-Nassau. Het verzoek richt zich op het voorbereidingsbesluit vastgesteld door de gemeenteraad van Baarle-Nassau op 20 december 2023 ( inwerking getreden op 21 december 2023). Aanvrager heeft in de aanvraag genoemd dat de gestelde schade het gevolg is van dit voorbereidingsbesluit. Er is sprake van waardevermindering van eigendom, inkomsten- en winstderving. Het voorbereidingsbesluit geeft een beperking van de gebruiksmogelijkheden op gronden behorend bij het perceel Grens 32 in Baarle-Nassau. Aanvrager heeft al langere tijd het voornemen de locatie to herontwikkelen. In de aanvraag wordt het volgende genoemd: Uitgaande van een meerlaags winkelcentrum met een netto vloeroppervlak ( NVO) van 9.500 m 2,bedraagt de residuele grondwaarde van het perceel € 18.590.000,--. In de nieuwe situatie, waarbij enkel het bestaande gebruik mag worden voortgezet, bedraagt die waarde € 350.000,--. De directe ( plan)schade bedraagt dan € 18.240.000,--. Bovendien is sprake van vertragingsschade van € 1.130.625,-- per jaar. De volledige aanvraag is opgenomen in bijlage 1.

1.3

Onafhankelijk advies

Op de behandeling van onderhavige aanvraag om nadeelcompensatie is de Verordening nadeelcompensatie van de gemeente Baarle-Nassau van toepassing. Deze verordening is op 18 mei 2022 door de gemeenteraad van de gemeente Baarle-Nassau vastgesteld en is op 1januari 2024 in werking getreden. Het bevoegd gezag is niet verplicht om bij de behandeling van een aanvraag om nadeelcompensatie onafhankelijk advies to vragen. De gemeente heeft in de verordening opgenomen dat het bevoegd gezag kan besluiten om onafhankelijk advies to vragen. Het bevoegd gezag heeft dan ook besloten aan Thorbecke B.V opdracht to verstrekken om als

tlioibecke•

onafhankelijke adviseur, ten aanzien van de onderhavige aanvraag om nadeelcompensatie to adviseren.

1.4

Deskundigheid en onpartijdigheid

De opdracht zal namens adviseur worden uitgevoerd door mevrouw mr. E.H. Jonker ( senior jurist) en mevrouw T.J. de Ruijter ( senior jurist), welke in deze de adviescommissie vormen zoals bedoeld in de Verordening nadeelcompensatie van de gemeente Baarle-Nassau. Voor een overzicht van de opleiding, ervaring en nevenfuncties van de leden van de adviescommissie wordt verwezen naar de website van adviseur en zijn/haar LinkedIn-profiel. De leden van de adviescommissie verklaren hierbij dat zij in de afgelopen vijf jaar niet als partijadviseur/verwerver van de gemeente Baarle-Nassau en/of aanvrager en/of derde belanghebbende zijn opgetreden. Ook hebben de leden van de adviescommissie, en ook hun kantoor/bureau, geen belangen die strijdig zijn met hun onafhankelijke positie in deze zaak.

1.5

Leeswijzer

In het voorliggend rapport wordt een beoordeling en advies gegeven ten aanzien van het verzoek om nadeelcompensatie als gevolg van het genomen voorbereidingsbesluit. Als eerste wordt ingegaan wordt op het wettelijk kader, de ontvankelijkheid en de to voeren procedure. Daarna worden de verschillende planologische regimes genoemd en wordt op basis van een vergelijking tussen deze verschillende planologische regimes een schadeanalyse gegeven. Vervolgens wordt beoordeeld of er sprake is van enige vorm van voorzienbaarheid. Daarna wordt gemotiveerd of schade ontstaan door het voorbereidingsbesluit voor vergoeding in aanmerking komt. In het laatste hoofdstuk wordt ten slotte de conclusie, bestaande uit het advies weergegeven.

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 4

tbb- liecke______ _-

2

Wettelijk kader en procedurele aspecten

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het wettelijk kader met betrekking tot nadeelcompensatie. Er wordt gekeken of er sprake is van een ontvankelijk verzoek. Ook wordt de to voeren procedure genoemd.

2.1

Wettelijk kader

Op een verzoek om nadeelcompensatie is afdeling 15.1 Ow en titel 4.5 van de Algemene wet bestuursrecht ( Awb) van toepassing. Artikel 15.1 lid 1aanhef Ow bepaalt dat als een bestuursorgaan in de rechtmatige uitoefening van zijn publiekrechtelijke bevoegdheid of taak op grond van deze wet schade veroorzaakt, titel 4.5 van de Awb alleen van toepassing is op de toekenning van vergoeding van schade als bedoeld in artikel 4:126, eerste lid, van de Awb die wordt veroorzaakt door het vaststellen, verlenen, stellen, treffen of, voor zover van toepassing, wijzigen of intrekken van een besluit zoals genoemd in dit betreffende artikel. In artikel 15.1 lid 1onder d Ow wordt als mogelijk schadebesluit genoemd, een regel in een omgevingsplan. In onderhavig geval gaat het om een voorbereidingsbesluit vastgesteld door de gemeenteraad van Baarle-Nassau voor inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 4.103 van het Invoeringsbesluit Omgevingswet bepaalt het volgende m.b.t. een voorbereidingsbesluit, vastgesteld voor inwerkingtreding van de Omgevingswet: Als het ontwerp van een bestemmingsplan niet voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd, geldt een voorbereidingsbesluit dat op grond van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening is vastgesteld door de gemeenteraad als een voorbereidingsbesluit als bedoeld in artikel 4.14, eerste lid, van de Omgevingswet.

In dat geval loopt de termijn, bedoeld in het vierde lid van dat artikel, vanaf de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet. Het betreffende voorbereidingsbesluit wijzigt met voorbeschermingsregels het omgevingsplan. Deze betreffende regels moeten gezien worden als regel van het omgevingsplan zoals bedoeld in artikel 15.1 lid 1onder d Ow. In onderhavig geval gaat het om directe schade en is de wijze van het beoordelen van schade nagenoeg gelijk aan die van de schaderegeling onder de Wet ruimtelijke ordening. Er dient een vergelijking gemaakt to worden van wat maximaal mocht onder het oude regime in vergelijking met het nieuwe planregime. In bijlage 2 is de tekst van dit formeel wettelijke kader opgenomen.

2.2

De ontvankelijkheid

Namens de gemeente is aangegeven dat aanvrager het verschuldigde drempelbedrag voor het indienen van een verzoek om nadeelcompensatie ( ex artikel 4:129 Awb) op tijd heeft betaald, zodat aanvrager ontvankelijk is in de aanvraag.

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 5

thorbiR ke_--.._. -_.

Uit de kadastrale gegevens kan de adviseur opmaken dat aanvrager eigenaar is van de onroerende zaak Grens 32 in Baarle-Nassau, kadastraal bekend als gemeente Baarle-Nassau sectie I571, 646, 647 en 642. Het eigendom is op 12 maart 2024 verkregen. De koopovereenkomst is getekend op 3 mei 2023. Aanvrager kan Clan ook als belanghebbende worden aangemerkt zoals bedoeld in artikel 1:2 van de Awb. Zoals hiervoor al genoemd valt het gestelde schadeveroorzakende besluit onder de schadeoorzaken genoemd in artikel 15.1 lid 1Ow. Het onderhavige schadeveroorzakende besluit waar aanvrager schade voor claimt is een regel in het omgevingsplan ( artikel 15.1 lid 1 onder d Ow). Het bestuursorgaan kan dan ook op grond van artikel 15.8 Ow daadwerkelijk besluiten over de onderhavige aanvraag om nadeelcompensatie. De adviseur is tot slot van oordeel dat de aanvraag voldoende gemotiveerd is om to kunnen worden beoordeeld.

2.3

Procedure

Wettelijke beslistermijn wanneer een adviescommissie wordt ingeschakeld In artikel 4:130 lid 1Algemene wet bestuursrecht ( Awb) is bepaald dat het bevoegd gezag binnen zes maanden na ontvangst van de aanvraag een besluit neemt. Dit geldt alleen wanneer voor het beoordelen van de aanvraag een onafhankelijke adviescommissie wordt ingeschakeld. De beslistermijn kan op grond van artikel 4:130 lid 2 Awb met 6 maanden worden verdaagt. Hiervan moet aanvrager Clan wel schriftelijk op de hoogte worden gebracht. In onderhavig geval heeft het bevoegd gezag van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Het horen Op grond van artikel 4:7 Awb en daarmee in overeenstemming met artikel 5 van de Verordening nadeelcompensatie gemeente Baarle-Nassau heeft de adviseur aanvrager en een vertegenwoordiger van het bevoegd gezag in de gelegenheid gesteld de aanvraag nader toe to lichten. Aanvrager en meerdere vertegenwoordigers van het bevoegd gezag zijn op 8 april 2025 gehoord. Het verslag van de hoorzitting is als bijlage 3 bij dit advies gevoegd. Uitbrengen van een concept en definitief advies De adviseur brengt een conceptadvies uit aan het bevoegd gezag. De adviseur doet tevens aanvrager een afschrift van dit conceptadvies toekomen.

Het bevoegd gezag en aanvrager worden in de gelegenheid gesteld om gedurende vier weken na verzending van het conceptadvies schriftelijk hun zienswijzen op dit conceptadvies aan de adviseur kenbaar to maken. Na verloop van deze zienswijzentermijn brengt de adviseur haar definitieve advies aan bevoegd gezag uit. Hierbij worden eventueel ingediende zienswijzen betrokken. Het is vervolgens aan het bevoegd gezag om een besluit to semen over het verzoek om nadeelcompensatie.

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 6

thorb► ecke _­

3

Beschrijving oude en nieuwe situatie

Bij de beoordeling moet gekeken worden of er voor aanvrager met de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit op 21 december 2023 een nadeliger situatie is ontstaan met een waarde verminderend effect op zijn eigendom, plaatselijk bekend als Grens 32 in BaarleNassau. In onderhavig geval gaat het om directe schade. Het juridisch bindend kader voor beantwoording van de vraag of voor aanvrager sprake is van een beperking van bestaande rechten, planologisch nadeel, moet worden gevormd door een strikt planologische vergelijking tussen het ' oude' en ' nieuwe' planregimes. Er is in het nieuwe planregime bestaande uit het voorbereidingsbesluit geen beperking van de bebouwingsmogelijkheden gegeven. Dit wordt dan ook in de vergelijking niet meegenomen.

3.1

Het oude planregime

Het oude planregime bestaat uit het bestemmingsplan ' Buitengebied 2008'. Dit bestemmingsplan is op 16 juli 2009 door de gemeenteraad van Baarle-Nassau vastgesteld. Vervolgens is het plan op 16 oktober 2009 in werking getreden en op 19 oktober 2011 na uitspraak van de Raad van State gedeeltelijk onherroepelijk geworden. De gronden behorende bij Grens 32 Baarle-Nassau horen bij het onherroepelijk geworden deel van het bestemmingsplan. Voorheen waren de gronden van het plangebied, relevant voor onderhavige aanvraag, bestemd tot'Bedrijf'.

art 9.

AGRARISCH. agrarische functie met AWO).•..

art 10.

BEDRUF (ob):

art 11.

onbebouwd

GROE N. la nd sc hapseleme nt

Afbeelding 1: Groen gearceerd zoals in de legenda zijn betreffende gronden. Bij de blauwe pijl de locatie van de huidige bebouwing

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 7

tharbecke

Artikel 10 Bedrijf 10.1 Bestemmingsomschrijving doeleinden van de bestemming 10.1.1 De voor ' Bedrijf' op verbeelding 1aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.

niet-agrarische bedrijven, conform de Staat van niet-agrarische bedrijven ( 10.1.2.);

b.

ter plaatse van de aanduiding ' onbebouwd', gronden die niet bebouwd mogen worden;

C.

met als ondergeschikte functie: woondoeleinden in bedrijfswoningen;

d.

aan huffs gebonden beroepen of bedrijven als ondergeschikte functie en onder de voorwaarden als omschreven in lid 10.3;

e.

gebruik van bestaande bouwwerken voor stalling van caravans en/of kampeerauto's; met de daarbij behorende:

f.

bouwwerken, tuinen, erven en terreinen;

g.

zorgvuldige landschappelijke inpassing in de vorm van een erfbeplanting met een visueel afschermende of maskerende functie naar het omliggende gebied.

Een en ander met bijbehorende voorzieningen. Staat van bedrijven 10.1.2 Op de gronden op verbeelding 1aangegeven als ' Bedrijf' zijn overeenkomstig de aanduiding uitsluitend toegestaan de bedrijven genoemd in de navolgende Staat van bedrijven, waarbij geldt dat de genoemde maximale oppervlakte aan bedrijfsbebouwing aangehouden dient to worden. Voor de aard van het bedrijf aan de Wiekenweg geldt de aard van het bedrijf voor zover gelegen op Belgisch grondgebied. De oppervlakte is exclusief de oppervlakte van de bedrijfswoning en de daarbij behorende vrijstaande bijgebouwen. Het betreft de volgende bedrijven: Detailhandel + ondergeschikte horeca Grens 32 oppervlakte van bedrijfsgebouw 3.351 m 2. 10.3.3 Onder strijdig gebruik als bedoeld in 10.3.1 wordt in ieder geval niet begrepen het gebruik van de grond en bouwwerken voor de navolgende functies, mits het gaat om een ondergeschikte functie ten opzichte van de functie zoals omschreven in lid 10.1 ( in geval van een functie die wordt genoemd bij lid cmag het gaan om een nevenactiviteit): a. b.

woondoeleinden in bedrijfswoningen; het ten behoeve van de verkoop uitstallen van goederen op het bestemmingsvlak

C.

gelegen tussen de perceel Grens 30 en 30a, kadastraal bekend gemeente BaarleNassau, sectie I, nummer 619; het gebruik van de bedrijfswoning en de bij de bedrijfswoning behorende aan- en bijgebouwen voor de uitoefening van een aan huis gebonden bedrijf/beroep, doch uitsluitend indien die activiteit wordt uitgeoefend op de wijze als hieronder begrepen: 1.

de woonfunctie dient zowel visueel als qua aard primair to biijven en de activiteit mag niet leiden tot verstoring van het woongenot ter plaatse en in de directe omgeving;

2.

de activiteit in of het gebruik van de woning mag niet leiden tot onevenredige

3.

publieksaantrekkende werking; de activiteit in of het gebruik van de woning mag geen nadelige invloed hebben op de verkeersafwikkeling en op de parkeerbalans. Dit betekent onder meer dat

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 8

binnen het bestemmingsvlak'Bedrijf' moet worden voorzien in de voor de activiteit benodigde parkeerruimte; 4.

de activiteit of het gebruik mag in de woning en/of een bijgebouw worden

5.

degene die de activiteiten zal uitvoeren dient tevens de bewoner to zijn;

6.

ten hoogste 40% van het oppervlak van de woning en de daarbij behorende gebouwen ten behoeve van de aan huis gebonden bedrijf/beroep in gebruik mag

uitgeoefend;

7.

zijn, tot een gezamenlijk maximum van 200 m 2; geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop van ter plaatse vervaardigde producten als ondergeschikte activiteit en wel in verband met het aan huis gebonden bedrijf of beroep;

8.

geen activiteit of gebruik mag worden uitgeoefend welke onevenredige hinder voor het woonmilieu mag opleveren; voor zover het een inrichting betreft in de zin van de Wet milieubeheer zijn slechts bedrijven toegestaan welke voorkomen onder categorie 1en 2 zoals opgenomen in de bij deze regels behorende Staat van bedrijven, mits het niet betreft geluidszoneringsplichtige inrichtingen.

3.2

Het nieuw planregime

Het nieuwe planregime wordt gevormd door regels opgenomen in het voorbereidingsbesluit welke onderdeel uitmaken van het omgevingsplan van de gemeente Baarle-Nassau. Het voorbereidingsbesluit is door de gemeenteraad van Baarle-Nassau genomen op 20 december 2023 en in werking getreden op 21 december 2023. Het voorbereidingsbesluit heeft een werkingstermijn van anderhalf jaar, to rekenen vanaf de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet, zijnde 1januari 2024.

Afbeelding 2: In blauw aangegeven de gronden behorende bij het voorbereidingsbesluit

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 9

--

orbecke- -`

De werking van voorbeschermingsregels De werking van voorbeschermingsregels is aan een maximale termijn gekoppeld van hooguit een jaar en zes maanden. De voorbeschermingsregels houden eerder op to gelden als binnen deze termijn een nieuw omgevingsplan in werking treedt. Wanneer binnen die termijn het besluit tot vaststelling of wijziging van het omgevingsplan, waarvan de voorbeschermingsregels deel uitmaken, is bekendgemaakt, dan eindigt de termijn op het tijdstip waarop dat besluit in werking treedt of is vernietigdl. Achterliggende gedachte is dat met de inwerkingtreding van het nieuwe omgevingsplan aan de voorbeschermingsregels geen behoefte meer bestaat. Aannemelijk is dat de voorbeschermingsregels, die juridisch gezien onderdeel uitmaakten van het omgevingsplan, in het nieuwe omgevingsplan zijn overgenomen. Met het voorbereidingsbesluit wordt beoogd om nieuwe detail handelsontwikkelingen op de locatie Grens 32, Baarle-Nassau to voorkomen. Daarnaast bevat het voorbereidingsbesluit tevens een verbod om het gebruik van gronden of bouwwerken, zoals dit bestond ten tijde van de inwerkingtreding van dit besluit, zijnde detailhandel in de vorm van een markthal met de daarbij behorende ondergeschikte horeca, in het gebied to wijzigen.

1

Artikel 4.14 lid 4 Onngevingswet

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 10

I b6eb►&C

4

Schadeanalyse

De adviseur gaat eerst in op de vraag of voor aanvrager door de vaststelling van het voorbereidingsbesluit een planologisch nadeliger situatie is ontstaan met een waardeverminderend effect op zijn eigendom plaatselijk bekend als Grens 32 Baarle-Nassau.

4.1

Beoordeling aan de hand van planmaximalisatie

In onderhavig geval kan enkel sprake zijn van directe schade. Anders dan bij indirecte schade geeft de Omgevingswet geen richtlijnen omtrent de vergelijkingsmethodiek. Deze methodiek is dan ook grotendeels gelijk aan het voorheen geldende systeem van planschade. Hierbij is het dus van belang, de onder de voorgaande wetgeving ontstane jurisprudentie to volgen. Uit vaste jurisprudentie volgt dat bij de vergelijking van de verschillende planologische regimes in beginsel moet worden uitgegaan van ' planmaximalisatie'. Dit houdt in dat de schadeanalyse moet plaatsvinden aan de hand van een vergelijking tussen de maximale bouwen gebruiksmogelijkheden op grond van het'oude' en'nieuwe' planologische regime. Bij de maximale invulling moet worden uitgegaan van de voor aanvragers meest ongunstige invulling, ook als die meest ongunstige invulling niet de meest voor de hand liggende is.

4.2

Schadeanalyse voor Grens 32

De betreffende gronden waar het voorbereidingsbesluit voor geldt zijn eigendom van aanvrager en kadastraal bekend als Baarle-Nassau sectie I517 en 646. De gronden behorende bij sectie I646 zijn onbebouwd. Op de gronden behorende bij sectie I517 is een bedrijfsgebouw aanwezig. Op de betreffende gronden is geen bedrijfswoning aanwezig.

. r Figuur 3: De gronden behorende bij het voorbereidingsbesluit recht en een luchtfoto van het bedrijtspand rechts

Het voorbereidingsbesluit heeft geen gevolgen voor de bebouwingsmogelijkheden op de betreffende gronden maar enkel voor de gebruiksmogelijkheden. Er wordt dan ook geen planvergelijking gemaakt op grond van de bebouwingsmogelijkheden. De wijziging heeft enkel to gelden voor de gebruiksmogelijkheden van de gronden en gebouwen.

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 11

-_thlorbecke

Het oude planregime Op grond van het oude planregime hadden de gronden de bestemming ' Bedrijf'. Op grond van het oude planregime mochten de gronden gebruikt worden voor niet agrarische bedrijven conform de Staat van niet-agrarische bedrijven. Op de betreffende gronden, weergegeven in figuur 3 mocht detailhandel en ondergeschikte horeca plaatsvinden. Er mocht sprake zijn van detailhandel in een bedrijfsgebouw met een maximale oppervlakte van 3.351 M 2 .In onderhavig geval gold voor de betreffende gronden aangegeven in figuur 3 rechtsboven, dat er enkel sprake mocht zijn van detailhandel in de open lucht. Detailhandel was niet nader gespecificeerd zodat ook andere vormen van detailhandel, clan het huidige gebruik toegestaan waren. Het nieuwe planregime Onder het nieuwe planregime geldt dat het op de betreffende gronden verboden is om het gebruik van gronden en bouwwerken, zoals dat bestond ten tijde van de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit to wijzigen. Concreet komt het er op neer dat alleen het gebruiken van gronden voor detailhandel in de vorm van een markthal met ondergeschikte detailhandel is toegestaan. Ten tijde van het nemen van het voorbereidingsbesluit was sprake van specifiek gebruik door de vorige eigenaar.

Dit gebruik was conform de in 1988 verleende vergunning voor het oprichten en in werking hebben van een markthal, vrije markt voor verkoop van diverse goederen en bakken en verkopen van patates en visproducten. Onder het nieuwe regime is het alleen mogelijk om dit specifieke gebruik voort to zetten. Het vergelijken van de planregimes De adviseur is van mening dat, het beperken van de gebruiksmogelijkheden van de gronden een nadeel oplevert voor aanvrager. Als gekeken wordt naar de maximale gebruiksruimte clan waren er onder het oude regime meer vormen van detailhandel mogelijk clan alleen een markthal. Onder het nieuwe regime mag wel sprake zijn van detailhandel op deze gronden maar clan uitsluitend in de vorm van een markthal met ondergeschikte horeca. Andere vormen van detailhandel zijn uitgesloten. Hierbij kan gedacht worden aan een supermarkt, volumineuze detailhandel, speciaal zaken etc.. De adviseur is van mening dat, doordat in het voorbereidingsbesluit geen nadere specificatie is opgenomen over wat wordt verstaan onder een markthal, meerdere vormen van detailhandel in deze vorm nog mogelijk zijn. De beperking, dat detailhandel enkel in de vorm van een markthal mogelijk is, brengt echter wel nadeel met zich mee welke geclassificeerd moet worden als middelzware schade.

4.3

Conclusie

Het voorgaande overwegende is de adviseur van oordeel dat de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit schade met zicht meebrengt welke geclassificeerd moet worden als middelzwaar. Voordat een taxateur wordt ingeschakeld, om to bepalen hoe hoog de schade is, moet worden onderzocht of deze ontstane schade voor vergoeding in aanmerking komt.

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 12

_..._.___th-O'-iikke ­ -'--

5

Voorzienbaarheid

In dit hoofdstuk wordt beoordeeld of het nadeel waaruit schade ontstaat, zoals in hoofdstuk 4 genoemd, voor tegemoetkoming in aanmerking komt of dat de geleden schade wegens voorzienbaarheid geheel of gedeeltelijk voor eigen rekening en risico van aanvrager moet blijven. Een benadeelde heeft geen recht op nadeelcompensatie als deze schade ( mede) aan zijn eigen doen of nalaten to wijten is, en voor zover hij door het treffen van redelijke maatregelen deze schade had kunnen voorkomen of beperken. Dit principe is expliciet opgenomen in artikel 4:126 lid 2 Awb, maar gold ook al onder de oude planschaderegelingen ex artikel 49 WRO en artikel 6.1 lid 1Wro en is bekend als het jurisprudentieleerstuk van ' actieve' en ' passieve risicoaanvaarding' wegens'voorzienbaarheid". Voor de beoordeling van voorzienbaarheid zijn in artikel 15.5 en 15.6 van de Omgevingswet aanvullende regels opgenomen. Artikel 15.5 ziet op actieve risicoaanvaarding ( alleen bij indirecte schade) en artikel 15.6 ziet op passieve risicoaanvaarding ( alleen bij directe schade). Voor de beoordeling van alle andere gevallen vormt titel 4.5 van de Algemene wet bestuursrecht de grondslag.

5.1

Actieve risicoaanvaarding

Van ' actieve risicoaanvaarding' is sprake wanneer een aanvrager om nadeelcompensatie ten tijde van de aankoop van zijn onroerend goed wist of had kunnen weten dat een bepaalde voor hem ongunstige ruimtelijke ontwikkeling zich zou gaan voordoen. Als criterium hiervoor geldt het antwoord op de vraag of er, voor een ' redelijk denkend en handelend koper', op het moment van aankoop aanleiding bestond rekening to houden met de kans dat de ruimtelijke situatie voor hem in ongunstige zin zou veranderen. Indien een dergelijke aanleiding bestond, wordt de koper geacht het risico van schade to hebben aanvaard door tot aankoop van het onroerend goed to zijn overgegaan en komt hij niet in aanmerking voor nadeelcompensatie (zowel directe als indirecte planschade). Een uitzondering op deze regel is opgenomen in artikel 15.5 van de Omgevingswet. Hier wordt het volgende genoemd: "De aanvrager heeft het risico van het ontstaan van schade als bedoeld in artikel 4:126, tweede lid, onder a, van de Algemene wet bestuursrecht in ieder geval niet aanvaard als: de aanvrager, als particulier koper, tot koop is overgegaan van een tot woning bestemde onroerende zaak na de vaststelling of wijziging van het omgevingsplan.

" Het kan hier enkel gaan om indirecte schade die is ontstaan door de verlening van een omgevingsvergunning of de start van een activiteit, die op grond van een regel in het omgevingsplan is verleend of uitgevoerd zoals genoemd in artikel 15.1 lid 2 en 15.4 lid 1Ow. Dit artikel is alleen van toepassing wanneer het schadelijdende object een woning is, gekocht door een particulier. Artikel 15.5 Ow geldt niet wanneer met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit ( BOPA) een ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Dit is immers een omgevingsvergunning die niet op grond van een regel in het omgevingsplan wordt verleend.

2

Zie onder andere ABRvS, 18 September 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1159.

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 13

tliorbecke

Wanneer blijkt dat artikel 15.5 Ow niet van toepassing is, moet beoordeeld worden of een ruimtelijke ontwikkeling reeds kon worden afgeleid uit ruimtelijke maatregelen van de gemeente of provincie zoals een omgevingsvisie. De koopovereenkomst kan eveneens aantonen dat aanvrager op de hoogte van de planologische wijziging was en aanvrager de daaruit voortvloeiende consequenties in de koopovereenkomst heeft aanvaard 3.Verder kunnen bij de beoordeling van de voorzienbaarheid van schade ook omstandigheden gelegen in de omgeving meewegen. Zo is het mogelijk dat een belanghebbende had moeten inzien dat een gebied zich door de structuur of inrichting van de omgeving in het bijzonder leent voor bijvoorbeeld woningbouw. Meest relevant voor het aannemen van voorzienbaarheid zijn verder volgens vaste jurisprudentie op schrift gestelde ( beleids)stukken waaruit de nieuwe planologische ontwikkeling reeds kon blijken. Voorzienbaarheid louter en alleen op grond van de inrichting en de structuur van de omgeving ( bijv. aanwezigheid in reeds zwaar verstedelijkt gebied) wordt in de regel niet geaccepteerd.

5.2

Beoordeling ' actieve' risicoaanvaarding

In onderhavige zaak moet voor de beoordeling van actieve risicoaanvaarding de vraag gesteld worden of aanvrager ten tijde van de aankoop van het perceel en onroerend goed Grens 32 Baarle-Nassau zich er bewust van was dat de regels in de toekomst, in voor hem ongunstige zin, konden wijzigen. Voldoende is dat hij op de hoogte had kunnen zijn van het risico. In die gevallen had hij de mogelijk nadelige ontwikkeling in de aankoopprijs kunnen verdisconteren of de investeringsbeslissing kunnen uitstellen. De nadelige ontwikkeling moet dan wel zijn vastgelegd in een concreet en openbaar gemaakt beleidsvoornemen waarin de nadelige ontwikkeling is beschreven. Het gaat in onderhavig geval niet om de koop van een woning door een particulier. Beoordeling op grond van artikel 15.5 Ow kan achterwege blijven. Op 23 maart 2016 heeft de gemeenteraad van Baarle-Nassau een voorbereidingsbesluit genomen ten einde to voorkomen dat, op de gronden behorende bij Grens 32 in BaarleNassau, een supermarkt gevestigd kon worden. In het voorbereidingsbesluit was opgenomen dat het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning kon afwijken voor zover het afwijkend gebruik geen detailhandel zijnde een supermarkt betrof. Het gebruik mocht niet in strijd zijn met het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan of anderszins met een goede ruimtelijke ordening.

Op 24 maart 2017 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Baarle-Nassau bekend gemaakt dat een ontwerp bestemmingsplan ' Grens 32' voor gronden behorende bij Grens 32 Baarle-Nassau ter inzage lag. Op 13 juli 2017 heeft de gemeenteraad van Baarle-Nassau besloten het bestemmingsplan 'Grens 32' niet vast to stellen. Het is de adviseur niet bekend dat nadien door de gemeente Baarle-Nassau een beleidsvoornemen zoals bijvoorbeeld een omgevingsvisie m.b.t. Grens 32 bekend is gemaakt.

3

Zie onder andere ABRvS, 18 september 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1159

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 14

thiorbecke ---

Op grond van bovenstaande besluiten kan dan ook geen sprake zijn van actieve risicoaanvaarding. De adviseur is van mening dat uit de hiervoor genoemde besluiten niet kon blijken dat aanvrager, bij de koop van de gronden en onroerend goed behorende bij Grens 32 op 1september 2023 rekening moest houden, met het in de toekomst beperken van de rechten op deze betreffende gronden. Doordat de gemeenteraad van Baarle-Nassau op 13 juli 2017 heeft besloten het bestemmingsplan ' Grens 32' niet vast to stellen, is met dat betreffende besluit de voorzienbaarheid doorbroken. Wat betreft actieve risicoaanvaarding is de adviseur van mening dat hier geen sprake van is.

5.3

Passieve risicoaanvaarding

'Passieve risicoaanvaarding' kan enkel aan de orde komen wanneer de schade veroorzakende activiteit ziet op een wijziging in bouw- en/of gebruiksmogelijkheden voor het eigen perceel van aanvrager. Artikel 15.6 Ow legt vast onder welke omstandigheden, passieve risicoaanvaarding in verband met de nadelige wijziging van het omgevingsplan aan aanvrager kan worden tegengeworpen. Passieve risicoaanvaarding doet zich voor als aanvrager, geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheden die de geldende regels bieden. Volgens vaste rechtspraak was het voldoende dat aanvrager via openbaar gemaakte en concrete beleidsvoornemens kennis had kunnen nemen van de mogelijke nadelige wijzigingen en enige tijd in de gelegenheid is geweest om alsnog een poging to doen om gebruik to maken van deze mogelijkheden. In artikel 15.6 Ow is deze rechtspraak gecodificeerd, waarbij concreet het kenbaar maken van beleid is gekoppeld aan het kennisgeven conform artikel 12 van de Bekendmakingswet. Het gaat hier om een bekendmaking in het Gemeenteblad. Op grond van artikel 15.6 Ow kan passieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen wanneer: 1.

het bevoegd gezag ten minste een jaar voorafgaand aan de wijziging van die regel, van het voornemen daartoe kennis heeft gegeven conform artikel 12 van de Bekendmakingswet;

2.

gedurende drie jaar onmiddellijk voorafgaand aan die kennisgeving, geen activiteit is verricht die in overeenstemming is met de regels in het omgevingsplan of de omgevingsverordening die van toepassing waren, en

3.

vanaf het tijdstip van die kennisgeving tot het tijdstip van de wijziging van die regel, geen activiteit is verricht die in overeenstemming is met de regels in het omgevingsplan of de omgevingsverordening die van toepassing waren of de voor een activiteit op die locatie benodigde voorbereidingen niet zijn getroffen.

5.4

Beoordeling ' passieve' risicoaanvaarding

Anders dan onder de Wet ruimtelijke ordening is niet de aankoopdatum bepalend of passieve risico aanvaarding kan worden tegen geworpen. De termijnen zoals genoemd in artikel 15.6 Ow gelden voor de betreffende locatie, ongeacht wie op dat moment de eigenaar is. Ook wanneer er sprake is van een nieuwe eigenaar blijven voor de betreffende gronden de bepalingen genoemd in artikel 15.6 Ow gelden. Onder de Omgevingswet kan dan ook minder

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 15

rU'ecke --'

vaak passieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen dan waar onder de Wet ruimtelijke ordening sprake van was. In onderhavig geval is er sprake van het wisselen van eigendom. In het licht van artikel 15.6 Ow komt echter geen betekenis toe aan de aankoopdatum van onroerend goed bij de beoordeling van voorzienbaarheid. Gekeken moet worden of op grond van de voorwaarden genoemd in artikel 15.6 Ow passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen. Beoordeling artikel 15.6 lid 1 Ow: Het bevoegd gezag heeft ten minste een jaar voorafgaand aan de wijziging van die regel, van het voornemen daartoe kennis heeft gegeven conform artikel 12 van de Bekendmakingswet. Op grond van de lijn in de jurisprudentie was het voor de beantwoording van de vraag of de aanvrager het risico passief heeft aanvaard voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond om rekening to houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Voor het omgevingsplan voorziet artikel 16.29 van de Omgevingswet in een kennisgevingsverplichting. Op grond van dat artikel is de gemeenteraad verplicht kennis to geven van een voornemen tot vaststelling van een omgevingsplan. In lid 1van artikel 15.6 Ow wordt wat betreft de eisen waaraan de kennisgeving moet voldoen, aangesloten bij die bepaling.

De gemeenteraad van de gemeente Baarle-Nassau heeft op 23 maart 2016 een voorbereidingsbesluit genomen waarin was bepaald dat het bevoegd gezag voor de betreffende gronden geen omgevingsvergunning voor detailhandel in de vorm van een supermarkt mocht verlenen. Op 24 maart 2017 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Baarle-Nassau het ontwerp bestemmingsplan ' Grens 32' ter inzage gelegd. In dit ontwerp bestemmingsplan was tevens een beperking van de rechten opgenomen waar het ging om detailhandel. Op 13 juli 2017 heeft de gemeenteraad van Baarle-Nassau besloten dit bestemmingsplan niet vast to stellen. Nadien is niet conform artikel 12 van de Bekendmakingswet een kennisgeving gepubliceerd waarin de gemeenteraad aangeeft een omgevingsplan voor to bereiden. De adviseur is dan ook van oordeel dat niet voldaan wordt aan artikel 15.6 lid 1Ow. Beoordeling artikel 15.6 lid 2 Ow: Gedurende drie jaar onmiddellijk voorafgaand aan die kennisgeving, geen activiteit is verricht die in overeenstemming is met de regels in het omgevingsplan of de omgevingsverordening die van toepassing waren. Nu geen sprake is van een kennisgeving zoals bedoeld in artikel 16.29 Ow kan ook geen sprake zijn van drie jaar voorafgaand aan die kennisgeving waarin activiteiten zijn verricht in overeenstemming met de regels in het ( tijdelijke deel) omgevingsplan.

De gronden werden tot april 2024 gebruikt voor het in werking hebben van een markthal, vrije markt i.v.m. verkoop van diverse goederen en bakken en verkopen van patates frites en visproducten.

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 16

t1•iorbecke ••-•-•

eeoordeling artikel 15.6 lid 3: Vanaf het tijdstip van die kennisgeving tot het tijdstip van de wijziging van die regel, geen activiteit is verricht die in overeenstemming is met de regels in het omgevingsplan of de omgevingsverordening die van toepassing waren of de voor een activiteit op die locatie benodigde voorbereidingen niet zijn getroffen. Lid 3 van artikel 15.6 concretiseert dat benadeelden binnen een jaar, nadat kenbaar is geworden dat het bevoegd gezag het voornemen heeft om de functie to wijzigen, of zoveel later als de functie later dan een jaar na de kennisgeving wordt gewijzigd, de nodige voorbereidingen getroffen moeten hebben. Conform de huidige jurisprudentie bestaat het ondernemen van een concrete poging om de activiteit alsnog to verwezenlijken uit het indienen van een uitgewerkt bouwplan dat in beginsel past binnen de bestaande mogelijkheden van het planologische regime. Hierbij is van belang dat aanvrager op 1december 2023 een omgevingsvergunning heeft aangevraagd voor de sloop van huidige bebouwing, nieuwbouw van een winkelcentrum en inrichting van het terrein. De aanvraag voor de omgevingsvergunning is buiten behandeling gelaten omdat aanvrager niet tijdig de gevraagde stukken heeft aangeleverd. Het voorbereidingsbesluit, waarmee de door aanvrager beoogde ontwikkeling wordt voorkomen, is genomen op 20 december 2023.

Er kan dan ook worden gesteld dat aanvrager wel degelijk een concreet voornemen bij de gemeente kenbaar heeft gemaakt door het aanvragen van een omgevingsvergunning.

5.5

Conclusie van de beoordeling van voorzienbaarheid

Aanvrager heeft op 3 mei 2023 de koopovereenkomst getekend. Uit voorgaande paragrafen blijkt dat voor aanvrager ten tijde van de aankoop van de betreffende gronden niet kon voorzien dat de bestaande rechten op zijn gronden ten nadele van hem zouden veranderen. Het voorgaande leidt dan ook tot de conclusie dat er geen sprake is van voorzienbaarheid.

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 17

thorbecke

6

Beoordeling vergoedbaarheid van schade

In dit hoofdstuk wordt beoordeeld of het voorbereidingsbesluit, waardoor schade is ontstaan, zoals in hoofdstuk 4 genoemd, daadwerkelijk voor nadeelcompensatie in aanmerking komt.

6.1

Het voorbereidingsbesluit

Het op 21 december 2023 inwerking getreden voorbereidingsbesluit ziet op gronden die in eigendom zijn van aanvrager. Het voorbereidingsbesluit beperkt het gebruik van de betreffende gronden tot detailhandel in de vorm van een markthal waarbij ondergeschikte detailhandel is toegestaan. Ten tijde van het nemen van het voorbereidingsbesluit was sprake van specifiek gebruik door de vorige eigenaar. Dit gebruik was conform de in 1988 verleende vergunning voor het oprichten en in werking hebben van een markthal, vrije markt voor verkoop van diverse goederen en het bakken en verkopen van patat en visproducten. Onder het voorbereidingsbesluit is het alleen mogelijk om dit specifieke gebruik voort to zetten. De werking van het voorbereidingsbesluit Een voorbereidingsbesluit heeft een beperkte werking. Artikel 4.14 lid 4 Ow bepaalt hierover het volgende: "De voorbeschermingsregels in het omgevingsplan vervallen na een jaar en zes maanden, of, als binnen die termijn het besluit tot vaststelling of wijziging van het omgevingsplan waarvan de regels, bedoeld in het eerste lid, deel uitmaken is bekendgemaakt, op het tijdstip waarop dat besluit in werking treedt of is vernietigd". In de toelichting bij artikel 4.14 Ow wordt het volgende genoemd: De werking van voorbeschermingsregels is aan een maximale termijn gekoppeld van hooguit een jaar en zes maanden.

De voorbeschermingsregels houden eerder op to gelden als binnen genoemde termijn een nieuw omgevingsplan in werking treedt. Achterliggende gedachte is dat met de inwerkingtreding van het nieuwe omgevingsplan aan de voorbeschermingsregels geen behoefte meer bestaat. Aannemelijk is dat de voorbeschermingsregels, die volgens lid 2 juridisch gezien reeds onderdeel uitmaakten van het omgevingsplan, in het nieuwe omgevingsplan zijn overgenomen. Om die reden is ook bepaald dat zodra het vaststellingsbesluit voor dat nieuwe plan door de bestuursrechter is vernietigd, de voorbeschermingsregels ophouden to gelden. Uit bovenstaande volgt dat het voorbereidingsbesluit van tijdelijke aard is. Het is zeker dat voorbeschermingsregels behorende bij een voorbereidingsbesluit ook weer komen to vervallen. Daarbij is het echter niet zeker of een voorbereidingsbesluit wordt opgevolgd door gelijkluidende regels in het omgevingsplan. Wanneer dat wel het geval is kunnen de nieuwe regels in het omgevingsplan opnieuw een grondslag zijn voor het indienen van een verzoek om nadeelcompensatie. Wordt het voorbereidingsbesluit niet opgevolgd door nieuwe regels in het omgevingsplan dan zijn de oude regels weer van overeenkomstige toepassing.

Wanneer binnen de termijn van het voorbereidingsbesluit een wijziging van het omgevingsplan is vastgesteld waarin regels zijn opgenomen die overeenkomen met de in artikel 4.14 lid 1 genoemde regels, dan blijft het voorbereidingsbesluit gelden totdat de regels in werking zijn getreden. Het moet hier dan wel gaan om de regels zoals die opgenomen zijn in het voorbereidingsbesluit.

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 18

tlh&b&kd .

De maximale duur van een voorbereidingsbesluit onder de Omgevingswet is verlengd ten opzichte van het voorgaande recht. De reden hiervoor is dat onder de Omgevingswet geen automatische aanhoudingssituatie meer ontstaat bij het in procedure brengen van een besluit tot vaststelling van een omgevingsplan ( het wijzigen daaronder begrepen). De vraag die uit voorgaande voortvioeit is of door een tijdelijk besluit'vergoedbare' schade kan ontstaan. Een tijdelijk besluit heeft immers geen duurzaam karakter. De Omgevingswet en de Awb geven daar geen antwoord op. Ook zijn er op grond van de Omgevingswet nog geen rechtelijk uitspraken gedaan die hier een heldere lijn in aangeven. Om die reden wordt gekeken naar jurisprudentie op grond van voorgaande wetgeving.

6.2

Jurisprudentie tijdelijke besluiten

Net als onder de Wet ruimtelijke ordening ontbreekt ook in de Omgevingswet een eenduidige bepaling waaruit blijkt dat tijdelijke maatregelen grondslag kunnen zijn voor nadeelcompensatie. Ook in de jurisprudentie zijn weinig handvatten to vinden waar een beoordeling in onderhavige zaak op gebaseerd kan worden. Onder de Wet ruimtelijke ordening kwam een voorbereidingsbesluit immers niet voor vergoeding in aanmerking. Met betrekking tot het voorbereidingsbesluit zijn er, op grond van voorgaande wettelijke regelingen dan ook geen uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State ( ABRvS/ Afdeling), die richting geven hoe om to gaan met schade ontstaan door een voorbereidingsbesluit op grond van artikel 4.14 Ow. Wei zijn er uitspraken van de ABRvS over schade ontstaan door tijdelijke besluiten. Hieronder worden een aantal van deze uitspraken genoemd. Uitspraak ABRvS van 17 juni 2009 ECLI: NL: RVS: 2009: BI8424 In deze casus was vrijstelling verleend (o.b.v. artikel 17 Wro) waarmee een tijdelijke bouwvergunning voor maximaal 5jaar werd verleend voor de bouw van tijdelijke woonunits tegenover de woning van appellant. Appellant heeft zijn woning verkocht in de periode waarin het vrijstellingsbesluit gold.

De Afdeling overweegt: "Vaststaat, en dat is ook niet in geschil, dat [appellant] ten gevolge van de vrijstelling daadwerkelijk schade heeft geleden, bestaande uit waardedaling van de woning, omdat hij die woning binnen vijf jaar na het van kracht worden van de vrijstelling heeft verkocht, en dat die schade, die permanent van aard is, op de voet van artikel 49 van de WRO voor vergoeding in aanmerking kan komen." Uit deze uitspraak blijkt dat verkoopschade van een object binnen de termijn van de tijdelijke vrijstelling ( vijf jaar) wordt gezien als permanente schade ( UN- 1318424 Cranendonck). Uitspraak ABRvS van 23 oktober 2013 ECLI: NL: RVS:2013:1621 In deze casus was aan de orde dat het college met toepassing van artikel 19, derde lid, van de WRO medewerking heeft verleend aan het plaatsen van een zogenoemde urilift - een openbaar, in de grond verzinkbaar urinoir. Deze urilift heeft het college op een later tijdstip verplaatst naar een andere locatie zodat hierdoor geen hinder meer werd ondervonden. Er is dus sprake geweest van tijdelijke hinder waardoor een horecabedrijf schade opliep. De Afdeling bepaalt in deze casus dat de gestelde schade bestaande uit waardedaling van de onroerende zaak slechts tijdelijk van aard is en daarom in beginsel geen aanspraak geeft op een tegemoetkoming.

Verder oordeelt de Raad van State dat wanneer een schadebesluit een waardedrukkend effect heeft gehad op de omzet van aanvrager en nog doorwerkt in de waardering van het pand, dat dan gesteld kan worden dat dit waardedrukkend effect over een

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 19

thorbecke

aantal jaren is verdwenen en derhalve van tijdelijk aard blijft. Deze schade komt niet voor vergoeding in aanmerking. Uitspraak ABRvS van 4 november 2015 ECLI: NL: RVS:2015: 3350 In deze casus gaat het over het Tracebesluit N9 Koedijk-De Stolpen van 15 december 2006, dat voorziet in de aanpassing van de rijksweg N9 ter hoogte van de dorpskernen Schoorldam en De Stolpen. Door de omlegging van de N9 ter hoogte van Schoorldam is de N9 op 260 meter afstand van de woning van appelanten komen to liggen. Als gevolg van de omlegging is op 420 meter afstand een viaduct gebouwd over de N9 en is op 205 meter afstand een rotonde aangelegd met een aansluiting op de verlengde Kanaalweg met een toe- en afrit naar de N9. Daarnaast is er vanaf de, voorheen doodlopende weg De Dijkrate, een fietspad aangelegd dat onder de N9 doorgaat naar de Damweg. Het gaat in deze uitspraak tevens over het wel of niet toekennen van een tegemoetkoming in schade als gevolg van tijdelijke hinder. De Afdeling oordeelt hier m.b.t. de woning die dicht naast de werklocatie lag wel een tegemoetkoming reeel is maar de woning van appelanten die daar 60 meter bij vandaan ligt niet. De hinder bestond uit een beperking van uitzicht door de plaatsing van een bouwkeet en werkmaterialen. Het is de adviseur niet bekend hoelang deze tijdelijke werkzaamheden hebben geduurd.

In deze uitspraak heeft de Afdeling geoordeeld dat naar aanleiding van een schadeclaim op grond van ex artikel 20d Tracewet, tijdelijke hinder wel grondslag kan geven voor een schadevergoeding. Uitspraak ABRvS van 25 maart 2020 ECLI: NL: RVS:2020: 870 In deze casus ging het om een verzoek om compensatie van nadeel als gevolg van feitelijke uitvoeringswerkzaamheden m.b.t. het aanleggen van een ontsluitingsweg met viaduct tussen de rijksweg A2 en het bedrijventerrein Beatrixhaven op nabijgelegen gronden van appellante. Deze werkzaamheden hebben vijf jaar geduurd. Onderdeel van de werkzaamheden vormden de aan- en afvoerbewegingen van zand, grond en andere materialen die op het tijdelijke werkterrein werden opgeslagen dan wel verwijderd. Dit werkterrein bevond zich op ongeveer twee meter van de zijgevel van woning van [ appellante]. De Raad van State oordeelde hier dat het college dit verzoek wel op grond van artikel 6.1 van de Wro in behandeling had moeten nemen. Daarmee geven zij aan dat ook tijdelijke maatregelen tot schade kunnen leiden en voor vergoeding in aanmerking kunnen komen. Het gaat hier om tijdelijke maatregelen en geen tijdelijke beperking op eigen gronden.

6.3

Conclusie tijdelijk besluit

Om to bepalen of sprake is van schade die voor vergoeding in aanmerking komt overweegt de adviseur als volgt. De adviseur is van mening dat een aantal zaken hierbij van belang zijn. Het gaat hier om de volgende aspecten: de tijdelijkheid van het besluit, komt het voorbereidingsbesluit met ingang van 1juli 2025 to vervallen, wordt het voorbereidingsbesluit opgevolgd door gelijkluidende regels in het omgevingsplan of komen er geheel nieuwe regels in het omgevingsplan.

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 20

___th©Irl•ecke_•.T . T

Het gaat in onderhavig geval om een tijdelijke beperking van de gebruiksmogelijkheden op gronden van aanvrager door het op 21 december 2023 inwerking getreden voorbereidingsbesluit. Een voorbereidingsbesluit heeft een tijdelijke werkingsduur van maximaal anderhalf jaar. Hierdoor kan niet gesproken worden van een duurzame schadeoorzaak. De adviseur onderkent hierbij niet, zoals onderbouwd in hoofdstuk 4, dat er door de beperking van het voorbereidingsbesluit wel schade is ontstaan. Ook brengt het onzekerheid met zich mee over de mogelijkheden in de nabije toekomst op de betreffende plangronden. Echter, op grond van het voorbereidingsbesluit is deze waardedaling van de onroerende zaak slechts tijdelijk van aard. Wanneer er geen nieuwe regels in het omgevingsplan worden vastgesteld en het voorbereidingsbesluit komt to vervallen, staan alle mogelijke ontwikkelingen zoals in het oude planregime genoemd weer open voor aanvrager. Er kan dan gesteld worden dat wanneer het voorbereidingsbesluit een waardedrukkend effect heeft gehad op de omzet van aanvrager en nog doorwerkt in de waardering van het pand, dit waardedrukkend effect over een aantal jaren is verdwenen en derhalve van tijdelijk card blijft.

De adviseur acht hierbij tevens van belang, dat op een later moment, bij vaststelling van de definitieve regels in het omgevingsplan, een nieuw schadebesluit op grond van artikel 15.1 Ow ontstaat. Deze definitieve regels vormen wel een duurzaam schadebesluit op grond waarvan alsnog een verzoek om nadeelcompensatie kan worden ingediend. Het college heeft met ingang van 25 februari 2025 een ontwerp van het omgevingsplan voor gronden behorende bij Grens 32 Baarle-Nassau ter inzage gelegd. Met deze regels wordt de detailhandel die mogelijk was, volledig weg bestemd en wordt het mogelijk om daarvoor in de plaats 12 wooneenheden op de betreffende gronden to realiseren. In artikel 4.14 lid 4 Ow wordt nadrukkelijk genoemd dat de voorbeschermingsregels onderdeel uitmaken van de nieuwe regels in het omgevingsplan. Dat is in onderhavig geval, zo lijkt, niet aan de orde. Artikel 4.14 lid 4 Ow is dan ook niet van toepassing. Dat houdt concreet in dat het voorbereidingsbesluit met ingang van 1juli 2025 komt to vervallen. Ten overvloede overweegt de adviseur dat de nieuwe regels in het omgevingsplan bij de vaststelling daarvan op grond van artikel 15.1 lid 1Ow een nieuw schadebesluit vormen. Op grond van artikel 4:131 lid 2 Awb kan pas nadeelcompensatie op grond van dit plan worden aangevraagd wanneer dit besluit onherroepelijk is geworden.

Het is de adviseur niet bekend of de gemeenteraad van Baarle-Nassau dit deel omgevingsplan zal gaan vaststellen. Verder brengt ook de beroepsprocedure nog onzekerheden met zich mee. Ook is het de adviseur niet bekend of de gemeente een financiele overeenkomst aangaat met aanvrager. Mogelijk dat hier ook sprake kan zijn van financiele compensatie waarin de schade wordt verdisconteerd. Er zou dan sprake kunnen zijn van ' anderszins' verzekerd.

6.4

Conclusie vermogensschade

De adviseur concludeert dat het zeker is dat het voorbereidingsbesluit komt to vervallen met ingang van 1juli 2025. Het is onzeker of er nieuwe definitieve regels komen die ook voor een waardeverminderd effect zorgen op het onroerend goed van aanvrager. Het kan ook zo zijn dat er geen nieuwe regels worden vastgesteld of inwerkingtreden aanvrager zijn gronden kan gebruiken zoals oorspronkelijk mogelijk was. In dat geval is er geen sprake van vergoedbare

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 21

tlio•becke=•

schade vanwege het niet duurzame karakter van een tijdelijk besluit. Wanneer wel sprake is van nieuwe regels, dan kan aanvrager alsnog, wanneer deze regels onherroepelijk zijn geworden, een verzoek om nadeelcompensatie indienen. De adviseur komt met het oog op voorgaande tot het oordeel dat er voor aanvrager geen sprake is van voor vergoeding in aanmerking komende schade.

6.5

Conclusie inkomensschade

Voor het bepalen of er inkomensschade is moet gekeken worden of er in voorgaande jaren sprake was van omzet uit bed rijfsactiviteiten. Dat is in onderhavig geval niet aan de orde. Er is dan ook geen inkomensderving omdat de feitelijke exploitatie in het betreffende pand door aanvrager op de datum van inwerkingtreding van het betreffende voorbereidingsbesluit (21 december 2023) nog niet was aangevangen 4.

4

Zie onder meer uitspraak ABRvS 15 februari 2006 ECLI:NL:RVS:2006:AV1760

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 22

thorbecke

7

Schadewaardering en normaal maatschappelijk risico

Gelet op de conclusie uit het voorgaande hoofdstuk, kan de schadewaardering en de beoordeling van de hoogte van het normaal maatschappelijk risico achterwege blijven.

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 23

8

Advies

Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Baarle-Nassau om: a.

de aanvraag om nadeelcompensatie d.d. 5 november 2024 ( bij de gemeente ingekomen op dezelfde datum) door Gerla B.V eigenaar van gronden en onroerend goed op het perceel Grens 32 to Baarle-Nassau, of to wijzen;

b.

ingevolge het bepaalde in artikel 4:128 lid 1en 4:129 lid cvan de Algemene wet bestuursrecht aan aanvrager, het voor de in behandeling neming van de aanvraag betaalde recht niet to restitueren.

Zwolle, 23 mei 2025 Namens Thorbecke B.V., Mevrouw T.J. de Ruijter, senior jurist, Mevrouw E.H. Jonker, senior jurist Namens deze

-1

r Mevrouw T.J. de Ruijter

Bijlagen bij dit advies: -

Bijlage 1: Schriftelijke aanvraag

-

Bijlage 2: Wettelijk kader nadeelcompensatie Bijlage 3: Verslag hoorzitting d.d. 8 april 2025

Concept advies Grens 32 Baarle Nassau

pagina 24

gemeente Baarle-Nassau Samenvatting van het door uingevulde digitale formulier "Aanvragen nadeelcompensatie Omgevingswet - Awb" Authenticatie/ Identificatie:

met eHerkenning (voor bedrijven en verenigingen)

_Bedrijfsgegevens K - nummer:

09166894

Handelsnaam:

Poelmann van den Broek N.V.

Vestigingsadres Adresgegevens:

Wijchenseweg 10 6537TL Nijmegen

C espondentieadres Adresgegevens:

Wijchenseweg 10 6537TL Nijmegen

Contactgegevens algemeen Telefoonnummer:

0243810810

Emailadres: iContactpersoon Voorletters:

R.

Voorvoegsel(s):

van den

Achternaam:

Berg

Telefoonnummer:

0135720000

E-mailadres:

rene@LBB.ni

Aanvullende gegevens aamrager = In hoe am

eid van:

Eigenaar

IRAN Bankrekeningnummer

NL54 RABO 0198 8730 42

Ten name van

Gerla Vastgoed B.V.

Wilt ude gegevens van een mede-eigenaar doorgeven? Nee Wilt ude gegevens van een gemachtigde doorgeven?

Ja

Gegevens gemacthigde Naam:

Madelon Boes

Adres:

Wijchenseweg 10

Postcode en woonplaats:

6537 TL Nijmegen

E-mailadres

m.boes@pvdb.nl

Telefoonnummer

0850490932

De gemachtigde heeft toestemming gegeven voor het Akkoord delen van zijn/haar gegevens.De gemeente

Baarle-Nassau gaat er van uit dat de gemachtigde daarmee akkoord is. Aanvraag De repels in de Awb gelden, tenzij de Omgevingswet daarvan afwijkt. Als het gaat om schade die niet is toe to rekenen aan besluiten en handelingen die vallen onder de Omgevingswet, kan degene die schade leidt een beroep doen op de nadeelcompensatieregeling in de Awb. Omgevingswet-schadeoorzaak als bedoeld in artikel Voor welke schadeoorzaak vraagt u 15, lid 1Omgevingswet nadeelcompensatie aan? Welk planologisch besluit is volgens ude oorzaak van schade?

Artikel 15.1, lid 1, onder dvan de Omgevingswet: een regel in het omgevingsplan, als het gaat om een regel als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid

Wat is de aard van de schade?

Waardevermindering van eigendom Inkomsten-/winstderving

Is sprake van schade die nog doorloopt of betreft het in het verleden geleden schade?

Schade die nog doorloopt

Onderbouw het bedrag van de schade, dat naar uw oordeel dient to worden vergoed dan wel waarin u een tegemoetkoming in schade wenst.

De schade is het gevolg van het besluit van de raad van 20 december 2023, waarbij een voorbereidingsbesluit is genomen voor de locatie plaatselijk bekend als Grens 32 to Baarle-Nassau. Het voorbereidingsbesluit bevat onder meer een verbod het gebruik van gronden of bouwwerken op de locatie to wijzigen. GERLA is eigenaar van de percelen geleden aan Grens 32 in Baarle-Nassau. GERLA heeft al langere tijd het voornemen de locatie to herontwikkelen en uw gemeente is daar ook mee bekend. Uitgaande van een meerlaags winkelcentrum met een NVO van 9.500 m2, bedraagt de residuele grondwaarde van het perceel € 18.590.000,-. In de nieuwe situatie, waarbij enkel het bestaande gebruik mag worden voortgezet, bedraagt die waarde € 350.000,-. De directe ( plan)schade bedraagt dan € 18.240.000,-. Bovendien is sprake van vertragingsschade van €1.130.625,- per jaar.

Omdat er vanuit de markt veel belangstelling was voor Heeft umaatregelen getroffen om de schade to voorkomen of to beperken? Zo ja, welke maatregelen de realisatie (en vooral: de huur) van een supermarkt op de locatie, heeft GERLA op 1december heeft ugetroffen? 2023 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van een winkelcentrum op de locatie. Kort na de aanvraag, op 20 december 2023, heeft uw raad het eerdergenoemde voorbereidingsbesluit genomen. Vervolgens is de aanvraag van 1december 2023 bij besluit van 20 maart 2024 buiten behandeling gesteld. Tegen die buitenbehandelingstelling heeft GERLA bezwaar gemaakt. Zij is nog in afwachting van een beslissing op bezwaar. de Ge s teI waardevermindering .; :;. Geef Kier meer informatie over gestelde waardevermindering.