1.2 - Raad van State - Aanvullende gronden beroep TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Grens 32

hun onderneming conform de geldende

regels

blijven uitvoeren.

Ook huurders

met een

detailhandelsbedrijf kunnen hun huidige exploitatie onder het overgangsrecht blijven voortzetten. Hierdoor is ook bij deze huurders geen sprake van inkomensschade.

3.2.

Highest and best use

Een onroerende zaak ontleent in sommige gevallen zijn hoogste waarde aan het huidige gebruik of vergelijkbaar gebruik, omdat de bestaande opstallen hierop zijn toegesneden. Het gegeven dat de planologische situatie meer ruimte biedt, heeft in een dergelijk geval geen of minder gevolgen voor de (huur)waarde van het object. Over het algemeen geldt clat de waarde to koppelen is aan de potentiele

•

aanwendingsmogelijkheden en hieraan to verbinden kring van koopgegadigden. Neemt deze kring van koopgegadigden af, dan is het aannemelijk to stellen dat inherent hieraan de waarde afneemt. Bij afnemende gebruiksmogelijkheden kan blijken dat de onroerende zaak nog steeds courant is, maar dit betekent niet automatisch dat de waarde niet is gedaald. Bij de planologische vergelijking client dan ook volgens de Afdeling (ABRS 11 april 2012, nr 201010569/1/A2, ABRS 2S mei 2015, nr. 201507102/1/A2 en ABRS 8 maart 2017, nr. 2016004S6/1/A2) naast een kwantitatieve vergelijking ook een kwalitatieve vergelijking to worden gemaakt, omdat niet alle gebruiksmogelijkheden even zwaar wegen. Indien de vervallen gebruiksmogelijkheden de meeste relevante mogelijkheden betreffen, waaraan de onroerende zaak de hoogste waarde ontleent, kan de planologische wijziging ook in dat opzicht van invioed zijn op de ontstane planschade. Ook de feitelijke situatie van de omgeving dient daarbij volgens de Afdeling nadrukkelijk in acht to worden genomen. Vergelijk hiervoor de uitspraak van de Afdeling van 11 april 2012 ( ECLI:NL:RVS:2012:BQ1568). De kans op en de hoogte van de waardedaling zal naar verwachting groter zijn, naarmate een herontwikkeling meer in de rede ligt.

www.gloudemans.nl

2821.6-D1 d1/rvla

Gloudemans ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

3.3.

Blad 13.

Peddatum

De peildatum is de datum die relevant is voor het beoordelen van de waardevermindering. De peildatum voor het ontstaan van eventueel vergoedbare schade wordt gesteld op de datum waarop het schadeveroorzakende besluit in werking treedt. Aangezien ten tijde van onderhavige schaderisicoanalyse de planologische wijziging nog niet in werking is getreden, wordt als peildatum aangehouden de datum van het advies.

•

•

www.gloudemans.ni

2821.6-D1d1/rv/a

Gloudemans ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

4.

Blad 14.

DIRECTS SCHADE SCENARIO 1

Het eerste scenario ziet op het wijzigen van de geldende functie supermarkt/detailhandel naar de functie perifere detailhandel en bedrijfstypen categorie 1en 2. Het geldende bestemmingsplan (tijdelijk omgevingsplan) is Buitengebied 2008, met de volgende regels: a.

de bestemming is bedrijf ( met koppelteken);

b.

staat van bedrijven is: detailhandel + ondergeschikte horeca;

C.

oppervlakte bedrijfsgebouwen 3.351 m2toegestaan; 1bedrijfswoning toegestaan; een deel van de locatie behelst de bestemming verkeer - met aanduiding parkeerplaats.

d. e.

Onder de

•

definitie detailhandel wordt volgens het bestemmingsplan Buitengebied 2008 verstaan: " het

bedrijfsmatig to koop aanbieden, waaronder begrepen uitstalling ter verkoop, verkopen, verhuren en/of afleveren van goederen aan de uiteindelijke verbruiker en/of gebruiker". Onder de functie detailhandel wordt op het internet verstaan: het leveren van fysieke goederen voor persoonlijk gebruik aan de consument. Het is een sector die bestaat uit verschillende branches (zoals de levensmiddelenbranche, de modebranche, de woonbranche enz.). Gloudemans neemt als uitgangspunt, op basis van de informatie van de opdrachtgever, en voorgaande definities dat ook een supermarkt mogelijk is onder de vigerende functie. Onder perifere detailhandel verstaat de opdrachtgever ( mail van d.d. 11-07-2024) het volgende: detailhandel volgens een formule die vanwege de aard en of omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling zoals: a. b.

de verkoop van auto's boten caravans; tuininrichtingsartikelen;

C.

bouwmaterialen ( bouwmarkten en/of grove bouwmaterialen);

d.

keukens en sanitair;

e.

woninginrichtingsartikelen, waaronder meubelen.

Voor de bedrijfstypen categorie 1en 2merkt de opdrachtgever het volgende op: bedrijfstypen categorie 1en 2, conform de staat van bedrijven van het bestemmingsplan Buitengebied 2008 ( Baarle-Nassau) zijn de bedrijfstypen opgenomen in een apart document. Enkele type bedrijven die de gemeente niet wenselijk acht

•

en niet mogelijk wil maken, zijn doorgehaald in het rood in dit document. Gloudemans gaat er vanuit dat opdrachtgever genoegzaam bekend is met c.q. beschikt over dit document. Opdrachtgever stelt verder dat andere bedrijfstypen die qua aard en omvang vergelijkbaar zijn met de genoemde bedrijven in de staat van bedrijfsactiviteiten ook eventueel mogelijk zijn. Hieronder valt bijvoorbeeld ook statische opslag en caravanstalling. Buitenopslag is to allen tijde uitgesloten.

4.2.

Grens 32 to Baarle-Nassau

In deze paragraaf wil Gloudemans opdrachtgever aan de hand van referenties een indruk geven over de huurwaarde die hier specifiek in een prijs pervierkante meter zijn weergegeven. Gloudemans heeft zich in de onderhavige situatie beperkt tot kantoren, bedrijfshallen en winkelruimtes. Een fragment van enkele referentietransacties is hieronder opgenomen zodat een beeld kan worden verkregen van de ter plaatse to vergelijken waarde.

www.gloudemans.nl

2821.6-D1d1/rv/a

Gloudemans ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

Blad 15.

Nijverheidsstmat 12.15, Bearit-Nessau Becinjfshel C 51 !m'/jaar 232 mMakeiaws-en Adviesburo Bioeders

10

• 11

Dotpsstraat 71, Chaam Winkel met showroom IBedrijiShal €84 /m'ljaar 175 m' / 278 m' • Units vanaf 27 m'

2.

Kapelstraat 7a5111 HK Baarle-Nassau (435511 2. Qgr„oegisggrak128 5111 PB Baarle-Nassau (411878) Kantoorruimte

Bedrljfsrulmte 128 m2

365 m2

Huurprijs € 1.000,- p.m.

Huurprijs € 1.850,- p.m.

Huurprijs € 48,98 p.m' p.j.

Huurprijs € 60,82 p.m' p.j.

Datum overeenkomst: 1augustus 2024 ( 3jaar)

Datum overeenkomst: 14 december 2023 ( 1jaar)

1.

Nieuwstraat 27 5111 CV Baarle-Nassau (401390)

Winkelruimte 290 m2 Huurprijs € 2.000; p.m. Huurprijs € 82,76 p.m 2 p.j. Status beschikbaar, aangemeid Binds 3april 2023

'ID W m a

1.

•

Smederijstraat 35 5111 PT Baarle-Nassau (403899)

1.

Oordeelsestr, t58 5111 PL Baarle-Nassau ( 390382)

2.

Alphensewe.&4 A5111 NC Baarle-Nassau (400559)

Bedrijfsruimte

Winkelruimte

77 m2

136 m2

77 m2

Huurprijs € 500,- p.m.

Huurprijs € 800,- p.m.

Huurprijs € 850,- p.m.

Huurprljs € 77,92 p.m' p.j.

Huurprijs € 70,59 p.m' p.j.

Huurprijs € 132,47 p.m' p.j.

Datum overeenkomst: 18 maart 2024 ( 1jaar)

Datum overeenkomst: 1oktober 2023 ( 3jaar)

Datum overeenkomst: 20 september 2023 ( 1jaar)

Kantoorruimte

10

€2.083 per maand is 25.000 perjaar per 195 m2 is huurprijs € 128 pm2 pj.

11

€1.975 per maand is 23.700 per jaar per 250 m2 is de huurprijs € 94,80 pm2 pj.

www.gloudemans.nl

2821.6-D1d1/rv/a

Gloudemans ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

4.3.

Blad 16.

Mweging nadeel

Gloudemans overweegt dat een aantal gebruiksmogelijkheden komt to vervallen. De waardedaling wordt fictief ingeschat aan de hand van een geschatte huurwaardedaling. Gedachte daarbij is de overweging dat een groep koop/huurgegadigden vermindert. Van een absolute waarde is geen sprake. Bekend bij supermarktbestemmingen is het fenomeen "sleutelgeld". Hieronder is de waardedaling cijfermatig inzichtelijk gemaakt, dit omdat vanuit de praktijk vaak de wens wordt uitgesproken dat de ingeschatte fictieve waardedaling cijfermatig wordt onderbouwd. Gloudemans ziet in de schadepraktijk dat in adviezen het nadeel op deze wijze wordt ingeschat. Fictie van onderstaande daling is dat er sprake is van verhuurbare vierkante meters. Zowel in de oude als in de nieuwe situatie zouden daartoe kosten gemaakt moeten worden. Daling daling 20 euro per mz (2000)

Huurprijs

daling 10 euro per mz (914)

•

oppervlakte bvo (conform bestemmingsplan)

2.914 mz

Bruto aanvangsrendement ( BAR)

10%

Marktfactor

10

Daling

Schatting €500.000

Gelet op de onzekerheden met betrekking tot het bepalen van de directe planschade is de geschatte waardedaling een gemiddelde. Nogmaals benadrukt Gloudemans dat sprake is van een schatting. Van een taxatie ( NRVT) marktwaarde is geen sprake.

•

www.gloudemans.nl

2821.6-D1 d1/rv/a

Gloudemans Blad 17.

ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

5.

DIRECTE SCHADE SCENARIO 2

Het tweede scenario ziet op het wijzigen van de geldende functie supermarkt/detailhandel (zoals besproken in het vorige hoofdstuk) naar de functie wonen.

5.1.

Referentietransacties

Een fragment van enkele referentietransacties is hieronder opgenomen zodat een beeld kan worden verkregen van de ter plaatse to vergelijken waarde. 1.

Grensweg 12 5111 EC Baarle-Nassau

Woonhuis

•

4. •rensweg 22 5111 EC Baarle-Nassau Woonhuis

156 m2 woonopR

211 m2 wgonop,R

598 m2 pgr, gelgpp

898 m2 ggrceelopR

Transactieprijs € 460.000,-

Transactieprijs € 577.500,-

Transactieprijs per m2 € 2.948,72

Transactieprijs per m' € 2.736,97

Transport datum 01-09-2023

Transport datum 20-08-2023

2.

Grens 215111 EA Baarle-Nassau

Woonhuis 251 m2 wogngpp 7010 m2 perceglopg Transactieprijs € 700.000,Transactleprijs per m2 € 2.788,84 Transport datum 29-05-2024

5.

Grens 97 5111 EA Baarle-Nassau

Woonhuis

3. Nonnenbos 40 (Bouwnummer 76)5111 EC Baarle-Nassau Woonhuis

251 m2

158 m2 woonopp

2395 m2

408 m2 perceelopp

Transactieprijs € 750.000,-

Transactieprijs € 469.000,-

Transactieprijs per m' € 2.988,05

Transactleprijs per m2 € 2.968,35

Transport datum 30-11-2023

0ndertekening Ate 17-03-2023

,i vi

;r •

Daarnaast is er ook gezocht naar bouwkavels. Zo staan er ruimte voor ruimte kavels to koop voor 266 euro per m2 kavel. De kavel is gelegen aan de Engelbrecht Ilaan to Baarle-Nassau en betreft 1.200 m2 grond voor de prijs van € 320.000,00 v.o.n. per kavel. 12 Ook op Funda staan bouwkavels to koop. Voor een kavel (kavel 2) aan de Generaal Maczeklaan - Alphenseweg in Baarle-Nassau wordt € 383.700,00 gevraagd voor een perceel van 1.050 m2.13 Dit is 365 euro per m2 kavel. In dezelfde advertentie wordt kavel 1voor eveneens 365 euro per m2 kavel verkocht en kavel 3voor 369 euro per m2 kavel. Op Funda staan nog drie andere advertenties voor bouwkavels in Baarle-Nassau. 14 Dit betreft een kavel aan de Turnhoutseweg 21 bvan 1.300 m2voor € 225.000,00 ( 173 euro per m2kavel) 15 en twee kavels aan de Smederijstraat, beiden 300 euro per m2 kavel. 16

12

https://w tw.verschelvandun.n1/uploads/assortiment/product/odf/brochure%20RVR%20Baarie-Nassau.pdf

13 https://www.funda.nl/detail/koop/baarle-nassau/bouwgrond-generaal-maczeklaan-alphenseweg-k2/89862954/ 10

Op de dag van het onderzoek d.d. 19-8-2024.

i 5 https://www.funda.nildetail/koop/baarle-nassau/bouwgrond-turnhoutseweg-21-b/42805118/ 16 https://www.funda.nl/detail/koop/baarle-nassau/bouwgrond-smederijstraat/42012273/ en httDs://www.funda.nI/detail/koop/baarle-

www.gloudemans.nl

2821.6D1d1/rv/a

Gloudemans ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

Blad 18.

Gloudemans wijst er in het geval van bouwkavels op, dat er nog veel kosten bijkomen. Denk hierbij aan de sloopkosten, aanpassingskosten, notariskosten (kadastrale kosten), kosten voor huisaansluitingen voor energie, water, riolering, glasvezel etc. Vastgesteld kan worden dat deze kavelprijzen van toepassing zijn op juridische en technische bouwrijpe grond. In de gebiedsontwikkeling wordt bij de schatting van de werkelijke waarde of inbrengwaarde rekening gehouden met een zogenoemde complexprijs, ook wel ruwe bouwgrondprijs genoemd. Kort samengevat, wordt daarbij residueel berekend, opbrengsten minus kosten. Op basis van de door de opdrachtgever aangeleverde kavelschets schat Gloudemans het aantal uitgeefbare vierkante meters hoog in en schat Gloudemans de kosten (voor infrastructuur en andere voorzieningen) laag in. Zonder hieraan een berekening ten grondslag to leggen, schat Gloudemans een ruwe bouwgrondprijs in van circa 50-75 euro per vierkante meter. Dit afgezettegen de gebruikswaarde/verkeerswaarde van de huidige bebouwing, overweegt Gloudemans dat er van een nadeel geen sprake is.

•

0

nassa u/bo uwgro nd-smed arijst raat/42983536!

www.gloudemans.nl

2821.6-D1 d1/rv/a

Gloudemans ABG Gemeenten I nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau

6.

Blad 19.

TOEREKENING DIRECTE SCHADE

De getaxeerde tegemoetkoming ( planschade) komt niet in alle gevallen voor vergoeding in aanmerking. Er kunnen omstandigheden zijn die zonder verder onderzoek naar de aard en de omvang van de schade tot de conclusie leiden dat de schade redelijkerwijs geheel of gedeeltelijk ten laste van de eigenaar/gebruiker behoortte blijven. Die omstandigheden kunnen gelegen zijn in de voorzienbaarheid ( normaal maatschappelijk risico en/of risicoaanvaarding).

6.1.

Maatschappelijk risico

Bij directe schade geldt dat er in de wet geen wettelijk forfait is opgenomen. De Afdeling geeft wel aan dat er rekening moet worden gehouden met het normaal maatschappelijk risico ex artikel 6.2 lid 1Wro. Over de invulling van het normaal maatschappelijk risico is echter nog weinig rechtspraak. Een voorbeeld is bekend

•

waarbij de adviseur en de gemeente aansluiting hebben gezocht bij de voor indirecte schade genoemcle 2% van de waarde van de onroerende zaak (ABRS 1 april 2015, zaaknummer 201405151, HardinxveldGiessendam). Verder blijkt uit de rechtspraak dat een drempel van 5% van de waarde van de onroerende zaak als betrekkelijk hoog wordt aangemerkt, mede gelet op de omstandigheid dat de wetgever voor directe planschade geen forfaitaire drempel heeft gesteld (ABRS 17 mei 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1293). Het staat in een formele planschadeprocedure ter beoordeling van de adviseur en de gemeente hoe het normaal maatschappelijk risico wordt beoordeeld. In een meest nadelig scenario zou kunnen worden besloten clat de directe schade naar analogie van het onteigeningsrecht volledig (zonder drempel en/of korting) moet worden vergoed. In het werkveld ziet Gloudemans verschillende adviezen de revue passeren vari&end van 0% drempel/korting tot 50% korting op het schadebedrag. Vanwege het robuuste karakter van de schade en de inschatting van het meest nadelig scenario is in de onderhavige planschaderisicoanalyse geen korting of drempel gehanteerd.

6.2. •

Actieve - en passieve risicoaanvaarding

Of sprake is van actieve risicoaanvaarding moet worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de aankoop van het object voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om al clan niet bewust rekening to houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Hierbij dient rekening to worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Het is hierbij niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Opdrachtgever heeft gevraagd meer inzicht to geven op de vraag of er sprake kan zijn van voorzienbaarheid meer in het bijzonder of de schade actief bij aankoop en/of investering actief clan wel passief is aanvaard. De rechtspraak op deze onderdelen wordt hieronder eerst inzichtelijk gemaakt waardoor een toepassing op het geval plaatsvindt. Actieve risicoaanvaarding: De voorzienbaarheid van een planologische wijziging client beoordeeld to worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening to houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen.

Daarbij client rekening to worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft

www.gloudemans.nl

2821.6-D1d1/rv/a