1.2 - Raad van State - Aanvullende gronden beroep TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Grens 32
Tekst van het document
Raad vanstate
Afdeling bestuursrechtspraak
Pagina 1van 1
I loll 111111111111111111111 Hill 11111111111111111111 Ell IN ZS00003286 06-11-2025 Raad van de gemeente Baarle-Nassau Postbus 105 5110 AC BAARLE NASSAU
Datum
Ons nummer
4 november 2025
202505327/1 / R2
Uw kenmerk
Inlichtingen
Onderwerp
N.D. Matadin 070-4264014
Baarle-Nassau TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Grens 32 Baarle-Nassau
Procedure
Beroep
Geachte heer/mevrouw, Hierbij stuur ik u stukken die zijn ingediend in bovengenoemde procedure. De naam en het nummer van deze zaak zijn u eerder meegedeeld. U vindt ze bovenaan dit bericht onder " Onderwerp" en " Ons nummer". Ik verzoek u naar aanleiding van de stukken een verweerschrift in to dienen. U krijgt daarvoor tot en met 2 december 2025 de tijd. Privacy De Afdeling stuurt de stukken die u stuurt, door aan de andere partijen. Houdt u daar rekening mee als u stukken met privacygevoelige informatie stuurt. Voor meer informatie gaat u naar www.raadvanstate.nI/privacyverklaring. Aangezien dit bericht geautomatiseerd is aangemaakt, is dit niet ondertekend. Hoogachtend, de griffier
4395030(3A 1)
Postbus 20019 - 2500 EA Den Haag - T 070 426 44 26 - F 070 365 13 80 - www.raadvanstateml Bij correspondentie de datum en het nummer van deze brief vermelden
Bezoekadres
Bezoekadres
Postadres
T + 31 ( 0)85-049 09 00
Wijchenseweg 10
Amstelplein 8
Postbus 1126
www.pvdb.nl
6537 TL Nijmegen
1096 BC Amsterdam
6501 BC Nijmegen
I`_ ' P0e&t64M
mm &1t'PyMk_' ADVOCATEN
PER AANGETEKENDE E-MAIL EN PER AANGETEKENDE POST Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State Postbus 20019 2500 EA ' s-Gravenhage
datum: onze referentie:
3 oktober 2025 77380
uw referentie:
NIEUWE ZAAK
behandeld door:
Thijs Cornel
e-mail:
t.cornel@pvdb.nl PRO FORMA BEROEP GRIFFIERECHTEN IN REKENING COURANT
Edelachtbaar college, Namens cliente, Gerla Vastgoed B.V. ( KvK-uittreksel bijgevoegd als bijlage 1), gevestigd aan Westpoint 190 ( 5038 KG) in Tilburg, stel ik hierbij ( pro forma) beroep in tegen het besluit van de raad van Baarle Nassau van 25 juni 2025, waarbij het TAM-Omgevingsplan ' Hoofdstuk 22a Grens 32 Baarle-Nassau' is vastgesteld ( plan-identificatienummer NL.IMRO.0744.TAMGrens32-VG01). Het bestreden besluit is bekendgemaakt in het Gemeenteblad van Baarle-Nassau van 26 augustus 2025, nr. 369085 (bijlage 2) en ligt tot en met 6 oktober 2025 ter inzage. Onderhavig beroep is ingediend op nader aan to voeren gronden. Namens cliente verzoek ik u om een termijn van ( ten minste) vier weken voor het aanvullen van de gronden van dit beroep.
Hoogachtend,
Thijs ( T.G.) Cornel
Poelmann van den Broek N.V. is een naamloze vennootschap naar Nederlands recht, statutair gevestigd in Nijmegen en ingeschreven in het handelsregister onder nummer 09166894. Op alle diensten en/of (andere) werkzaamheden zijn toepasselijk de algemene voorwaarden van Poelmann van den Broek N.V., waarin een beperking van aansprakelijkheid is opgenomen. Deze voorwaarden zijn to vinden op www.pvdb.nl/algemene-voonvaarden/
Uittreksel - 73097535 - Gerla Vastgoed B.V.
03-10-2025, 13:47
KVK Online inzage uittreksel - Gerla Vastgoed B.V. - 73097535 KVK-nummer
73097535
Rechtspersoon RSIN
859353230
Rechtsvorm
Besloten Vennootschap
Statutaire naam
Gerla Vastgoed B.V.
Statutaire zetel
Tilburg
Eerste inschrijving handelsregister
14-11-2018
Datum akte van oprichting
14-11-2018
Datum akte laatste statute nwijziging
06-05-2022
Geplaatst kapitaal
EUR 100,00
Gestort kapitaal
EUR 100,00
Deponering jaarstuk
De jaarrekening over boekjaar 2024 is gedeponeerd op 28-04-2025.
Onderneming Handelsnaam
Gerla Vastgoed B.V.
Startdatum onderneming
14-11-2018 ( datum registratie: 14-11-2018)
Activiteiten
SBI-code: 68120 - Projectontwikkeling
Werkzame personen
0
Vestiging Vestigingsnummer
000041166469
Handelsnaam
Gerla Vastgoed B.V.
Bezoekadres
Westpoint 190, 5038KG Tilburg
Datum vestiging
14-11-2018 ( datum registratie: 14-11-2018)
Activiteiten
SBI-code: 68120 - Projectontwikkeling
Werkzame personen
0
Projectontwikkeling. Financiele holdings.
Bestuurder Naam
Extend Holding B.V.
Bezoekadres
Westpoint 190, 5038KG Tilburg
Ingeschreven onder KvK-nummer
18035898
Datum in functie
14-11-2018 ( datum registratie: 14-11-2018)
Titel
Algemeen directeur
Bevoegdheid
Alleen/zelfstandig bevoegd
Gevolmachtigde Naam
van den Berg - Verhagen, Ingeborg Lamberdina Henrica Maria
Geboortedatum
24-11-1966
Datum in functie
01-05-2021 ( datum registratie: 05-05-2021)
Inhoud volmacht
Volledige volmacht
Gegevens zijn vervaardigd op 2025-10-03 om 13:47 uur.
https: //www. kvk. nI/bestell en/#/bed ankt/73097535000041166469/2510033079600
1/2
03-10-2025, 13:47
Uittrekse) - 73097535 - Gerla Vastgoed B.V.
https://www.kvk.nl/bestellen/#/bedankU73097535000041166469/2510033079600
2/2
0
Baarle-Nassau
GEMEENTEBLAD
Nr. 369085 26 augustus 2025
Officiele uitgave van de gemeente Baarle-Nassau
Vastgesteld TAM-Omgevingsplan ' Hoofdstuk 22a Grens 32 Baarle-Nassau' Burgemeester en wethouders van Baarle-Nassau maken bekend dat het TAM-omgevingsplan'Hoofdstuk 22a Grens 32' op 25 juni 2025 is vastgesteld. Waar gaat het omgevingsplan over? Het plan voorziet in een juridisch-planologische regeling voor de realisatie van 12 vrijstaande woningen op de locatie Grens 32 in Baarle-Nassau, waar voorheen de Markthal was gevestigd. Waar en wanneer kunt u het plan inzien? Het vastgestelde omgevingsplan ligt ter inzage van 26 augustus tot en met 6oktober 2025:
1. 2. 3.
Online via: regels-op-de-kaart onder identificatienummer NL.IMRO.0744.TAMGrens32-VG01 Op het gemeentehuis van Baarle-Nassau ( op afspraak via www.baarle-nassau.nl , tel. 14 013 of e-mail info@baarle-nassau.nl Voor specifieke vragen dient een afspraak to worden gemaakt met de behandelend medewerker, Ruud Krol, bereikbaar via tel.: 088-3821450.
Beroepsmogelijkheid Tijdens de beroepstermijn kunnen belanghebbenden beroep instellen tegen het vastgestelde omgevingsplan bij de: Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State Postbus 20019 2500 EA's-Gravenhage Daarnaast kunt u een verzoek om voorlopige voorziening indienen bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak. Aan zowel het beroep als het verzoek zijn kosten verbonden. Een beroepschrift moet gemotiveerd, gedateerd en ondertekend zijn. U bent belanghebbende indien: 1. 2.
0
3.
U tijdig een zienswijze heeft ingediend tegen het ontwerp omgevingsplan; U geen zienswijze heeft ingediend, maar kunt aantonen dat u daartoe redelijkerwijs niet in staat bent geweest; Uw beroep betrekking heeft op een wijziging in het vastgestelde plan ten opzichte van het ontwerp.
Inwerkingtreding Het besluit tot vaststelling treedt daags na afloop van de beroepstermijn in werking, tenzij binnen die termijn een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend. In dat geval treedt het besluit pas in werking nadat op dat verzoek is beslist.
1
Gemeenteblad 2025 nr. 369085
26 augustus 2025
Bezoekadres
Bezoekadres
Postadres
T + 31 ( 0)85-049 09 00
Wijchenseweg 10
Amstelplein 8
Postbus 1126
www.pvdb.nl
6537 TL Nijmegen
1096 BC Amsterdam
6501 BC Nijmegen
TO&M*M MM C U'PY0ek, ADVOCATEN
PER AANGETEKENDE E-MAIL EN FALK Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State Postbus 20019 2500 EA's-Gravenhage
RAAD VAN STATE INGEKOMEN 3Nov, 2025 ZAAKNR. ' W'1 7>O 532 AAN: VA( C-)CA1h im),
datum: onze referentie: uw referentie: behandeld door: T rechtstreeks: e-mail:
30 oktober 2025 77380
BEHANDELD DD:
V,tI-
PA000
202505327/1/R2 mr. R.J.H. Minkhorst, advocaat +31 ( 0)85-049 09 53 r.minkhorst@pvdb.nl
Edelachtbaar college, Namens cliente, Gerla Vastgoed B.V., gevestigd aan Westpoint 190, 5038 KG Tilburg, heb ik bij brief van 3 oktober 2025 pro forma beroep ingesteld tegen het besluit van de raad van de gemeente Baarle-Nassau van 25 juni 2025, tot vaststelling van het TAM-Omgevingsplan ' Hoofdstuk 22a Grens 32 Baarle-Nassau' ( planidentificatienummer NL.IMRO.0744.TAMGrens32-VG01). Bij brief van 6 oktober 2025 heeft u de ontvangst van dit beroep bevestigd en het geregistreerd onder nummer 202505327/2/R2. Tevens heeft u cliente in de gelegenheid gesteld om tot en met 3 november 2025 de inhoudelijke gronden in to dienen en het griffierecht to voldoen. Zoals in het pro forma beroepschrift is aangegeven, beschikken wij over een rekening-courant; na telefonische navraag is bevestigd dat het griffierecht via deze rekening-cou rant zal worden afgeboekt. Namens cliente heb ik ook zienswijzen naar voren gebracht tegen het ontwerpplan. Die zienswijze is bijgevoegd als bijlage 1. Cliente kan zich om de navolgende redenen niet met het bestreden besluit verenigen. 1.
Inleiding
Cliente heeft op 29 april 2025 een zienswijze tegen het TAM-omgevingsplan ' Hoofdstuk 22a Grens 32 Baarle-Nassau' ingediend. aspecten: • •
Die zienswijze zag enerzijds op een aantal formele/procedurele
Er is ten onrechte geen kennisgeving - als bedoeld in 16.29 Ow - van het voornemen tot wijziging van het omgevingsplan gepubliceerd; en Er heeft ten onrechte geen participatie bij de planvaststelling plaatsgevonden.
Daarnaast heeft cliente een aantal inhoudelijke argumenten aangedragen, to weten: • • • • •
Het ontwerpplan is economisch onuitvoerbaar; en Het ontwerpplan is innerlijk tegenstrijdig; en Het ontwerpplan is in strijd met ETFAL; en Het ontwerpplan is rechtsonzeker en onleesbaar; en Het ontwerpplan berust op onhaalbare en onuitvoerbare kostenverhaalsbepalingen.
Poelmann van den Broek N.V, is een naamloze vennootschap naar Nederlands recht, statutair gevestigd in Nijmegen en Ingeschreven in het handelsregister onder nummer 09166894. Op alle diensten en/of (andere) werkzaamheden zijn toepasselijk de algemene voorwaarden van Poelmann van den Broek N.V., waarin een beperking van aansprakelijkheid is opgenomen. Deze voorwaarden zijn to vinden op www.pvdb.nl/algemene-voorwaarden/
TM&taM,
va c, deic•ok ADVOCATEN
Op 25 juni 2025 heeft de gemeenteraad van Baarle-Nassau het TAM-omgevingsplan ' Hoofdstuk 22a Grens 32 Baarle-Nassau' ( hierna: het bestreden besluit) - ondanks de door cliente naar voren gebrachte zienswijzen - vastgesteld. Cliente kan zich met het bestreden besluit niet verenigen, en stelt zich achtereenvolgens op de volgende standpunten: •
De raad heeft niet het gepubliceerde TAM-Omgevingsplan vastgesteld;
•
De ' lijst met wijzigingen' aan de hand waarvan het plan had moeten worden vastgesteld is bovendien onnavolgbaar;
•
Er is ten onrechte geen kennisgeving van de voorgenomen wijziging van het omgevingsplan gepubliceerd;
•
Er heeft ten onrechte geen participatie plaatsgevonden;
•
Voor zover al getoetst kan worden aan de planregels op ruimtelijkeplannen.nl, clan zijn die planregels in strijd met ETFAL, rechtsonzeker, onzorgvuldig voorbereid en in algemene zin onleesbaar;
•
Het plan is economisch onuitvoerbaar gelet op de verschuldigde nadeelcompensatie;
•
Het plan berust op onhaalbare en onuitvoerbare kostenverhaalsbepalingen.
Cliente licht de gronden van haar beroep onderstaand toe. 2.
Vastgesteld plan anders dan publicatie
Het'TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a, Grens 32 Baarle Nassau' is in de raadsvergadering van 25 juni 2025 door de gemeenteraad vastgesteld. Het besluit van de gemeenteraad luidt als volgt: "l. De Nota van zienswijze en lijst van wijzigingen bestemmingsplan Grens 32 vast to stellen; 2.
Het 'TAM-Omgevingsplan
Hoofdstuk
22a,
Grens
32
Baarle
Nassau' (IDN
NL.IMRO.0744.TAMGrens32-VS01), met inachtneming van de Nota van Zienswijzen en lijst van wijzigingen Grens 32 gewijzigd vast to stellen; " De volgende documenten zijn als bijlage bij het raadsbesluit gevoegd: 'Raadsvoorstel vaststellen omgevingsplan Grens 32'; 'Bijlage 1 - Nota van zienswijzen omgevingsplan Grens 32 - geanonimiseerd' 'Bijlage 2 - TAM Omgevingsplan Grens 32 BN 20250305' 'Bijlage 3 - Risicoanalyse nadeelcompensatie Grens 32' 'Raadsbesluit vaststellen omgevingsplan Grens 32' In het raadsbesluit staat: "De reacties betreffen uiteenlopende aspecten van het plan en hebben op enkele onderdelen geleid tot aanpassingen in de planregels en toelichting"
I-] "Omdat het gaat om
wijzigingen
in zowel de
toelichting als
in
de
regels dient het
bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld to worden. Voor de volledigheid verwijzen wij u naar de nota van Zienswijzen en lijst van wijzigingen Grens 32. " Het TAM-Omgevingsplan dat als bijlage 2 is bijgevoegd is een versie zonder dat de wijzigingen uit de ' lijst van wijzigingen' zijn doorgevoerd. Een andere versie van het plan is echter niet bijgevoegd bij het raadsbesluit. Daarmee is bijlage 2, met inachtneming van de ' lijst van wijzigingen', de versie van het plan die door de gemeenteraad rechtsgeldig is vastgesteld. De versie van het plan die op ruimtelijkeplannen.nl of overheid.nl is gepubliceerd maakt op geen enkele wijze onderdeel uit van het raadsbesluit en wijkt ook of van het ontwerp en de lijst van wijzigingen.
2 van 14
Todota" vox d e itEl)roek ADVOCATEN
De tekst van de gepubliceerde versie is op geen enkele wijze of to leiden of to herleiden uit de lijst van wijzigingen die bij het raadsbesluit is gevoegd. De tekst van de gepubliceerde versie staat namelijk niet in die lijst van wijzigingen. Zie bijvoorbeeld:
2.
Aanpassing artikel 4.2.2.1. toevoegen lagenbenadering.
En:
1.
P21/22 Toevoeging motivering artikel 5.8 Zorgvuldig ruimtegebruik
2. 3.
P21/22 Toevoeging motivering artikel 5.9 Toepassing van de lagenbandering P21/22 Toevoeging motivering artikel 5.8 Meerwaardecreatie
4.
P. 22/23. Toevoeging onderbouwing artikel S.57 bebouwd gebied.
S.
P. 22/23. Toevoeging dat artikel S.56 niet van toepassing is, maar voor motivering artikel S.S7 lid 2wel wordt gebruikt. Bijlage 11: Paragraaf 4.8.1 toelichting kostenverhaalsregels: aanpassen gewogen
6.
basiseenheden van 11.6 naar 11.7 De versie van het plan die voor toetsing voorligt is gelet op het bovenstaande de versie van het plan dat door de raad is vastgesteld, en als bijlage 2 met inachtneming van de lijst van wijzigingen bij het raadsbesluit is gevoegd.
3.
Uijst met wijzigingen niet navolgbaar
Kortom, in de eerste plaats is bijlage 2 - met inachtneming van de lijst van wijzigingen - de versie van het plan dat is vastgesteld. Hier komt bij dat de in de lijst van wijzigingen opgenomen wijzigingen op vele punten dermate vaag zijn dat het daarmee vastgestelde bestemmingsplan onvoldoende rechtszeker is. Het is aan de hand van die vage en korte omschrijvingen niet mogelijk om to achterhalen hoe de planregels en de plantoelichting vastgesteld zijn. Onderstaand beantwoordt cliente voor een aantal van de in de lijst opgenomen wijzigingen of die voldoende rechtszeker zijn.
Nr.
Voorgenomen
Is de voorgenomen Volgt de
wijziging ( Nota van
wijziging duidelijk? uiteindelijke
Conclusie
vaststelling
zienswijzen)
logisch uit de voorgenomen wijziging? 1
Toevoeging
Nee. Er wordt niet
Nee.
De wijziging is to
motivering artikel 5.8 gespecificeerd wat
vaag om to
Zorgvuldig
wordt toegevoegd,
beoordelen;
ruimtegebruik
noch op welke plek
cliente kan niet
of met welke inhoud.
nagaan wat er precies is
3 van 14
Toe&ta" va c, deitEraeP, ADVOCATEN
toegevoegd of waarom. 2
Toevoeging
Nee. Het blijft
Nee. In de
De wijziging is
motivering artikel 5.9 onduidelijk wat de
planregels wordt niet duidelijk; de
Toepassing van de
motivering inhoudt
de
lagenbenadering
en hoe deze moet
lagenbenadering plan is niet
worden toegepast.
genoemd, maar
uitwerking in het
toetsbaar.
zonder concrete uitwerking of toetsingscriteria. 3
Toevoeging
Nee. Er wordt niet
motivering artikel 5.8 uitgelegd wat Meerwaardecreatie
Nee. In de
De wijziging is
toelichting wordt niet navolgbaar
"meerwaardecreatie"het begrip
en biedt geen
inhoudt of hoe dit
genoemd, maar
rechtszekerheid.
wordt gemotiveerd.
zonder concrete invulling of juridische vertaling.
4
Toevoeging
Nee. Onbekend wat Nee. In de
De wijziging is
onderbouwing artikel de onderbouwing
toelichting wordt niet navolgbaar
5.57 bebouwd gebied precies behelst;
het begrip
geen concrete
besproken, maar
criteria of
zonder duidelijke
afbakening.
relatie met de
en niet toetsbaar.
wijziging of planregels. 5
Toevoeging dat
Nee. De relatie
artikel 5.56 niet van
tussen beide
toepassing is, maar
artikelen wordt niet
voor motivering
uitgelegd, noch de
artikel 5.57 lid 2wel
juridische relevantie.
Nee.
De wijziging is niet navolgbaar.
wordt gebruikt 6
Nee. De term is
De wijziging is
Aanpassing artikel
Nee. "Toevoegen
4.2.2.1: toevoegen
lagenbenadering" is toegevoegd in de niet toetsbaar en
lagenbenadering
planregels, maar biedt
4 van 14
q-:6 1dma+w,
-va#t de;t'Eraek ADVOCATEN
vaag zonder uitleg
zonder verdere
onvoldoende
of toetsingscriteria.
uitwerking.
rechtszekerheid.
Kortom, het is aan de hand van de'lijst van wijzigingen' ook volstrekt onduidelijk hoe een gewijzigde versie van het TAM-Omgevingsplan - welke nadrukkelijk niet is vastgesteld - had moeten luiden. Het TAM-Omgevingsplan is ook in zoverre rechtsonzeker en onzorgvuldig voorbereid. Reeds gelet op het voorgaande moet het bestreden besluit worden vernietigd. 4.
Geen kennisgeving wijziging omgevingsplan
Van het voornemen om een omgevingsplan ( gewijzigd) vast to stellen is daarnaast ten onrechte geen kennisgeving gedaan in het Gemeenteblad, volgens de in artikel 12 Bekendmakingswet voorgeschreven wijze. Die kennisgeving is op grond van artikel 16.29 Omgevingswet wel verplicht. Cliente heeft tegen bovengenoemd gebrek in de bekendmaking reeds een zienswijze ingebracht. De beantwoording van haar zienswijze overtuigt allerminst. Volgens de gemeente was een kennisgeving in dit geval niet nodig omdat omwonenden op andere manieren ( informeel) op de hoogte zijn gesteld van haar voornemen. Het gebrek in de bekendmaking zou zijn'weggepoetst' door het feit dat het ontwerpplan wel gepubliceerd is. Kortom, de gemeente stelt ten onrechte dat over de gebreken in de kennisgeving heen gestapt kan worden. Het plan is onzorgvuldig en in strijd met de artikelen 16.29 en 10.2 Omgevingswet vastgesteld. S.
Geen participatie
Bovendien heeft cliente in haar zienswijze naar voren gebracht dat er geen participatie heeft plaatsgevonden. Er heeft voorafgaand aan het ontwerpplan zeer beperkt overleg met cliente plaatsgevonden; terwijl het plangebied de locatie van cliente betreft. Daarbovenop blijkt uit niets dat maatschappelijke organisaties of andere bestuursorganen zijn betrokken bij de voorbereiding. Sterker nog, de provincie heeft haar ongenoegen over het plan in een zienswijze naar voren moeten brengen. Dit is in strijd met artikel 10.2 lid 1Omgevingsbesluit. De beantwoording van de zienswijze van cliente verandert niets aan het bovenstaande. De gemeente stelt dat omwonenden actief zijn geinformeerd doormiddel van een brief en dat er met enkele betrokkenen gesprekken zijn gevoerd over de inhoud van het plan. Op geen enkele wijze wordt duidelijk hoe die gesprekken zijn gevoerd, en met wie die gesprekken hebben plaatsgevonden. Nog altijd reageert de gemeente niet op het feit dat er geen maatschappelijke organisaties of andere bestuursorganen zijn geraadpleegd. Ook gelet op het bovenstaande is het plan onvolledig en onzorgvuldig voorbereid. 6.
Planregels in strijd met ETFAL, rechtszekerheid en zorgvuldigheid
Cliente stelt zich gelet op het bovenstaande in de eerste plaats op het standpunt dat de raad niet de gepubliceerde versie van het plan heeft vastgesteld, en dat bijlage 2 ( met inachtneming van wijzigingen) aanzienlijk verschilt van de versie op ruimtelijkeplannen.nl. In de tweede plaats stelt cliente dat uit de'lijst van wijzigingen' onmogelijk is of to leiden op welke manier het plan had moeten worden vastgesteld. Mocht u - ongeacht al het voorgaande - onverhoopt tot het oordeel komen dat er inhoudelijk aan die versie van het plan moet worden getoetst, clan volgen onderstaand daarop de inhoudelijke bezwaren van cliente.
5 van 14
`•Pcd*ma va#t deit'_Eraek ADVOCATEN
6.1. Voorwaardelijke verplichtingen rechtsonzeker Voordat cliente op de specifieke planregels ingaat, stelt cliente vast dat het TAM-Omgevingsplan niet met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ( ETFAL) is vastgesteld. Het gebruik voor ' wonen' binnen de enkelbestemming ' Woongebied' is enkel toegestaan als wordt voldaan aan vele - rechtsonzekere ( zie hierna) - voorwaardelijke verplichtingen. Het betreft voorwaardelijke verplichtingen voor o.a. sloop van bestaande bebouwing, landschappelijke inpassing, ecologisch onderzoek, waterberging etc. Het voldoen aan veel van de voorwaardelijke verplichtingen is gekoppeld aan een uitvoeringstermijn. Uiterlijk binnen 2jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor het bouwen moet aan de voorwaardelijke verplichting worden voldaan. In het ontwerpplan was een termijn van 1jaar opgenomen. De zienswijze van cliente heeft kennelijk aanleiding gegeven om die termijn to verlengen naar 2jaar. Echter, die termijn is nog altijd to kort en de gemeente heeft op geen enkele wijze onderbouwd waarom 2jaar we[ voldoende zou zijn. Veel bouwprojecten lopen vertraging op, bijvoorbeeld omdat het verkrijgen van een vergunning voor een Natura 2000-activiteit op dit moment - in de woorden van de Provincie Noord-Brabant - zeer beperkt mogelijk is.
Intern of extern salderen is volgens de provincie op dit moment geheel niet mogelijk.' De provincie schrijft: "Veel verschillende projecten kunnen geen vergunning krijgen. Denk aan woningbouw, de aanleg van wegen, uitbreidingen in de industrie en landbouw en evenementen. " Kortom, de bovengenoemde termijn van 2 jaar na onherroepelijk worden van de bouwvergunning zal in veel gevallen - omdat een natuurtoestemming voorlopig niet verleend kan worden - niet toereikend blijken. Met de bouw of sloop kan na onherroepelijk worden van de bouwvergunning nog niet worden begonnen omdat een initiatiefnemer nog in afwachting is van een natuurtoestemming. Ook aan de voorwaardelijke verplichtingen kan aldus niet binnen de gestelde termijn worden voldaan. Feitelijk maakt de planwetgever de bouw van woningen dus onmogelijk, door een zodanig beperkende termijn op to nemen in de voorwaardelijke verplichtingen. Het plan is in zoverre niet in overeenstemming met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties opgesteld. Bovendien zijn veel van de voorwaardelijke verplichtingen - maar ook andere bepalingen - rechtsonzeker en onzorgvuldig voorbereid. Tot slot blijkt duidelijk uit het plan dat op ruimtelijkeplannen.nl is gepubliceerd, dat het met ( grote) haast is opgesteld. De planregels zijn slordig en soms onnavolgbaar.
De planregels zijn bovendien soms duidelijk ' generiek' en onvoldoende toegespitst op de specifieke locatie en het voorbedachte gebruik. Cliente licht dat onderstaand aan de hand van een aantal planregels toe. 6.2. Planregels kunnen geen stand houden Artikel 4.2.2.1 Artikel 4.2.2.1 luidt op ruimtelijkeplannen.nl als volgt: "Het (doen/laten) gebruik(en) voor wonen als bedoeld in subsubparagraaf 4.2.1 is uitsluitend toegestaan op basis van een door het college van burgemeester en wethouders goedgekeurd stedenbouwkundig plan, waarin een goede lagenbenadering aan ten grondslag ligt en mede
1 https://www.brabant.nI/onderwerpen/aanpak-stikstof/stikstof-vergunningen/
6 van 14
" puldow-Ra ,6u,
deit'R ek.
ADVOCATEN
op
basis
van
een
cultuurhistorische
analyse
rekening
wordt
gehouden
met
de
cultuurhistorische waarden in en rondom het plangebied. " Op grond van de bovenstaande bepaling is ' wonen' binnen de enkelbestemming ' woongebied' uitsluitend toegestaan ' op basis van een door het college j...J goedgekeurd stedenbouwkundig plan, waarin een goede lagenbenadering aan ten grondslag ligt en j...] rekening wordt gehouden met de cultuurhistorische waarden in en rondom het plangebied' Naast het feit dat de planregel taalkundig moeilijk leesbaar is, is de genoemde bepaling onvoldoende rechtszeker. Het'wonen' moet kennelijk worden getoetst aan: • •
Een stedenbouwkundig plan; Met een goede lagenbenadering; en
•
Waarin rekening is gehouden met cultuurhistorische waarden.
Uit de bovengenoemde bepaling worden de kaders waaraan een stedenbouwkundig plan moet voldoen onvoldoende duidelijk. Er wordt in de planregel verwezen naar meerdere open normen. Allereerst is geheel onduidelijk wat er moet worden verstaan onder ' een stedenbouwkundig plan'. Het blijkt uit de planregels niet waaraan zo'n stedenbouwkundig plan wordt getoetst. Bovendien is het begrip'goede lagenbenadering' een open norm. Met andere woorden, wat er precies onder de opgenomen open normen verstaan dient to worden is niet uitgewerkt. Op grond van vaste rechtspraak ( Raad van State 27 oktober 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2388) moet een open norm voldoende concreet en objectief begrensd zijn. De begrippen ' stedenbouwkundig plan' en ' goede lagenbenadering' zijn onvoldoende concreet en objectief begrensd. Uit de bovengenoemde bepaling wordt geenszins duidelijk wat de aard en omvang van de gebruiksmogelijkheden is, aan de hand van welke criteria die vraag wordt beantwoord of wat de aanleiding is voor het werken met een open norm. Om die reden is artikel 4.2.2.1 onvoldoende rechtszeker, en kan deze bepaling geen stand houden. Artikel 4.2.2.5 Artikel 4.2.2.5 ziet op de waterberging, en luidt op ruimtelijkeplannen.nl als volgt: "Gebruik van de gronden met de functie ' Woongebied' is slechts toegestaan wanneer er voldoende voorzieningen zijn getroffen voor waterberging.
Deze moeten een capaciteit hebben van minimaal 78 mm voor de toename van verhard oppervlak en 7 mm voor de vervanging van bestaand verhard oppervlak, en moeten binnen 2 maanden na het oprichten van het bouwwerk en/of het aanleggen van de verharding zijn gerealiseerd en kwalitatief en kwantitatief in stand worden gehouden." Bovenstaand artikel is nog altijd onnavolgbaar, terwijl het naar aanleiding van de ingediende zienswijzen al is gewijzigd. Het bovengenoemde artikel is een voorbeeld van een artikel dat in de basis rechtsonzeker en onzorgvuldig is. Het eindeloze'gepuzzel' met formuleringen en artikelen door de gemeente leidt enkel tot meer onduidelijkheid. Het gebruik van de gronden met de functie'woongebied' is slechts toegestaan wanneer er voldoende voorzieningen zijn getroffen voor waterberging. De gemeenteraad heeft een poging gedaan om het begrip'voldoende voorzieningen voor waterberging' ( voldoende) concreet en objectief to begrenzen, maar is daarin niet geslaagd. Kennelijk moeten voorzieningen voor waterberging een capaciteit hebben van minimaal 78 mm voor de toename van verhard oppervlak (?) en 7 mm voor de vervanging van bestaand verhard oppervlak
7 van 14
l , Pc9Ma*tn va+t deK'kl)raeL ADVOCATEN
(?). Het is volstrekt onnavolgbaar in welke voorzieningen voor waterberging op grond van bovenstaand artikel moet worden voorzien. Vragen die deze bepaling bij cliente oproept zijn: • •
Moet er in totaal 78 mm worden opgevangen? Moet er in totaal 78 + 7 mm worden opgevangen?
• • •
Per welke tijdseenheid moet er 78 of 7 mm worden opgevangen? Over welke oppervlakte moet worden opgevangen? Wat moet er precies worden opgevangen?
Kortom, ook bovenstaande bepaling is rechtsonzeker en onzorgvuldig, en kan geen stand houden. Het ( blijven) wijzigen van de formulering draagt allerminst bij aan de rechtszekerheid. Arti kel 4.6.1 In artikel 4.6.1 is bepaald wanneer een vergunning voor een bouwactiviteit wordt verleend, en luidt op ruimtelijkeplannen.nl als volgt: "De omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit wordt verleend als: a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erfafscheidingen, die binnen een bouwvlak worden gebouwd. " Bovenstaand artikel is niet goed leesbaar. De aanhef van het artikel duidt door het woord ' als' op vergunningsvoorwaarden die onder'a' moeten volgen. Echter, onderdeel avan het artikel bevat geen voorwaarden, maar enkel een algemene categorie van gebouwen en bouwwerken. Wat cliente uit die categorie van bouwwerken moet afleiden is onduidelijk. Taalkundig sluiten de aanhef en onderdeel a niet op elkaar aan, en het is onduidelijk hoe de aanhef en onderdeel a zich tot elkaar verhouden. Voorwaarden voor vergunningverlening ontbreken, zodat niet duidelijk is in welke gevallen een vergunning wordt verleend. Het is zelfs onduidelijk of er Uberhaupt een vergunning voor de bouwactiviteit kan worden verleend. Het artikel 4.6.1 is daarmee rechtsonzeker, onzorgvuldig voorbereid en kan geen stand houden.
Artikel 4.6.2 In artikel 4.6.2 zijn voorschriften opgenomen voor het bouwen van hoofdgebouwen. Dat artikel luidt op ruimtelijkeplannen.nl als volgt: "4.6.2 Beoordelingsregels hoofdgebouwen De omgevingsvergunning voor het bouwen van een hoofdgebouw wordt verleend als: a. b. c. d. e.
f. g. h.
per bouwvlak maximaal 1hoofdgebouw wordt gebouwd, tenzij ter plaatse op de verbeelding een ander aantal is aangegeven, dan geldt dit aantal woningen; ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' zijn vrijstaande woningen toegestaan; de inhoud van een woning niet meer bedraagt dan 1.000 m3; de goot- en bouwhoogte van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduidingen 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' is aangegeven; het hoofdgebouw wordt afgedekt door een hellend dakvlak, met then verstande dat de helling minimaal 12 en maximaal 60 graden bedraagt, tenzij ter plaatse op de kaart een vlak dak is aangegeven, dan geldt dat een vlak dak verplicht is; de minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen minimaal 3 meter bedraagt; de minimale afstand tot de achterste perceelsgrenzen minimaal 8 meter bedraagt; de minimale afstand tot de voorste perceelsgrenzen minimaal 5 meter bedraagt.'
In de eerste plaats is onduidelijk hoe artikel 4.6.1 en 4.6.2 zich tot elkaar verhouden. Het bouwen van een hoofdgebouw als bedoeld in artikel 4.6.2 is immers ook een bouwactiviteit in de zin van
8 van 14
Toe&ta4m vac, deit'Rroek, ADVOCATEN
artikel 4.6.1. Het is voor een initiatiefnemer onduidelijk of er voor de bouw van een hoofdgebouw enkel aan artikel 4.6.2 wordt getoetst, of ook aan artikel 4.6.1. Daar komt bij dat de in artikel 4.6.2 opgenomen voorwaarden niet helder zijn. Zo is de'voorwaarde' onder b feitelijk een algemene gebruiksregel, en geen toetsbare vergunningsvoorwaarde. Ook hier sluit de ' vergunningsvoorwaarde' taalkundig niet aan op de aanhef van het artikel en is deze ook plansystematisch niet uit to leggen. Het is niet duidelijk hoe aan de'voorwaarde' uit onderdeel b kan worden getoetst bij vergunningverlening. Gelet op het bovenstaande is artikel 4.6.2 rechtsonzeker, en kan dit artikel geen stand houden. Artikel 5.5 In artikel 5.5 zijn de binnen de natuurbestemming verboden bouwactiviteiten opgenomen. Het artikel luidt op ruimtelijkeplannen.nl als volgt: "S.5 Verboden bouwactiviteiten a.
Het is verboden een bouwactiviteit to verrichten en het bouwwerk in stand to houden en to gebruiken, anders dan de bouwactiviteiten als bedoeld in 5.4 ten behoeve van de natuur functie als bedoeld in dit artikel. 1. Het verbod omvat in ieder geval het oprichten, in stand houden en gebruiken van: 2. 3. 4.
paardenbakken; trayvelden; permanente teeltondersteunende voorzieningen;
5. 6. 7.
foliemestbassins; kassen; bouwwerken ten behoeve van intensieve recreatie; en,
8.
permanente voorzieningen die niet binnen de functie Natuur passen.
De aanhef van dit artikel is opgenomen onder ' a'. Daarna begint een opsomming, waarbij onder 1 (zo lijkt,) opnieuw een aanhef is opgenomen. Hoewel onderdeel 1eindigt met een dubbele punt, om een opsomming aan to duiden, volgt die opsomming niet. In plaats daarvan is er door de planwetgever doorgenummerd. Het is niet duidelijk hoe de aanhef ( onderdeel a), de tweede aanhef (onderdeel 1) en de genummerde onderdelen 2 t/m 7 zich tot elkaar verhouden. Op grond van het voorgaande is het onmogelijk om aan artikel 5.5 to toetsen. Gelet op het bovenstaande is artikel 5.5 zeer onzorgvuldig voorbereid en onzorgvuldig voorbereid. Het artikel kan dan ook geen stand houden. Artikel 9.2 In artikel 9.2 is een regeling ruimtelijkeplannen.nl als volgt:
voor
laden-
en
lossen
opgenomen.
Het
rechtsonzeker en
artikel
luidt
op
"9.2 Laden en lossen Ten aanzien van de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte, geldt de volgende regeling: a. een omgevingsvergunning voor het bouwen ten behoeve van het bouwen van een gebouw of een omgevingsvergunning voor het afwijken van het omgevingsplan wordt uitsluitend verleend indien in een als gevolg van het beoogde gebruik van het gebouw to verwachten b.
behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen wordt voorzien op eigen terrein; het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. indien: 1. 2.
c.
het voldoen aan de bepaling ten aanzien van het laden en lossen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of op andere wijze in de nodige laad- en losruimte wordt voorzien;
het bepaalde onder a. is niet van toepassing op de herbouw van een gebouw z6nder wijziging van het gebruik;
9 van 14
Toe&ta4m
vwt de;t'PyaeL ADVOCATEN
d.
voorzieningen die zijn gerealiseerd om to voorzien in de nodige laad- en losruimte dienen aldus in stand to worden gehouden. "
De achterliggende gedachte om een regeling voor laden en lossen op to nemen binnen een woonbestemming ontgaat cliente. Het bouwen van een woning passend binnen het TAMOmgevingsplan brengt namelijk nooit een behoefte aan ruimte voor laden en lossen van goederen met zich mee. De planwetgever heeft bij het opstellen van deze bepaling kennelijk onvoldoende rekening gehouden met het karakter van het gebied waar enkel woningen en - onder voorwaarden - ook een bed & breakfast is toegestaan. In de beantwoording van zienswijzen wordt daarover het volgende opgemerkt: "De
regeling
voor
laden
en
lossen
in
artikel
9.2
is
opgenomen
uit
oogpunt
van
verkeersveiligheid en bereikbaarheid, bijvoorbeeld ten behoeve van verhuizingen, levering van goederen of hulpdiensten. " Los van de vraag of het hulp verlenen door hulpdiensten kan worden gezien als ' laden en lossen', is ook deze redenering van de planwetgever niet navolgbaar. Immers de verplichting om ruimte op to nemen voor laden en lossen geldt op grond van onderdeel cniet bij herbouw van een gebouw zonder wijziging van het gebruik. Bij de herbouw van een woning zonder laad- en losvoorziening ontstaat weliswaar een behoefte voor laad- en losplekken - er moet immers verhuisd worden - maar die hoeft clan plots niet to worden gerealiseerd. De planwetgever maakt op geen enkele manier duidelijk waarom er voor deze regeling is gekozen. Bovendien is op grond van de bovenstaande bepaling volstrekt onduidelijk wanneer er is voorzien in een laad- en losvoorziening op eigen terrein. Het artikel bevat geen afinetingen, voorwaarden of anderszins toetsbare elementen. Het plan is in zoverre rechtsonzeker, onzorgvuldig en in strijd met de evenwichtige toedeling van functies aan locaties vastgesteld. Arti kel 11.2 In artikel 11.2 is beoogd indienings- en aanvraagvereisten op to nemen.
Het artikel luidt op ruimtelijkeplannen.nl als volgt: "11.2 Algemene indienings- en aanvraagvereisten melding en omgevingsvergunning indieningsvereisten uit het tijdelijk omgevingsplan, als bedoeld in artikel 22.1, onder c van de Omgevingswet onverminderd van toepassing zijn; b. Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit of een melding op grond van dit plan worden de volgende gegevens en bescheiden verstrekt: c. het e-mailadres (voor zover beschikbaar) van de melder of aanvrager; en, d. de verwachte datum van het begin van de activiteit ingeval van een melding.
a.
Het bovenstaande artikel is onleesbaar en rechtsonzeker. Het artikel kept geen aanhef, zodat niet duidelijk is welke betekenis vereisten uit de onderdelen a tot en met d hebben. Onderdeel a is gelet op de redactie van dat onderdeel zelfstandig niet to lezen. Onderdeel bverwijst gelet op de dubbele punt op het eind van de zin naar daarna volgende voorwaarden. Die voorwaarden volgen niet, omdat daarna is doorgenummerd met c en d. De onderdelen c en d moeten dus als
10 van 14
oe&w-fla m wt deitE•roek T
ADVOCATEN
gelijkwaardig aan de onderdelen a en bworden gelezen. Daarmee worden de onderdelen cen d ook zelfstandig onleesbaar. Kortom, gelet op het bovenstaande is artikel 11.2 rechtsonzeker en onzorgvuldig voorbereid. Ook artikel 11.2 kan daarom geen stand houden. 7.
Plan economisch onuitvoerbaar
Al in haar zienswijze heeft cliente de planwetgever gewezen op het feit dat het plan economisch niet uitvoerbaar is. Enerzijds blijkt uit de huidige berekening dat de geraamde kosten de geraamde baten al overschrijden. Anderzijds blijkt dat de gemeente ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een nadeelcompensatieclaim van ruim 18 miljoen van cliente. In de beantwoording van die zienswijze schrijft de gemeente over die claim op nadeelcompensatie: "De gemeente heeft een onafhankelijke nadeelcompensatierisicoanalyse laten uitvoeren om de mogelijke financiele gevolgen van het omgevingsplan in kaart to brengen. Uit deze analyse blijkt dat geen sprake is van directe planschade als gevolg van het plan. " Die stelling van de gemeente is onjuist of ten minste onvolledig. De gemeente miskent daarmee namelijk het op 29 juli door Thorbecke uitgebrachte ' Definitief advies Thorbecke' over nadeelcompensatie. In het kader van een verzoek om nadeelcompensatie aangaande het voorbereidingsbesluit van 20 december 2023 ( waarin opnieuw de detailhandelsmogelijkheden op het perceel Grens 32 zijn beperkt) heeft het college van B&W Thorbecke om advies gevraagd.
Ten tijde van de vaststelling van het TAM-omgevingsplan was het ontwerpadvies van Thorbecke bekend, waar cliente tijdens de raadsvergadering van 25 juni 2025, waarin het TAM-omgevingsplan is vastgesteld ook zeer nadrukkelijk op gewezen heeft ( bijlage 2). In dit ontwerp advies ( alsook overigens in het definitieve advies) concludeert Thorbecke: "Op 23 maart 2016 (bekendgemaakt 31 maart 2016) heeft de gemeenteraad van BaarleNassau een voorbereidingsbesluit genomen ten einde to voorkomen dat, op de gronden behorende bij Grens 32 in Baarle-Nassau, een supermarkt gevestigd kon worden. In het voorbereidingsbesluit was opgenomen dat het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning kon afwijken voor zover het afwijkend gebruik geen detailhandel zijnde een supermarkt betrof. Het gebruik mocht niet in strijd zijn met het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan of anderszins met een goede ruimtelijke ordening. Op 24 maart 2017 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente BaarleNassau bekend gemaakt dat een ontwerp bestemmingsplan ' Grens 32' voor gronden behorende bij Grens 32 Baarle-Nassau ter inzage lag. Op 13 juli 2017 (bekendgemaakt 21 juli 2017) heeft de gemeenteraad van Baarle-Nassau besloten het bestemmingsplan Grens 32' niet vast to stellen.
Het is de adviseur niet bekend dat nadien door de gemeente Baarle-Nassau een beleidsvoornemen zoals bijvoorbeeld een omgevingsvisie m. b. t. Grens 32 bekend is gemaakt. Op grond van bovenstaande besluiten kan dan ook geen sprake zijn van actieve risicoaanvaarding. De adviseur is van mening dat uit de hiervoor genoemde besluiten niet kon blijken dat aanvrager, bij de koop van de gronden en onroerend goed behorende bij Grens 32 op 3 mei 2023 rekening moest houden, met het in de toekomst beperken van de rechten op deze betreffende gronden. Doordat de gemeenteraad van Baarle-Nassau op 13 juli 2017 heeft besloten het bestemmingplan 'Grens 32'niet vast to stellen, is met dat betreffende besluit de voorzienbaarheid doorbroken.
11 van 14
Toe&tma vain,
deit'RvP,
ADVOCATEN
Wat betreft actieve risicoaanvaarding is de adviseur van mening dat hier geen sprake van is." Uit het onderzoek van Thorbecke blijkt ( dus) juist: • •
Dat het wegbestemmen van de supermarktmogelijkheden nadeel voor cliente met zich meebrengt; en Dat het nadeel voor cliente niet voorzienbaar was; en
•
Dat cliente het nadeel niet actief heeft aanvaard.
Kortom, cliente heeft wel degelijk een forse nadeelcompensatieclaim. Echter, het door cliente geleden nadeel kon naar het oordeel van Thorbecke ten tijde van de analyse nog niet worden vergoed, omdat dit toen het gevolg was van tijdelijke regels uit het voorbereidingsbesluit. Inmiddels is het TAM-omgevingsplan vastgesteld, en gelden ( in beginsel) de repels uit dat plan blijvend. Over die situatie schrijft Thorbecke expliciet: "De adviseur acht hierbij tevens van belang, dat op een later moment, bij vaststelling van de definitieve regels in het omgevingsplan, een nieuw schadebesluit op grond van artikel 1S.1 Ow ontstaat. Deze definitieve regels vormen wel een duurzaam schadebesluit op grond waarvan alsnog een verzoek om nadeelcompensatie kan worden ingediend. Deze aanvraag moet dan opnieuw beoordeeld worden. " Met andere woorden, cliente heeft ( onvoorzien) een fors nadeel geleden. Uit het onderzoek van Thorbecke blijkt bovendien expliciet dat er geen sprake is van actieve risicoaanvaarding door cliente. Bij het onherroepelijk worden van het TAM-omgevingsplan komt dat nadeel daarom voor vergoeding in aanmerking, omdat het nadeel dan uit de definitieve regels van het omgevingsplan voortvloeit. Het TAM-omgevingsplan wordt daarmee evident onuitvoerbaar.
Er is geen sprake van een ' beperkt' negatief saldo - voor zover dat saldo al beperkt was - maar een negatief saldo van ruim 18 miljoen. Aangezien uit niets blijkt dat de gemeente dit bedrag kan en bereid is to betalen en verschillende malen is aangegeven ( door de verantwoordelijke wethouder in minnelijke overleggen en door raadsleden tijdens de raadsvergadering van 25 juni 2025) dat aanzienlijk lagere bedragen al onacceptabel waren, bijvoorbeeld om de grond to verwerven is duidelijk dat het plan reeds om deze reden financieel niet uitvoerbaar is. Gelet op het bovenstaande kan het bestreden besluit geen stand houden. S. Kostenverhaal Cliente heeft in haar zienswijze gewezen op de gebreken in het ontwerpplan met betrekking tot de kostenverhaalsbepalingen. Naar aanleiding van die zienswijze is het plan op twee onderdelen gewijzigd: • Het opgenomen tijdvak van 4jaar wordt gewijzigd in een tijdvak van 2jaar; en • De verwijzing naar artikel 19.5 is gewijzigd in een verwijzing naar artikel 14.5. Het aanpassen van de verwijzing is op zichzelf duidelijk. Het wijzigen van het tijdvak van 4 naar 2 jaar is dat allerminst. Cliente merkte in haar zienswijze op dat het volstrekt onaannemelijk is dat het (gehele) kostenverhaalsgebied binnen 4jaar wordt ontwikkeld. De gemeente reageert daar op door het tijdvak nog korter to maken, namelijk slechts 2 jaar.
Gelet op al het bovenstaande - in het bijzonder hetgeen cliente opmerkt over stikstof - is het op voorhand uitgesloten dat het project binnen dat tijdvak kan worden gerealiseerd. Ook de rest van de beantwoording van de zienswijzen van cliente overtuigd allerminst. Cliente reageert daarop puntsgewijs:
12 van 14
TcgmaRa
va c, deK'Rraek, ADVOCATEN
8.1. Nadeelcompensatie In haar zienswijze - en ook hierboven onder 7 - heeft cliente uitgebreid en onderbouwd uiteengezet dat de to verwachten nadeelcompensatievergoeding veel hoger is clan de €50.000,00 waar de gemeenteraad van uitgegaan is. Uit de stukken die bij de raadsagenda betreffende het agendapunt aangaande het onderhavige TAM-omgevingsplan blijkt waarop dit bedrag was gebaseerd. Dit komt voort uit de ' nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 to Baarle-Nassau' van Gloudemans, d.d. 5 november 2024 (bijlage 3).' Uit deze risicoanalyse blijkt dat de verwachting toen was dat louter mogelijk € 50.000,00 aan indirecte nadeelcompensatie vergoed zou moeten worden. De inschatting van Gloudemans was dat van directe nadeelcompensatie geen sprake zou zijn, omdat aangenomen werd dat die 'vermoedelijk actief aanvaard' zou zijn ( p.3). Op pagina 21 van dit rapport wordt uiteengezet dat op 23 maart 2016 is besloten om een voorbereidingsbesluit voor de locatie Grens 32 vast to stellen en Gerla Vastgoed B.V. in 2024 de betreffende locatie heeft gekocht . Hieruit zou de actieve risico aanvaarding voortvloeien, waarbij overwogen wordt dat buiten het voorbereidingsbesluit ( dat ziet op beperking van gebruiksmogelijkheden) geen tekenen zijn geweest waarmee rekening kon worden gehouden houden met gewijzigde planologische mogelijkheden.
Merkwaardig genoeg gaat Gloudemans geheel voorbij aan het feit clat de gemeenteraad geen vervolg aan dit voorbereidingsbesluit heeft gegeven. Daarop wijst Thorbecke, eveneens in opdracht van de gemeente, ook terecht. Er is expliciet geen sprake van actieve risicoaanvaarding. Wel is er sprake van aanzienlijk nadeel. Zie uitgebreid onder 7. Van de zijde van cliente is tevens voorafgaand aan de vaststelling van het TAM-omgevingsplan op 24 juni 2025 een brief aan de raadsleden gestuurd, waarin onderbouwd met rapporten is uiteengezet clat de to verwachten nadeelcompensatieclaim minimaal € 6.800.000,00 betreft (bijlage 4), maar vermoedelijk aanzienlijk hoger in verband met sleutelgeld ( zie ook de inspraakreactie ten behoeve van de raadsvergadering van 25 juni 2025 (bijlage 5). De bepalingen met betrekking tot kostenverhaal c.q. nadeelcompensatie zijn gelet op het bovenstaande evident onjuist. Het plan is op deze wijze financieel onuitvoerbaar. 8.2. Inbrenqwaarde grond In artikel 13.17 Ow is bepaald clat de inbrengwaarde aan de hand van ' objectief bepaalbare maatstaven' moet worden bepaald . In artikel 8.17 van de Aanvullingswet is bepaald dat de waarde van de grond en de to slopen opstallen in de toestand voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan moet worden bepaald . Derhalve met de gebruiksmogelijkheden op grond van het oude plan.
Hoewel in de nota van zienswijzen gesteld wordt dat met detailhandelsmogelijkheden rekening is gehouden, is cliente van mening dat it de taxatie van Klotz, bijlage bij de brief van 24 juni 2025 aan de raad, blijkt dat de waarde van de grond veel hoger was, clan waar in het TAM-omgevingsplan van is uitgegaan. In het TAMomgevingsplan is namelijk uitgegaan van een waarde van € 1.249,380,00, terwijl uit het rapport van Klotz volgt dat de grondwaarde per peildatum € 10.836.113,00 is en €6.878.000,00 als contante waarde bij saldo resicluele waarde. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat in de berekening van Korenaar ( bijlage 4 bij bijlage 11 van de toelichting op het TAM-omgevingsplan) ten onrechte is uitgegaan van onjuiste uitgangspunten, zoals in de brief van 24 juni 2025 aan de gemeenteraad ook is toegelicht. Korenaar is namelijk ten onrechte niet uitgegaan van de bouwmogelijkheden die op het perceel rusten ( ongeveer 10.053 m2 BVO) en de gebruiksmogelijkheden die het voorheen geldende bestemmingsplan bood ( o.a. supermarkten).
13 van 14
Todotam Von deitErmL ADVOCATEN
9.
Conclusie
Gelet op het bovenstaande heeft de raad een ongewijzigde versie van het plan rechtsgeldig vastgesteld. Dit is de versie waarvan bij toetsing moet worden uitgegaan. Die versie bevat evident grote gebreken. Voor zover al toegekomen kan worden aan de ' lijst van wijzigingen', clan is die lijst met wijzigingen volkomen onnavolgbaar. Zou u onverhoopt toetsen aan de versie van het TAM-omgevingsplan dat op ruimtelijkeplannen.nl is gepubliceerd, clan bevat ook die versie grote gebreken. De ( vele) pogingen tot ' reparatie' door de gemeente hebben geleid tot een volstrekt onnavolgbaar plan. Het plan is een optelsom van onzorgvuldigheden, processuele fouten en rechtsonzekere bepalingen en kan clan ook onmogelijk stand houden. Het plan is in de basis gebrekkig, zodat verdere pogingen tot herstel niet in de rede liggen. Cliente verzoekt u daarom om het beroep gegrond to verklaren en het bestreden besluit to vernietigen. Cliente verzoekt bovendien om een vergoeding van de door haar gemaakte kosten voor deze procedure.
Hoogachtend,
Rudi ( R.J.H.) Minkhorst
41,4 ••. Conne!
14 van 14
Q
Bezoelcadres
Bezoelcadres
Postadres
T + 31 ( 0)85-049 09 00
Wljchenseweg 10
Amstelpleln 8
Postbus 1126
www.pvdb.nl
6537 TL Nijmegen
1096 BC Amsterdam
6501 BC Nijmegen
Toe&ta4m ADVOCATEN
AANGETEKEND Gemeente Baarle-Nassau t.a.v. de gemeenteraad Postbus 105 5110 AC BAARLE-NASSAU
datum: onze referentle: behandeld door:
•
T rechtstreeks: e-mail:
29 april 2025 77380 LBB Vastgoed/Baarle Nassau ( second opinion) mr. R.J.H. Minkhorst, advocaat +31 ( 0)85-049 09 53 r.minkhorst@pvdb.nl
Geachte gemeenteraad, Bij brief d.d. 11 april 2025 heb ik namens mijn cliente, Gerla Vastgoed B.V., een pro forma zienswijze ingediend tegen het ontwerp TAM-omgevingsplan ' Hoofdstuk 22a Grens 32 Baarle-Nassau'. Middels de brief van 17 april 2025 is cliente een termijn van 2 weken, na dagtekening van die brief, gegeven om de zienswijze aan to vullen. Middels deze brief vul ik namens cliente de zienswijze aan. Formele gronden Alvorens op de inhoudelijk gronden in to gaan, wenst cliente eerst enkele formele gronden naar voren to brengen. Dit betreft:
• -
Ten onrechte geen kennisgeving Ten onrechte geen participatie
Kennisgeving voornemen wijziging omgevingsplan In artikel 16.29 Ow is bepaald dat van het voornemen om een omgevingsplan vast to stellen een kennisgeving gedaan moet worden op de in artikel 12 van de Bekendmakingswet bepaalde wijze. Gelet op het bepaalde in artikel 12 Bekendmakingswet betekent dit dat in het Gemeenteblad bekend gemaakt moet worden dat de gemeente voornemens is het Omgevingsplan to wijzigen. Dit wijkt of van de bepaling in artikel 3:12 Awb die specifiek ziet op de bekendmaking van de terinzagelegging van het ontwerp besluit. Een kennisgeving als bedoeld in 16.29 Ow heeft niet plaatsgevonden. Daarmee is artikel 16.29 Ow evident geschonden. Ook artikel 10.2 lid 1Omgevingsbesluit is geschonden. In dit artikel is bepaald dat bij de kennisgeving wordt aangegeven hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding worden betrokken. Reeds om deze reden kan het TAM-omgevingsplan ` Hoofdstuk 221 Grens 32 Baarle-Nassau niet vastgesteld worden.
Poelmann van den Brock N.V. Is een naamloze vennootschap naar Nededands recht, statutair gevestigd in Nijmegen en Ingeschreven In het handelsregister onder nummer 09166894. Op alle diensten en/of (andere) werkzaamheden zgn toepasselgk de algemene voorwaarden van Poelmann van den Brock N.V.,
Toe&wAa
mwt deitRrok ADVOCATEN
Participatie Niet alleen heeft de kennisgeving als bedoeld in 10.2 lid 1Omgevingsbesluit niet plaatsgevonden, evenmin heeft participatie plaatsgevonden. Het plangebied betreft de locatie van cliente. Voorafgaand aan het plan heeft 1overleg plaatsgevonden. In dat overleg heeft cli6nte meer dan duidelijk gemaakt niet to staan achter een ontwikkeling van 12 woningen op haar perceel. Een dergelijke ontwikkeling is immers niet rendabel. Uit niets blijkt dat maatschappelijke organisaties of andere bestuursorganen zijn betrokken bij de voorbereiding. Sterker nog: duidelijk is dat de provincie niet achter dit plan staat en een zienswijze heeft ingediend. Blijkens paragraaf 11.2 van de toelichting is aan omwonenden ( niet duidelijk is wie) een brief gestuurd waarin het planvoornemen zou zijn toegelicht en zou de kans geboden zijn om to reageren. Meer dan dat heeft niet plaatsgevonden.
•
Op 5februari 2025 is door de gemeenteraad de Participatievisie unaniem vastgesteld. Uit deze visie blijkt dat ook Baarle Nassau het belang van een goed participatieproces inziet en onderschrijft. De visie beschrijft nog niet welke vorm van participatie bij welk plan nodig zou zijn. Dat dient dus nog ad hoc bepaald to worden, totdat dit verder uitgewerkt is in beleid of een verordening. Artikel 10.2 Omgevingsbesluit is duidelijk: gemotiveerd moet worden hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding zijn betrokken. Dit impliceert ook dat deze actief betrokken worden bij de voorbereiding van de wijziging van een omgevingsplan, hetgeen niet gebeurd is ( behoudens een brief aan een aantal omwonenden, terwijl het omgevingsplan niet alleen voor cli6nte, maar ook voor de omwonenden en maatschappelijke organisaties ingrijpende gevolgen heeft. In plaats van detailhandel die voorheen mogelijk was, worden woningen mogelijk gemaakt. Dat is een substanti6le wijziging voor de omgeving. Hierbij merkt cli6nte ook op dat participatie leidt tot gedragen besluitvorming. Het is, mede in het licht van de recent unaniem vastgestelde participatievisie, onnavolgbaar dat geen zorgvuldig participatietraject doorlopen is met alle partijen die daarbij betrokken moeten worden.
Dit geldt in het bijzonder nu het plan louter betrekking heeft op de gronden van cli6nte, zij niet betrokken is bij de planvorming en reeds to kennen heeft gegeven dat 12 woningen tot een onuitvoerbaar plan leidt, omdat daarmee de kosten niet opwegen tegen de baten.
•
Gelet op het bovenstaande kan het TAM-omgevingsplan ' Hoofdstuk 22a Grens 32 Baarle- Nassau' niet worden vastgesteld. Inhoudelijke gronden Economische uitvoerbaarheid In paragraaf 11.1 is omtrent de economische uitvoerbaarheid het volgende geschreven: "Voor de economische uitvoerbaarheid zijn in het omgevingsplan exploitatieregels opgenomen. De exploitatieregels hebben ook een toelichting, zie bijlage 11. Met de exploitatieregels wordt het kostenverhaal geregeld en hieruit blijkt dat de ontwikkeling economisch uitvoerbaar is." Meer is omtrent de economische uitvoerbaarheid niet geschreven. Uit artikel 14.3, 14.4, 14.5 en 14.6 blijkt dat de geraamde kosten de geraamde baten overstijgen. De inbrengwaarde ( waarde van de gronden en opstallen, kosten voor vrijmaken van de grond van rechten en kosten sloop) word geraamd op € 1.249.380. De kosten worden geraamd op € 1.851.993 (nominaal). De opbrengsten van de to verkopen kavels worden geraamd op €2.991,82.
2 van 6
Toe&tam von dew`7•rwk. ADVOCATEN
Dit leidt er toe dat in 14.6 geconcludeerd wordt dat de geraamde kosten de geraamde opbrengsten, op contante waarde met €68.987,00 overtreffen. Nog afgezien van onjuiste aannames die in de achterliggende berekeningen zijn gedaan, zoals een veel to laag ingeschatte nadeelcompensatie ( slechts €50.000,00), terwijl de ingediende nadeelcompensatieclaim laat zien dat de nadeelcompensatie vele malen hoger uit zou moeten vallen (omstreeks 18 miljoen), blijkt hieruit dat de grondexploitatie verliesgevend is. Cliente heeft in een gesprek al laten weten niet mee to zullen werken aan de ontwikkeling van het plan. In dat licht beschouwd is het dan ook meer dan bijzonder to noemen dat het college toch een ontwerp omgevingsplan in procedure brengt, zonder daar ook maar op enigerlei wijze aandacht aan to besteden. Cliente zal dit verliesgevende plan niet uitvoeren en uit niets blijkt dat het college de wens, de middelen en de mogelijkheden heeft om dit plan to ontwikkelen. Dit ontwerp omgevingsplan lijkt louter to zijn omgesteld, zie ook paragraaf 1.1 van de toelichting, om de planologische mogelijkheid om een supermarkt hier to vestigen onmogelijk to maken. Die mogelijkheid heeft uw raad in 2017 ook onderkend en desalniettemin besloten om het bestemmingsplan niet to wijzigen.
Vaststelling van het onderhavige TAM-omgevingsplan leidt enerzijds tot een zeer hoge nadeelcompensatieclaim en anderzijds tot een onuitvoerbaar plan, omdat de eigenaar dit niet zal doen omdat het verliesgevend is en uit niets blijkt dat de gemeente bereid is to onteigenen en het zelf to ontwikkelen, waarbij opgemerkt wordt dat het verlies dan alleen maar groter zal worden. Artikel 3 ontwerp TAM-omgevingsplan is innerlijk tegenstrijdig In artikel 3.1 onder a is bepaald dat besluiten op grond van artikel 4.6 onder a, b, c, g, h, i, j, k, Iof m van de Invoeringswet Omgevingswet niet van toepassing zijn op de gronden binnen dit TAMomgevingsplan. In artikel 3.2 is echter bepaald dat de regels van dit TAM-omgevingsplan voor gaan op regels uit oudere bestemmingsplannen. Dit is innerlijk tegenstrijdig. Cliente wijst er hierbij op dat op grond van 22.6 Ow de tijdelijke regels voor een locatie louter alle tegelijk komen to vervallen. Het is ook niet toegestaan om regels uit het tijdelijk deel to wijzigen. Aanvraaggegevens Een TAM-omgevingsplan is een omgevingsplan en dient derhalve to voldoen aan de eisen die de Ow en de daarop gebaseerde AMvB's stellen. In het TAM-omgevingsplan zijn verschillende activiteiten als vergunningplichtig aangewezen.
Voor nagenoeg alle als vergunningplichtig aangewezen activiteiten zijn geen indieningsvereisten voorgeschreven, anders dan de eisen uit artikel 11.2 dat het emailadres van de aanvrager verstrekt moet worden en onlosmakelijk samenhangende activiteiten in een 1aanvraag worden opgenomen. In artikel 7.3 Omgevingsregeling zijn enkele algemene aanvraagvereisten genoemd, maar dat is zeer beperkt. Het bovenstaande betekent dat bijvoorbeeld voor de vergunningplichtige bouwactiviteit als bedoeld in 4.6 van het ontwerp TAM-omgevingsplan nagenoeg geen aanvraagvereisten Belden. Daarmee kan echter een plan niet beoordeeld worden. Aldus zijn in het plan niet de regels opgenomen die nodig zijn voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Hier komt bij dat artikel 11.2 sub a van het ontwerp TAM-omgevingsplan dat bepaalt dat een aanvraag betrekking heeft op onlosmakelijk samenhangende activiteiten in strijd is met de Ow. De
3 van 6
Toe&wwa voot
dem'EmeP,
ADVOCATEN
wetgever heeft juist deze onlosmakelijke samenhang, die onder de Wabo wel gold, verlaten. Het opnemen van een dergelijke eis in het omgevingsplan is daarmee in strijd met hogere regelgeving. Strijd met ETFAL In hoofdstuk 2 ( artikel 4) van het ontwerp TAM-omgevingsplan is slechts een zeer beperkt aantal functies toegestaan. Dit betreft: 1. 2.
Wonen in een woning Het exploiteren van een bed and breakfast.
Gelet op de definities van een bed and breakfast is dit touter toegestaan indien ook sprake is van het wonen in een woning. In artikel 4.2.2 zijn vervolgens vele voorwaardelijke verplichtingen opgenomen wat betreft het wonen. Vele van deze voorwaardelijke verplichtingen kunnen er toe leiden dat ter plaatse niets is toegestaan. Zo volgt uit artikel 4.2.2.2 dat, ter plaatse van de aanduiding ` specifieke bouwaanduiding — sloop bedrijfsbebouwing' wonen alleen is toegestaan indien de bebouwing uiterlijk binnen 1jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor het bouwen heeft plaatsgevonden. De kans dat dit niet mogelijk is, bijv. als gevolg van stikstofregels, een bouw die [ anger duurt dan een jaar of een sloop die vertraagt, is groot in we[k geval ter plaats helemaal niets is toegestaan! Hetzelfde geldt indien aan 1van de andere voorwaarden niet is voldaan, bijv. 4.2.2.3 ( landschappelijke inpassing). Dit is in strijd met artikel 4.2 Ow. Voorwaardelijke verplichtingen voldoen niet aan de daaraan to stellen eisen In het ontwerp TAM-omgevingsplan zijn een behoorlijk aantal voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Louter indien aan al deze voorwaardelijke verplichtingen wordt voldaan is het gebruik van de gronden voor woondoeleinden toegestaan. De voorwaardelijke verplichtingen zijn echter onvoldoende rechtszeker, in strijd met ETFAL en/of onbegrijpelijk.
Cliente wijst in dit verband als voorbeeld op de navolgende punten. Stedenbouwkundig plan Artikel 4.2.2.1 luidt: "Het ( doen/laten) gebruik(en) voor wonen als bedoeld in subsubparagraaf 4.2.1 is uitsluitend toegestaan op basis van een door het college van burgemeester en wethouders goedgekeurd stedenbouwkundig plan, waarin mede op basis van een cultuurhistorische analyse rekening wordt gehouden met de cultuurhistorische waarden in en rondom het plangebied."
Op geen enkele wijze wordt duidelijk gemaakt waar het stedenbouwkundig plan aan moet voldoen, wat de inhoud daarvan moet zijn ( anders dan dat het mede een cultuurhistorische analyse moet bevatten). Mede gelet op hetgeen de RvS in de zogenaamde Belvedere- uitspraak ( 27 oktober 2021) heeft geoordeeld omtrent het gebruik van open normen is deze planregel to open en onbepaald. Landschappelijke inpassing In artikel 4.2.2.3 sub a is bepaald dat een landschappelijke inpassing opgesteld en goedgekeurd moet worden door het college van B&W. Onder sub b en cis nog bepaald dat de landschappelijke inpassing moet voldoen aan de Omgevingsverordening Noord-Brabant of de rechtsopvolger daarvan en dat tenminste 1% van de grondopbrengsten then to worden geinvesteerd als landschappelijke kwaliteitsverbetering.
4 van 6
q---O > e&tam vcut deit'-EraeP, ADVOCATEN
Of dit de enige toetsingscriteria zijn blijkt niet uit de deze bepaling. Daarmee is deze bepaling onvoldoende rechtszeker. Bovendien is niet bepaald hoe het'goedkeuringsproces' er uit ziet. Hier komt nog bij dat in artikel 4.2.2.3 sub d is bepaald dat de landschappelijke kwaliteitsverbetering binnen 1jaar na onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor het bouwen van een hoofdgebouw moet zijn uitgevoerd. Dat is zelfs als alles mee zit al nagenoeg onmogelijk. In veel gevallen zal de landschappelijke inpassing volgen na de bouw van de woning, omdat anders de landschappelijke inpassing met de bouw weer aangetast wordt. Ten aanzien van de bouw is hierboven al uiteengezet dat er vele omstandigheden zijn die er toe kunnen leiden dat deze niet binnen 1 jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor het bouwen is voltooid, laat staan dat ook nog de landschappelijke inpassing binnen die periode voltooid moet zijn. Cliente wijst er in dit verband ook op dat beplanting bijvoorbeeld ook aan seizoenen gebonden is. De consequentie is verstrekkend: het gebruik als wonen is niet toegestaan, waardoor op het perceel geen enkel gebruik meer is toegestaan. Ecologisch onderzoek In artikel 4.2.2.4 is het ecologisch onderzoek als voorwaardelijke verplichting gekoppeld aan het gebruik van de gronden voor wonen.