1.10 - Leystromen - Jaarverslag 2024

omgevingsprogramma wonen definitief te maken. Op basis hiervan kan Leystromen verder aan de slag en een bod uitbrengen. We doen per gemeente een bod, maar houden wel zoveel mogelijk dezelfde lijn aan.

Om ervoor te zorgen dat deze ambitie zoveel mogelijk gerealiseerd kan worden, vonden ook in 2024 regelmatig overleggen met gemeenten plaats. We hebben daarbij vooral aandacht gevraagd voor de gewenste programmering qua woningtypen.

Begin 2024 stelden we een verdeling in proces voor. Leystromen regelt het eerste half jaar in en de gemeenten het tweede half jaar. Eind juni hebben we ons bod voor beide gemeenten (ná afstemming met SHBL en de Raad van Commissarissen) uitgebracht en gepresenteerd tijdens een warme overdracht. In het tweede half jaar zijn we door verschillende overleggen (bestuurlijk en werkgroep) gekomen tot een nieuwe set prestatieafspraken voor 2025. De ondertekening was op 27 november in Hilvarenbeek. Op 18 december volgde de ondertekening van de nieuwe prestatieafspraken in Goirle.

Herstructurering In Oisterwijk zijn wij gestart met herstructurering van de Tilburgseweg. Eind 2024 zijn 36 duplexwoningen gesloopt. In 2026 volgen nog 36 duplexwoningen aan de Boxtelsebaan. Hiervoor is een communicatietraject met bewoners opgestart. Daarnaast zijn eerder ook enkele andere complexen aangemerkt als potentiële herstructureringsprojecten (sloop met aansluitende nieuwbouw). Verdere berichtgeving hierover vindt plaats nadat communicatie is opgestart met bewoners en direct omwonenden.

4.2 Prestatieafspraken In het najaar hebben we samen met de wethouders van de ABGgemeenten en onze huurdersorganisatie SHBL een start gemaakt met de voorbereidingen voor het maken van meerjarige prestatieafspraken voor de jaren 2025 en verder. Voor de gemeente Alphen-Chaam geldt dat we daarbij ook samenwerken met onze collega-corporatie Laurentius. We hebben met elkaar het proces, planning en ook inhoud besproken. We spraken af dat we in maart 2025 het bod op de prestatieafspraken uitbrengen voor de gemeenten Baarle-Nassau en Gilze en Rijen. De gemeente AlphenChaam heeft aangegeven eerst meer tijd nodig te hebben om het

Goirle/Hilvarenbeek

Oisterwijk In Oisterwijk is de situatie anders. Daar hebben we al meerjarige prestatieafspraken gemaakt samen met onze collega-corporaties Woonveste en TBV en hun huurdersorganisaties en uiteraard onze eigen huurdersorganisatie SHBL. We stellen samen elk jaar een nieuwe jaarschijf op. Op 5 december ondertekenden we de nieuwe jaarschijf. Bij alle gemeenten monitoren we de afspraken.

4.3 Woningbouwopgave Transformatieopgave Door de komende jaren woningen te bouwen, slopen en verkopen komen we tot de realisatie van de wensportefeuille; met meer types, groottes en huurklassen van woningen. We houden hierbij rekening met het gegeven dat er steeds meer een- en

24

tweepersoonshuishoudens komen. Met name de groep 75-plussers neemt de komende jaren in omvang toe. Het is van belang dat we zorgen voor een passende woningvoorraad. Nieuwbouw en renovaties/verduurzaming zijn daarom een belangrijk onderdeel van onze portefeuillestrategie. Zo zorgen we voor een vernieuwing van de woningportefeuille en werken we aan een beheerst risicoprofiel.

Verkoop Als woningcorporatie verkopen we incidenteel woningen en maatschappelijk of bedrijfsvastgoed. Bijvoorbeeld omdat er in een blok al meer woningen verkocht zijn of omdat het niet meer zo goed past in de visie van de organisatie. Denk daarbij bijvoorbeeld aan maatschappelijk vastgoed; dat is niet meer zo’n uitdrukkelijke taak voor een corporatie als in het verleden. Door verkoop kunnen we kapitaal genereren om te investeren in andere projecten, zoals nieuwbouw of renovatie. Voor bepaalde verkopen moet er goedkeuring aangevraagd worden bij de Autoriteit woningcorporaties. Woningen Vanuit het verkoopbeleid vonden in 2024 de volgende 26 verkoopactiviteiten plaats: (+1 terugkoop en verkoop koopgarant). • • •

11 woningen op de vrije markt. Waarvan 10 DAEB-woningen en 1 Niet-DAEB-woning; 13 zorgwoningen overgedaan naar een collegawoningcorporatie; 2 bedrijfsonroerend goed, namelijk kinderdagopvang en cultureel centrum De Schakel.

Vanuit de portefeuillestrategie is verkoop van bestaande huurwoningen onderdeel van de beoogde transformatieopgave. Het gaat hierbij specifiek om: •

•

Woningen die op basis van de marktpositie niet meer voldoen op de huurmarkt. Hierbij kijken we ook naar de mate van versnippering. Het leveren van een bijdrage aan de wijkopbouw.

Bij alle woningen die we individueel verkopen, hanteren we een zelfbewoningsplicht. De opbrengsten van deze verkochte woningen zetten we voor verschillende doeleinden in: • • •

voor de verduurzaming van onze bestaande woningen; de financiering van het onrendabele deel van de nieuwbouw van DAEB-woningen; voor grootschalige renovatieprojecten.

In 2024 hebben we voor 11 woningen het strategielabel van ‘verkoop’ aangepast naar ‘doorexploiteren’. Het gaat hier om complete bouwblokken. Omdat we het aantal verkopen van sociale huurwoningen zoveel als mogelijk willen beperken, ligt de focus op de verkoop van ‘versnipperde’ eenheden. In het verleden spraken we af om maximaal gemiddeld zo’n 30 woningen per jaar te verkopen. Bij het vaststellen van het aantal jaarlijkse verkopen houden we rekening met gerealiseerde en verwachte nieuwbouw in elke gemeente en onttrekkingen door herstructurering, omdat we het aantal sociale huurwoningen uiteraard willen laten groeien. Eind 2024 stelden we een nieuwe verkoopopgave per gemeente op voor 2025.

25

Scholen en ander vastgoed In onze visie en strategie hebben wij nadrukkelijk opgenomen dat wij het exploiteren van bedrijfsmatig vastgoed en- maatschappelijk vastgoed niet tot onze directe kerntaak beschouwen. Waar mogelijk overwegen we het verkopen ervan. Voor bepaald (incourant) zorgvastgoed behoort dit ook tot de mogelijkheden. De gegenereerde financiële middelen gebruiken we voor onze transformatieopgave. In 2024 heeft het transport van cultureel centrum De Schakel, aan de gemeente Gilze-Rijen, plaatsgevonden. En vinden er gesprekken plaats over de verkoop van basisscholen in Goirle en Hilvarenbeek aan een maatschappelijk belegger.

KoopGarant en Koopvoorrang Verder is in 2024 een aangepast verkoopbeleid opgesteld; en zijn we vanuit KoopKans overgegaan tot Koopvoorrang. Dat betekent dat wij woningen die we willen verkopen eerst aanbieden aan huurders. Dat is afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken en door de Rijksoverheid opgenomen in nieuwe verkoopregels. Deze zijn ingegaan op 1 juli 2024. Aan de hand van strategielabels in combinatie met een beslisboom verkopen we woningen met een verkooplabel al dan niet bij mutatie of aan zittende huurders.

eerste periode exclusief via Corpowonen aan aan huurders die willen kopen. Ook de corporaties in de regio doen dit via Corpowonen. Er lijkt niet veel interesse te zijn in onze regio. Landelijk zien we ook gemengde resultaten. Dit heeft mogelijk te maken met het beperkte aanbod en de voorwaarden, zoals antispeculatiebeding en zelfbewoningsplicht. In het tweede kwartaal van 2025 bekijken we of en hoe we hiermee verdergaan in deze vorm en/of dat we de voorwaarden aanpassen zodat we mogelijk wel de juiste doelgroep bereiken en hiermee doorstroming creëren.

Oplevering nieuwbouwprojecten In 2024 leverden we 76 woningen op in de volgende nieuwbouwprojecten: • • • • •

Alphen, De Ligt IV 12 woningen Goirle, Land van Anna (voorheen Van Puijenbroek) 16 beneden-/bovenwoningen Baarle-Nassau, Limfa-terrein 7 woningen Rijen, Rijen-Zuid, De Militaire Wijk, fase 01 28 woningen Hilvarenbeek, Gelderakkers 2 13 woningen

In 2024 is 1 KoopGarant woning teruggekocht. Deze is vervolgens regulier verkocht. Er zijn geen woningen afgekocht. Door financiële risico's en de complexiteit van de regelingen is het de laatste jaren minder populair.

Start projecten

Koopvoorrang In 2024 hebben we een project gestart om onze huurders een extra kans te bieden op een koopwoning: Koopvoorrang. We hebben 3 woningen in deze vorm aangeboden. Deze woningen bieden we de

In 2024 zijn 96 woningen in aanbouw in de volgende nieuwbouwprojecten met oplevering in 2025: • Goirle, Land van Anna (voorheen Van Puijenbroek)

Nieuwbouwprojecten in aanbouw

26

• •

•

27 appartementen Hilvarenbeek, voormalige Hispohal-locatie 15 appartementen op een gezondheidscentrum Rijen, Rijen-Zuid, De Militaire Wijk, fase 02 6 beneden-/bovenwoningen, 18 appartementen, 6 verandawoningen (middenhuur) Baarle-Nassau, De Croon, Janshove 24 appartementen na sloop en realisatie ontmoetingsruimte

Voorbereiding nieuwbouwprojecten In 2024 zijn de basisactiviteiten/onderhandelingen afgerond voor de start van de bouw in 2025 van 95 woningen in de volgende nieuwbouwprojecten: • Hilvarenbeek, Haghorst, De Welder II, fase 01 14 woningen • Goirle, Boschkens 4b 21 woningen • Oisterwijk, Tilburgseweg 46 woningen • Gilze, Wendelhof 14 woningen en een ontmoetingsruimte In 2024 werkten we ook aan de wijziging en vaststelling van diverse bestemmingsplannen als voorbereiding op de start van de realisatie van woningen in 2026 en verder. Een aantal van met naam te noemen projecten zijn: • Oisterwijk, Beekdalpark (bestemmingsplan onherroepelijk) 25 appartementen • Rijen, Tussen de Leijen, fase 01 (bestemmingsplan onherroepelijk)

• •

•

•

•

•

33 woningen Goirle, Bakertand fase 01 (afhandeling zienswijzen) 55 woningen/appartementen Hilvarenbeek, Biest-Houtakker, Beverakkers V (afhandeling zienswijzen) 14 woningen in 2 fasen Oisterwijk, Moergestel, Heiligenboom (afhandeling zienswijzen) 55 woningen/appartementen/beneden-/bovenwoningen in 2 fasen Oisterwijk, KVL west-Nijverheidsweg (afhandeling zienswijzen) 27 appartementen Oisterwijk, Moergestel, Wonen aan het Beekdal (bestemmingsplan in procedure) Ongeveer 57 woningen en appartementen in twee fasen Hilvarenbeek, Diessen, Vroonacker IV (afhandeling zienswijzen) 25 woningen in 2 fasen

Aankoop We kwamen met Amarant tot een prijsovereenstemming voor de aankoop van het pand aan de Tilburgseweg 123. Dit pand is nu ingedeeld met 24 aparte kamers waarvoor we in overleg zijn met de gemeente voor tijdelijk passende bewoning. De gemeente draagt vervolgens zorg voor het verhuurproces gedurende de afgesproken periode. In de toekomst kan Leystromen het pand transformeren en conform het reguliere verhuurproces zelf verhuren aan bewoners. Transport van dit pand gebeurde in 2024.

Garageboxen In 2024 hebben we onze visie en strategie op garageboxen vastgesteld. Leystromen exploiteert 140 garageboxen. De 27

exploitatie hiervan draagt niet bij aan onze strategische doelstellingen. Leystromen voegt daarom geen afzonderlijke garageboxen meer toe aan de portefeuille. Bestaande, incourante garageboxen gaan in de verkoop. Van andere bestaande garageboxen bekijken we of deze kansrijk zijn om te transformeren. Bbijvoorbeeld door er woningen boven te realiseren (‘optoppen’ of ‘overtoppen’) of om te zetten naar wooneenheden. Hierbij ligt de focus op locaties met een grote nieuwbouwopgave en waar het aantal ‘reguliere’ ontwikkellocaties beperkt is. In 2024 kregen 44 garageboxen een verkooplabel.

De overige 6 voor verkoop gelabelde woningen die niet leegkomen, gaan we renoveren. • Openbare ruimte Samen met de gemeente werkten we in het voorjaar van 2024 het bestek voor de herinrichting van het openbaar gebied uit. In het najaar is in samenwerking met de gemeente en de werkgroep de inrichting van de diverse open plekken onder het thema ‘spelen - ontmoeten – bewegen’ uitgewerkt en vastgesteld. De start van de herinrichting van het openbaar gebied is gepland in het voorjaar van 2025 en is halverwege 2026 klaar. Oisterwijk, Tilburgseweg

In 2024 waren er 6 projecten:

Dit project maakt deel uit van de wijkontwikkeling Westend in Oisterwijk (zie paragraaf 3.1). In 2024 zijn de oude, kleine duplexwoningen na afgifte van de vergunningen gesloopt. Het project is aanbesteed en we treffen voorbereidingen om te starten met de nieuwbouw van appartementen. Dit gebeurt begin 2025.

Rijen, Rijen-Zuid, De Militaire Wijk

Oisterwijk, Boxtelsebaan

• Nieuwbouw Voor de nieuwbouw bestaat het plan uit 2 fasen: • Fase 01: 28 woningen; • Fase 02: 6 beneden-/bovenwoningen, 16 appartementen (en 2 appartementen voor een ontmoetingsruimte), 6 woningen middenhuur.

In 2024 is het sloopbesluit genomen voor 36 oude en kleine duplexwoningen en herbouw van 34 sociale huurappartementen en 12 middenhuur appartementen.

4.4 Wijkvernieuwing: de cijfers Wijkvernieuwing

De woningen van fase 01 zijn in 2024 opgeleverd en verhuurd. De bouw van de woningen van fase 02 is gestart. • Verkoop / aanvullende renovatie Voor het projectdeel ‘verkoop’ zijn inmiddels 10 van de 18 woningen verkocht. 2 van de nog bewoonde woningen met het label ‘verkoop’ zijn verlaten in verband met de doorstroming naar de nieuwbouw van fase 01. Deze woningen worden na een dakrenovatie alsnog verkocht.

Hilvarenbeek, Uilenburg In 2024 zijn de eerste gesprekken gevoerd met de gemeente, bewoners en omwonenden over de sloop en nieuwbouw van het gebouw. Oisterwijk, Waterhoef, 62 woningen Deze algehele renovatie is in juli 2024 afgerond met uitzondering van de aanleg van de zonnepanelen (noodzakelijke verzwaring van het energienet).

28

Goirle, De Wieken, 24 appartementen

Flexwoningen

In 2024 nam Leystromen het besluit om aan de slag te gaan met het complex De Wieken in Goirle. De werkzaamheden zijn: • schilrenovatie (verduurzaming); • vervanging badkamer, keuken en toiletten (waar nodig). Deze renovatie is in 2024 voorbereid. In 2025 starten naar verwachting de werkzaamheden. De precieze planning bepalen we in nauwe samenspraak met de huurder van het onder de appartementen gelegen restaurant Mozes.

In 2024 is de vergunning aangevraagd voor het eerste project bestaande uit flexwoningen. Daarmee bedoelen we compacte, verplaatsbare woningen voor verschillende doelgroepen. Het idee hierbij is dat ze sneller gerealiseerd kunnen worden doordat het vergunningentraject korter is. Na 10 tot 15 jaar worden de woningen in principe verplaatst naar een andere locatie. Hierover zijn afspraken gemaakt met de gemeente. Ook in andere gemeenten zijn we bezig met de voorbereidingen voor flexwoningen.

Gevarieerde woonconcepten

Oisterwijk, Moergestelseweg, 24 eenheden

Naast de reguliere nieuwbouw en herbouw is Leystromen ook nauw betrokken bij de opzet van andere/nieuwe woonconcepten.

In 2024 is de vergunning aangevraagd. In 2025 kijken we wanneer we deze flexwoningen kunnen realiseren. Dit is afhankelijk van de planning van de aanleg van de energievoorzieningen. En van het doorlopen van de nodigde ruimtelijke procedures.

Gemengd wonen We bekeken of Leystromen op verschillende locaties ‘gemengd wonen’ kan realiseren. Gemengd wonen gaat over woonprojecten waar verschillende groepen mensen in georganiseerd verband samen wonen, contact onderhouden en gezamenlijk activiteiten ondernemen. Hier startten we eerder al mee in Oisterwijk. In 2024 hebben we voor deze woonvorm kaders opgesteld. Daarbij hebben we ons onder meer laten inspireren door een praktijkvoorbeeld van een andere Brabantse niet-stedelijke woningcorporatie. Met de gemeente Goirle startten we verkennende gesprekken voor een mogelijke realisatie van een gemengd wonen-project. Met de gemeente Hilvarenbeek bespraken we onze ambitie om ook in deze gemeente een gemengd wonen-project te realiseren de komende jaren.

Goirle, Hilvarenbeek, ABG-gemeenten In samenwerking met de gemeente is gezocht naar locaties. Begin 2025 volgen de vervolgonderzoeken en omgevingsdialogen. Duurzame nieuwbouwprojecten In 2024 hebben we gewerkt aan meerdere duurzame nieuwbouwprojecten: •

•

In het project Boschkens 4b in Goirle gaan we 21 Horizonwoningen afnemen. Dit zijn houtskeletbouwwoningen. De geplande flexwoningen in Oisterwijk van leverancier Gapph kennen een hoge mate van duurzaamheid. Deze woningen zijn gemaakt van biobased, circulaire materialen zoals hout, en zijn hiermee CO2-positief. De woningen

29

•

voldoen aan BENG-normen en zijn energiezuinig en toekomstbestendig. In het project Hispohof realiseren we 20 woningen die energieneutraal zijn.

Ontmoetingsruimte Voor 3 projecten is er een start gemaakt met een nieuwe ontmoetingsruimte: • Rijen-Zuid in Rijen; • Ambachtsweg/voormalige Prismalocatie in Oisterwijk; • Wendelhof in Gilze.

Zorggeschikte woningen In 2024 is het interne onderzoek afgerond naar de (on)mogelijkheden en randvoorwaarden voor de uitrol van zorggeschikte woningen zoals geïnitieerd door de overheid met een aanzienlijke opgave voor de corporaties. Dit werken we vanaf het eerste kwartaal van 2025 verder uit onder de titel ‘wonen met zorg’. We hebben in 2024 over dit thema veelvuldig samengewerkt met zorginstellingen. Er zijn themasessies gehouden over de behoeften van onze partners en ieders rol in de samenwerking in wonen met zorg. In 2025 gaan we aan de slag met een visie op wonen met zorg.

Tijdelijke zorg en ondersteuning Frits is een respijtvoorziening die tijdelijke zorg en ondersteuning biedt aan mensen met een zorgvraag, zodat mantelzorgers even kunnen ontspannen of andere zaken kunnen regelen. Het biedt een veilige en zorgzame omgeving voor de persoon die zorg nodig heeft, terwijl de mantelzorger even ontlast wordt. Diverse partijen, gemeenten, GGZ, zorgverzekeraars en Leystromen zijn met elkaar een pilot aangegaan om deze respijtvoorziening mogelijk te maken. In 2024 zijn er diverse overleggen geweest om met elkaar te bespreken of en in welke vorm deze voorziening een vervolg te geven. Leystromen staat open voor verlenging en wil een langjarige overeenkomst. De gemeente kijkt naar verruiming van het bestemmingsplan. De tijdelijke huurovereenkomst met GGZ wordt verlengd, zodat er tijd is voor een definitieve businesscase. De huurovereenkomst eindigt op 30 juni, maar GGZ heeft om uitstel gevraagd, waar Leystromen positief op heeft gereageerd.

4.5 Wijkvernieuwing: leefbaarheid Wijkvernieuwing gaat niet alleen over stenen. Om prettig te wonen is een goede woning natuurlijk belangrijk. Maar net zo belangrijk is de samenhang in de buurt of wijk. Bewoners die elkaar kennen en respecteren zorgen voor een echt leefbare buurt en sterke wijk. Leystromen besteedt daarom ook veel aandacht aan de sociale kant van wijkvernieuwings- en grote renovatieprojecten.

Rijen-Zuid In Rijen-Zuid zijn we actief op het gebied van leefbaarheid (zie paragraaf 1.3). In samenwerking met de gemeente en ContourdeTwern werkten we in 2024 door aan de opzet en uitwerking van een wijkhuis 2.0 ter vervanging van het huidige wijkhuis dat Leystromen faciliteert. Het uitgangspunt blijft dat het wijkhuis deels gebruikt wordt voor activiteiten voor en door inwoners van de wijk. En deels voor activiteiten met een bredere maatschappelijke doelstelling. De gecontracteerde kwartiermaker is gestart met zijn werkzaamheden.

30

Een team met vertegenwoordigers van Leystromen, gemeente en ContourdeTwern vormt de ogen en oren in de wijk en komt achter de voordeur bij bewoners.

Waterhoef Oisterwijk Het renovatieproject is afgerond. We hebben grondig geëvalueerd en deze lessen meegenomen naar het volgende renovatieproject. Bijvoorbeeld de afstemming tussen Leystromen en de aannemer over de communicatie naar bewoners heeft meer regie vanuit Leystromen nodig. Ook de planning is een aandachtspunt. Vanuit sociaal oogpunt hebben we goed samengewerkt met onze partners ContourdeTwern en de gemeente. We hadden korte lijntjes en hebben samen contactmomenten georganiseerd in de wijk.

Westend Oisterwijk We deden in 2024 een pilot met wijkopbouw. We bouwen een stevige relatie met de bewoners op, zodat we bijdragen aan een sterke sociale cohesie van de wijk. Het doel hiervan is dat bewoners zelfredzaam zijn, naar elkaar omkijken en vertrouwen in instanties hebben. Resultaten 2024 • •

• •

De wijkraad (bestaat uit bewoners van de wijk) is onze gelijkwaardige partner. Er is een infoplein in het buurthuis bestaande uit de wijkregisseur van de gemeente, ContourdeTwern, maatschappelijk werk en Leystromen. Samen met bewoners en partners zijn er verschillende tuinen opgeknapt. 1 keer per maand worden er kletstafels georganiseerd in de wijk.

•

•

We gaan als partners samen langs de deuren bij bewoners, om informatie te verstrekken en mogelijke zorgvragen preventief aan te pakken. We hebben een gezamenlijke jaaragenda gemaakt en gelanceerd, en tijdens een feestelijk moment opgehangen in het buurthuis.

De Wieken Goirle In dit renovatieproject is het sociale proces vooraf concreter beschreven dan we voorheen deden. Aan de voorkant maken we als projectteam afspraken hoe om te gaan met deze groep van (kwetsbare) senioren en hoe we de overlast voor hen beperken. We hebben voor het eerst een sociale opname vooraf aan het project gedaan. Zo weten we of de bewoners zich thuis voelen en of ze tijdens de werkzaamheden thuis kunnen blijven wonen. En wat zij dan daarvoor nodig hebben.

De Melkweg Goirle De Melkweg ligt in een wat ouder deel van Goirle. Er wonen veel verschillende bewoners en er is vaak hulpverlening betrokken. Vanuit Leystromen wilden we samen kijken naar wat beter kan. De woningen waren net verduurzaamd. Hoe stond het met het woongenot, de onderlinge betrokkenheid en goed buurschap? Wat zijn wensen en ergernissen? Om dit inzicht te krijgen en ontmoeting te stimuleren, ondersteunden we een bewonersteam dat startte met plannen maken en dat het eerste buurtfeest sinds lange tijd organiseerde. Jong en oud waren aanwezig, zo’n 55 bewoners van verschillende straten. Er kwamen ook vaste koffiemomenten in de week. De gemeente en Leystromen keken ondertussen naar wat er gedaan kan worden

31

aan groenverbetering, parkeren, bankjes, sociale cohesie en biodiversiteit.

Beschrijving proces sloop/nieuwbouw Naast de technische kant van het proces sloop/nieuwbouw is nu ook het sociale proces verankerd. Hierin staat wanneer sociaal regie wordt toegevoegd aan een project en welke stappen we moeten nemen om aan het sociale proces te voldoen.

Sociaal statuut sloop/nieuwbouw Het sociaal statuut is onder de loep genomen. Hierover zijn we met de SHBL in gesprek gegaan. Ook intern spraken we er verder over. Alle input nemen we mee en verwerken we in 2025 tot een concept - stappenplan dat voor iedereen duidelijk en overzichtelijk is.

4.6 Huurbeleid Begin 2024 voerden we de resultaten van de evaluatie van het streefhuurbeleid door. Dit zorgt ervoor dat er binnen de verschillende huurcategorieën voldoende aanbod van woningen blijft, ondanks wijzigingen in de streefhuurprijzen. We willen voldoende aanbod in alle huurprijscategorieën en beperken de huurprijzen tot de diverse inkomenslimieten. Voor 2024 waren dit de volgende grenzen: Huurprijscategorie

Limiet (aftoppingsgrens)

DAEB - kwaliteitskortingsgrens

€ 454,47

DAEB - Lage aftoppingsgrens

€ 650,43

DAEB - Hoge aftoppingsgrens

€ 697,07

DAEB - Liberalisatiegrens

€ 879,66

We hebben meer aandacht besteed aan doelgroeplabels. Samen met de collega-corporaties van Woning in Zicht (Casade, TBV, Tiwos en WonenBreburg) hebben we woningen gemarkeerd voor woningzoekenden tot en met 35 jaar om hun slagingskans te vergroten. Ook hebben we onze data verrijkt met een betere inrichting van de toegankelijkheidslabels volgens de VERAstandaard. Dit zorgt voor beter inzicht in bijvoorbeeld rollator- of rolstoelvriendelijke woningen. Hierdoor kunnen we onze woningen beter adverteren voor woningzoekenden. In juli 2024 is de wet betaalbare huur van kracht geworden. De grootste wijziging is de puntentelling van het woningwaarderingsstelsel. Dit heeft invloed op de maximale huurprijzen van onze woningen. Leystromen heeft ook aandacht voor het middensegment. Dit is in 2024 landelijk gereguleerd door de Wet betaalbare huur. Er geldt een maximale huurprijs voor al onze woningen tot en met 186 punten vanuit de nieuwe WWSrekenmethode. Meer over de wetgeving is te vinden in paragraaf 4.12. We begrenzen onze huur voor het middensegment op € 1.123,13 (2024).

Huuraanpassing 2024 In 2024 was de grondslag van de huuraanpassing voor DAEBwoningen gebaseerd op de loonontwikkeling (+0,5%) van het voorgaande jaar, zoals vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken. We verhoogden de huurprijzen van deze woningen met 5,3%. Dit ligt in lijn met de maximaal toegestane huurverhoging van 5,3% (van de totale huursom). De huur van nietDAEB woningen verhoogden we met 5,5%. Dit percentage is gebaseerd op het inflatiecijfer (+1%) van het voorgaande jaar. Over deze jaarlijkse huuraanpassing hebben wij samen met SHBL het gesprek gevoerd.

32

Volgens nationale afspraken konden huurders tot eind 2024 een verlaging naar € 577,91 krijgen als hun inkomen lager was dan 120% van het sociaal minimum. In 2024 waren de inkomensgrenzen als volgt:

Huishoudtype

Inkomensgrens per jaar

Huurachterstand De huurachterstand bedroeg eind 2024 0,73 % (2023: 0,72 %) van de jaarhuur. De huurachterstand van € 553.000 (2023: € 536.000) is afgezet tegen de werkelijke jaarhuur van € 76 miljoen (2023: € 74 miljoen). De achterstand is als volgt te categoriseren:

Eenpersoonshuishoudens tot AOWleeftijd

€ 24.840

Meerpersoonshuishoudens tot AOWleeftijd

€ 32.370

Eenpersoonshuishoudens vanaf AOWleeftijd

€ 26.430

Meerpersoonshuishoudens vanaf AOWleeftijd

4.7 Huurachterstanden en ontruimingen

• •

Eind 2024 ondernamen we de volgende acties op de huurachterstand: •

€ 35.150

De regeling gold voor huishoudens die op 1 maart 2023 in een zelfstandige woning woonden, voldeden aan de inkomensgrenzen en een huurprijs hadden hoger dan € 577,91 per maand. In 2024 konden huurders zelf deze verlaging aanvragen. We ontvingen 31 aanvragen. Hiervan zijn er 16 toegekend. De meeste afwijzingen waren omdat de huurders al in 2023 een verlaging hadden ontvangen. We pasten de huur van parkeerplaatsen en garages niet aan.

199 huurders hadden een achterstand van totaal € 485.000 (2023: 242 huurders van totaal € 530.000). 5 huurders hadden via rechtspersonen een achterstand van totaal € 68.000 (2023: 4 huurders van totaal € 6.000).

•

127 dossiers bij de deurwaarder met een achterstand van € 385.000 (2023: 134 dossiers met een achterstand van € 387.000); 100 betalingsregelingen van totaal € 72.000 (2023: 176 betalingsregelingen van totaal € 140.000).

Huurderving door leegstand Huurderving Huurderving regulier Huurderving in het kader van verkoop Totale huurderving

Realisatie 2024

Realisatie 2023

Realisatie 2022

Realisatie 2021

€ 275.464,-

€ 459.133,-

€ 414.000,-

€ 524.000,-

€ 45.960,-

€ 78.000,-

€ 86.000,-

€ 85.000,-

€ 321.424,-

€ 537.133,-

€ 500.000,-

€ 609.000,-

33

Om de duur en kosten van leegstand te minimaliseren, hebben we stappen gezet om de leegstand te bekorten. We blijven adverteren op een eerder moment. Verder zijn we begonnen met het uitvoeren van kleinschalige mutatiewerkzaamheden door onze eigen technische dienst (bijvoorbeeld sloten vervangen, ramen en deuren stellen, muurgaten dichten). Deze acties hadden veel effect op de planning en kosten. Begin 2024 is een nieuwe functie gestart binnen de afdeling Toezicht, de medewerker toezicht mutaties. Deze richt zich op de planningen van onze aannemers en bewaakt dat alle mutatiewoningen voldoen aan onze startkwaliteit. Fijn voor onze bewoners en voor Leystromen. In 2024 was het aantal opzeggingen lager dan voorgaande jaren, wat ook bijdroeg aan lagere dervingskosten. We merken dat bij overlijden de erven de erfenis vaak niet beneficiair aanvaarden. Dit leidt tot een verplichte wachtperiode voordat wij de woning mogen betreden. In 2024 zijn we dit gaan registreren als specifieke leegstand. In 2025 zetten we dit voort om inzicht te krijgen in de kosten van deze wachtperiode.

Maatwerk bij problemen

inzet nodig was vanuit sociaal beheer, werkte het team samen met de gemeente en andere netwerkpartners. Er is in 2024 geen maatwerk nodig geweest voor jongvolwassen weeskinderen.

Gedwongen opzeggingen Soms vragen wij huurders om zelf de huur op te zeggen. Bijvoorbeeld bij de vondst van drugs of bij zware overlast. Als de huurder hieraan meewerkt, noemen wij dit een ‘gedwongen opzegging’. We hoeven dan geen juridische procedure te starten. Waar vorig jaar de nadruk lag op gedwongen opzeggingen vanwege woonfraude, zien we daar in 2024 een afname in. Het aantal gedwongen opzeggingen is hierdoor in zijn geheel afgenomen. Reden gedwongen opzeggingen Huurachterstand Drugs Overlast Woonfraude Totaal

2024

2023

0 2 3 3 8

0 2 3 8 13

In iedere (overlast)situatie passen we maatwerk toe. Geen enkele situatie is zwart/wit. De zwaarte van de casussen neemt toe, omdat er steeds vaker sprake is van complexe of multiproblematiek. Bijvoorbeeld vervuiling, woonfraude, ondermijning en prostitutie. Daarnaast zien wij een verandering in de rechtspraak, waardoor het steeds lastiger wordt om een ontruimingsvonnis te halen in een juridische procedure. We moeten hierdoor steeds vaker maatwerk toepassen om casussen op te lossen.

Ontruiming en sluiting

Waar we in 2023 een stijging zagen in de huurachterstanden, was 2024 een stabieler jaar. Dit is vooral te danken aan de inzet van de afdeling huurincasso van Leystromen. Waardoor we de consulenten sociaal beheer minder vaak hoefden in te zetten. Daar waar er wel

Bij een ontruiming starten we een juridische procedure en ontvangen we vaak een ontruimingsvonnis. In de aantallen tellen we ook huurders mee die na het vonnis alsnog ‘vrijwillig’ de sleutels

Naast gedwongen opzeggingen hebben we ook te maken met woningontruimingen en woningsluitingen. Een ontruiming of sluiting kan verschillende oorzaken hebben. Iedere situatie is anders en vraagt daarom om maatwerk.

34

inleveren. Het gaat dus niet in alle gevallen om een ‘harde ontruiming’ waarbij de deurwaarder ook daadwerkelijk een woning ontruimt. Bij een sluiting sluit de gemeente een woning voor enkele maanden, in het kader van de Wet Damocles. Als de gemeente een woning sluit, volgt vanuit Leystromen altijd het verzoek aan de huurder om zelf de huur op te zeggen. Als de huurder dat niet doet, starten we een procedure. Het kan ook gebeuren dat de gemeente niet tot sluiting overgaat, maar Leystromen wel vervolgstappen onderneemt vanwege een ernstige overtreding van de huurovereenkomst. Leystromen hanteert een zerotolerancebeleid als het op drugsgerelateerde zaken aankomt. Drugs in een woning leidt altijd tot een huuropzegging of een juridische procedure. Reden ontruimingen Huurachterstand Drugs Overlast Woonfraude Totaal

2024 0 0 3 2 5

2023 6 0 3 0 9

Wij doen er alles aan om te voorkomen dat huurders hun woning kwijtraken door overlast of andere problemen. Als er sprake is van een ernstige overlastsituatie, zoekt Leystromen snel contact met netwerkpartners als gemeente, politie en zorgorganisaties. Om gedwongen vertrek uit een woning zoveel mogelijk te voorkomen.

4.8 Toewijzing en verhuur Cijfers aantallen/typen woningen Leystromen had in 2024 in totaal 9.769 zelfstandige woningen: 6.246 eengezinswoningen en 3.523 appartementen. De meeste woningen liggen in de gemeente Gilze en Rijen (33%), gevolgd door Goirle (26%) en Oisterwijk (24%).

De toewijzing en verhuur van onze woningen gebeurt via een aanbodmodel. Wij bieden onze DAEB- en Niet-DAEB-woningen dagelijks aan via Woning in Zicht. In 2024 hebben we besloten al onze woningen via 1 platform aan te bieden. Dit maakt het proces voor woningzoekenden duidelijker en vermindert de administratie. Het inkomen, de huishoudgrootte en de inschrijfduur van de woningzoekenden zijn de belangrijkste toewijzingscriteria. Op 31 december 2024 stonden 122.755 woningzoekenden ingeschreven bij Woning in Zicht. Van hen reageerden 24.128 actief op onze woningen in 2024. Het gemiddeld aantal reacties per actief woningzoekende was 27,9. Dit is een lichte daling ten opzichte van 2023 (31,8). In het derde kwartaal van 2024 hebben we de optie voor de digitale inkomensverklaring live gezet. Dit zorgt voor een vereenvoudiging van het dossier van de woningzoekenden en een efficiëntere inkomenstoetsing via MijnOverheid.

4.9 Staatssteunregeling Volgens de Europese wet- en regelgeving moeten wij onze vrijkomende gereguleerde (sociale) woningen als volgt toewijzen in 2024: •

Minimaal 85% van de woningen aan huurders met een inkomen tot € 47.699,-.

•

Maximaal 15% van de woningen aan huurders met een inkomen van € 47.699,- tot € 52.671,-.

Deze ratio spreken we af met de gemeenten waarin we ons bezit hebben. In 2024 hadden we deze afspraak met de gemeenten Goirle, Hilvarenbeek en Oisterwijk. Voor de gemeenten Gilze-Rijen, Baarle-Nassau en Alphen-Chaam geldt een 92,5%/7,5% ratio. Onderstaand figuur laat zien dat wij voldeden aan de gestelde normen 35

4.11 Mutatiegraad In 2024 was de mutatiegraad 5,19% (2023: 5,94%). De mutatiegraad is gebaseerd op het aantal verhuringen van zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden in 2024, exclusief nieuwbouw. De mutatiegraad heeft invloed op de huuropbrengsten, leegstand en onderhoudskosten. Mutatiegraad van zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden per 31 december 2024

Prijscategorie woning

4.10 Passend toewijzen Vanaf 1 januari 2016 moeten corporaties passend toewijzen. Dat betekent dat we aan minimaal 95% van de woningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag woningen toewijzen met een huurprijs tot € 650,43 (voor één- en tweepersoonshuishoudens; prijspeil 2024 of € 697,07 (voor 3 of meer personen; prijspeil 2024. Dit jaar wezen wij 100% van onze woningen passend toe aan woningzoekenden met recht op huurtoeslag.

T/m € 650,43

Mutaties Aantal Mutatiegraad excl. woningen nieuwbouw 160 6.870 2,33%

Tussen € 650,44 en € 697,07

95

865

10,98%

Tussen € 697,08 en € 879,66

232

1.912

12,13%

€ 879,67 en hoger

29

302

9,60%

Totaal

516

9.949

5,19%

Verhuringen (DAEB) In 2024 adverteerden wij 542 keer een woning. Wij verhuurden 432 woningen opnieuw; 133 daarvan via bemiddeling. In totaal ontvingen wij 84.965 reacties op onze advertenties. Dat is een reactiegraad van 178,29. In totaal ontvingen wij 907 weigeringen van woningzoekenden op aangeboden woningen. Dat zijn er 621 minder dan in 2023. 35 weigeringen waren van woningzoekenden met voorrang/urgentie. Van de reacties op onze advertenties deed 9 % dat binnen de eigen gemeente. 42,6 % van de nieuwe huurders bleef binnen dezelfde gemeente.

36

In het vierde kwartaal van 2024 begonnen we met het plaatsen van impressiefilmpjes bij de advertenties. We verwachten dat hierdoor de woningzoekenden een beter beeld krijgen van de woningen en dat de weigeringsgraad hierdoor lager wordt.

Wmo Als de woning van een huurder in verband met medische redenen niet meer geschikt is en ook niet aan te passen is, geeft de gemeente een Wmo-verhuisverklaring af. Een deel van de vrijkomende woningen adverteren we met voorrang voor woningzoekenden met een Wmo-verklaring. In 2024 boden we op die manier 42 woningen aan. 28 daarvan werden daadwerkelijk toegewezen aan iemand met een Wmo-verklaring.

doorzet. Daarom zijn we in 2022 met andere corporaties in Midden-Brabant aan de slag gegaan met het aanpassen van het woonruimteverdeelsysteem Woning in Zicht. Het ontwerpen van de aanpassing hebben we in 2023 gedaan. In het derde kwartaal van 2024 ging ‘Wie sneller wonen wil’ live (lees meer onder woonruimteverdeling). Woningzoekenden kunnen voor deze wachtrij kiezen om de zoekduur te verkorten. De resultaten van deze nieuwe wachtrij zijn nog niet te zien in de cijfers. Vanwege de stijgende trend zijn er in 2024 acties ondernomen om de zoekduur en slagingskans te verhogen, bijvoorbeeld door woningen specifiek te adverteren voor jongeren tot 30 jaar.

In woonzorgcomplexen waaraan een zorgpartij is verbonden, worden woningen anders toegewezen: 1/3 deel via inschrijftijd, 1/3 deel met voorrang voor Wmo-verhuisverklaringen en 1/3 deel wordt door de zorgpartij toegewezen. In 2024 werden 13 woningen aangeboden aan de zorg. Deze werden allemaal verhuurd aan een bewoner of huishouden met een zorgindicatie.

In 2024 hebben we nog meer activiteiten opgestart om de zoekduur te verkorten en slagingskans te verhogen. We zijn gestart met een pilot om doorstroming te stimuleren. Om zo een natuurlijk verloop binnen onze woningen te krijgen. De krapte en lage aantallen opzeggingen zorgden in 2024 niet voor kortere zoekduur. We verwachten dat de acties van 2024 in 2025 wel voor een verbeterd resultaat zorgen, als het aantal opzeggingen niet nog verder achteruitgaat.

4.12 Woning zoeken

Middeninkomens

Zorg

Monitoren zoekduur Het vinden van een huurwoning is niet makkelijk. De vraag naar woningen is veel groter dan het aanbod. En het toewijzen van woningen is gebonden aan regels over ‘passendheid’. Wij meten doorlopend hoe lang de zoekduur voor een woning is. De zoekduur is de tijd tussen het plaatsen van hun eerste reactie en de verhuurdatum van de door de woningzoekende geaccepteerde woning. In 2024 was de gemiddelde zoekduur 14,63 maanden. We zien daarmee dat de stijgende trend van de afgelopen jaren zich

Zoals beschreven in ons koersplan, staan sociale huurwoningen voorop bij Leystromen, maar we hebben ook oog voor middenhuur. Dit zijn huurwoningen die qua huurprijs tussen sociale huurwoningen en de vrije sector huurwoningen zitten. Ze zijn bedoeld voor huishoudens met een middeninkomen die te veel verdienen voor sociale huur, maar voor wie de vrije sector vaak te duur is. Met de komst van de Wet Betaalbare huur is in 2024 de huurprijs voor middenhuurwoningen gereguleerd voor woningen met een

37

puntenaantal tot en met 186 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). De maximale huurprijs voor deze woningen is vastgesteld op € 1.157,95 per maand.

hogere slagingskans voor woningzoekenden in de leeftijd van 30 tot 54 jaar.

Vanaf 2024 bieden we deze woningen ook aan via Woning in Zicht.

Daarom hebben we afgesproken om 20% van onze mutaties als doorstroomwoning te adverteren en te verhuren.

Corporaties mogen bovendien maximaal 15% van de sociale huurwoningen aan middeninkomens toewijzen. In 2024 verhuurde Leystromen 9 middenhuurwoningen opnieuw. Op deze manier zorgen we ervoor dat ook mensen met een middeninkomen toegang hebben tot betaalbare huurwoningen, gezien de schaarste aan betaalbare woningen in de vrije sector.

In de pilot hebben we 26% van alle vrijgekomen woningen als doorstroomwoning geadverteerd. We zien dat 83% van de doorstroomverhuringen aan de eerste kandidaat gebeurt, wat leidt tot minder weigeringen. Ook zien we bewegingen naar passender woningen. Zoals senioren die naar een appartement verhuizen en hun woning achterlaten voor andere woningzoekenden.

Tegelijkertijd zijn we bezig om extra middenhuurwoningen te realiseren.

In 2025 besluiten we of en hoe we verdergaan met de pilot.

Doorstroming In 2024 startte de pilot doorstroming. Doorstroming houdt in dat huishoudens verhuizen naar een andere woning, waardoor hun oude woning beschikbaar komt voor andere bewoners van Leystromen. Het doel van de pilot is om huurders te prikkelen te verhuizen naar een woning die beter past bij hun levensfase. De pilot is gestart om de krappe woningmarkt in beweging te krijgen. We hopen onze huurders te stimuleren om passender te gaan wonen, zodat ze langer zelfstandig kunnen blijven wonen in een woning die past bij hun levensfase. De pilot loopt 1 jaar en geeft woningzoekenden die al minimaal 5 jaar in een woning van Leystromen wonen voorrang op specifiek geadverteerde doorstroomwoningen. Als er geen doorstroomkandidaat is, wijzen we de woning toe via de reguliere methode.

Woonruimteverdeling Na jarenlang onderzoek en voorbereiding ging op 1 oktober ‘Wie sneller wonen wil’ live in Woning in Zicht. Dit model is een aanvulling op de huidige manier van woonruimte verdelen, die vooral gebaseerd is op inschrijftijd. Met ‘Wie sneller wonen wil’ hopen we de kans op een woning te vergroten voor mensen met weinig inschrijftijd. Zij zitten vaak in een vervelende situatie en kunnen geen gebruik maken van urgentie of een andere vorm van voorrang. Aan ‘Wie sneller wonen wil’ zit een aantal regels, zodat we alleen de mensen helpen die écht snel een woning nodig hebben. De regels zijn: • •

Wanneer je kiest voor ‘sneller wonen’ lever je de helft van je inschrijftijd in en bouw je geen inschrijftijd meer op. Je moet minstens 6 keer per maand reageren op advertenties.

We verwachten minder weigeringen bij doorstroomwoningen en een

38

•

Je mag een woning niet weigeren.

4.13 Bemiddeling bijzondere doelgroepen

In 2024 startten we met de pilot hospitaregeling. Hospitaverhuur is voor mensen die alleen wonen, een kamer vrij hebben en iemand willen laten inwonen. We bepaalden de kaders voor de hospitaregeling en maakten afspraken met onze gemeenten. We trekken hierin samen op met MijnWoongenoot. Deze organisatie koppelt de huurder die een kamer overheeft aan een kamerzoekende.

Het huisvesten van bijzondere doelgroepen is een grote uitdaging voor zowel gemeenten als Leystromen. Wij hebben bij Leystromen per 1 januari 2024 2 doelgroepen binnen deze groep, namelijk statushouders (vergunninghouders) en uitstromers (uit maatschappelijke opvang en beschermd wonen). Mensen met een urgentieverklaring en diegene die zijn aangemeld voor maatwerk, vallen per dit jaar onder de regulier woningzoekenden. Iedere woningcorporatie in de regio Hart van Brabant maakt hierin een eigen keuze.

In november adverteerden we de eerste 2 woningen voor hospitaverhuur in Goirle. Jammer genoeg trokken de kandidaten zich uiteindelijk toch terug. We kijken wat we hieruit kunnen leren en of we aanpassingen kunnen doen.

Jaarlijks maken gemeente, SHBL en Leystromen afspraken over het percentage sociale huurwoningen voor de huisvesting van deze 2 doelgroepen.

Hospitaregeling

Friendscontract In 2024 startten we met de pilot friendscontracten. We bepaalden de kaders voor friendscontracten en maakten afspraken met onze gemeenten. We hebben er uiteindelijk voor gekozen om 2 nieuwbouwwoningen te adverteren voor friends; in Goirle en Hilvarenbeek. Uiteindelijk kwamen we alleen in Goirle tot een match en hebben we 2 friends blij mogen maken met een woning.

Wet betaalbare huur Onder andere energielabels spelen een grotere rol in de bepaling van de WWS-puntentelling. Ook moeten wij vanaf 1 januari 2025 bij het aangaan van een nieuw huurcontract de WWS-puntentelling meesturen.

Leystromen is erin geslaagd dit percentage te behalen. Per gemeente zien we verschillen in uitkomst. Vaak heeft dit te maken met dat de vrijgekomen woning niet overeenkomt met de vraag, waardoor er geen match ontstaat. Voor een aantal doelgroepen wijst Leystromen de woningen direct toe. Via de prestatieafspraken spraken we met gemeenten af dat wij een deel van de vrij te komen sociale huurwoningen aanhouden om deze 2 doelgroepen te huisvesten. Leystromen voldeed in 2024 met 18% gemiddeld aan het doelpercentage voor het direct toewijzen van de vrijgekomen ongelabelde DAEB-woningen aan de bijzondere doelgroepen.

39

aantal onderhoudsbedrijven om storingen op te lossen en gebreken te herstellen. In 2024 besteedden we € 5.568.000 (2023 € 4.918.000) aan reparatieonderhoud en woningaanpassingen op basis van een medische indicatie. In 2024 voerden we 15.404 reparatieverzoeken uit (2023: 14.662). Leveranciers voerden voor ons 7.428 onderhoudsorders uit (2023: 7.068). Onze eigen onderhoudsdienst voert de rest uit. De stijgende marktprijzen en uurlonen hebben nog wel invloed op de gemiddelde kosten per woning. Bijzondere doelgroep

Aantal woningen

Vergunninghouders

46

Contingent

26

Totaal aantal woningen

72

4.14 Onderhoud Onderhoud aan woningen is belangrijk voor een goede verhuurbaarheid nu en in de toekomst. Maar we vinden het minstens zo belangrijk dat huurders tevreden zijn met hun woning. We voeren verschillende soorten onderhoud uit.

Niet gepland onderhoud Leystromen werkt met een eigen onderhoudsdienst en met een

We voerden aan 567 woningen mutatieonderhoud uit voor een bedrag van totaal € 3.887.000 (2023 € 4.453.000). De mutatiekosten per woning blijven hoog. Er muteerden weer veel woningen van vóór het jaar 1980 met een huurcontract van langer dan 20 jaar. Bij deze woningen was sprake van achterstallig onderhoud. Dat is ten laste van het mutatieonderhoud uitgevoerd. Dat de kosten toch iets lager dan 2023 zijn, komt doordat er minder mutaties waren. In 2024 hebben we de proef van het uitvoeren van kleinschalige mutatiewerkzaamheden door onze eigen onderhoudsdienst definitief gemaakt. De (financiële) resultaten van deze proef en de bevindingen van zowel de onderhoudsdienst, bewoners en woonmakelaars zijn positief.

Gepland onderhoud De Meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) is de basis voor het geplande onderhoud dat we uitvoeren aan ons woningbezit. Met een betrouwbare, realistische en kwalitatief hoogwaardige

40

meerjarenbegroting willen we ons geld uitgeven op de plaatsen waar dat nodig is. In mei 2024 is een nieuwe MJOB opgeleverd met een daarbij horende procesbeschrijving. Hierbij maakten we gebruik van de externe deskundigheid van de Brink Groep. Deze nieuwe MJOB is de basis voor de begroting van 2025 en verder. Realisatie gepland onderhoud In 2024 besteedden we € 20.371.000 (2023 € 15.760.000) aan gepland onderhoud bij 3.641 woningen. De geplande werkzaamheden bestaan voornamelijk uit buitenschilderwerk, het vervangen van kozijnen, dakbedekking en het renoveren van liften. In 2019 startten we met resultaatgericht samenwerken (RGS) voor buitenschilderwerk. De jaarlijkse kosten hiervoor zijn tot en met 2026 hoger dan de periode voor het invoeren van RGS. Dat komt door het eenmalig verhogen van de basiskwaliteit van het schilderwerk. Het is de bedoeling dat we de hogere kosten op langere termijn ‘terugverdienen’ door de betere basiskwaliteit van het werk.

Serviceabonnement Leystromen biedt huurders een serviceabonnement aan. Tegen een geringe maandelijkse vergoeding voeren wij voor abonnees onderhoudswerkzaamheden uit die een huurder anders zelf zou moeten uitvoeren of betalen. De onderhoudsdienst van Leystromen of een van onze vaste onderhoudspartners voert de onderhoudswerkzaamheden uit. De kosten hiervan worden niet bij de huurder in rekening gebracht.

vinden dat dit geen service hoort te zijn maar een onderdeel is van de woning. Ongediertebestrijding is een echte service die we onze huurders bieden. Dit zie je terug in het aantal abonnees. Waar we er eind 2023 nog 3.606 hadden, hebben we er in september 2024 3.579. Een kleiner aantal, maar deze abonnees kiezen nu echt voor extra service. Niet alleen voor extra onderhoud aan de woning.

Eigen onderhoudsdienst Het uitvoeren van kleine enkelvoudige klussen in het dagelijks onderhoud doen we graag zelf. Denk hierbij aan het herstellen of vervangen van een dakraam en opnieuw afkitten van een douchehoek of aanrechtblad. Onze monteurs komen bij huurders achter de voordeur. Een mooie kans om goed met hen in contact te blijven en het te signaleren als een huurder ondersteuning nodig heeft.

Samenwerking vaste onderhoudsbedrijven In 2024 hebben we de prestatieovereenkomst met onze 3 vaste aannemers verder voortgezet. We zetten project- en stuurgroepen op om op operationeel, tactisch en strategisch niveau met elkaar de juiste keuzes en afspraken te maken over bijvoorbeeld planning, kwaliteit, optredende uitdagingen en coördinatie. Deze groepen bevorderen de interne en externe samenwerking en zorgen voor duidelijkheid en eenduidigheid. In 2025 loopt de prestatieovereenkomst met de 3 vaste aannemers af. Leystromen heeft een bureau ingeschakeld. Dit ondersteunt ons in een gedegen en gedragen evaluatie. De uitkomst van deze evaluatie dient als input voor het vervolgtraject.

We hebben het serviceabonnement aangepast zodat deze beter aansluit bij de wensen van de huurders. Onderhoud zoals lekkende kranen doen we voortaan standaard omdat we (en onze huurders)

41

5 Dichtbij elkaar Over onze organisatie

ONZE DROOM Mensen werken graag en vanuit passie bij Leystromen We zijn een organisatie in ontwikkeling. We werken in rayons en zetten in op talent. Daarbij zijn we doeners en verbinders, met de focus op onze bewoners en partners. En uiteraard zorgen we ervoor dat we financieel gezond zijn.

5.1 Koersplan In 2024 werkten we met ons koersplan dat we in 2023 opstelden. Het koersplan heeft de titel: ‘Dichtbij’. Ons koersplan is opgezet als een reisgids. Onverwachte gebeurtenissen, ontdekkingen en ontmoetingen in de toekomst ontregelen ons niet, maar prikkelen juist om van iedere situatie het beste te maken. We passen in zulke gevallen onze acties aan om onze koers te kunnen vasthouden en onze doelen toch te bereiken. In 2024 startten we met de uitvoering van ons koersplan. Alle teams bepaalden activiteiten die bijdragen aan het koersplan. Dat deden we in ‘Samen Vooruit-sessies’. De successen van het koersplan vierden we met alle collega’s op 2 momenten in het jaar. Zo houden we het koersplan levendig en onder de aandacht.

situatie/personele behoefte in de toekomst. Vervolgens zijn alle medewerkers in de eerste helft van 2024 betrokken in ‘Samen Vooruit-sessies’ en is SPP onderdeel geworden van het ‘Goede Gesprek’; een jaarlijks gesprek dat medewerkers met hun leidinggevende hebben. Voorbeelden van vragen zijn: waar liggen je wensen? Zit je op je plek? Heb je ambities in je loopbaan? Welke opleidingswensen heb je? In onze jaarlijkse SPP-sessie kijken we naar externe ontwikkelingen en welke impact deze hebben. Daarnaast nemen we ook mee welke collega’s (mogelijk) met pensioen gaan, welke ambities medewerkers kenbaar hebben gemaakt en hoe we onze flexibele schil willen inrichten. We zien de SPP als een continu proces. Dat betekent dat onze HRM adviseurs het onderwerp eens per kwartaal agenderen om te bespreken met leidinggevenden. Zo zorgen ze ervoor dat ontwikkelingen in de afdelingen vroegtijdig zichtbaar zijn.

Aantal medewerkers in dienst Bij Leystromen werkten eind 2024 131 medewerkers (2023: 127); in totaal 116,6 fte (2023: 112 fte). In 2024 startten 17 nieuwe medewerkers en 10 medewerkers verlieten de organisatie (inclusief medewerkers die met pensioen gingen). We kiezen bewust voor (beperkte) groei van onze formatie vanwege de vele uitdagingen en organisatieopgaven waar we voor staan.

5.2 Organisatieontwikkelingen Strategisch Personeelsplanning (SPP) In 2023 zijn we in samenwerking met Dageraad Advies gestart met strategische personeelsplanning binnen Leystromen. We keken naar de huidige personeelsbezetting en de gewenste

42

Zo ziet de organisatie eruit

werknemerschap vinden we belangrijk. In een themasessie verscherpten we onze visie hierop. We besloten eind 2024 opnieuw te onderzoeken hoe onze organisatie nu functioneert op het gebied van cultuur, gedrag en waarden en normen; een soft controlmeting. Want de organisatiecultuur en het gedrag van de medewerkers zijn van belang om onze huurders goed te bedienen en onze doelen te realiseren. Daarnaast zijn we ook benieuwd hoe we met elkaar samenwerken bij Leystromen. Binnen teams, tussen teams en tussen afdelingen. We voeren dit onderzoek in 2025 uit.

Vastgoedbezit bij medewerkers De integriteit binnen de corporatiesector mag niet ter discussie staan. Daarom vindt Leystromen het belangrijk dat medewerkers, bestuurder en leden van de Raad van Commissarissen open, eerlijk en transparant zijn over vastgoed dat zij in eigendom hebben. In 2024 gingen we daarom na of medewerkers vastgoed of grond (of belegging daarin) in (mede) eigendom hebben. Buiten een eigen (koop)woning voor eigen gebruik. Eerder gebeurde dit al bij de bestuurder en RvC. Er zijn geen aandachtspunten uit naar voren gekomen.

Pre-screening We werken vaak met gegevens van huurders. We vinden het dus heel belangrijk om betrouwbare medewerkers in dienst te hebben. Daarom vragen we nieuwe collega’s sinds 2024 om mee te werken aan een pre-screening. International Security Partners voert de screening uit. Dit bedrijf controleert onder andere diploma’s en het identiteitsbewijs en gaat referenties na. De nieuwe medewerker vraagt een Verklaring Omtrent Gedrag aan. In 2025 evalueren we onze ervaringen van het eerste jaar.

Soft controls Leystromen streeft naar medewerkers die het werken bij onze organisatie positief waarderen. Goed werkgeverschap en goed

43

Nieuwe functies De rol van woningcorporaties verandert voortdurend. Daarom kiezen we er soms voor om nieuwe functies aan onze organisatie toe te voegen. Begin 2024 zijn we gestart met de nieuwe functie van buurtbeheerder. Er zijn 2 medewerkers intern doorgestroomd naar deze functie. Lees hier meer over in paragraaf 1.3.

Doorstromers In 2024 stroomden 7 collega’s intern door naar een andere functie. Vacatures zetten we altijd eerst intern uit. Zo krijgen medewerkers de kans om een stap in hun loopbaan te maken binnen onze eigen organisatie.

Ziekteverzuim Het verzuimpercentage in 2024 was 5,34%. Dit is een stijging ten opzichte van vorig jaar (toen was het 3,84%) en ook meer dan het landelijke gemiddelde van 4,7% (bron: HumanCapitalCare). Dit komt door een aantal langdurig zieke medewerkers. In 2024 zijn we met een nieuwe arbodienst gestart omdat deze meer preventiemogelijkheden biedt.

5.3 Arbeidsmarkt Uitdagende arbeidsmarkt Er is volop werk. Tegelijkertijd is er sprake van uitzonderlijke krapte in een groot aantal sectoren in Nederland. Ook Leystromen merkt dit. Bij moeilijk in te vullen vacatures kunnen we wel ZZP-ers vinden die voor Leystromen kiezen. Zij verbinden zich voor enige tijd aan Leystromen als zelfstandige of via een detacheringsbureau. Ze kiezen er helaas niet voor om vast in dienst te komen bij

Leystromen. Het aantal reacties op onze vacatures is minder geworden en soms hebben sollicitanten meer wensen dan voorheen. We hebben bewust aandacht voor sollicitanten die uit een andere sector komen en/of andere werkervaring hebben. We investeren graag in mensen die de bezieling hebben om voor een corporatie te willen werken en iets willen betekenen voor onze doelgroep. En we kijken creatief naar wat iemand kan toevoegen aan Leystromen. Ook als dat niet is op de vacature waarop de sollicitant reageert.

Werken bij de Woco We nemen deel aan het initiatief vanuit de ‘Raad van Inspiratie’ van Expeditie Loopbaan: ‘Werken bij de WOCO’. Hierin werken we met alle (38) Brabantse woningbouwcorporaties samen om de inspirerende arbeidsmarkt van de woningcorporatie onder de aandacht te brengen. Acties die gedaan zijn: • Er is een studentencampagne gestart: we trekken gezamenlijk op richting mbo’s, hbo’s en universiteiten met als doel stagiairs, afstudeerders, trainees en youngpotentials aan te trekken. • De campagne is uitgebreid met andere woningcorporatiesamenwerkingsverbanden (Zeeland, Zuid-Holland, Gelderland en Utrecht).

Externe inhuur Op 31 december 2024 werkten 16 (iets meer dan 8 fte) externe medewerkers bij Leystromen. In de loop van 2024 startten 7 externe medewerkers en stopten er 6 met hun tijdelijke opdracht. We huren vooral externe medewerkers in ter overbrugging van het invullen van een vacature, tijdens ziekte en als extra inzet bij projecten.

44

Stages en trainees

Nieuwe arbodienst

In 2024 hebben we bekeken waar in 2025/2026 ruimte in de organisatie ontstaat voor stages op vmbo/mbo/hbo en universitair niveau. We leggen directe contacten met opleidingscoördinatoren om goede matches te kunnen maken. Bij Leystromen werkten eind 2024 1 stagiaire en 1 trainee.

Na een uitgebreide selectieprocedure met een projectgroep waarin onder andere een deel van de OR vertegenwoordigd was, zijn we 1 juni gestart met een nieuwe arbodienstverlener. In december heeft een tussentijdse evaluatie plaatsgevonden om de samenwerking te bespreken en verbeterpunten naar elkaar uit te spreken.

Onboarding

PMO/Vitaliteit

Vorig jaar is er een enquête gehouden onder nieuwe medewerkers om tips en tops op te halen. Als tops noemden de nieuwe collega’s vaak ‘Terechtkomen in een warm bad’. Tips waren onder andere ‘de tijd nemen’, ‘meelopen met andere teams’ en ‘iets over het bedrijf vertellen’.

In 2024 vond het Preventief Medisch Onderzoek (PMO) binnen Leystromen plaats. Vanuit de risico-inventarisatie en -evaluatie (RI&E) is het advies om dit eens per 3 jaar te doen. 96 medewerkers hebben vrijwillig aan dit onderzoek meegedaan.

Met de tips en tops hebben we een nieuw, uitgebreid inwerkprogramma ontwikkeld. Dit zorgt ervoor dat nieuwe medewerkers zich snel onderdeel voelen van Leystromen, dat ze goed wegwijs worden gemaakt in de organisatie en dat ze weten wat we van hen verwachten. In het nieuwe inwerkprogramma is ook aandacht voor de Leystromen-cultuur, betrokkenheid, verwachtingen (protocollen/beleid) en de gezamenlijke doelen uit het koersplan.

5.4 Goed werkgeverschap Nieuwe vertrouwenspersoon 1 januari 2024 zijn we gestart met een nieuwe externe vertrouwenspersoon. De vertrouwenspersoon heeft kennisgemaakt met alle medewerkers en heeft eens per half jaar een kennismaking met nieuwe medewerkers. Elke 2 maanden plaatst de vertrouwenspersoon een bericht op intranet zodat zij (ook digitaal) zichtbaar blijft.

Elke deelnemer heeft zijn/haar resultaten ontvangen. Om de anonimiteit naar Leystromen als werkgever te borgen zijn de resultaten alleen in gebundelde vorm opgenomen in een rapport. Hiervan is een samenvatting gedeeld met de organisatie. We hebben in 2024 verschillende verbeteracties bedacht en een aantal al opgepakt, zoals een workshop over omgaan met werkdruk.

5.5 Nieuw personeelsinformatiesysteem Begin 2024 zijn we succesvol overgestapt naar het AFAS personeelsinformatiesysteem. Hierdoor zijn de processen met betrekking tot HRM en payroll geautomatiseerd. Medewerkers kunnen onder andere zelf verlof aanvragen, gegevens aanpassen of loonstroken inzien. Ook is het declaratieproces eenvoudiger geworden.

5.6 Veilige werkomgeving In 2024 is een derde preventiemedewerker gestart. Door dit team te versterken konden we in 2024 mooie stappen zetten. Vanuit de RI&E heeft een corporatie de verplichting om eens per 2 jaar medewerkers te trainen op omgaan met agressie. In de eerste helft

45

van 2024 hebben er agressietrainingen plaatsgevonden voor alle functies met klantcontact. In de tweede helft van 2024 is hier een vervolg aan gegeven in trainingen over agressie op huisbezoek en agressie aan de telefoon. Ook lieten we in 2024 een agressiescan uitvoeren. De aanbevelingen (zoals agressietrainingen en de entree beter afschermen van de rest van het kantoor) voerden we uit.

ons de gegevens van onze huurders en van Leystromen beter te beschermen tegen digitale dreigingen. Het KnowBe4 platform is niet alleen gericht op beveiligingsbewustwording. Het heeft ook als doel om het risico te verkleinen slachtoffer te worden van cybercriminaliteit. Daarnaast krijgen medewerkers veel trainingen om zo goed en veilig mogelijk met de systemen te werken. En maken we onze ICTomgeving zo eenvoudig mogelijk voor de gebruikers.

We brachten de opleidingen van onze vakmensen in de onderhoudsdienst in kaart. We hebben goed in beeld waarin zij (verplicht) opleidingen moeten volgen.

5.8 Toekomst

In 2025 laten we de RI&E opnieuw toetsen. Er is besloten om dit elk jaar te herhalen in plaats van eens per 2 jaar.

Het is belangrijk dat wij als organisatie goed in staat zijn om onze ambities in de toekomst te kunnen blijven realiseren. Zo kunnen we de vinger aan de pols houden voor wat betreft nieuwe ontwikkelingen en onverwachte gebeurtenissen.

Protocol Gewenst gedrag bij Leystromen Het protocol is dit jaar herschreven en actueel gemaakt in overleg met de OR. Het sluit nu beter aan bij de huidige behoeften in een steeds veranderende praktijk. Daarnaast is er een koppeling gemaakt met de bestaande documenten die te maken hebben met gewenst gedrag en agressie. In het protocol zijn de volgende documenten opgenomen. 1. integriteitscode 2. regeling omgaan met melden vermoeden misstand 3. gedragscode internet, e-mail en sociale media 4. huishoudelijk Reglement 5. protocol gewenst gedrag & Agressieprotocol 6. reglement Alcohol-, Drugs- en Medicijngebruik

5.7 Beveiligingsbewustwording In 2024 is Leystromen gestart met de trainingen van het beveiligingsbewustzijnsprogramma KnowBe4. Dit programma leert

Eind 2024 zijn op de Woontop de Nationale Prestatieafspraken 2025-2035 getekend. Deze afspraken vormen de gezamenlijke agenda voor de grote opgaven voor de beschikbaarheid van betaalbare woningen, de verduurzaming, leefbaarheid en betaalbaarheid van wonen. Wij zijn vastbesloten om hier de komende jaren onze bijdrage aan te leveren. Daarom staat in de begroting van 2025, net zoals in die van 2024, een hoge ambitie, vooral voor nieuwbouw en verduurzaming. Dit vraagt financieel veel van ons. Onze ambities passen binnen het door het WSW afgegeven borgingsplafond. Maar door veranderende financieel-economische omstandigheden is het voor alle corporaties onzeker of dit in de toekomst zo blijft. Daarom monitoren we regelmatig of we in de toekomst moeten bijsturen of remmen en hoe we dat dan kunnen doen. We rekening hiervoor verschillende scenario’s door. Op deze manier zorgen we voor een blijvend duurzaam prestatiemodel.