1.10 - Leystromen - Jaarverslag 2024
Tekst van het document
Jaarverslag
2024
Inhoudsopgave
4.5 Wijkvernieuwing: leefbaarheid .............................................. 30
Voorwoord ....................................................................................... 4
4.6 Huurbeleid ........................................................................... 32
Inleiding ........................................................................................... 5
4.7 Huurachterstanden en ontruimingen .................................... 33
Missie .............................................................................................. 5
4.8 Toewijzing en verhuur .......................................................... 35
1 Samen dichtbij .............................................................................. 6
4.9 Staatssteunregeling ............................................................. 35
1.1 Bewoners denken mee .......................................................... 6
4.10 Passend toewijzen ............................................................. 36
1.2 Bewoners doen mee .............................................................. 8
4.11 Mutatiegraad ...................................................................... 36
1.3 Buurtgericht werken ............................................................... 8
4.12 Woning zoeken .................................................................. 37
1.4 Samen met bewoners, partners en collega’s.......................... 9
4.13 Bemiddeling bijzondere doelgroepen ................................. 39
2 In contact.................................................................................... 12
4.14 Onderhoud ......................................................................... 40
2.1 Onze dienstverlening ........................................................... 12
5 Dichtbij elkaar ............................................................................. 42
2.2 Informatie over veilig wonen ................................................ 14
5.1 Koersplan............................................................................. 42
2.3 Denken in mogelijkheden ..................................................... 14
5.2 Organisatieontwikkelingen ................................................... 42
2.4 Samen met gemeenten ........................................................ 15
5.3 Arbeidsmarkt ........................................................................ 44
3 Groen doen ................................................................................ 17
5.4 Goed werkgeverschap ......................................................... 45
3.1 Investeren in duurzaamheid ................................................. 17
5.5 Nieuw personeelsinformatiesysteem .................................... 45
3.2 Groen doen in 2024 ............................................................. 18
5.6 Veilige werkomgeving .......................................................... 45
3.3 Groen opwekken: iedereen moet mee kunnen doen ............ 21
5.7 Beveiligingsbewustwording .................................................. 46
4 Dichtbij (t)huis............................................................................. 23
5.8 Toekomst ............................................................................. 46
4.1 Portefeuillestrategie ............................................................. 23
5.9 Financieel gezond ................................................................ 47
4.2 Prestatieafspraken ............................................................... 24
5.10 Risicomanagement ............................................................ 50
4.3 Woningbouwopgave ............................................................ 24
6 Van de ondernemingsraad ......................................................... 54
4.4 Wijkvernieuwing: de cijfers ................................................... 28
7 Verbindingen .............................................................................. 56
8 Verslag Raad van Commissarissen ............................................ 57 9 Bestuursverklaring ...................................................................... 66 10 Kengetallen .............................................................................. 68 11 Jaarrekening............................................................................. 71 11.1 Balans per 31 december 2024 (voor resultaatbestemming) 71 11.2 Winst- en verliesrekening over 2024 (Functioneel model) .. 73 11.3 Kasstroomoverzicht (directe methode) ............................... 74 11.4 Grondslagen ...................................................................... 76 11.5 Toelichting op de balans .................................................... 94 11.6 Toelichting op de onderscheiden posten van de winst- en verliesrekening......................................................................... 123 11.7 Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht .................................................................. 131 11.8 Overige toelichtingen ....................................................... 131 12 Ondertekening jaarrekening ................................................... 135 Opstellen jaarrekening Bestuur ................................................ 135 En vastgesteld in de vergadering Raad van Commissarissen ..
135 13 Overige gegevens .................................................................. 136 13.1 Statutaire resultaatbestemming........................................ 136 13.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ...... 136 14 Controleverklaring .................................................................. 137
3
Voorwoord Eind 2024 zat mijn eerste termijn van 4 jaar als bestuurder van Leystromen erop. Een goed moment om terug te kijken. Kijkend naar Leystromen krijg ik een gevoel van trots, door de mooie weg die we zijn ingeslagen met ons Koersplan: Dichtbij. Want dat is precies wat we deden in het eerste volle jaar dat we met dit plan werkten. We gingen dichter bij onze bewoners en samenwerkingspartners staan. En daardoor bereikten we mooie resultaten. Een goed voorbeeld daarvan is de nieuwe manier voor het toewijzen van woningen. We bedachten dit samen met onze woningzoekenden en collega-corporaties uit de regio. Daarna was het nog een flinke klus om er samen handen en voeten aan te geven. De eerste ervaringen zijn positief. Met de nieuwe manier is er meer aandacht voor de persoonlijke situatie van woningzoekenden. Ze bepalen zelf of ze willen ‘wonen met wensen’ of ‘sneller willen wonen’ en kiezen voor een kortere wachttijd.
daarom in 2024 stevig in op het ontmoeten en betrekken van onze bewoners, en we verdiepten ons verder in communitybuilding en gemengd wonen. Daarbij draait het volledig om denken vanuit ‘wij’. Dat past helemaal bij Leystromen en ons koersplan. Het begin van mijn tweede termijn als bestuurder is ook een goed moment om vooruit te kijken. En dat doe ik met vertrouwen; wij kunnen onze koers vasthouden. De beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van onze woningen en de leefbaarheid in de wijken staan hoog op onze agenda. En ondanks de onrust in de politiek en in de wereld heb ik er vertrouwen in dat Leystromen voldoende wendbaar is om met mogelijke gevolgen daarvan om te gaan. Het is moeilijk je voor te bereiden op iets waarvan je niet weet hoe het eruit ziet. Maar door samen te blijven werken met onze bewoners en partners, lukt dat vast en zeker. Marie-Thérèse Dubbeldam-Ooms Bestuurder
In 2024 werkten we met een sociaal plan bij renovaties en verduurzaming. We kijken vóór zo’n project wat de impact is op bewoners. We bedenken wat er nodig en gewenst is om hen zo goed mogelijk door zo’n periode heen te helpen. Bijvoorbeeld door een woning in te richten als wijkhuis, zodat bewoners ergens samen kunnen komen. De ‘stenen’ zijn belangrijk, maar de mensen waar we het voor doen nog meer. Afgelopen jaar gebeurden ook dingen waar ik mij zorgen om maak. Persoonlijk, maar ook als bestuurder van Leystromen. De onrust in politiek Den Haag én in de wereld hoort daarbij. Mensen denken steeds vaker vanuit ‘ik’ in plaats van ‘wij’. Dat verbaast mij, want iedereen heeft toch andere mensen nodig? Leystromen zette
4
Inleiding Voor u ligt het jaarverslag 2024 van Leystromen. In het bestuursverslag leggen wij verantwoording af over onze activiteiten in het afgelopen jaar. In de jaarrekening vindt u hiervan een financiële verantwoording. Wij baseren ons jaarverslag op ons Koersplan Dichtbij (leystromen.nl/koersplan). Het jaarverslag is opgebouwd in lijn met het koersplan. In het eerste deel, hoofdstuk 1 tot en met 4, geven wij u een terugkoppeling van onze activiteiten in 2024. Vanuit ons koersplan boekten wij dit jaar allerlei resultaten. Een greep hieruit ziet u in deze hoofdstukken terug. Hoofdstuk 5 gaat in op onze organisatie en bedrijfsvoering. De ondernemingsraad legt verantwoording af in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 leest u over onze verbindingen. De Raad van Commissarissen legt verantwoording af in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 bestaat uit de bestuursverklaring. Ten slotte vindt u in de hoofdstukken 10 tot en met 13 onze financiële verantwoording.
huisvesten wij ruim 20.000 bewoners in de woningmarktregio Hart van Brabant en West-Brabant.
Missie Onze missie, boodschap en werkgebied Mensen zijn thuis bij Leystromen. Samen met bewoners en partnerorganisaties gaan we voor prettig wonen in onze buurten en dorpen. Bij ons is wonen mensenwerk. Wij staan midden in de samenleving en voelen ons verbonden met de mensen en de streek. Onze bewoners voelen zich gezien, gehoord en geholpen. We zijn een stevige en betrouwbare partij voor onze samenwerkingspartners. Bewoners en samenwerkingspartners betrekken we actief bij onze plannen. Zo werken we samen aan vitale dorpen en leefbare buurten. Wij werken in de 6 gemeenten Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Gilze en Rijen, Goirle, Hilvarenbeek en Oisterwijk. In 23 dorpen
5
1 Samen dichtbij Over bewoners en buurten
ONZE DROOM Onze bewoners ervaren hun huis als een thuis Bij alles wat we doen, staan onze bewoners centraal. Want wonen gaat over mensen. Ons uitgangspunt is dat we bewoners en samenwerkingspartners actief betrekken bij onze plannen.
jaar ontvangen onze actieve bewonersgroepen een nieuwsbrief van ons. Dit jaar zijn er 11 nieuwe actieve bewonersgroepen opgericht. Een aantal is gestopt. Dit heeft allerlei redenen. Een voorbeeld is dat leden ouder worden en hun gezondheid het niet meer toelaat. In totaal hebben we nu 60 actieve bewonersgroepen.
1.1 Bewoners denken mee Ontmoetingsavonden In 2024 organiseerden we 6 ontmoetingsavonden voor huurders in de verschillende dorpskernen. Het doel van de avonden was om elkaar te ontmoeten, met elkaar te verbinden en kennis te delen. Met een verhalenvoorstelling gaven we een ‘kijkje in de keuken’ van Leystromen. Deelnemers ontdekten tijdens workshops en spellen voor welke dilemma’s een woningcorporatie soms komt te staan. Bijvoorbeeld over het toewijzen van woningen, verduurzaming en leefbaarheid in wijken. Stichting Huurders Belangen Leystromen (SHBL) stelde zich voor en nodigde huurders uit zich aan te sluiten. Meer over SHBL leest u op de volgende pagina. 3 bewoners hielpen mee in het maken van het programma en de uitvoering tijdens de avonden. In de rol van spelleider, gastvrouw en fotograaf. Er kwamen ongeveer 200 bewoners. 30 medewerkers woonden de avonden bij als begeleiders. Leden van de Raad van Commissarissen waren ook aanwezig.
Actieve bewonersgroepen We hebben het hele jaar door contact met onze actieve bewonersgroepen. Door te helpen bij het opzetten van zo’n groep. En hen te adviseren bij allerlei bewonersvraagstukken. 3 keer per
Bedankavonden Elk jaar zetten we de leden van de actieve bewonersgroepen in het zonnetje bij de bedankavonden. Warme, gezellige avonden als bedankje. Zij zijn onze vrijwilligers die de belangrijke taak opgepakt hebben om de leefbaarheid te vergroten in hun straat of woongebouw.
Dichtbij bewoners ‘Leystromen komt naar je toe’ is het project waarbij we proactief bewoners(groepen) opzoeken. We maken kennis, horen wat er speelt, wisselen informatie uit en kijken of er nieuwe actieve bewonersgroepen kunnen ontstaan. Dit zorgt voor korte lijnen naar bewoners toe. In 2024 zijn we hierin ook meer gaan samenwerken met ketenpartners. Door bijvoorbeeld met het dorpsteam te bespreken
6
welke buurt wat meer aandacht nodig heeft. Daar ontstonden mooie bewonersinitiatieven uit die, samen met de gemeenten, tot plannen voor wijkverbetering leidden.
Huurderspanel We vinden het belangrijk om in ons beleid en projecten de opvattingen van onze huurders mee te nemen. We werken vaak met huurders samen in projecten op wijk- en buurtniveau, maar halen ook graag de mening van onze huurders op over bredere onderwerpen. We werken daarom met een online huurderspanel. Een digitaal instrument waarmee we maximaal 4 keer per jaar via e-mail een vraag voorleggen aan ons brede huurdersbestand. Het huurderspanel startte als een pilot. In 2024 legden we het huurderspanel vragen voor over de volgende onderwerpen: • • •
Wat vond u van de Week van de Huurder? Wat vindt u van onze website? Wat vindt u van het Huurderspanel?
Alle huurders waar we een e-mailadres van hebben, krijgen een uitnodiging om deel te nemen aan het panel. Uiteraard kunnen zij zich hiervoor ook afmelden. Op deze vragen reageerde tussen de 15 en 27% van de huurders die een uitnodiging voor het panel ontvingen. Dat is ruim meer dan de 5% die nodig is om een resultaat niet toevallig te laten zijn. Een mooie score dus. Op onze website informeren we onze huurders over de resultaten en geven we aan wat we daarmee doen. Huurders die hebben meegedaan aan het panel krijgen het resultaat ook via e-mail toegestuurd.
50% van de huurders tevreden is over het huurderspanel; 40% heeft geen mening. Een ruime meerderheid geeft aan dat het duidelijk is waarom een vraag gesteld wordt. En bijna de helft bekijkt de resultaten op de website of geeft aan op de hoogte gehouden te willen worden. Op basis van de reacties op de vragenlijsten, de evaluatie onder deelnemende huurders én een interne evaluatie hebben we besloten verder te gaan met het huurderspanel. We voegen dit instrument toe aan de overige vormen van participatie. Daarbij gaan we ook experimenteren met de inzet van het huurderspanel op kleinere, lokale projecten. We blijven monitoren of dit instrument beantwoordt aan de doelstelling van het nagaan van de mening van onze huurders.
Huurdersorganisatie Er is veel werk verzet door de huurdersorganisatie SHBL. Zo heeft SHBL over een aantal beleidswijzigingen bij Leystromen advies uitgebracht, hebben de leden zichzelf tijdens verschillende ontmoetingsavonden aan huurders gepresenteerd en hebben ze kennisgemaakt met alle wethouders die betrokken zijn bij de prestatieafspraken. SHBL gebruikte de afgelopen periode om de eigen organisatie verder vorm te geven. Wij ondersteunden hen daarin organisatorisch en financieel. SHBL vindt het belangrijk om in contact te zijn met huurders van Leystromen. Daarom heeft het bestuur in december 2 bewonersavonden voor alle huurders georganiseerd. Begin december hebben we samen met de SHBL hun 1-jarig bestaan gevierd.
Eind 2024 legden we het huurderspanel de vraag voor: wat vindt u van het huurderspanel? Daaruit kwam naar voren dat iets meer dan
7
1.2 Bewoners doen mee Burendag Op 28 september vond de jaarlijkse burendag plaats. Veel van onze actieve bewonersgroepen hebben hieraan deelgenomen. Van koffie-uurtjes met een lekker stukje taart tot volledige straten die waren afgezet zodat er lekkere hapjes gegeten konden worden, gedanst kon worden en van een springkussen kon worden gegleden. Collega’s van allerlei teams van Leystromen hielpen mee bij deze burendag en hebben zich ingezet als quizmaster, scheidsrechter, tuinman of koffieschenker.
High Tea
organiseerde Leystromen een Groene Markt. Dat deden we samen met onder andere de gemeente Gilze en Rijen en stichting Struikroven. Struikroven is een snelgroeiende landelijke stichting, die zich hard maakt om het bestaande groen uit voor- en achtertuinen te redden. In de Militaire Wijk in Rijen-Zuid mochten wijkbewoners ‘struikroven’ in de tuinen van de sloopwoningen. Op een informatieve Groene Markt lieten lokale partijen zien wat ze doen en waarmee ze bewoners kunnen helpen. Ook is de Groene Markt een plek waar de wijkbewoners elkaar ontmoeten.
Circulaire activiteit
1.3 Buurtgericht werken
Niet alleen de tuinen werden ‘geroofd’. Wijkbewoners kregen ook de mogelijkheid om via een loting kans te maken op bruikbare materialen uit de sloopwoningen. Ook hiermee wil Leystromen zoveel mogelijk inzetten op circulariteit. Rolluiken, gordijnen, lampen, vloeren, schuttingen, kasten en meer hebben inmiddels een tweede leven gekregen.
Project THUIS Rijen-Zuid
Containermiddagen
Samen met bewoners werken Leystromen, de gemeente Gilze en Rijen, Cultuurplaats en andere maatschappelijke organisaties aan vernieuwing van de Militaire Wijk in Rijen-Zuid. In verhalenbundel THUIS staan 12 portretten van wijkbewoners (waaronder enkele koppels). De verhalen samen schetsen een kleurrijk beeld van een wijk in verandering.
Het hele jaar door zijn er diverse containermomenten geweest. Dan stonden we bij een wooncomplex of straat om bewoners de kans te geven afval uit hun schuurtje, zolder of tuin weg te gooien. Op zulke momenten geeft dit een ander soort contact met bewoners en zorgt het voor buurtverbinding. Het werd erg gewaardeerd.
Ook dit jaar organiseerden we weer een high tea voor alleenstaande bewoners. Deze vond plaats in Oisterwijk en onder het genot van lekkere hapjes, thee en fijne muziek van onze ‘huistroubadour’ André werd het een gezellige middag.
Naast de verhalenbundel, waar de hele wijk een editie van heeft gehad, waren de afbeeldingen in de zomer van 2024 als posterserie te bewonderen op 2 plakzuilen in de wijk.
Groene markt en Struikroven Natuur, energie, duurzaamheid, gezondheid, vitaliteit, het zijn allemaal thema’s die steeds belangrijker worden. In maart
Aanleiding is vaak een renovatieproject. Maar het gebeurt ook dat complexbeheerders laten weten dat galerijen, tuinen of schuurtjes te vol raken.
Proactief bewonerscontact Leystromen is vaak aanwezig in de wijken. Dit doen wij om in contact te komen met de buurtbewoners. Zo leren we elkaar kennen en kunnen we de stem van bewoners meenemen in latere 8
beslissingen. Dit doen wij op het moment dat er behoefte aan is. Onder andere door het organiseren van spreekuren, omgevingsdialogen en klankbordbijeenkomsten. Bijvoorbeeld over onderwerpen als nieuwbouw, sloop, renovatie, groot onderhoud, overlast, brandveiligheid, sociale cohesie en een fijne leefomgeving. De dialogen leveren nabijheid, begrip en (project)voortgang op.
wij deze ruimte. Bewoners en professionals komen er samen. Bewoners kijken om naar elkaar en dragen bij aan de inclusiviteit in de wijk. Bewoners uit de wijk richtten het huis in en hebben er de leiding. Inmiddels zijn er 11 vrijwilligers en komen er maandelijks 50 bewoners op bezoek. ‘T voor taal’ geeft er taalles en verschillende professionals zijn bij de koffie-uurtjes aanwezig.
Buurtbeheer
Communitybuilding
De buurt is voor ons de plek waar we het verschil maken door laagdrempelig en herkenbaar aanwezig te zijn. Voor de dingen die voor iedereen zichtbaar en merkbaar zijn, maar ook voor wat zich achter de voordeur afspeelt. Om daar meer capaciteit op te zetten en dichter bij onze bewoners te zijn, zijn we dit jaar gestart met het aanstellen van buurtbeheerders.
Communitybuilding draagt bij aan de draagkracht van een wijk en haar bewoners. Leystromen zet in op krachten en talenten van bewoners en verbindt deze aan elkaar. Daarnaast ontmoeten professionals en bewoners elkaar op een laagdrempelige manier, zodat de lijntjes kort zijn en er in een vroeg stadium passende hulp geboden kan worden. Als corporatie dragen wij bij aan een fijn thuis voor onze bewoners en vinden wij het belangrijk dat we een inclusieve maatschappij aanmoedigen.
De buurtbeheerder is de oren en ogen in de wijk. Dé persoon die problemen snel en laagdrempelig kan signaleren. Het eerste aanspreekpunt voor bewoners, collega's en netwerkpartners in de wijk.
In Oisterwijk (KVL) en Goirle (Jan van Besouw) zijn voor de teams die in die gemeenten werken werkplekken gemaakt. Hier ontmoeten ze elkaar tussen huisbezoeken door en wisselen informatie uit die voor hen en voor huurders van belang is. Ook zijn de teams zo meer aanwezig in de buurt.
We hebben een beeld gekregen van verschillende vormen van communitybuilding. Door werkbezoeken aan projecten van collegacorporaties waarin gemeenschapsopbouw centraal staat in nieuwe en bestaande wijken. En door themagesprekken met ervaringsdeskundigen zoals een communitybuilder. We hebben samen met onze partners projecten voor ogen waar we communitybuilding kunnen uitproberen. Zo ervaren we wat het onze bewoners in positieve zin op kan leveren. We verwachten hierbij dat het preventief werkt voor zorgvragen, lijntjes verkort naar instanties en bijdraagt aan een gevoel van waardering en zingeving voor onze bewoners.
1.4 Samen met bewoners, partners en collega’s
Informatiepleinen
De eerste stap hebben we gezet in Rijen. Met de ervaringen die we daar hebben opgedaan, gaan we in 2025 buurtbeheer verder inzetten in ons werkgebied, te beginnen met Oisterwijk.
Werkplekken in rayon Oost
Wijkcirkels In de wijk Doelakkers in Hilvarenbeek hebben we een huis van de wijk gerealiseerd. Samen met de gemeente Hilvarenbeek faciliteren
De informatiepleinen zijn in Oisterwijk actief. Verschillende organisaties zitten hier bij elkaar om vragen van bewoners te beantwoorden over zorg, welzijn, digitale vaardigheden, buurtactiviteiten, wonen en/of over de gemeente. Bijvoorbeeld de
9
wijkregisseur, maatschappelijk werk en ContourdeTwern. Als Leystromen projecten heeft in die wijk sluiten wij aan bij deze pleinen.
Veerkrachtkaarten De veerkrachtkaarten van branchevereniging Aedes geven ons een beeld van de kwetsbaarheid van een wijk, veiligheid van een wijk en de hoeveelheid aan bezit vanuit de corporatie. Dit beeld combineren we met informatie van onze sociale teams, zorgpartners en gemeenten als wij een project gaan starten dat impact heeft op een wijk. Dit kan sloop/nieuwbouw, nieuwbouw en renovatie zijn. We willen van tevoren weten in wat voor soort wijk we het project starten. Dan kunnen we vroegtijdig zorg en aandacht besteden aan de maatschappelijke bijdrage die we kunnen leveren. En wat we daarvoor aan capaciteit, financiën en (ontmoetings-) ruimte nodig hebben.
Met zorg- en welzijnsorganisaties Leystromen heeft regelmatig contact met verschillende zorgpartijen. Ook in 2024. De samenwerking met de zorginstellingen heeft ertoe geleid dat we met Benjamin Diessen Wonen afspraken hebben gemaakt over uitbreiding van het gehuurde met 2 eenheden. Met Stichting Groot Loo hebben we afspraken gemaakt over realisatie van parkeerplaatsen. Met Thebe werken we intensief samen. Thebe verbouwde in 2024 het intramurale deel van De Vloet. We spraken toen af om in De Vloet tijdelijk appartementen beschikbaar te stellen voor bewoners met een zorgvraag. Ook werkten we in Hilvarenbeek samen om huurders met een zorgvraag beter van dienst te zijn. Als verhuurder en zorgpartij stemmen we samen goed af wie wat doet. En kijken we of zorg vanuit nabijheid geregeld kan worden. Zo kunnen zorgmedewerkers efficiënter werken, wat fijn is voor onze huurders en de zorgaanbieder.
Ook hebben we samen met Thebe gekeken naar mogelijkheden om het bereik van hun zorgalarmering te verbeteren in moderne gebouwen waarin veel staal en beton is verwerkt. Dit omdat Thebe in de toekomst op het gebied van zorgalarmering bij ambulante cliënten meer gebruik gaat maken van de mobiele telecomnetwerken. Omgaan met zorgvastgoed We hebben ook ons licht opgestoken bij collega’s van andere corporaties in de regio. De gesprekken gingen vooral over hoe zij de portefeuille zorgvastgoed vormgeven binnen de corporatie. De processen die hiermee samenhangen vragen vaak net iets anders dan de processen rond het reguliere bezit. We wisselen uit hoe we dit intern het meest efficiënt kunnen doen en leren veel van elkaar. We sloten ook voor de eerste keer aan bij een regionale kennisnetwerkbijeenkomst. Hier wisselen we kennis en ervaring uit over wonen en zorg. We delen ook ervaringen over hoe processen beter te optimaliseren. Woonvoorziening jongvolwassenen Sinds juni 2020 huurt Stichting Wonen met Begeleiding (WoMB) een locatie in Goirle voor een kleinschalige woonvoorziening met zelfstandige appartementen. Hier wonen jongvolwassenen met een beperking. WoMB stopte in 2024.
Samen met SIEM (samenwerking van 10 organisaties die tijdelijke ondersteuning bieden aan mensen die dat nodig hebben) en de gemeente hebben we gezocht naar een partij die de zorg van de cliënten die er wonen over kan nemen. Dit is gelukt. We sloten een nieuwe huurovereenkomst met Unique People. Het pand blijft zo behouden voor deze doelgroep. Gemengd wonen In deze woonvorm wonen mensen met een zorgvraag samen met huurders zonder zorgbehoefte. Het belangrijkste dat deze mensen
10
gemeen hebben, is dat ze graag een goede buur willen zijn en openstaan om andere bewoners te ontmoeten. Om dit tot een succes te maken zijn een communitybuilder en ontmoetingsruimte belangrijk. We werken hierin samen met ContourdeTwern, SIEM (samenwerking van 10 organisaties die tijdelijke ondersteuning bieden aan mensen die dat nodig hebben) en de gemeente.
organisatie van het werk. We zorgden voor onderlinge vervangbaarheid om de kwetsbaarheid van het team te verminderen.
Met het college van burgemeester en wethouders van gemeente Goirle zijn we op bezoek geweest bij gemengd wonen projecten in andere gemeenten en bij collega-corporaties. We hebben de eerste stappen gezet om een beeld te vormen over gemengd wonen.
Onze visie op wonen met zorg De landelijke, regionale én lokale ontwikkelingen/actualiteiten om ons heen op het gebied van zorg en welzijn vragen om een eigen vernieuwde visie op wonen met zorg. Daar zijn we in 2024 mee gestart en werken we in de eerste helft van 2025 verder uit. Deze gaat over doelgroepen, woonvormen, woonomgeving en samenwerking met partners.
Verenigingen van Eigenaren (VvE) VvE-beheerder Clijbedi is in 2024 overgenomen door VvE beheerder VP&A. Door de overname liep de klachtenafhandeling vertraging op. Dit is inmiddels grotendeels opgelost. We hebben hiervoor vaak overlegd met de diverse besturen. Bij VvE De Ark zijn de werkzaamheden voor de brandveiligheid bijna afgerond waarna de certificering kan plaatsvinden. De servicekosten stijgen nog steeds door hogere prijzen voor onderhoud. Dit leidde vooralsnog niet tot problemen binnen de VvE’s. We hebben dit jaar grondig gekeken naar de processen rondom de VvE’s. We keken kritisch naar beschikbare data en schoonden deze op. Ook keken we naar de inrichting van het systeem en de
11
2 In contact Over onze dienstverlening
ONZE DROOM Bewoners voelen zich gezien, gehoord en geholpen Wij zetten ons met hart en ziel in voor een uitstekende dienstverlening aan onze bewoners. Dat doen we bijvoorbeeld door goed te luisteren. Luisteren naar de vraag van bewoners en naar de mogelijke oplossingen die zij zien. Naar de thema’s die zij belangrijk vinden en naar de mogelijke problemen waar ze ondersteuning bij kunnen gebruiken. En natuurlijk ook naar de verbeteringen die zij voor onze dienstverlening zien.
2.1 Onze dienstverlening Duidelijke taal
bewoners op allerlei vlakken. Zo kunnen we onszelf continu verbeteren. Score KWH per 31 december 2024 Onderdeel
Score Leystromen 2024
Landelijke score 2024
Score Leystromen 2023
Algemene waardering
7,3
7,1
7,3
Nieuwe woning
8,0
7,8
7,8
Huur opzeggen
8,2
7,9
7,7
Reparaties
8,6
8,2
8,0
Onderhoud
7,9
7,4
7,6
Groot onderhoud
6,5
7,4
6,7
Moeite met lezen, schrijven en rekenen is helaas voor veel mensen een groot probleem. Dat heeft invloed op iemands zelfvertrouwen, functioneren en sociale contacten. Leystromen zet zich daarom in om duidelijke taal te gebruiken en ervoor te zorgen dat persoonlijk contact altijd mogelijk is. In 2024 zetten we ons actief in om duidelijk te zijn. We trainen onze collega’s in het gebruik van duidelijke taal. En een aantal collega’s met veel klantcontact leerde hoe zij laaggeletterdheid kunnen herkennen en het gesprek hierover kunnen aangaan. We gebruiken steeds vaker beeld in plaats van tekst om iets uit te leggen, bijvoorbeeld met illustraties, infographics en instructievideo’s. Ook voegden we leeshulp ‘Tolkie’ toe aan onze website.
Ook dit jaar behaalden we het KWH-huurlabel. Onze scores voldoen daarmee op de onderdelen ruimschoots aan de norm, namelijk een 7,0 of hoger (het onderdeel ‘Groot onderhoud’ telt niet mee voor het huurlabel). Dat betekent dat onze bewoners tevreden zijn over onze dienstverlening.
KWH
Geschillencommissie
KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) meet onze dienstverlening. Wij gebruiken de resultaten om deze verder te verbeteren. Elke maand meten we de tevredenheid van onze
Bij Leystromen hebben we klanttevredenheid hoog in het vaandel staan. Toch kan het gebeuren dat huurders niet tevreden zijn over de manier waarop wij als organisatie hebben gehandeld of dat zij
Vanuit het koersplan willen we op alle onderdelen minimaal een 7,5 scoren. Dat is op het onderdeel ‘Groot onderhoud’ nog niet gelukt. Hier zit daarom nog ruimte voor verbetering.
12
vinden dat wij iets hebben nagelaten. In eerste instantie proberen wij tot een passende oplossing of beslissing te komen voor de klant. Mocht de klant het niet eens zijn met onze oplossing of beslissing, dan kan het geschil worden voorgelegd aan de Regionale Geschillencommissie. De Geschillencommissie is een onafhankelijke commissie die advies uitbrengt over geschillen. De aanwezigheid van een onafhankelijke geschillencommissie zorgt voor een eerlijke en transparante behandeling van klachten. Dit draagt bij aan het vertrouwen van onze bewoners in Leystromen. In 2024 ontving de geschillencommissie 3 bezwaren tegen besluiten van Leystromen. Alle 3 de zaken zijn ongegrond verklaard (de bezwaarmaker heeft geen gelijk gekregen). • •
2 geschillen ging over de handelswijze van Leystromen. 1 geschil ging over de woningtoewijzing.
Spreekuren Leystromen vindt het belangrijk om goed bereikbaar te zijn voor klanten. Ons koersplan heet niet zomaar ‘Dichtbij’. Onze bewoners weten ons steeds beter telefonisch en digitaal te vinden. Dat is mooi. Maar we zijn er ook voor mensen die liever echt persoonlijk contact willen. Ons kantoor in Rijen is 5 dagen per week geopend. En we zijn ook ‘live’ te vinden in de grotere gemeenten in ons werkgebied. In Goirle en Oisterwijk zijn we elke donderdag op vaste tijdstippen te bezoeken.
voor de communicatie naar onze bestaande maar ook potentiële huurders. We verspreiden lokale nieuwtjes en handige informatie zoals de klusvideo’s ‘René denkt mee’. De video’s worden goed bekeken, blijkt uit de cijfers op onze YouTube-kanaal. Daarnaast kan er via Facebook op een laagdrempelige manier contact met ons worden opgenomen voor vragen of opmerkingen. Uit de cijfers blijkt dat onze Facebookpagina wordt gewaardeerd: dit jaar telden we bijna 11.000 bezoeken. Op LinkedIn verspreidden we vooral nieuws over samenwerkingen met partners en onze vastgoedprojecten. Hier zien we met name een flinke toename van het aantal volgers: 349 meer dan in het jaar daarvoor. Uit de cijfers blijkt dat onze social media zorgden voor lokale betrokkenheid en verbinding. We deden een pilot met informatieschermen in complexen, zodat we bewoners vlotter en op een aantrekkelijke manier kunnen informeren. In 2025 bekijken we of en hoe we hiermee verdergaan. Via onze website kunnen huurders inloggen in het huurdersportaal. Hier kunnen zij allerlei zaken zelf regelen. In 2024 hebben we een leveranciersselectie gedaan voor een nieuwe website. De website krijgt een nieuw huurdersportaal en op termijn de mogelijkheid voor een Leystromen-app voor huurders.
Persoonlijk contact
Digitale dienstverlening
We willen zoveel mogelijk in contact staan met onze huurders. Ook voor de afrekening van de servicekosten zetten we ons hier extra voor in. We staan huurders persoonlijk te woord, denken mee en zijn proactief.
We vinden het belangrijk om op alle digitale kanalen zichtbaar en aanspreekbaar te zijn, ook op social media. In 2024 zijn onze social media kanalen weer gegroeid en kregen we er meer enthousiaste volgers bij. Dit zorgde voor meer naamsbekendheid en zichtbaarheid in ons werkgebied. Facebook gebruiken we vooral
In 2024 hebben we nieuwe bedrijfskleding gekozen, waarbij we met een nieuwe kledingleverancier in zee gingen. De keuze voor de nieuwe kledinglijn maakten we met het oog op functionaliteit, comfort en een professionele uitstraling. De nieuwe bedrijfskleding
13
en het nieuwe wagenpark in Leystromen-stijl verbeteren onze zichtbaarheid en benaderbaarheid. Medewerkers zijn erg te spreken over de nieuwe werkkleding en we krijgen er veel complimenten over van onze huurders.
2.2 Informatie over veilig wonen Je kunt je alleen ‘thuis’ voelen, als je je op je gemak voelt in jouw huis én in jouw omgeving. Veiligheid en gezondheid is hierbij heel belangrijk. Leystromen begrijpt dit en neemt deze thema’s actief mee in het uit te voeren onderhoud.
Inbraak Wanneer kozijnen, ramen en deuren vervangen worden, gebeurt dit altijd volgens de geldende normen en regels. Hang- en sluitwerk voldoet aan het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW). Zo houden we inbrekers buiten de deur. Beglazing voldoet aan de doorvalveiligheid. De gevolgen van lichamelijk letsel door eventueel brekend en vallend glas blijven daardoor zo beperkt mogelijk.
Brandveiligheid Op het gebied van brandveiligheid is dit jaar veel gebeurd. Er is hernieuwde wet- en regelgeving die normen en eisen concreter maken. We betrekken onze bewoners bij het naleven van de wet, informeren hen erover en hebben hen hard nodig om de complexen veilig te houden. De nieuwe wetgeving maakt strenge eisen concreet; in vluchtroutes mogen geen spullen van brandbaar materiaal staan. Alleen nietbrandbare materialen zoals metaal, steen en glas zijn nog toegestaan. Dit betekent voor bewoners dat zij hallen bijna niet meer mogen aankleden en versieren, en dat zij eventuele gezellige zitjes moeten verwijderen. Zelfs oud papier of afval mogen bewoners niet (tijdelijk) op de gang zetten. Voor de minder mobiele bewoners geeft
dit een extra uitdaging; scootmobielen mogen zij niet meer in de hal bij de voordeur parkeren. Hiervoor maken we aparte stallingsplaatsen. Vorig jaar is een eerste ‘Scootmobielproject’ uitgevoerd in Hilvarenbeek. Een werkgroep heeft dit jaar in kaart gebracht bij welke complexen dezelfde problematiek speelt en gaat in 2025 aan de slag met de uitvoering. In 2025 laten we bij onze appartementencomplexen brandveiligheidsscans uitvoeren. Zo krijgen we zicht op welke acties we nog moeten ondernemen.
Vocht- en schimmelproblematiek Bij verduurzaming brengen we een CO₂-gestuurde mechanische ventilatie aan. Daarnaast plaatsen we bijbehorende zelfregulerende (ZR) roosters in kozijnen of beglazing. Dit doen we ook bij de Resultaat Gericht Samenwerken (RGS)-schilderwerk projecten. Via dagelijks onderhoud delen we folders over vocht- en schimmelproblematiek uit aan bewoners. Ook hierover staan filmpjes op de website van Leystromen; René denkt mee.
2.3 Denken in mogelijkheden Budgetcoaching en schuldhulpverlening In 2024 werkten we, net als voorgaande jaren, met een externe budgetcoach. Deze budgetcoach begeleidt onze bewoners die betalingsproblemen hebben. In 2024 werden 13 klanten aangemeld. Leystromen werkt intensief samen met de Kredietbank en gemeenten om te komen tot gezamenlijke oplossingen. Zo is er regelmatig afstemming op casusniveau. Uiteraard gaat hier meestal een melding via Vroegsignalering aan vooraf.
Vroegsignalering 14
In 2021 ging een wetswijziging in op de Wet gemeentelijke Schuldhulpverlening. Door deze wijziging hebben gemeenten de mogelijkheid om gegevens van burgers met betalingsachterstanden in een vroeg stadium uit te wisselen met andere partijen. Het doel van deze wijziging is om mensen met schulden tijdig in beeld te krijgen en schuldhulpverlening aan te bieden. De gemeente doet een check of er meerdere schulden voor de vaste lasten zijn bij andere partners. Als dat zo is, benaderen medewerkers van de gemeente de klant om hulp aan te bieden. De voorwaarde voor hulp is dat de lopende huur betaald gaat worden vanaf de maand dat er is aangemeld. Als de klant hulp accepteert, wordt de openstaande huurschuld tijdelijk bevroren. Als de klant geen hulp wil, wordt het incassotraject verder doorgezet. In 2024 heeft Leystromen 67 huurders aangemeld voor Vroegsignalering. Sommigen meerdere keren. Dit aantal is bijna hetzelfde als in 2023 en 2022.
Armoede Akkoord In 2024 werd een belangrijke bijeenkomst binnen de gemeente Gilze en Rijen georganiseerd om kennis en samenwerking rondom armoede te bevorderen. Leystromen organiseerde dit samen met de gemeente en het dorpsteam. Het programma bestond uit 3 delen: 1. Bevindingen armoedeonderzoek: de gemeente presenteerde de belangrijkste resultaten van het armoedeonderzoek. 2. VoorzieningenWijzer: de VoorzieningenWijzer werd gepresenteerd, gevolgd door een interactieve workshop waarin de deelnemers samenwerkten om de
VoorzieningenWijzer te verkennen als hulpmiddel in de armoedebestrijding. 3. Behoeften van de partners en samenwerking: we hebben een sessie gehouden over de behoeften van de partners en hun rol in de samenwerking. De deelnemers bespraken hoe zij de armoedebijeenkomst zouden willen zien en welke ondersteuning ze van elkaar nodig hebben. De bijeenkomst was waardevol voor het versterken van de samenwerking en het verder ontwikkelen van oplossingen voor armoedebestrijding.
De VoorzieningenWijzer Eind 2023 hebben de inwoners van de gemeenten Alphen-Chaam, Gilze en Rijen en Baarle-Nassau toegang gekregen tot de VoorzieningenWijzer. Dit is tot stand gekomen door een samenwerking tussen die 3 gemeenten en Leystromen. In 2024 hebben we gewerkt aan het bekendmaken van de VoorzieningenWijzer bij bewoners. Dit heeft in 2024 geleid tot 207 afgeronde checks. Het gemiddelde voordeel voor bewoners was daarbij ruim € 250,-.
2.4 Samen met gemeenten Ieder jaar organiseren we momenten om kennis over de corporatiesector en de uitdagingen van Leystromen in het bijzonder te delen met de gemeenten waarin wij werkzaam zijn. Zo staan we met elkaar in verbinding en halen op die manier input op voor de keuzes die we maken. In 2024 organiseerden we de volgende momenten: •
Samen met woningbouwcorporatie Laurentius hebben we op verzoek van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Alphen-Chaam een interactieve werksessie georganiseerd rondom het thema ‘wonen’. We
15
•
•
zijn met het college in gesprek gegaan over de gezamenlijke uitdagingen. Voor de gemeenteraad in Oisterwijk hebben we deelgenomen aan werktafels en gingen zo met gemeenteraadsleden in gesprek. Samen met woningcorporatie Casade en SMO Traverse hebben we een kennisbijeenkomst georganiseerd over samenwerking bij uitstroom vanuit beschermd wonen en maatschappelijk opvang. Naast het delen van informatie, legden aanwezigen contacten en kregen meer begrip voor elkaars dagelijkse realiteit.
Woonzorgvisies In 2024 is de regionale woonzorgvisie Hart van Brabant vastgesteld door de 11 gemeenteraden. Gemeenten, woningcorporaties, zorgpartijen en welzijnsorganisaties zetten samen de schouders onder de maatschappelijke opgaven. Leystromen is hierbij actief betrokken. In de woonzorgvisie staan afspraken over regionale kaders en richtingen. Deze werken de partijen verder uit in samenwerkingsafspraken, convenanten en/of prestatieafspraken. Passend bij de Regionale Woondeal en de Nationale Prestatieafspraken. Meer hierover staat in hoofdstuk 4. Het doel is om voldoende betaalbare woningen en voorzieningen te hebben voor: • • •
ouderen die hierop aangewezen zijn; mensen met een lichamelijke en/of psychische kwetsbaarheid; overige aandachtsgroepen.
Dit met een evenwichtige verdeling over de gemeenten en met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding.
Er is een jaarlijks regionaal uitvoeringsprogramma opgesteld zodat de voortgang van het halen van de doelstellingen en uitvoeren van acties kan worden gemonitord en bijgesteld als dat nodig is. Een onderdeel daarvan is ‘woonvormen’. In de regio Hart van Brabant werken gemeenten, woningcorporaties en zorg- en welzijnspartijen aan een dekkend en passend palet aan verschillende woonvormen, waarbij we vraag en aanbod op elkaar afstemmen. Onder andere door afspraken over extramuralisering (zorg bieden aan cliënten die niet in een instelling verblijven) ligt er een opgave om het gat tussen zelfstandige woningen en intramurale voorzieningen te dichten. Daarvoor zijn we in 2024 bij gemeenten en andere corporaties nagegaan welke afwegingen zij maken als het gaat om woonzorginitiatieven. Leystromen nam samen met verschillende regionale organisaties deel aan een van de opgerichte werkgroepen en het regionale platform. Vanaf 2025 worden nieuwe woonzorginitiatieven regionaal afgestemd. Hiervoor gebeurde dit alleen lokaal. Nu kunnen we de behoefte aan wonen met zorg koppelen aan locaties waar er kansen liggen op dit vlak. Ook zijn er lokale woon(zorg)visies vastgesteld. Deze vormen mede de basis voor prestatieafspraken. Leystromen heeft aan deze lokale woonzorgvisies een bijdrage geleverd.
De gemeenten waar deze lokale woon(zorg)visie al is vastgesteld zijn: Goirle, Hilvarenbeek, Oisterwijk, Baarle-Nassau en Gilze en Rijen. Alphen-Chaam heeft ervoor gekozen deze vaststelling door te schuiven naar 2025. Dit is met ons afgestemd. Daarnaast hebben de gemeenten Baarle-Nassau en Gilze en Rijen, op verzoek van het college, het proces om te komen tot prestatieafspraken later opgestart. Dit komt door de vaststelling van de lokale woon(zorg)visie in het najaar.
16
3 Groen doen Over onze duurzaamheid
ONZE DROOM Bij ons woon en werk je groen Duurzaamheid is een van onze strategische hoofdthema’s. Wij investeren al jaren in de verduurzaming van onze woningen. Dat draagt bij aan een goed woonklimaat en betaalbare woonlasten. En onze bewoners hebben via het huurderspanel aangegeven dat zij verduurzaming van hun woningen als topprioriteit zien.
3.1 Investeren in duurzaamheid We werken aan een duurzaamheidsbeleid voor Leystromen gericht op circulariteit, biodiversiteit en klimaatadaptatie. Dit leveren we in 2025 op. En tijdens inkoopprocessen wegen we duurzaamheid als belangrijk criterium mee. Er liggen uitdagingen op de thema’s energietransitie, circulariteit en klimaatadaptatie. Met de eerste 2 thema’s wordt ingezet op het aanpakken van de hoeveelheid CO2 en stikstof. Met maatregelen op het vlak van klimaatadaptatie worden stappen gezet om beter voorbereid te zijn op klimaatverandering. In 2024 zijn we verdergegaan met het verduurzamen van onze woningen. Hierbij zat een flink aantal woningen met een E-, F- en Glabel. In totaal hebben we 666 woningen verduurzaamd samen met onze vaste verduurzamingspartners. Hierbij kiezen we voor een integrale aanpak. De uitvoering van de werkzaamheden combineren we met planmatig onderhoud, zoals vervanging van daken en herstel van kozijnen en schilderwerk. Ook zijn er nog 2 (renovatie) projecten geweest waar verduurzaming heeft plaatsgevonden
(Waterhoef en Westend). Daarnaast zijn er in 2024 ook een aantal projecten opgeleverd die gestart zijn in 2023 en waarbij de aantallen al waren meegenomen in 2023. De verwachting is dat wij eind 2026 geen woningen meer in onze portefeuille hebben met een E-, F- of G-label. Hiermee voldoen we ruimschoots aan de Nationale Prestatieafspraken die aangeven dat alle E-, F- en G-labels uiterlijk in 2028 verduurzaamd moeten zijn. Dit doen we met een clustermatige aanpak. Hierbij doen ook de woningen binnen de projecten mee die al een wat beter energielabel hebben. Dit jaar hebben we bij 2 woningen de daken met stro geïsoleerd. Met een machine met 30 meter lange slangen is het biobased materiaal ingeblazen. Stro houdt het huis in de winter langer warm en in de zomer koeler dan reguliere isolatiematerialen. Dit stro kwam nog uit Frankrijk. In 2025 gaan we verder met de uitvoering van het biobased commitment van Building Balance Brabant en gebruiken we materialen van Brabantse boeren. Ook optimaliseren we de manier van aanbrengen van het materiaal verder. 8 woningen hebben circulair glas gekregen. Hierbij is oud glas verwerkt tot nieuw glas. De grondstoffen zijn dus hergebruikt. Helaas is in dit stadium nog flink wat energie nodig bij de productie van circulair glas. We verwachten dat als het gebruik en daarmee ook de productie toeneemt, het energieverbruik afneemt.
Bij het isoleren hebben we aandacht voor de biodiversiteit. We nemen maatregelen om te zorgen dat de te isoleren onderdelen geen nesten van dieren bevatten en dat er andere plekken beschikbaar zijn voor hun nesten. De verplichting om bij elke woning met een energielabel D of beter een hybride verwarmingsinstallatie te plaatsen is er (nog) niet gekomen. Maar Leystromen gaat toch verder met het
17
verduurzamen van installaties. Het ontbreken van regelgeving geeft juist ruimte om eigen keuzes te maken. In 2024 zijn bij 5 woningen hybride warmtepompen geplaatst. Ook bereidden we een pilot voor om in 2025 in 70 woningen hybride verwarmingsinstallaties te plaatsen.
3.2 Groen doen in 2024 De hoge energieprijzen van de afgelopen jaren zorgden ervoor dat het thema verduurzaming erg is gaan leven bij bewoners. En terecht. Het verduurzamen van de woningen draagt bij aan energiezuiniger wonen; beter voor het klimaat en voor de portemonnee van onze bewoners. Sinds 2023 hebben we onze manier van verduurzamen aangepast. Het simpel en effectief isoleren van de woning, heeft plaatsgemaakt voor ‘slim’ en efficiënt verduurzamen: we combineren de verduurzaming zoveel mogelijk met (vervroegd) planmatig onderhoud, waarbij we extra stappen kunnen zetten op het gebied van isolatie. Hierbij bekijken en beoordelen we de totale schil van een woning, inclusief het ventilatiesysteem. Denk hierbij aan het vervangen van kozijnen door nieuwe kozijnen met hoogwaardig isolatieglas. En het vervangen van dakpannen in combinatie met het aanbrengen van buitendakse isolatie met een hoger rendement (en minder overlast voor de bewoners!) in plaats van binnendakse isolatie. Dit zorgt voor een grotere CO2-reductie, een beter energielabel en een extra stap in de richting van de isolatiestandaard. Dit betekent echter ook dat de projecten meer geld kosten en meer tijd en voorbereiding vragen van Leystromen en de aannemer. We moeten vergunningen aanvragen en beoordelen en bewoners uitgebreider informeren. Het hele proces hebben we opnieuw
bekeken en uitgewerkt. Door tegenvallers in projecten (gestegen bouwprijzen, andere keuzes in verband met benodigd onderhoud, extra maatregelen bij woningen die al goed geïsoleerd waren, verzwaren constructies) kozen we ervoor om extra geld vrij te maken om de verduurzamingsuitdaging niet te vertragen. De totale verduurzamingsuitgave voor 2024 bedroeg ongeveer € 29 miljoen. Dit is inclusief planmatig onderhoud dat tijdens het verduurzamen wordt uitgevoerd. Enkele verduurzamingsproiecten hebben we moeten doorschuiven naar begin 2025. Dit kwam door onvoorziene omstandigheden die extra werkzaamheden en extra onderhoud met zich meenamen.
Energielabels bezit
Naast de grote verduurzamingsprojecten, nemen we bij andere onderhoudsprojecten ook verduurzamingsmaatregelen. Denk hierbij aan het plaatsen van HR++ beglazing bij projecten waar schilderwerk is uitgevoerd. En het toevoegen van extra dakisolatie bij vervanging van dakpannen/dakbedekking. Hier zal niet altijd een nieuwe labelopname plaatsvinden. Ook zijn nog niet alle energielabels geactualiseerd waar projectmatige verduurzaming
18
heeft plaatsgevonden. Bovenstaand overzicht is dus een minimum van de huidige stand; verwerking van de afgesloten projecten en de losse verduurzamingsmaatregelen bij schilderwerk en dakvervanging heeft een positieve invloed op de stand van zaken met betrekking tot de energielabels. Aan de hand van bovenstaande tabel zien we dat de helft van ons bezit inmiddels een label A heeft. Eind 2024 hadden we 8% meer label A woningen dan in 2023. Dit komt doordat we veel woningen hebben verduurzaamd maar ook doordat we een inhaalslag hebben gemaakt en daarmee een groot aantal energielabels hebben geactualiseerd die afgelopen jaren zijn verduurzaamd.
Updaten van energielabels Leystromen is verplicht om elke huurwoning te laten voorzien van een energielabel. Dit energielabel is 10 jaar geldig. Leystromen heeft op dit moment woningen met een energielabel dat ouder is dan 10 jaar; deze labels zijn verlopen. Dit kan gebeuren doordat bewoners, al dan niet door zwaarwegende omstandigheden, niet mee willen werken aan een nieuwe opname. Dit jaar zijn we begonnen om een deel van deze adressen opnieuw te bezoeken. Ongeveer de helft van de bewoners heeft hieraan meegewerkt. In 2025 willen we hier de volgende fase mee in gaan: we gaan bewoners wijzen op onze verplichting en hun verantwoordelijkheid hierin. Ditzelfde doen we bij bewoners die na verduurzaming niet meewerken aan een nieuwe opname. Deze energielabels zijn niet verlopen, maar zijn ook niet meer actueel. Dit geeft een verkeerd beeld wanneer we kijken naar het gemiddelde energielabel. Wanneer de huurovereenkomst van een woning met een verlopen of niet actueel label eindigt, laten we deze opnieuw registreren.
Natuurwetgeving Leystromen heeft een generieke ontheffing waar 2 soorten voorschriften onder vallen: •
•
Voor de jaarlijkse werkzaamheden (zoals renovatie en onderhoud; werken onder het Soorten Management Plan (SMP).) Denk dan aan het bepalen van de mitigatietaakstelling (hoeveel kasten moeten worden ingebouwd), het opstellen van protocollen voor ecologisch werk en het zorgen voor ontmoediging. Voorschriften die specifiek horen bij (de validatie van) het SMP. Het gaat om het jaarlijks aanleveren van een monitoringsrapportage waarin staat wat er ontmoedigd, uitgevoerd, ingebouwd en opgeleverd is.
Om te voldoen aan deze vereisten is in de periode april tot en met oktober een nulmeting uitgevoerd. Daarbij is in kaart gebracht waar beschermde soorten voorkomen binnen ons woningbezit. Deze nulmeting is de basis voor het soortenmanagementplan (SMP) en is uitgevoerd om de verzamelde gegevens van 2019/2020 te verrijken. In 2023 is aanvullend ook kwalitatief en kwantitatief soortgericht onderzoek (monitoring) uitgevoerd bij 5 projecten. Onze generieke ontheffing liep tot eind 2024. Eind vorig jaar hebben we een verlenging gekregen voor een extra jaar (eind 2025). We kregen toen ook toestemming om particulieren van naast Leystromen gelegen projectwoningen onder de voorwaarden van onze ontheffing mee te laten doen met de verduurzamingsprojecten. Wanneer we de verplichte evaluatierapportage van onze adviseur ontvangen, doen we een nieuwe verlengingsaanvraag van ons SMP voor 5 jaar. Verschillende gemeenten zijn bezig om zelf een SMP op te stellen.
19
Leystromen werkt hieraan mee door onderzoeken, documentatie, data en evaluaties met gemeenten te delen, zodat zij alleen het particuliere bezit hoeven te onderzoeken. De uiteindelijke doelstelling is dat de woningen van Leystromen straks onder de ontheffing van de gemeenten vallen.
Klimaatadaptief, circulair, biobased bouwen en energiebeheersing Klimaatadaptief We moeten leren omgaan met veranderende weersomstandigheden als gevolg van klimaatverandering. Het gaat dan over extreme regenbuien, hitte, droogte en overstromingen. Door in te zetten op klimaatadaptieve buurten bereiden we ons voor op de gevolgen van verandering van het klimaat. Zo voorkomen we op korte termijn schade als gevolg van klimaatverandering. Gemeente In de meeste actuele bestemmingsplanwijzigingen hebben gemeenten al een klimaatadaptieve buitenruimte opgenomen. Bestaande uit Wadi's, infiltratieriolen, beperking van verharde tuinen en hemelwaterafvoer op het maaiveld. Hier bereidt Leystromen haar woningen ook op voor. Bij de oplevering van nieuwbouw maken we bijvoorbeeld afspraken over het percentage groen in tuinen. Nieuwbouw Zoals hierboven aangegeven, vraagt Leystromen bij het afsluiten van het huurcontract nadrukkelijk om verharding (bijvoorbeeld terrassen) te beperken. Ook werken we meer en meer met een erfafscheiding van Klimop in plaats van hout. Om bewoners bewust te maken van het belang hiervan, leggen we samen met hen de (her)inrichting van de openbare ruimte bij een wijkvernieuwing aan. Dit gebeurde bijvoorbeeld in De Militaire Wijk in Rijen-Zuid.
Circulair Bouwproducten Voor de sloop van opstallen aan de Tilburgseweg in Oisterwijk besteedde Leystromen het werk uit aan een sloopbedrijf met vergaande kennis, ervaring en uitwerking van hergebruik van bouwmaterialen (slopen is het oogsten van bouwmaterialen). Bouwconcepten In 2024 werken we bij 2 projecten met een circulair remontabel product van hout(skeletbouw). Het gaat om: • Boschkens 4B in Goirle • De Welder 2 in Haghorst Het werken met een product van hout is nu nog zo'n 10% duurder dan traditionele bouw. We verwachten dat deze meerkosten in de loop der jaren steeds minder worden. Afhankelijk van onze ervaringen met deze 2 projecten, bepalen we hoe we hier in het vervolg mee om willen gaan. Keukens In 1 project (fase 2 Rijen-Zuid in Rijen) plaatsen we circulaire keukens. Deze keukens hebben een langere levensduur dan traditionele keukens. Bij mutatie van de woning hoeven we ook alleen onderdelen te vervangen. Wel is de aanschafprijs hoger. We gaan evalueren of de voordelen van deze circulaire keukens voldoende opwegen tegen de hogere investeringskosten. Biobased Isolatie In 2024 is door Leystromen de commitmentverklaring Biobased (isolatie)materialen ondertekend. Samen met 32 andere
20
corporaties. In 2024 pasten we bij 2 projecten biobased isolatiemateriaal toe, namelijk cellulose en vlas. Keukens Behalve bij isolatie kan biobased materiaal ook gebruikt worden in keukens. Graag leren we van de mogelijkheden die er zijn. Om die reden hebben we ervoor gekozen om in het project Hispohal in Hilvarenbeek biobased keukens te plaatsen. Energiebeheersing Begeleiding / uitleg De installaties in nieuwbouwwoningen werken anders dan de meer traditionele CV-ketel. Bij 4 projecten is een eerste aanzet gedaan met het geven van energiecoaching aan de nieuwe bewoners. De coach legt 1 maand na de oplevering de installaties uitgebreid uit aan bewoners. Op een later moment plannen zij nog een terugkommoment ter ondersteuning/bewustwording van het energiegebruik in de woningen. De eerste reacties zijn heel positief.
onze huurders minder interesse hebben in het plaatsen van zonnepanelen. Door een nieuw pakket van 4 panelen toe te voegen aan ons aanbod en (noodgedwongen) een ander type paneel te kiezen, zien we dat we nu meer huishoudens kunnen bedienen. Dit nieuwe aanbod zorgt voor een hoger deelnamepercentage. Er zijn dit jaar 1.700 zonnepanelen gelegd. Daarnaast keken we hoe we meer huishoudens mee kunnen laten profiteren van de opbrengst van collectieve zonnepanelen. We gaan hiervoor zonnepanelen op appartementengebouwen leggen. De opgewekte stroom komt ten goede van de algemene voorzieningen van het complex. Op deze manier kunnen de servicekosten voor bewoners verlaagd worden.
Maatwerk-plus
3.3 Groen opwekken: iedereen moet mee kunnen
Tot slot hebben we eind 2024 besloten om in 2025 de mogelijkheden voor ‘maatwerk-plus’ bij verduurzamingsprojecten te gaan onderzoeken. Concreet betekent dit dat we in overleg met oudere bewoners (die regelmatig opzien tegen het ‘gedoe’ van een renovatie of verduurzaming van hun woning) niet alleen kijken naar eventueel maatwerk in verduurzamingsmaatregelen, maar ook naar andere opties. Bijvoorbeeld het kopen van de woning (door eigen kinderen) of verhuizen naar een andere huurwoning.
doen
Groen doen in onze eigen organisatie
Zonnepanelen In 2022 hebben we een projectmatig aanbodtraject opgestart om bewoners de kans te geven om tegen een gebruiksvergoeding zonnepanelen af te nemen. In 2024 hebben de huurders van ongeveer 700 woningen een aanbod voor zonnepanelen gekregen. Hiervan hebben tot eind 2024 de huurders van ongeveer 250 woningen akkoord gegeven. De onzekerheid over de salderingsregeling en belastingen op teruglevering maakten dat
In 2024 optimaliseerden we het kantoor op het gebied van hybride vergaderapparatuur, akoestiek en meer groen (nieuwe beplanting en mos). Dit loopt door in 2025. In 2024 is ook een nieuw concept voor de balie ontworpen. Dit wordt begin 2025 uitgevoerd. In het hele kantoor is LED verlichting aangebracht. Daardoor voldoet het kantoor ook weer aan de huidige duurzaamheidsdoelstellingen van de organisatie.
21
Verder is het mobiliteitsplan aangepast op de behoeftes van de organisatie. Zo is het (bestaande, elektrische) wagenpark vervangen en breiden we het in 2025 uit met 2 poolauto’s. Voor de korte ritjes hebben we 4 elektrische fietsen aangeschaft voor het personeel.
22
4 Dichtbij (t)huis Over onze woningen
ONZE DROOM Iedereen heeft een passend en betaalbaar thuis Er is woningnood. Er zijn veel woningzoekenden die een passende woning willen bemachtigen. Zoektijden lopen op en de doorstroming loopt vast. De woningmarkt zit dus behoorlijk op slot. Daarnaast veranderen woonwensen. Daar ligt ook een uitdaging voor ons. We willen afstemmen op veranderende wensen en behoeften. En een rijke variatie aan goede én betaalbare woningen en woonconcepten bieden. Daar zetten wij onze schouders onder.
4.1 Portefeuillestrategie In onze portefeuillestrategie gaat het om de gewenste omvang en samenstelling (beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit) van onze vastgoedportefeuille. En om de manier waarop we die wensportefeuille willen bereiken. De portefeuillestrategie is de basis voor besluitvorming over het beheer en de transitie van onze vastgoedportefeuille. Er is een wensportefeuille en bijbehorende transformatieopgaven per gemeente. We houden hierbij rekening met landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen.
Regionale ontwikkeling Regionale Woondeal De Woondeal van de Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT) is eind 2024 herijkt. Dat betekent dat de regionale woningbouwopgave per gemeente is geactualiseerd voor de periode van 2024 tot en met 2030. Vanuit Leystromen vervulden we daarbij een actieve rol.
Onze bouwopgave vertaalden we in onze begroting en bespraken we met gemeenten. In 2025 gaan we aan de slag met het verrijken van de SRBTwoondeal. Daaronder verstaan we de actualisatie van de kwalitatieve afspraken over aandachtsgroepen (in lijn met de opgestelde regionale woonzorgvisies) en afspraken over de middellange termijn van 2024 tot en met 2034.
Bestaande woningvoorraad Hoewel het toevoegen van nieuwbouw van belang is, ligt onze focus op de bestaande woningvoorraad. Aan alle bestaande woningen hebben we een strategisch label gekoppeld. Daarmee hebben we overzicht over welke woningen we in portefeuille willen houden. En in welke gevallen we onderzoek doen naar de mogelijkheid om (op termijn) te renoveren, te verkopen of te slopen.
Nieuwbouw In de in 2023 vastgestelde Regionale Woondeal SRBT stond een woningbouwopgave voor de periode van 2022 t/m 2026 per gemeente. In 2024 is in beeld gebracht hoe de vastgestelde doelen zich verhouden tot de realisatie van die doelen. Eind 2024 is de regionale woningbouwopgave voor de periode 2024 t/m 2030 bijgesteld op basis van de prognosecijfers 2027 tot en met 2030 van de provincie. Deze leidt vooral in de kleinere gemeenten tot een grotere minimale woningbouwopgave. Reden hiervoor is dat voor de prognoses als uitgangspunt is genomen dat de groei door migratie niet langer voornamelijk aan de centrumgemeenten is toegerekend, maar is gespreid over de regio (spreiding van doelgroepen). Dit komt in de 6 gemeenten waar Leystromen actief is neer op tenminste 1.155 sociale huurwoningen. De realisatie hiervan ligt grotendeels bij Leystromen. In de gemeenten Alphen-Chaam en
23
Oisterwijk zijn ook andere corporaties actief. We zijn uitgegaan van deze herijkte opgave in de begroting, waarbij we rekening gehouden hebben met de verwachte realisatiegraad (onder meer afhankelijk van beschikbaarheid van locaties en lopende procedures).