Bijlage 2a Zienswijzen geanonimiseerd

In de huidige tijd waarin er al bijna geen marge meer op bouwen is, verwacht ik niet dat er een projectontwikkelaar te vinden is die dit wil gaan uitvoeren. In dat geval moet er weer aan het plan gesleuteld worden. In het huidige plan is niet aangegeven wat voor ruimte daarvoor is. Worden de gebouwen dan toch rechthoekig? En worden ze dan toch groter dan nu gepland?

Pagina 8 van de 8 41. Als er in de Schaapsdrift ruimte gevonden kan worden voor vergroening, ben ik daar blij mee, mits de hoogte van de beplanting onder de hoogte van de dakgoot blijft. Dit voor de nu en hopelijk in de toekomst nog meer aanwezige zonnepanelen in de Schaapsdrift. 42. Nergens in de plannen kan ik iets vinden over waar je kunt spelen in de wijk. Er is wel groen gepland, maar dat heeft al diverse functies. Wadi, plek voor bomen en heesters etc. Volgens HIOR Arnhem SPL-IN-001 had er een quickscan speel- en ontmoetingsruimte moeten plaatsvinden in de initiatieffase. 43. In de bijlagen zitten ramingen over de kosten die gemaakt moeten worden. Het gaat over veel geld. Gelukkig is dat geld nog niet uitgegeven. Het is jammer dat er geen lijstje bij zit met geld wat al wel is uitgegeven. 44. Is het mogelijk om te onderzoeken of de oude spoorbrug in de Schaapsdrift nog onder het huidige talud aanwezig is? Misschien kan deze doorgang, waar in september 1944 nog een verzetsdaad heeft plaatsgevonden, hersteld worden. 45. Participatie betekent actieve deelname. Bij de totstandkoming van het TAM-omgevingsplan heb ik die niet ervaren. Over details kon gesproken worden. De hoofdlijnen van het plan zijn door de gemeente Arnhem nooit ter discussie gesteld. Dat is zonde, want er zijn betere opties dan nu op tafel liggen. 46.

In het voorwoord van het stedenbouwkundig plan wordt er trots gejubeld over het herstel van de oude beek. Dat is misplaatst. De oude beek wordt niet hersteld maar verlegd. 47. Het is te prijzen dat er niet een paar enorme woontorens gepland zijn maar wat nu de gepland is strookt, niet met de in het vooruitzicht gestelde kwaliteit en vergroening van onze wijk. Het is mij opgevallen dat bij inspraakmomenten er altijd geschermd werd met de doelstellingen die gehaald moeten worden. Waarom? Dat is toch door de gemeente zelf bedacht? Kan dat dan niet loslaten worden? Wanneer wensdenken een dogma is, hebben we een probleem. Het geheel doet mij denken aan een bouwkamp in de zomervakantie tijdens mijn jeugd: ‘s ochtends begonnen we enthousiast te timmeren aan een bouwwerk van meerdere verdiepingen, ‘s avonds lagen we in een tent omdat de hut mislukt was. Met vriendelijke groet,

#10

IN G EK0 M EN

.11

A111.

2C'- 5

II I

I

Gemeente Arnhem, Postbus 9029 6800 EL Arnhem

13

11111111111111111111111111,

A

Betreft : Zienswijze op het TAM- Omgevingsplan Schaapsdrift e.o. Arnhem, 10 januari 2025, Geachte Gemeente Arnhem, Wij, bewoners van de Oude Velperweg 60, 64, 66, 68 en de Schaapsdrift 1, 5, 7, willen hies bij onze ernstige bezwaren kenbaar maken tegen onderdelen van het TAM- Omgevingsplan Schaapsdrift e.o. Dit plan heeft naar onze mening aanzienlijk negatieve gevolgen voor onze leefomgeving op het gebied van bezonning, privacy en verkeersdruk. Onze belangrijkste bezwaren en verzoeken : 1.

Maximale bouwhoogte grenzend aan onze kavels beperken tot drie woonlagen In bouwblok A is een bouwhoogte tot zes verdiepingen toegestaan. Dit staat in schril contrast met de bestaande bebouwing in onze omgeving. Vanaf het begin is ons voorgehouden dat de nieuwbouw qua bouwhoogte zal aansluiten op de bestaande woningen en vervolgens pas in hoogte oplopen richting park Sacre Coeur. Wij verzoeken u met klem om die mondelinge toezegging gestand to doen en de maximale bouwhoogte grenzend aan onze kavels to beperken tot drie verdiepingen, zodat de nieuwbouw harmonisch aansluit op de huidige bebouwing.

2.

Verlies van 4 zonuren In het TAM - Omgevingsplan en de tijdens bewonersbijeenkomsten getoonde mac uette zien we een massief bouwblok achter onze tuinen verrijzen, met als gevolg een verlies van vier zonuren per dag. Dat vinden wij onacceptabel. We wijzen erop dat dit een ernstige aantasting van ons woongenot betekent, iets wat in de jurisprudentie wordt aangeduid met onrechtmatige schaduwhinder. Onbegrijpelijk vinden wij het in dit verband dat de door Innoforte bepleite bouwvorm - een U - vormig nieuw Vreedenhoff, waarvan de opening van de U als binnentuin grenst aan onze tuinen - niet terug to vinden is in het voorliggende plan van de gemeente. Deze voorkeur van Innoforte wordt door ons gedeeld.

3.

Vergelijkbare afstand tot onze woningen als bij de groene lopers elders Opvallend is dat er bij de bouwvelden B, C, D, F en G wat betreft de groene lopers zorgvuldiger met de aansluiting op de bestaande woningen wordt omgegaan clan bij bouwveld A, waar er tussen bestaande bouw en nieuwbouw slechts sprake is van een smalle groene strook. Wij verzoeken u deze zorgvuldigheid ook bij bouwveld A to betrachten. Wij hechten eraan dat de afstand van de nieuwbouw tot de bestaande woningen minimaal gelijk is aan de afstand die is gehanteerd bij de groene lopers in bouwveld B, C, D, F en G. Dit zorgt voor een meer evenwichtige en rechtvaardige ruimtelijke ordening en voorkomt negatieve effecten voor de huidige bewoners in bouwveld A, niet in het minst als het gaat om bezonning en privacy. Behoud van de bestaande beek De beek die fungeert als natuurlijke afscheiding tussen onze tuinen en het gepla nde nieuwbouwgebied client als zodanig behouden to blijven. Deze beek draagt bij aan de ecologische waarde en het karakter van de omgeving en biedt een natuurlijke buffer.

4.

5.

Behoud van bestaand groen Het huidige groen dat grenst aan onze tuinen dient eveneens behouden to blijven. Dit groen is essentieel voor de privacy, het woongenot en de biodiversiteit. Hoe wrang zou het zijn als uitgerekend het groenste deel van de huidige wijk weg moet.

6.

Verkeersdruk Wij maken ons ernstig zorgen over de verkeersafwikkeling, - druk en - veiligheid in de nieuwe buurt. De gemeente Arnhem streeft naar een autoluwe stad, maar in onze straten zal de verkeersdruk toenemen, terwijl er zeker in de ochtend - en avondspits nu al een klein verkeersinfarct optreedt op de aansluiting van de Oude Velperweg op de Velperweg. Met 490 nieuwe woningen en de versmalling van de Velperweg zal dat probleem alleen maar groter worden. Ook de parkeerdruk zal fors toenemen. Doorgang creeren voor de groene lopers betekent dat er in de Schaapsdrift parkeerplaatsen verdwijnen. Nu al parkeren bezoekers van de Willibrordkerk op zondag hun auto regelmatig op de stoep voor onze deur.

Tot besluit Indien de gemeente geen gehoor geeft aan onze zienswijze en niet tegemoetkomt aan onze bezwaren, zullen wij ons genoodzaakt zien verdere stappen to overwegen om onze belangen to beschermen. Wij vertrouwen erop dat de gemeente Arnhem onze bezwaren serieus neemt en bereid is om samen naar een oplossing to zoeken die recht doet aan de belangen van alle betrokken partijen er dus ook die van ondergetekenden. Hoogachtend,

R NLBRIEF AANGETEKEND NL Frarkering betaald €11.3 18 g r.

D 217816

PostNL 10 - 01 - 2025 14 : 05

NL

ii i 3SRPKS175209299

i i i i iii iii i i

N N : 1N

7`

Q)

6800EL 9029

2 H

M W

Q

—C) CY

V) CT

m

V)

S

0

N

cb n

A G

P

9szLt K

(

(

-

4

#11

121,4.OL025

INGEKOMEN

ProRail AANGETEKEND I

iiiuuuuioouuiiiuu 2025

1000248y

Gemeenteraad van Arnhem Postbus 9029 6800 EL ARNHEM

Datum

9 januari 2025

Ons kenmerk

LJV / PLA / ZW / # 19451 Arnhem, zienswijze ontwerp wijzigingsbesluit TAM omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

Onderwerp

Eigenaar

Telefoonnummer E - mail

J 5

RO- ProRail@prorail.nl

Geachte Raad, Financien Leefomgeving, Juridische zaken en Vastgoed

aezoeKaores Tulpenburgh Moreelsepark 2 3511 EP Utrecht Nederland

Postadres

Het ontwerp-wijzigingsbesluit TAM - omgevingsplan Schaapsdrift e.o., welke met ingang van 6 december 2024 tot en met 16 januari 2025 ter inzage ligt, geeft ProRail aanleiding om tijdig de volgende zienswijze in to brengen.

5.4.3 Vff7quvitigsvV iffght u. Voor wat betreft Omgevingsveiligheid. Volgens Artikel 5.2 lid 1 van het Besluit kwaliteit Leefomgeving moet in het Omgevingsplan rekening worden gehouden met de mogelijkheden tot het voorkomen, beperken en bestrijden van branden, rampen en crises, de mogelijkheden voor personen om zich daarbij in veiligheid to brengen en de geneeskundige hulpverlening. Bovenstaande aspecten dienen voor deze locatie nog to worden ingevuld. ProRail verzoekt u het Omgevingsplan hierop aan to passen

Postbus 2038 3500 GA Utrecht Nederland

ProRail neemt aan u hiermede voldoende to hebben geinformeerd en behoudt zich het recht voor in de verdere procedure aanvullende c.q. nieuwe zienswijzen kenbaar to maken.

www.prorail.nl

Met vriendelijke groet,

Directeur Leefomgeving, Juridische zaken en Vastgoed

ProRail b.v., Kvk 30124359

ProRail

Port Betaald

Postbus 2038, 3500 GA Utrecht

ProRail B.V.

Moreelsepark 3 351 tEP UTRECHT The Netherlands

R Aangetekend 3SYKMR869026436

,

Frankering betaald

D -A - 1

GEM. VAN ARNHEM Postbus 9029 6800EL ARNHEM

Recommande

NL

N O

CJ

N a

3SYKMR869026436

yY

#12

AANGETEKEND Raad van de gemeente Arnhem Postbus 9029 6800 EL ARNHEM

ARAG SE Nederland Postbus 230 3830 AE Leusden Kastanjelaan 2

Per beveiligd e-mailbericht vooruit aan: schaapsdrift@arnhem.nl

3833 AN Leusden T (033) 4342342 F (033) 4342300 www.arag.nl

Datum Ons kenmerk Uw kenmerk Onderwerp

15 januari 2025 01595772 TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

Behandeld door

Zienswijze

E-mail

Telefoonnummer

mr. 06 20 12 23 06

Faxnummer

Geachte leden van de Raad, Tot mij wendden zich en (hierna te noemen: cliënten), wonende aan Arnhem, met het verzoek hen bij te staan. Cliënten hebben kennis genomen van het ontwerp van het wijzigingsbesluit ‘TAMOmgevingsplan Schaapsdrift e.o.’ dat van 6 december 2024 tot 17 januari 2025 ter inzage ligt. Cliënten wensen daartegen een zienswijze naar voren te brengen. Een kopie van de bekendmaking van het ontwerp wijzigingsbesluit zend ik als bijlage 1 mee. Met dit schrijven stel ik de termijn voor het indienen van een zienswijze veilig. De aan de zienswijze ten grondslag liggende motivering zal ik u zo spoedig mogelijk doen toekomen. Ik verzoek u mij daarvoor een nieuwe termijn van minimaal vier weken te gunnen. Ik zie graag een nadere termijn voor het aanvullen van de zienswijze van u tegemoet. Daarnaast verzoek ik u om uw toekomstige correspondentie aan mij te richten onder vermelding van bovengenoemd kenmerk. Bij voorbaat vriendelijk dank. Met vriendelijke groet,

Bijlage(n): 1) Bekendmaking ontwerpbesluit.

ARAG SE Nederland statutair gevestigd te Düsseldorf (Duitsland) KvK 55794173 · IBAN NL38 RABO 0385 2844 38 · BTW NL851862731B01

Bijlage 1

GEMEENTEBLAD

Nr. 512575 6 december 2024

Officiële uitgave van de gemeente Arnhem

TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift e.o. ter inzage Burgemeester en wethouders maken bekend dat een ontwerp van het wijzigingsbesluit TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o. ter inzage ligt. Dat betekent dat u het plan kunt bekijken. De locatie Het plangebied wordt ingekaderd door de Velperweg, de Oude Velperweg, de Schaapsdrift (inclusief omgeving Schaapsdrift 96), het park Sacre Coeur en in het zuiden het spoorlijn Arnhem - Zutphen met station Presikhaaf. Het gebied rond Schaapsdrift verandert komende jaren in een groene, duurzame stadsbuurt met 490 nieuwe woningen, autovrije wandel- en fietspaden en ruimtes voor creatieve bedrijven. Zo ontstaat een gemengde wijk voor verschillende typen inwoners en ondernemers. Wat staat er in het aangepaste omgevingsplan? Het omgevingsplan is een document waarin staat hoe de ruimte in de wijk gebruikt wordt. Denk hierbij aan plekken voor woningen, bedrijven, groen, en parkeren. Het is gebaseerd op de gebiedsvisie Schaapsdrift, waarin de toekomstige ontwikkeling van de wijk is beschreven. De gemeenteraad heeft op 10 april 2024 de gebiedsvisie goedgekeurd. Deze visie is daarna uitgewerkt in: • Een stedenbouwkundig plan: hoe de wijk wordt ingericht. Voor dit plan is de afgelopen maanden een groot aantal bewoners- en ondernemersbijeenkomsten georganiseerd. • Een omgevingskwaliteitsplan: richtlijnen voor de kwaliteit van de gebouwen en omgeving.

• Het ontwerpwijzigingsbesluit TAM-omgevingsplan: de formele wijziging van het omgevingsplan. De conceptversies van het stedenbouwkundig plan en het omgevingskwaliteitsplan zijn toegevoegd als bijlagen bij het omgevingsplan. Mer-beoordeling Voor de ontwikkeling van Schaapsdrift e.o. stellen wij geen milieueffectrapport op. Dit heeft het college van burgemeester en wethouders van Arnhem in de vergadering van 3 december 2024 besloten. Hoe kan ik de plannen bekijken? U kunt het ontwerpwijzigingsbesluit TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o. en het bijbehorende besluit om geen milieueffectrapport op te stellen, bekijken vanaf 6 december 2024 tot 17 januari 2025. Dat kan op twee manieren: 1. 2.

Fysiek: Bij de receptie van het Stadskantoor van de gemeente Arnhem, Eusebiusbuitensingel 53. Online:

Via https://www.ruimtelijkeplannen.nl/view?planidn=NL.IMRO.0202.TAM1048-0201 De bronbestanden zijn beschikbaar op: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0202.TAM1048-0201/ Als u op de link klikt ziet u een pop-up bericht. Als u op het kruisje drukt wordt u doorverwezen naar ruimtelijkeplannen.nl, als u klikt op 'Naar het Omgevingsloket' gaat u naar omgevingswet.overheid.nl. Vanwege de Omgevingswet die op 1 januari in werking is getreden hebben we te maken met een overgangsperiode. In deze periode is het plan zowel te bekijken op www.ruimtelijkeplannen.nl als op www.omgevingswet.overheid.nl (het omgevingsloket). U kunt zelf kiezen welke viewer u gebruikt. De inhoud van het plan is hetzelfde.

1

Gemeenteblad 2024 nr. 512575

6 december 2024

Hoe kan ik reageren? U kunt reageren op het ontwerpwijzigingsbesluit. Deze reactie heet een zienswijze. Een zienswijze dient u in bij de gemeenteraad en dat moet u doen binnen de periode dat het plan ter inzage ligt. Een zienswijze indienen kan op twee manieren: 1. 2.

Schriftelijk: stuur uw reactie naar Postbus 9029, 6800 EL Arnhem of schaapsdrift@arnhem.nl Mondeling: Maak een afspraak via 026-3775666 (op werkdagen van 9.00 tot 17.00 uur).

U kunt geen aparte reactie geven op het concept stedenbouwkundig plan, het concept omgevingskwaliteitsplan en het besluit geen milieueffectrapport op te stellen, Daarom moet u eventuele bezwaren over deze stukken in uw zienswijze tegen het ontwerpwijzigingsbesluit opnemen. Inloopavond voor vragen en toelichting Heeft u vragen of wilt u meer weten? Kom dan naar de inloopavond op donderdag 9 januari 2025. Medewerkers van de gemeente zijn aanwezig om uw vragen te beantwoorden en/of een toelichting te geven op de plannen. De inloopbijeenkomst is bij de HAN, Ruitenberglaan 26. U kunt die avond tussen 19.00 en 20.30 uur binnenlopen. Informatie Wilt u meer informatie over het ontwerpwijzigingsbesluit? Of heeft u vragen? Maak dan een afspraak via telefoonnummer 026-3775666 (op werkdagen van 9.00 tot 17.00 uur) of stuur een e-mail naar schaapsdrift@arnhem.nl.

2

Gemeenteblad 2024 nr. 512575

6 december 2024

AANGETEKEND Raad van de gemeente Arnhem Postbus 9029 6800 EL ARNHEM

ARAG SE Nederland Postbus 230 3830 AE Leusden Kastanjelaan 2

Per beveiligd e-mailbericht vooruit aan: schaapsdrift@arnhem.nl

3833 AN Leusden T (033) 4342342 F (033) 4342300 www.arag.nl

Datum Ons kenmerk Uw kenmerk Onderwerp

29 januari 2025 01595772 TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

Behandeld door

Aanvulling zienswijze

E-mail

mr.

Telefoonnummer Faxnummer

Geachte leden van de Raad, Bij brief van 15 januari 2025 diende ik namens mijn cliënten, en de wonende aan Arnhem (hierna: cliënten) een pro-forma zienswijze in met het verzoek de zienswijze op een later moment aan te vullen. U stelde cliënten in de gelegenheid hun zienswijze aan te vullen tot en met 30 januari. Met onderstaande zienswijzen maken cliënten van de door u geboden gelegenheid gebruik. Inleidende opmerkingen; geen evenwichtige toedeling van functies aan locaties Cliënten zijn eigenaar van het perceel en de woning aan en wonen daar ook. Het plangebied grenst direct aan de achterzijde van het perceel van cliënten. Ook grenst het plangebied direct aan de berging van cliënten, die is gesitueerd achter de woning en berging achter het perceel Het voorliggende ontwerp-omgevingsplan ‘Schaapsdrift e.o.’ (hierna: het omgevingsplan) voorziet in wijziging van de planologische mogelijkheden van het plangebied en de omliggende gronden. Deze ontwikkeling raakt ook de belangen van mijn cliënten. Cliënten zullen gevolgen ondervinden van verwezenlijking van de beoogde bestemming en menen daarom belang te hebben bij het indienen van deze zienswijzen. Cliënten zijn van mening dat geen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Cliënten lichten dat aan de hand van de navolgende zienswijzen toe.

Onduidelijkheid stedenbouwkundig plan en onduidelijke relatie met omgevingsplan In de toelichting bij het omgevingsplan en in het ‘Stedenbouwkundig plan Schaapsdrift e.o.’ (hierna: het stedenbouwkundig plan) is opgenomen dat aansluiting wordt gezocht met de omgeving. Hierbij wordt specifiek de afstemming van bouwhoogten van de nieuwbouw met de bouwhoogte van de bestaande bebouwing aan onder andere de Schaapsdrift bedoeld. Cliënten kunnen zich vinden in deze uitgangspunten, maar zij missen de waarborgen daarvan in het omgevingsplan zelf. De woning aan met een kap.

is een twee-onder-één kapwoning van twee bouwlagen

ARAG SE Nederland statutair gevestigd te Düsseldorf (Duitsland) KvK 55794173 · IBAN NL38 RABO 0385 2844 38 · BTW NL851862731B01

Pagina

2 van 6

Onderwerp

Aanvulling zienswijze

De valt onder de reikwijdte van het bestemmingsplan ‘Velperweg e.o.’, dat op grond van artikel 4.6 van de Invoeringswet Omgevingswet onder het tijdelijke deel van het omgevingsplan valt. Op dit perceel geldt een maximale bouwhoogte van 11 meter. Op de omliggende percelen die onder de reikwijdte vallen van het omgevingsplan, geldt een maximale bouwhoogte van 4 of 5 bouwlagen. Voor het kopgebouw bij het station aan Schaapsdrift 96 dat in de toelichting bij het omgevingsplan is aangeduid als ‘bouwveld E' (hierna: het kopgebouw) en voor de bebouwing dat in de toelichting bij het omgevingsplan is aangeduid als ‘bouwveld F’ geldt een maximale bouwhoogte van 5 bouwlagen, voor de atelierwoningen op de hoek van de Schaapsdrift met de Eleonorastraat, eveneens gelegen in ‘bouwveld F’, geldt een maximale bouwhoogte van 4 bouwlagen. Deze toegestane bouwhoogten kunnen een significante impact op het woon- en leefklimaat van mijn cliënten hebben, want in het omgevingsplan is niet gedefinieerd wat de maximale bouwhoogte van de bouwlagen precies inhoudt. Bouwhoogte atelierwoningen De atelierwoningen zijn ten zuiden van de woning van cliënten gelegen. Deze woningen grenzen direct aan de berging van cliënten dat is gelegen achter het perceel .

Voor de atelierwoningen geldt volgens het stedenbouwkundig plan dat de eerste bouwlaag bestaat uit een plint, gereserveerd voor werkruimten met een levendige uitstraling. Voor elk pand met een plint geldt dat deze levendig dient te zijn. Elders, op pagina’s 50 en 58 van het concept ‘Omgevingskwaliteitsplan Schaapsdrift e.o.’ (hierna: het omgevingskwaliteitsplan) wordt gesproken over een bouwhoogte van een levendige plint van minimaal 3,5 meter en zelfs hoger in het geval van niet-woonfuncties. Gaat het om een bedrijfsfunctie dan geldt een minimale bouwhoogte van 5 meter hoog. In het stedenbouwkundig plan wordt op pagina 50 een afbeelding getoond waarbij in de Eleonorastraat zelfs een plint met een bouwhoogte van 6 meter wordt gepresenteerd. Hoewel het stedenbouwkundig plan voorschrijft dat de bouwhoogten van de atelierwoningen aan de Eleonorastraat moeten aansluiten bij de bouwhoogte van de wordt dat op geen enkele wijze gewaarborgd in het omgevingsplan. De bouwhoogte kan variëren van minimaal 12,5 meter tot 15 meter, in het geval elke bouwlaag vanaf de tweede bouwlaag maximaal drie meter bedraagt. Daarmee is in alle gevallen sprake van een significante afwijking van de (toegestane) bouwhoogte van de Schaapsdrift en wordt niet voldaan aan de eis in het stedenbouwkundig plan om aansluiting te vinden bij de bestaande bouwhoogten.

De maatvoering op de plankaart dat maximaal 5 bouwlagen zijn toegestaan is te onzeker en geeft geen blijk van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bouwhoogte kopgebouw bij het station Het bouwvlak waarin het kopgebouw is gelegen bevindt zich ten zuidwesten van de woning van cliënten, op een afstand van 15 meter. Voor het kopgebouw geldt volgens het stedenbouwkundig plan ook dat deze bebouwing aan dient te sluiten bij de bestaande bebouwing aan de Schaapsdrift. Verder is, blijkens de inhoud van het amendement dat onderdeel uitmaakt van het stedenbouwkundig plan, nog niet bekend wat er precies met het kopgebouw moet gebeuren. In de toelichting bij het omgevingsplan wordt in hoofdstuk 3.1 enerzijds gesteld dat het kopgebouw wordt behouden en kan worden opgetopt, anderzijds wordt in hoofdstuk 5.2.3 gesteld dat de bouwhoogte wordt teruggebracht naar 5 meter. In elk geval is in de verbeelding van het omgevingsplan opgenomen dat een maximum bouwhoogte van 5 bouwlagen geldt. Voor dit gebouw geldt dat de bouwhoogte nu ca. 12 meter bedraagt en drie bouwlagen heeft. Toevoeging van twee bouwlagen met een bouwhoogte van 3 meter per bouwlaag resulteert dan in een toegestane bouwhoogte van 16 meter.

Pagina

3 van 6

Onderwerp

Aanvulling zienswijze

Ook voor deze bouwhoogte geldt dat deze significant afwijkt van de bestaande bouwhoogten en dus duidelijk niet aansluit bij de aanwezige bebouwing. De eis zoals die is opgenomen in het stedenbouwkundig plan wordt derhalve niet geborgd in het omgevingsplan. Cliënten zijn van mening dat deze eis alsnog geborgd dient te worden in het omgevingsplan, zeker nu het omgevingsplan en de toelichting daarop op dit moment teveel onduidelijkheden kent om ongewijzigd in stand te blijven. Bebouwing bouwveld F Aan de oostzijde van het perceel van mijn cliënten wordt, grenzend aan de achtertuin bebouwing mogelijk gemaakt. Volgens de plankaart wordt over een afstand tussen 0 en 10 meter van de perceelsgrens van cliënten bebouwing met maximaal één bouwlaag toegestaan, met de functie ‘gemengd-gemengd gebied’. Vanaf een afstand van 10 meter vanaf de perceelsgrens van cliënten wordt bebouwing met maximaal vijf bouwlagen toegestaan. Ook voor deze bebouwingsmogelijkheid is in het geheel niet duidelijk om welke bouwhoogten het gaat. In het stedenbouwkundig plan en in de bezonningsstudie is ervan uitgegaan dat op een afstand vanaf 10 meter van de perceelsgrens van cliënten tot en met een afstand van ca. 60 meter de zogenaamde ‘buurthub’ wordt gesitueerd.

Volgens de plannen wordt die buurthub gedeeltelijk ondergronds gesitueerd, althans is het dak van die buurthub op gelijke hoogte gesitueerd als de begane grond van het perceel van cliënten. Maar het omgevingsplan is hier niet duidelijk in. Weliswaar is het gebied op de plankaart gemarkeerd als ‘overige zone - activiteit entree buurthub’, toch wordt een bouwhoogte van maximaal vijf bouwlagen toegestaan. In het geval het beoogde bouwplan op de nu voorgestelde wijze wordt uitgevoerd, is er in het geheel geen noodzaak om een bouwhoogte van maximaal vijf bouwlagen op te nemen. Dat maakt het plan uiterst onzeker en laat cliënten ongewis over de mogelijke toekomstige bebouwing. De toetsing op aanvaardbaarheid die nu heeft plaatsgevonden is uitsluitend toegespitst op de beoogde bouwplannen en niet op de planologische mogelijkheden. Aanvaardbaarheid en verdraagzaamheid met de gebruiksmogelijkheden op het perceel van cliënten is niet aangetoond en niet aannemelijk gemaakt. Daarom is de nu voorgestelde planologische bouwmogelijkheid op dit punt niet in overeenstemming met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Vergroting van de tuinen In het amendement in het stedenbouwkundig plan is opgenomen dat de tuinen van o.a. worden vergroot.

Cliënten lezen de verbeelding op de plankaart zo dat in deze mogelijkheid is voorzien door op de eerste 10 meter grenzend aan het perceel van cliënten een maximale bouwhoogte van één bouwlaag toe te staan. Dat doet echter in het geheel geen recht aan de voorgestelde situatie en houdt de onzekerheid in stand. In het geval het de uitdrukkelijke wens is van de planwetgever dat op die 10 meter de achtertuin van cliënten wordt vergroot, dan is het in het kader van de rechtszekerheid van belang dat die strook dan de bestemming ‘Wonen’ krijgt, gelijk aan de bestemming die op het perceel van cliënten rust, althans dat wordt voorzien in een bestemming of wijziging van de bestemming die mogelijk maakt dat cliënten dat stuk grond ook als onderdeel van hun achtererfgebied kunnen gebruiken. In de nu beoogde ontwikkeling rust er op de strook grond achter het perceel van cliënten de bestemming ‘Gemengd – gemengd gebied’ met daarop meerdere gebiedsaanduidingen. De gebiedsaanduiding ‘overige zone – activiteit wonen’ rust niet op dat stuk. Dat houdt in dat die bestemming niet gebruikt mag worden voor woondoeleinden en daaraan ondergeschikte activiteiten.

Pagina

4 van 6

Onderwerp

Aanvulling zienswijze

In zoverre worden cliënten beperkt in de vergunningsvrije bouw- en gebruiksmogelijkheden op het perceel, nu uit het begrip ‘gebouwerf’ zoals dat is geformuleerd in Bijlage 1.A van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) volgt dat het omgevingsplan de inrichting voor woondoeleinden en daaraan ondergeschikte gebruiksmogelijkheden verbiedt voor zover het gaat om vergunningsvrije gebruiks- en bouwmogelijkheden. Het is cliënten dan niet toegestaan hun tuin daadwerkelijk als tuin c.q. achtererfgebied te gebruiken, waardoor geen recht gedaan kan worden aan het amendement in het stedenbouwkundig plan. Cliënten verzoeken dan ook de bestemming zodanig te wijzigen dat cliënten het te vergroten deel van de tuin ook als zodanig kunnen inrichten en gebruiken, zijnde in overeenstemming met de aanwezige woonfunctie op de rest van hun perceel. Geen waarborg van stedenbouwkundig plan in omgevingsplan Cliënten constateren dat de planwetgever met onderhavig plan alle opties open houdt over hoe het plangebied vervolgens feitelijk ingericht gaat worden, zonder dat aan cliënten enige duidelijkheid en zekerheid kan worden geboden. Het omgevingsplan is veel te ruim opgezet.

En, in het geval de eisen uit het stedenbouwkundig plan niet worden opgenomen of in het geval het stedenbouwkundig plan geen onderdeel uitmaakt van het omgevingsplan, is het stedenbouwkundig plan slechts een lege huls waarop geen rechtsgeldig beroep op kan worden gedaan. Nu in het stedenbouwkundig plan ook wensen van de bewoners zijn opgenomen, is het van belang dat het stedenbouwkundig plan geïntegreerd wordt in het omgevingsplan. In het kader van de rechtszekerheid hebben cliënten belang bij duidelijke contouren en duidelijke vastlegging van bouw- en gebruiksmogelijkheden. Zonder integratie van het stedenbouwkundige plan in het omgevingsplan is geen sprake van waarborging van een evenredige toedeling van functies aan locaties. Toename bebouwing heeft gevolgen voor het woon- en leefklimaat van cliënten Cliënten hebben hierboven toegelicht dat het omgevingsplan niet duidelijk is over de toekomstige bebouwing en over de maximale bouwhoogten van die bebouwing. Cliënten hebben belang bij zekerheid, nu toename van de bebouwing en toename van bouwhoogten een significante en nadelige heeft op hun woon- en leefsituatie.

Waar cliënten aan de achterzijde van hun woning nu vrij zicht hebben op de bomen in Park Presikhaaf en op de bomen in het Sacré Coeur park, zullen zij met realisatie van hetgeen planologisch mogelijk wordt gemaakt, rechtstreeks tegen een gebouw op een afstand van minder dan 20 meter met een bouwhoogte van minimaal 15 meter aan kijken. Ook zal er ten zuiden van hun perceel in de hoogte worden gebouwd, op een afstand van 10 meter van hun perceel en zelfs op een afstand van 4 meter vanaf hun berging. Op deze wijze worden cliënten vanuit het perspectief van de achterzijde van de woning voor twee derde ingebouwd. Dat heeft niet alleen een beklemmend gevoel en tast hun waardevolle woon- en leefsituatie onaanvaardbaar aan, maar heeft ook gevolgen voor de privacy en de bezonning. Aantasting privacy Cliënten worden aangetast in hun privacy. Vanwege de nu voorgestelde planologische bouwmogelijkheden kunnen woningen gerealiseerd worden die rechtstreeks bieden op het perceel en in de woning van cliënten. Cliënten zijn van mening dat deze verslechtering van hun situatie onrechtmatig is en dat er op zijn minst maatregelen getroffen moeten worden om de privacy van cliënten te waarborgen. Uit de verbeelding en de planregels blijkt niet dat rekening is gehouden met deze belangen van cliënten.

Dat had wel gemoeten in het kader van de toetsing op aanvaardbaarheid met de woon- en leefsituatie van cliënten.

Pagina

5 van 6

Onderwerp

Aanvulling zienswijze

Bezonning Niet alleen heeft de geplande bebouwing rondom het perceel van cliënten gevolgen voor de privacy en het uitzicht, ook heeft de bebouwing, aan weerszijden van het perceel van cliënten aanzienlijke gevolgen voor de inval van zonlicht en van daglicht in de woning en in de tuin van cliënten. Cliënten menen dat de schaduwwerking van de bebouwing een onevenredige inbreuk maken op hun woon- en leefklimaat. Vanwege de ligging van de woning en tuin ten opzichte van de beoogde bebouwing is het zonlicht een belangrijke licht- en energiebron voor de woning van cliënten. Cliënten hebben op het voordakvlak van de woning zes zonnepanelen liggen en op het achterdakvlak acht zonnepanelen. De hoge bebouwing zal het zon- en daglicht op veel momenten wegnemen. De hoge bebouwing van het kopgebouw is niet aantoonbaar meegenomen in het onderzoek. Uit het bezonningsonderzoek volgt dat ten opzichte van de woning wordt voldaan aan de zogenoemde lichte TNO-norm. Uit het onderzoek volgt dat ten opzichte van de woning van cliënten in de huidige situatie al niet aan de TNO-norm wordt voldaan en dat levert voor de toekomstige situatie geen verbetering op. In zoverre is volgens het onderzoek voldaan aan de TNO-norm.

Maar, uit de beoordeling of aan de lichte TNO-norm wordt voldaan volgt niet noodzakelijkerwijs dat wordt gehandeld in overeenstemming met het criterium van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het is namelijk duidelijk dat de bezonningssituatie aanzienlijk verslechterd. De raad heeft niet voldoende onderbouwd en toegelicht dat met de bebouwing een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt gecreëerd. Ook is in het onderzoek niet aantoonbaar rekening gehouden met de schaduwwerking op de rest van het perceel van cliënten. In het onderzoek wordt daar wel aan gerefereerd, maar daar is in het onderzoek niet op getoetst. De TNO-norm houdt immers ook geen rekening met daglichttoetreding, alleen met de zonlichtinval. En daarbij wordt slechts gekeken naar de zonlichtinval op de binnenkant van het glas midden op de vensterbank van het raam. Het uitsluitend toepassen van de TNO norm is dan ook onvoldoende om te veronderstellen dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast. Want, de TNO norm biedt alleen een minimum voor wat er overblijft aan zonlicht. Daardoor wordt niet gekeken naar de daadwerkelijke achteruitgang van een situatie. Zo ook in het geval van cliënten. Bovendien volgt uit de resultaten van het onderzoek niet hoe het onderzoek tot stand is gekomen en met welke uitgangspunten het onderzoek is verricht.

Er is bijvoorbeeld niet aantoonbaar rekening gehouden met de mogelijkheid van aanwezigheid van vergunningsvrije bouwwerken en/of onderdelen in de achtertuin van cliënten en ook is niet duidelijk van welke bouwhoogte men is uitgegaan. Duidelijk is wel dat het onderzoek niet is uitgevoerd op basis van de maximale planologische bouwmogelijkheden. Alleen als een onderzoek plaatsvindt waarin de maximale planologische bouwmogelijkheden zijn meegenomen kan pas worden getoetst of het voorliggende omgevingsplan aanvaardbaar is en niet in strijd is met het woon- en leefklimaat van cliënten. Het onderzoek is daarom niet bruikbaar, althans de resultaten uit het onderzoek kunnen niet de stelling onderbouwen dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Parkeren Uit de voorliggende plannen volgt dat, om aan de parkeerbehoefte te voldoen, voor maximaal 50% moet worden voorzien in parkeerplaatsen op eigen terrein en voor de overige 50% wordt voorzien in parkeerplaatsen in de buurthub. In de buurthub zou plaats moeten zijn voor 250 plaatsen, waardoor de gemiddelde parkeernorm voor het gehele omgevingsplan iets meer dan 1 bedraagt. Dit ziet echter uitsluitend op parkeervoorzieningen voor bewoners (incl. eventuele bezoekers). Daarbij is geen rekening gehouden met parkeervoorzieningen ten behoeve van nietwoonfuncties.

Pagina

6 van 6

Onderwerp

Aanvulling zienswijze

De levendige plinten zijn bedoeld voor bedrijvigheid met een zekere aantrekkende werking. In die parkeerbehoefte is niet aantoonbaar voorzien, reden waarom met onderhavig plan niet aan de parkeerbehoefte wordt voldaan. Uit de verbeelding op de plankaart noch uit andere plannen/tekeningen is inzichtelijk gemaakt op welke wijze wordt voorzien in de parkeervoorzieningen op eigen terrein. Cliënten achten het niet aannemelijk dat met het voorliggende plan aan de parkeerbehoefte wordt voldaan. Bovendien is niet aangetoond dat de voorgestelde parkeernorm in lijn is met de parkeernormen uit de ‘Beleidsregels parkeren Arnhem 20222’ en met de CROW-normen. Dat in de gemeente wordt ingezet op verlaging van de parkeernorm betekent niet dat daarmee ook daadwerkelijk een lagere parkeerbehoefte aanwezig is. Het gaat hier hoogstens om een beleidsvoornemen voor gereguleerd parkeren in de vorm van parkeervergunningen waarvan niet is onderbouwd en niet aannemelijk is gemaakt dat deze werkelijkheid wordt. Er ligt geen concreet beleid voor. Zonder geldend beleid ten aanzien van parkeervergunningen en/of betaald parkeren is in het geheel niet aan te nemen dat (toekomstige) bewoners worden ontmoedigd in autobezit. Het beleidsvoornemen zelf is onvoldoende om de verlaagde parkeernorm en de gestelde lagere parkeerbehoefte te kunnen dragen.

Cliënten zijn daarom van mening dat het omgevingsplan niet in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Verzoek Gelet op vorenstaande zienswijzen verzoeken cliënten u hun standpunten zorgvuldig en behoorlijk af te wegen en deze mee te nemen in de verdere ontwikkeling van het omgevingsplan, met dien verstande dat Uw Raad aan de wensen van cliënten tegemoet zal komen. Met vriendelijke groet,

.

#13

ZIENSWIJZE TAM - OMGEVINGSPLAN SCHAAPSDRIFT E.O.

Bron: www.arnhem.nl

15 JANUARI 2025

1

Gemeente Arnhem College van B&W en Gemeenteraad Postbus 9029 6800 EL Arnhem

Arnhem, 15 januari 2025

Betreft: Zienswijze t.a.v. het ter inzage liggende het TAM-omgevingsplan “Schaapsdrift e.o.” d.d. 06-122024. Geacht College en Gemeenteraad van Arnhem, Namens: Aannemersbedrijf gevestigd aan de C te Arnhem (vertegenwoordigd door de ls bestuurder en aandeelhouder) in de hoedanigheid van eigenaar en hoofdgebruiker van het perceel en onroerende zaken aan de ; De in zijn hoedanigheid als huurder van de bedrijfswoning aan de e Arnhem; B handelend onder de naam: vertegenwoordigd door als bestuurder en aandeelhouder en kantoorhoudend aan de O in de hoedanigheid van huurder en medegebruiker van bedrijfsruimten aan de Hierna gezamenlijk, als ieder voor zich, te noemen en aan te merken als ‘belanghebbenden’. Hierbij geven wij als belanghebbenden onze zienswijze ten aanzien van de voorgenomen wijziging c.q. vervanging van het vigerende bestemmingsplan “Velperweg e.o.” naar het TAM-omgevingsplan “Schaapsdrift e.o.” d.d. 06-12-2024 (hierna te noemen: ‘omgevingsplan’). Wij kunnen ons niet in het omgevingsplan vinden en maken hiertegen dan ook bezwaar. In deze zienswijze zullen wij toelichten waaruit deze bezwaren bestaan.

Plan kaart 2

Belanghebbenden wonen en werken, Aannemersbedrijf F.A. Damen B.V. en Jos Damen, al ruim 50 jaar en Frans Damen Historische Bouwmaterialen, al ruim 25 jaar op het “bedrijventerrein Schaapsdrift” aan de Velperweg 152. Het perceel Velperweg 152, groot circa 1.188 m2, is samengesteld uit twee kadastrale percelen, Arnhem Q 3192, Arnhem Q 6945 en de aanpalende beek. De genoemde percelen zijn ontsloten via een verharde weg, over het perceel van Innoforte met het recht van overpad, naar de Velperweg. Op het onderhavige perceel is een ruime bedrijfswoning gesitueerd, groot circa 208 m2 en daarnaast een royaal bedrijfspand van circa 773 m2. De bedrijfswoning wordt bewoond door Jos Damen, de bedrijfsruimten zijn deels in gebruik door aannemersbedrijf F.A. Damen B.V., een ambachtelijk aannemersbedrijf, met een kantoor, werkplaats, opslag-, stallings- en buitenruimten. Het overige deel van de bedrijfsruimten, opslagruimte, werkplaats, kantine en toilet, zijn in gebruik bij Frans Damen Historische Bouwmaterialen, een ambachtelijk circulaire handelaar in Historische Bouwmaterialen. Beide unieke familiebedrijven zijn geworteld in de samenleving en maken een actief onderdeel uit van de wijk Schaapsdrift/ Plattenburg.

Door de in het omgevingsplan gewijzigde bestemmingen van de voornoemde percelen van de huidige bedrijfsbestemming en bedrijfswoning naar “Bouwveld A“ met aanpalende “groene loper” in zorg, wonen en groen, zal het onmogelijk zijn de huidige bewoning en bedrijfsvoeringen ter plaatse aan de Velperweg 152 te Arnhem, te continueren. Hierdoor dreigen, willens en wetens, alweer een tweetal unieke MKBbedrijven te verdwijnen, alsmede de bijbehorende bedrijfswoning. Dit alles met voor de direct betrokkenen grote negatieve (financiële) gevolgen. Gezien het bovenstaande zou het toch zeker voor de hand hebben gelegen om samen met onze goede buur, Vreedenhoff/ Innoforte, na een voor beide partijen passende oplossing in het omgevingsplan zou zijn gezocht. De woordvoerder van Innoforte vindt ons een goede buur en een welkome aanvulling - dagelijks enige activiteiten, die waarneembaar zijn voor hun cliënten - op de toch wel buitengewone mooie groene locatie. Uit het gevoerde overleg met Innoforte is ons verder gebleken dat een gezamenlijke inpassing in het plangebied, zeer goed mogelijk is. Aan de Schaapsdrift-zijde worden uiteindelijk, door de positieve inspanningen van “vereniging tot behoud Schaapsdrift e.o.” wel een aantal bestaande bedrijfspanden met woningen in het plangebied behouden.

Ook onze directe buren -aan de Oude Velperweg en Schaapsdriftzijde- ondersteunen onze zienswijze en staan positief tegenover het behoud van de woon- en bedrijfslocatie aan de Velperweg 152. Er is geen enkele rekenschap gegeven, althans dit blijkt nergens uit, van het meewegen van onze belangen en meedenken naar een passende oplossing waarin ook onze belangen passen. Ons is niet duidelijk, ondanks dat wij hierom veelvuldig hebben gevraagd, waarom op andere plekken in het plangebied wel bestaande bebouwing worden ingepast en er door het projectteam tot op heden geen enkele inspanning is gepleegd met betrekking tot onze bedrijfs- en woonlocatie aan de Velperweg 152 te Arnhem. Mocht uiteindelijk na gezamenlijk onderzoek en positieve inspanningen onverhoopt blijken dat onze woon- en bedrijfslocatie aan de Velperweg 152 niet in te passen is in het omgevingsplan, dan eisen wij tenminste een gelijkwaardige woon- en bedrijfslocatie in het plangebied, dan wel elders in Arnhemnoord. Uiteraard willen wij dit alternatief zelf mede bepalen en eisen daarnaast een ruimhartige wettelijke vergoeding voor alle direct en indirect te maken kosten, zowel voor de eigenaar en huurders. Door het gevoerde beleid van de gemeente Arnhem worden thans, het ene na het andere bedrijventerrein opgeofferd ten behoeve van woningbouw.

Denk hierbij aan het voormalige “Kema terrein”, de gehele Rijnzijde en nu dus ook het “bedrijventerrein Schaapsdrift”. 3

Door het huidige beleid is de actuele bedrijfsruimten markt in Arnhem oververhit en is er al helemaal geen plaats meer voor de kleinere ambachtelijke MKB-bedrijven. Er worden in de nieuwe plannen wel nieuwe bedrijfsruimten gecreëerd, het betreffen allemaal zogenaamde “stilte-werkplekken” geschikt zoals in het onderhavige Omgevingsplan genoemd “De moderne makers”. Door het nieuwe “Omgevingsplan” dicht te timmeren met allerlei beperkingen en regelgeving, wordt het praktisch onmogelijk voor ambachtelijke MKBbedrijven om zich hier te vestigen. Daarnaast zullen de nieuwe huren torenhoog zijn, onbetaalbaar voor het MKB. Verder is maar zeer de vraag of door de snelle opkomst van kunstmatige intelligentie en in het bijzonder de volgende evolutie van “zogeheten AI-agents”, die laatste zullen elke kantoorbaan veranderen en maken velen overbodig. Binnen vijf jaar hebben algoritmes en robots het meeste (kantoor-)werk overgenomen. De vrees is dus zeer terecht, dat de geplande bedrijfsplinten onder de nieuw te bouwen appartementen, worden gebouwd voor leegstand. Er is verder in het omgevingsplan, dus helemaal geen plaats meer voor de huidige MKB-bedrijven, veelal huurders, die thans zijn gevestigd op het “bedrijventerrein Schaapsdrift”. De ambachtelijk-MKB wordt door voornoemd beleid, in rap tempo de stad uitgeduwd, dan wel zullen gewoon verdwijnen.

Dit zal niet alleen de levendigheid van de wijken beïnvloeden, maar zal ook op termijn een meer dan gemiddelde economische invloed hebben op stad. Er zullen bij ongewijzigd beleid geen (ambachtelijke-) MKBbedrijven meer overblijven, die essentieel zijn voor de door het linkse college zo gewenste circulaire economie. De noodzakelijk (ambachtelijke) kennis en kunde gaat verloren en er zullen dan geen bedrijven meer zijn, die werkzaamheden zoals onderhoud, herstel en verbeteringen kunnen plegen, aan onroerende en roerende zaken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan huizen, vervoersmiddelen, meubelen, wit- en bruingoed en niet te vergeten de recycling. Bij bestudering van het immense dossier komen wij toch wel een aantal opmerkelijke zaken tegen, te weten: A: Door de plannenmakers wordt de indruk gewekt dat er een uitzonderlijke groene buurt wordt gecreëerd. Dit lijkt bij nadere analyse behoorlijk discutabel en het is des te opmerkelijk dat in het stedenbouwkundig plan zelfs spreekt van ”zonder groen geen verdichting”. Door toevoeging van 480 woningen en 2.500 m2 aan bedrijfs- en voorzieningenruimten in het plangebied, wordt de nieuwe wijk een van dichts bevolkte wijken van de stad. In de laatste versie van het stedenbouwkundig plan wordt er zelfs gesproken over “Parkbuurt Schaapsdrift e.o.”.

Foto van het terrein Vreedenhoff - Innoforte

4

Bij nadere analyse, blijkt dat de rekenmeesters van het projectteam, 5.5.2. Groen, bij afbeelding 5.2 Groenbalans, het omgevingsplan Schaapsdrift, tot de conclusie komen dat er in de nieuwe ontwikkeling totaal 15.907 m2 groen, park, (water) & tuin wordt gerealiseerd, minus nog de verharde oppervlakten en ondergeschikten bouwwerken, van respectievelijk 918,1 m2 en 924,2 m2, totaal netto derhalve 14.065,1 m2. In het vigerende bestemmingsplan Velperweg e.o. is er in totaal 15.016,5 m2 groen, (tuin), park en water, de genoemde ontsluiting en parkeerterrein is voor ons niet duidelijk daar deze nauwelijks aanwezig zijn in dat deel van het genoemde plangebied en hebben hier 500 m2 voor opgenomen.

Foto Geitenweitje Vreedenhoff - Innoforte

Terwijl achter en tussen het gebouw van “Vreedenhoff”, ter plaatse van het zogenoemde “geitenweitje” met rondom gazons en tuinen -zonder de ontsluitingen en parkeerterrein- er nog wel circa 3.150 m2 groen, (tuin), park aanwezig is. Op basis van deze bevindingen komen wij totaal netto uit op circa 17.666 m2 bestaand groen, (tuin), park en water. Dit groen is wel is waar gesitueerd op het terrein van “Vreedenhoff”, maar is vrij toegankelijk voor eenieder. Het geitenweitje wordt bijvoorbeeld dagelijks bezocht door gezinnen met kinderen en het kan op basis van 50 jaar ervaring, zeker semiopenbaar groen worden genoemd. Ook ligt er nog een groenstrook achter het sociale wooncomplex “tuinstede”, die wij niet in onze berekeningen hebben meegenomen.

5

Foto Geitenweitje

Door de plannenmakers veronderstelde zogenaamde positieve groenbalans, blijkt derhalve niet correct en is zondermeer negatief te noemen. Dit staat overigens haaks op wat in de motivering wordt gesteld “Voor de feitelijk groenbalans qua bomen en oppervlakte groen is het uitgangspunt dat deze positief moet zijn. Dit wordt in de verder plan uitwerking als voorwaarde meegenomen? Dit is ook in strijd met de Europese wet- en regelgeving, die bepaalt dat in stedelijke gebieden er tot 2030 er geen groen meer mag verdwijnen. Verder blijkt uit het omgevingsplan, dat net buiten de bouwveld A en B, hier een tweetal monumentale bomen zijn gesitueerd en deze komen beiden voor op lijst van de gemeente Arnhem “waardevolle bomen”.Eén van de doelen van het Bomenplan is om meer buitengewone bomen in Arnhem te krijgen. Echter uit geen van alle stukken is ons gebleken, dat beschermde Hollandse Linde, plantjaar:1945 en de beschermde Winterlinde, plantjaar 1930, een dusdanige status krijgen dat deze niet alleen beschermd zijn, maar ook op langere termijn kunnen floreren. Er staan slechts mooie volzinnen in het omgevingsplan 3.1.1 Groenvisie en huidige bomen, zoals “bij kap van bomen geldt een herplantplicht” en “Bij het verkrijgen van een kapvergunning kan een herplantplicht van toepassing zijn”.

Het mogen duidelijk zijn dat er geen enkele zekerheid is dat uiteindelijk bestaande bomen, worden in gepast in het voorliggende omgevingsplan en/of er voldoende bomen zullen worden herplant.

Groen kaart directe omgeving

De wijk Plattenburg, met hier in het bijzonder Schaapsdrift, is meer dan uniek gesitueerd, met rondom op enige minuten loopafstand hele fraaie parken en een landgoed. Hierbij valt te denken aan het Park Sacré Coeur, Park Presikhaaf, Park Angerenstein en Landgoed Isula Dei. De terreinen van de zorginstelling “Vreedenhoff/Innoforte”, de sociale huurwoningen, “Neijenstede” en “Tuinstede”, sluiten hier samen eigenlijk naadloos op aan. Deze terreinen zijn uitzonderlijk groen en hebben een bijzondere fauna en flora. Dit komt niet alleen door de unieke situatie, maar ook door het feit dat genoemde terreinen al tientallen jaren niet of nauwelijks meer zijn geroerd. Hierdoor komen op deze locaties, een brede variëteit aan vogels, waaronder ook vleermuizen en klein wild zoals hazen en wilde konijnen voor. Verder huizen er egeltjes, eekhoorns, veldmuizen, amfibieën en velen insecten en andere ongewervelden. 6

Gezien het bovenstaande, zal voor de goede lezer, het toch duidelijk moeten zijn, dat hier sprake is van een bijzondere biotoop, die zelfs in een groene stad als Arnhem, uitzonderlijk kan worden genoemd. Door uitvoering van het voorliggende omgevingsplan zal deze bijzondere biotoop, met een pennenstreek, bijna nagenoeg verloren gaan. B: De situatie/ligging van het plangebied, aan het einde van een beekdal, vormt met name aan de Velperweg zijde, een gebied ter hoogte van “Neijenstede” en “Vreedenhoff”, een bijzonder groot risico voor overstromingen. De laatste 50 jaar zijn er ongeveer 10 overstromingen geweest, die grote schade hebben veroorzaakt bij extreme regenbuien. Op 28 juli 2014 is bij een extreme regenbui het gehele terrein van Vreedenhoff, inclusief het laagstgelegen gebouwdeel, alsmede de aanpalende bedrijven en de tuinen van een deel van de huizen op Schaapsdrift, overstroomd. Binnen 30 minuten stroomde het gebied vol en bij een conservatieve berekeningen komen wij tot circa 5.000 m3, regen- en rioolwater. Terwijl daarbij ook nog gelijktijdig water werd afgevoerd, dwars door de bedrijfspanden en via de poort naast de woningen, naar Schaapsdrift. De (onverzekerde) schaden voor betrokkenen was zeer groot en heeft 1 miljoen Euro ruimschoots overschreden.

Door het geografische hoogteverschil van Arnhemnoord, circa 80 meter, komt er bij extreme regenbuien er van alle kanten hemelwater naar de Velperweg en ontstaat er overdruk in de riolering, waardoor er ook nog rioolwater via de putten uitstroomt. Bovendien komt er ook nog, vanuit de vijvers in Angerenstein en Insula Dei, via de beek enorme hoeveelheden oppervlaktewater naar de Velperweg. Al dit water stroomt in eerste instantie naar het laagste punt op de Velperweg, terwijl gelijktijdig ook nog het water van de beek, die in de bergingsvijver, op het terrein van “Vreedenhoff” stroomt, overloopt. Dit alles bij elkaar veroorzaakt in zeer korte tijd een soort tsunami aan water. Al dit water stroomt al heel snel over het terrein van “Vreedenhoff”, naar de aanpalende bedrijven en in de tuinen van huizen aan Schaapsdrift zijde en ook nog voor een klein deel weg via de Oude Velperweg en Schaapsdrift, naar uiteindelijk het viaduct onder het spoor, Wichard van Pontlaan. Gezien het voornoemde lijkt het ons onwaarschijnlijk dat de genomen maatregelen, bij de huidige herinrichting van de Velperweg, zoals wadi’s, infiltratieputten en vergroting van het transportriool, dat dit nu voldoende zou zijn om bij dergelijke extreme regenbuien, grote overstromingen te voorkomen. Het lijkt veel meer aannemelijk, dat dit slechts enige verbetering zal geven bij min of meer normale weersomstandigheden.

Het projectteam schrijft zelf onder het hoofdstuk Motivering, paragraaf Hemelwater, “Door de ligging van het projectgebied aan einde van het beekdal is het bij zware regenbuien kwetsbaar voor wateroverlast door extreme oppervlakkige aanvoer van hemelwater”. Door de plannenmakers is in het omgevingsplan, de Middenstraat geprojecteerd, deze ligt aan de Velperweg zijde, precies op het laagste punt van de Velperweg, het zogenaamde ‘Ezelgat’. Verder wordt de bestaande beek deels verlegd en die zal verder door de Middenstraat gaan stromen richting Presikhaaf. Het wordt nu gepresenteerd met idyllische plaatjes, als een liefelijk beekje dat stroomt door de wijk, met kinderspeelplaatsen en een tweetal bruggetjes. Het lijkt erop dat er door de stedenbouwkundigen, aan de werkelijke grote overstromingsrisico voorbij zijn gegaan en tevens aan de klimaatontwikkelingen. Met deze ontwikkelingen zal de kans op extreme regenbuien alleen maar toenemen. Bij extreme regenbuien zal de geprojecteerde beek in de Middenstraat, binnen de kortste keren, een grote boze stroom water kunnen worden, met enorme gevolgen voor de hele nieuwe wijk. Het is ons inziens een voorspelbaar risico, dus onverzekerbare schaden! Met een reële kans op aansprakelijkheidsclaims voor de gemeente Arnhem? 7

C: Het participatietraject is op grond van artikel 10.2, bij ingang van de nieuwe omgevingswet, 1 januari 2024, wettelijk verplicht. De overheid, maar ook de gemeente Arnhem, heeft bij raadsbesluit d.d. 17 februari 2022, wettelijke bepaalt dat afhankelijk van de grote en invloed van een bouwplan er in verschillende levels van participatie moet zijn. Het omgevingsplan Schaapsdrift e.o. valt gezien de omvang, invloed en complexheid zeker onder, Level 3, Intensieve participatie. Bij intensieve participatie is het goed alsnog niet alles vaststaat. Laat betrokkenen meedenken over uw plan. Laat alternatieven zien, of inventariseer de ideeën die er zijn. Kijk goed of uw plan beter kan maken met de inbreng van de participanten. Als belanghebbenden hebben wij totaal iets anders beleefd en meegemaakt. Wij vechten al meer dan vier jaar tegen een muur van gemeentelijke onwil, die met het projectteam onder aanvoering van de betrokken wethouder, mevrouw Cathelijne Bouwkamp, voor de bestaande bewoners en ondernemers van het “bedrijventerrein Schaapsdrift” geen enkele ruimte wenst te maken. Er is geen enkel respect voor betrokken ondernemers/bewoners getoond, er wordt alleen over de bedrijven gepraat, maar niet met de bedrijven. Laat staan dat er sprake is van een echte participatie, zoals wettelijk verplicht.

Vanaf de start van het project, zijn de bedrijven, die officieel gevestigd op het “bedrijventerrein Schaapsdrift” doodgezwegen. Er staat in het concept stedenbouwkundig plan letterlijk geen woord over de betrokken bedrijven? Deze bedrijven zijn, behoudens enige uitzonderingen, niet bij de participatie bijeenkomsten uitgenodigd. Persoonlijk heb ik, Frans Damen, alle bijeenkomsten bijgewoond en iedere keer gevraagd wat de status was voor de betrokken bedrijven en dit ook te notuleren. Daarnaast persoonlijk iedere keer gevraagd en gemeld dat ik als ondernemer ook een uitnodiging wenste te ontvangen voor bijeenkomsten. Uiteindelijk is dit pas gebeurd vanaf medio september 2024. In de tijdlijn participatie is duidelijk te zien dat men tot 7 oktober 2024 uitsluitend spreekt over bewonersparticipatie. Op de bewonersbijeenkomst van 9 september 2024 heb ik nogmaals gevraagd, wanneer er nu eindelijk gestart zou worden met de ondernemers participatie? Hierbij werd toen gesteld dat men nog bezig was met de bedrijven te inventariseren? Dus bijna drie jaar na de start van het project, wist men klaarblijkelijk nog steeds niet exact welke bedrijven het betrof, het is gewoon onwerkelijk en wel heel bijzonder te noemen.

Wat is er tot op heden aan participatie voor bedrijven gedaan? De ondernemers die met een inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel op een adres in Schaapsdrift, ontvingen begin oktober 2024 een uitnodiging. Volgens verklaring van de omgevingsmanager Schaapsdrift e.o., de heer Erik Lievers, die als gespreksleider, leiding gaf aan deze avond op de HAN, op 7 oktober 2024, zijn er 100 uitnodigingen verstuurd. Bijgaand treft u ter uwer oriëntatie het programma aan de ondernemers presentatie en participatie van de gemeente Arnhem, als bijlage 1 aan. Er bleek op die avond nauwelijks belangstelling van bedrijven, dit komt door dat de gemeente een sterk verouderd adressenbestand heeft gebruikt en dat MKB-bedrijven in de meeste gevallen niet zijn gevestigd op bedrijfslocaties, maar op de privéadressen. Ook werd er gesproken dat het bestuur van de “vereniging voor behoud Schaapsdrift e.o.” aanwezig zou zijn, dit was echter niet geval, daar het bestuur om moverende reden voor de tweede maal al het overleg met de gemeente Arnhem had opgeschort.

8

De avond verliep voor de aanwezige (MKB-) ondernemers, minder dan vijf aanwezig, bijzonder teleurstellend, mede doordat het Stappenplan Sociaal maatwerk d.d. 28 november 2023 van de gemeente Arnhem, niet was opgenomen in het programma. Ook bleken de aanwezige ambtenaren geen weet te hebben van dit Raadsbesluit. Onze gevoelens over de gang van zaken worden heel goed weer gegeven door de e-mail d.d. 8 oktober 2024, van de heer Eimer Wieldraaijer, die als belangstellende, bewoner en bestuurslid “vereniging voor behoud Schaapsdrift e.o.” aanwezig was. De betrokken e-mail treft u ter uwer oriëntatie als bijlage 2 aan. Er zijn tot op heden slechts twee contact momenten geweest met belanghebbenden. Een afspraak op het laatste moment met Jos Damen, op de middag van de presentatie van het Stedenbouwkundigplan, waarbij een van de inmiddels vertrokken projectleider samen met een collega langs kwam. Het doel zou zijn om betrokkenen te informeren over dat het feit dat de woon- en bedrijfslocatie voor zou komen op de verwervingslijst. De info was beperkt en er werd verwezen naar een foldertje van de gemeente over het proces. Toen kwam pas de werkelijke “aap uit de mouw”, de betrokken ambtenaar bleek een door de gemeente aangetrokken vrouwelijke Rentmeester, die de gebouwen wilde inspecteren ten behoeve van een taxatie. Verder is er met de belangenbehartiger van aannemersbedrijf F.A.

Damen B.V. , nog een keer gesproken met de eerder genoemde rentmeester, mevrouw Anneke Langenhof, (nu sr. medewerker grondzaken gemeente Arnhem). Dat gesprek had alleen maar één doel, acquisitie van de opstallen en gronden, Velperweg 152. Daarna zijn er tot op heden geen echte contactmomenten meer geweest met de gemeente Arnhem. Van participatie voor (MK-) bedrijven is derhalve geen sprake geweest en voldoet zeker niet aan de gestelde wettelijke minimale normen. Als belanghebbenden hebben wij het gehele proces als bijzonder negatief ervaren, er zijn en worden wel mooie verhalen geschreven en er worden dure (loze) beloften gedaan. Maar de praktijk is helaas weerbarstig en stelt allemaal gewoon niets voor. Dus geen participatie! D: De financiering van een dergelijk omvangrijk, complex en langlopend project is niet bepaald eenvoudig om te door gronden, zeker gezien het feit dat er tot heden slechts beperkte project informatie openbaar beschikbaar is. Wij hebben dan ook gemeend om zover als mogelijk van een beperkt aantal onderdelen een analysen te maken. Als belanghebbenden hebben wij een analyse gemaakt van een deel van de sloopkosten en komen voor dit deel van de slopen objecten tot de navolgende kosten, prijspeil januari 2025.

180 onvolledige zorgwoningen, circa 14.760 m2 @ € 70,00 m2 + 25 % bijkomende kosten € 1.291.500,00 24 volledige sociale (zorg-) woningen, circa 5.000 m2 @ € 80,00 m2 + 25 % bijkomende kosten € 500.000,00 Totaal, exclusief 21% BTW € 1.791.500,00 Deze kosten zijn door het projectteam in geprijsd, onder inbrengwaarden voor €922.775,00 Let wel dit zijn de traditionele sloopkosten! Hierbij ook nog niet ingecalculeerd het risico van asbestsanering. Gezien de leeftijd van de gebouwen is het zeer aannemelijk dat er asbesthoudende materialen in en aan de betreffende gebouwen aanwezig zijn. Hierdoor zal een wettelijk verplichte asbestsanering noodzakelijk zijn, met vaak aanzienlijke kosten. 9

Het linkse college is echter voorstander van “Circulaire (her-)bouw: oogsten, in plaats van slopen. In een recente gemeentelijke visie wordt geschreven, samen werken we aan een stad zonder afval. Dit betekent dat we in de toekomst niet of nauwelijks afval creëren en de leefomgeving zo min mogelijk vervuilen. We gebruiken samen minder producten en gebruiken ze langer en opnieuw. We maken een ‘kringloop’ met de producten die we al hebben, met als doel dat Arnhem in 2050 helemaal circulair is en we de aarde niet nog verder uitputten. Kortom circulair slopen! Circulair slopen – lees oogsten- is op dit moment nog erg kostbaar en wordt door de deskundigen 100% duurder ingeschat. Een zeer recent voorbeeld is de sloop van het gemeentehuis in de gemeente Rheden, hier is nu de bouw nagenoeg klaar en is dat het oorspronkelijk sloopbudget door circulaire sloop, met 100 % overschreden. Op basis van het bovenstaande komen wij tot de conclusie dat ook de verder in geprijsde sloopkosten veel te laag onder de inbrengwaarden zijn opgenomen. Aan de zijde van de opbrengstwaarden zien wij enorme verschillen in de grondopbrengsten. Dit varieert van Euro 65,94 m2 BVO tot Euro 600,00 m2 BVO. Zie hiervoor ook de onderstaande tabellen.

Tabel Aantallen m² bvo per bouwveld en gemiddelde grondprijs per m² bvo

Uiteraard begrijpen wij dat door de verschillende mogelijkheden in het omgevingsplan er verschillen in grondprijzen kunnen ontstaan. Maar gezien de voorliggende situatie lijkt het hier meer op verkapte subsidie? De onder inbrengwaarden zijn onder de kolom inbrengwaarde, zie onderstaande tabel inbrengwaarden.

10

Tabel Inbrengwaarden

Onder de kolom, ‘gronden en opstallen’, zijn bedragen in geprijsd, die door ons als schokkend worden ervaren en zelfs ver onder WOZ-waarden liggen. Hetzelfde geldt voor de kolom ‘vrijmaken van rechten’, die kosten zijn in geprijsd als 10% van de veel te lage inbrengwaarde ‘gronden en opstallen’. Uit deze laatstgenoemde kostenpost zouden toch, via het nu eindelijk voorliggende “sociale plan van de gemeente Arnhem”, de betrokken bewoners en ondernemers immers volledig schadeloos worden gesteld? in het Stedenbouwkundig plan Schaapsdrift e.o., onder het hoofdstuk ‘Aanpassingen t.o.v. Gebiedsvisie proefverkaveling en het Stedenbouwkundig plan” wordt onder andere gesproken over aanpassingen. Onder punt 16. van deze aanpassingen, wordt als toevoeging genoemd de ‘voetgangersbrug over het spoor’ (ten behoeve Han). De betrokken voetgangersburg over het spoor is echter in het kostenplaatje van het project niet terug te vinden. Wij hebben hierover tijdens de afgelopen inloopavond op de Han, 9 januari 2025, mondelingen en schriftelijke vragen gesteld aan de aanwezige ambtenaren. Met op 13-01-2025 het bericht per e-mail van de gemeente Arnhem, dat de kosten voor de loopbrug niet zijn opgenomen in de kostenverhaalsregels-regels.