Agendabundel

6

▪ het beoogd gebruik van de gronden behorende bij het voorgenomen bouwwerk; ▪ aansluitpunten voor het warmtesysteem; ▪ de ligging van de omliggende leidingen van het warmtenet; g. de hoogte van het bouwwerk ten opzichte van het peil en het aantal bouwlagen. 2. In aanvulling in de regel onder 1 moeten bij de aanvraag om omgevingsvergunning gegevens en bescheiden worden aangeleverd die naar het oordeel van burgemeester en wethouders nodig zijn voor een toets aan de beoordelingsregels in lid 47.2. Verbeelding: De bouwregel aansluitplicht warmte geldt niet meer op veld E. Zie hiervoor het kaartje opgenomen onder 3.

TOELICHTING: Het plan Schaapsdrift zal gefaseerd over meerdere jaren worden gerealiseerd. Deze langere doorlooptijd maakt het realiseren van 1 warmte-koude systeem voor het gehele gebied minder efficiënt, zowel kostentechnisch (vollooprisico) als voor netbelasting. De voorkeur gaat daarmee uit naar een realisatie van een collectief systeem per bouwveld of voor enkele aangrenzende bouwvelden samen. Dit voorkomt dat een groot warmte-koude systeem jarenlang deels onbenut blijft maar wel vermogen vraag van het elektriciteitsnet en gefinancierd moet worden. Het is verplicht om een alternatief te bieden voor de collectieve warmtevoorziening. Als aanvullende voorwaarde is opgenomen dat dit systeem een vergelijkbare energieprestatie moet hebben als een collectieve WKO warmtesysteem. De wijziging ten aanzien van de vergunningplicht komt voort uit een technische aanpassing, zie 2.1.

1.5 Technische aanpassingen verbeelding Helaas zijn vanwege een technisch probleem niet alle gebiedsaanduidingen in het ontwerp gekoppeld aan de juiste locaties. Dit betroffen: -

Algemene regels over activiteiten Algemene bouwregels Algemene regels Overgangs- en slotregels

Dit is hersteld in het vast te stellen wijzigingsbesluit.

1.6 Schaapsdrift 83/ Stoomwasserij VERBEELDING Ter plaatse van de stoomwasserij waren in het ontwerp nog meerdere activiteiten toegestaan. De toegestane activiteiten op de oude wasserij worden ingeperkt, zodat alleen maatschappelijke activiteiten zijn toegestaan om te voorzien in de komst van het buurthuis. Zie voor de wijziging het kaartje onder 4.

1.7 Bestaande functies REGELS EN VERBEELDING Toegevoegd op veld E : - activiteit bedrijf geschikt voor functiemenging begane grond - activiteit detailhandel – begane grond - activiteit dienstverlening – begane grond - activiteit kantoor – begane grond - activiteit maatschappelijke organisaties – begane grond Toegevoegd op Schaapsdrift 47-49:

7

-

activiteit bedrijf geschikt voor functiemening

Zie overzicht gebruiksactiviteiten onder 4.

TOELICHTING:

In het ontwerpplan waren de bestaande functies, die behouden kunnen blijven, niet goed meegenomen. In het definitieve plan wordt dit hersteld. Daarnaast worden in de omgevingsnormen ook rekening gehouden met de bestaande woningen, en de oppervlaktes van functies.

1.7 Bouwveld A1 REGELS Artikel 18 is toegevoegd en luid: Artikel 18 18.1

Activiteit bestemmingsverkeer

Toegelaten activiteiten

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit bestemmingsverkeer' is aanleg, beheer, onderhoud en gebruik van wegen ten behoeve van bestemmingsverkeer toegestaan. VERBEELDING: De verplichte gevellijn is aangepast, zie het kaartje opgenomen onder 3. Verder zijn de gebruiksactiviteiten aangepast, zie hiervoor 4.

TOELICHTING:

Het plan is aangepast om het aangepaste bouwplan van Innoforte mogelijk te maken. Om dit mogelijk te maken is de verplichte gevellijn gedeeltelijk geschrapt. Daarnaast maakt het gewijzigde plan het mogelijk om binnen de functie Park een bevoorradingsweg/ een weg voor bestemmingsverkeer te gebruiken met tijdelijk parkeren. In de aangepaste groenbalans is hiermee rekening gehouden. Door middel van de landschappelijke waarden die ter plaatse gelden, wordt een landschappelijke inrichting van de weg geborgd. De reguliere woningen zijn niet meer voorzien in dit bouwveld, deze activiteit kan dus geschrapt worden uit veld A1.

2. Ambtshalve aanpassingen 2.1 Technische aanpassing Omgevingsplanactiviteiten REGELS In hoofdstuk 7 Omgevingsplanactiviteiten zijn de omgevingsplanactiviteiten ten aanzien van bouwen, samengevoegd met de bouwregels. De formulering ‘het is verboden om zonder omgevingsvergunning te bouwen in afwijking van xx’ past niet goed in het stelsel van de Omgevingswet. Omdat er reeds op grond van de bruidsschat een vergunningplicht geldt voor bouwen, moeten deze regels worden gezien als beoordelingsregel voor bouwen en niet een zelfstandige omgevingsplanactiviteit. Dit heeft geresulteerd in een aanpassing in: - Artikel 46 Algemene bouwregels - Artikel 47.2 Bouwregel aansluitplicht warmtevoorziening - Artikel 58 Bouwregel omgevingskwaliteit Schaapsdrift - Artikel 59 Bouwregel Park - Artikel 60 Bouwregel railverkeer - Artikel 63 Bouwregel waterloop - Artikel 96 Seksinrichtingen - Artikel 95 Overige regels – Schaapsdrift

8

En de toevoeging van artikel 95 Seksinrichtingen, omdat de bouwregels zijn verplaatst uit de Algemene Omgevingsplanactiviteiten zijn de algemene regels een logischere plek om de regels over seksinrichtingen op te nemen. VERBEELDING In de verbeelding zijn de gebiedsaanduidingen voor de artikelen die wegens deze wijziging niet meer van toepassing zijn geschrapt.

2.2 Kostenverhaalsregels REGELS •

Artikel 90.1 is voor wat betreft de faseringstabel aangepast. In het ontwerpplan werd nog uitgegaan van een start in 2025. Intussen is dat minder realistisch en is nu uitgegaan van een start in 2026 voor Deelgebied 1. Daardoor zijn de jaartallen voor vergunningverlening en woonrijp maken van Deelgebied 1 één jaar doorgeschoven. Dit geldt ook voor Deelgebied 4 voor wat betreft het bouwrijp maken. De faseringstabel is als volgt aangepast:

Deelgebieden

Bouwrijp maken

Vergunning voor bouwen

Woonrijp maken

Deelgebied 1: Bouwveld A

2026 - 2027

2028 - 2029

2029 - 2030

Deelgebied 2: Overige bouwvelden B t/m G

2027-2029

2028-2030

2029 - 2032

Deelgebied 3: Parkeerhub – onderdeel van bouwveld F

2027

2028

2029

Deelgebied 4: Aanleg overige openbare ruimte

2026-2030

2028-2032

•

In artikel 91.7 (Opbrengsten) zijn de tabellen 2, 3 en 3a tussengevoegd. Tabel 3 is vernummerd tot 3a Het Grondprijsadvies is zodanig verwerkt is dat er meer precieze verdelingen per bouwveld zijn opgenomen. De grondprijzen zijn gewijzigd als gevolg van de wijziging van het bouwprogramma. Zo was voor bouwveld A1 in het ontwerp uitgegaan van reguliere woningen, terwijl nu alleen is uitgegaan van zorgwoningen. De wijzigingen zijn gevolg van de aanpassing van het stedenbouwkundig plan sinds het ontwerp van het TAM-IMRO-plan ter visie werd gelegd. In totaal is met 30 woningen minder gerekend (nu met 540).

•

In artikel 91.8 (Inbrengwaarden van gronden en opstallen) is tabel 4 Inbrengwaarden gewijzigd. De taxatie is geactualiseerd ten opzichte van de periode van het ontwerpplan. De taxateur heeft tussen tervisielegging van het ontwerpplan pandopnames gepleegd (en niet, zoals in het ontwerp, volstaan met geveltaxaties). Bij eigenaar 12 is bij de waardering nu afgegaan op grondwaarde in plaats van op een geveltaxatie. Gevolg is dat de inbrengwaarde voor de ene eigenaar nu lager geraamd is dan in het ontwerp en voor de andere eigenaar hoger. Dat alles leidt per saldo tot een lager totaalbedrag aan inbrengwaarden. Bij eigenaar 9 bleek daardoor sprake van een lagere waarde dan voor het ontwerp was geraamd. In artikel 91.9 (overige kosten) is het bedrag aan plankosten in tabel 5 gewijzigd. Dit is gevolg van de aanpassing van het programma zoals hiervoor verwoord ten aanzien van artikel 85.7.

•

9

•

•

•

•

•

In artikel 91.10 (parameters) zijn de rekenparameters van tabel 7 aangepast aan de parameters die de gemeente voor de grondexploitaties in 2025 gebruikt. In het ontwerp werd nog gebruik gemaakt van de parameters die voor het jaar 2024 golden. In artikel 91.11 (fasering) zijn, als gevolg van aanpassing van de rekenparameters, de nettocontante waarde van zowel de geraamde kosten (tabel 8) als de geraamde opbrengsten per bouwveld (tabel 9) gewijzigd. In artikel 91.12 (verhaalbare kosten na toepassing macro-aftoppingsgrens) wijzigen de bruto te verhalen kosten als gevolg van de hiervoor genoemde wijzigingen in enerzijds de geraamde kosten en geraamde opbrengsten en anderzijds de gewijzigde parameters en de netto-contante waarden. Per saldo zijn de bruto te verhalen bijdragen daardoor circa 2 ton hoger dan in het ontwerp. In art. 91.13 (Verdeling van de verhaalbare kosten over de activiteiten) is tabel 11 (Brutokostenverhaalsbijdrage per m2 bvo per bouwveld) gewijzigd. Dit is de vertaling van alle hiervoor genoemde wijzigingen. Bijlage 1, de Kaart deelgebieden is aangepast. De reden ligt in de aanpassing van het stedenbouwkundig plan sinds het ontwerp TAM-IMRO-plan ter visie heeft gelegen. Deze kaart is aangepast ten aanzien van bouwveld A1 (tevens deelgebied 1). Het bouwveld is zowel aan de westkant als aan de oostkant iets vergroot

MOTIVERING In paragraaf 6.2.2.1 (Fasering) zijn de volgende bijlagen aangepast: -

Bijlage 1, de Ruimtegebruikskaart; Bijlage 2, de Kaart verwervingen; Bijlage 4, de Kaart bouwvelden

Deze kaarten zijn aangepast ten aanzien van bouwveld A1 (tevens deelgebied 1). Het bouwveld is zowel aan de westkant als aan de oostkant iets vergroot als gevolg van de aanpassing van het stedenbouwkundig plan. De Kaart verwervingen, bijlage 2 bij de Motivering, is aangepast. In het ontwerp waren de gronden van bouwveld B aangegeven als uitgezonderd van verwerving. Die uitzondering is van deze kaart verwijderd. In de tekst van de Motivering is – bij het onderdeel ‘Verwerving (als onderdeel van par. 6.2.2 artikelsgewijze toelichting bij par. 6.2.2.1 over Fasering) – onderaan het kopje Bouwvelden de volgende passage toegevoegd: ‘In gevallen waarin dit voor de gemeente nog niet duidelijk is ten tijde van de vaststelling van het plan zijn de percelen op de bedoelde Kaart verwerving als te verwerven aangeduid.’ De reden om bouwveld B niet meer op te nemen als uitzondering is dat bij de huidige stand van contact met de eigenaar niet zeker is dat het hele bouwveld wordt ontwikkeld conform de vorm waarin de gemeente dit wenst. De gemeente is onder andere daarom voornemens om de gronden van dit bouwveld te verwerven. Bij de Motivering op artikel 85.2 onder ‘Ad b’ is een passage vervangen.

In het ontwerp was abusievelijk opgemerkt dat er voor de kostenverhaalsbijdragen voor gehele eigendommen zijn berekend en in rekening worden gebracht, ook als een eigenaar niet voor de hele eigendom in één keer een kostenverhaalsbeschikking vraagt. Er wordt evenwel een kostenverhaalsbijdrage in rekening gebracht voor het aantal m2 brutovloeroppervlak waarvoor een eigenaar een kostenverhaalsbeschikking vraagt. De passage over een bijdrage per eigendom is daarom vervangen door de volgende passage: “Er wordt bij die aanvraag dan bezien voor hoeveel m2 BVO aan bouwprogramma een kostenverhaalsbeschikking

10

wordt gevraagd. De kostenverhaalsbijdrage per m2 BVO verschilt per locatie, dat wil zeggen: per bouwveld. De gemeente moet daarom kunnen vaststellen voor welk bouwveld een aanvraag wordt gedaan.” Met de locatie in artikel 85.2 onder b wordt dus het betreffende bouwveld bedoeld. Bij de Motivering op artikel 85.7 is het Grondprijsadvies als bijlage opgenomen.

2.3 Voorwaardelijke verplichting waterberging Artikel 81 Voorwaardelijke verplichting waterberging bui van 40 mm wordt toegevoegd. Dit artikel luidt als volgt: Artikel 81 81.1

Voorwaardelijke verplichting waterberging bui van 40 mm

Voorwaardelijke verplichting

Het is uitsluitend toegestaan gronden en/of bouwwerken binnen de gebiedsaanduiding 'voorwaardelijke verplichting - waterberging Schaapsdrift' in gebruik te nemen, indien een voorziening is aangelegd waarmee een bui van 40 millimeter binnen 45 minuten op eigen terrein kan worden opgevangen en verwerkt. 81.2

Gebruiksverbod

Het gebruik van gronden en/of bouwwerken zoals bedoeld in het eerste lid, is verboden indien de waterberging niet (volledig) is aangelegd dan wel niet (volledig) in stand wordt gehouden.

TOELICHTING:

Deze aanpassing is nodig om de waterberging juridisch te kunnen borgen. Deze aanduiding geldt voor alle bouwvelden.

2.4 Parkeren REGELS Artikel 80 wordt als volgt aangepast: Artikel 80 Voorwaardelijke verplichting buurthub 1. Het in gebruik nemen van gronden en bouwwerken gebouwen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd overeenkomstig de ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting - buurthub' geldende activiteiten, is uitsluitend toegestaan indien een buurthub is gerealiseerd met minimaal 250 parkeerplaatsen en in stand wordt gehouden. 2. Hierbij geldt dat In afwijking van het bepaalde onder het eerste lid, is het in gebruik nemen van ggebouwen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd tevens toegestaan indien ten behoeve van het parkeren gebruik wordt gemaakt van tijdelijke parkeerplaatsen zijn toegestaan buiten de buurthub, uitsluitend vooruitlopend op de definitieve gebouwde buurthub. 80.2 Gebruiksverbod Het is verboden om de tijdelijke parkeerplaatsen te gebruiken vanaf het moment dat de buurthub is gebouwd en in gebruik is genomen. Artikel 96 wordt als volgt aangepast: Artikel 96 Overige regels - Schaapsdrift 96.1 Parkeren a.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het fietsparkeren en parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het

11

onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort of in de buurthub zoals bedoeld in artikel 17 met inachtneming van het bepaalde onder c. b. Indien het wijzigen van het gebruik van gronden en/of bouwwerken - waarvoor een omgevingsvergunning is benodigd - daartoe aanleiding geeft, moet, voor wat betreft de toename in de parkeer-of stallingsbehoefte, in voldoende mate ruimte zijn aangebracht op die gronden of op de bij die bouwwerken behorende en daartoe bestemde gronden of in de buurthub. c. Voor de bouwvelden A t/m D A1, A2, B, C en D geldt dat van de nieuw toe te voegen woningen minimaal de helft functies 48-52% van de parkeerbehoefte per bouwveld in de buurthub opgelost dient te worden. Tijdelijke parkeerplaatsen zijn toegestaan buiten de buurthub, uitsluitend vooruitlopend op de definitieve gebouwde buurthub. Bij de aanvraag dient te worden aangegeven welke parkeerplaatsen tijdelijk zijn. d. De onder a. en b bedoelde ruimte voor het parkeren van personenauto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's. e. Aan het bepaalde onder a en b. wordt geacht te zijn voldaan indien de ruimte voor parkeren of stallen voldoet aan de parkeernormen zoals vastgelegd in: 1. “Beleidsregels Parkeren Arnhem 2022’ 2. de fietsparkeerbehoefte, opgenomen in Bijlage 5 bij de regels. f. van de bepaalde parkeernormen onder e.1. kan worden afgeweken.

In plaats daarvan kunnen de parkeernormen worden toegepast die zijn opgenomen in ‘Bijlage 4 parkeernormen personenauto’s’ bij de regels. […] Bijlage 4 wordt toegevoegd bij de regels en luidt als volgt: Bijlage 4: Parkeernormen personenauto’s Categorieën woningen Normen voor de bewoners

In een gebied met In een gebied zonder gereguleerd gereguleerd parkeren parkeren Per eenheid Per eenheid

Sociale woningbouw Grondgebonden tot 100m²

0,8

0,8

Grondgebonden 100-124m²

0,9

1,0

Grondgebonden vanaf 125m²

1,0

1,1

Appartementen tot 50m²

0,4

0,4

Appartementen 50-74m²

0,5

0,6

Appartementen 75-99m²

0,7

0,7

Appartementen vanaf 100m²

0,8

0,8

Grondgebonden tot 100m²

0,9

1,0

Grondgebonden 100-124m²

1,0

1,1

Grondgebonden vanaf 125m²

1,2

1,3

Appartementen tot 50m²

0,5

0,6

Appartementen 50-74m²

0,7

0,8

Appartementen 75-99m²

0,9

1,0

Appartementen 100-124m²

1,0

1,0

Appartementen vanaf 125m²

1,1

1,1

1,2

1,3

Particuliere huur

Koop Grondgebonden tot 100m²

12

Grondgebonden 100-124m²

1,3

1,4

Grondgebonden vanaf 125m²

1,5

1,6

Appartementen tot 50m²

0,9

0,9

Appartementen 50-74m²

1,0

1,0

Appartementen 75-99m²

1,0

1,1

Appartementen 100-124m²

1,2

1,2

Appartementen vanaf 125m² Aanleunwoning/ extramulare zorgwoning Intramurale zorgwoning

1,4 0,1

1,4 0,1

0,3

0,3

De voorgestelde parkeernorm voor bezoekers van woningen is 0,1 (bij een gereguleerd parkeren-regime), overeenkomstig met de bezoekersnorm van 0,1 die geldt in alle scenario’s uit november 2023. Zonder gereguleerd parkeren is meer ruimte voor bezoekersparkeren nodig. Hiervoor wordt aangesloten bij de beleidsregels parkeren.

TOELICHTING: Een aanpassing van de parkeerregels is nodig om meer rechtszekerheid te bieden in de regels. Zo is: de regeling ten aanzien het gebruik maken van tijdelijke parkeerplaatsen verduidelijkt; verduidelijkt dat de voorwaardelijke verplichting alleen geldt voor de nieuw te bouwen gebouwen; een bijlage opgenomen waar klip en klaar uit volgt welke parkeernormen, ook voor de zorgwoningen, gehanteerd wordt; in het ontwerp was opgenomen dat voor veld A t/m D minimaal de helft van de parkeerplaatsen in de hub gerealiseerd moesten worden. Het opnemen van een percentage (48-52%) sluit beter aan bij de uitgangspunten van het plan.

2.5 Geluid buurthub REGELS Artikel 82 wordt toegevoegd en luidt als volgt: Artikel 82 Geluid veroorzaakt door buurthub 82.1

Aanwijzing vergunningplicht buurthub

Het is verboden zonder omgevingsvergunning een buurthub binnen de gebiedsaanduiding 'overige zone Geluid veroorzaakt door buurthub' te exploiteren 82.2

Beoordelingsregels omgevingsvergunning buurthub

Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning uit artikel 84.1 alleen als geluidsonderzoek aantoont dat het stemgeluid dat afkomstig is van het gebruik van de parkeerhub op het moment van de aanvraag om omgevingsvergunning, ter plaatse van de gevel van een feitelijk aanwezige of geprojecteerde woning niet meer bedraagt dan 50 dB(A) etmaalwaarde, resulterend in een langtijdgemiddeld beoordelingsniveau van: k. 50 dB(A) in de dagperiode van 7.00 uur – 19.00 uur; l. 45 dB(A) in de avondperiode van 19.00 uur – 23.00 uur; en 40 dB(A) in de nachtperiode van 23.00 uur – 7.00 uur. Toelichting: Op basis van de quick scan uitgevoerd door DGMR (opgenomen in de motivering bij het TAMOmgevingsplan) volgt dat, als de gevels van het parkeergebouw gesloten worden uitgevoerd zal zeker worden voldaan aan de geluideisen uit het omgevingsplan, die zijn opgenomen in de bruidsschat. Er is dan wel een mechanische afzuiginstallatie nodig die de afvoergassen bovendaks afvoert. Het geluid van deze installatie moet voldoen aan de geluideisen die zijn opgenomen in hoofdstuk 22 van het omgevingsplan. Daarnaast is het de wens om het stemgeluid te binden aan de volgende geluidsnormen

13

50 dB(A) etmaalwaarde, hetgeen leidt tot een geluidbelasting van 50 dB(A) in de dagperiode (van 07.00 tot 19.00 uur), 45 dB(A) in de avondperiode (van 19.00 tot 23.00 uur) en (-) 40 dB(A) in de nachtperiode (van 23.00 tot 07.00 uur. Om hieraan te kunnen toetsen is opgenomen in de regels van het omgevingspaln dat voor het exploiteren van de buurthub een omgevingsvergunning is benodigd. In deze vergunning wordt getoetst aan het stemgeluid. Voor andere vormen van geluid, en (milieuregels) moet worden voldaan aan hoofdstuk 22 van het omgevingsplan.

2.6 Gezamenlijk geluid REGELS De regels worden als volgt aangepast: Artikel 83 Gezamenlijk geluid veld A1 Schaapsdrift Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone – Gezamenlijk geluid veld A1 Schaapsdrift' bedraagt het gezamenlijke geluid wat betreft spoor- en wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige gebouwen 68 62 dB. Artikel 85

Gezamenlijk geluid veld B Schaapsdrift

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone – Gezamenlijk geluid veld B Schaapsdrift' bedraagt het gezamenlijke geluid wat betreft spoor- en wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige gebouwen 68 60 dB: Artikel 86

Gezamenlijk geluid veld E Schaapsdrift

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone – Gezamenlijk geluid veld E Schaapsdrift' bedraagt het gezamenlijke geluid wat betreft spoor- en wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige gebouwen 68 66 dB. Artikel 87

Gezamenlijk geluid veld F Schaapsdrift

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone – Gezamenlijk geluid veld F Schaapsdrift' bedraagt het gezamenlijke geluid wat betreft spoor- en wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige gebouwen 68 64 dB. Artikel 88

Gezamenlijk geluid veld G Schaapsdrift

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - Gezamenlijk geluid veld G Schaapsdrift' bedraagt het gezamenlijke geluid wat betreft spoor- en wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige gebouwen 68 65 dB. Artikel 89

Bouwregel geluid Schaapsdrift

Ter plaatse van de 'overige zone - bouwregel geluid - Schaapsdrift' geldt de verplichting dat bij gevels van woningen waar de geluidbelasting hoger is dan 58 Lden door gemeentewegen en hoger is dan 58 60 Lden door het spoor, de woningen zijn voorzien van een geluidluwe buitenruimte en een verblijfsruimte aan de geluidsluwe zijde. VERBEELDING De ‘overige zone - gezamenlijk geluid veld A’ is hernoemd naar ‘Gezamenlijk geluid veld A1’ en heeft een andere begrenzing gekregen, deze gebiedsaanduiding geldt ter plaatse van bouwveld A1. Toelichting: Het akoestisch onderzoek is geactualiseerd, waarbij ook het gezamenlijk geluid is berekend. Dit is verwerkt in de regels. Voor veld A2 hoeft het gezamenlijk geluid niet vastgelegd te worden.

14

Daarnaast is het gemeentelijke geluidbeleid op de juiste manier vertaald in de regels door in artikel 89 vanaf 60 Lden door het spoor een geluidluwe buitenruimte en een verblijfsruimte aan de geluidluwe zijde voor te schrijven.

2.7 Omgevingsnormen REGELS Het hoofdstuk met de omgevingsnormen wordt als volgt gewijzigd: Artikel 65 Omgevingsnorm Schaapsdrift totaal 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnorm Schaapsdrift totaal' bedraagt, na afronding van de gebiedsexploitatie, in het totale gebied met deze gebiedsaanduiding: a. het maximum aantal wooneenheden: 620; a. minimaal 20% van de betaalbare koopwoningen en middenhuur een: betaalbare koopwoning; b. het maximum aantal horecabedrijven: 2. Waarbij de totale oppervlakte aan toe te voegen horeca ten opzichte van het bestaande gebruik maximaal 200 m2 is. Ondergeschikte en bijbehorende horeca wordt hier niet bij geteld; c. het maximum bvo horeca: 400 m2, ondergeschikte en bijbehorende horeca wordt hier niet bij geteld; d. het maximum aantal stadswinkels: 1; e. het maximum bvo stadswinkel; 150 m2; f. het maxium bvo kantoor: 500 535m2, bijbehorende kantoren worden hier niet bij geteld. g. Zorgwoningen worden niet meegeteld bij het aantal wooneenheden, het bvo voor wonen, of bij de percentages van de woningbouwcategorieën. Artikel 66 Omgevingsnormen veld A1 Schaapsdrift 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld A1 Schaapsdrift' bedraagt: a) het maximum aantal wooneenheden: 36; a. het maximum aantal zorgwoningen: 180; b) het maximum bvo wonen: 3.200 m2; b.

het minimum maximum bvo gezondheids- en welzijnszorg, inclusief en zorgwonen: 10.550 12.250 m2; a. het minimum percentage betaalbare koopwoningen en middenhuur: 100%. c. het maximum bvo kantoor, ondergeschikte horeca of maatschappelijke organisaties: 300 m 2. d. Zorgwoningen worden niet meegeteld bij het aantal wooneenheden zoals bedoeld in lid 1, onder a. of bij het percentage van de woningbouwcategorieën. e. De percentages van de woningbouwcategorieën en het bvo wonen gelden voor de nieuw te bouwen woningen. Artikel 67

Omgevingsnormen veld A2 Schaapsdrift

1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld A2 Schaapsdrift' bedraagt: a. het maximum aantal wooneenheden: 6; b. het maximum bvo wonen: 450 m2; c. het minimum percentage betaalbare koopwoningen en middenhuur: 100%;

15

2. De percentages van de woningbouwcategorieën gelden voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd. Artikel 68 Omgevingsnormen veld B Schaapsdrift 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld B Schaapsdrift' bedraagt: a. het maximum aantal wooneenheden: 150 170; b. het maximum bvo wonen: 13.500 m2; c. het maximum bvo activiteiten creatieve sector, dienstverlening, horeca van categorie 1, kantoor, lichte gezondheidszorg of maatschappelijke organisaties: 250 m 2; d. het minimum percentage betaalbare koopwoningen of middenhuur: 20 30%; e. het minimum percentage sociale huurwoningen: 31 30% 2. De percentages van de woningbouwcategorieën en het bvo wonen gelden voor de nieuw te bouwen woningen voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd. Artikel 69 Omgevingsnormen veld C Schaapsdrift 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld C Schaapsdrift' bedraagt: a. het maximum aantal wooneenheden: 46 58; b. het maximum bvo wonen: 5.000 5.500 m2; c. het maximum bvo activiteiten creatieve sector, dienstverlening, horeca van categorie 1, kantoor, lichte gezondheidszorg of maatschappelijke organisaties: 200 m 2; d. het minumum percentage betaalbare koopwoningen of middenhuur: 11 38%; 2.

De percentages van de woningbouwcategorieën en het bvo wonen gelden voor de nieuw te bouwen woningen voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd. Artikel 70 Omgevingsnormen veld D Schaapsdrift 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld D Schaapsdrift' bedraagt: a. het maximum aantal wooneenheden: 176 199; b. het maximum bvo wonen: 15.750 m2; c. het maximum bvo activiteiten creatieve sector, dienstverlening, horeca van categorie 1, kantoor, lichte gezondheidszorg of maatschappelijke organisaties: 250 m 2; d. het minimum percentage betaalbare koopwoningen of middenhuur: 20%; e. het minimum percentage sociale huurwoningen: 32 41%. 2. De percentages van de woningbouwcategorieën en het bvo wonen gelden voor de nieuw te bouwen woningen voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd. Artikel 71 Omgevingsnormen veld E Schaapsdrift 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld E Schaapsdrift' bedraagt: a. het maximum aantal wooneenheden: 6 8; b. het maximum bvo wonen: 540 840m2; c. het maximum bvo activiteiten creatieve sector, dienstverlening, horeca van categorie 1, kantoor, lichte gezondheidszorg of maatschappelijke organisaties: 270 m 2; d. Het minimum percentage betaalbare koopwoning of middenhuur: 100%; 2.

De percentages van de woningbouwcategorieën en het bvo wonen gelden voor de nieuw te bouwen woningen voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd. Artikel 72 Omgevingsnormen veld F Schaapsdrift 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld F Schaapsdrift' bedraagt: a. het maximum aantal wooneenheden: 91 103;

16

b. het maximum bvo wonen: 8.330 m2; c. het minimum percentage betaalbare koopwoningen of middenhuur: 94 96%; d. het maximum bvo activiteiten creatieve sector, dienstverlening, horeca van categorie 1, kantoor, lichte gezondheidszorg of maatschappelijke organisaties: 700 m2; 2. Minimaal 30% van de gevellengte aan de zijde van de Eleanorastraat dient, bij het in gebruik nemen van de nieuw te bouwen woningen binnen deze gebiedsaanduiding, te zijn ingericht als een activiteit creatieve sector of een activiteit bedrijf geschikt voor functiemenging. Daarnaast geldt dat minimaal 1.200 1.220 m2 BVO beschikbaar moet zijn voor deze functies. 3. De percentages van de woningbouwcategorieën en het bvo wonen gelden voor de nieuw te bouwen woningen voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd. Artikel 73 Omgevingsnormen veld G Schaapsdrift 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld G Schaapsdrift' bedraagt: a. het maximum aantal wooneenheden: 68 79; b. het maximum bvo wonen: 4.750 m2; c. het maximum bvo bedrijven creatieve sector, creatieve functies, dienstverlening, horeca van categorie 1, kantoor, lichte gezondheidszorg of maatschappelijke organisaties: 250 m2; d. het minimum percentage sociale huurwoningen: 100%. 2.

De percentages van de woningbouwcategorieën en het bvo wonen gelden voor de nieuw te bouwen woningen voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd. Onderstaand artikel wordt geschrapt. Artikel XXOmgevingsplanactiviteit afwijken omgevingsnormen Schaapsdrift XX.X Aanwijzing vergunningplichtige gevallen Het is verboden om zonder omgevingsvergunning af te wijken van de opgenomen omgevingsnormen in hoofdstuk 6. XX.X Beoordelingsregels Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 66.1 mag alleen worden verleend indien: a. het een afwijking betreft van de wooneenheden; en b. met de afwijking de het maximum aantal wooneenheden als bedoeld in Artikel 54 niet wordt overschreden, en; c. met de afwijking de overige omgevingsnormen (waaronder maximum bvo wonen en de minimale percentages van de woningbouwcategorieën) die voor het veld gelden niet overschreden worden. Aan artikel 57 wordt onderdeel h. toegevoegd. h. Indien door de bouwactiviteiten het totaal aan toe te voegen woningen, ten opzichte van het aantal woningen op het moment van inwerkingtreding van dit hoofdstuk, meer dan 520 bedraagt, dient bij de aanvraag voor bouwen een verkeersonderzoek te worden aangeleverd waaruit volgt dat de verkeerseffecten aanvaardbaar zijn.

Artikel 45 wordt als volgt aangepast 45.7 Bouwen afwijkende maatvoering Bouwen in afwijking van de in deze regels opgenomen bebouwingsregels, voor zover het betreft de maximum bouwhoogte, de maximum goothoogte, het maximumoppervlak en de maximuminhoud, is alleen toegestaan indien: de afwijking niet meer dan 10% van de in de regels vastgelegde maten bedraagt; geen onevenredig afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de privacy van omwonenden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Verbeelding:

17

De omgevingsnormen komen overeen met de bouwvelden. In het ontwerp, waren de bestaande en te behouden functies geen onderdeel van de gebiedsaanduiding voor de omgevingsnormen. Omdat de bestaande functies zijn meegenomen kan dit worden gewijzigd.

TOELICHTING: De omgevingsnormen zijn aangepast naar aanleiding van de aanpassingen van het Stedenbouwkundig Plan. Omdat er bouwveld A (het bouwveld van Innoforte) geen reguliere woningen meer worden gebouwd is ervoor gekozen om bouwveld A te splitsen in een veld A1 en een veld A2. In de omgevingsnormen zijn daarnaast ook de bestaande, en te behouden woningen en andere functies meegenomen. Het totaal komt dan uit op 623 woningen. Er is ervoor gekozen om een hoger woningaantal niet langer met een vergunning mogelijk te maken. Per bouwveld is het maximale aantal woningen opgenomen. Omdat ook de bestaande bvo’s van woningen zijn meegeteld is het niet nodig om de bestaande woningen uit te sluiten. ‘Nieuw te bouwen woningen’ kan mogelijk onduidelijk zijn. Daarom is ervoor gekozen om dit scherper te definiëren als woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd. In het verkeersonderzoek is rekening gehouden met het toevoegen van 520 woningen. Om de mogelijkheid te bieden om het maximale woningaantal te realiseren waar in het stedenbouwkundig plan rekening mee is gehouden, is als aanvullende voorwaarden opgenomen dat bij het toevoegen van meer dan 520 woningen een verkeersonderzoek moet worden gedaan om de effecten in beeld te brengen.

In de algemene 10% afwijkregeling is standaard de mogelijkheid opgenomen om af te kunnen wijken van de maximale goothoogte, bouwhoogte, inhoud en oppervlak. Voor dit plan is het alleen nodig om af te kunnen wijken van de bouwhoogtes. Het afwijken van de oppervlaktes leidt tot een grotere massa en past niet binnen de uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan.

2.8 Definitie betaalbare koopwoning REGELS 1.11 wordt als volgt aangepast: 1.11 betaalbare koopwoning Een sociale koopwoning zoals bedoeld in artikel 5.161c van het Besluit kwaliteit leefomgeving. De koopprijs vrij op naam voor een betaalbare koopwoning bedraagt ten hoogste €390.000. het bedrag zoals opgenomen in de Woonvisie Arnhem 2024-2029/2032. De bedoelde maximale koopprijs wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig het percentage waarmee de NHG kostengrens wordt aangepast, en afgerond op een veelvoud van € 500. Indien er een nieuwe woonvisie of een programma volkshuisvesting wordt vastgesteld, wordt er bij het bepalen van de maximale koopprijs vrij op naam voor een betaalbare koopwoning rekening gehouden met dit beleid. Voor de definitie van een betaalbare koopwoning in het lage middensegment en het hoge middensegment wordt verwezen naar de koopprijsgrenzen voor sociale koopwoningen voor het lage middensegment en het hoge middensegment zoals opgenomen in de Verordening doelgroepen woningbouw Arnhem 2021, zoals deze gold ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp. Artikel 45, tweede lid, wordt als volgt aangepast: 45.2 Doelgroepen sociale huurwoningen, middenhuur en betaalbare koopwoningen 1. De doelgroep voor sociale huurwoningen bestaat uit huishoudens met een inkomen tot maximaal de hoge inkomensgrens uit het Besluit toegelaten instellingen 2015.

18

2. De doelgroep voor betaalbare koopwoningen, categorie lage middensegment, bestaat uit huishoudens met een inkomen tot maximaal 1,5 keer de lage inkomensgrens uit het Besluit toegelaten instellingen 2015. 3. De doelgroep voor betaalbare koopwoningen, categorie hoge middensegment, bestaat uit huishoudens met een inkomen tot maximaal 2 keer de lage inkomensgrens uit het Besluit toegelaten instellingen 2015.

TOELICHTING: De woningmarkt is continue in ontwikkeling. Door het begrip betaalbare/ sociale koopwoning te koppelen aan de koopprijs die is opgenomen in het beleid, kunnen we meebewegen met beleidsontwikkelingen in dit plan. Voor de doelgroep van een betaalbare koopwoning sloot de regeling in het ontwerp niet goed aan op het beleid zoals vastgelegd in de doelgroepenverordening. Dit is hersteld.

2.9 Ondergeschikte bouwwerken en bouwregel gevellijn REGELS Artikel 52 wordt als volgt aangepast: Artikel 52 Bouwregel bouwen buiten bouwvlak - ondergeschikte bouwwerken 52.1 Bouwregels Ter plaatse van de 'overige zone – bouwregel bouwen buiten bouwvlak – ondergeschikte bouwwerken' mogen ondergeschikte bouwwerken zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, onderhoudsinstallaties, gevel- en kroonlijsten, luifels, trappen en overstekende daken buiten het bouwvlak worden gebouwd. 3.3 de bouwhoogte van een bouwwerk Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, (technische) installaties en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. Artikel 54 Bouwregel gevellijn - Schaapsdrift 54.1 Bouwregels Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'bouwregel gevellijn - Schaapsdrift' 'gevellijn' geldt dat de naar het openbaar gebied gekeerde gevel van een hoofdgebouw op de gevellijn dient te worden gebouwd, met dien verstande dat dit niet geldt voor: a. onderdoorgangen; b. de entrees zoals bedoeld in Artikel 58; c. woningen gebouwen die aanwezig zijn op het moment van inwerking treden van dit hoofdstuk.

TOELICHTING: Deze aanpassing verduidelijkt wat een ondergeschikt bouwwerk is. Omdat niet alle bestaande gebouwen woningen zijn is artikel 54 aangepast.

2.10 Entree parkeren Artikel 58.1, onder e. wordt als volgt aangepast: e.er plaatse van de gebiedsaanduidingen 'overige zone - Omgevingsnormen veld F Schaapsdrift' en 'overige zone - Omgevingsnormen veld G Schaapsdrift' is per veld één entree toegestaan ten behoeve van parkeren een parkeergarage aan de zijde van de Eleanorastraat; TOELICHTING:

19

Met deze wijziging wordt het omgevingsplan in overeenstemming gebracht met de ontwikkelaart uit het Omgevingskwaliteitsplan. Hier is geen ‘entree parkeergarage (inpandig) voorzien ter plaatse van veld G. Deze wordt dus geschrapt. Met de wijziging ‘parkeergarage’ in plaats van wordt voorzien in de mogelijkheid om een parkeerhof te kunnen realiseren naast de parkeergarage. Het hofje is een mogelijke uitkomst van de verkaveling, het verbeeldt het toevoegen van groen in de buurt. Afhankelijk van de vergroening aan de Schaapsdrift en de positie van de buurthub zou hier parkeren gedeeltelijk opgelost kunnen worden dat verdwijnt door de vergroening van de Schaapsdrift.

2.11 Bijlagen aangepast In de vast te stellen versie van het omgevingsplan zijn er een aantal bijlagen gewijzigd, geactualiseerd en geschrapt. Voor de bijlagen vanuit het kostenverhaal wordt verwezen naar 2.3 kostenverhaalsregels. Het betreft de volgende bijlagen: - Bijlage 10 Geluidsonderzoek, in dit document is onderzoek gedaan naar weg- en spoorgeluid. Het onderzoek is geactualiseerd op basis van de laatste versie van het Stedenbouwkundig Plan. Daarnaast is het onderzoek uitgebreid en is ook het gezamenlijk geluid berekend. - Bijlage 11 Trillingsonderzoek, in dit document is onderzoek gedaan naar de trillingen van het spoor. Het onderzoek is geactualiseerd op basis van de laatste versie van het Stedenbouwkundig Plan. - Bijlage 12 Verkeersdrukteonderzoek, in het ontwerp is per abuis een verkeerd onderzoek bijgevoegd. In de vast te stellen versie voegen wij een (geactualiseerd) verkeersonderzoek toe. In dit onderzoek is ook de rijrichting van de Schaapsdrift meegenomen. - Bijlage 13 Parkeerscenario’s, dit document was eerder opgenomen als bijlage bij de regels. Omdat er nu een tabel met parkeernormen is opgenomen, wordt dit document gebruikt als onderdeel van de motivering en niet langer als de regels - Bijlage 14 Windhinderonderzoek, in dit document is onderzoek gedaan naar windhinder.

Het onderzoek is geactualiseerd op basis van de laatste versie van het Stedenbouwkundig Plan. - Bijlage 15 Bezonningsstudie, in dit document is onderzoek gedaan naar de bezonning. Het onderzoek is geactualiseerd op basis van de laatste versie van het Stedenbouwkundig Plan. Daarnaast is het onderzoek uitgebreid naar meerdere momenten van het jaar. - Bijlage 16 Bezonningsstudie aanvulling, in dit document is n.a.v. de bezonningsstudie, aanvullend onderzoek gedaan. - Bijlage 20 Omgevingsveiligheid, in dit document is onderzoek gedaan naar externe veiligheid. Het onderzoek is geactualiseerd op basis van de laatste versie van het Stedenbouwkundig Plan. - Memo aanpassing tunnelbak Laan van Presikhaaf, Haalbaarheidsstudie optopping, Haalbaarheidsstudie sloop 1130117 deze onderzoeken waren opgenomen in het ontwerp omgevingsplan. Deze onderzoeken zijn uitgevoerd om een aantal ontwerpkeuzes te maken maar zijn voor een omgevingsplan in het kader van een evenwichtige toedeling van functies niet relevant. Omdat deze onderzoeken ook niet genoemd worden in de motivering bij het omgevingsplan worden ze geschrapt. - Gebiedsvisie en Stedenbouwkundig plan geschrapt uit de motivering wegens databeheer. deze documenten staat al op de gemeentelijke website. In de motivering wordt daar naar verwezen. - Bijlage 24 Archeologisch onderzoek, laatste versie toegevoegd.

Op wat data en kleine dingetjes na ongewijzigd ten opzichte van de eerdere versie. - Bijlage 32 Omgevingskwaliteitsplan, in het ontwerp was een conceptversie opgenomen. De definitieve versie is opgenomen. - Bijlage 33 MER Beoordelingsbesluit, aangepast besluit opgenomen in motivering. - Bijlage 34, zienswijzennota opgenomen.

20

3. Wijzigingen bouwregels verbeelding

21

Vast te stellen-versie Schaapsdrift

Ontwerp-versie Schaapsdrift

Bouwhoogte > maximale bouwhoogte in meters

Bouwhoogte > maximaal aantal bouwlagen

Plangebied Bouwvlakgrens Verwijderd: Gevellijn

Verwijderd Toegevoegd Maatvoeringsvlak

25

34

8

11

10

16

Toegevoegd: bouwregel behoud bestaande bebouwing Veld D

4

10

6

4

34

11

25

8

3

10

5 13 9

7

3 4

10

Aanpassingen bouwvlakgrens

Aanpassingen bouwvlakgrens

5

3

10 10 4

4 16

13 16 7

3 12

5

9

Veld EVerwijderd: - bouwregel aansluitplicht warmtevoorziening

1 15 6

3

7

13

4

9 4

5 17

Toegevoegd: Bijbehorende bouwwerken zone Bouwregel afwijken bouwhoogte Bouwregel behoud bestaande bebouwing veld D

4. Wijzigingen gebruiksactiviteiten verbeelding

22

Wijzigingen gebruiksactiviteiten - Schaapsdrift Plangebied A1 Veldnummer

Toegevoegd: + act bestemmingsverkeer

Veld A1 Verwijderd: - act wonen

B Veld A2 Toegevoegd: - act creatieve sector - act dienstverlening + act horeca categorie 1 - act lichte gezondheidszorg Verwijderd: - act gezondheids- en welzijnszorg - act wonen - zorgwonen

A1

Toegevoegd: + act behoud bestaande bebouwing veld D

D A2

Toegevoegd: + act bedrijf geschikt voor functiemenging

C

Verwijderd: - act bedrijf geschikt voor functiemenging - act creatieve sector - act dienstverlening - act horeca van categorie 1 - act kantoor - act stadswinkel - act wonen

Verwijderd: - act bedrijf aan huis

Toegevoegd: + act detailhandel begane grond

G

F

E

Veld E Toegevoegd: + act bedrijf geschikt voor functiemenging - begane grond + act dienstverlening - begane grond + act maatschappelijke organisaties - begane grond

Toegevoegd: + act wonen

Gebundelde zienswijzen Schaapsdrift e.o. Zonder persoonsgegevens Geanonimiseerd

#1

Vereniging voor Behoud van Schaapsdrift e.o. Schaapsdrifteo@gmail.com

Gemeente Arnhem Postbus 9029 6800 EL Arnhem Betreft: Zienswijze op het TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift e.o. Arnhem, 14 januari 2025, Geachte gemeente Arnhem, Als Vereniging voor Behoud van Schaapsdrift e.o. maken wij hierbij onze bezwaren kenbaar tegen het TAMOmgevingsplan Schaapsdrift e.o. Hiervoor zijn ook onze, meer dan 100 leden, benaderd. Overigens is het merkwaardig om te constateren dat er voor de raadsleden er een technische sessie wordt georganiseerd om het TAM-Omgevingsplan technisch te kunnen lezen en om het te kunnen beoordelen. Zo’n sessie voor de inwoners wordt node gemist. Allereerst willen we beklemtonen dat we ons als vereniging vanaf het begin hebben ingezet voor het behoud van de bestaande woningen en dat is ook nu nog ons streven. In een van de stukken bij het TAM-Omgevingsplan wordt vermeld dat er de komende jaren in het plangebied 82 woningen en enkele bedrijfsruimtes zullen worden gesloopt (plus 180 zorgwoningen – zie bijlage 1). Dat betekent in onze ogen een forse aanslag op het gemeenschapsgevoel in de buurt, temeer daar dit proces hoogstwaarschijnlijk gepaard zal gaan met onteigening en alle persoonlijke en zakelijke ellende van dien. Wij vinden het belangrijk te wijzen op de zorgplicht van de gemeente bij het treffen van besluiten die betrekking hebben op het behoud van bestaande woonwaarden (artikel 3.1.6 van de Omgevingswet). 1.

Belangen van huidige bewoners onvoldoende meegenomen Hoewel we het belang van herontwikkeling en vernieuwing in het plangebied begrijpen, vinden wij dat de huidige bewoners ondanks veelvuldig overleg met de gemeente onvoldoende zijn meegenomen in de besluitvorming, wat in strijd lijkt te zijn met het recht op inspraak en participatie, zoals bedoeld in de artikelen 2.1 en 2.2 van de Omgevingswet. Wij hebben onze standpunten en voorstellen gedurende de afgelopen drie jaar in talloze brieven kenbaar gemaakt aan de gemeente Arnhem, maar daar tot op heden geen enkele schriftelijke reactie op ontvangen. Dat geldt bijvoorbeeld voor de brieven die we verstuurden op 09-04-2023, 11-04,2023, 10-05-2023, 01-06-2023, 05-07-2023, 22-07-2023, 24-10-2023, 22-11-2023, 15-08-2024 en 02-10-2024. Diverse keren hebben we met de wethouder, projectleider(s) en medewerkers van de gemeente Arnhem om tafel gezeten. Afgelopen jaar hadden we een mondeling akkoord bereikt over de gewenste vorm van participatie, maar wat schetst onze verbazing dat de gemeente daar vervolgens geen handtekening onder wilde zetten. Om die reden hebben we het overleg opgeschort, zoals we dat eerder ook met de wethouder hebben gedaan vanwege een vertrouwensbreuk.

In het plan wordt aangegeven dat de gemeente een groot aantal bewoners- en ondernemersbijeenkomsten heeft georganiseerd. In paragraaf 8.1, van de plantoelichting is verder het volgende te lezen: ‘De totale inbreng van zowel de bewonersvereniging Schaapsdrift e.o. als andere eigenaren, bewoners, ondernemers en professionele belanghebbenden hebben stevige invloed gehad op de uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp.’ Ook wordt er een aantal voorbeelden genoemd van wijzigingen die het gevolg zouden zijn geweest van het participatieproces. Deze verantwoording is uiterst globaal en voldoet niet aan onder andere de (motiverings-)verplichtingen zoals is neergelegd in artikel 10.2, eerste en tweede lid, van het Omgevingsbesluit. Er wordt geen concreet inzicht geboden in hoe het participatieproces (of de participatieprocessen) exact is verlopen, wie daar concreet bij waren betrokken en wat de concrete resultaten van die betrokkenheid zijn geweest. Hierbij kan mogelijk ook gesproken worden van strijd met de inspraakverplichting genoemd in artikel 6, derde en vierde lid, van het verdrag van Aarhus. Zeker in het begin, na het opleggen van de WvG, liet de communicatie vanuit de gemeente zwaar te wensen over. Aan WOO-verzoeken werd stelselmatig te laat en pas na inschakeling van de rechter voldaan.

Kortom, wat betreft de door de gemeente gehanteerde procedures en werkwijze hebben wij als bewoners in de afgelopen drie jaar na het opleggen van de Wvg voor ons gevoel tik op tik opgelopen. Dan nu onze inhoudelijke bezwaren tegen onderdelen van het TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

2. Onacceptabele aansluiting van de nieuwbouw op de bestaande bebouwing Vanaf het begin is ons voorgehouden dat de nieuwbouw qua hoogte zal aansluiten op de bestaande woningen en vervolgens in hoogte oplopen richting park Sacré Coeur. Het ‘dorpse karakter’ van de buurt diende behouden te blijven. Ook zou er voldoende afstand worden aangehouden tussen oud- en nieuwbouw. Op diverse plekken wordt daarvan in voor ons schadelijke zin afgeweken, zo laten het TAM-Omgevingsplan en de maquette van Bureau Branderhorst zien. In bouwveld A is een bouwhoogte tot zes verdiepingen toegestaan (zie bijlage 2). Dit staat in schril contrast met de bestaande bebouwing in de omgeving, die maximaal drie verdiepingen beslaat. Het TAM-Omgevingsplan laat dus de mogelijkheid open dat het nieuwe Vreedenhoff van Innoforte aan de kant van de woningen aan de Oude Velperweg en de Schaapsdrift zes hoog kan worden. Voor ons is dit onacceptabel. Wij verzoeken u met klem om de eerder gedane mondelinge toezegging gestand te doen en de maximale bouwhoogte grenzend aan de kavels op de Oude Velperweg en de Schaapsdrift te beperken tot drie verdiepingen, zodat de nieuwbouw harmonisch aansluit op de huidige bebouwing. Idem dito wat betreft de geplande nieuwbouw bij Station Arnhem Presikhaaf die volgens de plannen vijfhoog zal worden.

Bij Casimirstate komt de bebouwing van vijf verdiepingen op sommige plekken slechts op enkele meters afstand van de gevel van de bestaande appartementen te liggen. Dat dit op al deze plekken voor ons onaanvaardbaar is en ten koste gaat van de privacy, de bezonning en de waarde van de bestaande woningen moge duidelijk zijn. Opvallend is dat er bij de bouwvelden B, C, D, F en G wat betreft de groene lopers zorgvuldiger met de aansluiting op de bestaande woningen wordt omgegaan dan bij bouwveld A, waar er tussen de bestaande bouw en de nieuwbouw slechts sprake is van een te smalle groene strook (zie bijlage 3). Wij verzoeken u deze zorgvuldigheid ook bij bouwveld A te betrachten. Wij hechten eraan dat de afstand van de nieuwbouw tot alle bestaande woningen minimaal gelijk is aan de afstand die is gehanteerd bij de groene lopers in bouwveld B, C, D, F en G. Dit zorgt voor een meer evenwichtige en rechtvaardige ruimtelijke ordening en voorkomt negatieve effecten voor de huidige bewoners in bouwveld A, niet in het minst als het gaat om behoud van bezonning en privacy.

3. Schaduwhinder en verlies van zonuren In het TAM-Omgevingsplan en op de tijdens bewonersbijeenkomsten getoonde maquette zien we in bouwveld A en bouwveld F een massief bouwblok achter onze tuinen verrijzen, met als gevolg een verlies van vier zonuren per dag (zie bijlage 4). Ook dit vinden wij onacceptabel. We wijzen erop dat dit verlies van zonuren een ernstige aantasting van ons woongenot betekent, iets wat in de jurisprudentie wordt aangeduid met onrechtmatige schaduwhinder. Het verlies van zonuren wordt expliciet vermeld in het TAM-Omgevingsplan, zonder dat de gemeente daar consequenties aan verbindt. Het in opdracht van de gemeente uitgevoerde onderzoek laat zien dat men op diverse plekken onder de TNO-norm zakt. Wij verzoeken de gemeente om deze schaduwhinder te adresseren en het plan zodanig aan te passen dat de huidige bezonning van bestaande woningen wordt gewaarborgd. De gemeente heeft in het kader van de zorgplicht een verplichting om de belangen van de huidige bewoners zorgvuldig af te wegen en maatregelen te treffen om onaanvaardbare gevolgen voor hen te voorkomen.

4. Behoud van de beek als natuurlijke afscheiding De huidige beek die fungeert als natuurlijke afscheiding tussen de tuinen aan de Oude Velperweg en de Schaapsdrift en het geplande nieuwbouwgebied dient als zodanig behouden te blijven. Deze beek draagt bij aan de ecologische waarde en het karakter van de omgeving en biedt een natuurlijke buffer (zie bijlage 5). Deze beek moet dan ook in stand worden gehouden om zowel de ecologische verbindingen als de kwaliteit van het landschap te behouden (artikel 3.1.6 lid 2 van de Omgevingswet). In het TAM-Omgevingsplan wordt onvoldoende rekening gehouden met de ecologische en landschappelijke waarde van deze natuurlijke afscheiding.

6. Bestaand groen koesteren en extra afscheiding aanbrengen Eén van de motto’s in het TAM-Omgevingsplan is het streven naar een groene buurt. In dat kader zou het absurd zijn om bestaand groen, zoals dat tussen Vreedenhoff, Oude Velperweg en Schaapsdrift, te doen verdwijnen. Dit is nota bene het groenste stukje in de huidige buurt (zie bijlage 6) met een rijke biotoop en verdient derhalve protectie. Als extra afscheiding tussen de oude en nieuwe bebouwing pleiten wij voor het planten van reeds volgroeide en ‘volwassen’ bomen en ander groen, zeker daar waar ze bestaande bouw en nieuwbouw scheiden. De Schaapsdrift verdient eveneens serieuze vergroening, met behoud van kosteloze parkeermogelijkheid voor de huidige bewoners.

7. Zorgen over verkeersafwikkeling en parkeerdruk Wij blijven ons ernstig zorgen maken over de verkeersafwikkeling, -druk en -veiligheid in de (nieuwe) buurt. De gemeente Arnhem streeft naar een autoluwe stad, maar in onze wijk zal de verkeersdruk enkel toenemen, terwijl er zeker in de ochtend- en avondspits nu al een klein verkeersinfarct optreedt op de Oude Velperweg en de Wichard van Pontlaan. Met 490 nieuwe woningen en de rijbaanversmalling van de Velperweg zal dat probleem in de toekomst alleen maar groter worden. Waar het met name zal gaan knellen, is bij de aansluiting van de Eleonorastraat op de Wichard van Pontlaan (extra in- en uitgaand verkeer van de nieuwe buurt en de parkeerhub – zie bijlage 7) en bij de aansluiting van de Oude Velperweg op de Velperweg (daar zijn sinds kort meer stoplichten en smallere rijbanen). Op laatstgenoemd punt rijden er thans al 13.000 motorvoertuigen per etmaal, zo heeft een eerder verkeersonderzoek aangetoond. Om te voorkomen dat de Schaapsdrift straks fungeert als sluiproute, stellen wij voor dat de toegang tot deze straat voortaan via de Reinaldstraat gaat en dat de Schaapsdrift zowel voor links- als rechtsafslaand verkeer een eenrichtingsweg wordt. Daarnaast maken we ons grote zorgen over het verlaten van de wijk tijdens de spits met auto en fiets.

De gemeente heeft in het TAM-Omgevingsplan geen adequaat verkeersonderzoek gepresenteerd (wie de link aanklikt, wordt doorverwezen naar een parkeeronderzoek), wat in strijd is met de vereisten voor een deugdelijke ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 van de Omgevingswet). Wij verzoeken de gemeente om aanvullend onderzoek te presenteren naar de verkeersdruk en de haalbaarheid van maatregelen ter verbetering van de verkeersveiligheid en -doorstroming.

Wij voorzien dat er grote parkeerproblemen in de wijk zullen ontstaan, waar de geplande parkeerhub geen soelaas voor biedt. Met name de Schaapsdrift zal de dupe worden van de komst van 490 nieuwe woningen. Doorgang creëren voor de groene lopers betekent dat er in deze straat parkeerplaatsen verdwijnen. Nu al parkeren bezoekers van de Willibrordkerk op zondag hun auto op de stoep. Onze vrees is dat dit in de toekomst een dagelijks beeld gaat worden. 7. Aanbouw wasserij dient te blijven Wij pleiten voor behoud van de aanbouw van de oude wasserij aan Schaapsdrift 83, om het geheel te transformeren in een ontmoetingsplek met horecafunctie voor de oude en nieuwe buurt. We zien de aanbouw als essentieel onderdeel van deze plek, met mogelijkheden tot gebruik van de directe buitenruimte.

8. Door gemeente aangekochte panden snel in verkoop brengen Inmiddels vertrekken sommige huurders van door de gemeente aangekochte panden alweer. Het is zaak de vrijkomende panden zo snel mogelijk in de verkoop te brengen om verkrotting en verloedering tegen te gaan. Wij willen dat de verantwoordelijke wethouder met een duidelijk plan komt om aangekochte woningen terug te geven aan nieuwe vaste wijkbewoners. In plaats daarvan zien we dat een aantal door de gemeente aangekochte woningen inmiddels wordt verhuurd in het kader van anti-kraak. Wij pleiten ervoor dat degenen die noodgedwongen hun woning in het plangebied moeten verlaten het eerste kooprecht krijgen bij een van de 490 nieuw te bouwen woningen.

9. Fietsenstalling over het spoor Vanaf het begin was het voor de gemeente Arnhem onbespreekbaar dat er gebruik zou worden gemaakt van ruimtelijke mogelijkheden aan gene zijde van het spoor (de Presikhaaf-kant). Wij zien dat anders. We pleiten ervoor dat de fietsenstalling aan de Eleonorastraat wordt verplaatst naar de overkant van het spoor als een beter plek zodat deze daar beter aansluit bij de snelfietsroute.

10. Een milieueffectrapport is noodzakelijk Gesteld wordt dat het college van Burgemeester & Wethouders op 3 december 2024 heeft besloten dat er geen milieueffectrapport zal worden opgesteld. In paragraaf 5.10 (dat moet zijn paragraaf 5.4.10), van de plantoelichting staat met betrekking tot de beoordeling het volgende: ‘Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan op zich en in samenhang met andere plannen geen belangrijke negatieve gevolgen zal hebben voor de kenmerken van het gebied zelf, voor de directe omgeving en voor gevoelige gebieden in de omgeving. Het opstellen van een milieueffectrapport is niet noodzakelijk conform bijgevoegd besluit Bijlage 34.’ De tweede overweging in het collegebesluit is de volgende: ‘Deze ontwikkeling is aan te merken als een stedelijk ontwikkelingsproject zoals bedoeld in onderdeel J11 van Bijlage V bij het Omgevingsbesluit’. Vervolgens is er geen enkele inhoudelijke overweging te vinden met betrekking tot (het ontbreken van) aanzienlijke milieueffecten, anders dan nietszeggende doelredeneringen die erop gericht zijn om de conclusie te kunnen trekken dat een milieueffectrapport niet nodig zou zijn.

Het is dus niet inzichtelijk waarom het besluit is genomen, welke inhoudelijke overwegingen daarbij een rol hebben gespeeld en of er daadwerkelijk geen sprake is van aanzienlijke milieueffecten waardoor het opstellen van een milieueffectrapport wel noodzakelijk zou zijn. Wij tekenen bezwaar aan tegen het besluit om geen milieueffectrapport op te stellen en verzoeken dit alsnog te doen.

11. Onvoldoende aandacht voor de energietransitie en verduurzaming van bestaande woningen In het ‘vermarkten’ van de plannen rondom de buurt is ons door het college vooral voorgehouden hoe iedereen in de nieuwe én bestaande wijk zou gaan profiteren van alle ontwikkelingen. Langzaamaan begint ons echter duidelijk te worden dat energietransitie, verduurzaming en vergroening (oké, we kunnen er wat bomen bij krijgen als wij zelf ervoor kiezen parkeerplaatsen op te offeren) bijna uitsluitend ten goede komen aan de nieuwbouw. Het is immers niet duidelijk of bestaande daken en muren vergroend kunnen worden, en ook het vergroenen van de Reinaldstraat is onduidelijk qua keuzes en financiële haalbaarheid. Anders gezegd, de energietransitie, verduurzaming en vergroening van de bestaande woningen stuiten op grote terughoudendheid en veel mitsen en maren. Ook het opknappen van verloederde panden, zoals op de hoek van de Reinaldstraat en de Schaapsdrift, is niet terug te vinden in de voorliggende plannen. Dit blijft ons het gevoel geven dat alle geschetste droomscenario’s aan de neus van de huidige bewoners voorbijgaan. Blijven wij achter met lege handen? Nog een voorbeeld: het ondergrondse beekriool in de Schaapsdrift wordt opeens gehandhaafd waardoor, net als in 2016, daar geen vergroening mogelijk is zonder parkeerplaatsen op te offeren.

Waarom kan dit ondergrondse HWA-kanaal niet verlegd worden naar de nieuwe buurt, waar de grond immers eerst bouwrijp gemaakt moet worden. Nu zadelt de gemeente de bewoners op met vervelende keuzes tussen groen en parkeren. Wij hebben sterk het gevoel dat de huidige bewoners voor de gemeente Arnhem de sluitpost zijn in dit hele traject. Wat dat betreft, spreekt één zinnetje in de Energievisie Schaapsdrift, opgesteld door IF Technology, boekdelen: ‘Op voorhand lijken er geen grote voordelen voor het koppelen van de bestaande bouw met de nieuwbouwontwikkeling.’ De gemeente Arnhem heeft hoge ambities op het vlak van de energietransitie, maar kennelijk niet als het gaat om de Schaapsdrift e.o. Met andere woorden: voor ons als huidige bewoners resteren de lasten, niet de lusten.

12. Pleidooi voor een goede fasering van de gebiedsontwikkeling De realiseerbaarheid van de zeer ambitieuze plannen die in het ontwerp Omgevingsplan zijn genoemd is geenszins verzekerd. Dat heeft onder meer te maken met de aanwezigheid van een aantal stakeholders die op basis van hun grondeigendom een beroep zouden kunnen doen op de mogelijkheid van zelfrealisatie. Dat heeft niet alleen grote gevolgen voor de praktische en financiële haalbaarheid van de plannen, maar ook voor een jarenlange aantasting van het woon- en leefklimaat van de huidige bewoners binnen het plangebied. Daar komt nog bij dat er wel veel wordt uitgeweid over de verplichting tot kostenverhaal, maar ook die praktische uitvoering wordt niet concreet gemaakt. Als laatste pleiten wij ervoor dat de gemeente – in overleg met de huidige bewoners – er alles aan zal doen om te komen tot een snelle en goed onderbouwde fasering, wanneer het TAM-Omgevingsplan tot goedkeuring komt. De in het TAM-Omgevingsplan vermelde fasering lijkt ons veel te ideaal en eerder een verhaal voor de bühne dan een reëel scenario. Als voorbeeld wijzen we op het bouwrijp maken van bouwveld A dat in 2025/2026 al zijn beslag zou moeten krijgen, terwijl er op dit moment nog niet eens een deal is met de grondeigenaren in dat gebiedsdeel.

We vragen expliciet dat de huidige buurt niet het sluitstuk wordt van een jarenlang overlast gevende gebiedsontwikkeling, maar meeprofiteert van een proces waarvan zij nu al drie jaar voornamelijk de negatieve gevolgen voelt. Het is van belang dat er geen gaten in het straatbeeld ontstaan en dat er geen sprake is van langdurig braakliggende grond. Welke garanties geeft de gemeente ons in dit opzicht? Wat doet de gemeente als ontwikkelaars de in de fasering aangegeven termijnen overschrijden? Geef de bestaande buurt na drie jaar eindelijk weer perspectief.

Conclusie Het voorliggende plan is met stoom en kokend water tot stand gebracht. Ten aanzien van veel aspecten kunnen kanttekeningen worden geplaatst bij het realiteitsgehalte van de ambities. Het had ook een geheel ander plan kunnen worden dat had kunnen rekenen op een groot draagvlak binnen de wijk. Zoals al eerder is aangeduid, is het participatieproces teleurstellend verlopen, dit in tegenstelling tot wat in de plantoelichting is gesuggereerd. Onbedoeld sloeg de door de gemeente ingehuurde stedenbouwkundige de spijker op de kop toen hij zei: ‘Stedenbouw is geen exacte wetenschap’. Het had dus ook heel anders gekund, sterker nog, het had heel anders gemoeten. Wij wensen u veel wijsheid bij het beslissen over de definitieve vorm van het TAM-Omgevingsplan en vertrouwen erop dat u bovenstaande aandachtspunten serieus ter harte neemt, omdat wij net als u hopen dat realisatie van het plan ook voor de huidige bewoners gunstig uitpakt en niet verzandt in slepende bezwaar- en beroepsprocedures. Hoogachtend, Bestuur en leden van de Vereniging voor Behoud van Schaapsdrift e.o.