Agendabundel

27 maart 2024 24M46 4011414 Woonvisie Arnhem 2024- 2029/2034

Titel: Financiële risico’s in de Woonvisie beperken

Aan de gemeenteraad Ondergetekenden stellen voor:

Omdat we weten dat: -

Er grote uitdagingen voor ons liggen met betrekking tot de woningbouwambities in Arnhem We als gemeente afkoersen op het ‘ravijnjaar’ in 2026 Marktpartijen graag in gezamenlijkheid met de gemeente en sociale partners gaan ontwikkelingen Gezamenlijke ontwikkeling ook een gezamenlijk risico betekent Er in de Woonvisie niets beschreven staat over financiële risico’s Er in de Woonvisie beschreven staat dat volkshuisvestelijke opbrengen kaderstellend zijn voor afspraken en niet de financiële uitkomsten Arnhem onlangs de nota Grondbeleid heeft aangenomen waardoor het college tot €50 miljoen per jaar kan uitgeven om strategische gronden en vastgoed aan te kopen.

Omdat we vinden dat: -

-

Ambities nooit de financiële positie van de gemeente in gevaar mogen brengen In de Woonvisie té weinig rekening wordt gehouden met ontwikkelingen op de markt zoals stijgende bouwkosten, ontwikkelingen in grondprijzen en de hoogte van rentepercentages bij financiering De risico’s van actiever grondbeleid niet worden beschreven in de Woonvisie De meerwaarde van actievere zelfontwikkeling vanuit de gemeente niet duidelijk genoeg wordt beschreven in de Woonvisie.

Daarom draagt de gemeenteraad het college op om: -

Bij ontwikkeling van woningbouw in Arnhem altijd de gemeenteraad vooraf te informeren over de financiële risico’s van het specifieke project De gemeenteraad voor 1 juli te informeren over de belangrijkste financiële risico’s van de woningbouwopgave die is beschreven in deze Woonvisie Bij iedere (mogelijke) ontwikkeling te onderzoeken of hierin gezamenlijk met marktpartijen opgetrokken kan worden.

GEMEENTERAAD ARNHEM Pagina 2

Indieners: Alwin van Engelenburg – VVD

GEMEENTERAAD ARNHEM

Motie Datum raadsvergadering: Nummer motie: Zaaknummer: Status Onderwerp:

27 maart 2024 24M47 4011414 Woonvisie Arnhem 2024- 2029/2034

Titel: Een plan de campagne in de Woonvisie

Aan de gemeenteraad Ondergetekenden stellen voor:

Omdat we weten dat: -

Arnhem halfjaarlijks voortgang deelt met de gemeenteraad over de woningbouwplanning en woningbouwrealisatie via de voortgangsrapportages ‘Arnhem biedt woonruimte’ In de laatste rapportage van juli 2023 vanwege te grove inschattingen nog niets gedeeld kon worden over de harde en zachte plancapaciteit De Woonvisie vol staat met ambities en strategische doelstellingen maar concrete planvorming veelal ontbreekt Er grote opgaven voor ons liggen om aan al die verschillende woningbouwbehoeftes te kunnen voorzien.

Omdat we vinden dat: -

De gemeenteraad vooraf, tijdens en na afloop van woningbouwplannen uitgebreid meegenomen moet worden De gemeenteraad in haar kaderstellende en controlerende rol invloed wil hebben op de plannen waar het college mee aan de slag gaat We nu veelal teveel op projectniveau beoordelen in plaats van de gehele planvorming in Arnhem te beoordelen De gemeenteraad juist ook vooraf wil bijsturen bij woningbouwplannen en de raad nu vaak tijdens een project pas wordt geconsulteerd.

Daarom draagt de gemeenteraad het college op om: -

-

In de halfjaarlijkse rapportages altijd een doorkijk naar het komende jaar op te nemen Met een actieplan te komen waarin de ambities per project uiteen worden gezet met hoeveel én welke type woningen onderdeel zijn van dat project, hierbij is de totale plancapaciteit leidend Om met een uitvoeringsplan te komen van de Woonvisie waarin planning en plancapaciteit worden beschreven.

Indieners:

GEMEENTERAAD ARNHEM Pagina 2

Alwin van Engelenburg – VVD

GEMEENTERAAD ARNHEM

Motie Datum raadsvergadering: Nummer motie: Zaaknummer: Status Onderwerp:

27 maart 2024 24M48 4011414 Woonvisie Arnhem 2024- 2029/2034

Titel: Woningsplitsing stimuleren bij particulieren

Aan de gemeenteraad Ondergetekenden stellen voor:

Omdat we weten dat: -

Door woningsplitsing het aantal woningen alsook het aantal levensloopbestendige woningen kan toenemen; Het college heeft toegezegd een actieplan naar de raad te sturen om de bestaande woningvoorraad efficiënter in te zetten, bijvoorbeeld door middel van woningsplitsen. Het college de ambitie heeft om initiatiefnemers van woningsplitsingen zoveel mogelijk te ontzorgen en beter te begeleiden. Het college hiervoor als idee de introductie van een splitsingscoach heeft aangedragen.1 Ouderen, maar ook andere particuliere huizenbezitters, door een veranderende woonsituatie of -behoefte in een (te) grote woning kunnen wonen. Deze particulieren huizenbezitters gebaat kunnen zijn bij het splitsen van hun woning, maar daar mogelijk zelf niet aan denken of het splitsen zien als een (te) grote uitdaging. Wetenschappelijk onderzoek heeft aangetoond dat levens veranderende gebeurtenissen of veranderingen in de omgeving (omgevingscues) mensen tijdelijk meer openstelt voor het aanpassen van hun eigen woonsituatie (bijv. het verduurzamen van hun woning).2

Omdat we vinden dat: -

Het van belang is om naast meer woningen, specifiek meer levensloopbestendige woningen te realiseren, zodat mensen langer in hun eigen wijk kunnen blijven wonen. De gemeente Arnhem de momenten, waarop particuliere huizenbezitters meer openstaan voor het splitsen van hun woning, zoveel mogelijk moet benutten. Veranderingen in de directe leefomgeving van particuliere huizenbezitters (bijv. de herinrichting van de openbare ruimte) de kans vergroot voor interesse in woningsplitsing. Particuliere huizenbezitters die al bezig zijn met aanpassingen in hun woning (bijv. het isoleren of verbouwen van hun woning) ook geïnteresseerder kunnen zijn in het splitsen van hun woning.

1 Tijdens de meningsvormende fase behandeling Woonvisie. 2 https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0272494415300487

GEMEENTERAAD ARNHEM Pagina 2

-

De splitsingscoach die door de gemeente Arnhem gaat worden aangesteld de geschikte persoon zijn om particulieren huizenbezitters actief te informeren over woningsplitsing en te stimuleren om daarmee aan de slag te gaan.

Daarom besluit de gemeenteraad: -

-

Het college op te dragen om bij (grootschalige) veranderingen in buurten en wijken contact te zoeken met particuliere huizenbezitters en hen te informeren over en (bij interesse) begeleiden bij het splitsen van hun woning, bijvoorbeeld via de splitsingscoach. Daarnaast particuliere huizenbezitters die hun woning isoleren of verbouwen te informeren over en (bij interesse) begeleiden bij het splitsen van hun woning. Dat er bij woningsplitsing minimaal één levensloopbestendige woning dient te worden gecreëerd om actief door de gemeente gefaciliteerd te worden. Te inventariseren welke kansrijke andere momenten er zijn die particuliere huizenbezitters openstellen voor het splitsen van hun woning. Deze activiteiten, samen met de instrumenten die de provincie Gelderland heeft gedeeld voor het stimuleren van woningsplitsing3, op te nemen in een actieplan voor woningsplitsing.

Indieners: Marlies Neutkens - Volt Joris Brandts - D66

3 https://www.gelderland.nl/themas/actieplan-wonen/handreiking-woningsplitsing/woningsplitsing-

stimuleren-instrumenten

GEMEENTERAAD ARNHEM

Motie Datum raadsvergadering: Nummer motie: Zaaknummer: Status Onderwerp:

27 maart 2024 24M49 4011414 Woonvisie Arnhem 2024- 2029/2034

Titel: Bevorderen woonvoorzieningen met cultuursensitieve verblijfszorg in de woningontwikkeling

Aan de gemeenteraad Ondergetekenden stellen voor:

Omdat we weten dat: -

De Nota Wonen-en-Zorg in april 2023 door de gemeenteraad van Arnhem is vastgesteld en uitgebreid ingaat op de wonen-en-zorg-opgave in de volle breedte; In de Woonvisie het belang van cultuursensitieve zorg in de woningontwikkeling wordt benadrukt en innovatieve oplossingen worden gepromoot die cultuursensitieve zorg integreren in de woningontwikkeling.

Omdat we vinden dat: -

De woningbehoefte van ouderen en aandachtsgroepen een centrale rol speelt in de woonvisie en de nota Wonen-en-Zorg; Cultuursensitieve zorg essentieel is voor het creëren van een leefbare en inclusieve samenleving; Samenwerking met zorg- en welzijnspartijen noodzakelijk is om de behoeften van ouderen en aandachtsgroepen effectief aan te pakken; Het stimuleren van interdisciplinaire projecten bijdraagt aan het verbeteren van de leefbaarheid van deze groepen; Integratie van woonvoorzieningen met cultuursensitieve verblijfszorg in de woningontwikkeling een groeiende behoefte is voor ouderen met een migratieachtergrond.

Daarom draagt de gemeenteraad het college op om: -

De integratie van cultuursensitieve zorg in de woningontwikkeling te bevorderen met specifieke aandacht voor woonvoorzieningen met cultuursensitieve verblijfszorg; Periodieke evaluaties op te zetten om toezicht te houden op de uitvoering van woonvoorzieningen met cultuursensitieve verblijfszorg in de woningontwikkeling.

Indieners: Yıldırım Usta – DENK

Aan de gemeenteraad Zaaknummer

Onderwerp:

4011414

Woonvisie Arnhem 2024-2029/2034

Kernboodschap Met de Woonvisie 2024-2029/2034 slaat Arnhem een nieuwe weg in om de urgente woonopgaven in de stad aan te pakken. We focussen hierbij op het verhogen van de kwaliteit en de leefbaarheid van onze woningen en wijken. We zetten onder andere in op de bouw van sociale en betaalbare woningen, het aanpakken ven huisjesmelkers en het bestrijden van dakloosheid. Arnhem streeft naar een eerlijke stad waarin iedereen goed kan wonen Voorstel 1. De Woonvisie Arnhem 2024-2029/2034 vast te stellen. Inleiding In Arnhem zien we ons voor een grote opgave gesteld om ervoor te zorgen dat onze inwoners goed kunnen wonen. Goed wonen is namelijk de basis voor een gezond, gelukkig en kansrijk leven. Om de belofte op goed of beter wonen waar te kunnen maken, willen we de komende jaren hard aan de slag om de kwaliteit, de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van onze woningen en onze leefomgevingen te verbeteren. Vanzelfsprekend moeten er ook flink wat woningen bijkomen om het woningtekort op te lossen. Om de woonopgaven het hoofd te bieden is een duidelijk plan en een actuele visie vanuit de gemeente noodzakelijk. De afgelopen maanden hebben we er hard aan gewerkt om tot zo’n visie te komen. We bogen ons hiervoor over de belangrijkste data en onderzoeken over onze stad en gingen volop naar buiten om met inwoners en de vakmensen uit de stad te spreken over het wonen in Arnhem.

Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in de bijgevoegde Woonvisie. Met deze Woonvisie willen we een belangrijke stap zetten waarbij we inzetten op echte volkshuisvesting. We stellen daarbij het recht op wonen centraal. Het recht op wonen is voor ons een krachtige belofte die we met vastberadenheid omarmen en waar we verantwoordelijkheid voor nemen. Dat is voor ons allesbehalve vrijblijvend. Het recht op wonen staat voor het recht van mensen om een plek te hebben waar ze, met hun gezinsleden en hun spullen veilig zijn. Een plek waar mensen een thuis kunnen maken en die zich in een veilige, gezonde omgeving bevindt. Hoewel het recht op wonen niet inhoudt dat iedereen een huissleutel kan ophalen bij de overheid,

vraagt het wel om een overheid die zich tot het uiterste moet inspannen om te zorgen dat er geschikte woningen voor iedereen zijn. Beoogd effect Een duidelijke strategie waarmee we bijdragen aan een eerlijke stad waar iedere Arnhemmer goed kan wonen. (Doelen en effecten zijn geconcretiseerd en uitgewerkt op pagina 19 in de Woonvisie). Argumenten 1.1 De Woonvisie bevat vier strategieën waarmee we – in nauwe samenwerking met onze partners op het gebied van wonen – een wezenlijke verandering teweeg willen brengen. De afgelopen periode hebben we met veel inwoners en vakmensen gesproken om de kwesties op te halen waar een Arnhemse Woonvisie een antwoord op zou moeten bieden. Dit heeft geleid tot een hoofddoel met vier strategieën om dit doel te bereiken. Deze strategieën zijn: 1. 2. 3.

4.

Woonruimte voor Iedereen, door nieuwbouw en beter gebruik bestaande gebouwen De Ongedeelde Stad, door te sturen op maatschappelijk rendement en gebiedsgericht te werken Woningen met Kwaliteit, in een stad waar goed verhuurderschap de norm is en door het versnellen van de verduurzaming Wonen als Fundament, door betaalbaar wonen en aandacht voor mensen met een hulpvraag.

Tijdens de verschillende participatiebijeenkomsten zijn de vier strategieën toegelicht en heeft de vraag centraal gestaan hoe we daar als gemeente, met inwoners en onze samenwerkingspartners, invulling aan kunnen geven. Zie voor meer informatie de bijgevoegde Woonvisie en bijlagen. Kanttekeningen en risico's 1.1

De Woonvisie vormt een belangrijke keuze voor de komende jaren. Aan een aantal aspecten uit de Woonvisie zijn risico’s verbonden voor de haalbaarheid. Een belangrijk risico houdt verband met dat we aan de Noord- en Westkant van Arnhem (vanwege volkshuisvestelijke redenen) extra gaan sturen op sociale woningbouw. Dat heeft invloed op businesscases. De urgentie en de opgaven zijn groot. We kiezen vol voor de acties en uitgangspunten zoals verwoord in de Woonvisie.

Of een visie zoals de voorliggende kan worden uitgevoerd, is mede afhankelijk van een complex speelveld dat we uiteraard niet geheel kunnen beïnvloeden. We zijn daarbij afhankelijk van wet- en regelgeving, maatschappelijke ontwikkelingen, de inzet van belanghebbenden in de stad, cofinanciering vanuit medeoverheden en de mogelijkheden binnen onze eigen begroting. De Woonvisie heeft uiteraard consequenties voor de woningbouwprogrammering van woningbouwprojecten. Het is daarom goed om een risico op financiële haalbaarheid uit te lichten en daarbij kort in te gaan op wat gedaan zou kunnen worden om dit risico te verzachten. We hebben in Arnhem een opgave om veel woningen bij te bouwen. In de Woonvisie is daarom als uitgangspunt opgenomen dat we niet aan lopende projecten tornen (‘afspraak= afspraak’) en niet aan lopende afspraken over de ontwikkeling van het gebied Spoorzone Arnhem-Oost en andere grote projecten zoals Kronenburg en Nijmeegseweg. In die zin zorgen we ervoor dat we onze (kwantitatieve en kwalitatieve) afspraken halen die we met het Rijk, provincie en regio hebben gemaakt, zoals verwoord in de Woondeal 2.0. Voor projecten verder in de tijd zetten we in op de nieuwe lijnen zoals verwoord in deze Woonvisie. De effecten op inhoud, fasering en financiële haalbaarheid zullen we dan nader bezien.

Om de tweedeling in de stad te verkleinen en het aanbod van sociale huur aan de West- en Noordkant te vergroten, gaan we in de toekomst extra sturen op sociale woningbouw in deze delen van de stad. In zes van de vierentwintig wijken kiezen we voor hoge percentages sociale huur bij nieuwbouwprojecten. In deze wijken gaan we zelf actief (potentiële) woningbouwprojecten van de grond proberen te krijgen, zie ook deze raadsbrief. Door de verhouding sociale huurwoningen versus duurdere woningen bestaat er een risico dat deze planontwikkelingen moeilijker of helemaal niet van de grond komen. Dat risico kan worden verminderd als de gemeente zich inzet om middelen voor de niet haalbare businesscases te zoeken. Participatie Bij het maken van deze Woonvisie vonden we het belangrijk om volop de kans te bieden aan Arnhemmers en vakmensen om mee te denken en mee te doen. We hebben daarbij zoveel mogelijk ‘van buiten naar binnen’ gewerkt. Het startpunt voor deze Woonvisie vormde de door de gemeenteraad vastgestelde startnotitie. Om iedereen mee te laten denken en mee te laten werken aan deze Woonvisie, organiseerden we een uitgebreid meedenktraject. Via diepte-interviews, kortere straatinterviews en zowel grote als kleine bijeenkomsten hebben we ons best gedaan om met zoveel mogelijk Arnhemmers en vakmensen te spreken.

Om mensen ook te inspireren over ‘het wonen’ organiseerden we in samenwerking met CASA een bijeenkomst. Om onorthodoxe, nieuwe ideeën op te halen, schreven we ook de prijsvraag ‘Het Beste Woonidee van Arnhem’ uit. Hieruit kwamen 138 ideeën voort die ons inspireerden in onze planvorming.

In deze Woonvisie treft u in de verschillende hoofdstukken aan wat we de afgelopen periode van Arnhemmers en vakmensen hebben gehoord en wat de opbrengst van verschillende bijeenkomsten of gesprekken waren. In Bijlage 1 ‘Totstandkoming Woonvisie: Opzet en Participatie treft u een uitgebreide weergave aan van het participatietraject en de totstandkoming van deze visie (inclusief alle inzendingen voor het Beste Woonidee van Arnhem). Om belanghebbenden en inwoners de gelegenheid te bieden te reageren op een volledige ontwerpvisie, hebben we de Ontwerp-Woonvisie voor een periode van vier weken ter inzage gelegd. Dit is geen wettelijke . De gebundelde zienswijzen zijn als bijlage toegevoegd bij dit raadsvoorstel. In de bijgevoegde zienswijzennota zijn de zienswijzen samengevat en van een reactie voorzien. In de zienswijzennota zijn ook de wijzigingen ten opzichte van de OntwerpWoonvisie opgenomen. Financiën De kosten voor de meeste inspanningen die worden genoemd in de Woonvisie volgen uit de begroting. (Zie ook hoofdstuk 8 van de Ontwerp-Woonvisie) In de Woonvisie wordt gesproken over onze inzet om een bijdrage te leveren om onrendabele toppen bij sociale huurwoningen te helpen gedeeltelijk af te dekken. We hebben een Stadsontwikkelfonds vanuit waar in beginsel bijdragen voor projecten kunnen worden geleverd. Dit fonds moet mogelijk worden aangevuld.

Dit is afhankelijk van de financiële ruimte die we hiervoor in de begroting kunnen vinden. Het eerstvolgende moment om te bezien of er extra ruimte beschikbaar gesteld kan worden is de perspectiefnota. Vanwege de knelpunten bij het project Witsenstraat is € 160.000 teruggevorderd van Portaal. Deze € 160.000 kunnen we in ieder geval inzetten om te helpen bij te dragen onrendabele toppen af te dekken. Uitvoering In hoofdstuk 8 van de bijgevoegde Woonvisie is het vervolg beschreven. In hoofdstukken 4 t/m 7 is bij de vier strategieën beschreven welke acties en uitgangspunten bijdragen aan de verwezenlijking van de Woonvisie. Communicatie Voor de Ontwerp-Woonvisie is een persbericht geschreven en zijn onze social mediakanalen ingezet om inwoners en belanghebbenden te informeren over de ontwerpvisie. De wethouder heeft ook een korte toelichtende video opgenomen die is gepubliceerd op de website en onze social mediakanalen. Belanghebbenden zijn per mail geïnformeerd over de Ontwerp-Woonvisie. Als de Woonvisie wordt vastgesteld zullen we een aantal van deze stappen herhalen.

Bijlagen Stukken voor gemeenteraad − Woonvisie Arnhem 2024-2029/2034 − Bijlage 1: Totstandkoming Woonvisie: Participatie, Opzet, Kaart Beweegrichtingen Sociale huur en koop − Bijlage 2A: Regionaal Woonbehoefteonderzoek − Bijlage 2B: Factsheet Woonbehoefte Arnhem − Bijlage 3: Behoefte Studentenhuisvesting − Bijlage 4: Onderzoek vraag en aanbod rolstoelgeschikte woningen − Bijlage 5: Volkshuisvestelijke prioriteiten Rijksoverheid − Bijlage 6: Levensloopgeschikt renoveren in Arnhem: Ervaringen van Verenigingen van Eigenaars − Bijlage 7: Zienswijzennota (en wijzigingen t.o.v. de ontwerpvisie) − Bijlage 8: Gebundelde Zienswijzen (geanonimiseerd) − Bijlage 9: (Afdoening) Moties en toezeggingen

Besluit van Zaaknummer

4011414

DE RAAD VAN DE GEMEENTE ARNHEM; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 5 december 2023, nummer: 4011414; gelet op artikel 108 van de Gemeentewet en artikel 42 van de Woningwet; besluit: 1. De Woonvisie Arnhem 2024-2029/2034 vast te stellen

De griffier,

De voorzitter,

1 IN LEID IN G

ARNHEM

WOONVISIE ARNHEM • 2024 – 2029/2034

1 I N LE ID IN G

WOONVISIE ARNHEM 2024 – 2029/2034

2

INHOUD INTRODUCTIE | Het ideaal van de goede volkshuisvesting

6

1

INLEIDING 1.1 Waarom maken we een woonvisie? 1.2 Beleidscontext van de Woonvisie 1.3 We doen het samen 1.4 Totstandkoming 1.5 Leeswijzer

9

9 10 11 12 12

2

DE URGENTIE | De uitdagingen, feiten en cijfers in vogelvlucht

14

3

DE MISSIE 3.1 Een eerlijke stad waar iedere Arnhemmer goed kan wonen 3.2 Waaraan meten we succes af ? 3.3 Onze inzet 3.4 Schematische weergave Woonvisie

18

Onze inzet en onze woonagenda

18 18 18 20

21

4

WOONRUIMTE VOOR IEDEREEN (Strategie I) 4.1 Door nieuwbouw voor de woningbehoefte 4.2 Door beter gebruik van bestaande gebouwen

22

5

DE ONGEDEELDE STAD (Strategie II) 5.1 Door gebiedsgericht te werken aan kansrijke wijken 5.2 Door te sturen op maatschappelijke meerwaarde

40

6

KWALITATIEF GOEDE WONINGEN (Strategie III) 6.1 In een stad waar goed verhuurderschap de norm is 6.2 Door het versnellen van de verduurzaming

48

Fotografie Pagina 8, 13, 29, 38, 44, 48, 53, 56, 60, 73 Sjoerd van den Berg

7

WONEN ALS FUNDAMENT (Strategie IV) 7.1 Door betaalbaarheid voor de laagste inkomens 7.2 Door aandacht voor mensen met een hulpvraag

60

Pagina 22, 35, 40, 68, 69 Suzanne Valkenburg

8

HET VERVOLG | Wat mag het kosten en hoe houden we grip op de Woonvisie ? 8.1 Monitoring 8.2 Kosten

70

Colofon Woonvisie Gemeente Arnhem

Grafisch ontwerp Karina Dimitriu

24 35

42 45

50 55

62 64

70 71

oktober 2023

5

INTRODUCTIE

Het ideaal van de goede volkshuisvesting De afgelopen maanden heb ik vele gesprekken over wonen in Arnhem kunnen en mogen voeren. Ik merkte dat Arnhemmers best wel trots zijn op onze stad. Mensen vertelden vaak dat ze fijn wonen, een prettig huis hebben en dat ze het groen in hun omgeving waarderen. Kenmerkend voor Arnhem blijft ook dat mensen in de eerste plaats verbinding voelen met de eigen wijk. Mensen zijn blij met de eigenzinnigheid en het unieke karakter van hun buurt en voelen zich vooral daar écht thuis. Het is niet voor niets dat steeds meer mensen – ­begrijpelijkerwijs – naar Arnhem verhuizen. Ik weet daar zelf alles van. Ook ik ben als nieuwkomer vrij recentelijk in deze mooie stad komen wonen. Veel mensen in Arnhem hebben gelukkig het voorrecht om een prettig huis te hebben op een fijne plek. Toch is er ook een andere, verontrustendere, kant van de staat van het wonen in Arnhem. Uit de verhalen van Arnhemmers bleek ook dat veel mensen het water echt tot aan de lippen staat. Voor veel van deze Arnhemmers zijn de woonlasten zo hoog of is de ­woning zo slecht onderhouden, dat ze er wakker van liggen. Veel mensen maakten kenbaar dat het hun niet lukt om een fatsoenlijk, betaalbaar huis te vinden.

Zij keken de afgelopen jaren met verbazing naar de hoge huizenprijzen van de woningen die er in Arnhem bijkwamen en hebben moeten vaststellen dat deze huizen blijkbaar niet voor hen waren bedoeld. Alsof de stad er niet voor hen is. Vanuit de data over onze stad en vanuit verhalen van onze bewoners, weten we dat de ­twee­deling in onze stad de afgelopen decennia is toegenomen. ‘Wonen’ blijkt h ­ ierbij steeds vaker de grote ongelijkmaker. In Arnhem zien we sterk dat deze tweedeling niet alleen bestaat tussen mensen onderling, maar dat de tweedeling ook sterk terugkomt tussen de wijken. Sommige wijken aan de Oost- en Zuidkant van onze stad zijn kwetsbaarder dan andere. ­Stapelingen van complexe problemen rondom armoede, werkloosheid, (geestelijke) gezondheid en criminaliteit, concentreren in een specifiek aantal gebieden. In deze gebieden, waar veel mensen soms wat minder zelfredzaam zijn, staat de samenredzaamheid onder druk. Het risico bestaat dat deze wijken verder wegzakken en de verschillen in de stad toenemen, terwijl we een stad nastreven waar het overal goed wonen is en waar bewoners elkaar – ongeacht achtergrond of inkomen – blijven ontmoeten. Waar mensen verschillen, maar niet vervreemden. Een eerlijke stad, waar mensen goed kunnen wonen.

Om een begin te maken om deze band te herstellen is een radicale omwenteling nodig. Tegelijkertijd moeten we eerlijk zijn over wat er als gemeente binnen onze mogelijkheden ligt. We kunnen helaas niet alles tegelijkertijd. Het is dus van belang dat we én scherpe keuzes maken voor de komende jaren, maar tegelijkertijd weer vol inzetten op volkshuisvesting als gemeentelijke kerntaak. Als het gaat om die scherpe keuzes, kiezen we in deze Woonvisie expliciet de kant van de inwoners - zowel de huidige als de toekomstige – die de afgelopen jaren het meest te lijden hebben gehad onder de wooncrisis. Dat zijn die inwoners voor wie huizen onbetaalbaar of onbereikbaar zijn geworden en die groepen die genoegen moesten nemen met slecht onderhouden of te dure huizen. We staan dan ook zij-aan-zij met mensen in kwetsbare posities, met woningzoekenden met lagere en middeninkomens en met huurders en eigenaar-bewoners. Met de blik op de toekomst, gaan we vol voor échte volkshuisvesting. Het goede nieuws is dat we in het verleden hebben laten zien dat we daar goed in zijn. We zijn het alleen verleerd. Voordat de nadruk steeds meer kwam te liggen op marktwerking, waren we in staat om d ­ ankzij gedegen volkshuisvestingsbeleid, zorgvuldige planning en goede relaties met woningcorporaties, kwalitatieve en betaalbare huizen voor iedereen te bouwen in een ongedeelde stad.

Door deze gestructureerde aanpak konden we de kwaliteit van volledige wijken verbeteren en het algehele niveau van de leefomgeving opkrikken. Ik geloof erin dat we dat dit onszelf weer kunnen aanleren. Een trend die gedurende decennia is ingezet, is niet in enkele jaren te keren. Het is ­vergelijkbaar met het besturen van een mammoettanker: het vraagt veel stuurmanskunst en geduld om de in het verleden ingezette koers bij te sturen. Deze Woonvisie en de route die we erin uitstippelen vormen belangrijke stappen om de toegankelijkheid van de stad te vergroten en te zorgen dat iedereen een fijn huis heeft in een mooie, groene leefomgeving.

PAUL SMEULDERS

Wethouder Wonen

Wat altijd steekt als we de problematiek op de woningmarkt beschouwen, is dat deze crisis niet zomaar vanzelf is ontstaan. Hoewel verklaarbare beleidskeuzes soms werden ingegeven tegen complexe achtergronden, zoals economische crises en andere maatschappelijke ontwikkelingen, hebben we met elkaar de afgelopen decennia een situatie laten groeien waarbij de regels van de vrije markt steeds meer de grond- en huizenmarkt zijn gaan bepalen. Hierdoor is op de woningmarkt steeds meer het recht van de sterkste gaan gelden, terwijl tegelijkertijd wetten werden ingevoerd die de positie van huurders verslechterden. Huizen werden steeds meer een middel om geld mee te verdienen, in plaats van plekken om in te wonen. De woonzekerheid van Arnhemmers is steeds meer onder druk komen te staan. Het doet mij pijn om te horen en merken dat veel mensen de hoop zijn verloren dat deze problemen opgelost kunnen worden en om te horen dat mensen niet het gevoel hebben dat de gemeente er voor hen is. De wooncrisis is een illustratie voor de vertrouwensbreuk tussen veel van onze inwoners en de overheid. Ik wil er heel graag aan bijdragen om dit te herstellen.

6

7

1 I N LE ID IN G

1 INLEIDING

1.1 Waarom maken we een woonvisie? Arnhem staat voor flinke opgaven op het gebied van wonen. We hebben in onze stad te maken met een groot woningtekort. Als iemand al niet zelf een woning zoekt, is er altijd wel iemand anders in de directe omgeving die druk bezig is met de zoektocht naar een huis. Dat is zorgelijk. Wonen is immers niet voor niets een belangrijk grondrecht. Iedereen zou een goede, betaalbare woning moeten hebben. Om dit tij te keren, moeten er de komende jaren veel huizen bijkomen. De woonopgaven voor Arnhem liggen echter niet enkel in de aantallen, maar ook, en bovenal, in de kwaliteit en de leefbaarheid van onze woningen en wijken. De afgelopen jaren zijn in Arnhem de verschillen binnen de stad te groot geworden. Hoewel de verschillen tussen en de eigenheid van de wijken onze stad maken, is de plek waar iemand woont helaas van grote invloed geworden op de kwaliteit van leven en de kansen die iemand heeft. Dat is voor ons niet te accepteren. Waar je woont, mag niet bepalend zijn voor de kansen die je hebt om fijn te leven en om mee te kunnen doen. Wij zien een enorme uitdaging in het vinden van de juiste balans tussen het bijbouwen van voldoende woningen én het behouden en (waar mogelijk) verbeteren van de kwaliteit van huizen en de leefomgeving. Hoewel deze uitdaging groot is, kan hij ons ook kansen bieden.

Voor steeds meer mensen is Arnhem namelijk een aantrekkelijke woonstad. Dat zit hem in het groen van onze parken, de bedrijvigheid en creativiteit in de stad, in de reflectie en het vermaak dat onze dans- en toneelgezelschappen bieden, in de kwaliteit van ons onderwijs en natuurlijk in de gunstige ligging in het land. Door het bijbouwen van woningen en door op andere manieren te investeren in de stad, hebben we de kans om de kwaliteit van onze wijken te vergroten, passende woningen voor ouderen te bouwen, slecht verhuurderschap te weren, en goed geïsoleerde, betaalbare w ­ oningen aan de stad toe te voegen.

8

Al met al zijn de opgaven groot: we moeten dan ook snel aan de slag. Vanzelfsprekend vragen de woonopgaven waar­voor we staan om een duidelijk plan en een actuele visie van de gemeente. In deze Woonvisie maken we duidelijk hoe we tegen het wonen in Arnhem aankijken, wat onze ambities zijn en wat we de komende jaren allemaal gaan doen om de opgaven voor de stad op te pakken. We zetten uit­een welke keuzes we op de kortere termijn maken (tot 2029) en hoe we op de langere termijn (2034) werken aan een eerlijke stad waar mensen goed kunnen wonen. Dat doen we omdat we het nodig vinden, maar ook omdat het moet. In de wet is opgenomen dat gemeenten een actuele Woonvisie moeten hebben. In het plan dat voor u ligt beschrijven we hoe we richting geven aan de grote volkshuisvestelijke opgaven van deze tijd. We stellen hierbij het recht op wonen centraal. Het recht op wonen is voor ons een krachtige belofte die we met vastberadenheid omarmen en waar we verantwoordelijkheid voor nemen. Dat is voor ons allesbehalve vrijblijvend. Het recht op wonen staat voor het recht van mensen om een plek te hebben waar jij, je gezinsleden en je spullen veilig zijn. Een plek waar je een thuis kunt maken en die zich in een veilige, gezonde omgeving bevindt.

Hoewel het recht op wonen niet inhoudt dat iedereen een huissleutel kan ophalen bij de overheid, vraagt het wel om een overheid die zich tot het uiterste moet inspannen om te zorgen dat er geschikte woningen voor iedereen zijn. Met deze Woonvisie willen we de regie op het wonen terugnemen. Het is wat ons betreft tijd voor wat meer volkshuisvesting en wat minder marktwerking. Hoewel dat niet betekent dat we in de illusie leven dat we de woonopgave zelf, zonder hulp van bijvoorbeeld inwoners, corporaties, beleggers, bouwers en ontwikkelaars, op kunnen pakken, betekent het wel dat we duidelijker maken binnen welke kaders we willen samenwerken en dat we pal staan voor het publieke belang, voor het recht op wonen.

9

W O O N V I S I E A R N H E M 2024 – 2029/2034

1.2 Beleidscontext van de Woonvisie Een stad die groeit

‘Het wonen’ staat uiteraard niet op zichzelf. Om onze stad leefbaar, gezond en bereikbaar te houden en de huishoudensgroei te faciliteren, dienen we ook voor voldoende werkplekken in Arnhem te zorgen, het voorzieningenniveau op peil te houden, en zullen we ons moeten we verhouden tot de extra vervoersbewegingen die een groeiende stad met zich meebrengt. Hoewel de Woonvisie daarmee zal raken aan veel verschillende vraagstukken, zoals duurzaamheid, ruimtelijke ordening, mobiliteit en de economie, beperkt de woonvisie zich ook tot volkshuisves­ telijke thema’s, zoals de beschikbaar- en betaalbaarheid van woningen en de leefbaarheid van de omgeving. De Woonvisie is dan ook onderdeel van een breder geheel beleidsstukken. Van belang hierbij is dat de complexe keuzes over de indeling van de stad en de vraag naar ruimte worden gemaakt in de Omgevingsvisie en in het kader van de verstedelijkingsstrategie. De Woonvisie borduurt daarop voort en geeft verder inkleuring aan het Omgevingsvisie-onderdeel ‘Een stad waarin het goed wonen is’. Hoe we onze stad bereikbaar houden, werken we uit in het separate Duurzame Mobi­­li­­teitsplan. In onze Kantorrennota en de Visie Werklocaties is al vastgesteld hoe we de werkgelegenheid willen vasthouden in een groeiende stad.

De Woonvisie sluit verder ook nadrukkelijk aan bij de doelen en inspanningen die worden genomen vanuit het Nationaal Programma Arnhem-Oost. Bij één van de drie lijnen uit dit programma (‘wonen en leven’) is nadrukkelijk de samenhang gezocht met de voorliggende Woonvisie.

Woningwet en woningcorporaties

Deze Woonvisie is het koersbepalende document waarin we bepalen hoe we de Arnhemse woonopgaven aanpakken. Behalve dat we in Arnhem grote opgaven hebben én grote urgentie voelen om

10

een actueel woonplan te hebben, is de Woonvisie ook een wettelijk verplicht document. Op grond van de Woningwet zijn gemeenten verplicht een actuele Woonvisie te hebben en deze om de vijf jaar te actualiseren. Onze vorige Woonvisie is vastgesteld in 2015. Die Woonvisie is daarmee inmiddels zowel inhoudelijk als formeel verouderd. Wettelijk gezien heeft de Woonvisie een belangrijke relatie met de corporatiesector. Een actuele Woonvisie is in dat licht noodzakelijk, omdat woningcorporaties naar redelijkheid een bijdrage moeten leveren aan de uitvoering ervan. De voorliggende Woonvisie zal de basis vormen voor de prestatieafspraken die we met woningcorporaties maken. Periodiek worden door de minister ‘volkshuisvestelijke prioriteiten’ aangewezen die een plek moeten hebben in de prestatieafspraken. Deze prioriteiten (die als bijlage zijn toegevoegd) zijn in deze Woonvisie verwerkt. Voor woningcorporaties, maar ook voor gemeenten en het Rijk, vormen ook de Nationale Prestatieafspraken een belangrijk richtinggevend document dat gevolgen heeft voor de keuzes die corporaties de komende jaren kunnen maken en de investeringsruimte die zij hebben. Voor ons is het echter vanzelfsprekend dat een nieuwe Arnhemse woonvisie een bredere reik­ wijdte kent dan de opgaven die spelen binnen de woningcorporatiesector.

Deze Woonvisie is het overkoepelende document voor het volledige woonbeleid en is van belang voor alle partijen die zich inzetten voor het wonen in Arnhem.

Volkshuisvestingsprogramma (en samenhang met de Nota Wonen-en-Zorg)

Naar verwachting treedt in 2024 de Wet versterking regie op de volkshuisvesting in werking, waardoor ‘Volkshuisvesting’ wordt toegevoegd aan de hoofddoelen van de Omgevingswet. Gemeenten dienen daarna in de Omgevingsvisie het woonbeleid op hoofdlijnen uit te zetten en een verplicht ‘volkshuisvestingsprogramma’ op te stellen, waarvan de realisatie van voldoende aantallen betaalbare koopwoningen en sociale huurwoningen een verplicht onderdeel is. In deze

1 INLEIDING

Woonvisie is rekening gehouden met dit wetsvoorstel. Deze Woonvisie vormt samen met de Nota Wonen-en-Zorg en de Woondeal 2.0 ons Volkshuisvestingsprogramma. Binnen dit Volkshuisvestingsprogramma gaat de Nota-Wonen-en-Zorg in de volle breedte over de beschikbaarheid van woonruimte voor ouderen en aandachtsgroepen. Deze Nota is in april 2023 door de gemeenteraad van Arnhem vastgesteld. Omdat die nota dit onderwerp uitputtend behandelt, komt deze opgave in deze Woonvisie minder uitgebreid aan de orde. Wel zijn de belangrijkste uitgangspunten in deze Woonvisie opgenomen en is verduidelijkt als acties uit de Nota Wonen-enZorg al verder geconcretiseerd zijn.

1.3 We doen het samen Inwoners

Vanzelfsprekend zijn de woonbehoeften, woonwensen en signalen van onze inwoners (en nieuwkomers van buiten de stad die in Arnhem een woning zoeken) leidend bij wat we doen. We blijven huurders, woningzoekenden en eigenaarbewoners de komende jaren opzoeken om een rechtvaardig woonbeleid te voeren. Dat doen we uiteraard door hun belangenverenigingen te betrekken bij de uitwerking van beleid, maar ook door in gesprek te blijven met inwoners. Inwoners hebben ook vooral een belangrijke signaalfunctie bij zaken waar het knelt of waar misstanden op de loer liggen. Door deze meldingen zijn we in staat passende acties te nemen en beleid te ontwikkelen als een signaal een trend blijkt te zijn.

Partners in de stad

De opgaven waarvoor we staan kunnen we niet alleen aan. We gaan verbindingen in de stad aan om onze ambities te realiseren. Dit blijven we doen met de vakmensen in de stad. Met bouwende, verhurende, beleggende, verkopende en ontwikkelende partijen sloten we in 2022 een Stadsakkoord. In dit akkoord hebben we een basis vastgelegd voor de afstemming en samenwerking met veel professionals in de stad. Inmiddels heb-

We gaan volop samenwerken en verbindingen leggen om de Woonvisie uit te voeren. Immers, de stad maken we samen. ben de Stadsakkoord-partijen zich verenigd in het Woningbouw Platform Arnhem. Via dit Platform zullen we met elkaar het goede gesprek blijven voeren over bouwen en wonen. De Arnhemse Verhuurders Vereniging (AVV) en het Huurdershuis betrekken we nadrukkelijk bij zaken die de (particuliere) huursector aangaan. De komende jaren zullen we onze banden met zorg- en welzijnspartijen versterken. Dat is van belang, omdat wonen net zoveel over mensen gaat als over stenen. De partijen die dagelijks zijn betrokken bij de zorg of het welbevinden van anderen, weten als geen ander hoe we handen en voeten kunnen geven aan ons woonbeleid. Deze partijen worden ook steeds belangrijker voor het wonen, omdat mensen steeds langer thuis en steeds vaker zelfstandig wonen. Ook de wet verwacht dat we met deze partijen meer gaan samenwerken en dat we ze betrekken bij het maken van de jaarlijkse prestatieafspraken die we maken met woningcorporaties en hun huurdersorganisaties. Woningcorporaties zijn en blijven onze premium

11

1 INLEIDING W O O N V I S I E A R N H E M 2024 – 2029/2034

partners. Concreet betekent dit dat we in Arnhem een woning pas écht als sociaal beschouwen als deze niet alleen een lage huur heeft, maar ook wordt verhuurd door een woningcorporatie.

Regio, Provincie, Rijk

Hoewel Arnhem unieke uitdagingen kent, zijn veel opgaven gemeente-overstijgend en kennen veel overheden soortgelijke uitdagingen. De afgelopen jaren is de samenwerking met de gemeenten in de regio, de provincie Gelderland en het Rijk flink geïntensiveerd. Bij veel van onze gemeenschappelijke opgaven vindt vanuit de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen (GMR) regie of ondersteuning plaats. De afstemming tussen medeoverheden is niet ­alleen nuttig en noodzakelijk voor ons, maar vooral ook voor onze inwoners en woningzoekenden. Onze groene regio kent een mooie verscheiden­ heid aan woonmilieus, waardoor we aan veel woningzoekenden een woning in een passende omgeving kunnen bieden. Met de gemeenten in de regio, en met behulp van de provincie en GMR, lukt het ook steeds beter om regionaal afspraken te maken over een betere verdeling van sociale en betaalbare huurwoningen en over de huisvesting van aandachtsgroepen. Op het gebied van Wonen is de Woondeal 2.0 het belangrijkste document waarin onze samenwerking is geconcretiseerd. Deze Woondeal 2.0 betreft een ambitieuze samenwerkingsagenda, waarin we met de gemeenten in de regio, de provincie Gelderland en de rijksoverheid afspra­ken hebben gemaakt over een aantal grote onderwerpen.

De afspraken gaan bijvoorbeeld over continuïteit en versnelling van de bouwproductie, verstedelijking en gebiedsontwikkeling, huisvesting van aandachtsgroepen, leefbaarheid, en klimaatadaptieve en circulaire woningbouw. Vanuit de rijksoverheid zijn de afgelopen jaren steeds meer programma’s, wetten en regels g ­ eïntroduceerd waaruit blijkt dat ook de lande­lijke overheid steeds meer publieke regie terugneemt op de volkshuisvesting. Dat juichen we van harte toe.

12

1.4 Totstandkoming Bij het maken van deze Woonvisie vonden we het belangrijk om volop de kans te bieden aan Arnhem­mers en vakmensen om mee te denken en mee te doen. We hebben daarbij zoveel ­mogelijk ‘van buiten naar binnen’ gewerkt. Het startpunt voor deze Woonvisie vormde de door de gemeenteraad vastgestelde startnotitie. Om iedereen mee te laten denken en mee te laten werken aan deze Woonvisie, organiseerden we een uitgebreid meedenktraject. Via diepte-­ interviews, kortere straatinterviews en zowel grote als kleine bijeenkomsten hebben we ons best gedaan om met zoveel mogelijk Arnhemmers en vakmensen te spreken. Om mensen ook te inspireren over ‘het wonen’ organiseerden we in samenwerking met CASA een meet-up. Om onorthodoxe, nieuwe ideeën op te halen, schreven we ook de prijsvraag ‘Het Beste Woonidee van Arnhem’ uit. Hieruit kwamen 138 ideeën voort die ons inspireerden in onze planvorming. In deze Woonvisie treft u in de verschillende hoofdstukken aan wat we de afgelopen periode van Arnhemmers en vakmensen hebben gehoord en wat de opbrengst van verschillende bijeen­ komsten of gesprekken waren. In Bijlage 1 ‘Totstandkoming Woonvisie: Opzet en Participatie treft u een uitgebreide weergave aan van het participatietraject en de totstandkoming van deze visie. (Inclusief alle inzendingen voor het Beste Woonidee van Arnhem).

Tijdens de bijeenkomsten en de vele gesprekken die we voerden, hebben we gemerkt dat veel Arnhemmers en vakmensen grote plannen, grote zorgen en een grote liefde voor deze stad hebben. Vooral viel op dat veel mensen bereid zijn met ons de komende jaren de opgaven op te willen pakken. Die energie en die bereidwilligheid houden we graag vast als we deze visie uit gaan voeren.

1.5 Leeswijzer De Woonvisie begint in hoofdstuk 2 met een korte beschrijving van de uitdagingen waar we in Arnhem voor staan. Om te komen tot een visie, is het namelijk van belang om de klokken gelijk te zetten. Dit hoofdstuk bevat een korte probleem­analyse met de feiten en cijfers die de basis vormen voor dit beleidsdocument. Na de probleeman­alyse, volgt vanaf hoofdstuk 3 de daadwerkelijke visie. In hoofdstuk 3 beschrij­ven we het hogere kwalitatieve doel dat we nastreven en de meet­bare effecten waaraan we succes afmeten.

In hoofdstuk 8 beschrijven we hoe we bekostigen wat we zullen doen en hoe we in de gaten gaan houden of we op koers liggen.

In hoofdstuk 4 tot en met 7 beschrijven we langs welke hoofdlijnen we de komende jaren aan het hogere doel gaat werken. In deze hoofdstukken beschrijven we telkens wat we op dit moment constateren in onze stad en hoe we het liefste zien dat onze stad eruit zou zien. Daarbij hoort uiteraard ook een heldere uiteenzetting van wat we de komende jaren allemaal concreet gaan doen.

13

2 DE URGENTIE

2 DE URG ENTIE

De uitdagingen, feiten en cijfers in vogelvlucht

In Arnhem staan we voor grote opgaven. We moeten de groei van onze stad in goede banen leiden en tegelijkertijd de nijpende woningnood en woonongelijkheid oplossen. De urgentie is hoog. Dit blijkt ook telkens weer uit data en ­onderzoek over lokale en landelijke woningbouwontwikkelingen. De belangrijkste onderlegger voor deze Woon­ visie is het Woonbehoefteonderzoek 2022 van de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Dit onderzoek is als bijlage bij deze Woonvisie toegevoegd. Elke drie jaar voeren we een onder­ zoek uit naar de actuele woonbehoefte. Op die manier kunnen we een goede inschatting maken van de aantallen woningen die nodig zijn en de typen woningen die we moeten bouwen. In de bijgevoegde onderzoeken en in de rest van deze Woonvisie beschrijven we uitgebreid voor welke opgaven we staan en wat we over de verschillende thema’s constateren in de stad. In dit hoofdstuk staan we – kort – stil bij zes belang­ rijke constateringen die mede de basis vormen voor deze Woonvisie. Hoe we de woonopgave vormgeven houdt uiteraard ook verband met hoe we met mobiliteit, de werkgelegenheid, het groen en andere functies in de stad omgaan. In dit hoofdstuk lichten we kort de uitdagingen toe die specifiek het wonen raken.

1 Er is geen goede match tussen de vraag naar en het aanbod van woningen.

Op basis van onderzoek is er behoefte aan 11.150 extra woningen die in de periode 2022-2030 toegevoegd moeten worden en 14.580 tussen de periode 2022-2040. In Arnhem is veel behoefte aan sociale en betaalbare woningen. Van de totale woningbehoefte betreft 72% een sociale huur-, middeldure huur- of betaalbare koopwo­ ning. Op dit moment zijn er in Arnhem helaas nog niet voldoende woningen – met de goede huur- of koopprijzen – in de planning opgenomen om deze opgave goed op te vangen.

14

Kwantitatieve woonbehoefte

2 Het is relatief duur om te wonen

Uit de landelijke Monitor Brede Welvaart blijkt dat de totale woonquote (huur of hypotheek­ lasten) in Nederland relatief hoog is. Nederland stond in 2021 23e van de 25 EU-landen: gemiddeld bedroegen de woonkosten 23,9 % van het besteedbaar inkomen. Voor mensen met lagere inkomens (personen die 60% of minder van het mediane inkomen verdienen) geldt dat 48% van het inkomen uitgegeven wordt aan kosten voor het huis. De woonquote is in Nederland, en in Arnhem, het laagst voor inwoners met een koopwoning.

3430 2690

8460

De afgelopen jaren merken we dat naast de woon­kosten ook de energielasten steeds zwaarder drukken op het inkomen. Het aandeel personen dat te maken heeft met energie­armoede is relatief hoog in Arnhem, blijkt ook uit de TNOarmoedekaart (zie onder). 11,7% van de inwoners heeft te maken met energiearmoede, gemeten als het % huishoudens met enerzijds een laag inkomen en anderzijds óf hoge energie­kosten óf een woning met een relatief lage energetische kwaliteit.

In te lopen woningtekort anno 2022 Huishoudensgroei 2022-2030 Huishoudensgroei 2031-2039

Kwalitatieve woonbehoefte

28%

27%

5% 18%

22% Sociale huur Middenhuur Goedkope koop < 250.000 Betaalbare koop 250.000 - 355.000 Dure koop > 355.000

Woonquote: % inkomen aan huur of hypotheek Woonquote algemeen

24%

Woonquote mensen < 60% mediane inkomen

48%

3 Er is sprake van een tweedeling in de stad en een onevenredige verdeling van sociale huurwoningen

Stapelingen van complexe problemen rondom armoede, werkloosheid, (geestelijke) gezondheid en criminaliteit, concentreren zich in een specifiek aantal gebieden in Arnhem. Eén van de zaken die daaraan bijdraagt, is dat in deze wijken hoge concentraties van de allergoedkoopste sociale huurwoningen staan. Over de afgelopen decennia heen hebben beleidskeuzes en maatschappelijke ontwikkelingen eraan bijgedragen dat in deze woningen vaak mensen zijn gaan wonen met een vorm van kwetsbaarheid, bijvoorbeeld omdat ze een geestelijke of lichamelijke beperking hebben of omdat ze laaggeletterd of statushouder zijn. Hierdoor is de veerkracht van buurten onder druk komen te staan. Oorzaken daarvan zijn dat woningcorporaties er steeds minder mochten zijn voor mensen met midden­inkomens en dat zij ‘passend’ moesten gaan toewijzen. In wijken in Arnhem is de samenredzaamheid steeds meer onder druk komen te staan. Waar in 1997 nog iets meer dan 40% van de corporatiewoningen werd bewoond door mensen met een midden- of hoger inkomen, is dat nu nog maar iets meer dan 25%. Personen met lagere inkomens zijn juist steeds meer afhankelijk geworden van sociale huurwoningen, omdat zij geen koopwoning meer kunnen bemachtigen. We zien dat de leefbaarheid in de ‘beste’ buurten steeds beter wordt, en de leefbaarheid in minder veerkrachtige wijken niet echt verbetert.

15

W O O N VI S I E A R N H EM 2024 – 2029/2034

4 We staan voor uitdagingen op het gebied van klimaat en energie.

5 De particuliere huursector is in Arnhem door gebrek aan regelgeving hard gegroeid

Op basis van een eerste analyse van de totale woningvoorraad in de gemeente Arnhem blijkt dat er van de 81.000 woningen in Arnhem (situatie februari 2023) meer dan 30.000 woningen een slechter label hebben dan C , deze woningen moeten in ieder geval worden geïsoleerd.

De afgelopen jaren hebben we gezien dat in ­Arnhem relatief veel woningen zijn opgekocht door beleggers die er niet zelf zijn gaan wonen. Deze woningen zijn daardoor niet meer beschikbaar als koopwoning voor potentiële eigenaarbewoners. Omdat de particuliere huursector grotendeels ongereguleerd is, hebben we als gemeente beperkt grip op er wat er met deze woningen gebeurt en hoe de verhuursituatie is.

Het klimaat verandert ontegenzeggelijk. Snelle en effectieve maatregelen zijn nodig om de ­klimaatcrisis te bestrijden. De gemeente werkt met veel partijen samen om de gebouwde omgeving in Arnhem CO2-neutraal te maken richting 2050. Nu is circa 80% van de Arnhemse woningen en gebouwen aangesloten op aardgas. Afgesproken is dat in 2050 het aardgas helemaal vervangen moet zijn door duurzame energie voor warmte. Dit kan met warmtenetten voor een hele buurt, of met een duurzame oplossing per huis of gebouw.

Investeerders

Koopstarters

16

2 DE URG ENTIE

In Arnhem is de particuliere huursector de ­afgelopen jaren hard gegroeid. De toevoegingen van woningen in dit segment hebben grote voordelen. Voor veel mensen met midden- en hogere inkomens zijn de huisvestingskansen groter ­geworden. Op dit moment constateren we echter ook dat er niet veel meer behoefte is aan meer woningen in dit segment.

1) Bron: ABF Research, Primos bevolkingsprognose. Cijfers representeren het woningmarktgebied Arnhem. 2) Bron: PBL, Regionale ontwikkelingen in het aantal potentiële helpers van ouderen tussen 1975-2040 (2018). Cijfers representeren de COROP-regio Arnhem-Nijmegen. 3) Bron: ANBO/ActiZ, Investeringsopgave Langer Thuis Wonen (2019). Cijfers representeren de zorgkantoorregio Arnhem. 4) Bron: UWV Spanningsindicator, 2e kwartaal 2020. Cijfers representeren de arbeidsmarktregio Midden-­Gelderland. 5) Bron: Alzheimer Nederland, prognose mensen met dementie per gemeente 2020-2050 (2020). Cijfers representeren de zorgkantoorregio Arnhem. 6) Bron: ANBO/ActiZ, Investeringsopgave Langer Thuis Wonen (2019). Cijfers representeren de zorgkantoorregio Arnhem. 7) Bron: TNO, Prognose capaciteitsontwikkeling verpleeghuiszorg (2019) en Prognose capaciteitsontwikkeling verpleeghuiszorg fase II (2020). Cijfers representeren de zorgkantoorregio Arnhem.Vraag op basis van het (geprognosticeerde) aantal verzilverde Wlz-indicaties. Aanbod op basis van de VV4-VV10-capaciteit in 2018.

Hoewel het grootste deel van de verhuurders woningen verhuurt met oog voor de huurder en met een goede kwaliteit van de woning, ligt malafide verhuurderschap ook vaak op de loer. Bij het Huurdershuis kwamen de afgelopen jaren jaarlijks honderden meldingen binnen over onwenselijke situaties. Onderzoek van de Provincie Gelderland over één-woningaankopen binnen de provincie, toont aan dat over de afgelopen 10 jaar het aandeel woningen gekocht door investeerders binnen de provincie het hardst is toegenomen in de gemeente Arnhem (+7 procentpunten). Gelijktijdig is het aandeel woningen gekocht door koopstarters in onze gemeente het hardste afgenomen.

6 Ouderen wonen nog niet vaak genoeg in een geschikte woning

Van de woonvraag van specifieke doelgroepen en van personen behorende tot aandachtsgroepen, zal de vraag van ouderen naar verschillende vormen van wonen met zorg de komende jaren het grootst zijn. Steeds meer ouderen wonen tot latere leeftijd in het huis dat voor hen vertrouwd is. Dat stelt echter wel eisen aan de woning en de mogelijkheden om zorg te ontvangen.

In de afbeelding op deze pagina is de woonzorg­ opgave voor ouderen in beeld gebracht. De ­gemeentelijke Nota Wonen-en-Zorg gaat uitge­ breider in op de wonen-en-zorg-opgave in de volle breedte. Hierin is, bijvoorbeeld, ook aandacht voor de huisvestingsvragen van dak- en thuislozen en uitstromers uit zorginstellingen. 17

3 DE MISSIE

Het is evident dat we in Arnhem voor grote opgaven staan als het gaat om het wonen. Maar vanuit welke houding geven we de komende jaren richting aan alles wat gaan doen en laten, vanuit waar gaan we beweging stimuleren, en wat gaan we uitdragen en faciliteren? In deze Woonvisie kiezen we als oogmerk, ofwel als ons hogere kwalitatieve doel, voor ‘Een eerlijke stad waar iedere Arnhemmer goed kan wonen’. Dit oogmerk geeft richting, maar laat ook ruimte.

3.1 Een eerlijke stad waar iedere Arnhemmer goed kan wonen In een eerlijke stad kan iedereen - arm en rijk, jong en oud, ongeacht achtergrond - goed wonen. Wonen is een grondrecht. Inwoners willen een overheid die dit recht serieus neemt en een gemeente die hiervoor verantwoordelijkheid neemt. Een eerlijke stad betekent ook dat de plek waar je woont niet bepalend is voor de kansen die je hebt om fijn te leven, mee te doen en ertoe te doen. Goed wonen is de basis voor een gezond, gelukkig en kansrijk leven. Dat vraagt een woning waar men zich thuis voelt. Een woning die de gezondheid niet schaadt, waar de rust wordt ervaren dat men er kan blijven. Waar de bewoners na het betalen van de woonlasten voldoende geld overhouden voor andere primaire levensbehoeften. Betaalbaar wonen dus. Het vraagt om een woning die staat in een buurt waar het schoon, heel en veilig is op straat, waar mensen prettig met elkaar omgaan en waar voorzieningen nabij zijn. Een stad waar mensen samenleven en elkaar – ongeacht inkomen en achtergrond – ontmoeten. Een ongedeelde stad, waar bewoners verschillen zonder te vervreemden. Een eerlijke stad houdt ook in, dat we nu niet zoveel van de wereld opmaken dat toekomstige stadgenoten veel minder hebben dan wij nu. Een stad waar het wonen duurzaam is.

18

De gemeente Arnhem weet dat een eerlijke stad veel meer vraagt dan wonen alleen, maar dat het wonen wel een enorme bijdrage kan leveren. Met deze woonvisie zetten we uiteen welke stappen we als stad gaan nemen om dat ideaal dichterbij te brengen, liever vandaag dan morgen, maar zeker met het oog op de toekomstige stad.

3 DE M ISSIE

Doelen Woonvisie EERLIJKE STAD

Gelijke Kansen

• In 2034 is de ongelijkheid tussen wijken op het gebied van het aandeel mensen dat zich gezond tot zeer gezond voelt verminderd. (bron: CBS/veerkracht/Arnhemse Leefbare Wijken Monitor). Ongedeeld

• In 2034 is de ruimtelijke concentratie van mensen in een kwetsbare situatie verminderd. (bron: CBS/veerkracht) • In 2034 is de ongelijkheid tussen wijken op het gebied van het aandeel mensen dat zich gezond tot zeer gezond voelt verminderd. (bron: CBS/veerkracht)

Betrokken

• In 2034 is de sociale samenhang verbetert in wijken waarin dit nu ondergemiddeld is. (bron: Leefbaarometer, onderdeel sociale samenhang/ Arnhemse Leefbare Wijken Monitor)

Betaalbaar

• In 2034 komt het aandeel sociale huur en betaalbare koop in de bestaande voorraad en planvoor­­r­aad overeen met het aandeel van de vraag volgens het woonbehoefteonderzoek. Het aandeel corporatiehuurwoningen (sociaal en midden) is nog steeds 35% (of hoger) (Jaarlijkse Voortgangs­ rapportages ‘Arnhem Biedt Woonruimte’). • In 2034 is het aandeel corporatiehuurwoningen in Arnhem 35% of hoger.

Beschikbaar

• In 2034 is de woningvoorraad (conform het regionale Woonbehoefteonderzoek) gegroeid van 80.000 tot 92.000 woningen. Dit pakken we integraal op: De milieu-impact en CO2 uitstoot per woning als gevolg van nieuwbouw is verlaagd met 50%. • In 2030 is dakloosheid beëindigd.

Passend

• In 2034 is de slaagkans voor een sociale huurwoning voor personen behorende tot aandachtsgroepen verbeterd. • In 2034 zijn in de sociale huur de aantallen van de jaarlijkse toewijzingen van grote gezinnen naar kleine woningen plus de aantallen toewijzingen van kleine huishoudens naar grote woningen verminderd. (bron: Enserve)

Gezond

• In 2034 is vocht en schimmelproblematiek verminderd. (bron: Arnhemse Leefbare Wijken Monitor). • In 2034 hebben bewoners minder last van de gevolgen van langdurige hitte; speciaal zij die behoren tot onze meest kwetsbare doelgroepen. • In 2030 zijn woningen klimaatbestendiger geworden door overtollige verharding te verminderen en groen toe te voegen

Duurzaam

• In 2030 is de CO2 uitstoot van de woningvoorraad afgenomen met 15%. (bron en monitoring via Nemia en Transitivisie warmte) • In 2030 zijn 35.000 extra woningen goed geïsoleerd (bron en monitoring via Arnhemse aanpak woningisolatie) • In 2030 zijn 6500 woningen aardagsvrij (bron via Nemia en Transitivisie warmte) • In 2034 is de risicogroep voor energiearmoede (slecht geïsoleerde woning & laag inkomen) verminderd.

Leefbaar

• In 2034 is de leefbaarheid in wijken waar deze nu benedengemiddeld is verbeterd. (bron: leefbaarometer) • In 2034 is de ongelijkheid tussen wijken op het gebied van veiligheid en overlast verminderd. (bron: CBS/veerkracht) • In 2034 is de tevredenheid van bewoners met hun leefomgeving gestegen in wijken waar deze nu benedengemiddeld is.

3.2 Waaraan meten we succes af ? ‘Een eerlijke stad waar iedere Arnhemmer goed kan wonen’ is een oogmerk waarin de gemeente Arnhem een belangrijke rol gaat nemen, maar dat we alleen samen kunnen waarmaken. Samen met bewoners en met onze partners in de bouw, de zorg, het welzijn, de politie en de scholen. Een goede samenwerking begint met duidelijk­ heid over waaraan wij succes afmeten. Wat zijn de beoogde effecten op de lange termijn? Een kwantitatieve vertaling, van ons kwalitatief omschreven oogmerk. Hierbij moet duidelijk zijn dat het de beoogde “outcome” betreft. Sommige zaken hebben we volledig zelf in de hand, maar veel is afhankelijk van de context – denk aan de economie, de demografie en de landelijke politiek - waarin we de woonvisie samen gaan waarmaken. Er direct op sturen kan dan niet, maar met alle kracht beïnvloeden kan wel. Een radicale omwenteling met een versterkte nadruk op het recht op wonen, vraagt ook om scherpe doelen waar we naartoe willen werken. Deze doelen zijn opgenomen in de tabel op de volgende pagina.

IEDERE ARNHEMMER

GOED WONEN

3.3 Onze inzet In de hiernavolgende vier hoofdstukken beschrijven we waar de gemeente de komende jaren op inzet om ons hogere kwalitatieve doel ‘Een eerlijke stad waar iedere Arnhemmer goed kan wonen’ te bereiken.

• In 2034 is de ongelijkheid tussen wijken op het gebied van de participatiegraad (in werk en onderwijs) verminderd (bron: CBS).

19

W O O N VI S I E A R N H EM 2024 – 2029/2034

Elk hoofdstuk bevat een strategie waarmee we – in nauwe samenwerking met onze partners op het gebied van wonen – een wezenlijke verandering teweeg willen brengen. In deze hoofdstukken is daarbij opgenomen welke maatregelen we nemen en welke uitgangspunten we hanteren om handen en voeten te geven aan de strategieën. De vier verschillende strategieën dragen allemaal bij aan de verschillende goals en het oogmerk.

heid, mobiliteit, het werken, verstedelijking en leefbaarheid. In een strategie die bijvoorbeeld gaat over het verbeteren van de leefbaarheid en van buurten, wordt veel gevraagd van het wonen, maar raken we ook aan veiligheid en het bredere ruimtelijk en sociaal domein. Als concretisering van zo’n strategie kan de woningbouwprogrammering, de woonruimteverdeling of de verduurzaming worden ingevuld.

‘Wonen’ staat daarbij niet op zichzelf. Hoewel de Woonvisie zich beperkt tot volkshuisvestelijke thema’s, zal een geïsoleerde aanpak ons niet veel verder brengen. De strategieën die we zullen volgen om onze doelen te bereiken, zullen dan ook vaak sec het wonen raken, maar soms ook breder gaan. Wonen is immers nauw verbonden met thema’s als veiligheid, vergroening, gezond-

De strategieën die we zullen volgen worden in het volgende hoofdstuk uitgewerkt. De strategieën zijn: I WOONRUIMTE VOOR IEDEREEN II EEN ONGEDEELDE STAD III WONINGEN MET KWALITEIT IV WONEN ALS FUNDAMENT

3.4 Schematische weergave Woonvisie Oogmerk (H3)

Een eerlijke stad waar iedere Arnhemmer goed kan wonen

Goals (H3)

EERLIJKE STAD

IEDERE ARNHEMMER

GOED WONEN

Gelijke kansen

Betaalbaar

Gezond

Ongedeeld

Beschikbaar

Duurzaam

Betrokken

Passend

Leefbaar

Strategies (H4-H7)

1 Woonruimte voor iedereen – door nieuwbouw en beter gebruik bestaande gebouwen 2 Een Ongedeelde Stad – door gebiedsgericht te werken en te sturen op maatschappelijk

Onze inzet en onze woonagenda

Nu duidelijk is dat onze opgaven én onze ambities groot zijn, moeten we aan de slag. Dit deel van de Woonvisie bevat de vier strategieën waarmee de gemeente Arnhem – in nauwe samenwerking met haar partners op het gebied van wonen – een wezenlijke verandering teweeg wil brengen

WOONRUIMTE VOOR IEDEREEN Door nieuwbouw en beter gebruik bestaande gebouwen DE ONGEDEELDE STAD Door te sturen op maatschappelijk rendement en gebiedsgericht te werken WONINGEN MET KWALITEIT In een stad waar goed verhuurderschap de norm is en doorhet versnellen van de verduurzaming

rendement 3 Woningen met Kwaliteit – door aanpakken van huisjesmelkers en versnellen verduurzaming 4 Wonen als Fundament – door betaalbaar wonen en aandacht voor mensen met een hulpvraag

Uitwerking H4-H7)

20

DRAAGVLAK

REGELGEVING

MIDDELEN

WONEN ALS FUNDAMENT Door betaalbaar wonen en aandacht voor mensen met een hulpvraag

21

4 WOONRUIMTE VOOR IEDEREEN 4 WOONV ISIE VOOR IEDEREEN • STRATEG IE I